Atividades imobiliárias

Atividades imobiliárias

Profª Luzia Zorzal, MS 2

Sumário Introdução; Contribuintes abrangidos; Conceito de unidade imobiliária; Normas sobre estoque de imóveis; Custo dos imóveis.

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Introdução As atividades de compra e venda, loteamento,

incorporação e construção de imóveis seguem as especifidades previstas nos arts. 410 a 414 do RIR/99.

Essa tributação é regulamentada pela IN SRF n° 84/79 alterada pela IN SRF n° 23/83 e complementada pela IN SRF n° 67/88.

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Atualmente a parte contábilCom o advento das Lei n° 11.638/07 e 11.941/09

CFC (Brasil). Res. n° 1.154, de 23/01de 2009. DOU, 27 jan. 2009. (Orientação OCPC 01 – Entidades de Incorporação Imobiliária).

CFC (Brasil). Res. n° 1.171, de 29/05/09. DOU, 12 jun. 2009. (Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção)

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Atualmente a parte contábil

CFC (Brasil). Res. n° 1.255, de 10/12/09. DOU, 17 dez. 2009. (Pronunciamento Técnico PME do CPC –contabilidade para pequenas e médias empresas).

CFC (Brasil). Res. n° 1.266, de 10/12/09. DOU, 24 dez. 2009. (Interpretação Técnica ICPC 02 – Contrato de construção do setor imobiliário).

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Contribuintes abrangidos1 - Pessoa Jurídica que:

A. Comprar imóvel para vendaB. Empreender:

Desmembramento ou loteamento de terreno; Incorporação imobiliária; Construção de prédio destinado à venda.

2 - Pessoa Física considerada empresa individual (equiparada a PJ) por promover (art. 151 RIR/99):

Loteamento de terreno; Incorporação imobiliária;

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Conceito de unidade imobiliária O terreno adquirido para venda, com ou sem

construção; Cada lote oriundo de desmembramento de terreno; Cada terreno decorrente de loteamento; Cada unidade distinta, resultante de incorporação

imobiliária; O prédio construído para venda como unidade

isolada ou autônoma.

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Normas sobre estoque de imóveis1 – Registro permanente de estoque

manter registro permanente de estoque, p/ determinar o custo dos imóveis vendidos.

Obs.: Pode valer-se das informações do livro razão desde que complementado pela qtde de unidades construídas, vendidas e em estoque e suas respectivas áreas ou frações ideais p/ suprir exigência do Reg. permanente de estoque.

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Normas sobre estoque de imóveis2 – Livro registro de inventário

A exigência do registro permanente de estoque não dispensa o contribuinte da obrigação de possuir e escriturar o Livro Registro de Inventário. O Reg. Permanente de estoque deve subsidiar o registro de inventário, no tocante aos imóveis em estoque por ocasião do Balanço no término do exercício social.

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Normas sobre estoque de imóveisNo livro Reg. de Inventário, por ocasião do balanço, as

unidades existentes devem ser discriminadas da seguinte forma:

Os imóveis adquiridos p/ venda, um por um; Os terrenos oriundos de desmembramento ou

loteamento (por conjunto ou, um por um); As edificações resultantes de incorporação, inclusive

respectivos terrenos (por conjunto de unidades idênticas ou unidade por unidade);

Prédios construídos p/venda e respectivos terrenos, prédio por prédio.

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Normas sobre estoque de imóveis Correção dos imóveis em estoque

Havia, na legislação do IR, previsão p/ CM dos imóveis em estoque;

A Correção vigorou até 31/12/95.

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Custos dos imóveisDeve compreender obrigatoriamente: Como custo de aquisição

preço do terreno ou benfeitorias; os tributos devidos na aquisição; as despesas de legalização.

Os Custos diretamente relacionados com estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras e/ou melhoramentos.

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Custo dos imóveisAbrangência dos custos: Custo de aquisição de materiais e quaisquer outros bens

aplicados ou consumidos na produção, inclusive:Custos de transporte e seguro até o estabelecimento do contribuinte; Impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que envolvem o

empreendimento imobiliário, incorridos durante a fase de construção.

Custo dos serviços aplicados ou consumidos na produção, inclusive os tributos sobre eles devidos que onerem o contribuinte;

Custo do pessoal aplicado na produção, inclusive supervisão direta, manutenção e guarda das instalações de produção;

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Custo dos imóveis

Custos de locação, arrendamento mercantil, manutenção e reparo, além dos encargos de depreciação dos bens aplicados na produção;

Encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.

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Custo dos imóveisObs.: Não integram o custo dos imóveis:

Despesas com as vendas;

Despesas financeiras;

Despesas Gerais e administrativas.

Encargos financeiros, do ponto de vista tributário, qdo vinculados a um empreendimento, observado o princípio da uniformidade, poderão ser considerados integrantes do custo.