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B o l e t i mImobIlIárIoI n d e p e n d e n t e , p a r a m e l h o r s e r v I r .
f mercado de Compra e Venda 3
• Índice mensal• Índice mensal Anualizado• Índice Trimestral• Preços Nominais (brasil em r$)
f oferta de imóveis por bairro 4
f mercado de locação Comercial 6
f o que analisar na compra de imóvel 8
f o Custo de oportunidade, e como isso afeta seu patrimônio 10
ATIbAIA
ÍNdICe
JArdIm PAulIsTA abril 2015
oNde eNCoNTrAr o boleTIm ImobIlIárIo
BoletIm ImoBIlIÁrIo é um projeto
editorial com foco na indústria de cons-
trução civil, abordando as variáveis que in-
fluenciam esse mercado, tais como oferta/
demanda, custos, desenvolvimento urba-
nístico, demografia, etc.
mG&a Comunicação produz diversos tí-
tulos concentrados na área de saúde (medi-
cina), além de jornais diários de congressos.
Nossa iniciativa de diversificar é pro-
duto da experiência de quem viu a “bo-
lha das ponto com” no início dos anos 90
onde muitos perderam quase tudo e mais
recentemente a “bolha imobiliária no eUa
– sub-primes” a origem da mais séria crise
financeira nos últimos 80 anos no mercado
financeiro internacional.
hoje, como se sabe, os preços dos imóveis
continuam em ascensão desde 2007, com al-
gumas áreas apresentando variações de pre-
ço que beiram o obsceno. essas variações têm
atraído um em número de empreendedores
que em vista de retorno medíocre no merca-
do financeiro, aportam seus recursos na cons-
trução, sejam residenciais ou comerciais. esse
fenômeno não é privativo de atibaia.
nosso objetivo é oferecer ao leitor uma
publicação que ofereça uma visão mais
próxima da realidade do mercado imobiliá-
rio de forma que empreendedores e inves-
tidores possam dispor de ferramenta que
lhes possibilite tomada de decisão com co-
nhecimento do maior número possível de
variáveis, e, portanto minimizar o risco.
da mesma forma, o potencial compra-
dor de imóveis terá em mãos um instru-
mento que o possibilita ter uma visão mais
ampla do mercado e do momento vivido
por este mercado.
o descolamento entre preço de venda
e renda e as condições de financiamento
em mutação, são elementos que devem ser
mais bem entendidos de forma que infor-
mados, os agentes possam convergir para
o novo ponto de equilíbrio entre oferta e
procura.
nessa edição apresentamos a evolução
história do índice de negócios de compra e
venda no mercado atibaiense. nossa base
de dados provém do Cartório de registro
de Imóveis. apresentamos ainda as tendên-
cias do mercado de locação comercial.
edITorIAl
A Revista Boletim Imobiliário esta disponí-
vel nos seguintes locais:
f Brazilian Business Park: Recepção de em-
presas selecionadas.
f Hotéis selecionados:
• Tauá Resort Atibaia
• Faro Hotel
• Itapetinga Plaza
• Atibaia Residence
• Aizen Hotel Fazenda
• Village Eldorado
• Vila Verde Atibaia
f Postos de combustíveis:
• Petrobras – Lucas N. Garcez /Av. Pau-
lista.
• Petrobrás – Lucas Nogueira Garcez
(idem)
• Ipiranga – Centro. (idem)
• Ipiranga – Av. C. A. Carvalho Pinto
(idem)
f Bancas de Jornais Atibaia:
• Barqueta – Centro;
• Supermercado Convém - Estância;
f Imobiliárias clientes
f Comércios selecionados
merCAdo de ComPrA e VeNdA
Nossa série histórica parte de janeiro de 2010, data a partir da qual pudemos obter o número de negócios de compra e venda regis-trados no Cartório do Registro de Imóveis de Atibaia.
Os valores pelos quais os negócios foram fe-chados são a variável “oculta”, porém podemos inferir através de outras fontes de que os valo-res dos imóveis negociados sofreu forte valori-zação,eacimados índicesde inflaçãoecustoda construção civil a partir de 2006. Em parte essa valorização é resultante de:
f Aumento da renda do trabalhador f Baixo desemprego f Disponibilidade de crédito hipotecário (va-
riável mais importante)
Nográfico4podemosobservarquehácla-ramenteuma inflexãonacurvadepreçosdosimóveis no país, rumo à convergência ao equilí-brio entre oferta e procura.
Nossa série mostra que os melhores anos fo-ram 2011, 2012 e 2013, que atingiram o pico de número de negócios. A curva ascendente dos preços dos imóveis começou a fazer com que o número de negócios diminuísse em aproxima-damente6%em2014comparadoaoanoante-rior. Estimativas preveem que preços e deman-das convirjam no médio prazo. Isso é um forte convide para a negociação, o catalisador dessa convergência.
Está claro que não há bolha alguma e nunca houve. Um movimento transitório ocorreu com aumento expressivo na renda do trabalhador combinado a baixo desemprego, ou pleno em-prego (pressionando ainda mais pela elevação dos salários).
Nosgráficos1,2,3épossívelacompanharomercado através dos seguintes índices:
f 1: Índice Mensal (ti/ti-1)*100 f 2: Índice Mensal Anualizado (ti/ti-12)*100 f 3: Índice Trimestral (ti1;ti2;ti3)/(ti1-3; ti2-3;
ti3-3)/*100 f 4:PreçosNominais(BrasilemR$)
2010 2011 2012 2013 2014
JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ0
20406080
100120140160180
390
330
270
210
150
90
301997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2015f 2016f2014e2013
Bélgica Singapura Reino Unido Alemanha EU- Periphery Estados Unidos AustráliaHong Kong França Holanda Brasil Canadá Nova Zelândia
2010 2011 2012 2013 2014
0
20
40
60
80
100
120
140
MAR JUN SET DEZ
Gráfico 2: Índice mensal anualizado
Gráfico 4: preços nominais (Brasil em r$)
Gráfico 3: Índice trimestral
2010 2011 2012 2013 2014
JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ0
20406080
100120140160180
Gráfico 1: Índice mensal
oferTA de ImóVeIs Por bAIrro
oferTA de CAsAs A VeNdA em CoNdomÍNIoAgua Verde 6
Alpes Douro 0
Alto da Floresta 1
Arco Iris 6
Country Felix 0
Dom Giovanni 1
Estancia dos Lagos 2
Figueira Garden 9
CeNTrovenda: 6
J. AlVINoPolIsvenda: 15
J. brAsIlvenda: 3
J. ColoNIAlvenda: 10
J. CereJeIrAsvenda: 13
J. floresvenda: 9
J. lAgovenda: 16
J. esTâNCIA brAsIlvenda: 19
J. ImPerIAlvenda: 34
J. JArAguávenda: 11
J. mArIsTelAvenda: 52
J. mArIsTelA IIvenda: 3
J. PArque reAlvenda: 2
Flamboyant 13
Garden House 1
Green Ville 1
Marf 2 3
Marf 3 1
Maringá 2
Osato 0
Panorama 1
loANdAvenda: 13
NoVA gArdêNIAvenda: 6
VAle dAs floresvenda: 10
VIlA sAlesvenda: 1
VIlA gArdeNIAvenda: 3
VITórIA regIAvenda: 3
J. floresvenda: 9
J. TreVovenda: 1
J. floresTAvenda: 4
J. ITAPerIvenda: 2
J. JArAguávenda: 11
J. mArACANãvenda: 7
J. mArIsTelAvenda: 52
J. PAulIsTAvenda: 77
Parque das Garças 1 2
Parque das Garças 2 4
Portal das Hortencias 2
Portal dos Nobres 6
Porto Atibaia 12
Recanto Tranquilo 1
Refúgio 1
Serra da Estrela 10
Shambala 1 11
Shambala 2 11
Shambala 3 7
Terras de Atibaia 1 17
Terras de Atibaia 2 8
Vale do Sol 2
V. Imperial D. Pedro 2
Vista Alegre 5
Vista Verde 2
Village 0
J. são NIColAuvenda: 2
J. sIrIemAvenda: 6
morumbIvenda: 12
reCr. mArIsTelAvenda: 11
reTIro dAs foNTesvenda: 6
VAle dos PINheIrosvenda: 1
VIlA gIglIovenda: 16
VIlA sAlesvenda: 1 VIlA sANTIsTA
venda: 6
VIlA ThAIsvenda: 2
VIlA gArdeNIAvenda: 3
VITórIA regIAvenda: 3
merCAdo de loCAção ComerCIAl
Atibaia, como todas as cidades de tamanho comparável, tem seus corredores comerciais, dentre os quais destacamos:
Centro: f Rua Benedito de Almeida Bueno - em toda
sua extensão f Rua Thomé Franco – da Av. S. João até cru-
zamento com R. José Inácio. f Rua José Bim – em toda sua extensão.
Nesses dois corredores do centro pratica-mente não se encontram imóveis para locação. OspreçospraticadossesituamnafaixadeR$35aR$40ometroquadrado.
Esses valores são grosso modo, uma vez que em Atibaia não existe “um valor por metro quadrado”. O preço final de locação dependedo proprietário, disponibilidade do imóvel, imó-veis similares que podem ser vistos como “con-correntes” e finalmente a qualidade intrínsecado imóvel.
Na região central a pouca oferta de imóveis para locação tem levado os contratos de loca-ção a patamares que colocam as margens do locatário em estado de atenção.
Alvinópolis:No Alvinópolis temos dois corredores co-
merciais principais: f Av. Dona Gertrudes – em toda sua extensão f Rua Clovis Soares – em toda sua extensão
Tal qual no Centro, há pouca oferta de imó-veis para locação e proprietários usam como “benchmark” os preços praticados no centro. O valor do metro quadrado nesses dois corre-dorescomerciaiséporvoltadeR$30ometroquadrado.
É possível um movimento de repactuamen-to dos valores no decorrer desse e do próximo ano, visto que com economia nacional estagna-da e renda declinante, as contas dos comercian-tes/locatários estarão mais próximas do verme-lho do que do azul. A alternativa para o locador é manter imóveis desocupados e carregar um alto custo de oportunidade.
lucas Nogueira garcez:O corredor LNG sofreu uma mutação com-
pleta nos últimos cinco anos, e foi objeto de um “boom” tanto de demanda como de oferta. A
demanda como sempre, precedeu a oferta de modo que os valores praticados para locação atingiram patamares que via-de-regra incenti-varam o “boom” de oferta. O valor por metro quadrado de locação no corredor LNG se situa entreR$70eR$80ometroquadrado.
Inúmeros galpões, lojas, conjuntos comer-ciais passaram a ser ofertados. Com o “beau monde” ainda fascinado pela LNG os preços se mantiveramemaproximadamenteR$15ome-tro quadrado.
Existem no corredor LNG vários comércios bastante estáveis, entretanto o alto valor abso-luto das locações, principalmente galpões, tem favorecido o êxodo para as travessas no entor-nodaLNG.
Atualmente muitos imóveis locados são ob-jeto de renegociação dos valores sob pena de ficaremvazios.Inúmerosprojetosofertadosnoúltimo semestre permanecem vazios, aguardan-do um locatário.
O mesmo raciocínio do Alvinópolis cabe para o corredor LNG, ie, poderemos viver uma repactuação nos valores contratados, seja por força do novo equilíbrio entre oferta e procura, seja pela condição da economia como um todo para os anos 2015 e 2016.
Em nossa próxima edição incluiremos análise sobre o mercado de locação comercial em outras regiões da cidade, bem como locação residencial.
lnG
av. d. Gertrudes
mais galpões na lnG
o que ANAlIsAr NA ComPrA de ImóVel
A compra de um imóvel, seja novo ou usa-do, representa umcompromisso financeirodegrande monta e com uma vida que pode atingir facilmente 30 anos, especialmente no caso de imóvelfinanciado.
Podem parecer e são óbvios alguns quesi-tos, mas somos de opinião que é preciso sis-tematizar os critérios de busca do imóvel ideal para si e sua família. A obviedade às vezes nos fazveraárvoreeignorarafloresta.Aseguiroscritérios que consideramos essenciais para que a busca e o fechamento do negócio atinja a ex-pectativa do comprador.
f Qualsuadisponibilidadefinanceira? Inclua aí acapacidadedecontrairdívida(financiamen-to).
f Quaisasnecessidadesdesuafamília? Aqui devedefinirotamanhodoimóvel,sepreferecasa, casa em condomínio fechado ou ainda apartamento. Dentro do item necessidades da família a localização entra na equação, ie, amenidades do bairro (escolas, supermerca-dos), transporte público, pavimentação, rede de TV a cabo, etc.
f localização: Item importante e deve ser con-siderado não apenas se o bairro é bom e a rua é tranquila, mas também se isto está de acordo com as suas necessidades de loco-moção e logística.
f Vizinhança: Todos querem uma boa vizi-nhança, e isso se aplica não só às pessoas, mas principalmente aos tipos de imóveis. Uma vizinhança uniforme em termos de ti-pos de construção tem melhor potencial de valorização do que uma onde o zoneamento urbanoémaisflexível, i.e., casasdemelhorpadrão lado-a-lado com outras de padrão inferior. Imóveis próximos a bares, salões de festas, Igrejas podem ser fonte de dores de cabeça futuras.
f Tipo do imóvel: Casa, casa em condomínio, apartamento, O que melhor lhe servirá?
f Tipo de construção: Se há laje descoberta, oupartedela,certificar-sedequeamesmatenha recebido impermeabilização. Uma laje não impermeabilizada ou mal impermeabi-lizada é fonte constante de rachaduras no teto, vazamentos que são de difícil manejo.
f Tipo de planta: Analisar se a planta do imó-vel desejado comporta mudanças tais como adição de mais cômodos, piscina, quiosque/churrasqueira, etc.
f Tipo do terreno: Aclive/Declive. Há que certificar-sedequemurosdearrimo foramedificadosdentrodasnormasdesegurançada municipalidade e do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA). Nos terrenosedificadosemdeclive,certificar-sede que as normas do CREA foram seguidas à risca. Muitos construtores optam por ater-rar terrenos em declive por acreditarem ser mais fácil, e barato, construir um imóvel tér-reo. Nesse caso é bom analisar o imóvel em questão minuciosamente. Aterro por melhor que tenha sido feito, é origem da acomoda-ção do terreno o que pode causar rachadu-ras nas paredes, afundamento do piso, etc.
f materiais de acabamento: Itemfácildeverifi-car. Atenção à instalação elétrica, hidráulica. Em épocas de seca como temos vivenciado ultimamente,verificaracapacidadedearma-zenamento de água. Uma família de quatro pessoas não pode se dar por satisfeita com uma caixa d’água de 500 litros. Uma obra por parte da empresa de águas pode cortar ofornecimentoporate48horas.
f Preço: Quesito crucial. Aqui, além de avaliar se o valor apresentado está dentro do seu orçamento, é importante avaliar se ele está dentro daquilo que o mercado chamaria de “preçojusto”. O que é “preço justo”? Entrevistas com cor-retores de inúmeras imobiliárias da região convergem para uma fórmula bastante sim-ples na atribuição do preço para imóvel, seja de alto, médio ou baixo padrão.
(MdO x 0,35 x M2) + Pterreno = PJ
Onde:mdo: Custo da Mão de Obra por m2, de-pendendodopadrãovariaentreR$390aR$600m2: Metragem do imóvelPterreno: preço do terrenoPJ: “preço justo”
Para imóveis novos, acrescente-se cerca de 30% que seria a margem do proprietário/constru-tor. O preço justo é apenas mais um parâmetro a ser considerado, visto que o preço de venda efe-tivamente realizado depende da quantidade de imóveis ofertado na mesma região, facilidade de crédito, etc.
Sua imobiliária em Atibaia
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Fones: (011)
o CusTo de oPorTuNIdAde,e Como Isso AfeTA seu PATrImôNIo
O custodeoportunidade éumtermousa-doem economia para indicaro custodealgoem termos de uma oportunidade renunciada, ou seja, o custo, até mesmo social, causado pela renúncia do ente econômico, bem como os benefícios que poderiam ser obtidos a partir desta oportunidade renunciada.
selICUmimóvelcujavendaéestipuladaemR$1
milhão, por exemplo, cada mês que permanece no estoque absorve um custo de oportunidade relativo à taxa Selic (custo mínimo hoje 12,75% aa) e custo máximo representado por oportu-nidades de negócio abandonadas por falta de cash. O custo mínimo mensal nesse exemplo seriadaordemdeR$10625,00.
TAXA de CâmbIoSe considerar além da taxa Selic a taxa de
câmbio, então a conta pode ficar aindamaissalgada, acarretando uma perda real no valor agregado do patrimônio do vendedor! Senão
vejamos. Suponha a título de ilustração que um imóvel hoje no mercado seja oferecido pelos mesmosR$1milhãoequeseencontraemofer-ta há seis (6) meses.
Emsetembro2014odólaramericanoeracotado a R$2,33. Emmarço 2015 esse mes-modólar americano é cotado aR$3,25 (nãoconsideramos o dólar turismo!). Desta forma, o imóvel de R$1milhão ofertado equivalia a$429.200emsetembro2014.Omesmo imó-vel em março 2015 tem valor equivalente a $307.700.Sim,umavariaçãopatrimonialne-gativade$121.500!
Num mercado em desequilíbrio e franca-mente vendedor deve-se mais do que nunca levar em conta o custo de oportunidade. O vendedor hábil negocia o preço de venda co-nhecendo as variáveis que afetam o mercado de forma a poder maximizar seu PV e a velo-cidade no giro de seu estoque. Se esse ven-dedor tivesse vendido seu produto há seis mesescomdescontodeR$150mil,teriarece-bido$364.800ouseja,teriarecebido$57.100a mais do que se tivesse vendido o imóvel em março 2015.
série histórica Cotações usd/real
Índice de Variação mensal do usd/real
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
0 2 4 6 8 10 12
2010 2011 2012 2013 2014 2015
90
95
100
105
110
115
120
0 2 4 6 8 10 12
2010 2011 2012 2013 2014 2015
editor:
maurício Galvão anderson, msc.
Colaborador:
alcides a. maciel neto, mBa
direção de Arte:
Cristiana ribas
Tiragem:
7500 exemplares
Periodicidade:
Bimestral
uma publicação de
mgA Comunicação:
11 984 168 888
mauriciogalvao.mga@gmail.com
eXPedIeNTe:
SOBRE O IMÓVEL: Localização:
• Bairro/rua arborizado – Jardim Paulista• Próximo do comércio relevante para o dia-a-dia
• Posto de combustível• Mercado• Pani� cadora• Bancos• Fácil acesso à rod. Fernão dias
Qualidade do imóvel• Projeto moderno com inspiração nas Vilas da Toscana
• Materiais inspirados nas construções franco-italianas• Privacidade total – fachada impenetrável
• Materiais nobres (madeiras nobres - jatobá) e porcelanato rústico
Terreno com 525 m2 | Área Construída 328 m2
3 Dormitórios, 1 Suíte com armáriosAmplo Escritório/Mídia-Room5 Banheiros sendo 4 com água quenteAdegaJardim de invernoEspaço Gourmet com churrasqueira e chapa a gásSauna Úmida, Piscina 4X8Lindo paisagismo
R$900.000 | R$2740/M2
Jardim Paulista
• “Autossu� ciência hídrica” – 2000 litros água fria e 400 litros de água quenteCaixas d’água em inox• Hall de entrada em granito paginado• Lareira revestida em mármore rosa
Amenidades• Aquecimento central• Adega
Privacidade total• Da rua nada se vê• Privacidade quanto a vizinhos
Segurança • Muros com mais de 3 metros de altura• Sem campanhia • 2 Portões automáticos• Alarme AB&B
GALEB IMÓVEIS - Tel. 11 4412 2835 - Tel. 971 617 810 www.galebimoveis.com.br/
http://issuu.com/mauriciogalvao.mga/docs/anuncio_imovel_rua_atibaia_856/1
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