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PODER JUDICIÁRIO JUÍZO DE DIREITO DA 15ª (DÉCIMA QUINTA) VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA – ESTADO DO PARANÁ Rua Mateus Leme, 1142 – Fórum, Centro Cívico – CEP 80530-010. Telefone (41) 3221-9515
AUTO DE AVALIAÇÃO Em cumprimento a decisão de mov. 36.1, para instruir os Autos nº 0000839-
41.1999.8.16.0001 (PROJUDI), movido por CAROLINA GUIDOTI LORENZETT (CPF
007.110.599-93), ELIAS UBIRAJARA KASECKER JUNIOR (CPF 349.552.759-15), RUTH
LOMONACO GUIDOTI KASECKER (CPF 642.901.159-34), ANGELINA MARIA LOMONACO
GUIDOTI (CPF 768.694.749-15) em face de NEY GUIDO FILHO (CPF 470.963.739-34), procedo
à AVALIAÇÃO do seguinte bem, Matrícula nº. 38.675 do 3º Registro de Imóveis desta Capital.
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1. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS: Para esta avaliação iremos
utilizar o processo de AVALIAÇÃO TÉCNICA, conforme o que estabelece a Norma Técnica NBR
14653, ressaltando que o valor encontrado será um misto de fórmulas expressas dentro das
normas da ABNT e em nossa experiência profissional na área imobiliária.
2. METODOLOGIA: A metodologia a ser adotada na avaliação do imóvel é o Método
Comparativo de Dados de Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT –
Associação Brasileira de normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais)
o método “identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos
dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”, sendo que as características e os
atributos dos dados serão ponderados por homogeneizações.
3. BEM A SER AVALIADO: Apartamento nº 6, situado no Edifício em condomínio, localizado na
Rua Flávio Dallegrave, 1499, no bairro Alto da XV, nesta cidade, com a área construída de
109,56m², área útil de 99,06m², com demais confrontações, medições e características na
Matrícula 38.675 do 3º Registro de Imóveis de Curitiba/PR. Padrão médio de acabamento. O
imóvel possui 2 dormitórios, sala para dois ambientes, 1 banheiro social, cozinha, área de
serviço e dependência de empregada com banheiro. Forro em laje com infiltração e pintura
soltando. Piso da Sala e dos Dormitórios em Parquet, em péssimo estado de conservação.
Revestimentos das paredes dos banheiros e cozinha em cerâmica, revestimento do piso do
banheiro em cerâmica e o piso da cozinha em granilite, já bem desgastados. Esquadrias de ferro.
FACHADA DO IMÓVEL
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4. AVALIAÇÃO: Foram utilizadas 15 amostras de ofertas de imóveis na região do imóvel
avaliado, em diferentes imobiliárias, chegando a um valor médio do m2 desses imóveis de R$
4.032,48, conforme tabela abaixo.
AMOSTRAS
COTAÇÃO VALOR DO IMÓVEL ÁREA (m2) VALOR (m2)
1 R$ 228.000,00 66 R$ 3.454,55 2 R$ 350.000,00 67 R$ 5.223,88 3 R$ 430.000,00 105 R$ 4.095,24 4 R$ 360.000,00 112 R$ 3.214,29 5 R$ 320.000,00 77 R$ 4.155,84 6 R$ 270.000,00 56 R$ 4.821,43 7 R$ 297.500,00 61 R$ 4.877,05 8 R$ 338.000,00 78 R$ 4.333,33 9 R$ 399.000,00 110 R$ 3.627,27
10 R$ 394.000,00 113 R$ 3.486,73 11 R$ 392.000,00 104 R$ 3.769,23 12 R$ 379.000,00 71 R$ 5.338,03 13 R$ 290.000,00 93 R$ 3.118,28 14 R$ 290.000,00 93 R$ 3.118,28 15 R$ 398.000,00 104 R$ 3.826,92
Para chegarmos ao valor do m2 do imóvel avaliado, foram adotados critérios de
homogeneização em relação aos dados discrepantes por tratamento de fatores em relação as
ofertas. Depois o valor encontrado foi multiplicado pela respectiva metragem do imóvel
avaliado e aplicado o índice de depreciação de acordo com o estado de conservação do imóvel,
o que resultou no valor de R$ 2.463,15m2 com o arredondamento permitido pela ABNT.
4.1. DEPRECIAÇÃO – MÉTODO ROSS-HEIDECKE: Para se aplicar a depreciação usando o
método de Ross-Heidecke, se faz necessário o entendimento de alguns conceitos fundamentais
pertinentes a tal método, os quais são:
Depreciação – É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a
decadência do valor intrínseco do bem.
Vida útil de um bem – É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o
momento em que ela deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas de grande monta.
Idade real – Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência
da avaliação.
Vida remanescente – Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil.
Valor residual – É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim
da sua vida útil.
Valor novo – É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.
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Valor depreciável – É o valor novo menos o valor residual.
A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste de várias partes que compõem
a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência de manutenção ou material sem
qualidade que redundam em avarias bruscas e acidentais, deterioração, desgaste constante e
decrepitude.
Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de projeto e/ou
execução), superação (obsoletismo) e anulação (inadaptalidade a outros fins). Este tipo de
depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.
Portanto, após a aferição do valor da benfeitoria, necessária se fez proceder a depreciação desta
em razão do desgaste natural do material e ausência de manutenção, aplicando-se a seguinte
fórmula:
D = (1-K) x CD
D = Valor da depreciação
K = Coeficiente de depreciação
CD = Custo depreciável
Assim, em vistoria in loco, atribuí para a análise em questão do imóvel o estado de conservação
do mesmo como de péssimo estado de conservação (Item E do Quadro 1 – Estado de
Conservação). Portanto, considerando o tempo de construção e em péssimo estado de
conservação, o índice de depreciação aplicado foi de 0,5897 (Tabela 2) sobre o valor total do
imóvel.
5. CONCLUSÃO: Portanto, levando em conta o valor de mercado praticado na região, através de
médias aritméticas obtidas em pesquisas junto ao mercado respectivo, utilizando método
comparativo, vistorias “in loco”, bem como as características e condições observadas acima, e
as demais características constantes da Matrícula nº. 38.675, depreciando em virtude do tempo
e estado de conservação pela Tabela Ross-Heidecke, avalio o imóvel por R$ 244.000,00
(duzentos e quarenta e quatro mil reais).
Curitiba (PR), data da assinatura digital.
MARCELO SOARES DE OLIVEIRA Leiloeiro Público Oficial Designado
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ANEXO I Pesquisa de Mercado
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https://www.imoveiscuritiba.com.br/propriedades/apartamento-3-dormitorios-a-venda-2945609737.html
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-alto-da-rua-xv-bairros-curitiba-com-garagem-
67m2-venda-RS350000-id-2472180141/
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https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-alto-da-rua-xv-bairros-curitiba-com-garagem-
105m2-venda-RS430000-id-2441043020/
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-alto-da-rua-xv-bairros-curitiba-com-garagem-
112m2-venda-RS360000-id-2470586795/
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https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-alto-da-rua-xv-bairros-curitiba-com-garagem-
77m2-venda-RS320000-id-2470916278/
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-alto-da-rua-xv-bairros-curitiba-com-garagem-
56m2-venda-RS270000-id-1042950523/
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https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-alto-da-rua-xv-bairros-curitiba-com-garagem-
61m2-venda-RS297500-id-2453123299/
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-alto-da-rua-xv-bairros-curitiba-78m2-venda-
RS338000-id-2473022784/
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https://www.imoveiscuritiba.com.br/propriedades/apartamento-para-venda-no-alto-da-xv-edificio-kepler-
2932609701.html
https://www.imoveiscuritiba.com.br/propriedades/apartamento-com-3-dormitorios-a-venda-113-m-sup2--
por-2945281083.html
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https://www.imoveiscuritiba.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-no-alto-da-xv-2947314255.html
https://www.imoveiscuritiba.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-no-alto-da-xv-2948380297.html
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https://www.imoveiscuritiba.com.br/propriedades/apartamento-com-3-quartos-e-1-vaga-alto-da-xv-
2948209945.html
https://www.imoveiscuritiba.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-no-alto-da-xv-2947907034.html
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https://www.imoveiscuritiba.com.br/propriedades/apartamento-a-venda-103-m-sup2--por-r$398.000-
alto-2942202229.html
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ANEXO II Memória de Cálculo
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a) Grau de liberdade = N- 1:
Sendo:
N = número de amostras
b) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +.......... / N
Sendo:
N = Número de Amostras.
c) Homogeneização = M = ∑ R$ m2 x A / N
Sendo:
M = Homogeneização
A = área
N = Número de Amostras
d) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
CONCLUSÃO FINAL
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado (R$/m2) = R$ 2.463,15
Área equivalente do imóvel avaliando (m2) = 99,06
VALOR TOTAL ( R$ ) = R$ 244.000,00
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PROJUDI - Processo: 0000839-41.1999.8.16.0001 - Ref. mov. 83.2 - Assinado digitalmente por Marcelo Soares de Oliveira:0318363593307/03/2020: JUNTADA DE LAUDO. Arq: AVALIAÇÃO APTO 06
ANEXO III Documentação do Imóvel
Do
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ANEXO IV Fotos do Imóvel
Do
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Do
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Do
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Do
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Do
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ANEXO V Quadros e Tabelas
Do
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Do
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