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CML / DMGP / DOP AVENIDA DA REPÚBLICA 21, FREGUESIA DAS AVENIDAS NOVAS
DIREITO DE SUPERFÍCIE – INSTITUTO DE APOIO À CRIANÇA DATA DE REFERÊNCIA: 7 DE JULHO DE 2016
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JUSTIFICAÇÃO DE VALOR AVENIDA DA REPÚBLICA, 21 FREGUESIA AVENIDAS NOVAS VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE
SUMÁRIO EXECUTIVO
Identificação do imóvel
Edifício localizado na Avenida da República, 21, freguesia das
Avenidas Novas, concelho de Lisboa.
Artigo urbano nº 547, freguesia das Avenidas Novas.
Âmbito Determinação do valor em direito de superfície por um prazo de
25, 50 ou 75 anos, abrangendo todo o edifício.
Pressupostos Imóvel como devoluto, no estado em que se encontra, e com a
área de construção existente atualmente;
Num cenário de aumento da superfície de pavimento, o valor
deverá ser alterado.
Data de avaliação Valores determinados a 7 de Julho de 2016
Valores Valor de mercado = 2.460.000,00€ (dois milhões, quatrocentos e sessenta mil euros)
Prazo 25 anos 50 anos 75 anos
Direito superfície 615.000,00€ 1.230.000,00€ 1.845.000,00€
Renda anual 30.000,55€ 35.789,16€ 42.171,34€
Renda mensal 2.500,05€ 2.982,43€ 3.514,28€
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1. Introdução
O objetivo desta informação é estimar o valor do direito de superfície de um edifício
localizado na Avenida da República.
O valor do edifício é determinado tal como está, no estado de conservação em que se
encontra presentemente.
O valor de mercado do edifício, e o valor do direito de superfície resultante, consideram a
manutenção da área de construção existente.
2. Localização
O imóvel fica localizado na Avenida da República, 21, em Lisboa, freguesia das Avenidas
Novas.
Fica inserido no denominado eixo central da cidade zona de ocupação predominantemente
terciária, embora muitos edifícios tenham sido construídos inicialmente para habitação.
Os edifícios são maioritariamente compostos por rés-do-chão com comércio e 7 andares.
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3. Descrição
O edifício é composto por cave com zona técnica, rés-do-chão para comércio, 2 andares,
sótão para serviços e anexos para armazéns.
A construção é de paredes de alvenaria resistente, com pavimentos em soalho de madeira,
janelas e caixilharias em madeira pintada.
O estado de conservação é fraco, necessitando de obras de recuperação para permitir a sua
utilização em segurança. Constitui exceção a loja, área da frente mais comercial, que
estando ocupada pela Livraria Municipal se encontra em bom estado de conservação
interior.
Para ser utilizado detetaram-se algumas patologias que se descrevem sucintamente:
□□□ Pavimentos evidenciam deformação e em mau estado dos materiais;
□□□ Infiltrações, denotando um mau estado da cobertura;
□□□ Escadas de acesso aos andares superiores com elevadas deformações, e
aparentando risco de ruína;
□□□ No logradouro a tardoz, existe uma construção anexa, outrora utilizada como
arquivo, que se encontra em mau estado de conservação com deformações na
estrutura, fendilhação acentuada nas paredes, e mau estado da cobertura
Nota: Considerou-se a área de
construção do anexo no
logradouro a tardoz, construída
pela CML, e que, depois de
recuperada, constituirá um espaço
de arrecadações que potencia a
utilização dos pisos superiores.
Construção Existente
Rc loja Comércio 64,00
Rc tardoz Comércio 190,00
Cave arrumos Zona técnica 47,30
1º andar Serviços 200,00
2º andar Serviços 200,00
Sótão Serviços 140,00
Anexos Armazéns 120,00
Total = 961,30
Edifício DescriçãoÁreas (m2)
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FOTOGRAFIAS – ESTADO DE CONSERVAÇÃO INTERIOR
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4. Metodologia de cálculo
O valor do direito de superfície foi estimado tendo em consideração três cenários
alternativos de prazo, correspondentes a um período de 25, 50 ou 75 anos. O seu valor é
dado por: VS = VM x n / 100, sendo VS o valor do direito de superfície, VM o valor de
mercado do imóvel, e n o nº de anos do período a constituir o direito de superfície.
Admitindo os três cenários alternativos em função de n o nº de anos do período a
constituir o direito de superfície fica o prazo:
Cenário A: n =25 anos (vinte e cinco anos);
Cenário B: n =50 anos (cinquenta anos);
Cenário C: n =75 anos (setenta e cinco anos);
Como referido, VM é o valor de mercado do edifício, que inclui obviamente o valor do
terreno, no estado atual em que se encontra, e tendo em consideração a área de construção
existente.
Este Valor de Mercado foi determinado pelo método comparativo de mercado,
estabelecendo comparações com os valores de outros imóveis em venda ou recentemente
transacionados, na zona ou em zonas comparáveis, estabelecendo os necessários
ajustamentos decorrentes de diferenças relacionadas com a localização, funcionalidade,
estado de conservação, qualidade arquitetónica e da construção, entre outros fatores.
5. Análise do mercado
Para a determinação do valor unitário global de mercado do edifício, procedeu-se a uma
prospeção de mercado que teve por incidência edifícios e frações de escritórios na zona da
Avenida da República, Eixo Central e sua envolvente.
Procurou-se obter um misto de informação sobre edifícios interiores com áreas de
construção elevadas e frações de escritórios com áreas necessariamente mais reduzidas.
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Aos valores de amostragem, foram efetuados ajustamentos tendo em consideração
diferenças relativas no que respeita ao estado de conservação, localização, funcionalidade e
qualidade dos edifícios.
Como valor unitário global de referência considera-se 2.600,00€/m2 (dois mil e seiscentos
euros por unidade de superfície de construção).
# 1 2 3 4 5
LocalÀ Av da República,
Avenidas NovasAvenidas Novas
Av da República,
Avenidas Novas
Av da Liberdade,
Avenidas Novas
Av da República,
Avenidas Novas
Caraterísticas
Edifício de escritórios
com uma área acima do
solo de 2,970,00m2,
estacionamentos, com
divisórias e tetos falsos,
em transversal à av. da
República
Escritórios no Centro
Comercial Gemini, 3
gabinetes, wc,
estacionamento,
Avenida da República,
edifício de 11 pisos,
edifício antigo que foi
remodelado, estrutura
em betão armado,
escritórios em open-
space
Avenida da Liberdade,
escritórios inseridos
num edifício de 14 pisos,
com 4 gabinetes, copa,
wc.
Avenida da República,
escritório em open-
space, copa e wc,
estacionamento
Estado/Idade28 anos , razoável estado
de conservação
Bom estado, foi
remodelado
recentemente
Bom estado, teve obras Bom estado, teve obras
Bom estado, necess i ta
de obras de adaptação
dos espaços
Área Construção (m2) 2.970,00 89,00 2.865,00 160,00 122,00
Valor de venda (€/m2) 6.100.000,00 € 298.000,00 € 8.300.000,00 € 650.000,00 € 390.000,00 €
Valor Unitário Oferta
de Venda (€/m2)2.053,87 € 3.348,31 € 2.897,03 € 4.062,50 € 3.196,72 €
Valor Unitário Após
Negociação (€/m2)1.951,18 € 3.180,90 € 2.752,18 € 3.859,38 € 3.036,89 €
C1 - Centra l idade,
serviços disponíveis1,05 1,05 1,00 0,95 1,00
C2 - Dimensão da
propriedade1,00 0,95 1,00 1,00 1,00
C3 - Qual idade
arquitétónica1,05 1,00 1,00 1,00 1,00
C4 - Estado de
conservação0,95 0,85 0,90 0,85 0,90
C5 - Acess ibi l idade,
funcional idade1,00 1,00 1,00 1,00 0,95
Ctota l ponderado 1,05 0,85 0,90 0,81 0,86
Valor Unitário
Homogeneizado
(VU*Ctotal) (€/m2)
2.043,62 € 2.697,00 € 2.476,96 € 3.116,45 € 2.596,54 €
Média arimética 2.586,11 €
Valor minimo 2.043,62 €
Valor máximo 3.116,45 €
Desvio padrão 387,26 €
1º Quartil 2.476,96 €
3º Quartil 2.697,00 €
Conclusão (referência) = 2.600,00 €
AMOSTRAGEM - COMPRA E VENDA, FREGUESIA DE AVENIDAS NOVAS
Info
rmaç
ão s
ob
re o
imó
vel o
bje
to d
e
com
par
ação
An
ális
e d
o m
erca
do
imo
bili
ário
Mét
od
o c
om
par
ativ
o -
ho
mo
gen
eiza
ção
Trat
amen
to e
stat
ísti
co
Da análise dos valores unitários da amostragem, depois de homogeneizados, constata-se
que a média aritmética é de 2,586,11€/m2, com um desvio padrão de 387,26€/m2, o que
permite ter um grau de confiança suficiente para as conclusões de valor. O valor unitário
minimo é 2,043,62€/m2 e o máximo de 3,116,45€/m2. Para efeitos de avaliação, atendendo
à qualidade do imóvel, e à existência mesma assim de alguma variação nos valores
pedidos, considerou-se como referência o valor da média aritmética dos valores unitários
já homogeneizados que é de 2,600,00€/m2, sendo o valor unitário suuperior para o espaço
do rés-do-chão que a valência adicional da forte aptidão comercial.
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Os valores unitários de oferta de venda
sofrem uma oscilação, tendo em
consideração as diferenças de características
entre os dados da amostragem e a
propriedade avaliada.
Os valores unitários já homogeneizados
apresentam claramente uma maior
consistência entre si, sendo suavizados os
“picos” de variação em função dos
coeficientes de ajustamento considerados.
A amostragem já estatisticamente tratada, apresenta um nível de confiança suficiente para
obter conclusões de valor.
6. Valor de mercado do imóvel
Com base nos valores de mercado considera-se razoável a atribuição de um valor unitário
de 2.750,00€/m2 (dois mil, setecentos e cinquenta euros por unidade de superfície de
construção) para os pisos superiores de escritórios, que necessitam de obras de
remodelação e de 4.500,00€/m2 (quatro mil e quinhentos euros por unidade de superfície
de construção) para o espaço comercial.
Por outro lado, considera-se que o espaço comercial tem duas áreas distintas, uma com
maior aptidão comercial na parte da frente e outra, embora com utilização comercial, mas
com um tipo de exploração diferente a tardoz, sendo este última valorizada por um valor
unitário inferior de 3.000,00€/m2 (três mil euros por unidade de superfície de construção).
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Com esta ponderação de valores unitários, resulta um valor unitário global de cerca de
2.600,00€/m2 (dois mil e seiscentos euros por unidade de superfície de construção), que
foi o valor obtido na prospeção de mercado.
O valor de mercado do edifício, tal como está, fica então:
7. Valor do direito de superfície
Uma vez que a fórmula de cálculo para o direito de superfície por n anos é
VS=VMxn/100, sendo VS o valor do direito de superfície, VM o valor de mercado do
imóvel, e n o nº de anos pelo qual é constituído o direito de superfície, o valor do direito
de superfície fica:
MÉTODO COMPARATIVO - VALOR TAL COMO ESTÁ
Construção Existente
Rc loja Comércio 64,00 4.500,00 € 288.000,00 €
Rc tardoz Comércio 190,00 3.000,00 € 570.000,00 €
Cave arrumos Zona técnica 47,30 1.200,00 € 56.760,00 €
1º andar Serviços 200,00 2.750,00 € 550.000,00 €
2º andar Serviços 200,00 2.750,00 € 550.000,00 €
Sótão Serviços 140,00 2.250,00 € 315.000,00 €
Anexos Armazéns 120,00 1.100,00 € 132.000,00 €
Total = 961,30 2.560,87 € 2.461.760,00 €
Valor de Mercado (arredondado) = 2.460.000,00 €
Edifício DescriçãoÁreas (m2) Valor Unitário
(€/m2)
Valor de Mercado
(€)
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7.1. Cenário A -25 anos
Considerando o prazo dos 25 anos, o valor do direito de superfície fica:
VS = VM x n / 100 = VM x 25 / 100 = 2.460.000,00 € x 25 / 100 = 615.000,00 €
VS = 615.000,00 € (seiscentos e quinze mil euros)
Caso o valor do direito de superfície seja pago através de renda anual, o valor da primeira
renda a pagar é a constante da fórmula da Proposta nº 96/92 – critérios valorimétricos
relativos a direitos de superfície:
em que o factor C é obtido pela fórmula:
Sendo:
r – taxa de atualização de arrendamentos habitacionais em vigor
i – taxa indicativa da APB para depósitos a prazo a um ano
A taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais atual é a publicada no Aviso nº
10784/2015 é o coeficiente 1,0016, o que corresponde a 0,16%
Presentemente atendendo à atual conjuntura considera-se para a taxa i a taxa indexante
Euribor a 3 meses com um spread de 2,0%, ficando i=-0,262% + 2,00% = 1,738%
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O valor da primeira renda anual fica:
R1 = 30.000,55 €/ano
(trinta mil euros e cinquenta e cinco cêntimos anuais)
Nota: a título indicativo, refere-se que este valor da primeira renda anual, corresponde a
uma mensalidade de 2.500,05€/mês (dois mil e quinhentos euros e cinco cêntimos
mensais), caso seja a renda mensal calculada de forma linear.
Quadro Excel com o cálculo dos valores:
7.2. Cenário B -50 anos
Considerando o prazo dos 50 anos, o valor do direito de superfície fica:
VS = VM x n / 100 = VM x 50 / 100 = 2.460.000,00 € x 50 / 100 = 1.230.000,00 €
VS = 1.230.000,00 € (um milhão, duzentos e trinta mil euros)
VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE
Prazo do direito de superfície 25
Bonificação considerada na avaliação Não foi considerada
Valor do direito de superfície - VS = 615.000,00 €
Canon superficiário (renda anuais):
r 0,16%
i -0,2620%
2,0000%
1,7380%
C=(1+r)/(1+i) = 0,984489571
R1 (renda do 1º ano) = 30.000,55 €
Renda Mensal = 2.500,05 €
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Caso o valor do direito de superfície seja pago através de renda anual, o valor da primeira
renda a pagar é a constante da fórmula da Proposta nº 96/92 – critérios valorimétricos
relativos a direitos de superfície:
em que o factor C é obtido pela fórmula:
Sendo:
r – taxa de atualização de arrendamentos habitacionais em vigor
i – taxa indicativa da APB para depósitos a prazo a um ano
A taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais atual é a publicada no Aviso nº
10784/2015 é o coeficiente 1,0016, o que corresponde a 0,16%
Presentemente atendendo à atual conjuntura considera-se para a taxa i a taxa indexante
Euribor a 3 meses com um spread de 2,0%, ficando i=-0,262% + 2,00% = 1,738%
O valor da primeira renda anual fica:
R1 = 35.789,16 €/ano
(trinta e cinco mil, setecentos e oitenta e nove euros e dezasseis cêntimos anuais)
Nota: a título indicativo, refere-se que este valor da primeira renda anual, corresponde a
uma mensalidade de 2.982,43€/mês (dois mil, novecentos e oitenta e dois euros e quarenta
e três cêntimos mensais).
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Quadro com o cálculo dos valores:
7.3. Cenário C - 75 anos
Considerando o prazo dos 75 anos, o valor do direito de superfície fica:
VS = VM x n / 100 = VM x 75 / 100 = 2.460.000,00 € x 75 / 100 = 1.845.000,00 €
VS = 1.845.000,00 € (um milhão, oitocentos e quarenta e cinco mil euros)
Caso o valor do direito de superfície seja pago através de renda anual, o valor da primeira
renda a pagar é a constante da fórmula da Proposta nº 96/92 – critérios valorimétricos
relativos a direitos de superfície:
VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE
Prazo do direito de superfície 50
Bonificação considerada na avaliação Não foi considerada
Valor do direito de superfície - VS = 1.230.000,00 €
Canon superficiário (renda anuais):
r 0,16%
i -0,2620%
2,0000%
1,7380%
C=(1+r)/(1+i) = 0,984489571
R1 (renda do 1º ano) = 35.789,16 €
Renda Mensal = 2.982,43 €
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em que o factor C é obtido pela fórmula:
Sendo:
r – taxa de atualização de arrendamentos habitacionais em vigor
i – taxa indicativa da APB para depósitos a prazo a um ano
A taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais atual é a publicada no Aviso nº
10784/2015 é o coeficiente 1,0016, o que corresponde a 0,16%
Presentemente atendendo à atual conjuntura considera-se para a taxa i a taxa indexante
Euribor a 3 meses com um spread de 2,0%, ficando i=-0,262% + 2,00% = 1,738%
O valor da primeira renda anual fica:
R1 = 42.171,34 €/ano
(quarenta e dois mil, cento e setenta e um euros e trinta e quatro cêntimos anuais)
Nota: a título indicativo, refere-se que este valor da primeira renda anual, corresponde a
uma mensalidade de 3.514,28€/mês (três mil, quinhentos e catorze euros e vinte e oito
cêntimos mensais).
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Quadro com o cálculo dos valores:
8. Pressupostos
Na determinação do valor do direito de superfície, foram assumidos alguns pressupostos a
reter:
i. Imóvel como devoluto;
ii. No estado de conservação em que se encontra;
iii. A área de construção é a existente atualmente, não
foi considerada a possibilidade de aumento da
superfície de pavimento;
iv. As cérceas predominantes na avenida são mais
elevadas, pelo que um cenário futuro de potencial
aumento da área de construção, implica uma revisão
do valor do direito de superfície;
v. Encargos com a manutenção do imóvel, por conta
do futuro superficiário.
VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE
Prazo do direito de superfície 75
Bonificação considerada na avaliação Não foi considerada
Valor do direito de superfície - VS = 1.845.000,00 €
Canon superficiário (renda anuais):
r 0,16%
i -0,2620%
2,0000%
1,7380%
C=(1+r)/(1+i) = 0,984489571
R1 (renda do 1º ano) = 42.171,34 €
Renda Mensal = 3.514,28 €
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9. Conclusão
Com base nas características da propriedade, nos métodos de avaliação indicados e na
proposta em vigor para o cálculo do valor do direito de superfície, os valores ficam:
Pedro Quirino Rosa
Lisboa, 2017-07-07
Cenário A – 25 anos
Valor do Direito de Superfície (25 anos) = 615.000,00€
(seiscentos e quinze mil euros)
Renda anual (1º ano) = 30.000,55€/ano (2.500,05€/mês)
(trinta mil euros e cinquenta e cinco cêntimos anuais)
Cenário B – 50 anos
Valor do Direito de Superfície (50 anos) = 1.230.000,00€
(um milhão, duzentos e trinta mil euros)
Renda anual (1º ano) = 35.789,16€/ano (2.982,43€/mês)
(trinta e cinco mil, setecentos e oitenta e nove euros e dezasseis cêntimos
anuais)
Cenário C – 75 anos
Valor do Direito de Superfície (75 anos) = 1.845.000,00€
(um milhão, oitocentos e quarenta e cinco mil euros)
Renda anual (1º ano) = 42.171,34€/ano (3.514,28€/mês)
(quarenta e dois mil, cento e setenta e um euros e trinta e quatro cêntimos
anuais)
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