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Joaquim Vicente de Rezende Lopes ENGo CIVIL E MECÂNICO
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Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
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Rod. Fernão Dias
Rod. D. Pedro I
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CLASSE I – Lavoura sem restrições:
Compreendem as terras cultiváveis em caráter permanente, com produção de colheitas médias e elevadas de todas as culturas adaptadas ao clima e que não envolvem problemas de conservação ou introdução de melhoramentos especiais. Sob todos os aspectos, trata-se de terras muito boas, férteis, cujo solo (profundo) se apresenta bem suprido de elementos necessários ao crescimento das plantas, conservando bem a água; fáceis de trabalhar, apresentam declividade suave e dispensam práticas especiais para controle de erosão.
CLASSE II – Lavoura com prática simples:
Em linhas gerais, possuem quase as mesmas características que as terras da Classe I, exceção feita a certas condições que não permitem a sua classificação naquela categoria. Exigem uma ou mais práticas especiais para conservação da fertilidade do solo. Algumas apresentam declividade capaz de provocar erosão, outras exigem processos artificiais de drenagem, enquanto que umas poucas podem se apresentar com baixa capacidade de retenção de água.
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CLASSE III – Lavoura com prática intensas:
São terras cultiváveis, mas que exigem práticas intensas ou complexas para culturas permanentes de todos os tipos, climaticamente adaptadas, com colheitas médias ou elevadas. Trata-se de terras moderadamente boas, com um ou mais fatores significativos que restringem o seu uso.
CLASSE IV – Lavoura esporádica (pasto):
São terras que não servem para culturas contínuas ou regulares, mas que podem ser
cultivadas em períodos curtos, quando devidamente protegidas. Dão bons resultados
quando utilizadas para culturas anuais, durante apenas um ano num período de seis,
destinando-se os cinco demais anos do período para pastagens ou culturas de ciclo
longo e protetoras do solo. Trata-se de terras suficientemente boas para culturas
permanentes que protegem o solo ou mesmo para o plantio ocasional de culturas
anuais climaticamente adaptadas. Em geral, são caracterizadas pela baixa
produtividade, drenagem deficiente, presença de declives íngremes, de pedregosidade
e de erosão severa.
CLASSE V – Pastagens sem restrições:
São terras que não se prestam para culturas anuais, mas que podem ser adaptadas à
produção de algumas culturas permanentes, pastagens ou florestas, sem grandes
problemas de conservação ou à aplicação de restrições e medidas especiais de
proteção do solo. Caracterizam-se pela baixa fertilidade, pela presença de zonas de
inundação permanente, pôr afloramentos de rocha ou de qualquer outra obstrução de
caráter constante; podem apresentar ainda declives íngremes ou serem praticamente
planas, apesar de todos os fatores restritos já enumerados.
CLASSE VI – Pastagens com prática simples:
São terras impróprias para o cultivo de culturas anuais, mas podem ser utilizadas para
os mesmos fins expostos na categoria anterior, embora com restrições moderadas em
seu uso, exigindo pequenos problemas de conservação, a fim de assegurar uma
cobertura vegetal adequada, capaz de conservar o solo e possibilitar a continuidade de
colheitas econômicas. O solo é de pouca profundidade e sua declividade excessiva, o
que as torna vulneráveis aos ataques da erosão.
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CLASSE VII – Pastagens com práticas intensas (florestas):
São terras que, além de não se prestarem à prática de culturas anuais, apresentam
marcantes limitações mesmo para alguns tipos de cultura permanente e protetora do
solo, para pastagens ou para florestas. Estão altamente sujeitas aos ataques da
erosão, pelo que exigem, consequentemente, acentuadas restrições de uso
CLASSE VIII – Abrigo da vida silvestre:
São terras impróprias para quaisquer tipos de vegetação de valor econômico. Em
geral, são formadas por terrenos montanhosos, íngremes, com afloramentos rochosos,
areias costeiras etc.
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CLASSES
SITUAÇÃO
I
100%
II
95%
III
75%
IV
55%
V
50%
VI
40%
VII
30%
VIII
20%
ÓTIMA 100%
1,000
0,950
0,750
0,550
0,500
0,400
0,300
0,200
MUITO BOA 95%
0,950
0,903
0,713
0,523
0,475
0,380
0,285
0,190
BOA 90%
0,900
0,855
0,675
0,495
0,450
0,360
0,270
0,180
DESFAVORÁVEL 80%
0,800
0,760
0,600
0,440
0,400
0,320
0,240
0,160
MÁ 75%
0,750
0,713
0,563
0,413
0,375
0,300
0,225
0,150
PÉSSIMA 70%
0,700
0,665
0,525
0,385
0,350
0,280
0,210
0,140
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Classe II – Situação Boa – Coeficiente = 0,855.
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ESTADO DE
CONSERVAÇÃO
FUNCIONALIDADE
ADEQUADA PARCIALMENTE
ADEQUADA SUPERADA RESIDUAL
- 100% - 75% - 50% - 20%
Ótimo (100%) 1 0,75 0,5 0,2
Bom (80%) 0,8 0,6 0,4 0,16
Regular (60%) 0,6 0,45 0,3 0,12
Precário (40%) 0,4 0,3 0,2 0,08
Mau (20%) 0,2 0,15 0,1 0,04
Péssimo (00%) 0 0 0 0
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Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
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Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
ELEMENTO nº 01
Local: Município de Atibaia/SP
Área: 44,63 Alqueires = 108,00 ha
Fonte: Site VIVA REAL – cod. 18388......Fone: (11) 4524 2070/94027 1095
Oferta: R$ 3.900.000,00.....................................................Data: junho/2019
CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II - pastagens 80% = 86,40 ha
CLASSE VII - matas e culturas 20% = 21,60 ha
BENFEITORIAS: CASA SEDE ( X ) CURRAL ( X )
CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO ( X )
CASA DE COLONO ( X ) REPRESA/AÇUDE ( X )
VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: VB = R$ 400.000,00
VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):
FATOR OFERTA: 0,90
VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 3.110.000,00
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):
CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:
= CLASSE II – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,855 = 1,00|
= CLASSE VI – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,360 = 2,37
FT = (1,00 x 86,4 ha) + (2,37 x 21,6 ha)/108,00 ha = 1,27
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):
qmf = R$ 3.110.000,00 x 1,27
108,00 ha
qmf01 = R$ 36.571,29/ha
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ELEMENTO nº 02
Local: Bairro Portão, Atibaia/SP
Área: 26,0 Alqueires = 62,92 ha
Fonte: Site VIVA REAL – cod. SI0001.......................Fone: (11) 3667 7623
Oferta: R$ 5.200.000,00....................................................Data: junho/2019
CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II - pastagens 80% = 50,34 ha
CLASSE IV – mata/reflorestamento 20% = 12,58 ha
BENFEITORIAS: CASA SEDE ( X ) CURRAL ( )
CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO (X )
CASA DE COLONO ( ) REPRESA/AÇUDE ( X )
VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: VB = R$ 750.000,00
VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):
FATOR OFERTA: 0,90
VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 3.930.000,00
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):
CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:
= CLASSE II – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,855 = 1,00
= CLASSE IV – SITUAÇÃO MUITO BOA = 0,855/0,523= 1,63
FT = (1,00 x 50,34 ha) + (1,63 x 12,58 ha)/62,92 ha = 1,12
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):
qmf = R$ 3.930.000,00 x 1,12
62,92 ha
qmf02 = R$ 69.955,49/ha
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Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
ELEMENTO nº 03
Local: Beiral das Pedras, Atibaia/SP
Área: 18,0 Alqueires = 43,56 ha
Fonte: Site VIVA REAL- cod. SI0012......Fone: (11) 4416 3334/94153 1636
Transação: R$ 1.500.000,00 ............................................ Data: junho/2019
CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II - pastagens e lavoura 45% = 19,60 ha
CLASSE VI - matas 55% = 23,96 ha
BENFEITORIAS: CASA SEDE ( X ) CURRAL ( X )
CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO (X )
CASA DE COLONO ( X ) REPRESA/AÇUDE ( X )
VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: VB = R$ 250.000,00
VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):
FATOR OFERTA: 0,90
VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 1.100.000,00
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):
CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:
= CLASSE II – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,855 = 1,00
= CLASSE VI – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,360 = 2,37
FT = (1,00 x 19,60 ha) + (2,37 x 23,96 ha)/43,56 ha = 1,75
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):
qmf = R$ 1.100.000,00 x 1,75
43,56 ha
qmf03 = R$ 44.191,92/ha
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ELEMENTO nº 04
Local: Bairro Ponte Alta, Atibaia/SP
Área: 8,01 Alqueires = 19,4 ha
Fonte: Site VIVA REAL- cod. 473..........Fone: (11) 2528 8362/99128 6489
Oferta: R$ 2.650.000,00....................................................Data: junho/2019
CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE I – pastagens, lavoura 80% = 15,52 ha
CLASSE IV - matas 20% = 3,88 ha
BENFEITORIAS: CASA SEDE ( X ) CURRAL ( X )
CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO ( )
CASA DE COLONO ( X ) REPRESA/AÇUDE ( X )
VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: VB = R$ 1.000.000,00
VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):
FATOR OFERTA: 0,90
VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 1.385.000,00
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):
CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:
= CLASSE I – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,950 = 0,90
= CLASSE IV – SITUAÇÃO MUITO BOA = 0,855/0,523 = 1,63
FT = (0,90 x 15,52 ha) + (1,63 x 3,88 ha)/19,4 ha = 1,046
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):
qmf = R$ 1.385.000,00 x 1,046
19,4 ha
qmf04 = R$ 74.247,42/ha
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ELEMENTO nº 05
Local: Estância Santa Maria do Portão, Atibaia/SP – 1Km do asfalto
Área: 83,0 Alqueires = 200,86 ha
Fonte: Site VIVA REAL- cod. 430.............Fone: (113402 3315/94036 6681
Oferta: R$ 10.000.000,00............................................Data: novembro/2017
CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II – pastagens, lavoura 80% = 160,68 ha
CLASSE IV - mata 20% = 40,18 ha
BENFEITORIAS: CASA SEDE ( X ) CURRAL ( X )
CASA ADMINISTRADOR ( X ) DEPÓSITO (X )
CASA DE COLONO ( X ) REPRESA/AÇUDE ( X )
VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: VB = R$ 800.000,00
VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):
FATOR OFERTA: 0,90
VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 8.200.000,00
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):
CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:
= CLASSE II – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,855 = 1,00
= CLASSE IV – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,495 = 1,72
FT = (1,00 x 160,68 ha) + (1,72 x 40,18 ha)/200,86 ha = 1,14
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):
qmf = R$ 8.200.000,00 x 1,14
200,86 ha
qmf05 = R$ 46.539,88/ha
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CREA 0600590772
Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
ELEMENTO nº 06
Local: Estrada Municipal Francisco R. Puga, Atibaia – Jd. Maracanã/SP
Área: 3,5 Alqueires = 8,47 ha
Fonte: Site VIVA REAL- cod. 909..............................Fone: (11)94842 7242
Oferta: R$ 850.000,00.......................................................Data: junho/2019
CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II – pastagens, lavoura 75% = 6,35 ha
CLASSE V - mata 25% = 2,12 ha
BENFEITORIAS: CASA SEDE ( X ) CURRAL ( X )
CASA ADMINISTRADOR ( X ) DEPÓSITO (X )
CASA DE COLONO (.X ) REPRESA/AÇUDE ( . )
VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: VB = R$ 300.000,00
VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):
FATOR OFERTA: 0,90
VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 465.000,00
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):
CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:
= CLASSE II – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,855 = 1,00
= CLASSE V – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,450 = 1,9
FT = (1,00 x 6,35 ha) + (1,9 x 2,12 ha)/8,47 ha = 1,22
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):
qmf = R$ 465.000,00 x 1,22
8,47 ha
qmf06 = R$ 66.977,56/ha
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CREA 0600590772
Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
ELEMENTO nº 07
Local: Bairro da Boa Vista, Atibaia/SP
Área: 4,13 Alqueires = 10,0 ha
Fonte: Site VIVA REAL- cod. R3009..........................Fone: (11)99310 0939
Oferta: R$ 600.000,00 Data: novembro/2017
CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE IV - pastagens 80% = 8,00 ha
CLASSE VI - mata 20% = 2,00 ha
BENFEITORIAS: CASA SEDE ( ) CURRAL ( )
CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO ( )
CASA DE COLONO ( X ) REPRESA/AÇUDE ( X )
VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: VB = R$ 180.000,00
VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):
FATOR OFERTA: 0,90
VTN = (VV x 0,9) = R$ 360.000,00
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):
CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:
= CLASSE IV – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,495 = 1,72
= CLASSE VI – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,360 = 2,37
FT = (1,72 x 8,00 ha) + (2,37 x 2,00 ha)/10,0 ha = 1,85
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):
qmf = R$ 360.000,00 x 1,85
10,00 ha
Qmf07 = R$ 66.600,00/ha
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Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
ELEMENTO nº 08
Local: Bairro Itapetininga, Atibaia/SP.
Área: 2,0 Alqueires = 4,84 ha
Fonte: Site ZAP imóveis - cod. IM011500848...................Fone:
Oferta: R$ 440.000,00.......................................................Data: junho/2019
CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II - pastagens 75% = 3,63 ha
CLASSE III - mata 25% = 1,21 ha
BENFEITORIAS: CASA SEDE ( ) CURRAL ( )
CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO ( )
CASA DE COLONO ( ) REPRESA/AÇUDE ( )
VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: Não há
VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):
FATOR OFERTA: 0,90
VTN = (VV x 0,9) = R$ 396.000,00
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):
CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:
= CLASSE II – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,855 = 1,00
= CLASSE III – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,675 = 1,26
FT = (1,00 x 3,63 ha) + (1,26 x 1,21 ha)/4,84 ha = 1,06
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):
qmf = R$ 396.000,00 x 1,06
4,84 ha
Qmf08 = R$ 86.727,27/ha
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Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
ELEMENTO nº 09
Local: Sítio Santa Rita, Bairro Ponte Alta,Atibaia/SP.
Área: 7,77 Alqueires = 18,80 ha
Fonte: Site ZAP imóveis - cod. IM018933982.............Fone: (19)3790 1617
Oferta: R$ 2.600.000,00...................................................Data: junho/2019
CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II - pastagens 80% = 15,04 ha
CLASSE IV - mata 20% = 3,76 ha
BENFEITORIAS: CASA SEDE ( ) CURRAL ( )
CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO ( )
CASA DE COLONO ( ) REPRESA/AÇUDE ( )
VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: R$ 1.200.000,00
VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):
FATOR OFERTA: 0,90
VTN = (VV x 0,9) = R$ 1.140.000,00
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):
CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:
= CLASSE II – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,855 = 1,00
= CLASSE IV– SITUAÇÃO MUITO BOA = 0,855/0,523 = 1,63
FT = (1,00 x 15,04 ha) + (1,63 x 3,76 ha)/18,80 ha = 1,12
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):
qmf = R$ 1.140.000,00 x 1,12
18,80 ha
Qmf09 = R$ 67.914,89/ha
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Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
Q U A D R O R E S U M O D E V A L O R E S
Elemento R$/hectare
qmf1 R$ 36.571,29
qmf2 R$ 69.955,49
qmf3 R$ 44.192,92
qmf4 R$ 74.247,42
qmf5 R$ 46.539,88
qmf6 R$ 66.977,57
qmf7 R$ 66.600,00
qmf8 R$ 86.727,27
qmf9 R$ 67.914,89
CÁLCULO DA MÉDIA SIMPLES:
X = R$ 559.726,73 = R$ 62.191,85
09
CÁLCULO DO INTERVALO DE CONFIANÇA: + ou - 30%
Limite Máximo (+ 30%) = R$ 80.849,41
Limite Mínimo (- 30%) = R$ 43.534,29
Excluindo os elementos 1 e 8 que se encontram fora do intervalo de 30%,
teremos:
CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA:
X = R$ 436.428,17 = R$ 62.346,88
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Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: joaquimlopespericias@terra.com.br
CÁLCULO DO INTERVALO DE CONFIANÇA: + ou - 30%
Limite Máximo (+ 30%) = R$ 81.050,94
Limite Mínimo (- 30%) = R$ 43.642,81
Considerando que todos os elementos estão dentro do intervalo de
confiança, adotaremos para o valor médio do hectare, igual a:
qmf = R$ 62.346,88 /hectare
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