L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O - bancovotorantim.com.br · Também foi considerado um Fundo de...

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

No 15.854.067/0412

SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO

IMOBILIÁRIO - FII

OBJETO: ENDEREÇO: AV. SANTA MARINA, 2.618

SÃO PAULO - SP

ÁREA CONSTRUÍDA: 2.259,00 M²

ÁREA TERRENO: 900,00 M²

FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO

OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E

VENDA

AVALIAÇÃO DATA BASE: JULHO/2012

VALOR DE MERCADO:

R$ 6.684.556,00 (MERCADO ABERTO)

R$ 7.075.192,00 (SALE & LEASE BACK BB)

R$ 9.086.304,00 (FII BB)

2

ÍNDICE

I. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................................... 4

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO ...................................................................... 5

1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA ..................................................................................................................... 5 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO .................................................................................................................. 5 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO ........................................................................................................................... 6 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS ..................................................................................................................... 6 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ....................................................................................... 6 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ................................................................................................................. 7

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO ............................................................ 8

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) ................................. 8

1. PARÂMETROS PARA PROJEÇÃO DE RESULTADOS ............................................................................. 8 2. VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)......................................................................... 12

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) .................................................... 13

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO ....................................................................................................................... 14

VII. CONCLUSÃO ...................................................................................................................................................... 16

VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO.................................................................................................................. 17

3

FACHADA

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

4

I. INTRODUÇÃO

A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais),

com sede na Rua Nelson Camargo nº 391, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São

Paulo, CNPJ nº 48.882.971/001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente

referenciado, classificado como Propriedades para Investimento, a ser adquirido pelo BB

PROGRESSIVO II – Fundo de Investimento Imobiliário – FII, administrado pela

Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda..

.

No volume incial do laudo identificado com o número 15.854.000/0412 estão descritas

todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações

comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial,

onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como

as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão

apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices.

Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas

premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já

estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas

podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do

relatório.

Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão

vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o

decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de

projeção.

5

II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO

1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO

6

Denominação: Rua Bonifácio Cubas

Tipo de Logradouro: Secundário

Quantidade de Pistas: 1

Mãos de Direção: Dupla

Pavimentação: Asfalto

Traçado: Retilíneo

Perfil: Plano

Calçadas: Cimentada

Iluminação Pública: Vapor de mercúrio

Nível Comercial do Logradouro: Médio

3. DESCRIÇÃO DO TERRENO

3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS

3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

7

4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

8

III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO

Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado de locação do imóvel foi obtido pelo

Método Comparativo, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a

área equivalente.

IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO–FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)

1. PARÂMETROS PARA PROJEÇÃO DE RESULTADOS

Os parâmetros para a projeção de fluxos de caixa esperados para o empreendimento

avaliando estão apresentados a seguir, destacando-se que as receitas operacionais são

compostas basicamente pelo aluguel do imóvel, sendo que as bases adotadas para as

projeções dos alugueis foram determinadas conforme item III, para o cenário de Mercado

Aberto, e fornecidas pelo administrador do FII, para os cenários Sale & Lease Back BB e

FII BB, conforme abaixo relacionadas:

CENÁRIO – MERCADO ABERTO

9

CENÁRIO – SALE & LEASE BACK BB e FII BB

Para as projeções de receitas de alugueis após o término dos contratos relacionados

anteriormente, projetamos valores esperados por metro quadrado de locação com base na

pesquisa de mercado anexa, admitindo-se os parâmetros de projeção conforme abaixo:

Conforme apresentado em parte nos parâmetros anteriores, as despesas operacionais

foram projetadas para definir os fluxos de caixa livres, considerando-se inclusive uma

provisão para eventuais vacâncias físicas de 3,5% e inadimplências irrecuperáveis de

0,30% no caso do cenário de Mercado Aberto, desconsiderando nos cenários das

operações específicas.

Também foi considerado um Fundo de Reposição de Ativos de responsabilidade dos

proprietários do imóvel conforme critério apresentado no volume inicial.

10

A evolução dos unitários de mercado adotada para o imóvel em análise no cenário do

Mercado Aberto pode ser visualizada na ilustração abaixo:

11

Com base nas condições dos contratos existentes e as expectativas de evolução de

mercado, teremos a seguinte projeção de receitas para os próximos anos:

CENÁRIO – MERCADO ABERTO

CENÁRIO – SALE & LEASE BACK BB e FII BB

12

2. VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)

Com base nos procedimentos e conceitos apresentados no volume inicial, obtivemos os

seguintes valores:

Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer

decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das

premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são

vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que

carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação.

13

V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)

Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor:

A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de

comercialização de 5% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método

da Renda.

Para efeito de separação do valor do empreendimento nas parcelas terreno e edificação

para caso o registro contábil seja feito desagregado, apresentamos abaixo a nossa

recomendação de divisão de valores e a respectiva vida útil remanescente:

14

VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO

Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:

1) O imóvel se enquadra no conceito de propriedade especializada, não permitindo o

uso adequado por atividades convencionais.

2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1:

a) O imóvel situa-se em local em transformação e início de verticalização;

b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno;

c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado;

d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação;

e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação;

f) Não existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das

edificações de acordo com a legislação;

g) Não existe sobra física de terreno para ampliação das edificações;

h) Não é possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações

atuais;

i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação;

j) O uso atual está compatível com o entorno do local;

k) Não existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança;

l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação

de imóveis no entorno;

3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando:

a) Frente e entrada do Imóvel: Boa.

b) Formato do terreno: Regular.

c) Posicionamento das edificações no terreno: Boa.

d) Distribuição das dependências: Boa.

e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Regular.

f) Circulação interna (horizontal e vertical): Boa.

g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Regular.

h) Estado de conservação geral: Regular.

i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em

aproximadamente 35%, indicando que o imóvel está em uma fase de transição

em termos de investimento em terreno e edificações.

j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado

dividido pelo custo de reedição) está em 1,04% (R$ 66.000,00/R$

6.361.380,00 ), sinalizando que o imóvel está acima do nível de equilíbrio

econômico.

1 Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou

levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do

imóvel.

15

O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em

edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do

terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o

terreno.

4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto

ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços,

temos o seguinte cenário:

a) Nível de oferta: Médio;

b) Nível de demanda: Médio;

c) Absorção pelo mercado: Médio;

d) Desempenho do mercado atual: Aquecido;

e) Momento de mercado: Em alta.

16

VII. CONCLUSÃO

Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes valores de mercado de compra e venda dos imóveis avaliandos para a data base de julho/2012: VALOR DE MERCADO: R$ 6.684.556,00 (MERCADO ABERTO) R$ 7.075.192,00 (SALE & LEASE BACK BB) R$ 9.086.304,00 (FII BB) É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA

CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS

CARLOS EDUARDO FONSECA ENGo CIVIL - CREA No 5060.356.339/D

17

VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de no

15.854.067/0412, que se compõe de 17 (dezessete) folhas computadorizadas de um só

lado, sendo a última folha datada.

Em anexo:

- fluxo de caixa anual projetado – cenário mercado aberto

- fluxo de caixa anual projetado – cenário sale & lease back - BB

- fluxo de caixa anual projetado – cenário FII - BB

- pesquisas de valores

- especificação da avaliação

Osasco, 31 de julho de 2012.

FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO MERCADO ABERTO

VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional

Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Total

+ Receitas Operacionais 132 773 775 776 777 778 778 778 778 778 778 7.899

- Área locável (m2) 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259

- Unitário de mercado locação (R$/m2) 5 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29

- Potencial de Mercado de Alugueis 132 774 775 776 777 778 778 778 778 778 778 7.900

- Vacância do empreendimento 0,0% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3%

- Área vaga (m2) 13 79 79 79 79 79 79 79 79 79 82

- Alugueis Efetivos 132 773 775 776 777 778 778 778 778 778 778 7.899

- Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - -

- Outras receitas - - - - - - - - - - - -

- Impostos sobre receitas 5 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 288

- PIS 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 51

- COFINS 4 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 237

- Despesas Operacionais 5 32 32 32 32 32 32 32 32 32 33 329

- Despesas de condomínio/IPTU (vacância) 3 15 15 15 15 15 15 15 15 15 16 155

- Inadimplência irrecuperável 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24

- Gestão de contratos de locação 3 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 150

- Taxa de administração,controladoria e custódia - - - - - - - - - - - -

- Taxa CVM/BOVESPA - - - - - - - - - - - -

- Despesas com auditoria - - - - - - - - - - - -

- Despesas com formador de mercado - - - - - - - - - - - -

- Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - - - - - - - - - - -

- Despesas com publicações legais - - - - - - - - - - - -

- Reserva de contingências - - - - - - - - - - - -

- Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - - - - - - - - - -

= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 121 713 714 715 716 717 717 717 717 717 717 7.282

- Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 121 713 714 715 716 717 717 717 717 717 717 7.282

-/+ Receitas/Despesas financeiras 0 0 1 2 2 3 3 4 4 5 6 30

= Lucro antes de Impostos 121 713 713 713 714 714 714 714 713 712 711 7.252

- Impostos (IR/CSSL) 14 84 84 84 85 85 85 85 85 85 85 859

= Lucro líquido 107 629 629 629 629 630 629 629 628 628 626 6.393

+ Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 107 629 629 629 629 630 629 629 628 628 626 6.393

- Investimento em novos ativos 7.785 - - - - - - - - - - 7.785

- Reinvestimentos para reposição de ativos 5 31 32 34 35 36 37 39 40 41 43 373

= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (7.683) 598 596 595 595 594 592 590 588 586 584 (1.765)

= Fluxos de Caixa Acumulado (7.683) (7.085) (6.489) (5.893) (5.299) (4.705) (4.113) (3.523) (2.935) (2.348) (1.765)

+ Integralização dos Acionistas 7.785 - - - - - - - - - - 7.785

+ Reservas e provisões - - - - - - - - - - - -

= Fluxos de Caixa Acumulado 7.785 7.785 7.785 7.785 7.785 7.785 7.785 7.785 7.785 7.785 7.785

- Pagamento de Dividendos a Acionistas 107 629 629 629 629 630 629 629 628 628 626 6.393

= Fluxos de Caixa Líquidos do período (5) (31) (32) (34) (35) (36) (37) (39) (40) (41) (43) (373)

= Aplicações + Disponibilidades (5) (36) (68) (102) (137) (173) (210) (249) (289) (330) (373)

Acionistas

- Integralização dos Acionistas 7.785 - - - - - - - - - - 7.785

+ Distribuição de Dividendos 107 629 629 629 629 630 629 629 628 628 626 6.393

- Impostos - - - - - - - - - - - -

+ Valor Residual - - - - - - - - - - 5.970 5.970

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (7.678) 629 629 629 629 630 629 629 628 628 6.597 4.578

Página 1 de 2

VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional

Ano

+ Receitas Operacionais

- Área locável (m2)

- Unitário de mercado locação (R$/m2)

- Potencial de Mercado de Alugueis

- Vacância do empreendimento

- Área vaga (m2)

- Alugueis Efetivos

- Receitas de estacionamento

- Outras receitas

- Impostos sobre receitas

- PIS

- COFINS

- Despesas Operacionais

- Despesas de condomínio/IPTU (vacância)

- Inadimplência irrecuperável

- Gestão de contratos de locação

- Taxa de administração,controladoria e custódia

- Taxa CVM/BOVESPA

- Despesas com auditoria

- Despesas com formador de mercado

- Despesas com reavaliação anual dos imóveis

- Despesas com publicações legais

- Reserva de contingências

- Despesas iniciais de estruturação e distribuição

= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras

= Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL)

= Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos

= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado

+ Integralização dos Acionistas

+ Reservas e provisões

= Fluxos de Caixa Acumulado

- Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades

Acionistas

- Integralização dos Acionistas

+ Distribuição de Dividendos

- Impostos

+ Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Total

100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7%

0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7%

3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%

4,1% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2% 4,2%

1,9% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3%

1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,1% 92,2%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,2% 92,1% 92,2%

0,0% 0,1% 0,1% 0,2% 0,3% 0,3% 0,4% 0,5% 0,6% 0,6% 0,7% 0,4%

92,2% 92,1% 92,0% 92,0% 91,9% 91,9% 91,8% 91,7% 91,6% 91,6% 91,4% 91,8%

10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9%

81,3% 81,3% 81,2% 81,1% 81,0% 81,0% 80,9% 80,8% 80,8% 80,7% 80,5% 80,9%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

81,3% 81,3% 81,2% 81,1% 81,0% 81,0% 80,9% 80,8% 80,8% 80,7% 80,5% 80,9%

5910,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 98,6%

3,9% 4,0% 4,2% 4,3% 4,5% 4,6% 4,8% 5,0% 5,1% 5,3% 5,5% 4,7%

-5833,3% 77,3% 77,0% 76,8% 76,5% 76,3% 76,1% 75,9% 75,6% 75,4% 75,0% -22,3%

-5833,3% -916,0% -837,6% -759,7% -682,2% -605,1% -528,7% -452,9% -377,3% -301,9% -226,9% 0,0%

5910,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 98,6%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

5910,7% 1006,4% 1005,0% 1003,6% 1002,3% 1001,2% 1000,7% 1000,7% 1000,7% 1000,7% 1000,7% 0,0%

81,3% 81,3% 81,2% 81,1% 81,0% 81,0% 80,9% 80,8% 80,8% 80,7% 80,5% 80,9%

-3,9% -4,0% -4,2% -4,3% -4,5% -4,6% -4,8% -5,0% -5,1% -5,3% -5,5% -4,7%

-3,9% -4,7% -8,8% -13,1% -17,6% -22,2% -27,0% -32,0% -37,1% -42,4% -47,9% 0,0%

5910,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 98,6%

81,3% 81,3% 81,2% 81,1% 81,0% 81,0% 80,9% 80,8% 80,8% 80,7% 80,5% 80,9%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 767,5% 75,6%

-5829,4% 81,3% 81,2% 81,1% 81,0% 81,0% 80,9% 80,8% 80,8% 80,7% 848,0% 58,0%

Página 2 de 2

FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO SALE & LEASE BACK - BB

VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional

Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Total

+ Receitas Operacionais 130 762 763 764 765 766 766 766 766 766 766 7.780

- Área locável (m2) 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259

- Unitário de mercado locação (R$/m2) 5 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29

- Potencial de Mercado de Alugueis 132 774 775 776 777 778 778 778 778 778 778 7.900

- Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

- Área vaga (m2) - - - - - - - - - - -

- Alugueis Efetivos 130 762 763 764 765 766 766 766 766 766 766 7.780

- Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - -

- Outras receitas - - - - - - - - - - - -

- Impostos sobre receitas 5 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 284

- PIS 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 51

- COFINS 4 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 233

- Despesas Operacionais 1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 39

- Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - - - - - - - - - - -

- Inadimplência irrecuperável - - - - - - - - - - 0 0

- Gestão de contratos de locação 1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 39

- Taxa de administração,controladoria e custódia - - - - - - - - - - - -

- Taxa CVM/BOVESPA - - - - - - - - - - - -

- Despesas com auditoria - - - - - - - - - - - -

- Despesas com formador de mercado - - - - - - - - - - - -

- Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - - - - - - - - - - -

- Despesas com publicações legais - - - - - - - - - - - -

- Reserva de contingências - - - - - - - - - - - -

- Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - - - - - - - - - -

= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 124 730 731 732 733 734 734 734 734 734 734 7.456

- Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 124 730 731 732 733 734 734 734 734 734 734 7.456

-/+ Receitas/Despesas financeiras 0 1 2 3 4 5 5 7 8 9 10 53

= Lucro antes de Impostos 124 729 729 729 729 729 729 728 727 725 724 7.403

- Impostos (IR/CSSL) 14 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 846

= Lucro líquido 110 647 646 646 646 646 645 644 643 642 641 6.557

+ Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 110 647 646 646 646 646 646 644 643 642 641 6.557

- Investimento em novos ativos 8.216 - - - - - - - - - - 8.216

- Reinvestimentos para reposição de ativos 9 55 57 60 62 64 66 68 71 73 75 660

= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (8.115) 592 589 586 584 582 579 576 573 569 566 (2.319)

= Fluxos de Caixa Acumulado (8.115) (7.523) (6.934) (6.348) (5.764) (5.182) (4.602) (4.027) (3.454) (2.885) (2.319)

+ Integralização dos Acionistas 8.216 - - - - - - - - - - 8.216

+ Reservas e provisões - - - - - - - - - - - -

= Fluxos de Caixa Acumulado 8.216 8.216 8.216 8.216 8.216 8.216 8.216 8.216 8.216 8.216 8.216

- Pagamento de Dividendos a Acionistas 110 647 646 646 646 646 646 644 643 642 641 6.557

= Fluxos de Caixa Líquidos do período (9) (55) (57) (60) (62) (64) (66) (68) (71) (73) (75) (660)

= Aplicações + Disponibilidades (9) (64) (121) (181) (243) (307) (373) (441) (512) (585) (660)

Acionistas

- Integralização dos Acionistas 8.216 - - - - - - - - - - 8.216

+ Distribuição de Dividendos 110 647 646 646 646 646 646 644 643 642 641 6.557

- Impostos - - - - - - - - - - - -

+ Valor Residual - - - - - - - - - - 6.639 6.639

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (8.106) 647 646 646 646 646 646 644 643 642 7.280 4.980

Página 1 de 2

VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual

Pessoa Jurídica Convencional

Ano

+ Receitas Operacionais

- Área locável (m2)

- Unitário de mercado locação (R$/m2)

- Potencial de Mercado de Alugueis

- Vacância do empreendimento

- Área vaga (m2)

- Alugueis Efetivos

- Receitas de estacionamento

- Outras receitas

- Impostos sobre receitas

- PIS

- COFINS

- Despesas Operacionais

- Despesas de condomínio/IPTU (vacância)

- Inadimplência irrecuperável

- Gestão de contratos de locação

- Taxa de administração,controladoria e custódia

- Taxa CVM/BOVESPA

- Despesas com auditoria

- Despesas com formador de mercado

- Despesas com reavaliação anual dos imóveis

- Despesas com publicações legais

- Reserva de contingências

- Despesas iniciais de estruturação e distribuição

= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras

= Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL)

= Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos

= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado

+ Integralização dos Acionistas

+ Reservas e provisões

= Fluxos de Caixa Acumulado

- Pagamento de Dividendos a Acionistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades

Acionistas

- Integralização dos Acionistas

+ Distribuição de Dividendos

- Impostos

+ Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Total

100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

101,5% 101,5% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6%

100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7%

0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7%

3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%

0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,8% 95,8%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8%

0,0% 0,1% 0,3% 0,4% 0,5% 0,6% 0,7% 0,9% 1,0% 1,2% 1,3% 0,7%

95,8% 95,8% 95,6% 95,4% 95,3% 95,2% 95,1% 95,0% 94,8% 94,7% 94,5% 95,2%

10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9%

85,0% 84,9% 84,7% 84,6% 84,4% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 83,6% 84,3%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

85,0% 84,9% 84,7% 84,6% 84,4% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 83,6% 84,3%

6334,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 105,6%

7,0% 7,2% 7,5% 7,8% 8,1% 8,4% 8,6% 8,9% 9,2% 9,5% 9,8% 8,5%

-6256,2% 77,7% 77,2% 76,8% 76,4% 76,0% 75,6% 75,2% 74,7% 74,3% 73,8% -29,8%

-6256,2% -987,6% -909,0% -831,0% -753,5% -676,7% -600,8% -525,6% -450,8% -376,5% -302,7% 0,0%

6334,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 105,6%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

6334,2% 1078,5% 1077,0% 1075,5% 1074,1% 1072,9% 1072,4% 1072,4% 1072,4% 1072,4% 1072,4% 0,0%

85,0% 84,9% 84,7% 84,6% 84,4% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 83,6% 84,3%

-7,0% -7,2% -7,5% -7,8% -8,1% -8,4% -8,6% -8,9% -9,2% -9,5% -9,8% -8,5%

-7,0% -8,4% -15,9% -23,7% -31,7% -40,0% -48,7% -57,6% -66,8% -76,3% -86,1% 0,0%

6334,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 105,6%

85,0% 84,9% 84,7% 84,6% 84,4% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 83,6% 84,3%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 866,6% 85,3%

-6249,2% 84,9% 84,7% 84,6% 84,4% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 950,3% 64,0%

Página 2 de 2

FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO FII - BB

VotorantimWealthFII_16834_120719b FCaixaAnual

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Total

+ Receitas Operacionais 130 762 763 764 765 766 766 766 766 766 766 7.780

- Área locável (m2) 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259 2.259

- Unitário de mercado locação (R$/m2) 5 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29

- Potencial de Mercado de Alugueis 132 774 775 776 777 778 778 778 778 778 778 7.900

- Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

- Área vaga (m2) - - - - - - - - - - -

- Alugueis Efetivos 130 762 763 764 765 766 766 766 766 766 766 7.780

- Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - -

- Outras receitas - - - - - - - - - - - -

- Impostos sobre receitas - - - - - - - - - - - -

- PIS - - - - - - - - - - - -

- COFINS - - - - - - - - - - - -

- Despesas Operacionais 43 31 31 31 31 31 31 31 31 31 32 358

- Despesas de condomínio/IPTU (vacância) - - - - - - - - - - - -

- Inadimplência irrecuperável - - - - - - - - - - 0 0

- Gestão de contratos de locação - - - - - - - - - - - -

- Taxa de administração,controladoria e custódia - - - - - - - - - - - -

- Taxa CVM/BOVESPA 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6

- Despesas com auditoria 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6

- Despesas com formador de mercado 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 31

- Despesas com reavaliação anual dos imóveis 1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 41

- Despesas com publicações legais 0 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 25

- Reserva de contingências 3 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 152

- Despesas iniciais de estruturação e distribuição 38 - - - - - - - - - - 38

= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 87 730 731 733 733 734 735 735 735 735 734 7.422

- Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 87 730 731 732 733 734 735 735 735 735 734 7.422

-/+ Receitas/Despesas financeiras (4) (32) (37) (33) (28) (24) (22) (21) (20) (19) (17) (257)

= Lucro antes de Impostos 91 763 768 765 762 759 757 755 754 753 752 7.679

- Impostos (IR/CSSL) - - - - - - - - - - - -

= Lucro líquido 91 763 768 765 762 759 757 755 754 753 752 7.679

+ Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 91 763 768 765 762 759 757 755 754 753 752 7.679

- Investimento em novos ativos 8.216 - - - - - - - - - - 8.216

- Reinvestimentos para reposição de ativos 9 55 57 60 62 64 66 68 71 73 75 660

= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (8.134) 708 711 706 700 695 690 687 684 680 677 (1.197)

= Fluxos de Caixa Acumulado (8.134) (7.426) (6.715) (6.010) (5.310) (4.615) (3.925) (3.238) (2.554) (1.874) (1.197)

+ Integralização dos Cotistas 9.944 - - - - - - - - - - 9.944

+ Reservas e provisões 1.690 - - - - - - - - - - 1.690

= Fluxos de Caixa Acumulado 9.944 9.944 9.944 9.944 9.944 9.944 9.944 9.944 9.944 9.944 9.944

- Remuneração de Cotistas 129 763 768 765 762 759 757 755 754 753 752 7.717

= Fluxos de Caixa Líquidos do período 1.681 (55) (57) (60) (62) (64) (66) (68) (71) (73) (75) 1.030

= Aplicações + Disponibilidades 1.681 1.626 1.569 1.509 1.447 1.383 1.317 1.249 1.178 1.105 1.030

Cotistas

- Investimento na aquisição das Cotas 9.944 - - - - - - - - - - 9.944

+ Remuneração das Cotas 129 763 768 765 762 759 757 755 754 753 752 7.717

- Impostos - - - - - - - - - - - -

+ Valor Residual - - - - - - - - - - 9.609 9.609

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Cotistas (9.815) 763 768 765 762 759 757 755 754 753 10.360 7.382

Página 1 de 2

VotorantimWealthFII_16834_120719b FCaixaAnual

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ano

+ Receitas Operacionais

- Área locável (m2)

- Unitário de mercado locação (R$/m2)

- Potencial de Mercado de Alugueis

- Vacância do empreendimento

- Área vaga (m2)

- Alugueis Efetivos

- Receitas de estacionamento

- Outras receitas

- Impostos sobre receitas

- PIS

- COFINS

- Despesas Operacionais

- Despesas de condomínio/IPTU (vacância)

- Inadimplência irrecuperável

- Gestão de contratos de locação

- Taxa de administração,controladoria e custódia

- Taxa CVM/BOVESPA

- Despesas com auditoria

- Despesas com formador de mercado

- Despesas com reavaliação anual dos imóveis

- Despesas com publicações legais

- Reserva de contingências

- Despesas iniciais de estruturação e distribuição

= Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA)

- Depreciação

= Lucro antes de juros e Impostos (EBIT)

-/+ Receitas/Despesas financeiras

= Lucro antes de Impostos

- Impostos (IR/CSSL)

= Lucro líquido

+ Depreciação e Amortização

= Fluxos de Caixa Provenientes de Operações

- Investimento em novos ativos

- Reinvestimentos para reposição de ativos

= Fluxos de Caixa Operações + Investimentos

= Fluxos de Caixa Acumulado

+ Integralização dos Cotistas

+ Reservas e provisões

= Fluxos de Caixa Acumulado

- Remuneração de Cotistas

= Fluxos de Caixa Líquidos do período

= Aplicações + Disponibilidades

Cotistas

- Investimento na aquisição das Cotas

+ Remuneração das Cotas

- Impostos

+ Valor Residual

= Fluxos de Caixa Líquidos dos Cotistas

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Total

100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

101,5% 101,5% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6% 101,6%

100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

33,2% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,1% 4,6%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1%

0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1%

0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4%

0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%

0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3%

2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

29,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5%

66,8% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,4%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

66,8% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,4%

-3,5% -4,2% -4,8% -4,3% -3,7% -3,2% -2,9% -2,7% -2,6% -2,4% -2,3% -3,3%

70,2% 100,1% 100,7% 100,1% 99,6% 99,1% 98,8% 98,6% 98,5% 98,3% 98,1% 98,7%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

70,2% 100,1% 100,7% 100,1% 99,6% 99,1% 98,8% 98,6% 98,5% 98,3% 98,1% 98,7%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

70,2% 100,1% 100,7% 100,1% 99,6% 99,1% 98,8% 98,6% 98,5% 98,3% 98,1% 98,7%

6334,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 105,6%

7,0% 7,2% 7,5% 7,8% 8,1% 8,4% 8,6% 8,9% 9,2% 9,5% 9,8% 8,5%

-6270,9% 92,9% 93,2% 92,4% 91,5% 90,7% 90,1% 89,7% 89,2% 88,8% 88,3% -15,4%

-6270,9% -974,9% -880,3% -786,7% -694,2% -602,7% -512,3% -422,6% -333,4% -244,6% -156,2% 0,0%

7666,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 127,8%

1302,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 21,7%

7666,2% 1305,3% 1303,5% 1301,7% 1300,0% 1298,5% 1298,0% 1298,0% 1298,0% 1298,0% 1298,0% 0,0%

99,4% 100,1% 100,7% 100,1% 99,6% 99,1% 98,8% 98,6% 98,5% 98,3% 98,1% 99,2%

1295,9% -7,2% -7,5% -7,8% -8,1% -8,4% -8,6% -8,9% -9,2% -9,5% -9,8% 13,2%

1295,9% 213,4% 205,6% 197,5% 189,2% 180,6% 171,9% 163,0% 153,8% 144,3% 134,4% 0,0%

7666,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 127,8%

99,4% 100,1% 100,7% 100,1% 99,6% 99,1% 98,8% 98,6% 98,5% 98,3% 98,1% 99,2%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1254,2% 123,5%

-7566,8% 100,1% 100,7% 100,1% 99,6% 99,1% 98,8% 98,6% 98,5% 98,3% 1352,3% 94,9%

Página 2 de 2

PESQUISA DE VALORES

Amostra Endereço Bairro Município UF DataBase Preço (R$) %à vista SituaçãoV Aluguel (R$) Reajuste SituaçãoA PrazoContrato ÁreaSubsolo ÁreaTérreo1 Rua Parapuã, esquina com a Rua Iracema Freguesia do Ó São Paulo SP abr/12 850.000 100% oferta 150,00 2 Avenida Raimundo Pereira de Magalhães, 3330 Pirituba São Paulo SP abr/12 6.500.000 100% oferta 1.200,00 3 Rua Filomena Bocchi Pilli Freguesia do Ó São Paulo SP abr/12 12.000 12 oferta 60 168,00 168,00 4 Avenida João Paulo Freguesia do Ó São Paulo SP abr/12 2.500.000 100% oferta 225,00

Avaliando Avenida Santa Marina, 2618, esquina com a Rua Bonifácio Cubas Freguesia do Ó São Paulo SP abr/12 100% transação 12 transação 410,00 410,00

Página 1 de 2

Amostra1234

Avaliando

ÁreaMezanino ÁreaSuperiores ÁreaOutros ÁreaEquivalente FrenteImóvel FatorFrentes Vagas Padrão NotaPadrão Idade Conservação NotaLocal Imobiliária Contato Telefone150,00 600,00 10,00 1,00 médio 6 20 e 6,0 Imobiliária Montemor Sr. Edson (11) 3932-1000

2.400,00 6.000,00 60,00 1,00 20 médio 6 25 e 6,0 ISA Imóveis Sr. Videira (11) 3932-0274168,00 814,80 10,00 1,00 médio 7 20 d 6,0 Dokter Imóveis Sra. Meire (11) 3932-2200

70,00 295,00 1.145,00 15,00 1,00 10 médio 7 25 d 7,0 Imobiliária Montemor Sr. Edson (11) 3932-1000

1.230,00 209,00 2.826,27 27,30 1,05 16 Superior 8 25 c 9,0

Página 2 de 2

HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA

Amostra Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator UnitárioID Puro à vista Reajuste Renda Atualiz. Oferta Venda Testada Profund. Frentes Vagas Padrão Deprec. Prop.Área Local Homog. Homogeneizado

1 1.416,67 1,00 1,00 0,01 1,00 0,95 12,11 1,00 1,00 1,00 1,07 1,33 1,08 0,88 1,50 1,86 22,52 2 1.083,33 1,00 1,00 0,01 1,00 0,95 9,26 1,00 1,00 1,00 1,03 1,33 1,19 1,07 1,50 2,12 19,63 3 14,73 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 13,99 1,00 1,00 1,00 1,07 1,23 0,97 0,94 1,50 1,71 23,92 4 2.183,41 1,00 1,00 0,01 1,00 0,95 18,67 1,00 1,00 1,00 0,97 1,23 1,06 0,94 1,29 1,49 27,82

ANÁLISE DE RESÍDUOS

AmostraObservado Estimado Absoluto Relativo

1 1.416,67 1.475,82 59,15 4%2 1.083,33 1.294,83 211,50 20%3 14,73 14,45 (0,28) -2%4 2.183,41 1.842,30 (341,11) -16%5 6 7 8 9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

MÉDIA DE RESÍDUOS RELATIVOS 10%

Unitário Resíduo

-100%-90%-80%-70%-60%-50%

-40%-30%-20%-10%

0%10%20%

30%40%50%60%70%80%

90%100%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

RESÍDUOS RELATIVOS

TRATAMENTO ESTATÍSTICO AVALIAÇÃO

Número de Elementos 4 Área 2.826,27

Média Aritmética 23,47 Desvio Padrão 3,40 Valor de Mercado para LocaçãoCoeficiente de Variação 15% Unitário Saneado 23,47

Limite Inferior 16,43 Valor do imóvel 66.000 Limite Superior 30,51

Intervalo de ConfiabilidadeElementos saneados 4 Inferior 58.160 Média Saneada 23,47 Superior 73.840

t de Student 1,6380

Intervalo de ConfiabilidadeInferior 20,68 -12%

Superior 26,26 12%

Hipótese de rejeição - Aceito a Média Saneada

Análise dos Coeficientes de Variação

Unitário Puro 29% Unitário Homog. 15%

Resultados da influência integral das variáveis

V. Padrão 26% V. Prop. Área 27%

V. Depreciação 26% V. Frentes 29%

V. Localização 22% V. NãoUsado 29%

V. Vagas 26% V. NãoUsado 29%

V. Testada 33% V. NãoUsado 29%

V. Profundidade 25%

Resultados da influência ajustada das variáveis

V. Padrão 26% V. Prop. Área 27%

Peso 100% Peso 100%

V. Depreciação 26% V. Frentes 29%

Peso 100% Utilizado não

V. Localização 22% V. NãoUsado 29%

Peso 100% Peso 0%

V. Vagas 26% V. NãoUsado 29%

Peso 100% Peso 0%

V. Testada 29% V. NãoUsado 29%

Fator - Peso 0%

V. Profundidade 29%

Fator -

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

(LOCAÇÃO)

Dentro do critério definido na introdução deste laudo, o grau de fundamentação e precisão

para o presente laudo é: FUNDAMENTAÇÃO

Não há classificação para o presente trabalho quanto à fundamentação, conforme o que

dispõem as normas da ABNT. PRECISÃO

A amplitude do intervalo de confiança do presente trabalho é de 24%, portanto é classificado

como “Grau III” quanto à precisão.

Tabela 4 – Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatoresItem Pontos Comentários

1 3 A caracterização do imóvel avaliando foi completa quanto a todas as variáveis analisadas

2 1 Foi atendida a quantidade mínima para o Grau I

3 2 Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados analisados, sem foto

4 0 Os ajustes utilizados no tratamento extrapolaram os limites permitidos no Grau I

Total 6

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO EVOLUTIVO

Na pesquisa efetuada para a parcela de terreno não foi possível coletar uma quantidade de

elementos comparativos suficientes para, de acordo com as normas, classificar a avaliação

no mínimo em Grau I de fundamentação.

Para a aferição de valores foram consultados vários profissionais do mercado imobiliário da

região, discutindo-se parâmetros de preços e elementos de comparação que permitiram

consolidar a avaliação a níveis de mercado.

Dentro do critério definido na introdução deste laudo, o grau de fundamentação para a

parcela de benfeitorias é:

A parcela benfeitoria é classificada como “Grau I” quanto à fundamentação, conforme o

que dispõem as normas da ABNT.

Dentro do critério definido na introdução deste laudo, a classificação quanto à

fundamentação dos três componentes (terreno, benfeitoria e fator de comercialização) é:

Não há classificação para o presente trabalho quanto à fundamentação, conforme o que

dispõem as normas da ABNT.

Tabela 7 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação decusto de benfeitorias

Item Pontos Comentários

1 1 Na estimativa do custo direto, utilizamos um custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes

2 1 O BDI adotado foi arbitrado

3 2 A depreciação física foi calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação

Total 4 Laudo enquadrado no Grau I

Tabela 11 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivoItem Pontos Comentários

1 0 Na estimativa do valor do terreno, não atingimos ao menos o Grau I de fundamentação no método comparativo

2 2 Na estimativa dos custos de reedição, atingimos o Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo

3 2 O fator de comercialização foi justificado

Total 4