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REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE Prof. Silvio Mendes Zancheti Prof.a Norma Lacerda. Centro de Conservação Urbana e Territorial Universidade Federal de Pernambuco Recife - Brasil Quito - 1998. ESTRATÉGIA E RESULTADOS. Estratégia Indução da ação privada através da ação pública - PowerPoint PPT Presentation
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REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE
Prof. Silvio Mendes ZanchetiProf.a Norma Lacerda
Centro de Conservação Urbana e Territorial
Universidade Federal de Pernambuco
Recife - Brasil
Quito - 1998
ESTRATÉGIA E RESULTADOS
• Estratégia– Indução da ação privada através da ação pública– Gastos públicos concentrados nos espaços públicos e
sistema de gestão– Estratégia incrementalista de médio e longo prazo
• Resultados– Exemplo de revitalização para toda cidade– Centro revitalizado– Nova área de referência cultural e lazer da região– Novo mercado imobiliário
REVITALIZAÇÃO NO CONTEXTO NACIONAL
• Fim do modelo centro periferia – diminuição da pressão demográfica e imigração
• Economia de serviços
• Melhora do desempenho do investimento público– infra-estrutura
• Busca de identificação da população com a cidade– imagem e identidade
OUTRAS EXPERIÊNCIAS DOS ANOS 90
• Salvador– Forte intervenção pública (+ de U$ 60 milhões)– Mudança forçada de usos - expulsão de população– Descaraterização do patrimônio
• São Luís– Dependência do Governo Estadual – Pequena adesão da iniciativa privada
• Recife– Iniciativa municipal– Investimento público em bens de uso coletivo– Indução da aplicação privada
LOCALIZAÇÃO DO BAIRRO
BOA VISTA
STO ANTÔNIO
S. JOSÉ
BAIRRO DO RECIFE
STO. AMARO
ATLÂNTICO
BACIA DO PINA
BRASILIATEIMOSA
SITUAÇÃOGEOGRÁFICADO BAIRRODO RECIFE
MAPA 1
BREVE HISTÓRICO DO BAIRRO
Bairro portuário primeira ocupação urbana do Recife• Séc. XVII a início Séc. XX
– Bairro Portuário, industrial e comercial
• 1913 - 1922 Reforma urbanística, portuária e saneamento básico– Centro financeiro e de comércio exterior
• 1940 - 1960 Bairro boêmio com prostituição
• 1970 - 1990 Centro atacadista, serviços financeiros e administração pública
CICLO VICIOSO DA OBSOLESCÊNCIA (1992)
• Comércio atacadista predominante
• Restrições a mudança de usos (legislação restritiva)
• Imagem de área marginal (bairro portuário, prostituição e abandono)
• Sem população +/- 500 hab. (uma favela de serviços)
• Fora do circuito de circulação • Valor baixo dos imóveis • Imagem negativa• Baixa valor agregado por m2
Bairro do Recife - Grau de conservação do estoque construído (%) - 1992
Bom55%Regular
22%
Péssimo17%
Ruína6% Bom
Regular
Péssimo
Ruína
PLANO REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE
• Antecedentes– 1980 Legislação de proteção municipal– 1986 Primeira formulação de uma política de
revitalização e criação do Escritório do Bairro– 1988 Trabalho de ordenamento de ambulantes
• Plano– 1991 Plano de revitalização encomendado pelo
Governo Estadual– 1993 Prefeitura adota o plano– 1993 - 96 Implantação do Pólo Bom Jesus– 1998 ... Novos projetos (Polo Alfândega e Prodetur)
OBJETIVOS DO PLANO
• Objetivos– Conservação da herança histórica e cultural– Criar nova centralidade regional– Centro de referência cultural e de lazer– Centro de atração turística
ESTRUTURA DO PLANO
SETORES DEINTERVENÇÃO
Consolidação
Revitalização
Renovação
N
N
TERMINALMARÍTIMO
WATER FRONT
SHOPPING CULTURAL
POLO DO BOM JESUS
CENTRO COMERCIALDO PILAR
HABITAÇÃO COLETIVA
PERCURSO CULTURAL
CENTRO EMPRESARIAL
PARQUE DO BRUM
ESTACIONAMENTO
AQUÁRIO
PROJETOSESTRUTURADORES
ESTRATÉGIA DE IMPLANTAÇÃO
• Melhoria do espaço público e infra-estrutura• Projetos de impacto para mudança de imagem
– Melhoria do espaço urbano e nova avenida• Promoção de eventos ao longo do ano
– Dançando na Rua, Semana da Seresta, Carnaval, etc.• Criação de Pólos irradiadores
– Bom Jesus, Alfândega e Pilar• Criação de uma agência de negócios• Acordos de promoção com iniciativa privada• Manutenção das expectativas de investimento
– Projetos de grande porte Produtur e Monumenta
INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAIS
Bairro do RecifeInvestimentos realizado pela Prefeitura da Cidade do Recife (R$1,00 de 1996)1993 - 1996
ITEM Valor %1. Desapropriação de imóveis 214.237 8,04%2. Elaboração de projetos 534.674 20,06%Restauração de imóveis (4 unidades) 67.500 2,54%Teatro Hermilo Borba Filho RS 47.807 1,79%Terminal Marítimo Passageiros RS 61.685 2,31% Mobiliário Urbano 41.808 1,57%Sinalização Urbana 12.000 0,45%Consultoria no Gerenciamento do Plano de Revitalização 303.874 11,40%3. Obras realizadas 1.916.496 71,90%Recuperação de praças 97.000 3,64%Complementação da Av. Alfredo Lisboa 580.000 21,76%Restauração ponte Maurício de Nassau 512.000 19,21%Urbanização da Rua do Bom Jesus 105.800 3,97%Projeto Cores da Cidade (Restauração de Fachadas) 44.345 1,66%Restauração de imóveis (4 unidades) 557.601 20,91%Implantação de Eletrocalha da Rua do Bom Jesus 19.749 0,74%TOTAL 2.665.407 100,00%Fonte: Escritório do Bairro do Recife e EMLUB
O PÓLO DO BOM JESUS
• Centro na rua mais antiga da cidade
• Área de concentração de atividades de diversão e lazer
• Atividades de comércio e serviço
• Exemplo de reutilização de imóveis antigos
Pólo B. Jesus
BID- Monumenta
FASES DO PROCESSO (1)
• Mostrar compromisso (1º Sem1993)– Recuperação de de espaços públicos (calçadas, vias,
praças,...)– Reabertura de antiga avenida - separação cidade/porto– Recuperação de ponte
• Busca de parcerias (2º Sem 1993)– Adoção de praças por grandes empresas locais– Projeto Cores da Cidade com Fund. Roberto Marinho
FASES DO PROCESSO (2)
• Persuasão dos proprietários (1994 e 1º Sem 1995)– Criação de uma agência de negócios imobiliários– Desapropriação e recuperação de 4 imóveis– Extensão da área do projeto Cores da Cidade– Melhoria do espaço da rua do Bom Jesus
• novas calçadas, ordenação da fiação elétrica
• Consolidação (2º Sem 1995 e 1996)– Aluguel dos imóveis para novos investidores– Feira de antigüidades e eventos culturais na rua do Bom
Jesus
ÁREA RECUPERADA
Pólo do Bom Jesus Áreas recuperadas por andares (m2) 1996
1º andar35%
2º andar29%
3º andar21%
4º andar10%
5º/+ and.5%
Pólo do Bom Jesus Áreas Recuperadas (m2) - 1996
Área não recuperada
34%
Área recuperada
66%
Reversão do processo de degradação
1992 - 66% da área estava degradada
1996 - 66% da área estava recuperada
Polo do Bom Jesus - Área recuperada (m2) - 1996
0
52.020
17.61134.409
0200004000060000
Área total Área nãorecuperada
Árearecuperada
INVESTIMENTOS PRIVADOS NA RECUPERAÇÃO
• Inversões Pólo – Privada = R$ 2,85 milhões– Pública = R$ 2,66 milhões
• Privado-Pólo / Público-Bairro
1:1• Privado Bairro / Público-Bairro
> 1
Polo do Bom Jesus - Inversão Privada - 1993/96
2.850
993 821 612284 141
Total 1º andar 2º andar 3º andar 4º andar 5º/+and.
R$ 1
.000
PREÇO E ALUGUEIS DOS IMÓVEIS
RecifePreços dos aluguéis médios de imóveiscomerciais em zonas da cidade1997Bairro Aluguel médio (R$ 1/m2)Pólo do Bom Jesus 6,90São José 11,63Boa Vista 9,72Espinheiro/Rosa eSilva/Parnamirim 13,20Boa Viagem 15,85Fonte: Jornal do Commércio e Diário de Pernambuco. Janeiro de 1997
Bairro do RecifeEvolução dos preços de venda por metro quadrado dos imóveis1993-1996Em cruzeiros de dezembro de 1996Pólos 1993 1996 Var. 93/96Bom Jesus R$ 124 R$ 208 68%Alfândega R$ 168 R$ 146 -13%Pilar R$ 110 R$ 105 - 5%Fontes: Pesquisa PBLM e entrevistas com corretores de imóveis do bairro.
MANUTENÇÃO DOS ESPAÇOS PÚBLICOS
Bairro do RecifeGastos com manutenção do espaço público (R$ 1,00 de 1996)1993 - 199Serviços 1993 1996 Var. 1993/96
Conserv. De passeios, pavimentação,pontes e drenagem
90.000 203.000 126%
Manutenção de praças 21.000 21.000 0%Recuperação de iluminação pública 50.000 50.000 0%Coleta domiciliar de lixo 102.853 133.164 29%Varrição de ruas e praças 922.094 1.193.835 29%TOTAL 1.185.947 1.600.999 35%
RECEITAS MUNICIPAIS E RENÚNCIA FISCAL
Pólo do Bom JesusArrecadação de impostos municipais (R$ de 1996)1993/96
Anos IPTU Var. ISS Var. ITBI Var.
1993 59.288 66.830 1.8251994 59.139 0% 70.715 6% 4.484 146%
1995 50.734 -14% 132.626 88% 24.271 441%
1996 51.523 2% 117.998 -11% 13.366 -45%
Fonte: Secretaria das Finanças, PCR
-100%
0%
100%
200%
300%
400%
500%
93/94 94/95 95/96
IPTU
ISS
ITBI
A decisão de investir não esteve associada ao benefício da renuncia fiscal
PRINCIPAIS PROBLEMAS (PROPRIETÁRIOS)
• Abastecimento d’água 75%• Segurança 75%• Estacionamento 75%• Esgotamento sanitário 50%• Energia 25%• Ambulantes 25%• Calçamento deteriorado 25%• Sanitários públicos 25%• Organização de eventos 25%
OUTROS IMPACTOS
• Transformação de usos em outras partes do Bairro• Investimento privado em áreas sem projeto público• Propagação de proposta de revitalização para outras
partes da cidade e outros municípios• Processo com dinâmica própria da iniciativa privada• Modelo para outros projetos
CONCLUSÕES
• Outra centralidade - a cidade se transforma• O centro tem um carga simbólica forte• Existem oportunidades econômicas (novas atividades) para
a reutilização dos centros• Existe um significativo potencial de investimento privado• O mercado imobiliário responde rapidamente à
revitalização• Os incentivos fiscais são importantes mas não
determinantes na decisão de investimento
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