Estudo viabilidade

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira

IBIS Tatuapé - SP

Setin

Agosto/2014

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-

Financeira

Agosto de 2014

Cliente:

Realização:

Estudo:

Tatuapé

Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se de estudo expedito desenvolvido para a empresa Setin Incorporadora em agosto de 2014, conforme metodologia da

publicação Hotels & Motels Valuation andMarket Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING , localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-

24 realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro com

construção iniciada em Tatuapé, São Paulo (SP), na esquina da Rua Catiguá e Rua Filipe Camarão, em terreno próximo ao Shopping Boulevard

Tatuapé.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio

Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo

SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o

momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste

estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os

resultados estimados neste estudo.

3

Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo

padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos

profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não

poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas

variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, 31 de agosto de 2014.

4

A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no

mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute–

instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível

profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com

5

http://www.caiocalfat.com/

A Caio Calfat Real Estate Consulting

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

Índice

1. Sumário Executivo

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas

3. Análise da Localização e Entorno

4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva

5. Análise de Desempenho

6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

7. Conclusões do Estudo de Mercado

8. Anexos

7

Índice








8. Anexos

8


9

1.1. O projeto e a rede hoteleira

O projeto foi concebido como um hotel econômico e deve

operar sob a marca Ibis.

A marca Ibis é de propriedade da operadora Accor Hotels, que

deverá arrendar o hotel.

A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a

empresa com maior número de hotéis e de unidades

habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas

Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios.

O empreendimento terá 275 unidades habitacionais e será

ofertado ao mercado conforme o Memorial de Incorporação

exigido pela Lei de Incorporação 14961/64.


10

1.2. A Localização

O terreno do hotel está na cidade de São Paulo, no Bairro do Tatuapé.

O terreno tem fácil acesso viário aos principais pontos de interesse da cidade: GRU

Airport, Aeroporto de Congonhas, Região do ABC, Centro Histórico de São Paulo (polo

empresarial, cultural e de compras), Pavilhão de Exposição do Anhembi e Expo Center

Norte.

Além disto, o terreno está há poucos metros de terminal urbano de trem e ônibus e da

estação de metrô Tatuapé.

Em seu entorno imediato há dois shopping centers e uma unidade de lazer e

entretenimento do Sesc.

A região do Tatuapé tem programa de incentivos municipais para atrair novas

empresas, nos terrenos vizinhos já estão em construção dois empreendimentos

empresariais de grande porte.

Ponto de InteresseDistância (tempo)

Shopping Boulevard*350 m

(5 min)

Estação de Trem , Metrô e Terminal - Tatuapé*

350 m(5 min)

Shopping Metrô Tatuapé*

650 m (8 min)

Região Central de São Paulo

10,5 km (17 min)

Aeroporto de São Paulo -Congonhas

16,8 km(31 min)

Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica

21km(30 min)

Tempo de trajeto de automóvel – Google Maps* Trecho calculado a pé


11

1.2. O Hotel X Mercado

A cidade de São Paulo possui um mercado bem

consolidado e diversificado no segmento hoteleiro.

Os segmentos que mais se destacam na cidade são:

- Negócios

- Feiras e eventos

- Compras

- Lazer

O hotel em estudo está bem localizado para atender

esses segmentos, pois está com acesso aeroportuário

e rodoviário próximo e facilitado, permite

deslocamento por metrô e trem à todas as regiões da

cidade com acesso a 350 m.

Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo – Perfil dos Hóspedes em Meios de Hospedagem Paulistanos


12


Considerando a localização do terreno, o perfil do hotel em estudo (econômico) e as condições do mercado

estudado, pode-se vislumbrar o hotel captando demanda em três níveis:

a) Primário: Mercado da Zona Leste de São Paulo, zona urbana onde se localiza o Bairro do Tatuapé, que possui

somente dois hotéis midscale e outros pequenos meios de hospedagem. Segundo as pesquisas, essa região

tem demanda mal atendida, pois há pouca oferta e a posição geográfica permite uma abrangência maior na

região.

b) Secundário: Penetração na região central da cidade e na Zona Norte, onde se localizam o Parque Anhembi e

o Expo Center Norte, pelo rápido acesso de carro ou metrô.

c) Terciário: Pela localização de fácil acesso e boa mobilidade urbana, captação de clientes de Guarulhos, ABC e

outras regiões de São Paulo.


13


O desempenho do hotel, considerando a captação nos três mercados considerados, pode ser assim estimado:

A projeção da diária média está competitiva com o mercado primário e equilibrada com outros hotéis similares

nos mercados secundários e terciários. As diárias não incluem café da manhã.

Para projeção financeira, a ocupação foi estabilizada em 75,36% para não supervalorizar o resultado do hotel e

ponderar possíveis novos hotéis no mercado.


14

1.3. Resultados do Hotel:

O desempenho do hotel permitiu o seguinte resultado operacional e financeiro:

Fluxo de Caixa sem inflação; início de operação estimado em 2018

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Receita de Hospedagem 12.642.332 81,0% 13.889.210 81,0% 15.260.709 81,0% 16.954.400 81,3% 18.141.208

Receita de Alimentos e Bebidas 2.811.255 18,0% 3.088.522 18,0% 3.385.805 18,0% 3.675.285 17,6% 3.835.080

Departamentos Menores 158.029 1,0% 173.615 1,0% 190.759 1,0% 211.930 1,0% 226.765

Total de Receita 15.611.616 100,0% 17.151.347 100,0% 18.837.273 100,0% 20.841.615 100,0% 22.203.053

Impostos e Taxas Diretos 1.388.357 8,9% 1.525.287 8,9% 1.675.132 8,9% 1.852.416 8,9% 1.972.338

Receita Líquida 14.223.259 91,1% 15.626.060 91,1% 17.162.141 91,1% 18.989.199 91,1% 20.230.715

Gastos Centros de Receitas 3.455.711 22,1% 3.673.213 21,4% 3.879.681 20,6% 4.091.750 19,6% 4.216.030

Gastos Não Distribuíveis 3.810.127 24,4% 4.112.022 24,0% 4.336.926 23,0% 4.653.145 22,3% 4.877.219

Gastos de Capital (Inclui Fundo de Reposição e Asset) 1.865.009 11,9% 2.063.598 12,0% 2.457.884 13,0% 2.927.907 14,0% 3.327.944

Resultado Antes do IR 5.092.412 32,6% 5.777.227 33,7% 6.487.649 34,4% 7.316.397 35,1% 7.809.522


15

1.3. Resultados do Hotel:

O fluxo de caixa permite estimar o preço de venda adequado de R$

390.600, com todas as taxas e complementos inclusos, conforme

tabela ao lado, o que gera uma rentabilidade média para o comprador

de aproximadamente 7% a.a.

•Fluxo de Caixa Anual: Resultado da operação do hotel antes do IRdividido pelo número de UHs – equivalência anual e linear por UHdisponível no hotel.•Fluxo de caixa sem inflação.•Rentabi.: rentabilidade simples – valor recebido por cada proprietáriocomparado ao valor de compra referencial .•Média 10 anos e Média Ano 3 – 10: média aritmética simples dasrentabilidades anuais calculadas estimadas.•TIR com perpetuidade: Calculado perpetuidade no ano 10 para cálculoda TIR.•Base para a Perpetuidade: CapRate de 8,5% , com crescimento de fluxode caixa na base de 2% a.a.

Retorno ao Comprador da Unidade IBIS TATUAPÉ

Preço m² 21.700Rentab.

Investimento -390.600

Ano 1 18.518 4,7%

Ano 2 21.008 5,4%

Ano 3 23.591 6,0%

Ano 4 26.605 6,8%

Ano 5 28.398 7,3%

Ano 6 28.966 7,4%

Ano 7 29.546 7,6%

Ano 8 30.136 7,7%

Ano 9 30.739 7,9%

Ano 10 31.354 8,0%

Média 10 anos 6,9%

Média ano 3 a10 7,3%

TIR Com Perpetuidade 8,3%

Composição do preço de venda por UH

Pré-Operação 4.230,71

Afiliação 1.404,00

Decoração e enxoval 28.980,00

Valor Unidade Habitacional 355.985,29

Valor de venda total* 390.600,00

* Valores estimados para UH de 18 m² de áreaprivativa. Preço apenas referencial, nãoconsidera variação conforme tabela de vendas.

16

Detalhe da Área do Porto Maravilha

1.4. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil einteresse do investidor, porém, usualmente, o mercado realizasuas contas de viabilidade com médias de rentabilidade aoinvestidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.

Outra fonte de análise e que serve de orientação para idéia derentabilidade e CapRate é o Fundo Imobiliário HotelMaxinvest, o qual atinge rentabilidade anual (estimado pelaperformance do primeiro quadrimestre de 2014), considerandoapenas a rentabilidade da operação, de aproximadamente 7%a.a.

Ampliando o escopo de análise do Fundo Imobiliário HotelMaxinvest para um ano de análise (julho 2013 a julho de 2014)chega-se a uma rentabilidade anual de 6,47% a.a. – retrato dasazonalidade da atividade que afeta os resultados da operação.

•Observações:•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347 unidades habitacionais.•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. •Acumulada: Rentabilidade 12 meses – julho de 2013 até junho de 2014. •Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida (Base de Cálculo de Perpetuidade).•Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios


http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios







17


1.4 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor:

Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a

atratividade do setor e rentabilidade – CapRate:

1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual

está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.

2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de

aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que

compunham o fundo em junho de 2014.

3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,5% para o cálculo de perpetuidade por ser uma taxa média dentro do intervalo de

atratividade, por ter sido aproximadamente a maior projeção anual de rentabilidade conforme o registro de maio/2014 do FII Hotel

Maxinvest e por conservadorismo e cautela de análise para proteção ao investidor, uma vez que se utilizando de 6,47% a.a. – dado

efetivo apurado, a taxa interna de retorno assinalada seria maior que a apurada com 8,5%



18

1.5. Preços Praticados:

O valor sugerido entre de R$ 21.700/m² a R$ 23.200/m² está dentro da média praticada pelo mercado de lançamentos de

condo-hotéis em São Paulo:


19

1.5. Preços Praticados:

No bairro do Tatuapé, os valores de imóveis no entorno do terreno em estudo são apresentados a seguir, conforme

índice FIPE ZAP Imóveis com base de setembro de 2014:

Tipologia Valor médio m² Amostra (un)

1 dorm 8.161 60

2 dorms 6.673 841

3 dorms 6.827 2.218

4 ou mais dorms 7.254 584

Média Geral 6.881 3.703

Salas comerciais possuem uma amostra de

628 unidades, a uma média de preço de

venda/m² de R$ 4.789.

Índice

20








8. Anexos


21

A cidade de São Paulo Capital do Estado de mesmo nome, São Paulo é o principal centro

financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul.

É a cidade mais populosa do Brasil, do continente americano e de

todo o hemisfério sul, com 11.821.873 habitantes (IBGE, 2014).

Sede de 63% das empresas multinacionais estabelecidas no país, além

da Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo

(BM&FBovespa), a segunda maior bolsa de valores do mundo em

valor de mercado.

Dados Estado de São PauloRegião Metropolitana de São

PauloMunicípio de São Paulo

% de São Paulo em relação a Região Metropolitana

Área 248.209,4 km² 8.500,1 km² 1.521,101 km² 18%

População 41.587.182 hab. 20.820.093 hab. 11.821.873 hab. 57%

Densidade 168 hab/km² 2.449,39 hab./km² 7.398,26 -

PIB R$ 1.349.000.000.000 R$ 613.060.480.000 R$ 477.005.597.000 78%

Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE

22

A economia da cidade de São Paulo se baseia no setor de serviços. A cidade representa isoladamente 11,5% do PIB do

país e 36% de toda a produção de bens e serviços do estado de São Paulo. Ocupa a posição de 10° maior PIB do mundo.

No gráfico abaixo é apresentada a composição do PIB corrente da cidade, entre os anos de 2006 e 2011.

Economia

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Evolução do PIB de São Paulo(Crescimento médio de 5%)

Impostos

Agropecuária*

Indústria

Serviços

R$ 282.892.455.000R$ 323.154.666.000

R$ 356.980.045.000R$ 389.284.929.000

R$ 443.517.625.000R$ 477.005597.000

64%

* Menor que 1%

19%

17%

65%64% 66%

65%65%

19% 18% 17%17% 16%

16% 18% 17%18% 19%

Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE


Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo – Perfil dos Hóspedes em Meios de Hospedagem Paulistanos

23

A tabela ao lado apresenta a

motivação de viagem dos turistas

nacionais e estrangeiros da

cidade, bem como o gasto médio e

quantidade de pernoites, entre os

anos de 2009 e 2013.

No ano de 2013, a principal

motivação dos turistas que

visitaram São Paulo foi negócios; o

gasto médio diário foi de R$ 534,00.

Estes turistas permaneceram uma

média de 3 dias na cidade.

Turismo em São Paulo


Fonte: Observatório do Turismo e São Paulo Convention&Visitors Bureau

24

São Paulo é sede de grandes eventos tais como a Bienal Internacional do Livro, Carnaval, Grande Prêmio de

Fórmula 1, Salão do Automóvel, São Paulo Fashion Week, entre outros.

O segmento turístico de eventos movimenta cerca R$ 3,4 bilhões em negócios ao ano. No ano de 2013, São

Paulo foi sede de 2.291 eventos de negócios de todas as tipologias, com um total de 30.481.179 visitantes.

Segundo último levantamento da São Paulo Convention & Visitors Bureau (SPC&VB), das 172 feiras

internacionais realizadas no Brasil, 120 são na cidade de São Paulo.

A Avenida Paulista, principal cartão postal da cidade, também é palco de eventos de grande representação

popular, como é o caso do Reveillon na Paulista, a Parada do Orgulho LGBT e a Corrida de São Silvestre.

Turismo em São Paulo – Eventos


Espaços de Eventos

A cidade de São Paulo dispõe de espaços de variados tamanhos para eventos de todos os portes. A São Paulo

Convention & Visitors Bureau divide os equipamentos de eventos em Centros de Convenções, Espaços para Eventos e

Espaços para eventos em hotéis.

Nas entrevistas com os hotéis concorrentes ao empreendimento em estudo, foi informado que as feiras que ocorrem

nos Centros de Convenções Anhembi Parque e Expo Center Norte geram demanda para a região quando a oferta dos

hotéis próximos está com a ocupação máxima, mas que ultimamente isso não tem acontecido.

De acordo com a SPTuris, somente o espaço o Anhembi Parque recebe cerca de 200 eventos por ano e mais de 11 milhões

de visitantes que frequentam grandes feiras, congressos, exposições de carros, seminários e workshops, shows musicais

nacionais e internacionais, colações de grau e bailes de formatura.

25

Fonte: São Paulo Convention&Visitors Bureau e São Paulo Turismo

Evento Público 2013 Local

Hair Brasil 94.500 Expo Center Norte

Hospitalar 90.000 Expo Center Norte

Couromoda 79.000 Anhembi Parque

FISPAL 65.000 Anhembi Parque

A tabela ao lado apresenta algumas feiras que ocorrem anualmente em

São Paulo, nos centros de convenções Expo Center Norte e Anhembi

Parque e o público da edição de 2013.


26

A tabela abaixo apresenta os Centro de Convenções associados

ao SPC&VB, localizados na região centro, norte e oeste da cidade

de São Paulo. Os equipamentos localizam-se há menos de 30

minutos de automóvel do terreno em estudo e estão próximos

das estações Portuguesa-Tietê e Consolação.

Espaços de Eventos

Centro de Convenções

*Sala Principal

(auditório)

*Total das

Salas

M² para Eventos

Distância do Hotel em

Estudo

Anhembi Parque 2.550 4.400 400.000 3,7 km (8 min.)

Expo Center Norte 1.610 4.600 76.500 4,9 km (8 min.)

APCD 844 1.624 2.514 3,2 km (6 min.)

Centro de Convenções

Rebolsas617 1.782 1.976

13,6 km (27 min.)

*Capacidade

Segundo divulgado no portal dos centros de convenções, no ano

de 2013 foram realizados no Anhembi Parque 194 eventos e no

Expo Center Norte 82, entre

feiras, congressos, convenções, workshops, colações de grau, etc.


Centro de Convenções Rebouças

Anhembi Parque

APCD - Associação Paulista de Cirurgiões Dentistas

Expo Center Norte

Terreno em Estudo

Estação de Metrô Consolação

Estação de Metrô Portuguesa-Tietê

Fonte: GRUAirport, Infraero e Google Maps 27

Aeroportos Aeroporto Internacional de São Paulo – GRU Airport

Localizado a 21 km do terreno em estudo

(aproximadamente 30 minutos de automóvel), o Aeroporto

Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em

passageiros e aeronaves. Em 2013 registrou movimento de

35.962.000 passageiros, nacionais e internacionais, um

aumento de 10% em relação ao ano de 2012.

20.400.304 21.727.64926.849.185

30.003.428 32.777.33035.962.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Movimentação de Passageiros – Aeroporto Internacional de São Paulo

7% 24% 12% 9% 10%

13.672.301 13.699.65715.499.462 16.756.452 16.775.770 17.119.530

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Movimentação de Passageiros – Aeroporto de Congonhas

Aeroporto de São Paulo / Congonhas

Localizado a 16,8 km do terreno em estudo (aproximadamente

31 minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é o

terceiro mais movimentado do país. Em 2013 registrou

movimento de 17.119.530 passageiros, um aumento de 2% em

relação ao ano de 2012.

0,2% 13% 8% 0,1% 2%


Mercado Municipal

28

A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou gastronômico, se justifica na

infraestrutura necessária para estes segmentos que a cidade possui. Com casas

de espetáculos com agendas repletas de opções, salas de teatro, salas de cinema

e casas noturnas, São Paulo possui uma das vidas noturnas mais agitadas do país.

Segundo o Observatório do Turismo, aos finais de semana a ocupação média

dos hotéis da cidade atingiu 55,35% no ano de 2013. Considerando que oferta

hoteleira de São Paulo gira em torno de 42.000 unidades habitacionais, chega-se

ao número absoluto de aproximadamente 23.200 UHs ocupadas nos finais de

semana.

Com isso, nota-se que a cidade de São Paulo, também conta com atratividade

para hospedagem aos finais de semana, seja para o turismo de

compras, cultural, gastronômico ou de eventos sociais.

Turismo em São Paulo - Lazer

Fonte: Observatório do Turismo e Portal Revista HotelNews

Av. Paulista Catedral da Sé


29

Segundo a São Paulo Turismo (2012), São Paulo possui cerca de 240 mil lojas distribuídas nas ruas de todas as regiões

da cidade e concentradas nos 53 shopping centers, nas 59 ruas de comércio especializado, além dos centros comerciais

instalados nos diversos bairros da capital.

O diferencial da cidade no turismo de compras volta-se para a diversidade: São Paulo oferece tanto opções para

atender ao consumo de luxo, em endereços como a Rua Oscar Freire, Alameda Gabriel Monteiro da Silva e shoppings

como Iguatemi, Cidade Jardim e Vila Olímpia, como também atende quem busca opções populares, no bairro Bom

Retiro, Brás e Rua 25 de Março.

A UNIVINCO - União dos Lojistas da Rua 25 de Março e Adjacências, divulgou em 2013 que o número diário de

visitantes que percorre a região da Rua 25 de Março e Bom Retiro é de 400 mil. Na época natalina, este número varia

entre 800 mil e 1 milhão de visitantes/dia. 12

Turismo em São Paulo – Compras

Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo, Comunicação São Paulo Turismo e Jornal O Estado de São Paulo


30

Pesquisa realizada pelo Observatório do Turismo informa que 12% dos 13,2 milhões de turistas recebidos em 2013 na

cidade de São Paulo, destina-se à compras na cidade.

Turismo em São Paulo – Compras

Fonte: Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo e Comunicação São Paulo Turismo

50,1%

20,7%

12,3%

7,9%

6,2%

2,8%

Hospedagem

Alimentação

Compras

Transporte

Lazer

Outros

Destino dos Gastos na Cidade

23,9%

18,3%14,7%

5,0% 4,6% 4,4% 4,0% 2,8% 2,7%5,3%

14,2%

Estada na cidade - Atividades Realizadas


Região Leste

31Fonte: Subprefeitura da Mooca


Com uma população de 3,3 milhões de

habitantes, a região leste é dividida em 11

subprefeituras.

As principais atividades são comércio, serviços e

indústrias.

A região do Tatuapé está sob responsabilidade

da subprefeitura da Mooca.

Em termos populacionais o bairro de Tatuapé é o

maior de sua subprefeitura com 91.672

habitantes, seguido pelo bairro da Água Rasa com

84.963 habitantes.

Subprefeitura da Mooca – Características da região

32Fonte: Subprefeitura da Mooca


Tatuapé: Assim como o Jardim Anália Franco, o Tatuapé é um dos bairros residenciais mais valorizados da

região leste, conta com 2 shoppings e o Metrô de mesmo nome com terminal de ônibus urbano e estação de

trem. O bairro é consolidado por ter opções gastronômicas de alto padrão com bares e restaurantes de

franquia como alguns abaixo:

Região Leste - Influência do entorno

33Fonte: Prefeitura de cada cidade


Guarulhos - O município de Guarulhos é o 2º município em arrecadação na

Grande São Paulo, representando 5% do PIB. Entre as empresas atuantes na

região estão:

Distância do terreno em estudo: 15km

São Caetano do Sul – A cidade é conhecida pelo alto IDH (Índice de

Des. Humano) e pelo planejamento de seu desenvolvimento. Entre

as empresas da cidade estão:


Santo André – A região possui grandes empresas de peças automotivas

e tem diversificado sua economia investindo em serviços e comércio.

Possui grandes empresas como:


34

Segundo a SPTuris, a cidade de São Paulo possui 53 shoppings centers, que representam tanto centros de compras, como opções

de lazer e oferecem também ao público gastronomia, cinemas e teatro. Abaixo estão os shoppings mais próximos:

Região Leste - Shoppings Centers

Fonte: www.cidadedesaopaulo.com.br, Portais Shopping MetrôTatuapé, Shopping Boulervard, Shopping Anália Franco, ShoppingCenter Norte, Shopping D,Mooca Plaza Shopping e Shopping Aricanduva


Shopping Metrô Tatuapé e Boulevard : O Shopping Tatuapé foi inaugurado em

1997 e possui 300 lojas, já o shopping Boulevard Tatuapé foi inaugurado em 2007 e

conta com 150 lojas. O complexo está ao lado do empreendimento em estudo e

servirá de ponto de apoio aos hóspedes do hotel.

Shopping Anália Franco : Inaugurado em 1999, possui 403 lojas. Localizado à 4 km

do empreendimento em estudo.

Mooca Plaza Shopping: Conta com 233 lojas e está localizado à 9,8 km do

empreendimento em estudo.

Shopping Aricanduva: Conta com 579 lojas e está localizado à 12,2 km do

empreendimento em estudo.

Em uma cidade com as proporções de São Paulo, as principais obras de infraestrutura

que impactam diretamente na sociedade são aquelas referentes à mobilidade urbana.

Abaixo, a principal obra de expansão na malha metro-ferroviária que impactará na região

leste da cidade.

Linha 15-Prata: Construída em modelo de monotrilho, entre Vila Prudente e Cidade

Tiradentes. Ao final da obra, serão 17 estações, 24,5 km de vias elevadas, com projeção de

receber 500 mil usuários por dia .

Mobilidade Urbana – Novos Projetos

35Fonte e Imagem: Portal Expresso Monotrilho


Obras Linha 15 - Prata

As estações Vila Prudente e Oratório

foram entregues no dia 30 de agosto de

2014, funcionando parcialmente aos

sábados e domingos e em horário restrito.

A previsão de entrega da obra total é em

2016.

36Fonte: Portal Estadão

Mobilidade Urbana – Novos Projetos na Cidade de São Paulo


Terreno em Estudo

Mapa metropolitano

com a Linha 15 - Prata

37Fonte: Portal SP Negócios.

Desenvolvimento – Novos Projetos


Com forma de incentivo ao desenvolvimento a Zona Leste, foi sancionada em janeiro de 2014 a lei (nº 15.931) que

concede incentivos para atrair novas empresas para a região. Abaixo estão os benefícios oferecidos:

(2) Para obras iniciadas a partir do primeiro dia do mês seguinte ao da homologação da declaração de adesão.

Setores Beneficiados

Serviços de InformáticaCall CenterData CenterHospedagem de qualquer naturezaServiços de EducaçãoServiços de saúde e cuidados pessoais Serviços de veterináriaServiços de instalação, montagem, manutenção e conservação de máquinas e equipamentosAlfaiataria, costura, tinturaria e lavanderia, carpintaria e serralheria(1) Na aquisição de imóvel pelo contribuinte incentivado,

ocorrida após a homologação da declaração de adesão.

38Fonte: Secretaria de Des. Trabalho e Empreendedorismo

Parque Tecnológico - Novos Projetos


Parque Tecnológico

Como parte do desenvolvimento da Região Leste está o

Parque Tecnológico de São Paulo – Leste.

O projeto está previsto para região de Itaquera, próximo ao

metrô.

Entre os investimentos estão:

Incubadoras

Laboratórios de pesquisa

Escolas

Centro de logística

Centro de esportes

Status: Em 2013 o projeto recebeu o credenciamento

provisório pela FIPE (Fundação de Instituto de Pesquisa

Econômica).

Terreno em estudo Parque

Tecnológico

Distância do terreno: 14 km

Circuito das Compras

Circuito das Compras é um projeto da Prefeitura de São

Paulo que objetiva promover a requalificação urbana da

região central de São Paulo, com destaque para as áreas:

Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e 25 de Março.

A proposta é equipar a região com infraestrutura

adequada para receber o turista de compras.

O projeto se viabilizará por meio de uma concessão, sem

qualquer contrapartida do poder público.

Estágio do projeto: A previsão da Prefeitura é que a

licitação ocorra em 2014.

39Fonte: Prefeitura de São Paulo e Google Earth

Mobilidade Urbana – Novos Projetos


Distância do Pátio Pari até o terreno 6 km

Pátio Pari

Terreno em estudo


40


Como observado nos slides anteriores, a cidade de São Paulo apresenta grande relevância econômica, sendo

considerada centro financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul, além de ocupar posição de 10° maior

PIB do mundo.

O maior segmento turístico é o de negócios, representando 51,4% da motivação dos turistas na cidade, seguido pelo

setor de eventos, com 22,4%.

A cidade também é conhecida pelo turismo de compras devido às opções que atendem ao consumo de luxo além de

atender quem busca opções populares.

Obras de mobilidade urbana acontecem constantemente como o caso da expansão na malha metro-ferroviária da

região leste, através da obra do monotrilho Linha 15-Prata, que ligará a Vila Prudente até a Cidade Tiradentes.

Outro fator que demonstra o preocupação com o desenvolvimento da região é a lei que foi sancionada no início de

2014, que concede incentivos para atrair novas empresas para a região.

Fonte: Prefeitura de São Paulo, IBGE, Observatório do Turismo, Portal

Expresso Monotrilho e Portal SP Negócios

Índice

41








8. Anexos

42

O terreno em estudo está localizado entre a esquina da R. Catiguá e a R. Filipe Camarão. A R. Catiguá possui 2

sentidos, sendo uma faixa em cada, possui boa sinalização e iluminação. No dia da visita técnica a rua estava em

obras, com previsão de término de 20 dias. A R. Filipe Camarão é de caráter residencial e dá acesso à um posto

de gasolina com caixa 24h e à Marginal Tietê. No entorno há poucos comércios por conta da proximidade com o

Shopping Boulevard e o Shopping Metrô Tatuapé.


Terreno em Estudo

R. Catiguá

R. Filipe Camarão

Terreno em Estudo

Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

43

Ao lado esquerdo do terreno em estudo está em construção o Conjunto Gafisa

Square Tatuapé, que contará com duas torres sendo uma comercial (Work) e outra

residencial (Live), com previsão de entrega prevista para o primeiro semestre de 2016.

A área das salas comerciais são de 36m² no valor de R$ 418.000,00 e das lajes são

742m² com valor negociável, totalizando 255 unidades. Com essa estrutura, o

empreendimento poderá atrair grandes empresas para a região.


Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Gafisa

Conjunto Gafisa Square Tatuapé

Terreno em Estudo

Gafisa Square Tatuapé Work

Gafisa Square Tatuapé Live

44

Ao lado direito do terreno em estudo está em construção o You, Metropolitan Comercial Tatuapé, edifício com uma

torre dividida em salas comerciais e apartamentos residenciais. Ao total serão 295 salas comerciais com área mínima

de 31 m² no valor de R$ 383.100,00 e lajes de 880 m² com valor negociável. A previsão de entrega está prevista para o

segundo semestre de 2015.


Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e You, Metropolitan

Terreno em Estudo

You, Metropolitan Comercial Tatuapé

45


Imagens: Google Maps

Ao lado, a localização

dos empreendimentos em

construção, próximos ao

terreno em estudo:

Conjunto Gafisa Square Tatuapé

IBIS Tatuapé

You, Metropolitan Comercial Tatuapé

Shopping Boulevard

Shopping Metrô Tatuapé

46

Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse:

Ponto de InteresseDistância (tempo)

Shopping Boulevard*350 m

(5 min)

Estação de Trem , Metrô e Terminal - Tatuapé*

350 m(5 min)

Shopping Metrô Tatuapé*

650 m (8 min)


10,5 km (17 min)

Aeroporto de São Paulo -Congonhas

16,8 km(31 min)


21km(30 min)

Tempo de trajeto de automóvel – Google Maps* Trecho calculado a pé




Aeroporto de São Paulo - Congonhas Terreno em Estudo

Aeroporto

Shopping


Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário

Terreno em Estudo

Shopping Boulevard


Estação e Terminal Tatuapé

Fonte: Google Maps


47Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e

Google Maps

O terreno em estudo está próximo da Av. Salim Farah Maluf

que dá acesso à Marginal Tietê e Av. do Estado, próximo da

Rod. Presidente Dutra que dá acesso ao Aeroporto

Internacional de São Paulo - Cumbica (GRUAirport), da Rod.

Ayrton Senna da Silva e da Av. Radial Leste, que possibilita o

acesso ao centro e ao Aeroporto de São Paulo - Congonhas.

Av. Salim Farah Maluf

Av. Radial Leste

Rod. Presidente Dutra

Rod. Ayrton Senna da Silva

Marginal Tietê

Terreno em Estudo

Terreno em Estudo

Shopping

Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário


48Fonte: Google Maps

Ao lado as possibilidades de

acesso a partir da região

central da cidade de São Paulo

até o terreno em estudo. O

acesso em tempo mínimo pode

ser feito pela Marginal

Tietê, com previsão de 17 min.

Já nas outras duas rotas

sugeridas, o acesso pode ser

feito pela Av. Radial Leste, com

tempo previsto entre 19 min e

21 min.Região Central da cidade de São Paulo Terreno em Estudo

Marginal Tietê

Av. Radial Leste

Acesso ao terreno em estudo – Região Central de São Paulo



Ao lado as possibilidades de acesso a partir do

Aeroporto de São Paulo - Congonhas até o terreno em

estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito

pela Av. Radial Leste que dá acesso à Av. Vinte e Três

de Maio, com tempo previsto de 31 min. Pela Marginal

Tietê, o trajeto também acessa a Av. Vinte e Três de

Maio, com tempo previsto de 35 min. Já pela Av. Salim

Farah Maluf, trajeto percorrido é de

aproximadamente 48 min.

São Paulo/ Congonhas

Terreno em Estudo

Acesso ao terreno em estudo – São Paulo - Congonhas

Av. Radial Leste

Av. Salim Farah Maluf

Marginal Tietê

Av. Vinte e Três de Maio



Ao lado as possibilidades de acesso a partir do


até o terreno em estudo. O acesso em tempo

mínimo pode ser feito pela Rod. Presidente

Dutra, com tempo previsto de 30 min. Pela Rod.

Ayrton Senna da Silva, o tempo previsto é de 38

min.

Aeroporto Internacional de Guarulhos/ Cumbica

Terreno em Estudo

Acesso ao terreno em estudo – Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica

Rod. Presidente Dutra

Rod. Ayrton Senna da Silva


51


O Terreno:

Possui boa visibilidade por estar localizado próximo da principal avenida que liga a região leste à região central de São Paulo, a Av. Radial

Leste, além das estações de metrô e trem e do terminal rodoviário do Tatuapé. Também está próximo das principais rodovias que dão acesso aos

aeroportos de Guarulhos e Congonhas, e de uma das principais geradoras de demanda da região leste, a Editora Moderna.

O terreno é adequado para implantação de hotel econômico, pela facilidade de acesso por transporte público e por automóvel e a presença de 2

shoppings a poucos metros. E, perante os concorrentes por abrangência geográfica, é o melhor localizado.

Região Leste:

O Tatuapé e o Jardim Anália Franco são os bairros residenciais mais valorizados da região leste.

Tatuapé é um bairro que possui poucos comércios, entretanto possui uma gama de restaurantes e bares além de dois shoppings, o Boulevard e

Metrô Tatuapé.

Um dos principais espaços de lazer da região é o Sesc Belenzinho, localizado a 3,1 km do terreno em estudo. De acordo com pesquisa

direta, existe alguma demanda de artistas que realizam apresentações no Sesc e que se hospedam no BlueTree por conta da proximidade.

De acordo com entrevistas realizadas com colaboradores dos hotéis Tryp e Blue Tree, a maior demanda de hospedagem de ambos hotéis é

pulverizada, sem destaque para grandes geradores de demanda.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps

Índice

52








8. Anexos

4. O Mercado Hoteleiro – Cesta Competitiva

53

O hotel em estudo é de categoria econômica e prevê

275UHs com área privativa média de

aproximadamente 18 m².

O Memorial Descritivo detalhará todas as

características do projeto e será apresentado aos

compradores, além de fazer parte da documentação

legal que faz parte de todo o processo de compra e

venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591 – Memorial de

Incorporação).

Fonte e Imagem: Setin Incorporadora e Rede Hoteleira

O Projeto:

54


Considerando as características do hotel em estudo, para a cesta competitiva considerou-se os hotéis

Tryp São Paulo Tatuapé, localizado no mesmo bairro do empreendimento em estudo e o BlueTreeTowers

Anália Franco, localizado no Jardim Anália Franco. Apesar da diferença de categoria com o hotel em

estudo, esses hotéis foram considerados por serem as únicas opções de hospedagem na região

leste, quando analisado a estrutura e a qualidade dos serviços prestados. Esses hotéis totalizam 342

unidades habitacionais (UHs).

Nº Hotéis Localização InauguraçãoTotalUHs

1 Tryp São Paulo TatuapéTatuapé ,São Paulo

(SP)2001 208

2Blue Tree Towers AnáliaFranco

Jardim Anália Franco, São Paulo (SP)

2001 134

342

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e redes hoteleiras


55

Fontes e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting , Redes Hoteleiras e Portais Booking, Decolar e TripAdvisor

Os dois hotéis considerados na cesta competitiva são os únicos da Região Leste que pertencem à redes hoteleiras.

Tryp São Paulo TatuapéUhs Total: 208Pool: 157Maior sala: 120Inauguração: 2001DM: R$ 293,45

BlueTreeTowers Anália FrancoUhs Total: 134Pool: 127Maior sala: 130Inauguração: 2001DM: R$ 268,94

•O Tryp São Paulo Tatuapé possui boa localização, está a 2,3

km (7 min) da estação de trem e metrô e do terminal

rodoviário de Tatuapé.

• O BlueTreeTowers Anália Franco está localizado em uma

área residencial, próximo ao Shopping Anália Franco e a um

parque. O metrô mais próximo é a estação Carrão, a 5 km de

distância.



56


Terreno em Estudo

Shopping

Estação de Trem, Metrô e Terminal Urbano

Terreno em Estudo Tryp São Paulo Tatuapé

Blue Tree Towers Anália Franco

Shopping Boulevard


Estação e Terminal Tatuapé

Midscale

Midscale Superior

Fonte: Google Maps


57Fontes: Redes Hoteleiras e Portais Booking e Decolar

Ao lado os valores das diárias

disponibilizados pelas centrais de

reservas e sites dos hotéis Tryp São

Paulo Tatuapé e BlueTreeTowers

Anália Franco.

Abaixo, valores disponibilizados nos

portais Booking e Decolar.

HOTELHotel2ª a 5ª

Hotel6ª a dom.

Média HotelSite Hotel

2ª a 5ªSite Hotel6ª a Dom

Média Site Hotel

Tryp São Paulo Tatuapé Hotel

R$ 329,00 R$ 249,00 R$ 294,71 R$ 345,45 R$ 261,45 R$ 309,45

Blue Tree Towers AnáliaFranco

R$ 296,00 R$ 296,00 R$ 296,00 R$ 281,2 R$ 189,5 R$ 241,90

HOTELBooking

2ª a 5ªBooking6ª a Dom

Média BookingDecolar

2ª a 5ªDecolar

6ª a DomMédia Decolar


R$ 310,91 R$ 209,16 R$ 267,30 R$ 329,00 R$ 249,00 R$ 294,71

Blue Tree Towers AnáliaFranco

R$ 285,94 R$ 192,23 R$ 245,78 R$ 296,00 R$ 199,00 R$ 254,43


58Fonte : TripAdvisor

Avaliação dos hotéis - TripAdvisor

Tryp São Paulo TatuapéAvaliação de 195 pessoas

BlueTreeTowers Anália FrancoAvaliação de 167 pessoas


59Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Considerações da Visita Técnica

Para analisar o desempenho hoteleiro da região leste de São Paulo, realizou-se pesquisa direta com os hotéis Tryp São

Paulo Tatuapé Hotel e BlueTreeTowers Anália Franco.

Tryp São Paulo Tatuapé Hotel – Entrevista com Gerência Geral

A taxa de ocupação gira em torno de 80% e reduz para 30% nos finais de semana devido ao perfil dos hóspedes a

negócios, cuja permanência média é de 1 a 2 noites.

O Tryp possui demanda pulverizada além de atender colaboradores e professores da Editora Moderna, que se

hospedam para treinamentos, reuniões e cursos.

Os eventos que ocorrem no Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação por conta da alta

oferta próxima aos centros de exposições.

São 208 UHs no total, sendo 157 UHs no pool.

A diária média do ano de 2013 foi de R$ 250,00 e em 2014 tem variado entre R$ 260,00 e R$ 280,00.


60Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Considerações da Visita Técnica

BlueTreeTowers Anália Franco – Entrevista com Supervisão de Vendas:

Assim como o Tryp, o BlueTree possui demanda de hospedagem pulverizada, com a maior parte dos clientes sendo

pessoa física.

Os eventos do Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação, apenas quando há grandes feiras

que lotam a cidade, e a demanda remanescente acaba se deslocando para as poucas opções na Zona Leste.

Existe alguma demanda proveniente do Corinthians e da Souza Cruz, além da Editora Moderna, e recebe alguns

artistas quando há shows no Sesc Belenzinho.

De sexta e domingo a ocupação é baixa, porém tem boa ocupação aos sábados, cerca de 70% por conta dos

incentivos promovidos por pacotes românticos.

São 134 UHs no total, sendo 127 UHs no pool, com área de 27m² . O hotel foi 100% reformado em julho de 2013.

A diária média do ano de 2013 foi de R$ 280,00.

Demanda Hoteleira

61Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps


De acordo com pesquisa direta com a Editora Moderna, existe demanda

média de 25 pessoas por mês que se hospedam em torno de 3 dias nos

hotéis Tryp São Paulo Tatuapé e no Blue Tree Towers Anália Franco, devido

ao acordo negociado do valor da tarifa.

A editora atua na área da educação, voltada à publicação de livros didáticos, e habitualmente realiza

reuniões, treinamentos e formação para professores, utilizando as salas de eventos dos hotéis e da própria

editora. A coordenadora de eventos entrevistada afirmou que as salas dos hotéis não comportam a

demanda, justificando a necessidade de uma sala de eventos maior do que as ofertadas. A capacidade máxima da

sala de eventos do Tryp é de 120 pessoas e a do Blue Tree 130 pessoas. A entrevistada demonstrou interesse no

produto IBIS devido à tarifa e a infraestrutura de um hotel econômico de rede, além da localização e a

possibilidade de acesso através da linha vermelha do metrô. Do terreno em estudo até a editora o trajeto é de 16

min de metrô.

Demanda Hoteleira



Tryp São Paulo Tatuapé

Blue Tree Towers Anália Franco

Terreno em Estudo

Editora Moderna

Midscale

Midscale Superior

Terreno em Estudo

Editora Moderna

Acesso pelo Metrô Linha Vermelha Estações Tatuapé e Belém (16 min)

Editora Moderna

Terreno em Estudo

Linha Vermelha - Metrô Trecho percorrido a pé Distância Hotéis – Editora Moderna

Editora / Tryp – 2,7 kmEditora / BlueTree – 4,6 km


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

A taxa de ocupação apurada foi estimada a partir de pesquisa direta nos hotéis, resultando na média de 72,5%.

Foi calculada a Diária Média Ponderada dos empreendimentos, conforme os valores efetivos de 2ª a 5ª e de 6ª a

Domingo, dada a sazonalidade comum aos destinos de negócios. Ambos os hotéis possuem tarifas promocionais para

os finais de semana.

63

Diária Média Ponderada (sem café da manhã)

220,00

230,00

240,00

250,00

260,00

270,00


Blue Tree Towers Analia Franco

R$ 261,44

R$ 235,93

Desempenho do mercado hoteleiro:

Oferta Futura

64

Foram reunidas informações disponibilizadas por redes hoteleiras a respeito de novos empreendimentos

em São Paulo. Até o ano de 2016 a oferta concorrente ao empreendimento em estudo passará de 342 UHs

para 656 UHs.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real EstateConsulting


N° Hotel Administração Localização UHs EventosInauguração

PrevistaStatus

1Ibis Budget SP

FreiCanecaAccor Rua Frei Caneca, 824 168 - 2016 Construção

2Hotel Estudo Caio Calfat (sob confidencialidade)

Centro 300 - 2017Em

projeto

3Hotel Estudo Caio Calfat(sob confidencialidade)

Centro 188 - 2018Em

projeto

656Supereconômico

65Fonte: www.youinc.com.br

Ibis Budget SP Frei Caneca

Rua Frei Caneca, 824

168 UHs

Área útil: 13 m²

Categoria Supereconômica

Condo-Hotel lançado para vendas em março de 2013.

Valor de venda da unidade coletado em pesquisa: R$ 300 mil

(R$ 23.076,92 / m²).

Incorporação: You Inc.

Intermediação: Lopes


Índice

66








8. Anexos


67


Cálculo da Demanda:

Por conta da amostragem limitada, expandimos a análise para os mercados consolidados mais próximos e ponderamos que parte

desta demanda será absorvida pelo Ibis Tatuapé. A ponderação segue conforme abrangência geográfica, o apelo de um hotel

novo em localização adequada e atrativa, além da bandeira já consolidada e falta de hotéis concorrentes nesta categoria em toda

a zona leste.

Demanda Primária: BlueTreeTowers Anália Franco e Tryp Tatuapé – consideramos uma captação de 5% do total de quartos

vendidos nos dois hotéis, que apresentam taxa de ocupação média de 70%, conforme visita técnica realizada. Trata-se de

demanda que usa os dois únicos meios de hospedagem qualificados na região, por falta de opção, mesmo pagando tarifas mais

elevadas.

Em conversa com estes hotéis, mencionaram que a maior parte dos hóspedes é particular, ou seja, não trabalham muito com

tarifa corporativa. Consideramos que pode haver uma tendência do hóspede particular, que é mais sensível a preço, optar por

um hotel com qualidade e tarifas mais atrativas, indo de encontro ao projeto em estudo.


68


Cálculo da Demanda (cont.):

Hotéis Demanda Secundária UHs

Ville 56

Excelsior 198

Normandie Design Hotel 161

Comfort Downtown 260

San Raphael 214

155 76

Hotel Mega Pólo 150

Hotel Family Brás 242

Travel Inn Conde Luciano 56

Ibis Budget São Paulo Paulista 399

Augusta Park 56

Moncloa 45

Travel Inn Braston Augusta 150

Real Castilha 87

Ibis Budget São Paulo São João 260

King 70

Demanda Secundária: Consideramos uma captação de 7% do total de quartos vendidos

dentre os hotéis desta região, conforme publicação do Observatório do Turismo, que

apontou taxa de ocupação média na região de 64% em 2013. Analisamos 16 hotéis de

categoria econômica e supereconômica, que atendem o circuito de compras do Brás, 25 de

Março, o segmento MICE – Meetings, Incentives, Conventions and Exhibitions – e de

negócios, mais qualificados na região do centro, totalizando 2.480 UHs.

Demanda Terciária: Consideramos uma captação de 10% de quartos ofertados no hotel em

estudo referente aos mercados além o secundário e primário definidos de São Paulo e

Guarulhos. Mediu-se este público pela carência de hotelaria econômica de qualidade na

zona leste, o fácil acesso pelo metrô e a comodidade e 2 shoppings a poucos metros de

distância. Além da via expressa desde o Aeroporto de Guarulhos, onde é possível chegar

ao hotel em estudo em 20 minutos fora dos horários de pico.

Demanda CaptaçãoDemanda

(UHS)UHs captadas

hotel em estudoDemanda Primária

5% 284 9,94

Demanda Secundária

7% 1587 111,1

Demanda Terciária

10% 275 27,5

Total 148,54


69

Índices (quadro 1) Taxa Peso

Crescimento do PIB 5,32% 2

Cresc. Nº de Empresas 3,12% 2

Cresc. Pessoal Ocupado 2,13% 2

Cresc. Mov. Aeroporto 12,01% 2

Cresc. Dem. Turística 3,23% 1

Cresc. Dem. Hoteleira 6,18% 1

5,46% 10

Crescimento estimado de demanda:

Conforme quadro abaixo, além da ponderação de 3 demandas distintas, adicionamos para análise as informações de índices

econômicos e dados de demanda turística, para o cálculo de crescimento estimado da demanda. No quadro 2, temos a

projeção resultante em quantidade de UHs:

PROJEÇÃO DA DEMANDA (quadro 2)

Ano Demanda (UHS)

2014 149

2015 157

2016 165

2017 174

2018 182

2019 191

2020 200

2021 207

2022 215

2023 223

TAXA DE CRESCIMENTO APLICADA

2014 a 2017 5,46%

2018 a 2020 4,64%

2021 a 2023 3,82%

Fonte: GRU Airport, IBGE, Mtur, Observatório do Turismo

TCA – reduzida ao longo do tempo para

não supervalorizar o mercado futuro.


70

Desta forma, chega-se a projeção de desempenho para o hotel em estudo que inicia a operação com 66% de ocupação.

A Diária Média foi balizada conforme valores cobrados de hotéis Ibis nos mercados consolidados:

-Ibis São Paulo Paulista: R$ 229

-Ibis São Paulo Expo: R$ 219

-Ibis São Paulo Congonhas: R$ 165

-Ibis Guarulhos: R$ 139

Legenda:Hotel em Estudo: quantidade de apartamentos do projeto; Penetração: Desempenho do hotelpositivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa deocupação para o hotel em estudo.

2018 2019 2020 2021 2022

Hotel em estudo 275 275 275 275 275

Penetração 100% 100% 100% 100% 100%

Demanda total 182,3 190,8 199,6 207,2 215,1

Taxa de ocupação média do mercado

66,29% 69,36% 72,58% 75,36% 78,23%

Projeção de diária média 190,00 199,50 209,48 224,14 239,83

Observação: Para efeito deprojeção econômica, mesmocom potencial do hotel emestudo superar a ocupação de75,3%, vamos estabilizar a taxade ocupação a partir de2021, em 75,3%.

Índice

71








8. Anexos


72


O Estudo de Viabilidade Econômico Financeira:

1) Receitas

2) Folha de Pagamento

3) Estimativa de Resultados (Demonstrativo de Resultados para cinco anos)

4) Análise de Sensibilidade: Retorno financeiro ao comprador da unidade hoteleira

Observações:• Período de Operação inicia-se em 2018• O hotel será administrado pela empresa Accor, através de contrato de arrendamento. Todas as taxas operacionais foram

considerados no demonstrativo de resultado.• Todos os valores estão em valores de agosto de 2014.• As projeções de receitas e gastos foram baseadas em médias de mercado e nos indicativos colhidos no estudo de mercado, são

referenciais e podem não ser atingidas conforme variações do ambiente sócio e econômico estudado e eventos não previstos nomomento da realização deste estudo.


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Receitas:

Obs: Embora a estimativa de desempenho tenha apontado potencial de ocupação até 85%, por conservadorismo, na análise foi considerado a taxa de 75,8% como teto para as projeções financeiras.

Estimativa de Vendas - Hospedagem


Disponibilidade 100,375 100,375 100,375 100,375 100,375

Taxa de Ocupação 66.29% 69.36% 72.58% 75.36% 75.36%

Diárias Vendidas 66,539 69,620 72,852 75,643 75,643

Diária Média 190 200 209 224 240

Receita 12,642,332 13,889,210 15,260,709 16,954,400 18,141,208

Número de Hóspedes 86,500 90,506 94,708 98,335 98,335

RevPar 125.95 138.37 152.04 168.91 180.73

Receita de Alimentos e Bebidas (incluindo frigobar)


Receita Total 2,811,255 3,088,522 3,385,805 3,675,285 3,835,080

Alimentos (70%) 1,967,879 2,161,965 2,370,063 2,572,699 2,684,556

Bebidas (30%) 843,377 926,557 1,015,741 1,102,585 1,150,524

Pessoas Atendidas 95,150 99,557 104,179 108,169 108,169

Valor Médio Geral 30 31 33 34 35


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Folha de Pagamento:

Estimativa de Folha de Pagamento

Funcionários Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Hospedagem 32 535,200 540,552 548,580 556,608 561,960

Alimentos e Bebidas 10 125,280 140,592 142,680 144,768 146,160

Eventos e Deptos. Menores 0 0 0 0 0 0

Recreação e Lazer 0 0 0 0 0 0

Administração e Segurança 5 157,680 176,952 179,580 182,208 183,960

Marketing e Vendas 0 0 0 0 0 0

Manutenção 5 89,640 100,596 102,090 103,584 104,580

Subtotal 52 907,800 958,692 972,930 987,168 996,660

+ Encargos e Benefícios 105% 953,190 1,006,627 1,021,577 1,036,526 1,046,493

Total de Folha de Pagamento 1,860,990 1,965,319 1,994,507 2,023,694 2,043,153

Salário Médio Ano 1 1,455


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Demonstrativo de Resultado 1/2:


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Demonstrativo de Resultado 2/2:

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Resultados do Hotel:

O fluxo de caixa permite estimar o preço de venda adequado de R$

390.600, com todas as taxas e complementos inclusos, conforme

tabela ao lado, o que gera uma rentabilidade média para o comprador

de aproximadamente 7% a.a.

•Fluxo de Caixa Anual: Resultado da operação do hotel antes doIR dividido pelo número de UHs – equivalência anual e linear porUH disponível no hotel.•Fluxo de caixa sem inflação.•Rentabi.: rentabilidade simples – valor recebido por cadaproprietário comparado ao valor de compra referencial .•Média 10 anos e Média Ano 3 – 10: média aritmética simples dasrentabilidades anuais calculadas estimadas.•TIR com perpetuidade: Calculado perpetuidade no ano 10 paracálculo da TIR.•Base para a Perpetuidade: CapRate de 8,5% , com crescimento defluxo de caixa na base de 2% a.a.

Retorno ao Comprador da Unidade IBIS TATUAPÉ

Preço m² 21.700Rentab.

Investimento -390.600

Ano 1 18.518 4,7%

Ano 2 21.008 5,4%

Ano 3 23.591 6,0%

Ano 4 26.605 6,8%

Ano 5 28.398 7,3%

Ano 6 28.966 7,4%

Ano 7 29.546 7,6%

Ano 8 30.136 7,7%

Ano 9 30.739 7,9%

Ano 10 31.354 8,0%

Média 10 anos 6,9%

Média ano 3 a10 7,3%

TIR Com Perpetuidade 8,3%

Composição do preço de venda por UH

Pré-Operação 4.230,71

Afiliação 1.404,00

Decoração e enxoval 28.980,00

Valor Unidade Habitacional 355.985,29

Valor de venda total* 390.600,00

* Valores estimados para UH de 18 m² de área privativa. Preço apenas referencial, não considera variação conforme tabela de vendas.



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Rentabilidade e CapRate para o setor:

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil einteresse do investidor, porém, usualmente, o mercado realizasuas contas de viabilidade com médias de rentabilidade aoinvestidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.

Outra fonte de análise e que serve de orientação para idéia derentabilidade e CapRate é o Fundo Imobiliário HotelMaxinvest, o qual atinge rentabilidade anual (estimado pelaperformance do primeiro quadrimestre de 2014), considerandoapenas a rentabilidade da operação, de aproximadamente 7%a.a.

Ampliando o escopo de análise do Fundo Imobiliário HotelMaxinvest para um ano de análise (julho 2013 a julho de 2014)chega-se a uma rentabilidade anual de 6,47% a.a. – retrato dasazonalidade da atividade que afeta os resultados da operação.

•Observações:•Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest –HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347 unidades habitacionais.•Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal , baseada somente nosdados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda dasunidades.•Acumulada: Rentabilidade 12 meses – julho de 2013 até junho de 2014.•Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base arentabilidade mensal obtida (Base de Cálculo de Perpetuidade).•Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotel-maxinvest/relatorios

















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Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor:

Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a

atratividade do setor e rentabilidade – CapRate:

1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência

atual está entre 6% a.a a 7%a.a. – percepção de mercado.

2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de

aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 – junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que

compunham o fundo em junho de 2014.

3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,5% para o cálculo de perpetuidade por ser uma taxa média dentro do intervalo de

atratividade, por ter sido aproximadamente a maior projeção anual de rentabilidade conforme o registro de maio/2014 do FII

Hotel Maxinvest e por conservadorismo e cautela de análise para proteção ao investidor, uma vez que se utilizando de 6,47%

a.a. – dado efetivo apurado, a taxa interna de retorno assinalada seria maior que a apurada com 8,5%

Índice

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8. Anexos


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Terreno: Vemos o terreno como adequado para implantação de hotel econômico, o fato de estar a poucos metros de distância da estação

Tatuapé de metrô, ônibus e trem, com dois shoppings, é de extrema importância para este perfil de hóspede. A localização é de fácil acesso

também de automóvel, vindo do centro ou zona norte da capital, e do Aeroporto de Guarulhos, via Ponte do Tatuapé, sem a necessidade e

adentrar pelo bairro. Por estar em via local da Av. Radial Leste, que é movimentada, gera visibilidade ao empreendimento de ambos os lados

da Avenida.

Mercado: Em entrevistas com os únicos hotéis qualificados da região e com a Editora Moderna, notou-se que existe uma demanda reprimida

e não atendida. Trata-se de público pulverizado, que acaba pagando mais pela falta de opção na região leste. A hotelaria econômica que

existe é formada por pequenos estabelecimentos próximos às estações de metrô, sem a mínima qualificação profissional. Existe ainda a

valorização imobiliária na região do Tatuapé com lançamentos de salas comerciais. Este fato aliado à política de incentivos para atrair

indústrias para a região pode refletir em demanda crescente para hotel de negócios, em uma região carente de meios de hospedagens

qualificados e de categorias diversificadas.

Desempenho: A projeção mostrou que existe mercado para hotel econômico, principalmente pela sua localização e falta de oferta nesta

categoria e de operação profissional na região. Logo no 1º ano de operação, o Ibis Tatuapé poderá apresentar taxa de ocupação de 66%. O

preço de venda sugerido por UH encontra-se dentro da média praticada pelo mercado.

Índice

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8. Anexos

Anexo - Glossário

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Anexo - Glossário

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Anexo - Glossário

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Anexo - Glossário

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Anexo - Glossário

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Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – HigienópolisSão Paulo – SP – Brasil – 01228-200Fone – fax (55.11) 3034.2824

www.caiocalfat.com.br [email protected]

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Business

Estudo viabilidade