Laudo - FAE Participações

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    21-May-2015

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<ul><li> 1. FAE Administrao e Participaes S/A Laudo de AvaliaoContratante: FAE Administrao e Participaes S/AObjeto: FAE Administrao e Participaes S/ACONFIDENCIAL | Outubro de 2010</li></ul><p> 2. ndice 1. ndice............................................................................................................................................................................................................................................. 2 2. Sumrio Executivo...................................................................................................................................................................................................................3 3. Informaes sobre o Avaliador...........................................................................................................................................................................................7 4. Descrio do Setor e da FAE Administraes e Participaes................................................................................................................................11 5. Metodologia da Avaliao......................................................................................................................................................................................................22 6. Fluxo de Caixa Descontado.................................................................................................................................................................................................. 24 7. Mtodos Complementares....................................................................................................................................................................................................34 8. Apndice......................................................................................................................................................................................................................................36 9. Glossrio...................................................................................................................................................................................................................................... 39 10. Notas Importantes ................................................................................................................................................................................................................ 41CONFIDENCIAL | Outubro de 2010 2 3. Sumrio ExecutivoCONFIDENCIAL | Outubro de 2010 3 4. Sumrio Executivo Resumo dos ResultadosFluxo de Caixa Descontado (DFC)R$ 11,01 R$ 11,44 R$ 12,17Valor Patrimonial Por Ao (VPA) R$ 1,04 0,00 1,002,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 11,0012,00CONFIDENCIAL | Outubro de 2010 4 5. Sumrio Executivo Resultados Como resultado do presente Laudo de Avaliao, estimamos o valor econmico da FAE entre R$ 21.959.008,61 (vinte e um milhes novecentos e cinquenta e nove mil e oito reais e sessenta e um centavos) e R$ 24.270.483,20 (vinte e quatro milhes duzentos e setenta mil quatrocentos e oitenta e trs reais e vinte centavos). O intervalo de valor por ao que a PAX considera justo entre R$ 11,01 (onze reais e um centavo) e R$ 12,17 (doze reais e dezessete centavos) por ao. O modelo de Fluxo de Caixa Descontado (DFC) captura o potencial de crescimento do mercado e da companhia. Por isso, consideramos que o valor justo calculado atravs da metodologia de DFC o que melhor representa o valor da FAE. Clculo via Fluxo de Caixa Descontado (DFC) Principais premissas Data-base: 30 de junho de 2010; Perodo projetado: 5 anos, dezembro de 2010 a dezembro de 2015; e perpetuidade. As premissas tornam-se sensivelmente incertas aps 2015 e por isso assume-se perpetuidade no perodo que sucede 2015; Unidade Monetria: Projees em Reais (R$), termos nominais; Taxa de Desconto: 15,36%; calculamos a Taxa de Desconto em reais de acordo com a metodologia Global Capital Asset Price Model (GCAPM) Perpetuidade: Consideramos a taxa de crescimento na perpetuidade de 4,5%, com base nas expectativas de IGP-M.CONFIDENCIAL | Outubro de 2010 5 6. Sumrio Executivo Resultados das demais metodologias Conforme requisito do Anexo III da Instruo CVM 361, o valor da FAE foi calculado segundo o valor do Patrimnio Lquido Contbil por Ao. De acordo com o ITR de 30 de junho de 2010 enviado CVM, o Patrimnio Lquido Contbil da FAE em 30 de junho de 2010 era de R$ 2.067,00 (dois milhes e sessenta e sete reais). A FAE possui um total de 1.873.872 (treze milhes oitocentos e setenta e trs mil oitocentos e setenta e duas) aes, sendo 1.014.167 (um milho quatorze mil cento e sessenta e sete) aes ordinrias, 573.445 (quinhentos e setenta e trs mil quatrocentos e quarenta e cinco) aes preferenciais nominativas classe A, 85.279 (oitenta e cinco mil duzentos e setenta e nove) aes preferenciais nominativas classe B e 321.385 (trezentos e vinte e um mil trezentos e oitenta e cinco) aes preferenciais nominativas classe C . Portanto, segundo o mtodo do Valor do Patrimnio Lquido por Ao o valor por ao de R$ 1,04 (um real e oitenta e um centavos).CONFIDENCIAL | Outubro de 2010 6 7. Informaes sobre o AvaliadorCONFIDENCIAL | Outubro de 20107 8. Informaes sobre a PAX Equipe responsvel O processo de avaliao e reviso foi conduzido por profissionais com experincia em avaliao de empresas, assessoria financeira e finanas corporativas do departamento de Anlise de Investimentos da PAX. Participaram da elaborao e reviso do presente Laudo de Avaliao: Drio Sousa Pereira, Economista, com mais de 30 anos de experincia nos Mercados Financeiros e de Capitais.Foi responsvel pelas reas de produtos, asset management, pesquisa de investimentos, gesto de renda fixa evarivel e rea comercial de bancos e corretoras de porte mundial. Atualmente Diretor-Executivo da PAX eDiretor de Mercado de Capitais do IBEF-CE (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanas). Eduardo David Duarte Dias, graduado em Administrao (UFC), ps-graduado em contabilidade e planejamentotributrio (UFC), mestrando em Economia (CAEN/UFC), analista de investimentos certificado pela APIMEC eregistrado na CVM. Trabalhou em empresa do setor de energia e tambm em consultoria empresarial. Atualmente analista da PAX, CNPI N 257/09 NE e professor universitrio. FranciscoLeite Holanda Jnior, graduado emAdministrao (UFC), ps-graduado emFinanas(COPPEAD/UFRJ), analista de investimentos certificado pela APIMEC e registrado na CVM, tendo trabalhado emfactoring, securitizadora e banco. Atualmente, analista-chefe da PAX, CNPI N 256/09 NE, Diretor de Serviosdo IBEF-CE (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanas) e Conselheiro da APIMEC-NE (Associao dos Analistase Profissionais de Investimentos do Mercado de Capitais). Gregrio Pinto Matias, graduado em Administrao (UECE), mestrando em Economia (CAEN/UFC), analista deinvestimentos certificado pela APIMEC e registrado na CVM, tendo trabalhado em empresas do setor de energia,alimentos e industrial. Atualmente analista da PAX, CNPI N 256/09 NE, conselheiro da APIMEC-NE (Associaodos Analistas e Profissionais de Investimentos do Mercado de Capitais) e professor universitrio. Pedro Rocha Lima Amaro, graduando em Cincias Econmicas (UFC) e ps-graduando em Finanas peloIBMEC/RJ, assistente de anlise de investimentos da PAX. Descrio do processo interno de aprovao do Laudo de Avaliao Este Laudo de Avaliao foi concebido pelo Sr. Francisco Leite Holanda Jnior, auxiliado pelo Sr. Pedro Amaro. O Sr. Drio Sousa Pereira coordenou o processo interno de aprovao, que passou por reviso final do Sr. Eduardo Dias e Sr. Gregrio Matias analistas independentes no processo de avaliao da FAE Administrao e Participao.CONFIDENCIAL | Outubro de 20108 9. Informaes sobre a PAX Qualificao como avaliadora Nos termos do inciso X, a do Anexo III, da Instruo CVM 361, a PAX dispe suas qualificaes como avaliador atravs de sua experincia:Empresa de Avaliao de empresas S/A de capital fechado: Laudo Laudo de Avaliao para Gesto Baseada em Valor (GBV) dos Empreendimentos Pague Menos S/A 2010; Laudo de Avaliao (Valuation) de empresas listadas no Mercado de Aes (Bovespa): Banco Industrial e Comercial S.A (BicBanco) 2009; Companhia Energtica do Cear (COELCE) 2010; M. Dias Branco S.A 2010; Drogasil S.A. 2009.CONFIDENCIAL | Outubro de 20109 10. Informaes sobre a PAX A PAX declara que no possui quaisquer conflitos de interesses que impliquem em interferncia no processo de avaliao da FAE Participaes, bem como na elaborao deste Laudo de Avaliao. A FAE Participaes, seus controladores e seus administradores no direcionaram, interferiram, limitaram, dificultaram nem praticaram quaisquer atos que tenham comprometido o acesso, a utilizao ou o conhecimento de informaes, bens, documentos ou metodologias de trabalho relevantes este Laudo de Avaliao, nem tampouco determinaram ou restringiram a capacidade da PAX de determinar de forma independente as metodologias utilizadas neste Laudo de Avaliao. A PAX e as pessoas a ela vinculadas declaram no ser titulares de Aes, e no ter sob sua administrao discricionria valores mobilirios de emisso da FAE Participaes, exceto o Sr. Francisco Deusmar de Queirs, que detm 105.299 (Cento e Cinco Mil e Duzentas e Noventa e Nove) Aes Ordinrias, 2.736 (Duas Mil e Setecentos e Trinta e Seis) Aes Preferenciais Classe B e 102.564 (Cento e duas mil quinhentas e sessenta e quatro) Aes Preferenciais Classe C. Segundo os termos do artigo 8, inciso V, d, da Instruo CVM 361, a PAX receber da FAE Participaes o montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) pela elaborao e apresentao deste Laudo de Avaliao. Este Laudo de Avaliao propriedade intelectual da PAX e no pode ser publicado, copiado ou divulgado, na ntegra ou parcialmente, bem como no pode ser utilizado por terceiros sem consentimento prvio da PAX, exceto por partes envolvidas na OPA nos termos da Instruo CVM 361. Data da Avaliao: 18 de outubro de 2010 Analistas responsveis pelo Laudo de Avaliao: Francisco Leite Holanda JniorEduardo David Duarte Dias Gregrio Pinto MatiasAnalista CNPI N 246/09 NEAnalista CNPI N 257/09 NE Analista CNPI N 256/09 NE Drio Sousa PereiraDiretor-ExecutivoCONFIDENCIAL | Outubro de 201010 11. Descrio do Setor e da FAE ParticipaesCONFIDENCIAL | Outubro de 201011 12. Demografia do Brasil Populao198.739.269 Taxa de Crescimento Populacional (2010 estimativa)1,20% Populao Urbana (2008)86,00% Idade Mdia 28,9 anos Sexo0,98 mas/femFonte: IBGE e CIA World Factbook10 Maiores Cidades em Populao no Brasil CidadeEstado Populao PIB per capita R$ So Paulo SP 11.037.593 19.548 Rio de JaneiroRJ 6.186.71017.695 SalvadorBA 2.998.0568.870 BrasliaDF 2.606.88537.600 Fortaleza CE 2.505.5529.325 Belo Horizonte MG2.452.61713.636 CuritibaPR 1.851.21517.977 RegioCidades % Total Pop. Manaus AM1.738.64118.902 Sul1.188 14,5% RecifePE 1.561.65912.091Sudeste 1.668 42,3% Porto AlegreRS 1.436.12320.900Centro-Oeste 466 7,2% Fonte: IBGE (estimativas em 1/07/09) e IBGE 2007 para PIB per capita Nordeste1.793 28,0%Norte 449 7,9% Total 5.564 100%Fonte: IBGE, 2007CONFIDENCIAL | Outubro de 2010 12 13. Cenrio MacroeconmicoCrdito para Pessoas Fsicas contratado no Cear Nvel de Emprego Formal 13012.000 12 12010.000 10 110 8.000 8 100 6.000 690 4.000 480 2.000Operaes de Crdito 270Inadimplncia0060 jan/04out/04 jul/05 abr/06 jan/07 out/07jul/08 abr/09jan/10jan/02 out/02jul/03 abr/04 jan/05 out/05 jul/06 abr/07 jan/08 out/08 jul/09 abr/10 Fonte: Banco Central Fonte: MTE (Ministrio do Trabalho e Emprego).180ndice de Atividade Regional IBCR (Cear)150120 90 60 jan/02 out/02jul/03 abr/04jan/05 out/05 jul/06 abr/07 jan/08 out/08jul/09abr/10Fonte: Banco CentralCONFIDENCIAL | Outubro de 2010 13 14. Dficit Habitacional no Brasil Regio rea Urbana rea TotalDficit Habitacional Norte487.357652.684 Nordeste1.461.668 2.144.383 Cear227.096314.949 RM Fortaleza 119.970124.282 Sudeste 2.222.957 2.335.416 Sul617.333703.166 Urbano - 83% Centro-Oeste 390.446436.996 Rural - 17% Brasil5.179.761 6.272.645 Regies Metropolitanas - Total1.810.662 1.855.399 Outras reas3.369.101 4.417.246Fonte: Dados bsicos: IBGE, Pnad, 2007 e Fundao Joo Pinheiro.Dficit Habitacional por ms - 2007Regio at 33a55 a 10mais de 10 Dficit por Faixa de RendaNorte89,76,13,2 1,0Nordeste 95,92,71,0 0,4Sudeste86,77,94,3 1,1Sul84,810,0 4,1 1,1at 3Centro-Oeste 88,47,02,7 1,93a5Brasil 89,46,53,1 1,05 a 10Regies Metropolitanas - Total 87,37,14,4 1,2mais de 10 Fonte: Dados bsicos: IBGE, Pnad, 2007 e Fundao Joo Pinheiro. CONFIDENCIAL | Outubro de 2010 14 15. Estatsticas do CearDemografiaPopulao estimada (2009) 8.547.809Densidade Demogrfica (2009)57,44 hab/kmTaxa de urbanizao (2008) 76,95%Infra-EstruturaDomiclios (PNAD2008) 2.372.870Servio de gua (urbana-2008)90,86%Esgotos (urbana-2008)31,04%Servio de gua (rural-2008) 19,52%Esgotos (rural-2008)0,15%Energia eltrica (urbana-2008) 99,43%Energia eltrica (rural-2008)92,87%Energia eltrica (clientes-2008)2.629.661Linhas telefnicas (2007) 641.874EconomiaPIB (2007): R$ 50.331.383Agropecuria: 6,19%Indstria: 23,57%Servios:70,24%PIB per capita (2007): R$ 6.149Exportaes (2008): US$ 1.276.970Importaes (2008): US$ 1.558.557Saldo da balana comercial (2008): US$ 281.587Fonte: http://www.ceara.gov.br/index.php/ceara-em-numerosFonte: IPECE ( Instituto de Pesquisa e Estratgia Econmica do Cear).CONFIDENCIAL | Outubro de 2010 15 16. Estatstica Demogrfica de Fortaleza e Dados Imobilirios do Cear 2.505.552Crescimento populacional de 1,95% a.a. 1.768.637 1991 19962000 20072009E Dados Imobilirios do estado do Cear Nmero de empresas904 A economia cearense registrou 20,3 mil novos postos de trabalho, no Nmero de empresas ativas 691 Pessoal ocupado em 12/08 45.130 trimestre finalizado em maio/10, ante 6,8 mil em igual perodo do ano Receita bruta total (1 000 R$) R$ 3.406.241 anterior, de acordo com dados do Caged/MTE. O aumento na gerao de Receita lquida (1 000 R$) R$ 3.206.195 empregos refletiu, em especial, as contrataes assinaladas nas atividadesFonte: Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC 2008) construo civil, 5 mil, ou seja 24.63%. Quase em sua totalidade essa fora de trabalho foi alocada na cidade de Fortaleza, o que corrobora com um setor em expanso. Fonte: Boletim Regional do Bacen em julho/2010.CONFIDENCIAL | Outubro de 201016 17. Dados Imobilirios de Fortaleza 11,84% O mercado imobilirio da regio metropolitana de Fortaleza Velocidade de vendas (Mdia no perodo)* apresentou um expressivo crescimento da ordem de 250% nos ltimos 4 anos, influenciado pela forte demanda, conseqncia da facilidade definanciamentopara asclasses C eD, como apresentado no tpico cenrio macroeconmico. 8,03%7,88%6,25%3526 200720082009Jan-Mai/10* Fonte: CBIC ( Cmara Brasileira da Indstria da Construo). * Relao entre as unidades escrituradas e as unidades disponveis.27231833 Os bairros da Messejana, na qual a FAE possui 2 imveis, Maraponga e lvaro 2009 Weyne foram os que mais se valorizaram em decorrncia do exposto acima. Porm,1793 segundo dados da...</p>

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