AES LOCATCIAS

ASPECTOS PROCESSUAIS GERAIS (art. 58 da Lei 8245\91):

1- Rito = em regra, ordinrio; exceo, sumrio = revisional de aluguel;

2- Os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas = ( art. 58-I da Lei 8245|91), haja vista a relevncia da matria (direito moradia);

3- Foro competente: regra = o da situao do imvel; exceo = foro de eleio (art. 58 II) = a inteno dar preferncia ao interesse das partes de litigar em local que melhor lhes convenha. Na ausncia do foro de eleio, vigora o da situao do imvel;

a- Aes de cobrana ou de execues locatcias sero propostas no foro de domiclio do ru, no se aplicando o comando do II do art. 58, que merece interpretao restritiva, sendo aquela de carter excepcional (art. 94 do CPC);

4- Valor da causa ( III do art. 58) = 12 meses de aluguel, ou, a 3 salrios vigentes na hiptese do inciso III do art. 47;

a- Sendo despejo por falta de pagamento c.c. cobrana, tambm se aplica a regra do at. 58 III, pois vejamos: Locao de imveis.Despejo por falta de pagamento cc. cobrana de aluguis. Cumulao de pedidos. Valor da causa. O valor da causa deve corresponder a 12 meses do valor do aluguel vigente poca da propositura da ao, a teor do art. 58, inciso III da Lei 8245\91, eis que os pedidos de despejo e cobrana decorrem de um mesmo ttulo, que o contrato de locao. Inaplicabilidade da regra geral estabelecida no art. 259,II do CPC ( TJSP, AI 1232676007, rel. Des. Manoel Justino Bezerra Filho); e TJSP, AI 1218209008, rel. Des. Emanuel Oliveira.

5- Citao, intimao e notificao = artigo 58 IV da Lei 8245\91prev: desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far-se mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurdica ou firma individual, tambm mediante telex ou fac-smie, ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais formas previstas no Cdigo de Processo Civil.

Polmica em relao ao recebimento por AR:

a- Se a r for pessoa jurdica, ser vlida o recebimento por terceira pessoa que no seja o representante legal, bastando ser pessoa pertencente ao quadro de funcionrios (AgRg no Ag 983971\SP, STJ, relator o Min. Aldir Passarinho Jnior, DJ de 26.05.2008); posio majoritria

b- Se a r for pessoa fsica, macio nos Tribunais que recebimento por pessoa que no seja a destinatria, enseja NULIDADE.

O Superior Tribunal de Justia firmou compreenso de que a validade da citao de pessoa fsica pelo correio est vinculada entrega da correspondncia registrada diretamente ao destinatrio, de quem deve ser colhida a assinatura no recibo, no bastando, pois, que a carta apenas se faa chegar no endereo do citando. Caber ao autor o nus de provar que o citando teve conhecimento da demanda contra ele ajuizada, sendo inadmissvel a presuno nesse sentido pelo fato de a correspondncia ter sido recebida por sua filha (Resp 712.609, rel. Min. Arnaldo Esteves Lia, DJ de 23.04.2007).

6- Os efeitos nos recursos de Apelao = As apelaes nas aes locatcias ( despejos, revisionais, renovatrias e consignatrias), sero recebidas exclusivamente no efeito devolutivo ( art. 58 V da Lei 8245\91), pois desta forma comportar execuo provisria do julgado. Entretanto, quando se tratar de pedido cumulativo, a decretao do despejo poder ser alvo de execuo provisria ( efeito devolutivo) e o pedido de cobrana ser recebido no duplo efeito (devolutivo e suspensivo). Por tal motivo, muitos juristas entendem no ser interessante a cumulao de pedidos, mas sim uma ao de despejo por falta de pagamento, e, aps, a propositura da competente ao de execuo.

Locao. Ao de Despejo cumulada com cobrana de aluguis. Julgamento de procedncia do pedido condenatrio ao pagamento de aluguis, prejudicada a discusso do outro tema, em virtude da desocupao do imvel. Apelao restrita ao tema da cobrana. Processamento com efeito suspensivo que se determina. Agravo provido. Em regra, a apelao deve er processamento com efeito suspensivo, a no ser nos casos expressamente previstos no artigo 20 do CPC ou em normas especiais. A sentena condenatria ao pagamento de aluguis no desfruta de tratamento especial, sobretudo no se encontra includa no elenco taxativo do artigo 58 da Lei 8245\91, logo, comporta apelao com efeito suspensivo. O fato de ocorrer cumulao dos pedidos de despejo e cobrana de aluguis no determina tratamento diferenciado ao regime da apelao, que deve ter processamento com efeito apenas devolutivo no captulo relacionado ao despejo e com efeito devolutivo e suspensivo no captulo atinente condenao ( TJSP, AI 1269118006, rel. Des. Antonio Rigolin, j. 30.06.2009).

REVISIONAL DE ALUGUEL (arts. 68 a 70)

Redao anterior Nova redao Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumarssimo, observar-se- o seguinte:

I alm dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida;

IIao designar a audincia de instruo e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, no excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido, que ser devido desde a citao;

III- sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto; IV - na audincia de instruo e julgamento, apresentada a contestao, que dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, suspender o ato para a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia em continuao.

Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o seguinte:

I (...)

II ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes;

a- em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b- em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; III (...)

IV na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia de instruo e julgamento;

1. No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do imvel ( arts. 46, 2. e 57 ), ou quando tenha sido este estipulado amigvel ou judicialmente. 2. No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado na periodicidade pactuada ou fixada em lei.

V o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel provisrio.

1. (...)

2. (...)

* visa restabelecer o equilbrio contratual, evitando-se uma defasagem entre o valor de mercado e o efetivamente pago; *majorao a cada 3 anos ( art. 19)= no havendo acordo, o locador ou o locatrio, aps 3 anos de vigncia do contato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado; *adequao para o rito sumrio (exceo regra); * Revisional pelo locatrio; *indicao do valor pretendido na inicial = requisito indispensvel para fixao do aluguel provisrio, bem como requerimento especfico de realizao de prova pericial; * pedido de fixao de aluguel provisrio at 80% do pedido; * juzo no poder fixar o provisrio de OFCIO, sem pedido expresso do Autor; *execuo das diferenas poder ocorrer nos prprios autos- art. 69(= o aluguel fixado na sentena retroage citao, e as diferenas devidas durante a ao de reviso, descontados os alugueres provisrios satisfeitos, sero pagas corrigidas, exigveis a partir do trnsito em julgado da deciso que fixar o novo aluguel *fiador dever ser cientificado, evitando-se questes futuras; * pode ser pactuado acordo para desocupao nos prprios autos, mesmo no sendo este o objeto da ao (art. 70)= na ao de reviso do aluguel, o juiz poder homologar acordo de desocupao, que ser executado mediante expedio de mandado de despejo. *Somente o locador (1. art.69 ) tem legitimidade para propor ao revisional caso pretenda apenas a alterao do ndice de reajuste ou de sua periodicidade; * Em contestao: a- O ru poder concordar com o valor indicado pelo autor na inicial; b- o ru poder solicitar a reviso do valor fixado a ttulo de provisrio at a audincia: RECURSO DE AGRAVO SOMENTE APS INTIMAO DA DECISO DO PEDIDO DE REVISO DO ALUGUEL PROVISRIO FIXADO, evitando-se recursos desnecessrios, pois a lei prev a possibilidade de pedir reviso ao prprio juiz da causa, por petio simples (Enunciado 7 do Centro de Estudos e Debates do extinto Segundo Tribunal de Alda Cvel de

So Paulo = se fixado o aluguel provisrio na ao revisional,o interesse recursal do ru somene surgir se no for atendido o seu pedido de reviso dquela fixao; c- apresentar contraproposta, bem como todas as defesas processuais pertinentes, como o prprio cabimento do pedido de reviso (trinio); TRINIO LEGAL: 2 CORRENTES DISTINTAS EM RELAO A TAL QUESTO: A- toda e qualquer modificao no valor da locao ocorrido nos ltimos 03 anos prejudica a contagem do prazo ( STJ, REsp 51.318-9 DF, 5. Turma, Rel. Min. Assis Toledo); B- apenas o acordo que ajusta o aluguel efetivamente ao preo de mercado possui tal condo (2. TACSP, 11. Cmara Cvel, Ap. 402.731, Rel. Mendes Gomes; 1. Cmara Cvel, Ag. Instr. 691.398-00/8, Rel. Walter Zeni); - O juiz nomear perito e designar audincia de instruo e julgamento. As partes podem indicar assistente tcnico e apresentar quesitos; * NO HAVER REVISO na pendncia de prazo para desocupao do imvel (arts 46, 2. e 57); - DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR PELO NOVO VALOR FIXADO NA REVISIONAL: a) uma corrente entende que o fiador tambm dever ser cientificado da revisional ( RESP 316.357, 5. Turma STJ Relator Jos Arnaldo da Fonseca Resp 154.845/SP, Rel. Min. Gilson Dipp, 3. seo, DJ 16.11.1999, p. 179);

b) outra corrente entende que no ser necessrio citao e nem a cientificao do fiador, pois sua responsabilidade se estenderia at a efetiva entrega das chaves, sujeita s alteraes decorrentes de reajustes normais ou judiciais ( Ap. c/ Ver. 467.270, 8. Cm., Rel. juiz Renzo Leonardi; j. 31.10.1996) Sucumbncia = em regra ser recproca,onde cada parte arcar com os honorrios dos respectivos patronos, bem como ser rateado as custas processuais pela metade (sentena de mero acertamento, caso que a divergncia seja relativa apenas aos valores).Caso o ru conteste tambm o direito a Revisional, arcar com os honorrios e demais despesas integralmente. Valor da causa = 12 vezes o aluguel vigente

AO CONSIGNATRIA De um modo geral, consignar uma forma colocada disposio da parte que pretenda se liberar de obrigao de pagamento de quantia ou de entrega de coisa, para obter a extino dessa obrigao (art. 334 CC).

CONSIGNAO EXTRAJUDICIAL ( art. 890 1. ao 4. do CPC) * uma faculdade colocada disposio do devedor como forma de solucionar de maneira mais simples, rpida e econmica sua situao em caso de recusa no recebimento do credor; Muitos autores entendem que tal procedimento no pode ser aplicvel em dbitos locatcios, pois h lei especial regulando a matria. Outros (maioria), entendem pelo seu cabimento, pois a nova regra (art. 890 CPC), de direito processual civil, e, portanto, pode ser aplicvel subsidiariamente ao procedimento regulado pela Lei de Locao, anterior a sua criao. ENUNCIADO 41 DO CENTRO DE ESTUDOS DO ANTIGO 2. TRIBUNAL DE ALADA = o depsito bancrio, a que alude o art. 890 CPC, instrumento de direito material e tambm se presta exonerao de obrigaes oriundas do contrato de locao.

ART. 890 CPC Nos casos previstos em lei, poder o devedor ou terceiro requerer,

com efeito de pagamento, a consignao da quantia ou da coisa devida.

* depsito especial em nome do locador em Banco Oficial (1. do art. 890) situado no local do pagamento; * locatrio\banco oficial notifica o locador por carta (AR) ou Cartrio de Registro de Ttulos e documentos para manifestao em 10 dias ( 1. art, 890 CPC); 2 opes:

a- Em caso de aceitao do depsito ou de no haver recusa expressa, o pagamento considera-se feito e os valores permanecem disposio do credor (2.);

b- havendo recusa, por escrito, perante o estabelecimento bancrio, os valores podero

ser levantados pelo devedor ou mantido para instruir a consignao judicial ( 3.); * prazo para propositura da consignao judicial = 30 dias contados da recusa. No propondo a consignatria, o locatrio ficar constitudo em mora, porm, no ficar impedido de, mesmo aps passado este prazo, promover a ao consignatria;

CONSIGNAO JUDICIAL (arts 67 da Lei 8245/91, e 334 e 335 do C.C.) * evitar os efeitos da mora (incidncia de juros, multas e o prprio despejo por falta de pagamento); * Havendo mais de 1 locatrio, qualquer um deles poder propor a ao ( art. 2. = solidariedade), bem como, havendo mais de 1 locador, qualquer um deles poder responder * prazo para propositura = at o recebimento da citao da ao de despejo por falta de pagamento, sendo que aps, caber ao locatrio depositar na referida ao; * planilha detalhando os alugueres que esto sendo consignados; * pedido para que sejam depositados os alugueres vincendos;

* o autor dever promover os pagamentos nos respectivos vencimentos; CAUSAS QUE JUSTIFIQUEM A CONSIGNAO: a) recusa do locador em receber os alugueres ou dar quitao; b) dvida quesvel - aquela que o credor deve ir ao domiclio do devedor p/ receber os valores; c) incapacidade do locador de receber os locativos, ou se este for desconhecido (Ex.: no caso de alienao do imvel a terceiros; morte do locador, e desconhecendo-se seus sucessores); d) locador ser declarado ausente, bem como se residir em lugar incerto ou de acesso perigoso/difcil; e) dvida quanto titularidade do crdito = arrematao do imvel objeto da locao em leilo pblico, oportunidade na qual o locatrio poder ser demandado tanto pelo locador, como pelo arrematante, para satisfazer os pagamentos, surgindo dvida quanto ao real detentor do crdito; * recebida a inicial = prazo de 24 horas para efetuar o depsito, sob pena de extino do feito, ou juntar, se for o caso, o depsito extrajudicial; Poder o locador, aps citado, adotar no prazo de 15 dias uma das seguintes atitudes: a- comparece em juzo, aceita e levanta o depsito; b- no contesta e, incidindo os efeitos da revelia, ser declarada extinta a obrigao; c- oferece contestao; d- contesta e reconvm, pedindo o despejo e a cobrana dos valores da consignatria ou de eventual diferena; Se contestar, dever comprovar: - no ter havido recusa (nus da prova recair sobre o autor); - ter sido justa a recusa, demonstrando tal situao; - no ter sido efetuado o depsito no prazo ou no lugar do pagamento; - no ter sido o depsito integral: (o ru dever indicar qual seria o montante que entende devido). Ser lcito ao autor efetuar a complementao deste no prazo de 5 dias contados do oferecimento da resposta com o acrscimo de 10% sobre o valor da diferena, recaindo sobre o autor s custas processuais e honorrios advocatcios de 20% sobre o valor dos depsitos. - No efetuada a complementao = sentena de improcedncia, com condenao do autor ao despejo, pagamento e sucumbncia (nica hiptese de despejo); * o ru (locador), poder levantar a qualquer momento s importncias s quais no haja controvrsia ( nico do art. 67). POSSIBILIDADE DE CONSIGNAO DE CHAVES DO IMVEL LOCADO = Posio majoritria da doutrina e Jurisprudncia sustentam a possibilidade da consignao judicial para entrega das chaves do imvel locado (art. 67), mesmo o locatrio estando inadimplente ( Ap. Cvel 1.0024.99.010695-7/01 Minas Gerais e Ag. 984.876-0/5 de So Paulo).