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DIREITO CIVIL V: DIREITO DAS COISAS

DIREITOS REAIS

Prof. Antnio J. Resende

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UNIDADE IV DIREITOS REAIS

Direito de Propriedade, Vizinhana, Condomnio, Direitos Reais de gozo ou fruio sobre coisas alheias e Direitos Reais de garantia

4.1 CONCEITO

O direito real consiste no poder jurdico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos (erga omnes).

A palavra real reais deriva de res, que significa coisa na origem latina da palavra. Os direitos reais so, pois, direitos que incidem sobre coisas mveis ou imveis dotadas de valor econmico e comercializveis.

Elementos essenciais dos direitos reais:

1. o sujeito ativo,

2. a coisa e

3. a relao ou poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domnio.

Propriedade plena

Propriedade plena significa: Ttulo+ posse (Ttulo = Registro no Cartrio de Registro de Imveis. Para efetuar o Registro necessrio a Escritura, que o meio formal exigido por lei para a transmisso da titularidade de bens imveis com valor acima de 30 salrios mnimos, conforme previso do art. 108 e art. 1.227, ambos do Cdigo Civil de 2002).

O art. 1.231, CC-02, considera plena (ou ilimitada) e exclusiva a propriedade, at prova em contrrio. plena quando o proprietrio concentra em suas mos todos os direitos elementares mencionados no art. 1.228, CC-02.

Propriedade limitada

Propriedade limitada. A propriedade torna-se limitada quando recai sobre ela um nus real. Ex. No USUFRUTO. Usufruturio tem o direito de usar e gozar. O nu-proprietrio (dono) tem o direito de dispor e reivindicar a coisa. O usufruturio, em razo desse desmembramento da posse, passa a ter um direito real sobre a coisa alheia, sendo oponvel erga omnes.

Para bens mveis exige-se a tradio (art. 1.226, CC/2002), para que o negcio jurdico referente coisa se materialize.

Para os bens imveis, a realizao do negcio jurdico s se completa com a transferncia do registro do imvel no Cartrio de Registro de Imveis (CRI) (art. 1.227, CC).

4.2 CARACTERSTICAS DOS DIREITOS REAIS

a) OPONIBILIDADE ERGA OMNES: o titular do direito real poder insurgir-se contra qualquer pessoa que pretenda molestar o exerccio de tal direito.

b) O DIREITO DE SEQUELA OU JUS PERSEQUENDI: significa que o direito real aderir (impregnar) ao bem mvel ou imvel e o acompanhar independentemente de para quem ou para onde v, permitindo ao seu titular que o exera irrestritamente (CC/2002, art. 1.228, caput, in fine).

4.3 ESPCIES DE DIREITOS REAIS

O rol dos direitos reais apresentado no art. 1.225, CC/2002. Considera-se esta lista dos direitos reais numerus clausus, ou seja, o rol dos direitos reais taxativo. Somente so direitos reais os previstos em lei.

Conforme a previso legal do Cdigo Civil de 2002 so os seguintes os direitos reais:

a) A propriedade o direito real por excelncia (art. 1.225, I, CC/02). O direito de propriedade o nico sobre coisa prpria.

b) Os direitos reais de gozo ou fruio: superfcie, servides, usufruto, uso e habitao (art. 1.225, II-VI, CC-02); a concesso de uso especial para fins de moradia e a concesso de direito real de uso (art. 1.225, XI-XII, CC/02).

Saliente-se que os dois ltimos incisos acima mencionados (XI e XII) foram inseridos pela Lei n 11.481/2007, em funo da poltica urbana prevista na CF (art. 183) e da organizao fundiria de interesse social em imveis da Unio. Aplicam, neste caso, as Regras de uso e do usufruto dos arts. 1.412 e 1.423, CC/02, naquilo que for compatvel.

c) direito real de aquisio: direito de promitente comprador do imvel (art. 1.225, VII, CC/02).

d) direitos reais de garantia: o penhor, a hipoteca e a anticrese (art. 1.225, VIII-X, CC/02).

Tambm so considerados direitos reais de garantia: Propriedade fiduciria (arts. 1.361 1.364, CC/2002), Alienao fiduciria sobre bens imveis (Lei n 9.514/1997) e Compromisso de compra e venda de imveis loteados (Lei n 6.766/1979).

4.4 AQUISIO DOS DIREITOS REAIS

Os direitos reais, regra geral, podem ser adquiridos pelas seguintes formas:

1. por CONTRATO. Geram direitos e obrigaes art. 481, CC/02;

1. pelo DOMNIO. Pela tradio, para coisa mvel (art. 1.226) e pelo registro, para imvel (art. 1.227). Ex. Contrato que institui uma hipoteca ou uma servido se no for registrado no Cartrio de Registro de Imveis, gerar entre as partes somente um vnculo obrigacional. O direito real, com todas as suas caractersticas, somente surgir aps o devido Registro.

UNIDADE V PROPRIEDADE EM GERAL

5.1 CONCEITO E ELEMENTOS CONSTITUTIVOS

Elementos constitutivos da propriedade:

O art. 1.228 do CC/2002 no oferece uma definio de propriedade, apenas enuncia os poderes do proprietrio. So tais poderes, ou seja, os elementos constitutivos do direito de propriedade:

ius utendi direito de usar o bem extraindo apenas os frutos indispensveis sobrevivncia;

ius fruendi direito de gozar, que consiste em extrair frutos;

ius abutendi direito de dispor da coisa: alienar, gravar de nus real, consumir;

rei vindicatio direito de reaver a coisa, de quem quer que a detenha ou possua injustamente. Diz-se tambm reivindicar.

Trata-se do mais completo dos direitos subjetivos. Por isso, a propriedade a matriz dos direitos reais e o ncleo do direito das coisas.

Arnaldo Rizzardo, em Direito das Coisas, diz que, acerca da propriedade, considera-se o mais amplo dos direitos reais, o chamado direito real por excelncia, ou o direito real fundamental. Em todos os campos da atividade humana e no curso da vida da pessoa, sempre acompanha a ideia do meu e do teu, desde os primrdios das manifestaes da inteligncia, o que leva a afirmar ser inerente natureza do homem a tendncia de ter, de adonar-se, de conquistar e de adquirir (2006: 169).

Conceito:

O direito de propriedade constitui um dos direitos fundamentais previstos no caput e inciso XXII do art. 5 da Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988. A proteo desse direito visa, sobretudo, a superao dos conflitos e a manuteno da paz social, bem como o direito de moradia e a utilizao racional e produtiva da propriedade, com vistas realizao da dignidade humana.

Com efeito, restries e condies de uso da propriedade so impostas pelo ordenamento jurdico visando proteo individual e utilizao racional conforme a finalidade social ou coletiva que o instituto da propriedade exerce na atualidade.

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, em Direitos Reais, prelecionam, no tocante ao direito de propriedade em nossa atualidade, que a propriedade um direito complexo, que se instrumentaliza pelo domnio, possibilitando ao seu titular o exerccio de um feixe de atributos consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa que lhe serve de objeto (art. 1.228 do CC). A referida norma conserva os poderes do proprietrio nos moldes tradicionais" (2011: 199).

Os referidos juristas propem uma superao desta noo tradicional da propriedade pela distino entre os termos propriedade e domnio. Tais termos so autnomos e complementares. Neste sentido,

O direito subjetivo de propriedade concerne relao jurdica complexa que se forma entre aquele que detm a titularidade formal do bem (proprietrio) e a coletividade de pessoas. Nos bens imveis, nasce a propriedade atravs do ato do registro, que a tornar pblica e exigvel perante a sociedade. O objeto da relao jurdica ora decantada o dever de absteno, que consiste na necessidade de os no proprietrios respeitarem o exerccio da situao de ingerncia do titular sobre a coisa (Farias & Rosenvald, 2011: 199).

Desta forma, no o retrato material do imvel com as caractersticas fsicas que define a propriedade, mas a feio econmica e jurdica que a representa formalmente, dotando o proprietrio de uma situao ativa que lhe permita o trnsito jurdico de titularidade e a proteo plena do aparto jurisdicional (Farias & Rosenvald, 2011: 199).

Conceitua-se, portanto, a propriedade como uma relao jurdica complexa formada entre o titular do bem e a coletividade de pessoas (Farias & Rosenvald, 2011: 200. Grifos do autor).

A normatizao e a proteo jurdica implicam nessa complexidade de relaes vrios fatores essenciais, tais como, proteo ao direito individual em consonncia com o interesse coletivo, ou seja, com suas finalidades econmicas e sociais, utilizao racional, proteo e preservao do meio ambiente, evolvendo a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitar a poluio do ar e das guas (art. 1.228, 1, CC/2002).

5.2 FUNDAMENTO JURDICO DA PROPRIEDADE

FUNDAMENTO JURDICO-POSITIVO DO DIREITO DE PROPRIEDADE:

O direito ptrio contm a seguinte previso constitucional e legal do direito de propriedade: art. 5, caput, XXII XXIII e art. 170, II III, CF/1988; art. 1.228 a 1.232, CC/2002.

TEORIAS SOBRE A PROPRIEDADE:

1. Teoria da ocupao. Fundamento do direito de propriedade na ocupao das coisas, quando ainda no pertenciam a ningum (res nullius). A ocupao o principal ttulo de propriedade.

1. Teoria da especificao. Funda-se na acepo da aquisio da propriedade pelo trabalho.

1. Teoria da lei. MONTESQUIEU, em De LEsprit ds lois e J. BENTHAM, no Trait de lgislation, afirmam que a propriedade instituio do direito positivo e existe porque a lei a criou e a garante. Admitida por determinados filsofos contratualistas dos scs. XVII-XIX.

1. Teoria da natureza humana. A propriedade inerente natureza humana. Deriva do direito natural (Filsofos medievais e os contratualistas, scs. XVII-XIX). , para alguns, uma ddiva de Deus aos homens, para que possam prover s suas necessidades e s de sua famlia. A propriedade i