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VÂNIA VEIGA RODRIGUES MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS Dissertação apresentada ao Curso de Pós Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense, como requisito parcial para obtenção do Grau de Mestre. Área de Concentração: Produção Civil. Orientador: Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA – D. Sc. Co-orientador: Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES - D. Sc. NITERÓI 2001

28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

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VÂNIA VEIGA RODRIGUES

MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A

ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E

INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS

Dissertação apresentada ao Curso de PósGraduação em Engenharia Civil daUniversidade Federal Fluminense, comorequisito parcial para obtenção do Graude Mestre. Área de Concentração:Produção Civil.

Orientador: Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA – D. Sc.

Co-orientador: Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES - D. Sc.

NITERÓI2001

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VÂNIA VEIGA RODRIGUES

MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DEVIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE

PRÉDIOS RESIDENCIAIS

Dissertação apresentada ao Curso de PósGraduação em Engenharia Civil daUniversidade Federal Fluminense, comorequisito parcial para obtenção do Graude Mestre. Área de Concentração:Produção Civil.

Aprovada em 20 de dezembro de 2001

BANCA EXAMINADORA

________________________________________________________

Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA, D. Sc.- OrientadorUniversidade Federal Fluminense

________________________________________________________

Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES, D. Sc.- Co-orientadorUniversidade Federal Fluminense

________________________________________________________

Prof. MIGUEL LUIZ RIBEIRO FERREIRA, D. Sc.Universidade Federal Fluminense

________________________________________________________

Prof. JOÃO LUIZ CALMON NOGUEIRA DA GAMA, D. Ing.Universidade Federal do Espírito Santo

NITERÓI2001

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693.97R696 Rodrigues, Vânia Veiga2001 Modelo de análise de risco aplicado a estudos de viabilidade

para construção e incorporação de prédios residenciais /Vânia Veiga Rodrigues. – NiteróiUFF/CTC, 2001.

236 f.

Dissertação (Mestrado) – Engenharia Civil, Universidade

Federal Fluminense, 2001.

1. Edificações. 2. Construções - Gerenciamento. 3. Análise de risco.I. Título.

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DEDICATÓRIA

Ao plano perfeito de Deus que incluiu

em meu destino a realização deste

trabalho.

Com muito amor para Aline, Carolina e

Fabiane, por lhes roubar tanto tempo a

fim de escrever esta dissertação.

Page 5: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

AGRADECIMENTOS

Ao prof. José Murilo Ferraz Saraiva, meu orientador, pela competência,

segurança, tranqüilidade e paciente incentivo na escolha do tema desta

dissertação.

Ao prof. Carlos Alberto Pereira Soares, meu co-orientador, pela competência,

segurança, paciência e apoio profissional dedicado ao longo deste trabalho.

Ao prof. Miguel Luiz Ribeiro Ferreira, pelo estímulo e valiosa ajuda com

competente conhecimento profissional referente ao tema da dissertação.

Aos meus pais, responsáveis pelos meus primeiros conhecimentos escolares.

À amiga de graduação e do Curso de Mestrado Kátia Araújo Allende, pela

presença amiga e carinhosamente incentivadora, recebida durante todo o período

de elaboração deste trabalho.

Aos professores Isar Trajano Costa, Nélio Dominguez Pizzolato e Orlando Celso

Longo que contribuíram com preciosas informações para a realização desta

dissertação.

Aos professores, colegas e funcionários do Programa de Pós Graduação em

Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense.

A CAPES pelo suporte financeiro fornecido ao longo do Curso de Mestrado.

Meu profundo apreço a todos os outros, aqui e ali, que tornaram este trabalho

possível.

Page 6: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

AGRADECIMENTOS ESPECIAIS

Às empresas entrevistadas, que com boa vontade e profissionalismo contribuíram

para a realização deste trabalho:

Anfra Construções e Incorporações Ltda

Brejatuba S/A

Cheade Engenharia Ltda

Construtora Fernandes Maciel Ltda

JM Construções Ltda

LRM Projetos e Construções Ltda

Patrimóvel Consultoria Imobiliária

Pinto de Almeida Engenharia Ltda

Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda

Prêmio Construtora Ltda

São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A

Scon Sabrina Construção e Engenharia Ltda

RG Côrtes Engenharia S/A

RJZ Engenharia Ltda

Rubi Construções Ltda

Conasa Construtora S/A

Sertenge S/A

Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A

Page 7: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

AGRADECIMENTOS CARINHOSAMENTE ESPECIAIS

Ao amigo e colega de profissão Protásio Ferreira e Castro, pelo apoio e estímulo

prestado no sentido de cursar o Mestrado em Engenharia Civil e ajuda na escolha

da linha de pesquisa.

Ao professor de graduação e amigo Rogério Gomes Côrtes, minha imensa

gratidão pelo apoio e incentivo recebido para meu ingresso no Curso de Mestrado

em Engenharia Civil e sobretudo pela amizade estimulante e cooperação

profissional, presente durante toda a realização deste trabalho.

Page 8: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

“A verdadeira dificuldade não está em

aceitar idéias novas, mais sim em

escapar das antigas” (John Maynard

Keynes, economista inglês, 1883 –

1946).

Page 9: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

8

SUMÁRIO

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 13

LISTA DE FIGURAS 14

LISTA DE GRÁFICOS 15

LISTA DE QUADROS 17

LISTA DE TABELAS 18

RESUMO 19

ABSTRACT 20

1. INTRODUÇÃO 21

1.1. Apresentação 21

1.2. Objetivos 23

1.3. Metodologia e Organização da Pesquisa 24

1.4. Estruturação do Trabalho 25

2. O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO 28

2.1. Introdução 28

2.2. Risco e Incerteza – Conceitos Básicos 30

2.3. Risco e Incerteza – Diferenças Básicas 32

2.4. Categorias Principais de Risco 33

2.5. Atitudes Diante da Exposição ao Risco 34

2.6. Histórico da Análise de Risco 35

2.7. O Gerenciamento de Riscos 42

2.8. As Técnicas de Identificação de Riscos 45

2.9 As Técnicas de Análise de Risco 46

Page 10: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

9

2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista 47

2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e 48

Ajuste Pela Certeza Equivalente

2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco 48

2.9.3.1 Análise Preliminar de Risco 48

2.9.3.2 Pesquisa de Mercado 49

2.9.3.3 Analogias Históricas e Analogias de 52

Fenômenos da Natureza

2.9.3.4 Criação de Cenários 53

2.9.3.5 Análise de Impactos Entre Eventos 53

2.9.3.6 Técnica Delphus 54

2.9.3.7 Técnica do Painel de Especialistas 55

2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco 56

2.9.4.1 Probabilidade 56

2.9.4.2 Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade 56

2.9.4.3 Teste de Sensibilidade 60

2.9.4.4 Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença 60

2.9.4.5 Regressão 62

2.9.4.6 Correlação 63

2.9.4.7 PERT-Risco 65

2.9.4.8 Árvore de Decisão 68

2.9.4.9 Simulação de Monte Carlo 69

3. O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 74

3.1 Introdução 74

3.2 O Incorporador 75

3.3 Pessoas Envolvidas no Empreendimento Imobiliário 75

3.4 O Estudo Preliminar do Terreno 77

3.5 O Estudo de Viabilidade Construtiva do Terreno 78

3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno 78

3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação 79

3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura 80

3.6 Análise da Viabilidade Econômica do Empreendimento 81

Page 11: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

10

3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento 81

3.6.1.1 Estimação do Valor de Venda das Unidades 82

Imobiliárias

3.6.2 Custos Gerados Pela Incorporação 83

3.6.2.1 Custo do Terreno 84

3.6.2.2 Custo da Construção 84

3.6.2.3 Despesas Financeiras 86

3.6.2.4 Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias 86

3.6.3 Análise da Taxa de Rentabilidade do Empreendimento 87

3.6.4 Considerações Finais 89

3.7 A Negociação do Terreno 89

3.7.1 Análise do Terreno 90

3.7.2 Análise Jurídica Fiscal do Proprietário do Terreno 90

3.7.3 Determinação das Garantias Para Quitação Imediata 91

do Terreno

3.7.4 O Instrumento de Opção de Compra e Venda 91

3.8 O Arquivamento do Memorial de Incorporação 92

3.9 O Contrato de Construção 93

3.10 O Lançamento do Empreendimento 94

4. DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO 95

PRATICADA PELAS CONSTRUTORAS

4.1 Técnica Utilizada 95

4.2 Etapas da Pesquisa de Campo 96

4.2.1 Escolha dos Especialistas e Determinação do Tamanho

da Amostra 97

4.2.2 Elaboração e Aplicação do Questionário 98

4.2.3 Processamento, Conversão e Tabulação dos Dados

Obtidos 101

4.2.4 Análise dos Dados Obtidos 103

4.2.4.1 Características Gerais 103

4.2.4.2 Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no

Empreendimento 104

Page 12: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

11

4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos

Com Relação ao Prazo 111

4.2.4.4 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos

Com Relação ao Custo 114

4.2.4.5 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos

Com Relação à Execução 119

4.3 Análise da Metodologia de Análise de Risco Praticada Pelas

Construtoras Entrevistadas 123

5. PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO 128

5.1 Introdução 128

5.2 Descrição do Modelo 128

5.2.1 Primeira Etapa do Modelo 129

5.2.2 Segunda Etapa do Modelo 130

5.2.2.1 Cálculo do Lucro do Empreendimento 131

5.2.2.2 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco 132

6. ESTUDO DE CASO 149

6.1 Introdução 149

6.2 Caracterização do Empreendimento 149

6.3 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco 154

6.3.1 Aplicação de Teste de Sensibilidade e

Construção de Cenários 154

6.3.2 Aplicação da Simulação de Monte Carlo 156

6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla 160

7. CONCLUSÃO 162

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 166

APÊNDICES 171

Apêndice I - Modelo do Questionário Aplicado nas Construtoras 172

Apêndice II - Resumo das Entrevistas nas Construtoras 178

Page 13: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

12

Apêndice III - Tabulação dos Dados Obtidos nas Construtoras 203

Apêndice IV - Resultados da Tabulação dos Dados Obtidos nas

Construtoras 210

Apêndice V – Valores de Custo de Construção/m2 Gerados Através

da Simulação de Monte Carlo 217

Apêndice VI – Resumo e Aplicação dos Dados Obtidos na Empresa

de Consultoria Imobiliária 220

Apêndice VII –Resumo e Aplicação dos Dados das Unidades

Imobiliárias do Empreendimento Utilizado no

Estudo de Caso 226

ANEXOS 228

Anexo I - Estudo de Viabilidade do Corretor 229

Anexo II - 1º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 231

Anexo III - 2º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 233

Anexo IV - 3º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 235

Page 14: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

13

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABC Activity Based Consting

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

AGREE Advisory Group on Reliability of Eletronic Equipment

CII Comissão da Indústria Imobiliária

CPM Critical Path Method

CV Coeficiente de variação

DTC Data de término mais cedo

DTT Data de término mais tarde

EMOP Empresa Municipal de Obras Públicas

FMEA Failure Mode and Effects Analysis

GR Gerenciamento de Riscos

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

IPHAN Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional

ISO International Organization Standardization

ISS Imposto Sobre Serviço

MTBF Média de tempo entre falhas

PERT Program Evaluation and Review Tecnique

PHA Preliminary Hazard Risk

PIS Programa de Integração Social

SAC Serviço de Atendimento ao Cliente

SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas

SENAI Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial

SINDUSCON Sindicato da Indústria a Construção Civil

SINIAS Société Nationale dês Industries Aéronautiques et Spatiale

VE Valor esperado

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14

LISTA DE FIGURAS

Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de risco 42

Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística 58

Figura 2.3 – Curva de utilidade 59

Figura 2.4 – Curva de indiferença 61

Figura 2.5 – Curva de distribuição normal 65

Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica 68

Figura 2.7 – Resultados de uma simulação de Monte Carlo 70

aplicada a um cronograma de projeto

Figura 2.8 – Convergência de caminho 71

Figura 2.9 – Histograma de freqüência 72

Figura 2.10 – Curva de freqüência acumulada 72

Figura 3.1 – Relacionamento entre as pessoas envolvidas 76

em um processo de incorporação imobiliária

Figura 4.1 – Fluxograma do Método de Enquete 96

Figura 5.1 – Distribuição Beta para diferentes valores dos

parâmetros de forma α e β 138

Figura 5.2 - Curva de freqüência acumulada de valores 140

gerados através da simulação de Monte Carlo

Page 16: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

15

LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR 88

Gráfico 4.1 – Classificação das empresas entrevistadas 104

Gráfico 4.2 – A empresa possui metodologia para analisar riscos? 104

Gráfico 4.3 – Quais os riscos considerados em um novo

empreendimento? 105

Gráfico 4.4 – Quais os parâmetros analisados durante os Estudos

Preliminar e o de Viabilidade Construtiva do terreno? 106

Gráfico 4.5 – A empresa faz Pesquisa de Mercado para compra

do terreno? 106

Gráfico 4.6 – A empresa faz consulta a Prefeitura para verificação

dos parâmetros construtivos do terreno? 107

Gráfico 4.7 – É verificado prazo e custo necessário para retificação

das medidas do terreno? 108

Gráfico 4.8 – É realizada Pesquisa de Mercado para definir o produto? 108

Gráfico 4.9 – Em função de uma taxa de rentabilidade mais alta lançam

o empreendimento sem financiamento bancário? 109

Gráfico 4.10 – Qual a estratégia utilizada para montar a tabela de vendas

do empreendimento? 110

Gráfico 4.11 – Quais as competências necessárias para competir no

mercado? 110

Gráfico 4.12 – Que características um empreendimento precisa

apresentar para ocorrer redução do lucro? 111

Gráfico 4.13 – Como é gerenciado o risco com relação ao prazo? 112

Gráfico 4.14 – O cronograma é traçado utilizando-se programa de

computador 112

Gráfico 4.15 – Que estratégias são utilizadas quando a obra está

atrasada? 113

Gráfico 4.16 – As causas do atraso podem ser atribuídas a: 113

Gráfico 4.17 – A empresa possui departamento de orçamento/

planejamento? 114

Gráfico 4.18 – Qual a fonte dos coeficientes das composições de custo? 115

Page 17: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

16

Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento? 115

Gráfico 4.20 – Quais as causas do erro do orçamento? 116

Gráfico 4.21 – É realizada a apropriação de custo? Há quanto tempo? 116

Gráfico 4.22 – Qual o critério de escolha dos serviços? 117

Gráfico 4.23 – Com que freqüência é realizada a apropriação? 117

Gráfico 4.24 – A empresa realiza a apropriação com que objetivos? 118

Gráfico 4.25 – É feita a atualização dos coeficientes das composições

de custo? Em que época? 119

Gráfico 4.26 – A empresa possui certificação ISO? 120

Gráfico 4.27 – A alta administração está envolvida com programas de

incentivo à qualidade? 120

Gráfico 4.28 – Quais os procedimentos empregados para assegurar a

qualidade final? 121

Gráfico 4.29 – Investem em qualificação de mão de obra? 122

Gráfico 4.30 – A empresa possui funcionários especializados em

garantia de qualidade? 122

Gráfico 4.31 – Possuem Manual de Qualidade? 122

Gráfico 6.1 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados

através de 50 simulações de Monte Carlo 157

Gráfico 6.2 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados

através de 100 simulações de Monte Carlo 158

Gráfico 6.3 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados

através de 300 simulações de Monte Carlo 159

Page 18: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

17

LISTA DE QUADROS

Quadro 2.1 – The RisK – uncertainty continuum 33

Quadro 2.2 – Categorias principais de risco 33

Quadro 4.1 – Resumo das entrevistas 101

Quadro 4.2 – Conversão das entrevistas 102

Quadro 4.3 – Tabulação dos dados 102

Quadro 4.4 – Classificação do porte da empresa por

nº de empregados 103

Quadro 5.1 – Quadro resumo da viabilidade econômica 131

Quadro 5.2 - Teste de sensibilidade 135

Quadro 6.1 – Quadro resumo dos tipos e números de unidades

imobiliárias previstas nos estudos de viabilidade

construtiva 150

Quadro 6.2 – Quadro resumo da viabilidade econômica 152

Quadro 6.3 – Teste de sensibilidade do estudo de caso 155

Quadro 6.4 – Quadro das freqüências obtidas em 50 simulações 157

Quadro 6.5 – Quadro das freqüências obtidas em 100 simulações 158

Quadro 6.6 – Quadro das freqüências obtidas em 300 simulações 159

Page 19: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

18

LISTA DE TABELAS

Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1 144

Tabela 5.2 - Tabela representativa da variável x2 144

Tabela 5.3 - Tabela representativa da variável x3 145

Tabela 5.4 - Tabela representativa da variável x9 146

Tabela 5.5 - Tabela representativa da variável x11 146

Tabela 5.6 - Tabela representativa da variável x12 147

Page 20: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

19

RESUMO

A utilização de técnicas de análise de risco em empreendimentosimobiliários, tipologia incorporação e construção de edifícios residenciais visa,sobretudo, possibilitar ao empreendedor, durante o processo decisório, avaliar osriscos aos quais estará sujeito o empreendimento e a tomada de decisões maissegura, resultando desta forma, na otimização dos lucros.

Inicialmente, a presente dissertação com base em pesquisa bibliográficadefine o que é risco, incerteza, gerenciamento de risco, identifica as técnicas deanálise de risco existentes na literatura atual e caracteriza o empreendimento emestudo.

Em seguida, apresenta-se diagnóstico da metodologia praticada pelasconstrutoras na análise de risco deste tipo de empreendimento, obtido através daconfrontação da revisão bibliográfica com pesquisa de campo composta dequestionários e entrevistas, realizada em quatorze construtoras localizadas noestado do Rio de Janeiro.

Finalizando, com base na revisão bibliográfica e na pesquisa de campo, éapresentado um modelo de análise de risco, a ser utilizado pelas empresasconstrutoras, no estudo de viabilidade de empreendimentos similares ao do temado presente trabalho e um estudo de caso onde se aplica o modelo apresentado.

Page 21: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

20

ABSTRACT

The main purpose of this present essay is to reap profits from risk analysistechniques of incorporation of immovable enterprises and buildings structures. Toutilize those techniques we aim, above all, to make possible to the undertakeduring the process of decision, to appraise the risks of the undertaking adventureand make the most assured decisions resulting from this, the optimism of profits.

Initially was made a bibliographic investigation to identify the risk analysistechniques that exists in the present literature and characterizes the enterprise wenow examine.

After the bibliographic investigation, a field research in fourteen constructingcompanies in Rio de Janeiro took place through questions and interviews with thepurpose of comparison of the research theory and the methodology practiced bythe constructing companies in risk analysis of this type of enterprise, with theobtained results presented e commented.

Based upon the bibliographic revision and field research, propositions ofdirectives of a model of risk analysis construction are presented, to be used byenterprises building construction in a study of similar undertake viability to thesubject of this present study.

And finally, with the purpose of a better understanding of this theme aproposed directives, a practical application is presented through a case study.

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1 - INTRODUÇÃO

1.1 APRESENTAÇÃO

Pode-se facilmente observar que até algum tempo atrás, a construção civil

brasileira obtinha lucros com facilidade, atuando num mercado que apresentava

legislação branda e pouca exigência por parte dos clientes. Hoje a construção civil

enfrenta crises, onde o lucro passou a ser imposto pelo preço de mercado e pelo

custo da produção. Assim sendo é imprescindível que as construtoras possam

garantir os lucros previamente estimados, relativos à construção de seus

empreendimentos imobiliários, uma vez que atualmente os mesmos já se

encontram em patamares naturalmente mais baixos. Desta forma, torna-se

importante e necessária a aplicação, por parte das construtoras, de técnicas de

análise de risco que possibilitem a identificação dos riscos realmente envolvidos

quando do estudo de viabilidade para o lançamento de um empreendimento desta

natureza, uma vez que a gestão de análise de risco realizada atualmente pelas

construtoras caracteriza-se por ser assistemática ou subjetiva, sendo decorrente

na maioria das vezes da própria experiência profissional dos empreendedores.

Na literatura referente ao tema existem diversas técnicas quantitativas,

bem como qualitativas, com as quais torna-se possível avaliar os riscos aos quais

estará sujeito o empreendimento. Assim sendo, na avaliação do risco de um novo

empreendimento imobiliário, o processo decisório deve começar com as

informações existentes, admitir determinadas possibilidades e com a utilização de

técnicas de análise de risco estabelecidas chegar a informações seguras sobre o

futuro do mesmo.

Page 23: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

22

Diante do cenário econômico brasileiro atual pressupõe-se que, mais do

que nunca, a meta principal de uma construtora seja a preservação de seu lucro

que somente poderá ocorrer se a mesma executar seus empreendimentos

cumprindo o prazo, mantendo o custo final dentro do intervalo inicialmente

calculado, executando a obra com qualidade, obtendo assim a satisfação do

cliente.

Assim sendo, para que as construtoras assegurem um adequado

comportamento frente às condições do mercado, que se torna cada vez mais

competitivo, faz-se necessário o conhecimento prévio e preciso dos riscos

existentes em um novo empreendimento imobiliário, através de mecanismo de

análise de risco, assegurando ao mesmo tempo incremento de competitividade,

lucratividade e qualidade.

A relevância de proposição de diretrizes, para adoção de um modelo de análise

de risco consiste no fato de possibilitar às construtoras compararem o lucro previsto com

o obtido, detectar possíveis falhas, erros e situações de risco, bem como analisar os

resultados em geral, tomando medidas corretivas que possibilitem melhorias nos seus

lucros.

É importante salientar que uma vez que os empreendimentos imobiliários

de uma construtora podem ser de diversos tipos, tais como: loteamentos,

construção de prédios comerciais, construção de condomínios, construção de

casas residenciais, etc; esta dissertação irá abordar apenas a gestão de análise

de risco na construção de prédios residenciais.

Como poderá ser observado ao longo do presente trabalho, o levantamento

de dados ocorre praticamente durante todo o tempo da realização do mesmo.

Desta forma, naturalmente conclui-se que o levantamento de dados é de vital

importância para que o objetivo desta dissertação seja alcançado dentro de

parâmetros que evidenciem a realidade de nossos dias. Assim sendo, todo o

levantamento de dados foi executado dentro de cuidadosa atenção e com

Page 24: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

23

preocupação de coletar dados confiáveis e verdadeiros, visando obter uma

amostra representativa da população amostrada.

A amostra considerada neste trabalho refere-se aos dados obtidos em

construtoras estabelecidas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro e em

empresa de consultoria imobiliária sediada em Niterói, responsável pela

comercialização dos empreendimentos de todas as construtoras de Niterói que

colaboraram com este trabalho.

1.2 OBJETIVOS

a) Geral

Construir um modelo de análise de risco, capaz de avaliar os principais

riscos realmente envolvidos no estudo de viabilidade para incorporação e

construção de edifícios residenciais.

b) Específicos

• Pesquisar técnicas de análise de risco propostas por alguns autores e

caracterizar o empreendimento em estudo;

• Identificar sistemas de análise de risco utilizados pelas construtoras,

especificamente em construção de edifícios residenciais, diagnosticando as

respectivas metodologias;

• Submeter os sistemas identificados à análise, com o objetivo de detectar

falhas, aspectos relevantes e aqueles favoráveis e desfavoráveis para as

construtoras;

• Propor um modelo de análise de risco, cujos parâmetros estejam em

conformidade com a necessidade e realidade das construtoras de edifícios

residenciais.

Page 25: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

24

1.3 METODOLOGIA E ORGANIZAÇÃO DA PESQUISA

Com a finalidade de alcançar o objetivo proposto, este trabalho foi

submetido ao cumprimento das etapas a seguir:

a) Pesquisa Bibliográfica;

b) Pesquisa de campo;

c) Análise dos dados encontrados;

d) Proposição de modelo de análise de risco.

O trabalho foi iniciado através da pesquisa bibliográfica junto às bibliotecas

da Universidade Federal Fluminense - UFF e Universidade Federal do Rio de

Janeiro - UFRJ e serviços de busca da Internet, pesquisando em livros, revistas,

artigos, anais e notas de aula, assuntos relevantes e relacionados ao objetivo da

dissertação. Pesquisou-se sobre incorporação imobiliária, custos, gestão,

orçamento, apropriação, risco, incerteza, gerenciamento de risco, técnicas de

identificação de risco e técnicas de análise de risco propostas por alguns autores.

Em seguida deu-se prosseguimento ao trabalho executando-se pesquisa

de campo, através de visitas a pequenas e médias construtoras, com a intenção

de diagnosticar as metodologias de análise de risco utilizadas atualmente pelas

mesmas. Esta pesquisa de campo, que se encontra descrita com maiores

detalhes no capítulo IV, consistiu basicamente de:

a) Escolha e contato de construtoras representativas do setor em estudo, o que

possibilitou o diagnóstico da metodologia de análise de risco utilizada

atualmente por estas;

b) Elaboração de questionário inicial;

Page 26: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

25

c) Aplicação do questionário inicial junto às construtoras;

d) Adaptação e reformulação do questionário inicial;

e) Elaboração de questionário definitivo;

f) Aplicação do questionário definitivo junto às construtoras.

Imediatamente após o término da pesquisa de campo, teve início a fase de

análise dos dados encontrados, obedecendo aos seguintes passos:

a) Seleção dos resultados comparáveis e confiáveis dos demais resultados

encontrados quando da aplicação dos questionários;

b) Tabulação dos resultados;

c) Análise dos resultados propriamente dita.

Com embasamento na pesquisa bibliográfica e no diagnóstico da

metodologia de análise de risco utilizada atualmente pelas construtoras, elaborou-

se uma proposição de modelo de análise de risco, assim como críticas, sugestões

e/ou recomendações de metodologias já utilizadas. Para propor o citado modelo

fez-se necessário realizar pesquisa de campo junto à empresa de consultoria

imobiliária, cuja metodologia será mais detalhadamente descrita no capítulo V.

1.4 ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO

A presente dissertação é composta de corpo principal da mesma contendo

7 (sete) capítulos, 7 (sete) apêndices e 4 (quatro) anexos.

Page 27: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

26

No corrente capítulo faz-se a apresentação do trabalho, cita-se a relevância

da abordagem do tema para a construção civil, são relacionados os objetivos

desta dissertação, caracteriza-se a metodologia utilizada na elaboração da

mesma e finaliza-se apresentando a estruturação do trabalho.

O segundo capítulo inicia com breve introdução sobre o processo decisório,

são apresentados conceitos básicos de risco e incerteza, definições e diferenças

entre os dois conceitos propostas por alguns autores, as categorias principais de

riscos, e os comportamentos possíveis de um investidor perante o risco. Discorre-

se também sobre a evolução histórica da análise de risco, define-se o processo

de gerenciamento de risco, são citadas algumas técnicas de identificação de

riscos e descritas algumas técnicas de análise de risco existentes na literatura

atual.

O terceiro capítulo é destinado a caracterizar o que é um empreendimento

imobiliário do tipo construção de prédio residencial, quais os procedimentos

necessários durante seu estudo de viabilidade, para sua incorporação e seu

lançamento para as vendas.

No quarto capítulo apresenta-se o diagnóstico da metodologia de análise

de risco em uso pelas construtoras, no estudo de viabilidade para incorporação e

construção de prédios residenciais. Além disso, é caracterizada a técnica utilizada

na pesquisa de campo e na definição do diagnóstico, relatando-se o procedimento

utilizado para levantamento, tabulação e análise dos dados.

No quinto capítulo propõe-se um modelo de análise de risco, a ser utilizado

pelas construtoras no estudo de viabilidade para incorporação e construção de

prédios residenciais, sendo também apresentada a pesquisa de campo com a

respectiva metodologia e análise dos resultados, utilizada na construção do

modelo proposto.

No sexto capítulo é apresentada uma aplicação prática do modelo proposto

no quinto capítulo, através de um estudo de caso.

Page 28: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

27

No sétimo capítulo é apresentada a conclusão e comentários a respeito de

aspectos positivos e negativos observados na metodologia diagnosticada no

quarto capítulo.

Nos apêndices (I ao VII), são respectivamente apresentados: o modelo do

questionário definitivo aplicado nas construtoras; resumo, tabulação e resultados

da tabulação dos dados obtidos nas entrevistas junto às construtoras; valores de

custo de construção/m2 gerados através da simulação de Monte Carlo; resumo e

aplicação dos dados obtidos junto à empresa de consultoria imobiliária e resumo

e aplicação dos dados das unidades imobiliárias do empreendimento utilizado no

estudo de caso. Os anexos (I ao IV), constam de estudos de viabilidade, citados

no estudo de caso apresentado no sexto capítulo.

Page 29: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

2 – O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO

Em atendimento ao que foi proposto no capítulo I desta dissertação, o

presente capítulo inicia com uma breve introdução sobre o processo decisório.

Em seguida são apresentados os conceitos básicos de risco e incerteza,

assim como algumas definições referentes aos conceitos propostas por alguns

autores. São também caracterizadas as diferenças entre risco e incerteza, citadas

as categorias principais de riscos e as atitudes possíveis de serem adotadas pelo

ser humano, diante da exposição ao risco.

O capítulo continua através do relato da evolução histórica da análise de

risco, define o processo de gerenciamento de riscos e finaliza citando e

comentando algumas técnicas utilizadas para identificar riscos, assim como

técnicas de análise de risco existentes na literatura.

2.1 INTRODUÇÃO

Ao longo de todo o processo de planejamento e de construção de um novo

empreendimento imobiliário, ou seja, desde a fase de estudo de viabilidade até a

entrega do mesmo aos proprietários, o empreendedor está permanentemente

sujeito à tomada de decisões, que objetivam otimizar os lucros e garantir o retorno

do capital investido.

Page 30: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

29

Durante a tomada de decisão, normalmente o empreendedor elabora

análises que se baseiam quase sempre em estimativas de valores e na própria

experiência profissional; porém, por melhores e mais otimistas, ou piores e mais

pessimistas que sejam estas análises, não existe nenhuma certeza com relação

aos resultados futuros estimados pelas mesmas, uma vez que estes resultados

poderão sofrer modificações, ocasionadas por influências tanto internas como

externas, sob as quais o empreendimento poderá estar sujeito ao longo de sua

execução.

Desta forma, conclui-se que o ato de decidir pode ser considerado como o

evento de maior relevância durante o processo decisório. Assim sendo, torna-se

imprescindível que as decisões possam ser tomadas dentro de condições as mais

seguras possíveis, procurando-se para tal adotar critérios científicos, de forma

que ocorra máxima redução dos riscos aos quais estará sujeito o novo

empreendimento. “Esta decisão que ocorre no presente, mantém vínculos ao

mesmo tempo com o passado e com o futuro; representa o fim do passado e o

início do futuro” (SECURATO, 1993, p.18).

Além de tudo, é importante lembrar que os critérios científicos que deverão

ser adotados durante todo o processo decisório, poderão sofrer influências quer

de fatores psicológicos quer de subjetivos. Com relação a fatores que podem

influenciar uma decisão, tal como a experiência, vale ressaltar a seguinte citação:

“A experiência provém do conjunto de situações vividas por uma pessoa eserá tanto maior quanto maior for o número de exposições ao processodecisório[...]. Naturalmente, acreditamos que a experiência venha com otempo, mas achamos que é fundamental para a organização expor aomáximo seus quadros à participação do processo decisório, fazendo comque este tempo seja minorado”. (SECURATO, 1993, p.18).

Assim sendo, pode-se concluir que os riscos envolvidos em um novo

empreendimento podem ser minimizados através de dois procedimentos, quais

sejam: fazendo-se uso da longa experiência de especialistas submetidos diversas

Page 31: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

30

vezes a processos decisórios semelhantes, ou utilizando-se técnicas de análise

de risco adequadas ao perfil do empreendimento em estudo.

A utilização simultânea e combinada da experiência do empreendedor e de

técnicas de análise de risco, durante o processo decisório, pode então ser

considerada como uma forma otimizada para redução de riscos durante o

processo de planejamento e execução do empreendimento.

2.2 RISCO E INCERTEZA – CONCEITOS BÁSICOS

Durante todo o processo de planejamento e de construção de um

empreendimento imobiliário, muitas decisões são tomadas com base nas

expectativas sobre o futuro do mesmo, que é amplamente desconhecido. Isto

significa dizer que as decisões que são tomadas baseadas em hipóteses,

previsões, estimativas ou expectativas de possíveis situações futuras, implicam

em aceitar riscos e incertezas.

O risco e a incerteza são conceitos abstratos e naturais ao ser humano,

uma vez que o mesmo já nasce convivendo com eles e precisa estar sempre em

seu dia a dia realizando planos e projeções com relação ao futuro.

No gerenciamento de projetos, risco e incerteza podem ser definidos

como: “Risk and uncertainty characterize situations where the actual outcome for

a particular event or activity is likely to deviate from the estimate or forecast

value” (RAFETERY, 1996, p.5). Desta forma, é possível concluir que o risco e a

incerteza estarão presentes no processo de construção de um empreendimento

imobiliário, todas as vezes que houver a possibilidade de quaisquer resultados

encontrados, estarem em desacordo com aqueles previamente estimados.

Os riscos inerentes ao planejamento e construção de um

empreendimento imobiliário podem pertencer a duas fontes distintas,

classificadas como internas e externas ao empreendimento. Dentre as fontes de

Page 32: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

31

risco internas ao empreendimento pode-se citar a localização do canteiro de

obras, dificuldade de acesso ao mesmo, complexidade e tamanho do

empreendimento, novidades no mesmo em relação a empreendimentos

anteriores, alterações de projeto e estimativas de custos e/ou de prazos

errôneas. Analogamente, características de mercado, inflação, instabilidade

política e/ou econômica, condições climáticas, disponibilidade de mão-de-obra e

de materiais, financiamento quando o empreendimento depende de agente

financeiro externo, mudanças na legislação, crises internacionais e condições

ambientais são exemplos de fontes de risco externas ao empreendimento. Com

base nas fontes de risco mencionadas por último, o risco também pode ser

definido da seguinte forma:

Exposure to the possibility of economic and financial loss or gain, physicaldamage or injury, or delay as a consequence of the uncertainty associatedwith pursuing a particular course of action.” (CHAPMAN, apud RAFERETY,1996, p.6)

De acordo com a definição acima citada, compreende-se que aspectos

externos ao empreendimento podem resultar em expor o mesmo à possibilidade

financeira ou econômica de prejuízo ou lucro, dano ou perda física e até mesmo

atraso, como conseqüência da impossibilidade de garantir-se que determinadas

etapas aconteçam da forma inicialmente planejada.

Dentre as definições sugeridas por outros autores pesquisados, é

relevante ainda comentar que o risco segundo LIMMER (1997, p.141), pode ser

considerado como: “A perda potencial resultante de um incidente futuro, sendo,

geralmente, subestimada antes da sua ocorrência e superestimada depois”. E

de acordo com VALERIANO (1998, p.363): “Possibilidade da ocorrência de um

resultado indesejável, como conseqüência da ocorrência de qualquer evento”.

Page 33: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

32

2.3 RISCO E INCERTEZA – DIFERENÇAS BÁSICAS

Alguns dos autores pesquisados consideram diferenças entre risco e

incerteza, associando os conceitos com o nível de precisão apresentado pelas

estimativas.

Para que uma situação de risco possa ser caracterizada em relação à

uma determinada variável, faz-se necessário que a variável em questão esteja

subordinada à uma distribuição de probabilidade conhecida, o que permite que

as probabilidades de determinados eventos futuros possam ser calculadas. Ao

contrário do risco, a presença de incerteza é diagnosticada quando a

distribuição de probabilidade da variável não pode ser determinada.

Em geral o risco existe quando as estimativas futuras de uma variável são

realizadas dentro de algum grau de precisão e a incerteza ocorre na maioria das

vezes em situações de fenômenos não repetitivos onde não é possível

estabelecer qualquer nível de precisão.

A incerteza pode ainda ser dividida entre incerteza estruturada e não

estruturada. Apesar de, em ambas, a distribuição de probabilidade da variável

em estudo não ser conhecida, na estruturada os possíveis cenários futuros

podem ser previstos, enquanto que na não estruturada os mesmos não podem

ser identificados.

Resumidamente pode-se diferenciar risco de incerteza da seguinte forma:

“Risco é uma incerteza que pode ser medida; ao contrário, incerteza é umrisco que não pode ser avaliado. Portanto, o objetivo do empreendedor éfazer com que as incertezas se transformem em riscos e estes, por sua vez,em certezas” ( KASSAI, 2000, p.100).

De acordo com RAFETERY (1996, p.8), as diferenças entre risco e

incerteza podem ser resumidas conforme se vê no quadro 2.1:

Page 34: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

33

Quadro 2.1 – The risk – uncertainty continuum Adaptado de: RAFETERY (1996, p.8)

Risk Uncertainty

Quantifiable Non-quantifiable

Statistical assessment Subjective probability

“Hard” data Informed opinion

Assim, resumidamente pode-se dizer que o risco é quantificável, aceita

análise estatística e os dados analisados são objetivos. A incerteza não pode ser

quantificada, apresenta uma probabilidade subjetiva e opinião informada.

2.4 CATEGORIAS PRINCIPAIS DE RISCO

O risco apresenta dois componentes que são a probabilidade de sua

ocorrência e o impacto causado pelo efeito indesejável. Assim sendo,

combinando-se a probabilidade com o tipo de impacto ocasionado, podem ocorrer

quatro categorias de risco descritas a seguir:

Quadro 2.2 – Categorias principais de risco Adaptado de: FERREIRA (2001)

Impacto

Alto Baixo

Probabilidade

Alta ( I ) (II)

Baixa (III) (IV)

Dentre as categorias de risco mencionadas, a de menor relevância é a (IV)

com baixa probabilidade e baixo impacto. De qualquer forma, é necessário que

este tipo de risco seja estimado, para verificar a possibilidade do mesmo poder

Page 35: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

34

conduzir procedimentos não críticos para caminhos críticos e conseqüentes

situações de risco expressivas. Na gestão de risco atual, todas as possibilidades

de risco devem ser consideradas desde o início de um novo empreendimento.

Após a análise inicial de todos os riscos envolvidos, poderá ser feita a

desconsideração dos riscos de baixo impacto, tanto os de alta como os de baixa

probabilidade, caracterizando-os como sem importância ou de importância

secundária.

2.5 ATITUDES DIANTE DA EXPOSIÇÃO AO RISCO

A exposição ao risco pode ser considerada como o produto da

probabilidade de uma determinada situação ocorrer e o impacto ocasionado por

ela, podendo este último ser positivo ou negativo. Segundo RAFETERY (1996,

p.9), tem-se que: “The exposure to risk would be given by the probability of the

event multiplied by the extent of the potential loss and gain”.

No processo decisório, não se pode levar apenas em consideração os

riscos aos quais estará sujeito o empreendimento, sendo de extrema importância

a atitude do empreendedor diante da exposição ao risco, para a decisão. Esta

importância decorre do fato de que de forma geral o empreendedor comum é

bastante sensível à possibilidade de grandes prejuízos, sendo que por outro lado,

conforme sua possibilidade de ganho vai aumentado, em contrapartida sua

sensibilidade de percepção deste aumento tende a diminuir.

As atitudes do ser humano diante da presença de risco classificam-se em:

• Aversão ao risco;

• Propensão ou ousadia ao risco;

• Indiferença ou neutralidade ao risco.

Page 36: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

35

2.6 HISTÓRICO DA ANÁLISE DE RISCO

Pode-se afirmar que a análise de risco tem suas origens no princípio da era

industrial, especificamente no segmento de confiabilidade. Tanto o conceito como

o início do desenvolvimento dos métodos para avaliar a confiabilidade de um

sistema, surgiram há aproximadamente cinqüenta anos atrás.

Como conseqüências do prosseguimento dos estudos referentes à

confiabilidade industrial aparecem, cerca de dez anos mais tarde, os conceitos de

manutenção e segurança, embora não seja muito fácil fazer uma distinção entre

os históricos destes conceitos no mundo industrial, uma vez que os mesmos

tiveram seus usos variáveis, dependendo da área ou ramificação da indústria que

os aplicava.

No período compreendido entre o início da era industrial até a década de

40, as técnicas para avaliação da confiabilidade, segurança e riscos nos projetos,

eram praticamente baseadas na intuição e na experiência dos projetistas da

época.

De acordo com BAZOVSKY (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), dois dos

primeiros trabalhos para a avaliação dos riscos referentes à segurança, foram

aqueles realizados por Pugsley, e publicados pelo London’s Aeronautical

Research Council em 1939 e 1942, nos quais foram questionadas, todas as falhas

possíveis, que poderiam ter ocasionado um acidente ocorrido na época em uma

aeronave. Até então, os métodos utilizados para garantir a confiabilidade e

segurança das instalações industriais, bem como dos equipamentos, eram mais

resultados da arte do que propriamente de metodologias científicas.

Os conceitos de confiabilidade, segurança e risco continuaram suas

evoluções, impulsionadas pela ocorrência de diversos e grandes desastres

industriais. Como exemplo disto, LAGADEC (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), cita o

acidente do Titanic, considerado o maior e mais poderoso navio de linha regular,

que afundou durante sua viagem de lançamento em abril de 1912, após haver se

Page 37: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

36

chocado com um iceberg, ocasionando a morte de aproximadamente 1500

pessoas. Neste caso, o procedimento adotado pelo projetista para eliminar as

possibilidades de risco, foi o de reforçar amplamente as regiões consideradas

como críticas no navio.

HAVILAND e PIERCE (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), relatam que no início

de 1926, Pierce comentou que o axioma; “uma corrente não é mais forte do que o

seu elo mais fraco” apresentava implicações matemáticas importantes. Diante

disto, os primeiros engenheiros preocupados com os estudos de confiabilidade,

segurança e risco, passaram a adotar a teoria do axioma, admitindo então, o fato

de que quando se vai aumentando gradualmente a carga aplicada na corrente,

até sua ruptura, a mesma dar-se-á no seu elo mais fraco.

Partindo da premissa do axioma citado anteriormente, BAZOVSKY (apud

VILLEMEUR, 1992, p.5), relata que o primeiro modelo para avaliar a

confiabilidade, surgiu na Alemanha na década de 40, quando o projeto do sexto

míssil estava sendo desenvolvido, uma vez que a série inicial do mesmo foi

considerada não confiável, diante do fato de que os mísseis explodiam em seus

lançamentos ou caíam por terra. Assim sendo os engenheiros envolvidos no

projeto, compreenderam que da mesma forma, o míssil precisava ser tão

confiável, como a mais frágil de suas partes, uma vez que peças consideradas

como elos fortes, também haviam falhado em alguns testes, ocasionando o

fracasso da missão. As pesquisas relacionadas com a confiabilidade de mísseis

continuaram progredindo nos Estados Unidos resultando nas primeiras

publicações nesta especialidade, de acordo com HAVILAND (apud VILLEMEUR,

1992, p.6).

Em outro segmento, também nos Estados Unidos e ainda na década de 40,

foram feitos esforços no aprimoramento da qualidade, com o objetivo de melhorar

a confiabilidade. Como resultado deste procedimento, é possível citar o sucesso

que a General Motors Corporation obteve na expansão da vida útil dos motores

de tração, utilizados nas locomotivas, de 250.000 milhas para 1.000.000 milhas.

Page 38: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

37

Considerável progresso foi conquistado nesta década com relação à

confiabilidade, através da melhoria e controle da qualidade, lançamento de cursos

e livros correlatos e a utilização de estudos estatísticos.

CALABRESE (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), relata que ainda neste

período, métodos probabilísticos foram desenvolvidos com o objetivo de

determinar a capacidade dos sistemas de distribuição elétrica, suprindo os

consumidores dos serviços elétricos através de sistemas confiáveis.

A necessidade de confiabilidade torna-se indispensável no contexto

tecnológico desta época e em 1949 de acordo com BLOCH (apud VILLEMEUR,

1992, p.6), surge a famosa lei de Murphy: “If anything can go wrong, it will!” (Se

alguma coisa pode dar errado, ela dará!). Esta lei torna-se de grande importância,

sendo na época um dos ensinamentos do programa da Base Aérea dos Estados

Unidos, apresentado à imprensa durante uma conferência, e sendo utilizada até

os dias atuais, por imposição da persistência da falência tecnológica.

Ainda na década de 40, nos Estados Unidos, RAFETERY (1996), afirma

estarem as origens das técnicas de análise de risco e do gerenciamento de risco,

especificamente no ramo de seguros.

Confiabilidade como um ramo da engenharia, de acordo com VILLEMEUR

(1992), nasceu nos Estados Unidos, na década de 50, particularmente no

segmento da eletrônica. A crescente complexidade dos sistemas eletrônicos e

especialmente dos equipamentos militares, ocasionou um considerável aumento

das falhas nos mesmos, resultando em redução do prazo de utilização destes

equipamentos, e custos consideráveis com manutenção, uma vez que a mão de

obra utilizada para diagnosticar os defeitos, precisava ser altamente

especializada. LEES (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), narra o fato de que na

Marinha Americana, o número de determinado tubo eletrônico destruído,

aumentou de 60 em 1937, para 3200 em 1952 e ainda a constatação obtida

através de levantamentos, de que o tempo de utilização destes tubos, era na

realidade de apenas 30% da vida útil prevista.

Page 39: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

38

Como conseqüência dos fatos relatados, O’CONNOR (apud VILLEMEUR,

1992, p.7) descreve a criação da Advisory Group on Reliability of Eletronic

Equipment (AGREE), um grupo consultivo em confiabilidade de aparelhos

eletrônicos, fundado em 1952 pelo Departamento de Defesa e as indústrias

eletrônicas dos Estados Unidos.

Lentamente na AGREE, foi desenvolvendo-se a idéia de que era mais

sensato uma maior dedicação no projeto dos equipamentos confiáveis, do que

reparar as falhas que ocorriam, chegando a conclusão de que o custo em

exponencial ocasionado pela falta de confiabilidade precisava ser interrompido.

Para tanto alguns procedimentos foram sugeridos pelo grupo, como por exemplo,

antes de uma grande produção de um determinado equipamento ser iniciada, o

mesmo deveria ser testado em ambientes muito rigorosos, de forma a detectar os

pontos falhos e corrigi-los. O grupo também aconselhou de que a média de tempo

entre falhas (MTBF), poderia ser utilizada com um grau de confiança satisfatório,

porém para tanto era necessário descobrir a média de tempo entre falhas atual,

para que esta pudesse ser superada pela média requerida. Este foi o primeiro

critério de confiabilidade, aplicado na produção em massa de componentes

eletrônicos. De acordo com a U.S. MILITARY STANDART (apud VILLEMEUR,

1992, p.7) o relatório com as conclusões da AGRRE foi acatado pelo

Departamento de Defesa Americano, que o publicou como um padrão militar

americano, sob o nome de Reliability Demonstration Exponencial Distribuition.

Mais adiante, já na década de 60, verificou-se o aparecimento de novas

técnicas para avaliar confiabilidade, com aplicação em diversas áreas. Conforme

VILLEMEUR (1992), a primeira análise dos componentes de falha e seus efeitos

na performance do sistema e na segurança da peça e das pessoas, foi realizada

nesta década. Deste ponto em diante, vários outros estudos foram desenvolvidos,

principalmente nas indústrias aeronáutica e aeroespacial.

Em 1961, de acordo com HENLEY (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), Watson

da Bell Telefhone Laboratories introduziu o conceito do Fault Tree Method

(Método da Árvore de Falha), como um método para avaliar a confiabilidade do

Page 40: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

39

sistema projetado para controlar o lançamento de míssil da milícia americana.

Mais tarde, conforme HAASL (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), o conceito foi

novamente utilizado em projetos de Boeing, construindo-se então o Fault Tree

Method.

Outra técnica de análise de risco que teve o início de seu desenvolvimento

no início dos anos 60, também na indústria aeronáutica, foi a Failure Mode and

Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e Efeito de Falha). Esta técnica veio a

ser introduzida ao final da década de 60, nos regulamentos impostos pela

indústria aeronáutica americana.

Enquanto isso, na França, conforme relata LIEVENS (apud VILLEMEUR,

1992, p.8), por solicitação da Société Nationale des Industries Aéronautiques et

Spatiale (SNIAS), foi desenvolvido o Gathered Fault Conbination Method para

avaliar a confiabilidade e analisar os riscos do projeto do Concorde e do Airbus.

Este método pode ser considerado como um resultado do FMEA, sendo imposto

pelos regulamentos franceses também no final dos anos 60.

Ainda nesta década, estudos probabilísticos referentes à confiabilidade e

riscos, foram constantemente expandindo-se e sendo integrados aos projetos.

Segundo VILLEMEUR (1992), uma das maiores aplicações foi a introdução de

critérios probabilísticos no projeto de aeronaves, desta forma, realizando aquilo

que Pugsley havia proposto trinta anos antes. Também nesta época, na França,

LIEVENS (apud VILLEMEUR, 1992, p.9), cita a utilização de conceitos

probabilísticos no projeto do Concorde.

Nos anos seguintes, os empenhos em desenvolver métodos para avaliar

confiabilidade e analisar riscos, refletiram em uma significativa redução das

necessidades de manutenção e reparos, assim como redução de seus

respectivos custos, confirmando desta forma, os méritos referentes ao estudo

desses métodos.

Page 41: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

40

Nas décadas de 70 e 80, as usinas nucleares foram responsáveis pela

inovação realizada nos métodos de análise de risco, conforme NUREG 74/014

(apud VILLEMEUR, 1992, p.10), em 1975 foi publicada a primeira abrangente

avaliação dos riscos referentes às usinas nucleares, conhecida pelo nome de

Rasmussen’s Report. Como parte deste trabalho, outras técnicas de análise de

risco foram desenvolvidas, incluindo o Event Tree Method (Método da Árvore de

Evento) utilizado para avaliar cenários de acidentes e o conceito do Fault Tree

Method introduzido anteriormente pela indústria aeronáutica, foi totalmente

adaptado para a área nuclear.

De qualquer forma, as conclusões desta primeira avaliação foram muito

questionadas e em 1977, por solicitação da American Safety Authorities um grupo

de peritos foi montado para avaliar o Rasmussen’s Report. Conforme consta em

NUREG/CR, 0400 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foram encontradas falhas com

relação à subestimação das margens de incerteza dos dados, comportamento

humano, razões das causas de riscos comuns e consequentemente dos

resultados. As conclusões deste novo relatório, que é conhecido atualmente pelo

nome de Lewis’s Report, foram adaptadas pelas autoridades em segurança, que

recomendaram que as técnicas de análise de risco precisavam continuar

desenvolvendo-se e tendo seu uso cada vez mais difundido.

De acordo com KEMENY (apud VILLEMEUR, 1992, p.11), outro fato que

contribuiu bastante para o aperfeiçoamento das técnicas de análise de risco que

faziam uso de conceitos probabilísticos, foi o acidente da Three Mile Island, cuja

comissão responsável pela análise do acidente, elaborou um relatório para o

presidente dos Estados Unidos em 1979, emitindo suas conclusões sobre as

causas do mesmo e recomendando que as técnicas de análise de risco

probabilísticas tivessem seu uso constantemente ampliado.

Progressivamente, desde 1980, os estudos relativos à análise de risco em

usinas nucleares foram aumentando e LEVINE (apud VILLEMEUR, 1992, p.11),

cita que em 1984, mais de vinte estudos de análise de risco em usinas nucleares

Page 42: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

41

já haviam sido realizados e publicados, e que outros estavam sendo

desenvolvidos.

Outro acontecimento relevante ocorrido nesta época, de acordo com o

NUREG/CR 2300 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foi a publicação em 1983, de

um guia chamado PRA, a pedido das autoridades em segurança americanas,

onde era proposta uma metodologia para avaliação dos riscos em usinas

nucleares. A análise de risco foi também realizada em outros setores industriais,

como por exemplo, na usina petroquímica da ilha de Canvey na Inglaterra, no final

da década de 70.

Ë importante salientar que no início da década de 80, não havia ainda um

consenso por parte dos especialistas, com relação à utilização das técnicas de

análise de risco, porém pode-se considerar que foi nesta época que as mesmas

foram parcialmente introduzidas nos empreendimentos ou projetos e

constantemente aperfeiçoadas até os dias atuais. Percebe-se também que o

interesse dos engenheiros, gerentes e especialistas com relação à segurança,

confiabilidade, qualidade e manutenção vem expandindo-se gradualmente, o que

deu origem a um ramo da engenharia que é possível chamar de gestão de riscos.

A gestão de riscos envolve diversos conceitos, quantificação limitada, e

ferramentas matemáticas, assim como as técnicas utilizadas para medição e

previsão das quantidades. Este é o tema da presente dissertação que está

essencialmente focada na identificação, análise e tratamento dos riscos

envolvidos no estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários,

especificamente na construção de edifícios residenciais.

Page 43: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

42

2.7 O GERENCIAMENTO DE RISCOS

O objetivo principal do gerenciamento de riscos ou GR é a eliminação ou

redução dos riscos possíveis, identificados em um empreendimento.

Segundo VALERIANO (1998), a finalidade básica do GR, é o da criação do

que se pode chamar de produtos do gerenciamento de riscos. Como exemplo

destes produtos, é possível citar a estratégia ou metodologia a ser usada no

gerenciamento dos riscos, onde deverão estar especificados procedimentos e

informações importantes e necessárias ao processo decisório, no que diz respeito

aos riscos que poderão ser admitidos no decorrer do processo.

Em um empreendimento imobiliário, o gerenciamento de riscos pode e

deve ser realizado em todas as fases do mesmo, desde o estudo de viabilidade

para compra do terreno, até o final da construção do projeto, podendo inclusive

ser aplicado em todos os níveis, setores de trabalho ou atividades.

O processo de gerenciamento de riscos compõe-se de quatro etapas,

conforme ilustrado na figura 2.1.

Planejamento do GR

Sistema tratamento Avaliação dos

de riscos riscos

Avaliação de opções

Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de riscos Fonte: VALERIANO (1998, p.367)

Page 44: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

43

Na etapa de planejamento, a meta principal deve ser a etapa subseqüente,

ou seja, a de avaliação dos riscos. Deste modo, a equipe envolvida no GR deverá

estabelecer nesta fase, a estratégia a ser utilizada no gerenciamento dos riscos,

definindo prazos, capacitações necessárias, técnicas de análise de risco a serem

adotadas, custos e sistemas para controle e retroalimentação do sistema de

gerenciamento de riscos.

O processo continua com a etapa de avaliação dos riscos, que

principalmente identificará os eventos que podem ocasionar efeitos indesejáveis

em relação ao retorno do investimento, execução, prazos e custos e avaliará com

o uso de técnicas de análise de riscos apropriadas definidas na etapa anterior, a

probabilidade da ocorrência dos riscos, assim como, as conseqüências ou

impactos causados pelos mesmos.

Ao término da etapa de avaliação dos riscos, inicia-se a etapa de avaliação

das opções, que objetiva principalmente identificar as melhores opções para

tratamento dos riscos, ou seja, aquelas que apresentem melhor relação

custo/benefício.

A quarta etapa diz respeito ao sistema de tratamento dos riscos, que

ocorrerá através da opção de tratamento definida na terceira etapa. Conforme

VALERIANO (1998), as opções que podem ser utilizadas para tratamento dos

riscos dividem-se em redução ou aceitação do risco. A redução do risco pode

acontecer de duas formas possíveis:

• Redução da probabilidade de sua ocorrência;

• Redução das conseqüências ou dos impactos resultantes.

A aceitação do risco pode ocorrer após uma comparação que tenha

resultado positivo, realizada entre os resultados que o empreendimento objetiva e

os impactos negativos causados pela presença de riscos.

Page 45: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

44

Em seguida à aceitação do risco, VALERIANO (1998), cita algumas formas

pelas quais o risco ainda poderá ser tratado. São elas:

• Remoção do risco através do balanceamento entre desempenho, custo e

prazo, sendo exemplo disso a utilização de material mais confiável e previsão

de maior tempo para execução de certa atividade;

• Controlar o risco fazendo uso de procedimentos que possam minimizar ou

anular o mesmo; como por exemplo, a criação de uma atividade paralela ou

complementar;

• Transferir o risco para outro setor ou atividade, procurando realizar

compensações referentes ao desempenho, prazos e custos;

• Aceitar o risco da forma como ele se apresenta, ou seja, sem decréscimo de

sua probabilidade ou de seu impacto, procedimento este que normalmente

compromete a execução, o prazo e o custo, parâmetros que por segurança

devem ser estimados neste caso com certo acréscimo, de forma a compensar

a possível ocorrência do efeito indesejável;

• Realização de pesquisas e análises mais detalhadas, de forma a disponibilizar

melhores informações para reduzir as incertezas e por conseqüência os

riscos.

É importante ressaltar que o sistema de gerenciamento de riscos deve ser

provido de permanente acompanhamento e controle, para detectar possíveis

riscos remanescentes após o tratamento dos mesmos, bem como a possibilidade

da existência de eventos indesejáveis não previstos inicialmente, de tal forma que

o sistema possa ser implementado, aperfeiçoado e retroalimentado com novos

dados, sempre que necessário.

Page 46: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

45

2.8 AS TÉCNICAS DE IDENTIFICAÇÃO DE RISCOS

Na seção anterior verificou-se que durante o processo de gerenciamento

de riscos, especificamente na fase de avaliação, são realizados dois

procedimentos, quais sejam: a identificação e posterior análise dos possíveis

riscos.

Para realizar a identificação dos riscos envolvidos em um empreendimento,

existem técnicas específicas, que de acordo com CHAPMAN (1998), classificam-

se em:

• Identificação conduzida exclusivamente através do analista de risco;

• Identificação conduzida pelo analista de risco que se baseia em entrevista

realizada com um ou mais componentes do empreendimento ou projeto;

• Identificação através da condução do analista de risco, que se baseia em

grupos de trabalho.

Com referência às técnicas de identificação de riscos baseadas em grupos

de trabalho, CHAPMAN (1998) cita os exemplos das técnicas de Brainstorming,

técnica de grupo nominal e técnica Delphus.

A técnica de Brainstroming e a técnica de grupo nominal, conforme

FERREIRA (apud CHAPMAN, 2001), são compotas das seguintes etapas:

I – Técnica de Brainstorming

• Sessão preliminar para definição dos pontos principais do problema e das

soluções aceitáveis;

• Seção prévia à seção de Brainstorming, para possível redefinição do

problema;

Page 47: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

46

• Seção de Brainstorming;

• Aquisição subsequente de idéias;

• Seleção das idéias mais promissoras;

• Desenvolvimento das idéias selecionadas;

• Verificação e apresentação das idéias selecionadas.

II – Técnica de Grupo Nominal

• Criação de idéias escritas por cada componente do grupo de forma silenciosa;

• Apresentação das idéias criadas ao grupo, através de frases simples

colocadas em cartões ou tiras de papel;

• Cada idéia apresentada é comentada pelo grupo, de forma a serem

esclarecidas e avaliadas;

• Votação individual das idéias por ordem de prioridade.

A técnica Delphus, que também pode ser utilizada como uma técnica de

análise de riscos, é apresentada adiante na seção 2.9.3.7.

2.9 AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO

De acordo com o que já foi exposto no presente capítulo, compreende-se

que o risco ocorre de maneira permanente, durante todo o período de concepção

e construção de um empreendimento imobiliário. Como conseqüência deste fato,

nos últimos anos a utilização da análise de risco nos empreendimentos tem sido

Page 48: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

47

cada vez mais relevante, uma vez que ela pode auxiliar no processo decisório dos

mesmos.

Dentre as vantagens da utilização da análise de risco em novos projetos,

pode-se citar: possibilidade de calcular a probabilidade da construção de um

empreendimento acontecer dentro do prazo inicialmente estabelecido, verificação

do risco do custo do metro quadrado da construção encontrado estar dentro do

intervalo do custo previsto, avaliação dos riscos existentes em um

empreendimento que depende de agente financiador externo, assim como avaliar

os riscos de lançamento de determinado produto em determinada localidade ou

época.

Pode-se estimar o risco lançando-se mão de diversas técnicas de análise

de risco, sendo que estas podem ser quantitativas, quando estão fundamentadas

em teorias matemáticas e são utilizados modelos estatísticos e probabilísticos, ou

podem ser ainda qualitativas, que são as utilizadas em especial quando não

existem informações ou dados suficientes para tomar-se uma decisão, sendo

baseadas na maioria das vezes na experiência de especialistas ou análise de

dados históricos.

2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista

De acordo com KASSAI (2000), é muito importante que quando uma

situação esperada dentro de um empreendimento seja analisada, faça-se também

a análise de duas outras projeções da situação, uma mais otimista e outra mais

pessimista, possibilitando desta forma, que dois extremos da situação esperada

sejam analisados, bem como, verificar a sensibilidade ao risco existente nas

situações projetadas. Atenção especial deve ser dedicada na elaboração destas

projeções, de tal forma, que o bom senso e experiência das pessoas envolvidas

no processo, não acabem por subestimar ou superestimar quaisquer dados ou

informações fornecidas. Esta metodologia de elaboração de projeções, não

constitui uma técnica de análise de risco propriamente dita, porém, a mesma pode

Page 49: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

48

ser considerada como uma forma simples e preliminar de avaliação dos riscos

inerentes a um empreendimento ou investimento.

2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e Ajuste Pela CertezaEquivalente

Constituindo ainda duas outras formas para avaliação preliminar ou inicial

dos riscos em empreendimentos, KASSAI (2000), ainda cita a possibilidade de se

trabalhar com um fluxo de caixa descontado, atribuindo-se certa taxa de desconto

ou taxa de atratividade à taxa de desconto, permitindo desta forma, que se

associe taxas de desconto baixas aos empreendimentos considerados de baixo

risco, e da mesma forma, taxas de desconto mais altas aos empreendimentos que

se caracterizarem como de risco mais elevado. A segunda maneira de avaliar os

riscos em um empreendimento, de forma direta, seria a utilização de fatores que

ajustariam percentualmente a entrada de créditos esperados, para um valor real

de entrada de créditos, aceitos pelo indivíduo que realiza a tomada de decisão.

Estes fatores também chamados de equivalentes à certeza, objetivam transformar

os créditos ou fluxos de caixa esperados em montantes certos, descontando os

mesmos pela taxa de desconto livre de risco, garantindo desta forma, que a taxa

de desconto não seja utilizada em duplicidade.

2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco

2.9.3.1 Análise Preliminar de Risco – PHA

A Análise Preliminar de Risco (PHA), foi utilizada pela primeira vez nos

Estados Unidos, na década de 60, precisamente para analisar a segurança e os

riscos existentes na propulsão de projéteis. Em seguida o método foi formalizado

pelas empresas de Boeing, sendo desde então utilizado em diversas áreas, tais

como, indústria aeronáutica, química e nuclear. No início dos anos 80, a técnica

Page 50: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

49

passou a ser utilizada também na França por recomendação da União das

Indústrias Químicas.

VILLEMEUR (1992), cita os objetivos desta técnica, como sendo os

seguintes:

• Identificação das situações de perigo ou risco existentes na instalação ou

projeto;

• Avaliação da severidade ou impacto das conseqüências, referentes às

situações de perigo ou risco identificadas;

• Determinação de todos os possíveis procedimentos para eliminação ou

redução das situações de perigo ou risco avaliadas.

A PHA, como o próprio nome sugere, deve ser utilizada de forma geral, em

estudos preliminares para avaliação de riscos, devendo e podendo ser

complementada com a aplicação de outras técnicas de análise de risco, quando a

situação solicita a pesquisa de dados mais profundos, ou quando um risco de alto

impacto é identificado.

Esta técnica de análise de risco deve preferencialmente ser utilizada,

desde o estudo de viabilidade de um novo empreendimento ou projeto, ou o mais

cedo possível, de forma que ao longo dos mesmos, as possíveis situações de

perigo e respectivas conseqüências sejam identificadas e registradas

periodicamente em um guide-list.

2.9.3.2 Pesquisa de Mercado

Trata-se de uma abordagem, com o objetivo de avaliar riscos, onde os

parâmetros de maior relevância a serem avaliados são obtidos através da

aplicação de questionários e/ou entrevistas em uma amostra de consumidores

Page 51: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

50

criteriosamente selecionada, de forma que as preferências e opiniões dos

mesmos, sobre determinado produto, possam ser definidas após a pesquisa.

É comum que, durante o estudo de viabilidade da construção de um

edifício, a pesquisa de mercado seja realizada pela construtora, em primeiro lugar

para avaliar a possibilidade da compra do terreno e em segundo lugar para definir

o tipo de imóvel a ser construído, ou seja, o produto a ser comercializado

futuramente.

A pesquisa de mercado para levar a resultados confiáveis precisa ser bem

planejada e executada, de forma que o somatório dos erros cometidos, seja

minimizado o quanto possível. Os erros presentes nas pesquisas de mercado,

normalmente são classificados em duas categorias:

a) Erros referentes à amostragem

Tais erros estão diretamente relacionados a um processo deficiente de

amostragem. Como o objetivo principal da Estatística é permitir inferência

(previsões, decisões, etc) acerca de uma população, tomando como base as

informações contidas na amostra, erros grosseiros na retirada da amostra

conduzirão necessariamente a previsões equivocadas. As principais fontes de

erros seriam: procedimentos inadequados na seleção da amostra, questionários

mal formulados e tamanho da amostra deficiente.

b) Erros de avaliação dos resultados

Estes tipos de erros dizem respeito à realização da pesquisa de forma

satisfatória e de que forma os resultados são utilizados. Podem ser partilhados

em formulação errônea de perguntas, uso de ferramentas estatísticas não

apropriadas para avaliação dos dados e interpretação e uso incorreto das

informações obtidas.

Page 52: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

51

Como a soma total de erros que são cometidos em uma pesquisa de

mercado, corresponde aos descritos nos dois tipos de erro, ignorar uma das duas

fontes de erro, pode conduzir o resultado final a conclusões muito diferentes da

realidade.

Conforme FUTRELL (1994), é possível enumerar dez razões como

causadoras de falha das pesquisas de mercado, sendo que as duas primeiras

referem-se aos erros comuns da escolha da amostra e as demais estão

relacionadas com os erros de avaliação dos resultados da pesquisa. São elas:

• Falha no uso de métodos estatísticos na escolha da amostra;

• Ignorar as não respostas;

• Trabalhar as percepções do consumidor de forma objetiva;

• Tratar as pesquisas como um evento, não como um processo;

• Realizar perguntas não especificadas;

• Não realizar todas as perguntas necessárias;

• Uso incorreto ou incompleto dos métodos de análise dos dados;

• Ignorar os resultados da pesquisa;

• Usar os resultados da pesquisa incorretamente.

FUTRELL (1994), alerta para o fato de que as empresas não devem perder o

estímulo, diante destas dez armadilhas encontradas nas pesquisas de mercado.

Se elas puderem ser evitadas e se as limitações dos resultados da pesquisa

forem conhecidos, é possível que pesquisas de mercado eficientes sejam

realizadas. Desta forma, as empresas podem através da utilização desta

Page 53: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

52

ferramenta de avaliação de risco, adquirir muito conhecimento sobre as

necessidades e expectativas de seus consumidores e descobrir uma maneira de

satisfaze-los.

2.9.3.3 Analogias Históricas e Analogias de Fenômenos da Natureza

Em um novo empreendimento é possível fazer previsões com relação aos

futuros resultados do mesmo, tomando-se por base dados históricos referentes a

um empreendimento semelhante realizado anteriormente.

Este procedimento consiste em uma técnica de análise de risco chamada

de analogia histórica, onde principalmente procura-se estabelecer o grau de

semelhança entre os dois empreendimentos a serem comparados e diante de

uma situação nova ao empreendimento que serve de base para comparação,

verificar como o mesmo poderia ter sido alterado, possibilitando desta forma

estimar qual o comportamento e os resultados possíveis do novo

empreendimento.

Em empreendimentos de Construção de Edifícios, é muito comum que

dados orçamentários pertencentes a projetos anteriores, sejam utilizados para

simular os futuros resultados de um novo empreendimento. Como exemplo disso,

pode-se citar a utilização do valor do custo/m2 de construção ocorrido em um

determinado edifício, para realizar o estudo de viabilidade de construção de outro,

que possua especificações técnicas similares ao anterior.

Outra técnica que pode ser de grande auxílio para analisar riscos em

empreendimentos e projetos, consiste na utilização da analogia de fenômenos da

natureza. A titulo de ilustração seja considerada a construção de uma ponte sobre

um rio, do qual tenha-se registro do nível de cheia dos últimos quinze anos. Assim

sendo, o dado histórico do nível de cheia máxima ocorrida neste rio, pode ser

considerado no projeto de execução da ponte.

Page 54: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

53

Da mesma forma, registros históricos de índices pluviométricos altos, em

determinada época do ano para certa localidade, podem auxiliar no sentido de

evitar a execução das fundações de uma edificação neste período.

2.9.3.4 Criação de Cenários

A técnica de criação de cenários conforme KASSAI (2000), resume-se

basicamente em permitir visualizar como um empreendimento pode se

desenvolver, através da criação de uma seqüência lógica de acontecimentos ou

eventos envolvidos e da interpretação de como eles interagem entre si, bem como

a que resultados podem conduzir o empreendimento.

O cenário criado pode auxiliar o empreendedor a analisar situações não

rotineiras, perceber de que forma situações hipotéticas, tanto positivas quanto

negativas acontecem e a forma de atuação requerida para alcançar ou evitar

essas situações, conforme o caso. Como vantagem ainda da utilização desta

técnica, verifica-se a possibilidade da análise do dinamismo de determinados

cenários criados, que de outra forma não seriam considerados.

A criação de cenários constitui uma técnica, que pode ser utilizada de

forma complementar a analise de risco através de técnicas quantitativas. A

exemplo disso, cita-se sua utilização em conjunto com o teste de sensibilidade,

que pode avaliar quanto uma variável é sensível diante de determinado cenário

criado.

2.9.3.5 Análise de Impactos entre Eventos

Esta técnica objetiva estabelecer qual o impacto ocasionado pela

ocorrência de determinado evento a todos os demais eventos que com ele estão

relacionados.

Page 55: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

54

KASSAI (2000), descreve a construção da análise de impactos entre

eventos, conforme os seguintes passos:

• Identificação dos eventos que podem ocorrer e suas respectivas

probabilidades; que pode ser feita através do uso da técnica Delphi,

experiência do especialista, analogias históricas ou outras técnicas

qualitativas adequadas;

• Determinação da interdependência dos eventos identificados, para

verificação de possíveis inconsistências;

• Criação de uma matriz com as probabilidades de ocorrências dos

eventos identificados;

• Admitindo que os eventos podem ser considerados, não considerados e

até serem classificados como eventos certos, calcular a matriz para

todas as situações estabelecidas.

2.9.3.6 Técnica Delphus

A técnica Delphus basicamente consiste em obter a opinião de um grupo

de especialistas sobre determinada questão, sem que ocorra contato pessoal

entre os mesmos, desta forma, proporcionando igualdade entre os participantes e

evitando que a opinião de uns seja alterada pelo poder de liderança ou

capacidade de persuasão de outros, ou por diferenças hierárquicas.

Esta técnica pode ser resumida através dos procedimentos seguintes:

• Definição do assunto a ser abordado;

• Elaboração de questionário pelo grupo de coordenação do processo;

Page 56: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

55

• Escolha dos especialistas que responderão ao questionário, possuidores de

experiência ou conhecimento no assunto a ser pesquisado;

• Aplicação do questionário mantendo os especialistas no anonimato;

• Processamento pela coordenação das respostas obtidas e elaboração de novo

questionário, incorporando os novos dados levantados ao mesmo; de forma

que os especialistas sejam retroalimentados, permitindo que o segundo

questionário possa ser respondido com melhor consenso dos mesmos;

• Nova coleta de opiniões e retroalimentação dos especialistas com os

resultados do novo questionário;

• Repetição do processo até que o resultado do consenso seja representado por

uma opinião clara e razoável ou até que ocorra uma estabilidade entre as

opiniões.

2.9.3.7 Técnica do Painel de Especialistas

Analogamente à técnica Delphus, esta técnica consiste em obter um

consenso sobre determinado assunto, através da opinião de um grupo de

especialistas, escolhidos previamente e convocados para algumas reuniões.

A vantagem desta técnica em relação à técnica Delphus, KASSAI (2000),

cita a de que como o contato é direto e pessoal, o resultado desejado é obtido em

menos tempo e com um custo menor. Em contrapartida o resultado refletirá muito

mais a dinâmica do grupo do que um consenso propriamente dito, uma vez que a

opinião de alguns participantes, pode ser afetada pela opinião de outros com

personalidades mais fortes ou por diferenças hierárquicas.

Page 57: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

56

2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco

2.9.4.1 Probabilidade

Em um empreendimento o risco está sempre associado à possibilidade da

ocorrência de situações futuras diretamente relacionadas ao insucesso do

mesmo. Chamando-se de { S} e { F} , respectivamente, os eventos sucesso e

fracasso relacionado ao mesmo espaço amostral, sabe-se da Teoria das

Probabilidades, que:

P(F) = 1 – P(S) (2.1)

Portanto, o risco pode ser definido como sendo:

Risco = 1 – P(S); (2.2)

onde P(S) representa a probabilidade de sucesso.

Como o resultado de um investimento pode assumir diversos valores, para

melhor praticidade, é usual que se divida os resultados encontrados em faixas de

valores, atribuindo a cada uma delas uma probabilidade de ocorrência. Este

procedimento tem como objetivo, utilizar a lei dos grandes números, onde o

limn→∞

Frelativa = p(evento), para avaliar as probabilidades dos eventos e a construção

da distribuição de probabilidades da variável.

2.9.4.2 Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade

O valor monetário esperado VME de um empreendimento, por definição, é

igual ao somatório das esperanças dos possíveis resultados.

Page 58: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

57

A esperança ou expectância de um determinado valor monetário VM é

representada por E(VM). Sabendo-se que, sendo VM uma variável aleatória

discreta que pode assumir os valores vM1, vM2, ..., vMn, e p1, p2, ..., pn, as

respectivas probabilidades dos valores, a esperança de VM, é definida por:

E(VM) = p1.vM1 + p2.vM2 + ... + pn.vMn (2.3)

Ou seja:

E(VM) =i

n

=∑

1

pi.vMi = ∑ p.VM (2.4)

Se na expressão acima considerar-se a probabilidade como freqüência

relativa de uma amostra de tamanho T, teremos que a esperança de VM será igual

à média aritmética VM da amostra em questão

Como a probabilidade pode ser considerada o limite da freqüência relativa

quando T aumenta indefinidamente, é possível interpretar que, neste caso, E(VM)

assume o valor da média do universo do qual a amostra foi retirada.

Desta forma, frente aos diversos resultados possíveis que um

empreendimento pode apresentar e suas respectivas probabilidades associadas,

o valor monetário esperado VME ou também chamado equivalente certo,

corresponde à média aritmética da distribuição.

Na prática, porém, a técnica do valor esperado não deve ser utilizada

isoladamente, uma vez que empreendimentos que possuam teoricamente valores

esperados iguais, podem, no entanto apresentar riscos diferentes. Assim sendo,

torna-se importante conhecer o grau de dispersão dos valores em torno do valor

esperado. Esta dispersão é medida através do desvio padrão, e que corresponde

por sua vez ao risco associado ao valor monetário esperado VME.

Page 59: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

58

Através da figura 2.2 é possível verificar que empreendimentos como A e

B, que possuem o mesmo valor monetário esperado, no entanto, apresentam

riscos diferentes, sendo o risco de B (δB) superior ao de A (δA), uma vez que o

empreendimento B apresenta maior dispersão dos resultados possíveis, em

relação à média.

f (VM) )V(A

Mδ < )V(B Mδ

A

B

)V(EV(E MM B)A= VM

Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística Adaptado de: KASSAI (2000)

Desta maneira, é possível dizer que o comportamento do indivíduo frente

ao risco é bastante relevante na tomada de decisão. O entendimento dos

diferentes comportamentos dos investidores diante da presença de riscos pode

ser auxiliado através do conceito de utilidade, que consiste basicamente em

estabelecer que as pessoas não focam sua maior preocupação no valor

monetário esperado, mas sim no acréscimo de utilidade que maiores valores

monetários acarretariam.

A figura 2.3 é apresentada para ilustrar melhor o conceito de utilidade, bem

como, os possíveis comportamentos do indivíduo frente ao risco. Seja um

empreendimento com dois possíveis resultados R1 e R2, e ainda que a

probabilidade de R1 seja igual a de R2, ou seja, de 50%. Como conseqüência

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59

disto, o valor monetário esperado representado por VME, estará localizado

exatamente no meio do intervalo entre R1 e R2.

Utilidade

U(R2) B

U(VMAR) C

U(VME)

U(VMOR) D

U(R1)

A

R1 VMAR VME VMOR R2 Resultados

Figura 2.3 – Curva de utilidade

Adaptado de: RAFETERY (1996, p.63)

O indivíduo averso ao risco investiria apenas até o valor monetário VMAR

menor do que VME, e seu comportamento pode ser representado pela curva de

utilidade ACB, cuja concavidade será tanto maior, quanto maior for sua aversão

ao risco.

Analogamente, o indivíduo ousado ou propenso ao risco investiria até o

valor monetário VMOR maior do que o VME, sendo seu comportamento

representado pela curva de utilidade ADB, que terá sua convexidade aumentada,

tanto quanto maior for a ousadia ou propensão ao risco do indivíduo.

Page 61: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

60

O indivíduo neutro ou indiferente ao risco acompanha normalmente o VME,

e seu comportamento pode ser ilustrado pela reta AB.

2.9.4.3 Teste de Sensibilidade

Esta técnica de análise de risco objetiva verificar o efeito que uma

modificação em um parâmetro de entrada pode causar nos resultados desejados

ou esperados para um empreendimento. De maneira geral, o uso desta técnica é

recomendado quando não existem quaisquer informações referentes à

distribuição de probabilidades da variável.

Verifica-se a sensibilidade do empreendimento através da variação dos

parâmetros relacionados com o mesmo, desta forma, aqueles onde pequenas

variações são capazes de modificar de forma substancial os resultados

esperados, são ditos parâmetros para os quais o empreendimento é muito

sensível.

Na prática é bastante comum a utilização do teste de sensibilidade em

conjunto com a criação de cenários, verificando desta forma os impactos que

determinados cenários podem acarretar nos resultados de um projeto.

2.9.4.4 Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença

Conforme visto em 2.8.4.2, o desvio padrão mede a dispersão absoluta dos

valores obtidos, em relação à média ou valor esperado. O coeficiente de variação,

por sua vez, analisa o risco por unidade de retorno pretendido, ou seja, mede a

dispersão relativa dos resultados em torno do valor esperado. Assim sendo o

coeficiente de variação CV, é a razão entre o desvio padrão σ e o valor esperado

VE:

Page 62: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

61

CV = σ

VE (2.5)

Como o valor esperado em um empreendimento, pode variar de acordo

com o comportamento do investidor diante da possibilidade de riscos, isto quer

dizer, de ousadia, neutralidade ou aversão, é conveniente que se realize uma

análise dos valores esperados possíveis para um determinado desvio padrão,

através da curva de indiferença dos investidores ilustrada na figura 2.4.

Risco

A

7 B

5 C

3

7 9 11 13 Retorno Esperado

Figura 2.4 – Curva de indiferença Fonte: KASSAI (2000)

Com base na figura 2.4, KASSAI (2000), relaciona as seguintes

conclusões:

• Quando o risco for considerado zero, todos os tipos de investidores terão

retornos do investimento idênticos e iguais a sete;

• Investidor representado pela curva A, é considerado o que possui menor grau

de aversão ao risco, pois para um risco igual a cinco, ele solicita um aumento

em relação ao valor esperado de apenas dois;

Page 63: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

62

• Para o mesmo risco de cinco, o investidor B exige um aumento no valor

esperado de quatro;

• Analogamente para o risco igual a cinco, o investidor C impõe que o valor

esperado seja acrescido de seis;

• Como o investidor A pode ser considerado o mais ousado, dentre os três

investidores, provavelmente ele aceitará com mais facilidade, situações que

envolvam maior possibilidade de retorno, mesmo que elas possuam maior

grau de risco.

Diante do exposto, conclui-se que a curva de indiferença pode prestar

grande auxílio, nos momentos em que se faz necessário analisar as decisões de

um novo investimento, relacionando-as com o tipo de comportamento do

investidor frente ao risco.

2.9.4.5 Regressão

É muito comum durante um processo de avaliação de riscos em um

empreendimento, desejar-se saber qual o comportamento de uma variável

dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes.

Uma das principais preocupações ao se analisar dados, é a de criar

modelos que explicitem como a variável dependente se comporta em relação as

demais, tendo em vista que, diante de cenários futuros de incertezas, incertezas

estas representadas por variáveis aleatórias ou acidentais, torna-se útil

estabelecer, com base em resultados de empreendimentos anteriores, uma

função matemática que explique o relacionamento entre as variáveis em análise.

Esta função matemática estabelecida denomina-se curva de ajustamento, que

poderá ser utilizada para estimar comportamentos futuros de uma ou mais

variáveis, desde que o grau de dispersão dos dados não seja elevado.

Page 64: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

63

O grau ou qualidade de ajustamento da curva em relação aos dados é

denominado de aderência, e é representada pelo somatório dos quadrados dos

desvios da variável dependente em relação à curva de ajustamento. Se o grau de

aderência é grande, diz-se que o ajustamento da curva é satisfatório, caso

contrário diz-se ser insatisfatório, ou seja, a curva que melhor representará a

regressão da variável dependente para a variável independente, será aquela que

apresentar maior valor para a aderência e será denominada curva dos mínimos

quadrados.

A regressão quando for mais bem representada pela equação de uma reta,

é chamada de regressão linear. Estando na regressão envolvidas apenas duas

variáveis, trata-se de uma regressão simples, analogamente quando estão

relacionadas mais de duas variáveis a regressão é chamada de múltipla.

O cálculo da regressão entre variáveis pode ser realizado com a planilha

eletrônica Excel através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de

dados.

2.9.4.6 Correlação

Enquanto na regressão, deseja-se saber qual o comportamento de uma

variável dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes, na

correlação objetiva-se determinar quanto uma equação linear, ou de outro tipo,

explica o relacionamento entre as variáveis, ou seja, o quanto essas variáveis se

movem em conjunto.

Para quantificar este relacionamento é utilizado o coeficiente de correlação

r ou de Pearson, em homenagem ao matemático Karl Pearson, responsável pelo

desenvolvimento da técnica.

Conforme KASSAI (2000), o coeficiente de correlação pode variar de (-1)

para dados que possuem correlação negativa perfeita, até (+1) para aqueles que

Page 65: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

64

apresentam correlação positiva perfeita, podendo ser analisado conforme dois

aspectos que seriam o sinal e a magnitude.

O sinal significa o sinal do coeficiente angular de uma reta fictícia que num

diagrama de dispersão seria ajustada aos dados, sendo que quando for negativo

significa que a variável analisada tem correlação negativa, ou seja, quando uma

cresce a outra decresce, e quando positivo as variáveis possuem correlação

negativa, isto é, à medida que uma cresce a outra tende também. Além destas

duas possibilidades o coeficiente de Pearson pode ser também igual a zero, o que

significa dizer que as variáveis são definidas como não correlacionadas.

Com relação à magnitude, pode-se dizer que ela representa o quanto os

pontos do diagrama de dispersão estão próximos à reta fictícia, assim sendo

coeficientes próximos de (-1) ou (+1) traduzem grande proximidade dos pontos

em relação à reta, por sua vez os coeficientes angulares próximos de zero

significam grande dispersão dos pontos.

Da mesma maneira que a regressão, a correlação é dita simples quando

estiverem envolvidas apenas duas variáveis e múltipla quando se tratar da

correlação entre mais de duas variáveis.

A técnica da correlação pode ser de muita utilidade, uma vez que variáveis

como custo de construção, preço de venda, custo de aquisição do terreno,

despesas com propaganda e corretagens e lucro, estão todas fortemente

correlacionadas entre si. Desta forma a correlação pode ajudar no sentido de

obter-se um retorno máximo, para determinado risco, ou ainda redução do risco

para determinado retorno pretendido.

É possível verificar a correlação entre variáveis, bem como traçar o gráfico

de dispersão, fazendo-se uso do teste ANOVA da planilha eletrônica Excel,

através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de dados.

Page 66: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

65

2.9.4.7 PERT-Risco

A utilização da técnica de PERT-Risco na construção de um

empreendimento imobiliário pode ser resumida, como sendo o cálculo da

probabilidade de que o término de uma etapa ou de todo o empreendimento,

ocorram dentro de datas inicialmente estabelecidas pelo caminho crítico no

PERT-Tempo.

Para realização do cálculo da probabilidade, admite-se que as datas de

término possíveis possuem distribuição Gaussiana ou normal Como a área da

curva normal representa na figura 2.5, é considerada como sendo igual à unidade,

ou seja, 100 % a probabilidade de um empreendimento terminar dentro de um

prazo igual ou menor a um tempo T determinado, corresponde na curva normal à

área à esquerda de T, e analogamente a probabilidade de empreendimento

ultrapassar o tempo T, é representada pela área da curva normal à direita de T.

T1 T T2

Figura 2.5 – Curva de distribuição normal

Adaptado de: LIMMER (1997)

A área delimitada pela curva normal e o eixo das freqüências é dividida em

duas partes iguais, pela média de todas as freqüências M. Desta forma, a

probabilidade para o evento T≤M será; P [T≤M] igual a 50%. A probabilidade de

ocorrência de um tempo T1 menor que M será de 50% menos a área

compreendida entre T1 e T e o risco da ocorrência de um tempo T2 superior a T

será de 50% mais a área compreendida entre T e T2.

Page 67: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

66

LIMMER (1997), caracteriza a técnica do PERT-Risco, como sendo uma

variável aleatória Z, definida pela comparação da diferença entre um tempo

determinado T e o tempo correspondente à média M do conjunto ao qual T

pertence, com o desvio padrão do conjunto em questão. Ou seja:

z = T T− M

σ (2.6)

É possível demonstrar que, se a variável T possui distribuição normal, a

variável aleatória z possuirá distribuição normal com média igual a zero e

variância igual à unidade, distribuição essa conhecida pelo nome de distribuição

normal reduzida. A variável aleatória reduzida z tem sua distribuição de

probabilidade tabelada em diversos livros de estatística. Com o valor calculado de

z, entra-se na tabela referida e encontra-se a probabilidade de ocorrência do

tempo T. Para a realização do cálculo de z faz-se necessário definir as variáveis

T, TM e σ.

Nos casos onde os tempos de duração das atividades do empreendimento

forem considerados variáveis aleatórias independentes, teremos que a variância

total do tempo de duração do empreendimento será igual à soma das variâncias

dos tempos de duração de todas as atividades, assim como o tempo esperado

total para término do empreendimento, será igual à soma dos tempos esperados

para término das atividades que o compõem.

Em função da disponibilidade de informações, LIMMER (1997), estabelece

três critérios para cálculo da variância do tempo de duração de cada atividade do

empreendimento:

• Análise da distribuição de freqüência dos tempos de duração da atividade;

• Utilizando a data de término mais cedo (DTC) ou tempo otimista A e a data de

término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista B, ambas estimadas pelo

PERT-Tempo, sendo o cálculo da variância dado por:

Page 68: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

67

υ =−

B A

6

2

; (2.7)

• Estimando-se o tempo de duração da atividade, com base em

empreendimentos anteriores, atribuindo valores de K conforme o grau de

confiança da duração estimada e calculando a variância através da expressão:

υ =−

B T

K

E2

; (2.8)

onde B é a data de término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista, e TE é o tempo

esperado que será utilizado no lugar do tempo relativo à média M, que neste caso

é desconhecida, e será calculado pela expressão:

TE = 6

4 BMA +×+ ; (2.9)

adotando-se os valores de K igual a 1; 1,5; 2 e 3 conforme o grau de confiança

dos tempos estimados, classificados como fraco, médio, bom e ótimo

respectivamente.

Page 69: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

68

2.9.4.8 Árvore de Decisão

A técnica da árvore de decisão consiste em uma metodologia para

avaliação de riscos, através da utilização de um diagrama, composto de nós

quadrados e arredondados e ramificações emanadas dos mesmos, conforme

ilustrado na figura 2.6.

Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica Adaptado de: KASSAI (2000)

Em geral, convenciona-se que os nós quadrados representam o momento

em que uma decisão será tomada e os nós arredondados momentos onde a

natureza irá decidir, ou seja, probabilisticamente, caracterizando desta forma, nós

de eventos aleatórios ou de incerteza. Os nós quadrados apresentam braços de

ramificação, que representam as possíveis decisões a serem tomadas e os

respectivos valores relacionados com as mesmas. Nas ramificações provenientes

dos nós arredondados ou de incerteza, constam as probabilidades de cada uma

delas, assim como os resultados obtidos ao final das mesmas. O aspecto e

tamanho do diagrama irão depender diretamente da quantidade de ações

possíveis e dos eventos aleatórios relacionados com as mesmas.

Page 70: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

69

De acordo com KASSAI (2000), a árvore de decisão pode ser definida

como:

“É uma técnica utilizada para analisar o processo de decisões por meio deum diagrama, onde podemos visualizar as conseqüências de decisõesatuais e futuras, bem como os eventos aleatórios relacionados e asrespectivas probabilidades de ocorrência” ( KASSAI, 2000, p.113).

A árvore de decisão, que pode ser também utilizada para realizar

simulações, apresenta duas características importantes como ferramenta de

análise de risco, que seriam a atribuição de probabilidades de ocorrência aos

eventos e a visualização gráfica das variáveis envolvidas.

2.9.4.9 Simulação de Monte Carlo

A simulação de Monte Carlo consiste basicamente na geração artificial da

probabilidade de ocorrência de determinados eventos, ou seja, na geração de

valores aleatórios que irão pertencer a uma função densidade de probabilidade

pré-estabelecida, com características definidas por intermédio da simulação. A

expressão básica para geração de valores aleatórios é: xi = −1F (ri), onde F é a

função de distribuição acumulada da variável x e ri = número aleatório ∈ [0,1]. Os

valores aleatórios ri podem ser gerados através da função random, existente em

linguagens de programação de computadores ou em programas de computador

apropriados. Recomenda-se, para um grande número de simulações, a utilização

de algoritmos específicos na geração dos números aleatórios.

LIMMER (1997) e FLANAGAN (1993), além de fornecerem uma breve

explanação sobre o método, citam ainda sua utilização para determinação do

risco de não se cumprir prazos ou custos inicialmente estabelecidos para um

projeto/empreendimento.

Page 71: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

70

Com os resultados obtidos através da simulação de Monte Carlo, é

possível então traçar o histograma de freqüência, assim como a curva de

freqüência acumulada dos mesmos.

A curva de freqüência acumulada ou curva S, obtida através dos resultados

de uma simulação de Monte Carlo aplicada a um cronograma de projeto,

encontra-se representada na figura 2.7, onde é possível interpretar a existência

de uma probabilidade de 50%, de que o término do projeto ocorra em 145 dias

contados da sua data de início. As datas à esquerda e à direita de 145 dias são

as que apresentam respectivamente maior e menor risco do não cumprimento do

prazo estimado para término do projeto.

Probabilidade acumulada

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0 110 120 130 140 150 160 170 180 Dias após o início do projeto

Figura 2.7 - Resultados de uma simulação de Monte Carlo

aplicada a um cronograma de projeto

Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)

De acordo com o PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001), o método

de Monte Carlo deve ser utilizado na simulação do cronograma em projetos

grandes e complexos, uma vez que os métodos tradicionais como o Critical Path

Method (CPM) e o Program Evaluation and Review Technique (PERT) não levam

Page 72: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

71

em consideração caminhos convergentes, o que pode acarretar a subestimação

da duração de atividades e consequentemente do projeto. Na figura 2.8 é

apresentado um exemplo deste fato. Considerando que as atividades 1, 2 e 3

possuem duração estimada de 15 dias ±3 dias, a duração total do marco A até o

marco B, calculada pelo CPM será de 15 dias, porém se ocorrer um atraso em

uma das atividades, a duração real entre os dois marcos será maior, mesmo que

as demais atividades sejam concluídas dentro do prazo estabelecido.

Atividade 1 12, 15, 18

Marco Atividade 2 Marco A 12, 15, 18 B

Atividade 3 12, 15, 18

Figura 2.8 – Convergência de caminho

Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)

Nas figuras 2.9 e 2.10, respectivamente é representado o histograma de

freqüência e a curva S, ambos referentes aos resultados obtidos de uma

simulação de Monte Carlo, utilizada para verificar a probabilidade de ocorrência

de um determinado valor, atribuído ao custo/m2 de construção de um edifício.

O histograma de freqüência da figura 2.9 mostra que o valor mais provável

para o custo/m2 do empreendimento em questão deverá estar entre R$470,00 e

R$496,00.

A curva de freqüência acumulada representada na figura 2.10 mostra 500

simulações conduzidas pelo método de Monte Carlo. Ë possível concluir através

da mesma, que a probabilidade do custo/m2 do empreendimento em questão ser

menor do que aproximadamente R$481,00 é de 50%, e ainda a probabilidade de

80% de que o mesmo seja inferior a R$ 531,00.

Page 73: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

72

Freqüência (%)

15

14

13

12

11

10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

405 418 431 444 457 470 483 496 509 522 535 546 561 574 587 600 613

Estimativas de custo

Figura 2.9– Histograma de freqüência

Adaptado de: FLANAGAN (1993)

Nº de simulações

500

400

300

250

200

100

461 481 531

0

393 429 466 503 540 577 Resultados

Figura 2.10– Curva de freqüência acumulada

Adaptado de: FLANAGAN (1993)

Page 74: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

73

Admitindo-se a título de ilustração, que o valor estimado pelo especialista

em custos para o empreendimento a ser construído seja de R$ 461,00/m2, é

possível verificar através da curva de freqüência acumulada, que a probabilidade

do custo real não ultrapassar o estimado é de apenas 30%, enquanto que o

histograma de freqüência indica a probabilidade de aproximadamente 60% de que

o custo real varie 10% em torno do custo estimado.

Assim sendo, é possível concluir que a estimativa do especialista encontra-

se abaixo dos valores indicados pela simulação de Monte Carlo. Porém, é

importante ressaltar que esta técnica não representa uma ferramenta para

substituir o julgamento do especialista, e sim um método de análise de risco que

pode auxiliar o mesmo em decisões que solicitem fechamentos mais minuciosos.

Page 75: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

3 – O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Uma vez que o tema da presente dissertação está focado na utilização de

técnicas de análise de risco em construção de edifícios residenciais, o corrente

capítulo inicia através da definição deste tipo de empreendimento, cita os

requisitos necessários a uma pessoa física ou jurídica para empreende-lo, assim

como a interação entre todas as pessoas envolvidas durante seu planejamento e

execução.

Dá-se prosseguimento, através do relato sobre o estudo preliminar e de

viabilidade construtiva do terreno onde se pretende construir a edificação,

descrição da análise da viabilidade econômica do empreendimento, citando as

receitas, despesas e taxa de rentabilidade referente ao mesmo e finaliza

comentando sobre a negociação do terreno e lançamento do edifício para as

vendas.

3.1 INTRODUÇÃO

O empreendimento Construção de Edifícios Residenciais de que trata a

presente dissertação, consiste em uma incorporação imobiliária, atividade

mercantil, que já existia mesmo antes de sua regulamentação através da Lei

Federal nº 4591, de 16 de dezembro de 1964.

Com o advento da mencionada lei, a figura do incorporador ou empresa

mercantil imobiliária, passou a ter seus deveres, direitos, obrigações e

responsabilidades definidas, garantindo desta forma, determinada estabilidade

para os adquirentes das unidades imobiliárias.

Page 76: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

75

A incorporação visa entre outros objetivos, permitir ao incorporador. após

atendimento às exigências da lei, realizar a atividade de lançamento das

unidades autônomas para as vendas ao longo da construção do edifício, ou seja,

antes da conclusão do empreendimento imobiliário.

3.2 O INCORPORADOR

De acordo com a Lei Federal nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, o

incorporador tanto pode ser uma pessoa física como jurídica, atuando na área de

comércio ou não, devendo, no entanto cumprir as exigências abaixo:

• Ser o proprietário do terreno onde será construída a edificação,

promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário;

• Deverá possuir o título de propriedade do terreno devidamente

registrado ou promessa irretratável e irrevogável de compra e venda, de

cessão de direitos ou de permuta no qual exista cláusula de emissão na

posse do imóvel, e no qual não haja estipulações impeditivas de sua

alienação em frações ideais e inclua permissão para demolição e

construção;

• Ser o construtor ou corretor de imóveis, desde que nestes casos possua

instrumento público fornecido pelo proprietário do terreno, atestando ao

mesmo plenos poderes para realização de todos os procedimentos

necessários à alienação das frações ideais do terreno.

3.3 PESSOAS ENVOLVIDAS NO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Durante todo o processo de construção do empreendimento imobiliário,

que começa com a negociação do terreno e termina com a entrega da edificação

aos proprietários, estão envolvidas diversas pessoas físicas ou jurídicas que se

Page 77: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

76

relacionam entre si, tais como: o proprietário do terreno, incorporador, construtor,

projetistas, especialista em vendas, instituições financeiras e proprietários das

unidades autônomas.

Na figura 3.1 são ilustrados os relacionamentos possíveis entre as pessoas

envolvidas em um processo de incorporação imobiliária.

ESPECIALISTA PROPRIETÁRIO

DE VENDAS FINAL

PROPRIETÁRIO INSTITUIÇÃO

DO TERRENO INCORPORADOR FINANCEIRA

PROJETISTAS CONSTRUTOR

Figura 3.1 – Relacionamento entre as pessoas envolvidas em um

processo de incorporação imobiliária

Adaptado de: GUETTA (1984)

Na prática, o diagrama representado na figura 3.1 pode apresentar

algumas variações, uma vez que pessoas envolvidas no processo podem

acumular atribuições, assim como novas relações podem ser acrescentadas ou

suprimidas. Como exemplo destas alterações, é possível, dentre outras, citar:

• O construtor e o incorporador podem ser constituídos pela mesma

pessoa;

• Entre o incorporador e o proprietário do terreno podem ocorrer

situações de intermediação;

Page 78: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

77

• A empresa especialista na venda das unidades pode ser responsável

também pela propaganda e publicidade do empreendimento;

• As vendas das unidades imobiliárias podem ser realizadas diretamente

pelo incorporador;

• Os projetistas podem pertencer ao quadro técnico do construtor.

3.4 O ESTUDO PRELIMINAR DO TERRENO

Tendo a incorporadora oportunidade de aquisição de um terreno,

normalmente ela realiza estudo preliminar do mesmo, para constatar se é

interessante continuar o processo de avaliação, através de estudo de viabilidade

construtiva do terreno ou se a proposta deve ser recusada.

Nesta etapa devem ser considerados, principalmente, fatores como preço,

dimensões e localização do terreno. A localização pode apresentar vantagens e

facilidades tais como: ruas com pavimentação, transportes, fluxo de pedestres,

sistemas de abastecimento de água, energia elétrica e telefonia, rede de

esgotamento sanitário, sistema de coleta de lixo, escolas, serviços, clubes e

praias. Como aspectos negativos devem ser considerados dentre outros,

proximidade de favelas, penitenciárias, casa de espetáculo noturna, usina de lixo,

matadouro, indústria poluente, cemitério, necrotério, viaduto e possibilidade de

deslizamento ou alagamento.

De acordo com DA CUNHA (1984), a primeira e mais importante análise no

planejamento de um empreendimento imobiliário, está relacionada com a

localização do mesmo, ou seja, com o terreno onde será erguida a edificação.

Page 79: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

78

3.5 O ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DO TERRENO

Considerando a incorporadora a proposta como interessante, o processo

de análise continua através do estudo de viabilidade construtiva do terreno, que é

composto de três etapas: avaliação do aproveitamento arquitetônico, definição da

tipologia do empreendimento e caracterização do projeto de arquitetura.

3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno

Conhecidas as dimensões do terreno, torna-se necessário verificar seu

aproveitamento arquitetônico, uma vez que terrenos com dimensões idênticas

poderão ter aproveitamentos arquitetônicos diferentes e compatíveis com o local

onde estão situados. Além disso, o tipo de edificação a ser construída, bem como

o seu uso devem se enquadrar com os tipos adequados e tolerados na região

onde está localizado o terreno.

Para definir-se o produto a ser construído, outros fatores estabelecidos

pelo respectivo Código de Obras Municipal, devem ser cumulativamente

atendidos:

• Respeitar a área total de edificação e a taxa de ocupação máxima

permitidas para o terreno, o gabarito máximo estabelecido para o

logradouro, o posicionamento permitido relativo ao logradouro e

construções adjacentes e o número máximo de edificações admitido por

lote;

• Apresentar o número de vagas para guarda de veículos, determinado

em função da área útil das unidades imobiliárias estipulada para a

região;

• Possuir unidades residenciais com áreas úteis mínimas estabelecidas

para a localidade.

Page 80: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

79

Referências topográficas constatadas em levantamentos locais ou em

aerofotos podem também determinar o aproveitamento do terreno. Como exemplo

disso é possível citar: a cota de soleira do terreno, utilizada para determinar o

número máximo de pavimentos que pode ter uma edificação em áreas onde não

existem gabaritos estabelecidos, a existência de aclives ou declives no terreno e

de curso(s) deágua, acarretando a existência de áreas não edificantes ou de

desvios desse(s) curso(s).

Outras normas e legislações específicas, além do Código de Obras

Municipal do local onde se pretende construir a edificação, podem interferir no

aproveitamento arquitetônico do terreno, dentre outras se tem: portarias do

Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional - IPHAN, legislação

específica para loteamentos e Código de Incêndio. Desta forma, recomenda-se

que o estudo do aproveitamento arquitetônico do terreno seja realizado por um

especialista, que poderá ser um arquiteto pertencente ao quadro técnico

permanente da incorporadora ou membro de um escritório de arquitetura que

preste consultoria para a mesma.

3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação

A tipologia da edificação a ser construída, deve ser definida principalmente

com base nos seguintes fatores:

• Verificação do tipo, uso e padrão de construção que predominam nas

edificações vizinhas;

• Identificação do sistema de vida da população local;

• Verificação da densidade demográfica local;

• Determinação do público alvo através da identificação de seu nível

social, necessidades de espaços e segurança e preferências de lazer;

Page 81: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

80

• Compatibilização do empreendimento com a capacidade aquisitiva do

público alvo;

• Existência de serviços locais tais como: transporte, educação, saúde,

comércio e bancário.

Quando a incorporadora já realizou outros empreendimentos anteriores na

região em estudo, é usual que a mesma faça uso da sua experiência pregressa,

combinada com a assessoria da empresa especialista em vendas na escolha da

tipologia do produto a ser edificado.

Nos casos em que a incorporadora esteja analisando a viabilidade de um

empreendimento em local onde não tenha atuado anteriormente, a contratação de

uma pesquisa de mercado pode auxiliá-la na definição do tipo de produto, assim

como do potencial dos futuros compradores.

3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura

Verificado o aproveitamento arquitetônico do terreno e da tipologia do

empreendimento em estudo, torna-se possível então caracterizar o projeto de

arquitetura, com definição dentre outros itens; das áreas e número de

compartimentos integrantes das unidades imobiliárias, padrão de acabamento da

edificação, número de vagas de garagem e áreas de uso comum.

Na prática, é comum que a incorporadora caracterize mais de um projeto

de arquitetura e que possuam basicamente área privativa e número de unidades

imobiliárias diferentes, com o objetivo de verificar a viabilidade econômica de

cada um deles, adotando aquele que apresentar melhor resultado.

Page 82: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

81

3.6 ANÁLISE DA VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO

Com base no projeto de arquitetura caracterizado, parte-se para a

verificação da taxa de rentabilidade e do lucro do empreendimento, sendo

necessário definir alguns conceitos a serem utilizados:

• O lucro de um investimento, representado por L é medido através da

diferença entre o valor presente dos fluxos de caixa positivos (receitas)

e o valor presente dos fluxos de caixa negativos (despesas).

Representado o total de receitas por R e o total de despesas por D, o

lucro será dado por: L = R – D;

• O índice de lucratividade de um investimento, representado por IL é

medido por meio da relação entre o valor presente dos fluxos de caixa

positivos (receitas) e o valor presente dos fluxos de caixa negativos

(despesas); ou seja, IL = R/D;

• A taxa de rentabilidade de um investimento, representada por TR reflete

o retorno desse investimento em termos relativos, sendo determinada a

partir do índice de lucratividade IL menos um, ou seja, TR = R/D – 1.

3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento

O potencial de receita do empreendimento é calculado através do

somatório das receitas por tipo de unidade imobiliária. Como exemplo disso,

suponha um empreendimento com as seguintes características:

• T1, T2, T3,...,Tn os tipos possíveis de unidades imobiliárias com áreas

privativas diferentes;

• N1, N2, N3,...,Nn os números totais de unidades imobiliárias por tipo,

descontadas as respectivas unidades referentes as permutas no local;

Page 83: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

82

• P1, P2, P3,...,Pn os preços de venda de cada tipo de unidade imobiliária;

• R1, R2, R3,...,Rn as receitas totais de cada tipo de unidade imobiliária

obtidas pelos produtos N1.P1, N2.P2, N3.P3,..., Nn.Pn.

A receita total do empreendimento denominada R é dada por:

R = R1 + R2 + R3 +,...,+Rn = Ri

i

n

=∑

1

(3.1)

3.6.1.1 Estimação do Valor de Venda das Unidades Imobiliárias

Para estimar o valor de venda das unidades imobiliárias, em geral as

incorporadoras solicitam consultoria a uma corretora, e em parceria utilizam o

método comparativo, que consiste basicamente em atribuir valor a uma unidade

imobiliária, através da comparação com valores de outras, localizadas na mesma

região e com características construtivas semelhantes.

A futura tabela de vendas do empreendimento, composta dos preços das

respectivas unidades imobiliárias, normalmente é determinada através da

comparação com tabelas de vendas referentes a empreendimentos similares

existentes nas proximidades, podendo ser obtidas em corretoras imobiliárias.

Segundo DA CUNHA (1984), os preços nominais das unidades imobiliárias

integrantes da tabela de vendas podem variar de acordo com os principais

fatores:

a) Edificações Residenciais

• Diferenciação por blocos (frente, fundos), prumadas (frente, lateral,

fundos) e por pavimentos;

Page 84: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

83

• Insolação, vista, paisagem ou ângulo visual e nível de ruído;

• Diferenciação por áreas privativas;

• Número de vagas de garagem.

b) Edificações Comerciais

• Diferenciação por blocos e prumadas;

• Diferenciação de posicionamento de lojas (frente de rua principal,

secundária, galeria);

• Perímetro de frente das lojas;

• Relação entre o perímetro de frente e profundidade das lojas;

• Proximidade de ruas e acessos em lojas de galeria;

• Facilidades de acesso ou de tráfego de clientes;

• Vista, paisagem ou ângulo visual;

• Diferenciação por áreas privativas e número de vagas de garagem;

• Espaços corridos que beneficiam-se de áreas de circulação.

3.6.2 Custos Gerados Pela Incorporação

O custo total para realizar a incorporação é composto de diversas

despesas que basicamente podem ser resumidas em: custo do terreno, custo da

Page 85: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

84

construção, encargos financeiros referentes a financiamento bancário e despesas

relativas à venda das unidades imobiliárias.

3.6.2.1 Custo do Terreno

O custo referente à aquisição do terreno onde se pretende construir a

edificação, basicamente é composto das despesas a seguir:

• Valor monetário parte paga em dinheiro e respectivo custo financeiro,

referente ao período compreendido entre a data de compra do terreno e

a prevista para início das obras;

• Permutas em imóveis que não pertencem ao empreendimento;

• Permutas em unidades imobiliárias pertencentes ao empreendimento;

• Valor da corretagem, taxa de legalização, imposto de transmissão e

laudêmio.

3.6.2.2 Custo da Construção

O custo da construção do empreendimento em estudo será composto de

dois tipos de custos: diretos e indiretos. Os custos diretos referem-se as despesas

com os insumos que são necessários para execução das atividades de

construção, ou seja, são os relativos aos materiais de construção, mão-de-obra e

meios de produção. Os custos indiretos são aqueles que não podem ser

atribuídos diretamente as atividades e são função da estrutura do

empreendimento e da incorporadora e/ou construtora. Em geral, compõe-se de:

despesas com a administração central e da obra, mobilização e desmobilização

da obra, serviços topográficos, alvará, maquetes, registro do memorial de

incorporação, projetos, stand de vendas, impostos federais, estaduais e

Page 86: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

85

municipais (contribuição social, imposto de renda, ISS, PIS e COFINS) e taxa de

administração da construtora quando incorporadora não for a construtora.

Para estimar o custo direto, a incorporadora e/ou construtora baseia-se no

custo direto/m2 de empreendimentos com especificações técnicas e padrão de

acabamento semelhantes ao empreendimento em estudo. O custo direto total

será o produto do custo direto/ m2 tomado como base e a área equivalente total

estimada da futura construção. O valor do custo direto/ m2 utilizado para estimar o

custo direto do empreendimento, em geral pode ser obtido de duas formas

distintas:

• Através de publicações mensais oficiais, que divulgam os custos

obtidos com a utilização de lotes de materiais e de mão-de-obra, que

representam o custo de edifícios padronizados, sendo em geral

adotados, nos casos em que a empresa não possui departamento de

orçamento;

• Junto ao departamento de orçamento da empresa, com base em

empreendimentos anteriores de mesma tipologia.

O custo direto total da construção tomada como referência, corresponde ao

somatório dos custos totais de todas as atividades ou serviços integrantes da

construção, que por sua vez correspondem ao produto entre o custo unitário e

quantidade total de cada atividade.

Para determinar-se o custo unitário de cada atividade ou serviço, é preciso

que se conheçam os coeficientes de composição de custo e os preços dos

insumos que pertencem à atividade.

O custo unitário baseia-se em coeficientes de composição de custo

unitária, que significam as quantidades de materiais, mão-de-obra e

equipamentos necessários para realizar uma unidade de medição de cada

atividade ou serviço.

Page 87: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

86

Os coeficientes de composição de custo podem ser da própria empresa,

obtidos através da apropriação dos insumos ou coeficientes de publicações tais

como; Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos – TCPO da Editora

PINI, Empresa Municipal de Obras Públicas - EMOP, Revista Boletim de Custos,

Revista da Construção, etc.

De acordo com DA SILVA (1996), a apropriação dos insumos está baseada

no acompanhamento das atividades, permitindo que a empresa conheça seus

próprios índices de consumo, podendo ser realizada com o auxílio de uma série

de impressos para coleta de dados e de relatórios que irão fornecer o custo de

cada insumo nos diversos serviços ou atividades.

3.6.2.3 Despesas Financeiras

Quando a construção do empreendimento ou parte dela for realizada com

recursos provenientes de financiamentos bancários, a incorporadora deverá

prever no estudo de viabilidade as despesas referentes ao financiamento.

Outro aspecto muito importante referente ao financiamento bancário e

merecedor de análise no estudo de viabilidade é a diferença entre o índice de

reajuste do financiamento e o índice de aumento do custo da construção, uma vez

que pode ocorrer uma discrepância considerável entre eles.

3.6.2.4 Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias

As despesas referentes à venda das unidades imobiliárias, normalmente

são compostas dos valores gastos com corretagem, publicidade PIS e COFINS.

Estes valores são calculados através de taxas percentuais aplicadas sobre o valor

bruto de venda das unidades imobiliárias ou emissão direta da nota fiscal e/ou

fatura.

Page 88: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

87

As taxas de corretagem e propaganda em geral totalizam 5%, podendo

variar em função da localidade e tamanho do empreendimento, do tipo de

publicidade a ser feita, e das características de cada negócio.

O valor do COFINS corresponde a partir de 03/02/99 a 3% e o PIS ao valor

calculado aplicando-se a taxa de 0,65%.

3.6.3 Análise da Taxa de Rentabilidade do Empreendimento

Com o potencial de receita do empreendimento, assim como os custos

gerados pela incorporação estimados, torna-se possível avaliar a taxa de

rentabilidade do empreendimento.

Na maioria das vezes, no estudo de viabilidade econômica podem ocorrer

três tipos de situação:

a) Em função de uma taxa de rentabilidade estabelecida pela incorporadora,

definir a proposta máxima que poderá ser feita para aquisição de determinado

terreno;

b) Para determinado preço do terreno, definir o custo/m2 máximo que poderá ter

a construção, para atender uma taxa de rentabilidade desejada;

c) Definir qual o potencial de receita mínimo, necessário para atender uma taxa

de rentabilidade estabelecida, para determinado preço a ser pago pelo terreno.

Para análise da taxa de rentabilidade do empreendimento, GUETTA

(1984), cita dentre outros, a utilização do índice representativo de receita,

denominado de IR, definido conforme a seguir:

RI = R D

R

− = 1−D

R (3.2)

Page 89: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

88

onde R representa o potencial de receita do empreendimento e D o somatório das

despesas geradas pela incorporação.

Conforme o valor assumido por RI , podem ocorrer quatro tipos de

situações, relacionadas com a taxa de rentabilidade do empreendimento, são

elas:

a) Taxa de rentabilidade máxima; quando o limD

R

D

R→−

=

0

1 1;

b) Prejuízo máximo; quando o limD

R

D

R→∞−

= −∞1 ;

c) Não ocorrer lucro nem prejuízo, nos casos em queD

R= 1;

c) Ocorrer taxa de rentabilidade inferior à máxima, quando ] [D

R∈ 01; .

Geralmente as incorporações com boa taxa de rentabilidade, situam-se na

faixa de valores de RI , de acordo com o representado no gráfico 3.1.

IR

100%

25%

18%

0 1 D/R

Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR Adaptado de: GUETTA (1984)

Page 90: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

89

3.6.4 Considerações Finais

Ë importante esclarecer que a análise acima descrita trata-se de uma

verificação contábil dos valores envolvidos, sem levar em consideração a

influência do fator tempo.

Após a verificação da viabilidade econômica do empreendimento, deve-se

proceder à análise financeira, que consistirá no lançamento dos valores

considerados, em fluxos de caixa que estejam sujeitos à ação de taxas de juros

ao longo do tempo.

Diversos fatores, como por exemplo a velocidade das vendas das unidades

imobiliárias, podem alterar um fluxo de caixa inicialmente definido, desta forma,

não será objeto de estudo da presente dissertação a análise financeira do

empreendimento, sendo os valores definidos no estudo da viabilidade econômica

considerados como determinísticos.

3.7 A NEGOCIAÇÃO DO TERRENO

Realizado o estudo de viabilidade construtiva do terreno, fixado o preço e

as condições de pagamento e em função da taxa rentabilidade, for constatado de

que o mesmo interessa à incorporadora para realizar o empreendimento, antes de

efetuar a transação de compra, é necessário verificar a situação jurídica e fiscal

do terreno e de seu proprietário, solicitar o instrumento de opção de compra e

venda ao proprietário e estabelecer as garantias que serão dadas ao mesmo,

para que ele forneça a quitação imediata do terreno. De acordo com

CARNEIRO(1984), estes procedimentos podem ser relacionados conforme se

segue:

Page 91: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

90

3.7.1 Análise do Terreno

Inicialmente é necessário verificar a titularidade do terreno, através de

certidão vintenária solicitada ao respectivo cartório de registro, e também

constatar se o terreno encontra-se isento de quaisquer tipos de ônus, com base

em certidões e quitações que demonstrem sua situação fiscal.

Em seguida é importante verificar se as medidas do terreno tiradas em

visita ao local, conferem com as que constam na escritura. Uma vez detectadas

divergências nas metragens e estando o projeto preliminar desenvolvido com

base nas medidas reais, torna-se necessária a verificação de custo e prazo para a

retificação das mesmas, pelo fato da retificação ser indispensável para o

arquivamento do memorial de incorporação do empreendimento. Com prazo e

custo determinados, deve então a incorporadora analisar se é interessante adiar o

lançamento da incorporação e arcar com as custas para a retificação, podendo

em determinados casos resultar no desinteresse pela compra do terreno.

Outro aspecto muito importante a ser analisado é o diagnóstico do estado

de conservação das construções vizinhas, que pode, nos casos de imóveis muito

antigos ou com problemas estruturais, acarretar a necessidade de realizar vistoria

judicial, com o objetivo de resguardar a incorporadora e/ou construtora da

responsabilidade por danos originados antes da construção do empreendimento e

que podem resultar em custos expressivos, assim como no embargo da

construção.

3.7.2 Análise Jurídica Fiscal do Proprietário do Terreno

Verificada a titularidade do terreno e sua regularidade jurídica fiscal, deve a

incorporadora analisar a situação jurídica fiscal do seu proprietário, sendo

necessário para tal, as seguintes certidões:

• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais;

Page 92: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

91

• Certidões negativas dos respectivos cartórios de interdições, tutelas e

curatelas; cartórios distribuidores cíveis e criminais e cartórios de

protesto de títulos;

Quando o proprietário for pessoa jurídica, deve também ser solicitada

certidão negativa de débito para com a Previdência Social e cópia do contrato

social com todas as alterações contratuais ou cópia dos estatutos com a ata da

assembléia que elegeu os últimos diretores, nos casos de sociedade limitada ou

sociedade anônima respectivamente.

3.7.3 Determinação das Garantias Para Quitação Imediata do Terreno

Nos casos em que a forma de pagamento estabelecida para compra do

terreno não seja à vista, torna-se indispensável determinar o tipo de garantia que

será fornecida ao proprietário, para que ele concorde em dar de imediato quitação

na compra do terreno, sendo este requisito imprescindível para que possa a

incorporadora lançar o empreendimento e se for o caso, solicitar financiamento

bancário.

Normalmente o tipo de garantia a ser fornecida, deve ser função da forma

de pagamento estipulada e da rentabilidade esperada do empreendimento, sendo

exemplo dessas garantias: seguro, caução de títulos, penhor e hipoteca. Contudo,

devem ser evitados tipos de garantia que envolvam o patrimônio da incorporadora

3.7.4 O Instrumento de Opção de Compra e Venda

Antes de adquirir o terreno em caráter definitivo, é prudente, porém não

obrigatório, que a incorporadora solicite ao proprietário o instrumento de opção de

compra e venda, no qual fique estabelecido um prazo que seja suficiente para

elaboração do projeto executivo de arquitetura, aprovação do mesmo na

respectiva prefeitura municipal, realização de procedimentos complementares

Page 93: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

92

relativos à análise do terreno e de seu proprietário e verificações finais junto aos

órgãos públicos, para confirmar a ausência de quaisquer tipos de restrições

referentes ao terreno.

De acordo com CARNEIRO (1984), no instrumento de opção deverá

constar cláusula que outorgue à incorporadora procuração para aprovar o projeto

na prefeitura, ficando inclusive a aprovação condicionada à realização da

escritura que efetivará a aquisição do terreno.

Nas situações em que na forma de pagamento estabelecida para compra

do terreno constarem permutas, é conveniente que o instrumento de opção

possua cláusula prevendo possíveis alternativas para o projeto de arquitetura,

desde que o valor comercial das unidades imobiliárias a serem permutadas

permaneça inalterado. Este procedimento visa descartar a possibilidade do

proprietário do terreno declinar da transação, alegando o fato do projeto aprovado

não corresponder à sua expectativa.

3.8 O ARQUIVAMENTO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

Com a compra do terreno efetuada e o projeto de arquitetura aprovado,

deverá a incorporadora proceder ao arquivamento do memorial de incorporação

no registro de imóveis competente, sem o qual não poderá a mesma iniciar o

processo de venda das unidades imobiliárias.

Para elaboração do memorial de incorporação, a incorporadora deverá

reunir a documentação prevista no artigo 32 da Lei Federal nº 4591, de 16 de

dezembro de 1964 e seguir o previsto na NBR 12721 de agosto de 1992, uma vez

que esta norma disciplina todo o processo de condomínio e da incorporação, cuja

elaboração foi atribuída à ABNT, pelo referido Decreto-lei.

A partir da data de entrada do memorial de incorporação no registro de

imóveis, os fiscais terão, segundo a lei, quinze dias úteis para apresentar por

Page 94: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

93

escrito as exigências que forem necessárias, que cumpridas pela incorporadora,

terão quinze dias úteis para realizar o arquivamento. Desta forma, quando houver

necessidade do rápido arquivamento do memorial de incorporação visando iniciar

as vendas, é prudente que a documentação ingresse o mais cedo possível no

cartório, providenciando a incorporadora nos primeiros quinze dias,

simultaneamente os documentos eventualmente faltantes quando da data de

ingresso e os exigidos pela fiscalização, minimizando desta forma o prazo total

necessário ao arquivamento.

3.9 O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO

Quando a construtora não for a própria incorporadora, deverá ser realizado

o contrato para construção da obra, exigindo esta fase atenção especial, pois a

contratação da construção representa uma das etapas mais importantes do

processo de incorporação, pelas implicações comerciais e jurídicas que podem

ocorrer durante a construção e depois da entrega das unidades imobiliárias.

As formas mais comuns de contrato entre incorporadora e construtora são:

• Construção por Administração;

• Construção por Empreitada;

• Associação da Construtora à Incorporadora.

No presente trabalho serão somente analisados os casos em que

incorporadora e construtora são constituídas pela mesma pessoa, desta forma

maiores detalhes a respeito dos tipos de contrato citados acima, deverão ser

obtidos em bibliografia complementar.

Page 95: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

94

3.10 O LANÇAMENTO DO EMPREENDIMENTO

Com o memorial de incorporação devidamente arquivado no registro de

imóveis competente, poderá então a incorporadora lançar a unidades imobiliárias

para as vendas, contudo o sucesso do lançamento será função de diversos

fatores tais como:

• Escolha da empresa especialista em vendas que irá realizar o

lançamento;

• Estudo minucioso da tabela de vendas que será adotada;

• Distribuição das condições de pagamento de forma a atender ao fluxo

de caixa esperado pela incorporadora e condições aquisitivas do

público alvo;

• Tema central de comunicação do produto, peças de promoção e

publicidade, tipo de mídia e material da equipe de vendas.

Page 96: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

4 - DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO PRATICADA

PELAS CONSTRUTORAS

O corrente capítulo estabelece um diagnóstico da referida metodologia, a

partir dos dados coletados na pesquisa de campo, caracteriza a técnica utilizada

na mesma, assim como na definição do diagnóstico, relatando como se

realizaram o levantamento, a tabulação e a análise dos dados.

4.1 TÉCNICA UTILIZADA

Na pesquisa de campo, onde foram levantados os dados necessários à

elaboração do diagnóstico objeto deste capítulo, utilizou-se o Método de Enquete,

aplicado sob a forma simultânea de questionários escritos e entrevistas baseadas

em diálogos pessoais com os entrevistados.

Segundo TRAJANO (1998), o Método de Enquete está estruturado sob o

Método de Delfos que se baseia na premissa heurística de que, um único

especialista sobre determinado assunto, possui menores chances de realizar

previsões corretas referentes ao mesmo, do que as chances de um grupo de

especialistas. Assim sendo, o Método de Enquete objetiva obter o consenso de

um grupo de especialistas sobre determinado assunto, mantendo-os no

anonimato e desenvolve-se através das fases ilustradas na figura 4.1.

Page 97: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

96

DEFINIÇÃO DO TEMA A SER PESQUISADO

QUALIFICAÇÃO DOS ESPECIALISTAS

DETERMINAÇÃO DO TAMANHO DA AMOSTRA

PREPARO E APLICAÇÃO DOS QUESTIONÁRIOS

PROCESSAMENTO DOS QUESTIONÁRIOS RESPONDIDOS

É NECESSÁRIA A ADEQUAÇÃO DO QUESTIONÁRIO EM SIM

FUNÇÃO DE NOVOS DADOS?

NÃO

COMPILAÇÃO DAS RESPOSTAS E

DIVULGAÇÃO DO RELATÓRIO FINAL

Figura 4.1 – Fluxograma do Método de Enquete

Adaptado de: DA SILVA (1996)

4.2 ETAPAS DA PESQUISA DE CAMPO

A pesquisa de campo estruturada de acordo com a metodologia descrita

em 4.1, constituiu-se das etapas descritas a seguir:

Page 98: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

97

4.2.1 Escolha dos Especialistas e Determinação do Tamanho da Amostra

Na escolha das empresas especialistas em construção de prédios

residenciais, verificou-se a necessidade de manter-se contato com diretores das

mesmas, uma vez que, provavelmente apenas pessoas com esta posição na

empresa teriam conhecimento e autonomia para responder alguns dos itens que

comporiam o questionário, assim como autorizar que os dados obtidos através da

aplicação dele e o nome da empresa fossem citados neste trabalho como fontes

de referência.

O processo de contato com as empresas foi um pouco lento e iniciou-se

com entrevista ao diretor presidente da R.G. Cortês Engenharia S/A, que se

prontificou a marcar entrevistas com diretores de outras construtoras sediadas em

Niterói, resultando no agendamento de oito novas empresas.

Dentre essas empresas estava a Soter Sociedade Técnica de Engenharia

S/A, que por intermédio de seu diretor presidente, foi possível a autora entrar em

contato com o diretor executivo da construtora Pinto de Almeida Engenharia Ltda,

marcando entrevista nesta empresa.

Durante a entrevista ao diretor executivo da Pinto de Almeida Engenharia

Ltda, ficou combinado que ele, também presidente da Comissão da Indústria

Imobiliária – CII, permitiria que a autora fizesse uma breve explanação do tema

deste trabalho, em reunião da citada comissão, que seria realizada em 02.05.01

na sede do Sinduscon-RJ, onde estariam presentes construtoras sediadas no

município do Rio de Janeiro. Nesta reunião obteve-se então, permissão das

demais empresas para serem entrevistadas, completando desta forma o tamanho

da amostra utilizada.

Entrevistou-se um total de 14 empresas construtoras de prédios

residenciais, localizadas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro, pois

conforme já mencionado anteriormente, de acordo com TRAJANO (1998), o

Método de Enquete baseia-se no Método de Delfos, sendo que os tratadistas

Page 99: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

98

deste último, recomendam que a pesquisa comece com no mínimo de 14 a 16

especialistas entrevistados e se elimine os que estiverem em discordância com os

demais componentes da amostra, de tal forma que sejam garantidos no mínimo

de 8 a 12 especialistas que forneçam respostas confiáveis.

4.2.2 Elaboração e Aplicação do Questionário

A revisão bibliográfica permitiu identificar os procedimentos necessários a

serem realizados pela incorporadora/construtora, durante o estudo de viabilidade,

assim como verificar a necessidade de obter-se informações dos parâmetros que

influenciam no custo e valor de venda do empreendimento, tais como: prazo,

orçamento, planejamento e qualidade. Desta forma, o questionário aplicado junto

às construtoras e apresentado no apêndice I, é composto de cinco itens abaixo

relacionados:

1 – Características Gerais

Este item possui o objetivo de caracterizar a empresa, através da obtenção

de dados referentes ao tempo de atuação no mercado, nº de funcionários, média

de faturamento anual, custo de construção médio/m2 adotado pela empresa, nº de

prédios construídos e em construção, área média construída por ano e padrão de

construção.

2 – Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no Empreendimento

No item dois, procurou-se detectar se a empresa conhece alguma técnica

de análise de risco; os tipos de riscos considerados em um novo

empreendimento; se possui metodologia própria para avaliar riscos; se realiza

estudo preliminar do terreno para verificar a possibilidade de estudo de viabilidade

construtiva e que parâmetros são analisados nesta fase; se realiza estudo de

Page 100: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

99

viabilidade construtiva do terreno e de que forma; se contrata pesquisa de

mercado para compra do terreno; se o estudo de viabilidade para compra do

terreno é aprovado em reunião de diretoria ou por mais de uma pessoa; se é feita

consulta à prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do terreno e se

as dimensões do mesmo são confirmadas no local; se em casos de medidas

diferentes e havendo o interesse da empresa na compra do terreno, são

levantados custo e prazo para retificação das mesmas; se faz pesquisa de

mercado para definir o produto e pesquisa com corretores para questionar a

venda das unidades. imobiliárias; se quando uma margem de resultados elevada

é identificada, assume riscos de lançamento do empreendimento sem

financiamento; que cuidados são tomados na hora de dar preço ao produto; se

possui estratégia de aumento de tabela para redução de insucessos; que

competências essenciais à empresa precisa apresentar para competir no

mercado; que características um empreendimento precisa possuir para ser

considerado um insucesso e qual o percentual de cada uma delas na opinião da

empresa.

3 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo

No item três, buscaram-se informações sobre a estratégia utilizada pela

empresa para controle de riscos referentes ao prazo de execução do

empreendimento, questionando quais as ferramentas que são utilizadas para

gerenciar estes riscos; se a empresa faz uso de algum software para gerenciar os

prazos da obra; que estratégias são utilizadas quando a obra está atrasada e

quais as causas de possíveis atrasos.

4 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo

Através do item quatro, foram pesquisadas informações referentes ao

gerenciamento de custos da empresa, verificando se o orçamento das obras é

feito na própria empresa e quem o elabora; qual a fonte dos índices usados no

Page 101: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

100

orçamento; qual a metodologia utilizada para cálculo do erro do orçamento, de

quanto é o erro e quais as principais causas do mesmo; se a empresa realiza a

apropriação dos serviços, há quanto tempo e com que freqüência; qual a

metodologia utilizada na apropriação; quais os serviços apropriados e qual o

critério de escolha; se a empresa apropria mão de obra subempreitada e

equipamentos e de que forma; com que objetivos a empresa realiza a apropriação

dos serviços; se é feita atualização dos coeficientes das composições de custo,

em que época e qual o coeficiente utilizado na atualização.

5 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação à Execução

No item cinco, procurou-se detectar quais os procedimentos realizados pela

empresa para garantir a qualidade na execução das obras; verificou-se se a

empresa possui certificação da ISO e há quanto tempo; quais os procedimentos

empregados para garantir a qualidade final; se a alta administração está

comprometida com programas de incentivo à qualidade e de que forma; se

investe em qualificação de mão de obra e de que maneira; se possui Serviço de

Atendimento ao Cliente – SAC; se utiliza metodologia para identificar o nível de

satisfação dos clientes; se têm funcionários especializados em garantia de

qualidade; se possui Manual de Qualidade e há quanto tempo e se faz uso de

metodologia para aferição de resultados alcançados com programa de qualidade.

As entrevistas e aplicação dos questionários foram realizadas pessoalmente

pela autora, no período de 27.03.01 a 19.07.01, sendo que as pessoas

entrevistadas constavam de diretores, engenheiros de obras e engenheiros do

setor de custos.

Ao término das entrevistas, os dados foram tabulados em tabelas, de

maneira que as respostas obtidas pudessem ser padronizadas e comparadas. No

entanto, durante esta fase que se encontra mais detalhadamente descrita no item

4.2.3, ocorreram dúvidas em algumas respostas e necessidade da inclusão de

novas perguntas no questionário preliminar que não haviam sido feitas. Assim

Page 102: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

101

sendo, foram realizadas as alterações necessárias no questionário, aplicando-o

novamente junto às construtoras em caráter definitivo.

Após a tabulação dos dados do questionário definitivo, foi necessário

retornar às construtoras que forneceram algumas respostas divergentes das

demais construtoras. Informou-se às mesmas os resultados encontrados,

solicitando novo posicionamento com relação à(s) resposta(s) divergente(s).

4.2.3 Processamento, Conversão e Tabulação dos Dados Obtidos

Como pode ser observado, o questionário definitivo aplicado junto às

construtoras é muito dissertativo, dando margem a respostas longas, o que torna

a comparação entre elas um tanto difícil. Desta forma, utilizou-se metodologia

descrita por DA SILVA (1996), de maneira que a comparação e análise dos dados

obtidos fossem facilitadas.

Inicialmente, as respostas foram digitadas da forma como foram respondidas

(respostas não trabalhadas) em quadros comparativos, conforme ilustrado no

quadro 4.1. Estes quadros podem ser consultados no apêndice II.

Quadro 4.1 - Resumo das entrevistas Adaptado de: DA SILVA (1996)

RESPOSTASPERGUNTAS

Empresa 1 Empresa 2 Empresa 3 Empresa 4

Page 103: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

102

Em seguida, relacionou-se as diversas respostas obtidas, com o objetivo de

comparar as respostas de todas as empresas entre si, transformando-as em

respostas de múltipla escolha, segundo o modelo do quadro 4.2. Este

procedimento pode ser analisado pesquisando-se o apêndice III.

Quadro 4.2 – Conversão das entrevistas

Adaptado de: DA SILVA (1996)

PERGUNTASEMPRESAS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Empresa 1

Empresa 2

Empresa 3

Através da realização do procedimento descrito, tornou-se possível tabular

todas as respostas, após classificação das mesmas em confiáveis e não

confiáveis, determinando-se então o resultado global da pesquisa. A tabulação foi

realizada segundo o quadro 4.3 abaixo representado e seus resultados são

apresentados no apêndice IV.

Nas perguntas em que as empresas citam mais de uma resposta,

considerou-se na tabulação a média ponderada, atribuindo-se o mesmo

percentual para cada resposta citada. Desta forma, se para uma pergunta,

determinada empresa citou quatro respostas, foi atribuído para cada uma delas a

freqüência de 25%.

Quadro 4.3 – Tabulação dos dados

Adaptado de: DA SILVA (1996)

PERGUNTA

Resposta (s) Freqüência % sobre a freqüência total

Page 104: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

103

4.2.4 Análise dos Dados Obtidos

4.2.4.1 Características Gerais

Na classificação das empresas, considerou-se apenas o número de

funcionários, pelo fato de que outros dados tais como faturamento e área de

construída anual foram fornecidos sem muita precisão ou sendo citados apenas

dados da filial no Estado do Rio de Janeiro de algumas empresas entrevistadas.

Nesta classificação utilizou-se o critério do SEBRAE, conforme o representado no

quadro 4.4.

Quadro 4.4 – Classificação do porte da empresa por nº de empregados

Fonte: SEBRAE (2001)

Classificação Indústria ComércioPrestação de

Serviços

Micro empresa 1 a 19 1 a 9 1 a 9

Pequena empresa 20 a 99 10 a 49 10 a 49

Média empresa 100 a 499 50 a 99 50 a 99

Grande empresa Acima de 500 Acima de 100 Acima de 100

Segundo DA SILVA (1996), o critério SEBRAE é o mesmo utilizado pelo

IBGE, precisando porém, serem realizadas algumas considerações:

• O IBGE considera a construção civil como indústria, uma vez que recebe

matéria prima e a transforma em produto vendável;

• São considerados os totais operacionais mais o administrativo;

Assim sendo, é possível verificar que a maioria das empresas que participou

da pesquisa de campo deste trabalho é de médio porte, sendo a distribuição

encontrada representada no gráfico 4.1.

Page 105: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

104

CLASSIFICAÇÃO DAS EMPRESAS ENTREVISTADAS

28,57%

50,00%

21,43%

pequeno

médio

grande

Gráfico 4.1 – Classificação das empresas entrevistadas

Fonte: da autora

4.2.4.2 Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no Empreendimento

O resultado da tabulação dos dados indica que todas as empresas

consideradas não têm conhecimento de nenhuma das técnicas de análise de

risco apresentadas no capítulo II do presente trabalho e que foram citadas pela

autora durante a realização das entrevistas. No entanto, conforme ilustrado no

gráfico 4.2, 42,86% das empresas disseram possuir metodologia informatizada

para analisar riscos, 28,57% realizam metodologia, porém não é informatizada e

28,57% relataram não dispor de metodologia neste sentido.

A EMPRESA POSSUI METODOLOGIA PARA ANALISAR RISCOS?

28,57%

28,57%

42,86%

Metodologia Informatizada

Metodologia Não Informatizada

Não Possui Metodologia

Gráfico 4.2 – A empresa possui metodologia para analisar riscos?

Page 106: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

105

Na análise de um novo empreendimento, conforme previsto no item 3.4

deste trabalho e ilustrado no gráfico 4.3, o aspecto considerado pelas

construtoras entrevistadas como de maior importância com relação ao risco

refere-se à localização do terreno (48,22%), em seguida elas consideram a

possível taxa de rentabilidade do empreendimento (24,43%). Fatores como

instabilidade jurídica dos contratos de compra e venda de imóveis financiados,

demanda de mercado, lançamento de produtos similares pelas construtoras

concorrentes, possibilidade de embargos judiciais na localidade do terreno

totalizam 13,64%, a tipologia do empreendimento representa 10,14% e a

perspectiva de comercialização 3,57%.

QUAIS OS RISCOS CONSIDERADOS EM UM NOVO EMPREENDIMENTO?

48,22%

24,43%

10,14%

3,57%

13,64%

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

1

Localização

Rentabilidade

Tipologia

Comercialização

Outros

Gráfico 4.3 – Quais os riscos considerados em um novo empreendimento?

Todas as empresas entrevistadas realizam o estudo preliminar e o de

viabilidade construtiva do terreno, adotando procedimentos similares aos

descritos em 3.4 e 3.5 respectivamente e citaram analisar durante estas etapas os

seguintes parâmetros: localização do terreno (33,36%), a tipologia do

empreendimento (21,43%), preço, condições de pagamento e dimensões do

terreno (16,07%), o aproveitamento arquitetônico (12,50%) e outros fatores como

preço de venda das unidades imobilárias, público alvo, empreendimentos

similares vizinhos em construção, documentação, topografia e tipo de solo do

terreno (16,64%). Os percentuais encontrados para cada um dos fatores citados

podem ser mais bem visualizados através do gráfico 4.4.

Page 107: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

106

QUAIS OS PARÂMETROS ANALISADOS DURANTE OS ESTUDOS PRELIMINAR E DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DO TERRENO?

33,36%

21,43%

16,07%13,50%

16,64%

0

0,05

0,1

0,15

0,2

0,25

0,3

0,35

0,4

1

Localização

Tipologia

Preço e Dimensôes

Aprov. Arquitetônico

Outros

Gráfico 4.4 – Quais os parâmetros analisados durante os Estudos Preliminar e o de Viabilidade Construtiva do terreno?

Conforme representado no gráfico 4.5, a maioria da empresas declarou

não fazer uso de pesquisa de mercado para comprar um novo terreno (75,00%),

fazendo uso da própria experiência no mercado. Algumas construtoras contratam

empresa especializada para realizar a pesquisa em situações especiais ou

quando pretendem construir em uma nova localidade (8,33%) e outras (16,67%)

declararam questionar a compra de um novo terreno apenas com corretores e/ou

empresa(s) especialista(s) em vendas.

A EMPRESA FAZ PESQUISA DE MERCADO PARA COMPRA DO TERRENO?

75,00%

16,67%

8,33%

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

1

Própria Experiência

Apenas com Corretores

Em Situações Especiais

Gráfico 4.5 – A empresa faz Pesquisa de Mercado para compra do terreno?

Page 108: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

107

Através das entrevistas foi possível verificar que todas as construtoras

abordadas analisam a viabilidade econômica de novos empreendimentos de

maneira similar à descrita em 3.6, porém em 50% delas a análise da viabilidade

econômica, assim com a decisão de comprar o terreno cabe a uma única pessoa,

sendo que na outra metade estes procedimentos são realizados por pelo menos

dois sócios.

Constatou-se que em todas as empresas, o aproveitamento arquitetônico e

a caracterização do projeto de arquitetura descrito em 3.5.1 e 3.5.3

respectivamente são realizados por escritório de arquitetura terceirizado e ainda

que todas elas sempre procedem à conferência das medidas do terreno no local

citada em 3.7. Contudo, conforme ilustrada no gráfico 4.6 uma pequena parte

(7,14%) não consulta a prefeitura municipal para verificação dos parâmetros

construtivos do terreno descritos em 3.5.2, atribuindo esta responsabilidade ao

arquiteto contratado, outras (7,14%) consultam apenas em caso de dúvida e a

maioria (85,72%) sempre realiza este procedimento.

A EMPRESA FAZ CONSULTA A PREFEITURA PARA VERIFICAÇÃO DOS PARÂMETROS CONSTRUTIVOS DO TERRENO?

7,14% 7,14%

85,72%

Consulta o Arquiteto Contratado

Apenas em Casos de Dúvida

Sim. Sempre

Gráfico 4.6 – A empresa faz consulta a Prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do terreno?

Quando são encontradas discrepâncias entre as medidas do terreno

tiradas em visita ao local e as constantes na escritura, metade das construtoras

relatou que nos casos em que as retificações são indispensáveis para aprovação

do projeto de arquitetura, sempre são verificados custo e prazo necessário para

efetuar às mesmas, porém, outras (42,86%) disseram somente levantar os dados

em questão, em casos de grande interesse no ponto do terreno e algumas

Page 109: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

108

(7,14%) declararam que desistem da aquisição do terreno neste tipo de situação.

O comportamento das empresas referente a este item pode ser mais bem

analisado através do gráfico 4.7.

É VERIFICADO PRAZO E CUSTO NECESSÁRIO PARA RETIFICAÇÃO DAS MEDIDAS DO TERRENO?

7,14%

42,86% 50,00%

Sim.Sempre

Casos de Grande Interesse

Desistem do Terreno

Gráfico 4.7 – É verificado prazo e custo necessário para retificação das medidas do terreno?

Na definição da tipologia do empreendimento ou tipo de produto relatado

em 3.5.2, conforme representado no gráfico 4.8, constata-se que 42,86% das

empresas entrevistadas não fazem uso de pesquisa de mercado e utilizam a

própria experiência neste sentido, 10,71% eventualmente contratam empresa

especializada para efetuar a pesquisa e 46,43% utilizam a experiência dos

corretores e/ou de empresa(s) especialista(s) em vendas. Além disso, a maioria

das empresas (85.72%) declarou sempre questionar a venda dos produtos com

corretores, o restante (14,28%) divide-se em empresas que utilizam

eventualmente a experiência de empresa especialista em vendas e aquelas que

nunca a utilizam para este fim.

É REALIZADA PESQUISA DE MERCADO PARA DEFINIR O PRODUTO?

42,86%

10,71%

46,43% Não, usam a própria experiência

Eventualmente Contratam Empresa

Não, usam a experiência dos corretores

Gráfico 4.8 – É realizada Pesquisa de Mercado para definir o produto?

Page 110: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

109

Com relação ao lançamento do empreendimento antes da obtenção de

financiamento bancário, em decorrência de alta taxa de rentabilidade, de acordo

com gráfico 4.9, é relevante dizer que 23,08% das construtoras disseram não

utilizar financiamentos bancários construindo com recursos próprios; 7,70%

somente lançam seus empreendimentos com financiamento bancário e 69,23%

arriscam lançar sem financiamento, solicitando-o durante a obra, porém

declararam que esta decisão não depende apenas da taxa de rentabilidade,

sendo influenciada também por fatores como: disponibilidade financeira da

empresa, do público alvo, nível de confiança do produto a ser lançado e

competitividade do produto com produtos de outras.construtoras

EM FUNÇÃO DE UMA TAXA DE RENTABILIDADE MAIS ALTA LANÇAM O EMPREENDIMENTO SEM FINANCIAMENTO BANCÁRIO?

69,23% 7,70%

23,08% Não Utilizam Financiamento Bancário

Somente Lançam Com Financiamento

Arriscam Lançar Sem Financiamento

Gráfico 4.9 – Em função de uma taxa de rentabilidade mais alta lançam o empreendimento sem financiamento bancário?

Para estimar o valor de venda das unidades imobiliárias, constatou-se que

as construtoras utilizam o método comparativo e os fatores descritos em 3.6.1.1,

sendo que 71,43% relataram que preferem lançar um novo empreendimento

fazendo uso de tabela de venda conservadora, composta de preços apresentando

o menor lucro possível e realizando aumentos gradativos conforme o

aquecimento das vendas. Este procedimento visa principalmente testar a

aceitação do produto pelo mercado e evitar redução da tabela no caso de baixa

velocidade de venda. Em contrapartida, 28,57% declararam não realizar aumento

da tabela de venda, exceto no caso de produtos concluídos, sendo o preço de

lançamento do empreendimento estudado detalhadamente, para que não exista a

possibilidade de redução dos valores adotados na tabela de lançamento. Estes

resultados estão ilustrados no gráfico 4.10.

Page 111: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

110

QUAL A ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA MONTAR A TABELA DE VENDAS DO EMPREENDIMENTO ?

71,43%28,57% Tabela Conservadora Com

Aumentos GradativosNão Realizam Aumento daTabela

Gráfico 4.10 – Qual a estratégia utilizada para montar a tabela de vendas do empreendimento?

Na opinião das empresas entrevistadas, conforme ilustrado no gráfico 4.11,

as competências essenciais que uma construtora precisa apresentar para

competir no mercado são: qualidade (26,79%), departamento de

orçamento/planejamento bem ajustado (22,64%), ser conhecida no local onde

pretende construir (15,43%), pontualidade (11,82) e outras (23,21%) que incluem

qualidade no atendimento antes e depois da comercialização, relação mais

pessoal com os clientes, tradição de cumprimento das obrigações contratuais,

boas referências comerciais e bancárias, possuir o produto solicitado pelo

mercado e não possuir estoque comprando apenas o que for consumir.

QUAIS AS COMPETÊNCIAS ESSENCIAIS NECESSÁRIAS PARA COMPETIR NO MERCADO?

26,79%

22,64%

15,43%

11,82%

23,21%

0

0,05

0,1

0,15

0,2

0,25

0,3

1

Qualidade

Setor Orçamento/PlanejamentoAjustado

Ser Conhecida no Local

Pontualidade

Outros

Gráfico 4.11 – Quais as competências necessárias para competir no mercado?

Quando as empresas foram solicitadas a indicar as características que um

empreendimento precisa apresentar para que ocorra redução do lucro

Page 112: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

111

inicialmente estimado, as respostas encontradas, considerando-se o mesmo grau

de importância para todas foram: comercialização abaixo da prevista (41,72%),

custo acima do previsto (17,86%), prazo ultrapassado (7,14%), alto custo com

manutenção (16,64%) e localização inadequada (16,64%). No entanto, como

pode ser visualizado através do gráfico 4.12, quando se pediu que as empresas

indicassem as respostas com as respectivas prioridades, verificou-se que elas

consideraram a comercialização abaixo da prevista em primeiro lugar (72,73%),

seguida do custo acima do previsto (18,18%) e da localização inadequada

(9,09%).

QUE CARACTERÍSTICAS UM EMPREEENDIMENTO PRECISA APRESENTAR PARA OCORRER REDUÇÃO DO LUCRO?

9,09%

18,18%

72,73%

Comercialização Abaixo daPrevistaCusto Acima do Previsto

Localização Inadequada

Gráfico 4.12 – Que características um empreendimento precisa apresentar para ocorrer redução do lucro?

4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo

A pesquisa evidenciou que a maior parte das empresas (92,86%) gerencia

o prazo de suas obras através do cronograma de barras ou gráfico de Gantt e o

restante (7,14%) declarou fazer uso de cronograma em rede, utilizando-se dos

recursos da rede PERT/CPM. Estes resultados encontram-se representados no

gráfico 4.13.

Page 113: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

112

COMO É GERENCIADO O RISCO COM RELAÇÃO AO PRAZO ?

92,86%

7,14%

Rede PERT/CPMGráfico de Gantt

Gráfico 4.13 - Como é gerenciado o risco com relação ao prazo?

Os cronogramas mencionados são traçados utilizando-se programas de

computador em 71,43% das empresas, sendo que algumas utilizam programas

desenvolvidos especialmente para elas. No entanto, conforme apresentado no

gráfico 4.14, em 28,57% das construtoras consideradas os cronogramas ainda

são traçados manualmente.

O CRONOGRAMA É TRAÇADO UTILIZANDO-SE PROGRAMA DE COMPUTADOR?

71,43%

28,57% Não. ManualmenteSim

Gráfico 4.14 – O cronograma é traçado utilizando-se programa de computador?

Em situações de atraso de etapas ou serviços, segundo ilustrado no gráfico

4.15, dentre as empresas entrevistadas 58,33% declararam preferencialmente

reavaliar o cronograma inicialmente estabelecido, ajustando-o caso necessário ou

compensando o atraso adiantando outras etapas; 25% delas procedem

imediatamente ao aumento do efetivo, principalmente nos casos em que o serviço

em questão utiliza mão de obra terceirizada e 16,67% disseram que em primeiro

lugar procuram identificar com precisão as causas do atraso, para então tomarem

Page 114: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

113

as medidas cabíveis como: aumento do efetivo, remanejamento de pessoal,

ajuste do cronograma, etc.

QUE ESTRATÉGIAS SÃO UTILIZADAS QUANDO A OBRA ESTÁ ATRASADA?

16,67%

25,00% 58,33%

Reavaliação do Cronograma

Aumento do Efetivo

Identificação das Causas p/Tomar Decisões

Gráfico 4.15 – Que estratégias são utilizadas quando a obra está atrasada?

As entrevistas identificaram que as principais causas de atraso nas obras

apontadas pelas construtoras e representadas no gráfico 4.16 são: deficiência de

gerenciamento da equipe de obra (29,08%), deficiência do setor de

orçamento/planejamento (20,77%), falhas na execução dos serviços com

conseqüente retrabalho (17,61%); fatores como burocracia e prazos do serviço

público e concessionárias de serviços, velocidade de venda do empreendimento

abaixo da esperada, dificuldade de mão de obra qualificada para executar certos

serviços e atraso nos prazos de entrega dos projetos e especificações técnicas

para a equipe de obra (12,15%); deficiência do controle de qualidade (9,61%),

condições climáticas (6,70%) e instabilidade político-econômica (4,08%).

A S C A U S A S D O A T R A S O P O D E M S E R A T R IB U ÍD A S A :

2 9 ,0 8 %

2 0 ,7 7 %

1 2 ,1 5 %9 ,6 1 %

6 ,7 0 %4 ,0 8 %

0

0 ,0 5

0 ,1

0 ,1 5

0 ,2

0 ,2 5

0 ,3

0 ,3 5

1

G e r e n c ia m e n to

S e to r O r ç a m e n to /P la n e ja m e n to

O u tr o s

C o n tr o le d e Q u a l id a d e

C o n d iç õ e s C l im á t ic a s

In s t . P o l ít ic a -e c o n ô m ic a

Gráfico 4.16 – As causas do atraso podem ser atribuídas a:

Page 115: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

114

4.2.4.4 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo

A pesquisa de campo também mostrou que grande parte das empresas

(64,29%) possui setor de orçamento/planejamento informatizado, 7,14% não

possuem o departamento e o orçamento da obra é realizado pela equipe que irá

realizar a mesma e 28,57 % das empresas não possuem o departamento em

questão, sendo o orçamento, o planejamento e o gerenciamento do custo da obra

realizado por empresa terceirizada. Estes percentuais são ilustrados no gráfico

4.17.

A EMPRESA POSSUI SETOR DE ORÇAMENTO/PLANEJAMENTO?

7,14%

28,57% 64,29%

Sim e Informatizado

Serviço Terceirizado

Não. Orçamento Feito PelaEquipe de Obra

Gráfico 4.17 – A empresa possui departamento de orçamento/ planejamento?

Com relação aos coeficientes de composição de custo, conforme ilustrado

no gráfico 4.18, constatou-se que 73,08% das empresas utilizam coeficientes

próprios obtidos através da experiência e de apropriação dos insumos, 23,08%

fazem uso de coeficientes retirados de publicações e 3,84% adotam coeficientes

da empresa terceirizada que realiza os orçamentos. Contudo, o que pode ser

observado pela autora durante as entrevistas foi que as empresas em geral

misturam diversas fontes de coeficientes de composição de custo, ou seja, usam

simultaneamente os próprios coeficientes para determinados serviços e

coeficientes de fontes externas para outros.

Page 116: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

115

QUAL A FONTE DOS COEFICIENTES DAS COMPOSIÇÕES DE CUSTO?

3,84%23,08%

73,08%

Coeficientes Próprios

Publicações

Empresa Terceirizada

Gráfico 4.18 – Qual a fonte dos coeficientes das composições de custo?

Para calcular o erro do orçamento da obra, todas as construtoras

entrevistadas consideram a diferença entre o custo previsto e o custo orçado para

a obra. Entretanto, de acordo com o gráfico 4.19, 50% delas disseram que a

margem de erro dos orçamentos é de até ± 5%, 42,86% das empresas citaram

uma margem de erro entre ± 5 a 10% e 7,14% que o erro encontrado é superior

a ± 10%.

QUAL A MARGEM DE ERRO DO ORÇAMENTO?

7,14%

42,86% 50,00%

Mais ou Menos Até 5%

Mais ou Menos Entre 5% a10%Superior a Mais ou Menos10%

Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento?

As principais causas da diferença encontrada entre o orçamento previsto e

o custo real apontadas pelas empresas e ilustradas no gráfico 4.20 são:

deficiências no gerenciamento da equipe de obra (28,43%), deficiências do setor

de orçamento/planejamento (23,14%), falhas na execução dos serviços com

conseqüente retrabalho (17,14%); fatores como falta de comunicação entre o

departamento de orçamento e da equipe da obra, modificações de projeto e/ou de

especificações, burocracia de órgãos públicos e uso de novas tecnologias

Page 117: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

116

(12,50%); deficiência do controle de qualidade (8,57%), instabilidade político-

econômica (6,43%) e condições climáticas (3,79%).

Q U A IS A S C A U S A S D O E R R O D O O R Ç A M E N T O ?

2 8 ,4 3 %

2 3 ,1 4 %

1 7 ,1 4 %

1 2 ,5 0 %

8 ,5 7 %

6 ,4 3 %

3 ,7 9 %

0

0 ,05

0 ,1

0 ,15

0 ,2

0 ,25

0 ,3

1

G e re n c ia m e n to

S e to r O rç a m e n to /P la n e ja m e n to

F a lh a s n a E x e c u ç ã o /R e tra b a lh o

O u tro s

C o n tro le d e Q u a lid a d e

In s t. P o lític a -e c o n ô m ic a

C o n d iç õ e s C lim á tic a s

Gráfico 4.20 – Quais as causas do erro do orçamento?

Todas as construtoras declararam realizar a apropriação de custo, no

entanto é relevante esclarecer que não se fez distinção entre as empresas que

realizam a apropriação por serviço e aquelas que fazem a apropriação para

controle do custo global da obra. A maioria delas (57,14%), conforme ilustrado no

gráfico 4.21 informou que realiza a apropriação há mais de cinco anos e o

restante (42,86%) realiza há menos de cinco anos. Entretanto, considerando-se

que a empresa entrevistada mais jovem tem dez anos de atuação no mercado, é

interessante comentar ainda que 35,71% delas declararam realizar a apropriação

de custos há menos de três anos e 14,28% há menos de um ano.

É REALIZADA A APROPRIAÇÃO DE CUSTO? HÁ QUANTO TEMPO?

42,86%

57,14% Sim. Há mais de 5 anos.Sim. Há menos de 5 anos.

Gráfico 4.21 – É realizada a apropriação de custo? Há quanto tempo?

Page 118: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

117

Na maioria das empresas (78,57%) os materiais são apropriados através

das notas fiscais e a mão de obra levantando-se a quantidade de homem/hora

(H/h), as demais se dividem em apropriar os materiais através de notas de

transferência entre obras e relatórios feitos nas obras, já a mão de obra é

apropriada utilizando-se apenas as medições dos empreiteiros que terceirizam os

serviços. Além disso, como ilustrado no gráfico 4.22, em 85,72% das empresas

todos os serviços são apropriados e em apenas 14,28% apropriam-se somente os

serviços mais expressivos escolhidos através da curva ABC.

QUAL O CRITÉRIO DE ESCOLHA DOS SERVIÇOS APROPRIADOS?

14,28%

85,72%Todos os Serviços sãoApropriadosMais Expressivos SegundoCurva ABC

Gráfico 4.22 – Qual o critério de escolha dos serviços?

Outro aspecto observado com relação à apropriação de custo é o de que

todas as empresas realizam esta atividade diariamente, no entanto, segundo o

gráfico 4.23, com o intuito de controlar o custo das obras as empresas emitem

relatórios com o valor realmente pago para cada insumo e serviço, sendo que em

92,86% delas esses relatórios ocorrem mensalmente e em 7,14%

quinzenalmente.

COM QUE FREQÜÊNCIA É REALIZADA A APROPRIAÇÃO?

92,86%

7,14%Lançamento Diário eRelatório MensalLançamento Diário eRelatório Quinzenal

Gráfico 4.23 – Com que freqüência é realizada a apropriação?

Page 119: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

118

Quando se questionou as empresas com relação à apropriação da mão de

obra subempreitada e dos equipamentos o resultado obtido foi que em 75,00%

delas a apropriação destes itens é feita em separado, entrando a mão de obra no

custo do empreendimento através das notas fiscais ou medições dos empreiteiros

e os equipamentos com o valor de aluguel, inclusive nos casos de equipamentos

próprios, onde são considerados os valores para aluguel cobrados no mercado.

Conforme o gráfico 4.24, os objetivos pelos quais as construtoras realizam

a apropriação de custo são: comparar o orçamento real com o previsto (26,39%),

verificar a perda de materiais e a produtividade da mão de obra (26,39%), verificar

o custo real do empreendimento (26,39%) e atualizar os coeficientes das

composições de custo no banco de dados da empresa (20,83%).

A EMPRESA REALIZA A APROPRIAÇÃO COM QUE OBJETIVOS?

26,39% 26,39% 26,39%

20,83%

0

0,05

0,1

0,15

0,2

0,25

0,3

1

Comparar c/ Orçamento Inicial

Verificar a Produtividade

Verificar o Custo Real doEmpreendimentoAtualizar os Coef. dasComposições de Custo

Gráfico 4.24 – A empresa realiza a apropriação com que objetivos?

A atualização dos coeficientes das composições de custo é executada pela

maioria das construtoras entrevistadas. Através do gráfico 4.25 é possível verificar

que em 42,87% delas este procedimento é feito antes de começar uma nova

obra, em 21,43% faz-se ao término da obra, em 14,28% ao término do serviço;

em 7,14% sempre em determinado mês do ano e 14,28 % não executam a

atualização. O valor utilizado pelas empresas que realizam a atualização em

90,91% dos casos é aquele mais confiável e em 9,09% o valor médio das últimas

obras executadas.

Page 120: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

119

É FEITA A ATUALIZAÇÃO DOS COEFICIENTES DAS COMPOSIÇÔES DE CUSTO? EM QUE ÉPOCA?

42,87%

21,43%

14,28%

7,14%

14,28%

0

0,05

0,1

0,15

0,2

0,25

0,3

0,35

0,4

0,45

0,5

1

Sim. Antes de Uma Obra Nova

Sim. Ao Término da Obra

Sim. Ao Término do Serviço

Sim. Em Determinado Mês do Ano

Não Atualizam

Gráfico 4.25 – É feita a atualização dos coeficientes das compo- sições de custo? Em que época?

4.2.4.5 Estratégia Utilizada no Controle de Riscos com Relação à Execução

As entrevistas evidenciaram que apenas 7,14% das construtoras possuem

certificação ISO 9002 da International Organization for Standardization, 28,57%

encontram-se em fase de certificação, estando esta prevista para este ano ainda

e a maioria das construtoras, ou seja, 64,29% não possuem a certificação, sendo

que estes percentuais podem ser visualizados através do gráfico 4.26. No

entanto, conforme pode ser visualizado no gráfico 4.27, apesar do baixo índice de

certificação a pesquisa também identificou que em 83,33% das empresas a alta

administração está envolvida de alguma forma com programas de incentivo a

qualidade como, por exemplo, participação de membros da diretoria em cursos de

qualidade promovidos no Sinduscon – Sindicato da Indústria da Construção Civil,

atribuição da responsabilidade da implantação do Sistema de Qualidade a

funcionários da alta administração, acompanhamento realizado pela diretoria dos

indicadores determinados pelo Comitê da Qualidade, premiação dos resultados,

incentivo ao treinamento e participação da diretoria das reuniões mensais do

Comitê de Qualidade, restando 16,67% onde a alta administração não está

envolvida em incentivar tais programas.

Page 121: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

120

A EMPRESA POSSUI CERTIFICAÇÃO ISO?

64,29%28,57%

7,14%Não

Em Fase de Certificação

Sim

Gráfico 4.26 – A empresa possui certificação ISO?

A ALTA ADMINISTRAÇÃO ESTÁ COMPROMETIDA COM PROGRAMAS DE INCENTIVO À QUALIDADE?

83,33%

16,67%0,00%

Sim Não

Gráfico 4.27 – A alta administração está comprometida com programas de incentivo à qualidade?

Os procedimentos empregados pelas construtoras no sentido de garantir o

desempenho e a qualidade identificados pela pesquisa de campo encontram-se

assim distribuídos: procedimentos conforme a política da qualidade, motivação

dos funcionários para modificações culturais de hábitos, cumprimento rigoroso

dos padrões especificados, inspeções através do Comitê de Qualidade,

preservação das mesmas equipes técnicas dos canteiros de obra há pelo menos

dez anos, treinamentos e manutenção dos funcionários sempre bem informados

sobre a empresa (31,58%); controle diário do engenheiro residente (20,21%),

ensaios tecnológicos e testes de materiais (19,64%), visita diária ou semanal do

supervisor de obras em todos os canteiros (18,43%) e utilização de materiais com

certificado da ISO e de fornecedores cadastrados (10,14%). Os resultados

referentes a este item estão ilustrados no gráfico 4.28.

Page 122: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

121

QUAIS OS PROCEDIM ENTOS EM PREGADOS PARA ASSEGURAR A QUALIDADE FINAL?

31,58%

20,21%

19,64% 18,43%

10,14%

0

0,05

0,1

0,15

0,2

0,25

0,3

0,35

1

Cum prir o PadrãoEspecificado e Outros

Controle Diário doEngenheiro

Ensaios e Testes deMateriais

Visita do Supervisor deObras

Materiais c/ ISO e Forn.Cadastrados

Gráfico 4.28 – Quais os procedimentos empregados para assegurar a qualidade final?

No que se refere à qualificação de mão de obra, segundo representado no

gráfico 4.29, grande parte das construtoras (67,86%) declararam investir de

alguma forma neste sentido, seja através de palestras, treinamento ou cursos. No

entanto, através dos questionários pode-se perceber que a qualificação é na

maioria das vezes destinada ao pessoal da equipe de obra e da administração

central, porém também é possível verificar que algumas empresas já se

encontram preocupadas com a qualificação do pessoal operacional através de

treinamento e diferença salarial para os que estão há mais de dois anos na

função, palestras nos canteiros de obra, participação no projeto “Alfabetizar é

Construir” que incentiva a alfabetização nos canteiros de obra, concursos da

“Pequena Melhoria” com distribuição de brindes e eventualmente treinamentos

através de cursos do SEBRAE e SENAI. É interessante também comentar que

17,86% das empresas disseram investir na qualidade de vida no trabalho

promovendo jogos, visitas, almoços e passeios de confraternização e que 14,28%

não investem em qualificação de mão de obra.

Outros aspectos importantes relacionados com a qualidade e ilustrados nos

gráficos 4.30 e 4.31, respectivamente, são: apenas 41,67% das empresas

entrevistadas disseram possuir em seus quadros técnicos pelo menos um

Page 123: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

122

funcionário especializado em garantia de qualidade e 64,29% delas possuem

algum tipo de “Manual de Qualidade” ou este se encontra em fase de elaboração.

INVESTEM EM QUALIFICAÇÃO DE MÃO DE OBRA?

14,28%17,86%

67,86%

Sim. Palestras, Treinamentoou CursosSim. Outros

Não

Gráfico 4.29 – Investem em qualificação de mão de obra?

A EMPRESA POSSUI FUNCIONÁRIOS ESPECIALIZADOS EM GARANTIA DE QUALIDADE?

58,33%41,67%

0,00%

NãoSim

Gráfico 4.30 – A empresa possui funcionários especializados em garantia de qualidade?

POSSUEM MANUAL DE QUALIDADE?

64,29%35,71%

0,00%

Sim/ou EmElaboraçãoNão

Gráfico 4.31 – Possuem Manual de Qualidade?

Page 124: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

123

A maioria das empresas consultadas (85,72%) declarou possuir Serviço de

Atendimento ao Cliente – SAC, ou algum departamento ou técnico responsável

pelo atendimento, entretanto apenas 42,86 % das construtoras fazem uso de

alguma metodologia para identificar o nível de satisfação dos clientes atendidos e

apenas 14,28% delas utilizam procedimentos para aferição dos resultados

alcançados com programas de qualidade.

4.3 ANÁLISE DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO PRATICADA

PELAS CONSTRUTORAS ENTREVISTADAS

Com base nos resultados obtidos, realiza-se aqui uma análise resumida

dos aspectos positivos e negativos apresentados pelas construtoras

entrevistadas.

A gestão de riscos realizada atualmente pelas construtoras, conforme

previsto no capítulo I deste trabalho pode ser classificada em assistemática,

subjetiva e decorrente em geral da própria experiência dos empresários, sendo

que estes não fazem uso de técnicas de análise de risco por puro

desconhecimento destas técnicas e ainda do quanto elas poderiam auxilia-los no

processo decisório que envolve o estudo de viabilidade e a execução de seus

empreendimentos.

A metodologia que parte das empresas entrevistadas declarou proceder,

na realidade trata-se de uma simples verificação contábil das receitas e despesas

envolvidas no empreendimento e descritas anteriormente no item 3.6. Entretanto,

é razoável dizer que durante o estudo de viabilidade as empresas efetuam a

Análise Preliminar de Risco PHA descrita em 2.9.3.1, quando realizam

praticamente todos os procedimentos descritos no capítulo III, tais como:

• Avaliação das vantagens e desvantagens referentes à localização do

terreno;

Page 125: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

124

• Verificação do aproveitamento arquitetônico e definição do tipo de

edificação de acordo com o Código de Obras Municipal e outras normas

e/ou legislações específicas quando for o caso;

• Definição da tipologia do empreendimento baseando-se em fatores

como o tipo, uso e padrão das construções predominantes no entorno,

sistema de vida e hábitos da população local, densidade demográfica

da localidade, determinação do público alvo através de seu nível social,

necessidades de espaços e preferências de lazer e compatibilização do

valor de venda do produto com o poder aquisitivo do público alvo

identificado;

• Caracterização do projeto de arquitetura em função do aproveitamento

arquitetônico e da tipologia do empreendimento previamente definida;

• Confirmação da titularidade e da situação jurídica fiscal do terreno e de

seu proprietário, confrontação das dimensões do terreno constantes na

escritura com as aferidas no local e análise do estado de conservação

das construções vizinhas com o objetivo de evitar embargos judiciais e

despesas futuras;

• Escolha das garantias que poderão ser fornecidas ao proprietário do

terreno nos casos de compra parcelada, de forma que este forneça de

imediato a quitação do terreno, para que a construtora possa lançar o

empreendimento e solicitar o financiamento bancário;

• Elaboração do Instrumento de Opção de Compra e Venda, quando for o

caso.

A pesquisa de campo para compra do terreno e definição da tipologia do

empreendimento também não é uma técnica muito utilizada entre as empresas

entrevistadas, sendo que elas a realizam eventualmente e quase sempre nos

Page 126: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

125

casos em que irão construir em uma localidade onde ainda não o tenham feito

anteriormente.

Com relação ao gerenciamento do prazo, pode-se afirmar que as empresas

por utilizarem em sua maioria o gráfico de Gantt como gerenciador da obra no

tempo e não possuírem hábito e tradição de uso da rede PERT/CPM, ficam

tolhidas de se beneficiarem com facilidade das técnicas do PERT-Risco e da

Simulação de Monte Carlo na análise de risco do não cumprimento de prazos.

Contudo, as empresas que traçam seus cronogramas por intermédio de

programas de computadores, possuem ainda a facilidade de gerenciarem melhor

a alocação dos recursos necessários ao empreendimento no tempo, uma vez que

os cronogramas de materiais, mão de obra e equipamentos podem ser emitidos

com bastante facilidade por estes programas e quaisquer ajustes que se façam

necessários tornam-se mais visíveis e práticos com o uso dessas ferramentas

oferecidas pela informática.

Pode-se facilmente identificar que o custo da construção definido no item

3.6.2.2 seja a maior despesa gerada pela incorporação, assim sendo um

mecanismo de gestão de custo torna-se imprescindível ao longo da construção do

empreendimento, para que as construtoras mantenham ou na melhor das

hipóteses superem o índice de lucratividade estimado na fase de análise da

viabilidade econômica do empreendimento. Para uma prefeita gestão de custos é

imprescindível que a empresa possua um departamento de orçamento bem

ajustado, sendo que algumas das empresas entrevistadas ainda não o possuem e

em outras este setor funciona fora da empresa em firma terceirizada.

Outro aspecto muito importante no gerenciamento dos custos é o fato de

que o consumo de materiais, mão de obra e equipamentos é diferente em cada

canteiro de obra de cada construtora, desta forma é imprescindível que uma

construtora conheça seus próprios coeficientes de consumo que somente podem

ser obtidos através da apropriação de custo, de forma que ao utilizarem

determinado valor de custo/m2 de construção no estudo de viabilidade, possam

Page 127: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

126

estar lançando mão de um parâmetro o mais próximo possível de suas

realidades.

Uma parte das empresas entrevistadas não realiza a apropriação por

serviços, fazendo apenas o controle de todos os insumos gastos, assim sendo

estas empresas não têm condições de conhecer seus coeficientes de composição

de custo, ficando impossibilitadas inclusive de avaliarem com precisão, se o custo

de determinado serviço está caro ou barato para as suas realidades. Além disso,

não poderão verificar a produtividade de seus operários e dos equipamentos e se

houve desperdício de materiais, uma vez que através da apropriação de custo

também se pode avaliar estes parâmetros.

Outra parcela das empresas revelou não apropriar a mão de obra

subempreitada e os equipamentos por serviços, desta forma elas passarão pelas

mesmas dificuldades em determinados serviços que as empresas que não fazem

a apropriação.

A qualidade também é um dos fatores de grande importância na indústria

imobiliária pelo fato de que a falta de qualidade, no mínimo irá gerar retrabalho,

desperdício e alto custo com manutenção do empreendimento após a entrega,

reduzindo conseqüentemente o lucro estimado no estudo de viabilidade.

É sabido que na indústria imobiliária brasileira, o relacionamento da

construtora com seus clientes tornou-se muito importante em virtude de um

mercado consumidor cada dia mais exigente e seletivo. Além do mais, a maioria

dos donos de construtoras não imaginam a grande quantidade de desperdícios

que acontece em seus canteiros de obra e que o custo referente a essas perdas

pode significar um percentual significativo de suas vendas. Por outro lado, fatores

como competitividade acirrada neste mercado, o Programa Brasileiro de

Qualidade e Produtividade e o Código de Defesa do Consumidor levam ao

cumprimento das premissas da ISO. Porém, só é possível alcançar qualidade,

aumentar a produtividade e diminuir o desperdício através de programas de

qualidade, treinamentos e melhoria da qualidade de vida no trabalho. No entanto,

Page 128: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

127

entre as empresas que participaram da pesquisa de campo, uma parte não

possui ainda programas internos de qualidade e produtividade, não investe em

qualificação de mão de obra e qualidade de vida no trabalho, não possuem

“Manual de Qualidade” e metodologia para aferição do nível de satisfação de

seus clientes.

Page 129: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

5 - PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO

5.1 INTRODUÇÃO

O corrente capítulo, embasado na pesquisa bibliográfica e no diagnóstico

do sistema de análise de risco utilizado pelas construtoras, estabelecido a partir

dos dados obtidos na pesquisa de campo, apresenta modelo de análise de risco a

ser utilizado em estudos de viabilidade para incorporação e construção de

edifícios residenciais.

5.2 DESCRIÇÃO DO MODELO

O modelo proposto tem como objetivo a redução dos riscos presentes no

estudo de viabilidade, gerenciando-os através de metodologia de apoio ao

processo decisório, constituída de procedimentos e aplicação de técnicas de

análise de riscos específicas.

O modelo está estruturado em duas etapas, sendo utilizada para

gerenciamento dos riscos envolvidos, metodologia qualitativa e quantitativa na

primeira e segunda etapa respectivamente.

Page 130: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

129

5.2.1 Primeira Etapa do Modelo

Esta etapa consiste na aplicação de metodologia qualitativa, representada

por uma lista de procedimentos que deverão ser realizados durante o estudo

preliminar e o estudo de viabilidade construtiva do terreno, e em sua fase de

negociação.

Uma técnica bastante adequada para a primeira etapa do modelo é a

Análise Preliminar de Risco – PHA descrita no item 2.9.3.1. Como um dos

objetivos básicos desta técnica vem a ser a identificação das situações de perigo

ou riscos existentes na instalação ou projeto, ela poderá ser utilizada com

sucesso durante os estudos e a negociação do terreno, tendo em vista que, nessa

fase inicial, o empreendedor se depara com uma lista considerável de incertezas.

Erros grosseiros na avaliação de riscos relacionados com variáveis importantes

poderão conduzir ao fracasso total do empreendimento. Devido a este fato,

recomenda-se a utilização de técnicas, não só para identificar as possíveis

situações de risco, como também para classificá-las segundo graus de

importância. Portanto, tomando-se como referencial básico o exposto no capitulo

três, é possível detectar a necessidade da adoção dos seguintes procedimentos:

a) Durante o estudo preliminar e o estudo de viabilidade construtiva do terreno

• Avaliação das características referentes à localização do terreno,

relacionando vantagens, facilidades e aspectos negativos, de acordo

com o descrito no item 3.4;

• Verificação do aproveitamento arquitetônico possível para o terreno,

respeitando os fatores relacionados no item 3.5.1;

• Definição da tipologia do empreendimento com base no exposto no

item 3.5.2;

Page 131: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

130

• Caracterização dos possíveis projetos de arquitetura a serem

analisados pela construtora, definidos através do aproveitamento

arquitetônico e da tipologia do empreendimento conforme descrito em

3.5.3.

b) Durante a negociação do terreno

• Verificação da titularidade e da situação jurídica fiscal do terreno,

confrontação das dimensões constantes na escritura com as obtidas no

local e avaliação do estado de conservação das construções vizinhas,

de acordo com o exposto em 3.7.1;

• Análise da situação jurídica fiscal do proprietário do terreno através dos

documentos relacionados em 3.7.2;

• Determinação das garantias que poderão ser fornecidas ao proprietário

do terreno, nos casos em que a modalidade de pagamento não seja à

vista, de acordo com o recomendado em 3.7.3;

• Elaboração de Instrumento de Opção de Compra e Venda, quando for

o caso, onde constem prazo e cláusulas conforme estabelecido em

3.7.4.

5.2.2 Segunda Etapa do Modelo

Esta etapa consiste na utilização de técnicas para analisar os riscos

envolvidos no cálculo do lucro e conseqüentemente, na taxa de rentabilidade

estimada na fase de análise da viabilidade econômica do empreendimento

descrita em 3.6.

Page 132: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

131

5.2.2.1 Cálculo do Lucro do Empreendimento

Considerando que R é o total de receitas do empreendimento calculado de

acordo com o previsto em 3.6.1, D o total de despesas segundo estabelecido em

3.6.2 e igual à soma do custo do terreno T, custo da construção C, despesas de

venda das unidades imobiliárias V e despesas de financiamento bancário F,

elabora-se de acordo com o quadro 5.1, o resumo da viabilidade econômica, com

o objetivo de calcular o lucro e a taxa de rentabilidade esperada para o

empreendimento.

Quadro 5.1 – Quadro resumo da viabilidade econômica

Fonte: da Autora

RESUMO DA VIABILIDADE ECONÔMICA – DATA:

Empreendimento/Endereço:

1) Receitas

1.1 ) N1.P1 = R1 R1

1.2 ) N2.P2 = R2 R2

1.3 ) N3.P3 = R3 R3

1.n ) Nn.Pn + Rn Rn

Total de Receitas (R1 + R2 + R3 +,...,+ Rn) R

2) Despesas

2.1) Custo do terreno T

2.2) Custo da Construção – custo/m2 x área de

construçãoC

2.3) Despesas de Financiamento Bancário F

2.4) Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias V

2.4.1) Corretagem e Propaganda (5% sobre o total

de receitas R)0,05 x R

2.4.2) PIS e COFINS ( 3,65% sobre o total de

receitas R)0,0365 x R

Total de Despesas (T + C + F + V) D

Lucro (R - D) L

Taxa de Rentabilidade (R/D - 1) TR

Page 133: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

132

Conforme ilustrado no quadro 5.1, verifica-se que o lucro do

empreendimento é função de R, T, C, V e F, ou seja:

L = f(R, T, C, V, F). (5.1)

Considerando que as despesas de venda das unidades imobiliárias V,

conforme previsto em 3.6.2.4 perfazem um total de 8,65%, referentes à

corretagem, propaganda, PIS e COFINS, aplicados sobre o total da receita R, o

lucro L será dado pela equação abaixo:

L = 0,9135 R – T – C – F (5.2)

5.2.2.2 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco

I) Aplicação de Teste de Sensibilidade e Construção de Cenários

Na composição do lucro deste tipo de empreendimento estão envolvidas

diversas variáveis, sendo as distribuições de probabilidade de algumas delas

desconhecidas, deste modo, esta etapa utiliza-se inicialmente da técnica do teste

de sensibilidade em combinação com cenários otimista, esperado e pessimista,

possibilitando, desta forma, a identificação das variáveis que, ao sofrerem

pequenas variações relativas, são capazes de alterar substancialmente o lucro

projetado, assim como analisar situações extremas à determinada situação

esperada, quanto à sensibilidade ao risco.

Como as despesas de financiamento são calculadas sobre o valor total do

financiamento que é uma constante, o valor de venda do empreendimento é

função do preço de mercado e não do custo da construção e as despesas de

venda serão computadas considerando-se apenas 91,35 % do valor de venda das

unidades imobiliárias, percebe-se com facilidade que as variáveis envolvidas na

formação do lucro podem ser consideradas independentes, o que permite a

Page 134: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

133

utilização do teste de sensibilidade considerando a variação de cada uma delas

isoladamente.

No teste de sensibilidade adotado, o lucro do empreendimento é abordado

segundo três cenários distintos, descritos a seguir:

• Cenário Otimista – cenário no qual arbitra-se para o lucro um valor

maior do que o estimado no estudo de viabilidade econômica;

• Cenário Esperado – cenário no qual considera-se o lucro igual ao

estimado no estudo de viabilidade econômica;

• Cenário Pessimista - cenário no qual arbitra-se para o lucro um valor

menor do que o estimado no estudo de viabilidade econômica;

Para tanto são construídos os quadros I e II, de acordo com o quadro 5.2,

onde são relacionados, respectivamente os novos valores e as variações relativas

das variáveis, necessárias ao atendimento das condições estabelecidas para a

variável lucro em cada cenário.

O valor de venda/m2 utilizado no cenário esperado do quadro I é calculado

através da relação entre a receita líquida e a área total de construção, sendo a

receita líquida do empreendimento dada pela diferença entre a receita R e as

despesas de venda das unidades imobiliárias V.

Para uma determinada variável x e com cenário estipulado c, a variação

relativa ( )xVr será dada por:

(((( )))) %x

xxcxVr 1000

0 ××××−−−−

==== (5.3)

Sendo:

Page 135: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

134

x0 = valor da variável para o cenário esperado

xc = valor da variável para o cenário estipulado c

Segundo empreendimentos similares pesquisados e conforme poderá ser

comprovado por intermédio do estudo de caso que será apresentado no capítulo

VI, através da aplicação do teste de sensibilidade verifica-se com facilidade que

para a mesma alteração do lucro, é necessária variação relativa do custo de

construção/m2 ou do valor de venda/m2 bem menor do que para as demais

variáveis, o que significa dizer que o lucro do empreendimento é muito sensível a

estas duas variáveis. Desta forma, o modelo continua através da aplicação de

técnicas de análise de risco, que possibilitem avaliar a probabilidade de

ocorrência de determinados valores para estas duas variáveis.

Para estimar a probabilidade de ocorrência de determinado valor

considerado para custo/m2 o modelo proposto faz uso da simulação de Monte

Carlo, através da adoção de amostra representada por valores históricos de

custo/m2 de empreendimentos similares, construídos anteriormente e corrigidos

monetariamente para a mesma data considerada.

Na estimação do valor de venda das unidades imobiliárias, o modelo

recomenda o uso de regressão linear múltipla composta de uma variável

dependente, explicada por doze variáveis independentes, adiante definidas.

Page 136: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

135

Quadro 5.2 – Teste de sensibilidade

Fonte: da autora

QUADRO – I - NOVOS VALORES DAS VARIÁVEIS

VariáveisCenário

Otimista

Cenário

Esperado

Cenário

Pessimista

Custo doTerreno

Valor devenda/m2

Custo deConstrução/m2

Despesas deFinanciamento

QUADRO – II – VARIAÇÃO RELATIVA DAS VARIÁVEIS

VariáveisCenário

Otimista

Cenário

Esperado

Cenário

Pessimista

Custo doTerreno

Zero

Valor devenda/m2

Zero

Custo deConstrução/m2

Zero

Despesas deFinanciamento

Zero

Page 137: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

136

II) Aplicação da Simulação de Monte Carlo

A simulação de Monte Carlo, conforme citado no capítulo dois, gera

artificialmente a probabilidade de ocorrência de determinados eventos, podendo

também ser utilizada para avaliar a probabilidade de ocorrência de um valor

estimado para custo/m2 de um empreendimento. Assim sendo, este modelo faz

uso desta técnica, para avaliar a probabilidade de ocorrer determinado valor

adotado para custo/m2, no item 2.2 do estudo de viabilidade econômica

apresentado no quadro 5.1.

A base matemática para a utilização do Método de Monte Carlo na

avaliação de probabilidades de eventos é fornecida pela Formulação de Bernoulli

da Lei dos Grandes Números, ou seja:

lim PN ∞∞∞∞→→→→

[ |fA - p| < ε ] = 1 para todo ε > 0, sendo nesse sentido que fA

converge para p.

Onde:

fA = freqüência relativa do evento A;

p = probabilidade do evento A

O primeiro passo para aplicação desta técnica é a identificação da

distribuição de probabilidade da variável para a qual se deseja avaliar a

probabilidade. Os tipos mais comuns de distribuição de probabilidade são:

• Uniforme;

• Triangular;

• Normal

• Poisson;

Page 138: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

137

• Binomial;

• Lognormal;

• Exponencial;

• Geométrica;

• Hipergeométrica;

• Weibull;

• Beta

No entanto, segundo FLANAGAN (1993), a escolha da distribuição de

probabilidade é a parte mais difícil do processo que envolve a simulação de

Monte Carlo. Além da distribuição de probabilidade possuir média e variância da

amostra histórica considerada na simulação, é necessário que ela também

apresente as seguintes características:

• Precisa ser facilmente identificável para determinada amostra, assim

como, a distribuição normal é totalmente identificada pela média e

variância;

• Poder ser atualizada com facilidade, através da introdução de novos

dados históricos;

• Flexibilidade podendo tomar uma grande variedade de formas, como,

por exemplo, ser assintótica à esquerda ou à direita;

• Possuir pontos definidos que possam ser escolhidos individualmente.

Deste modo, FLANAGAN (1993), adota a distribuição beta para distribuição

de probabilidades da variável custo/m2, uma vez que o conjunto formado pelas

distribuições deste tipo é o único capaz de apresentar simultaneamente todas as

características acima.

Page 139: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

138

Sabe-se que a distribuição beta é caracterizada pela seguinte função

densidade de probabilidade:

(((( ))))(((( )))) (((( )))) (((( )))) ,X1X)x(Xf −−−−

−−−−ββββ⋅⋅⋅⋅−−−−αααα⋅⋅⋅⋅ββββΓΓΓΓ⋅⋅⋅⋅ααααΓΓΓΓ

ββββ++++ααααΓΓΓΓ====11 10 ≤≤≤≤≤≤≤≤ x (5.4)

Onde os parâmetros α e β assumem apenas valores positivos. O

coeficiente (((( ))))(((( )))) (((( ))))ββββΓΓΓΓ⋅⋅⋅⋅ααααΓΓΓΓ

ββββ++++ααααΓΓΓΓ pode ser representado por (((( ))))ββββαααα ,B

1 , onde (((( )))) (((( )))) (((( ))))(((( ))))ββββ++++ααααΓΓΓΓ

ββββΓΓΓΓ⋅⋅⋅⋅ααααΓΓΓΓ====ββββαααα ,B é

conhecida como função beta.

Os parâmetros α e β são considerados parâmetros de forma; diferentes

combinações de seus valores dão origem a uma variedade de formas da função

densidade, conferindo flexibilidade à mesma. Na figura 5.1 são ilustradas algumas

das formas possíveis.

(((( ))))xfX

,1=α 7=β

,2=α 6=β

,4=α 4=β

x

Figura 5.1– Distribuição Beta para diferentes valores dos parâmetros de forma αααα e ββββ

Fonte: da autora

Page 140: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

139

Escolhida a distribuição de probabilidade, a seguir devem ser gerados n

números aleatórios ri ∈ [ 0,1 ], para cálculo de n valores aleatórios através da

equação xi = ( )rF i1− , sendo x a variável custo/m2 e F sua função de distribuição

acumulada.

Sabe-se que a função de distribuição acumulada associada a distribuição

beta é dada por (((( )))) (((( ))))ββββαααα====ββββαααα ,IX;;XF , sendo (((( ))))ββββαααα ,IX , a função beta incompleta.

Os números e valores aleatórios podem ser gerados com a utilização do

programa aplicativo Mathcad 2000 Professional, através da função rbeta, do ícone

inserir função/números aleatórios. Porém, para realizar este procedimento é

necessário informar ao programa os valores s1 e s2 que correspondem

respectivamente aos parâmetros α e β da função beta, que são calculados

através da resolução do sistema formado pelas equações (5.5) e (5.6) abaixo

relacionadas:

mx = α

β+α (5.5)

( ) ( )12

2

+β+αβ+αβ⋅α=δ

⋅x (5.6)

onde mx e δ2x são os valores da média e da variância da amostra

respectivamente.

Dividindo-se o intervalo compreendido entre o menor e o maior valor

gerado em n intervalos de classe de mesma amplitude; determinando o número

de valores gerados que caem dentro de cada intervalo de classe e considerando

os números encontrados de forma acumulada, traça-se o gráfico custo/m2 x nº de

simulações representado na figura 5.2, que tanto pode fornecer a probabilidade

de ocorrência de um valor para custo/m2 menor de que determinado valor a ser

Page 141: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

140

utilizado no estudo de viabilidade econômica, quanto estimar que valor deve ser

adotado para determinada probabilidade.

Nº de Simulações N

Y2

Y1

0

X1 X2 Custo/m2

Figura 5.2– Curva de freqüência acumulada de valores gerados através da simulação de Monte Carlo

Fonte: da autora

Assim sendo, o gráfico da figura 5.2 indica que

para um total de N simulações, a probabilidade de ocorrer um valor para custo/m2

menor que X1 é de Y1/N e ainda que existe uma probabilidade de Y2/N de ocorrer

um valor menor que X2.

Outro aspecto muito importante na simulação de Monte Carlo diz respeito

ao número de interações necessárias. Em geral quanto maior o número de

simulações, melhor a curva de distribuição acumulada refletirá a gama de

resultados possíveis. No entanto, FLANAGAN (1993) indica a utilização do teste

do qui-quadrado para verificar se a quantidade de simulações realizadas é

suficiente.

Suponha-se que, N valores de custo/m2 gerados através da simulação de

Monte Carlo sejam divididos em IC intervalos de classe IC1, IC2,..., ICn,

Page 142: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

141

apresentando respectivamente o1, o2, , on freqüências de valores observadas,

que conforme as regras de probabilidade deveriam apresentar para os mesmos

intervalos de classe, as freqüências da amostra considerada e1, e2, , en,

denominadas freqüências esperadas ou teóricas.

A medida da discrepância existente entre as freqüências observadas e

esperadas, é dada pela estatística qui-quadrado, representada por χ2 e expressa

pela equação:

( )+

−=χ

e

eo

1

22 11 ( )

+−e

eo

2

2

22 !+( )

e

enonn

− 2

=

( )∑

−=

=

n

j je

ejoj1

(5.7)

O valor de χ2 calculado através de (5.7), é chamado de não-corrigido e é

utilizado para grandes amostras. Nos casos de pequenas amostras, nas quais

cada intervalo de classe possua freqüência esperada entre 5 e 10, recomenda-se

calcular também o valor corrigido de χ2 através da correção de Yates para

continuidade, que transforma a expressão (5.7) em:

( )( ) ( ) ( )

=−−

++−−

+−−

=χe

,enon

e

,eo

e

,eo

ncorrigido

50502250112

2

2

1

2

2 !

=( )

∑−−

=

n

j e j

,ejoj1

2

50 (5.8)

Em seguida compara-se os valores corrigido e não corrigido de χ2.Se os

dois valores conduzirem a uma mesma conclusão, referente a uma hipótese,

como sua rejeição em determinado nível de significância, conclui-se que o

número de interações realizado é suficiente para o nível de significância

Page 143: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

142

considerado. Caso contrário, deve-se aumentar o número de interações até

ocorra convergência entre as conclusões obtidas a partir dos valores corrigido e

não-corrigido de χ2

Para tanto, os valores corrigido e não corrigido de χ2 devem ser

comparados com os valores percentis de χ2 da distribuição de qui quadrado,

tabelados em função do número de graus de liberdade e nível de significância O

número de graus de liberdade representado por ν , será dado pelo número de

intervalos de classe considerados IC menos uma unidade, ou seja:

1−=ν IC (5.9)

Uma outra alternativa mais simples, para a avaliação do número de

interações seria fornecida através da expressão:

( )δ⋅ε

−≥2

1 ppN (5.10)

Onde:

p = probabilidade a ser estimada pelo Método de Monte Carlo;

ε = erro máximo para a estimativa de p;

δ = coeficiente de variação.

Considerando-se o percentil 95 como um valor razoável para a variável

custo/m2 e tomando-se para os valores de ε e δ, respectivamente 0,03 (3%) e 0,2,

a aplicação da expressão (5.10) fornecerá para N o valor de 264 interações.

É claro que esse valor de N deve ser considerado apenas como uma

avaliação inicial do número de simulações. A aplicação da fórmula (5.10),

Page 144: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

143

simultaneamente com a utilização do teste do qui-quadrado, fornecerá uma

estratégia adequada para orientar o pesquisador no sentido de verificar se o valor

de N está correto ou não.

III) Aplicação de Regressão Linear Múltipla

A utilização da inferência estatística objetiva antes de tudo, minimizar a

interferência subjetiva do construtor ou da corretora imobiliária na estimação do

valor de venda do empreendimento, deste modo, o presente modelo adota o uso

da técnica de regressão linear múltipla, após ter-se verificado de que forma o

valor de venda da unidade imobiliária se comporta, segundo as variáveis

independentes responsáveis por sua formação. Para tanto, foi realizada pesquisa

de campo através da seguinte metodologia:

a) Contato com a empresa Patrimóvel Consultoria Imobiliária Ltda, localizada no

município de Niterói, responsável pela propaganda e venda dos empreendimentos

de mais de 80% das empresas entrevistadas no capítulo IV, para verificar se a

mesma estaria disposta a colaborar com o presente trabalho, através do

fornecimento de dados de apartamentos pertencentes a empreendimentos

imobiliários vendidos por intermédio dela.

b) Após consentimento do diretor da citada empresa, em agosto de 2001, foram

realizadas visitas à mesma, onde foram levantados dados referentes a sessenta

apartamentos pertencentes a vinte e dois prédios residenciais distintos, em fase

de construção localizados na cidade de Niterói. Os imóveis considerados na

pesquisa haviam sido vendidos até sessenta dias antes da data da primeira visita,

sendo levantados seus respectivos preços de venda para pagamento à vista e de

doze variáveis responsáveis pela formação desses preços.Dentre as diversas

variáveis que explicam o preço de venda de uma unidade imobiliária, citadas em

3.6.1.1; foram levantados dados das seguintes variáveis: nº do pavimento, padrão

de acabamento, setor/bairro, área privativa, nº de quartos, nº de suítes, nº de

vagas de garagem, área de lazer, nº de varandas, vista, nº de unidades por

Page 145: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

144

pavimento, nº e tipo de dependência de empregada, sendo que todos eles

encontram-se relacionados no apêndice VI.

c) Lançamento dos dados pesquisados na planilha eletrônica Excel, de

acordo com as representações e convenções para as variáveis, definidas

abaixo:

! Pavimento – variável qualitativa referente ao pavimento em que se situam

os imóveis pesquisados; representada por x1 e de acordo com a convenção

da tabela 5.1:

Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1

Pavimento (x1) Convenção

1º 1

2º 2

" "

nº n

! Padrão de Acabamento – variável qualitativa, referente ao padrão de

acabamento dos imóveis pesquisados, representada por x2 e segundo a

convenção da tabela 5.2:

Tabela 5.2 - Tabela representativa da variável x2

Padrão de

Acabamento (x2)Convenção

Popular 1

Médio 2

Médio/Alto 3

Alto 4

Alto Luxo 5

Page 146: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

145

! Setor/Bairro – Variável qualitativa referente ao bairro e setor de

localização dos imóveis pesquisados, representada por x3 e a convenção

da tabela 5.3:

Tabela 5.3 - Tabela representativa da variável x3

Bairro ou Setor (x3) Convenção

Centro 1

São Domingos 2

Vital Brasil 3

Santa Rosa 4

Boa Viagem 5

Ingá 6

Icaraí 7

Jardim Icaraí 8

! Área Privativa – variável quantitativa relativa à área privativa em metros

quadrados de cada um dos imóveis pesquisados, representada por x4.

! Nº de Quartos - variável quantitativa relativa ao nº de quartos de cada um

dos imóveis pesquisados, representada por x5.

! Nº de Suítes - variável quantitativa relativa ao nº de suítes de cada um dos

imóveis pesquisados, representada por x6.

! Nº de Vagas de Garagem - variável quantitativa relativa ao nº de vagas de

garagem pertencentes a cada um dos imóveis pesquisados, representada

por x7.

! Nº de Varandas - variável quantitativa relativa ao nº de varandas

existentes em cada um dos imóveis pesquisados, representada por x8.

Page 147: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

146

! Vista - variável qualitativa relativa ao ângulo visual de cada um dos imóveis

pesquisados, representada por x9 e segundo a convenção da tabela 5.4:

Tabela 5.4 – Tabela representativa da variável x9

Vista ou ângulo

Visual (x9)Convenção

Fundos 1

Lateral 2

Frente 3

! Nº de Unidades/Pavimento - variável quantitativa relativa ao nº de

unidades imobiliárias existentes em cada pavimento dos imóveis

pesquisados, representada por x10.

! Dependência de Empregada - variável qualitativa relativa ao tipo de

dependência de empregada existentes em cada um dos imóveis

pesquisados, representada por x11 e segundo a convenção da tabela 5.5:

Tabela 5.5 - Tabela representativa da variável x11

Tipo de Dependência de Empregada (x11) Convenção

Banheiro de Empregada 1

01 Dependência de Empregada Completa 2

02 Dependências de Empregada Completas 3

! Área de Lazer – variável qualitativa referente às instalações existentes na

área de lazer dos imóveis pesquisados, representada por x12 e segundo a

convenção da tabela 5.6:

Page 148: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

147

Tabela 5.6 - Tabela representativa da variável x12

Área de Lazer (x12) Convenção

Salão de Festas 1

Salão de Festas e Piscina 2

Salão de Festas, Piscina, Sauna e Sala de Ginástica 3

Sauna e Sala de Massagem 4

Salão de Festas, Piscina, Sauna, Sala de Ginástica e

Churrasqueira5

Salão de Festas, Piscina, Sauna, Salão de Jogos,

Churrasqueira e Home Theater6

Salão de Festas, Piscina, Sala de Ginástica,

Churrasqueira, Campo de Futebol e Área Livre7

Hidromassagem, Sauna, Sala de Jogos, Serviços,

Lavanderia e Recepção com Telefonista8

! Preço de Venda – Variável referente ao preço de venda de cada um dos

imóveis pesquisados considerando-se valor para pagamento à vista,

representada por y.

d) Cálculo da regressão linear múltipla através do teste ANOVA da planilha

eletrônica Excel, considerando-se a variável y como dependente ou

explicada pelas variáveis x1 a x12, sendo estas variáveis obviamente

independentes entre si.

O resumo dos resultados obtidos através do cálculo da regressão é

apresentado no apêndice VI, sendo possível através da análise do mesmo

concluir que:

! O coeficiente de correlação de aproximadamente 0,9728 indica uma

forte correlação entre a variável dependente y e as variáveis

independentes x1 a x12, quando estas variam simultaneamente;

Page 149: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

148

! O coeficiente de determinação de 94,63% indica que a variável

dependente y é explicada por este percentual pelas variáveis

independentes x1 a x12, restando apenas 5,37% atribuídos a variáveis

que não foram consideradas no modelo;

! O valor do F calculado é maior que o valor do F tabelado pela

distribuição dos pontos críticos do F Snedcor, desta forma, rejeita-se a

hipótese da não regressão;

! A equação de regressão é:

Y = -167639,37 + 2331,60 x1 + 34583,35 x2 – 14652,07x3 +

+ 1704,22 x4 +29190,76 x5 + 2221,79 x6 + 27735,46 x7 +

+ 22467,01 x8 + 8253,26 x9 + 7397,68 x10 – 19862,16 x11 –

– 2847,95 x12.

Assim sendo, para estimar o valor de venda de cada unidade imobiliária a

ser utilizado no estudo de viabilidade econômica de determinado

empreendimento, realiza-se a metodologia descrita acima, pesquisando-se no

mínimo dados referentes a trinta empreendimentos, possibilitando desta forma,

adotar a teoria das grandes amostras.

Calcula-se o preço de venda de cada uma das unidades imobiliárias

componentes do empreendimento em estudo, através da equação de regressão

encontrada para a amostra utilizada. A receita total do empreendimento R a ser

utilizada no estudo de viabilidade econômica do quadro 5.1, será dada pelo

somatório de todos os preços de venda calculados.

Page 150: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

6 – ESTUDO DE CASO

6.1 INTRODUÇÃO

Com o objetivo de um melhor entendimento da segunda etapa do modelo

proposto no quinto capítulo, o presente capítulo apresenta um exemplo prático

através de um estudo de caso, onde serão aplicadas as técnicas de análise de

risco escolhidas.

6.2 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

Trata-se de empreendimento da construtora R G Côrtes Engenharia S/A,

tipologia edifício residencial, atualmente em construção, localizado à Rua Hernani

Pires de Melo nº 01, São Domingos, Niterói – RJ. É importante salientar que o

presente estudo de caso abordará apenas a análise da viabilidade econômica do

empreendimento, desta forma, será considerado que a construtora realizou os

procedimentos recomendados na primeira etapa do modelo apresentado no

capítulo cinco.

Em junho de 1998, a construtora recebeu oferta para compra do terreno em

questão, onde era proposto preço de R$ 600.000,00 para pagamento à vista,

sendo que o corretor proponente apresentou estudo de viabilidade construtiva,

onde constavam 1.041,00 m2 de área total do terreno, 6.364,00 m2 de área de

aproveitamento arquitetônico e previsão para construção de cinqüenta e quatro

Page 151: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

150

apartamentos compostos de sala, dois quartos, banheiro, cozinha, área de serviço

e banheiro de empregada, conforme constante no anexo I.

Diante da área total de construção constante no estudo de viabilidade

construtiva apresentado pelo corretor e do preço proposto para compra do

terreno, houve interesse inicial da construtora em adquiri-lo, o que fez com que

ela realizasse imediatamente o levantamento das dimensões reais no local, com o

objetivo de confrontá-las com as constantes na escritura e no estudo de

viabilidade construtiva ofertado.

Após o levantamento, ficou constatado que havia divergências entre as

dimensões, sendo as obtidas no local maiores do que as previstas na escritura.

Assim sendo, a construtora realizou três novos estudos de viabilidade construtiva,

sendo os dois primeiros baseados nas dimensões constantes na escritura, nos

quais era considerada uma nova área de aproveitamento arquitetônico de

6.651,74 m2 e o terceiro elaborado a partir das dimensões aferidas no local,

totalizando 7.259,00 m2 de área construída.

O tipo e o número de unidades imobiliárias previstas em cada um dos três

estudos desenvolvidos pela construtora, ilustrados respectivamente pelos anexos

II, III e IV, encontram-se relacionados no quadro 6.1.

Quadro 6.1 - Quadro resumo dos tipos e números de unidades imobiliárias previstas nos estudos de viabilidade construtiva

Fonte: R G Côrtes Engenharia S/A

Estudo de

Viabilidade

Apto

2 quartos

Apto

3 quartos

Cobertura

3 quartos

Cobertura

4 quartos

1º 48 - 6 -

2º 24 24 3 3

3º 8 40 1 5

Page 152: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

151

Uma vez que o terceiro estudo de viabilidade desenvolvido pela construtora

apresentava um número maior de unidades imobiliárias com três quartos e

conseqüentemente maior potencial de receita, a construtora verificou junto à

Prefeitura Municipal prazo e custo necessário para retificação das dimensões do

terreno, de tal forma a realizar o empreendimento com base neste estudo de

viabilidade, que somente seria possível após a retificação.

Considerando prazo e custo para retificação das dimensões, o preço final

para aquisição do terreno incluindo despesas de corretagem, taxa de legalização,

imposto de transmissão, laudêmio e custo financeiro referente ao período

compreendido entre a data de compra do terreno e a data prevista para início da

construção passaria então de R$600.000,00 para aproximadamente

R$720.000,00, podendo variar segundo o prazo real para a retificação.

A partir do novo valor estimado para aquisição do terreno, a construtora

elaborou o estudo de viabilidade econômica do empreendimento apresentado no

quadro 6.2.

Page 153: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

152

Quadro 6.2 – Quadro resumo da viabilidade econômica

Fonte: R G Côrtes Engenharia S/A

RESUMO DA VIABILIDADE ECONÔMICA – NOVEMBRO/1998

Empreendimento: Rua Hernani Melo nº 01 – São Domingos – Niterói- RJ

1 ) Receitas

1.1) 40 apartamentos de 3 quartos – 40 x R$ 120.000,00R$4.800.000,00

1.2) 08 apartamentos de 2 quartos – 08 x R$ 90.000,00 R$ 720.000,00

1.3) 05 coberturas de 3 quartos - 05 x R$ 130.000,00 R$ 130.000,00

1.4) 01 cobertura de 2 quartos - 05 x R$ 180.000,00 R$ 900.000,00

Total de Receitas (R) R$6.550.000,00

2) Despesas

2.1) Custo do terreno R$ 720.000,00

2.2) Custo da Construção – R$ 440,00/m2 x 7.259,00 m2 R$3.193.960,00

2.3) Despesas de Financiamento Bancário R$ 324.000,00

2.4) Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias

2.4.1) Corretagem e Propaganda (5% sobre o total

de receitas)

R$ 327.500,00

2.4.2) PIS e COFINS (3,65% sobre o total de

receitas)

R$ 239.075,00

Total de Despesas (D) R$4.804.535,00

Lucro (L) R$1.745.465,00

Taxa de Rentabilidade (TR) 36,33 %

Os dados constantes no quadro 6.2 são complementados através das

seguintes informações:

• Para estimar o valor de RS 440,00 para custo/m2 de construção,

estando nele incluídos todos os custos diretos e indiretos relacionados

em 3.6.2.2, a empresa baseou-se nos custos/m2 corrigidos

monetariamente para a mesma data, de prédios residenciais similares

Page 154: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

153

que ela havia construído anteriormente, ou seja, com mesmo padrão

de acabamento, mesmas especificações técnicas e com área de

construção total próxima a do empreendimento em análise. É

importante também citar que a empresa utiliza coeficientes de

composição de custos próprios, obtidos através da apropriação

constante de todos os insumos utilizados na construção dos edifícios e

retroalimenta continuamente o banco de dados do departamento de

orçamento, desta forma, sabendo sempre ao final de cada

empreendimento qual o seu custo real.

• Na avaliação do custo financeiro decorrente de possível financiamento

bancário, a empresa utilizou taxas vigentes em contratos de

financiamento de outros empreendimentos em execução na época.

• Os valores de venda das unidades imobiliárias foram estimados

através da comparação com outros imóveis, com características

semelhantes e situados nas proximidades, podendo ser imóveis de

empreendimentos da própria construtora ou de outras. Além disso,

foram adotados valores médios de acordo com o nº de compartimentos

e área privativa prevista, não sendo consideradas variações de preço

referentes ao pavimento, vista, coluna, etc.

• Dividindo-se o valor total de receitas pela área total de construção do

empreendimento que é de 7.259m2, chega-se a um valor de venda/m2

médio de aproximadamente R$902,33.

Em função da taxa de rentabilidade encontrada a construtora resolveu

adquirir o terreno em estudo, através de pagamento à vista. Em seguida tomou as

providências necessárias à retificação das dimensões do terreno, uma vez que o

custo referente a este procedimento já havia sido considerado no estudo de

viabilidade econômica.

Page 155: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

154

6.3 APLICAÇÃO DE TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO

6.3.1 Aplicação de Teste de Sensibilidade e Construção de Cenários

Conforme recomendado no capítulo cinco, na aplicação do teste de

sensibilidade, o lucro estimado pela construtora para o empreendimento será

abordado segundo três cenários distintos, descritos a seguir:

• Cenário Otimista – cenário no qual o lucro é 5% maior que o estimado

no estudo de viabilidade econômica;

• Cenário Esperado – cenário no qual o lucro é igual ao estimado no

estudo de viabilidade econômica;

• Cenário Pessimista - cenário no qual o lucro é igual a 80% do estimado

no estudo de viabilidade econômica;

Nos quadros I e II do teste de sensibilidade apresentado no quadro 6.3,

estão relacionados respectivamente, os novos valores e as variações relativas

das variáveis, necessárias ao atendimento das condições estabelecidas para a

variável lucro em cada cenário.

O custo do terreno não será tratado de forma determinística, porque apesar

do custo referente à retificação das dimensões já ter sido considerado, poderá

este ainda sofrer alterações, em função de possíveis variações do prazo estimado

para a retificação das dimensões e aprovação do projeto de arquitetura.

Page 156: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

155

Quadro 6.3 – Teste de sensibilidade do estudo de caso

Fonte: da autora

QUADRO – I - NOVOS VALORES DAS VARIÁVEIS

VariáveisCenário

Otimista

Cenário

Esperado

Cenário

Pessimista

Custo doTerreno

R$ 632.726,75 R$ 720.000,00 R$ 1.069.093,00

Valor devenda/m2

R$ 836,30 R$ 824,28 R$ 776,19

Custo deConstrução/m2

R$ 427,98 R$ 440,00 R$ 488,09

Despesas deFinanciamento

236.726,75 R$ 324.000,00 R$ 673.093,00

QUADRO – II – VARIAÇÃO RELATIVA DAS VARIÁVEIS

VariáveisCenário

Otimista

Cenário

Esperado

Cenário

Pessimista

Custo doTerreno

13,80% Zero 48,49%

Valor devenda/m2

1,46% Zero 6,20%

Custo deConstrução/m2

2,98% Zero 10,93%

Despesas deFinanciamento

36,87% Zero 107,75%

Page 157: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

156

De acordo com o previsto no capítulo cinco, através do teste de

sensibilidade apresentado, é possível verificar que para a mesma alteração do

lucro, é necessária variação relativa do custo de construção/m2 ou do valor de

venda/m2, bem menor do que para as demais variáveis. Desta forma, o estudo de

caso continua através da aplicação de técnicas de análise de risco, que

possibilitem avaliar a probabilidade de ocorrência de determinados valores para

estas duas variáveis.

6.3.2 Aplicação da Simulação de Monte Carlo

Supondo, a título de exemplo, que os empreendimentos nos quais a

construtora se baseou para estimar o valor de R$ 440,00/m2 constante no quadro

6.2, tenham apresentado os seguintes valores em reais para custo de

construção/m2: 407,00; 413,00; 418,00; 426,00; 430,00; 435,00; 440,00; 446,00;

451,00; 455,00; 462,00; 467,00 e 470,00.

Os valores encontrados para a média e desvio padrão da amostra são

respectivamente R$ 440,00/m2 e R$ 20,65/m2. Reduzindo estes dois valores a

milésima parte e em seguida substituindo-os nas equações (5.5) e (5.6)

relacionadas no capítulo cinco, tem-se:

0,440 = β+α

α; (6.1)

( ) ( ) ( )1020650 2

2

+β+αβ+αβ⋅α=

⋅, . (6.2)

Resolvendo-se o sistema formado pelas equações acima, são encontrados

os seguintes valores para α e β:

α = 577,23;

β = 734,64

Page 158: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

157

Informando os valores de α e β no Mathcad 2000 Professional foram

realizadas inicialmente 50 (cinqüenta) interações, resultando em cinqüenta

valores para custo/m2 apresentados no apêndice V.

Dividindo-se o intervalo compreendido entre o menor e o maior valor de

custo/m2 da amostra, em sete intervalos de classe, foram encontradas as

freqüências de valores para os intervalos considerados relacionadas no quadro

6.4.

Quadro 6.4 - Quadro das freqüências obtidas em 50 simulações

Fonte: da autora

Intervalo de

Classe

400

a

410

411

a

420

421

a

430

431

a

440

441

a

450

451

a

460

461

a

470

Freqüência 0 5 8 12 14 9 2

Através das freqüências acumuladas para os intervalos de classe

considerados acima, traçou-se o gráfico 6.1 abaixo.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

400-410 411-420 421-430 431-440 441-450 451-460 461-470

Custo/m2

de

Sim

ula

çõ

es

Gráfico 6.1 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados

através de 50 simulações de Monte Carlo

Fonte: da autora

Page 159: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

158

Realizando-se o mesmo procedimento para 100 e 300 interações, foram

obtidas para os valores de custo/m2 relacionados no apêndice V, respectivamente

as freqüências dos quadros 6.5 e 6.6 e as curvas de freqüência acumulada dos

gráficos 6.2 e 6.3.

Quadro 6.5 - Quadro das freqüências obtidas em 100 simulações

Fonte: da autora

Intervalo de

Classe

400

a

410

411

a

420

421

a

430

431

a

440

441

a

450

451

a

460

461

a

470

Freqüência 3 4 11 28 29 16 9

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

400-410 411-420 421-430 431-440 441-450 451-460 461-470

Custo/m2

de

Sim

ula

çõ

es

Gráfico 6.2 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados

através de 100 simulações de Monte Carlo

Fonte: da autora

Page 160: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

159

Quadro 6.6 - Quadro das freqüências obtidas em 300 simulações

Fonte: da autora

Intervalo de

Classe

400

a

410

411

a

420

421

a

430

431

a

440

441

a

450

451

a

460

461

a

470

Freqüência 7 16 44 78 83 43 29

0

50

100

150

200

250

300

400 a 410 411 a 420 421 a 430 431 a 440 441 a 450 451 a 460 461 a 470

Custo/m2

de

Sim

ula

çõ

es

Gráfico 6.3: – Curva de freqüência acumulada de valores gerados

através de 300 simulações de Monte Carlo

Fonte: da autora

Entretanto, conforme calculado no capítulo V, através da expressão (5.10)

que indicou a necessidade de serem realizadas 264 interações, foi feito, segundo

as recomendações de FLANAGAN (1993), também citadas no referido capítulo, o

teste do qui-quadrado (χ2) para os dados referentes a 300 simulações,

verificando-se um valor para o χφ2

observado ( )χφ2 igual a 3,02. Sendo o χφ

2

crítico igual a 9,49, para um nível de significância igual a 5%, tem-se que a

Page 161: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

160

distribuição beta considerada ajusta-se de forma satisfatória aos dados do

problema

Através das curvas de freqüência acumulada representadas nos gráficos

6.1, 6.2 e 6.3, são observadas, respectivamente, as probabilidades aproximadas

de 50%, 46% e 48% de ocorrer um valor para custo/m2 menor do que o valor de

R$ 440,00 utilizado pela construtora no estudo de viabilidade econômica. Desta

forma, conclui-se que o valor adotado não era o ideal, expondo o

empreendimento a um risco de alta probabilidade e alto impacto, uma vez que o

lucro do mesmo é muito sensível a pequenas alterações da variável custo/m2.

Caso o empreendedor tivesse a intenção de trabalhar com um nível de

confiança de 95%, as curvas de freqüência acumulada traçadas indicam um valor

de aproximadamente R$ 460,00 a ser utilizado para a variável custo/m2.

Foram realizadas outras simulações com 50, 100 e 200 interações cujos

valores gerados, freqüências e curvas de freqüência acumuladas não serão

mostrados no presente trabalho, pelo fato de que em cada processo da simulação

de Monte Carlo os valores gerados jamais serão os mesmos. No entanto, cita-se

que as probabilidades encontradas para a ocorrência de valores para custo/m2

menores do que R$ 440,00, variaram entre 42% e 52%. Assim sendo, conclui-se

que a técnica da simulação de Monte Carlo não objetiva precisar probabilidade,

porém intenciona fornecer sua ordem de grandeza, de forma que esta funcione

como uma ferramenta de apoio à tomada de decisão.

6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla

Inicialmente, antes da utilização da regressão linear múltipla, faz-se

necessário informar que para estimar os preços de venda das unidades

imobiliárias pertencentes ao empreendimento deste estudo de caso, será utilizada

a equação de regressão determinada no capítulo cinco, a partir dos dados

coletados junto à empresa Patrimóvel Consultoria Imobiliária. Este procedimento

Page 162: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

161

decorre do fato de que obter dados de empreendimentos vendidos na mesma

época em que foi realizado o estudo de viabilidade do corrente estudo de caso, ou

seja, de junho de 1998, acarretaria em difícil pesquisa de campo não relevante

para o objetivo deste trabalho. Assim sendo, a técnica da regressão objetiva

apenas exemplificar de que forma a construtora poderia ter estimado os valores

de venda das unidades imobiliárias; porém os preços calculados através da

técnica são referentes ao mês de agosto de 2001.

Os dados das 54 unidades imobiliárias foram levantados segundo as

variáveis x1 a x12 e convenções definidas no capítulo cinco, estando os mesmos

relacionados no apêndice VII.

Os valores de venda encontrados para as unidades imobiliárias, através da

função tendência, do ícone colar função da planilha eletrônica Excel são os

relacionados no apêndice VII. Assim sendo, o valor a ser utilizado como receita

total no estudo de viabilidade econômica do empreendimento, corresponde ao

somatório de todos os valores de venda encontrados, ou seja, a R$ 9.630.758,30.

Page 163: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

7 - CONCLUSÃO

Conforme colocado no início deste trabalho, a construção imobiliária

brasileira passou a atuar num mercado cada dia mais competitivo e a atender

clientes cada dia mais exigentes. O lucro passou a ser estabelecido pelo custo da

produção e pelo preço de mercado e a metodologia empregada pelos

empreendedores deste segmento, na análise dos riscos, é na maioria dos casos

subjetiva e resultante de suas próprias experiências. Desta forma, os fatores

citados despertaram na autora o interesse em elaborar um modelo de análise de

risco, a ser utilizado como uma ferramenta de apoio ao processo decisório

envolvido em estudos de viabilidade para construção e incorporação de prédios

residenciais.

Assim sendo, após pesquisa bibliográfica, foi possível apresentar conceitos

sobre risco e incerteza, diferenças entre esses dois conceitos, citar as categorias

principais de riscos e os possíveis comportamentos de um investidor diante do

risco. Além disso, a pesquisa bibliográfica tornou possível discorrer sobre a

evolução histórica da análise de risco, descrever resumidamente sobre o

gerenciamento de riscos, apresentar técnicas para identificação de riscos e

principalmente descrever técnicas de análise de risco quantitativas, assim como,

qualitativas propostas por alguns autores.

Page 164: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

163

A pesquisa bibliográfica também foi importante para que o trabalho

pudesse caracterizar o empreendimento em estudo, descrever os procedimentos

necessários ao longo de seu estudo de viabilidade, sua incorporação e seu

lançamento para as vendas, assim como identificar as variáveis e as pessoas

envolvidas nestas etapas.

O estudo também diagnosticou a metodologia de análise de risco utilizada

atualmente pelas empresas construtoras de prédios residenciais localizadas nos

municípios de Niterói e do Rio de Janeiro, utilizando-se de pesquisa de campo,

através da aplicação de questionários e entrevistas realizadas pessoalmente pela

autora, onde foram levantados procedimentos realizados pelas construtoras

durante o estudo de viabilidade e parâmetros que têm influência direta no custo e

no valor de venda do empreendimento, tais como: prazo, orçamento,

planejamento e qualidade.

A pesquisa de campo confirmou o previsto no início do trabalho, ou seja, o

fato de que as construtoras entrevistadas não fazem uso de uma metodologia

científica e formalizada para analisar os riscos de seus empreendimentos,

confundindo, na maioria das vezes, a verificação contábil entre as despesas e as

receitas presentes nos estudos de viabilidade, com técnicas de análise de risco

propriamente ditas. Além disso, foi possível concluir que os empreendedores não

utilizam técnicas de análise de risco, em decorrência do mero desconhecimento

das mesmas e do quanto elas poderiam servir de ferramenta de apoio nos

estudos de viabilidade e na execução de seus empreendimentos imobiliários.

Ao final da pesquisa bibliográfica e da pesquisa de campo, concluiu-se que

a utilização de uma metodologia de análise de risco, por parte das construtoras, é

fundamental para auxiliá-las na estimação correta do lucro considerado nos

estudos de viabilidade de seus empreendimentos, Assim sendo, foi construído e

proposto no capítulo V, um modelo de análise de risco dividido em duas etapas,

onde se faz uso de metodologia qualitativa e quantitativa, respectivamente, a ser

aplicado em estudos de viabilidade de empreendimentos similares ao abordado.

Page 165: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

164

No capítulo VI, apresentou-se uma aplicação prática do modelo proposto,

através de um estudo de caso, no entanto, em complementação e para correta

utilização do referido modelo, se fazem necessárias algumas considerações.

A técnica da simulação de Monte Carlo precisa ser necessariamente

aplicada em valores históricos de custo/m2 de cada construtora, desta forma, é

possível concluir que para fazer uso do modelo proposto por este trabalho, é

imprescindível que uma construtora possua, antes de qualquer coisa, um

gerenciamento de custos eficaz, de tal forma, que os valores adotados na

amostragem representem a sua realidade. Entretanto, uma gestão de custos

eficiente significa também, que uma construtora precisa conhecer e trabalhar com

seus próprios coeficientes de produção, o que só é possível através da prática da

apropriação de serviços, que possibilitará principalmente conhecer índices como:

consumo de materiais, mão de obra e equipamentos, produtividade da mão de

obra e dos equipamentos e perda de materiais.

È fundamental que o custo para construção do empreendimento, estimado

no estudo de viabilidade, seja gerenciado durante a execução da obra,

comparando-se periodicamente o realizado com o previsto, através do controle de

prazo, de recursos, de custos e da qualidade, de tal forma que se obtenha

redução de custos mantendo sempre a qualidade, otimizando, desta forma, o

lucro inicialmente previsto.

Na utilização da regressão múltipla devem ser adotadas grandes amostras,

que para a Estatística, no mínimo devem ser pesquisados dados referentes a

trinta unidades imobiliárias. Outro cuidado a ser tomado refere-se ao fato de que a

amostra considerada seja representativa da população da qual ela foi extraída,

sendo que quanto maior for o tamanho da amostra, melhor será a precisão da

equação de regressão obtida.

Na estimação do valor de venda das unidades imobiliárias, podem ainda

ser consideradas e pesquisadas outras variáveis explicativas de sua formação

tais como:

Page 166: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

165

• Padrão construtivo do entorno;

• Infraestrutura existente na localidade;

• Área útil de circulação ou de corredor interno;

• Área útil de varanda;

• Nº de elevadores;

• Insolação;

• Oferta de unidades imobiliárias similares;

• Prazo para entrega do empreendimento (Habite-se).

Finalizando, resumidamente, conclui-se que para o setor da construção

civil abordado neste trabalho, a gestão de riscos encontra-se num estágio

bastante embrionário de desenvolvimento. Assim sendo, a utilização de outras

técnicas tais como Failure Mode and Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e

Efeito de Falha) indicada para análise qualitativa de riscos, Árvore de Decisão,

Valor Monetário Esperado, PERT-Risco, assim como, quaisquer outras dentre as

citadas no capítulo II poderiam ser temas de futuras dissertações, contribuindo

desta forma, para o desenvolvimento de novas ferramentas que auxiliem a análise

de riscos em Empreendimentos Imobiliários Residenciais. Além disso, o

desenvolvimento de novos estudos referentes ao tema abordado propiciaria uma

maior conscientização das construtoras deste segmento da importância do

gerenciamento de riscos, não somente na fase de estudo de viabilidade e sim ao

longo de todo o ciclo de vida de seus empreendimentos.

Page 167: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

166

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171

APÊNDICES

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172

APÊNDICE I

MODELO DO QUESTIONÁRIO APLICADO NASCONSTRUTORAS

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ENTREVISTA REALIZADA EM CONSTRUTORAS DEPRÉDIOS RESIDENCIAIS

TEMA ABORDADO: MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADOA ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E

INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS

1. Características Gerais: Data:

1.1 Razão Social:

1.2 Endereço/telefone:

1.3 Tempo de atuação no mercado:

1.4 Entrevistado(s)/ cargo(s) do(s) entrevistado(s):

1.5 Atribuições do(s) entrevistado(s) na construtora:

1.6 Nº de funcionários na administração central:

1.7 Nº de funcionários no(s) canteiro(s) de obra:

1.8 Média de Faturamento por ano:

1.9 Custo médio/m2 utilizado pelo departamento de orçamento:

1.10 O custo/m2 acima refere-se a área real ou a área equivalente?

1.11 Nº de obras já realizadas:

1.12 Nº de obras em andamento:

1.13 Total médio de área construída por ano:

1.14 Padrão de construção:

2 Estudo de Viabilidade/Estratégia Utilizada no Empreendimento

2.1 Possui conhecimento de alguma técnica de análise de risco? Quais?

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174

2.2 Em um novo empreendimento que tipo(s) de risco(s) são considerados pelaempresa?

2.3 A empresa possui metodologia para avaliar riscos? É informatizado?

2.4 Ë realizado estudo preliminar do terreno para verificar a possibilidade deestudo de viabilidade construtiva?

2.5 Na fase de estudo preliminar do terreno que parâmetros são analisados?

2.6 É feito estudo de viabilidade construtiva do terreno? De que forma? Quemfaz? Qual o departamento?

2.7 Faz-se pesquisa de mercado para compra do terreno? Quando? De queforma?

2.8 O estudo de viabilidade para compra do terreno é aprovado em reunião dediretoria ou por mais de uma pessoa?

2.9 Durante o estudo de viabilidade construtiva do terreno é feita consulta aprefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do mesmo?

2.10 Faz confirmação das medidas do terreno no local? Sempre?

2.11 Em caso de medidas diferentes, verifica o custo e prazo necessário pararetificação das mesmas? Sempre?

2.12 Ë realizada pesquisa de mercado para definir o produto? Sempre? De queforma?

2.13 É realizada pesquisa com corretores para questionar a venda? Sempre?

2.14 Em função de uma margem de resultados mais elevada, assume riscos delançamento sem financiamento ou espera uma época mais adequada? Queparâmetros interferem nesta decisão?

2.15 Que cuidados são tomados na hora de dar preço ao produto?

2.16 Tem estratégia de aumento de tabela para redução de insucessos?Descreva - a.

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175

2.17 Na sua opinião quais as competências essenciais que uma construtoraprecisa ter para competir neste mercado?( ) departamento de orçamento bem ajustado( ) qualidade( ) ser conhecida no local onde será realizado o empreendimento( ) outros, descreva

2.18 Na sua opinião que características teria um empreendimento para serconsiderado um insucesso ou um modo de falha?( ) comercialização abaixo da prevista( ) custo acima do previsto( ) prazo ultrapassado( ) alto custo com manutenção( ) outras, descreva.

2.19 Dentre as características acima descritas, qual o percentual de incidênciade cada uma delas, dentro do universo dos empreendimentosconsiderados como “Modo de Falha?”

3 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo

3.1 Como é gerenciado o risco com relação ao prazo?( ) rede PERT/CPM( ) gráfico de GANTT (cronograma físico)( ) outros .Descreva.

3.2 Utiliza software para controle do prazo da obra? Qual?

3.3 Que estratégias utilizam quando a obra está atrasada?

3.4 As causas do atraso podem ser atribuídas a:( ) falhas na execução/retrabalho( ) deficiência no controle de qualidade( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra( ) instabilidade político econômica( ) condições climáticas( ) outras

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4 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo

4.1 A empresa possui departamento de orçamento/planejamento? Éinformatizado?

4.2 Quem elabora o orçamento da obra?

4.3 Qual a fonte dos índices utilizados no orçamento?

4.4 Qual a metodologia utilizada para cálculo da margem de erro doorçamento?

4.5 Qual a margem de erro do orçamento?

4.6 As causas do erro podem ser atribuídas a:( ) falhas na execução/retrabalho( ) deficiência no controle de qualidade( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra( ) instabilidade político econômica( ) condições climáticas( ) outras

4.7 É feita apropriação de custo? Há quanto tempo?

4.8 Qual a metodologia utilizada na apropriação?

4.9 Com que frequência é feita a apropriação?

4.10 Quais os serviços apropriados? Qual o critério de escolha dos mesmos?

4.11 É apropriada a mão de obra subempreitada? E dos equipamentos?

4.12 A empresa realiza a apropriação com que propósito(s)?( ) comparar com o orçamento inicial( ) verificar a produtividade( ) verificar o custo real do empreendimento( ) atualização dos coeficientes das composições de custo( ) outros.

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177

4.13 A empresa realiza a atualização dos coeficientes das composições decusto? Em que época?( ) término do serviço( ) término da obra( ) antes de começar uma nova obra( ) outros

4.14 Qual o coeficiente utilizado na atualização?( ) o maior valor das obras executadas( ) o valor médio das obras executadas( ) o valor mais confiável( ) outros

5 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação à Execução

5.1 A empresa possui certificado ISO (International OrganizationStandardization) ? Há quanto tempo?

5.2 Quais os procedimentos empregados para assegurar a qualidade final?Descreva.

5.3 A alta administração está comprometida com programas de incentivo àqualidade? De que forma?

5.4 Investe em qualificação de mão de obra? De que forma ?( ) treinamento( ) palestras( ) outros

5.5 Possui SAC (Serviço de Atendimento ao Cliente)?

5.6 Utiliza metodologia para identificação do nível de satisfação do cliente?Qual?

5.7 Possui funcionários especializados em garantia de qualidade? Quais?

5.8 Possui “Manual de Qualidade?” Há quanto tempo?

5.9 Faz uso de metodologia para aferição dos resultados alcançados comprograma de qualidade? Descreva.

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178

APÊNDICE II

RESUMO DAS ENTREVISTAS NAS CONSTRUTORAS

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179

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Nome da empresa R.G.CôrtesEngenharia S/A

Pinto de AlmeidaEngenharia Ltda

Sertenge S/A

PlaconPlanejamento,Construção e

Incorporação Ltda

Tempo de atuação 10 anos 37 anos 20 anos 20 anos

Nº de FuncionáriosAdm. central: 16Obras: 250Total: 266

Adm. central: 60Obras: 1200Total: 1260

Adm. central: 12Obras: 300Total: 312

Adm. central: 15Obras: 150Total: 165

Média de faturamento/ano R$ 6.000.000.,00 R$ 35.000.000,00 R$ 25.000.000,00R$ 7.000.000,00 aR$ 8.000.000,00

Custo de construção/m2 R$ 500,00/ m2 de área realR$ 550,00/ m2 de áreaequivalente

R$ 680,00/ m2 de áreaequivalente

R$ 600,00/ m2 de áreaequivalente

Nº de obras realizadas 03 prédios 143 prédios 27 prédios 17 prédios

Nº de obras em andamento 03 11 06 03

Área construída/ano 12.000,00 m2 50.000,00 m2 20.000,00 m2 30.000,00 m2

Padrão de construção Normal/alto Médio/alto Médio/médio alto médio

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO

Pergunta 2.1 Não. Não. Não. Não.

Pergunta 2.2

Ponto, produto adequado,margem de lucro e

instabilidade jurídica doscontratos.

Ponto, produto, acabamento,condições de pagamento e

público alvo.

Situação (favelas, serviços,qualidade – diferenciação),

investimento/taxa de retorno,liquidez, curva de valorização

local.

Retorno doinvestimento/se vaivender ou não/risco

comercial

Pergunta 2.3 Sim/não Sim, e é informatizado. Sim/Sim. Não.

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180

Nome da empresa R.G.CôrtesEngenharia S/A

Pinto de AlmeidaEngenharia Ltda

Sertenge S/A

PlaconPlanejamento,Construção e

Incorporação Ltda

Pergunta 2.4 Sim. Sim. Sim. Sim.

Pergunta 2.5Preço, localização,

confrontações e mercadoconsumidor.

Estudo de massa e ponto.Verificação da situação local

e do entorno e dadocumentação legal.

Nº de unidades a seremconstruídas, nº de vagas,metragem quadrada de

construção, tipo deempreendimento/imóvel.

Pergunta 2.6Sim, estudo de massa pelo

arquiteto terceirizado.

Sim, feito pelo arquitetoexterno (contratado), c/orientação da empresa,

realizando simulações deprojetos.

Sim, terceirizado através deescritório de arquitetura.

Sim, pelo diretor GilbertoGonçalves.

Pergunta 2.7 Não.Não, usamos algumas

pesquisas já existentes. Ex:quarto e sala em Niterói

Sim, uma vez focado osegmento de mercado de

nosso interesse, detonamosa pesquisa via corretores.

Sim, sempre, consultandoa área de vendas, no

caso a Patrimóvel.

Pergunta 2.8 Não.Sim, em reunião de diretoria

(5 membros).Sim, pelo menos duas.

Não, apenas pelo diretorGilberto Gonçalves.

Pergunta 2.9 Sim.Sim, pelo arquiteto

contratado.Sempre, pelo arquiteto.

Sim, pelo arquiteto daempresa, que prestaserviços à mesma.

Pergunta 2.10 Sim, sempre.Sim, sempre. O topógrafo vaiao local fazer as verificações.

Sempre. Sim, sempre.

Pergunta 2.11 Sim. Sempre.Sim, sempre, em caso demuito interesse no ponto.

Sempre que houverinteresse, acontece.

Não, não compra oterreno, porém não é

regra geral.

Pergunta 2.12 Não.Sim, sempre que necessário,no caso de aprimoramento

do produto.

Algumas vezes, por empresaespecializada.

Sim, sempre consultandoo especialista de vendas

(Patrimóvel).

Page 182: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

181

Nome da empresa R.G.CôrtesEngenharia S/A

Pinto de AlmeidaEngenharia Ltda

Sertenge S/A

PlaconPlanejamento,Construção e

Incorporação Ltda

Pergunta 2.13 Sim. Sempre.Sim. Sempre, apenas com

corretores.Sempre. Sim. Sempre

Pergunta 2.14Sim. Cash Flow da

empresa e margem deresultado.

Depende doempreendimento, do público

alvo e do resultado.

Sim. Função da taxa deretorno do negócio, situaçãofavorável de mercado e deinformações privilegiadas.

Normalmente a empresalança o empreendimentosem financiamento. Hádez anos a Placon nãoutiliza financiamentos

bancários.

Pergunta 2.15Pesquisa dos preços dosconcorrentes e descontos

nas primeiras vendas.

Que atenda o lucro mínimoesperado e que esteja

compatível com o mercado.

Estudos profundos daformação do preço emcondição de “stress”.

Consulta a empresaespecialista em vendas.Não lança por um preçoque corra o risco de serdecrescido mais tarde.

Pergunta 2.16

Lança mais baixo eaumento gradativo emfunção do aquecimento

das vendas.

Sim, ajuste conforme oandamento das vendas.

Procura-se não correr o riscode precisar abaixar a tabela.

Não. Não aumenta a tabela.Exceção obra produto

pronto.

Prefere lançar por umpreço mais baixo e ir

aumentando o mesmoconforme as vendas

forem ocorrendo.

Pergunta 2.17

Departamento deorçamento bem ajustado,

qualidade e cumprirsempre as programações

propostas, sejam nolançamento, sejam nos

contratos.

Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade, serconhecida no local, atenderas expectativas do cliente

dentro da Política deQualidade da empresa.

Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade, serconhecida no local, tradição

de cumprimento dasobrigações, relatórios

fotográficos do histórico daempresa e boas referências

comerciais e bancáriasdisponíveis.

Departamento deorçamento bem ajustado,qualidade, ser conhecida

no local, possuindo onome da empresa de bom

conceito.

Page 183: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

182

Nome da empresaR.G.Côrtes

Engenharia S/APinto de AlmeidaEngenharia Ltda

Sertenge S/A

PlaconPlanejamento,Construção e

Incorporação Ltda

Perguntas 2.18 e 2.19

Comercialização abaixo daprevista (40%), custo

acima do previsto (40%) ealto custo c/ manutenção

(20%).

Lucro abaixo do previsto.Inadequação do produto ao

local.

Comercializaçãomuitíssimo abaixo da

prevista.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO

Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT

Cronograma físico-financeiro acompanhado

mês a mês e relatóriomensal p/ gerenciar o

prazo.

Pergunta 3.2 Sim, próprio. Sim, programas próprios. Sim, ferramenta própria.

Sim, o cronograma físicoé traçado por intermédio

do software Primavera e ocontrole permanente dos

prazos parciais érealizado utilizando-se o

Volare e o Excel.

Pergunta 3.3Aumento do efetivo,

revisão do cronograma.Procuram diagnosticar a

causa do atraso e sana-la.Redimensionamento das

prioridades e do cronograma.

Ajuste do cronograma,mantendo sempre o prazo

final.

Pergunta 3.4

Deficiência no controle dequalidade e de

gerenciamento da equipeda obra.

Falhas naexecução/retrabalho,

deficiência do departamentode orçamento e de

gerenciamento da equipe daobra, instabilidade políticoeconômica e condições

climáticas.

Falhas naexecução/retrabalho e

prazos do poder público econcessionárias de serviços.

Deficiência degerenciamento da equipe

da obra, instabilidadepolítico-econômica econdições climáticas.

Page 184: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

183

Nome da empresaR.G.Côrtes

Engenharia S/APinto de AlmeidaEngenharia Ltda

Sertenge S/A

PlaconPlanejamento,Construção e

Incorporação Ltda

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO

Pergunta 4.1 Sim/Sim. Sim/Sim. Sim/Sim. Sim/Sim, há 4 meses.

Pergunta 4.2Engenheiro deplanejamento.

O departamento deorçamento.

Equipe de orçamento.

Orçamento inicial feito pelodiretor, usando custo/m2 da

revistaConstrução/Sinduscon. O

departamento de custoelabora orçamento mais

detalhado.

Pergunta 4.3 Índices próprios.Índices próprios,

eventualmente índicesoficiais.

Próprios, PINI e EMOPeventualmente.

PINI, porém há 4 mesesestão adequando-os àrealidade da empresa.

Pergunta 4.4Diferença do previsto para

o real ma obra.Diferença entre o previsto e o

orçado na obra.Diferença entre o previstoe o realizado no negócio.

A diferença entre oorçamento previsto e o

orçamento real em cadaserviço para cada obra.

Pergunta 4.5 ± 10 % ± 5 a 10% + 3,5 a 4 % 5%

Pergunta 4.6

Falhas naexecução/retrabalho,

deficiência no controle dequalidade, do setor de

orçamento e degerenciamento da equipe

da obra, instabilidadepolítico-econômica.

Falhas naexecução/retrabalho,

deficiência do setor deorçamento e de

gerenciamento da equipe daobra, instabilidade político-

econômica e condiçõesclimáticas.

Deficiências dodepartamento deorçamento e de

comunicação entre aequipe que “assume” o

orçamento e a que orçou.

Falhas naexecução/retrabalho,

deficiência no controle dequalidade, do setor de

orçamento e degerenciamento da equipe da

obra.

Pergunta 4.7 Sim, há 7 anos. Sim, há mais de 20 anos. Sim. 3 anos. Sim, desde 4 meses atrás.

Page 185: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

184

Nome da empresaR.G.Côrtes

Engenharia S/APinto de AlmeidaEngenharia Ltda

Sertenge S/APlacon Planejamento,

Construção eIncorporação Ltda

Pergunta 4.8

Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – nota

fiscal e notas detransferência entre obras.

Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – nota

fiscal.

Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – nota

fiscal.

Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – relatório

feito na obra/nota fiscal.

Pergunta 4.9Lançamento diário efechamento mensal.

Lançamento diário efechamento mensal

Lançamento diário efechamento mensal

Lançamento diário efechamento mensal

Pergunta 4.10Todos os serviços são

apropriados.Todos os serviços são

apropriados.Os mais expressivos da

curva ABC.Todos os serviços são

apropriados.

Pergunta 4.11

Sim, através das notasfiscais. Não, a maioria dosequipamentos é própria e aempresa aluga para cada

obra.

Sim, a mão de obrasubempreitada é apropriadae os equipamentos são na

maioria próprios.

Não, conformemedição.Sim, a obra pagaaluguel dos equipamentos.

Mão de obra subempreitada– preço global.

Equipamentos – maioriapróprio e entram no custo da

obra utilizando-se 25% dovalor de aquisição

Pergunta 4.12

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a

produtividade, verificar ocusto real do

empreendimento eatualizar os coeficientes

das composições de custo.

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a

produtividade, verificar ocusto real do

empreendimento e atualizaros coeficientes das

composições de custo.

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a

produtividade, verificar ocusto real do

empreendimento eatualizar os coeficientes

das composições de custo.A impressão do controleostensivo inibe iniciativas

hostis.

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a

produtividade, verificar ocusto real do

empreendimento e atualizaros coeficientes das

composições de custo.Principalmente para reduziro custo, pois assim pode-se

vender mais barato.

Pergunta 4.13Sim, antes de começar

uma nova obra.Sim, antes de começar uma

nova obra.Sim, ao término da obra. Sim, ao término do serviço.

Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável O valor mais confiávelO valor médio das obras

executadas.

Page 186: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

185

Nome da empresaR.G.Côrtes

Engenharia S/APinto de AlmeidaEngenharia Ltda

Sertenge S/APlacon Planejamento,

Construção eIncorporação Ltda

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO

Pergunta 5.1 Não. Sim, dede 1999.

Sim, há 4 anos na Bahia.No Rio de Janeiro está emprocesso de certificação,nível B, planejado para

08/09/2001.

Não, a empresa está há 2meses em fase de

implantação do sistema dequalidade.

Pergunta 5.2

Supervisão semanal daempresa, notas dadas por

uma comissão formadapela diretoria e outros

convidados c/ sistema degratificação, ensaios

tecnológicos e materiaisde procedência

conhecida.

Procedimentos conformepolítica de qualidade.

Motivação dosfuncionários para

modificação cultural dehábitos, ensaios de

materiais, exigência degarantia dos fornecedores,

racionalização dasatividades e busca do

aperfeiçoamentotecnológico.

Seguem o padrãoespecificado, o gerente dasobras visita todas as obras

todos os dias. Controlediário do engenheiro

residente

Pergunta 5.3Sim, procurando a

certificação da ISSO 9002.Sim, ISO 9002.

Sim, participação dadiretoria no SINDUSCON,programas de qualidade e

compromisso com omercado.

Sim, o diretor geral émembro do Comitê de

Qualidade e outro membroda alta administração é o

responsável pelaimplantação do Sistema de

Qualidade.

Pergunta 5.4Sim, treinamento e

palestras.

Sim, treinamento. Palestras,confraternizações, concurso

da pequena melhoria c/ ganhode brindes, não possuem

analfabetos nas obras, poistem escolinha.

Sim, treinamento epalestras

Treinamento e diferençasalarial na mesma atividade,

para aqueles queencontram-se há mais de 2

anos na função.

Pergunta 5.5 Não. Sim. Sim.Sim, no departamento de

engenharia.

Page 187: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

186

Nome da empresa R.G.CôrtesEngenharia S/A

Pinto de AlmeidaEngenharia Ltda

Sertenge S/APlacon Planejamento,

Construção eIncorporação Ltda

Pergunta 5.6 Não.Sim, pesquisa ao cliente e

pesquisa pós entrega.

Sim, consulta sobresatisfação e convites para

lançamento de novosempreendimentos.

Não.

Pergunta 5.7Sim, gerente de

Planejamento é o RA.Sim. Não. Não.

Pergunta 5.8 Não.Sim, desde 1999 quando

foram certificados.Sim, 4 a 5 anos. Não.

Pergunta 5.9 Não. Sim, pesquisa ao cliente. Ainda não.

Não, acreditam que aprópria certificação

proporcionará o uso demetodologia.

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Nome da empresa PrêmioConstrutora

L R M Projetos eConstruções Ltda

ConstrutoraFernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A

Tempo de atuaçãoFundada em 1986.Opera há 5 anos nomercado imobiliário.

12 anos 16 anos 24 anos

Nº de FuncionáriosAdm. central: 22Obras: 270Total: 292

Adm. central: 07Obras: 72Total: 79

Adm. central: 12Obras: 150Total: 162

Adm. central: 08Obras: 70Total: 78

Média de faturamento/ano R$ 6.000.000,00 R$ 3.200.000,00 R$ 10.000.000,00 ± R$ 3.000.000,00

Custo de construção/m2 R$ 800,00/ m2 de áreaequivalente

R$ 600,00/ m2 de área realR$ 400,00 a 600,00/ m2 deárea equivalente

R$ 500,00/ m2 de área real.

Nº de obras realizadas ± 15 empreendimentosimobiliários.

10 prédios 20 prédios12 prédios no Estado do Rio

de Janeiro

Nº de obras em andamento 08 01 prédio 02 prédios 01 prédio

Page 188: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

187

Nome da empresa PrêmioConstrutora

L R M Projetos eConstruções Ltda

ConstrutoraFernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A

Área construída/ano 10.000,00 m2 ± 3.615,38 m2 10.000,00 m2 12.000,00 m2

Padrão de construção Alto Médio/alto Médio/médio alto normal

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO

Pergunta 2.1Não, usamos metodologia

própria.Não.

Sim, análise preliminar derisco.

Não.

Pergunta 2.2Local e retorno econômico

financeiro.Localização do terreno edemanda de mercado.

Retorno capital, custofinanceiro (taxa de juros) e

comportamentoconcorrência.

Comercialização e produto.

Pergunta 2.3 Sim e é informatizada. Sim, e é informatizada.Sim, mas não éinformatizada.

Sim, porém não éinformatizada.

Pergunta 2.4 Sim. Sim. Sim. Sim.

Pergunta 2.5

As dimensões e oaproveitamento

arquitetônico do terreno,volume geral de vendas e

preço do terreno.

Localização, dimensões,preço, gabarito e tipo de

produto.

Aproveitamento arquitetônicolocal, preço e forma de

pagamento..

Ponto, forma de pagamento,preço e permuta..

Pergunta 2.6

Sim, análise de viabilidadeeconômica com software

específico, feito pelaengenharia eDepartamento

Financeiro/Comercial.

Sim, fazendo um estudopreliminar de arquitetura por

empresa contratada pelaLRM.

Sim, análise estática edinâmica realizadas pelo

diretor Vicente.

Sim, é feito um estudo demassa por arquiteto

terceirizado.

Pergunta 2.7

Raramente, somentequando o porte do negócio

exige, contratandoempresa especializada.

Não, usamos a experiênciada empresa.

Não, pois o mercado étransparente.

Não.

Pergunta 2.8 Sim, em média 3 pessoas. Sim, aprovado por 2 sócios. Não.Não, aprovado apenas pelo

diretor presidente.

Page 189: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

188

Nome da empresa Prêmio ConstrutoraL R M Projetos e

Construções LtdaConstrutora

Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A

Pergunta 2.9 Sim, sempre.Sim, através de escritório de

arquitetura.Sim, via consulta ao arquiteto

e ao código.Sim, pelo arquiteto.

Pergunta 2.10 Sim, sempre.Sim, sempre. O topógrafoconfirma as medidas antes

do estudo preliminar.Sim. Sempre.

Pergunta 2.11 Sim, sempre.

Normalmente não compramo terreno, a não ser que este

seja excepcionalmentelocalizado.

Sim, sempre. Sempre.

Pergunta 2.12 Não. Não.Sim, sempre consulto tabelade oferta dos concorrentes.

Não porque conhecemos omercado onde trabalhamos.

Pergunta 2.13 Sim. Sempre. Sim, nem sempre.Sim , mas como avaliação do

trabalho.Sempre

Pergunta 2.14Sim, até hoje trabalhamos

sem financiamentobancário.

Sim, se houver confiança noproduto à venda e

disponibilidade financeira daempresa.

Não, pois a legislação doCDC - Código de Defesa do

Consumidor não permite.

Sim, recurso próprio(maioria)

Pergunta 2.15Geralmente trabalhamos c/

tabela conservadoraprevendo aumento futuro.

Sondagem do mercado deimóveis semelhantes novos e

em construção

Dar margem mínima delucro, para poder melhoraresta margem em caso de

procura aquecida.

Preço definido pelo mercado.

Pergunta 2.16 Idem pergunta 2.15Lançamento c/ preço “justo”,p/ reajustes de acordo com a

velocidade das vendas.Ponto de equilíbrio.

Aumento gradativo conformevendas.

Pergunta 2.17

Qualidade, ser conhecidano local, pontualidade e

qualidade no atendimentoao cliente.

Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade, ser

conhecida no local e ter oproduto solicitado pelo

mercado.

Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade e

pontualidade.

Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade, serconhecida no local e entrega

de obra no prazo..

Page 190: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

189

Nome da empresa Prêmio ConstrutoraL R M Projetos e

Construções LtdaConstrutora

Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A

Perguntas 2.18 e 2.19

Comercialização abaixo daprevista (35%), custo

acima do previsto (35%),prazo ultrapassado (15%)

e alto custo commanutenção (15%).

Comercialização abaixo daprevista (35%), custo acima

do previsto (50%), prazoultrapassado (4%), alto custo

com manutenção (1%) evelocidade de vendas abaixo

da prevista (10%)..

Comercialização abaixo daprevista (80%) e custo acima

do previsto (20%),

Comercialização abaixo daprevista (70%), custo acima

do previsto (10%), prazoultrapassado (5%) e altocusto com manutenção

(15%).

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO

Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTTRede PERT/CPM (empresa)e Gráfico de GANTT (banco

financiador)Gráfico de GANTT

Pergunta 3.2 Não. Não.Sim o software de orçamento

(terceirizado).Sim, desenvolvido pela

empresa.

Pergunta 3.3Em cada caso, estuda-se a

recuperação docronograma

Adiantar etapas posteriorespara compensar.

Tento adiantar outras tarefase reforço nas prestadoras de

serviço.

Verificação das causas doatraso para correção

Pergunta 3.4

Falhas naexecução/retrabalho

deficiência no controle dequalidade e do

gerenciamento da equipeda obra, velocidade dasvendas e burocracia dos

serviços públicos.

Falhas naexecução/retrabalho,

deficiência de gerenciamentoda equipe da obra e

burocracia dos serviçospúblicos.

Falhas naexecução/retrabalho

deficiência no controle dequalidade, do departamento

de orçamento e degerenciamento da equipe da

obra.

Deficiência do departamentode orçamento e de

gerenciamento da equipe daobra.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO

Pergunta 4.1 Sim,sim.Possui, mas não é

informatizado.Serviço terceirizado Empresa terceirizada.

Pergunta 4.2 Engenheiro de orçamento. O trabalho é terceirizado EXEG – Consultoria. Empresa terceirizada

Pergunta 4.3Índices próprios e apoio de

revistas especializadas(PINI)..

Sinduscon e PINI. PINI/Boletins de Custo. EMOP/índices próprios.

Page 191: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

190

Nome da empresa Prêmio ConstrutoraL R M Projetos e

Construções LtdaConstrutora

Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A

Pergunta 4.4Diferença entre o previsto

e o realizado por obra.A diferença entre o previsto e

o real na obra.Diferença por obra, de custo

orçado e incorrido.A diferença entre o orçado eo realizado em cada obra.

Pergunta 4.5 ± 10 % até 10% 5 % ± 10 %

Pergunta 4.6Modificações de projeto e

especificações.

Falhas naexecução/retrabalho,

deficiência do setor deorçamento e de

gerenciamento da equipe daobra, burocracia de órgãos

públicos e uso de novastecnologias,

Falhas naexecução/retrabalho,

deficiência de gerenciamentoda equipe da obra,

Deficiência no controle dequalidade e do setor deorçamento, instabilidade

político-econômica,condições climáticas e folga

prevista para o agentefinanceiro..

Pergunta 4.7 Sim, sempre. Sim, há 3 anos. Sim, há 3 anos. Sim, há 5anos.

Pergunta 4.8Mão de obra – h/h por

serviço. Materiais – notafiscal.

Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – nota

fiscal.

Mão de obra – h/h.Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – h/h.Materiais – nota fiscal.

Pergunta 4.9Lançamento diário efechamento mensal.

Lançamento diário efechamento mensal

QuinzenalmenteLançamento diário efechamento mensal

Pergunta 4.10Todos os serviços são

apropriados.Todos os serviços são

apropriados.Todos os serviços são

apropriadosTodos os serviços são

apropriados.

Pergunta 4.11Controle por faturamento

do empreiteiro e osequipamentos por locação.

Não, o controle é por notafiscal. Equipamentos, a

maioria é alugada, os quesão da empresa entram nocusto da obra como acervo.

Sim, via nota fiscal deserviços. Via taxa de

depreciação.

Não – pagamento da notafiscal.Equipamento próprio –

custo lançado na obra emque foi comprado.

Pergunta 4.12

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a

produtividade, verificar ocusto real do

empreendimento, atualizaros coeficientes das

composições de custo.

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar o custo real

do empreendimento eatualizar os coeficientes das

composições de custo.

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a

produtividade, verificar ocusto real do

empreendimento.

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a

produtividade, verificar ocusto real do

empreendimento e atualizaros coeficientes das

composições de custo..

Page 192: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

191

Nome da empresa Prêmio ConstrutoraL R M Projetos e

Construções LtdaConstrutora

Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A

Pergunta 4.13Sim, antes de começar

uma nova obra.Não.

Sim, antes de começar umanova obra, via terceirização.

Não.

Pergunta 4.14 O valor mais confiável. Em branco.O valor apropriado na última

obra.Em branco.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO

Pergunta 5.1Não. Em fase de

certificação 1º nível.Não. Não. Não.

Pergunta 5.2

Instalação do Comitê deQualidade que gerenciaas atividades acessórias,

como: ensaios,formulários, etc.

Materiais – compra comcontrole de entrega.Exemplo:inspeção visual, medidas etestes. Serviços – controlefeito pelos engenheiros eencarregados de obra.

Conferência e testes nosinsumos e treinamento de

empregados.

Testes de materiais,utilização de materiais de

fornecedores cadastrados evisita diária do diretor técnico

na obra.

Pergunta 5.3Sim, um dos diretoresparticipa do Comitê de

Qualidade.Não. Sim, ver 5.2.

Sim, diretor fazendo curso deQualidade no Sinduscon.

Pergunta 5.4Sim, treinamento e cursos

externos.Não, Sim, treinamento. Sim, treinamento e palestras.

Pergunta 5.5 Sim.Sim, possuímos um técnico

que atende aos clientes.Sim, serviço de secretariado

e manutenção.Sim.

Pergunta 5.6

Sim, através deacompanhamento deindicador determinado

pelo Comitê de Qualidade.

Não. Não. Não.

Pergunta 5.7 Não. Não.Sim, engenheiro e estagiário

de cada obra.

Em formação (RepresentanteAdministrativo) – Técnico de

Edificações.

Pergunta 5.8 Sim, há 3 meses. Não. Não.Sim. Nível B do Sinduscon

desde abril/2001.

Pergunta 5.9 Sim, em fase inicial. Não. Não. Não.

Page 193: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

192

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Nome da empresaSão Clemente

EmpreendimentosComerciais S/A

Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A

Scon SabrinaConstruções e

Engenharia LtdaEmpresa X

Tempo de atuação 20anosFundada em jan/67. Opera há 21

anos no mercado imobiliário.14 anos 22 anos

Nº de Funcionários

Adm. central: 20Obras: 500Terceirizado:1500Total: 520 (empresa)

Adm. central: 40Obras: 1.000Terceirizado:200Total: 1040 (empresa)

Adm. central: 08Obras: 30Total: 38

Adm. central: 19Obras: 41Terceirizado:160Total: 60(empresa)

Média defaturamento/ano

R$ 12.000.000,00≅ R$ 15.000.000,00(incorporações)

R$ 2.600.000,00 ± R$ 12.000.000,00

Custo de construção/m2 R$ 700,00/ m2 de áreaequivalente

R$ 540,00/ m2 de área realR$ 630,00/ m2 de área equivalente.

R$ 620,00/ m2 de áreareal

R$ 620,00/ m2 de área real(excluindo custo administrativo)

Nº de obras realizadas 30 obras. Aproximadamente 40 prédios 06 prédios 25

Nº de obras emandamento

08 03 prédios 05 prédios04 edifícios c/ aprox. 32.000m2

no total

Área construída/ano 15.000,00 m2 15.000,00 a 16.000,00 m2 8.000,00 m2 22.000,00 m2 (média últimos 2anos)

Padrão de construção Alto Bom/normal Alto Médio/alto

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO

Pergunta 2.1 Não. Não. Técnica própria. Não.

Pergunta 2.2Custo do terreno, custo

de obra e valor de venda.

Retorno do capital investido eavaliação de possibilidade mínima

de embargos judiciais

Retorno do capital 3 anos,escolha do tipo de produto

e vizinhança.

A localização, ou seja, pontocomercial é a maior

preocupação quanto ao risco.

Page 194: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

193

Nome da empresaSão Clemente

EmpreendimentosComerciais S/A

Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A

Scon SabrinaConstruções e

Engenharia LtdaEmpresa X

Pergunta 2.3Experiência pessoal. Não

há informatização.Não. Sim, sim. Não.

Pergunta 2.4 Sim. Sim. Sim. Sim.

Pergunta 2.5 Produto, preço de venda.Localização, vizinhança e vocação

do local.

Localização, topografia etipo de solo do terreno.

Estudo de mercado, tipode cliente e qual o

produto.

Local, insolação, novasconstruções vizinhas, trânsito.

Pergunta 2.6 Sim, terceirizado.

Sim, feito pelo departamentotécnico de obras civis. Conferência

de medidas, ângulos econfrontações. Sondagem do

terreno em casos de ausência deedificações similares no entorno

Sim, feito pela diretoria.Análise dos seguintes

parâmetros dentre outros:custo do terreno/permuta,nº de unidades e de vagasde garagem, custo/m2 de

construção, preço devenda, etc comparando-os

com o volume geral devendas.

Sim, é feito pela diretoriacomercial. Analisamos o preçodo terreno, custo da obra, VGV,

velocidade de venda,possibilidade de financiamento,condições de pagamento, se é

comercial ou residencial.

Pergunta 2.7Sim, com especialistas da

área.

Não, atuamos somente em Niterói,onde conhecemos bem o

mercado.Sim.

Não na localidade ondeatuamos.

Pergunta 2.8 Sim. Sim. Somente pelo presidente. Sim.Não, a decisão cabe ao diretor

comercial.

Pergunta 2.9Sim, pelo arquiteto

terceirizado.Somente em caso de dúvida.

Sim, é fundamental, semconsulta não haverá

compra.Não.

Pergunta 2.10 Sim.Sim. Sim. Sim, sempre. Sim, sempre.

Page 195: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

194

Nome da empresaSão Clemente

EmpreendimentosComerciais S/A

Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A

Scon SabrinaConstruções e

Engenharia LtdaEmpresa X

Pergunta 2.11Sim, em caso deinteresse inicial.

Sim, nos casos em que aretificação de metragem seja

imprescindível.Sim, sempre. Sim.Sim.

Pergunta 2.12 Não. Sempre, com corretores.Sim, sempre com os

corretores.Sim.Com especialistas de

venda. Outros incorporadores.

Pergunta 2.13 Sim. Sim. Sim, c/ a empresa de vendas. Sim. SempreNão. Esta equipe (Patrimóvel)

detém ± 95% do mercadoonde atuamos.

Pergunta 2.14Sim. Margem de lucro

elevada.

Sim, quando o produto destina-sea classe de alta renda e quando há

boa perspectiva de venda.

Normalmente espera-se aépoca.

Sim, o lançamento semfinanciamento não depende demargem mais elevada e sim de

parâmetros como: demanda,competitividade, etc.

Pergunta 2.15Pesquisa cuidadosa do

preço de mercado.Conhecer preço e produto dos

concorrentes nas proximidades.Procurar informação sobre

o preço correto.

Velocidade de venda desejada,limite que o mercado absorve,

condições de pagamento,financiamento bancário.

Pergunta 2.16Sim, aumento de acordo

com o resultado dasvendas.

Cautela para evitar necessidadede redução da tabela. Sempre é

melhor aumentar gradativamente opreço.

Normalmente usa-se omenor preço, aumentado-

o gradualmente.Não.

Pergunta 2.17

Departamento deorçamento bem ajustado,qualidade e atendimento

ao cliente pré e pós-venda.

Qualidade, cumprir prazos,atendimento aos clientes e

credibilidade.

Departamento deorçamento bem ajustado,qualidade, ser conhecidano local e pontualidade.

Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade,

pontualidade e relação maispessoal com o cliente.

Perguntas 2.18 e 2.19

Comercialização abaixoda prevista (90%), custoacima do previsto (5%) e

alto custo commanutenção (5%).

Ponto/localização inadequada(70%)

Comercialização abaixoda prevista (80%), custo

acima do previsto (50%) ealto custo com

manutenção (20%).

Custo acima do previsto, altocusto com manutenção,localização equivocada e

programa equivocado. Nãosabe avaliar os percentuais,

pois depende doempreendimento

Page 196: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

195

Nome da empresaSão Clemente

EmpreendimentosComerciais S/A

Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A

Scon SabrinaConstruções e

Engenharia LtdaEmpresa X

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO

Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT

Pergunta 3.2 Não. Não. Sim, próprio.

Em 1º estágio – MS Project(cronograma físico-financeiro).

Para acompanhamento dasobras – Volare.

Pergunta 3.3 Em branco.

A maioria da nossa mão-de-obra éterceirizada. Quando há atraso

passamos para o empreiteiro queaumenta o número de operários

e/ou horas extras.

Em branco.

Apenas a administração dasobras é composta por

funcionários da empresa. Orestante é subempreitada.

Quando há atraso o empreiteiroaumenta o nº de funcionários

e/ou horas extras.

Pergunta 3.4 Em branco.

Deficiência do departamento deorçamento/planejamento/financeiroe de gerenciamento da equipe da

obra (não é o caso daSoter).Dificuldade de mão-de-obrano mercado em função do preço

que a construtora paga (casoSoter)

Falhas naexecução/retrabalho

deficiência no controle dequalidade, do

departamento deorçamento e de

gerenciamento da equipeda obra.

Falhas naexecução/retrabalho,.deficiênciado departamento de orçamentoe de gerenciamento da equipeda obra e atraso nos projetos e

nas especificações..

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO

Pergunta 4.1 Não. Não Sim. Sim Sim. Sim. Sim, há 3 anos.

Pergunta 4.2 A própria equipe da obra. Planejamento/diretoria técnica. Engenheiros e estagiários.

O levantamento das quantidadeé feito pelos estagiários das

obras e o orçamento é feito pelaarquiteta de orçamento

Pergunta 4.3 Em branco.Índices próprios, eventualmente

PINI.Próprios.

Base TCPO sendo ajustadapara a realidade da empresa.

Page 197: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

196

Nome da empresaSão Clemente

EmpreendimentosComerciais S/A

Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A

Scon SabrinaConstruções e

Engenharia LtdaEmpresa X

Pergunta 4.4Aplica-se um percentual

de 10%.Diferença entre o previsto corrigido

em ICC e UPF e o real por obra.Diferença entre previsto e

real (na obra).Diferença entre previsto e

realizado na obra.

Pergunta 4.5 2 a 3% ± 2 % 2% 5 a 10 %

Pergunta 4.6

Falhas naexecução/retrabalho,

deficiência degerenciamento da equipe

da obra,

Deficiência do setor de orçamento,por falta de serviços similaresanteriores (inovações) e degerenciamento da equipe da

obra.Instabilidade políticoeconômica e alteração de projeto.

Falhas naexecução/retrabalho,

deficiência no controle dequalidade, do

departamento deorçamento e de

gerenciamento da equipeda obra.

Falhas na execução/retrabalho,deficiência no controle de

qualidade, do departamento deorçamento (diferença entre

coeficientes utilizados e itensnão orçados antes.) e de

gerenciamento da equipe daobra.

Pergunta 4.7 Sim, sempre. Sim. Sempre. Sempre.Sim, foi iniciada há 1 ano e

meio.

Pergunta 4.8Mão de obra – h/h por

serviço. Materiais – notafiscal.

Mão de obra – h/h por serviço.Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – h/h.Materiais – nota fiscal.

Mão de obra – controle decontratos de empreiteiros

(preço global).Materiais – nota fiscal.

Pergunta 4.9 Mensal.Lançamento diário e fechamento

mensalMensal. Mensal.

Pergunta 4.10 Todos. Todos. ± 80% - curva ABC. Todos.

Pergunta 4.11

Não. Equipamentos :Custo + manutenção para

a obra que eles foraminicialmente adquiridos esomente manutenção nas

demais obras.

Mão de obra – medição nota fiscal.Equipamentos próprios entramcomo aluguel no custo da obra,

por tempo corrido, por obra.

Mão de obra – nemsempre. Equipamentos –aluguel, mesmo próprio.

Mão de obra – não. Osequipamentos são alugados.

Pergunta 4.12

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar o custo

real do empreendimento,atualizar os coeficientes

das composições decusto.

Comparar c/ orçamento inicial (2),verificar a produtividade (3),

verificar o custo real doempreendimento (1) e atualizar oscoeficientes das composições de

custo (3).

Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a

produtividade, verificar ocusto real do

empreendimento e atualizaros coeficientes das

composições de custo.

Comparar c/ orçamento inicial,verificar o custo real do

empreendimento e atualizar oscoeficientes das composições

de custo.

Page 198: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

197

Nome da empresaSão Clemente

EmpreendimentosComerciais S/A

Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A

Scon SabrinaConstruções e

Engenharia LtdaEmpresa X

Pergunta 4.13Sim, ao término do

serviço.Sim, antes de começar uma nova

obra.Sim, ao término da obra. Sim, ao término da obra.

Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável.O valor mais confiável,

mais próximo dos valoresmédios.

Não aconteceu ainda. Atendência é o valor mais

confiável.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO

Pergunta 5.1 Não. Não. Não.Não.Obs: a empresa fez curso

para certificação a nível C

Pergunta 5.2

Fiscalização efetiva emtodas as fases dos

diversos serviços, comacompanhamento diáriodo supervisor de obras.

Mantém engenheiro e 2 estagiáriosem cada obra, supervisor visita asobras 2 a 3 vezes por semana.As

equipes técnicas dos canteiros(engenheiro, mestre, encarregado,etc) são as mesmas há pelo menos

10 anos.

Uso de materiais comISO. Utilização de

laboratórios.

Visita diária do supervisor nasobras e fiscalização doengenheiro residente.

Pergunta 5.3Sim, premiando os

resultados.Não. Sim, de cima para baixo.

Sim. A empresa incentiva otreinamento.

Pergunta 5.4 Não.Sim. Treinamento, palestras e

confraternizações.Sim, palestras.

Sim. Treinamento, palestras,projeto “Alfabetizar é Construir”,

festas e passeios.

Pergunta 5.5 Sim. Sim. Sim.Sim. Departamento de

assistência técnica.

Pergunta 5.6Sim. Avaliação das

observações feitas pelosclientes.

Não. Não. Sim. Questionários.

Pergunta 5.7 Não. Sim. Nível C do Sinduscon.Sim. Gerente de

Qualidade.Sim. Engenheiro supervisor,diretor técnico e arquiteta.

Pergunta 5.8 Não.Sim. Nível C do Sinduscon há 2

anos.Em execução.

Sim, nível C do Sinduscon. Há1 ano e meio.

Pergunta 5.9 Não. Não. Não. Não.

Page 199: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

198

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Nome da empresa Empresa Y Empresa Z

Tempo de atuação 25 anos. 21 anos

Nº de Funcionários Adm. central: 12 - Obras: 160 - Total: 172Adm. central: 08 - Obras: 115 ( sendo 40% terceirizado) -

Total: 123Média defaturamento/ano

Aproximadamente R$ 15.000.000,00 R$ 5.000.000,00

Custo de construção/m2 R$ 550,00/ m2 de área equivalente. R$ 650,00/ m2 de área real

Nº de obras realizadas 43 incorporações. O6 prédios

Nº de obras emandamento

03 prédios 02 prédios

Área construída/ano 8.000,00 m2 13.000,00 m2

Padrão de construção Médio/alto Alto

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO

Pergunta 2.1 Não. A empresa possui critério próprio para avaliação de risco. Não.

Pergunta 2.2A empresa considera como parâmetro de maior importância a“vizinhança”, em todos os seus aspectos tais como água, luz,

acesso, existência de favela próxima, etc.Vai vender?

Pergunta 2.3Conforme mencionado em 2.1 a empresa possui critério

próprio para avaliação de risco e é informatizado.Não.

Pergunta 2.4 Sim. Sim.

Pergunta 2.5Vizinhança (muito importante), preço do terreno, localização,

dimensões e possibilidade de financiamento. A empresatrabalha sempre com financiamento bancário.

Ponto.

Page 200: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

199

Nome da empresa Empresa Y Empresa Z

Pergunta 2.6Sim, faz-se um estudo de massa para verificação do nº de

unidades e vagas a serem construídas, metragem quadradade construção, etc. É realizado pelo departamento próprio.

Sim, fazemos um estudo de aproveitamento (quantidade etipo de unidade) e volume de construção. È feito pelo

escritório de arquitetura terceirizado.

Pergunta 2.7Em Niterói, não faz a pesquisa. 90% dos empreendimentos

são em Niterói, onde a empresa possui um grandeconhecimento, usando assim a própria experiência.

Não o mercado é transparente.

Pergunta 2.8 Não apenas pelo presidente. Sim, por dois sócios.

Pergunta 2.9 Sim, pela arquiteta da empresa.Sim, sempre. O escritório de arquitetura já sabe os

parâmetros gerais de Niterói, onde atuamos.

Pergunta 2.10 Sim. Sempre. Sim.

Pergunta 2.11Não. O interesse pelo terreno continua desde que as medidas

reais do mesmo comportem o projeto pretendido, pois otrabalho para retificação é muito grande.

Sim, pois isto pode inviabilizar o empreendimento.

Pergunta 2.12Em Niterói não, utiliza a experiência própria, porém para

lançamento na cidade do Rio de Janeiro já fez pesquisa nestesentido.

Sim e de forma elementar: consulta aos corretores devenda.

Pergunta 2.13

Sempre troca idéias com o assessor contábil, verificandosempre também o que está acontecendo no mercado. É

também realizada pesquisa com a empresa especialista emvendas.

Sim, sempre.

Pergunta 2.14Sim, lança-o sem financiamento e solicita-o no decorrer da

obra.Sempre lançamos sem financiamento imobiliário.

Pergunta 2.15Avaliação criteriosa dos parâmetros preçoxvalor, ou seja, o

preço do produtoxpreço que a população possa pagar.De liquidez da venda (rapidez da venda).

Pergunta 2.16Não, pois o preço de lançamento é muito bem estudado para

que não ocorra necessidade de mudança do mesmo.Não.

Page 201: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

200

Nome da empresa Empresa Y Empresa Z

Pergunta 2.17

Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, serconhecida no local do empreendimento, boa vizinhança no

empreendimento (muito importante), fluxo de caixa muito bemajustado, lançar o produto não disponível no mercado e não

possuir estoque, comprando apenas o que for gastar.

Produto certo no ponto certo.

Perguntas 2.18 e 2.19Comercialização abaixo da prevista, custo acima do previsto,

prazo ultrapassado e alto custo com manutenção.

Comercialização abaixo da prevista (100%). A empresaquando lança um empreendimento considera vender 70%

em 90 dias.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO

Pergunta 3.1 Rede PERT/CPM e Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT.

Pergunta 3.2 Sim, software desenvolvido por empresa de consultoria. Sim, através de programa próprio.

Pergunta 3.3

Nas reuniões mensais do Controle de Qualidade, faz-se oplanejamento para ajuste do cronograma. Ex: se a obra estiver

atrasada no item concreto, faz-se opção pelo concretobombeado, contrata mais mão de obra, etc.

Análise do cronograma com incremento de mão-de-obrae/ou remanejamento de etapas e serviços.

Pergunta 3.4Deficiência do departamento de orçamento/planejamento e de

gerenciamento da equipe da obra e condições climáticas.Deficiência de gerenciamento da equipe da obra (1),

deficiências do departamento de orçamento/planejamento(2) e falhas na execução/retrabalho (3).

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO

Pergunta 4.1 Sim, e é informatizado.Não, no momento é terceirizado. Em fase de implantação

de seu próprio departamento.

Pergunta 4.2 O coordenador de planejamento. Firma terceirizada.

Pergunta 4.3 Índices próprios, ocasionalmente PINI.Parte é índices de experiência da própria empresa e outros

trazidos pela empresa terceirizada.

Pergunta 4.4Diferença entre o orçamento previsto da obra e o orçamento

real da obra.Diferença entre o orçamento previsto e o real de cada obra.

Pergunta 4.5 ± 1% 10 a 12%

Page 202: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

201

Nome da empresa Empresa Y Empresa Z

Pergunta 4.6Deficiência do setor de orçamento/planejamento e de

gerenciamento da equipe da obra e condições climática(fundações).

Deficiência do setor de orçamento/planejamento (1) e degerenciamento da equipe da obra (2).

Pergunta 4.7Sim, desde 1994, sendo realizada pelos

apontadores/almoxarifes.Sim. O6 anos.

Pergunta 4.8 Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – pedido de compra. Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – Nota Fiscal.

Pergunta 4.9 Mensalmente. Mensal.

Pergunta 4.10 Todos. Todos os serviços.

Pergunta 4.11Mão de obra subempreitada - medição. Equipamentos – sãona maioria próprios e entram no custo da obra lançando-se ocusto de manutenção que cada equipamento gasta na obra.

Não. Os pagamentos são feitos através de mediçõesquinzenais. Os equipamentos são alugados e 50% são

próprios. Nos equipamentos próprios de maior porte é feitauma simulação de aluguel com redução de 50% do valor.Ferramentas e pequenos equipamentos é feita uma venda

com redução de 60% do valor de mercado.

Pergunta 4.12Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade,verificar o custo real do empreendimento e atualizar oscoeficientes das composições de custo (fundamental).

Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade,verificar o custo real do empreendimento (1º lugar) eatualizar os coeficientes das composições de custo.

Pergunta 4.13 Uma vez no ano no mês de junho. Sim, em alguns serviços antes de começar uma nova obra.

Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável.

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO

Pergunta 5.1 A empresa está com a certificação prevista para maio/2001. Não.

Pergunta 5.2

Observação de erros e falhas, bem como de quem ocasionouos mesmos. A empresa tem grande preocupação em manteros funcionários muitos bem informados pela própria empresa,tendo o cuidado de que qualquer nova notícia seja dada antes

que a mesma possa aparecer de forma distorcida.

Supervisão e orientação permanente dos técnicos dasobras, através de visitas, artigos técnicos e muita cobrança.

Page 203: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

202

Nome da empresa Empresa Y Empresa Z

Pergunta 5.3 Sim, através das reuniões mensais do Comitê de Qualidade. Sim. Descrita acima.

Pergunta 5.4

Sim. Treinamentos através de cursos do SEBRAE, possuindoem seu quadro vários funcionários diplomados. Investe

também na Qualidade de Vida no Trabalho promovendo jogos,visitas e passeios de confraternização.

Eventualmente alguns funcionários são mandados a cursosde SENAI.

Pergunta 5.5 Sim. Não. Atendemos, porém não temos um setor específico.

Pergunta 5.6

Sim, atendem a solicitação do cliente e telefonam depois dealgum tempo para verificar se o mesmo foi bem atendido. Aempresa possui como tema: “O cliente é a nossa meta” e,

além disso, todos os clientes da empresa recebemmensalmente o jornal da mesma.

Não.

Pergunta 5.7Sim, possuem um coordenador do Sistema de Qualidade e um

responsável pelo mesmo em cada canteiro de obras/setoradministrativo.

Não.

Pergunta 5.8Sim, a elaboração do Manual de Qualidade está em

andamento, sendo que alguns procedimentos já se encontramimplantados.

Nível C Sinduscon.

Pergunta 5.9

Não, em termos financeiros ainda não é possível mensurar osresultados alcançados com o programa de qualidade, porémsubjetivamente já existe percepção neste sentido, uma vez

que, por exemplo, o nível de acidentes já é bem menor.

Não.

Observação: As empresas denominadas X, Y e Z foram aquelas que embora tenham concordado em participar do trabalho,

não consentiram que seus nomes fossem citados como fonte de referência, no entanto, os questionários originais de todas as

empresas, respondidos de próprio punho e assinados pelos respectivos entrevistados se encontram na secretaria do Programa

de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense para possíveis consultas.

Page 204: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

203

APÊNDICE III

TABULAÇÃO DOS DADOS OBTIDOS NASCONSTRUTORAS

Page 205: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

204

CARACTERÍSTICAS GERAIS

EMPRESASTempo deatuação(anos)

Nºfuncionários

total

Médiafaturamentopor ano (R$)

Custoconstrução/m2

(R$)

Nº obrasrealizadas(edifícios)

Nº obras emandamento(edifícios)

Áreaconstruída

por ano (m2)

Padrão deconstrução

R.G.Côrtes 10 266 6.000,00500,00 (área

real) 03 03 12.000 Normal/Alto

Pinto de Almeida 37 1260 35.000,00550,00 (áreaequivalente) 143 11 50.000 Médio/Alto

Sertenge RJ 20 312 20.000,00 680,00 (áreaequivalente) 27 06 20.000

Médio/MédioAlto

Placon 20 165 8.000,00600,00 (áreaequivalente) 17 03 30.000 Médio

Prêmio 25 292 6.000,00800,00 (áreaequivalente) 15 08 10.000 Alto

LRM 12 79 3.200,00 600,00 (áreareal) 10 01 ± 3.600 Médio/Alto

Fernandes Maciel 16 152 10.000,00400,00 a 600,00

(áreaequivalente)

20 02 10.000Médio/Médio

Alto

Brejatuba RJ 24 78 3.000,00500,00 (área

real) 12 01 12.000 Normal

São Clemente 20 520 12.000,00 700,00 (áreaequivalente) 30 08 15.000 Alto

Soter 34 1040 15.000,00540,00 (áreareal) 630,00(equivalente)

± 40 0315.000 a16.000

Normal

Scon 14 38 2.600,00620,00 (área

real) 06 05 8.000 Alto

X 22 60 12.000,00620,00 (área

real) 25 0422.000 (últimos

2 anos)Médio/Alto

Y 25 172 15.000,00 550,00 (áreaequivalente) 43 03 8.000 Médio/Alto

Z 21 123 5.000,00650,00 (área

real) 06 02 13.000 Alto

Page 206: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

205

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTOPERGUNTAS

EMPRESAS 2.1 2.2 2.3 2.4 e 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 e 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 e 2.16

R.G.Côrtes a a, b, c, e c a, b, c, d a a a a a a a a aPinto de Almeida a a, b. e b a, c, d a a b a b a, b a a aSertenge RJ a a, c, e b a, e a c b a b a, b a a bPlacon a c, d a c, d ? c a a c c a a aPrêmio a a, c b b, c, e a a; b b a a a a a aLRM a a, b b a, b, c, d a a b a b a b a aFernandes Maciel ? a c a, b, c ? a a a a c a ? aBrejatuba RJ a a c a, b a a a a a a a a aSão Clemente a c c b, d a ? b a b a, c a a aSoter a c, e a a, d a, b a a c b c a a aScon ? a, b, c b a, d, e a, b ? b a a c a b aX a a a a, d, e a, b a a b a c c a bY a a, e b a, b, e a, b a, b a a a a, b a a bZ a a a a a a b a b c a a b

Perguntas/Respostas:

2.1) (a) não; (b) sim2.2) (a) localização/vizinhança, (b) produto; (c) taxa de rentabilidade; (d) comercialização; (e) outros2.3) (a) não; (b) sim e é informatizada; (c) sim e não é informatizada2.4 e 2.5) (a) sim/ localização; (b) sim/preço; (c) aproveitamento arquitetônico; (d) tipo de produto; (e) outros2.6) (a) sim, através de metodologia descrita no item 3.5 do capítulo 3 com arquiteto terceirizado; (b) outros2.7) (a) não, usando a própria experiência; (b) eventualmente com empresa contratada; (c) apenas com corretores2.8) (a) não, apenas por uma pessoa; (c) sim, por mais de uma pessoa2.9 e 2.10) (a) sim/sim, sempre, (b) não/sim, sempre; (c) em caso de dúvida/sim, sempre2.11) (a) sim, sempre, (b) apenas em caso de muito interesse no ponto; (c) não compra o terreno2.12) (a) não; (b) algumas vezes com empresa especializada; (c) sim, com corretores/empresa especialista em vendas2.13) (a) sim, sempre, (b) sim, nem sempre; (c) não.2.14) (a) sim, (b) não.2.15 e 2.16) (a) aumento gradativo conforme aquecimento das vendas (b) não aumentam a tabela a não ser p/produto pronto

Page 207: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

206

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTOPERGUNTAS

EMPRESAS 2.17 2.18 2.19

R.G.Côrtes a, b, e a, b, d aPinto de Almeida a, b, c a aSertenge RJ a, b, c, e e bPlacon a, b, c a aPrêmio b, c, d, e a, b, c, d aLRM a, b, c, e a, b, c, d cFernandes Maciel a, b, d a, b aBrejatuba RJ a, b, c, d a, b, c, d aSão Clemente a, b, e a, b, d aSoter b, d, e e bScon a, b, c, d a, b, d ?X a, b, d, e a, d, e ?Y a, b, c, e a, b, c, d ?Z e a a

Perguntas/Respostas:

2.17) (a) departamento de orçamento bem ajustado; (b) qualidade; (c) ser conhecida no local; (d) pontualidade; (e) outros2.18) (a) comercialização abaixo da prevista, (b) custo acima do previsto; (c) prazo ultrapassado; (d) alto custo com manutenção; (e) localização/ponto inadequado2.19) (a) Comercialização abaixo da prevista com fator de maior importância; (b) localização inadequada como fator de maior importância (c) custo acima do previsto como fator de maior importâncial

Page 208: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

207

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZOPERGUNTAS

EMPRESAS 3.1 3.2 3.3 3.4

R.G.Côrtes a a a, c b, dPinto de Almeida a a b a, c, d, e, fSertenge RJ a a c a, gPlacon a a c d, e, fPrêmio a b c a, b, d, gLRM a b c a, c, d, gFernandes Maciel a, b a c a, b, c, dBrejatuba RJ a a b c, dSão Clemente a b ? ?Soter a b a c, d, gScon a a ? a, b, c, dX a a a a, c, d gY a, b a c c, d, fZ a a a, c a, c, d

Perguntas/Respostas:

3.1) (a) Gráfico de GANTT; (b) rede PERT/CPM3.2) (a) sim; (b) não3.3) (a) aumento de mão de obra; (b) identificação das causas; (c) revisão do cronograma3.4) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento; (d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras

Page 209: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

208

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTOPERGUNTAS

EMPRESAS 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

R.G.Côrtes a a a a b a, b, c, d, e a a, b a a a a, b, c, d c cPinto de Almeida a a a a b a, c, d, e, f a a a a a a, b, c, d c cSertenge RJ a a a a a c, d b a a b a a, b, c, d b cPlacon a a b a a a, b, c, d, b a, b a a a, b a, b, c, d a bPrêmio a a a a b g a a a a a a, b, c, d c cLRM c c b a b a, c, d, g b a a a a, b ? e ?Fernandes Maciel c c b a a a, d b a b a a, b a, b, c c ?Brejatuba RJ c c a a b b, c, e, g b a a a a, b a, b, c e ?São Clemente b b ? ? a a, d a a a a a, b ? a cSoter a a a a a c, d, e, g a a a a a a, b, c, d c cScon a a a a a a, b, c, d a a a b a a, b, c, d b cX a a, b a a b a, b, c, d b b a a a a, b, c, d b cY a a a a a c, d, f a b a a a, b a, b, c, d d cZ c c a, c a c c, d a a a a a, b a, b, c, d c c

Perguntas/Respostas:4.1) (a) sim/sim; (b) não; (c) serviço terceirizado4.2) (a) Equipe de orçamento/planejamento; (b) equipe de obra; (c) empresa terceirizada4.3) (a) próprios e eventualmente índices oficiais; (b) índices oficiais, PINI, EMOP; (c) índices trazidos por empresa terceirizada4.4) (a) diferença entre o orçamento previsto e o real na obra; (b) outros4.5) (a) até ± 5 %; (b) entre ± 5 a 10 %; (c) acima de ± 10%4.6) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento; (d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras4.7) (a) sim, há mais de 5 anos; (b) sim, há menos de cinco anos4.8) (a) material – nota fiscal/mão de obra – Homem/hora; (b) outros4.9) (a) lançamento diário/fechamento mensal; (b) lançamento diário/fechamento quinzenal4.10) (a) todos os serviços são apropriados; (b) conforme curva ABC4.11) (a) mão de obra subempreitada entra no custo da obra através de nota fiscal/medição, equipamentos entram como valor de aluguel, sendo próprios ou não; (b) outros4.12) (a) comparar com o orçamento inicial; (b) verificar a produtividade; (c) verificar o custo real do empreendimento (d) atualização dos coeficientes das composições de custo4.13) (a) sim, ao término do serviço; (b) sim, ao término da obra; (c) sim, antes de começar uma nova obra; (d) sim, outros; (e) não4.14) (a) o maior valor das obras executadas; (b) o valor médio das obras executadas; (c) o valor mais confiável

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209

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃOPERGUNTAS

EMPRESAS 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

R.G.Côrtes C a, c, d, e a a B b ? b bPinto de Almeida A e a a, b A a A a aSertenge RJ B c, d, e a a A a B a bPlacon B a, b, e a a, b A b B b bPrêmio B c, e a a A a B a aLRM C b, c, e b c A b B b bFernandes Maciel C b, c ? a A b ? b bBrejatuba RJ C a, c, d a a A b B a bSão Clemente C a, b a c A a B b bSoter C a, b, e b a, b A b A a bScon C c, d a a A b A a bX C a, b a a, b A a A a bY B e a a, b A a A a bZ C a, b, e ? a B b B a b

Perguntas/Respostas:

5.1) (a) sim; (b) em fase de certificação; (c) não5.2) (a) visita diária ou semanal do supervisor de obras; (b) controle diário do engenheiro residente; (c) ensaios tecnológicos e testes; (d) utilização de materiais com ISO e de fornecedores cadastrados; (e) outros5.3) (a) sim. (b) não5.4) (a) sim, palestras, treinamentos e cursos; (b) sim, outros; (c) não;5.5) (a) sim; (b) não5.6) (a) sim; (b) não5.7) (a) sim; (b) não5.8) (a) sim ou em elaboração; (b) não5.9) (a) sim; (b) não

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210

APÊNDICE IV

RESULTADOS DA TABULAÇÃO DOS DADOS OBTIDOSNAS CONSTRUTORAS

Page 212: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

211

CLASSIFICAÇÃO DAS EMPRESAS

Classificação das Empresas em pequena, média e grandeResposta Freqüência % sobre total de 14pequena 4 28,57

média 7 50,00grande 3 21,43

ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO

Pergunta 2.1Resposta Freqüência % sobre total de 12

a 12 100

Pergunta 2.2Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/4x1 + 1/3x3 + 1/2x3 + 1x4 = 6,75 48,22b 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 10,14c 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x3 + 1x1 = 3,42 24,43d 1/2x1 = 0,5 3,57e 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x2 = 1,91 13,64

Pergunta 2.3Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 4 28,57b 6 42,86c 4 28,57

Perguntas 2.4 e 2.5Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/4x2 + 1/3x5 + 1/2x3 + 1 = 4,67 33,36b 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x2 = 2,25 16,07c 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x1 = 1,75 12,50d 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x3 = 3,00 21,43e 1/3x4 + 1/2x1 = 2,33 16,64

Pergunta 2.6Resposta Freqüência % sobre total de 12

a 1/2x4 + 1x6 = 10 83,33b 1/2x4 = 2 16,67

Pergunta 2.7Resposta Freqüência % sobre total de 12

a 1/2x2 + 1x8 = 9 75,00b 1/2x1 = 1 8,33c 1x2 = 2 16,67

Page 213: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

212

Pergunta 2.8Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1x7 = 7 50,00b 1x7 = 7 50,00

Pergunta 2.9 e 2.10Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 12 85,72b 1 7,14c 1 7,14

Pergunta 2.11Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 7 50,00b 6 42,86c 1 7,14

Pergunta 2.12Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/2x4 + 1x4 = 6 42,86b 1/2x3 = 1,5 10,71c 1/2x1 + 1x6 = 6,5 46,43

Pergunta 2.13Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 12 85,72b 1 7,14c 1 7,14

Pergunta 2.14Resposta Freqüência % sobre total de 13

a 12 92,30b 1 7,70

Perguntas 2.15 e 2.16Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 10 71,43b 4 28,57

Pergunta 2.17Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/4x6 + 1/3x5 = 3,17 22,64b 1/4x7 + 1/3x6 = 3,75 26,79c 1/4x6 + 1/3x2 = 2,16 15,43d 1/4x4 + 1/3x2 = 1,67 11,93e 1/4x5 + 1/3x3 + 1 = 3,25 23,21

Page 214: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

213

Pergunta 2.18Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/4x4 + 1/3x4 + 1/2x1 + 3x1 = 5,84 41,72b 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2 x1 = 2,5 17,86c 1/4x4 = 1 7,14d 1/4x4 + 1/3x4 = 2,33 16,64e 1/3x3 + 1x2 = 2,33 16,64

Pergunta 2.19Resposta Freqüência % sobre total de 11

a 8 72,73b 2 18,18c 1 9,09

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AOPRAZO

Pergunta 3.1Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/2x2 + 1x12 = 13 92,86b 1/2x2 = 1 7,14

Pergunta 3.2Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 10 71,43b 4 28,57

Pergunta 3.3Resposta Freqüência % sobre total de 12

a 1/2x2 + 1x2 = 3 25,00b 1x2 = 2 16,67c 1/2x2 + 1x6 = 7 58,33

Pergunta 3.4Resposta Freqüência % sobre total de 13

a 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x1 = 2,29 17,61b 1/4x3 + 1/2 x1 = 1,25 9,61c 1/5x1 + 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2x1 = 2,7 20,77d 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x2 = 3,78 29,08e 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 4,08f 1/5x1 + 1/3x2 = 0,87 6,70g 1/4x3 + 1/3x1 + 1/2x1 = 1,58 12,15

Page 215: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

214

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AOCUSTO

Pergunta 4.1Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 9 64,29b 1 7,14c 4 28,57

Pergunta 4.2Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/2x1 + 1x8 = 8,5 60,72b 1/2x1 + 1x1 = 1,5 10,71c 4 28,57

Pergunta 4.3Resposta Freqüência % sobre total de 13

a 1/2x1 + 1x9 = 9,5 73,08b 3 23,08c 1/2x1 =0,5 3,84

Pergunta 4.4Resposta Freqüência % sobre total de 13

a 13 100

Pergunta 4.5Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 7 50,00b 6 42,86c 1 7,14

Pergunta 4.6Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/5x2 + 1/4x4 + 1/2x2 = 2,4 17,14b 1/5x1 + 1/4x4 = 1,2 8,57c 1/5x2 + 1/4x6 + 1/3x1 + 1/2x2 = 3,24 23,14d 1/5x2 + 1/4x5 + 1/3x1 + 1/2x4 = 3,98 28,43e 1/5x2 + 1/4x2 = 0,9 6,43f 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 3,79g 1/4x3 + 1x1 = 1,75 12,50

Pergunta 4.7Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 8 57,14b 6 42,86

Pergunta 4.8Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/2x1 +1x10 = 11 78,57b 1/2x1 + 1x2 = 3 21,43

Page 216: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

215

Pergunta 4.9Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 13 92,86b 1 7,14

Pergunta 4.10Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 12 85,72b 2 14,28

Pergunta 4.11Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/2x7 + 1x7 = 10,5 75,00b 1/2x7 + 3,5 25,00

Pergunta 4.12Resposta Freqüência % sobre total de 12

a 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39b 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39c 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39d 1/4x10 = 2,5 20,83

Pergunta 4.13Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 2 14,28b 3 21,43c 6 42,87d 1 7,14e 2 14,28

Pergunta 4.14Resposta Freqüência % sobre total de 11

a - -b 1 9,09c 10 90,91

ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO ÀEXECUÇÃO

Pergunta 5.1Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1 7,14b 4 28,57c 9 64,29

Page 217: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

216

Pergunta 5.2Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/4x1 + 1/3x4+ 1/2x2 = 2,58 18,43b 1/3x4+ 1/2x3= 2,83 20,21c 1/4x1+ 1/3x3 + 1/2x3= 2,75 19,64d 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 10,14e 1/4x1 + 1/3x5 + 1/2x1 + 1x2 = 4,42 31,58

Pergunta 5.3Resposta Freqüência % sobre total de 12

a 10 83,33b 2 16,67

Pergunta 5.4Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 1/2x5 + 1x7 = 9,5 67,86b 1/2x5 = 2,5 17,86c 1x2 = 2 14,28

Pergunta 5.5Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 12 85,72b 2 14,28

Pergunta 5.6Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 6 42,86b 8 57,14

Pergunta 5.7Resposta Freqüência % sobre total de 12

a 5 41,67b 7 58,33

Pergunta 5.8Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 9 64,29b 5 35,71

Pergunta 5.9Resposta Freqüência % sobre total de 14

a 2 14,28b 12 85,72

Page 218: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

217

APÊNDICE V

VALORES DE CUSTO DE CONSTRUÇÃO/m2 GERADOSATRAVÉS DA SIMULAÇÃO DE MONTE CARLO

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218

APÊNDICE V

Valores Obtidos Através De 50 Interações

431 450 419 437 455

431 423 438 448 417

417 458 455 435 445

423 427 439 442 456

435 438 436 456 464

450 442 435 430 448

417 430 448 445 423

441 426 448 435 449

465 445 421 433 453

455 453 416 444 454

Valores Obtidos Através De 100 Interações

470 409 437 411 447 436 435 456 441 444

440 452 434 448 452 431 459 437 427 470

455 442 469 443 471 443 445 418 453 440

435 436 410 428 453 429 422 445 447 455

433 409 446 433 466 443 448 444 447 439

432 425 457 441 455 449 426 448 450 426

438 451 437 438 437 464 467 415 437 428

426 446 431 439 445 432 452 441 431 447

439 428 434 441 447 425 442 449 433 445

437 449 455 432 456 458 470 415 452 470

Page 220: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

219

APÊNDICE V

Valores Obtidos Através De 300 Interações

457 439 439 443 465 449 442 448 424 449

461 449 430 437 423 434 455 437 434 452

462 453 430 431 470 441 434 438 428 450

461 432 438 441 457 441 426 400 467 456

409 431 455 449 452 449 470 442 446 449

450 449 419 427 436 470 457 470 439 461

439 436 451 427 424 438 434 448 431 414

436 435 441 429 444 426 434 427 449 465

456 433 430 441 441 448 410 433 447 468

433 428 446 446 445 425 439 430 466 430

449 442 423 427 422 435 426 454 432 442

420 444 439 441 412 407 431 432 419 422

448 417 450 422 441 451 446 456 432 435

436 459 459 414 436 450 438 431 438 445

438 446 451 438 444 443 451 421 452 454

441 430 461 458 450 437 447 409 436 448

439 435 454 425 449 451 442 449 429 447

448 450 430 463 449 434 436 445 436 439

455 421 408 453 470 455 451 437 442 436

427 463 434 456 448 420 421 435 413 416

422 434 437 439 446 426 415 436 424 430

445 432 426 459 441 426 453 453 446 438

442 433 464 443 437 437 452 453 463 446

446 441 463 425 444 420 430 452 435 454

441 433 446 437 420 443 439 440 462 440

468 445 458 470 425 452 442 422 426 470

449 442 449 459 415 434 441 437 463 465

454 442 451 415 432 434 445 450 444 438

435 433 443 464 421 411 431 469 437 444

445 458 424 461 431 451 460 444 432 409

Page 221: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

220

APÊNDICE VI

RESUMO E RESULTADOS DA APLICAÇÃO DOS DADOSOBTIDOS NA EMPRESA DE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

Page 222: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

221

Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº deVagas

Varanda Vista nº deunid

Dep. Lazer e Preço de

dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes deGaragem

(F/Fdos/L)

porpav.

Emp. Serviços Venda (R$)

Saramago 801 Médio/Alto J I 105,40 3 1 2 1 Frente 4 completa 3 190.000,00

Saramago 1401 Médio/Alto J I 105,40 3 1 2 1 Frente 4 completa 3 220.000,00

Tour D'Argent 702 Médio Ingá 97,15 3 1 2 2 Frente 6 completa 1 173.000,00

Tour D'Argent 905 Médio Ingá 91,83 3 1 1 2 Fundos 6 completa 1 168.000,00

Tour D'Argent 1203 Médio Ingá 89,67 3 1 1 2 Lateral 6 completa 1 162.000,00

Sevilha 1101 Médio/Alto Icaraí 111,76 3 1 2 2 Frente 2 completa 3 240.000,00

Sevilha 902 Médio/Alto Icaraí 112,09 3 1 2 2 Fundos 2 completa 3 185.000,00

Versailles 702 Médio Sta Rosa 67,32 2 1 1 1 Frente 10 Banheiro 1 130.000,00

Versailles 507 Médio Sta Rosa 50,57 2 - 1 - Fundos 10 Banheiro 1 104.000,00

Versailles 509 Médio Sta Rosa 52,26 2 - 1 - Lateral 10 Banheiro 1 108.000,00

Porta Portese 1301 Alto Luxo Icaraí 98,00 2 1 1 1 Frente 2 completa 4 205.000,00

Porta Portese 402 Alto Luxo Icaraí 105,00 2 1 1 1 Frente 2 completa 4 175.000,00

Loft Place 1301 Alto Luxo Ingá 48,20 1 - 1 1 Frente 4 - 8 118.000,00

Loft Place 1503 Alto Luxo Ingá 50,87 1 - 1 1 Fundos 4 - 8 97.500,00

Loft Place 904 Alto Luxo Ingá 41,95 1 - 1 1 Lateral 4 - 8 89.000,00

Maranello 701 Médio/Alto J I 124,57 3 1 2 2 Frente 3 completa 5 220.000,00

Maranello 1103 Médio/Alto J I 104,40 3 1 2 1 Frente 3 completa 5 190.000,00

Maranello 602 Médio/Alto J I 88,78 2 1 2 1 Frente 3 completa 5 145.000,00

Page 223: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

222

Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº deVagas

Varanda Vista nº deunid

Dep. Lazer e Preço de

dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes deGaragem

(F/Fdos/L)

porpav.

Emp. Serviços Venda (R$)

Park Place 1001 Alto J I 142,00 4 2 2 1 Frente 4 completa 6 315.000,00

Park Place 604 Alto J I 142,00 4 2 2 1 Fundos 4 completa 6 273.000,00

York Place 1503 Médio/Alto Icaraí 84,50 3 1 1 1 Frente 10 completa 6 210.000,00

York Place 1408 Médio/Alto Icaraí 84,50 3 1 1 1 Fundos 10 completa 6 174.000,00

York Place 1404 Médio/Alto Icaraí 65,69 2 1 1 1 Lateral 10 completa 6 155.000,00

LibertyResidence

601 Médio/Alto J I 138,78 4 2 2 1 Frente 3 completa 2 255.000,00

LibertyResidence

1202 Médio/Alto J I 144,13 4 1 2 2 Frente 3 completa 2 305.000,00

TerrazzoAtlantico

601 Alto Luxo B.Viagem 159,80 4 2 3 2 Frente 3 completa 3 540.000,00

TerrazzoAtlantico

1003 Alto Luxo B.Viagem 156,40 4 2 3 2 Frente 3 completa 3 500.000,00

Bel Villagio 901 Alto Icaraí 132,62 4 1 2 1 Frente 4 completa 3 320.000,00

Bel Villagio 1204 Alto Icaraí 141,11 4 1 2 1 Lateral 4 completa 3 385.000,00

Bel Villagio 503 Alto Icaraí 144,71 4 1 2 1 Frente 4 completa 3 315.000,00

Taormina 801 Médio/Alto J I 102,00 3 1 2 1 Frente 4 completa 1 185.000,00

Taormina 1004 Médio/Alto J I 97,00 3 1 2 1 Fundos 4 completa 1 168.000,00

Taormina 503 Médio/Alto J I 101,00 3 1 1 1 Lateral 4 completa 1 135.000,00

Villa Delquar 701 Alto Luxo J I 242,48 4 4 3 1 Frente 1 2completas

3 490.000,00

Villa Delquar 1401 Alto Luxo J I 242,48 4 4 3 1 Frente 1 2completas

3 540.000,00

Villa Fiordaliso 501 Médio Ingá 106,56 4 1 2 1 Frente 4 completa 3 240.000,00

Page 224: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

223

Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº deVagas

Varanda Vista nº deunid

Dep. Lazer e Preço de

dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes deGaragem

(F/Fdos/L)

porpav.

Emp. Serviços Venda (R$)

Villa Fiordaliso 1104 Médio Ingá 97,68 4 1 2 1 Fundos 4 completa 3 212.000,00

El Greco 301 Médio/Alto Icaraí 95,24 3 1 2 1 Frente 2 completa 1 180.000,00

El Greco 702 Médio/Alto Icaraí 95,24 3 1 2 1 Fundos 2 completa 1 170.000,00

Calle Venezia 801 Médio/Alto Icaraí 130,90 4 1 2 1 Frente 5 completa 1 285.000,00

Calle Venezia 303 Médio/Alto Icaraí 146,80 4 2 2 1 Fundos 5 completa 1 270.000,00

Calle Venezia 1204 Médio/Alto Icaraí 97,22 3 1 2 1 Fundos 5 completa 1 190.000,00

Jardim Icaraí 1001 Médio/Alto J I 105,16 3 1 2 1 Frente 6 completa 1 205.000,00

Jardim Icaraí 305 Médio/Alto J I 99,24 3 1 1 1 Fundos 6 completa 1 148.000,00

Jardim Icaraí 1404 Médio/Alto J I 102,48 3 1 2 1 Fundos 6 completa 1 190.000,00

Jardim Icaraí 1503 Médio/Alto J I 106,46 3 1 2 1 Frente 6 completa 1 230.000,00

Chácara Itaguaí 401 Médio Sta Rosa 95,69 3 1 2 1 Frente 10 completa 7 196.000,00

Chácara Itaguaí 706 Médio Sta Rosa 95,69 3 1 2 1 Fundos 10 completa 7 180.000,00

Chácara Itaguaí 704 Médio Sta Rosa 76,91 2 1 1 1 Lateral 10 completa 7 174.000,00

Chácara Itaguaí 310 Médio Sta Rosa 72,93 2 1 1 1 Lateral 10 completa 7 121.000,00

La Parva 601 Popular Sta Rosa 55,22 2 - 1 1 Frente 6 - 1 88.000,00

La Parva 1205 Popular Sta Rosa 55,62 2 - 1 1 Fundos 6 - 1 99.000,00

La Parva 404 Popular Sta Rosa 43,44 1 - 1 1 Lateral 6 - 1 67.000,00

La Parva 1203 Popular Sta Rosa 43,44 1 - 1 1 Lateral 6 - 1 73.000,00

Santorini 301 Médio Vital Brasil 94,90 3 1 2 1 Frente 5 completa 1 161.000,00

Page 225: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

224

Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº deVagas

Varanda Vista nº deunid

Dep. Lazer e Preço de

dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes deGaragem

(F/Fdos/L)

porpav.

Emp. Serviços Venda (R$)

Santorini 1302 Médio Vital Brasil 94,90 3 1 2 1 Frente 5 completa 1 170.000,00

Santorini 203 Médio Vital Brasil 76,25 2 1 1 1 Fundos 5 completa 1 126.000,00

Santorini 1205 Médio Vital Brasil 74,70 2 1 1 1 Fundos 5 completa 1 138.000,00

Saint Barth 501 Alto J I 110,15 3 2 2 1 Frente 4 completa 3 240.000,00

Saint Barth 1303 Alto J I 102,90 3 1 2 1 Fundos 4 completa 3 205.000,00

Page 226: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

225

RESUMO DOS RESULTADOS

Estatística de regressãoR múltiplo 0,972771110R-Quadrado 0,946283633R-quadrado ajustado 0,932568816Erro padrão 27490,00374Observações 60

ANOVAgl SQ MQ F

Regressão 12 6,25694E+11 52141185956 68,99717465Resíduo 47 35517914356 755700305,4Total 59 6,61212E+11

F de significação1,19291E-25

Coeficientes Erro padrão Stat t valor-PInterseção -167639,3743 31873,56492 -5,259511281 3,48022E-06X1 2331,598233 1034,446922 2,253956373 0,028901807X2 34583,34799 5625,596573 6,147498765 1,60927E-07X3 -14652,07418 3022,920929 -4,846992204 1,40845E-05X4 1704,222837 371,5709825 4,586533711 3,35245E-05X5 29190,76053 9633,979591 3,029979486 0,00396743X6 2221,789883 13865,74668 0,160235863 0,873381983X7 27735,45895 11273,299 2,460278838 0,017614391X8 22467,01292 9806,464934 2,291040969 0,026490173X9 8253,257622 4324,565081 1,908459572 0,062449827X10 7397,678163 2336,239203 3,166490038 0,002708911X11 -19862,15848 9002,148181 -2,206379863 0,032280254X12 -2847,95034 2081,179075 -1,368431181 0,177683291

95% inferiores 95% superiores Inferior 95,0% Superior 95,0%-231760,6557 -103518,0929 -231760,6557 -103518,0929250,5614132 4412,635052 250,5614132 4412,63505223266,11812 45900,57785 23266,11812 45900,57785

-20733,40094 -8570,747411 -20733,40094 -8570,747411956,7191433 2451,726531 956,7191433 2451,7265319809,711762 48571,8093 9809,711762 48571,8093

-25672,46816 30116,04792 -25672,46816 30116,047925056,528032 50414,38986 5056,528032 50414,389862738,968732 42195,05711 2738,968732 42195,05711

-446,6369472 16953,15219 -446,6369472 16953,152192697,775543 12097,58078 2697,775543 12097,58078-37972,1276 -1752,189355 -37972,1276 -1752,189355

-7034,738652 1338,837972 -7034,738652 1338,837972

Page 227: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

226

APÊNDICE VII

RESUMO E APLICAÇÃO DOS DADOS DAS UNIDADESIMOBILIÁRIAS DO EMPREENDIMENTO UTILIZADO NO

ESTUDO DE CASO

Page 228: 28 - Analise de Risco Incorp Imobiliaria-Vania v Rodrigues

227

Edifício Pontevedra

Rua Hernani Melo nº 01 – Niterói - RJ

UnidadeImobiliária

Área Privativa(m2)

Valor deVenda (R$)

UnidadeImobiliária

Área Privativa(m2)

Valor deVenda (R$)

501 110,40 157.796,15 904 117,10 178.540,84502 109,70 156.603,20 905 83,11 134.954,03503 118,70 171.941,20 906 110,50 159.039,71504 117,10 169.214,45 1001 110,40 169.454,14505 83,11 125.627,64 1002 109,70 168.261,19506 110,50 149.713,32 1003 118,70 183.599,19601 110,40 160.127,75 1004 117,10 180.872,44602 109,70 158.934,79 1005 83,11 137.285,63603 118,70 174.272,80 1006 110,50 161.371,31604 117,10 171.546,04 1101 110,40 171.785,74605 83,11 127.959,24 1102 109,70 170.592,79606 110,50 152.044,92 1103 118,70 185.930,79701 110,40 162.459,35 1104 117,10 183.204,03702 109,70 161.266,39 1105 83,11 139.617,23703 118,70 176.604,40 1106 110,50 163.702,91704 117,10 173.877,64 1201 110,40 174.117,34705 83,11 130.290,84 1202 109,70 172.924,38706 110,50 154.376,51 1203 118,70 188.262,39801 110,40 164.790,95 1204 117,10 185.535,63802 109,70 163.597,99 1205 83,11 141.948,83803 118,70 178.936,00 1206 110,50 166.034,50804 117,10 176.209,24 COB1301 165,60 298.257,50805 83,11 132.622,43 COB1302 181,00 324.502,53806 110,50 156.708,11 COB1303 178,00 319.389,86901 110,40 167.122,55 COB1304 176,00 315.981,42902 109,70 165.929,59 COB1305 125,00 243.345,08903 118,70 181.267,59 COB1306 165,80 290.345,08

Dados Complementares:

• Somando-se todos os valores de venda calculados através da regressão, encontra-se ovalor de venda total do empreendimento referente ao mês de agosto de 2001 de R$9.630.758,30.

• Padrão de acabamento considerado: Médio;• Área de lazer: salão de festas;• As unidades imobiliárias do 501 a 1206 possuem uma vaga de garagem;• As coberturas 1301 a 1306 possuem duas vagas de garagem;• As colunas 01, 02 e 03 possuem vista de frente e as colunas 05 e 06 vista lateral;• Todas as unidades imobiliárias possuem dependência de empregada completa.

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228

ANEXOS

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229

ANEXO I

ESTUDO DE VIABILIDADE DO CORRETOR

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230

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231

ANEXO II

Iº ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DAEMPRESA

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232

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233

ANEXO III

2º ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DAEMPRESA

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234

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235

ANEXO IV

3º ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DAEMPRESA

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