A ESTRATGIA DE LOCALIZAO DOS CONJUNTOSHABITACIONAIS DA URBIS EM SALVADOR, ENTRE

1964 E 19841

Procura estabelecer algumas rela-es entre a produo da URBIS,agente promotor de habitaes parafamftiasde baixa renda, e os fatoresintervenientes na localizao/aquisi-o dos terrenos destinados aosconjuntos habitacionais. Para tanto,estabelece subperfodos de anlise,objetivando identificar a evoluodas polrticas imobiliria e fundiriadaquele agente, no quadro da polrti-ca urbana nacional, e suas reper-cusses em Salvador e sua regiometropolitana.

Desde a segunda metade dos anos 60 e, mais intensamen-te, a partir da dcada de 70, os conjuntos habitacionais financia-dos pelo Sistema Financeiro da Habitao (SFH), via Banco Na-cional da Habitao (BNH), e promovidos pelo Instituto de Orien-tao s Cooperativas Habitacionais (INOCOOP) ou Habitao eUrbanizao da Bahia S.A. (URBIS) passaram a constituir-se emelementos integrantes do processo de expanso urbana de Sal-vador. Embora numericamente pouco significativos, se compara-dos s demais altemativas habitacionais da maioria da popula-o (Ioteamentos populares, invases), eles representam uma in-verso considervel de recursos pblicos em reas geralmentedesprovidas de infra-estrutura, equipamentos e servios pblicos.Nesse sentido, sua implantao veio contribuir para a urbaniza-o de novos espaos, sob formas que guardam estreita relaocom os traos excludentes do desenvolvimento urbano regidopelo modo de produo capitalista.

A promoo das "habitaes de interesse social" esteve acargo, basicamente, do INOCOOP-Ba e da URBIS, em Salvador.

A ao do primeiro, agente de intermediao entre coopera-tivas, empresas de construo e agentes financeiros do SFH, ini-

da Universidade de Paris XII.

ciou-se em 1967; dirigia-se ao chamado "mercado econmico",composto por famlias cm rendimentos superiores a 5 salriosmfnimos (SM), atravs de programas financiados at 3.500UPC/unidade 2. A produo de habitaes para o "mercado po-pular" (at 5 SM) iniciou-se em 1965, obedecendo a limites de fi-nanciamento gradativamente elevados de 320 a 650 UPC/unida-de; essa produo foi conduzida a partir de 1968 pela Companhiade Habitao URBIS, empresa de economia mista, subordinadaao governo estadual. Tratando-se de agentes com relaes a nf-vel federal, via BNH, e a nfvel regional, atravs de vrios rgosadministrativos e empresas de servios pblicos, alm de proprie-trios de terras, empresas de construo e projeto e agentes fi-nanceiros, tornavam-se "instncias privilegiadas de articulaopolrtica e econmica"3.

Enquanto o INOCOOP, por suas caracterfsticas de organi-zao, com relativa autonomia em relao aos governos locais,manobra mais facilmente no "livre jogo de mercado", a URBIS,com outra estrutura e uma clientela-alvo com baixos rendimen-tos, depende diretamente da ao do Estado na liberao de ter-renos compatfveis com esse tipo de empreendimento habitacio-nal, dadas a estrutura de propriedade - privada - do solo e ascaracterfsticas de estratificao/segregao social do processode urbanizao. Desse modo, a URBIS explicita com maior niti-dez a polftica governamental para a habitao e o desenvolvi-mento urbano.

Assim, optou-se por recompor aqui a trajetria de produodeste agente promotor, durante os 20 anos que sucederam criao do BNH, no intuito de identificar a evoluo da sua polfti-ca imobilirialfundiria, traduzida na implantao de ncleos dehabitao padronizada, em determinadas reas de Salvador; polf-tica que influi direta e indiretamente na expanso da rea urbani-zada, caracterizando esses conjuntos habitacionais como "pontasde lana" no processo de incorporao de novos espaos ao usourbano.

1. CARACTERSTICAS DA AO DA URBIS

De 1964 a 1971, o BNH funcionou como banco de primeiraIinha,financiando e comercializando diretamente habitaes pro-duzidas pelos diversos agentes promotores regionais. Ne~e. l-timo ano, em razo dos crescentes problemas de comerclalrza-o dos imveis e da necessidade de expandir seu campo de

ao, o BNH transforma-se em banco de segunda linha, passan-do a atuar atravs de inmeros agentes financeiros, no mbito dodesenvolvimento urbano.

A partir de ento, as Companhias de Habitao (COHABs)passaram a acumular os papis de agentes promotores e finan-ceiros, ou seja, responsveis desde a captao de recursos juntoao banco e a aquisio de terrenos at a produo dos imveis esua comercializao, assegurando o retomo dos emprstimos aoBNH. Nesse processo de promoo imobiliria, apenas a fase deconstruo, propriamente, realizada atravs da contratao deempresas privadas, mantendo a COHAB o "controle econ6micorfireto rfa prorfuo" como um todo 4. Isto fez com que as CO-HABs passassem a se situar, de modo geral, "sob o comanrfo dergos rfiferentes, pois, em termos polfticos e administrativos, es-to numa linha de suhordinao ao poder polftico, detentor damaioria de suas a6es (no caso da URBIS, o Estado) e, quanto sua forma de operar, sujeitam-se aos rigores de normas especIfI-cas, ditadas pelo BNH"s.

Atravs das condies de financiamento e dos tipos de pro-gramas estabelecidos, o BNH exercer influncia tanto sobre omodo de funcionamento como sobre as caractersticas gerais dapoltica imobiliria implementada pelo agente promotor.

O aparelho polftico-administrativo estadual interferir deci-sivamente no plano das aquisies de terrenos e da distribuioda infra-estrutura, contribuindo para modular a diviso social doespao. Intervindo a nvel da distribuio/comercializao dosimveis, o Estado pode exercer um certo c1ientelismo eleitoral,alm de, detendo uma influncia nas decises referentes quan-tidade de imveis a produzir, dispor de um meio de intervenonas condies de reproduo da fora de trabalho na regio.

No caso especifico, podem ser identificadas duas fases noprocesso inicial de promoo de "habitaes populares", em Sal-vador. A primeira corresponde ao perodo em que duas Cias. deHabitao coexistiram na cidade, enquanto o BNH se estrutura-va: tratava-se da COHAB-Salvador, criada em dezembro de 1964,no mbito municipal e integrada poltica nacional centralizadado SFH/BNH6, e da URBIS, criada em maro de 1965 como so-ciedade de economia mista, vinculada ao govemo estadual, comsua ao voltada para cidades do interior 7. A segunda fase ini-cia-se em 1968, quando a URBIS incorpora o patrimnio da CO-HAB-Salvador, tomando-se o nico agente promotor do BNH pa-ra o "mercado popular" na Bahia. Em outros termos, esta forma

de promoo habitacional torna-se uma atribuio quase que ex-clusiva do governo estadual, perdendo a municipal idade instru-mentos prprios de interveno na questo da "habitao popu-lar'; uma situao que s ser parcialmente alterada com a cria-o da Companhia de Renovao Urbana de Salvador (RE-NURB), em 1979 8, embora mantenha-se a preponderncia daCOHAB estadual e sua quase total autonomia com relao sexigncias municipais. Exemplificando: os conjuntos habitacio-nais da URBIS no obedeciam, necessariamente, s normas ur-bansticas da prefeitura, nem sua implaPltao estava subordina-da, na prtica, anlise e aprovao dos projetos nos rgosmunicipais competentes 9.

Nesse sentido, cabe ressaltar que a ao da URBIS, comodas demais COHABs e de outras empresas e rgos pblicos,transcorrer sob a gide de um regime "burocrtico-autoritrio",caracterizado pela "extrema centralizao do poder, participaopolftica limitada e predomfno de orientaes tecnocrticas quedespolitizam os assuntos pblicos" 10.Tais aspectos iro reforaro carter setorial da poltica habitacional do BNH, mais vinculada acumulao de capital nos setores financeiro e da construodo que voltada para o atendimento das demandas sociais crescen-tes e, para tanto, necessariamente embasada numa eficaz polti-ca fundiria, de controle e uso do solo urbano.

Desvinculado de uma poltica social mais abrangente, queassegurasse a implantao de equipamentos, transportes e ser-vios pblicos, indispensveis reproduo da fora d~ trabalhourbana, o programa habitacional reduzia-se, na prtica, constru-o macia de casas prontas. Embora observe-se uma evoluodo BNH no sentido de ampliar os financiamentos, inicialmenterestritos construo de casas, para infra-estrutura, equipamen-tos e obras de "recuperao urbana", dificilmente poder-se-iaidentificar, no perodo, a relao da poltica habitacional com umainterveno estatal efetiva na regulao do mercado de terras e,consequentemente, na amenizao das disparidades sociais re-fletidas na ocupao do espao urbano.

Assim, a liberao de terrenos destinados implantaodos programas habitacionais da URBIS tomou-se uma tarefaquase que exclusiva dos govemos estadual e municipal. Estes,por sua vez, desprovidos de uma poltica fundiria que contribus-~e pa~a a red~o dos custos dos terrenos no preo final dosImveiS, recorrram, normalmente, a dois tipos de procedimen-tos 11:

a) doao de terrenos pblioos ou transferncia de glebas per-tencentes a rgo pblioos para o agente promotor, atravs dopagamento de preos inferiores aos do mercado e,b) desapropriao de terrenos particulares, cujo valor da rendafundiria a ser paga aos proprietrios fosse pequeno, implicando,em geral, a aquisio de glebas distanciadas da rea urbanaoonsolidada

Apenas na segunda metade dos anos 70 observa-se umatentativa do BNH junto ao governo estadual para viabilizar a for-mao de estoque de terras destinado implementao de gran-des "projetos urbanstioos integrados': como foram designados, poca, os oonjuntos projetados para Salvador, e que seroanalisados adiante.

Para melhor oompreenso dos fatores intervenientes na lo-calizao dos conjuntos promovidos pela URBIS, em Salvador,foram estabelecidos subperfodos de anlise, identificando-se oslimites da estratgia espacial adotada. Para tanto, levou-se emoonta a relao entre os diferentes procedimentos utilizados paraa aquisio dos terrenos e as caracterfsticas das operaes reali-zadas.

Ao longo desses 10 primeiros anos, o patrimnio fundirioda URBIS alcanou 477,40 hectares, dos quais mais de 87% re-sultaram de doaes e do repasse de terrenos pblioos. Enquan-to 104,80 ha foram objeto de doaes, em sua maioria realiza-das pela prefeitura 12, 277,45 ha resultaram do repasse, a preosimblico, de glebas pertencentes a rgos estaduais. Os 13%restantes do estoque corresponderam a 3 operaes de oompra aparticulares, totalizando 51,68 ha 13, e a 4 desapropriaes ami-gveis, perfazendo 40,80 ha; nmeros que atestam o papel deci-sivo dos governos municipal e estadual para viabilizar a produodos primeiros conjuntos habitacionais, pela URBIS, em Salvador.

Por outro lado, observa-se- que 92,70% dos terrenos foramadquiridos at 1971, concentrando-se o maior volume de aquisi-es entre 1967/68, e 3 das desapropriaes ocorreram em 1972,ao passo que nenhuma aquisio foi registrada entre 1973/74.

Que representam estes dados e qual sua relao com o de-sempenho imobilirio da URBIS e com a distribuio espacialdos conjuntos habitacionais?

Cabe salientar que a polftica imobiliria da URBIS atraves-sou, durante estes 10 anos, dois momentos distintos. Entre 1964e 1971, pode-se identificar uma fase "experimental" na produode "habitaes populares", em Salvador; como se a URBIS "tes-tasse" seus empreendimentos medida que os terrenos eramcolocados sua disposio.

As primeiras 500 casas financiadas pelo BNH, foram im-plantadas num terreno doado pela prefeitura, em 1965, comoforma de subscrio do capital social da COHAB-Salvador. Elasdestinavam-se, originalmente, transferncia de famflias dosAlagados, o que no se concretizou face recusa das mes-mas.Situado em rea rural, nas proximidades da Estrada Velhado Aeroporto e distante mais de 15 km do centro histrico aa ci-dade, o terreno onde foiconstrufdo o conjunto Sete de Abril - aantiga fazenda M Vida - havia sido utilizado, anteriormente,como depsito municipal 14.

Nesse sentido, observe-se que a poUtica urbana levada aefeito pela prefeitura - detentora da maioria das aes daCOHAB, - naquela ocasio favorecia setores ligados a ativida-des imobilirias, traduzindo-se na represso s invases de terrase na "limpeza" de certas reas "valorizadas". Em paralelo, a poU-tica do recm-criado BNH vinculava-se, sobretudo no Rio de Ja-neiro, remoo de favelas. No de estranhar, portanto, a lo-calizao escolhida para um conjunto previsto para ser ocupadopor "uma populao marginalizada" - expresso ideologicamentecomprometida com a noo das invases e favelas como locaisde bandidos e marginais 15.

Em 1968, a URBIS inicia a construo de 389 casas parafuncionrios da Base Naval, em Paripe. Nos anos seguintes, soproduzidos blocos de apartamentos para funcionrios do IAPSEB,no Engenho Velho de Brotas, e diferentes padres unifamiliares(casas isoladas, geminadas e mistas residncia-eomrcio) emCastelo Branco, nas imediaes de Sete de Abril, alm de 100unidades em Mangueiralltapagipe, numa tentativa de urbaniza-o de Alagados.

Essa relativa disperso espacial estaria refletindo o proces-so de "ensaio e erro" adotado na produo dos primeiros conjun-tos habitacionais que, "talvez exatamente por estarem mais pr-ximos da nfase originria do banco - construo de habitaespopulares-, se revelaram ao mesmo tempo os mais problemti-cos" 16.

Uma segunda fase seria iniciada em 1971, a partir das re-formulaes do SFH e do BNH, doravante banco de segunda li-nha, voltado para o desenvolvimento urbano. Adotando critriosde planejamento empresarial, a URBIS modifica sua estrutura in-terna visando reduzir os casos de atraso de pagamento e intensi-ficar a comercializao dos imveis produzidos, de modo a resta-belecer seu equilfbrio financeiro. Nesse momento, iniciam-se pro-cedimentos no sentido de selecionar previamente a clientela e demelhorar as condies de produo dos conjuntos, dotando-os deequipamentos e programas de desenvolvimento comunitrio 17.

No plano nacional, entretanto, assiste-se a uma progressivareduo de financiamentos do BNH para o "mercado popular',correspondendo a um perfodo de "crise" para as COHABs, queatingem seu pico mais baixo de produo em 197418. Possi-velmente tal situao contribuiu para restringir o volume de terre-nos colocados disposio da URBIS, que privilegia a utilizaodo estoque fundirio existente, consolidando plos de interven-o imobiliria. Assim, 4 novas operaes so realizadas no En-genho Velho de Brotas, totalizando 1.198 apartamentos, e 2 ou-tras etapas do Castelo Branco so construfdas, perfazendo 1.766casas.

Um segundo e ltimo empreendimento realizado nos su-brbios ferrovirios, com a construo de 286 casas em Periperi.Apesar de tradicional plo de concentrao de loteamentos p0-pulares e, por isso mesmo, potencialmente favorvel atuaoda URBIS, a zona dos subrbios, por sua composio geolgi-ca - massap - e necessidade de proteo de mananciais, exigiagrandes investimentos de infra-estrutura; estes despertavam pou-co interesse para o Estado, mais voltado para a abertura de no-vas reas de expanso imobiliria.

No bojo da Reforma Urbana de 1968 19, a prefeitura faz adoao URBIS de 3 parcelas, no Cabula, numa das quais im-plantado, entre 1973/74, o conjunto Cabula I . Em 1972, o gover-no estadual desapropria 2 terrenos, um no Cabula e outro na Bo-ca do Rio, destinando-os a empreendimentos da URBIS, cujasconstrues seriam iniciadas, respectivamente, em 1976 e 1977.

As operaes desenvolvidas pela URBIS participavam, des-se modo, da estratgia dos govemos municipal e estadual de in-duzir a ocupao de novos vetores de expanso urbana, sobretu-do com a implantao da avenida Paralela e do complexo rodo-virio do Acesso Norte, no infcio dos anos 70 20. Vrifica-se

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ainda que as novas localizaes esto menos comprometi--ds com elementos de "desvalorizao" , como ocorria no pero-do precedente, quando os locais destinados aos conjuntos situa-vam-se em reas de antigos depsitos ( Castelo Branco foi cons-trudo sobre um depsito de lixo desativado), prximos a equipa-mentos com forte carga de segregao social (Manicmio JulianoMoreira- Solar Boa Vista, Colnia Penal Lafayette Coutinho-Cas-telo Branco, alm da "invaso" dos Alagados).

Ao mesmo tempo, observa-se a tendncia de as desapro-priaes de propriedades particulares substiturem as doa-es/repasses de terrenos pblicos como expediente para tomarpossvel a implementao dos programas da URBIS. Como de-terminantes desse processo, podem ser apontados o esgotamen-to gradativo das reservas pblicas, aliado redefinio do mo-delo de ocupao de solo urbano segundo as novas exignciafda expanso capitalista, e as mudanas na poltica do BNH.

Finalmente, a nova disposio espacial dos terrenos mos-tra-se convergente com a poltica imobiliria adotada pelo agen-te promotor, privilegiando as camadas solvveis do "mercado pc-pula~ e aumentando a produo de apartamentos 21. Na verda-de, o favorecimento de uma clientela solvvel faz parte de umatendncia nacional, quando o BNH eleva os limites de financia-mento dos programas habitacionais e abre linhas de crdito es-pedficas para formao de estoque de terrenos por parte dosagentes promotores. O perfedo a iniciar-se em 1975 deveria tra-duzir, ainda, as diretrizes de uma poltica urbana voltada para aconformao de uma regio metropolitana, colocando novascondies para a aquisio e a localizao de terrenos para con-juntos habitacionais, em Salvador.

3.1975-1979. A FORMAO DE ESTOQUES DE TERRENOS

No contexto da poltica urbana nacional, acordos so cele-brados entre os governos federal e estadual para a implementa-o de programas de desenvolvimento urbano, compreendendo aexpanso das redes de infra-estrutura (saneamento, energia,gua), a implantao de equipamentos de consumo coletivo tcen-tros sociais, hospitais) e de grandes conjuntos habitacionais.

Nesse momento, o BNH cria novos mecanismos destinadosa assegurar a produo macia de habitaes "populares", privi-legiando as parcelas solvveis da demanda, sobretudo quando aconjuntura do mercado imobilirio acentuava a procura dos im-veis produzidos pelas COHABs por segmentos de classe m-

Locallzoo doa ODJUfttO'URBIS Solvodor

1975 - 1980

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dia 22. Entretanto o BNH identifica que "a falta de terrenos urbani-zados no mercado, em quantidade e a oreos suoortveis oelooramento familiar das oooulaes oobres, era um grave obst-culo e mesmo um desafio" para a realizao de grandes empre-endimentos imobilirios, que ampliassem a oferta de "casa pr-pria"23

Para superar estes problemas e buscar reduzir o preo finaldos imveis "de interesse social", foi assinado, pela Direo Na-cional do BNH, o Ministrio do Interior e os govemadores do Nor-deste, o Acordo de Recife. Segundo este acordo (CVE. 034/75), ogoverno baiano comprometia-se a produzir 50.015 habitaes at1979, enquanto o BNH passava a subsidiar integralmente a aqui-sio antecipada de terrenos e a infra-estrutura. Logo em segui-da, o banco cria um Departamento de Terras (DETER), regionali-zado, para formular e acompanhar sua polltica24

Os novos programas habitacionais passam a integrar umaestratgia explcita de desenvolvimento metropolitano, segundo aqual impunha-se "ordenar os elementos existentes, de ocupaoefetiva ou de planejamento, numa estratgia nica e global, bus-cando corrigir as distores verificadas e criar condies para, nocontexto de projetos urbansticos de maior porte, enfrentar comvigor e energia, com a premncia requerida por seu contnuoagravamento, o dficit habitacional"25.

A equipe tcnica encarregada da realizao desses projetostraduzia "todo um clima de euforia, de crescimento ...uma faseonde existiam recursos disponveis e um certo clima favorvel amacroplanejamento e a grandes projetos ... ". Na concepo des-tes,"a grande preocupao era" realmente, forar uma descentra-lizao, espichar Salvador" 26. "A disponibilidade de reas contr-nuas de grandes dimenses, bem assim o seu posicionamentoem funo dos vetores de expanso urbana", constituiriam os fa-tores decisivos para a escolha dos terrenos a serem desapropria-dos pelo governo 27.

Nessa tica, foram definidos os "projetos urbansticos inte-grados" de Cajazeiras, Narandiba e Caji, que apresentavam 3elementos principais de identificao: deviam absorver grandevolume populacional, abrigar diferentes faixas de renda e "reunircondies essenciais de autonomia e auto-satisfao, em termosde infra-estrutura fsica, servios urbanos, equipamentos comuni-trios, oferta interna elou externa de empregos, comrcio e abas-tecimento"28.

Foram declarados de interesse social, para fins de desapro-priao, 1.600 ha ao norte de Castelo Branco e Sete de Abril pa-ra Cajazeiras; 550 ha prximos avo Paralela e ao Centro Admi-nistrativo da Bahia para Narandiba; 2.800 ha entre os municfpiosde Salvador e Lauro de Freitas, para o Caji; alm de uma glebade 250 ha, s margens da avoParalela e vizinha a So Cristvo,para o projeto Mussurunga29

Tratando-se de projetos inseridos numa polftica de induo metropolizao, verifica-se que a estrutura de promoo daMhabitao popular" alterada no bojo de um processo de cen-tralizao polftico-administrativa que subordina a URBIS, a Com-panhia de Desenvolvimento Metropolitano (CONDER) e a Com-panhia de Desenvolvimento Urbano (CEDURB) recm-eriadaSecretaria de Saneamento e Desenvolvimento Urbano. A CE-DURB, institufda em 1976, passa a comandar o processo de ela-borao/execuo dos novos projetos. enquanto novo agentepromotor, em continuao aos trabalhos iniciados pela Subsecre-taria de Desenvolvimento Urbano de desapropriao dos terre-nos.

A URBIS assume a execuo de Mussurunga, alm deprosseguir a produo de conjuntos "tradicionais" nos terrenosadquiridos anteriormente. Entre 1975 e 1980, so realizadas 3operaes imobilirias relativamente modestas no Cabula, 1 naBoca do Rio, alm da densificao de reas remanescentes emSolar Boa Vista (2 operaes com 122 apartamentos) e em Cas-telo Branco (185 lotes urbanizados). Apenas 3 operaes so ini-ciadas pela CEDURB: flR1 casas e 224 apartamentos em Caja-zeira IVN, 2.016 apartamentos em Cabula VI - Narandiba e 53unidades habitacionais no Campus Experimental de Narandiba 30.Com a mudana de governo estadual, a CEDURB incorporada URBIS, que reassume integralmente seu papel na promoodos conjuntos, doravante afinada com os novos rumos da polfticahabitacional e de desenvolvimento urbano, e que conclui asobras iniciadas pela CEDURB.

Nesse penodo, assiste-se alterao na escala de produ-o dos agentes promotores, dada a disponibilidade de terrenos,consolidando-se a tendncia verticalizao e a localizaesmenos dispersas dos conjuntos habitacionais, reflexo da polfticade maior seleo da clientela. Nesse sentido, observa-se a poucaexpresso do Programa de Financiamento de Lotes Urbanizados(PROFILURB), programa de lotes destinado s camadas maispobres, realizado pontualmente.

Esgotando-se a vigncia da CVE. 034/75 em 1979, modifi-cam-se os procedimentos para aquisio de terrenos. Por outrolado, os efeitos da conjuntura recessiva que se iniciar no pais serefletiro no funcionamento do SFH/BN H, como na atividadeimobiliria em geral.

Embora a produo da URBIS tenha aumentado sensivel-mente com a realizao de grandes operaes imobilirias nosterrenos desapropriados via CVE. 034/75, estabelece-se no pals,neste penodo, forte crise econmica. Provocando a reduo donivel geral de atividades, a crise afeta o SFH/BNH devido dimi-nuio das receitas da poupana e do retomo dos financiamen-tos, elevando-se os atrasos de pagamento das prestaes dosimveis. As taxas de valorizao imobiliria passam a apresentarmenor rentabilidade face a outros investimentos, diante das altastaxas de inflao, afetando diretamente os proprietrios de terrasdescapitalizados, cujas reas se constituam, no essencial, o en-torno de onde foram implantados os projetos da URBIS.

A queda generalizada da produo e do consumo, com aconseqente retrao dos investidores privados, possibilita atransformao daquelas reas, em especial no entorno de Caja-zeiras, numa espcie de reserva privilegiada para a ao dosagentes promotores ligados ao SFH, sobressaindo-se a URBIScomo instncia principal de negociao de terrenos. Assim,mesmo no contexto de crise, surge a possibilidade de expansodo projeto Cajazeiras, com a proposta de venda de uma grandegleba contgua - Fazenda Grande de Itapu Mirim - por seusproprietrios. Segundo um acordo estabelecido na ocasio entreo BNH e a URBIS, uma avaliao minuciosa de parte da glebadestinada operao Cajazeira X realizada por um perito doDETER; dentro dos limites de preo fixados nesse parecer, quede certa forma "congelava" os preos fundirios na regio, seroadquiridas, paulatinamente, as demais parcelas.

o balano feito por tcnicos do DETER e da CEDURB ha-via atestado que as desapropriaes judiciais realizadas no pe-rodo precedente resultaram num procedimento longo de aquisi-o de terrenos e a preos superiores queles praticados no mer-cado. Sugeria-se evit-Ias, recorrendo, sempre que possvel, sdesapropriaes negociadas amigavelmente 31. As novas aquisi-es, portanto, passam a adequar-se aos termos da ResoluoRD. 01/76, que estabelecia a incidncia do custo do terreno no

preo final dos imveis e que a compra fosse subordinada exis-tncia de projeto para o terreno, o qual transformava-se na garan-tia hipotecria do financiamento.

Nesse perfodo, a URBIS realiza operaes imobilirias emNarandiba, Mussurunga e Cajazeiras, onde desenvolve e inicia aimplantao de novos projetos habitacionais nos terrenos da an-tiga Fazenda Grande, alm de elaborar/implantar projeto de ma-croinfra-estrutura, baseado no sistema de lagoas de tratamentode esgotos, na rea do complexo Cajazeiras-Fazenda Grande.

5. CONCLUSO

A prtica imobiliria da URBIS traduziu a evoluo da pol-tica nacional do BNH, em termos dos programas habitacionais fi-nanciados e, inclusive, quanto s transformaes relativas mu-dana das faixa de renda da populao-alvo beneficiada. Verifica-se o crescimento do nmero de unidades produzidas por conjun-to, como tambm da verticalizao, esta refletindo no apenas aelevao dos rendimentos da clientela, mas um mecanismo deintensificao do uso do solo urbano. Por outro lado, observa-seque, embora guardando relativa autonomia da mquina estatalnas decises relativas a seus empreendimentos imobilirios, aURBIS norteou a localizao de seus conjuntos pelas diretrizecda polftica urbana, explcitas ou no, emanadas dos governosmunicipal - num primeiro momento - e estadual. Isto se mani-festou, no particular, na escolha dos terrenos - pblicos - doadose/ou repassados ao agente promotor, de acordo com os interes-ses do poder poltico e econmico vigente.

A interferncia municipal, favorecendo a expanso urbanaatravs da doao de reas em zona ''rural'' ou de ocupao re-cente (Cabula), torna-se praticamente inexistente ao longo doprocesso de centralizao polftico-administrativa verificado no pe-nodo. A ao do governo estadual, reforando as iniciativas mu-nicipais, salientada na implementao das diretrizes da polfticaurbana nacional, na segunda metade dos anos 70, com vistas conformao de um espao metropolitano.

Dispersos entre si, os primeiros investimentos em "habita-o popular" distribufam-se no apenas em reas situadas noslimites. do penmetro urbano, como tambm em espaos rema-nescentes de bairros "populares", com urbanizao precria, certo, mas relativamente consolidada. Em fase posterior, os inte-resses econmicos embutidos na induo expanso urbana,

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LocalllGCo dos conjuntos(Produzido o em construco)

URBI S - Salvador1965 -1984

RELAO DE CONJUNTOS PRODUZIDOS PELA URBIS.Em Salvador. 1964-1968

N9 CONJUNTOS CONSTRUO N DE UNIDADESHABITACIONAIS Infelo fim casas aptos. lotes TOTAL

1 Sete de AbI1l 1965 1967 500 5002 A1m.Tamand~ - Parfpe 1968 1969 389 3893 Solar Boa VIs1a- Gleba B 1969 1971 112 1124 Castelo Branco I 1969 1971 683 6835 Mangueira - ftapaglpe 1971 1971 100 1006 Solar Boa Vista - Gleba C 1970 1972 - 456 4567 Eugnio Sanes - Pertpel1 1970 1972 286 2868 Castelo Branco 11 1970 1972 627 6279 Solar Boa VIs1a- Gleba D 1970 1973 212 212

10 Cabula I 1973 1974 112 288 40011 Castelo Branco 111 1973 1974 1.139 - 1.13912 Solar Boa VIs1a- Gleba E 1973 1975 322 32213 Solar Boa VIs1a- Gleba F 1973 1975 208 20814 Novo MarolInho 1976 1976 - 258 25815 Jardim Nova Esperana 1976 1976 178 17816Cabula RI 1975 1977 52 5217 Solar Boa VIs1a- Rem. I 1976 1978 60 6018CabulaIV 1976 1978 90 200 29019C8bulan 1976 1978 74 180 25420 G. Marback - Boca do Rio 1977 1978 - 920 92021 Solar Boa VIsta - Rem. 11 1977 1978 62 6222 Castelo Branco IV 1977 1978 185 18523 Mussunmga I 1977 1979 2.054 443 2.49724 Cabula VI 1978 1980 - 2.016 - 2.01625 Cajazelra IVN 1978 1980 881 224 - 1.10526 Castelo Branco V 1979 1981 1.061 157 15727P1raj I 1979 1981 1.06128 Cabula vn - ProftIurb 1980 1981 1.126 116 11629 Mussurunga 11 1979 1982 1.12630 Cabula VI- Rem. 1981 1982 80 8031 Cabula X - Saboelro 1981 ;982 684 68432 Mussurunga RI 1981 1983 - 360 36033 Cabula IX - Doron 1981 1983 20 1.288 1.28834 Cajazetra VII 1981 1984 688 70835 Cajazelra V - Rem. 1982 1984 294 296 29636 Cajazetra VI 1983 1984 580 960 1.25437 Cajazelra VIII 1983 198410.016 896 1.476

TOTAL NUNID. 450810.564 1.337 21.917% 48,1 601 100.0

aliads gradativa elevao dos rendimentos da clientela daURBIS, determinam a escolha de stios mais prximos a reasonde eram implantados os novos investimentos governamentais.Esta tendncia se ampliaria com a expanso da produo oficialde moradias, traduzindo-se na desapropriao de grandes glebas,estrategicamente localizadas em relao aos eixos rodovriosmetropolitanos, vetores da expanso urbana. A zona do "miolo",situada entre a BR-324 e a avenida Paralela, passa a concentrarum nmero crescente de conjuntos habitacionais, que apresen-tam um padr.: mais elevado de urbanizao em relao s di-versas ocupaes ali verificadas.

Desse modo, os conjuntos da URBIS refletem e consolidamos grandes traos da segregao espacial de Salvador. Na zonados subrbios, proliferam os loteamentos populares; a faixa lito-rnea, entre a Paralela e o mar, mantm-se como reserva "nobre"do mercado imobilirio e o "miolo", parte central do municpio, seconstitui num espao de disputa entre os diversos agentes queatuam numa espcie de "mercado intermedirio", onde os con-juntos habitacionais representariam um dos patamares mais ele-vados de investimento imobilirio.

Embora as condies locais tenham favorecido o desenvol-vimento da produo da URBIS, no incio dos anos 80, a criseeconmica que se iniciava no paIs naquele momento contribuiupara a extino do BNH, em 1986. A produo oficial de habita-es "de interesse social", agora conduzida pela Caixa Econmi-ca Federal, reflete o contexto de transio poltica e econmicanacional e passa a apresentar um ritmo mais lento. EI~ se mostraem descompasso crescente com as carncias habitacionais, queiro se manifestar de modo contundente a partir da posse dosnovos prefeitos e governadores, atravs da proliferao das inva-ses-de terrenos urbanos. Mas a j tem incio novo perodo, comnovas regras do jogo entre os diversos agentes sociais, a exigirnovas anlises e reflexes.

NOTAS( 1) Este artigo resulta de tratamento especrfico dado a elementos

constantes da tese Les grands ensembles URBIS dans Ia production denouveaux espaces urbaniss Salvador (1964-1984), em elaborao,para obteno de Doutorado em Urbanismo, na Universidade de ParisXII. A elaborao dos mapas contou com a colaborao de Raul V. Caja-do.

( 2) Para uma avaliao da ao do INOCOOP-Ba ver Banco Na-cional da Habitao, A va/iao do programa de - e Szubert, Cooperati-vas habitacionais. p. 51-80.

( 3) Brando, O engenho da produo , p.14.( 4) Jaramillo refere-se ao domfnio dos meios de produo, do ponto

de vista econmico, implicando no poder de deslanchar o processo pro-dutivo e de definir suas caracterfsticas. como quantidade e qualidade doproduto, ,alm do poder de dispor desse produto.

( 5) Bahia. Secretaria do Trabalho . p. 32-3. Significando que. naprtica, ela atua como empresa, enquanto agente financeiro, e como r-go pbUco, enquanto agente promotor.

( 6) A COHAB-Salvador, voltada para a produo de "casas popula-res". imagem da expe~ncia da COHAB-RJ. substitui a Cia. de Urbani-zao (CURSA), criada em 1963, que objetivava a gesto do patrimniofundirio. municipal e a produo de habitaes.

( 7) Concedida originalmente pela CPE, a URBIS objetivava a pro-duo e a higienizao de habitaes, alm da realizao de outros tra-balhos de urbanizao.

( 8) Criada em outro contexto, a RENURB desenvolveria o Progra-ma CURA, onde seriam inclufdas algumas aes pontuais em termos dehabitao, complementando a urbanizao de bairros populares em Sal-vador.

( 9) A inexistncia de uma legislao espedfica para os conjuntoshabitacionais destinados populao de baixa reMa no invalida aconstatao do predomfnio. de uma prtica autoritria, desvinculada dopoder municipal, legalmente responsvel pela gesto do us%cupao doterritrio.

(10)Schmidt & Farret, p. 29. Ver tambm Maricato.(11) A leitura de Andrade & Debeffe, p. 81-220. e Andrade, E. es-

clarecedora do comportamento do poder pblico municipal com relaoao mercado de terras.

(12) Das cinco doaes, quatro foram feitas pela prefeitura municipale uma pela Base Naval de Aratu.

(13) Estas tratavam-se de operaes complementares aquisiode 247.51 ha de propriedade da Fundao de SaOde do Estado da Bahia(FUSEB), para implantao do conjunto Cidade Presidente Castelo, maisconhecido como Castelo Branco. bem como de uma interveno isolada,em rea de 1.18 ha. em Alagados.

(14) Na poca de doao ali funcionava apenas o prdio da Funda-o So Geraldo, de assistncia aos menores.

(15) A expresso teria sido utilizada pelo Presidente da COHAB, poca, segundo as entrevistas T.1 e T.3, realizadas com antigos tcni-cos da COHAB/URBIS, em meados de 1984, na fase de coleta de infor-maes para elaborao da tese. Registre-se ainda que a Casa de De-teno foi implantada no incipiente bairro de Pau da Lima. situado em srtioprximo ao que era implantado Sete de Abril. Com relao ao forte com-ponente ideolgico no penodo inicial da polftica do BNH, ver: Azevedo &Andrade - Valladares, L. do P.

(16) Szubert, A URBIS S/A e a habitao , p. 4(17) Ibid.(18) Cf. ABC/PRONATEC. Perfil geral(19) CI. Andrade & Debeffe. op. cit.

(20) Cf. Brando, O t1/timo dia-.(21) Cf. Bahia. Setrabes. Fundesco & BNH.(22) Cf. Azevedo & Andracle, op. cit.(23) Azevedo, J. da S.(24) O compromisso correspondia construo de 16.150 novas

moradias, 21.133 lotes urbanizados (via PROFILURB, recm-criado) e12.732 financiamentos de reformas e melhorias no mbito do FICAM. ODETER criado pela RD~01f76-BNH.

(25) Bahia. Secretaria de Saneamento e Desenvolvimento Urbano &Companhia de Desenvolvimento Urbano. A Grtmde SalvadorN" p. XII-7.

(26) Entrevista T. 4 com tcnicos da ex-CEDURB.(27) Bahia. Secretaria de Saneamento , op. cit, p. XII-9.(28) Ibid., p. XII-10(29) Ibid., p. XII(3D) Por suas caracterlsticas especfficas de espao de experimen-

tao de tcnicas/materiais de construo, atravs de prottipos habit-cionais, no se considerou o campus enquanto conjunto habitacional. VerBahia. Secretaria de Saneamento e Desenvolvimento Urbano & Compa-nhia de Desenvolvimento Urbano. C8mpus tnperimental...

(31) Id., Desapropria6es.

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