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Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjsc.jus.br/esaj, informe o processo 0300287-79.2015.8.24.0175 e o cdigo 353F682. Este documento foi assinado digitalmente por PDDE-041450105 e CARLOS ARAUZ FILHO. Protocolado em 08/09/2015 s 15:11:57. fls. 776

53F682. CARLOS ARAUZ FILHO. Protocolado em 08/09/2015 s … · Na documentação fornecida, constituída por: balancetes de 2010, 2011 e 2012, relatórios gerenciais de produção

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    LAUDO DE AVALIAO

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    IDENTIFICAO

    Cdigo do imvel 24.169.001

    Nome do Imvel Tramonto Imvel

    Endereo Rodovia Municipal Marlene Piazza Zuchinali, s/n.

    Bairro Industrial

    Cidade UF Morro Grande SC

    PROPRIEDADE

    Proprietrio TRAMONTO AGROINDUSTRIAL S.A.

    Documento Matrculas 26.252, 26.253, 26.254, 26.255, 26.256, 26.257 e 23.205

    Registro de Imveis Registro de Imveis da Comarca de Turvo SC.

    Ocupante JBS Frangosul

    Tipo de ocupao Locatrio

    REAS DO IMVEL

    rea dos terrenos 120.000,00 m

    rea construda 10.856,44 m

    VALORES

    Valor docomplexoindustrial

    R$ 36.294.000,00

    Trinta e seis milhes, duzentos e noventa e quatro mil reais.

    VALOR DECOMPOSTO

    Valor patrimonial R$ 33.697.000,00 (Trinta e trs milhes, seiscentos e noventa e sete mil reais).

    Goodwill Value R$ 2.597.000,00 (Dois milhes, quinhentos e noventa e sete mil reais)

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    LAUDO DE AVALIAO ECONMICA

    1. SOLICITANTE

    TRAMONTO AGROINDUSTRIAL S.A.

    2. PROPRIETRIO

    TRAMONTO AGROINDUSTRIAL S.A.

    3. OCUPANTE

    JBS FRANGOSUL

    4. FINALIDADE

    SUBSIDIAR NEGOCIAO

    5. OBJETIVO

    O objetivo do presente laudo determinar o valor de mercado do complexo industrial.

    6. OBJETO

    O objeto da avaliao o complexo industrial denominado Tramonto. O complexo se forma a partirdos terrenos das matrculas 26.252, 26.253, 26.254, 26.255, 26.256, 26.257 e 23.205 todas doRegistro de Imveis da Comarca de Turvo SC e das benfeitorias neles edificadas.

    Os imveis se localizam Rod. Municipal Marlene Piazza Zuchinali (prolongamento da Av. RuiBarbosa), s/n, no bairro Industrial, da cidade de Morro Grande SC.

    rea de terreno de 120.000,00 m.rea construda de 10.856,44 m.

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    7. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

    7.1. PRESSUPOSTOSEste Laudo fundamenta se no que estabelecem as normas tcnicas da ABNT, Avaliao deBens, registradas no INMETRO como NBR 14653 Parte 1 (Procedimentos Gerais), Parte 2(Imveis Urbanos) e Parte 4 (Empreendimentos).Na determinao do valor considera se que toda a documentao pertinente encontra secorreta e devidamente regularizada, e que o(s) imvel(eis) objeto esto livres edesembaraados de quaisquer nus, em condies de serem imediatamente comercializadosou locados.Os custos de regularizao e a perda de valor por nus ou condio dominial no soconsiderados na determinao do valor do imvel, salvo quando explicitados nos clculos;podendo estar inseridos na determinao do valor final ou apresentados parte.

    7.2. RESSALVASA avaliao econmica a parte da avaliao do complexo industrial que determina o seuvalor de mercado.O detalhamento da composio do complexo industrial (terreno, benfeitorias, mquinas eequipamentos e demais itens) consta do Laudo de Avaliao Patrimonial.O laudo de avaliao patrimonial constitui volume parte.O complexo industrial formado pelo Abatedouro de Frangos e pela Fbrica de Rao.O foco do presente trabalho determinar o maior valor que o complexo pode atingir nomercado, sob os olhos da concorrncia do setor, otimizando se as caractersticas especficasda antiga administrao.

    7.3. FATORES LIMITANTESA avaliao se baseia:Na documentao fornecida, constituda por: balancetes de 2010, 2011 e 2012, relatriosgerenciais de produo de carnes de aves, consumo de insumos, produo de rao,alojamento de pintos e gastos principais.Em informaes constatadas in loco quando da vistoria do imvel, realizada nos dias 25, 26 e27 de novembro de 2013.Em informaes do setor: UBABEF, ABEF, APA, AAVIOPAR, CEPA, EPAGRI, FGV Dados.

    Sendo que:Sero cotejados os dados do Abatedouro Tramonto e do Abatedouro JBS com as informaesdo setor.Sero adotados os parmetros mais prximos da realidade do abatedouro sob o ponto devista de investidor externo.

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    8. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO ABATEDOURO

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    9. DIAGNSTICO DE MERCADO(Fontes: UBABEF, Anurio Brasileiro da Pecuria e de Aves e Sunos, Deloitte Touche Thomatsu)

    O sistema de integrao implantado nos anos 1 960 viabilizou a consolidao da produo em cadeia, harmonizando a ativ idade dos criadores com a dos abatedouros. Estima-se que 90% da avicultura industrial brasileira esteja sob o sistema integrado entre produtores e frigorficos.

    Essa integrao consiste em um apoio permanente aos avicultores com o assessoramento de agrnomos, veterinrios, tcnicos rurais, fornecimento de rao, medicamentos e pintos de um dia.

    Aos produtores cabe criar as aves de acordo com as melhores prticas de produo e de acordo com as mais rgidas normas de bem-estar animal, biosseguridade e sanidade. Tais regras so monitoradas de perto pelas empresas integradoras, garantindo a rastreabilidade do produto da granja mesa do consumidor.

    A produo de carne de frango chegou a 12,645 milhes de toneladas em 2012, em uma reduo de 3,17% em relao a 2011. O Brasil manteve a posio de maior exportador mundial e de terceiro maior produtor de carne de frango, atrs dos Estados Unidos e da China.

    Do volume total de frangos produzido pelo pas, 69% foi destinado ao consumo interno, e 31% para exportaes. Com isto, o consumo per capita de carne de frango atingiu 45 quilos por pessoa.

    A produo de carne bovina no Brasil deve seguir mdia de crescimento anual de 2,1% por 10 anos, segundo o estudo Projees do Agronegcio Brasileiro 2011/12 a 2021/22, realizado pela Assessoria de Gesto Estratgica do Ministrio da Agricultura, Pecuria e Abastecimento (Mapa). A carne bovina s deve ser superada, neste complexo,pela carne de frango, que crescer o dobro: 4,2% ao ano. Estes volumes garantem o abastecimento do mercado interno e o crescimento das exportaes.

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    As projees do consumo mostram que o mercado interno absorver 9,4 milhes de toneladas de carne bovina nos prximos nove anos. Assim, o produto assumir o segundo lugar no aumento do consumo domstico, com taxa anual projetada de 2%, entre os ciclos 2011/12 e 2021/22, assumindo uma condio que era da carne suna, mas ainda atrs das estimativas de aumento do consumo de frango.

    O Mapa prev quadro favorvel para as exportaes de carnes brasileiras. Neste quesito, a carne bovina superada em volumes pelas cadeias produtivas de frango e de sunos.

    na hora da fome que as aves e os sunos no Brasil sentem a angstia dos custos de produo. No fosse a elevao nos valores que a cadeia precisa dispender pelo milho e pelo farelo de soja e certamente todo o panorama estaria mais tranquilo. A avicultura, por exemplo, registrou em 2011 o melhor desempenho de sua histria, superando as 13 milhes de toneladas de carne de frango. A suinocultura, que vinha em escala de recuperao desde 2010, graas ao incremento no consumo interno, tambm havia fixado planos arrojados, que, no entanto, esbarram no equilbrio das contas justamente para alimentar as criaes.

    Para a avicultura, o mercado internacional j terreno perfeitamente conhecido, diante do excelente desempenho que esse segmento vem tendo nas exportaes. Em 2011, o resultado financeiro uma vez mais reafirmou essa forte competitividade, com 21,2% de crescimento em relao a 2010. No entanto, e uma vez mais, so os custos de produo, especialmente os associados rao, que, em 2012, inibem a margem de ganhos. Mas especialmente na suinocultu-ra, que torcia por um ano normal e estvel para firmar sua trajetria de retomada, que esse aspecto interfere mais drasticamente.

    Este cenrio de expectativa em relao ao desempenho de produo e de comrcio nos setores de aves e de sunos coloca em alerta diversas regies do Brasil, fortemente apoiadas sobre a socioeconomia destas duas cadeias. Situadas entre as criaes animais que registram as maiores demandas de gros para a composio de raes, ao desempenho delas, por exemplo, est sempre atrelada a lavoura nacional, especialmente a de milho, mas tambm a de soja. Assim, se aves e sunos enfrentam alguma dificuldade, seja na criao, seja na conquista de mercados, os gros veem a demanda recuar ou estagnar.

    No entanto, a forte e crescente insero do Brasil, nos ltimos anos, em todos os negcios internacionais associados produo primria criou um ambiente em que no apenas as carnes, mas tambm os gros, comeam a ser exportados em grande escala. Em todos esses nichos, a tendncia de que os brasileiros precisaro, sim, ampliar sua produo, seja por expanso da prpria estrutura de produo, seja agregando mais produtividade por rea, no que a pesquisa e a tecnologia ocupam papel central. Tanto nos gros, que alimentam os animais, quanto nas carnes, o Brasil se tornou referncia global.

    Cumpre aos setores pblico e privado equalizar os interesses dos segmentos fornecedores de matria-prima para raes e dos industriais das reas de produo para que todos possam aproveitar ao mximo suas potencialidades de mercado. Afinal de contas, na hora da fome, ter alimento garantido no apenas uma preocupao de aves e de sunos.

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    As opes de uso do complexo so:

    manter o uso como complexo industrial frigorfico;

    Conclui se que:

    O setor passa por um perodo estvel, considerando uma queda em 2012, nmeros estveis em

    2013 e boas expectativas para os exportadores em 2014 com o aumento da cotao do dlar.

    Existe uma concentrao no setor que traz vantagens e desvantagens para a comercializao

    do complexo avaliando.

    O complexo industrial classificado dentro do setor, em funo das suas caractersticas

    fsicas e da sua localizao como de BAIXA LIQUIDEZ.

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    10. METODOLOGIA

    As metodologias de avaliao utilizadas so as constantes da norma de avaliao de bens NBR

    14.653 e so aplicadas conforme o tipo do imvel, o mercado imobilirio em que ele se insere e o objetivo

    da avaliao.

    Para a determinao do valor de mercado aplicado o Mtodo da Renda. O Mtodo de

    Capitalizao da Renda est descrito na NBR 14.653 4:2004 da ABNT, sob o ttulo de: Avaliao de Bens

    Parte 4: Empreendimentos.

    O Mtodo da Renda se baseia na capitalizao da renda lquida que o bem produzir. Conhecida a

    renda proveniente de um capital, este poder ser determinado. O Critrio do Valor Econmico usa esta

    mesma definio de que o valor de um conjunto de produo decorre da sua capacidade de gerar renda. O

    valor econmico o valor do conjunto produzindo ou em condies de produzir.

    No clculo do Valor Econmico, supondo um empreendimento sem custos financeiros anmalos

    ou disfunes administrativas e considerado um fundo de amortizao que torne teoricamente o

    investimento perptuo, temos que o lucro final anual conhecido de um conjunto corresponde ao

    rendimento de um capital, que aplicado no mercado financeiro a taxa e riscos normais vigentes, possvel

    de ser determinado.

    10.1. DESENVOLVIMENTO DA METODOLOGIA

    Definio das variveis e parmetros especficos para o empreendimento em questo em funo

    dos dados histricos, da situao atual e das projees conjunturais do setor.

    Estabelecimento do perfil das receitas e despesas operacionais, para a montagem do fluxo de caixa

    que inclui, alm do resultado operacional, o resultado no operacional, a depreciao contbil, a tributao

    do lucro e o clculo do capital de giro necessrio.

    Construo de cenrios pessimistas e otimistas, visando monitorar as condies de viabilidade do

    empreendimento, trazendo subsdios determinao do valor econmico.

    Estatstica dos valores calculados para definio do valor adotado.

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    11. PARMETROS PESQUISADOS E CALCULADOS

    Os parmetros necessrios formao do fluxo de caixa se desenvolvem atravs das planilhas de

    preparao do fluxo. So dados pesquisados e calculados, cujo memorial de clculo a sequncia das

    planilhas constantes dos anexos deste laudo: insumos1, despesas2, despesas3, despesas4, despesas5,td.centro.de.custo.int, td.centro.de.custo.amb, capacidade, receitas1, receitas2, receitas3, paciente dia,atendimento e setor. As planilhas tm como base os dados obtidos do setor de hospitais e de informaesdo prprio hospital avaliando.

    11.1. INSUMOS E DESPESAS

    Fornecidos os balancetes mensais de 2010, 2011 e 2012 da Tramonto mais as informaes de

    gastos principais da JBS em 2013, planilha se todos os gastos do abatedouro, com o plano de contas

    aberto, corrigindo se os valores pelo IGP M e pelo Salrio Mnimo conforme a natureza das contas

    contbeis.

    As contas contbeis so classificadas em insumos, demais insumos, despesas fixas, despesas

    variveis, no operacionais e tributrias. Os impostos so calculados diretamente no fluxo, bem como o

    consumo de insumos a partir do balano de massa da produo adotada.

    O fluxo de caixa inclui o clculo do capital de giro necessrio, no apropriando os juros decorrentes

    de capital emprestado. Os financiamentos, ou o seus saldos, devem ser diminudos do valor final da

    avaliao econmica, pois o valor econmico considera o fluxo de caixa livre, sem passivos de qualquer

    ordem.

    Os custos diretos so calculados separadamente. As despesas no operacionais no so

    consideradas e as despesas fixas e variveis so classificadas dentro do plano de contas.

    11.2. PRODUO

    Partindo se da planilha Alojamento, onde so verificados os nmeros de pintos de um dia

    alojados para comparao com o nmero de cabeas abatidas, passa se planilha Produo. Nela

    so apurados as quantidades dos cortes de frango produzidas, o que forma a base das receitas do

    abatedouro.

    So verificados os rendimentos obtidos pelo abatedouro em comparao com a mdia do setor. As

    relaes entre a produo e o consumo de rao so calculadas para, a partir da quantidade produzida

    se definir a quantidade consumida.

    Como o abatedouro trabalha no sistema de integrao, os insumos no so os frangos vivos, mas

    sim a quantidade pintos de um dia, de milho, farelo de soja e outros insumos das raes, os gastos com

    embalagens e o valor pago aos avicultores por kg de frango vivo abatido.

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    11.3. PREOS

    A planilha preos define o valor utilizado no fluxo para quantificar as receitas e os custos bsicos

    do complexo industrial.

    Uma vez calculadas as quantidades a valorizao em reais das receitas e dos custos se d

    precificando cada um dos parmetros do fluxo de caixa do abatedouro. Sendo essa a base dos valores

    que geram o fluxo de caixa.

    11.4. BALANO DE MASSA

    O balano de massa o inverso do rendimento. Partindo se da quantidade produzida, que o

    quanto a indstria consegue colocar no mercado, calcula se as quantidades consumidas, limitadas

    capacidade instalada do complexo.

    Os nmeros calculados a partir das informaes fornecidas so comparados com a mdia do setor,

    obtendo se parmetros prticos e factveis para a gerao do fluxo de caixa.

    11.5. DEMAIS PARMETROS

    Para o presente estudo as taxas utilizadas so:

    Taxa de remunerao = 11,0%

    Taxa de risco = 4,0%

    O resultado uma TMA de 15,44%. A taxa assume valor prximo de outros estudos de abatedouros

    e frango e frigorficos e no foge da taxa bsica de juros praticada no pas, devendo sempre ser

    superior a ela. A taxa de risco alta em comparao a outros setores, mas considerada adequada ao

    tipo do negcio.

    Como referncia para a TMA tem se avaliaes de plantas industriais da BRF em que a TMA fica

    entre 12% e 14%. Considerando se os problemas fsicos da planta de Morro Grande e a posio

    relativamente desfavorvel desta cidade, a taxa de 15,44% tem sua aplicao justificada.

    Para uma taxa de desconto de 15,44%, lucros lquidos que ocorrem depois de 33 anos representam

    menos de 1% no valor presente. As projees limitam se, no mximo, a 5 anos. Os valores aps o 5.

    ano at o 33. ano compem o valor residual do fluxo de caixa.

    O capital de giro necessrio foi calculado em funo das necessidades e das disponibilidades de

    cada item de despesa e de receita em funo do tempo no estoque, do percentual de compra e venda a

    prazo e do prazo mdio de pagamento e recebimento.

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    12. PLANILHAS DO FLUXO DE CAIXA

    12.1. DADOS DO CENRIO BSICO

    Produtos: entrada de todos os produtos comercializados com a quantidade vendida no 1o.ano, os incrementos para o 2o., 3o., 4o., 5o. e demais anos, o ano limite de incremento, os

    preos nos mercados interno e externo, a variao do preo ao longo do fluxo, o ano limite

    desta variao e o percentual de vendas no mercado externo, dentro da UF e fora da UF.

    Insumos Principais: entrada dos insumos principais consumidos com a quantidadecomprada no 1o. ano, os incrementos para o 2o., 3o., 4o., 5o. e demais anos, o ano limite de

    incremento, os preos nos mercados interno e externo, a variao do preo ao longo do

    fluxo, o ano limite desta variao e o percentual de vendas no mercado externo, dentro da

    UF e fora da UF.

    Demais Insumos: entrada do demais insumos consumidos, em R$, proporcionais produo.

    12.2. RECEITAS

    Receitas: valor e quantidade de cada servio e produto (separadamente dentro e fora daUF e exportao).

    12.3. IMPOSTOS

    Impostos Servios: alquotas e impostos incidentes sobre a prestao de servios.

    Impostos Produtos: alquotas e impostos incidentes sobre a venda de produtos (para PISe COFINS conta grfica alquota lquida na tabela de Produtos).

    Impostos Demais Insumos: alquotas e impostos incidentes (crdito) sobre a compra demercadorias.

    12.4. CUSTOS

    Custos Variveis: contas em % da receita bruta.

    Custos Fixos: despesas fixas em R$.

    Custos Totais: clculo das despesas com insumos, impostos e custos fixos e variveis, emR$, para o fluxo projetado.

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    12.5. CAPITAL DE GIRO

    Capital de Giro: clculo do valor do capital de giro conforme necessidades edisponibilidades.

    12.6. FLUXO DE CAIXA

    Fluxo de Caixa: fluxo de caixa projetado do empreendimento, seguindo a ordem de receitabruta, impostos e receita lquida. Custos fixos, variveis e de manuteno e resultado

    operacional. Valorizao financeira, depreciao contbil e lucro tributvel. Imposto de

    renda, contribuio social, capital de giro e lucro lquido.

    12.7. RESULTADO

    CENRIO BSICO

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  • R. Sta. Catarina, 65 s402A 80620-100 Curitiba-PR Fone:(41)3343-4912 Fax:(41)3342-4689 www.patrimonio.eng.br [email protected]

    13. VALORES

    13.1. VALOR ECONMICOConforme o presente laudo.

    Valor econmico = R$ 36.294.000,00

    (Trinta e seis milhes, duzentos e noventa e quatro mil reais).

    13.2. VALOR PATRIMONIALConforme o Laudo de Avaliao Patrimonial.

    Valor patrimonial = R$ 33.697.000,00

    (Trinta e trs milhes, seiscentos e noventa e sete mil reais).

    13.3. VALOR DO GOODWILLGoodwill Value = Valor econmico Valor patrimonial.

    Goodwill Value = 36.294.000,00 33.697.000,00

    Goodwill Value = R$ 2.597.000,00

    (Dois milhes, quinhentos e noventa e sete mil reais).

    14. ESPECIFICAO DA AVALIAO

    14.1. AVALIAO ECONMICAMtodo da Renda

    Grau de Fundamentao II

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  • R. Sta. Catarina, 65 s402A 80620-100 Curitiba-PR Fone:(41)3343-4912 Fax:(41)3342-4689 www.patrimonio.eng.br [email protected]

    15. CONCLUSO

    Valor econmico do complexo industrial: R$ 36.294.000,00

    Trinta e seis milhes, duzentos e noventa e quatro mil reais.

    Valor patrimonial do complexo industrial: R$ 33.697.000,00

    Trinta e trs milhes, seiscentos e noventa e sete mil reais.

    Valor do goodwill: R$ 2.597.000,00

    Dois milhes, quinhentos e noventa e sete mil reais.

    Observa se que o valor econmico o Valor de Mercado do Complexo Industrial.

    Observa se que as mquinas de propriedade da JBS dentro do complexo somam R$

    4.752.000,00 (Quatro milhes, setecentos e cinquenta e dois mil reais).

    16. ANEXOS

    Anexo 1 Parmetros pesquisados e calculados

    Anexo 2 Planilhas do fluxo de caixa

    Anexo 3 Modelo estatstico de dirias

    Anexo 4 Especificao da avaliao

    Anexo 5 Documentos

    17. ENCERRAMENTO

    17.1. Local e data

    Curitiba, 20 de dezembro de 2013

    17.2. Responsvel Tcnico

    Profissional: Eduardo da Costa Silveira

    Ttulo: Engenheiro Civil

    CREA: PR 26.769/D

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