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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ

Curso de Pós-Graduação em Direito

RODRIGO LUIZ ALVES CARVALHO

A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

Rio de Janeiro

2008

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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ

Curso de Pós-Graduação em Direito

RODRIGO LUIZ ALVES CARVALHO

Artigo apresentado como exigência do

Curso de Pós-Graduação em Direito Público

e Direito Privado da Universidade Estácio

de Sá

Rio de Janeiro

2008

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SUMÁRIO

1 ÍNDICE.......................................................................................................................................3

2 INTRODUÇÃO..................... ................................................................................................... 4

3 RELEVÂNCIA SOCIAL DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS ............... 6

4. OUTROS PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS DE RETOMADA ............................... 7

5 A EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA......................................... 10

6 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS ......................................................................... 12

7. O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE RETOMADA................................................ 14

8. OS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS.....................................................16

8. DEBATE DOUTRINÁRIO E JURIPRUDENCIAL.............................................................. 17

9. FORMALIZAÇÃO E PROCEDIMENTOS PARA REGISTRO........................................... 31

10. CONCLUSÃO ...................................................................................................................... 36

11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS................................................................................ 39

12. MODELOS ............................................................................................................................ 40

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2. INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem como objetivo analisar a adoção de um dos mais novos

instrumentos de garantia real utilizado pelas empresas que trabalham com a construção ou

financiamento de imóveis no país.

Trata-se da alienação fiduciária de imóveis que, inovando dentre as modalidades

de garantia já há muito previstas no Código Civil Brasileiro, ou legislação extravagante, busca

dar celeridade à recuperação dos créditos por ela garantidos.

Veja-se que, já há tempos, uma das maiores queixas daqueles que trabalham com a

construção ou financiamento de bens imóveis para a população do país, é a extrema lentidão do

Poder Judiciário nacional na recuperação de tais créditos diante daqueles que acabam por

inadimplir com as obrigações assumidas no contrato de financiamento.

Tal lentidão da instituição judiciária, creditada no “custo Brasil”, transparece

através de ações judiciais que, muitas vezes, tramitam por anos, sem que possa o construtor e/ou

financiador recuperar o seu crédito visando o desenvolvimento de novos empreendimentos.

Com a promulgação da Lei 9.514/97 e edição da Medida Provisória nº 2.223/01,

os legisladores instituíram a Alienação Fiduciária Sobre Bens Imóveis, a qual, por retirar do

âmbito do Poder Judiciário boa parte dos mecanismos de retomada dos imóveis cujos adquirentes

estejam inadimplentes para com as obrigações contraídas, evidentemente, lançou um grande

incentivo para as empresas que militam no mercado de financiamento imobiliário pátrio.

Entretanto, seja pela aversão ao novo, pelo apego à tradição, ou até pela questão

corporativista, muitos Magistrados mostram resistência a tal sistema, sob alegações várias como

se fora tal nova modalidade de garantia um ultraje ao princípio da segurança jurídica, ou do

devido processo legal.

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E assim agem, porque a execução dos débitos vinculados ao instituto da alienação

fiduciária se dá quase que exclusivamente no âmbito do cartório registral, o qual, através de um

procedimento detidamente descrito na legislação que rege o sistema, dá ao devedor toda a

possibilidade de purgar a mora e, na hipótese de não fazê-lo no prazo fixado, aí sim, reverter a

titularidade do bem para o Credor, determinando-se ao mesmo a realização de uma praça para

venda do imóvel pela melhor oferta.

O que não verificaram os antagonistas do instituto, é que o instituto da fiducia já é

previsto desde os ordenamentos romanos e, no país, já é aplicado com enorme sucesso nos

financiamentos de bens móveis duráveis, notadamente no setor de financiamento de automóveis.

A alienação fiduciária de bens móveis, implementada no país através da

promulgação do Decreto Lei 911/69, de igual forma, trouxe enormes debates sobre o tema, com

seus adversários argumentando - como agora - que a retomada liminar do bem das mãos do

devedor feria o princípio constitucional do devido processo legal e, portanto, era inconstitucional.

O debate perdurou por vários anos, até que o Supremo Tribunal Federal, após

julgar inúmeras ações judiciais sob o fundamento da inconstitucionalidade, pacificou o

entendimento sobre a matéria e, a partir daí, o instituto da alienação fiduciária de bens móveis se

difundiu no país como o mais utilizado para a garantia real de bens derivados de financiamento

bancário ou de empresas financeiras e de consórcio.

A jurisprudência sobre o tema da alienação fiduciária de imóveis está em formação

no país e, assim, o embate entre os defensores do instituto, e aqueles que o combatem ferozmente

está se criando, tal como anteriormente ocorreu no precedente da alienação fiduciária sobre bens

móveis, acima descrito.

A doutrina está se posicionando de igual forma e, por se tratar de matéria de cunho

técnico, mas que, no final, se difundirá pela sociedade, alcança primeiro os operadores de

mercado, por meio de pareceres e consultas a vários doutrinadores.

O presente trabalho tem o objetivo de analisar e cotejar o instituto da alienação

fiduciária de imóveis com as demais modalidades reais de garantia, ressaltando questões como

efetividade, custo, formalidade na elaboração e registro, tempo de processamento da execução e

receptividade da garantia pelas empresas que militam na área do financiamento imobiliário.

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Pretende, ainda, demonstrar se é cabível e compatível a existência de um

procedimento extrajudicial para retomada de um bem imóvel do devedor, com o princípio

constitucional do devido processo legal, analisando as posições confrontantes dos operadores do

direito nesse sentido.

Busca-se pesquisar a posição da jurisprudência nacional durante a primeira década

de adoção de tal modalidade de garantia, ressaltando as eventuais posições antagônicas e aquela

que seja majoritária.

Se fará menção às questões controversas e, através de pesquisa, se verificará sua

adoção pelos operadores do mercado imobiliário.

3. RELEVÂNCIA SOCIAL DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

Trata-se de tema de enorme relevância social, eis que, na atual conjuntura

econômica do país, onde faltam efetivas ações governamentais para o fomento de um grande

projeto habitacional para a população, é evidente que deve a sociedade buscar alternativas que

levem ao incremento da construção e financiamento de imóveis novos ou usados sem a agora

inviável participação do capital público no negócio.

Evidentemente, os detentores do capital privado somente se lançarão a tais novos

investimentos se lhes for dada a devida segurança jurídica para a recuperação do capital investido

e, mais certo ainda, se a recuperação do crédito ocorrer em prazo ao menos razoável que lhes

permita a entrega de um empreendimento imobiliário já com a recuperação do capital investido

para o início de outro projeto.

A população, por outro lado, será beneficiada com uma maior oferta de

financiamentos imobiliários que, além de ensejar o suprimento de moradias visando cobrir a

enorme defasagem vigente, certamente reverterá em juros mais baixos, ante a compreensão do

investidor de um risco menor na recuperação do crédito e, ainda, pela concorrência entre os

agentes do mercado.

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Ademais, a inovação trazida pela possibilidade de elaboração de instrumentos

particulares para registro da garantia fiduciária possibilita economia de tempo e de custo tanto

para os operadores do mercado imobiliário, como para a população em geral, que se beneficia

com um custo menor na aquisição do bem.

O país, por sua vez, verá o incremento da construção civil, nicho de mercado com

notória contratação de mão de obra e oferta de empregos diretos e indiretos, assim como, pelos

impostos arrecadados na cadeia construtiva.

4. OUTROS PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS DE RETOMADA

Aqui tratamos do novo instituto da alienação fiduciária em garantia e, via de

conseqüência, da simplificação dos procedimentos de retomada do bem pelo credor, visando

sempre o Legislador o incremento do financiamento imobiliário pátrio através da rapidez na

recuperação do crédito concedido aos adquirentes finais dos imóveis.

Entretanto, é de se ressaltar que, já há muito, buscava o legislador o incremento da

construção civil e da comercialização de imóveis no país por meio de procedimentos que dessem

aos investidores ou aos próprios órgãos financiadores uma agilidade da recuperação de seus

créditos ou do próprio imóvel financiado.

Era pública e notória a dificuldade encontrada pelos agentes do Sistema Financeiro

da Habitação na retomada do crédito concedido, nas hipóteses em que incidia o adquirente final

da unidade imobiliária no inadimplemento contratual.

A primeira, e até então única, tentativa de simplificação de procedimentos para

recuperação de tais créditos veio por meio da Execução Extrajudicial de Hipotecas prevista pelo

Decreto Lei 70/66, com aprovação pela Resolução nº RD 08/70 do BNH.

Tal procedimento, desde o início, foi seriamente questionado junto aos tribunais

pátrios, haja vista alegações de flagrante inconstitucionalidade, por alegarem vários doutrinadores

cercear o instituto ao devedor seu lídimo e constitucional direito de defesa, assim como, por

retirar do Poder Judiciário a exeqüibilidade da dívida e a análise dos eventuais excessos por parte

do Credor.

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Alegavam mais, que o Decreto-Lei em causa, afrontava o inciso LV do art. 5º da

Constituição Federal, pois afirma dito preceito constitucional que ninguém pode ser privado de

seus bens sem o devido processo legal, isto é, sem defesa e contraditório, como alegavam impor o

Decreto Lei 70/66.

O debate sobre o princípio constitucional da ampla defesa e do contraditório, e o

eventual confronto com os institutos extrajudiciais de retomada de bem, dada sua relevância, será

tratado mais adiante nesse estudo.

E, durante muitos anos, em que pese sua extrema relevância para tal área de

extrema importância econômica do país, o Decreto Lei 70/66 foi reiteradamente taxado junto aos

tribunais pátrios como inconstitucional.

Alegavam doutrinadores e juristas renomados que teria ocorrido a revogação dos

arts. 30, 31 e 38 do Decreto Lei 70/66 pelo art. 5º, LV e demais desígnios da então nova Carta

Magna de 1988.

Após amplos debates, a matéria chegou ao Supremo Tribunal Federal que, em

seguidos julgados, assim se posicionou:

" Existindo incompatibilidade entre a lei antiga e a Constituição que lhe é posterior, o

caso será de revogação e não de inconstitucionalidade. 1

"Com efeito leis anteriores à Constituição não podem ser inconstitucionais em relação

a ela, que só mais tarde veio a ter existência. Se entre e ambas houver

inconciliabilidade ocorrerá revogação segundo as normas do Direito Intertemporal

onde a lei posterior revoga a anterior." 2

____________________

1. Supremo Tribunal Federal, ADI 521-9 – DF – Julgto. 07.02.92

2. Supremo Tribunal Federal, ADI. 35-6 – RS – Julgto. 01.03.91

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Tal situação perdurou por vários anos, ensejando um acervo de processos

infindáveis, com sérios prejuízos para os agentes do Sistema Financeiro de Habitação que,

engessados por contratos ditos inconstitucionais, não logravam a retomada dos bens financiados,

que terminavam em poder dos próprios devedores.

Eis que, com a promulgação do Novo Código Civil Brasileiro, reformas

introduzidas na Lei de Hipotecas e na própria Carta Magna e, por fim, a elaboração e

promulgação de leis com previsão de execução extrajudicial de novas modalidades de garantias,

como a própria alienação fiduciária de imóveis, houve uma total reversão no entendimento acima

descrito.

Após tais alterações normativas, assim passou a decidir o E. Supremo Tribunal

sobre a questão em análise:

EMENTA: 1. Execução extrajudicial: firme o entendimento do Tribunal no sentido de que o

Decreto-lei 70/66 é compatível com a atual Constituição. (cf. RE 287453, Moreira, DJ 26.10.2001; RE 223075, Galvão, DJ 23.06.98). 2. Agravo regimental: inovação de

fundamento: inadmissibilidade. 3

EMENTA: CONSTITUCIONAL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECRETO-LEI 70/66. ALEDAGA OFENSA AO ART. 5º, XXXV, LIV E LV, DA CONSTITUIÇÃO. INOCORRÊNCIA. AGRAVO IMPROVIDO.

I - A orientação desta Corte é no sentido de que os procedimentos previstos no Decreto-lei 70/66 não ofendem o art. 5º, XXXV, LIV e LV, Constituição, sendo com eles

compatíveis. II - Agravo regimental improvido. 4

Como vemos, hoje, o Pretório Excelso já acata, em sua plenitude, a execução extrajudicial

prevista pelo Decreto Lei 70/66 em contratos de financiamentos de imóveis, o que, com quase

certeza, é um prenúncio do que virá quando o tema da alienação fiduciária em estudo chegar

àquela Corte.

__________________________

3. Supremo Tribunal Federal - RE-AgR 408224-SE – Rel. Min. Sepúlveda Pertence – Julgto: 03.08.07

4. Supremo Tribunal Federal – AI-AgR 600.257-SP – Rel. Min. Ricardo Lewandowski – Jilgto. 27/11/07

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5. A EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

A alienação fiduciária tem sua origem na fidúcia romana e, quando se fala em

termos de garantia negocial, nos leva à fiducia cum creditore, também conhecida como fiducia

pignoris causa cum creditore, modalidade de garantia onde o devedor transferia, por meio de

uma venda seus bens ao credor e, em tal transação fazia a ressalva de recuperá-los mais adiante

quando fosse resgatada a dívida.

De início, a obrigação do Credor de devolver a coisa era de cunho moral, até que,

mais adiante, criou-se a chamada actio fiduciae contraria, por meio da qual o devedor, quitada a

dívida, podia exigir do Credor a restituição da coisa dada em garantia, se esse se negasse a fazê-lo

voluntariamente.

Note-se, portanto, que sem os parâmetros de regulação hoje existentes, tratava-se

de um instituto de garantia muito parecido com a alienação fiduciária atual, eis que, havia a

obrigação de restituição do bem pelo Credor, quando quitada a dívida, em que pese a ressalva de

que, em tal época, não se lhe exigia fosse dada em garantia a própria coisa adquirida com o

produto do empréstimo a ser resgatado.

No direito pátrio, houve uma tentativa de implantação do contrato de fidúcia

quando da elaboração do Projeto do Código de Obrigações de 1965, a qual, entretanto, não veio a

ser consolidada no momento em que foi votado o Anteprojeto de 1972/73.

Afirma Caio Mário5 que, quando recebeu o encargo de colaborar na reforma de

nosso direito privado, fez inserir no Projeto do Código de Obrigações de 1965 o contrato de

fidúcia (art. 672), sem perder a reminiscência histórica e aproveitando a experiência do trust do

direito anglo-americano, que outros sistemas ocidentais querem igualmente abrigar.

Termina por afirmar que, ao mesmo tempo em que cuidava da tipificação do

negócio fiduciário em nosso direito positivo (contrato de fidúcia), a lei especial de disciplina do

mercado de capitais (Lei 4.728 de 14 de julho de 1965) introduziu em nosso direito a alienação

fiduciária em garantia.

______________________

5. PEREIRA, Caio Mário da Silva Instituições de Direito Civil, 19ª. Edição – Forense, pág. 425

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E, então, pelo art. 66 da Lei 4.728/65, posteriormente alterado pelo Decreto Lei

911 de 01 de outubro de 1969, foi implantado no direito brasileiro o instituto da alienação

fiduciária que, de plano, foi absorvido pelos operadores do mercado financeiro, notadamente

como garantia direta para a recuperação dos créditos destinados aos bens móveis duráveis.

Logo no artigo primeiro, ao efetivar a alteração do art. 66 da Lei 4.728/65, definiu

o Decreto Lei 911/69 a alienação fiduciária como sendo o instituto de garantia que transfere ao

credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independente da tradição

efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com todas

as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal.

Entretanto, Moreira Alves6 bem distingue as figuras jurídicas da alienação

fiduciária em garantia e da propriedade fiduciária, afirmando ser a primeira o contrato que serve

de título à constituição da propriedade fiduciária que – esta sim – é a garantia real criada em

nosso direito, tanto pelo art. 66 da Lei 4728 como, posteriormente, pela modificação aí operada

pelo Decreto Lei 911/69.

Mais recentemente, a alienação fiduciária passou a figurar no Código Civil de

2002 que, através do art. 1361 e sgts, faz uma regulação superficial da matéria ainda sob o foco

da aplicação do instituto à alienação das coisas móveis.

É de se destacar, entretanto, que toda a evolução histórica do instituto no direito

brasileiro se deu com a alienação fiduciária de coisas móveis.

E não se pense que sua introdução no sistema jurídico pátrio se seu de forma

pacífica pois, tal como hoje buscam eivar os doutrinadores e alguns juristas a alienação fiduciária

sobre coisa imóvel como inconstitucional, naquela época, também, fortes correntes se levantaram

contra a nova garantia real.

Forte foi a oposição gerada, notadamente ao se referirem ao Decreto Lei 911/69

como um resquício ditatorial imposto aos cidadãos pelo regime militar em favor das instituições

financeiras.

Entretanto, uma correta análise do instituto, demonstra que tal não teve tal cunho

autoritário, pois, muito ao contrário, buscou ofertar ao mercado nacional novas modalidades de

financiamento com uma forma mais ágil de retomada da garantia para o Credor.

_________________

6. ALVES, José Carlos Moreira Da alienação fiduciária em garantia Ed. Forense, 3ª. Ed., fls. 46

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Vemos hoje, já com o passar dos tempos, que toda vez que se permite ao

financiador um meio de retomada mais ágil do capital ofertado, cai na mesma proporção o custo

do financiamento que, mais do que qualquer outro benefício, vem sempre de encontro ao maior

desejo do consumidor: preço mais baixo.

Mais recentemente, com a introdução do art. 1368-A pela Lei 10.931/04, buscou o

legislador afastar o eventual conflito entre as disposições do Código Civil e os novos institutos

fiduciários que eventualmente venham a ser criados por leis especiais.

Evidentemente, dentre tais leis especiais, situam-se a Lei 9.514 de 20 de novembro

de 1997 e a Medida Provisória nº 2.223/01 que, fazendo evoluir o instituto da alienação fiduciária

no país, permitem sua aplicação sobre os contratos de financiamento imobiliários, os quais, então,

são objeto de estudo neste trabalho.

6. A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS

A alienação fiduciária de imóveis, instituída pela Lei nº 9.154 de 20 de novembro

de 1997, adaptada do quanto lançado nos primórdios do Decreto Lei 911/69, afirma que trata-se

do negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a

transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22).

Ou seja, em tal modalidade de contrato, o imóvel de titularidade do

construtor – quando novo - ou de qualquer outro alienante de bem imóvel – quando usado – é

financiado ao adquirente e/ou devedor, ocasião em que a coisa alienada passa a assumir a forma

de propriedade fiduciária, com caráter resolúvel, de tal forma que o domínio do bem somente será

efetivamente transmitido ao adquirente, ao final do contrato, e com a quitação do preço avençado.

No contrato, quem aliena a coisa imóvel é o próprio devedor ou fiduciante, por que

se este não pagar o financiamento contratado, a propriedade do imóvel que serve de garantia,

na forma disposta no art. 26 da mesma lei, será consolidada em nome do credor.

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Portanto, para efeitos de registro imobiliário, sempre figurará como proprietário

fiduciário o credor, e como fiduciante o devedor, operando-se o desdobramento da posse (art. 23,

p.u.) que, como na alienação fiduciária das coisas móveis, será classificada como posse direta (a

do devedor fiduciante) e posse indireta (a do Credor fiduciário).

Algumas inovações fundamentais apresentam-se com tal nova modalidade de

garantia, valendo-se destacar, dentre elas, a de que poderá o Credor operar a cessão do crédito

sem a ciência do devedor (art. 35), a grande inovação do procedimento extrajudicial de retomada

do bem, que se opera por via do registro imobiliário (arts. 26 e 27), mas, também, aquela que

impõe ao Magistrado, quando chamado a intervir, a concessão, via liminar, de uma ordem de

reintegração do fiduciante na posse do bem, se adjudicado por este ao final do processo.

Aqui, é importante ressaltar que, não poderá o devedor pretender a retenção da

coisa por benfeitorias eventualmente realizadas (art. 27, § 4º).

Uma das inovações em relação às alienações fiduciárias de coisas móveis surge

com obrigatoriedade de quitação da dívida pelo Credor ao final do processo de retomada do bem,

o que leva à dispensa de garantia acessória (como fianças, p. ex.).

Em tal obrigação de quitação compulsória da dívida, difere a alienação fiduciária

de imóveis da alienação fiduciária de bens móveis, eis que, nessa, após a venda extrajudicial do

bem, mantinha-se o devedor obrigado a liquidar o saldo do preço, se houvesse, assim como,

poderia receber o que eventualmente sobejasse o valor da dívida.

Aqui, se realizado o leilão do imóvel (art. 27), por falta de eventuais interessados

na sua arrematação, for o mesmo adjudicado pelo Credor, estará este obrigado a outorgar um

termo de quitação em favor do devedor (art. 27, par. 5º) sendo-lhe vedado demandar a cobrança

de saldo remanescente, se houver.

Em ocorrendo a quitação pontual e regular da dívida, dispõe o art. 25 da Lei

9.514/97 que o Credor deverá expedir em um prazo máximo de trinta dias, em favor do devedor,

um termo de quitação, sob pena de, não o fazendo, ser apenado com uma multa de meio por cento

/ mês, sobre o valor do contrato.

No mais, autorizou o legislador a formalização do negócio por meio de

instrumento particular entre as partes, o que gera substancial economia para aqueles que, no

geral, estão demandando a compra e/ou financiamento do primeiro imóvel.

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7. O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE RETOMADA

Os arts. 26 e seguintes da Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997, tratam do

procedimento extrajudicial para retomada do bem pelo Credor, ou fiduciário, na hipótese do

inadimplemento das obrigações assumidas pelo devedor, ou fiduciante.

A grande inovação da norma, é o fato de que todo o procedimento se dará no

âmbito do cartório de registro de imóveis onde esteja matriculado o imóvel objeto da garantia

fiduciária, cumprindo ao oficial do registro o acompanhamento das diligências, e certificação dos

prazos previstos em lei.

De tal forma, não honradas as prestações contratadas, após determinado prazo de

carência previsto no próprio contrato – no geral entre sessenta e noventa dias - apresentará o

Credor ao oficial do registro imobiliário uma notificação (art. 26) com a estimativa detalhada do

débito (encargos, juros, multa...), rogando seja a mesma expedida para o devedor, o qual terá um

prazo de quinze dias para purga da mora.

Tal notificação se fará preferencialmente de forma pessoal na pessoa do fiduciante,

ou procurador por este nomeado, sendo que, na hipótese de não vir a ser encontrado, certificará o

oficial do registro a ocorrência e, aí, estará autorizado a proceder sua notificação editalícia em

jornais de grande circulação do local.

Se, notificado o devedor, decorrer o prazo de quinze dias sem o competente

pagamento do débito e demais encargos, mediante o pagamento do imposto de transmissão e

laudêmio – se houver - registrará o oficial do cartório a consolidação da propriedade do imóvel

em nome do devedor.

Porém, na forma do art. 27 do mesmo diploma, o Fiduciário ou Credor, em um

prazo máximo de trinta dias do registro da consolidação do domínio do imóvel em seu nome,

deverá dar início ao leilão do bem visando arrecadar o numerário necessário à quitação da dívida.

Tal leilão, se fará como aqueles previstos no ordenamento processual pátrio, ou

seja, realizando-se o primeiro, o imóvel deverá ser arrematado por seu valor de mercado e,

somente no segundo, poderá ser vendido pelo valor da dívida, acrescida dos encargos incidentes

sobre a coisa (despesas com o leilão, prêmios de seguro, taxas condominiais, impostos, etc...).

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Se arrematado for o imóvel por valor superior ao da dívida e seus encargos

acessórios, o Credor deverá restituir ao devedor, em cinco dias, o saldo que sobejar, dando-se a

recíproca quitação.

Se no leilão não se apresentarem interessados na aquisição do bem, ou o lance

ofertado não cobrir a dívida e suas despesas, a titularidade do imóvel poderá permanecer em

mãos do Credor, a quem já favorecerá o registro anterior, mas este estará obrigado a, no mesmo

prazo de cinco dias, outorgar a quitação do débito ao devedor, por meio de termo próprio a este

remetido.

Ao adquirente em leilão, cessionário dos direitos creditícios, ou ao próprio Credor,

na forma do art. 30 da norma, é assegurada a reintegração na posse do bem, ou sua imissão, a

qual será concedida liminarmente pelo juiz para desocupação pelo devedor ou sucessores no

prazo de sessenta dias, desde que, evidentemente, comprovada a titularidade, por meio do

competente registro imobiliário.

Saliente-se que, na forma do art. 37-A da lei, o fiduciante, enquanto na posse do

imóvel após sua arrematação em leilão, pagará ao Credor ou adquirente, um aluguel

correspondente a 1% do valor disposto no art. 24, VI, até a data da sua imissão na posse do bem.

Tal procedimento acima descrito, retirado em uma apertada síntese do quanto à

melhor disciplinado na própria lei em comento, será melhor analisado mais adiante, inclusive

com a confrontação dos entendimentos daqueles que são favoráveis ao sistema novo, e aqueles

que, tal como no passado, apontam irregularidades formais ou legais na nova modalidade de

garantia criada pelos legisladores brasileiros.

Será, de igual forma, analisada a posição dos tribunais nacionais em relação ao

novo procedimento, e a agilidade que ele possa alcançar por não trilhar os trâmites judiciais que,

hoje, em muito são comentados por sua morosidade excessiva.

Surpreendente será o resultado de tal estudo pois, ao contrário do que muitos

imaginam, posicionam-se os tribunais em notória maioria a favor do avanço trazido por tal novo

sistema que, no passado, já foi imensamente debatido quando incidia sobre bens móveis.

Mais, portanto, veremos mais adiante.

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8. OS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

Logo em seu início, trata a Lei 9.514/97 dos Certificados de Recebíveis

Imobiliários, os quais são, além da possibilidade de execução extrajudicial da garantia, uma das

grandes novidades introduzidas pela norma que, ao final, maior incremento trará ao sistema da

habitação nacional.

E tal grande novidade é baseada no fato de que, terminada a construção e

negociado o imóvel - ou até antes de tal procedimento - pode o construtor negociar os seus

recebíveis imobiliários, ou seja, os créditos alcançados com as vendas financiadas dos imóveis

em questão, através de títulos lançados no mercado local que lhe possibilitem a recuperação

imediata do capital investido.

Ora, de grande valia é tal possibilidade, eis que, no passado, só lhe era

possibilitada a venda do imóvel por meio de financiamentos concedidos por agentes financeiros

que, muitas vezes, devido a elevadas taxas de juros e correção monetária, inviabilizavam a

colocação do imóvel no mercado.

Agora, pode o próprio construtor fixar as bases do financiamento a ser concedido

aos adquirentes finais dos imóveis e, concretizada a venda, por meio dos CRI, buscar no mercado

a securitização do seu crédito, na forma do art. 6º e seguintes da Lei 9.514/97, os quais serão

livremente negociados entre investidores interessados nas margens de lucro de tais créditos.

Reembolsa-se o construtor dos valores então já despendidos na obra e seus

consectários obrigatórios e, assim, encontra-se habilitado a buscar novos negócios com o retorno

mais rápido do negócio realizado.

Por outra ótica, cria-se um novo título de crédito plenamente negociado em

mercado, com lastro real instituído sobre o próprio bem construído e negociado que, então, já

estará gravado com o instituto da alienação fiduciária em sua origem.

Para o investidor, a certeza do retorno é quase total, dada a garantia imobiliária

introduzida no negócio e, ademais, a rapidez trazida pela lei na recuperação extrajudicial de tal

crédito, diminui o risco do negócio para os investidores.

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9. DO DEBATE DOUTRINÁRIO E JURISPRUDENCIAL SOBRE A MATÉRIA

Voltando ao tema inicial, vê-se que, desde que se consolidou no país a utilização

dos contratos de alienação fiduciária como meio de garantia das transações imobiliárias, tal como

no momento da implantação da mesma modalidade de garantia sobre coisas móveis, iniciou-se

um grande debate sobre a constitucionalidade do procedimento extrajudicial de retomada do

imóvel financiado e, ainda, sobre a possibilidade de consolidação do domínio da mesma em

nome do Credor.

Funda-se tal debate, no caso do procedimento extrajudicial de retomada, na

inexistência da intervenção judicial em defesa dos interesses do devedor, o qual, segundo alguns

doutrinadores, estará sujeito a um procedimento sumário de retomada do seu imóvel, sem que a

lei explicite os meios legais da defesa de seus direitos.

Sobre tal questão, afirma o ilustre Magistrado Hélio do Valle Pereira3 :

“... o procedimento previsto nos arts. 27 e seguintes (mesmo que optada pela

venda judicial) é inconstitucional. Não se vê ali, simples ato de venda da coisa. Na

realidade, todos os atos voltados à satisfação do direito (desde a constituição em

mora, até quitação do autor) são realizados dispensando o contraditório. Cuida-se

de técnica diferente da estabelecida pelo Decreto Lei 911/69, onde apenas a venda

do bem pode ser feita sem a fiscalização judicial. No sistema do Decreto Lei

911/69, o credor não satisfaz pretensão pelas próprias forças.... No regime da Lei

9.514/97 tudo é feito sem facultar defesa à parte devedora. Neste ponto está a

ofensa constitucional.

Em que pesem os fortes argumentos que se levantam contra o procedimento de

retomada, entendo que falta base a seus defensores, eis que, de início, em momento algum a

norma em comento subtrai ao devedor o acesso ao poder judiciário para defesa de seus direitos.

____________________

7. PEREIRA, Hélio do Valle Alienação Fiduciária em garantia: Aspectos Processuais, Ed. Habitus, pág.194.

18

Se entende este consumidor e devedor haver incorreção nos valores cobrados,

poderá se valer da consignação judicial das parcelas devidas; se entende, ainda, abusiva alguma

cláusula disposta no ajuste, poderá demandar a declaração judicial de tal abusividade e, por fim,

se não foi respeitado qualquer dos dispositivos legais durante o processo de retomada e cobrança,

poderá se opor à reintegração e/ou imissão do Credor ou de terceiro na posse do imóvel,

buscando a nulidade do ato.

Ademais, uma leitura atenta do procedimento extrajudicial em análise, fatalmente

demonstrará que o processo extrajudicial de leilão do imóvel em muito pouco, ou quase nada,

difere daquele procedimento previsto nas execuções judiciais em trâmite contra os devedores

ordinários.

É prevista na Lei 9.514/97 a realização do leilão - praça, na verdade - em duas

etapas, sendo a primeira pelo preço de avaliação, e a segunda pelo valor da dívida, enquanto que,

nas execuções que tramitam pela via judicial, a segunda oferta na licitação poderá se consolidar

até por valor inferior ao real devido, o que trabalha em prejuízo do próprio exeqüido, que

responderá pela diferença apurada.

Outrossim, no procedimento de retomada previsto para a alienação fiduciária de

bens imóveis, está obrigado o Credor a, não havendo licitantes que ofertem preço maior pelo

bem, assim que consolidada a titularidade do bem em seu nome, outorgar a quitação do contrato

em favor do devedor, o que não ocorre nas execuções comuns onde, fatalmente, não havendo a

oferta superior à do valor da dívida, continuará obrigado este a responder pelo saldo com a

penhora de novos bens, se os tiver.

Por fim, e mais importante, se a oferta suplantar o valor da dívida, é fixado prazo

ao Credor para restituir ao devedor o saldo que sobejou a dívida, o que, assim como nas

execuções judiciais de dívida, lhe remunera com a restituição total ou parcial dos valores

anteriormente pagos no curso do contrato.

Portanto, seja pela similitude entre o procedimento judicial e o extrajudicial de

retomada como, ainda, pela inexistência de vedação de acesso do devedor às esferas judiciais

para defesa de seus direitos, não se verifica a suposta inconstitucionalidade aventada por alguns

doutrinadores.

19

Por outro lado, defendem alguns juristas que, haveria ilegalidade flagrante no

procedimento extrajudicial ao autorizar a consolidação do domínio do imóvel em mãos do

Credor, na hipótese de não se apresentarem interessados na aquisição do bem em leilão.

Afirmam que tal hipótese afrontaria o quanto previsto no art. 53 do Código de

Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), que determina a restituição ao devedor das parcelas pagas

quando ocorrer a retomada do bem pelo Credor.

Também aqui, não vemos a alegada ilegalidade, eis que, de início, não autoriza a

lei ordinária a ocorrência do já há muito combatido pacto comissório, onde, em vista do não

resgate pontual da dívida, possa o Credor retomar para si a coisa financiada.

Isso porque, todo o procedimento lançado nos arts. 26 e sgts prevê a consolidação

do domínio da coisa em mãos do Credor mas, logo a seguir, lhe obriga a proceder sua venda pela

melhor oferta e, nunca, por valor abaixo da dívida.

Em tal caso, voltemos os olhos para a citação firmada logo acima, onde afirmamos

que, não havendo licitante que oferte valor pelo imóvel maior do que a própria dívida, este será

entregue ao Credor, sendo que, em tal hipótese, estará o mesmo obrigado a outorgar ao devedor a

quitação integral do débito.

Portanto, a alegação de que se trata de um procedimento extrajudicial com vista a

uma apropriação indevida do imóvel pelo Credor, cai por terra logo de início, notadamente

porque, como destacado, preocupou-se o legislador em determinar de forma clara e objetiva que,

seja qual for o resultado da licitação do imóvel, jamais restará pendência de dívida a seu final

pela qual possa responder o consumidor.

Tal é a certeza de tal afirmação que, em novo instituto de garantia, dispensada é,

inclusive, a figura do fiador, posto que de nenhuma utilidade seria sua participação em tal

modalidade de negócio.

Veja-se que, se garante a lei a inexistência de saldo remanescente ao final da praça

do bem objeto da garantia, não há que se falar em fiador garante, quando não haveria o que ser

garantido por terceiros ao final do processo.

20

No que se refere à restituição das parcelas pagas ao devedor, diga-se que o

Superior Tribunal de Justiça, em diversos e seguidos julgados, tendo por base o Decreto Lei

911/69, e a venda dos veículos por via extrajudicial, afirma não haver confronto entre a norma

geral do art. 53 do CDC e a norma especial do D. L. 911/69, prevalecendo este, com a previsão

de que o devedor tem o direito de receber o eventual saldo apurado, mas não a restituição integral

das parcelas pagas.

Sobre o tema, vejamos o que diz a Corte Superior:

EMENTA: Alienação fiduciária. Art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Restituição das prestações pagas. Cláusula nula de pleno direito.

Precedentes da Corte.

1. Tratando-se de contrato de compra e venda de veículo sob o regime

da alienação fiduciária, não há que se falar em restituição integral das

parcelas pagas, considerando que o devedor tem direito a receber o

saldo apurado com a venda extrajudicial do bem, não sendo possível negar

ao credor o direito a receber o valor do financiamento contratado.

Descabe, portanto, a restituição ao devedor da totalidade do que

pagou durante a execução do contrato.

2. Recurso especial conhecido e desprovido. 8

EMENTA: Alienação Fiduciária. Devolução das Parcelas Pagas.

“No contrato de alienação fiduciária, o credor tem o direito de

receber o valor do financiamento, o que pode obter mediante a venda

extrajudicial do bem apreendido, tendo o devedor o direito de

receber o saldo apurado, mas não a restituição integral do que pagou

durante a execução do contrato" (REsp nº 250.072-RJ, Relator Min.

Ruy Rosado de Aguiar).

- Direito assegurado pela decisão recorrida ao devedor fiduciante

que, a rigor, carece, no caso, do interesse de recorrer.

Recurso especial não conhecido. 9

Portanto, se lá, como cá, será procedida uma venda extrajudicial da coisa e, de

igual forma, os dois procedimentos prevêem a restituição de eventual saldo remanescente ao

devedor, onde está a ilegalidade do ato, se pelas cortes superiores é referendada tal solução ?

____________________

8. STJ - REsp nº 437.451-RJ – 3ª. Turma – Rel. Min. Menezes Direito – Julgto. 11.02.2003

9. STJ – Resp nº 363.810 – DF – 4ª. Turma – Rel. Min. Barros Monteiro – Julgto. 21.02.2002

21

Entretanto, esquecem aqueles que combatem a norma em análise, que o citado art.

53 da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) não trata apenas da devolução das

parcelas pagas ao devedor na hipótese de rescisão contratual, eis que, mesmo que prejudicada a

inteligência do dispositivo legal pelo veto ao seu parágrafo primeiro, o parágrafo segundo da

norma é claro ao autorizar o desconto da vantagem econômica auferida pelo devedor com a

fruição do bem.

Ora, em tal sentido, também não se vê a defesa dos interesses do Credor que, ao

final do processo de retomada, não possui meios na Lei 9.514/97 de demandar em face do mesmo

devedor a cobrança dos alugueres do período de ocupação (fruição) nem, tampouco, a

desvalorização do imóvel – muitas vezes em sua primeira locação – após a sua restituição em

mau estado de conservação.

Trata-se portanto, de norma equilibrada, que deixa a solução da questão para o

resultado do público leilão onde, em havendo boa concorrência de licitantes, alcançará o imóvel

boa oferta e, assim, irá gerar um saldo remanescente em favor do devedor.

Tal, inclusive, como acima mencionado, é um incentivo ao próprio devedor para,

vendo-se inadimplente para com a parcelas contratadas, não vir a dilapidar o bem imóvel em seu

poder pois, mais à frente, levado à praça, por via direta ou indireta, pagará o mesmo pela atitude

tomada, já que o bem, quando licitado, não alcançará lance maior, impedindo a restituição do

todo, ou parte, do que por ele foi pago anteriormente pelo consumidor.

Chamadas a se pronunciarem sobre o confronto entre a norma geral consumerista,

aqui representada pelo art. 53 da Lei 8.078/90, acima destacado, e a norma especial regulatória

da alienação fiduciária, assim tem se manifestado as Cortes nacionais:

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. Pretensão de rescisão

contratual deduzida pelo devedor fiduciante. Impossibilidade. Matéria regulada por lei

específica, que prevalece diante da norma geral, em razão do critério da especialidade. Mora

expressamente reconhecida pelos devedores, o que, por si só, implica em consolidação da

propriedade em nome do fiduciário. Recurso provido. 10

__________________________

10. Tribunal de Justiça – RJ – Apelação Cível nº 2007.001.48529 – Rel. Jds. Des. Katia Torres - Julgamento:

16/10/2007 - Decima Nona Camara Civel

22

Ação de Rescisão de escritura de Compra e Venda de imóvel, com Alienação Fiduciária, face

ao inadimplemento dos promitentes compradores que deixaram de efetuar o pagamento de parte

do preço ajustado. Não aplicação da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no

sentido de que nas ações de rescisão de compromisso de compra e venda, nas quais o

promitente vendedor recupera o imóvel prometido à venda, deve-se proceder à devolução de

parte do preço ao promitente comprador, por haver na hipótese, pacto de alienação fiduciária

com base na Lei 9.437/97, com a redação da Lei nº 10.931/04.Não há violação aos conceitos

emanados do Código de Defesa do Consumidor, em especial ao seu artigo 53 que veda a

cláusula de decaimento, pelo procedimento de realização da garantia fiduciária previsto na Lei

n° 9.514/97.O citado diploma legal, em seu artigo 27, afasta a possibilidade de perda total das

quantias pagas pelo devedor ao prever que o mutuante deverá reembolsar-se do seu crédito,

mediante a venda do imóvel em leilão, restituindo ao devedor o que sobejar.Não havendo o

pagamento da dívida por um dos meios apontados em lei, tornar-se-á o fiduciário proprietário

pleno do bem, procedendo-se ao termo de extinção e quitação da dívida, liberando-se o devedor

fiduciante de eventual saldo devedor.Conhecimento e desprovimento do Apelo. 11

Em tal julgado, inclusive, com grande maestria, assim se posicionou o nobre

Relator da matéria sobre o aludido confronto entre a lei geral consumerista e a lei especial em

estudo:

“Outrossim o procedimento de realização da garantia fiduciária previsto na Lei 9.514/97 não

implica, em violação aos conceitos emanados no Código de Defesa do Consumidor, em especial

do seu artigo 53 que veda a cláusula de decaimento.

Com efeito, o citado diploma legal, em seu art. 27, afasta a possibilidade de perda total das

prestações pagas pelo devedor ao prever que o mutuante deverá reembolsar-se do seu crédito,

mediante a venda do imóvel em leilão, restituindo ao devedor o que sobejar.

Prevê, ainda que, na hipótese de no segundo leilão não haver lance que cubra o valor da dívida

e acessórios, ficará o mutuário exonerado da dívida, vedando ao Credor a cobrança de eventual

saldo devedor.

(...)

De fato, ao disciplinar as conseqüências da mora e do inadimplemento do consumidor, a lei da

alienação fiduciária de bens imóveis o faz de forma coerente, pois tratando-se de contrato de

mútuo, ao apurar-se o resultado do leilão, na realização da garantia, o Credor só pode reter o

quantum do seu crédito e das despesas, sendo-lhe vedado ficar com o que sobejar.”

_____________________

11. Tribunal de Justiça – RJ - Apelação Cível nº 2007.001.38311 – Rel. Des. Mario Robert Mannheimer -

Julgamento: 11/09/2007 - Décima Sexta Câmara Cível

23

Outro aspecto a se observar, seria a possibilidade de contestação judicial pelo

devedor fiduciante ao requerimento formulado pelo adquirente do imóvel em leilão no momento

de imitir-se em sua posse direta, dali fazendo desalijar o mutuário que o perder na praça

decorrente da dívida executada.

Em rápida pesquisa, não verificamos a imposição de qualquer óbice a tal

procedimento de imissão na posse do bem.

Mesmo se dirigindo a pesquisa ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que,

ao longo dos anos, mais fortemente se opôs ao instituto da alienação fiduciária de bens móveis

fungíveis, vemos que não encontrou morada o pleito do devedor no sentido de criar obstáculos à

imissão na posse do adquirente do bem.

Vejamos o aresto abaixo transcrito, que enfrenta tal matéria:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSÓRCIO DE BENS IMÓVEIS.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº. 9.514/97.

Alegação de nulidade do leilão por falta de intimação pessoal do devedor fiduciante.

Necessária a dilação probatória e a formação do contraditório. O rito do Decreto-Lei n°

70/66, constitucional, não se aplica ao caso, pois a execução extrajudicial deve seguir pelos moldes

do pactuado entre as partes, ou seja, pela Lei n° 7.514/97. Impropriedade do pedido do agravante,

de anular leilão em sede de agravo. Necessidade de integrar a lide, de anulação, da atual

proprietária do imóvel, que com a arrematação, detém legitimidade para postular a imissão na

posse do bem. Mantida liminar que negou posse, do apartamento, ao autor. NEGADO

SEGUIMENTO ao recurso. 12

___________________

12. Tribunal de Justiça – RS - Agravo de Instrumento nº 70020862587, Décima Oitava Câmara Cível, Relator:

Nelson José Gonzaga, Julgado em 12/09/2007

24

No que se refere ao momento da reintegração – ou imissão - do Credor ou de

terceiros adquirentes na posse do imóvel, muito ponderada é a análise feita por Mário Pazutti

Mezzari 13

sobre a matéria, notadamente quando procede um estudo sobre em qual momento tal

irá ocorrer, senão vejamos:

O imóvel desocupado é mais atraente para o interessado no leilão. No entanto,

dados os prazos previstos em lei, ouso dizer que nunca ocorrerá o leilão com

imóvel desocupado.

(...)

Em resumo: os leilões devem ser concluídos em quarenta e cinco dias. E a

desocupação, se concedida a liminar, dar-se-á em sessenta dias. Portanto, é

evidente a conclusão: o imóvel será leiloado sempre ocupado pelo devedor, salvo

se (milagre !) este desocupá-lo espontaneamente.

Sobre a natureza da ação reivindicatória prevista na lei em estudo, ressalta

Mezzari 14

vislumbrar-se alguma discussão, eis que:

Alguma discussão se vislumbra a respeito da natureza dessa ação – reintegração de

posse – uma vez que, em muitos casos, o credor jamais terá tido a posse efetiva do

bem, apenas a posse indireta. Quis o legislador, em verdade, aproveitar as

medidas initio litis decorrentes da reintegração de posse, dotando o credor das

prerrogativas da medida liminar, e assim é a norma do art. 30. E a discussão se

afastará para o fértil campo acadêmico, salvo se judicialmente se conseguir fixar a

inadequação da norma legal.

________________________

13. Mezzari, Mário Pazutti, Alienação Fiduciária da Lei 9.514 de 20-11-1997 – Saraiva, 1998, pág. 57/58

14. ibidem

25

Alguns aventam que a Lei 9.514/97 não teria sido recepcionada pelo Novo Código

Civil de 2003, ou até pelo mesmo teria sido revogada, pois ao ali tratar da alienação fiduciária em

seu art. 1361, não previu a nova norma sua aplicação aos negócios imobiliários.

Ora, um verdadeiro absurdo tal afirmação, eis que, primeiro, a projeto do Novo

Código é bem anterior à promulgação da lei de alienação fiduciária em estudo e, assim, não

poderia prever e regular uma matéria então inexistente.

E, depois, porque no tocante a revogação das leis, podemos considerar apenas três

formas de sua ocorrência, conforme o disposto na Lei de Introdução ao Código Civil. Senão

vejamos:

Artigo 1º. A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare,

quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que

tratava a lei anterior”.

Seguindo a norma em comento, tal revogação só poderia ocorrer de forma

expressa ou tácita e, cremos, não ocorreu nem uma, nem outra, no caso da alienação fiduciária de

bens imóveis.

Entendemos, portanto, que não ocorreu no caso a hipótese de revogação expressa,

pois o Novo Código não menciona em seu texto em qualquer momento a revogação da Lei n.º

9.514/97.

Muito menos ocorre a revogação tácita, pois em momento algum o novo código

civil proíbe ou dispõe de forma contrária à aplicação no direito brasileiro da alienação fiduciária

ali regulada para os negócios imobiliários.

Logo, vê-se como absolutamente absurda a afirmação de certos juristas sobre o

eventual confronto de normas, não havendo aqui qualquer confronto que leve a revogação da lei

especial pela lei geral, permanecendo a primeira em pleno vigor.

26

Mas, na maioria dos casos, a busca da tutela jurisdicional visando interromper a

execução extrajudicial do contrato, precede a praça do bem e, por conseqüência, a própria

imissão do adquirente na posse do imóvel.

A hipótese mais corriqueira é a reação do devedor quando se vê diante da

intimação efetivada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, ocasião em que, em vias de

experimentar a perda do imóvel financiado, busca o consumidor:

- Uma medida cautelar, com pedido de liminar, que faça sobrestar ou, até mesmo, anular o

procedimento extrajudicial em curso;

- Uma ação revisional de contrato, visando discutir as cláusulas contratuais firmadas, baseadas,

no geral, nas teses de inconstitucionalidade e de confronto de legislações aqui já debatida;

- Uma ação consignatória dos valores devidos, para discutir, no mérito, a validade do

procedimento em curso.

Entretanto, como temos demonstrado durante o presente estudo, raros são os casos

de sucesso de tais medidas na esfera judicial, o que, por si, demonstra a consolidação do instituto

da alienação fiduciária no Poder Judiciário nacional.

Porém, há casos em que salvaguardas judiciais são alcançadas e, aí, cabe ao

profissional do direito uma rápida reação, visando cassar eventuais ordens que façam paralisar o

procedimento da retomada, ou que evitem seu sobrestamento por longo prazo, o que

inviabilizaria a opção pela execução extrajudicial prevista na lei.

Recentemente, atuamos em um caso de execução extrajudicial onde, notificado

para o pagamento devido, ingressou o Devedor junto à Comarca de Cabo Frio - RJ com uma

medida cautelar visando paralisar o procedimento extrajudicial em curso, sob alegação de

inconstitucionalidade e de irregularidades na fixação do quantum debeatur.

27

Lhe foi deferida uma medida liminar pelo Juiz da causa, mandando sobrestar a

praça iminente, sob a ótica de que o art. 53 da Lei 8.078/90 vedaria ao Credor a via extrajudicial

eleita, por não prever a adjudicação do bem em nome próprio, haja vista a impossibilidade de se

apropriar das parcelas até então pagas pelo consumidor.

Ato seguinte, ingressou o devedor com uma Ação Revisional de Contrato, onde

formulava pedidos diversos, sendo de se destacar aquele onde buscava a revisão da dívida com

seus acessórios, e trazia à discussão tratativas firmadas com o então construtor do imóvel no

passado, antes mesmo da compra e venda do bem e do registro do contrato em discussão.

De plano, assim que cientificados da decisão, manejamos um recurso de Agravo

de Instrumento, visando a reforma da decisão, sob a ótica de que, como acima já foi melhor

explicitado, jamais em tempo algum previu a Lei 9.514/97 a apropriação das parcelas pagas pelo

Credor mas, muito ao contrário, lhe impôs: ou a quitação de dívida diante de qualquer lance

ofertado à menor ou, caso sobejasse este o valor do débito, a imediata restituição do saldo

remanescente ao devedor e possuidor direto do imóvel licitado.

Alcançamos sucesso no pleito, posto que, ao julgar o mérito do recurso interposto,

a E. 16a. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, assim decidiu a matéria:

PROCESSUAL CIVIL - FINANCIAMENTO DE IMÓVEL GARANTIDO PELA ALIENAÇÃO

FIDUCIÁRIA DO BEM - INADIMPLÊNCIA - MEDIDA CAUTELAR PROPOSTA PELO DEVEDOR

PARA IMPEDIR A AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA

CREDORA - LIMINAR DEFERIDA - AGRAVO.

1. O artigo 53 da Lei nº 8.078/1990 estabelece a nulidade apenas dos dispositivos de cláusulas

contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefícios do credor que, em

razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do bem não atingindo a

disposição clausular que estabelecer a alienação fiduciária em garantia, não sendo permitido ao

intérprete ler mais do que está escrito na Lei, razão pela qual o credor fiduciário tem direito

absoluto de promover a averbação da consolidação da propriedade do bem dado em garantia no

caso de mora do devedor fiduciário, ficando a questão da devolução dos valores pagos para ser

resolvido em ação consignatória movida pelo credor fiduciário ou em ação de cobrança movida

pelo devedor fiduciário, quando então se deliberará sobre o aparente choque de disposições entre as

Leis 8.078/1990 e 9.514/1997 e a Medida Provisória nº 2.223/2001.2. Agravo de Instrumento a que

se dá provimento. 15

________________________

15. TJRJ - Agr. nº 2007.002.36279 – Des. Miguel A. Barros - Julgto: 01/04/08 – 16. Câm. Cível

28

Vê-se que em sua decisão, o Colegiado trilhou o caminho da tese defendida por

vários doutrinadores de que, em confronto com a legislação consumerista, a Lei 9.514/97 se

sobrepõe àquela, por ser legislação específica e, mais ainda, por em momento algum impor o art.

53 da Lei 8.078/90 a revogação da cláusula onde optam as partes contratantes pela garantia

instituída com base na alienação fiduciária do bem imóvel.

Sequer chegou o douto Colegiado à análise das questões de mérito declinadas pelo

Devedor, relegando-as a futuras ações judiciais, onde ficariam restritas a análise dos eventuais

valores a serem restituídos ao Devedor, se fosse o caso.

Outra questão polêmica levantada por doutrinadores e, cremos, muito interessante,

seria a possibilidade de utilização do instituto da alienação fiduciária para garantia de transações

outras, que não as imobiliárias nas quais se inspirou o legislador para formalização da lei que

rege o próprio instituto.

O tema é abordado por Mezzari em sua obra aqui já debatida, e ali conclui:

Há quem afirme que tendo a alienação fiduciária de imóvel sido gestada no

âmbito de uma lei que visa estimular o mercado imobiliário, essa nova modalidade

de garantia deve ater-se ao terreno onde nasceu. Valeria dizer, então, que a

propriedade fiduciária de imóvel somente poderia garantir contratos ditos

imobiliários. O negócio fiduciário estaria restringido aos contratos de

financiamento, imobiliário, seja pelo parcelamento do preço da aquisição, seja pela

concessão de mútuo, tendo a propriedade fiduciária, em ambos os casos, e somente

nesses casos, como garantia do negócio principal, nitidamente imobiliário.

Outros afirmam que a propriedade fiduciária de imóvel pode garantir

quaisquer contratos, imobiliários ou não, e apontam para os já existentes contratos

de abertura de crédito para formação de capital de giro garantidos pelo negócio

fiduciário.

Seja como for, a resposta às indagações iniciais passa pelo exame do

desenvolvimento histórico das decisões dos tribunais, e norteia-se pela postura

filosófica do direito adotada pelo intérprete. 16

__________________________

16. Ibidem, págs. 18/19

29

Nossa experiência no âmbito dos contratos de financiamento imobiliário,

demonstra que, com quase certeza, a aplicação do instituto da alienação fiduciária não ficará

restrita aos contratos que envolvam a compra e venda de imóveis, em si.

Mostra a experiência com os demais institutos reais de garantia que, ao longo dos

anos, se alargará a porta aberta pela nova lei para que, além dos casos de financiamento

imobiliário, possam ter os demais contratos de mútuo a cobertura da alienação fiduciária em seus

instrumentos.

Já hoje, alguns anos após a promulgação da lei, lido no meu dia a dia profissional

com casos em que, já sendo o detentor do domínio da coisa, pretende o devedor dá-la em garantia

de um mútuo visando a aplicação do capital obtido na melhoria do próprio imóvel.

Note-se, que há casos em que já sendo o proprietário de um terreno, pretende o

Consumidor levantar um capital, via contrato de mútuo, a fim de ali fazer erigir a sua casa

própria.

Em verdade, a destinação do capital não será a aquisição do próprio bem imóvel

pois, já estando o mesmo no leque de propriedades do devedor, apenas buscará o mesmo um

contrato de mútuo, tendo o bem em garantia.

Em tal situação, cabe-se perguntar: Qual a certeza de que aquele capital obtido

com o contrato de mútuo será ou não aplicado no imóvel tal como inicialmente alegado ?

Não haverá certeza disso, pois a lei em estudo não trás maiores exigências para o Credor no que

se refere à fiscalização da destinação do capital garantido pelo instituto.

Ademais, a eventual avaliação do imóvel se dará, sempre, antes da concessão do

empréstimo, nunca após sua liberação.

Portanto, vê-se que, por via direta, ou até indireta, não haverá, no futuro, como se

controlar a utilização do instituto para novas modalidades de negócio, sendo a hipótese de abrir-

se a nova modalidade de garantia fiduciária para os contratos de mútuo em geral.

Tal foi o que, no passado, ocorreu com a anticrese e, com maior ênfase, com as

cédulas hipotecárias, as quais, ao final, serviram com muita ênfase para liberação de recursos

derivados do FGTS para supostas obras e aquisições de imóveis, muitas vezes somente existentes

no papel.

30

Em pesquisas realizadas, não constatamos a existência de qualquer julgado que

tenha enfrentado o tema em estudo mas, é fato, mais adiante, muitos buscarão se livrar de

obrigações assumidas, tendo como argumento o abuso no sistema fiduciário de garantia para

acobertar empréstimos a juros abusivos.

Por fim, e igualmente objeto de importante estudo, temos a análise do acatamento,

ou não, pelos tribunais brasileiros, dos pedidos formulados pelos adquirentes de imóveis em

praça derivadas da execução dos contratos de alienação fiduciária sobre imóveis.

Tal estudo é de primordial relevância pois, se não for deferida a consolidação da

posse do imóvel em nome dos adquirentes finais nas praças realizadas, inviável ficará a adoção

da nova modalidade de garantia pelo Credores, já que haverá notório desinteresse de terceiros na

aquisição dos imóveis daí decorrentes.

Com igual naturalidade, tem os tribunais pátrios deferido as medidas liminares

para imissão dos adquirentes nos imóveis adquiridos em praça extrajudicial, valendo destacar,

dentre várias, a seguinte:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE - CONTRATO -

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - TUTELA ANTECIPADA - REQUISITOS - PRESENÇA -

DEFERIMENTO. A alienação fiduciária é um negócio jurídico bilateral em que uma das partes

aliena a propriedade de um bem ao financiador, até que a relação contratual se extinga pelo

adimplemento ou pela inexecução de qualquer das obrigações contratuais. Assim, através desse

contrato, transferem-se ao credor, ou fiduciário, o domínio resolúvel da coisa alienada e a posse

indireta do bem dado em garantia, independentemente da efetiva tradição da coisa, tornando-se

o alienante, ou devedor, mero possuidor direto e, por força da lei, depositário do bem alienado.

O fato de o bem estar alienado fiduciariamente não obsta o direito do agravante de ser imitido

na posse do bem que adquiriu e registrou no cartório competente. A concessão da tutela

antecipada depende do preenchimento dos requisitos mencionados no artigo 273 do CPC, e, de

modo especial, o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação e a verossimilhança das

alegações. Presentes os mencionados requisitos, tem-se o deferimento da medida. 17

___________________

17. TJMG - Agravo 1.0079.06.289990-5/001(1) - Rel. Des. Lucas Pereira – Julgamento 09.02.07

31

9. FORMALIZAÇÃO E PROCEDIMENTOS PARA REGISTRO DA GARANTIA

Uma das grandes virtudes do instituto da alienação fiduciária de imóveis, é a

simplificação dos procedimentos para a formalização do negócio, seja pela lavratura do próprio

instrumento de forma ágil e bem mais barata para o adquirente do imóvel, seja pela formalização

do registro e do processo de retomada em favor do Credor.

Quando da entrada em vigor da Lei 9.514/97, surpreendeu-se o mercado

imobiliário em geral com a possibilidade de formalização do instrumento da alienação fiduciária

de imóveis por meio de documento de cunho particular, então restrito àquelas empresas

integrantes do sistema financeiro da habitação.

Como destacamos, até então, com raras exceções, apenas o maior agente do

sistema, a Caixa Econômica Federal, valia-se de tal tipo de procedimento extra cartorário para

formalização de seus negócios imobiliários, notadamente porque, em seus planos de

financiamento, via-se segura a Caixa Econômica pela retenção em mãos próprias dos valores

pagos pelo imóvel, até que viessem as partes com o registro do contrato visando a liberação do

capital.

Eis que, em seus artigos 23 e 38 da Lei 9.514/97 afirmam que:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no

competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Art. 38. Os contratos resultantes da aplicação desta lei, quando celebrados com

pessoa física, beneficiária final da operação, poderão ser formalizados por instrumento

particular, não se lhe aplicando a norma do art. 134, II do Código Civil.

Pois bem, ao não exigir na formalização do negócio imobiliário a lavratura de uma

pública escritura, instituiu a nova lei um grande avanço, eis que é notório o aumento de custos

para o adquirente de uma transação imobiliária formalizada no âmbito cartorial.

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Ocorre que, ao mesmo tempo em que abriu tal possibilidade, simplificando os

procedimentos, a lei nova impôs aos agentes financeiros uma clara e intransferível obrigação, ou

seja, o domínio pleno das exigências documentais de tal procedimento, visando lhes permitir um

correto registro do instrumento.

Isto porque, até então, lavrando a transação imobiliária em um cartório de notas,

transferia o Credor ao seu Oficial a obrigação de exigir e conferir a documentação necessária, a

qual ficava arquivada naquela serventia, e era atestada na escritura com base na fé pública detida

por aqueles profissionais.

Com a possibilidade de formalização extra cartorial do negócio, vê-se obrigado o

próprio Credor a exigir, ele próprio, a documentação necessária para a formalização do negócio

imobiliário e, agora, remetê-la diretamente ao cartório de registro de imóveis onde será

definitivamente conferida e, estando correta, arquivada no ato do registro definitivo do título.

Portanto, o primeiro grande risco para o Credor é, não diligenciando corretamente

a busca de todas as certidões exigidas pela lei local, ver-se impedido de registrar o seu título e,

por evidente, perecer sua garantia.

O primeiro passo para o Credor, portanto, é seguir detidamente as exigências

insertas no art. 24 do mesmo diploma legal que, no que se refere aos requisitos do contrato, lhe

impõe:

Art. 24. O contrato que serve ao negócio imobiliário conterá:

I – o valor do principal da dívida;

II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito fiduciário;

III – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da

alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

IV- a cláusula assegurando ao fiduciante,

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Por outro lado, nunca se deve relegar a um segundo plano a sempre exigível

atenção com as certidões pessoais dos vendedores que, em apontando alguma ação de cunho

obrigacional, ou até real, poderá gerar, no futuro, eventual penhora ou até adjudicação do bem

alienado fiduciariamente, caso constatada uma fraude à execução.

Mostra a experiência ao longo dos anos de implantação do instituto fiduciário

como garantia que, em tais contratos, deve sempre condicionar o Credor o pagamento de parte do

valor do imóvel ao vendedor após a comprovação do registro do contrato no cartório competente.

Isso porque, não obstante em muitos destes instrumentos se encontrar inserta uma

procuração dando poderes de representação das partes para eventuais re-ratificações do que ali foi

contratado, algumas exigências formuladas em instância registral muitas vezes exige a presença

indispensável do vendedor do imóvel.

Se esse, naquele momento, já houver recebido a totalidade do que lhe era devido,

muitas vezes poderá se negar a colaborar na solução das pendências e, daí, decorre enorme risco

para o Credor com delongas na implementação de sua garantia maior.

Por seu turno, respeitadas as formalidades legais, deverá arquivar o Oficial de

Registro os documentos apresentados em cartório e, após, efetivar o registro do contrato

apresentado.

De tal registro será entregue as partes uma certidão de inteiro teor do ato registral,

que geralmente, em casos de compra e venda se desdobra em dois lançamentos na matrícula do

imóvel.

Primeiro formalizará o Oficial o registro da aquisição do imóvel pelo Devedor

Fiduciário, ato de cunho simples, lançado na citada matrícula do bem junto àquela serventia.

Ato seguinte, em outro lançamento, fará o Oficial de Registro lançar sobre a

matrícula do imóvel o registro do próprio contrato onde se institui a garantia fiduciária,

lançamento esse que, no geral, conterá um resumo do que foi contratado, ressaltando, com maior

ênfase, os dados do financiamento, tais como prazo, valor da parcela mensal, taxas de juros e

forma de correção.

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É importante se ressaltar que, em que pese dois registros serem efetivados

sucessivamente pelo Oficial do Cartório, não é necessário que as partes formalizem a compra e

venda do imóvel em um documento e a garantia do financiamento concedido em outro.

Tratam-se de atos complementares que, por isso, se alocam no mesmo

instrumento, sendo que, primeiro, lançarão as partes os valores da compra e venda em si e, mais

adiante, com maior detalhamento, as regras que nortearão a concessão do empréstimo e a forma

de sua garantia.

Aqui, deve-se atentar para uma exigência inserta na legislação consumerista pátria,

e na própria legislação que rege o instituto, ou seja, a obrigação do Credor em dar ciência

evidente ao Devedor das cláusulas que maior risco trazem para o patrimônio daquele.

É usual, e não deve ser dispensada, a exigência de, em todas as passagens do

instrumento onde constem riscos para o Devedor – tais como, procedimentos para retomada da

coisa, leilão extrajudicial, fixação de juros e correção, etc... – se colher, logo abaixo sua clara

ciência sobre o que ali está disposto.

O art. 6º, III da Lei 8.078/90 exige a ciência clara do consumidor sobre os riscos

do negócio e, assim, notadamente por se tratar de uma modalidade de garantia com a retomada do

imóvel longe do controle judicial, tornam-se ainda mais relevantes tais exigências.

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10 - CONCLUSÃO

Como profissional militante em empresas do ramo de financiamento habitacional

e, ainda, em construtoras que, ao longo de vários anos, erigiu para o mercado nacional imóveis

com destinação residencial, recebemos com muita euforia a promulgação da Lei 9.514/97.

Isto porque, antes do advento da norma, sérias dificuldades encontravam os

profissionais do direito com o manejo das execuções de outras garantia, no âmbito judicial que,

dizia a experiência, uma vez contestadas pelos devedores, alongavam uma solução por vários

anos, sem qualquer salvaguarda aos interesses do Credor.

É evidente, assim, que houve substancial avanço na exeqüibilidade das garantias

imobiliárias a partir da adoção da alienação fiduciária no sistema construtivo e de financiamento.

Em notícias cotidianamente divulgadas pela imprensa nacional, chega-se à

conclusão de uma substancial diminuição do nível de inadimplemento dos contratos de

financiamento imobiliário de anteriores 8% (oito por cento) para algo próximo a 2% (dois por

cento), o que, em si, já é uma grande vitória.

Os juros do financiamento imobiliário despencaram para níveis bem mais

palatáveis aos consumidores de baixa renda do país que, de tal data em diante, puderam almejar o

até então distante sonho da casa própria.

Notou-se, assim, aquilo que até então era evidente: A rápida recuperação do

crédito, torna mais barato o financiamento das unidades imobiliárias em construção pelo país

afora.

Corretores estão sendo formados para atuação no aquecido mercado imobiliário

nacional, e empresas tradicionais do ramo estão firmando parcerias ou, até, sendo absorvidas

pelos grandes investidores internacionais do ramo.

Isso é aquilo que, no economês, era tratado como diminuição do custo Brasil, eis

que, o capital destinado ao investimento é volátil, seja porque busca mares seguros para navegar

ou, como é o caso vigente, a certeza do retorno do investimento efetivado pelos operadores do

mercado leva à diminuição dos juros e demais taxas de retorno exigidas do tomador final do

empréstimo realizado.

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Mas, a garantia que hoje já vai se consolidando no mercado local, não foi de fácil

adoção pelos operadores do direito.

Em que pese promulgada a lei da alienação fiduciária de imóveis desde o final do

ano de 1997, os profissionais do mercado de financiamento imobiliário relutaram muito em sua

adoção, preferindo aguardar uma posição mais consolidada da doutrina e da jurisprudência sobre

o tema.

Tratava-se de instituto novo de garantia, nunca antes implementado no país e,

assim, evidentemente, não se lançariam as empresas de segmento tão complexo e sujeito a

conflitos a uma aventura por caminhos nunca antes experimentados.

Somente no ano de 2000, com a adoção do instituto pelo maior agente financiador

do mercado imobiliário (Caixa Econômica Federal), vieram os grandes Bancos, Consórcios,

Cooperativas, Construtoras, e demais empresas do segmento, a trilhar as hostes da alienação

fiduciária no país.

Entretanto, nos surpreende que, tratando-se de uma modalidade de garantia tão

combatida no passado, quando era utilizada pelas empresas de financiamento de bens móveis

duráveis, a alienação fiduciária de imóveis navega por mares tranqüilos, perfeitamente absorvida

pelos cartórios registrais e, quase sem contestação no âmbito dos tribunais pátrios.

É evidente sua vantagem em relação ao mais difundido instrumento de garantia

imobiliária do passado (Hipoteca), seja pela célere possibilidade de retomada do bem, pela via

extrajudicial sempre mais cômoda e menos custosa e, por fim, por livrar o segmento das inúmeras

demandas e recursos protelatórios advindos de um processo judicial que, é fato, não durava

menos do que quatro anos na esfera judicial.

Como dito e provado de forma cabal no presente trabalho, caminha a alienação

fiduciária para o implemento da construção civil no país, fato que está sendo claramente notado

nos últimos anos através da abertura de capital das construtoras em bolsa de valores, fato até

pouco tempo impensável em eras de longas batalhas judiciais para recuperação de crédito

concedido.

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Entretanto, não podem relaxar aqueles profissionais do direito e do ramo

imobiliário na defesa dos benefícios alcançados com a nova modalidade de garantia que lhes foi

ofertada pelo legislativo.

A vigilância quanto às eventuais decisões pretorianas deve ser constante, pois

debates ainda estão em voga frente a um instituto que, hoje, conta pouco mais de uma década de

implementação, nada em termos de um direito pátrio apegado em demasia às tradições e sempre

avesso às boas novas.

Por seu turno, devem os operadores do mercado diligenciar com o maior cuidado

possível o resguardo de suas garantias, exigindo, sem exceção, os documentos elencados na lei ou

pelos cartórios locais, visando salvaguardá-las de demandas aforadas por terceiros que, no futuro,

fatalmente virão em busca de tal patrimônio.

Cautelas como uma investigação cartorária sobre os pretensos adquirentes - não

prevista na lei - deve ser uma praxe do mercado, eis que, mais adiante, eventuais obrigações

trabalhistas e fiscais de tais compradores, dado seu cunho privilegiado, poderão onerar a garantia

instituída.

Uma boa e correta avaliação do bem imóvel financiado, inclusive com análise de

uma eventual desvalorização futura, deve ser a tônica do negócio, notadamente porque, mais

adiante, a obrigação de quitação do contrato, pode entregar nas mãos do Credor um bem

deteriorado e sem igual valor de mercado.

Ainda está se consolidando o entendimento dos cartórios registrais quanto ao

implemento, registro e execução da nova garantia, eis que, agora, desempenham funções antes

não vislumbradas, tais como, notificações, reversão de titularidade de domínio, etc....

O acompanhamento, debate e auxílio a tais profissionais é primordial para

resguardo de um correto registro da garantia instituída e, mais ainda, tranqüila exeqüibilidade dos

contratos, quando tanto for exigido.

Atenção e rápida reação às decisões contestadoras advindas dos tribunais, é a

defesa contra uma possível reversão da tendência de respeito a tal nova modalidade de garantia

junto aos tribunais superiores.

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Porém, nada que assuste aqueles que festejam a vinda de tal nova modalidade de

garantia imobiliária, a qual, cremos, trará para uma nova realidade os contratos de financiamento

ora realizados, implementando, como dito, o sistema construtivo do país.

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11. REFERÊNCIAS

- ALVES, José Carlos Moreira Da alienação fiduciária em garantia Ed. Forense, 3ª. Ed.

- PEREIRA, Caio Mário da Silva Instituições de Direito Civil, 19ª. Edição – Forense

- PEREIRA, Hélio do Valle Alienação Fiduciária em garantia: Aspectos Processuais, Ed.

Habitus, pág.194

- DINIZ, Maria Helena Código Civil anotado, Ed. Saraiva – 8ª. Edição

- MEZZARI, Mário Pazutti, Alienação Fiduciária da Lei 9.514 de 20-11-1997 – Saraiva, 1998

- Pesquisa jurisprudencial aplicada:

- Superior Tribunal de Justiça = In, www.stf.gov.br

- Supremo Tribunal Federal = In, www.stj.gov.br

- Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro = In, www.tj.rj.gov.br

- Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul = In, www.tj.rs.gov.br

- Tribunal de Justiça de Minas Gerais = In, www.tjmg.gov.br

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12 ANEXOS

- Modelo de contrato de alienação fiduciária;

- Modelo de intimação de devedor no âmbito dos cartórios de registro imobiliário.

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MODELO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA UTILIZADO POR UMA EMPRESA DE CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO

INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CARÁTER DE ESCRITURA PÚBLICA, COM RECURSOS ADVINDOS DE FUNDO COMUM DE GRUPO DE CONSÓRCIO, E PACTO ADJETO DE CONSTITUIÇÃO E ALIENAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

GRUPO _____ COTA _____

Pelo presente Instrumento Particular, com caráter de Escritura Pública, legalmente autorizado na forma prevista no artigo 38, combinado com o artigo 22 e seu parágrafo primeiro, da Lei nº. 9.514, de 20/11/1.997, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº. 2.223, de 04/09/2.001, de conformidade com o artigo 2º. da Emenda Constitucional nº. 32, de 11/09/2.001, as partes contratantes, a seguir identificadas e qualificadas, na forma representadas, todas juridicamente capazes, ajustaram entre si, a presente transação de COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM RECURSOS ADVINDOS DE FUNDO COMUM DE GRUPO DE CONSÓRCIO, E PACTO ADJETO DE CONSTITUIÇÃO E ALIENAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, tudo de conformidade com as cláusulas, condições e avenças, livremente pactuadas, a saber:- OUTORGANTE(S) VENDEDOR(A)(ES): ....................., inscrita no CNPJ sob o nº .................., Inscrição Estadual nº ................, com sede na Avenida ................, representada neste ato através do Sr. ............, . OUTORGADO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) E DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S): Fulano de tal....., brasileiro, casado pelo regime da ................. com ............., brasileiros, ele ............, ela ..........., portadores das carteira de identidade nºs ........., expedida em ..... e ............ pelo ........., inscritos no CPF//MF sob os nºs ............. e ................, residentes e domiciliados na Rua ..............

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CREDORA FIDUCIÁRIA: ........... ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA., com sede nesta Cidade na .............. insscrita no CNPJ. sob o n.º ............ e inscrição municipal n.º ............, neste ato devidamente representada por seu diretor, Sr. ......, , nos termos do Contrato Social supra referido, o qual, juntamente com os demais documentos acima citados, acompanha o presente instrumento. Pelas partes contratantes, falando cada uma por sua vez e sucessivamente, foi dito o seguinte:- CLÁUSULA PRIMEIRA – DO IMÓVEL E SUA AQUISIÇÃO:- Que, a justo título e absolutamente livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus, reais, judiciais, extrajudiciais, ações pessoais reipersecutórias, e de impostos de qualquer natureza, inclusive despesas condominiais, o(a)(s) VENDEDOR(A)(ES) é senhor e legítimo possuidor(a)(es) do(s) imóvel(is) a seguir descrito(s) e caracterizado(s):- APARTAMENTO sob o nº ......, do Edifício .........., situado à Rua ..................., sob o nº ......, no Loteamento ............., na cidade de .............., devidamente registrado no Serviço Notarial e Registral da cidade de ................ na matricula nº ........ CLÁUSULA SEGUNDA – DA COMPRA E VENDA:- Que assim como o possui ele VENDEDOR(ES) VENDE(M), como efetivamente vendido o tem ao(s) ora COMPRADOR(A)(ES), o imóvel(eis) perfeitamente caracterizado na cláusula primeira deste instrumento pelo preço certo, justo e contratado para a presente transação é de R$........, pagos da seguinte forma: ................, e de cujo recebimento(s) ele(a)(s), VENDEDOR(A)(ES), dá(ão) plena, geral, rasa e irrevogável quitação de pago(a)(s) e satisfeito(a)(s), para não mais repetir dito pagamento e transmitindo-lhe(s), desde já, toda a posse, domínio, direitos e ações que sobre o(s) referido(s) imóvel(is) tinha(m) e vinha(m) exercendo, para que dele(s) possa(m) o(a)(s) COMPRADOR(A)(ES) E DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), doravante, livremente usar, gozar e dispor(em) como bem e melhor lhe(s) aprouver(em), obrigando-se ele(a)(s) VENDEDOR(A)(ES), por si, seus herdeiros e sucessores, a fazer a presente venda sempre válida, lícita e eficaz, na forma da Lei, e a responder pela evicção de direito, se chamado(a)(s) a autoria. CLÁUSULA TERCEIRA - DO CRÉDITO DA COTA DE CONSÓRCIO E DE SUA UTILIZAÇÃO:- O(A)(s) COMPRADOR(A)(ES) E DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), doravante designado(a)(s) apenas como DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), Fulano de tal e sua esposa, antes qualificados como participantes do Consórcio de Imóveis, subscritor(a)(es) da COTA ___, do GRUPO ___, cota esta contemplado(a)(s) na assembléia realizada no dia ___/___/___, adquiriu(ram) o direito ao crédito que devidamente atualizado monetariamente, até a presente data, corresponde a R$ ___________. Parágrafo Primeiro – Esse valor de R$ .......... está sendo utilizada no pagamento da presente transação e a diferença no valor de R$ _______ será utilizada como antecipação de parcelas vincendas. CLÁUSULA QUARTA - CONFISSÃO DA DÍVIDA:- O(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), pela liberação do crédito acima mencionado pela CREDORA se declara(m) e confessa(m) devedor(a)(es) da CREDORA FIDUCIÁRIA, do percentual que falta amortizar, no grupo/cota: Cota ____, do Grupo _____, correspondente a _____ % do valor do bem objeto do contrato, por já ter sido pago o valor correspondente a _____%, cuja dívida, nesta data, é de R$ _____________, correspondente ao saldo de ___ parcelas, cada uma, nesta data, no valor de R$ _____________. Mencionado débito tem por base a faixa inicial, reajustável anualmente, conforme sistema previsto no(s) respectivo(s) Contrato(s) de Participação em Consórcio, pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), equivalente cada parcela, da(s) Cota/Grupo(s) em referência, ao percentual de ______% do mesmo bem, às quais serão acrescidas as taxas contratuais, inclusive taxa de administração, não havendo a incidência de juros na atualização do(s) respectivo(s) saldo(s)

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devedor(es), vencendo se a primeira parcela no dia ___de de 2008, salvo antecipações de parcelas. Parágrafo Primeiro - O(s) pagamento(s) da(s) parcela(s) será(ão) feito(s) através de boleto(s) bancário(s), os quais constarão do carnet de pagamento enviado anualmente pela CREDORA FIDUCIÁRIA ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), no endereço fornecido pelo(a)(s) mesmo(a)(s). Em caso do não recebimento ou extravio do carnet o devedor deverá entrar em contado com a CREDORA FIDUCIÁRIA, através do Tel.: ( ) _____________, com pelo menos 05-(cinco) dias de antecedência do vencimento, afim de que esta providencie a remessa da segunda via. Parágrafo Segundo - PRAZO DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA:- O prazo para a amortização da dívida ora confessada é idêntico ao prazo final para pagamento do saldo devedor da Cota/Grupo em referência, sendo certo a obrigação total corresponde a integralização de 100% do plano.

CLÁUSULA QUINTA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA:- Em garantia do pagamento da dívida confessada, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais assumidas por este instrumento e no(s) respectivo(s) Contrato(s) de Adesão ao(s) Grupo(s) de consórcio, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) aliena(m) à CREDORA FIDUCIÁRIA, em caráter fiduciário, o(s) imóvel(is) adquirido(s) por este instrumento, descrito(s) e caracterizado(s) na Cláusula Primeira supra, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes, da Lei 9.514, de 20/11/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001. Parágrafo Primeiro - Mediante o registro do presente Instrumento de Alienação Fiduciária, ora celebrado, estará constituída a propriedade fiduciária em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, efetivando-se o desdobramento da posse, tornando o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) possuidor(a)(es) direto(s) e a CREDORA FIDUCIÁRIA possuidora indireta do(s) imóvel(is) objeto(s) da garantia fiduciária.

Parágrafo Segundo - Fica assegurado ao(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), enquanto adimplente(s), a livre utilização por conta e risco do(a)(s) mesma(o)(s), do(s) imóvel(is) objeto(s) da alienação fiduciária, para os efeitos o inciso V, do artigo 24, da Lei 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001.

Parágrafo Terceiro - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) obriga(m)-se a manter(em) o(s) imóvel(is) no mesmo estado de conservação da data deste instrumento, conforme respectivo(s) Laudo(s) de Avaliação/Vistoria, além de se obrigar(em) a guardá-lo(s) e pagar pontualmente todos os impostos, taxas e quaisquer outras contribuições ou encargos, inclusive tributários, que incidam ou venham a incidir sobre o(s) referido(s) imóvel(is) ou que sejam inerentes à garantia, tais como Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU e contribuições devidas ao condomínio, dentre outras, até a data em que a CREDORA FIDUCIÁRIA, ou quem vier a sucedê-la, vier a ser emitida na posse. Parágrafo Quarto - A CREDORA FIDUCIÁRIA reserva-se o direito de, a qualquer tempo, exigir comprovantes de pagamentos dos referidos encargos fiscais e/ou tributários, ou quaisquer outras contribuições relativas ao(s) imóvel(is). Parágrafo Quinto - A garantia fiduciária ora contratada abrange o(s) imóvel(is) identificado(s) na Cláusula Primeira deste instrumento e todas as acessões, benfeitorias, melhoramentos, construções e instalações que lhe(s) forem acrescidas, e vigorará pelo prazo necessário à reposição integral do

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débito e seus respectivos encargos, inclusive reajuste monetário, permanecendo Integra até que o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) cumpra(m) integralmente todas as obrigações contratuais e legais vinculadas ao presente negócio. Em razão da relevância dos dispositivos deste quadro, que lido é aceito, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) assina(m) em seguida.

________________________________ ________________________________

____________________________________

CLÁUSULA SEXTA - BENFEITORIAS:- Qualquer acessão ou benfeitorias (úteis, voluptuárias ou necessárias) que o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) deseje(m) efetuar, à(s) sua(s) expensa(s), deverá ser notificada à CREDORA FIDUCIÁRIA, obrigando-se o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) a obter as licenças administrativas necessárias, a CND/INSS e a promover as necessárias averbações junto ao Cartório Imobiliário respectivo, sendo que, em quaisquer hipóteses, integrarão o(s) imóvel(is) e seu valor para fins de realização de leilão extrajudicial. Parágrafo Primeiro - Nos termos do disposto nos parágrafos 4° e 5° do artigo 27, da Lei 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001, jamais haverá direito de retenção por benfeitorias, mesmo que estas sejam autorizadas pela CREDORA FIDUCIÁRIA. Parágrafo Segundo - Na hipótese de a propriedade do(s) imóvel(is) dado(s) em garantia se consolidar(em) em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, a indenização por benfeitorias nunca será superior ao saldo que sobejar, depois de deduzidos todo o saldo da dívida e demais acréscimos legais, sendo que, não havendo a venda do(s) imóvel(is) no leilão, não haverá nenhum direito de indenização pelas benfeitorias. CLÁUSULA SÉTIMA - CONSERVAÇÃO E OBRAS:- Ficam o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) obrigado(a)(s) a manter(em) o(s) imóvel(is) alienado(s) fiduciariamente em perfeito estado de conservação, segurança e habitabilidade, bem como a fazer(em) às suas custas, dentro do prazo de notificação que lhe(s) foi(ram) feita(s), as obras e reparos necessários, bem como as obras que forem solicitadas pela CREDORA FIDUCIÁRIA para preservação da garantia, vedada, entretanto, a realização de obras de demolição, alteração ou acréscimo, sem prévio e expresso consentimento da CREDORA FIDUCIÁRIA. Para constatação do exato cumprimento desta cláusula, fica assegurada à CREDORA FIDUCIÁRIA a faculdade de, em qualquer tempo, vistoriar o(s) imóvel(is). CLÁUSULA OITAVA - VALOR DA GARANTIA FIDUCIÁRIA:- Convencionam as partes contratantes, o teor do artigo 24, inciso VI, da Lei n.º 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº. 2.223, de 04/09/01, para fins de venda em público leilão, que ao(s) imóvel(is) alienado(s) fiduciariamente, objeto(s) deste instrumento, descrito(s) e caracterizado(s) na Cláusula Primeira supra, é(são) atribuído(s) o(s) valor(es) de R$ ____________. Parágrafo Único - Outrossim resolvem as partes que, ocorrendo a hipótese de inadimplemento do DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) e vindo a ser consolidada a propriedade do(s) imóvel(is) de que trata este instrumento, em mãos da CREDORA FIDUCIÁRIA, conforme dispõe o parágrafo sétimo, do artigo 26, da Lei supra citada, o(s) valor(es) ora atribuído(s) ao(s) imóvel(is), será(ão) revisto(s) para adequar(em)-se ao efetivo valor de mercado, que será encontrado pela média de três

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avaliações, solicitadas junto à três imobiliárias que atuem na comarca da situação do(s) imóvel(is). Por outro lado, não sendo isto possível, referidas avaliações serão solicitadas a três imobiliárias de cidade mais próxima e, também não sendo possível junto ao CRECI, que atuem na comarca ou imediações. CLÁUSULA NONA - LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA:- É facultada ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) a liquidação antecipada da dívida, sendo esta composta pelo saldo devedor, atualizado conforme disposto na Cláusula Quarta supra, e acrescido de eventuais débitos em atraso. CLÁUSULA DÉCIMA - AMORTIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA:- É assegurada ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), em dia com suas obrigações, a realização de amortizações extraordinárias para a redução do valor e prazo da dívida. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - EXTINÇÃO DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO:- Na hipótese de extinção do índice (INCC) de atualização do valor do bem posto em consórcio, os valores passarão a ser atualizados pelo índice que vier a substituí-lo, ou que vier a ser determinado em legislação especifica. Parágrafo Único - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S) declara(m) ter(em) pleno conhecimento de que, atualmente, o reajuste monetário da dívida, calculado pela variação do índice eleito, tem periodicidade anual aplicável ao(s) Grupo(s) de Consórcio de que faz(em) parte a(s) Cota(s). Havendo alteração na legislação que rege a periodicidade de aplicação do índice de atualização do valor da dívida, reduzindo o período de aplicação de sua correção, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) concorda(m), desde já, em caráter irrevogável e irretratável, que o reajuste monetário passará automaticamente a ser feito no menor prazo que for permitido ou admitido. CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - SEGURO:- Durante a vigência deste instrumento, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) submete(m)-se às condições inseridas no verso da(s) respectiva(s) Proposta(s) de Admissão em Consórcio (PAC)(s), relativas a existência de seguro de vida em grupo “Prestamista”, visando a liquidação/amortização do débito oriundo da operação de consórcio, na hipótese de morte, natural ou acidental, ou invalidez permanente por acidente do segurado, regendo-se o mesmo pelas cláusulas, condições e demais aspectos pertinentes que se encontram declinados no bojo da(s) respectiva(s) Apólice(s). CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DECLARAÇÕES DO(A)(S) VENDEDOR(A)(ES):- O(A)(s) VENDEDOR(A)(ES) declara(m) solenemente, para todos os efeitos de direito civil e penal, que:- a). inexiste ao encargo do(a)(s) mesmo(a)(s) responsabilidade oriunda de tutela, curatela ou testamentária, e que não responde(m) pessoalmente a quaisquer ações reais, pessoais, reipersecutórias, possessórias, reivindicatórias, arrestos, embargos, depósitos, seqüestros, protestos, falências, concordatas e/ou concursos de credores, dívidas fiscais, penhoras ou execuções, nada existindo que possa comprometer o(s) imóvel(is) objeto(s) da presente transação e garantia em alienação fiduciária constituída em favor da CREDORA FIDUCIÁRIA. b). até o presente momento, inexiste em seu(s) nome(s), com referência ao(s) imóvel(is) transacionado(s), qualquer débito de natureza fiscal ou condominial, bem como impostos, taxas e tributos, assumindo, em caráter irretratável, a responsabilidade exclusiva por eventuais débitos de tal natureza que possam ser devidos até a presente data; c). não estar(em) vinculado(s) à Previdência Social, quer como contribuinte(s) na qualidade de empregador(es), quer como produtor(es) rural(is).

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CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - COMUNICAÇÕES E DECLARAÇÕES DE RESPONSABILIDADE DO(A)(S) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S):- O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) assume(m) a obrigação de comunicar à CREDORA FIDUCIÁRIA eventuais impugnações feitas ao presente instrumento, bem como quaisquer ocorrências que possam, direta ou indiretamente, afetar o(s) Imóvel(is), notadamente a mudança de sua numeração ou identificação, durante a vigência do presente instrumento, declarando, também, para todos os efeitos de direito civil e penal:- a). a inexistência, a seu encargo, de responsabilidade oriunda de tutela, curatela ou testamentária, e que não responde(m) pessoalmente a quaisquer ações reais, pessoais, reipersecutórias, possessórias, reivindicatórias, arrestos, embargos, depósitos, seqüestros, protestos, falências, concordatas e/ou concursos de credores, dívidas fiscais, penhoras ou execuções, nada existindo que possa comprometer o(s) imóvel(is) objeto(s) da presente transação e garantia fiduciária constituída em favor da CREDORA FIDUCIÁRIA; b). autenticidade das declarações que consubstanciaram as condições prévias à assinatura deste instrumento; c). a ausência de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais incidentes sobre o(s) imóvel(is), ressalvada a alienação fiduciária em garantia ora constituída em favor da CREDORA FIDUCIÁRIA e de qualquer débito de natureza fiscal ou condominial, bem como impostos, taxas e tributos, assumindo, em caráter irretratável, a responsabilidade exclusiva por eventuais débitos de tal natureza que possam ser devidos até a presente data; d). regular pagamento de todos os tributos e encargos incidentes nesta operação. Parágrafo Primeiro - (O)(A)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S) declaram ainda, sob as penas da lei, que o(s) imóvel(is) não se encontram locado(s) e que, podendo este(s) locá-lo(s), obriga(m)-se como possuidor(a)(es) direto(a)(s), sob pena de vencimento antecipado da dívida, a incluir no contrato de locação que vier(em) a celebrar, cláusula expressa em que o(a)(s) locatário(a)(s) terá(ão) ciência inequívoca das seguintes situações:- a). que, sobre o(s) imóvel(is), foi constituída alienação fiduciária, em garantia de financiamento contratado com a empresa LIBRA ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA, administradora de Consórcio de Imóveis, pelo sistema de Alienação Fiduciária, previsto na Lei 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001, razão pela qual, em decorrência da citada alienação, ele(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), então na qualidade de locador(a)(es), é(são) apenas possuidor(a)(es) direto(s) do(s) imóvel(is) locado(s); b). o(s) imóvel(is) é(são) propriedade(s) fiduciária da CREDORA FIDUCIÁRIA, LIBRA ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA; c). eventual indenização por benfeitorias (qualquer que seja sua natureza), integra, para todos os efeitos, o valor do lance vencedor em leilão; d). eventual indenização por benfeitorias (qualquer que seja sua natureza), somente poderá ser pleiteado perante o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), como locador(a)(es); e). qualquer ocupante do(s) imóvel(is) está sujeito aos efeitos da ação de reintegração de posse prevista no art. 30, da Lei n°9514/97, independentemente de sua intimação ou citação; f). não ocorre na hipótese, o direito de preferência e/ou de continuidade da locação, ocorrendo a consolidação da plena propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, e/ou a alienação do(s) imóvel(is) a terceiros em leilão público extrajudicial; g). a não anuência à locação pela CREDORA FIDUCIÁRIA, como proprietária fiduciária, razão pela qual a CREDORA FIDUCIÁRIA e seus sucessores não estarão obrigados a respeitar a locação; h). o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), como locador(a)(es), deverá(ão) ainda observar que caso o(a)(s) locatário(a)(s), seja(m) casado(s), deverá obrigatoriamente haver a anuência do cônjuge no Contrato de Locação; i). será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante a CREDORA FIDUCIÁRIA ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação do(s) imóvel(is) alienado(s) fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito da CREDORA FIDUCIÁRIA.

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Parágrafo Segundo - Declara(m) ainda, não estar(em) vinculado(s) à Previdência Social, quer como contribuinte(s) na qualidade de empregador(a)(es), quer como produtor(a)(es) rural(is); Parágrafo Terceiro - No tocante aos débitos de natureza fiscal ou condominial a que se refere a Cláusula Quinta, Parágrafo Terceiro, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) declara(m)-se subsidiariamente responsável(is) pelo pagamento de quaisquer débitos apurados, assumindo, perante a CREDORA FIDUCIÁRIA, a responsabilidade pelo pagamento, caso o(a)(s) VENDEDOR(A)(ES) não cumpra(m) com a obrigação de pagar diretamente conforme estipulado neste instrumento, ressalvando o seu direito de cobrança em regresso, observando-se, sempre, o que a respeito dispõe o presente instrumento. CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA:- A dívida será considerada antecipadamente vencida, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial, para efeito de ser exigida de imediato na sua totalidade, com todos os seus acessórios, por quaisquer dos motivos previstos em lei, e, ainda, na ocorrência de quaisquer das seguintes hipóteses:- a). atraso de 60 (sessenta) dias ou mais no pagamento de qualquer um dos encargos mensais e/ou outras obrigações de pagamento previstas neste instrumento; b). transferência ou cessão a terceiros, a qualquer título, no todo ou em parte, dos direitos e obrigações decorrentes deste instrumento, sem prévio e expresso consentimento da CREDORA FIDUCIÁRIA; c). falta de manutenção no(s) imóvel(is) oferecido(s) em garantia que não o(s) deixe(m) em perfeito estado de conservação, segurança e habitabilidade, ou realização no(s) mesmo(s), sem prévio e expresso consentimento da CREDORA FIDUCIÁRIA de obras de demolição; d). constituição sobre o(s) imóvel(is) oferecido(s) em garantia fiduciária, no todo ou em parte, de qualquer outro ônus real; e). falta de apresentação, quando solicitado pela CREDORA FIDUCIÁRIA, de recibos de impostos, taxas ou outros tributos, bem como os encargos previdenciários e securitários que incidam ou venham a incidir sobre o(s) imóvel(is) e que sejam de responsabilidade do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S); f). descumprimento de qualquer das obrigações estipuladas neste instrumento e nas normas que lhe são aplicáveis; g). desfalque ou perda da(s) garantia(s) fiduciária(s), inclusive em virtude de depreciação ou deterioração, desde que o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) não apresente(m) reforço, depois de devidamente notificado(a)(s); h). se o(s) imóvel(is) dado(s) em garantia fiduciária vier(em) a sofrer qualquer ato de constrição judicial, ou decretada qualquer medida judicial ou administrativa que, de algum modo, o(s) afete(m) no todo ou em parte; i). a superveniência de desapropriação do(s) imóvel(is) dado(s) em garantia fiduciária; j). insolvência do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S).

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - DO PRAZO DE CARÊNCIA PARA EXPEDIÇÃO DA INTIMAÇÃO:- Para os fins previstos no § 2°, artigo 26, da Lei 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001, fica estabelecido o prazo de 30 (trinta) dias, contados da data de vencimento da primeira prestação e encargo mensal não pagos. Parágrafo Primeiro - DA MORA E DO INADIMPLEMENTO:- Decorrida a carência de 30 (trinta) dias, de que trata o caput desta cláusula, a CREDORA FIDUCIÁRIA poderá iniciar o procedimento de intimação e, mesmo que não concretizada, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) que pretender(em) purgar a mora deverá(ão) fazê-lo mediante o pagamento dos encargos mensais vencidos e não pagos e os que se vencerem no curso da intimação, que incluem atualização monetária; juros de mora de 1,0% (hum por cento) ao mês, e multa moratória, irredutível, de 2,0% (dois por cento), calculados sobre o valor da dívida em aberto, devidamente atualizado até a data do adimplemento ou da purgação da mora; os demais encargos e despesas de Intimação, inclusive

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tributos, contribuições condominiais e associativas, apurados consoante disposições contidas na Cláusula Décima Sétima e Parágrafos deste instrumento; Parágrafo Segundo - Qualquer liberalidade que venha admitir atrasos maiores do que o pactuado neste instrumento, será mera opção da CREDORA FIDUCIÁRIA, e não se constituirá em fato gerador de direitos ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S). Parágrafo Terceiro - A mora do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) será ratificada mediante intimação com prazo de quinze (15) dias para sua purgação; Parágrafo Quarto - O simples pagamento da prestação, sem atualização monetária e sem os demais acréscimos moratórios, não exonerará o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) da responsabilidade de liquidar tais obrigações, continuando em mora para todos efeitos legais e contratuais. Parágrafo Quinto - O procedimento de intimação obedecerá aos seguintes requisitos:- I. a intimação será requerida pela CREDORA FIDUCIÁRIA, ao Oficial Delegado do Serviço de Registro de Imóveis, indicando o valor vencido e não pago e penalidades moratórias; II. a diligência de intimação será realizada pelo Oficial Delegado do Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária onde se localizar(em) o(s) imóvel(is), podendo, a critério desse Oficial, vir a ser realizada por meio do Serviço de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do(s) imóvel(is), ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou, ainda, pelo Correio, com aviso de recebimento a ser firmado pessoalmente pelo(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) ou por quem deva receber a Intimação; III. a intimação será feita pessoalmente ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), ou a seu representante legal ou a procurador regularmente constituído; IV. se o(a)(s) destinatário(a)(s) da intimação encontrar(em)-se em local incerto e não sabido, certificado pelo Oficial Delegado do Serviço de Registro de Imóveis ou pelo de Títulos e Documentos, competirá ao primeiro promover a intimação do mesmo(a)(s) por edital com prazo de 15 (quinze) dias, contados da primeira divulgação, publicado por três dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação no local do(s) imóvel(is) ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do(s) imóvel(is), não houver imprensa com circulação diária; V. se ocorrer recusa do(a)(s) destinatário(a)(s) em dar(em)-se por regularmente intimado(a)(s), em função da não aceitação da intimação, ou por se furtar(em) a ser(em) encontrado(a)(s), ou ainda, por se recusar(em) a assinar a intimação, fica autorizado o Oficial do Registro de Imóveis correspondente, após certificação da não consecução da intimação pessoal, a fazer a publicação de editais, conforme previsto no Parágrafo 4º. do Artigo 26, da Lei 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001. Parágrafo Sexto - Purgada a mora, convalescerá o contrato de alienação fiduciária, cabendo ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) o pagamento das despesas de cobrança e de intimação; Parágrafo Sétimo - Eventual diferença entre o valor objeto da purgação da mora e o devido no dia da purgação deverá ser paga pelo(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) juntamente com a primeira ou com a segunda prestação que se vencer após a purgação da mora no Serviço de Registro de Imóveis. Parágrafo Oitavo - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) não poderá(ão) pagar qualquer prestação do saldo da dívida enquanto não tiverem sido pagas e quitadas aquelas vencidas anteriormente. Se tal fato ocorrer, o pagamento será imputado na liquidação ou amortização da primeira prestação vencida e não paga;

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Parágrafo Nono - O recibo de pagamento da última prestação vencida não presume quitação da anterior; Parágrafo Décimo - Havendo mais de um encargo em atraso somente será permitida a purgação da mora caso ocorra, simultaneamente, o pagamento de todos os encargos em atraso, salvo deliberação da CREDORA FIDUCIÁRIA em autorizar o pagamento parcelado; Parágrafo Décimo Primeiro - Se a CREDORA FIDUCIÁRIA vier a pagar algum dos encargos inerentes ao(s) imóvel(is) ou à garantia, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) deverá(ão) reembolsá-la dentro de 30 (trinta) dias, contados do recebimento de sua comunicação, sendo aplicáveis, a essa hipótese, as mesmas penalidades para casos de inadimplemento; Parágrafo Décimo Segundo - Na hipótese de o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) deixar(em) de purgar a mora no prazo assinalado, o Oficial Delegado do Registro de Imóveis certificando este fato, promoverá o registro, na(s) matrícula(s) do(s) imóvel(is), da consolidação da propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, à vista da prova do pagamento, pela CREDORA FIDUCIÁRIA, do imposto de Transmissão “Inter-Vivos” e, se for o caso, do laudêmio. Em razão da relevância dos dispositivos deste quadro, que lido é aceito, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) assina(m) em seguida.

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CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - LEILÃO EXTRAJUDICIAL:- Uma vez consolidada a propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, em virtude da mora não purgada e transformada em inadimplemento absoluto, deverá o(s) imóvel(is) ser(em) alienado(s) pela CREDORA FIDUCIÁRIA a terceiros, com observância dos procedimentos previstos na Lei n.° 9.514, de 20.11.97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001. Parágrafo Primeiro - A alienação far-se-á sempre por público leilão, extrajudicialmente; Parágrafo Segundo - O primeiro público leilão será realizado dentro de 30 (trinta) dias, contados da data do registro da consolidação da plena propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, devendo ser ofertado pelo valor para esse fim estabelecido neste instrumento e indicado na Cláusula Oitava supra, atualizando-se o valor do mesmo; Parágrafo Terceiro - Não havendo oferta em valor igual ou superior ao que as partes estabeleceram, conforme parágrafo anterior, o(s) imóvel(is) será(ão) ofertado(s) em 2° leilão, a ser realizado dentro de quinze (15) dias, contados da data do primeiro público leilão, devendo o(s) imóvel(is) ser(em) ofertado(s) pelo valor da dívida; Parágrafo Quarto - O público leilão (primeiro e/ou segundo) será anunciado mediante edital único com prazo de 10 (dez) dias, contados da primeira divulgação, publicado por 3 (três) dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação no local do(s) imóvel(is) ou noutro de comarca de fácil acesso, se, no local do(s) imóvel(is), não houver imprensa com circulação diária; Parágrafo Quinto - A CREDORA FIDUCIÁRIA, já como titular do domínio pleno do(s) mesmo(s), transmitirá o domínio e a posse, indireta e/ou direta, do(s) imóvel(is) ao(s) licitante(s) vencedor(es). Parágrafo Sexto - Para fins do leilão extrajudicial, as partes adotam os seguintes conceitos:-

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I. valor(es) do(s) imóvel(is) é(são) o(s) valor(es) constante(s) da Cláusula Oitava supra e seu parágrafo, incluído o valor das benfeitorias necessárias, executadas às expensas do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), obedecidos os demais requisitos previstos neste instrumento; II. valor da dívida é o equivalente à soma das seguintes quantias:- a). valor do saldo devedor, nele incluídas as prestações e demais taxas pertinentes vencidas e não pagas, atualizados monetariamente até o dia da consolidação de plena propriedade na pessoa da CREDORA FIDUCIÁRIA, e acrescidas das penalidades moratórias e despesas abaixo elencadas; b). comissão do leiloeiro; c). despesas com intimação do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) e editais de publicação; d). despesas com a consolidação da propriedade em favor da CREDORA FIDUCIÁRIA; e). contribuições devidas ao condomínio de utilização (valores vencidos e não pagos à data do Leilão), na hipótese do(s) imóvel(is) ser(em) unidade(s) autônoma(s) integrante(s) de condomínio especial; f). mensalidades (valores vencidos e não pagos à data do leilão) devidas a associação de moradores ou entidade assemelhada, se o(s) imóvel(is) integrar(em) empreendimento com tal característica; g). despesas de água, luz e gás (valores vencidos e não pagos à data do leilão), se for o caso; h). IPTU, foro e outros tributos ou contribuições eventualmente incidentes (valores vencidos e não pagos à data do leilão), se for o caso; i). qualquer outra contribuição social ou tributo incidente sobre qualquer pagamento efetuado pela CREDORA FIDUCIÁRIA, em decorrência da intimação, da alienação em leilão extrajudicial e da entrega de qualquer quantia ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S); j). custeio dos reparos necessários à reposição do(s) imóvel(is) em idêntico estado de quando foi(ram) entregue(s) ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), salvo se ele(a)(s) já o tenha(m) devolvido(s) em tais condições à CREDORA FIDUCIÁRIA ou ao(à)(s) adquirente(s) no leilão extrajudicial; k). imposto de transmissão e laudêmio, se for o caso, que eventualmente tenham sido pagos pela CREDORA FIDUCIÁRIA, em decorrência da consolidação da plena propriedade pelo inadimplemento do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S); Parágrafo Sétimo - No segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, hipótese em que, nos 5 (cinco) dias subseqüentes, ao integral e efetivo recebimento, a CREDORA FIDUCIÁRIA entregará ao(á)(s) DEVEDOR(A)(ES FIDUCIANTE(S) a importância que sobrar, como adiante disciplinado; Parágrafo Oitavo - No segundo leilão, na ausência de lance maior ou igual ao valor da dívida, a critério exclusivo da CREDORA FIDUCIÁRIA, poderá ser aceito lance inferior ao valor da divida, sem que disso caiba qualquer indenização ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), hipótese em que será considerada extinta a dívida e exonerada a CREDORA FIDUCIÁRIA da obrigação de restituição ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) de qualquer quantia, a que título for; Parágrafo Nono - Também será extinta a dívida se no segundo leilão não houver licitante; Parágrafo Décimo - Extinta a dívida, dentro de cinco 5 (cinco) dias a contar da data da realização do segundo leilão, a CREDORA FIDUCIÁRIA disponibilizará ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) termo de extinção da obrigação; Parágrafo Décimo Primeiro - Se, em decorrência de primeiro ou segundo leilão, sobejar importância a ser restituída ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), a CREDORA FIDUCIÁRIA colocará a diferença à disposição do(a)(s) mesmo(a)(s), ou efetuará depósito em conta do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), considerando nela incluído o valor da indenização pelas benfeitorias, se for o caso; Parágrafo Décimo Segundo - Do leilão, será lavrada Ata pela CREDORA FIDUCIÁRIA, subscrita por representante legal desta e pelo Leiloeiro, circunstanciando todos os fatos e ocorrências, a qual ficará arquivada na empresa, para conhecimento do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), caso tenha(m) interesse, para os efeitos legais. Para estes efeitos, a CREDORA FIDUCIÁRIA poderá manter um Livro de Registros de Atas, de folhas soltas;

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Parágrafo Décimo Terceiro - A CREDORA FIDUCIÁRIA manterá, à disposição do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), a correspondente prestação de contas pelo período de doze (12) meses, contados da realização do(s) leilão(ões); Parágrafo Décimo Quarto - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) deverá(ão) restituir o(s) imóvel(is), no dia seguinte ao da consolidação da propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, deixando-o(s) livre(s) e desimpedido(s) de pessoas e coisas, sob pena de pagamento à CREDORA FIDUCIÁRIA, ou a quem vier a sucedê-la, a título de taxa de ocupação do(s) imóvel(is), por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere a Cláusula Oitava supra, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que a CREDORA FIDUCIÁRIA, ou seus sucessores, vier a ser imitida na posse do(s) imóvel(is), sem prejuízo da responsabilidade do(a)(s) mesmo(a)(s) pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais, e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham recair sobre o(s) imóvel(is), cuja posse tenha sido transferida para a CREDORA FIDUCIÁRIA, nos termos desta cláusula, até a data em que a CREDORA FIDUCIÁRIA vier a ser imitida na posse; Parágrafo Décimo Quinto - Se o(s) imóvel(is) estiver(em) locado(s), a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito da CREDORA FIDUCIÁRIA, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade na CREDORA FIDUCIÁRIA, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica; Parágrafo Décimo Sexto - Não ocorrendo a desocupação do(s) imóvel(is) no prazo e forma ajustados, a CREDORA FIDUCIÁRIA, seus cessionários ou sucessores, inclusive o(a)(s) adquirente(s) do(s) imóvel(is), quer tenha(m) adquirido(s) no leilão ou posteriormente, poderá(ão) requerer a reintegração de posse (ou a Imissão de Posse, no caso do(a)(s) adquirente(s)), declarando-se o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) ciente(s) de que, nos termos do art. 30, da Lei 9.514/97, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 2.223, de 04/09/2001, a reintegração será concedida liminarmente, por ordem judicial, para desocupação no prazo máximo de sessenta (60) dias, desde que comprovada, mediante certidão da matrícula do(s) imóvel(is), a consolidação da plena propriedade em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA, ou o registro do contrato celebrado em decorrência da venda do(s) imóvel(is) no leilão ou posteriormente ao leilão, conforme quem seja o autor da ação de reintegração de posse, sem prejuízo da cobrança do valor da taxa diária de ocupação e demais despesas previstas neste instrumento. CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA - DESAPROPRIAÇÃO:- No caso de desapropriação do(s) imóvel(is) dado(s) em garantia, a CREDORA FIDUCIÁRIA receberá do poder expropriante a indenização correspondente, imputando-a na solução da dívida e liberando o saldo, se houver, ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S). Parágrafo Único - Se a indenização de que trata o caput desta cláusula for inferior ao saldo da dívida, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), suportará(ão) a diferença apurada, sob pena da cobrança judicial da importância remanescente. CLÁUSULA DÉCIMA NONA - NOVAÇÃO:- Não configurará NOVAÇÃO a simples tolerância, por parte da CREDORA FIDUCIÁRIA, à inobservância pelo(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S) de obrigações legais e/ou contratuais, assim como as eventuais transigências tendentes a facilitar a regularização de débitos em atraso. CLÁUSULA VIGÉSIMA - REGISTRO:- O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) apresentará(ão) á CREDORA FIDUCIÁRIA exemplar deste instrumento com a respectiva certidão de seu registro no competente Cartório Imobiliário, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, a contar da data de assinatura deste instrumento.

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Parágrafo Unico- Na hipótese de não ser comprovado pelo(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), o registro do presente instrumento no prazo estipulado no caput desta cláusula, à CREDORA FIDUCIÁRIA fica facultado considerar vencida antecipadamente a dívida, ou, a seu critério, promover tal registro imputando ao(à)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) as despesas inerentes ao ato. CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA - OUTORGA DE PROCURAÇÕES:- Havendo dois ou mais DEVEDORES/FIDUCIANTES, todos estes declaram-se solidariamente responsáveis por todas as obrigações assumidas perante a CREDORA FIDUCIÁRIA e constituem-se procuradores recíprocos, até o pagamento integral do saldo devedor, com poderes irrevogáveis para foro em geral e os especiais para requerer, concordar, recorrer, transigir, receber e dar quitação, desistir, receber citações, notificações, Intimações, inclusive de penhora, leilão ou praça, embargar, enfim, praticar todos os atos necessários ao bom e fiel desempenho do presente mandato; Parágrafo Único - O(A)(s) VENDEDOR(A)(ES) e o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), autorizam a CREDORA FIDUCIÁRIA, a representá-los em instrumentos que se tornarem necessários para suprir equívocos ou omissões, para atendimento de exigências que porventura forem feitas a fim de possibilitar o registro deste instrumento, assinando os competentes aditivos, petições para averbações e/ou registros, praticando tudo o mais que se tornar necessário ao bom e fiel cumprimento deste mandato, desde que, tais atos, se praticados, não alterem a substância do ato ou modifiquem a vontade das partes, ora manifestada. CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA - DA QUITAÇÃO DA DÍVIDA:- No prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data da liquidação da dívida, a CREDORA FIDUCIÁRIA fornecerá o respectivo termo de quitação, sob pena de multa em favor do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato de financiamento. Parágrafo Único - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) deverá(ão) apresentar ao Cartório de Registro de Imóveis competente o termo de quitação para o fim de tornar plena a propriedade em favor do(a)(s) mesmo(a)(s), estando ciente(s) de que as despesas/emolumentos decorrentes do referido ato serão de inteira responsabilidade do(a)(s) mesmo(a)(s). O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) se compromete(m), ainda, a informar o endereço de correspondência do(a)(s) mesmo(a)(s) atualizado. CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA - TRANSFERÊNCIA DE DÍVIDA:- O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) poderá(ão) transferir os direitos e obrigações de que seja(m) titular(es) sobre o(s) imóvel(is) aqui objetivado(s), desde que haja prévia e expressa anuência da CREDORA FIDUCIÁRIA, e que o(a)(s) adquirente(s) assuma(m) integralmente as obrigações previstas neste instrumento. CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS:- Declara(m) o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) estar(em) ciente(s) de que:- Parágrafo Primeiro - A tolerância por qualquer dos contratantes quanto a alguma demora, atraso ou omissão da outra parte no cumprimento das obrigações ajustadas neste instrumento, ou a não aplicação, na ocasião oportuna, das cominações aqui constantes, não acarretará o cancelamento das penalidades, nem dos poderes ora conferidos, podendo ser aplicadas aquelas e exercidos estes, a qualquer tempo, caso permaneçam as causas; Parágrafo Segundo - O disposto no parágrafo anterior prevalecerá ainda que a tolerância ou a não aplicação das cominações ocorra repetidas vezes, consecutiva ou alternadamente;

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Parágrafo Terceiro - A ocorrência de uma ou mais hipóteses, antes referidas, não implicará em precedente, novação ou modificação de quaisquer disposições deste instrumento, as quais permanecerão integras e em pleno vigor; Parágrafo Quarto - As obrigações constituídas por este instrumento são extensivas e obrigatórias aos herdeiros, sucessores e cessionários ou promitentes cessionários dos contratantes; Parágrafo Quinto - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) se obriga(m) a comunicar à CREDORA FIDUCIÁRIA qualquer mudança do estado civil do(a)(s) mesmo(a)(s); Parágrafo Sexto - O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) responde(m) por todas despesas decorrentes da presente compra e venda e da alienação fiduciária em garantia, inclusive aquelas relativas a emolumentos e despachante para obtenção das certidões dos distribuidores forenses, da municipalidade e de propriedade, as necessárias à sua efetivação e as demais que se lhe seguirem, inclusive as relativas a emolumentos e custas de Serviço de Registro de Imóveis, de quitações fiscais e qualquer tributo devido sobre a operação, que venha a ser cobrado ou criado. CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA - DAS NORMAS:- Aplicam-se ao presente instrumento as disposições do(s) respectivo(s) Contrato(s) de Adesão ao Grupo de Consórcio de Bem Imóvel, e respectivo(s) Aditamento(s), se houver(em), firmado(s) pelo(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S), na condição de consorciado, bem como a Legislação Consorcial, notadamente Circulares e demais instrumentos pertinentes do Banco Central do Brasil, órgão responsável pela fiscalização e normatização do sistema de consórcio.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA - DA OPÇÃO PELA FORMA DE CONSTITUIÇÃO DA GARANTIA:- Fica expresso que a presente operação é garantida por Alienação Fiduciária, nos termos expressos, por livre opção do(a)(s) DEVEDOR(A)(ES) FIDUCIANTE(S), e aceite da CREDORA FIDUCIÁRIA. Em razão da relevância dos dispositivos deste quadro, que lido é aceito, o(a)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) assina(m) em seguida.

_______________________________ ___________________________________

_______________________________

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA - FORO:- As partes elegem o Foro da cidade do ___________, como o competente para dirimir as dúvidas e as questões decorrentes deste instrumento, renunciando, desde já, a qualquer outro, por mais privilegiado que seja. CLÁSULA VIGÉSIMA OITAVA - DO ACEITE:- Todas as partes contratantes, falando alternadamente, declaram-se plenamente capazes para o presente ato, bem como declaram terem lido minuciosamente este instrumento, achando-o conforme com os ajustes previamente entabulados, concordando com o mesmo e aceitando-o em seus expressos termos, relações e dizeres, a fim de que produza seus desejados efeitos jurídicos, autorizando e requerendo, desde já, ao Sr. Oficial Registrador competente, a proceder os registros e averbações que se fizerem necessários.

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CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA – DAS CERTIDÕES:- O(A)(s) DEVEDOR(A)(ES)/FIDUCIANTE(S) e o(a)(s) VENDEDOR(A)(ES), com base nas declarações expressadas neste instrumento, de comum acordo, sob responsabilidade civil e criminal, apresentam as certidões de que trata a Lei n.º 7.433, de 18 de dezembro de 1.985, regulamentada pelo Decreto n.º 93.240, de 09 de setembro de 1.986, as quais acompanham o presente instrumento, que são: .....................

- O(s) comprovante(s) de pagamento do ITBI - Imposto de Transmissão “Inter-Vivos”, no(s) valor(es) de R$, devidamente recolhido(s) pela guia nº _______________, em ___________, junto a Prefeitura Municipal da Cidade De ______________ e acompanha(m) o presente instrumento.

E por estarem assim de pleno acordo com as cláusulas, termos e condições deste instrumento, as partes assinam o presente em 03 (tres) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo, de tudo cientes.

Rio de Janeiro, ______ de __________________ de 2007.

__________________________________________________________________________. Vendedora – ...... __________________________________________________________________________. Comprador- Devedor / Fiduciante – Sr. .................... __________________________________________________________________________. Compradora – Devedora / Fiduciante – Sra. ................. __________________________________________________________________________. Credora Fiduciária: ....... ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS LTDA, representada por .......

1)- ____________________________________________________

Testemunha:

RG n.º ____________________________

CPF/MF nº. _______________________________

Nac.:- ________________ / Est. Civil.:- ___________

Profissão:- ______________________ / Nasc.: ______________

End.: ________________________________________________

2)- _____________________________________________

Testemunha:

RG. n.º.

CPF/MF nº.

Nac.:- / Est. Civil.:

Profissão:- / Nasc.:-

End.:

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MODELO DE INTIMAÇÃO PARA EXECUÇÃO DE CONTRATO

Ilmo. Sr. Oficial do Cartório do Registro Geral de Imóveis do _____ Distritos de

_________ – RJ

........... ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA., inscrita

no CNPJ sob o nº .................., com sede na ..................., aqui representada por seu

sócio administrador, ..................., RG nº .............., vem, pela presente, com fulcro

no art. 26 e sgts da Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997, requerer a V. Sa. a

I N T I M A Ç Ã O

do Sr. ................, brasileiro, ................., RG nº ..............– , CPF nº ................, e sua

esposa, Sra. ......................, brasileira, ..............., RG nº .............. ...... CPF nº

.............., ambos domiciliados na Rua ............ – RJ – Cep: 28.911-210, pelas razões

seguintes:

1) Por meio do competente Instrumento Particular de Compra e Venda de

Bem Imóvel, Com Caráter de Escritura Pública, com Sub-Rogação de Dívida,

garantida por Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária e outras avenças,

datado de ___/___/___, é a requerente CREDORA FIDUCIÁRIA do imóvel

descrito como Casa .................... cujo terreno esteve primitivamente matriculado

sob o nº ............. os contratos acima narrados foram registrados nas matrículas nº

_______, e __________ desta mesma serventia.

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2) Por meio do mesmo instrumento, os requeridos adquiriram de

____________, com financiamento concedido pela Credora Fiduciária, o imóvel e

demais benfeitorias em comento e, no mesmo ato, assumiram a obrigação de

liquidar o saldo devedor em aberto nos planos consorciais correspondente, naquela

época, a R$ _______________, o que fariam mediante o pagamento de ________

parcelas mensais e sucessivas de R$ __________, todas com vencimento da

primeira prestação para ___/___/___.

3) Ocorre que, desde ___/___/___, deixaram os requeridos

de cumprir com a obrigação assumida, o que, no presente momento, leva ao saldo

devedor abaixo descrito:

4) Foi acordado entre as partes que, não resgatadas as prestações vencidas

em um prazo superior a 30 (trinta) dias, a Credora Fiduciária procederia a

intimação dos devedores para que resgatassem as parcelas em aberto, todas

devidamente corrigidas, e acrescidas de uma multa contratual de 2% (dois por

cento), mais juros de 1% (um por cento) por cada mês de atraso e, não o fazendo,

se faria acrescer, ainda, as parcelas vincendas que, então, estariam vencidas

antecipadamente, assim como, todas as despesas de intimação e leilão do imóvel

em comento.

5) Ante o exposto, requer-se a V. Sa. que, com base nos ditames da Lei

9.514/97, complementada pela Medida Provisória nº 2.223/01, proceda a

INTIMAÇÃO pessoal dos devedores ou, por edital, em caso de ausência justificada

e certificada, para que, no prazo contratual de quinze dias, purgue a mora existente

e acima apontada, acrescida das parcelas vencidas no período e, caso não o faça,

roga-se seja procedida a consolidação da propriedade do imóvel em favor da

Credora, a qual compromete-se a liquidar os impostos de transmissão e demais

consectários legais a tanto exigidos, promovendo-se o leilão para venda do mesmo

bem a terceiros, na forma exigida pelas normas acima destacadas.

Nestes Termos, Pede Deferimento.

Rio de Janeiro, ___ de ________ de 200__.

...... ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA.

REPRES. POR ............