A M Meyer

LAUDO DE AVALIAcA0

Solicitante : F M M ENGENHARIA LTDA.

.

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Proprietario: F M M ENGENHARIA LTDA.

Tipo de Imovel: Barracao para Almoxarifado deposit° na Regiao Urbana de Sao Jose dos Pinhais.

Finalidade da Avaliagao:

Determinagao do Valor Venal do Imovel

Coordenadas Geograficas: : 25° 31' 06,8" S

490 11' 21,4" 0

Cidade: Sao Jose dos Pinhais PR

Enderego: Rua Luiz Calegari, 98 - Bairro Afonso Pena

Area do Terreno: 1.140,00 m 2 / Area da Construgao: 712,14 m 2

Documentagao do Imovel: Registro Geral de Imoveis

Cartorio: 1 0 Circunscricao de Registro de Imoveis - Sao Jose dos Pinhais- PR N°: 60.527

Metodologia Empregada na Avaliagao:

METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, corn utilizacao de Modelo de Regressao Linear atraves de Inferencia Estatistica.

Especificagio da Avaliagao : GRAU DE FUNDAMENTA4A0 II (Norma ABNT n° 14.653/2)

GRAU DE PRECISAO III (Norma ABNT n° 14.653/2)

Resultado da avaliacao: Fundannentados nos elementos e condigoes consignados no presente Laudo de Avaliagao, atribuimos ao imovel em questa°, barracao corn 712,14 m 2 de area construida, na Rua Luiz Caligari, 98:

Valor da Avaliagao: R$ 1.250.000,00 (Urn milhao duzentos e cinquenta mil reais).

Valor Maximo: R$ 1.320.000,00 (urn milhao trezentos e vinte mil reais).

Valor Liquidagao Forgada: R$ 1.100.000,00 (Urn milhao e cenn mil reais).

Classificagao quanto a Liquidez: MEDIA

Periodo da pesquisa: 15/08/2016 a 26/08/2016

Responsavel Tecnico e Legal:

1

7 AFONSO TROM^OWSKY MEYER

CPF.: 462.393.169 - 20 - CREA 21.082/D-PR A M MEYER ENGENHARIA LTDA. - 82.216.953/0001-56

..ocal e data do Laudo: CURITIBA, 09 DE SETEMBRO DE 2016

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56

(41) 3015 8844 ammeyer@terra.com.br

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PROJUDI - Processo: 0014785-79.2016.8.16.0035 - Ref. mov. 177.26 - Assinado digitalmente por Eduardo Oliveira Agustinho,

26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 12 - Laudo de avaliação Depósito

(41) 3015 8844 ammeyer@terra.com .b

A M Meyer

01. OBSERVACOES PRELIMINARES - Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tecnicas da ABNT,

registradas no INMETRO como NBR 14.653 - Parte 1 (Procedimentos Gerais) Urbanos), e baseia-se:

➢ Na documentagao fornecida, Matricula no 60.527 do Registro de 'move's -Sao Jose dos Pinhais PR;

➢ Em informagoes constatadas 24/08/2016..

➢ Em informagOes obtidas junto a agentes do mercado imobiliario local (vendedores, compradores, intermediarios, etc.).

- Na presente avaliagao considerou-se que toda a documentagao pertinente encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o imovel objeto esti livre e desembaragado de quaisquer onus, em condigoes de ser imediatamente comercializado.

04. METODOLOGIA, PESQUISAS E CALCULOS

2. CARACTERIZACAO DO IMOVEL E DA REGIAO

3.

05.

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- A Avenida rui Barbosa atravessa toda a cidade, sendo uma das principals em Sao Jose dos Pinhais.

- Os recursos financeiros destinados aos financiamentos imobiliarios a cada dia se tornam mais

- 0 barrack foi avaliado utilizando o metodo comparativo de dados de mercado, que identifica o valor

- Nao foram efetuadas investigacaes quanto a corregao dos documentos fornecidos; as observagdes "in

- 0 Engenheiro avaliador nao assume responsabilidade sobre materia alheia ao seu exercicio

telhas de fibrocimento e parte corn estrutura metalica, fechamento em alvenaria e chapas metalicas e

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escassos, dificeis e caros, o que se traduz numa reduck do volume de negocios e da liquidez dos

do bem por meio de tratamento tecnico de atributos dos elementos das amostras constituintes da amostragem, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-1.

- Na coleta de dados foram obtidas 28 amostras de terrenos a venda (ver tabela - Anexo II), sendo que 22 efetivamente utilizados no modelo desenvolvido. As amostras foram coletadas na cidade de Sao Jose dos Pinhais, no mes de agosto de 2016. Por serem todas de oferta, foram reduzidas em 5%

estatistica inferencial, corn o use do software TS Sisreg.

fe.

e Agronomic), em seu paragrafo 7°.

cobertura de fibocimento , corn 712,14 m 2 em urn terreno corn 1.140,00 m 2 corn 2 frentes, para rua

recessive devido a politica economics adotada, o que faz corn que investidores e incorporadores

imoveis,

para serem consideradas valor de mercado. 0 tratamento tecnico dos atributos foi feito atraves da

profissional, estabelecido na resolugao 218 do CONFER (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura

Luiz Calegari e para rua Pedro Aires da Rocha, a aproximadamente 400,00 m da Avenida Rui Barbosa proximo a cabeceira da pista do Aeroporto Afonso Pena.

loco" foram feitas sera instrumentos de medigao; as informagoes obtidas foram tomadas como de boa

Barrack corn parte em estrutura pre moldada de concrete, fechamento em alvenaria e coberto corn

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e uma maneira geral apresenta-se estagnado tendendo ao

➢ Anexo I: Vistoria; ➢ Anexo II: Tabela de Dados Amostrais; ➢ Anexo III: Memoria de Calculo do valor de venda do Imovel; ➢ Anexo IV: Tabela demonstrativa da pontuagao atingida para o GF e GP;

Anexo V: Documentagao Fotografica; Anexo VI: Documentacao Utilizada; e

➢ Anexo VII: ART - Anotack de Responsabilidade Tecnica.

Avaliacao de Bens, e Parte 2 (Imoveis

la Circunscricao de

"in loco" quando da vistoria ao barrack, realizada em

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A M Meyer

ANEXO I - VISTORIA DO IMOVEL

1 - Data da vistoria: 23/08/2016 Contato: Sr. Aparecido.

2 - Dados do 'move!:

area construida (m2 ): 712,14 area de varanda (m 2 ): area do terreno (m 2) : 1.140,00 m 2

terreno: (X ) retangular ( ) trapezoidal ( ) irregular

dimensoes (m): - frente: 30,00 m - laterais: 38,00 m - fundos: 30,00 m

( ) acidentado sem regularizagao topografica ( ) acidentado corn regularizagao topografica

( ) sujeito a inundagao

(X ) nao sujeito a inundagao

( ) declive ( ) aclive I (X ) piano

Divisao Interna: - 3 areas livres - almoxarifado; - 2 Mezaninos ern estrutura metalica (almoxarifado); - 3 salas de escritorios; - 1 Mezanino em concreto e alvenaria (arquivo); e - 2 Instalagoes sanitarias; - 1 instalagoes para vigia. - 1 Copa / Cozinha;

Acabamentos:

Compartimentos Pisos Paredes Tetos

Area Livre 1 Concreto Alisado Alvenaria Estr. de Concreto e telhas fibrocimento

Area Livre 2 Concreto Alisado Alv e chapa metal Estr. de Ago e telhas fibrocimento

Area Livre 2 Concreto Alisado Alv e chapa metal Estr. de Ago e telhas fibrocimento

Escritorios Ceramica Alv e divisor-la naval Forro PVC

Inst. Sanitarias Ceramica Azulejo Forro PVC

Copa / Cozinha Ceramica Azulejo Forro PVC

cobertura predominante ( ) metalica (X ) fibrocimento ( ) laje imp. ( ) ceramica

infra-estrutura: ( ) ar condicionado ( ) CPD (X) alarme ( ) CDTV

( ) churrasqueira ( ) sala de lazer ( ) guarita

iluminacao: ( ) baixo rendimento (X ) alto rendimento

iluminagao natural: ( ) ruim (X ) regular ( ) boa

padrao de acabamento: ( ) popular ( ) baixo (X ) medio ( ) alto

fachadas - material predominante:

(X ) pintura ( ) ceramica (X ) chapa metalica

concepgao do projeto: ( ) ultrapassado (X ) normal ( )inovador ( ) historico

estado de conservagao: ( ) ruim ( ) regular (X ) born ( ) novo

ocupagao: ( ) desocupado (X ) ocupado pelo proprietario ( ) locado/arrendado prazo restante: pagamento em dia: ( ) sim ( ) cedido/comodato prazo restante: ( ) nao ( ) invadido

idade aparente (anos): 5 idade real (anos): 9

informagoes complementares (tais como: condigoes de estabilidade, solidez e vicios de construgoes aparentes, condigiies de habitabilidade e dados conflitantes em relagao as areas de registro e real): - Todos as janelas sao de aluminio corn pintura eletrostatica preta e vidros espelhados prata.

- As fotos no Anexo VI melhor ilustram as caracteristicas do imovel.

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3 - Microrregiao do avaliando

- usos predominantes: ( ) industrial ( ) unifamiliar (X )multifamiliar ( ) comercial

- padrao const. predominante: ( ) popular ( ) baixo (X ) medio ( ) alto

- acesso: ( ) dificil ( ) razoavel (X ) born ( ) otimo

- facilidade de estacionamento: ( ) nenhuma ( ) pouca (X ) razoavel ( ) grande

- valorizagao imobiliaria: ( ) ruim ( ) razoavel (X ) boa ( ) otima

- localizagao: ( ) no polo principal, ern logradouro principal (considerado para moradia)

(X ) no polo, em logradouro secundario (considerado para moradia)

( ) no polo secundario, em logradouro principal

( ) no polo secundario, em logradouro secundario

( ) regiao mista ou de transigao de usos

Escala de localizagao: ( ) 1; ( ) 2; ( ) 3; ( ) 4; ( ) 5; ( ) 6; (X ) 7; ( ) 8; ( )

9;( ) 10

Observagao: Para definigao da escala de localizagao, observar que o patamar 10 deve ser atribuido a melhor localizagao na cidade/bairro e o patamar 1 a pior localizagao.

- infra-estrutura, servigos e equipamentos comunitarios da microrregiao:

(X ) comercio (X ) transporte coletivo (X ) ensino fundamental (X ) arborizagao (X) bancos (X ) hospital (X ) ensino superior (X ) lazer e (X ) supermercados (X ) seguranga publica (X ) correios recreagao

(X ) agua potavel (X ) esgoto (X) energia ( ) metro

(X ) coleta de lixo (X ) pavimentagao ( ) terra batida (X ) telefonia

(X) agua pluvial

- Informacoes complementares:

- Regiao proxima Aeroporto Afonso Pena.

4 - Diagnostic° de mercado do avaliando

- desempenho do mercado: ------- -- ----- ----------- - riCimero de ofertas:

( ) recessivo (X ) normal ( ) aquecido ___________ ____ ------- ----- ( ) baixo (X) medio (X) alto

- liquidez: ( ) baixa (X ) media ( ) alta

- absorgao pelo mercado: ( ) sem ( ) dificil (X) demorada ( )rapida perspectivas

- Indice fiscal ou outro parametro para cobranga de tributos:

- Informacoes complementares:

- 0 mercado de imoveis em Sao Jose dos Pinhais continua normal, mas a tendencia é uma diminuicao das vendas como em todo o Pais.

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4

ANEXO II — TABELA DEMONSTRATIVA DE DADOS AMOSTRAIS

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26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 12 - Laudo de avaliação Depósito

A M Meyer

ANEXO III - MEMORIA DE CALCULO

N Variavel Tipo Definicao

Area Quantitative Area do terreno em m 2

Terreno Quantitativa Area do terreno em m 2 .

PVG Proxy Valor da Planta Generica de Valores da PMSJP

Unitario Dependente Valor em Real / m 2

Z Variavel Amplitude Escala T-Student Significancia Det.

Ajustado

Area 220,00 a 3.000,00 1/X 112 3,23264 0,46 0,23767

Terreno 300,00 a 5.231,61 Ln(X) 2,33808 3,11 0,37120

PVG 11,20 a 140,00 1/Y -4,04032 0,08 0,08026

Unitario 1.204,55 a 2.751,09 y112

Determinacao Ajustado: Calculado em modelo linear sem a presenga da variavel. Deve ser inferior ao Coeficiente Ajustado do Modelo Linear com a presenga da variavel: 0.49089

Informacaes:

• Numero de variaveis: 4 • NUmero de variaveis consideradas: 4 • NUmero de dados: 28 • Numero de dados considerados: 22 • Grau de Liberdade: 18

Resultados Estatisticos:

Linear • Coeficiente de correlagao: 0,75074 • Coeficiente de determinagao: 0,56362 • Coeficiente de determinagao ajustado: 0,49089 • Fisher-Snedecor: 7,74936 / Significancia: <0,01 • Durbin Watson: 2,13039 / Nao auto-regressao: 90%

Nao-Linear • Coeficiente de determinagao: 0,562826

Normalidade dos residuos

• 72% dos residuos situados entre -1 e +1 s • 90% dos residuos situados entre -1,64 e +1,64 s • 100% dos residuos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 0

Equacao Re9ressores Equagao T-Observado Significancia • AREA 1/X 1/2 3,23264 0,46 • TERRENO In(X) 2,33808 3,11 • PVG • UNITARIO

1/X y1/2

-4,04032 0,08

Equacao de Regress -So

LINITARIO =( - 11,866689 + 445,99743 * 1/AREA 1/2 + 5,9070103 * In(TERRENO) - 183,58968 *

1/PVG ) ^ 2

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• •

2,5 -

2-

15- •

• • •

0,5-

-

• • • •• • •

• • • *

-1,5- •

-3

A M Meyer

Grafico de Aderencia

2.500

2.400

2.300

2.20)

2.100 • 2.000

g 1.800

1.700 • 1.800 • 1.500

1.400

1/00 1.300 1.400 1 SOO 1.800 1.700 1.803 1.900 2.000 2.100 2.200 2.300 2.400 2.503 2.803 2.700 Vektes Observer:los

Durbin Watson para vari6vel dependente: 2,13089 (nao auto-regressao 90%)

Definicoes Basicas: • DETERMINAcAO: Percentual da Variagao dos valores em tomb do valor medio da Variavel Dependente do

Modelo de Regressao Linear que é causado pela variagao das variaveis independentes utilizadas; • CORRELKAO: Grau de relag5o entre o conjunto de variaveis independentes e a variavel Dependente do

Modelo.

Correlacoes entre variaveis Isoladas Influencia

AREA • TERRENO -87 93 • PVG 1 72 • UNITARIO 41 61

TERRENO • PVG 27 69 • UNITARIO -35 48

PVG • UNITARIO -51 69

Freqiiencia dos Residuos

• Caloulact 3

Analise Miste Valor calculedo versus residua padronizado

36

39 40 41 42 43 44

45

46

47

48

51 UNITAR10%

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• UNITARIO Medio: • UNITARIO Minimo: • UNITARIO Maximo:

R$ 1.837,19 / m 2 R$ 1.738,91 / m 2

R$ 1.938,17 / m 2

A M Meyer

Distroucgo de Frequenme 0,4

035

0,3

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05

,70 a -1,12 -112 a -0,54 -0,54 a 0,04 0,04 a 0,62 062 a 1,20 1,20 a 1,75

Dados do imovel avaliado:

• AREA

712,14 m 2 • TERRENO

1.104,00 m 2 • PVG

54,44

•Valores da Moda tiara 80 % de confianca

0

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500 1.000 1.500 2 000 2.500 3.000 AREA - Valor Estimado e Interval° de Coot ianca

Valor Venal :

Valor Medio = 712,24 m 2 * R$ 1.837,19/m 2 = R$ 1.308.521,21

Valor Minimo = 712,24 m 2 * R$ 1.738,91/m 2 = R$ 1.238.521,26

Valor Maximo= 712,24 m 2 * R$ 1.938,17/m 2 = R$ 1.380.442,20

Considerando que os valores das amostras sao todos de ofertas, adotou-se uma reducao de 5% no valor.

Valor Medio = R$ 1.308.521,21 -5 % =1.243.094,20 4 Valor Medio = R$ 1.250.000,00

Valor Minimo = R$ 1.238.521,26 - 5% =1.176.595,20

Valor Maximo= R$ 1.380.442,20 - 5% = 1.311.420,09 4 Valor Maximo = R$ 1.320.000,00

Calculo do valor de liauidacao forcada de venda (VLF):

Dados: CDB = 12,81 % ao ano

INPC (IBGE) = 9,62 % ao ano

INPC (FIPE) = 9,13 % ao ano

IPTU = R$ 2.393,22

Previiao Venda = 24 meses.

VLF = 1.100.569,49 4 VLF = R$ 1.100.000,00

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ANEXO IV - TABELA DEMONSTRATIVA DA PONTUACAO ATINGIDA PARA 0 GF E GP

GRAUS DE FUNDAMENTACAO

Item Descricao Pontos obtidos

III II I

1 Caracterizagao do imovel avaliando 3

2 Quantidade minima de dados de mercado, efetivamente utilizados. 2

3 Identificagao dos dados de mercado 2

4 Extrapolagao 3

5 Nivel de Significancia maxim° de cada regressor 3

6 Nivel de Significancia maximo nos demais testes estatisticos 3

TOTAL DE PONTOS OBTIDOS

16

GRAU ATINGIDO III II * I

Pontos Minimos 16 10 6

Itens obrigatorios no grau correspondente

2, 4, 5 e 6 corn os demais no grau II

2, 4, 5 e 6 no minimo no grau II

e os demais no minimo no grau I

Todos, no minimo no grau I

GRAU DE FUNDAMENTACAO II

G RAU DE PRECISAO

VALOR CENTRAL ESTIMADO NO MODELO DE REGRESSAO 1.837,19

Intervalo de confianga de 80% em torno da estimativa MINIMO 1.738,91

MAXIMO 1.938,17

Desvios relativos do intervalo ao valor estimado MiNIMO -5,35%

MAXIMO 5,50%

AMPLITUDE TOTAL 10,85%

Descricao GRAU ATINGIDO

III II I

Amplitude do intervalo de confianga de 80% em torno do valor central

30% < 40% < 50%

GRAU DE PRECISAO III GRAU DE FUNDAMENTACAO II

CONCLUSAO: ATINGIDO GRAU DE FUNDAMENTACAO II

ESPECIFICAOES DAS AVALIAcOES CONFORME ITEM 9 DA NBR 14.653-2 (2011) ABNT

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ANEXO V — DOCUMENTACAO FOTOGRAFICA

FOTO 01 — Vista da Rua Luiz Calegari

FOTO 02 — Vista da Rua Pedro Aires da Rocha (esquina)

FOTO 03 — Vista da Rua Pedro Aires da Rocha

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FOTO 05 — Pedro Aires da Rocha em frente ao Imovel

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FOTO 04 —Rua Luiz Calegari em frente ao imOvel

FOTO 06 — Detalhe Instalagoes Sanitarias

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FOTO 07 — Vista Geral Interna

FOTO 08 — Vista Geral Interna.

FOTO 09 — Detalhe Escritorios

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1111111111111•■••■ 111 N

1111111111111 I III!! Iliil FOTO 10 — Detalhe mezanino

FOTO 11 — Detalhe Interno

FOTO 12— Refeitorio

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