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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ

JEAN CARLOS BUENO

A RESPONSABILIDADE CIVIL DO LOCATÁRIO PELOS DANOS

CAUSADOS AO IMÓVEL NA VIGÊNCIA DO CONTRATO DE

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Tijucas

2009

2

JEAN CARLOS BUENO




Monografia apresentada como requisito parcial para a

obtenção do título de Bacharel em Direito, pela

Universidade do Vale do Itajaí, Centro de Ciências

Sociais e Jurídicas, campus de Tijucas.

Orientador: Esp. Everaldo Medeiros Dias

Tijucas

2009

3

JEAN CARLOS BUENO




Esta Monografia foi julgada adequada para obtenção do título de Bacharel em Direito e

aprovada pelo Curso de Direito do Centro de Ciências Sociais e Jurídicas, campus de Tijucas.

Direito Privado/Direito Civil

Tijucas, 7 de dezembro de 2009.

Prof. Esp. Everaldo Medeiros Dias

Orientador

Prof. MSc. Marcos Alberto Carvalho de Freitas

Responsável pelo Núcleo de Prática Jurídica

4

Dedico este trabalho à minha família, onde eu encontrei

incentivo no decorrer da minha jornada universitária.

5

Agradeço primeiramente a Deus, quem sempre me acompanha nessa trajetória,

traçando todo o meu caminho, me livrando sempre do importuno, me direcionando nos

momentos de duvidas e me dando forças nos momentos de dificuldade.

A minha família que mesmo nos momentos mais difíceis esteve sempre ao meu lado

me apoiando, estimulando e impulsionando a buscar uma vida nova a cada dia.

Ao meu professor e mestre Everaldo Medeiros Dias que me orientou com sabedoria e

paciência na elaboração deste projeto.

Aos meus colegas de turma que nesses cinco anos de busca ao nosso objetivo

souberam ceder e ter espírito de equipe quando necessário.

6

“O homem verdadeiramente sábio não diz tudo que pensa,

mas pensa tudo quanto diz”.

Aristóteles

7

TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte

ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do Itajaí -

UNIVALI, a Coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de toda

e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.

Tijucas, 7 de dezembro de 2009.

Jean Carlos Bueno

Graduando

8

RESUMO

A presente pesquisa tem como objetivo principal analisar a Responsabilidade Civil do

locatário pelos danos caudados ao imóvel na vigência do contrato de locação não residencial,

mais precisamente trazer à luz da doutrina e da jurisprudência hipóteses dessa relação jurídica

entre o locatário e locador, do impacto na esfera jurídica quando uma parte da relação deixa

de vislumbrar unicamente o resultado do investimento efetuado pelo dono da coisa locada,

para tanto, nosso ordenamento jurídico dita as normas que devem regular as relações entre

particulares. Tais relações, induvidosamente, geram direitos e obrigações aos contratantes, e

neste contexto, buscar-se-á demonstrar minuciosamente as responsabilidades decorrentes, no

que tange, especificamente, à necessidade de reparação da propriedade particular não

residencial locada pelo locatário durante a vigência do contrato. Seguramente, esta pesquisa

não esgotará as questões sobre o assunto, até porque seria pretensão desmedida buscar a

solução de todos os conflitos nesta breve exposição.

9

ABSTRACT

This research aims at analyzing the Liability of the lessee for damage to property in the

caudate term of the lease not residential, specifically to bring the light of doctrine and

jurisprudence hypotheses that the legal relationship between the lessee and lessor, the impact

in the jurisdictions where a part of the relationship ceases to glimpse only the result of the

investment made by the owner of the thing leased, for both, our legal system dictates

standards that should govern relations between individuals. Such relationships,

induvidosamente, create rights and obligations to contractors, and in this context, the aim is to

demonstrate in detail the responsibilities arising in regard specifically to the need for repair of

privately owned non-residential leased by the tenant during the term of the contract. Surely,

this research does not exhaust the questions on the subject, because it would be unreasonable

claim to seek the solution of all conflicts in this brief.

10

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

Apud Citado por

Art. Artigo

CC Código Civil

Caput Cabeça

CDC Código de Defesa do Consumidor

CRFB/88 Constituição da República Federativa do Brasil de 1988

Dec Decreto

Ed. Edição

Inc. Inciso

In verbis Nestas palavras

n. Número

p. Página

v. volume

Parágrafo Parágrafo

11

SUMÁRIO

RESUMO ........................................................................................................................... 08

ABSTRACT ....................................................................................................................... 09

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ........................................................................ 10

LISTA DE CATEGORIAS E SEUS CONCEITOS OPERACIONAIS ........................... 10

1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................... 13

2 RESPONSABILIDADE CIVIL ...................................................................................... 16

2.1 DEFINIÇÃO E CONCEITO DE RESPONSABILIDADE CIVIL .................................. 16

2.2 RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA E SUBJETIVA ........................................ 17

2.3. PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL ................................................. 18

2.3.1 Ação ou Omissão ........................................................................................................ 19

2.3.2 Culpa .......................................................................................................................... 20

2.3.3 Dolo ............................................................................................................................ 22

2.3.4 Dano ........................................................................................................................... 23

2.3.4.1 Dano patrimonial ...................................................................................................... 24

2.3.4.2 Dano moral............................................................................................................... 25

2.3.5 Nexo de Causalidade ................................................................................................... 26

2.4. ATO ILÍCITO COMO FONTE DA OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR ........................... 27

2.5. EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE CIVIL .................................................... 29

3 CONTRATO DE LOCAÇÃO ........................................................................................ 33

3.1 CONCEITO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ............................................................. 33

3.2 REQUISITOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO .......................................................... 35

3.3 ESPÉCIES DE LOCAÇÃO REGULADAS PELA LEI DO INQUILINATO ................. 37

3.4 CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL............................... 40

3.5 FORMAS DE EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ...................................... 41

4 RESPONSABILIDADE CIVIL DO LOCATÁRIO ...................................................... 45

4.1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................. 45

4.2. DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO ....................................................................... 45

4.2.1 Destinação do Uso do Imóvel ...................................................................................... 46

4.2.2 Estado de Restituição do Imóvel .................................................................................. 46

4.2.3 Direito de Informação do Locador ............................................................................... 46

4.2.4 Obrigação de Imediata Reparação nos Danos .............................................................. 47

4.2.5 Alteração na Forma do Imóvel .................................................................................... 47

4.2.6 Entrega de Documentos Relativos ao Imóvel Locado .................................................. 48

4.2.7 Despesas Realizadas pelo Locatário ............................................................................ 49

4.2.8 Vistoria do Imóvel ....................................................................................................... 49

4.2.9 Leis Aplicáveis ao Condomínio ................................................................................... 50

4.2.10 Prêmio de Seguro e Fiança ........................................................................................ 50

4.2.11 Despesas Ordinárias de Condomínio ......................................................................... 51

4.3 AS BENFEITORAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO ............................................ 53

4.4 RESPONSABILIDADE CIVIL NA LOCAÇÃO DE COISA ......................................... 57

12

4.5 OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO EM REPARAR OS DANOS CAUSADOS NO

IMÓVEL ............................................................................................................................. 58

4.6 CONSTATAÇÃO DOS DANOS - VISTORIA ............................................................. 64

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS .......................................................................................... 72

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .............................................................................. 75

13

1 INTRODUÇÃO

O objeto1 deste trabalho acadêmico é demonstrar a Responsabilidade Civil do

locatário pelos danos causados ao imóvel na vigência do contrato de locação não residencial.

Ressalte-se que, além de ser requisito imprescindível à conclusão do curso de Direito

na Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, o presente relatório monográfico utilizando

como método de abordagem o dedutivo, também vem colaborar para o conhecimento de um

tema que, apesar de não poder ser tratado como novidade no campo jurídico, na dimensão

social-prática ainda pode ser tratado como elemento novo e repleto de nuances a serem

destacadas pelos intérpretes jurídicos, o objetivo geral é identificar as formas de

responsabilidade do locatário por danos caudados na vigência do contrato de locação não

residencial.

O objetivo institucional da presente Monografia é a obtenção do Título de Bacharel

em Direito, pela Universidade do Vale do Itajaí, Centro de Ciências Sociais e Jurídicas,

campus de Tijucas.

Para esta monografia foram elencados os seguintes problemas para um melhor

entendimento do tema como:

a) de que maneira pode ser conceituada a Responsabilidade Civil em nosso

ordenamento jurídico;

b) qual seria o conceito operacional do contrato de locação não residencial;

c) quando o locador causar danos ao imóvel na vigência do contrato a necessidade de

reparar os referidos danos;

d) a identificar e conceituar contrato de locação; e) identificar e descrever as hipóteses

em que o locatário passa a ter o dever de reparar os danos causados no imóvel na vigência do

contrato de locação não residencial.

1 Nesta Introdução cumpre-se o previsto em PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e

ferramentas úteis para o pesquisador do Direito, p. 170-181.

14

Também elaboramos as seguintes hipóteses:

a) a Responsabilidade Civil é a obrigação que uma pessoa tem em reparar o dano

causado a outrem;

b) o contrato de locação de imóvel não residencial é bilateral, oneroso, e consensual;

c) o locatário através de pagamento pecuniário tem direito de usar e gozar do imóvel

locado;

d) o locatário durante a vigência do contrato de locação responderá pelos danos

causados no imóvel nas situações onde ele ou seus responsáveis derem causa, devido a atos

culposos e abusivos.

Para tanto, principia-se, no Capítulo 2, apresentando a Responsabilidade Civil, quanto

ao seu conceito, quanto ao ato ilícito como fonte de indenizar, quanto aos pressupostos da

Responsabilidade Civil, quando se dá a ação ou omissão, o dolo, o dano, o dano patrimonial e

o dano moral, além do nexo de causalidade, quanto as excludentes da Responsabilidade Civil

e a Responsabilidade Civil objetiva e subjetiva.

No Capítulo 3, conhecemos os contratos de locação, iniciando-se pelos conceitos e

requisitos do contrato de locação, formas de extinção do contrato de locação, quais as

espécies de locação afetas pela lei do inquilinato no Brasil, para depois adentar no contrato de

locação de imóveis não residenciais.

No Capítulo 4, será apresentada a Responsabilidade Civil do locatário pelos danos

causados ao imóvel na vigência do contrato de locação não residencial, os deveres do

locatário, as benfeitorias realizadas pelo locatário, a Responsabilidade Civil na locação de

coisa, a obrigação do locatário em reparar os danos causados no imóvel, a constatação dos

danos através da vistoria e algumas decisões jurisprudenciais.

Quanto à metodologia empregada, registra-se que, na fase de investigação foi utilizado

o dedutivo que, segundo Pasold2, consiste em ―[...] estabelecer uma formulação geral e, em

seguida, buscar as partes do fenômeno de modo a sustentar a formulação geral‖, e, o relatório

dos resultados expresso na presente monografia é composto na base lógica dedutiva, já que se

parte de uma formulação geral do problema, buscando-se posições científicas que os

2 PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis ao pesquisador do direito, p.

88.

15

sustentem ou neguem, para que, ao final, seja apontada a prevalência, ou não, das hipóteses

elencadas.

Nas diversas fases da pesquisa, serão acionadas técnicas3 de pesquisa do referente

4, da

categoria5, do conceito operacional

6 e da pesquisa

7 bibliográfica.

A estrutura metodológica e as técnicas aplicadas nesta monografia estão em

conformidade com o padrão normativo da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)

e com as regras apresentadas no Caderno de Ensino: formação continuada, Ano 2, número 4;

assim como nas obras de Cezar Luiz Pasold, Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas

úteis ao pesquisador do Direito e Valdir Francisco Colzani, Guia para redação do trabalho

científico.

Este Relatório de Pesquisa se encerra com as Considerações Finais, nas quais são

apresentados pontos conclusivos destacados, seguidos da estimulação à continuidade dos

estudos e das reflexões sobre a Responsabilidade Civil do locatário pelos danos causados ao

imóvel da vigência do contrato de locação não residencial.

3 ―[...] é um conjunto diferenciado de informações reunidas e acionadas em forma instrumental para realizar

operações intelectuais ou físicas, sob o comando de uma ou mais bases lógicas investigatórias‖. Cf. PASOLD,

Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis ao pesquisador do Direito. p. 88. 4 ―[...] a explicitação prévia do(s) motivo(s) do(s) objetivo(s) e do produto desejado, delimitando o alcance

temático e de abordagem para uma atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa‖. Cf. PASOLD, Cesar

Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis ao pesquisador do Direito. p. 62. 5 ―[...] a palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma idéia‖. Cf. PASOLD, Cesar Luiz.

Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis ao pesquisador do Direito. p. 31. 6 ―Quando nos estabelecemos ou propomos uma definição para uma palavra ou expressão, com o desejo de que

tal definição seja aceita para os efeitos das idéias que expomos, estamos fixando um Conceito Operacional [...]‖.

Cf. PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis ao pesquisador do Direito. p.

45. 7 ―[...] atividade investigatória, conduzida conforme padrões metodológicos, buscando a obtenção de

informações que permita a ampliação da cultura geral ou específica de uma determinada área [...]‖. Cf.

PASOLD, Cesar Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis ao pesquisador do Direito. p. 77.

16

2 RESPONSABILIDADE CIVIL

2.1 DEFINIÇÃO E CONCEITO DE RESPONSABILIDADE CIVIL

É preciso delimitar a responsabilidade que todos sofrem pelos danos causados a outra

pessoa, por isso se faz necessário num primeiro estudo a conceituação de Coelho que trata da

Responsabilidade Civil como sendo:

Responsabilidade Civil é a obrigação em que o sujeito ativo pode exigir o

pagamento de indenização do passivo por ter sofrido prejuízo imputado a este último. Constitui-se o vínculo obrigacional em decorrência de ato do

devedor ou de fato jurídico que o envolva. Classifica-se como obrigação não

negocial8.

Da mesma forma Diniz conceitua que ―a aplicação de medidas que obriguem uma

pessoa a reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros, em razão de ato por ela

mesma praticado, por pessoa por quem ela responder, por alguma coisa a ela pertencente ou

de simples imposição legal9‖.

Já no entendimento de Gagliano e Pamplona Filho:

Que a Responsabilidade Civil deriva da agressão a um interesse eminentemente particular, sujeitando, assim o infrator, ao pagamento de uma

compreensão pecuniária à vítima, caso não possa repor in natura o estado anterior de coisas

10.

Venosa afirmou que ―A Responsabilidade Civil, leva em conta, primordialmente, o

dano, o prejuízo, o desequilíbrio patrimonial, embora em sede de dano exclusivamente moral,

o que se tem em mira é a dor psíquica ou o desconforto comportamental da vítima11

‖.

8 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 255. 9 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. v. 7. 19. ed. São Paulo:

Saraiva, 2005. p. 58. 10 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil: responsabilidade

civil. v. 3. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 33. 11 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil. v. 4. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2003. p. 20.

17

Para Wald, a Responsabilidade Civil:

[...] é definida como a situação de quem sofre as conseqüências da violação de uma norma (Marton), ou como a obrigação que incumbe a alguém de

reparar o prejuízo causado a outrem, pela sua atuação ou em virtude de

danos provocados por pessoas ou coisas dependentes (Savatier)12

.

A questão da Responsabilidade Civil é saber qual é o seu limite e definir qual é o

momento que esses danos, que interessam ao direito, merecem algum tipo de reparação ou

sanção.

2.2 RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA E SUBJETIVA

Ao analisar o modo de agir do causador do dano, constata-se que a Responsabilidade

Civil se subdivide em objetiva e subjetiva. Neste mesmo pensamento, Coelho conceitua:

A Responsabilidade Civil pode ser subjetiva ou objetiva. No primeiro caso, o

devedor responde por ato ilícito (constitui-se a obrigação em razão de sua culpa pelo evento danoso); no segundo, por ato lícito (a responsabilidade é

constituída a despeito da culpa do devedor)13

.

Conforme salienta Wald:

A responsabilidade subjetiva pressupõe a existência de culpa, de dano e de

nexo causal entre o ato praticado e o prejuízo causado. Ao contrário, a responsabilidade objetiva se fundamenta na existência do dano e do nexo

causal, bastando que tenha havido lesão ao direito de terceiro, sem que se

deva apurar a existência de culpa ou dolo14

.

A responsabilidade objetiva se opera independentemente de qualquer falha humana

(culpa) ou desejo de causar o dano (dolo), decorre à alguém o dever de ressarcir o dano

causado a outro, em conseqüência da inexecução de um dever jurídico de natureza legal e

contratual que o causador deveria conhecer e observar.

Diniz esclarece:

Na responsabilidade objetiva, a atividade que gerou o dano é lícito, mas causou perigo a outrem, de modo que aquele que a exerce, por ter a

obrigação de velar para que dela não resulte prejuízo, terá o dever

12 WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil brasileiro: obrigações e contratos. p 701. 13 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 255. 14 WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil brasileiro: obrigações e contratos. p 701.

18

ressarcitório, pelo simples implemento do nexo causal. A vítima deverá pura

e simplesmente demonstrar o nexo de causalidade entre o dano e a ação que

o produziu15

.

Lisboa fundamenta que ―Responsabilidade objetiva é aquela que é apurada

independentemente de culpa do agente causador do dano, pela atividade perigosa por ele

desempenhada16

‖.

Resumidamente, a responsabilidade objetiva é presumida e, nela, não se menciona

culpa, por isso transfere-se ao causador do dano o ônus de provar exclusiva da vítima ou caso

fortuito, circunstâncias que afastam o nexo de causalidade, visando a isentar-se da obrigação

de indenizar.

E é considerada subjetiva, quando houver culpa no sentido lato, ou seja, culpa e dolo,

ou como nos ensina Diniz:

Na responsabilidade subjetiva o ilícito é o seu fator gerador, de modo que o imputado, por ter-se afastado do conceito de bônus pater famílias, deverá

ressarcir o prejuízo, se provar que houve dolo ou culpa na ação17

.

Lisboa argumenta que: ―Responsabilidade subjetiva é aquela que é apurada mediante a

demonstração da culpa do agente causador do dano18

‖.

A responsabilidade se caracteriza pela existência dos elementos conceituados pelos

civilistas como sendo a lesão do dever jurídico e a imputabilidade do agente, aqui abrangidos

a culpa e o dolo e, por fim, o dano experimentado pela vítima.

2.3 PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL

Convém mencionar que há pressupostos que caracterizam a ocorrência da

Responsabilidade Civil, que podem ser exemplificados pela existência de uma ação que pode

vir a se operar em decorrência de atos lícitos ou ilícitos, que possuem como fato gerador a

idéia de culpa, a qual se opera por meio da omissão ou comissão.

Ou ainda, ocorrendo um dano, seja de cunho moral ou patrimonial, ocasionado pela

prática comissiva ou omissiva de um agente ou de terceiro para quem este responda, ou

15 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 58. 16 LISBOA, Roberto Senise. Manual do Direito Civil: obrigações e responsabilidade civil. p. 461. 17 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 640 18 LISBOA, Roberto Senise. Manual do Direito Civil: obrigações e responsabilidade civil. p. 460

19

também relacionando ao fato de animal ou coisa a ele vinculado, este mesmo agente

responderá pela lesão ocasionada a vítima.

Gonçalves sustenta que: ―A análise do art. 186 do Código Civil, que disciplina a

responsabilidade extracontratual, evidencia que quatro são seus elementos essenciais: ação ou

omissão, culpa ou dolo do agente, relação da causalidade e dano19

‖.

Diniz entende que a Responsabilidade Civil requer:

Existência de uma ação, comissiva ou omissiva, qualificada juridicamente,

isto é, que se apresenta como ato ilícito ou lícito, pois ao lado da culpa, como fundamento da responsabilidade, temos o risco. A regra básica é que a

obrigação de indenizar, pela prática de atos ilícitos, advém da culpa. Ter-se-á

ato ilícito se a ação contrária, dever geral previsto no ordenamento jurídico, integrando-se na seara da responsabilidade extracontratual (CC, arts. 186 e

927), e se configura a responsabilidade contratual (CC, art. 389)20

.

Ocorrência de um dano moral ou patrimonial causado à vítima por ato comissivo ou

omissivo do agente ou de terceiro por quem o imputado responde, ou por um fato de animal

ou coisa a ele vinculada. Não pode haver Responsabilidade Civil sem dano, que deve ser

certo, a um bem ou interesse jurídico, sendo necessária a prova real e concreta dessa lesão.

Nexo de causalidade entre o dano e ação (fato regador da responsabilidade), pois a

Responsabilidade Civil não poderá existir sem o vínculo entre a ação e o dano. Se o lesado

experimentar um dano, mas este não resultou da conduta do Réu, o pedido de indenização

será improcedente. Será necessária a inexistência da causa excludente de responsabilidade,

como, p. ex., ausência de força maior, de caso fortuito ou de culpa exclusiva da vítima.

Os pressupostos básicos da Responsabilidade Civil são: a existência de uma ação

comissiva ou omissiva qualificada juridicamente; ocorrência de um dano moral ou

patrimonial; e o nexo de causalidade entre o dano e a ação que o produziu.

2.3.1 Ação e Omissão

A ação é um movimento físico qualquer, desde um ato simples de reflexo até dos que

dependem de sofisticadas operações mentais. Para o direito, as ações relevantes são aquelas

que geram alguma Responsabilidade Civil.

19 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil: parte geral. p. 204. 20 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. .37.

20

Conforme observa Coelho ―os atos de vontade podem ser conscientes ou não. Os atos

instintivos (busca da satisfação sexual) e automáticos (direção de veículos automotores) são

inconscientes, mais voluntários, e por isso geram Responsabilidade Civil quanto lícitos21

.

Nessa mesma linha de raciocínio conceitua Diniz:

A ação, elemento constitutivo da responsabilidade vem a ser o ato humano,

comissivo ou omissivo, ilícito ou lícito, voluntário e objetivamente imputável, do próprio agente ou de terceiro, ou o fato animal ou coisa

inanimada, que cause dano a outrem, gerando o dever de satisfazer os

direitos do lesado22

.

Em contrapartida, Diniz também conceitua a omissão como sendo: ―é a não

observância de um dever de agir ou da prática de certo ato que deveria realizar-se23

‖.

Lisboa explica que ―A conduta omissiva ilícita é aquela que viola o dever jurídico de

agir. Possui relevância jurídica, por não impedir resultado danoso à vítima ou ao seu

patrimônio. A omissão demonstra-se com mais freqüência pela inexecução de obrigação

negocial24

‖.

No entendimento dos doutrinadores Gagliano e Pamplona Filho ―Trata-se da atuação

omissiva ou negativa, geradora do dano. Se ―não fazer‖, uma ―simples abstenção‖, no plano

jurídico, este tipo de comportamento pode gerar dano atribuível ao omitente, que será

responsabilizado pelo mesmo25

‖.

A omissão fica caracterizada se existir o dever jurídico de praticar determinado ato por

lei ou por convenção entre as partes, e a vítima conseguir demonstrar que com sua prática o

dano poderia ter sido evitado.

2.3.2 Culpa

Outro requisito de responsabilidade é a culpa, que em seu sentido amplo é a

inobservância de um dever que o agente deveria conhecer e observar.

21 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 306. 22 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p.43. 23 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p.44. 24 LISBOA, Roberto Senise. Manual elementar do Direito Civil: obrigações e responsabilidade civil. p. 202. 25 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil: responsabilidade

civil. p. 33.

21

Dias no livro de Venosa, entende que:

A culpa é feita de diligência na observância da norma de conduta, isto é, o desprezo, por parte do agente, do esforço necessário para observá-la, com

resultado, não objetivado, mas previsível, desde que o agente se detivesse na

consideração das conseqüências eventuais de sua atitude26

.

Na mesma doutrina Rui Stoco salienta que ―a culpa, genericamente entendida, é, pois

fundo animador do ato ilícito, da injúria, ofensiva ou má conduta imputável. Nesta figura

encontram-se dois elementos: o objetivo, expressado na ilicitude, e o subjetivo, do mau

procedimento imputável27

‖.

Já em sentido estreito, a culpa abrange a negligência, imprudência e imperícia. Nesta

seara, leciona doutrina de Venosa:

A falta de cautela, cuidado e atenção exteriorizam-se, de forma geral, pela imprudência, negligência e imperícia. Esses três decantados aspectos da

culpa são formas de exteriorização da conduta culposa. É imprudente, por

exemplo o motorista que atravessa cruzamento preferencial sem efetuar parada prévia em seu veículo ou ali imprime velocidade excessiva. É

negligente o motorista que não mantém os freios do veículo em perfeito

funcionamento. É imperito aquele que se arvora em dirigir veículo sem os conhecimentos e a habilitação técnica para fazê-lo

28.

Na negligência, também conhecida como desatenção ou falta de cuidado ao exercer

certo ato (necessidade de todo o indivíduo ser prudente), consiste na ausência de necessária

diligência, implicando em omissão ou inobservância de dever, ou seja, aquele de agir de

forma diligente, prudente, agir com o devido cuidado exigido pela situação em tese.29

Já na imprudência, há culpa comissiva. Age com imprudência a pessoa que tem

atitudes não justificadas, precipitadas, sem usar de cautela. A imprudência é o contrário da

prudência e prudência é sinônimo de previdência. Na prática, estamos no campo da

leviandade, da irreflexão, isto é, de uma conduta que supera os limites da prudência30

.

26 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 23. 27 STOCO, Rui. Responsabilidade civil e sua interpretação jurisprudência. 4. ed. rev. atual. ampl. São Paulo:

Revista dos Tribunais, 1999. p. 57. 28 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 23. 29 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 23. 30 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 23.

22

Gagliano e Pamplona Filho conceituam imprudência como sendo:

Imprudência – esta se caracteriza quando o agente culpado resolve enfrentar desnecessariamente o perigo. O sujeito, pois atua contra as regras básicas de

cautela. Caso do indivíduo que manda o filho menor alimentar o cão de

guarda, expondo-o ao perigo31

.

Em relação a imperícia, requer-se do agente a falta de técnica ou de conhecimento

(erro ou engano na execução, ou mesmo consecução do ato), de outra forma, têm-se uma

omissão daquilo que o agente não deveria desprezar, pois consiste em sua função, seu ofício

exigindo dele perícia - uso de técnica que lhe é própria ou exigível até mesmo pelo seu mister.

Refere-se, por fim, a uma falta involuntária, mas também eivada de certa dose de má-fé com

pleno conhecimento de que seus atos poderão vir a resultar em dano para outrem32

.

2.3.3 Dolo

Para reparar o dano, é necessário que o agente cause dano a outrem, por ato voluntário,

doloso onde há o objetivo de alcançar o resultado danoso, ou culposo por negligenciar ou

imprudência ou imperícia, sem o objetivo de causar prejuízo.

Quanto à culpa ela sempre foi informadora da Responsabilidade Civil, segundo

Rodrigues:

A idéia de culpa sempre foi a Edéia informadora da Responsabilidade Civil;

isso porque há um fundamento moral no princípio geral de direito, segundo o qual aquele que causa dano a outrem deve repará-lo, mas só deve fazê-lo se

infringir uma regra de conduta legal, social ou moral. Com efeito, se alguém

causa prejuízo a outrem, mas a final comprova que a pessoa que o causou agiu de maneira absolutamente incensurável não deve ela, ordinariamente,

ser compelida a reparar o dano33

.

Venosa a cerca do assunto discorre que:

[...] a culpa grave é a que se manifesta de forma grosseira e, como tal, se aproxima do dolo. Nesta se inclui também a chamada culpa consciente, quando o agente assume o risco de que o evento danoso e previsível não

ocorrerá. A culpa leve é a que se caracteriza pela infração a um dever de

conduta relativa ao homem médio, o bom pai de família. São situações nas

quais, em tese, o homem comum não transgrediria o dever de conduta. A

31 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil: responsabilidade

civil. p. 129. 32 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 59. 33 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. p. 150.

23

culpa levíssima é constatada pela falta de atenção extraordinária, que

somente uma pessoa muito atenta ou muito perita, dotada de conhecimento

especial para o caso concreto, poderia ter34

.

2.3.4 Dano

O dano a um bem jurídico é um pressuposto fundamental para a Responsabilidade

Civil, pois sem o dano, não há o que se falar em ressarcimento.

Diniz afirma que o dano é um dos pressupostos da Responsabilidade Civil, contratual

ou extracontratual, visto que não poderá haver ação de indenização sem a existência de um

prejuízo. Só haverá Responsabilidade Civil se houver um dano a reparar (RSTJ, 63:251)35

.

Quanto à concepção de dano Cavalieri Filho leciona que:

O dano é, sem duvida, o grande vilão da Responsabilidade Civil. Não haveria que se falar em indenização, nem em ressarcimento, se não houvesse

o dano. Pode haver responsabilidade sem culpa, mas não pode haver responsabilidade sem dano. Na responsabilidade objetiva, qualquer que seja

a modalidade do risco que lhe sirva de fundamento – risco profissional,

risco-proveito, risco criado etc.36

.

Para se ter uma noção de dano, traz-se o pensamento de Gonçalves

Dano em seu sentido amplo é a lesão de qualquer bem jurídico, patrimonial ou moral. É toda desvantagem ou diminuição que sofremos em nossos bens

jurídicos (patrimônio, corpo, vida, saúde, crédito, honra, dignidade, imagem,

etc.). Embora possa haver responsabilidade se culpa, não se pode falar em Responsabilidade Civil ou em dever de indenizar se não houve dano. A ação

de indenização sem dano é pretensão, sem objeto, ainda que haja violação de

um dever jurídico e que tenha existido culpa e até mesmo dolo por parte do

infrator37

.

Gagliano e Pamplona Filho conceituam: ―[...] o dano ou prejuízo como sendo a lesão a

um interesse jurídico tutelado – patrimonial ou não -, causado por ação ou omissão do sujeito

infrator38

‖.

34 VENOSA, Sílvio Salvo. Direito Civil. p. 84. 35 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 59. 36 CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007. p. 70-71 37 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das obrigações: parte especial p. 88. 38 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil: responsabilidade

civil. p. 36.

24

O dano pode ser patrimonial (material) ou extrapatrimonial (moral). Só tem direito a

indenização aquele que sofreu algum tipo de dano comprovado.

2.3.4.1 Dano patrimonial

O dano patrimonial causa somente lesão ao patrimônio da vítima. Diniz explica que:

O dano patrimonial vem a ser a lesão concreta, que afeta um interesse relativo ao patrimônio da vítima, consistente na perda ou deteriorização,

total ou parcial, dos bens materiais que lhe pertencem, sendo suscetível de

avaliação pecuniária e de indenização pelo responsável. Constituem danos patrimoniais a privação do uso da coisa, os estragos nela causados, a

incapacitação do lesado para o trabalho, a ofensa a sua reputação, quando

tiver repercussão na vida profissional ou em seus negócios39

.

Venosa define que o ―dano patrimonial, portanto, é aquele suscetível de avaliação

pecuniária, podendo ser reparado por reposição em dinheiro, denominador comum da

indenização40

‖.

O dano patrimonial pode ser direto ou indireto. Para diferenciá-los Diniz utiliza três

critérios:

Considera-se direto o dano que causa imediatamente um prejuízo no patrimônio da vítima, p. ex., destruição de um carro que lhe pertence;

indireto o que atinge interesses jurídicos extrapatrimoniais do lesado, como os direitos da personalidade, causando, de forma mediata, perdas

patrimoniais. P. ex.: despesas com tratamento de lesões corporais. O dano

patrimonial indireto é, portanto, uma conseqüência possível, porém não necessária, do evento prejudicial a um interesse extrapatrimonial,

constituindo um dano moral que produz reflexos prejudiciais à economia do

ofendido [...]

2) Designa-se dano direto o causado à própria vítima do fato lesivo e indireto o experimentado por terceiros em razão desse mesmo evento danoso.

3) Denomina-se dano direto o prejuízo que for conseqüência imediata da

lesão e dano indireto o que resultar da conexão do fato lesivo com um acontecimento distinto. Todavia, em vez de dano direto ou indireto, seria

preferível falar-se em dano provocado com conseqüência imediata ou

mediata do fato, de modo que tal questão se ligaria mais à relação de

causalidade do que ao dano, ainda que incida na extensão da indenização.

O dano direto é o que atinge somente a vítima e o dano indireto é o dano

causado indiretamente a outrem, mas que reflete no lesado41

.

39 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: responsabilidade civil. p. 66. 40 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil.p. 30.

25

2.3.4.2 Dano moral

No entendimento de Diniz: ―O dano moral é a lesão de interesses não patrimoniais de

pessoa física ou jurídica provocada pelo fato lesivo42

‖.

O dano moral é uma lesão que não tem qualquer efeito patrimonial, apenas ofende a

vítima como ser humano.

Venosa afirma que ―[...] no dano moral, leva-se em conta a dor psíquica ou mais

propriamente do desconforto comportamental. Trata-se, em última análise, de interesses que

são atingidos injustamente43

‖.

Venosa também leciona:

Dano moral é o prejuízo que afeta o ânimo psíquico, moral e intelectual da vítima. Nesse campo, o prejuízo trancita pelo imponderável, daí por que

aumentam as dificuldades de se estabelecer a justa recompensa pelo dano. Em muitas situações, cuida-se de indenizar o inefável

44.

A respeito de danos morais, Coelho45

entende que:

Sempre que o evento danoso implicar excepcional dor à pessoa vitimada ou familiar, será devida indenização por danos morais. Os casos mais comuns

dizem respeito a: morte prematura de parente, ofensa à honra ou à liberdade, inscrição indevida em cadastros de inadimplentes, danos estéticos, perda de

coisa com valor de afeição, assédio sexual e dissolução do casamento ou

noivado.

Gagliano e Pamplona Filho diferenciam o dano moral direto do dano moral indireto. O

primeiro se refere a uma lesão específica de um direito extrapatrimonial, como os direitos da

personalidade46

.

Prosseguem os autores definindo o dano moral indireto:

[...] há uma lesão específica a um bem ou interesse da natureza patrimonial, mas que, de modo reflexivo, produz um prejuízo na esfera extrapatrimonial, como é o caso, por exemplo, do furto de um bem com valor afetivo ou, no

41 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 123. 42 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 123. 43 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 28. 44 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 33. 45 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 428. 46 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil: responsabilidade

civil. p. 67.

26

âmbito do direito do trabalho, o rebaixamento funcional ilícito do

empregado, que, além do prejuízo financeiro, traz efeitos morais lesivos ao

trabalhador47

.

Segundo conceito de Diniz, o dano moral direto:

É a lesão a um interesse que visa à satisfação ou gozo de um bem jurídico extrapatrimonial contido nos direitos da personalidade ou nos atributos da

pessoa‖, e o dano moral indireto, ―É a lesão a um interesse tendente à

satisfação ou gozo de bem jurídico patrimonial, que produz um menoscabo a

um bem extrapatrimonial48

.

O dano moral acarreta à vítima dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação. A sua

função é compensar esses sentimentos, pelo fatos de estes não poderem ser desfeitos.

2.3.5 Nexo de Causalidade

A relação de causalidade existe quando uma coisa incide depois de outra, de tal modo

que, sem a primeira, a segunda incidência não aconteceria. Se desaparecer a causa, o resultado

também desaparece. Venosa explica nexo causal:

É o liame que une a conduta do agente ao dano. É por meio do exame da relação causal que concluímos quem foi o causador do dano. Trata-se de

elemento indispensável. A responsabilidade objetiva dispensa a culpa, mas

nunca dispensará o nexo causal. Se a vítima, que experimentou um dano, não

identificar o nexo causal que leva o ato danoso ao responsável, não como ser ressarcida

49.

Conforme enfatiza Diniz:

O vínculo entre a ação designa-se ―nexo causal‖, de modo que o fato lesivo deverá ser oriundo da ação, diretamente ou como sua conseqüência

previsível. Tal nexo representa, portanto, uma relação necessária entre o evento danoso e a ação que o produziu, de tal sorte que está é considerada

como causa. Todavia, não será necessário que o dano resulte apenas

imediatamente do fato que o produziu. Bastará que se verifique que o dano não ocorreria se o fato não tivesse acontecido. Este poderá não ser a causa

imediata, mas, se for condição para a produção do dano, o agente responderá

pela conseqüência50

.


civil. p. 67. 48 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 123. 49 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 39. 50 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 123.

27

Deve existir uma relação entre a ação ou omissão culposa do agente e o dano à vítima.

Nessa tônica Gonçalves aponta:

Um dos pressupostos da Responsabilidade Civil é a existência de um nexo

entre o fato ilícito e o dano produzido. Sem essa relação de causalidade não se admite a obrigação de indenizar. O art. 186 do Código Civil a exige

expressamente, ao atribuir a obrigação de reparar o dano àquele que, por

ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, causar prejuízo a outrem. O dano só pode gerar Responsabilidade Civil quando seja possível

estabelecer um nexo de uma relação necessária entre o fato incriminado e o

prejuízo. É necessário que se torne certo que, sem esse fato, o prejuízo não poderia ter lugar

51.

O laço casual dever ser comprovado, vinculado as duas ocorrências que conduzem a

responsabilidade. Se a vítima sofre o dano, mas não se comprova a conexão de causalidade

com o comportamento do réu, a demanda indenizatória será improcedente.

Coelho52

analisa este tópico nos seguintes termos:

A relação de causalidade é condição de indenizar tanto na hipótese de responsabilidade subjetiva como objetiva – é dispensada apenas na

subespécie objetiva pura, de cujo estudo se ocupam ramos do direito público.

A exclusão deste elemento de responsabilização verifica-se em três hipóteses: caso fortuito ou de força maior , culpa de terceiro e culpa

exclusiva da vítima. Desse modo, ao demandante compete a prova de relação

de causalidade entre o dano que sofreu e o ato ou atividade do demandado. A

este último, caso tenha alegado a excludente de inexistência da relação, cabe provar o fortuito, a culpa de terceiro ou a excludente da vítima. Assim, não

existirá Responsabilidade Civil sem que ocorra a vinculação entre o dano e a

ação praticada – nexo de causalidade -, deste modo, em caso de força maior, caso fortuito ou culpa exclusiva da vítima ter-se-á para o autor a alegação de

causa excludente de responsabilidade.53

2.4 ATO ILÍCITO COMO FONTE DA OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR

O Código Civil regula o ato e o negócio jurídico pressupondo que os mesmos foram

realizados de acordo com as normas existentes no nosso ordenamento jurídico.

Porém, o ato ilícito e antijurídico, contrário ao direito e por isso, gera a

Responsabilidade Civil do agente que cometeu o ato.

51 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das obrigações: parte especial. p. 81 52 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 386. 53 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 386.

28

No tocante aos atos ilícitos, o Código Civil em seu art. 186 descreve que:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que

exclusivamente morar, comete ato ilícito54

.

E também no art. 187 do referido Código:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exerce-lo,

excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes

55.

Já o art. 188, do Código Civil, ressalta os atos que não constituem atos ilícitos:

Art. 188. Não constituem atos ilícitos:

I – os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito

reconhecido;

II – a deterioração ou destruição de coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim

de remover perigo iminente.

Parágrafo único. No caso do inciso II, o ato será legítimo somente quando as

circunstâncias o tornarem absolutamente necessário, não exercendo os limites do indispensável para a remoção do perigo

56.

Lisboa conceitua ato ilícito como sendo ―todo comportamento pessoal contrário ao

ordenamento jurídico, que causa resultado lesivo a outrem57

‖.

A respeito, Diniz preleciona:

O ato ilícito (CC, art. 186) é praticado em desacordo com a ordem jurídica, violando direito subjetivo individual. Causa dano a outrem, criando o dever

de reparar tal prejuízo (CC, arts. 927 e 944) seja ele moral ou patrimonial (Súmula 37 do STJ). Logo, produz efeito jurídico, só que este não é desejado

pelo agente, mas imposto pela lei58

.

54 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 55 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 56 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 57 LISBOA, Roberto Senise. Manual do Direito Civil: obrigações e responsabilidade civil. p. 606. 58 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: teoria geral do Direito Civil. p. 546.

http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm



29

Gagliano e Pamplona Filho destacam os elementos componentes do ato ilícito como

sendo: ação humana positiva ou negativa; contrariedade ao direito ou ilicitude (violação de

dever jurídico preexistente; prejuízo (material ou moral)59

.

Nesse contexto, Gonçalves esclarece:

Ato ilícito é, portanto, fonte de obrigação: a de indenizar ou ressarcir o

prejuízo causado. É praticado com infração a um dever de conduta, por meio de ações ou omissões culposas ou dolosas do agente, das quais resulta dano a

outrem60

.

Para caracterizar o ato ilícito é necessário que o infrator tenha conhecimento da

ilicitude de seu ato, agindo com dolo ou culpa.

Segundo as linhas do pensamento de Pereira:

[...] o ato ilícito, em decorrência da própria iliceidade que o macula, é lesivo

do direito de outrem. Então, se o ato ilícito é gerador de direito ou de obrigações, conforme num ou noutro sentido se incline a manifestação de

vontade, o ato ilícito é criador tão-somente de deveres para o agente, em

função da correlata obrigatoriedade da reparação, que se impõe àquele que, transgredido a norma, causa dano a outrem

61.

Venosa afirma que o que importa na Responsabilidade Civil é a fixação de um

quantum para reequilibrar o patrimônio atingido. A indenização não se trata de punição, e sim

de restituição do prejuízo que a vítima sofreu62

.

O art. 188 do Código Civil afirma que não constituem atos ilícitos os atos lesivos

praticados em legitima defesa ou em exercício regular de um direito reconhecido, ou em

estado de necessidade. Entretanto, esses atos não eximem o Réu de indenizar o dano,

reparando o prejuízo que causou à vítima.

2.5 EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE CIVIL

As excludentes da Responsabilidade Civil são fatos que desobrigam o autor da

conduta delituosa de enfrentar os ônus decorrentes do resultado danoso à vítima. As causas

podem ser naturais ou voluntárias.

59 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil: parte geral. p. 441. 60 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil: parte geral. p. 196. 61 PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil: introdução ao Direito Civil. p. 653. 62 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: parte geral. p. 504.

30

Lisboa ensina: ―As excludentes de Responsabilidade Civil são situações jurídicas

descritas pela lei que exoneram ao agente o dever jurídico de reparação ao dano63

‖.

Coelho ensina:

Verificada a excludente, a Responsabilidade Civil não se constitui. São três as razões de exclusão da Responsabilidade Civil, subjetiva ou objetiva: a

inexistência de danos ou da relação de causalidade e a cláusula de não

indenizar. A vítima, em princípio, cabe provar os elementos constitutivos da Responsabilidade Civil, enquanto ao demandado incumbe a prova da

excludente que tiver suscitado64

.

São excludentes de Responsabilidade Civil subjetiva: a legítima defesa própria, a

legítima defesa de terceiro, o estado de necessidade próprio, o estado de necessidade de

terceiro, o exercício regular do direito, o estrito cumprimento de dever legar, o caso fortuito e

a força maior.

A culpa exclusiva da vítima é um motivo de excludente do nexo causal segundo Diniz

e por isso a vítima não terá direito a indenização:

Por culpa exclusiva da vítima, caso em que se exclui qualquer responsabilidade do causador do dano. A vítima deverá arcar com todos os

prejuízos, pois o agente que causou o dano é apenas um instrumento do

acidente, não se podendo falar em nexo de casualidade entre a sua ação e a

lesão65

.

Uma forma de excluir a responsabilidade nas relações de consumo é fazer prova de

que o produto ou serviço não apresentavam o vício alegado, portanto sem vício não há de se

falar em direito a reclamação.

Venosa assevera quanto ao caso fortuito ou força maior, que tanto um como no outro,

passam a ser excludentes da responsabilidade, haja vista que por não praticar o responsável

pela detenção da coisa qualquer ato que a venha deteriorar66

.

Desse modo, desaparecido o nexo causal, não há responsabilidade. A idéia é válida

tanto na responsabilidade contratual como na aquiliana. Centra-se no fato de que o prejuízo

não é causado pelo fato do agente, mas em razão de acontecimentos que escapam a seu poder.

63 LISBOA, Roberto Senise. Manual do Direito Civil: obrigações e responsabilidade civil. p. 598. 64 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 384. 65 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 103. 66 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. p. 43.

31

Nessa mesma linha de raciocínio Gagliano e Pamplona Filho afirmam que:

A característica básica da força maior é a sua inevitabilidade, mesmo sendo a sua causa conhecida (um terremoto, por exemplo, que poder previsto pelos

cientistas); ao passo que o caso fortuito, por sua vez, tem a sua nota

distintiva na sua impresivibilidade, segundo os parâmetros do homem médio. Nessa última hipótese, portanto, a ocorrência repentina e até então

desconhecida do evento atinge a parte incauta, impossibilitando o

cumprimento de uma obrigação (um atropelamento, um roubo)67

.

Outro fator que pode originar a alegação de excludente da responsabilidade é o

decurso do prazo, já que se constitui fator de extinção da responsabilidade, pelo temor do

contrato, pela decadência, etc.

Com o advento do Código de Defesa do Consumidor os danos aos consumidores

passaram a ser tratados a rigor da responsabilidade objetiva.

Carvalho destaca que ―sendo em virtude desta necessidade de reparação patrimonial

efetiva dos prejuízos sofridos pelos consumidores que adquiram produtos defeituosos ou

impróprios, que o Código de Defesa do Consumidor contém regras mais próprias e

pertinentes à Responsabilidade Civil68

‖.

O Código de Defesa do Consumidor, ainda que trate de forma genérica a Política

Nacional de Relações de Consumo, tem a função precípua de disciplinar a tutela do

consumidor. A Lei n. 8.078/90, art. 1º descreve que:

Art. 1. O presente Código estabelece normas de proteção e defesa do

consumidor, de ordem pública e interesse social, nos termos do art. 5º, inciso XXXII, 170, inciso V, da Constituição Federal e art. 48 das Disposições

Transitórias.69

Se enveredarmos para o caminho trilhado pelos defensores da incidência do CDC nas

relações de locação não pode-se deixar de asseverar que o fornecedor, aqui locador, tem o

dever de sanar os vícios no imóvel dado em locação devendo fazer as reparações no prazo

exíguo de trinta dias, já que deve entregar a coisa locada para fim a que se destina.


civil. p. 111. 68 CARVALHO, Bertram Oliveira de Alcântara. Responsabilidade civil na defesa do consumidor. Jus Navigandi,

Teresina, ano 1, n.7, fev. 1997. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp¿id=700> Acesso em:

17 ago. 2009. 69 BRASIL. Lei n. 8.078 de 1l de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do Consumidor e dá outras

providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/l8078.htm>. Acesso em: 15 ago. 2009.

http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/l8078.htm

32

Segundo o art. 18, do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 18 - Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os

tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes

diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou

mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza,

podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas. Parágrafo 1º

Não sendo o vício sanado no prazo máximo de 30 dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: I – a substituição do produto por

outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; II – a restituição

imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III – o abatimento proporcional do preço

70‖.

A propósito, são oportunas as palavras de Gagliano e Pamplona Filho:

Interessante que o dispositivo legal consagra uma classificação de bens não utilizada pelo Código Civil – ―duráveis e não duráveis‖-, conferido ao

consumidor, ainda, o direito de não apenas pleitear a reparação devida, mas também, exigir a substituição de partes viciadas

71.

Não sobejam dúvidas que em nosso direito observamos quanto à Responsabilidade

Civil, que o legislador caminhou a passos largos para possibilitar o surgimento da relação de

consumo, equilibradas a ensejar o fortalecimento do mercado de consumo e a beneficiar a

competência e honestidade nas relações de consumo.

70 BRASIL. Lei n. 8.078 de 1l de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do Consumidor e dá outras

providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/l8078.htm>. Acesso em: 15 ago. 2009. 71 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil: responsabilidade

civil. p. 274.


33

3 CONTRATO DE LOCAÇÃO

3.1 CONCEITO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO

O contrato de locação como toda a espécie de contrato possui requisitos essenciais à

sua constituição, embora haja na legislação inquilinária vigente e na própria doutrina e

jurisprudência o reconhecimento á validade e eficácia das avenças verbais, onde os

contratantes dispensaram o formalismo legal.

Miraglia esclarece que o contrato de locação de imóvel é:

[...] o contrato bilateral (entre duas ou mais pessoas), oneroso (que não é

gratuito, que se paga) e consensual (de comum acordo), pelo qual uma das partes (locador) se compromete a fornecer à outra (locatária) uso e gozo de

prédio rústico (prédio rústico é regido pelo Código Civil) ou urbano (prédio

urbano é regido pela Lei n. 8.245/91, Lei do Inquilinato), por prazo determinado ou indeterminado mediante remuneração preestabelecida. O

contrato pode ser escrito (expresso) ou verbal (tácito)72

.

Pereira observa ―na sua caracterização, diz-se que a locação é um contrato pessoal,

bilateral, oneroso, consensual e de execução sucessiva 73

‖.

Pode-se dizer que a locação é considerada uma relação social onde a constituição das

obrigações é configurada mediante manifestação de vontade das partes, com o intuito de

buscar a satisfação de seus interesses.

Segundo o entendimento de Rodrigues74

:

A locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, compromete-se a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo,

ou o uso e gozo de uma coisa infungível (locação de coisas); ou a prestação de um serviço (locação de serviço); ou a execução de algum trabalho

determinado (empreitada).

72 MIRAGLIA, Roberto Caetano. Dicionário prático das locações. São Paulo: IOB, 2004. p. 198. 73 PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil: contratos – declaração unilateral de vontade.

Responsabilidade civil. v. 3. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006. p. 272. 74 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 30. ed. São Paulo:

Saraiva, 2007. p. 221.

34

Os sujeitos do contrato são as partes que manifestam sua vontade. O objetivo do

contrato é o bem jurídico pretendido pelas partes, que na locação é a cessão do uso e gozo da

coisa em troca do valor do aluguel. O consenso é a coincidência das vontades sobre o mesmo

objetivo, por exemplo, na locação, basta que o locador e inquilino ajustem a cessão da coisa

mediante aluguel para que o contrato se realize, ainda antes de ser assinado.

Nesse sentido Gonçalves ensina:

É ainda não solene porque a forma é livre, ou seja, não lhe é essencial, somente sendo exigida em casos especiais. Pode, assim, ser celebrado por

escrito ou verbalmente. No entanto, para se convencionar uma garantia, como a fiança, por exemplo, o contrato deve obrigatoriamente ser escrito

75.

É, certamente, na locação verbal onde se encontram as maiores dificuldades para o

cumprimento das condições contratuais, haja vista nos deparamos com uma situação de difícil

solução no que tange a verificação das reais condições do imóvel ao tempo do início da

locação, já que as partes dificilmente ao ajustarem a pactuação verbal realizam histórico

pormenorizado das condições em se encontrava o imóvel quando se iniciou a locação e como

deverá ser devolvido ao término da avença, portanto, não somente neste item se verificam

dificuldades, como também nas demais condições contratuais, assim, aplicar-se-á a cada caso

em particular os preceitos legais vigentes.76

Destarte, se nas avenças onde o locador por escrito oferece descrição pormenorizada

das condições do imóvel, sempre ocorrem divergências, muito maior é a dificuldade quando

não existe esta descrição, tornando-se praticamente impossível a prova, entretanto, antes de

adentrarmos ao estudo específico das obrigações nas reparações da economia locada, a quem

incumbe quais reparos a ser exigidos, cumpre-nos trazer o entendimento dos doutrinadores

acerca dos contratos77

.

Para Lisboa o contrato de locação é uma espécie de contrato consensual,

perfecibilizando-se, ―O contrato de locação de coisa possui como elementos básicos: o

consenso das partes, o bem e a remuneração pelo uso temporário dele (aluguel)78

‖.

75 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. v. 3. 1. ed. São Paulo:

Saraiva, 2004. p. 285. 76 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: contratos e atos unilaterais, p. 285. 77 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: contratos e atos unilaterais, p. 285. 78 LISBOA, Roberto Senise. Manual do Direito Civil: contratos e declarações unilaterais: v. 3. 3. ed. São Paulo:

Revista dos Tribunais, 2005. p. 397.

35

Gagliano e Pamplona Filho caracterizaram da seguinte forma: ―Trata-se de um

contrato bilateral e individual, uma vez que implica direitos e obrigações para ambos os

contratantes (locador e locatário), individualmente considerados79

‖.

O objetivo principal da locação é a conduta do locador em ceder o uso e gozo da coisa

enquanto o inquilino deve pagar a remuneração ou aluguel.

Por certo, cumpre as partes contratantes da locação, atender às condições gerais de

validade do ato jurídico (art. 104 do CC), agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou

determinável em forma prescrita e não defesa em lei. Em cada pólo da relação locatícia

poderá haver mais de uma pessoa física ou jurídica, ou seja, mais de um locador ou mais de

um inquilino.

Tece oportuna consideração o autor Rodrigues80

esclarecendo que o contrato de

locação é: impessoal, bilateral, oneroso, consensual, cumulativo e não solene.

O contrato de locação é tido como impessoal, para ambas as partes porque seu

objetivo é o uso e gozo de uma coisa; não se contrata para uma única pessoa, posto que a

morte não o extingue; é bilateral, pois origina obrigações para ambas as partes; é oneroso na

essência, pois o contrato de locação deve haver uma retribuição; é consensual, por ser um

acordo de vontades, independendo de forma externa ou escrita; é comutativo, no sentido de

impor a equivalência entre as prestações e as vantagens mútuas; pode ser verbal, como por

escrito.

3.2 REQUISITOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Primeiramente, devemos salientar que para o mundo jurídico, o objeto do contrato

deve ter algum valor econômico. O contrato de uma locação é um dos mais utilizados no

cotidiano das relações sociais. E é uma modalidade de contrato que segue o que está descrito

no art. 104 do Código Civil:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I – agente capaz;II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;III – forma prescrita ou não

defesa em lei81

.

79 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: contratos. p. 162. 80 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. 30. ed. São Paulo:

Saraiva, 2007. p. 272.

36

Capacidade é a aptidão para o exercício de atos e negócios jurídicos e por isso é que

Wald entende que ―a capacidade de fato é condição imprescindível para a validade do

contrato, importando a incapacidade relativa em anulabilidade do negócio e a incapacidade

absoluta em nulidade deste82

‖.

O objeto do contrato não pode ser contrário à lei, à moral, aos bons princípios da

ordem pública. Gonçalves salienta:

O objeto do contrato há de ser lícito, isto é, não atentar contra a lei, a moral ou os bons costumes (condição objetiva). [...] 883 do Código Civil, que

proíbe a repetição do pagamento feito para obter fim ilícito, imoral ou proibido por lei. Além de lícito, o objeto do contrato deve ser, também,

possível, determinado ou determinável. Com efeito, o art. 166, II, do Código

Civil, declara nulo o negócio jurídico quando for ilícito, impossível ou

indeterminável o seu objeto. A impossibilidade da prestação pode ser física ou jurídica

83.

A impossibilidade é física quando o agente jamais poderá vencer o empecilho à sua

realização, isto é, ir além das forças humanas, ou vencer também pelo fato de o objeto não

existir. A impossibilidade jurídica, ao contrário, decorre quando o ordenamento proíbe

negócio a respeito de determinado bem.

Diniz entende:

Determinação do seu objeto, pois este deve ser certo ou, pelo menos, determinável. O contrato deverá conter, portanto, os elementos necessários e

suficientes (especificação do gênero, da espécie, da quantidade ou dos

caracteres individuais) para que se possa determinar o seu objeto, de modo que a obrigação do devedor tenha sobre que incidir. Se indeterminável o

objeto, o contrato será inválido e ineficaz84

.

O ordenamento jurídico não impõe um formalismo rigoroso na execução dos

contratos, como regra. Apenas em alguns casos, a lei exige a observância de certa forma para

validar o negócio.


<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 82 WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil Brasileiro: obrigações e contratos. p. 211. 83 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. p. 285. 84 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais.

v. 3. 23. ed. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 19.


37

Uma simples declaração de vontade tem a função de estabelecer o liame obrigacional

entre os contratantes, gerando efeitos jurídicos independentemente da forma, seja ela oral ou

escrita.

No entendimento de Gonçalves:

No direito brasileiro a forma é, em regra, livre. As partes podem celebrar o

contrato por escrito, público ou particular, ou verbalmente, a não ser nos casos em que a lei, para dar maior segurança e seriedade ao negócio, exija a

forma escrita, pública ou particular. O consensualismo, portanto, é a regra, e

o formalismo, e exceção85

.

Quando a lei exigir expressamente que o contrato obedeça a um contexto formal,

devemos seguir o que prescreve os artigos 107 e 108 do Código Civil.

Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma

especial, senão quando a lei expressamente a exigir.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à

validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência,

modificação ou renuncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País

86.

Para evitar posteriores contradições entre as partes em um negócio jurídico, o contrato

deve obedecer a um formato formal.

3.3 ESPÉCIES DE LOCAÇÃO REGULADAS PELA LEI DO INQUILINATO

No direito brasileiro, mais precisamente na Lei do Inquilinato n. 8.245/91, no capítulo

I, quando o legislador trata dos procedimentos que dispõe sobre as locações dos imóveis

urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Estão inclusas todas as locações, ou seja,

residencial, locação por temporada, e locação não residencial, nas quais estas são destinadas

ao desenvolvimento de atividades comerciais e industriais, a locação destinada à exploração

de serviços tais como os profissionais liberais. Também incluídas nesta seção as locações para

escolas, hospitais, asilos, unidades sanitárias oficiais ou autorizadas.

85 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. p. 285. 86 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009.


38

Gagliano e Pamplona Filho em oportuna observação:

Tal norma reguladora da locação imobiliária urbana abrange a disciplina da locação residencial urbana (art. 46 e 47), a locação de temporada, também

denominada time sharing (art. 48 a 50) e a locação não residencial,

incluída para fins comerciais (arts. 51 a 57), com a incorporação de regras do antigo Decreto nº 24.150/34. (grifo nosso)

87

Embora o contrato de shopping se difira muito do contrato de locação, esta

modalidade está inclusa também na Lei de Locações de Imóveis Urbanos.

Miraglia, em relação as locações de Shopping Centers, comenta:

Embora sejam contratos atípicos mistos, as locações em shopping centers são reguladas pela Lei nº 8.245/91. o artigo 54 da Lei do Inquilinato dispõe

que nas relações entre lojistas e empreendedores de shoping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação

respectivos e as disposições procedimentais previstas nessa lei, [...]88

.

Não podemos desprezar a referência acerca dos dispositivos contidos nos arts. 565 a

578, do Código Civil, a matéria, que trata dos direitos e obrigações tanto do locador quanto do

locatário, da necessidade do locatário utilizar o imóvel para o fim a que se destina, durante o

prazo contratado que pode ser determinado ou indeterminado89

.

A legislação inquilinária vigente regula a locação de imóvel urbano, com as exceções

devidamente elencadas no art.1º, que permanecem regidas pelo Código Civil e Leis especiais,

tais como: as locações de imóveis da União, dos Estados, dos Municípios, de suas autarquias

e fundações públicas; as vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamentos de

veículos; os espaços destinados a publicidade, os apart-hotéis, hotéis residenciais ou

equiparados, assim autorizados a funcionar; o arrendamento mercantil, em quaisquer de suas

modalidades90

.

Sobre a Lei n. 8.245/91, Venosa observa:

[...] os imóveis de propriedade do Estado (União, Estados e Municípios) não

se sujeitam a essa lei, assim como os das respectivas autarquias e fundações. O interesse público não permite que essas locações se sujeitem ao regime


civil. p. 165. 88 MIRAGLIA, Roberto Caetano. Dicionário Prático das Locações. p. 474. 89 MIRAGLIA, Roberto Caetano. Dicionário Prático das Locações. p. 474. 90 MIRAGLIA, Roberto Caetano. Dicionário Prático das Locações. p. 474.

39

privado. Os arrendamentos dos imóveis da União são regidos pelo Decreto-

Lei nº 9.760/46 e pelo Decreto nº 6.874/4491

.

Da mesma forma, não se pode deixar de mencionar que o arrendamento rural é tratado

pelo Código Civil e pelo disposto no art. 92 e seguintes da Lei n. 4.540/64, o conhecido

Estatuto da Terra, regulamentada pelo Decreto Lei n. 59.566/66, artigo 32, IV e V, no qual

procurou o legislador pátrio disciplinar a forma e condições de contratos de arrendamento

rural, a parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa.

Diniz salienta que ―se o prédio locado tiver por finalidade a exploração agrícola ou

pecuária, ter-se-á locação de prédio rústico (moinho de água e vento, curral, galpão, engenho,

terreno destinado à lavoura, celeiro, paiol, etc.)92

‖.

Diniz esclarece que:

na locação de prédios rústicos é importante distingui-los, haja vista a

existência de três critérios para essa distinção: o da localização, o do estado, e o da destinação. Podemos exemplificar citando, se um prédio que se

localiza num centro urbano e foi alugado para fins de exploração deve ser

considerado prédio rústico, e se um prédio situado na zona rural é alugado para servir de moradia do locatário trata-se de prédio urbano

93.

O prédio pode significar: o terreno sem edificação, a edificação, ou construção e o

terreno com edificação.

Combre transcreve o entendimento de Pontes de Miranda: ―O prédio urbano é aquele

que se destina à habitação ou moradia, comércio, indústria, exercício das profissões, e assim

por diante esteja situado em zona rural ou urbana94

‖.

O Código Civil, em seu art. 2.036, também dispõe que:

Art. 36 - A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida

95

91 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Responsabilidade Civil. p. 147. 92 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos comentada. p. 3. 93 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos comentada. p. 3. 94 COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e Prática da Locação de Imóveis. p. 26. 95 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:



40

3.4 CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL

Caracteriza-se a locação de imóvel não residencial em função da destinação sendo ela

lucrativa ou não. O contrato de locação não residencial define que o locatário seja pessoa

jurídica, e poderá utilizar o imóvel para fins comerciais ou destinar-se ao uso de seus titulares:

diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Segundo o que reza o art. 5596

da Lei do Inquilinato:

Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios,

gerentes, executivos ou empregados97

.

Para que haja a possibilidade de renovação do contrato, o artigo 51, da Lei n. 8.245/91,

determina que o mesmo deve ser celebrado por instrumento público ou particular.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá

direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e

com prazo determinado98

;

Ainda no artigo 51 da Lei do Inquilinato, em seu parágrafo II, para que haja a

renovação do contrato, além de ser celebrado por instrumento público ou particular, o prazo

de vigência do mesmo deve ser determinado e que o mesmo ramo de comércio venha sendo

explorado no local há pelo menos três anos.

Art. 51. [...] II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja

explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto

de três anos99

.

96 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis

urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 97

BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os

procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>.

Acesso em: 20 jul. 2009. 98 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os


Acesso em: 20 jul. 2009. 99 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os


Acesso em: 20 jul. 2009.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm




41

A lei está se referindo à renovação do contrato de locação, não podendo ser

confundido com a prorrogação e nem com a novação.

Segundo o Código Civil, no art. 360, o legislador conceitua novação:

Art. 360. Dá-se a novação: I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior; II - quando novo devedor sucede

ao antigo, ficando este quite com o credor; III - quando, em virtude de

obrigação nova, outro credor é substituído ao antigo, ficando o devedor quite com este.

100

Segundo o entendimento de Diniz:

[...] Na novação (CC, art. 360), haverá um acordo pelo qual as partes alterando os sujeitos ou o objeto da prestação, constituem uma obrigação

nova, substituindo outra, extinguindo-a. Há uma intenção de criar nova obrigação com o escopo de extinguir a anterior, tendo a nova eficácia antes

do vencimento da antiga, pois atinge o contrato em curso, modificando-o

substancialmente101

.

Havendo entendimento entre as partes, haverá a prorrogação do contrato, Diniz

leciona:

[...] Na prorrogação, resultante da vontade das partes ou da lei, ter-se-á prolongação no tempo da mesma relação jurídica contratual – modificando-se apenas o prazo e o aluguel; não haverá, portanto, novo contrato (Lei nº

8.245/91, artigo 46, § 1º)102

Não havendo oposição à cláusula prorrogatória haverá a prorrogação voluntária tácita,

a mesma resulta na vontade das partes ou da lei tendo a prolongação do tempo na mesma

relação jurídica contratual, fixando depois o valor locativo para o período da prorrogação, ou

mediante disposição contratual.

3.5 FORMAS DE EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

As formas de extinção do contrato de locação encontram-se inseridas na Lei n.

8.245/91 – Lei do Inquilinato.


<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 101 DINIZ, Maria Helena. Lei de locação de Imóveis Urbanos Comentada. p. 222. 102 DINIZ, Maria Helena. Lei de locação de Imóveis Urbanos Comentada. p. 222.


42

~Preceitua o art. 9º, I, da Lei n. 8.245/91, a locação pode ser rescindida

(desconstituída, quebrada, rompida) amigavelmente, sem necessidade de ação judicial.

Art. 9º - A locação também poderá ser desfeita: I – Por mútuo acordo; II –

Em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – Para a

realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não

possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las

103.

Miraglia104

ensina:

[...] a locação pode ser desfeita de mútuo acordo. Locador e locatário, com a ciência do Fiador (se for o caso), podem desfazer o contrato de locação,

mediante a assinatura de uma ―Contrato de Rescisão de Locação‖ onde serão ajustadas as bases da rescisão contratual, pagamentos, prazos para

desocupação, como o imóvel deve ser deixado, penalidades pelo

descumprimento, entre outros.

Tanto o locador quanto o inquilino poderão exigir a execução ou a resolução do

contrato com perdas e danos devidos pelo inadimplemento contratual em que incorrer um ou

outro cita-se como exemplo o locatário contra o locador pode proceder do mesmo modo

quando este subloca, cede ou empresta o imóvel locado sem prévia e expressa autorização.

Com isto, pode-se concluir que em qualquer caso de infração aos termos legais quanto às

disposições contratuais, ensejará a que o contratante prejudicado mesmo na vigência do prazo

contratual poderá apontar juridicamente com o pedido de rescisão do pacto.

Nesse mesmo sentido Coelho105

leciona:

O descumprimento de qualquer obrigação contratual pode importar, como já

se viu, a resolução do contrato. Ocorrendo esta, independentemente de quem tenha sido o culpado, o locatário é obrigado a restituir o imóvel ao locador,

já que deixa de existir título legítimo para sua posse. O desapossamento do

locatário é, portanto, conseqüência de qualquer hipótese de desconstituição

da locação por inadimplemento de uma ou outra parte106

.

103 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os



104 MIRAGLIA, Roberto Caetano. Dicionário Prático das Locações. p. 470. 105 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 197. 106 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 197.


43

A extinção natural do contrato de locação por tempo determinado acontece com a

chegada do seu termo final, por aplicação do art. 573 do Código Civil.

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o

prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso107

.

A Lei n. 8.245/91 no art. 56 regulamenta a extinção do contrato de locação, desde que

não preenchidos os requisitos contidos no art. 51 da mesma lei.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,

independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo

estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem

oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado

108.

No tocante a extinção Diniz ensina:

Cessará, portanto, o contrato de locação não residencial que não atender cumulativamente, os requisitos do art. 51, pelo simples decurso do prazo

nele estipulado. Vencido o prazo avençado, impor-se-á desocupação do imóvel pelo locatário, porquanto não se lhe poderá aplicar o regime

decorrente da renovatória, ante a ausência de pressupostos legais109

.

Os doutrinadores Gagliano e Pamplona Filho anotam: ―O descumprimento das

obrigações do locador em qualquer das modalidades de locação, pode ensejar a sua resolução,

sem prejuízo das érdeas e danos correspondentes110

‖.

A disposição legal que ampara a rescisão dos contratos em geral também se aplica aos

contratos locatícios, a rigor do disposto nos artigos 476 e 477 do Código Civil. Deste modo,

não sendo o contrato cumprido, pode ser invocada a rescisão, inclusive nas locações, pois as

partes devem conhecer suas obrigações111

.

A possibilidade de estar expressa ou não a cláusula resolutória é decisão das partes, tal

cláusula permite que a parte lesada pelo inadimplemento da obrigação do indivíduo lhe

permita a rescisão do contrato, e o ressarcimento das perdas e danos que a inexecução


<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 108 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os


Acesso em: 20 jul. 2009. 109 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 254. 110 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos. p. 197. 111 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos. p. 197.



44

acarretou. Acaso não tenham os contratantes optado pela previsão contratual aplicam-se as

disposições de lei.112

No contrato de locação não residencial temos também a denúncia vazia que é a

extinção do contrato de locação de prazo indeterminado por iniciativa unilateral, sem

necessidade de justificação legal. Basta que a parte interessada em rescindir notifique a outra,

com prazo razoável113

.

Conforme preceitua Diniz ―se a locação não residencial for convencionada por prazo

indeterminado ou sofrer prorrogação voluntária tácita, ante a inércia do inquilinato e do

senhorio, o locatário poderá ser levado a desocupar o imóvel dentro de trinta dias, mediante

denúncia imotivada ou vazia, feita por escrito pelo locador, pondo fim ao contrato114

:

112 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos. p. 197. 113 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos. p. 197. 114 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 254.

45

4 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO LOCATÁRIO PELOS DANOS


LOCAÇÃO RESIDENCIAL

4.1 INTRODUÇÃO

A rigor do disposto na Lei n. 8.245/91, o legislador Pátrio de igual modo procurou

elencar as responsabilidades do locatário, frente ao contrato de locação de imóvel, consoante

preceitua o art. 23. O elenco destas obrigações é bastante minucioso de modo a abranger

praticamente todas as situações que se verificam no cotidiano. Com uma ampla proteção dos

deveres do locatário em relação ao imóvel (objeto principal do contrato).

4.2 DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

O art.23 da Lei do Inquilinato traz uma das principais obrigações do locatário,na falta

do cumprimento da obrigação, o contrato devo estipular as medidas cabiveís em relação aos

encargos pelo atraso :

Art. 23. O locatário é obrigado a pagar: I - pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado

ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel

locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato115

;

A primeira e mais elementar, é a obrigação quanto ao pagamento da parcela locatícia

mensal na data estipulada pelo contrato de locação.

Duas são as situações contempladas: pagamento do valor locativo no dia do

vencimento do prazo avençado pelos contratantes e pagamento de aluguel até o sexto dia útil





46

do mês seguinte ao vencimento na falta de estipulação contratual da data para sua

efetivação116

.

4.2.1 Destinação do Uso do Imóvel

Art. 23. [...] II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,

compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-

lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

A seguir o vem a responsabilidade do locatário em manter durante a contratualidade a

forma de uso para a qual se destina o imóvel. Combre117

ressalta que: ―A mudança de

destinação da locação constitui, nas locações urbanas submetidas à Lei n. 6.649/79, infração

legal ou contratual, conforme o caso, autorizadora da resilição do contrato e conseqüente

despejo‖.

4.2.2 Estado de Restituição do Imóvel

Art. 23. [...] III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal

118;

Como este é o tema central da monografia, será amplamente tratado posteriormente no

capítulo 3.4.

4.2.3 Direito de Informação do Locador

Art. 23. [...] IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o

surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros

119;

A disposição legal expressa que é dever do locatário avisar prontamente ao locador ou

quem o represente em caso de ocorrência de dano potencial ou ofensivo ao imóvel e que por

este deva ser reparado.

116 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 115 117 COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1987. p. 133. 118 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os


Acesso em: 20 jul. 2009. 119

BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os





47

A comunicação deve ser clara, por escrito e protocolada, ou através de notificação

com cópia. Não é lícito exigir que o locador custeie os reparos de danos cuja existência

desconhece.

Nessa mesma linha de raciocínio, escreve Combre120

‗Essa comunicação pode ser feita

judicial ou extrajudicialmente, em todo o caso ficando o locatário munido de comprovante do

seu recebimento pelo locador‖.

A ausência de comunicação e desconhecimento o locador a existência de eventuais

problemas, não será, possível sua responsabilização, haja vista começar a fluir seu encargo

após tomar conhecimento, deste modo é responsável o locatário pelo agravamento do defeito

ou dano, subsistindo, assim, a responsabilidade do locador apenas pelo defeito inicial.

Combre121

entende também: ―A inércia do locatário constitui violação grave do

contrato e da lei, podendo sujeitá-lo ainda, em determinadas hipóteses, à indenização por

perdas e danos [...]―

O mesmo ocorre em caso de turbações, deverá ser levado ao conhecimento do locador

de imediato. Os danos ou defeitos que surgem no imóvel somente podem ser de

responsabilidade do locador: se não foram causadas pelo locatário ou se forem aqueles que a

lei lhe atribui a responsabilidade.

4.2.4 Obrigação de Imediata Reparação nos Danos

Art. 23.[...] V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes,

familiares, visitantes ou prepostos122

;

Como este, também faz parte do tema central do monografia, será amplamente tratado

posteriormente no capítulo 3.4.

4.2.5 Alteração na Forma do Imóvel

Art. 23. [...] VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador

123;

120 COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. p. 138. 121 COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. p. 138. 122 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os




48

O locatário deve respeito ao que pactuou com o locador, à integridade física do imóvel

que lhe foi confiado, está incluída neste dever. Introduzir modificações no mesmo, sem

expressa e prévia autorização do senhorio, importa em verdadeiro atentado contra o

patrimônio alheio, portanto, se o locatário pretender fazer quaisquer modificações na

disposição física, ou mesmo decorativa do imóvel, deve antes munir-se da competente

autorização. E, só então realizá-las124

.

Diniz125

sustenta que ‗[....] Não alterar a forma interna ou externa do imóvel locado

sem anuência prévia e escrita do locador, visto que não é proprietário, sendo detentor

temporário da posse direta‘.

Este inciso prevê que a restituição do imóvel, ao término da locação, deva atender o

estado em que foi recebido, excetuadas as deteriorações decorrentes do uso normal,

importando na inviabilidade de alterar ou modificar a estrutura, seja, interna ou externa,

durante a locação, não importa se de utilidade ou deleite.

Em se tratando de unidades condominiais nem mesmo a autorização do locador é

suficiente para que o locatário possa introduzir modificações na fachada do imóvel locado,

porquanto só com a unanimidade dos condôminos é que podem ser realizadas (Lei n° 4.591

de 16 de dezembro de 1964).

4.2.6 Entrega de Documentos Relativos ao Imóvel Locado

Art. 23. [...] VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de

cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer

intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário

126;

Aponta a autora Diniz:

[...] Entregar ao locador não só os documentos atinentes à cobrança de tributos e encargos condominiais, mas também intimações, multas ou

exigências de autoridades públicas, mesmo que dirígidas apenas a ele,



Acesso em: 20 jul. 2009. 124 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 122. 125 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 122. 126 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os





49

locatário, para que possa tomar as devidas providências, principalmente se

tiver a responsabilidade de pagar aquelas quantias127

.

Slaibi Filho ressalta que: ―esse dever subsiste ainda que o responsável pela obrigação

seja o próprio inquilino, pois o que a lei pretende é resguardar o locador, por ser ele no final o

responsável pelas obrigações inatendidas pelo inquilino128

‖.

4.2.7 Despesas Realizadas pelo Locatário

Tais despesas ficarão a cargo do locatário, por ser ele o usuário do prédio locado.

Art. 23. [...] VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz

e gás, água e esgoto129

;

Slaibi Filho entende que:

O dever do inquilino decorre da utilização destes serviços e desde que possa lhe ser imputada a responsabilidade pela despesa, ainda que de forma ideal,

como se faz, por exemplo, quando houver diversas habitações mas somente

uma pena d‘água, sem hidrômetro individual, por exemplo130

.

4.2.8 Vistoria do Imóvel

Art. 23. [...] IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir

que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no

art. 27131

;

A propósito são oportunas as palavras de Diniz:

[...] Permitir: 1) a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, combinados previamente o dia e a hora (JTACSP, 117:285). O locador, não

tendo a posse direta do bem, não poderá nele entrar sem anuência do

inquilino, seja para verificar os reparos urgentes de que o prédio necessita,

que são da incumbência do senhorio (Lei n. 8245/91, art. 26), seja para avaliar se o locatário está cuidando dele como se fosse seu; 2) a visita do

127

DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 122. 128 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1992. p. 151. 129 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os


Acesso em: 20 jul. 2009. 130 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. p. 152. 131 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os





50

imóvel locado por terceiro, candidato à sua aquisição, se colocado à venda

ou ofertado como doação em pagamento, para examiná-lo e averiguar se

corresponde, ou não, às suas expectativas na qualidade de futuro adquirente. Deve-se, é claro, resguardar o direito de preferência do locatário nessa

aquisição132

.

Slaibi Filho133

considera: ―O direito de vistoria é exercido mediante prévio ajuste de

dia e hora, tendo o inquilino residencial preferência para a fixação, de forma a sofrer, no

mínimo possível, qualquer perturbação na vida domiciliar‖.

4.2.9 Leis Aplicáveis ao Condomínio

Art. 23.[...] X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os

regulamentos internos134

;

Diniz135

entende que: ―[...] Cumprir fiel e integralmente, se se tratar de apartamento

alugado ou aluguel de unidade autônoma, a convenção de condomínio e os regulamentos

internos, qi.ie houver, por ser ele o usuário‖.

Slaibi Filho leciona que:

Em se tratando locação de imóvel em condomínio (quer horizontal, quer vertical), cabe ao inquilino cumprir todas as regras que se lhe forem exigidas

em sua situação de ocupante136

.

Presume-se que o inquilino tenha conhecimento das regras condominiais aplicáveis,

como as convenções e decisões de assembléia geral, ainda que estabelecidas antes da locação

e às quais ele adere pelo simples fato de contratar.

4.2.10 Prêmio de Seguro e Fiança

Conforme salienta Diniz137

: ―[...] Pagar o prêmio do seguro de fiança, se o locador

exigiu, como garantia locatícia, o seguro de fiança locatícia‖

132 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 122. 133 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. p. 152. 134 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os


Acesso em: 20 jul. 2009. 135 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 122. 136 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. p. 152. 137 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 122.


51

Art.23. [...] Xl - pagar o prêmio do seguro de fiança138

;

Slaibi Filho considera:

Havendo seguro fiança (cf. art. 37), que beneficia o inquilino com garantia locatícia, a ele cabe o dever de pagar o prêmio do seguro respectivo, pois, se não o fizer pontualmente, tal garantia será extinta e poderá o locador exigir o

pagamento do aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo (cf. art. 42).

Interessante observar que a Lei n° 8.245/91 prevê, como pena pela extinção

da fiança, o direito do locador exigir o aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo. Assim, descumprido a obrigação do pagamento do prêmio do

seguro de fiança, se houver, só pode o inquilino ser apenado com a

disposição do art. 42, mas não com a resolução da locação por descumprimento da obrigação

139.

4.2.11 Despesas Ordinárias de Condomínio

Art. 23. [...] XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.§1° Por

despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à

administração respectiva, especialmente:a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;b)

consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;c)

limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso

comum;d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;e)

manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum

destinados à prática de esportes e lazer;f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;g) pequenos reparos nas

dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;h) rateios

de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo e reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou

complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se

referentes a período anterior ao início da locação. 2° O locatário fica

obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir

a qualquer tempo a comprovação das mesmas.§ 3° No edifício constituído

por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1°

deste artigo, desde que comprovadas140

.



Acesso em: 20 jul. 2009. 139 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. p. 152. 140 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os





52

Diante do que preleciona Diniz141

:

[...] Pagar, sendo usuário de unidade autônoma locada, as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, as necessárias à sua administração, como:

1) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos

empregados do condomínio; 2) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 3) limpeza, conservação e pintura das instalações e

dependências de uso comum; 4) manutenção e conservação das instalações e

equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; 6)

manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 7) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e

hidráulicas de uso comum; 8) rateios de saldo devedor, exceto se relativos a

período anterior ao início da vigência do contrato de locação; 9) reposição de fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou

complementação das despesas condominiais acima mencionadas, salvo se

referentes a período anterior ao início do pacto locatício. O rol dessas despesas não é taxativo; outras poderão aí ser incluídas, desde que

destinadas à conservação, manutenção do edifício, imprescindíveis ao seu

uso. Assim, quem se utiliza do edifício, sendo locatário de unidade

autônoma, deverá pagar por estar tirando proveito dessas despesas. O locatário apenas deverá pagar tais despesas ordinárias condominiais se forem

devidamente comprovadas não só essas despesas, como também a previsão

orçamentária e o rateio mensal, podendo, a qualquer tempo, reclamar tal comprovação

142.

Preocupou-se o legislador em individuar as despesas do condomínio que são

atribuição do locatário suportá-las, por serem referentes aos gastos rotineiros de manutenção

de edifício.

Todas essas despesas ficam a cargo do locatário, mas, para que essa responsabilidade

se defina, faz-se necessário que sejam efetivamente comprovadas, tendo o locatário

conhecimento através da previsão orçamentária e do rateio mensal.

Nesse sentido Contreras e Dolci esclarecem:

Despesas ordinárias: são despesas de responsabilidade do locatário (veja

quais são no item Despesas ordinárias, no capítulo Contabilidade). Essas despesas encontram-se discriminadas no balancete mensal que é enviado ao

condomínio.

Despesas extraordinárias: são pagas pelo proprietário locador (veja quais são no tem Despesas extraordinárias, no capítulo Contabilidade). No caso de

serem incluídas no boleto de cobrança do condomínio, o inquilino deve

141 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 122-123. 142 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 122-123.

53

comunicar ao proprietário, se necessário por carta, e solicitar que sejam

excluídas.143

Pode haver um acordo prévio, no próprio contrato ou por adendo, que estabeleça um

abatimento no aluguel ao valor da despesa extraordinária paga pelo inquilino. Outras

alternativas podem ser utilizadas, desde que sejam acordadas entre as partes.

Com muita equidade a lei inquilinária tem tratado a respeito da distribuição de

responsabilidade pelos encargos atribuídos a locadores e locatários, no § 1º do art. 23,

enumera as de competência deste último.

Imperioso acrescer que as despesas de manutenção e conservação de edifício, mesmos

que de propriedade exclusiva de uma única pessoa, natural ou jurídica, pode cobrar dos

diversos locatários estas verbas, como se o próprio locador ou proprietário se constitui um

condomínio, a previsão legal do § 3º do art. 23 veio a eliminar intermináveis litigios ao

assegurar a cobrança destes encargos.

4.3 AS BENFEITORAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO

As benfeitorias podem ser classificadas em necessárias, úteis e voluptuárias, porém

todas servem para melhorar o bem, agregando valor ao imóvel.

Gonçalves nos dá uma definição lapidada sobre o que são benfeitorias:

Benfeitorias são obras ou despesas efetuadas numa coisa para conservá-la,

melhorá-la ou apenas embelezá-la. São melhoramentos efetuados em coisa já existente. As acessões industriais, por sua vez, são obras que criam coisas

novas, como a edificação de uma casa. A pintura ou os reparos feitos em

casa já existente constituem benfeitorias144

.

Cabe aqui transcrever o entendimento de Lisboa:

A benfeitoria é uma coisa acessória a outra, que importa acréscimo ou melhoramento implementando no bem principal pelo interessado. Esse

acréscimo pode ser: a) necessário, quando imprescindível para a conservação

143 CONTRERAS, Lorena Del Carmen; DOLCI, Maria Inês R. Landini. Guia do condomínio. Série Cidadania.

3. ed. São Paulo: Globo, 2003. p. 61. 144 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: direito das coisas. p. 193.

54

da coisa; b) útil, quando aperfeiçoar a função dada à coisa: ou voluptuário ou

voluptuoso, quando se destinar ao simples deleite ou recreio145

.

As benfeitorias são obras ou despesas realizadas no imóvel para conservá-lo, melhorá-

lo ou embelezá-lo. São consideradas benfeitorias necessárias aquelas que visa conservar o

imóvel, evitando-lhe a deterioração; as úteis aumentam ou facilitam o uso do imóvel; e as

voluptuárias são de mero recreio ou deleite, que tornam apenas mais agradável ou mais

aprazível o imóvel.

Segundo o art. 35 da Lei locatícia:

Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo

locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e

permitem o exercício do direito de retenção146

.

Conforme salienta Diniz147

:

As benfeitorias necessárias (CC, art. 96, § 3°) são as obras ou despesas feitas

no imóvel para conservá-lo, evitando sua deterioração. Por exemplo, reforço das fundações de um prédio; substituição de vigamento apodrecido de um

telhado. Se o inquilino as introduzir no imóvel locado, mesmo que não

autorizado pelo locador, terá não só direito a uma indenização, mas também de reter o bem em seu poder, para receber o quantum atinente às despesas

feitas em benefício da coisa locada. Sempre terá direito de haver a

indenização correspondente às benfeitorias necessárias, mesmo que o locador não tenha dado o seu consentimento para que fossem levadas a feito,

visto que objetivam conservar o bem, evitando-se a sua deterioração (CC,

arts. 1.219, 1.220 e 964, III)148

.

As benfeitorias necessárias são como o próprio nome diz, necessárias, sendo

indispensáveis ao imóvel, pois sem sua realização, o bem locado corre o risco de ficar

deteriorado.

As benfeitorias úteis (CC, art. 96, § 2°) constituem obras ou despesas que se fazem no

imóvel para melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso.

145 LISBOA, Roberto Senise. Manual do Direito Divil: direitos reais e direitos intelectuais. 3. ed. São Paulo:

Revista dos Tribunais, 2005. p. 140. 146 BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os


Acesso em: 20 jul. 2009. 147 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 152-153. 148 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 152-153.


55

Por exemplo, instalação de aparelhos hidráulicos ou sanitários modernos, construção

de uma garagem. Se o locatário, expressa ou devidamente autorizado pelo locador

(RF,88:144,125:508;RT,184:197,321:190,322:51 1), as fizer no prédio locado, poderá exigir

uma indenização, tendo ainda direito de retenção pelo valor das benfeitorias úteis. Só terá tal

direito se as benfeitorias úteis foram feitas com anuência escrita do locador. Não poderá o

locatário pretender indenização por benfeitoria útil que tenha feito no imóvel locado, quando

o contrato lhe nega expressamente esse direito (TR,494:143,41 8:208,404:346;

JTACSP,35:329,21:45)149

.

As benfeitorias feitas pelo locatário sem licença do locador serão consideradas de má-

fé e não lhe darão direito de receber a indenização correspondente, nem lhe será permitido

levantar as voluptuárias, que, porventura, tiver feito, e, muito menos, reter o imóvel para

haver a importância indenizatória150

.

As benfeitorias úteis são obras que visam facilitar e dar comodidade ao inquilino.

Apesar de melhorar o imóvel, o locatário não terá direito de ser indenizado e nem de reter o

valor da benfeitoria útil se não houver expresso consentimento do locador.

O inquilino terá direito de reter o imóvel locado até receber a indenização pelas

benfeitorias úteis ou necessárias (CC, art. 1.219; RT, 523:236). O direito de retenção é meio

de defesa do locatário para obter o quantum indenizatório. Como se pode ver, o jus retentionis

é um meio direto de defesa que a lei, excepcionalmente, concede ao inquilino, que introduziu

benfeitorias necessárias ou úteis para conservar em seu poder o imóvel locado além do

momento em que o deveria devolver, como garantia de pagamento das despesas feitas com o

bem. Permite- se que o locatário se oponha à restituição do prédio até ser pago, o que se

justifica em razão da equidade, que não se compraz com o fato de o possuidor devolver o bem

e somente depois reclamar o que lhe é devido.

O art. 36, da Lei 8.245/91 ressalta que:

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a

estrutura e a substância do imóvel.

149 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 152-153. 150 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 152-153.

56

Diniz em sua obra, assim se posiciona sobre as benfeitorias voluptuárias:

As benfeitorias voluptuárias (CC, art. 96, § 1°) são obras ou despesas feitas no imóvel para embelezá-lo. Tais benfeitorias não aumentam o suo

habitacional do imóvel locado, ainda que o tornem mais agradável, ou seja,

de elevado valor. Por exemplo: construção de quadra de tênis ou de piscina numa casa; revestimento de mármore em um piso de cerâmica em bom

estado etc. Por serem de mero deleite ou recreio, o locatário, que as fizer,

não terá direito de exigir nenhuma indenização, embora, se não lhe forem

pagas pelo locador, finda a locação, possa levantá-las, desde que não haja detrimento do prédio, ou seja desde que não prejudique a sua estrutura e

substância. Portanto, quanto, às benfeitorias voluptuárias, o locador poderá

pagá-las ou deixar que o locatário as remova, se isso não prejudicar o imóvel

151.

Segundo as linhas de pensamento de Venosa a respeito das benfeitorias:

A lei autoriza que cláusula expressa negue indenização a qualquer classe de benfeitorias, assim como o direito de retenção. Nada dizendo o contrato, terá

o locatário direito ao ressarcimento dos gastos com as despesas necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador. Terá direito às benfeitorias úteis,

desde que autorizadas. As voluptuárias sempre poderão ser lëvantadas, não

havendo prejuízo para o imóvel, e isto nem mesmo pode ser tolhido pelo

contrato. Como se percebe, permite-se que a indenização por benfeitorias necessárias e úteis e o direito de retenção sejam afastados pelo contrato

152.

Oportunas, por isso mesmo, as observações de Coelho referentes às benfeitorias:

Na posse de boa-fé, o possuidor tem direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo até mesmo reter a coisa enquanto

não receber o pagamento. A lei não lhe assegura o direito ao ressarcimento como também o de retenção. O vencedor da demanda judicial não se

reintegrará ou imitirá na posse enquanto não pagar a quem a perdeu a

indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Em relação às voluptuárias, o possuidor de boa-fé não faz jus à respectiva indenização, em

razão da futilidade do acessório, mas terá o direito de as levantar, desde que

isso não prejudique a coisa (CC, art. 1.219)153

.

Portanto, a atitude do legislador visa evitar o enriquecimento sem causa do locador, O

locatário tem direito a indenização das benfeitorias realizadas no imóvel desde que elas sejam

úteis ou necessárias, além de exercer o direito de retenção. Se forem benfeitorias voluptuárias,

o locatário terá direito de retirar-la desde que não danifique a coisa.

151 DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. p. 152-153. 152 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécies. p. 159-160. 153 COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil. p. 36-37.

57

4.4 RESPONSABILIDADE CIVIL NA LOCAÇÃO DE COISA

Aponta Venosa que ―O contrato de locação imobiliária situa-se logo em seguida à

compra e venda quanto à utilização e importância no mundo negocial154

‖.

A locação de coisa é o contrato em que uma das partes, mediante remuneração, paga

pela outra, compromete-se a conceder-lhe por um período de tempo o uso e gozo do bem

infungível, e como vimos, que é concedido pelo locador ao locatário, mediante remuneração

em dinheiro.

Nesse passo, observa, argutamente Diniz a locação de coisa vem a ser o contrato pelo

qual uma das partes, mediante remuneração, paga pela outra, compromete-se a conceder-lhe,

unicamente, durante certo período de tempo, o uso e gozo de bem infungível [...]155

.

A locação de coisa é conceituada pelo art. 565 do Código Civil:

Art. 565 - Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante

certa retribuição156

.

Dessa definição do Código Civil constatamos que existem três elementos essenciais do

contrato de locação: a coisa, a remuneração e o consentimento.

Assim, a responsabilidade dos contratantes decorre da avença que ajustam, das

condições estipuladas mediante as cláusulas contratuais e também das disposições da norma

legal que regula as relações da espécie.

Adepto desse ponto de vista é Rodrigues157

, ao sustentar que ―Uma vez ultimado, o

contrato liga as partes contratantes, estabelecendo um vínculo obrigacional entre elas.

Algumas legislações vão a ponto de afirmar que as convenções legalmente firmadas

transformam-se em lei entre as partes‖.

É evidente que os conceitos basilares da responsabilidade estão presentes já que não

podem ser dissociados desta relação porque são fundamentais ao estudo que se propõe levar a

efeito, razão pela qual é importante considerar a culpa e o dolo tanto do locador quanto do

154 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécies. V. 3. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007. p. 136. 155 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: responsabilidade civil. p. 339. 156 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 157 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. p. 123.


58

locatário, ou dos atos danosos praticados por terceiros que se encontrem sob o comando do

locatário, tais como familiares, empregados, prepostos, etc.

Neste ponto, permitimo-nos, mais uma vez, dar a palavra a Azevedo158

ao afirmar que

―se a responsabilidade é a obrigação de reparar um dano, como já analisado, a indenização é o

ressarcimento do prejuízo, recompondo o patrimônio do lesado, tornando-o indene da situação

lesiva por ele experimentada‖.

Deste modo, a apuração da responsabilidade se operará nos moldes das disposições

contidas no ordenamento do Código Civil e do constante na legislação inquilinária, haja vista

que as relações de locação não estão sujeitas ao Código de Defesa do Consumidor, por não se

tratam de relações de consumo.

Ressalta Palermo que:

Os direitos e deveres inerentes ao locador e locatário são delimitados pela forma contratual, cuja natureza do acordo de vontades é regida

precipuamente nos termos previstos no Código Civil e na Lei do Inquilinato

[...]159

.

O sistema adotado pelo CDC não trata de relações de locação, e sim das relações de

consumidores e fornecedores, pois veio facilitar os consumidores, criando mecanismos que o

autorizem a protestar contra os danos que tenham sofrido em decorrência das atividades

deficientes desenvolvidas pelos fornecedores.

4.5 OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO EM REPARAR OS DANOS CAUSADOS NO

IMÓVEL

Convém reprisar que as partes contratantes podem realizar os ajustes de duas formas:

o escrito e o verbal. O ideal é que o contrato seja sempre instrumentalizado por escrito

particular ou público, pois assim estará devidamente manifestada a vontade dos contratantes.

A regra é o locatário responder apenas pelos reparos que deu causa durante a vigência

da locação. Se o imóvel for deteriorado em conseqüência da má qualidade do material de

158 AZEVEDO, Alvaro Villaça. Teoria geral das obrigações: responsabilidade civil. v. 1. 10. ed. São Paulo:

Atlas, 2004. p. 303. 159 PALERMO, Ricardo Fonseca. Das incertezas, riscos e cautelas na inclusão do fiador no contrato de locação

de imóvel urbano. Correio Forense. Tribuna Livre. 10. nov. 2006. Disponível

em:http://www.correioforense.com.br/tribuna/idtribuna/107/titulo/Das_incertezas_riscos_e_cautelas-

_na_inclusao_do_fiador_no_contrato_de_locacao_de_imovel_urbano.html>. Acesso em 17 maio. 2009.

http://www.correioforense.com.br/tribuna/idtribuna/107/titulo/Das%1f_incertezas%1f_riscos_e_cautelas%1f_na_inclusao_do_fiador_no_contrato_de_locacao_de_imovel_urbano.html


59

construção nele utilizado, ou resultante de fato imprevisto que não seja culposo, é mais do que

certo que por eles não responderá o inquilino.

Diniz explica que:

O locatário tem o dever de tratar do imóvel alugado como se ele fosse seu, restituindo, ao término do contrato, no estado em que o recebeu, devendo

reparar os estragos a que deu causa, desde que não sejam resultantes do

tempo ou do uso normal. [...] O inquilino só terá o dever de pagar os estragos que culposamente causar no prédio tocado, pouco importando seu vulto

160.

É evidente, que o locatário só se eximirá da responsabilidade de indenizar o locador se

comprovar que entregou o prédio no estado em que foi recebido quando do início da locação.

Somente havendo provas que agiu irrepreensivelmente é que ficará isento de

responsabilidade, portanto, só neste caso é que não responderá pelos prejuízos do locador.

Santos menciona as palavras de Chiovenda:

[...] o ônus de afirmar e provar se reparte entre as partes, no sentido de que

deixando à iniciativa de cada uma delas provar os fatos que deseja sejam considerados pelo juiz, isto é, os fatos que tenha interesse sejam por este

tidos como verdadeiros161

.

A má conservação, enfim, o desleixo do locatário configura infração grave, sendo

obrigado ressarcir pela deterioração.

A respeito deste tema, evoca-se também a lição de Diniz:

Deterioração da coisa tocada por culpa do locatário. Se a coisa locada se

deteriorar por ato culposo e abusivo do locatário, o locador poderá exigir a rescisão do contrato e a indenização das perdas e danos, como ressarcimento

dos prejuízos sofridos162

.

Importante é locador e locatário terem cautela no que pertine a entrega do imóvel ao

outro, porque somente diante do documento escrito detalhado do estado de conservação do

imóvel na data da sua entrega ou da devolução é que terão elementos seguros para utilizarem

em suas respectivas defesas.

160 DINIZ, Maria Helena. Lei das locações de imóveis urbanos comentada. p. 119. 161 SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras linhas de direito processual civil. p. 361. 162 DINIZ, Maria Helena. Código civil anotado. p. 402.

60

O art. 23, § III, da Lei do Inquilinato trata sobre as obrigações do locatário quanto aos

danos causados durante a vigência da locação.

Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações

decorrentes do seu uso normal;

Novamente, a Lei do Inquilinato e o Código Civil no art. 569, IV, reproduzem

praticamente o mesmo dispositivo legal.

Art. 569 - O locatário é obrigado: IV - a restituir a coisa, finda a locação, no

estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular163

.

Observa-se que a locação é um contrato, mediante o qual o locador transfere a

utilização (uso e gozo) da propriedade, pertencendo-lhe, ainda assim, o domínio e a posse

indireta, e que o locatário deverá restituir junto com a coisa a posse direta.

Nesse sentido Slaibi Filho164

escreve: ―A extinção da locação (independentemente da

sua causa) institui, automaticamente, o dever de devolução da coisa. A coisa deve ser

devolvida no estado em que foi recebida, salvo as deteriorações do uso normal‖.

Não basta que ao término da locação o inquilino devolva o prédio, imperioso que o

faça nas mesmas condições físicas em que o recebeu, excetuando-se os estragos resultantes do

uso normal.

Versando sobre o tema Diniz leciona:

Liberado estará de pagar as reparações decorrentes do uso normal, por serem superficiais, não afetando a estrutura do imóvel; p. ex,, frouxidão em

torneiras, pequenos estragos no verniz das portas etc. Conseqüentemente, deverá pagar os danos resultantes do uso anormal do prédio, que,

culposamente, causou, sendo que o quantum indenizatório abrangerá, além

do dono emergente, o lucro cessante, se, p. ex., procedida a entrega do prédio, o senhorio, ante os estragos causados pelo inquilino, não puder

efetuar nova locação, deixando de receber aluguéis165

.

É aqui, que surgem as mais variadas querelas, que em grande parte poderiam ser

evitadas se locador e locatário pormenorizassem através de laudo minucioso o estado do

imóvel ao tempo do início da locação e também ao final dela.


<http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 164 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. p. 147. 165 DINIZ, Maria Helena. Lei das locações de imóveis urbanos comentada. p. 120.


61

Slaibi Filho sustenta que:

Sempre deverá ser pesquisada a causa do dano para que se impute a responsabilidade. Daí a importância de se proceder a vistoria judicial ou

extrajudicial, seja no término do contrato, como a desocupação do prédio,

seja durante o prazo da locação. Há que perquirir o nexo entre a causa e o dano

166.

Tendo o legislador deixado de especificar o que entendia por uso normal, cabe ao

julgador, na divergência das teses das partes aferir tudo o que extrapola o uso normal,

segundo o bom senso e os costumes locais.

Como transcreve Carneiro:

O uso regular do imóvel tocado não pode acarretar mais que deterioração devida à ação do próprio tempo, a exigir serviços de limpeza ou de pintura,

no final da locação. Danos excedentes representam resultado de uso irregular

da coisa tocada, devendo ser impugnados à responsabilidade do locatário (AP. 164.619, 2° TACSP, 7aC., reI. Eduardo Velho, j. 13.6.84)

167.

As reparações consideradas locativas também devem ser suportadas pelo locatário,

afirma Combre168

: ―Indiscrepam as diversas legislações em cometer ao locatário as reparações

por pequenos estragos, não provenientes do tempo ou uso regular, denominadas comumente

de reparações locativas‖.

Combre indica quais as reparações que se devem considerar locativas.

[...] as que se devem fazer em virtude de deterioração das paredes, ruptura de

ladrilhos, de vidro nas janelas, de estragos ocasionados por imperícia, no transporte de móveis de um para outro apartamento, ou por falta de cuidado

na utilização, como os feitos no fogão, ou num tanque, quebrados em virtude

de choque por demais impetuosos de lenha, ou de objetos de contato mais rude; de estragos feitos no assoalho, no teto ou nas paredes, pela posição ou

colocação de objetos fixados a prego ou por outro sistema equivalente; de

estragos na calçada pela passagem de veículos pesados fora da trilha reservada a estes, em frente aos portões da garagem, por exemplo; de

estragos nas chaves, fechaduras e batentes das portas, ocasionados pela

exagerada violência em batê-las, de todos os estragos afinal, nos acessórios

ou partes do prédio que requeiram cuidados normais para o seu manuseio e conservação

169.

166 SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. p. 150. 167 CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Novo repertório jurisprudencial da lei do inquilinato. São Paulo:

Jurídica Brasileira, 96. p. 267. 168 COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. p. 144. 169 COMBRE, Nilton da Silva. Teoria e prática da locação de imóveis. p. 144.

62

Dificilmente, ao final da locação, as pinturas não estão danificadas, eis que é próprio

da conduta das pessoas, adornarem paredes e tetos com quadros ou luminárias que por

necessitar de fixação causarão danos no interior do imóvel, é exigência pois, de que o imóvel

seja totalmente pintado, inclusive forros e aberturas, bem como á substituição do revestimento

do piso170

.

Devem as partes contratantes respeitarem o contrato, portanto, se o pacto estabelece

que o imóvel possui pintura nova é assim que deve ser restituído.

Outra situação que importa indenização dos estragos e conseqüente reparação da

propriedade locada é a ocorrência de incêndio, do que o locatário somente se desincumbe

provada a força maior, o caso fortuito, o vício de construção ou a propagação de fogo

originado em prédio vizinho. Responderão solidariamente, outros inquilinos que também

residam no prédio incendiado e o próprio locador se também mantiver sua residência no local,

na proporção da área que utilizarem.

Nesse aspecto diz Diniz esclarece:

Se o locatário deve restituir, finda a locação, o imóvel como recebeu deverá, obrigatoriamente, responsabilizar-se pelo incêndio que causar (CC, arts. 186

e 927), salvo se o sinistro se der por força maior ou caso fortuito, por vício de construção ou por propagação de fogo originado em outro prédio, perante

o locador ou companhia de seguro. Se houver mais de um locatário

ocupando o prédio, todos responderão pelo sinistro, proporcionalmente à parte que usarem, tendo ação regressiva contra o culpado

171.

Na legislação vigente, percebe-se que o simples uso do imóvel não acarreta o dever de

reformá-lo, fica, portanto, por conta do locador. Apenas os danos que ocorreram por ação ou

omissão do locatário, dependentes, etc., devem ser reparados.

A restituição do imóvel faz-se pela tradição ficta ou simbólica. Portanto, se o locador

se recusar a receber as chaves sem que a recusa seja legítima, poderá o locatário consigná-lo

em juízo, mediante ação judicial.

Nesse sentido se manifesta Diniz172

que ―finda a locação, o locatário deverá restituir o

imóvel alugado, devidamente reparado, devolvendo a posse direta ao locador, mediante a

170 CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Novo repertório jurisprudencial da lei do inquilinato. São Paulo:

Jurídica Brasileira, 96. p. 267. 171 DINIZ, Maria Helena. Lei das locações de imóveis urbanos comentada. p. 120. 172 DINIZ, Maria Helena. Lei das locações de imóveis urbanos comentada. p. 120.

63

entrega das chaves (tradição simbólica). Esse ato simbolizará a passagem do prédio locado do

senhorio ao uso do locatário, no início do pacto locatício, e do locatário, no final da locação.

Como foi dito acima, ao inquilino cumpre a obrigação de restituir a coisa como a

recebeu, ficando liberado das deteriorações decorrentes do uso normal, diante do princípio de

que o aluguel remunera o locador, pelo uso normal da coisa, o que significa que o inquilino

deve utilizá-lo de modo a não causar danos, pois no momento em que extrapolar no uso da

coisa terá o locador direito assegurado de ser indenizado, além de auferir o aluguel enquanto o

imóvel não se encontrar disponível.

Bem como assinalou Carneiro no seu repertório jurisprudencial da Lei do Inquilinato:

Em sendo dever do locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal, e desde

que comprovados danos no imóvel que não se enquadrem na ressalva acima,

é de sua responsabilidade o quantum necessário para a restauração do imóvel, além do dever de pagar o aluguel e encargos durante o prazo entre a

desocupação do imóvel e o necessário para a realização das obras, incidindo

sobre todas as verbas a correção monetária prevista na Lei n° 6.699, 1981, bem como juros de mora a partir da citação (AO. Um. Da 8aC. do TARJ,

AP. 8.317, reg. 5.9.84, rei. José Edvaldo Tavares, j. 23.7.55, EJTARJ 2/87,

em 1.747)173

.

Em outro momento do livro Carneiro174

menciona outra jurisprudência sobre esse

mesmo tema: ―Aluguéis durante a vistoria — Cabe ao inquilino atende-los até que os peritos

hajam terminado a perícia, com a apresentação do laudo‖.

É adepta dessa afirmação Diniz quando escreve:

Nem mesmo a providência do locador no sentido de, mediante o ajuizamento de medida cautelar, prevista no art. 846 do Código de Processo Civil, isto é, de vistoria ad perpetuam rei memoriam, com a finalidade de estimar o valor

do dano emergente, pode obstar à verificação de lucro cessante,

referentemente ao tempo de efetuação das obras necessárias à reparação dos

encargos sofridos pelo imóvel alugado175

.

É determinação legal que o locatário devolva a propriedade locada, no estado em que

recebeu, quer dizer que deve repará-lo em caso de ter ocasionado algum dano, devendo,

inclusive responder pelos alugueis durante o período necessário à recomposição.

173 CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Novo repertório jurisprudencial da lei do inquilinato. p. 269. 174 CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Novo repertório jurisprudencial da lei do inquilinato. p. 268. 175 DINIZ, Maria Helena. Lei das locações de imóveis urbanos comentada. p. 120.

64

O art. 23, V, da Lei do Inquilinato trata sobre a obrigação que o inquilino tem em

realizar a imediata reparação no dano que foi causado por ele ou pessoa que ele é responsável.

Art. 23. [...] V - Realizar a imediata reparação dos danos verificados no

imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos

176;

Por outro lado não pode o locador sob o argumento de que o imóvel não se encontra

no estado em que entregou ao locatário no início da locação recusar o recebimento.

À lei de locações aplica-se subsidiariamente as disposições do Código Civil Brasileiro,

e aqui convém transcrever o dispositivo no art. 186

Art. 186 - aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que

exclusivamente moral, comete ato ilícito‖. Assim, todo o ato ilícito praticado

contra a vida e os bens de outro impõe o dever de indenizar177

.

Não sobejam dúvidas, pois, que o locatário é responsável sempre que ocasionar danos

na propriedade alheia, seja eles praticados por si, seus dependentes, familiares, prepostos e até

por aqueles que o visitem. Sendo, portanto, dupla responsabilidade, por fato próprio e por fato

de outrem, devendo repara o dano de imediato.

Existe a necessidade do ajuizamento de procedimento judicial disciplinado pelo

Código de Processo Civil, art. 275, inciso II, letra C, visando a obtenção do ressarcimento a

que faz jus o locador que recuperou o prédio ao estado originário diante da escusa do locatário

na reparação, asseverando que a apuração do valor e a extensão dos prejuízos se faz mediante

a realização prova pericial, e ainda, ajuizar ação visando a rescisão do pacto locativo, em face

da violação ao disposto no art. 9°, inciso II, e art. 50 da Lei n. 8.245/91.

4.6 CONSTATAÇÃO DOS DANOS - VISTORIA

A vistoria é um meio de prova que comprova o estado do imóvel locado. Ela se faz

necessária tanto na entrada do locatário quanto na saída do mesmo.



Acesso em: 20 jul. 2009. 177 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:




65

Estatui o art. 332 do Código de Processo Civil:

Art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legitimos, ainda que não especificados neste Código, são hábeis para provar a verdade dos

fatos, em que se funda a ação ou a defesa178

.

A infração aos termos contratuais ou a violação à norma legal ensejam o ajuizamento

de procedimentos judiciais que visam resguardar os direitos na integralidade.

Quando, em face à existência de um contrato uma das partes extrapola nos seus

direitos, cabe a parte ofendida ajuizar a demanda adequada para defesa dos seus interesses.

Ao falarmos em processos judiciais não podemos prescindir da prova, pois é o princípio

basilar que o autor incumbe quanto a prova constitutiva do seu direito e ao réu quanto a fato

modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor179

.

Assim se posiciona Santos:

1º) Compete, em regra, a cada uma das partes fornecer os elementos de prova das alegações que fizer. Ao autor cabe a prova dos fatos dos quais

deduz o seu direito; ao réu a prova dos fatos que, de modo direto ou indireto,

atestam a inexistência daqueles (prova contrária, contraprova), O ônus da prova incumbe ei qui dicit.

2) Compete, em regra, ao autor a prova do fato constitutivo e ao réu a prova

do fato extintivo, impeditivo ou modificativo. Essa regra reafirma a anterior,

quanto ao autor, e atribui o ônus da prova ao réu que se defende por meio de exceção, no sentido amplo. Réus in excipiehdo fit actor

180.

Mesmo quando o contrato de locação é feito por escrito, acompanhado de documento

pormenorizado do estado em que foi entregue ao locatário, encontra-se dificuldades na

produção de prova. È nas avenças contratadas verbalmente, sem qualquer subsídio capaz de

demonstrar que a devolução está sendo feita em contrariedade do que recebido, portanto, que

se observa haver a limitação, quanto à prova exclusivamente oral, contida no artigo 404 do

Código de Processo Civil. Previnem-se as partes de futuras querelas com a elaboração dos

contratos escritos seguidos com as devidas vistorias detalhadas.

178 BRASIL. Lei n. 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: <

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L5869.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 179 MIRAGLIA, Roberto Caetano. Dicionário prático das locações. p. 55. 180 SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras linhas de direito processual civil. v. 2. 24. ed. São Paulo: Saraiva,

2008. p. 361.


66

Como delineado acima Miraglia ensina:

Quando for celebrado o contrato, no início da locação, as partes devem fazer uma vistoria completa, minuciosa e detalhada no prédio locado e passar

todas as informações por escrito (se possível com fotos), com assinatura do

locador e do locatário. Assim, ao término da locação, basta conferir como está o imóvel e compará-lo ao estado em que foi descrito no início. Não se

considerando o desgaste natural, de resto cabe ao locatário ressarcir os danos

que causou181

.

A forma escrita nos contratos de locação é essencial para sua caracterização específica

ou para a produção de efeitos determinados. A prova é o meio necessário para a defesa dos

interesses postos em juízo.

Como observam Gagliano e Pamplona Filho182

: ―A prova, diferentemente, consiste no

meio pelo qual se constata a veracidade do negócio jurídico que se realizou, confirmando,

assim, a sua existência e validade‖.

Como observa Lisboa, em coro com a doutrina:

Prova é o conjunto de motivos produtores da certeza. A prova não demonstra apenas a existência de um ato jurídico, como ensinam Beviláqua e Silvio

Rodrigues, mas de um fato183

.

Oportuna são as palavras de Gonçalves:

Prova é o meio empregado para demonstrar a existência do ato ou negócio jurídico. Deve ser admissível (não proibida por lei e aplicável ao caso em

exame), pertinente (adequada à demonstração dos fatos em questão) e

concludente (esclarecedora dos fatos controvertidos).Assim, é que calcados muito mais na experiência profissional dedicada ao ramo das locações e nos

exemplos encontrados na jurisprudência de nosso Pátrio Tribunal de Santa

Catarina, passamos ao exame da prova184

.

Cumpre, pois, trazer primeiramente a produção antecipada de prova, que pode ser

subdividida em exame, vistoria ou avaliação, produzida antecipadamente, mediante realização

perícia no imóvel, observando-se o previsto no art. 846 e seguintes do CPC, nos moldes de

procedimento cautelar que seguirá o preceituado a partir do art. 420 do mesmo diploma legal,

181 MIRAGLIA, Roberto Caetano. Dicionário prático das locações. p. 55. 182 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil: parte geral. p. 422. 183 LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil: teoria geral de Direito Civil. p. 632. 184 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil: parte geral. p. 238.

67

onde a parte busca munir-se desta, como prova assecuratória de eventual processo, que o juiz

chancela sem nada decidir.

Bem como assinalaram Gagliano e Pamplona Filho

A perícia, disciplinada pelos arts. 420 a 439 do CPC, pode ser classificada em: a) exame: atividade técnica ou científica desenvolvida pelos peritos,

consiste na inspeção descritiva de coisas e pessoas com o propósito de

provar determinado ato ou fato jurídico; b) vistoria: exame pericial realizado em bens imóveis: c) avaliação: atribuição de valor a determinados bens

jurídicos móveis e imóveis, corpóreos e incorpóreos185

.

O interessado poderá solicitar ao juiz que determine que o imóvel seja examinado e

que o oficial de Justiça lavre um termo circunstanciado das condições em que está sendo

devolvido após a locação, esta vistoria será puramente narrativa sem qualquer opinião

pessoal, eis que limitada.

Cabe nesse tópico a lição de Gonçalves:

[...) Perícia — O Código de Processo Civil denomina prova pericial‖ o exame e a vistoria (art. 420). Exame é a apreciação de alguma coisa, por

peritos, para auxiliar o juiz a formar a sua convicção. Exemplos: exame

grafotécnico, exame hematológico nas ações de investigação de paternidade etc. Vistoria é também perícia, restrita porém à inspeção ocular. É diligência

freqüente nas ações imobiliárias, como possessórias e demarcatórias. A

vistoria destinada a perpetuar a memória de certos fatos transitórios, antes que desapareçam, é denominada ad perpetuam rei memoriam, regulada

atualmente no capítulo do Código de Processo Civil que trata da ―produção

antecipada de provas‖ (arts. 846 a 851)186

.

O referido diploma também considera prova pericial a avaliação. O arbitramento é

forma da avaliação. É o exame pericial destinado a apurar o valor de determinado bem,

comum nas desapropriações e ações de indenização.

A prova pericial é constituída como prova principal, poderá ser produzida no curso da

lide, se for o caso, onde o juiz designará perito, de sua exclusiva confiança, facultando-se às

partes a indicação de assistentes técnicos.

185 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de Direito Civil: parte geral. p.

435. 186 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil: parte geral. p. 244

68

Este é certamente procedimento oneroso ao locador, que além de necessitar

posteriormente reparar o imóvel, ainda, precisa despender numerário para o sucesso de sua

demanda.

A prova pericial é a maneira mais segura e indicada para que seja feita a avaliação dos

danos causados ao imóvel.

Quanto à prova pericial, ainda, os quesitos serão formulados pelas partes, no prazo de

cinco dias, contados da intimação do despacho de nomeação do perito, O Código de Processo

Civil no art. 421 dispõe sobre este tema:

Art. 421. O juiz nomeará o perito, fixando de imediato o prazo para a entrega do laudo.§ 1º Incumbe às partes, dentro em 5 (cinco) dias, contados da

intimação do despacho de nomeação do perito:I - indicar o assistente técnico;II - apresentar quesitos.§ 2 Quando a natureza do fato o permitir, a

perícia poderá consistir apenas na inquirição pelo juiz do perito e dos

assistentes, por ocasião da audiência de instrução e julgamento a respeito das

coisas que houverem informalmente examinado ou avaliado187

.

O perito e os assistentes técnicos na data designada para a perícia, irão ao imóvel para

a elaboração do laudo, o qual poderá ser impugnado pelas partes, cabendo a estas, ainda, o

exercício de formularem quesitos suplementares para o completo esclarecimento do litígio.

O art. 425 do Código de Processo Civil disciplina sobre a possibilidade de as partes

requererem que o perito responda a quesitos suplementares.

Art. 425 - Poderão as partes apresentar, durante a diligência, quesitos

suplementares. Da juntada dos quesitos aos autos dará o escrivão ciência à parte contrária

188.

Para que possa ser realizada vistoria e sejam realizados os exames técnicos o perito

será autorizado a ingressar no imóvel. Sendo o perito impedido ou dificultado a realização de

seu trabalho, poderá, diante dos fatos, requerer proteção policial, para ser garantido o pleno

exercício de sua função, devendo levar ao conhecimento do juiz, para que possa ser garantido

o pleno exercício de sua função, para que sejam realizadas as providências cabíveis.

187 BRASIL. Lei n. 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: <

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L5869.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 188 BRASIL. Lei n. 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: <

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L5869.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009.



69

Poderá o perito requisitar e examinar documentos, ouvir pessoas, proceder a

mediações, inclusive em imóveis vizinhos, tirar fotografias, e tudo o mais que for necessário

ao esclarecimento do feito.

A seguir Machado observa:

O dispositivo em questão institui a liberdade do perito e assistentes no que

concerne à investigação e exame do fato litigioso, liberdade esta que só pode ser limitada por preceitos legais de ordem técnica que estabeleçam métodos

obrigatórios de averiguação. O perito e os assistentes devem pessoalmente, e

não por interpostas pessoas, valer-se dos meios adequados à realização do trabalho, inclusive dos meios exemplificativamente elencados no texto.

Oitiva de testemunhas é apenas a obtenção informal de subsídios para a

perícia a partir de pessoas envolvidas que conheçam o fato. A solicitação de documentos pode ser feita direta e informalmente à parte ou por intermédio

do juízo, o mesmo acontecendo em relação a informações cuja fonte sejam

repartições públicas189

.

Deverá se manter à matéria técnica, constante dos quesitos, não lhe sendo lícito tecer

considerações jurídicas, interpretar cláusulas contratuais ou dispositivos legais.

Ocorrendo dúvidas quanto ao responder, ou não, a um dos requisitos, caberá ao perito

consultar o juiz antes de responder ao laudo. No laudo consta o parecer que chegaram o perito

e os assistentes técnicos. Caso alguma das parte sentir necessidade de mais esclarecimentos

pode requerer que o perito e seus assistentes compareçam em audiência.

Menciona Santos:

[...] Ao perito e ao assistente técnico cumpre prestar esclarecimentos em audiência, não só sobre o laudo como também sobre as operações periciais

realizadas. Esse dever se lhes impõe quando satisfeitas duas condições: a) que hajam sido intimados, com cinco dias de antecedência, para comparecer

à audiência; b) que a intimação seja acompanhada das perguntas de

esclarecimentos fundamentadas pela parte, sob a forma de quesitos190

.

Feita a vistoria, o perito se reunirá com os assistentes técnicos, apresentando a eles as

suas conclusões. Se os assistentes técnicos com elas concordarem, realizar-se-á um único

laudo, subscrito pelo perito e por eles. Havendo controvérsias, será apresentado, em separado,

pelo assistente técnico o seu laudo crítico.

189 MACHADO, Antonio Cláudio da Costa. Código de Processo Civil interpretado. 3. ed. São Paulo: Saraiva,

1997. p. 434. 190 SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras linhas de Direito Processual Civil. v. 2. 24. ed. São Paulo: Saraiva,

2008. p. 494.

70

Em seguida, Santos afirma a possibilidade da existência de uma segunda perícia mais

esclarecedora:

A liberdade conferida ao juiz de apreciar o laudo vai a ponto de se lhe

permitir, de ofício ou a requerimento da parte, determinar a realização de nova perícia, sempre que a primeira lhe parecer não tenha esclarecido

suficientemente a matéria que constituíra seu objetivo, ou ainda, quando nula

ou eivada de vícios incorrigíveis ou insuperáveis191

.

Entretanto, pode ocorrer que não haja previsão legal e contratual para que se promova

a vistoria judicial do estado do imóvel ao tempo da desocupação.

A prova documental deverá vir devidamente anexada à inicial, ou à contestação

conforme estabelece o art. 396 do Código de Processo Civil.

Art. 396 - Compete à parte instruir a petição inicial (art. 283), ou a resposta

(art. 297), com os documentos destinados a provar-lhe as alegações192

.

No que tange ao tema proposto, pode, ainda, ser realizada vistoria extrajudicial, não se

fazendo necessária a adoção da cautelar judicial antecipativa, porquanto na grande maioria

das demandas indenizatórias os locadores têm-se munido de prova documental suficiente para

demonstrar que os estragos foram ocasionados por seu inquilino no curso da locação.

A respeito de perícia extrajudicial Venosa preleciona:

A perícia pode ser feita extrajudicialmente; então, se apresentada em

processo, terá o valor relativo que o juiz houver por bem conceder (art. 427 do CPC, com a redação dada pela Lei n° 8.455/94). Não elidirá, porém, a

perícia realizada no processo, por meio de perito de confiança do magistrado

que o nomeia193

.

Desocupando o imóvel, podem conjuntamente o locador ou seu preposto e o locatário

em dia e horário marcado comparecerem no imóvel, e confrontando o laudo integrante do

contrato com o real estado do imóvel apurarem os reparos que devem ser realizados pelo

locatário.

Não comparecendo o locatário poderá o locador ou seu preposto realizarem a vistoria.

Poderá, ainda, valer-se da notificação extrajudicial, quer através da entrega pelo oficial do

191 SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras linhas de Direito Processual Civil. p. 496. 192 BRASIL. Lei n. 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: <

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L5869.htm>. Acesso em: 20 jul. 2009. 193 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: parte geral. p. 631


71

Cartório de Títulos e Documentos, ou pessoalmente, cientificar o locatário da nova data da

vistoria194

.

Normalmente as administradoras especializadas nos serviços de administração

imobiliárias, cientificam pessoalmente o locatário CLI quem em seu nome procede a entrega

das chaves, da data e horário da vistoria, a fim de agilizar os seus serviços. Em qualquer caso,

a desídia do locatário autoriza o locador fazer a vistoria sozinho, podendo, utilizar-se da

convocação de testemunhas, para que o acompanhem e junto verifiquem as condições do

imóvel.

Cientificado o locatário, tem, ainda, o locador a possibilidade de requisitar os serviços

do notário da comarca, contratando-o, para que lavre o termo do estado em que se encontra o

imóvel.

Outro meio documental de prova é o histórico fotográfico da qual pode o locador

utilizar-se, fazendo instantâneos fotográficos de todas as dependências, internas ou externas,

para que em juízo possa exibi-las, como forma de provar os estragos.

Esta prova documental tem-se mostrado muito eficaz perante o judiciário, pois dá ao

julgador exata noção de como o imóvel foi restituído ao locador.Dentre as provas

documentais, poderá o locador na ação de reparação de danos em decorrência do mau uso do

imóvel, provar o quantum, através de orçamentos idôneos.

Sendo lícito às partes se utilizarem dos meios legais para que possam provar os atos

jurídicos dos contratos de locação, a rigor do disposto no art. 332 do Código Civil.

Art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, são hábeis para provar a verdade dos

fatos, em que se funda a ação ou a defesa195

.

A prova, portanto, deverá de ser inequívoca porque apresenta um grau de

convencimento tal que, a seu respeito, que não possa ser oposta qualquer dúvida razoável, ou,

em outros termos, cuja autenticidade ou veracidade seja provável. Os meios de provas devem

estar cobertos com os princípios da moralidade e lealdade, além de existir a necessidade de

serem obtidos de forma legal.

194 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: parte geral. p. 631 195 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:



72

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente trabalho teve como objetivo o estudo da responsabilidade civil do locatário

na vigência do contrato, em relação aos danos causados ao imóvel, a propriedade colocada

para locação atende sua finalidade social, essa relação é amparada pelo nosso ordenamento

jurídico, ainda, afirma-se que nas relações locatícias a propriedade não é atingida,

permanecendo o locador no exercício de todos os direitos reais que lhe são decorrentes, pois

ao locatário durante a vigência do contrato somente terá o direito ao uso e gozo da

propriedade.

Diante destas relações não se pode esquecer da importância com que se deve tratar a

responsabilidade assumida pelos contratantes, quanto ao que é atribuído aos sujeitos da

relação. Dita a responsabilidade será inserida nos conceitos básicos do direito normativo onde

surge a necessidade da adoção de medidas que visam à obrigação de reparar o dano que as

partes tenham dado causa, e decorrem de atos praticados entre as partes ou destas contra

terceiros ou, ainda, de terceiros contra estas em virtude de um contrato, ficando fora o caso

fortuito e a força maior.

Os contratos se constituem como fonte de obrigação, ficando os contratantes a

necessidade de se desincumbir dos encargos assumidos a fim de não incorrer e não ser

compelido a responder pelo inadimplemento, haja vista que a responsabilidade contratual

pressupõe. Convém asseverar que os contratos possuem características que lhe são inerentes,

portanto importará na eficácia e validade do pactuado.

Os contratos supõe, ainda, a boa fé dos contratantes, que se constitui como mestra da

conduta das partes que estiverem envolvidas no contrato, e também o dever do cumprimento

das obrigações assumidas. O resultado preliminar é deixar claro seus interesses legítimos,

demonstrados nas clausulas já discutidas e acordadas, ficando os contratos submetidos a uma

regulamentação da ordem jurídica de modo que se possa, dentro de suas categorias verificar

não só suas particularidades como também as semelhanças e diferenças entre eles existentes,

salientando, os efeitos jurídicos que seu conteúdo produz no mundo dos negócios, daí a

necessidade de classificá-los.

73

Como o estudo procurou especializar as obrigações dos locatários em face das avenças

locatícias no que tange às reparações do imóvel toda a espécie de contratação voluntária

estará afetando ordenamento jurídico vigente ao tempo do inicio do contrato ou na ocasião de

seu desfazimento, por isso se diz que a norma reguladora estabelece restrições, devendo-se

observar qual é a norma que garante o cumprimento.

Aos contratos de locação aplica-se a lei de inquilinato, o locador e locatário não são

reconhecidos como fornecedor e consumidor, respectivamente, em virtude conceito existente

no Código de defesa do consumidor, inexistente conflitos de competência entre o CDC e a Lei

do Inquilinato, a corrente doutrinaria que pretende a aplicação do CDC aos contratos de

locação é minoritária e como disse, hoje está superada pela jurisprudência de nossos tribunais,

porque não tratam as locações de imóvel de relação de consumo. O artigo 45 da Lei nº

8.245/91 é o limitador da vontade das partes contratantes, que visa estabelecer a boa fé

contratual onde todos os termos contratuais expressam os direitos e obrigações, exageros tanto

nos direitos quanto nas obrigações são nulas de pleno direito, pois os contratantes não podem

avençar contrariamente as disposições de leis.

O legislador estabeleceu em nosso ordenamento jurídico restrições à autonomia

privada, mesmo porque a Lei do Inquilinato verifica o caráter intervencionista da Estado,

visando a proteção dos interesses sociais, haja vista que se deve buscar o equilíbrio da

vontade das partes inerente a espécie do contrato.

A reciprocidade das obrigações envolve um elemento grande de deveres aos

contratantes, o legislador nos artigos 22 e 23 da lei do inquilinato, atribuiu ao locador e

locatário suas obrigações e deveres, respeitando as vontades das partes. Como nosso estudo

visa tão somente examinar aquelas pertinentes às reparações do imóvel, convém asseverar que

incubem ao locatário os gastos necessários à reposição do imóvel ao estado em que foi

recebido ao tempo em que se iniciou a locação, cujos estragos tenham ele próprio dado causa,

mesmo em razão da sua atividade comercial ou mesmo por empregados ou preposto.

Como se observou no estudo realizado o locador deve fornecer ao locatário sempre

que este solicitar relação pormenorizada do estado imóvel, ou seja, relatar individualizado o

imóvel como um todo, fazendo constar de documento apartado do próprio contrato as

condições do imóvel para que na devolução o locatário possa reparar eventuais danos que

tenha causado.

74

Como se expressou acima é dever do locatário reparar as estragos que deu causa

durante a vigência do seu contrato de locação, se pintou letreiros indicativos, alterou fachada

ou qualquer outra modificação para o desempenho de sua atividade comercial, assim, deve

reparar desde os grandes estragos como os pequenos danos que tenha dão causa, ou

modificações sem previa autorização.

E finalmente, ao retomar as hipóteses do presente trabalho apresentadas na

introdução, verificou-se que todas foram confirmadas, isto é, a responsabilidade civil é a

obrigação que uma pessoa tem de reparar o dano moral ou patrimonial que causou a outrem; o

contrato de locação é bilateral, oneroso, e consensual, onde o locatário através de pagamento

pecuniário tem direito de usar e gozar do imóvel locado, e que o locatário durante a vigência

do contrato de locação responderá pelos danos causados no imóvel nas situações onde ele ou

seus responsáveis derem causas, devido a atos culposos e abusivos.

75

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