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第三章第三章第三章第三章 重塑政策制定脈絡重塑政策制定脈絡重塑政策制定脈絡重塑政策制定脈絡 本章基於文獻回顧及持份者訪談的成果，重塑出市建局的成立背景及新舊兩份《策略》

的制定脈絡，更有條理、更立體、更深入地去探討市區重建政策所依據的精神及價值觀。

3.1.3.1.3.1.3.1. 市區重建局成立背景市區重建局成立背景市區重建局成立背景市區重建局成立背景

香港舊區樓宇失修的問題早於八十年代以前經已發生，當時港英政府要介入重建，多會

交予房屋協會處理。直至 1987年，立法局正式通過《土地發展公司條例》，成立香港首

間以市區重建為其主要功能的法定機構──土地發展公司（下稱土發）。

土發營運多年來，社會其營運模式、權責等一直毀譽參半，其後 2001年市區重建局（下

稱市建局）成立，取代土發，新的《市區重建局條例》正正就著土發當年最明顯的問題

去擬定，因此要追溯市建局成立及香港市區重建政策的背景，得先了解土發營運的十年

經驗。

3.1.1.3.1.1.3.1.1.3.1.1. 從從從從土地發展公司土地發展公司土地發展公司土地發展公司的十年重建經驗說起的十年重建經驗說起的十年重建經驗說起的十年重建經驗說起

在八十年代中，樓宇老化問題日益嚴重，私人發展商進行

的重建項目又停滯不前，政府遂委託顧問公司研究成立專

責機構負責市區重建。該顧問報告建議政府成立一間由政

府全資擁有而獨立於政府行政架構外的機構，機構以一般

商業原則運作，並可與私人發展商合作進行重建項目13。

土發就在此背景下正式成立，並於 1988年至 1998年十年

間，先後展開 52 個重建項目。

（（（（一一一一））））成立目標成立目標成立目標成立目標

� 回應改善舊區居住環境回應改善舊區居住環境回應改善舊區居住環境回應改善舊區居住環境的訴求殷切的訴求殷切的訴求殷切的訴求殷切

當時舊區樓宇設施不足，失修問題嚴重，更曾出現塌樓意外，引起普羅大眾關注，

改 善 舊 區 居 住 環 境 的 訴 求 殷 切 14，《 土 地 發 展 公 司 條 例 （ Land Development

Cooperation Ordinance）》條文「improve the standard of housing and the environment in

13 思網絡[2006]：《灣仔街紙：市區重建策略檢討計劃總結報告書》，香港：灣仔區議會市區更新專責小

組 14 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。

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Hong Kong by undertaking, encouraging, promoting and facilitating urban renewal15」，

清楚列明土發的目標是透過推動市區更新改善香港的居住及環境質素。

� 從重建到維修從重建到維修從重建到維修從重建到維修，，，，從大廈到整個社區環境從大廈到整個社區環境從大廈到整個社區環境從大廈到整個社區環境

土發的權責範圍其實不單是重建、維修及管理樓宇，亦包括提供道路、行人道、天

橋、停車空間等交通設施；水渠、水管、排水道等水利設施；公園、康樂用地、休

憩用地等公共設施；以至樓宇內的裝潢、傢俱16，可見土發的目標包含改善樓宇居

住環境及整個社區的生活環境。

回顧土發所進行的項目，當中不少有包含建設社區設施的元素，例如上環皇后街項

目（H1），除了建成住宅及商廈外，亦有一座社區設施大樓，內設日間托兒所、老

人中心、熟食中心、單身人士宿舍、護理安老院和中度弱智人士宿舍17，此舉乃土

發履行部份條例賦予其社會責任的體現。

（（（（二二二二））））安置及賠償政策安置及賠償政策安置及賠償政策安置及賠償政策

� 獲賦收地權獲賦收地權獲賦收地權獲賦收地權，，，，但需作合理賠償但需作合理賠償但需作合理賠償但需作合理賠償

《土地發展公司條例》賦予土發進行土地發展及運用《收回官地條例（Crown Lands

Resumption Ordinance）》收回土地作重建工作的權力，但條例同時規定「 the

Corporation has taken all reasonable steps to otherwise acquire the land including

negotiating for the purchase thereof on terms that are fair and reasonable（土地發展公司

需要採取所有合理步驟與受影響者議價，並提供公平合理賠償）18」方可申請引用

《收回官地條例》。這條例的出現是因為許多舊區的居民經濟能力有限，無法靠自

力改善居住環境，故需有妥善的安置才能提升他們的居住質素。

換句話說，土發必須為受重建項目影響的居民作妥善的安置及作出合理的賠償。土

發提交土地發展計劃時，需就受影響居民的安置作評估，提出能否在居民移離單位

前向他們提供安置單位19；申請引用《收回官地條例》時，地政工務司（Secretary of

Lands of Works）亦會考慮土發有否採取合理程序、並提供公平及合理的收購條款20。受影響市民更可以「土地發展公司未採取所有合理步驟」為由申請司法覆核，

推翻收地。由此可見，《土地發展公司條例》保障受影響居民有較大的議價空間。

15 Land Development Cooperation Ordinance [1987] , 4(a) 16 Land Development Cooperation Ordinance, 5(2)(d) (f) (g) (h) 17 規劃署 2001年年報[2001]，附錄 3 土地發展公司發展計劃和綜合發展計劃，瀏覽日期：2011-06-23 <http://www.potential.com.hk/jobsample/pdar2k1/b5/c13.htm> 18 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 15(3)(b)&(4)(c)： 19 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 13(2)(c) 20 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 15(3) (b) & (4) (c)

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���� 賠償包括樓換樓賠償包括樓換樓賠償包括樓換樓賠償包括樓換樓、、、、舖換舖及現金舖換舖及現金舖換舖及現金舖換舖及現金

正因為需要通過受影響居民及地政工務司兩重關卡，所以土發在安置及賠償方面往

往需要絞盡腦汁，令各方滿意。加上當時受影響居民的議價空間較大，土發的賠償

模式就包括了「樓換樓」、「舖換舖」以及現金賠償，可謂較市建局現行提供的選擇

更多。

土發曾為皇后街項目（H1，後為帝后華庭）、皇后大道中／永樂街項目（H3，後為

新紀元廣場）及皇后大道中／租庇利街項目（H6，後為中環中心）的受影響居民安

排樓換樓，以第三街及高街項目（H4，H4A）重建後建成的高雅閣，或土發向房協

購入整幢物業作樓換樓單位21。而土發豉油街項目（K4）1994年在鼓油街 12 號落

成一座樓高 26 層的樓宇，亦是用作安置受重建影響租客之用的發展項目。22

土發亦曾進行商戶安置，例如受皇后大道中／租庇利街項目（H6）影響的永安街（花

布街）疋頭店商戶，獲安排遷往西港城項目（H2）重建而成的傳統行業及手工藝中

心二樓舖位；又例如受亞皆老街／上海街項目（K2）影響的一段康樂街（雀仔街）

商戶獲安排遷到土發興建的園圃街雀鳥公園。

除此之外，土發亦訂立了各類家庭最低補償額：三人或以上的家庭最少獲賠 100,000

元、二人家庭 80,000元、單人板間房 70,000元、單人床位 60,000元、單一雙格床

床位 54,000元及非住戶二房東 10,000元23，以保障受影響居民。

其實土發的賠償金額與後來市建局的水平相若，但以當時的物價及樓價水平來說，

土發的賠償便相對優厚。加上條例規定土發必須進行所有「合理程序」與單位業主

達成「合理賠償」共識24，故土發會與單位業主周旋議價，比後來市建局的「一口

價」來得開放而有彈性。

（（（（三三三三））））營運模式營運模式營運模式營運模式

� 謹慎商業原則謹慎商業原則謹慎商業原則謹慎商業原則／／／／自負盈虧自負盈虧自負盈虧自負盈虧

儘管政府意識到舊區重建的逼切性，但舊區重建工作所帶來的財務壓力與風險不

低，故土發需以自負盈虧模式營運，條例中列明土發需採用「prudent commercial 21 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。 22 香港地方[1999]，建設及建築物－市區重建計劃，瀏覽日期：2011-06-22 <http://hk-place.com/view.php?id=224> 23 立法會市區重建局條例草案委員會文件 CB1/BC/9/99，市區重建局就立法會 CB(1)1802/99-00(02)號文

件作出的回覆[2000-06-07]，文件編號 CB(1)1802/99-00(03) 24 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 15(b)

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principles（謹慎商業原則）」營運，需得財政司司長許可方可進行預計沒有盈利的

項目25。

� 與私人發展商合作與私人發展商合作與私人發展商合作與私人發展商合作

在土發成立之初，政府向其批出港幣一億元貸款，對於需要龐大資金的重建工作，

這筆貸款未算充裕，故土發得與私人發展商以合作伙伴（joint-venture partners）模

式進行重建項目。土發會把項目招標，或登報紙公開邀請發展商，或選擇性邀請個

別發展商遞交合作計劃，並從中挑選合資伙伴。項目由土發負責收購，私人發展商

負責斥資進行工程，然後兩者共同瓜分盈利。

這可謂是一個雙贏的模式，一方面土發無須承擔工程成本，亦無須承受投資重建項

目的風險；另一方面，私人發展商則可借土發引用《收回官地條例》的公權加快收

購，而且政府劃出的重建項目土地通常是位於市區有利發展的地段，雙方也因而有

利可圖26。

綜觀土發開展的 52 個重建項目當中，除了部份與房協合作項目外，其餘大部份均

與私人發展商合作，獨資進行的只佔少數，包括西港城項目（H2）、皇后大道中項

目（H8）、太原街項目（H10）、灣仔道項目（H11）、鼓油街項目（K4）、寶其利街

項目（K14）、順寧道／發祥街／青山道項目（K24）等27。

（（（（四四四四））））政府機關的制衡政府機關的制衡政府機關的制衡政府機關的制衡

� 土地發展申請審批嚴謹土地發展申請審批嚴謹土地發展申請審批嚴謹土地發展申請審批嚴謹

土發的土地發展申請需經由地政工務司批准，再交由城市規劃委員會（Town

Planning Board）審批方可開展；引用《收回官地條例》的申請則需交由地政工務司

審批後向立法會滙報方可運用。而在項目發展過程中，土發亦需與多個政府部門包

括規劃署、地政署、工務局（發展局前身）等交涉。

據受訪者以第一身經驗的分析，政府當時初次以此模式處理舊區重建項目，加上土

發的合作伙伴為私人發展商，政府部門的審批處理較為謹慎，土發初期撰寫的計劃

書就曾經因安置措施不善而被政府退回28，可見程序的執行嚴謹，能起一定的制衡

作用。

25 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 10(1) 26 曾參與土發年代市區重建項目的前地產商高層接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 x。 27 香港地方[1999]，建設及建築物－市區重建計劃，瀏覽日期：2011-06-22 <http://hk-place.com/view.php?id=224> 28 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。

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3.1.2.3.1.2.3.1.2.3.1.2. 土發條例之不足土發條例之不足土發條例之不足土發條例之不足

土發營運至九十年代末，其營運模式、權責等一直毀譽參半，加上遭遇金融風暴沖擊，

促使政府介入，全面檢討土發的成效，並在 2001 年，修例成立市建局以取代土發。回

顧土發的往績及其條例的不足之處，可以歸納出以下四個主要問題，而這四個問題亦成

為其後市建局成立時的重要爭議（將於下一章詳述）。

（（（（一一一一）））） 收收收收購購購購過程太長過程太長過程太長過程太長

前述土發條例為保障受影響居民，規定土發必須為受重建項目影響的居民作妥善的安置

及合理的賠償，才可引用收地權。居民權益有法律上的保障，但代價正是議價過程漫長，

而且一旦牽涉到司法覆核，即使土發最後勝訴，亦會耗費了很長時間與不菲的資源29，

無可避免地降低重建計劃的效率和增加成本。

另外，由於土發並非政府部門，又以商業原則運作，加上其合作伙伴主要為私人發展商，

政府各部門對其提出的重建項目審批嚴謹，雖能收監察及制衡作用，但亦拖慢了重建工

作的進度30。

據資料顯示，土發有不少項目進行逾十年，例如皇后街項目（H1）在 1992 年 9 月 22

日獲批准計劃圖，至 1998年 12 月 11 日方才批准經修訂的總綱發展藍圖31，帝后華庭終

至土發倒閉後的 2003年 6 月才入伙，歷時達十年之久；又如灣仔道／太原街發展計劃

（H9）在 1996年 9 月 24 日獲批准計劃圖，至 2000年 11 月 29 日方才批准經修訂的總

綱發展藍圖32，第一期項目尚翹峰至 2007年第二季才入伙，新灣仔街市在 2008年 9 月

才啟用，第二期項目壹環至今未完成，前後花上超過 15 年。

（（（（二二二二）））） 財政緊絀財政緊絀財政緊絀財政緊絀 受制發展商受制發展商受制發展商受制發展商

《土地發展公司條例》訂明，土發必須以「prudent commercial principal（謹慎商業原

則）」運作，除非得到財政司司長許可，否則土發的項目必須收支平衡33方可進行。然

而，土發在成立之初得到政府一億元貸款，其後便需自負盈虧，故此，土發一直難以

在自負盈虧與履行市區重建的社會責任之間平衡。

為了自負盈虧，土發往往又需依賴私人發展商投資才能展開項目，因而令發展商有機

29 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 30 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。 31 規劃署 2001年年報[2001]，附錄 3 土地發展公司發展計劃和綜合發展計劃，瀏覽日期：2011-06-23 <http://www.potential.com.hk/jobsample/pdar2k1/b5/c13.htm> 32 規劃署 2001年年報[2001]，附錄 3 土地發展公司發展計劃和綜合發展計劃，瀏覽日期：2011-06-23 <http://www.potential.com.hk/jobsample/pdar2k1/b5/c13.htm> 33 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 10(1)

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會利用條例的灰色地帶，從中取利。其中一名曾參與土發年代市區重建項目的前地產

商管理層在接受本研究訪問時表示，土發作為法定機構，較政府部門有更大自由度，

可聘請較熟悉行情的地產業內人士。然而，地產業圈子窄，土發的動向容易因此流傳

到私人發展商之間，並從中找到圖利的縫隙，例如在土發公佈重建項目前，有發展商

會率先在重建區大手買入單位「打釘」，除了為取得收購賠償外，更重要的是由於土發

資源不足，會傾向與重建地段內持有大量單位的發展商合作，以提高重建項目的成功

率，所以發展商若能捷足先登在重建區內購入較多單位，便有更大機會中標，成為該

項目的合作伙伴34。

另外，理論上私人發展商只負責重建項目的工程部份，收購程序則由土發全權進行，但

在當年銀行利息高企的投資環境下，私人發展商往往會向土發施壓，務求在規劃時用盡

地積比率，以謀取較高利潤，同時亦以不同的方式逼使土發加快收購程序，以減少銀行

利息支出35。此外，由於土發缺乏資源進行市場調查，私人發展商可向土發建議以低價

開售項目，然後安排局內人購入，有人亦可隨之轉售圖利。此舉土發定可順利售罄重建

物業，營造項目成功的利好形勢，同時有人亦可藉此與私人發展商建立關係，此乃人脈

關係千絲萬縷的利益問題36。

因此可說，土發條例種種制肘，及土發資源匱乏，把它推向發展商。加上前述重建計劃

進度緩慢，增加投資成本與風險，加速消耗土發資源。九十年代銀行貸款利息高，在土

發解散前，部份項目停滯不前，每日利息虧蝕上百萬元。

（（（（三三三三）））） 透明度不足透明度不足透明度不足透明度不足

上述有關土發惹來公眾指其涉及官商勾結，其實亦反映當時土發的認受性偏低。《土地

發展公司條例》對管理局成員申報利益的規定未有制度化，亦未有規定公職人員述明利

益。按照條例，土發亦沒有責任向立法會交代其運作情況，加上土發與私人發展商合作

重建，兩者利益分配未有清晰向公眾交代，故惹來公眾揣測，批評其有官商勾結之嫌，

認受性下降。

（（（（四四四四））））工作範圍太窄工作範圍太窄工作範圍太窄工作範圍太窄

土發的宗旨只列明「improve the standard of housing and the environment in Hong Kong by

undertaking, encouraging, promoting and facilitating urban renewal37」，市區更新的概念理應

包含重建以外很廣泛的工作，雖然土發過去也曾嘗試推動保育及活化，但只佔少數，土

發十年工作往往卻又傾向以重建方式來進行市區更新，對樓宇維修較為忽視。

34 曾參與土發年代市區重建項目的前地產商高層接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 x。 35 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。 36 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。 37 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 4(a)

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3.1.3.3.1.3.3.1.3.3.1.3. 土發解散土發解散土發解散土發解散 市建局取而代之市建局取而代之市建局取而代之市建局取而代之

雖然土發有以上問題，但最關鍵的問題乃發生於 1997年的政策失誤及 1998年的金融風

暴，令土發最終解散，並由市建局取而代之。

（（（（一一一一））））策略失誤策略失誤策略失誤策略失誤

1997年 10 月，時任香港特別行政區行政長官董建華發表第一份施政報告，當中提及市

區重建速度追不上樓宇老化速度，提出成立市建局，賦予其更大權力進行收地及綜合重

建等措施38。換句話說，當時政府已打算以市建局取代土發，土發解散只是時間問題。

然而，就在這份施政報告發表後不久，土發於 1998年 1 月 2 日公布一項為期七年的重

建計劃，涉及 26 個重建項目，受影響居民約四萬人，所需費用共逾 800億元39。當時，

亞洲金融風暴已席捲香港，令樓市大跌，土發於此時公佈多項重建計劃，令社會嘩然，

私人發展商無意在市場動盪期間冒險投資，最後 26 個項目之中僅得尖沙咀河內道項目

（K11）成功招標40。這亦加促了金融風暴對土發的影響。但土發有關公布，卻種下不

能逆轉的誠信問題，也令有關重建項目內的樓宇從此疏於維修，加強了樓宇清拆重建的

必要性，以及後來市建局的彈性。

（（（（二二二二））））金融風暴打擊金融風暴打擊金融風暴打擊金融風暴打擊

除了新項目，土發進行中的項目亦因金融風暴而嚴重虧損。其中土發為荃灣市中心項目

（K13）收購時，曾於 1997年中樓市高峰期向銀行貸款數十億收購荃灣七街（即沙嘴道、

禾笛街、西樓街、新村街、大河道、河背街及楊屋道），最終只有 85%業權接受收購，

重建一拖再拖，遇上金融風暴，銀行調高利息，令項目每日蝕息上百萬，此前收購的單

位亦大幅貶值，時任土發行政總裁石禮謙亦曾公開表示土發過往十年賺取的資金已全部

注入此項目，並估計項目虧蝕將近 40 億。至於堅尼地城海旁項目（H12）及亞皆老街／

上海街項目（K2）等其他進行中的項目亦遇到類近問題41。

政府於是進行實驗計劃，將入不敷支的重建地盤與另一個空置地盤連繫，以發展兩塊連

繫土地所得的收入用以補貼虧蝕。故荃灣市中心項目（K13）便連繫同在荃灣區的楊屋

38 1997年行政長官施政報告[1997]，瀏覽日期：2011-06-28 <http://www.policyaddress.gov.hk/pa97/chinese/cpaindex.htm>，(67) (68) 39 《香港年報》1998[1998]，瀏覽日期：2011-06-29 <http://www.yearbook.gov.hk/1998/>，「一九九八年大

事紀要」一月二日 40 香港地方[1999]，建設及建築物－市區重建計劃，瀏覽日期：2011-06-22 <http://hk-place.com/view.php?id=224> 41 星島日報[2000-02-01]：荃灣七街重建終上馬，瀏覽日期：2011-06-18 <http://www.singtao.com/archive/fullstory.asp?andor=or&year1=2000&month1=2&day1=1&year2=2000&month2=2&day2=1&category=&id=20000201a07>

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道項目（K17），堅尼地城海旁項目（H12）則連繫嘉惠民道項目（H13）42，但仍無法

扭轉局面。

（（（（三三三三））））市建局成立市建局成立市建局成立市建局成立

土發陷入財困，時任行政長官董建華在 1998 年施政報告中再次承諾盡早成立市建局，

並指明目的為加快市區重建工作的步伐及擴大重建計劃的規模。規劃署於同年完成市區

重建策略規劃研究，選定需優先進行的重建項目，及評估安置受重建計劃影響居民的土

地和資源需求，籌備成立市建局43。

在 2001年 5 月 1 日，《市區重建局條例》正式生效，《土地發展公司條例》於同日廢除，

土發解散。整體市建局的政策分別涵蓋於以下三份文件：（一）訂明市建局法定權責的

《市區重建局條例》、（二）訂明市區重建項目賠償標準的「賠償方案」，以及（三）訂

明市建局業務方針的《策略》，當中細節將於報告 3.2、3.3及 3.4三部份詳述。

42《香港年報》1998[1998]，瀏覽日期：2011-06-29 <http://www.yearbook.gov.hk/1998/>，「市區重建」 43《香港年報》1998[1998]，瀏覽日期：2011-06-29 <http://www.yearbook.gov.hk/1998/>，「市區重建」

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3.2.3.2.3.2.3.2. 《《《《市區重建局條例市區重建局條例市區重建局條例市區重建局條例》》》》條文草擬的討論及考慮條文草擬的討論及考慮條文草擬的討論及考慮條文草擬的討論及考慮

市建局是依據《市區重建局條例》而成立的法定機構，其權責由《市區重建局條例》授

予。不難發現《市區重建局條例》是從《土地發展公司條例》汲取教訓而成，有意識地

修補土發條例當時所認同的漏洞，並給予其更大權力。

3.2.13.2.13.2.13.2.1 從民間諮詢而來的共識從民間諮詢而來的共識從民間諮詢而來的共識從民間諮詢而來的共識

草擬《市區重建局條例》期間，政府當局到各大重建重點影響地區舉行多場諮詢會，向

居民解釋相關資訊，並收集民間對成立市建局及市區重建政策的意見。當時，土發財困

的消息已在社會廣泛流傳，社會大眾普遍同意成立新的法定機構取而代之44，並對市建

局的營運模式、項目賠償方案、進行業務的細則等有相當大的憂慮與爭議。

為消除憂慮、緩和爭議及說服立法會議員投票通過市建局，規劃地政局收集相關意見，

並由時任規劃地政局局長蕭炯柱於 2000年 6 月 27 日《市區重建局條例草案》二讀的立

法會會議上，代表政府作出多項承諾45。其承諾大致可分為以下 28 項46：

政府承諾政府承諾政府承諾政府承諾 關涉的文件關涉的文件關涉的文件關涉的文件

1 在市區重建策略中指明採用以人為本的方針進行市區重建 市區重建策略

2 確保市建局董事會具有代表性，並由社會上不同階層的人

士擔任董事，包括立法會議員

市區重建局條例

3 確定行政長官根據條例草案第 5(f)條作出的命令為附屬法

例

市區重建局條例

4 就處理市建局董事會成員的金錢利害關係、舉行會議及收

取文件等發出「程序及常規」

市區重建局條例

5 在市區重建策略中指明市建局董事會須定期以公開形式舉

行會議，搜集公眾人士對市區重建相關事宜的意見，並匯

報其工作情況

市區重建策略

6 向市建局提出議員的建議，就是把市建局董事的申報利害

關係登記冊及出席市建局董事會會議的紀錄上傳至互聯網

市區重建局條例

7 在市建局內設立獨立的審計組，該審計組每年擬備的報告

應送交立法會審閱

市區重建局條例

44 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 45 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 46 立法會市區重建局條例草案委員會文件，立法會秘書處擬備政府當局作出的各項承諾（截至 2000年 6月 14 日）[2000-06-17]，文件編號[CB(1)1840／99-00(03)] 立法會會議正式紀錄（2000-06-26），規劃地政局局長蕭炯柱發言，頁 6203-6207

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8 在有需要時向市建局提供貸款和注資； 市區重建局條例

9 在 9 個市區重建目標區分別設立地區諮詢委員會，收集公

眾對重建項目的意見，並會委任社區人士(包括區議會議員

和居民組織代表)為該等諮詢委員會的成員；

市區重建策略

10 為 9 個目標區逐一成立市區重建社會工作隊，負責協助受

影響的居民，並為有關居民提供意見

市區重建策略

11 就建議藉發展計劃或發展項目方式實施的重建項目進行社

會影響評估

市區重建策略

12 在市區重建策略中指明社會影響評估的主要元素 市區重建策略

13 在建議重建項目公布後向公眾公開初步影響評估和詳細影

響評估的結果

市區重建策略

14 讓小業主有機會參與重建項目，但他們必須願意分擔當中

的風險

市區重建策略

15 在上訴委員會進行的聆訊中，只有在上訴人有律師代表的

情況下，才聘請律師代表市建局

市區重建局條例

16 考慮檢討建議提高的自置居所津貼，以樓齡 8 年的重置單

位代替樓齡為 8 至 10 年的重置單位作為計算基礎

賠償基準

17 考慮採取措施，鼓勵業主在收地公告發出後而有關土地的

擁有權尚未復歸政府期間，藉協議把土地售予市建局

賠償基準

18 檢討非住宅物業的補償額 賠償基準

19 考慮以非住宅物業價值的某個百分率作為該等物業的業務

損失定額

賠償基準

20 考慮為受影響的土地擁有人提供過渡性貸款，以便在支付

予他們的補償額不足以用來償還按揭貸款時，幫助他們渡

過難關

賠償基準

21 成立非法定上訴委員會，聆訊反對地政總署署長就自置居

所津貼個案所作的決定而提出的上訴

賠償基準

22 發出物業估值指引 賠償基準

23 在切實可行範圍內盡量將受影響租戶安置在原區或附近地

區

賠償基準

24 讓受影響租戶可選擇入住不同的公共屋邨單位 賠償基準

25 准許拒絕接受安置入住中轉房屋的受影響租戶選擇領取現

金津貼

賠償基準

26 保證支付予受影響租戶的現金補償額不會少於《業主與租

客(綜合)條例》(第 7 章)所訂的法定補償額

賠償基準

66

27 考慮在為那些因進行重建項目而被迫遷離居所的居民作出

安置安排前的一段過渡期間，向該等居民發放臨時租金津

貼

賠償基準

28 優先處理土發已公布但尚未展開的 25 個重建項目。 市區重建策略

表 3.1 蕭炯柱的 28 項承諾

這 28 項承諾實際反映了當時政府與民間所達成的理想共識，事實上，這 28 項承諾的內

容關涉到與三份不同的文件，分別是訂明市建局法定權責的《市區重建局條例》、訂明

市區重建項目賠償標準的「賠償方案」，以及訂明市建局業務方針的《策略》。這三份文

件關係緊密，合起來便可檢視整體市建局的政策。

立法會最終於當日會上通過《市區重建局條例》草案，並定於 2001年 5 月 1 日生效，《土

地發展公司條例》於同日廢除，土發解散。

3.2.23.2.23.2.23.2.2 汲取土地發展公司教訓而來的汲取土地發展公司教訓而來的汲取土地發展公司教訓而來的汲取土地發展公司教訓而來的《《《《市區重建局條例市區重建局條例市區重建局條例市區重建局條例》》》》

市建局取替了土發，前車可鑑，當局針對本報告 3.2市建局成立背景中提及有關土發條

例的四個弊端，遂於《市區重建局條例》中賦與市建局更廣泛的工作範圍，更充裕的財

政支援、更簡便的行政程序，亦即使其權力更大，以便加快市區重建工作的速度。與此

同時，亦因權力增加而提高透明度及問責性。

（（（（一一一一）））） 更更更更廣泛廣泛廣泛廣泛的工作範圍的工作範圍的工作範圍的工作範圍

土發工作範圍狹窄，只集中重建，忽視保育、維修等其他市區更新的方式。

《市區重建局條例》較仔細的詮釋市區更新概念，當中「透過促進對個別建築物的結構

穩定性、外部修飾的完整性以及消防安全方面的保養和改善，以及促進改善香港已建設

環境的外觀及狀況，從而防止市區環境頹敗47」及「保存有歷史、文化或建築學價值的

建築物、地點及構築物48」兩項宗旨，更是進一步點明市建局應負責樓宇維修及歷史建

築物保育的工作範疇。

（（（（二二二二）））） 放寬財務限制放寬財務限制放寬財務限制放寬財務限制 增加財政支援增加財政支援增加財政支援增加財政支援

金融風暴的沖擊揭示土發資源匱乏，過分依賴私人發展商。故此，成立市建局之時，

政府給予市建局更大的財務運作彈性與更大的財政支援。

47 《市區重建局條例》[2001]，5(d) 48 《市區重建局條例》[2001]，5(e)

67

《市區重建局條例》不再使用「審慎商業原則」此字眼，改為規定「市區重建局須以應

有的謹慎和其應盡的努力處理其財政49」，換言之，條例允許市建局進行虧損的項目，發

展沒有盈利潛力的舊區地段，理論上，市建局少了盈利束縛，應有更大空間履行改善舊

區居民住屋及社區環境的社會責任。

此外，政府又向其注資 100億作營運成本，相比當年土發只獲一億資金貸款，可謂資源

充裕，加上各項優惠條件，例如重建項目免補地價、放寬建築地積比率、由房委會及房

協提供安置受影響居民的單位等，大大節省市建局的成本。

（（（（三三三三）））） 縮短收地過程縮短收地過程縮短收地過程縮短收地過程

昔日土發條例規定土發需要採取所有合理步驟與受影響者議價，並提供公平合理賠償

方可申請引用《收回官地條例》，加上政府審批程序繁複，往令重建工作進度緩慢，間

接增加所需成本及所受風險，政府於是放寬相關條文，減省市建局的行政程序，務求

提高營運效率。

「需要採取所有合理步驟與受影響者議價，並提供公平合理賠償方可申請引用《收回官

地條例》」的規定在《市區重建局條例》中徹底消失，市建局毋須與受影響居民議價，

只需提出一次收購價（亦即「一口價」），由居民決定接受抑或不接受，然後市建局便可

申請引用《收回土地條例》，申請門檻可謂是零，明顯較《土地發展公司條例》的規定

寬鬆及簡化得多。

（（（（四四四四）））） 提高透明度及問責性提高透明度及問責性提高透明度及問責性提高透明度及問責性

土發因管理局成員申報利益的規定未有制度化，亦沒有責任向立法會交代其運作情

況，致使公眾詬病土發運作黑暗、欠透明度、有官商勾結嫌疑等。

《市區重建局條例》改變董事會的架構，由兩名執行董事代替一名總裁，並規定其他非

執行董事需由非公職人員出任，藉此減少公職人員在董事局內的影響力，加強監察；進

一步就董事會成員申報利益問題作出規定，以增強透明度，減少利益輸送之嫌；又規定

公職人員需述明對公眾利益的意見，藉此增強對公眾利益的關注。然而，市建局依然毋

須出席立法會會議交代運作，此無疑是未能回應公眾對增強問責性的訴求。

財政支援與條文放寬大大強化的市建局的權力，可謂從土發的營運經驗之中汲取教訓而

發展出的形態。

49 《市區重建局條例》[2001]，10(4)

68

3.3.3.3.3.3.3.3. 重建賠償方案的重建賠償方案的重建賠償方案的重建賠償方案的討論及考慮討論及考慮討論及考慮討論及考慮

收地補償計算基準，乃指適用於根據《市區重建局條例》或相關法例而進行的所有收地

行動時，用以計算住宅物業業主的自置居所津貼及商用物業業主和合法佔用人的賠償的

準則。由於政府曾承諾在實施《市區重建局條例》前先檢討發放予受收地影響的物業業

主及租戶的特惠津貼，故此賠償計算基準的修訂是市建局能否成立的關鍵。

3.3.1.3.3.1.3.3.1.3.3.1. 民間討論民間討論民間討論民間討論

在市建局成立的同時，社會各界強烈要求檢討賠償計算基準，當時規劃地政局按立法會

要求，羅列出土發收購物業與政府收回土地的賠償比較，並列出相關的考慮方案50。

在眾多與賠償相關的議題當中，有幾個尤其在社會中引起熱烈討論。參考立法會規劃及

工程事務委員會所收集到的民間意見所見，政府與民間分歧最大的討論，就是計算「自

置居所津貼賠償的樓齡基準」。

自置居所津貼樓齡賠償基準自置居所津貼樓齡賠償基準自置居所津貼樓齡賠償基準自置居所津貼樓齡賠償基準

立法會文件中所引用的土發自置居所津貼的賠償基準，實未有反映不同時期的狀況，事

實上，這個基準曾經歷幾次改變51：

年年年年期期期期 土發當時土發當時土發當時土發當時計算計算計算計算

自置居所津貼自置居所津貼自置居所津貼自置居所津貼

賠償的基準賠償的基準賠償的基準賠償的基準

該年期該年期該年期該年期特殊案例特殊案例特殊案例特殊案例

1991年 11 月前 同區零年樓齡單位

1991 年 11 月至

1997年 6 月

同區一至三年樓齡單位

1997 年 4 月至

1997年 12 月

同區十年樓齡單位

(政府於 1997年修訂的計算基準)

荃灣及堅尼地城發展項目：

同區五年樓齡單位

1998年 1 月後 統一以同區十年樓齡單位計算

(土發修定收購物業政策)

表 3.2 土地發展公司各年期的自置居所津貼賠償基準

50 立法會規劃地政及工程事務委員會，給予受收地影響的住宅及商用物業業主及租戶的特惠補償－比較

[2001-02-27]，立法會文件編號 CB(1)70200-01 51 立法會規劃地政及工程事務委員會，土地發展公司的意見書[2001-02-28]，立法會文件編號[CB(1)71100-01(06)]

69

由此可見，土發的賠償基準曾再三調低，不少受影響居民亦不滿以同區十年樓齡單位作

賠償基準，以致土發的收購過程面對龐大的挑戰，進度非常緩慢。

在《市區重建局條例》通過時，當年的規劃地政局局長蕭烱柱承諾的自置居所津貼賠償

基準則調整為八至十年，然而，這基準仍與當時民間普遍要求的零年或五年有相當大的

差距。受影響居民其實是期望在原區重置較新的單位，真正達到市區重建的目的──改

善舊區居民的居住環境。

民間反對聲音強烈，當時立法會內掌握最多議席的兩大政黨──民建聯及民主黨表態，

要求政府降低自置居所津貼計算基礎至同區五年樓齡單位的市價，否則議員將投票反對

成立市建局。

經過一輪周旋後，政府決定讓步，提出以同區七年樓齡單位市價作為自置居所津貼計算

基礎。但民間仍有不少反對聲音，要求政府以同區五年樓齡單位市價作為計算基礎。

非自住非自住非自住非自住單位賠償問題單位賠償問題單位賠償問題單位賠償問題

另外，非自住單位賠償問題亦是另一關注重點。土發年代，對非自住單位的賠償方法，

與政府的收地賠償劃一，會調低對出租部分的賠償額，而第二個完全出租單位起，更會

被完全剝削賠償資格。

民間控訴此賠償制度形同強搶民產，非自住單位的私有產權被剝奪，而且自住與非自住

單位的賠償差異容易導致業主與租客之間發生衝突。不少民間組織認為，市建局不應扣

減非自住單位的賠償金額，又或至少賠償出租部份的八成自置居所津貼，以尊重私有產

權，避免受影響居民之間出現分化。

3.3.2.3.3.2.3.3.2.3.3.2. 「「「「余七條余七條余七條余七條」」」」

2001年 3 月 2 日，立法會規劃、地政及工程事務委員會會議後，規劃地政局發出信函，

向公眾作出七項承諾，回應市民的訴求。由於此信函由副局長余志穩代行，故又被市民

稱為「余七條」。

這七項承諾成為規劃地政局說服議員在財務委員會上支持其提出的賠償方案條款的重

要文件。該七項承諾如下52：

52 立法會規劃地政及工程事務委員會，政府當局於 2001年 3 月 8 日就部分委員團體代表在事務委員會

會議席上所提意見作出回應的來函[2001-03-08]，立法會文件編號 CB(1) 78800-01

70

表 3.3 余志穩的七項承諾（余七條）

余志穩透露，政府趕在財務委員會進行會議前把以上承諾寄到各區居民手中，藉此游說

他們支持賠償方案，並向立法會議員施壓通過。據余志穩所述，當時政府呼籲市民致電

反對賠償方案的政黨議員，向其表達意見，以致當日不少議員辦事處電話線癱瘓53，香

港基督教女青年會市區重建社會服務工作隊的意見書呼應此描述，不少市民向該機構反

映不滿政黨反對賠償方案、以及部份政黨辦事處已不再接聽電話或「飛線」54。

但與此同時，民間就著自置居所津貼樓齡賠償基準的討論仍然爭持不下，有市民去信立

法會支持方案，亦有市民強烈反對，並未達成共識。

53 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 54 立法會規劃地政及工程事務委員會，香港基督教女青年會市區重建社會服務工作隊在 2001年 3 月 27日的另一份意見書[2001-03-27]，立法會文件編號 CB(1) 92800-01

（a）以協議方式

收購物業

根據政府的建議，在引例進行收地時，自置居所津貼的計算基準，應

由一個約十年樓齡的重置單位修訂為一個約七年樓齡的重置單位。市

建局的收購物業政策，將在市建局成立後，由其董事會制定。我們會

建議市建局提供比政府收地補償條款較為優厚的收購條款，以鼓勵業

主把其物業售予市建局。

（b）重建項目的

優先次序

我們會建議市建局優先處理 25 個土地發展公司（土發公司）尚未完

成的項目。

（c）特別考慮 我們願意向市建局建議，對於 25 個土發公司尚未完成的項目，市建

局在釐訂收購條款時，應顧及到項目範圍內的居民已等候重建多時。

（d）搬遷津貼 市建局的收購物業政策，將在市建局成立後，由其董事會制定。我們

會向市建局建議，發放予住宅物業業主的搬遷津貼的款額，應不少於

在荃灣重建項目中向業主發放的款額。

（e）樓換樓計劃 我們會向市建局建議，在樓換樓計劃下供分配用的單位數目，應不少

於參加計劃業主數目的 1.2倍。

（f）發放予租戶

的現金補償

市建局將會安置受影響的租戶。個別租戶如沒有安置需要，可選擇現

金補償。市建局的現金補償條款，將在市建局成立後，由其董事會制

定。然而，我們會向市建局建議，發放予房間及碌架床位租戶的現金

補償款額，應不少於現時土發公司發放予有關租戶的款額。

（g）居者有其屋

計劃／自置居所

貸款計劃

有居民建議，對於受市建局重建項目影響，而選擇根據居者有其屋計

劃申請房屋或根據自置居所貸款計劃申請貸款的租戶，市建局應較彈

性處理他們的入息及資產審查；我們願意與房屋委員會及房屋局商討

有關建議。

71

3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3.3. 通過修訂通過修訂通過修訂通過修訂

2001年 3 月 9 日，規劃地政局向立法會財務委員會提交討論文件55，文件就政府的收地

補償提出具體的修訂，主要都是針對自置居所津貼樓齡賠償基準以及非自住單位賠償所

作出的修訂：

（a）七年樓齡賠

償

修訂自置居所津貼的計算基準，把重置單位的樓齡由約十年改為

約七年；

（b） 補助津貼 把發放予出租單位（或出租面積）業主的自置居所津貼改稱為補

助津貼，以表明這項津貼是在被收回單位的公開市值以外另行發

放的補助金，從而避免產生混淆，或使人誤以為現時發放予出租

單位業主的特惠津貼是作購置居所之用；

（c）單位上限：

三個

每名業主在每次收地行動中可獲發自置居所津貼或補助津貼的單

位數目上限，由目前兩個增至三個；

（d） 自住業主 自住業主，即佔用整個單位的業主可獲發自置居所津貼的全數；

（e） 直系親屬

居住單位

業主如能證明整個單位均由其直系親屬佔用，亦可獲發自置居所

津貼的全數。直系親屬包括子女、父母和受供養的兄弟姐妹、祖

父母、外祖父母、孫／孫女、外孫／外孫女、繼父母、配偶父母

和配偶繼父母；

（f） 部份自住、

部份出租單位

以一個部分由業主自住，部分出租的單位來說，業主自住的面積

可按比例獲發自置居所津貼，出租的面積則可按比例獲發數額相

等於自置居所津貼 75%的補助津貼；

（g） 部份直系

親屬居住、部份

出租單位

以一個部分由業主直系親屬佔用，部分出租的單位來說，由直系

親屬佔用的面積可按比例獲發自置居所津貼，出租的面積則可按

比例獲發數額相等於自置居所津貼 75%的補助津貼；

（h）完全出租單

位

第一個完全出租的單位可獲發數額相等於自置居所津貼 50%的補

助津貼；

（i）第二個完全

出租單位

第二個完全出租的單位可獲發數額相等於自置居所津貼

25%的補助津貼；

（j）第三個完全

出租單位

第三個完全出租的單位不會獲發補助津貼。

（k）商用物業自

用單位

給予商用物業自用業主一筆數額相等於被收回物業公開市值的補

償，另加一筆數額相等於物業應課差餉租值四倍的特惠津貼。新

訂的特惠津貼，部分是用以取代騷擾補償金（騷擾補償金可當作

相等於應課差餉租值三倍論），部分則作為特惠金（相等於應課差

餉租值的數額）。

55 立法會財務委員會討論文件，總目 701－土地徵用，自置居所津貼及發放予商用物業業主和合法佔用

人的特惠津貼(2001-03-09)，立法會文件編號 FCR(2000-01)83

72

（l） 商用物業出

租或空置單位

給予出租或空置商用物業的業主一筆數額相等於其物業公開市值

的補償，另加一筆特惠津貼，數額相等於被收回物業的應課差餉

租值，作為特惠金。發放這筆特惠金，部分是用以彌補業主因物

業被收回而在租金收入方面暫時蒙受的損失，部分則作為業主被

迫放棄物業的補償。

（m）商用物業租

戶

就商用物業的租戶在被收回物業所擁有的較次權益（如有的話），

例如低於市值租金的長期租約，發放一筆數額相等於公開市值的

補償，另加一筆數額相等於其租用物業應課差餉租值三倍的特惠

津貼。新訂的特惠津貼會取代騷擾補償金。

表 3.4 2001 年通過的收地補償修訂

此方案某程度上回應了民間放寬對非自住單位的賠償基準的訴求，獲賠償單位數目由兩

個增至三個，並調高出租部份可獲發的自置居所津貼金額，以及為商用物業自用業主及

租戶提供補償金，然而就著最大爭議性的自置居所津貼計算基準上，政府堅持以同區七

年樓齡單位市場定價為計算基準，亦未有回應「樓換樓」、原區安置等強烈訴求。

此補助津貼基準最終以 31 票贊成，24 票反對，獲得通過，值得注意的是，當時的兩大

黨派──民主黨及民建聯（除譚耀宗外）均投票反對此修訂。

73

3.4.3.4.3.4.3.4. 《《《《市區重建局策略市區重建局策略市區重建局策略市區重建局策略 2001200120012001》》》》的討論及考慮的討論及考慮的討論及考慮的討論及考慮

立法會於 2000年 2 月 16 日首讀及動議二讀《市區重建局條例》，同年 6 月 27 日則進行

二讀辯論，及三讀通過，2001年 3 月 30 日立法會通過收地補償計算基準後，《市區重建

局條例》便順利於 2001年 5 月 1 日正式生效，而《土地發展公司條例》於同日廢除，

市建局正式取代土發，成為香港專責市區重建項目的公營機構。

市建局於 2001年 5 月成立後，當局的首項要務為制

定《策略》。由規劃地政局擬備的《策略》是市建局

擬備五年期業務綱領草案的指引，可說是政府給予

市建局的政策執行的指引。

時任規劃地政局於 2001年 7 月 31日至 9 月 30日期

間就《策略》草案展開公眾諮詢，當時在立法會上，

曾向公眾作出 28 項承諾的規劃地政局局長蕭炯柱

剛卸任，新局曾俊華剛則接任一個月，此草案的草

擬人實為當時的規劃地政局副局長余志穩。

早在制定《市區重建局條例》及修訂收地補償計算

基準期間已經展開，民間已就市建局的運作提出不

少具體意見：

3.4.1.3.4.1.3.4.1.3.4.1. 市建局的市建局的市建局的市建局的問責制與透明度問責制與透明度問責制與透明度問責制與透明度

過往土發屢遭外界詬病其透明度低、缺乏問責，現在《市區重建局條例》給予市建局更

大的權力，同時亦在董事會架構、利益申報等方面提高其透明度及問責性。

其實早在 2000 年 6 月 27 日立法會會議上，亦即二讀《市區重建局條例》當日，前局長

蕭炯柱於第 5 項承諾中，已曾提出「在市區重建策略中指明市建局董事會須定期以公開

形式舉行會議」，以提高市建局的透明度，然而當天立法會上議員就此項承諾作討論時，

多名功能組別議員以有關會議涉及機密資料為由，認為必須閉門進行，最後會上進行分

組點票，在分區直選議員過半數贊成（17：9）、功能組別議員過半數反對（8：15），

議案未獲得兩部分在席委員分別以過半數贊成而被否決56。

56 立法會會議正式紀錄[2000-06-27]，市區重建局條例二讀，頁 6354-6365

74

但此後，民間聲音仍繼續要求《策略》需要指明更具體的問責方法、公開資料的方式、

以及監察機制等。

最後，《策略》僅概括地訂明「市建局必須向公眾負責，並積極回應社會的需要。市建

局的董事會應重視向公眾負責，其運作亦應公開及具透明度。57」並提出稍為具體的內

容，包括向董事發出申報利益的指引、在切實可行的範圍內公開董事會會議，及建議成

立一個獨立的帳目稽核小組58。

3.4.2.3.4.2.3.4.2.3.4.2. 分區諮詢委員會分區諮詢委員會分區諮詢委員會分區諮詢委員會

市區更新，其實是關係到整個社會發展的議題，過往土發常被詬病整個構思及規劃過程

未有諮詢公眾，資訊透明度亦低，持份者的意見沒有被充份考慮。民間聲音認為，市建

局應讓持份者有參與市區更新的渠道，包括成立諮詢委員會、市建局需主動發放資訊、

甚至讓小業主主動參與重建項目等。

蕭炯柱的第 14 項承諾為「讓小業主有機會參與重建項目，但他們必須願意分擔當中的

風險」，惟《策略》並沒有任何可供小業主參與重建的模式，只有「受重建項目影響的

居民應有機會就有關項目表達意見59」。

而蕭炯柱第 9 項承諾提出「在九個市區重建目標區分別設立地區諮詢委員會，收集公眾

對重建項目的意見，並會委任社區人士（包括區議會議員和居民組織代表）為該等諮詢

委員會的成員」；而在《策略》中則詳細訂明其委員成份將包括業主、租戶、區議會議

員，以及其他關注區內市區重建的非政府機構代表。

3.4.3.3.4.3.3.4.3.3.4.3. 社會影響評估社會影響評估社會影響評估社會影響評估

早在《市區重建局條例》白紙草案階段已有民間聲音要求在市區重建過程中加入社會影

響評估，以規劃真正貼合當區居民需要的項目，將負面影響減到最低，並制定相關的舒

緩措施。

當局早已承諾將此評估加入規劃程序，當局兌現蕭炯柱的第 12 項承諾，在《策略》中

指明社會影響評估的主要元素」，然而策略中卻未有就第 13 項承諾訂明社會影響評估結

果的公布安排，以及該評估的基本標準。

57 《市區重建策略》[2001]，(9) 58 《市區重建策略》[2001]，(10) 59 《市區重建策略》[2001]，(4)(d)

75

3.4.4.3.4.4.3.4.4.3.4.4. 社區服務隊社區服務隊社區服務隊社區服務隊

土發年代起已有聘用社工隊的安排，民間聲音要求市建局繼續聘用社工隊，以協助居民

過渡整個重建過程。

蕭炯柱早已承諾會繼續成立市區重建社會工作隊。後來，《策略》用的字眼是「社區服

務隊」，原意是其成員不一定是社工，可以是其他專業人士，為居民提供不同的協助及

專業意見60，然而後來卻發展成純粹由社工組成的社工隊。

《策略》草擬期間，政府亦收到多個民間團隊的意見，要求社工隊必須獨立運作，以免

出現角色衝突，後來定稿中的確加上「市區重建社區服務隊應獨立運作。61」一句，可

見當時公眾曾憂慮社區服務隊的角色問題。事實上，成立社區服務隊的原意就是希望有

專業人士站在居民的一方，替其與市建局談判62。

不少民間團隊指出必須盡早成立社工隊，更好的是預先在重建目標區成立社區服務隊，

以免在重建項目公布後方開始工作，局限服務隊的工作範疇，亦難以取得居民信任。但

此一建議並沒有被納入《策略》。

3.4.5.3.4.5.3.4.5.3.4.5. 樓換樓樓換樓樓換樓樓換樓

在土發年代，受影響的業主只可以選擇接受現金賠償，不少人在重新置業上遇上困難。

當中年長業主面對的情況尤其困難，由於不少銀行不願向長者提供按揭，長者也未必能

找到子女替其作擔保，以致長者難以重新置業63。

是以民間倡議在市建局應安排「樓換樓」方案予受影響業主選擇。居民要求的是市建局

能給予居民「相同地區」及「呎數相若」的物業作單位換單位，而新單位的質素應與夾

心階層住屋質素相若。這建議的精神是讓受影響業主在較新的居所繼續其與原來相若的

生活方式。

規劃地政局副局長余志穩曾承諾向市建局建議，「在樓換樓計劃下供分配用的單位數

目，應不少於參加計劃業主數目的 1.2 倍。」，而規劃地政局亦曾在諮詢期間，向立法

會規劃及工程事務委員會呈交一份名為「建議向受市區重建局項目影響的單位業主提供

的樓換樓計劃64」文件，重點內容如下：

60 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 61 《市區重建策略》[2001]，(33) 62 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 63 觀塘舊區重建大聯盟副主席劉偉忠接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 lxxviii 。 64 立法會規劃地政及工程事務委員會，建議向受市區重建項目影響的單位業主提供的樓換樓計劃

[2001-02-27]，立法會文件編號 CB(1)723/00-01(03)

76

1) 只接受受影響的自住業主申請。

2) 以原單位換取面積相同的重置單位。

3) 以呎換呎形式交換，舊單位與重置單位面積差異，會以重置單位所增加或減少

的樓面面積現時市值（該業主選擇「樓換樓」當日）計算，由業主補付或由市

區重建局補償予業主。

4) 重置單位質素相當於房屋委員會的夾心階層住屋計劃單位。

5) 市區重建局會提供多於參與業主數目的單位供業主選擇，並確保在高中低層都

有合理數目的單位供選擇，揀選次序以抽籤決定。

6) 若參加業主在搬入重置單位前需遷出原單位，可安排租住臨時房屋。

7) 參加業主可獲得搬遷賠償。

8) 平衡樓價計劃，制定每平方米價格中位數，單位價格高於該中位數的業主需補

差價，單位價格低於該中位數者，則會獲補差價，以平衡高層及低層單位的業

主利益。

這份計劃書考慮到當時社會的訴求，不失為一個適切受影響業主需要的「樓換樓」方案，

當時民間亦普遍歡迎此「樓換樓」方案，亦有民間團體進一步詢問在重建區附近的填海

新增土地能否用作興建「樓換樓」重置單位65。然而，這個「樓換樓」方案最終並沒有

出現在《策略》當中。

3.4.6.3.4.6.3.4.6.3.4.6. 原區安置原區安置原區安置原區安置

民間亦詬病，市區重建項目將殘破的社區重建成新社區的同時，這些居民根本無法享受

這重建成果。市區重建推行多年，重建完成的新物業樓價往往遠高於區內一般物業，加

上區內舊樓供應減少，樓價、租金亦因此被推高，這實為舊區草根階層所無法負擔，居

民更被迫以更高的租金或樓價租住或購入同樣殘破的舊樓，生活環境不單沒有改善，反

而財政負擔更大，又或者只能搬到偏遠的地區，變相增加交通費負擔，此舉又破壞原區

的社區網絡，整體而言，受影響居民的生活質素不升反降。

故民間要求市建局應原區安置受影響租戶，讓其在負擔能力許可下重置到原區的租住單

位；更有民間機構倡議市建局應向受影響業主提供「原區重置物業保證66」，讓原區居民

有機會享受重建後的成果，真正達到改善舊區居民居住環境的目標，亦避免破壞該區社

區網絡。然而，《策略》對此原則隻字不提。

65 立法會規劃地政及工程事務委員會，香港房屋政策評議會意見書，立法會文件編號[CB(1) 36900-01]。 66 立法會規劃地政及工程事務委員會，聖雅各福群會市區重建社會服務隊意見書[2001-03-02]，立法會文

件編號 CB(1)80300-01

77

3.4.7.3.4.7.3.4.7.3.4.7. 特別處理受影響居民的公屋安置特別處理受影響居民的公屋安置特別處理受影響居民的公屋安置特別處理受影響居民的公屋安置、、、、居屋及夾屋貸款申請居屋及夾屋貸款申請居屋及夾屋貸款申請居屋及夾屋貸款申請

居於舊區的居民多為草根階層，因生活所困而無法改善居住環境，過往受重建影響租戶

合資格者可獲公屋安置，又或申請居屋及夾屋貸款申請，不合資格者亦有少數可獲恩恤

安置，但其餘租戶則只獲現金賠償，然後需自行另覓單位。

民間聲音認為，市建局有責任協助受影響居民搬遷到較佳的生活環境，這才是合理的市

區重建目標和補償方式。民間認為政府應特別考慮受市區重建項目中受影響的租戶，彈

性處理其公屋安置、居者有其屋計劃申請房屋或自置居所貸款計劃的貸款申請，放寬相

關的申請條件（例如申請人的居港年期限制）和入息及資產審查67。有民間機構甚至提

出免審查讓業主申請居屋68。

此項建議並沒有出現在《策略》內。現時，受影響租戶依然需要符合申請公屋資格方可

獲安置，而受影響業主亦需要按居屋，或夾屋的一般的條件自行申請。

另外，市建局亦有恩恤安置安排，惟相關資料及安置準則未明。市建局回覆本研究查詢，

指恩恤安置主要基於市區更新社會服務隊的社工建議去作個別安排，向有關的受影響租

居民提供公營房屋單位安置。

67 立法會規劃地政及工程事務委員會，公屋聯會意見書[2001-03-02]，立法會文件編號 CB(1)71100-01(01)] 68 立法會規劃地政及工程事務委員會，香港房屋政策評議會意見書，立法會文件編號 CB(1) 36900-01

78

第四章第四章第四章第四章 解讀及回應新解讀及回應新解讀及回應新解讀及回應新《《《《市區重建策略市區重建策略市區重建策略市區重建策略》》》》

政府原定市建局開始按《策略》執行工作

後，約每兩至三年便會再次檢討及修訂，以

適切社會實際情況及需要；然而，當局一直

未有按照時間表辦事；直至 2008 年政府修

訂《土地（為重新發展而強制售賣）條例》

後，加上社會不滿市建局之聲不斷，2007

年成立的第三屆特區政府重組架構，設立了

發展局，該局一年後便宣布展開為期兩年的

《策略》檢討。

該檢討歷時由 2008年 7 月至 2010年 6 月，

並於 2010年 10 月 13 日至 12 月 13 日期間

就經修訂的《策略》擬稿進行公眾諮詢，至

2011年 2 月公布定稿，是為新《策略》。

本章會綜合該《策略》於諮詢期間民間提出

主要的討論和訴求，並對比新《策略》訂稿

當中的建議及市建局隨之推出的有關措

施，從而反映新措施是否真正回應了社會的

訴求，並就此作進一步分析及建議。

4.1.4.1.4.1.4.1. 《《《《市區重建策略市區重建策略市區重建策略市區重建策略》》》》檢討檢討檢討檢討的的的的民間訴求民間訴求民間訴求民間訴求

在過往十年間，市建局的運作模式、項目規劃設計、執行手法以至賠償準則等，備受各

界批評，各項目亦對多個社區帶來一定動盪。《策略》檢討期間，民間亦為此作熱烈討

論，當中包括以下各項主要議題：

4.1.1.4.1.1.4.1.1.4.1.1. 「「「「樓換樓樓換樓樓換樓樓換樓」」」」及及及及「「「「舖換舖舖換舖舖換舖舖換舖」」」」

市區重建推行十年來，都只以拆舊建新和「徹底買斷」的形式進行。受影響的住宅業主，

或商舖業主往往出現賠償額不足以於原區購回單位或舖位的問題，於是他們一而再，再

而三重提昔日規劃地政局曾承諾研究的「樓換樓」和「舖換舖」賠償方法，這亦成為整

個《策略》檢討期間，居民組織每次都必然高喊的口號。

79

4.1.2.4.1.2.4.1.2.4.1.2. 自負盈虧的運作模式自負盈虧的運作模式自負盈虧的運作模式自負盈虧的運作模式有礙以人為本工作方針有礙以人為本工作方針有礙以人為本工作方針有礙以人為本工作方針

不少人認為市建局以自負盈虧的方式運作，令其運作傾向盈利主導，而未有以改善舊區

居民居住環境及社區環境此一社會責任為最先考慮，違反「以人為本」的《策略》方針。

雖然政府已為市建局提供 100億元注資、眾多財務支援及優惠，亦讓它進行虧本項目，

以鼓勵先進行有急切重建需要而未必能有豐厚盈利的項目；但十年來，市建局的重建項

目常被公眾質疑其挑選準則，更被批評只挑選有利可圖的項目來重建。又有人指出，市

建局壓低賠償價、剋扣賠償、拒絕安置等行為，亦全因其想節省賠償成本，提高項目盈

利，故間接上亦是自負盈虧的運作模式所導致的惡果。

4.1.3.4.1.3.4.1.3.4.1.3. 市建局運作透明度低市建局運作透明度低市建局運作透明度低市建局運作透明度低

《策略》訂明，「市建局必須向公眾負責，並積極回應社會的需要。市建局的董事會應

重視向公眾負責，其運作亦應公開及具透明度69」，以及「董事會應考慮在切實可行的

範圍內，公開其會議。市建局亦應成立一個獨立的帳目稽核小組。70」。然而，市建局

多年來一直沒有公開過各項目的財務損益數據、選定重建區的決策過程及準則等，民間

質疑市建局刻意挑選盈利豐厚的項目，並在擁有龐大利潤、亦沒充份數據支持的情況

下，不斷向外聲稱營運艱難而剋扣受影響居民的賠償。

4.1.4.4.1.4.4.1.4.4.1.4. 市建局欠缺市建局欠缺市建局欠缺市建局欠缺制衡機制制衡機制制衡機制制衡機制

市建局掌有龐大的權力與資源，縱然架構上有管理局監察其運作；然而，法例上卻沒有

足以制衡它有違原則項目推行的機制。民間不少聲音指出，負責審批市建局重建區建議

的城規會未有嚴謹把關，而城規會委員亦毋須問責，故未能發揮應有的監察作用，而其

他市建過程，如社會影響評估的工作亦沒有其他機制把關，或獨立組織負責監察市建局

的運作。

4.1.5.4.1.5.4.1.5.4.1.5. 市建局忽略重建以外的其他市區更新模式市建局忽略重建以外的其他市區更新模式市建局忽略重建以外的其他市區更新模式市建局忽略重建以外的其他市區更新模式

市區更新（urban renewal）其實可以多種模式進行，重建只是其中之一。《策略》訂明市

建局之於重建、復修、活化及保育等各方面均有角色，然而不少意見反映，市建局為樓

宇復修所提供的支援不足，活化及保育的政策亦未見完善，市建局一直以來的工作則傾

向發展大規模的重建項目。

69 《市區重建策略》[2001]，(9) 70 《市區重建策略》[2001]，(10)

80

事實上，四個市區更新模式之中，重建對社區造成的改變最為顯著，為居民帶來的滋擾

亦最多，更涉及強制售賣及收回私人產權，容易導致社會問題。故有團體指出，市建局

應先考慮復修、活化及保育的可能性，應該是所有規劃及發展策略中的最後選擇71。亦

有人質疑市建局側重運用重建作為市區更新的方式，大抵因為重建較容易賺取利潤，遂

以捨難取易的方法進行。

4.1.6.4.1.6.4.1.6.4.1.6. 測量估值爭議大測量估值爭議大測量估值爭議大測量估值爭議大

市建局提出收購價前會聘請測量師行作估價，但居民常質疑賠償估價標準欠透明度，而

市建局作為收購者去聘請測量師估價亦有利益衝突之嫌，形同黑箱作業。有不少受影響

居民反映，估值賠償額根本無法購入同區七年樓齡的樓宇。

民間遂建議，政府應設立一個更公正的收購價上訴制度，例如讓居民自行聘請測量師作

估價，由獨立組織（例如土地審裁處）仲裁市建局與居民雙方提交的測量估值報告之法

定收購價。此項建議與現行機制的差別，在於居民期望獨立仲裁的機制可以在較早段議

價過程中出現，而非待至市建局引例收地以後，受影響業主才被迫訴於法庭。

4.1.7.4.1.7.4.1.7.4.1.7. 賠償不足購入同區七年樓齡單位賠償不足購入同區七年樓齡單位賠償不足購入同區七年樓齡單位賠償不足購入同區七年樓齡單位

市建局的賠償制度常惹人詬病，最主要是賠償金額問題。不少受重建影響業主指，賠償

金額根本不足在同區購入七年樓齡單位；亦有人指市建局應賠償業主「高空發展權」以

補償業主為重建項目所犧牲的地段發展潛力。

民間爭取市建局提供「樓換樓」、「舖換舖」選擇之聲亦一直持續，關於「樓換樓」方

案上文已有所詳述；至於「舖換舖」，方向其實亦與「樓換樓」相若，也就是要求市建

局能給予受影響商戶同區、呎數相若的舖位作實物賠償安排。這建議的精神是讓受影響

商戶能在重建後的社區繼續經營原來生意，也讓區內居民的日常生活不會因為商戶遷走

而受影響。

4.1.8.4.1.8.4.1.8.4.1.8. 搬遷期支援不足搬遷期支援不足搬遷期支援不足搬遷期支援不足

居民在交吉後至搬到新居前的中轉期過渡安排，其實亦是居民關注的問題，市建局在此

期間並無提供任何支援予居民，令居民需要自行負擔中轉期的租金，且很多時候無法在

區內找到中轉單位。民間倡議市建局提供公營房屋作中轉單位，供居民臨時棲身，或提

供中轉期的租金補貼予居民。

71 立法會發展事務委員會，創建香港於 2010年 7 月 10 日就《市區重建策略》檢討－第三階段公眾參與

提交的意見書[2010-07-10]，立法會文件編號 CB(1)254009-10(02)

81

4.1.9.4.1.9.4.1.9.4.1.9. 社區影響評估做法欠佳社區影響評估做法欠佳社區影響評估做法欠佳社區影響評估做法欠佳

《策略》訂明：「市建局應全面評估建議項目所引起的社會影響，以及受影響居民的社

區連繫和安置需要。」社會影響評估正是市建局評估重建項目對居民影響的重要程序，

以及設法避免市區重建對人帶來無法彌補的負面影響，可惜該評估推行至今，作用一直

備受質疑。

民間指出，社會影響評估所涉獵範疇不夠全面。其評估對象只為居住在將會重建樓宇的

居民，卻沒有覆蓋重建對整個社區的影響，評估內容亦只著重經濟考慮，而忽略其他人

文因素、環境因素等其他方面。

民間指出，社會影響評估與凍結人口登記同時進行，只由市建局職員作填表式的提問，

有欠專業。不少人指出市建局應聘請專業團體進行社會影響評估及相關的追蹤研究。

此外，民間亦指出，現時並沒有部門負責審批由市建局進行的社會影響評估報告，這就

缺乏了具法定效力的監察，其地位與環境影響評估（EIA – Environmental Impact

Assessment）相距甚遠，因而未能為社區或居民把關，免其受到人為無法彌補的負面影

響。

4.1.10.4.1.10.4.1.10.4.1.10. 市區重建社區服務隊應獨立市區重建社區服務隊應獨立市區重建社區服務隊應獨立市區重建社區服務隊應獨立

市建局在各重建區內設立市區重建社區服務隊，向受影響居民提供協助及意見，而《策

略》訂明「服務隊應獨立運作」，然而服務隊一直直接受聘於市建局，運作資源由市建

局提供，令其有利益衝突之嫌，難以取信於居民。故民間倡議成立獨立基金資助服務隊

運作。

雖然《策略》訂明「在各重建目標區的首項重建項目展開前，該區應盡可能先設立一隊

服務隊。72」但市建局一直沒有確切執行。不少社會服務團體表示，服務隊需要較長時

間與居民建立互信關係，在項目展開前才成立服務隊，時間太倉促及身份太敏感，遂難

以取得居民的信心，影響社會服務的效果。

不少社會服務團體指出，市區重建社區服務隊的人手不足，加上權力所限，令其功能受

限。他們認為，服務隊應扮演更積極及主動的角色，例如進行追蹤調查、組織受影響居

民等，而非只集中做補救性工作。

72 《市區重建策略》[2001]，(33)

82

4.1.11.4.1.11.4.1.11.4.1.11. 重建過程重建過程重建過程重建過程市民市民市民市民參與參與參與參與度度度度低低低低

市建局進行項目，基本上只在其公布重建項目後，才正式與居民溝通，在此以前，當局

並沒有常規渠道讓公眾參與規劃及決策。民間則倡議市建局應在較早階段便讓公眾參與

決策過程，並讓專業人士協助進行更廣泛的諮詢。有民間團體提出成立「社區規劃中

心」，連結各方面的專家，協助居民參與規劃。亦有意見指出，應加強區議會功能，讓

其發揮除了被諮詢以外的角色。

民間亦同時倡議開放新模式讓業主有權採取較主動的角色，例如由市建局扮演促進者幫

助業主集合業權出售，又或由業主主動向市建局提出重建，與市建局共同合作展開發展

計劃。

83

4.2.4.2.4.2.4.2. 新新新新《《《《市區重建策略市區重建策略市區重建策略市區重建策略》》》》的新指引及疑慮的新指引及疑慮的新指引及疑慮的新指引及疑慮

4.2.1.4.2.1.4.2.1.4.2.1. 經修訂之經修訂之經修訂之經修訂之《《《《市區重建策略市區重建策略市區重建策略市區重建策略》》》》定稿的重點撮要定稿的重點撮要定稿的重點撮要定稿的重點撮要

發展局於 2011年 2 月 25 日正式發表經修訂的《策略》，此乃市建局今後擬備業務綱領

時必須依循的指引。現將新舊兩份《策略》作以下重點比較：

議題 增減的重點內容

市區更新的目標 新舊《策略》中亦提出大致相若的市區更新目標，即重新規劃

市區範圍，提供更有效的交通及道路網絡、確保土地用途互相

配合提升樓宇標準、推動樓宇復修、保存具歷史文化及建築價

值的樓、保存社區網絡等等，其中新增的第一項，則是「推動推動推動推動

市區的可持續發展市區的可持續發展市區的可持續發展市區的可持續發展」。目標廣泛，可演繹的做法彈性很大。

具體重建目標 舊《策略》中提出具體未來 20年市區重建計劃將達至重建 2,000

幢樓宇等的具體數字，新《策略》則刪除了這數字目標刪除了這數字目標刪除了這數字目標刪除了這數字目標。

工作方針

舊《策略》的工作方針是「以人為本」；新《策略》的工作方

針則是「以人為先以人為先以人為先以人為先，，，，地區為本地區為本地區為本地區為本，，，，與民共議與民共議與民共議與民共議」。

諮詢組織 舊《策略》提出於九大重建區設立「分區諮詢委員會」；新《策

略》中沒有再提及該會，但出現職能更大，及具體財政資源推

行研究及諮詢工作的「市市市市區更新地區諮詢平台區更新地區諮詢平台區更新地區諮詢平台區更新地區諮詢平台」，當中涉及較

大規模的工作，則是多年來居民關注的「社會影響評估」。

市建局的角色 新《策略》提出市建局日後的工作將以更多元化的模式進行，

新增「促進者模式促進者模式促進者模式促進者模式」及「業主主導模式業主主導模式業主主導模式業主主導模式」。

樓宇復修 新《策略》提出市建局將成立「樓宇資源中心樓宇資源中心樓宇資源中心樓宇資源中心」，為業主提供

一站式服務。

收購賠償 新《策略》提出多項新的賠償指引，包括：

．將原來由市建局內部自定的「「「「自住業主與非自業主不同賠償自住業主與非自業主不同賠償自住業主與非自業主不同賠償自住業主與非自業主不同賠償

價計算價計算價計算價計算」」」」的行政安排正式寫入的行政安排正式寫入的行政安排正式寫入的行政安排正式寫入《《《《策略策略策略策略》》》》內，成為政策指引；

．市建局將為自住業主提供「樓換樓樓換樓樓換樓樓換樓」的賠償選擇；

．市建局會盡可能在重建項目同區物色處所，協助商舖營運者協助商舖營運者協助商舖營運者協助商舖營運者

同區繼續經營同區繼續經營同區繼續經營同區繼續經營。

．市建局會幫助在凍結人口調查後被業主逼遷的租戶幫助在凍結人口調查後被業主逼遷的租戶幫助在凍結人口調查後被業主逼遷的租戶幫助在凍結人口調查後被業主逼遷的租戶。

市區重建社區服

務隊

新《策略》沒有再提出昔日市建局聘任社工隊協助居民的措

施，改而提出以市區市區市區市區更更更更新信託基金資助新信託基金資助新信託基金資助新信託基金資助，，，，直接向信託管理董事直接向信託管理董事直接向信託管理董事直接向信託管理董事

會會會會／／／／委員會匯報委員會匯報委員會匯報委員會匯報。

市區更新信託基

金

新《策略》提出新成立一個信託基金信託基金信託基金信託基金，由市建局提供撥款，資

助「地區諮詢平台」推行各項工作。

表 4.1 新《市區重建策略》重點撮要

84

4.2.2.4.2.2.4.2.2.4.2.2. 比對經修訂之比對經修訂之比對經修訂之比對經修訂之《《《《市區重建策略市區重建策略市區重建策略市區重建策略》》》》及民間一直的訴求及民間一直的訴求及民間一直的訴求及民間一直的訴求

民間主要的

訴求及批評

新《策略》中相關回

應及修訂

新《策略》中背道而

馳的修訂

「樓換樓」

「舖換舖」

檢討自負盈虧的

運作模式

市建局運作

透明度低

市建局欠缺監察

忽略重建以外的其

他市區更新模式

社區影響評估做法

欠佳

市區重建社區服務

隊應獨立

重建過程

市民參與度低

以上各項為新以上各項為新以上各項為新以上各項為新《《《《市區重建策略市區重建策略市區重建策略市區重建策略》》》》修訂後之建議及措施修訂後之建議及措施修訂後之建議及措施修訂後之建議及措施

成立

市區更新信託基金

設立市區更新地區

諮詢平台

「促進者模式」及

「業主主導模式」

倒貼錢的樓換樓

協助商戶物色商舖

樓宇資源中心

測量估值爭議大

賠償不足購入同區

七年樓齡單位

非自住物業賠償

寫入《策略》

居民搬遷期

支援不足

圖 4.1 民間訴求與新《策略》內容重點比較

85

4.2.3.4.2.3.4.2.3.4.2.3. 解讀新解讀新解讀新解讀新《《《《市區重建策略市區重建策略市區重建策略市區重建策略》》》》修訂後之建議及措修訂後之建議及措修訂後之建議及措修訂後之建議及措施施施施

從以上的對照圖表可見，發展局是次檢討《策略》後，的確有回應部分民間的批評和訴

求，並提出了一系列的改動和新措施，本章以下部分則逐一解讀有關改動和措施的詳

情，並從受影響市民的角度，分析對其影響利弊，以便進一步提出改善建議。

（（（（一一一一））））成立成立成立成立市區更新信託基金市區更新信託基金市區更新信託基金市區更新信託基金

新《策略》提出成立市區更新信託基金，此基金可說是回應民間對公眾參與規劃，及服

務隊獨立性質疑等訴求而衍生的。

當局現時提出成立的信託基金，是「由市建局提供撥款，資助諮詢平台舉辦的各項活動、

為受市建局執行的重建項目影響居民提供援助和意見的社區服務隊的支出，以及按個別

情況考慮下批核、由參與在市區更新範圍內進行文物保育和地區活化的非政府機構及其

他持份者申請的項目。73」由此可見，基金旨在提供更多市區更新公眾參與的途徑。

此外，新《策略》又提出「社區服務

隊會直接向信託基金的信託管理董事

會／委員會匯報。74」，此建議是為回

應民間有關社區服務隊角色衝突的批

評，服務隊今後轉由基金會委託及管

理，可免服務隊直屬市建局之嫌。

由於基金的管理全由信託管理董事會

／委員會負責，故此董事會／委員會

的成員扮演著非常關鍵的角色。成員

將由發展局局長直接委任，其人選將

對基金的運作起著決定性的影響。雖

然新《策略》訂明「董事會／委員會

在監察社區服務隊及發放有關信託基

金的財務報告的資料方面，均會保持

高透明度。75」但民間仍然憂慮人選會

否與市建局會否有密切關係，以至市

建局對服務隊間接構成壓力。

73 新《市區重建策略》[2011]，(39) 74 新《市區重建策略》[2011]，(39) 75 新《市區重建策略》[2011]，(12)

董事局 管理

董事會

社工隊

市區更新

信託基金

地區諮詢

平台

發展局

委任 委任 委任

$

$ 市建局

分區諮詢委員會

圖 4.2 市區更新信託基金運作示意圖

86

市區更新信託基金以「有限公司」形式成立，並於 2011年 8 月 15 日正式註冊，政府委

任梁祖彬博士為基金主席，梁為香港大學社會工作系講師，及社區投資共享基金委員會

副主席。其餘委員當中，除了大律師、會計師、測量師、建築師等專業人士，亦包括市

建局行政總監羅義坤、市建局非執行董事簡兆麟、前華人置業集團助理銷售及租務經理

梁麒繕、前規劃署署長馮志強、房協商業樓宇小組委員會主席陳炳釗等76。

主席 梁祖彬教授 香港大學社會工作及社會行政學系教授

社區投資共享基金委員會副主席

陳炳釗博士 香港房屋委員會商業樓宇小組委員會主席

馮志強 前規劃署署長

馮柏棟 資深大律師

簡兆麟 市建局非執行董事

會計師

私募基金的合伙人及行政總裁

古物諮詢委員會、衛奕信勳爵文物信託受託人委員會

羅義坤 市建局行政總監、董事會副主席

會計師

梁以華 香港建築師學會古蹟及文物保育委員會的主席

梁麒繕 曾任華置助理銷售及租務經理

資深投資者

蔡永忠 香港會計師公會理事

證券及期貨事務上訴審裁處成員

董事

葉滿華 曾任市建局非執行董事

測量師

房屋委員會非官方成員

土地及建設諮詢委員會成員

（（（（二二二二））））設立市區更新設立市區更新設立市區更新設立市區更新地區諮詢平台地區諮詢平台地區諮詢平台地區諮詢平台

新《策略》又提出設立市區更新地區諮詢平台，即在各重建區成立由不同界別人士所組

成的委員會，作為公眾參與市區更新決策過程的途徑或平台。該組織的職能為：「將以

全面及綜合的方式，向政府建議以地區為本的市區更新工作，包括市區更新及重建的範

76 政府新聞公布[2011-08-15]，委任市區更新基金有限公司董事會，瀏覽日期：2011-08-16 <http://www.info.gov.hk/gia/general/201108/15/P201108150166_print.htm>

表 4.2 市區更新信託基金管理

87

圍；需要保育的目標；以及進行更新的執行模式等。77」

諮詢平台今後可運用市區更新信託基金的資源，舉辦不同的公眾參與活動，及進行相關

的研究工作。新推出的「業主主導重建模式」及「促進者模式」之考慮原則亦包括該申

請地段不可位於諮詢平台所確定的「保育區」內。

新《策略》又訂明諮詢平台的成員「將由政府委任，主席由熟悉市區更新工作的專業人

士擔任。成員包括區議員／分區委員會成員、專業人士、區內具規模的非政府組織和商

會，以及市建局和有關政府部門的代表。規劃署則為「諮詢平台」提供秘書處服務及專

業支援。78」另外, 「諮詢平台亦會透過不時的會議和以合作項目的形式，與相關區議

會互動。79」

民間對諮詢平台的憂慮與信託基金類似，主要原因是諮詢平台成員屬委任性質，其代表

性成疑。首個諮詢平台已於九龍城區設立，觀其成員名單，多為該區區議員、社會服務

界及專業界別人員，當中未見居民組織代表80。

主席 黃澤恩博士 曾任香港工程師學會會長、城市規劃委員會都會規

劃小組委員會副主席、城市規劃委員會副主席、前

共建維港委員會委員、中環新海濱城市設計研究專

責小組主席。

何顯明

蕭婉嫦

尹才榜

王惠貞

九龍城區議員

九龍城區議員

九龍城區議員

九龍城區議員

馬錦華

賀耀文牧師

郭敏儀

長者安居協會

慈光社群服務網絡

聖公會九龍城家庭支援網絡

潘永祥博士

鄧寶善博士

方文傑

黃錦星

測量師

規劃師

律師

建築師

非官方成員

馮美華

劉竟成

潘詠賢

香港兆基創意書院副校監

房協總經理

註冊社工

77 新《市區重建策略》[2011]，(8) 78 新《市區重建策略》[2011]，(9)， 79 新《市區重建策略》[2011]，(10) 80 發展局新聞公布[2011-05-27]，發展局委任九龍城市區更新地區諮詢平台成員，瀏覽日期：2011-08-01 <http://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_6600.html>

88

官方成員

市建局執行董事（規劃及項目監督）或其代表

民政事務總署九龍城民政事務專員或其代表

規劃署九龍規劃 專員或其代表

運輸署總工程師／交通工程（九龍）或其代表

發展局首席助理秘書長（規劃及地政）或其代表

秘書 規劃署總城巿規劃師／巿區更新地區諮詢平台

（（（（三三三三））））協助商協助商協助商協助商戶戶戶戶物色商舖物色商舖物色商舖物色商舖

新《策略》提出協助商戶的措施，「盡可能在重建項目同區物色合適處所，以及協助受

影響的商舖營運者能遷往同區另一處所繼續營業，並會協助受影響的商舖營運者租用或

商舖業主購置在完成的重建項目內的舖位。81」此前商戶一直要求的「舖換舖」始終沒

有在新《策略》中出現，而此措施似乎是間接回應商戶訴求而推出，但其具體細則尚未

公布。

（（（（四四四四））））協助租客協助租客協助租客協助租客

新《策略》亦有提出要協助租客：「市建局會制定措施，幫助那些在凍結人口調查後，

市建局完成收購前遭業主迫遷或終止租約而喪失安置資格的租戶。82」

自《業主及租客(綜合)條例》於 2004 年修訂後，業主只需一個月通知便可逼令租戶搬

走，以致有業主在重建項目公布後，逼遷在凍結人口調查時有獲登記資料的租客。此措

施正針對此問題而提出，然而至今仍未公布具體措施。

（（（（五五五五））））樓宇資源中心樓宇資源中心樓宇資源中心樓宇資源中心

新《策略》把樓宇維修列為其核心業務之一，並計劃於舊區設立樓宇資源中心，提供一

站式的支援服務。此項是回應對忽略重建以外的其他市區更新模式而訂，顯示市建局將

重建及樓宇維修列為核心業務，而活化及保育則非其核心業務。

樓宇資源中心至今尚未成立。而發展局於 2011 年 3 月 31 日推出「樓宇維修綜合支援計

劃」，則整合由房協及市建局所提供的五項計劃整合，降低部份計劃的申請門檻、並簡

化申請程序以單一申請表處理，但支援項目實際上未有大分別。

新《策略》修訂後，除了以上多項措施未見具體成效及有待改善細節外，另有兩項修訂

的內容，都與民間一直以來的訴求背道而馳：

81 新《市區重建策略》[2011]，(28) 82 新《市區重建策略》[2011]，(33)

表 4.3 九龍城市區更新地區諮詢平台成員名單

89

（（（（六六六六）「）「）「）「促進者模式促進者模式促進者模式促進者模式」」」」及及及及「「「「業主業主業主業主主導主導主導主導模式模式模式模式」」」」

新《策略》新增兩個市建局將試行的重建模式：

「「「「業主主導模式業主主導模式業主主導模式業主主導模式」」」」或或或或「「「「需求主導模式需求主導模式需求主導模式需求主導模式」」」」：「市建局可就大廈業主聯合建議在其地段／大廈

開展重建項目的事宜作出回應83」，即由地段業主集齊三分之二業權人同意，向市建局申

請要求重建，一經接受申請，市建局會提出收購價，若 60 天內獲八成業主同意即可展

開，否則終止。申請項目的地盤面積不可小於 400平方米。

「「「「促進者模式促進者模式促進者模式促進者模式」」」」：「市建局可向業主提供顧問服務，以協助業主集合土地業權，開展由業

主自發的重建項目84」，即由地段業主集齊五成業權人同意，向市建局申請要求協助拍

賣，市建局會向其提供收費的顧問服務，助其集合業權作公開拍賣。

以上兩個模式可望為業主團結及發動重建計劃提供動力和目標，這亦是當局回應民間要

求提升業主參與程度及期望市建局以促進者協助業主重建的措施。然而，市建局並沒有

為申請者提供組織業主的協助，但其卻以「局方是否具足夠資源和能力，在較短時間內

去啟動和執行該項目」作為其中一個考慮原則來決定會否開展業主提交申請的項目，可

見需要長時間集合業權的地段業主仍然主導無門，這亦與業主因無助才期望市建局協助

的原意背道而馳。市建局的措施只從執行一方捨難取易的角度出發，未能顧及業主無助

的需要，在是次研究接觸的兼善里個案可見，業主面對樓宇逾五十年樓齡，規模亦龐大

而組織業主同樣困難的處境，此模式對業主其實亦起不少具體幫助。

（（（（七七七七））））賠償計算寫入賠償計算寫入賠償計算寫入賠償計算寫入《《《《策略策略策略策略》》》》

首份《策略》訂明受影響居民需獲得「公平及合理的補償」，市建局其後則於董事局內

部單方面通過「自住及非自住業主」的不同賠償計算準則，但此舉已引起社會極大爭議，

認為有違一貫市場運作原則。新《策略》卻更進一步將「自住及非自住業主」獲不同補

償的安排化為明文規定，正式寫進《策略》，這與民間要求尊重私有業權的聲音背道而

馳。

（（（（八八八八）「）「）「）「樓換樓樓換樓樓換樓樓換樓」」」」

新《策略》又提出「樓換樓」的業主補償方式，「市建局會在其重新發展項目原址或同

區或適當地盤提供「樓換樓」選擇，作為給住宅自住業主的現金補償及特惠金以外的選

擇。85」

83 新《市區重建策略》[2011]，(16)(b) 84 新《市區重建策略》[2011]，(16)(c) 85 新《市區重建策略》[2011]，(27)

90

就《策略》提出的「樓換樓」賠償選擇，市建局亦公布有關選擇的內容，詳情是：

▪ 此「樓換樓」選擇只提供予自住業主；

▪ 市建局會在公布收購項目後，先向業主提出收購價；

▪ 有意選擇「樓換樓」的業主，需在 60 天內接受收購並與市建局簽訂協議；

▪ 業主須同意被扣起三成的賠償總額作「樓換樓」訂金；

▪ 待項目落成後，業主要進一步補回新單位餘下的七成樓價。

事實上，這個「樓換樓」的方案與民間提倡，以及規劃地政局當年向其建議的方案有相

當大的出入，兩者落差如下分述：

1. 新《策略》的「樓換樓」方案是以「價換價」為基礎建立的，亦即以舊樓補償價去

購買另外定價的新樓，故業主在現時樓市上升的情況下大有可能需要補貼鉅額款項

才能購入新樓，這亦有違業主不欲承擔樓價波動而選擇樓換樓賠償的初衷；

2. 民間及規劃地政局當初提出的「樓換樓」賠償選擇，其實亦是以「呎換呎」為基礎，

亦即只要業主所換的新樓面積與原單位的面積相同，便不用補價，若新單位比原單

位大，方需要補呎價，若新單位比原單位小更可獲額外現金補償。

3. 市建局現時提出的「樓換樓」方案是，業主在等待重置期間的搬遷及住屋事宜全由

業主自理；但規劃地政局當年建議的「樓換樓」方案更會替參加「樓換樓」方案的

業主安排租住臨時房屋。

換句話說，現時當局提出的所謂「樓換樓」，與昔日規劃地政局與各區街坊共識的一套

有明顯分別。按市建局目前對新樓定位及定價上，都採用商業原則，即以利潤最大化為

依歸的情況下，原業主縱使真正取得同區七年樓齡物業相若的賠償額，亦有可能因為樓

宇的市場定位不同（由中價樓變豪宅），而需要補貼更大比例的差額，而這個市場定位

上的不同，與居民原來的生活相差太遠，規劃及設計過程中居民亦無從參與，但居民最

終卻被迫只能選擇高價樓，或是因超出能力而無法負擔，這因而不屬真正對等的選擇。

91

4.3.4.3.4.3.4.3. 綜合綜合綜合綜合回應及回應及回應及回應及建議建議建議建議 本章 4.3部分將會綜合文獻回顧、重要持份者訪談、街頭問卷調查，以及公眾壇論等研

究環節所取得的資料，以及前文 4.1 及 4.2 部分就發展局今年初公布的新《策略》修訂

及市建局隨之公布相關措施的分析，並嘗試從「以人為先、地區為本、與民共議」的方

針或原則為標準，來對新《策略》及更宏觀的市建更新政策作出回應及建議。

4.3.1.4.3.1.4.3.1.4.3.1. 《《《《市區重建策略市區重建策略市區重建策略市區重建策略》》》》不具法律約束力欠制衡不具法律約束力欠制衡不具法律約束力欠制衡不具法律約束力欠制衡

市建局自 2001 年成立以來，其行政措施及項目執行細節，都一直備受公眾批評，指其

偏離《策略》中所訂下的「以人為本」工作方針，以及未能兌現《策略》當中的承諾。

過去十年來，民間用盡所有合法的辦法，都無法阻止不合理的項目或環節進行，究其原

因，乃《策略》只屬指引性文件，並無法律約束力，條文的演繹權全在市建局執行一方，

當中若有落差，受影響市民卻缺乏法律條文的司法保障。

反觀昔日《土地發展公司條例》，當中有條文列明土發「進行收購時必須採取所有合理

步驟」以「取得公平合理的賠償」86，是以司法保障市民的權利。市民若遇到不公平不

合理的情況，可以訴諸法庭，由獨立的司法制度來仲裁。此舉無疑對執行市區重建的機

構構成很大的負擔，過去亦因此而拖慢一些重建項目的進度和程序，然而這是一個社會

核心價值的問題，是每一個小市民的權益應否都同樣得到保障而需要付出一些社會代價

的問題。

然而，當局是次《策略》檢討卻未有觸及法律問題，討論終歸只在文字裡轉，最終執行

《策略》時，主動權仍在執行機關，市民權益依然沒有法律保障。社會及特區政府有必

要重新再檢視此關鍵的法律問題。

4.3.2.4.3.2.4.3.2.4.3.2. 倒貼錢式倒貼錢式倒貼錢式倒貼錢式「「「「樓換樓樓換樓樓換樓樓換樓」，」，」，」，違反承諾違反承諾違反承諾違反承諾，，，，扭曲民意扭曲民意扭曲民意扭曲民意

市建局今年初隨著新《策略》公布，亦提出了可供受重建影響業主選擇的「樓換樓」賠

償方案。然而，誠如上文的分析，市建局如今提出的「樓換樓」是「舊樓價換新樓價」，

而非免卻樓價波動的「呎換呎」，在市建局同時單方面決定「舊樓賠償」與「新樓賣價」

的不對等議價情況下，業主並沒有真正的選擇，所謂新增的現金以外賠償選擇，形同虛

設，也不切合舊區業主的實際情況。

不過，市建局亦可以就其現時認為較能執行的「樓換樓」賠償方案上作調節，以適切自

用業的需要。舉例說，業主若沒能力支付新舊樓之間的差價，市建局則可以參考昔日房

86 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 15(3)(b)&(4)(c)：

92

委會及房屋協會推行的居屋及夾屋計劃，讓業主可以按「舊樓賠償」佔「新樓賣價」的

比例來擁有單位的業權比例，直至業主要沽售物業時，方需要進行補地價的程序及手續。

此舉既不造成新措施與以往項目賠償不同而產生的問題；亦能適切自主業主的居住需要

而對當事人構成相當財政壓力；同時這對市建局及發展商一貫的項目規劃及設計會帶來

較少的改變。

4.3.3.4.3.3.4.3.3.4.3.3. 擴闊社區服務隊的組成與工作範疇擴闊社區服務隊的組成與工作範疇擴闊社區服務隊的組成與工作範疇擴闊社區服務隊的組成與工作範疇

《策略》內訂明由社區服務隊幫助受影響居民，其實原本社區服務隊的成員並不一定是

社工，亦可以由其他專業人士共同組成，為居民提供不同的協助及專業意見87，然而現

在發展成純粹由社工組成的社工隊，工作範疇也受到局限。

社區服務隊是受影響居民的重要支援，除了現時已提供的個案跟進等補救工作外，居民

對組織、專業意見等需求亦非常殷切。社區服務隊實應擴闊其專業成員的範疇至包括律

師、測量師、建築師、工程師、規劃師等專業人員，以及專門負責居民組織工作的人士，

為受影響居民提供更切合的服務。

事實上，當市建局現時已提出「促進者模式」及「業主主導模式」這兩重建模式後，組

織業主及居民的支援工作便變得需求甚殷，各區的地區諮詢平台今後實有需要探討社區

服務隊的發展，這亦應與社區影響評估同步進行，讓居民一邊吸收組織重建的可行方

案，另一方面從中了解其他人的需要，共同規劃市區更新的藍圖，及逐步落實較可行的

做法。

4.3.4.4.3.4.4.3.4.4.3.4. 改善社會影響評估及增加透明度改善社會影響評估及增加透明度改善社會影響評估及增加透明度改善社會影響評估及增加透明度

市建局進行社會影響評估的方式一直備受質疑，詳細社會影響評估（即項目公布後進行

的評估）與凍結登記同時進行，亦即在項目公布後幾天之內進行，居民根本未有充足的

資訊去回答社會影響評估問卷的提問，從受影響居民的訪問得悉，過程中負責提問的人

員亦有評估當事情況的酌情權，受訪者卻沒有覆核確認資料的必然程序，其數據的準確

性成疑。

《策略》原本訂明「市建局並應把報告內容公開，供公眾參閱88」，然而市建局卻未有

依從。社會影響評估實在是落實市區更新不同方法的參照基礎資料，讓決策當局了解社

區的真正需要和問題，然後才作合理決定，當中亦應有以人為本這衡量準則，這其實又

需要有公開及透明的機制，讓公眾得悉評估及決定的方法和理據。

87 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 88 《市區重建策略》[2001]，(38)

93

地區諮詢平台今後將審批及資助社會影響評估，但香港現時在這方面很缺乏具認受性的

評估範疇及方法，實有需要先從增加透明度，鼓勵社會討論及提出建議這兩方面入手，

從而逐步建立一套較全面及客觀的先例以作依據，長遠亦應該提高社會影響評估的審批

規格。

4.3.5.4.3.5.4.3.5.4.3.5. 公開估價報告公開估價報告公開估價報告公開估價報告

民間一直詬病市建局賠償不公，兩者之間的矛盾主要在於對物業估值的差異，市建局聘

用測量師進行估價，縱使採用抽籤形式去選擇測量師行、剔除最高及最低估價等，亦因

未有公報最關鍵的估價報告內容，而未能服眾。

估價報告是當局計算受影響居民應得賠償的重要依據，當局必須讓受影響居民參考估價

報告，了解其物業的估價根據哪些參考準則而得出、影響估價的元素為何，以作為雙方

進行議價的基礎。

4.3.6.4.3.6.4.3.6.4.3.6. 租客需要租客需要租客需要租客需要支援支援支援支援

市區重建原本是為改善舊區居民生活環境，當中租客通常沒有能力自置物業，其實比業

主更需要支援。可惜，現時市建局為租客提供的選擇僅限於：符合資格者可申請租住公

營房屋，或領取賠償自行再租市場上的單位。很多受影響租客因種種原因，例如居港未

滿七年、收入剛好高於申請資格等，均不符合公屋申請租住資格，他們很難於再在同區

覓得能夠負擔的單位租住，又或無法負擔搬遷所需費用。加上市建局賠償機制會剋扣出

租單位的賠償額，變相鼓勵業主逼遷租戶，令其面對更大的影響。

《策略》訂明要為租戶提供妥善安排89，而新《策略》更訂明會幫助被逼遷租戶90，但至

今仍未有具體措施。租戶作為市區重建當中最需支援的一群，政府實應以保障其居住權

為優先考慮，安排其經濟能力可負擔的新居所。

4.3.7.4.3.7.4.3.7.4.3.7. 繼續爭取舖換舖繼續爭取舖換舖繼續爭取舖換舖繼續爭取舖換舖

民間多年都在爭取重建賠償當中應有舖換舖，規劃地政局過去亦曾承諾研究，然而新《策

略》只提出市建局應盡量協助商戶物色商舖重新經營，而非同是「呎換呎」的商舖使用

權。

市建局多年來，都以新樓宇建成後，地舖數目大減而表示沒有足夠舖位為由來解釋無法

實施「舖換舖」的賠償方案。不過，為避免因重建而加劇財團進一步對市場上商舖的壟

89 《市區重建策略》[2001]，(4)(b) 90 新《市區重建策略》[2011]，(32)(33)

94

斷，該局今後在項目規劃時，應盡量考慮受影響商戶的需要及其未來經營的可能性，然

後再按需要進行項目設計，這才是真正透過重建來惠及社區，這才是公帑應做的公益；

而非相反地將資產由個體戶轉移到大財團的不合理做法。

4.3.8.4.3.8.4.3.8.4.3.8. 加強舊樓維修支援及監管加強舊樓維修支援及監管加強舊樓維修支援及監管加強舊樓維修支援及監管

市建局有多個協助舊樓進行維修的支援計劃，大部份計劃都只提供金錢或資源津貼，在

批出款額後，市建局只會向業主立案法團建議聘用合資格人士管理整個樓宇維修支援計

劃。

其實業主立案法團自行聘用合資格人士管理維修工程的做法是合理的，但市建局作為專

責樓宇維修支援計劃的公營機構、亦作為有關工程款項的批出者，實應設立公開及透明

的監察機制，例如抽查個別項目、設立投訴熱線等，確保工程質素。

4.3.9.4.3.9.4.3.9.4.3.9. 增加市區更新增加市區更新增加市區更新增加市區更新資訊流通資訊流通資訊流通資訊流通

進行研究期間，不難發現市民對於《策略》以至市區重建政策的認知不足，亦經常面對

求助無門的情況。我們發現，市建局或其他政府部門已公開的資訊及已推出的支援計劃

並未為市民廣泛知悉。

發展局、各區民政事務處、市建局及房協、市區重建地區諮詢平台，甚至各區區議會，

今後亦可以在增加資訊這方面有所貢獻，加強市民的認知。

95

第五章第五章第五章第五章 結語結語結語結語

深水埗區議會轄下市區更新及歷史建築保育工作小組多年來均有就市區重建或市區更

新議題推動研究，此前進行的「深水埗文化歷史及古跡紀錄／研究與公眾參與計劃之研

究及普查部份」幅蓋了深水埗當區的硬件特色；而去年進行的「深水埗市區更新地區願

景研究」則就著深水埗過往十年來的重建體會，歸納出深水埗之軟件特色。

市區重建局成立轉眼十年，《策略》經檢討後，總結出「以人為先、地區為本、與民共

議」此一新《策略》方針，並提出成立「市區更新地區諮詢平台」、提供「業主主導模

式」及「促進者模式」等新措施，可見其進一步強調地區特色及市民參與的重要性。地

區特色是過往研究集中研究的對象，而是次研究則將焦點移到市民參與所需的民間基礎

──資料整理、資訊流通及地區組織。

是次研究是深水埗區議會首個廣泛綜合過往十年市區重建經驗、並跳出深水埗宏觀地分

析整個《策略》及市區重建政策的研究，將市區重建局成立十年來的市區重建政策發展

脈絡整理清晰，並嘗試以此為基礎分析新《策略》的新建議；是次研究更嘗試擴闊面向，

將整理好的資訊向市民發放，並著手跟進有意啟動重建的地段個案，了解所面對的組織

困難。

建基於是次研究及此前其他研究的基礎，強化深水埗區當區特色及本土經濟將是民間及

地區組織可以繼續探索的方向。

96

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發展局新聞公布[2011-05-27]，發展局委任九龍城市區更新地區諮詢平台成員，瀏覽日

期：2011-08-01

http://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_6600.html

規劃署 2001 年年報[2001]，附錄 3 土地發展公司發展計劃和綜合發展計劃，瀏覽日期：

2011-06-23

http://www.potential.com.hk/jobsample/pdar2k1/b5/c13.htm

《香港年報》1998[1998]，瀏覽日期：2011-06-29 <http://www.yearbook.gov.hk/1998/>

立法會文件立法會文件立法會文件立法會文件

立法會市區重建局條例草案委員會文件，市區重建局就立法會 CB(1)1802/99-00(02)號文

件作出的回覆[2000-06-07]，文件編號 CB(1)1802/99-00(03)

立法會市區重建局條例草案委員會文件，立法會秘書處擬備政府當局作出的各項承諾

（截至 2000 年 6 月 14 日）[2000-06-17]，文件編號[CB(1)1840／99-00(03)]

立法會會議正式紀錄[2000-06-26]，規劃地政局局長蕭炯柱發言，頁 6203-6207

立法會規劃、地政及工程事務委員會，給予受收地影響的住宅及商用物業業主及租戶的

特惠補償－比較[2001-02-27]，立法會文件編號 CB(1)70200-01

立法會規劃、地政及工程事務委員會，土地發展公司的意見書[2001-02-28]，立法會文件

編號[CB(1)71100-01(06)]

立法會規劃、地政及工程事務委員會，政府當局於 2001 年 3 月 8 日就部分委員團體代

表在事務委員會會議席上所提意見作出回應的來函[2001-03-08]，立法會文件編號 CB(1)

78800-01

立法會規劃、地政及工程事務委員會，香港基督教女青年會市區重建社會服務工作隊在

2001 年 3 月 27 日的另一份意見書[2001-03-27]，立法會文件編號 CB(1) 92800-01

98

立法會財務委員會討論文件，總目 701－土地徵用，自置居所津貼及發放予商用物業業

主和合法佔用人的特惠津貼[2001-03-09]，立法會文件編號 FCR(2000-01)83

立法會規劃地政及工程事務委員會，建議向受市區重建項目影響的單位業主提供的樓換

樓計劃[2001-02-27]，立法會文件編號 CB(1)723/00-01(03)

立法會規劃地政及工程事務委員會，香港房屋政策評議會意見書，立法會文件編號[CB(1)

36900-01]。

立法會規劃地政及工程事務委員會，聖雅各福群會市區重建社會服務隊意見書

[2001-03-02]，立法會文件編號 CB(1)80300-01

立法會規劃地政及工程事務委員會，公屋聯會意見書[2001-03-02]，立法會文件編號

CB(1)71100-01(01)]

立法會發展事務委員會，創建香港於 2010 年 7 月 10 日就《市區重建策略》檢討－第三

階段公眾參與提交的意見書[2010-07-10]，立法會文件編號 CB(1)254009-10(02)

傳媒報道傳媒報道傳媒報道傳媒報道

明報[2007-08-07]：舊樓降呎長石屎雨傷 5 人 48 年樓齡失修雨淋日曬塌簷篷，瀏覽日

期：2011-05-04

http://specials.mingpao.com/cfm/News.cfm?SpecialsID=212&News=ddf3222d15313a4ad98327001

f3c3456c98247e5d99b7820d4c34764180b7056b4

蘋果日報[2011-02-19]：關閘震塌批盪傷住客，瀏覽日期：2011-05-04

http://www1.hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110219&sec_id=4104

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頭條日報[2010-11-01]：寒夜百人走火警主逢失狗喜極泣，瀏覽日期：2011-05-04

http://www.hkheadline.com/pet/pet_content.asp?contid=32641&srctype=p

星島日報[2010-10-18]：樓宇維修工程涉貪趨增，瀏覽日期：2011-07-20

<http://www.singtao.com/yesterday/loc/1018ao07.html>

星島日報[2000-02-01]：荃灣七街重建終上馬，瀏覽日期：2011-06-18

http://www.singtao.com/archive/fullstory.asp?andor=or&year1=2000&month1=2&day1=1&year2=

2000&month2=2&day2=1&category=&id=20000201a07

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其他其他其他其他

思網絡[2006]：《灣仔街紙：市區重建策略檢討計劃總結報告書》，香港：灣仔區議會市

區更新專責小組

香港地方[1999]，建設及建築物－市區重建計劃，瀏覽日期：2011-06-22

http://hk-place.com/view.php?id=224

行享地產有限公司網頁[2010]，公務員樓宇轉讓，瀏覽日期：2011-05-29

http://www.permcomfort.com.hk/home.htm