ABNT NBR14 653 OctavioGalvaoNeto

ABNT NBR 14.653 Avaliao de Bens

A concretizao do projeto de normas avaliatrias brasileiras

1998 - 2010

Engenheiro Octavio Galvo NetoXXV Congresso Panamericano UPAV Miami 2010

Declarao de

Machu Pichu

28/10/1998


Declarao de Machu Pichu28/10/1998

Cada Asociacin debe desarrollarse como entidad rectora de la actividad valuatoria en su respectivo pas. Las normas deben contener principios y recomendaciones genricas, destacando la libertad y la responsabilidad tcnica del profesional que certifica el avalo, con apoyo en sus conocimientos obligatorios del mercado.


Declarao de

Machu Pichu

28/10/1998


Sistema de Normalizao no Brasil

Em 11 de maro de 1991 entrou em vigor no Brasil o Cdigo de Defesa do Consumidor:



vedado ao fornecedor de produtos ou servios dentre outras prticas abusivas:

VIII Colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se normas especficas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial CONMETRO



Normas tcnicas so imprescindveis ao bom funcionamento dos mercados, e, associadas regulamentao legal, constituem um dos sustentculos das polticas de qualidade.



Atividade que visa elaborao de padres, atravs de consenso entre produtores, consumidores e entidades governamentais (neutros).

Qualquer cidado pode votar



Caixa Econmica Federal (consumidor)

Banco do Brasil (consumidor)

Petrobras (consumidor)

IBAPE/SP (representante de produtores)


Evoluo Situao Pr 1998

NB 502 Avaliao de Imveis Urbanos: Publicada em 1977, fortemente influenciada pelas inovaes do I Congresso Brasileiro de Avaliaes (1974).

(Patrocinada pelo BNH e revisada em 1989 como NBR 5676).

NBR 8799 1985 Avaliao de Imveis Rurais


Evoluo Situao Pr 1998

NBR 8951 1985 Avaliao de GlebasUrbanizveis

NBR 8976 1985 Avaliao de Unidades Padronizadas

NBR 8977 1985 Avaliao de MquinasEquipamentos e Complexos Industriais


ABNT NBR 14.653 Avaliao de Bens

14.653-1 Procedimentos Gerais (2000)

14.653-2 Imveis Urbanos (2004)

14.653-3 Imveis Rurais

14.653-4 Empreendimentos

14.653-5 Mquinas, Equipamentos, Instalaes e Bens Industriais

14.653-6 Recursos Naturais e Ambientais

14.653-7 Patrimnios Histricos (2009)


Declarao de

Machu Pichu

28/10/1998


ABNT NBR 14.653-1Procedimentos Gerais

Tem a funo de guia, indicando procedimentos gerais para as demais partes, fixando diretrizes quanto:



a) Classificao da sua natureza

b) Instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas

c) Descrio das atividades bsicas

d) Definio da metodologia bsica

e) Especificao das avaliaes

f) Requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao



Prefcio

Objetivo

Referncias normativas

Definies

Smbolos e abreviaturas

Classificao dos bens, seus frutos e direitos

Procedimentos de excelncia

Atividades bsicas

Metodologia aplicvel

Especificao das avaliaes

Apresentao do laudo de avaliao

Anexo: Referncias Bibliogrficas Engenheiro Octavio Galvo NetoXXV Congresso Panamericano UPAV Miami 2010

ABNT NBR 14.653-1Procedimentos Gerais Atividades Bsicas

Requisio de documentao

Conhecimento da documentao

Vistoria do bem avaliando

Coleta de dados:

oAspectos quantitativos

o Aspectos qualitativos

o Situao mercadolgicaEngenheiro Octavio Galvo NetoXXV Congresso Panamericano UPAV Miami 2010


Escolha da metodologia: A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo de dados de mercado.



Tratamento dos dados

Identificao do valor de mercado:

Deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de insero do bem e a partir do tratamento de dados de mercado, permitindo-se:



a) Arredondar o resultado de sua avaliao, desde que o ajuste final no varie mais de 1 % do valor estimado.

b) Indicar a faixa de variao de preos do mercado admitida como tolervel em relao ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.



Diagnstico do mercado: O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao, deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

Segundo o regramento normativo brasileiro o termo deve implica em ser obrigatrio.


ABNT NBR 14.653-1Procedimentos GeraisMetodologia Aplicvel

A exemplo do tpico anterior, nas partes 2 a 7 da norma a metodologia aplicvel tem abordagens especficas de acordo com natureza do bem.

A regra geral :



Mtodos para identificar o valor de um bem de seus frutos e direitos:

Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis constituintes da amostra.



Mtodo Involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto.



Mtodo Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercializao, preferencialmente medido em comparao no mercado.



Mtodo da Capitalizao da Renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.



Mtodos para identificar o custo de um bem:

Mtodo Comparativo Direto de Custo:Identifica o custo de um bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Engenheiro Octavio Galvo Neto

XXV Congresso Panamericano UPAV Miami 2010


Mtodo da Quantificao de Custo:Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos a partir de quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos.



Mtodos para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento: Os procedimentos avaliatrios usuais para determinar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento so baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual so determinados indicadores de deciso baseados no valor presente lquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno dentre outros. Engenheiro Octavio Galvo Neto


ABNT NBR 14.653-1Procedimentos GeraisEspecificao

O conceito de especificao est apoiado no propsito de se estabelecer uma gradao qualitativa dos trabalhos avaliatrios em funo do nvel de fundamentao e de preciso obtidos pelo avaliador.



Este requisito tem relao direta com o prazo demandado; com os recursos despendidos, bem como com a disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.



A fundamentao est relacionada com o aprofundamento do trabalho avaliatrio e a preciso ser estabelecida quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro tolervel numa avaliao.


ABNT NBR 14.653-2Imveis Urbanos

Imveis urbanos constituem os bens que demandam o maior nmero de trabalhos avaliatrios no Brasil. Sua importncia, a toda evidncia, dispensa maiores consideraes, pois ainda nos dias que correm em vrias partes do mundo ainda so experimentados e observados os efeitos na economia decorrentes da crise imobiliria de 2007/2008.



Por essa razo foi o texto que exigiu o maior tempo de dedicao pela Comisso de Estudos e tambm aquele cujas discusses envolveram um maior nmero de aspectos polmicos. O presente trabalho vai evidenciar os trs pontos mais palpitantes e que esto atrelados aplicao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, cuja sequncia a ser observada : Engenheiro Octavio Galvo Neto



Planejamento da pesquisa: No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa que envolve estrutura e estratgia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a

formao do valor. Engenheiro Octavio Galvo NetoXXV Congresso Panamericano UPAV Miami 2010


Identificao das variveis do modelo:

Varivel dependente

Variveis independentes



Identificao das variveis do modelo:

Varivel dependente

Variveis independentes

Levantamento de dados de mercado



O tpico seguinte, tratamento de dados, foi o que apresentou maior dificuldade para que se chegasse a uma posio consensual, tanto na primeira verso (2004) quanto na atual proposta, em razo de um grande debate entre os profissionais que defendem a supremacia do tratamento cientfico e aqueles que tm preferncia pelo tratamento por fatores.

Ao final, foi submetida consulta pblica a seguinte proposta:



Tratamento de dados:

Fatores:

O tratamento por fatores aplicvel a uma amostra composta por dados de mercado com as caractersticas mais

prximas possveis do imvel avaliando.



Os fatores devem ser calculados por metodologia cientfica, conforme 8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangncia regional e ser revisados no prazo mximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessrio. Podem ser: Engenheiro Octavio Galvo Neto



a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades pblicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura;



b) deduzidos ou referendados pelo prprio engenheiro de avaliaes, com a utilizao de metodologia cientfica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia e os clculos que lhes deram origem sejam anexados ao Laudo de Avaliao.

No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B.

. Engenheiro Octavio Galvo NetoXXV Congresso Panamericano UPAV Miami 2010


Cientfico (mais comum: regresso linear)

Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso. Engenheiro Octavio Galvo Neto



Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como regresso espacial, anlise envoltria de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente.



Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caractersticas e fundamentos bsicos dessas ferramentas analticas, em carter informativo, visando sua difuso para o desenvolvimento tcnico da engenharia de avaliaes.

No caso de utilizao de regresso linear, deve ser observado o Anexo A.



Outro conceito digno de ser evidenciado o de campo de arbtrio que pela proposta atual passa a ter mais destaque e assim se define:

Campo de Arbtrio:

O campo de arbtrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 o intervalo com amplitude de mais ou menos 15%, em torno da estimativa pontual de tendncia central utilizada na

avaliao. Engenheiro Octavio Galvo NetoXXV Congresso Panamericano UPAV Miami 2010


O campo de arbtrio pode ser utilizado quando variveis relevantes para a avaliao do imvel no tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistncia de fatores de homogeneizao aplicveis ou porque essas variveis no se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regresso, desde que o intervalo de mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influncias no consideradas.



O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80 % calculado para definir o grau de preciso da estimativa.



O terceiro ponto a ser ressaltado a j mencionada especificao das avaliaes. Conceitualmente esse requisito foi assim definido:

Especificao das avaliaes:



A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao.



Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.



Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos de Avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificao que no puderam ser atendidos e os procedimentos utilizados na identificao do valor.



Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes.




Tabela 1 Grau de preciso da estimativa de valor nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou do tratamento por fatores

Descrio Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiana de 80 % em

torno do valor central da estimativa 30 % 30 % - 50 % > 50 %


Muito obrigado

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