Aca jj 27 03-2013

Ciclo de conferências ACA/JPA:

O direito ao serviço das empresas e dos cidadãos

27 de marçoSalão Nobre da ACA

2.ª Conferência

Riscos e oportunidades para a regeneração urbana

3.º Tema:"Negócios com imóveis: como estimular o arrendamento comercial e habitacional face às(s) nova(s) lei(s)“Jorge Almeida

Sumário1. Negócios com imóveis: estimular a utilização dos imóveis no comércio

1. Vários tipos de negócios2. Com transferência total ou parcial da propriedade3. Sem transferência da propriedade

1. A cessão da exploração comercial2. O arrendamento

2. O arrendamento comercial face à nova lei1. O que muda2. Vantagens e perigos da nova lei para os inquilinos e senhorios

3. O arrendamento habitacional face à nova lei1. O que muda2. Vantagens e perigos da nova lei para os senhorios3. Vantagens e perigos da nova lei para os inquilinos

Negócios com imóveis: estimular a utilização dos imóveis no comércio

1. Vários tipos de negócios1. Negócios de cariz pessoal

• Não implicam qualquer uso do imóvel ou de capital do senhorio nem qualquer risco inerente à constituição ou entrada em sociedades

2. Negócios de cariz societário1. Implicam a utilização do imóvel, ou de direitos reais limitados sobre

o imóvel, na constituição ou entrada em sociedade comercial2. Têm a vantagem de poderem participar nos lucros da empresa na

proporção do valor dado ao imóvel ou direito real limitado usado como entrada

3. Pode implicar participação nos prejuízos e uso de capital do senhorio (suprimentos ou empréstimos – com incentivos fiscais)


2. Negócios com transferência total ou parcial da propriedade para uma sociedade1. Compra e venda2. Usufruto3. Uso4. Outros (direito de superfície, servidões, etc.)


3. Negócios sem transferência da propriedade (a sociedade ou a particular)1. A cessão da exploração comercial

1. Pode implicar a constituição prévia de um Estabelecimento individual de Responsabilidade Limitada (EIRL) ou sociedade (unipessoal ou não) – para vantagens fiscais em sede de IRC

2. Permite segurança quanto ao controle da propriedade do imóvel

3. Permite rendas de cessão com parte fixa e parte variável em função do lucro

4. Permite um acordo flexível no pagamento de rendas no período inicial e/ou no período final para permitir a criação do estabelecimento e/ou a amortização dos empréstimos


3. Negócios sem transferência da propriedade (a sociedade ou a particular)2. O arrendamento

1. Permite segurança quanto ao controle da propriedade do imóvel

2. Permite rendas com parte fixa e parte variável em função do lucro

3. Permite um acordo flexível no pagamento de rendas no período inicial e/ou no período final para permitir a criação do estabelecimento e/ou a amortização dos empréstimos

4. Tem taxas especiais de IRS elevadas (28%) e retenção na fonte de 25%.

O arrendamento comercial face à nova lei – O que muda?

A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto veio promover:

1. Alteração do regime substantivo do arrendamento (para arrendamentos novos)

2. Revisão do sistema de transição dos contratos antigos (antes de 1990 ou 1995 para o novo regime) Contratos habitacionais celebrados antes e na vigência do RAU (DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro); Contratos não habitacionais celebrados antes e na vigência do DL nº 257/95 de 30 de Setembro

3. Agilização do procedimento de despejo - https://bna.mj.pt/

4. Melhoria do enquadramento fiscal

O arrendamento comercial face à nova lei – O que muda?

Principais alterações ao regime substantivo em contratos não habitacionais:

1. Duração dos contratos

2. Incumprimento da obrigação do pagamento de renda

3. Oposição à renovação automática

O arrendamento comercial – O que muda?

Duração dos contratos

Antes:

* Regra geral: Liberdade das partes

* Se nada disserem: considera-se celebrado com prazo certo de 10 anos

Depois:

* Regra geral: Liberdade das partes



Incumprimento da obrigação do pagamento de renda

Antes:

* 3 meses de atraso + 3 meses para o inquilino pagar

O despejo só é possível ao fim de 6 meses (3+3)

* O inquilino pode dar sem efeito a resolução pondo fim à mora as vezes que quiser (exceto em fase judicial, onde apenas pode fazê-lo uma única vez, com referência a cada contrato)

* Nos casos de resolução o prazo para a desocupação é de 3 meses (a contar da resolução)

* o prazo de caducidade do direito de resolução é de 1 ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento.

Depois:

* 2 meses de atraso + 1 mês para o inquilino pagar

O despejo é possível ao fim de 3 meses (2+1) ou,

após novo atraso, ao fim de 2 meses

* O inquilino só pode dar sem efeito a resolução pondo fim à mora uma única vez.

* Nos casos de resolução o prazo para a desocupação é de 1 mês (a contar da resolução).

* Nova situação: Atrasos reiterados superiores a 8 dias, por 4 vezes (seguidas ou interpoladas), num período de 1 ano. Neste caso o inquilino não pode pôr fim à mora mediante pagamento.

* O prazo de caducidade do direito de resolução é de 3

meses.


Denúncia para demolição ou obras profundas

Antes:

* Denúncia é feita em acão judicial

* A indemnização é fixada de acordo com despesas e danos suportados pelo inquilino, não podendo ser inferior a 2 anos de renda

* Não se prevê qualquer prazo para o acordo quanto ao pagamento da indemnização ou ao realojamento do inquilino (por período não inferior a 5 anos).

Depois:

* Denúncia por mera comunicação ao inquilino (pré-aviso de 6 meses)

* A indemnização é fixada em 1 ano de renda

* Prazo de 30 dias para acordo quanto ao pagamento da indemnização ou ao realojamento do inquilino (por período não inferior a 2 anos). Na falta de

acordo aplica-se a indemnização.



Antes:

* A indemnização deve ser paga no mês seguinte ao do trânsito em julgado da sentença

* A não execução das obras no prazo de 6 meses torna o senhorio responsável pelo pagamento das despesas e danos suportados pelo inquilino, não podendo ser inferior a 2 anos de renda e confere ao inquilino o direito à reocupação do locado

* Da denúncia não pode resultar duração do contrato inferior a 5 anos

Depois:

* A indemnização deve ser paga no momento da entrega do locado

* Salvo motivo imputável ao senhorio, a não

execução das obras no prazo de 6 meses

torna o senhorio responsável pelo pagamento da indemnização de 10 anos de renda



Oposição à renovação automática

Antes:

* Quando deduzida pelo senhorio: Pré-aviso de 1 ano

* Quando deduzida pelo inquilino: Pré-aviso de 120 dias

Depois:

* Quando deduzida pelo senhorio:

240 dias (≥ 6 anos); 120 dias ( 1 a 6 anos); 60 dias (6 meses a 1 ano); 1/3 (≤ 6 meses)

* Quando deduzida pelo inquilino:

120 dias (= ou ≥ 6 anos); 90 dias ( 1 a 6 anos); 60 dias (6 meses a 1 ano); 1/3 (≤ 6 meses)

Os arrendamentos comerciais antigos – O que muda?

Principais alterações do regime aplicável aos contratos antigos:

A. Contratos anteriores ao RAU (19.11.1990) ou ao DL nº 257/95 (05.10.1995)1. Regime de transição e atualização rendas2. Denúncia para demolição ou obras profundas3. Transmissão por morte

B. Contratos posteriores ao RAU ou ao DL nº 257/951. Denúncia pelo senhorio

O arrendamento comerciais – O que muda?

Tipo e duração do contrato e atualização das rendas

Antes:

* Contratos anteriores a 1995 celebrados por duração indeterminada não podem ser cessados por livre vontade do senhorio, salvo ocorrendo trespasse ou alteração de mais de 50% da composição societária do inquilino;

* O senhorio só pode promover a atualização da renda se o imóvel estiver avaliado fiscalmente há menos de 3 anos.

* Atualização faseada (5/10 anos – ex: microempresas) até 4% do valor do locado

* Atualização imediata nos casos do artigo 56º do NRAU

Depois:

* Estabelecimento de um mecanismo de negociação da renda do tipo de contrato e duração, que privilegia o diálogo entre as partes. Exceções:

(i) microentidades (balanço e volume de negócios líquido não superior a 500 mil euros, nº médio de 5 empregados durante o exercício)

(ii) Associação privada sem fins lucrativos que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional e declarada de interesse público ou interesse nacional ou municipal.

(iii) Casa fruída por República de Estudantes.

* Período transitório de 5 anos

Negociação

1.)

O senhorio propõe a atualização de renda, transformação do tipo de contrato (duração indeterminada para prazo certo) e duração do contrato (1, 2, 3 anos etc..)

O inquilino tem 30 dias para responder

1.)



2) O inquilino:2) O inquilino:

* Aceita (nada dizendo, por exemplo)* Aceita (nada dizendo, por exemplo)

* Contrapõe com nova renda, tipo e duração* Contrapõe com nova renda, tipo e duração

* Denuncia o contrato* Denuncia o contrato

3) O Senhorio:3) O Senhorio:

* Atualiza a renda, tipo e duração do contrato* Atualiza a renda, tipo e duração do contrato

* Senhorio aceita (30 dias)• Senhorio não aceita e

Denuncia o contrato, com pagamento de indemnização (5 anos de renda -média das duas propostas) - + 100% ou 50% se a renda oferecida pelo inquilino não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou 20%, respetivamente;Atualiza renda de acordo com o VPT -contrato com prazo certo de 5 anos



* Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar o locado; não há atualização da renda. Compensação pelas obras.


Negociação

1.)



1.)




* Invoca ser microentidade, associação recreativa, cultural ou desportiva ou república de estudantes

* Invoca ser microentidade, associação recreativa, cultural ou desportiva ou república de estudantes


• Período transitório de 5 anos em que a atualização da renda está limitada -renda anual = 1/15 do VPT)

• Após 5 anos a renda pode ser atualizada mediante nova negociação da renda, não podendo ser invocado o facto de um dos referidos tipos de entidades excecionadas - Na falta de acordo sobre o tipo e duração, o contrato tem prazo certo de 2 anos.

• Período transitório de 5 anos em que a atualização da renda está limitada -renda anual = 1/15 do VPT)

• Após 5 anos a renda pode ser atualizada mediante nova negociação da renda, não podendo ser invocado o facto de um dos referidos tipos de entidades excecionadas - Na falta de acordo sobre o tipo e duração, o contrato tem prazo certo de 2 anos.


DENÚNCIA PELO SENHORIO

Apenas contratos posteriores a 1995

Antes:

* Há livre denúncia pelo senhorio quando se verifique:

(i) Trespasse ou locação do estabelecimento; ou

(ii) Alteração de mais de 50% da composição societária.

Depois:

* O senhorio pode denunciar livremente o contrato com uma antecedência não inferior a 2 anos.

Despejo – BNA – Especiais cuidados

• O procedimento especial de despejo só pode ser utilizado para contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado

• O pedido de pagamento de rendas passa a poder ser cumulado com o pedido de despejo no âmbito do procedimento especial de despejo, desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante da dívida;

• A desocupação do locado pode ser efectuada por agente de execução ou notário.

• Caso o arrendatário não desocupe de livre vontade o imóvel, é necessário recurso ao tribunal para pedir autorização de entrada imediata no imóvel e o juiz pode considerar necessária a audição do arrendatário.

• É permitida a suspensão e o diferimento da desocupação, por razões de saúde ou razões sociais imperiosas (carência económica e incapacidade superior a 60%). O diferimento não pode ser superior a 5 meses.

• Recursos têm efeito meramente devolutivo

O arrendamento habitacional face à nova lei – O que muda?

Principais alterações ao regime substantivo em contratos habitacionais:

1. Duração dos contratos

2. Incumprimento da obrigação do pagamento de renda

3. Procedimento de denúncia do contrato de habitação de duração indeterminada

4. Oposição à renovação automática

O arrendamento habitacional – O que muda?

Duração dos contratos

Antes:

* Regra geral: 5 a 30 anos

* Se nada disserem: considera-se celebrado por tempo indeterminado

* Exceção: contratos para habitação não permanente ou fins transitórios

Depois:

* Regra geral: não existe prazo mínimo. Prazo máximo mantém-se 30 anos



Incumprimento da obrigação do pagamento de renda

Antes:

* 3 meses de atraso + 3 meses para o inquilino pagar

O despejo só é possível ao fim de 6 meses (3+3)

* O inquilino pode dar sem efeito a resolução pondo fim à mora as vezes que quiser (exceto em fase judicial, onde apenas pode fazê-lo uma única vez, com referência a cada contrato)

* Nos casos de resolução o prazo para a desocupação é de 3 meses (a contar da resolução)

* o prazo de caducidade do direito de resolução é de 1 ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento.

Depois:

* 2 meses de atraso + 1 mês para o inquilino pagar

O despejo é possível ao fim de 3 meses (2+1) ou,

após novo atraso, ao fim de 2 meses

* O inquilino só pode dar sem efeito a resolução pondo fim à mora uma única vez.

* Nos casos de resolução o prazo para a desocupação é de 1 mês (a contar da resolução).

* Nova situação: Atrasos reiterados superiores a 8 dias, por 4 vezes (seguidas ou interpoladas), num período de 1 ano. Neste caso o inquilino não pode pôr fim à mora mediante pagamento.

* O prazo de caducidade do direito de resolução é de 3

meses.



Antes:

* Denúncia é feita em acão judicial

* A indemnização é fixada de acordo com despesas e danos suportados pelo inquilino, não podendo ser inferior a 2 anos de renda

* Não se prevê qualquer prazo para o acordo quanto ao pagamento da indemnização ou ao realojamento do inquilino (por período não inferior a 5 anos).

Depois:

* Denúncia por mera comunicação ao inquilino (pré-aviso de 6 meses)

* A indemnização é fixada em 1 ano de renda

* Prazo de 30 dias para acordo quanto ao pagamento da indemnização ou ao realojamento do inquilino (por período não inferior a 2 anos). Na falta de

acordo aplica-se a indemnização.



Antes:

* A indemnização deve ser paga no mês seguinte ao do trânsito em julgado da sentença

* A não execução das obras no prazo de 6 meses torna o senhorio responsável pelo pagamento das despesas e danos suportados pelo inquilino, não podendo ser inferior a 2 anos de renda e confere ao inquilino o direito à reocupação do locado


Depois:

* A indemnização deve ser paga no momento da entrega do locado

* Salvo motivo imputável ao senhorio, a não

execução das obras no prazo de 6 meses

torna o senhorio responsável pelo pagamento da indemnização de 10 anos de renda



Denúncia para habitação do senhorio ou filhos

Antes:

* Denúncia é feita em ação judicial -Indemnização equivalente a 1 ano de renda - Exige-se o requisito de o senhorio ser proprietário há mais de 5 anos

* Em caso de possuir vários prédios arrendados obriga à denúncia do arrendado há menos tempo

* Deve dar utilização invocada no prazo de 6 meses e por período mínimo de 3 anos.

Depois:

* Denúncia por mera comunicação ao inquilino (pré-aviso de 6 meses) -Indemnização equivalente a 1 ano de renda -Exige-se o requisito de o senhorio ser proprietário há mais de 2 anos (salvo em caso de sucessão)

* O senhorio é livre de escolher o contrato a denunciar em caso de vários imóveis arrendados (por revogação do artigo)

* Deve dar utilização invocada no prazo de 3 meses e por período mínimo de 2 anos (indemnização de 10 anos).


Denúncia livre pelo senhorio

Antes:

* Pré-aviso de cinco anos da data da cessação

Depois:

* Pré-aviso de dois anos da data da cessação


Oposição à renovação automática

Antes:

* Quando deduzida pelo senhorio: Pré-aviso de 1 ano

* Quando deduzida pelo inquilino: Pré-aviso de 120 dias

Depois:

* Quando deduzida pelo senhorio:

240 dias (≥ 6 anos); 120 dias ( 1 a 6 anos); 60 dias (6 meses a 1 ano); 1/3 (≤ 6 meses)

* Quando deduzida pelo inquilino:

120 dias (= ou ≥ 6 anos); 90 dias ( 1 a 6 anos); 60 dias (6 meses a 1 ano); 1/3 (≤ 6 meses)

Os arrendamentos habitacionais antigos – O que muda?

Principais alterações do regime aplicável aos contratos antigos:

A. Contratos anteriores ao RAU (1990) ou ao DL nº 257/951. Regime de transição e atualização rendas2. Denúncia para demolição ou obras profundas3. Transmissão por morte

B. Contratos posteriores ao RAU ou ao DL nº 257/951. Denúncia pelo senhorio

O arrendamento habitacionais – O que muda?

Tipo e duração do contrato e atualização das rendas

Antes:

* Contratos anteriores a 1990 celebrados por duração indeterminada não podem ser cessados por livre vontade do senhorio (“contratos para a vida”)

* O senhorio só pode promover a atualização da renda se o imóvel estiver avaliado fiscalmente há menos de 3 anos e estiver em estado pelo menos médio de conservação (nível 3).

* Atualização faseada (2/5/10 anos) até 4% do valor da habitação

Depois:

* Estabelecimento de um mecanismo de negociação da renda, do tipo de contrato e duração, que assenta no diálogo entre as partes.

* Duas exceções:

i) Carência económica

ii) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%

* Período transitório de 5 anos

Negociação

1.)



1.)




* Aceita (nada dizendo, por exemplo)* Aceita (nada dizendo, por exemplo)

* Contrapõe com nova renda, tipo e duração* Contrapõe com nova renda, tipo e duração

* Denuncia o contrato* Denuncia o contrato


* Atualiza a renda, tipo e duração do contrato – 5 anos, prazo certo (regra)* Atualiza a renda, tipo e duração do contrato – 5 anos, prazo certo (regra)







Negociação

1.)



1.)




* Invoca circunstâncias de carência económica* Invoca circunstâncias de carência económica


* Período transitório de 5 anos em que a atualização da renda está limitada (max. taxa de esforço de 25% do rendimento do agregado familiar, com teto de 1/15 do VPT). Para rendimentos inferiores a 500 euros mensais a taxa de esforço é 10%. Para rendimentos entre 500 euros e 1500 euros mensais a taxa de esforço é de 17%. - Após 5 anos a renda pode ser atualizada a valores de mercado, competindo à Segurança Social encontrar resposta para a situação de carência se se mantiver.

* Período transitório de 5 anos em que a atualização da renda está limitada (max. taxa de esforço de 25% do rendimento do agregado familiar, com teto de 1/15 do VPT). Para rendimentos inferiores a 500 euros mensais a taxa de esforço é 10%. Para rendimentos entre 500 euros e 1500 euros mensais a taxa de esforço é de 17%. - Após 5 anos a renda pode ser atualizada a valores de mercado, competindo à Segurança Social encontrar resposta para a situação de carência se se mantiver.

Negociação

1.)



1.)




* Invoca que tem idade ≥65 anos ou deficiência com grau de incapacidade > 60%

* Invoca que tem idade ≥65 anos ou deficiência com grau de incapacidade > 60%


* Propõe nova renda e o senhorio aceita.

* Senhorio não aceita e atualiza a renda de acordo com o VPT (renda anual = 1/15 do VPT);

* Em qualquer caso não há alteração do tipo ou duração do contrato sem acordo do inquilino.

* Propõe nova renda e o senhorio aceita.

* Senhorio não aceita e atualiza a renda de acordo com o VPT (renda anual = 1/15 do VPT);

* Em qualquer caso não há alteração do tipo ou duração do contrato sem acordo do inquilino.


DENÚNCIA PARA DEMOLIÇÃO OU OBRAS PROFUNDAS

Contratos anteriores a 1990

Antes:

* Denúncia é feita em ação judicial

* O Senhorio é obrigado a realojar o Inquilino independentemente da sua idade

Depois:

* Denúncia por mera comunicação ao Inquilino

* O Senhorio é apenas obrigado a realojar, no mesmo concelho e em condições análogas, o Inquilino com idade ≥ a 65 anos ou deficiência ≥ 60%, sendo celebrado um novo contrato por prazo indeterminado.


TRANSMISSÃO POR MORTE

Contratos anteriores a 1990

Antes:

* Há transmissão por morte para qualquer ascendente

* Há transmissão sucessiva entre pais, ascendentes e filhos

Depois:

* Limita-se a transmissão por morte para ascendentes em 1º grau (pais) que convivam há mais de 1 ano;

- Elimina-se a possibilidade de transmissões sucessivas;

- Impede-se a transmissão para pessoa com outra casa própria ou arrendada no mesmo concelho (ou concelho limítrofe, no caso de Lisboa e Porto)

- Transmissão dá lugar à transição do contrato para o novo regime (contrato com prazo de 2 anos) quando ocorra:

(i) para ascendente que viva com o inquilino e tenha idade inferior a 65 anos; ou

(ii) para descendente quando este fizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos.


DENÚNCIA PELO SENHORIO

Apenas contratos posteriores a 1990

Antes:

* Não há livre denúncia pelo senhorio.

Depois:

* O senhorio pode denunciar livremente o contrato com uma antecedência não inferior a 2 anos;

* Exclui-se a possibilidade da livre denúncia nas situações de inquilinos com:

(i) Idade igual ou superior a 65 anos; ou

(ii) Deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

ENQUADRAMENTO FISCAL

LEI Nº 60-A /2011 REGIME DE AVALIAÇÃO ESPECIAL – PRÉDIOS URBANOS ARRENDADOS

O valor patrimonial tributário, para efeitos exclusivamente de IMI, não pode exceder o valor que resultar da capitalização anual pela aplicação do factor 15 – Foi necessário fazer a declaração das rendas até 31 de Outubro de 2012.

Ver: Ofício-Circulado nº 40106/2012, de 10 de Agosto, da DSIMI/AT

Prédios devolutos – as taxas de IMI entre 0,5% e 0,8% são elevadas, anualmente, para o triplo no caso dos prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano e de prédios em ruínas.

ENQUADRAMENTO FISCAL

Prédios devolutos

São os prédios urbanos ou fracções autónomas que durante um ano se encontrem desocupados (DL nº 159/2006)

Indícios de desocupação – Inexistência de contratos em vigor de telecomunicações, água, gás e electricidade ou de inexistência de facturação.

Excepções – destinados a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas; adquiridos para revenda por pessoas singulares ou colectivas; habitação de emigrantes.

ENQUADRAMENTO FISCALA Lei 55-A/2012, publicada em Suplemento ao D.R. do passado dia 29 de

Outubro, em vigor desde o dia seguinte, alterou entre outros o nº 4 do artigo 94º do CIRC («Retenções na fonte»), determinando que as retenções na fonte de IRC passavam a ser efetuadas à taxa de 25% (…), e não de acordo com as taxas de retenção na fonte de IRS.

Tal significa que, desde 30 de Outubro 2012., a retenção na fonte sobre rendimentos prediais passou a dever ser efetuada à taxa de 25%, e não à taxa de 16,5% que vigorou até 29 de Outubro.

O Orçamento de Estado para 2013 instituiu, igualmente, uma taxa especial de

28% para estes rendimentos - artigo 72.º n.º 7 CIRS

Há a possibilidade de englobamento destes valores com outros rendimentos para efeitos de IRS que se aconselha se for mais favorável no caso concreto.

Links úteis• http://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/• http://www.deco.proteste.pt/casa/comprar-vender-

casa/simule-e-poupe/calculo-do-arrendamento• http://dre.pt/pdf1sdip/2013/01/00400/0003800043.pdf•

Ciclo de conferências ACA/JPA:

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27 de marçoSalão Nobre da ACA

2.ª Conferência

Riscos e oportunidades para a regeneração urbana

3.º Tema:"Negócios com imóveis: como estimular o arrendamento comercial e habitacional face às(s) nova(s) lei(s)“Jorge Almeida

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