AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - bdjur.stj.jus.br ?ão_Revisional... · Ação Revisional de Aluguel

Embed Size (px)

Text of AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - bdjur.stj.jus.br ?ão_Revisional... · Ação Revisional de Aluguel

  • AO REVISIONAL DE ALUGUEL

    LUIZ FUX Juiz de Direito, RJ

    Professor da Faculdade de Direito da UERJ Ministro do Superior Tribunal de Justia*

    I GENERALIDADES

    A funo social da propriedade no inibe a fonte de

    rendimentos que a propriedade encerra para o dominus. Estabelecendo

    um sistema de equilbrio entre locador e locatrio, a novel ordenao

    locatcia estabeleceu prazos longos de manuteno do inquilino no imvel,

    sem olvidar a necessidade da justa retribuio do aluguel. Deparando-se

    com uma crise habitacional sem precedentes, e num quadro de inflao

    desenfreada e imprevisvel, no poderia deixar o legislador de contemplar

    a liberdade de convencionar o aluguel e a possibilidade de atualizao do

    mesmo aps certo tempo de contrato pela modificao das condies

    econmicas da data da lavratura do vnculo, at um perodo posterior

    correspondente a um trinio. Nas locaes longas, no raro o aluguel

    originariamente fixado dista de seu preo de mercado, tornando

    desinteressante o negcio da locao com o desencorajamento de

    proprietrios, ameaando o abastecimento do campo das locaes. Um

    rendimento adequado e atualizado no seno o desgnio daquele que

    investe na propriedade, com o que, por via oblqua, estimula-se

    sobremodo a construo civil geradora de uma imensidade de empregos.

    Todos esses fatores fazem com que o legislador do inquilinato volte as

    suas vistas para o proprietrio e locador que investiram na propriedade

    com o fim de obterem retorno satisfatrio.

    A reviso consiste, assim, na modificao do pactuado pelas

    partes, atravs da interveno do Estado no domnio econmico das

    * Ministro do Superior Tribunal de Justia, a partir de 29 de novembro de 2001. FUX, Luiz. Ao revisional de aluguel. In: TUBENCHLAK, James; BUSTAMANTE, Ricardo (Coord.). Livros de Estudos Jurdicos. Rio de Janeiro: Instituto de Estudos Jurdicos, 1991, p. 189-206, v.5.

  • Ao Revisional de Aluguel

    partes contratantes, permitindo uma atualizao do aluguel mediante

    amplo debate em juzo, com o objetivo de alcanar-se o preo de mercado

    atual do imvel.

    Inmeros obstculos erigiram-se ao cabimento da reviso

    atravs do Judicirio. Primeiro, permitindo ao Judicirio substituir as

    partes naquilo que deveria ser fruto da vontade de ambas: a fixao de

    um novo aluguel. Em segundo lugar, porque a reviso pela sentena

    infirmava o princpio do pacta sunt servanda. A primeira objeo restou

    facilmente superada pela constatao que o Estado, no exerccio da

    Jurisdio, h de poder fazer tudo quanto possa suplantar e dissipar o

    conflito subjetivo, e mesmo nos casos em que o negcio em princpio

    consensual, surgindo a situao litigiosa impe-se que o Estado

    intervenha para que no fique sem resposta a expectativa das partes

    dando ensejo a dvidas e incertezas. A substituio das partes pelo

    Judicirio caracterstica da jurisdio, que se torna mais evidente

    quando da utilizao dos meios de sub-rogao no processo executivo.

    Atravs destes, o Estado satisfaz a obrigao para o credor como se o

    devedor tivesse cumprido a obrigao. A sentena que supre a vontade do

    devedor e conclui contrato (arts. 639 e 640 do CPC) refora essa atuao

    mpar do Judicirio.

    No que concerne fora obrigatria dos contratos e

    solenidade das palavras, de h muito perderam terreno para a justia

    contratual, apregoada pela doutrina e pela jurisprudncia como o

    princpio norteador do restabelecimento do equilbrio econmico do

    contrato. Rebus sic stantibus, proclama os revisionistas para afirmar que o

    contrato de longa durao mantm-se nas bases originais se as

    circunstncias se mantm. Havendo alterao desse equilbrio originrio,

    impe-se restabelec-lo por fora da equidade. De certo, uma das partes

    contratantes no engendraria o vnculo nas bases em que o foi se

    soubesse que com o tempo romper-se-ia a comutatividade inicial. O

    2

    FUX, Luiz. Ao revisional de aluguel. In: TUBENCHLAK, James; BUSTAMANTE, Ricardo (Coord.). Livros de Estudos Jurdicos. Rio de Janeiro: Instituto de Estudos Jurdicos, 1991, p. 189-206, v.5.

  • Ao Revisional de Aluguel

    equilbrio fonte de otimizao do relacionamento social, e em prol dele

    que intervm o Judicirio na ao revisional, revendo o aluguel para que a

    funo social da propriedade no se revele no empobrecimento do

    proprietrio e locupletamento do inquilino. Ademais, funciona como fonte

    de positivas expectativas de tantos quantos investem no mercado

    imobilirio, estimulando as locaes. Com a adoo da ao revisional, o

    aluguel sempre representar a justa retribuio a que se referia o STF

    em memorvel acrdo de 1977, rompendo o pacta sunt servanda para

    admitir a interveno no contrato tendente a manter a justia da

    contraprestao da locao.

    Seguindo essa orientao, disps o legislador que: livre a

    conveno do aluguel. Aps trs anos de vigncia do contrato ou acordo

    anteriormente realizado, locador ou locatrio podero pedir a reviso

    judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado (art. 19).

    O mesmo preceito repetido no art. 85 quanto s locaes de

    imveis novos e de contratos celebrados h cinco anos ou mais a partir da

    data de entrada em vigor da lei. de notar-se que os imveis novos e

    contratos com mais de 5 anos da data em vigor da lei tm liberdade de

    aluguel, ndice e reajuste, ao passo que as demais locaes que no se

    encaixem nessas categorias ficam livres s quanto ao aluguel, permitindo-

    se a revisional aps os trs anos para modificar ndice e reajustes.

    A pretenso de reviso do aluguel deduzida atravs da ao

    revisional de aluguel, que tem cunho predominantemente constitutivo.

    Entretanto, ela no uma ao constitutiva pura. A atual lei permitiu a

    execuo das diferenas de aluguel, tornando-a tambm condenatria

    pela admisso, como pedido implcito, da imposio pela sentena ao

    locatrio do dever de pagar as diferenas de aluguel que se venceram no

    curso da lide. Por outro lado, goza a revisional do regime privilegiado das

    aes de locao, isto : tramita durante as frias forenses, afora-se no

    3

    FUX, Luiz. Ao revisional de aluguel. In: TUBENCHLAK, James; BUSTAMANTE, Ricardo (Coord.). Livros de Estudos Jurdicos. Rio de Janeiro: Instituto de Estudos Jurdicos, 1991, p. 189-206, v.5.

  • Ao Revisional de Aluguel

    foro de eleio do contrato de locao ou no frum rei sitae, tem como

    valor uma anuidade do aluguel vigente data da propositura, admite as

    citaes e notificaes informais, por telex, fax, etc, e comporta execuo

    imediata, em princpio porque seus recursos no tm efeito suspensivo.

    Com relao s disposies gerais, merecem aqui aplicao as

    observaes feitas alhures. Em primeiro lugar, a tramitao nas frias

    forenses vai atender o locador quanto fixao do aluguel provisrio, e

    aps esse ato entendemos possa o feito esperar para o reinicio dos

    trabalhos forenses, porque a nica situao de periculum restou afastada.

    A competncia do frum rei sitae atende ao objetivo de inspeo do bem,

    mas a execuo das diferenas melhor teria sido prevista se no domiclio

    do ru. A execuo pronta sofre aqui mitigaes, porque o aluguel fixado

    na sentena exigido imediatamente e as diferenas de aluguel, entre o

    mesmo e o que o locatrio pagou no curso da lide, reclamam o trnsito

    em julgado da deciso (art. 69 da lei.).

    II - PROCEDIMENTO DA AO REVISIONAL

    O art. 68 da lei estabelece que a ao revisional submeter-se-

    ao procedimento sumarssimo. Consoante se sabe, o procedimento

    sumarssimo marcado pelo signo da celeridade e concentrao das fases

    processuais. Aglomeram-se num mesmo momento a defesa, o

    saneamento, a instruo e a deciso da causa. Apesar de ter optado pela

    ordinariedade em relao aos demais procedimentos, o legislador optou

    pelo sumarssimo quanto as revisionais, por entender que a audincia aqui

    revela excelente instrumento de tentativa de conciliao. Nesse af, o

    legislador imaginou duas audincias: uma imediata para a tentativa de

    conciliao com apresentao de resposta. Frustrada a autocomposio

    nessa oportunidade, outra ser realizada com todos os elementos periciais

    nos autos (art. 68, inc. IV). O legislador pretendeu evitar para as partes

    os gastos com percia, incluindo aquela audincia inicial. Temos certeza de

    4

    FUX, Luiz. Ao revisional de aluguel. In: TUBENCHLAK, James; BUSTAMANTE, Ricardo (Coord.). Livros de Estudos Jurdicos. Rio de Janeiro: Instituto de Estudos Jurdicos, 1991, p. 189-206, v.5.

  • Ao Revisional de Aluguel

    que a prtica judiciria responder afirmativamente a esse anseio do

    legislador. Diminuto nmero de audincias posteriores no infirmaro a

    praticidade com que se houve o legislador do inquilinato.

    O procedimento sumarssimo sem possibilidade de escolha

    pelo autor de outro, ainda que mais solene e desconcentrado, pela

    natureza pblica das normas de processo e procedimento. Nem mesmo a

    cumulao de pedidos autorizar essas mudana, uma vez que a

    audincia prvia distingue muito a ao revisional das demais, que podem

    eventualmente iniciarem-se pelo procedimento especial e depois recair no

    procedimento padro.

    A grande desvantagem das duas audincias previstas o

    assoberbamento das pautas dos Juzes nos grandes centros. Contudo, a

    tramitao durante as frias forenses e a concentrao de um nmero

    elevado de audincias de conciliao em dia determinado