Ações de Despejo Ações de Despejo

• A medida judicial para reaver imóvel A medida judicial para reaver imóvel locado, independente do fundamento locado, independente do fundamento que possa ter dado origem ao término que possa ter dado origem ao término da locação, será sempre a deda locação, será sempre a de despejo despejo (art. 5º),(art. 5º), ressalvada a exceção para a ressalvada a exceção para a imissão de posseimissão de posse concedida em concedida em desapropriaçãodesapropriação (art. 5º, p.único) (art. 5º, p.único) ou no ou no caso de Locação para empregado cuja caso de Locação para empregado cuja via deverá ser a Ação de Reintegração via deverá ser a Ação de Reintegração de Posse.de Posse.

• São vários os tipos de São vários os tipos de Ações de Ações de Despejo (art.59)Despejo (art.59). Podem ser por falta . Podem ser por falta de pagamento, por descumprimento de pagamento, por descumprimento de cláusula contratual, para de cláusula contratual, para retomada imotivada (retomada imotivada (denúncia vaziadenúncia vazia) ) ou motivada (ou motivada (motivo previsto em leimotivo previsto em lei).).

Ação de Despejo por Falta de Ação de Despejo por Falta de PagamentoPagamento

• A Ação de Despejo por falta de A Ação de Despejo por falta de pagamento tem sido a menos usada nos pagamento tem sido a menos usada nos últimos tempos últimos tempos (art. 62)(art. 62)..

• É que os administradores de imóveis É que os administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao são tão exigentes com relação ao cadastro dos Locatários e dos Fiadores cadastro dos Locatários e dos Fiadores que somente em alguns casos isolados que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das ocorre atraso no pagamento das mensalidades.mensalidades.

• Muitos Locatários desatualizados Muitos Locatários desatualizados pensam que a pensam que a Ação de DespejoAção de Despejo só só pode ser Ajuizada depois de trinta, pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.é verdade.

• Alguns Locatários são até mesmo Alguns Locatários são até mesmo surpreendidos com administradores surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ajuízam as ações de despejo por falta ações de despejo por falta de pagamentode pagamento, de pronto já incluindo , de pronto já incluindo na conta do Locatário inadimplente a na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.honorários advocatícios.

• A A Ação de Despejo por falta de Ação de Despejo por falta de pagamentopagamento pode ser Ajuizada no dia pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora. contratuais decorrentes da mora.

• O certo é que, mesmo citado da O certo é que, mesmo citado da Ação de Ação de DespejoDespejo, o Locatário ainda poderá manter a , o Locatário ainda poderá manter a locação.locação.

• Para isso, apenas é preciso "emendar a mora" Para isso, apenas é preciso "emendar a mora" (art.62,II,III),(art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.custas, multa, juros e honorários advocatícios.

• Quitando integralmente os aluguéis Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os se nada tivesse havido, e os próximos aluguéis deverão continuar próximos aluguéis deverão continuar a ser pagos no mesmo local em que a ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.eram pagos anteriormente.

• Pode ocorrer que o aluguel apontado Pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na pelo Locador na ação de despejoação de despejo já já esteja pago, ou não esteja com o esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das compensado pelos valores das contribuições condominiais contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.do Locador, pagas pelo Locatário.

• Nesse caso, não haverá a hipótese Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente "emendar a mora" de simplesmente "emendar a mora" (fazer o depósito respectivo).(fazer o depósito respectivo).

• Assim sendo, deverá o Locatário Assim sendo, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias.de quinze dias.

• A defesa produzida pelo advogado, nesse A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se momento processual, chama-se Contestação.Contestação.

• A peça de A peça de Contestação Contestação é o complexo de é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.comprovação do pagamento efetuado.

• O juiz, depois de ouvir os O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatará provas produzidas, prolatará sentença, definindo se concede o sentença, definindo se concede o despejo ou não.despejo ou não.

• Tudo é muito simples, mas não pode o Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a moraemendar a mora (efetuar os pagamentos (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo, afinal, a respectivos) e extinguir o processo, afinal, a Lei também prevê a situação em que o Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar sempre que ajuizar ação de despejo.ação de despejo.

• Então o legislador dispôs que, Então o legislador dispôs que, durante o ano, o Locatário somente durante o ano, o Locatário somente poderá poderá Emendar a MoraEmendar a Mora (fazer o (fazer o pagamento na Justiça) por duas pagamento na Justiça) por duas vezes vezes (art.62- p.único)(art.62- p.único)..

• Havendo uma Havendo uma terceiraterceira Ação de Ação de Despejo dentro de um período de Despejo dentro de um período de doze mesesdoze meses, se as outras duas foram , se as outras duas foram situações de situações de emenda da moraemenda da mora e não e não de de contestaçãocontestação, o juiz decretará o , o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.tenha depositado todo o seu débito.

Ação de Despejo por Ação de Despejo por Descumprimento ContratualDescumprimento Contratual

• Esta é uma ação mais complexa, Esta é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais demorada e, não raro, muito mais onerosa mais onerosa (art.9º,II)(art.9º,II)..

• Para dar início a uma ação por Para dar início a uma ação por descumprimento contratual, é descumprimento contratual, é necessário que o Locador tenha um necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo.argumento forte e justo.

• Às vezes o descumprimento Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não contratual não significa muito e não dá ensejo à dá ensejo à ação de despejo, ação de despejo, afinal, é afinal, é muito comum que os Locadores muito comum que os Locadores venham a impor inúmeras condições venham a impor inúmeras condições injustas para que o Locatário injustas para que o Locatário cumpra. cumpra.

• O juiz, para decretar o despejo com O juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, descumprimento é sanável e, finalmente, em sendo sanável ou já finalmente, em sendo sanável ou já sanado, se, ainda assim, enseja o sanado, se, ainda assim, enseja o despejo.despejo.

• Mas, a essa altura dos acontecimentos, Mas, a essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido muitas processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma casos, pode ter sido necessária uma perícia perícia para aferir o descumprimento do para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se se refere a contrato, principalmente se se refere a obras, e as despesas de parte a parte obras, e as despesas de parte a parte serão elevadas. serão elevadas.

• Entretanto, essa alternativa de Entretanto, essa alternativa de despejo por decumprimento despejo por decumprimento contratual não pode ser desprezada. contratual não pode ser desprezada. Há muitas situações em que o Há muitas situações em que o Locador e Locatário excedem no Locador e Locatário excedem no exercício de seus direitos, exercício de seus direitos, justificando a rescisão do contrato de justificando a rescisão do contrato de locação.locação.

• É o caso, por exemplo, de Locador É o caso, por exemplo, de Locador que aluga um imóvel com direito a que aluga um imóvel com direito a telefone e retira o telefone; ou que telefone e retira o telefone; ou que se compromete contratualmente a se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las de executá-las (art.22).(art.22).

• Pode ser também o caso do Locatário Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada finalidade da locação contratada (art. (art. 2323).).

Ação de Despejo "Denúncia Ação de Despejo "Denúncia Vazia"Vazia"

• A retomada imotivada (A retomada imotivada (denúncia denúncia vaziavazia) é também muito simples. ) é também muito simples.

• Nas situações em que a Lei permite, Nas situações em que a Lei permite, o Locador ajuíza a ação, e o o Locador ajuíza a ação, e o Locatário tem o prazo de quinze dias Locatário tem o prazo de quinze dias para contestá-la. para contestá-la.

• A contestação só tem razão de ser A contestação só tem razão de ser quando fundamentada na inexistência quando fundamentada na inexistência ou ou vício vício de de notificação premonitória;notificação premonitória; no no fato de a locação não se encontrar fato de a locação não se encontrar entre aquelas para as quais a Lei entre aquelas para as quais a Lei permite a permite a denúncia vazia; na hipótese denúncia vazia; na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legalprazo legal, ou, finalmente, se , ou, finalmente, se existirem vícios de natureza existirem vícios de natureza processual.processual.

Ação de Despejo MotivadaAção de Despejo Motivada

• A Lei contempla várias situações em que o A Lei contempla várias situações em que o Locador poderá pedir o imóvel para o Locador poderá pedir o imóvel para o Locatário Locatário (art.47)(art.47)..

• Pode ser para uso próprio, para uso de Pode ser para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente, para uso de ascendente ou descendente, para uso de cônjuge ou companheiro, ou mesmo, em cônjuge ou companheiro, ou mesmo, em algumas situações, para fazer obras ou algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do alterar características essenciais do imóvel.imóvel.

• O certo é que esses motivos deverão O certo é que esses motivos deverão existir realmente e que, de existir realmente e que, de preferência, possam ser preferência, possam ser comprovados quando da propositura comprovados quando da propositura da Ação de Despejo. da Ação de Despejo.

• Os tribunais têm entendido que há Os tribunais têm entendido que há presunção de veracidadepresunção de veracidade no pedido no pedido de retomada para uso próprio ou de de retomada para uso próprio ou de familiares que comprovadamente familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município.próprio no mesmo município.

• Contudo, se, tempos depois, o Contudo, se, tempos depois, o Locatário comprova que houve Locatário comprova que houve insinceridadeinsinceridade na retomada, as na retomada, as penalidades para o Locador podem penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro como no aspecto aspecto financeiro como no aspecto criminal.criminal.

Despejo CompulsórioDespejo Compulsório

• O despejo compulsório é aquele O despejo compulsório é aquele determinado pelo juiz, executado por determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e com auxílio policial oficial de justiça e com auxílio policial e arrombamento, se necessários, e arrombamento, se necessários, independentemente da vontade ou independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-réu da colaboração do Locatário-réu (art.65)(art.65)..

• Geralmente esse despejo, violento, só Geralmente esse despejo, violento, só ocorre depois da decisão de primeira ocorre depois da decisão de primeira instância e depois de notificado o instância e depois de notificado o Locatário para desocupar o imóvel no Locatário para desocupar o imóvel no prazo de quinze ou trinta dias prazo de quinze ou trinta dias (art.63),(art.63), dependendo do tipo de processo e do dependendo do tipo de processo e do tempo de tramitação do processo tempo de tramitação do processo decorrido desde a propositura da ação decorrido desde a propositura da ação até a data da sentença.até a data da sentença.

• Os móveis e utensílios que guarnecerem Os móveis e utensílios que guarnecerem o prédio objeto do despejo compulsório, o prédio objeto do despejo compulsório, se o Locatário não retirá-los se o Locatário não retirá-los imediatamente, serão levados ao imediatamente, serão levados ao depositário público ou guarda-móveis depositário público ou guarda-móveis particularparticular (art.65,1º), (art.65,1º), ali ficando ali ficando depositados. Para que o Locatário possa depositados. Para que o Locatário possa retirá-los depois, será necessária a retirá-los depois, será necessária a autorização judicial e o pagamento das autorização judicial e o pagamento das despesas de armazenamento.despesas de armazenamento.

Desejo Compulsório - Desejo Compulsório - LiminarLiminar • Em alguns casos, o despejo pode ser Em alguns casos, o despejo pode ser

decretado liminarmente decretado liminarmente (art.59,1º)(art.59,1º), sem , sem que seja ouvido o Locatário, com prazo de que seja ouvido o Locatário, com prazo de quinze dias para desocupação voluntária.quinze dias para desocupação voluntária.

• Não atendido o prazo, o despejo é Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e muito rápido, mesmo compulsório e muito rápido, mesmo porque a contestação, ou manifestação do porque a contestação, ou manifestação do Locatário, somente será produzida depois Locatário, somente será produzida depois do decreto de despejo.do decreto de despejo.

• Os casos em que é permitido o decreto de despejo, Os casos em que é permitido o decreto de despejo, liminarmente, são:liminarmente, são:

• a) quando comprovadamente houver rescisão do contrato a) quando comprovadamente houver rescisão do contrato de trabalho nas locações contratadas entre patrão e de trabalho nas locações contratadas entre patrão e empregado em razão do emprego;empregado em razão do emprego;

• b) quando do término da locação para temporada, desde b) quando do término da locação para temporada, desde que não tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o que não tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo;vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo;

• c) quando falecer o Locatário sem deixar sucessor legítimo c) quando falecer o Locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;autorizadas por lei;

• d) quando o sublocatário permanecer no imóvel depois de d) quando o sublocatário permanecer no imóvel depois de extinta a locação com o Locatário.extinta a locação com o Locatário.

Abandono do Imóvel pelo Abandono do Imóvel pelo LocatárioLocatário

• A Lei faculta ao Locador imitir-se na A Lei faculta ao Locador imitir-se na posse do imóvel quando o Locatário posse do imóvel quando o Locatário abandoná-lo depois de ajuizada a abandoná-lo depois de ajuizada a ação de despejo ação de despejo (art.66)(art.66). .

• Contudo, pensamos que seja Contudo, pensamos que seja necessária a verificação do necessária a verificação do abandono por oficial de justiça, que a abandono por oficial de justiça, que a certificará.certificará.

• O juiz, logo após a certidão do oficial de O juiz, logo após a certidão do oficial de justiça, deferirá a imissão de posse e justiça, deferirá a imissão de posse e decretará a extinção do processo.decretará a extinção do processo.

• Mas, se o Locatário houver abandonado o Mas, se o Locatário houver abandonado o imóvel também antes da ação de despejo, imóvel também antes da ação de despejo, não restará ao Locador outra alternativa não restará ao Locador outra alternativa que não a de propor o despejo, porque a que não a de propor o despejo, porque a única ação que pode rescindir a locação é a única ação que pode rescindir a locação é a ação de despejo, e o fato de o Locatário ação de despejo, e o fato de o Locatário abandonar o imóvel não presume a rescisão abandonar o imóvel não presume a rescisão da locação.da locação.

• Em nenhuma hipótese deve o Locador Em nenhuma hipótese deve o Locador ingressar no imóvel sem autorização judicial.ingressar no imóvel sem autorização judicial.

• Importa lembrar que o contrato faz com que Importa lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique, legalmente, na posse direta o imóvel fique, legalmente, na posse direta do Locatário, e o fato de o Locador ocupar o do Locatário, e o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal, ou autorização imóvel sem a rescisão formal, ou autorização judicial, será razão suficiente para que o judicial, será razão suficiente para que o Locatário possa responsabilizá-lo por danos Locatário possa responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não.praticados, verdadeiros ou não.