MARKET RESEARCH NOTE    PER

FORM

ANCE  D

OS HOTÉ

IS  5  E

STRE

LAS  LOCA

LIZA

DOS NO  A

LGARVE  

  

            OUTU

BRO DE 20

09 

P E R F O R M A N C E   D O   M E R C A D O   H O T E L E I R O 

H O T É I S   5*   A L G A RV E 

“O ano de 2009 tem representado um verdadeiro teste à nossa competitividade, obrigando‐nos 

a buscar abordagens mais incisivas ao mercado, sem descurar um necessário processo de refle‐

xão quanto ao caminho a seguir e das mudanças estruturais a introduzir. 

 

A RESEARCH NOTE  sobre a performance do mercado hoteleiro 5* no Algarve,  trabalho com o 

selo de qualidade e reconhecida credibilidade da  ILM, enquadra‐se perfeitamente no ponto de 

ponderar o presente e delinear o futuro. 

 

Aquilo que me parece ser a maior evidência dos resultados do painel, prende‐se com o reconhe‐

cido esforço que todos os intervenientes fizeram para reagir a um momento conjunturalmente 

adverso, o que terá levado a que os resultados de Janeiro a Agosto de 2009 fossem substancial‐

mente melhores do que aquilo que alguns antecipavam. O empenho conjugado do Turismo do 

Algarve e dos hoteleiros (e não só), assumindo uma postura de acção e não de lamentação, terá 

possibilitado este desfecho. 

 

Particularmente relevante, mas não surpreendente, parece‐nos o peso do mercado interno nos 

resultados. De há algum tempo a esta parte, os portugueses têm vindo a assumir um papel pre‐

ponderante na actividade turística regional, demonstrando um alto grau de fidelização ao desti‐

no e respondendo muito positivamente às diversas campanhas que temos vindo a desenvolver, 

ou a iniciativas diversas, como é o caso do programa ALLGARVE. 

 

Abre‐se agora um novo ciclo, em que teremos que, tal como o fizemos até aqui, saber reagir e 

ser criativos na busca de soluções que nos permitam encarar com optimismo 2010.”  

Nuno Aires  

Presidente da Associação de Turismo do Algarve 

Compreender a performance dos hotéis 5 estrelas da região do Algarve durante os meses de Janeiro a Agos‐

to de 2009, com especial enfoque nos meses de Verão – Junho, Julho e Agosto – em  indicadores como a 

Taxa de Ocupação, Preço Médio por Quarto Vendido (PMQV) e Revpar — principal indicador de medição de 

performance hoteleira, foi o objectivo da ILM Advisory para o desenvolvimento da presente Research Note.  

 

A análise de performance comparativa dos dois primeiros quadrimestres de 2009 face a 2008 compreende 

também a previsão de alguns dos directores dos estabelecimentos hoteleiros auscultados em  relação às 

expectativas de performance para o último quadrimestre do ano,  resultante da cooperação de  10 dos  17 

hotéis de 5 estrelas localizados em território algarvio que durante os dias 16 e 18 de Setembro de 2009 rece‐

beram e disponibilizaram à equipa ILM os dados estatísticos necessários à sua realização.. 

■ Janeiro  e  Agosto  foram  os meses  que 

apresentaram as menores variações em 

comparação com 2008; 

■ Enquanto que em Janeiro de 2008 esti‐

veram  a  funcionar 9 dos  10 hotéis que 

compõem a amostra, no mesmo perío‐

do de 2009 estiveram somente a operar 

7 hotéis; 

1.1. Taxa de ocupação O gráfico apresentado permite constatar que o ano de 2008 foi de facto um ano melhor para os hoteleiros do sul do país ao 

registar taxas de ocupação superiores às de 2009.  

1.2. Preço Médio Por Quarto Vendido  O  comparativo   do Preço Médio por Quarto 

Vendido  (PMQV)  permite  concluir  que  as 

variações foram menos acentuadas do que no 

comparativo da Taxa de Ocupação. 

■ Janeiro  e  Fevereiro  revelaram‐se  os 

únicos  meses  de  2009  em  que  o 

PMQV  foi  superior  ao  aplicado  em 

igual período de  2008 observando‐se 

em Janeiro um comparativo de 92,33€ 

vs  102,31€  (08vs09)  e  em  Fevereiro, 

104,63€ vs 111,05€ (08vs09); 

  PER

FORM

ANCE  D

OS  HOTÉ

IS  5  E

STRE

LAS  LOCA

LIZA

DOS  NO  A

LGARVE  

  

            OUTU

BRO  D

E  200

9 

■ Situação esta  justificada pelo  facto deste ser um mês de época baixa e pela crise económica que atingiu a economia 

mundial a partir do Verão de 2008;  

■ A disparidade nos valores alcançados no mês de Março (2008: 47,69% e 2009: 34,92%) e a forte similaridade nos de Abril, 

único mês a registar uma performance melhor do que em igual período de 2008 (2008: 43,07% e 2009: 44,50%) é justifi‐

cada pelo facto da Páscoa em 2008 ter ocorrido em Março, enquanto que em 2009 teve lugar no mês de Abril; 

■ Dos meses em análise, Agosto foi o terceiro a registar os valores mais próximos do ano anterior ao observar uma taxa 

de ocupação de 77,25% em 2008 e 73,36% em 2009.   

Análise dos meses de Verão 

■ Valores médios alcançados neste indicador nos meses de Junho, Julho e Agosto: 

♦ 2008: 67,14%; 

♦ 2009: 61,90%; 

■ O mês de Julho foi aquele que obteve a segunda melhor performance em ambos os anos, porém foi também aquele 

que  registou  a  variação  negativa mais  acentuada  –  66,72%  de  ocupação  em  2008  contra  uma  taxa  de  ocupação de 

59,20% em 2009; 

■ Apesar das variações negativas registadas no comparativo de 2009 com 2008, estes não foram os meses que registaram 

as maiores quebras do ano, tendo mesmo chegado a superar as expectativas dos directores inquiridos.  

 

Fonte: ILM Research 

Fonte: ILM Research 

1. Comparativo da Performance de Janeiro a Agosto de 2008 vs 2009 

2. Performance 2009 

O gráfico em seguida exposto demonstra as taxas de ocupação médias, bem como o preço médio por quarto vendido (PMQV), 

verificados entre os meses de Janeiro e Agosto de 2009 nos hotéis de 5 estrelas que compõem a amostra deste estudo, conside‐

rando‐se demonstrativa da oferta 5 estrelas da região.   

■ Como expectável Agosto alcançou os valores mais elevados em ambos os  indicadores ao obter uma taxa de ocupação 

igual a 73,36% e um PMQV de 276,73€;  

■ Por outro lado, Janeiro foi o mês que, até então, registou a pior performance do ano com uma taxa de ocupação igual a 

24,11% e um PMQV de 102,31€; 

■ Em termos médios, a ocupação e o PMQV observaram valores para o período de Janeiro a Agosto de 2009 iguais a: 

♦ Ocupação: 45,52% 

♦ PMQV: 166,32€€ 

Através  da  visualização  do  gráfico  exposto  pode‐se 

concluir que: 

■ Somente de Abril para Maio se registaram peque‐

nas quebras nos indicadores em análise: 

♦ Taxa  de  ocupação  –  quebra  marginal  de 

0,49% (Abril :44,50% vs Maio: 44,01%); 

♦ PMQV – diminuição desta  rubrica em 3,12€ 

(156,24€ em Abril contra 153,12€ em Maio); 

  PER

FORM

ANCE  D

OS HOTÉ

IS  5  E

STRE

LAS  LOCA

LIZA

DOS NO  A

LGARVE  

  

            OUTU

BRO DE 20

09 

■ Abril e Junho foram os dois meses que registaram os valores mais próximos dos praticados em 2008, com uma variação 

absoluta de 1,18€ e 3,48€, respectivamente;  

Análise dos meses de Verão 

■ O Preço Médio Por Quarto Vendido praticado nos meses de Junho, Julho e Agosto de ambos os anos foi o seguinte: 

♦ 2008: 239,49€ 

♦ 2009: 232,11€ 

■ Assim, em termos acumulados absolutos, assistiu‐se somente a uma variação de 7,38€ nos três meses em análise, valor 

este que se pode considerar reduzido, tendo em conta a situação económica internacional;

■ O mês de Julho foi também aquele que neste indicador registou a maior variação negativa, correspondente a uma dimi‐

nuição de  11,71€, algo  justificado pelo  facto dos hoteleiros para  fazerem  face às  reduzidas  taxas de ocupação,  terem 

optado por colocar em prática acções de promoção e ofertas, no sentido de atrair um maior número de turistas. 

Fonte: ILM Research 

2.2. Análise REVPAR — comparativo hotéis “top 5” vs restantes unidades — Verão 2009 

■ Entre os meses de Junho e Agosto,  inclusive, o Revpar médio dos hotéis que compõem a amostra deste estudo 

variou entre os 85,04€ e os 231,57€; 

■ Foi efectuada uma divisão dos 10 hotéis que fazem parte da amostra em dois grupos distintos (“top 5” e restan‐

tes unidades), a qual foi definida tendo por base o Revpar alcançado nos hotéis em análise; 

■ Assim, o Revpar dos hotéis “top 5”, nos meses de Verão (Junho a Agosto), variou entre os 116,98€ e os 231,57€, 

sendo este grupo constituído por 2 hotéis geridos por marcas nacionais e três geridos/franchisados por marcas 

internacionais. 

2.1 Taxa de Ocupação e Preço Médio por Quarto Vendido 

  PER

FORM

ANCE  D

OS HOTÉ

IS  5  E

STRE

LAS  DO  A

LGARV

E  

  

           O

UTU

BRO  D

E  200

9 

Fonte: ILM Research 

■ Para  efeitos  desta  análise  consideraram‐se  como 

hotéis  internacionais  aqueles  que  são  geridos/

franchisados  por  marcas  internacionais  ou  que 

possuem a  representação de  cadeias de distribui‐

ção internacionais; 

■ Os  hotéis  geridos/franchisados  por  uma  marca 

internacional  alcançaram  um  Revpar  superior  em 

78,39€  em  comparação  com  os  geridos  por  uma 

marca nacional, representando uma variação supe‐

rior a 67% (194,92€ vs 116,53€). 

■ Esta variação é  justificada pelo enorme desvio padrão verificado nas unidades geridas por marcas nacionais, sendo 

que o intervalo superior dos hotéis nacionais é idêntico ao dos internacionais; 

■ Assim, o  impacto de  inconsistência de performance entre estabelecimentos hoteleiros nacionais vs  internacionais, 

reflecte‐se na média de Revpar, fazendo com que o diferencial entre nacionais e internacionais se agrave face à com‐

paração “top 5” vs restantes unidades. 

Fonte: ILM Research 

■ A análise do gráfico exposto permite constatar que 

os hotéis do “top 5” alcançaram um Revpar supe‐

rior ao das restantes unidades em 47%, o que neste 

caso se  traduziu em  fortes  taxas de ocupação em 

alguns dos hotéis, enquanto que noutros se tradu‐

ziu no elevado valor do PMQV praticado; 

■ Importa mencionar que ao nível das taxas de ocu‐

pação  estes  dois  grupos  apresentaram  uma  dife‐

rença de 24 pontos percentuais e 15,36€ no PMQV. 

2.3. Análise REVPAR — comparativo hotéis com marca nacional vs internacional 

Fonte: ILM Research 

2.4. Análise do comparativo do REVPAR no período de Janeiro a Agosto de 2009 

■ O  gráfico  apresentado  permite  constatar  que  no 

acumulado do ano de 2009 até ao mês de Agosto, 

os  hotéis  do  “top  5”  apresentaram  um  Revpar 

superior ao das restantes unidades em 50%; 

■ No que diz respeito à diferença do Revpar entre os 

hotéis geridos/franchisados por uma marca nacio‐

nal  e  internacional,  os  resultados  são  ainda mais 

díspares  com  os  hotéis  geridos/franchisados  por 

uma marca  internacional a alcançarem um Revpar 

superior  a  84%  em  relação  aos  geridos  por  uma 

marca  nacional,  traduzindo‐se  numa  diferença 

absoluta de 49,74€; 

■ Em  termos  de  conclusão,  e  considerando  a  consistência  observada  entre  os  estabelecimentos  internacionais, 

pode‐se observar que estes têm vindo a obter desde o  início do ano até Agosto uma rentabilidade superior em 

cerca de 50€ por cada quarto vendido.  

Através de conversas mantidas com alguns dos directores de hotéis entrevistados foi possível compreender quais as expec‐

tativas de performance para o período que decorre até ao final do ano, bem como as suas expectativas para os primeiros 

meses de 2010. 

■ Assim destacam‐se os seguintes factores: 

♦ Todos os hoteleiros entrevistados referem que no acumulado do ano de 2009 irão verificar quebras na factu‐

ração na ordem dos 10‐15% face ao acumulado de 2008; 

♦ Em termos de ocupação, os entrevistados prevêem um resultado acumulado de 2009 semelhante ao de 2008;  

♦ A previsão generalizada dos hoteleiros entrevistados é de que o período Setembro — Dezembro 2009 será 

extremamente complicado, na medida em que confirmações de grupos de conferências e incentivos encontra‐

se substancialmente abaixo do observado no ano transacto, sendo este segmento um dos principais contri‐

buintes para as ocupações de 5 estrelas no Algarve no período em foco; 

♦ Verifica‐se na generalidade dos casos a existência de um sentimento de confiança face a 2010, com previsões 

de melhoria quer nas taxas de ocupação, quer ao nível do preço médio por quarto vendido aplicado. Alguns 

hoteleiros referiram mesmo já possuir pedidos de cotização de grupos para 2010. 

4. Previsões para o último quadrimestre de 2009 

■ Todos os hoteleiros mencionaram que o mercado interno foi aquele que contribuiu de forma decisiva para a perfor‐

mance dos meses de Verão, compensando a substancial queda da procura oriunda dos mercados internacionais tradi‐

cionais; 

■ O mercado inglês, apesar de manter uma forte importância para o turismo algarvio, foi o principal responsável pelas 

quebras registadas: 

♦ Do total de quebras registadas na ocupação dos hotéis de 5 estrelas em análise, é percepção comum que 

cerca de 90% das perdas totais (em termos de quartos ocupados) foram sobretudo devidas à diminuição 

de  turistas oriundos do mercado britânico, algo nomeadamente  justificado pela  conjuntura económica 

mundial e desvalorização da libra esterlina face ao euro. 

3. Nacionalidades 

  PER

FORM

ANCE  D

OS HOTÉ

IS  5  E

STRE

LAS  DO  A

LGARV

E  

  

            OUTU

BRO  D

E  200

9 

Fundada em 1999 por Andrew Coutts com o objectivo de prestar serviços de consultadoria estratégica em turismo, hotelaria e 

lazer, a  ILM autonomizou recentemente os seus serviços com a criação das novas unidades de negócio que formam o actual 

Grupo ILM, garantindo desta forma uma resposta  integrada e complementar ao sector, desde a assessoria prestada pela ILM 

Advisory, à liderança do processo de promoção garantida pela NEX Development Management até à gestão e operação asse‐

gurada pela VHM Asset Management. 

Pelas mãos da ILM nasceram em Portugal projectos estruturantes, entre os quais a Identificação e “Business Planning” dos 10 

Produtos Estratégicos definidos no PENT, e projectos qualificadores do destino turístico nacional, como por exemplo o Praia 

Del Rey Marriott Resort, Hilton Vilamoura, o Conrad Quinta do Lago ou o Corte Velho by Six Senses. 

O desenvolvimento, em parceria com a THR, do trabalho no PENT deu origem ao estabelecimento oficial da parceria estratégi‐

ca ILM‐THR Advisors em 2006. A THR foi fundada em 1985 por Eulogio Bordas, seu actual Presidente.  

Praça Duque de Saldanha, Edifício Atrium Saldanha 10º J, 

1050‐094 LISBOA   

Tel.: (+351) 213 144 507 ‐  

Fax: (+351) 213 145 482 ‐