Alternativas ao Financiamento à Produção em Projetos Residenciais

Alternativas ao Financiamento à Produção em Projetos Residenciais

Encontro Ademi – RJ

25/10/2006

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Conteúdo

1. Introdução – Plataforma BFRE x Produtos

› Brazilian Capital

› Brazilian Mortgages

› Brazilian Securities

2. Alternativa de Capital – Brazilian Capital

3. Alternativa de Financiamento Mezzanino – Brazilian Mortgages

4. Alternativa de Securitização – Brazilian Securities

1. Introdução – Plataforma BFRE x Produtos

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Brazilian Finance and Real Estate

Companhia de Gestão de

Investimentos Imobiliário

Companhia Securitizadora

Companhia Hipotecária

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Brazilian Capital

2003R$ 120 mi

LINHA ‘MEZZANINE’ PARA

DESENVOLVIMENTO DE PROJETOS

RESIDENCIAIS

2003R$ 30 miFUNDO DE

INVESTIMENTO EM PARTICIPAÇÕES HG

REALTY BC FIPEstruturação e Consultoria de

Investimento: BC


INVESTIMENTO EM PARTICIPAÇÕES HG

REALTY BC IIEstruturação e Consultoria de

Investimento: BC


INVESTIMENTO EM CRIsConsultoria de Investimento: BC

2006R$ 260 mi

PORTFOLIO LOJAS C&AGestão de Investimento: BC

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Brazilian Securities

2000-2006R$ 1.400 mi

VOLUME DE EMISSÃO DE CERTIFICADOS DE

RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

2006R$ 170 mi

LINHA DE WAREHOUSE DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIO

Investidor: Banco Inter-americano de

DesenvolvimentoBID

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Brazilian Securities – Liderança de Mercado

Situação do Mercado Brasileiro de Securitização Imobiliária (Dez-05)

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Brazilian Mortgages

Criada em 1999, A Brazilian Mortgages foi a primeira Companhia Hipotecária independente do mercado brasileiro.

Principais Produtos: Crédito Imobiliário – Foco no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários

residenciais ou comerciais. Seu grande diferencial está na agilidade do processo de análise e aprovação da operação, para o término de obra (Plano Empresário).

Fundos Imobiliários - A Brazilian Mortgages estrutura e coordena todas as etapas do desenvolvimento de um Fundo Imobiliário. Com ampla visão do mercado e suas oportunidades, viabiliza o acesso dos diferentes perfis de investidores a novos conceitos de investimento.

Total Fundos Estruturados (em ativos): R$ 2.160 mi (45% do mercado)

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2005R$ 195 mi

FII PARQUE DOM PEDRO

Estruturação: BMAdminstração: Ourinvest

Emp.: SONAE

Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.)

2006R$ 30 mi

FII HOSP. N.S. LOURDES

Estruturação: BMEmpreendedor: Grupo

N. S. de Lourdes

2005R$ 1.029 miFII PENÍNSULA

Estruturação: BMAdminisração: Ourinvest

Locatário: CBD

2006R$ 110 mi

FII SHOP. CENTER PROGRESSIVO

Estruturação: BM

2006R$ 121 mi

FII COMERCIAL PROGRESSIVO

Estruturação: BM

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2003R$ 104,7 mi

FII ALMIRANTE BARROSOEstruturação: BM

Adminstração: OurinvestEmp.: CEF

Locatário: CEF


2004R$ 23 mi

FII ED. OURINVESTEstruturação: BMEmpreendedor:

OURINVESTLocatários: Brazilian Group

2004R$ 104,8 mi

FII TORRE ALMIRANTEEstruturação: BM

Adminisração: OurinvestEmpreendedor: HINES

Locatários: PETROBRÁS

2005R$ 4 mi

FII RODOBENSEstruturação: BM

Administração: OurinvestEmpreendedor: PORTOBENS

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2001R$ 380 mi

FII TORRE NORTEEstruturação: BM

Adminstração: OurinvestEmp.: THISMAN SPEYER


2002R$ 9 mi

FII RIO ATLÂNTICAEstruturação: BM

Administração: OurinvestEmpreendedor: PESTANA

2001R$ 10 mi

FII ANDROMEDAEstruturação: BM

Empreendedor: PERINI

2002R$ 11 mi

FII FASHION MALLEstruturação: BM

Administração: OurinvestEmpreendedor: FMEI

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1999R$ 40 mi

FII PÁTIO HIGIENÓPOLISEstruturação: BM

Empreendedor: PLAZA


2000R$ 20 mi

FII HOSPITAL DA CRIANÇA

Estruturação: BMAdministração: Ourinvest

Empreendedor: Grupo N.S. Lourdes

1999R$ 34 mi

FII ÁGUA BRANCAEstruturação: BM

Empreendedor: RICCI

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Brazilian Mortgages - Portfólio

Estruturação de Fundos Imobiliários de Varejo (% sobre volume da emissão)

65%

Brazilian Mortgages

BASE JAN-06

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Banco Ourinvest

Market Share – Fundos Imobiliários (ativos)

Others, 15%

Rio Bravo, 26% Ourinvest,

45%

RMC, 3%CEF, 3% Unibanco,

4%

Brascan, 4%

BASE JAN-06

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A Plataforma e as alternativas de financiamento à produção em projetos residenciais

CAPITAL AQUISIÇÃO DE RECEBÍVEIS

FINANCIAMENTOMEZZANINO

2. Alternativa de Capital – Brazilian Capital

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Fundo de Investimento em Participações

FI P

Em preendim ento

Fundo

CPECPE CPE

Em preendim ento Em preendim ento

1 2 3ResidencialI m obiliário

ResidencialI m obiliário

ResidencialI m obiliário

I nvestidoresRetorno do CapitalI nvestido

Des

inve

stim

ento

AplicaçãoRenda

Fixa

Aplicação apósI ntegralização

Conformenecessidade deinvestim entos

nas CPE´ s

Dividendos( I sentos de I .R .)

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FIP – Principais Características

Projetos desenvolvidos em Companhias de Propósito Específico (CPEs) – S/As

Fundo controlador das CPE’s (mínimo 51% ações ordinárias)

Incorporador: sócio da CPE, com pelo menos 20% do negócio

CPE: detentora de direitos sobre o terreno e contrata o incorporador e/ou construtor como prestador de serviços

Fundo e Incorporador aportam capital desde o lançamento do empreendimento, na proporção de suas participações, de acordo com a exposição de caixa do projeto.

Construção a preço alvo ou preço fechado

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FIP – Principais Características (cont.)

Projetos Residenciais em região metropolitanas / centros regionais

VGV entre R$ 25 milhões a R$ 100 milhões (preferencialmente)

Brazilian Capital contratada como gestora financeira do empreendimento

Não elimina a possibilidade da CPE tomar Plano Empresário – Fiança Incorporador x participação desproporcional do Incorporador no negócio

Expectativa de retorno do projeto: superior a IGPM+20% a.a. (alavancado)

Antecipação de recebíveis através do repasse a instituições financeiras / securitização x saída do FIP

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Investimentos Realizados

Escolha de 5 projetos em 50 analisados Localização: São Paulo, Rio de Janeiro e Jundiaí. Unidades de 2 a 4 dormitórios Preços de Venda de R$ 140 mil a R$ 560 mil 4 Incorporadores: Rossi, Concima, W3 e Even.

Diversificação dos Investimentos por tipologia de unidade

26,51%

22,06%36,20%

15,23% até R$ 150 milde R$ 150 a R$ 250 milde R$ 250 a 400 milacima de R$ 400 mil

Diversificação dos Investimentos por região

36%

27%

37%São PauloInterior de São PauloRio de J aneiro

Caso Prático - Fundo HG Realty BC

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CANTO DA NATUREZA - CONCIMA

Localização: Jundiaí – São Paulo em terreno de 33.000 m2

Condomínio Horizontal (144 unidades) – Casas de 82 m

Participação do Fundo: 69% - Capital Aprovado: R$ 7,2 MM

Caso Prático – Fundo HG Realty BC

CHÁCARA SANTA CRUZ - ROSSI

Localização: Saúde – São Paulo-SP em terreno de 7.625 m2

Capital Aprovado: R$ 6.4 mm

WINDOW - EVEN

Localização: Pinheiros – São Paulo em terreno de 3.480 m2

Condomínio vertical de 01 torre e 125 unidades – Aptos de 84 m2 e 87m2 – 3 dorm.

Finalização da Construção: Jul/07

Participação do Fundo: 50,1% Capital Aprovado: R$ 3,8 MM

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BELLA CAROLINA - ROSSI

Localização: Méier – Rio de Janeiro em terreno de 3.784 m2

Condomínio vertical de 02 torres e 116 unidades – Aptos de 62 m2 e 72m2 – 2 e 3 dorm.

Participação do Fundo: 65%

Capital Aprovado: R$ 6,2 MM

SAINT CLAIRE RESIDENCES – W3

Localização: Copacabana – Rio de Janeiro em terreno de 1.080 m2

Condomínio vertical de 32 unidades em 04 andares – Aptos de 93m2 e 02 dorm.

Participação do Fundo: 70%

Capital Aprovado: R$ 4,2 MM

Caso Prático – Fundo HG Realty BC

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Av. Paulista, nº 1728 - 3º andar01310 - 919 - São Paulo - Brasil

Tel.: (5511) 4081-4466Fax :(5511) 4081-4695

www.braziliangroup.com.br

[email protected]

BRAZILIAN CAPITAL

3. Alternativa de Financiamento Mezzanino – Brazilian Mortgages

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Financiamento Mezzanino - Estrutura

IncorporaçãoSPE

IncorporadorBrazilian

Mortgages

Construção Vendas

Gestor FiduciárioAcompanhamento de obra

Evolução da obra edespesas realizadas

Fluxo de recebíveis

R$ R$

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Financiamento Mezzanino - Principais Contratos

Contrato de Abertura de Crédito

Determina o financiamento da exposição máxima de caixa da incorporação, considerando todas as despesas e receitas para o desenvolvimento do projeto.

Sociedade de Propósito Específico - SPE

O projeto será desenvolvido através de uma SPE.

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Acordo Comercial

Determina:

parceria comercial, onde a SPE deverá promover a incorporação, construção e venda de suas unidades e a BM como responsável pelo financiamento para execução destas atividades;

que receitas de vendas deverão ser depositadas diretamente a SPE, em conta-corrente de movimentação exclusiva. Caberá ao Gestor Fiduciário o monitoramento da mesma.

a participação nos resultados apurados pelo empreendimento.


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Contrato de Gestão Fiduciária:

Determina a atuação do Gestor Fiduciário, responsável pela:

gestão dos recebíveis originados pelo empreendimento;

acompanhamento da evolução física da obra;

monitoramento dos gastos realizados pela SPE.

Tais serviços permitirão a determinação da real exposição de caixa do empreendimento, a ser financiada pela BM.


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Financiamento Mezzanino - Resumo e Limites

Alternativas de amortização TP - Tabela Price / SAC - Sistema de Amortização Constante

CARACTERÍSTICAS BÁSICAS

Valor de Avaliação do Imóvel Não há limite máximo fixadoSeguros Danos Físico do Imóvel (DFI) ou equivalente e Responsabilidade Civil da Construtora (RCC) pelo prazo do financiamento

Indíce de Reajuste TR ou "outro", mediante aprovação prévia do comitê de créditoGarantias

Hipoteca em 1º e único grau do empreendimento financiado; Nota Promissória; Aval/Fiança dos sócios/ acionistas; ou cessão dos direitos creditórios

Percentual de Obra Executada Admite-se inexistência de obra executada na contratação

Prazo Máximo de Obra 36 MESES

Percentual de Venda Admite-se inexistência de vendas no momento da contratação

Valor mínimo de Financiamento R$ 500,000.00 Prazo Máximo de Financiamento 48 MESES

Valor máximo de Financiamento R$ 25.000.000,00

FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO DE OBRA / CONSTRUÇÃO COM PARTICIPAÇÃO DA BM NOS RESULTADOSOs financiamentos somente serão destinados a Pessoa Jurídica (Construtora ou Incorporadora)

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Tel.: (5511) 4081-4455Fax :(5511) 4081-4695


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BRAZILIAN MORTGAGES

4. Alternativa de Securitização – Brazilian Securities

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Securitização Não Performada – Estrutura Básica

Incorporador

CPE

Vendas durante lançamento/obras

Promitentes Compradores

Cessão dos Créditos Pós-habite-se

Brazilian Securities

$p/Financiamento à

Produção

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Securitização Não Performada – Principais Características

Projetos desenvolvidos em Companhias de Propósito Específico (CPEs) – S/AsRecebíveis pós-habite-se > orçamento de construção Vendas Mínimas (60-80% do empreendimento)Com base na carteira adquirida, Brazilian Securities emitirá Certificados de Recebíveis Imobiliários, em série Senior (80%) e Júnior (20%)Parte dos recebíveis referente à serie Senior é paga à CPE e liberada contra cronograma de obraParte dos recebíveis referente à série Junior fica com o incorporador, com opção de venda à Brazilian Securities no habite-seEmpreendedor co-obrigado até habite-se / Cessão definitiva após habite-se

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Tel.: (5511) 4081-4477Fax :(5511) 4081-4652


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BRAZILIAN SECURITIES

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