25
__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação 1 ARTIGO TÉCNICO – ÁREA DE PERÍCIAS DE ENGENHARIA GANDHI FURTADO MARCONDES, Eng. MSc. Autor ALUGUEL DE SÍTIOS PARA TORRES DE TELEFONIA METODOLOGIA E CRITÉRIOS PARA AVALIAÇÃO Agosto, 2009 Tel + Fax 12-3922-5199 [email protected]

Aluguel de Sitios Para Torres de Telefonia

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Aluguel de Sitios Para Torres de Telefonia

Citation preview

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

1

ARTIGO TÉCNICO – ÁREA DE PERÍCIAS DE ENGENHARIA

GANDHI FURTADO MARCONDES, Eng. MSc. Autor

ALUGUEL DE SÍTIOS PARA TORRES DE TELEFONIA METODOLOGIA E CRITÉRIOS PARA AVALIAÇÃO

Agosto, 2009

Tel + Fax 12-3922-5199 [email protected]

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

2

ALUGUEL DE SÍTIOS PARA TORRES DE TELEFONIA METODOLOGIA E CRITÉRIOS PARA AVALIAÇÃO

Área: Engenharia – Avaliações e Perícias Autor; GANDHI FURTADO MARCONDES Engenheiro Civil e Aeronáutico – CREA RJ 9.037/D Mestre em Ciência

Tel + Fax 12-3922-5199 [email protected]

RESUMO O trabalho apresenta nova metodologia para o cálculo do valor dos alugueis de sítios para instalação de Torres e Antenas de Telefonia, tecnicamente denominadas ERB - Estação Rádio Base. A metodologia proposta visa determinar o valor locativo estimando-se a renda de uma Estação Rádio Base a partir do volume de acessos por ela gerado ou transmitido à rede de telefonia móvel e com base nos dados do Resultado Econômico das Operadoras. Palavras Chave: Avaliação, Aluguel, Sítios para torres de telefonia, Telefonia, Estação

Rádio Base, ERB

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

3

ÍNDICE

Assunto PáginaHistórico 4Métodos disponíveis 5Método da atualização monetária 5Método da remuneração do capital 5Método comparativo 5Método da participação na renda 6Uso e finalidade das Estações Rádio Base 7A nova metodologia proposta 10Número de acessos por ERB 10Fator de tráfego 11Fator localização 12Receita média da Estação Rádio Base 12Valor locativo básico 12Verificação 13Conclusão 13Bibliografia 14Apêndice 15

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

4

HISTÓRICO O desenvolvimento acelerado do uso da telefonia celular e da tecnologia da informação tem gerado intensa procura por locais adequados para a instalação de antenas que passam a se constituir num elo de extensa rede de telefonia móvel. Requerendo pouco espaço para a instalação, os valores dos alugueis dos locais adequados para ERB têm sido definidos e acordados com base no valor do imóvel, sem critérios específicos, e nem sempre estipulados de forma a remunerar de forma compensadora o proprietário do imóvel. Nas ações judiciais renovatórias ou revisionais de alugueis tais valores têm sido discutidos com base nos procedimentos recomendados pelas normas1, ou por comparação direta, ou pelo método da renda do imóvel também denominado remuneração do capital. Os procedimentos adotados quase sempre resultam em estimativas incorretas por falhas nas coletas de elementos amostrais para análise. Evidentemente, indicações genéricas, como as obtidas de corretores, ou através de ofertas na Internet, contendo apenas informações vagas como endereço, área e preço, não são suficientes para compor uma amostra, pois não é qualquer terreno que se presta a servir como sito de uma ERB, mesmo vizinho, já que pode não dispor da mesma qualidade de recepção de sinais de rádio. Por isso, um sítio onde já se encontra instalada uma ERB pode diferir de outro, por exemplo, situado em frente, do outro lado de uma rodovia, porém sem as mesmas facilidades de energia elétrica, de vigilância e segurança indiretamente exercida por terceiros, e de pronto acesso para a manutenção. Os imóveis comerciais valem pela sua capacidade de produzir renda. Uma ERB é um núcleo de negócio gerado pelos milhares de acessos por elas recebidos e canalizados a outros núcleos e importantes centros de comunicação em todo o mundo. Embora não se negue a relevância do valor do imóvel onde se localiza, o valor do aluguel deve ser medido, não só pelo valor da área que ocupa, mas pela sua posição estratégica na rede de telecomunicações, e de outros fatores com características específicas como relevo, topografia, vizinhança, capazes de distingui-los de outros próximos. Por isso mesmo, os métodos usados para determinar o seu valor locativo devem diferir daqueles normalmente empregados para outros imóveis, cuja avaliação poderia ser feita através de vários outros métodos disponíveis para o avaliador. 1 . ABNT NBR 14653-2:2004 – Norma para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas

Técnicas.

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

5

MÉTODOS DISPONÍVEIS Segundo os requisitos das normas as estimativas para valores de alugueis devem ser obtidas, preferencialmente, através do emprego do Método Comparativo de Dados de Mercado2. Nem sempre, entretanto, há disponibilidade de dados capazes de preencher os requisitos das normas, motivando os avaliadores a valer-se de outros critérios já consagrados na literatura técnica sobre o tema, e a seguir analisados quanto a sua aplicabilidade para o cálculo da estimativa de valor de alugueis de sítios para Estações Rádio Base. Método da Atualização Monetária Referido apenas como informação, esse método não é recomendável, uma vez que os valores apurados são distorcidos e distantes da realidade em função das modificações sensíveis das condições locais, de tráfego, comerciais, econômicas e financeiras ao longo do período analisado. Método da Remuneração do Capital Por este método, o valor locativo seria obtido pelo cálculo da renda proporcionada pelo valor do terreno e das edificações nele existentes, com o uso de uma taxa líquida de remuneração do capital empregado. No caso de imóveis para instalação de uma ERB o emprego do Método da Renda poderá resultar em valor distante da realidade, pois, em geral, com pequena área, os sítios disponíveis diferem de outros imóveis comerciais e por isso não encontram parâmetros que permitam conduzir uma homogeneização criteriosa. O método é inadequado uma vez que o valor calculado poderá estar distante da realidade, principalmente para terrenos de áreas rurais, ou suburbanas com valor relativamente baixo, e ainda agravados quando a eles se aplica um coeficiente de desvalorização pelo mau aproveitamento 3 . Método Comparativo Citado na NBR 14.653-1 como método preferencial para a avaliação de alugueis o Método Comparativo de Dados de Mercado4, como se define, “exige o conhecimento de dados de mercado referentes à locações de imóveis semelhantes quanto à contemporaneidade dos dados obtidos, às condições de reajuste ou estágios de contrato,...”

2. NBR 14.653-1 - item 7.5 item 7.5: “Para identificação do valor de mercado, sempre que possível

preferir o método comparativo direto de dados de mercado.” 3. PELLEGRINO, José Carlos. "Determinação de Valores Locativos de Postos de Gasolina. Exemplos". 2º

Curso Prático de Engenharia de Avaliações, IBAPE, S.Paulo, 1981. 4. NBR 14.653-1 - item 7.5 item 7.5: “Para identificação do valor de mercado, sempre que possível

preferir o método comparativo direto de dados de mercado.”

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

6

A adoção do Método Comparativo Direto depende, pois, da possibilidade de se conseguir dados suficientes para a composição de uma amostra5 confiável, representativa, e com qualidade assegurada quanto a sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, com relação à sua situação, destinação, grau de aproveitamento, e características físicas. Tais exigências da norma afastam a possibilidade de emprego do Método Comparativo para avaliação de sítios de ERB, em razão da indisponibilidade de informações no mercado imobiliário, em quantidade suficiente para compor uma amostra, confiável, e representativa, capaz de bem retratar o valor do bem. As parcas informações geralmente disponíveis não permitem compor uma amostra confiável diante da oferta de sítios para instalação de ERB, incompletas, sem descrições precisas, com áreas, acessos, situação, acessos, a situação, o relevo, a vizinhança, características distintas, além da diversidade de termos contratuais – o tempo, o valor, a duração do contrato, a periodicidade de reajuste - e outros parâmetros de comparação. Até mesmo os valores locativos vigentes são difíceis de ser obtidos, em número suficiente, diante da relutância dos locadores impedidos de fornecer informações por força de cláusulas contratuais exigidas pelas operadoras de telefonia. A aplicação deste método, portanto, poderia não conduzir a valores locativos compatíveis com os parâmetros geralmente aceitáveis de confiança, salvo quando a amostra coletada contenha todos os seus elementos localizados em sítios semelhantes, como no caso de ERB no topo dos edifícios. Método da Participação na Renda Baseado no emprego de uma taxa sobre valor da renda bruta(6)(7) derivada das vendas do estabelecimento, em geral muito usada para a avaliação de locação de postos de serviço, cinemas, casas de espetáculos, "shopping centers", e outros afins. Nesse caso, a taxa de renda líquida‚ variável segundo as condições do local do estabelecimento, deve ser considerada em função de um conjunto de fatores tais como, tráfego, concorrência, população servida, visibilidade, acessibilidade, ambiente local, atendimento simultâneo de veículos, etc. O critério para a definição da taxa de renda ideal deve resultar de análise de cada caso mediante estudo extremamente minucioso e dirigido ao objeto da avaliação, tendo em vista as suas peculiaridades.

5 . Segundo a NBR 14.653-2, item 8.2.1.1, a amostra deve ser “representativa de dados de mercado com

características, tanto quanto possível, semelhantes às do imóvel avaliando, usando-se toda a evidência disponível.”

6. ROSSI, Antonio Roberto Salles. "Valores Locativos de Postos de Serviço".IBAPE, S.Paulo, 1991. 4. ABUNAHAMAN, Sérgio Antonio. "Determinação do Valor Locativo de Postos de Serviço". Anais do VI

Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Rio de Janeiro.

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

7

O parâmetro básico do Método da Participação na Renda é o lucro bruto verificado no periodo de um ano decorrente do volume de operações geradas pelo sítio em análise. Esse critério que tem por princípio a participação do locador na renda decorrente da exploração da atividade comercial exercida no imóvel locado, devido às dificuldades para a coleta de dados indispensáveis para a estimativa, é recomendado apenas como aferidor auxiliar8. USO E FINALIDADE DAS ESTAÇÕES RÁDIO BASE - ERB Um sistema de telefonia móvel é composto por uma rede de telecomunicações que, através de antenas que irradiam os sinais, estabelece a conexão entre os telefones celulares móveis e uma central telefônica, ou uma CCC - Central de Comutação e Controle. Essas antenas são instaladas em Estações Rádio Base (ERB), cada uma delas cobrindo determinada região chamada de célula. A extensão da célula varia de acordo com o terreno onde está situada, e depende da altura da torre, do grau de urbanização e de arborização, da altura das edificações, do relevo, e da potência de transmissão e ganho das antenas. Ocupando o espaço mínimo para instalação da antena e dos gabinetes para a fonte, GCR (Grupo de Canais de Rádio) e CSC (Controladora da Estação Rádio Base), e de torre metálica auto portante, a área de uma ERB em geral varia entre 150 m2 a 250 m2, cercada com alambrado, e servida por energia elétrica.

Fonte : http://www.teleco.com.br/tutoriais/tutorialerb/default.asp 8. Sugerido na Norma para Avaliações de Imóveis do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia - IBAPE/SP 2005.

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

8

A Torre Auto portante em Estação Rádio Base

Vista de container com equipamentos instalados na ERB

Estações Rádio Base no topo de edifício

A localização de uma ERB é parte de projeto complexo visando buscar um ponto de forma a otimizar a cobertura do sinal de Rádio Freqüência em toda a área da célula, facilmente accessível, com disponibilidade de energia, baixa interferência de sinal, baixo custo de implantação, e conforme com a legislação local. O objetivo do sistema de telefonia móvel é permitir ao usuário a comunicação enquanto se desloca de um ponto a outro, de uma cidade a outra, sem interrupção, garantido pela cobertura existente em todo o trecho. A falha de uma ERB quebra a continuidade das células e a ausência do sinal em toda uma região com a conseqüente perda de receita, além dos prejuízos para os usuários.

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

9

Nessa rede, cada célula é, portanto, um nó vital para manter o sistema funcionando, e consequentemente, o faturamento da operadora. A facilidade de comunicação tem aumentado significativamente o número de acessos ao serviço que aponta crescimento de 7,4 milhões, em 1998, para 150,6 milhões de acessos no final de 2008. Entretanto, devido ao crescimento acelerado da telefonia móvel, algumas células não conseguem suportar o tráfego e acabam congestionadas, gerando necessidade de incluir novas células na mesma região para atender ao acréscimo de demanda, e nesse caso, um novo projeto para a escolha de local que contemple as características técnicas exigidas. O fato provocou o surgimento de um novo segmento no mercado imobiliário, ou seja, o aluguel de terreno, ou de espaço no topo de edifícios para a instalação de ERBs, e passível de compartilhamento por mais de uma operadora. Levantamentos(1) feitos apontam valores mensais oscilando entre R$ 2.000,00 a até mais de R$ 8.500,00, por uma área de 250 m2 a 700 m2, na cidade de São Paulo, dependendo da localização e da altura do prédio, segundo imobiliárias que anunciam pela internet. O valor locativo de um sítio para instalação de uma ERB em áreas urbanas não difere de outros localizados no interior, mesmo em áreas mais distantes, pois uma ERB é um nó de uma extensa malha na qual a particularidade do negócio reside no volume de acessos proporcionado pela ERB à rede de telefonia móvel. Evidentemente, a densidade populacional em uma dada região se reflete em uma maior intensidade de uso da rede, e portanto, das ERB nela instaladas. Entretanto, saturada uma ERB, outra célula é adicionada, para manter o sistema operando sem interrupção de ligações. Por isso, a estimativa do valor locativo dos sítios para instalação de ERB, pelas características do negócio, podem ser enquadrados nestes casos especiais. Justifica-se, portanto, no caso presente, o uso do Método da Participação na Renda, tendo como base os dados do Resultado Econômico das Operadoras de Telefonia Móvel, publicados pela Anatel – Agência Nacional de Telecomunicações(2). Não se trata, pois, de avaliar apenas um terreno, e sobre esse valor aplicar uma taxa de renda, em geral arbitrária, para definir o valor do aluguel, porém de atribuir-lhe valor de uso, como já comentado, pela sua posição estratégica na rede de telecomunicações e pelas características capazes de distingui-lo de outros próximos.

1. Agência Estado - 12/11/2009 2. ANATEL - Agencia Nacional de Telecomunicações

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

10

A NOVA METODOLOGIA PROPOSTA A ERB um nó da extensa rede de telecomunicações e o seu valor econômico é função do número de acessos por ela gerado e/ou canalizado às demais células do sistema, e sua renda pode ser estimada em função da Renda das Operadoras de Telefonia Móvel. Número de Acessos por ERB A estimativa da Renda das Operadoras pode ser feita conhecendo-se o Número de Celulares licenciados e a Renda por Usuário do Serviço (ARPU)3, ambos divulgados pela Anatel e por consultorias da área de telefonia móvel. A ARPU (Average Revenue per User) é definida como a Receita Líquida de Serviços dividida pelo Número Médio de Celulares no período e pelo número de meses do mesmo período. Com tais elementos, divulgados regularmente nos relatórios trimestrais publicados por empresas de consultorias(4), pode-se calcular a Receita Líquida Anual das operadoras, pelo produto do Número de Aparelhos Celulares e pela Receita Média por Usuário (ARPU).

RANUAL = ARPU x NCE sendo RANUAL = Receita Líquida Anual [ R$ ] ARPU = Receita Média por Usuário [ R$/un ] NCEL = Número de Aparelhos Celulares

A Anatel disponibiliza ainda a Quantidade de Acessos por Plano de Serviço (pós-pago e pré-pago) e por Unidade da Federação, assim como o Número de ERB instaladas no Brasil, com o que se pode calcular a média nacional para a Receita de cada ERB, e também para o Número de Acessos por ERB:

RERB = RANUAL / NERB AERB = QBR / NERB

sendo RERB = Receita Média de cada ERB

3. A Renda por Usuário do Serviço, é conhecida e divulgada como “ARPU”, sigla da expressão “Average

Revenue per User”. 4. Teleco - Inteligência em Telecomunicações - http://www.teleco.com.br/opcelular.asp

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

11

NERB = Número de ERB instaladas no Brasil AERB = Número de Acessos por ERB

QBR = Quantidade Total de Acessos no Brasil

A receita média gerada por cada acesso em cada Estação Rádio Base, é, portanto, dada pela relação RACESS = RERB / AERB [R$ / Acesso ] Fator de tráfego Evidentemente, as regiões mais densamente povoadas contribuem com maior geração de acessos, em comparação com outras regiões menos habitadas cuja contribuição maior reside na transmissão de sinais. Dessa forma, a contribuição de uma ERB para a receita do sistema depende da intensidade de acessos nela gerados ou transmitidos na região onde está instalada. É lícito supor que uma região densamente povoada como a região metropolitana de São Paulo contribui com maior intensidade de acessos do que o interior do estado, embora exista em limite de saturação dos acessos para cada ERB. À relação entre o número de acessos por ERB no Estado ( ou Região) onde se localiza e o número médio de Acessos por ERB no Brasil pode ser definida como Fator de Tráfego, passível de ser determinada pelos dados divulgados nos relatórios da Anatel5,6. Conhecido o Fator de Tráfego gerado por uma ERB é possível determinar a sua Receita Média, desde que há proporcionalidade entre a sua contribuição para a receita do sistema e a intensidade de acessos por ela transmitidos. FTRAF = AREG / AERB onde FTRAF = Fator de tráfego AREG = Número de Acessos na Região da instalação AERB = Número de Acessos por ERB Brasil

5. V. http://sistemas.anatel.gov.br/SMP/Administracao/Consulta/ParticipacaoporCodigoNacional/tela.asp As estatísticas mostram a Quantidade de Acessos por Plano de Serviço, por Unidade da Federação, e

também a Participação no Mercado das Prestadoras por Código Nacional, divulgados no portal. 6. Conhecem-se então o número de acessos por Estado da Federação, ou pelas Regiões servidas pelas

Operadoras de telefonia, e/ou por Códigos de Área (DDD) das respectivas regiões metropolitanas.

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

12

Fator Localização Embora as ERB necessitem de pequenas áreas para sua instalação, o valor locativo depende também da disponibilidade de sítios que melhor atendam às especificações técnicas exigidas, como altura da torre, baixa interferência de sinal, relevo, grau de urbanização, altura das edificações no entorno, disponibilidade de energia, obstáculos à transmissão do sinal de RF, e conformidade com a legislação local. Evidentemente em locais ermos, afastados, e com dificuldade de acesso os terrenos têm baixo valor, e ainda possibilitam alternativas no entorno que atendem aos mesmos requisitos, e por isso mesmo podem ser encontrados com maior facilidade. Tais condições se modificam para os pontos mais próximos das áreas mais densamente urbanizadas, pois a disponibilidade de imóveis que atendam aos requisitos se reduz, e em consequência, os preços sobem. A influência da situação da ERB na região onde se encontra instalada é então passível de ser estimada adotando-se o Fator de Localização - FLOC conforme os parâmetros indicados no Quadro abaixo inserido:

Localização Fator Zona rural - locais ermos 0,10 Zona rural - margem de estrada vicinal 0,25 Zona rural ou periférica - margem de rodovias 0,50 Zona urbana - baixa densidade de ocupação 0,75 Zona urbana - densidade média 1,00 Zona urbana - topo de edifícios 1,25 Zona nobre 1,50

Receita Média da Estação Rádio Base A Receita Média Anual da Estação Rádio Base em análise é o resultado da multiplicação da Receita Média de cada ERB no Brasil pelo Fator de Tráfego, e pelo Fator de Localização.

RANUAL = RERB x FTRAF x FLOC

Valor Locativo Básico O Valor Locativo Básico Anual é calculado aplicando-se uma taxa de renda à Receita Média Anual da Estação Rádio Base em análise. Adotando-se uma Taxa de Renda de 6,00% a.a., equivalente à da Caderneta de Poupança, ou outra taxa compatível com as praticadas no mercado financeiro, obtém-se o Valor Locativo Básico anual para a ERB analisada.

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

13

VERIFICAÇÃO A verificação da consistência do trabalho poderá ser feita por comparação entre o valor obtido e ofertas disponíveis na Internet ou em outros meios de divulgação ou consulta no mercado em localidades e situações diferenciadas. CONCLUSÃO A Nova Metodologia proposta está baseada no Resultado Econômico das Operadoras de Telefonia Móvel e tem por objetivo definir o valor do aluguel do sítio para instalação de ERB, atribuindo-lhe valor de uso por sua posição estratégica na rede de telecomunicações e pelas características capazes de distingui-lo de outros próximos. A Nova Metodologia contempla o valor econômico do sítio no qual se instala uma ERB como célula geradora de negócios, e como tal, partícipe na renda das empresas do Sistema de Telefonia Móvel. De fácil aplicação a nova metodologia elimina a subjetividade e as distorções provocadas pelo uso de parâmetros e critérios variáveis que, quase sempre, resultam em estimativas incorretas por falhas nas coletas de elementos amostrais para análise.

__________________________________________________________________ Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

14

BIBLIOGRAFIA ABUNAHAMAN, Sérgio Antonio. "Determinação do Valor Locativo de Postos de Serviço". Anais do VI Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Rio de Janeiro. ABNT NBR 14653-2:2004 – Norma para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas. ANATEL – Agência Nacional de Telecomunicações – “Relatório Anual 2008”. CANDELORO, Milton. “ Avaliação de Alugueis” . Editora Pini, S.Paulo, 1991. IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. “Norma para Avaliações de Imóveis - IBAPE/SP 2005”. PELLEGRINO, José Carlos. "Determinação de Valores Locativos de Postos de Gasolina. Exemplos". 2º Curso Prático de Engenharia de Avaliações, IBAPE, S.Paulo, 1981. ROSSI, Antonio Roberto Salles. "Valores Locativos de Postos de Serviço".IBAPE, S.Paulo, 1991. GANDHI FURTADO MARCONDES, Eng. MSc Tel + Fax 12 – 3922-5199 e-mail: [email protected] Agosto 2009

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

15

APÊNDICE EXEMPLO

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

16

EXEMPLO O exemplo abaixo inserido demonstra a aplicação prática da metodologia exposta e serve para dirimir eventuais dúvidas quanto à sua aplicabilidade. Trata-se da estimativa do valor do aluguel de uma ERB situada no interior do Estado de São Paulo, à margem da Rodovia Presidente Dutra, a 130 km de São Paulo, distante cerca de 10 km do trevo principal da cidade de Caçapava-SP, com acesso direto desde a rodovia. O sítio em análise ocupa uma área de 266,19 m2, cercada com alambrado e guarnecida por portão de tela, servida por energia elétrica fornecida diretamente pela concessionária, e que contém uma torre metálica, e armários com equipamentos, e é utilizado por duas operadoras de telefonia móvel dentro do modelo de compartilhamento(1) da infra-estrutura estimulada pela Anatel. O entorno é predominantemente de uso industrial e rural e a ERB se situa em plano elevado em relação às demais áreas do terreno. Método Utilizado Utiliza-se no caso presente, o Método da Participação na Renda com aplicação da NOVA METODOLOGIA proposta, com base no Resultado Econômico das Operadoras de Telefonia Móvel, publicados pela Anatel – Agência Nacional de Telecomunicações. A verificação da consistência do trabalho foi feita por comparação entre o valor obtido e diversos outros, fruto da pesquisa e análise de valores locativos pagos por operadoras da rede, e que conduziu a resultados compatíveis com a realidade do mercado em localidades e situações diferenciadas. Levantamento de dados da telefonia móvel Tratando-se de Ação Renovatória de contrato de locação com vigência a partir de 01/09/2008, foram coletados dados divulgados pela Anatel relativos às operações do ano de 2008, evitando-se, assim, as atualizações monetárias. Todos os dados constam da Planilha de Cálculo do Valor Locativo mostradas no Apêndice.

(1). ANATEL - Resolução n.º 274, de 5 de Setembro de 2001

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

17

Avaliação A estimativa da renda das operadoras pode ser feita conhecendo-se o número de celulares licenciados e a renda por usuário do serviço (ARPU), divulgados pela Anatel e por consultorias da área de telefonia móvel. A ARPU (Average Revenue per User) é definida como a Receita Líquida de Serviços dividida pelo Número Médio de Celulares no período e pelo número de meses do período, e divulgada regularmente nos relatórios trimestrais publicados pela Consultora Teleco(2). A Receita Líquida Anual das operadoras é calculada pelo produto do Número de Aparelhos Celulares pela Receita Média por Usuário (ARPU). Portanto,

RANUAL = ARPU x NCE sendo ARPU = Receita Média por Usuário [ R$/un ] = R$ 27,40/mês

NCEL = Número de Aparelhos Celulares = 150.521.000 aparelhos RANUAL = 150.521.000 x R$ 27,40/mês x 12 meses RANUAL = Receita Líquida anual = R$ 49.491.304.800,00 = R$ 49, 5 bilhões Conhecida a Receita Líquida anual e o Número de ERB instaladas no Brasil, pode-se calcular a Receita média de cada ERB, obtendo-se

RERB = RANUAL / NERB AERB = QBR / NERB

sendo NERB = Número de ERB instaladas no Brasil = 42.680 RERB = Receita Média por ERB = R$ 49.491.304.800,00 / 42.680 RERB = Receita Média por ERB = R$1.160.558,00

(2). Teleco - Inteligência em Telecomunicações - http://www.teleco.com.br/opcelular.asp

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

18

Com os dados disponíveis é possível também calcular o Número de acessos por ERB

QBR = Quantidade Total de Acessos no Brasil = 150.646.667

AERB = Número de Acessos por ERB AERB = Número de Acessos por ERB = 150.646.667 / 42.680 AERB = Número de Acessos por ERB = 3.530 A receita média gerada por cada acesso em cada Estação Rádio Base, é, portanto, dada pela relação RACESS = RERB / AERB [R$ / Acesso ] RACESS = R$1.160.558,00 / 3.530 RACESS = R$ 328,77 / Acesso Fator de tráfego As publicações da Anatel embora apontem dados por Estado da Federação e por Região, não indicam informações específicas para todas as cidades. No caso, na falta de dados para a cidade de Caçapava, são utilizados outros referentes à intensidade de acessos do interior do Estado de São Paulo, a serem compensados por parâmetros referentes ao tráfego de sinais e ao local da instalação. O número de acessos do interior do estado foi computado pela diferença entre o total de acessos no Estado de São Paulo e o total de acessos verificado na região metropolitana através do DDD 11.

AEST = Acessos Estado de S.Paulo = 37.927.095 ACAP = Acessos DDD 11 = 21.729.568 AINT = Acessos interior do estado = ASP - ACAP AINT = 37.927.095 - 21.729.568 AINT = 16.197.527

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

19

O nº acessos por ERB do interior é obtido pela relação entre o Número de acessos do interior e a quantidade de ERB no interior do estado

Acessos / nº ERB do interior = Acessos interior / nº ERB no interior do estado Acessos por ERB do interior = 16.197.527 / 8.025 Acessos por ERB do interior = 2.018

Então conhecido o Fator de Tráfego gerado por uma ERB é possível determinar a sua Receita Média, desde que há proporcionalidade entre a sua contribuição para a receita do sistema e a intensidade de acessos por ela transmitidos. FTRAF = AREG / AERB sendo AREG = Número de Acessos na Região da instalação = 2.018 AERB = Número de Acessos por ERB Brasil = 3.530 FTRAF = Fator de tráfego = = 2.018 / 3.530 FTRAF = Fator de tráfego = = = 0,5718 Portanto, a contribuição de uma ERB situada no interior do Estado de São Paulo é equivalente a 0,5718 da receita média por ERB do Brasil. Fator Localização A influência da situação da ERB na região onde se encontra instalada, à margem da Rodovia Dutra, próximo à cidade, é então passível de ser estimada adotando-se o Fator de Localização - FLOC conforme os parâmetros indicados no Quadro abaixo inserido:

Localização Fator zona rural - locais ermos 0,10 zona rural - margem de estrada vicinal 0,25 Zona rural ou periférica - margem de rodovias 0,50 Zona urbana - baixa densidade de ocupação 0,75 Zona urbana - densidade média 1,00 Zona urbana - topo de edifícios 1,25 Zona nobre 1,50

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

20

Adota-se para o caso em análise FLOC = 0,70, por estar situada à margem de rodovia, em área suburbana, próxima à área com baixa densidade de ocupação. Receita Média da Estação Rádio Base A Receita Média Anual da Estação Rádio Base em análise é o resultado da multiplicação da Receita Média de cada ERB no Brasil pelo Fator de Tráfego, e pelo Fator de Localização.

RANUAL = RERB x FTRAF x FLOC

Calculando Receita Média Anual por ERB = R$ 1.159.590,08 x 0,5718 x 0,70 Receita Média Anual por ERB = R$ R$ 464.550,80 Valor Locativo Básico O Valor do Aluguel Anual é calculado aplicando-se uma taxa de renda à Receita Média Anual da Estação Rádio Base em análise. Adotando uma Taxa de Renda de 6,00% a.a., equivalente à da Caderneta de Poupança, obtém-se o Valor Locativo Anual Valor Locativo Anual = 6,00% x R$ 464.550,80 Valor Locativo Anual =R$ 27.873,05 E o valor do aluguel mensal para a ERB em objeto é Valor Locativo Mensal = R$ 2.322,75 Verificação O trabalho não ficou restrito ao cálculo do valor do aluguel pelo Método da Participação pois foi aferido embora com carência de elementos em quantidade suficiente, e sem parâmetros convenientes para homogeneização, capazes de conduzir a uma amostra confiável. Entretanto, apesar das resistências dos locadores em dar informações, e das dificuldades para a obtenção de preços, termos contratuais, prazos de reajuste, estágios e duração de contratos, as buscas efetuadas permitiram a aferição do valor locativo estimado.

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

21

O Quadro de Aferição inserido mostra os terrenos em oferta para locação para instalação de ERB, localizadas em cidades próximas da capital, obtidos em sites de busca na Internet, sem indicação dos telefones de contato dos informantes. O Quadro mostra também, os alugueis atualmente praticados em S.José dos Campos, no mês de Março 2010, incluindo contratos antigos, e outros mais recentes, omitindo-se a indicação das fontes de informação, diante do caráter sigiloso por elas solicitado. O valor locativo médio mensal encontrado foi de R$ 2.468,58/sítio, o que representa uma ordem de grandeza dos alugueis praticados para as locações de sítios destinados à instalação de ERB na região. Evidentemente, os cálculos foram feitos para amostra não homogeneizada em função das dificuldades de definir parâmetros válidos, servindo porém como elemento de convicção para a estimativa feita pelo Método da Participação com a metodologia proposta. GANDHI FURTADO MARCONDES, Eng. MSc Tel + Fax 12 – 3922-5199 e-mail: [email protected] Agosto 2009

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

22

Fonte http://sistemas.anatel.gov.br/SMP/Administracao/Consulta/AcessosPrePosUF/tela.asp

Quantidade de Acessos/Plano de Serviço/Unidade da Federação - Dezembro/2008 Dezembro 2008 BRASIL Pré-Pago % Total Pós-Pago % do Total Total REGIAO NORTE 8.283.903 89,67 954.342 10,33 9.238.245 ACRE 411.677 88,6 52.973 11,4 464.650 AMAPA 382.875 89,82 43.375 10,18 426.250 AMAZONAS 1.908.603 89,03 235.138 10,97 2.143.741 PARA 3.605.188 90,77 366.776 9,23 3.971.964 RONDONIA 1.020.678 89,44 120.534 10,56 1.141.212 RORAIMA 216.401 84,83 38.707 15,17 255.108 TOCANTINS 738.481 88,41 96.839 11,59 835.320 REGIAO NORDESTE 28.586.595 87,92 3.927.679 12,08 32.514.274 ALAGOAS 1.794.071 90,44 189.587 9,56 1.983.658 BAHIA 7.564.332 86,04 1.227.823 13,96 8.792.155 CEARA 4.766.857 88,66 609.701 11,34 5.376.558 MARANHAO 2.009.320 89,16 244.310 10,84 2.253.630 PARAIBA 1.972.121 89,77 224.701 10,23 2.196.822 PERNAMBUCO 5.833.014 87,94 800.045 12,06 6.633.059 PIAUI 1.310.260 90,26 141.467 9,74 1.451.727 RIO GRANDE DO NORTE 1.984.356 87,35 287.403 12,65 2.271.759 SERGIPE 1.352.264 86,97 202.642 13,03 1.554.906 REGIAO SUDESTE 56.640.142 78,23 15.757.833 21,77 72.397.975 ESPIRITO SANTO 2.259.567 76,17 706.775 23,83 2.966.342 MINAS GERAIS 12.680.136 78,65 3.443.068 21,35 16.123.204 RIO DE JANEIRO 11.553.618 75,11 3.827.716 24,89 15.381.334 SAO PAULO 30.146.821 79,49 7.780.274 20,51 37.927.095 REGIAO SUL 18.092.694 77,85 5.147.227 22,15 23.239.921 PARANA 6.817.061 81,14 1.585.021 18,86 8.402.082 RIO GRANDE DO SUL 7.264.011 74,47 2.489.756 25,53 9.753.767 SANTA CATARINA 4.011.622 78,91 1.072.450 21,09 5.084.072 REGIAO CENTRO-OESTE 11.133.923 83,99 2.122.329 16,01 13.256.252 DISTRITO FEDERAL 2.747.479 79,71 699.474 20,29 3.446.953 GOIAS 4.440.971 87,51 634.044 12,49 5.075.015 MATO GROSSO 2.118.895 85,56 357.531 14,44 2.476.426 MATO GROSSO DO SUL 1.826.578 80,9 431.280 19,1 2.257.858 TOTAL 122.737.257 81,47 27.909.410 18,53 150.646.667

Participação no Mercado das Prestadoras por Código Nacional - Dezembro/2008

UF Código Nacional Empresa Acessos % do Total

CLARO 6.261.346 28,81 VIVO 8.084.044 37,20

SP 11 OI 1.465.486 6,74 TIM 5.901.904 27,16 AEIOU 16.788 0,08 Total do Código Nacional 21.729.568 http://sistemas.anatel.gov.br/SMP/Administracao/Consulta/ParticipacaoporCodigoNacional/tela.asp

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

23

Desempenho Operacional

Celulares (milhares)

Milhares 1T08 2T08 3T08 4T08

Vivo 38.309 40.435 42.277 44.945

Claro 31.182 33.112 35.668 38.731

TIM 32.533 33.814 35.206 36.403

Oi 23.315 25.314 27.113 29.995

CTBC 387 406 432 447

Nota: Celulares ativos na operadora no final do trimestre, conforme divulgado em seus relatórios trimestrais.

Total 150.521 Pré-pago (%)

% 1T08 2T08 3T08 4T08

Vivo 80,90% 80,80% 80,80% 81,00%

Claro 80,80% 80,40% 80,00% 79,80%

TIM 79,20% 79,80% 80,60% 81,90%

Oi 84,00% 84,00% 83,70% 84,00%

CTBC 66,70% 68,00% 69,20% 69,10%

Brasil* 80,90% 81,00% 81,10% 81,50%

*Total divulgado pela Anatel.

ARPU (R$)

R$ 1T08 2T08 3T08 4T08

Vivo 29,5 28,8 29,4 29,1

Claro 26 26 25 25

TIM 29,5 29,8 30,1 29,9

Oi 23,9 24,7 24,8 25

ARPU Brasil

27,6 27,6 27,6 27,4

*Custo de aquisição de clientes

Nota: Receita média mensal por usuário (Average Revenue per User), obtida dividindo-se a receita líquida de serviços pelo número médio de celulares no período e pelo número de meses do período.

Nº de Estações Rádio Base no Brasil

Região 2008 2009 jan/10

I 19.807 21.261 21.358

II 12.809 13.485 13.503

III 10.232 11.190 11.246

Total 42.848 45.936 46.107

Fonte: http://www.teleco.com.br/opcelular.asp

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

24

PLANILHA DE AVALIAÇÃO

Dezembro 2008 Número de celulares 2008 150.521.000 ARPU 2008 R$ 27,40 /mês

Receita Líquida anual R$

49.491.304.800,00 Número de acessos Brasil 150.646.667

Número de acessos Estado de S.Paulo

37.927.095

Número de acessos DDD 11

21.729.568

Número de acessos interior do estado

16.197.527 Número de ERB no Brasil 42.680 Número de ERB no Estado de S.Paulo 11.252 Número de ERB na cidade de S.Paulo 3.227 Número de ERB no interior do estado 8.025 Receita Líquida média por ERB 1.159.590,00 nº acessos por ERB no Brasil 3.530

nº acessos por ERB no Estado de S.Paulo 3.371

nº acessos por ERB do interior 2.018 Fator de tráfego 0,57

Receita média por ERB do interior R$

663.091,00 Fator de localização 0,70 Valor locativo anual R$ 27.873,05 Taxa de renda 0,06 Aluguel mensal R$ 2.322,75

Localização Fator Zona rural - locais ermos 0,25 Zona rural - margem de estrada vicinal 0,40 Zona rural ou periférica - margem de rodovias 0,60 Zona urbana - baixa densidade de ocupação 0,80 Zona urbana - densidade média 1,00 Zona urbana - topo de edifícios 1,25 Zona nobre 1,50

APÊNDICE – EXEMPLO DE APLICAÇÃO DA NOVA METODOLOGIA __________________________________________________________________

Aluguel de Sítios para Torres de Telefonia - Metodologia e Critérios para Avaliação

25

AFERIÇÃO EXPEDITA DO VALOR LOCATIVO DE SÍTIOS PARA ERB - Amostra não homogeneizadaBase Ofertas na Internet, e alugueis praticados em São José dos Campos - Março 2010Alugueis em São José dos Campos referente à Contratos Antigos e Novos Nomes dos informantes de S.J.Campos omitidos em função da confidencialidade por eles solicitada

Informante Telefone Observações Local Área PreçoF.N. Anuncio Atibaia 100,00 5.000,00F.G Anuncio Atibaia 200,00 4.500,00E Anuncio Mairiporâ 210,00 4.200,00S Anuncio São Miguel Paulista 125,00 4.000,00G.Z.S Anuncio Caieiras 150,00 9.600,00Q.B Anuncio São Paulo 240,00 650,00P Anuncio Guarulhos 125,00 600,00G.Z.S Anuncio São Paulo 180,00 600,00Condomínio Anuncio São José dos Campos 700,00 2.000,00P Anuncio S.Paulo 2.000,00 4.000,00N Anuncio S.Paulo 500,00 10.000,00Condomínio São José dos Campos 250,00 * 5.600,00Condomínio São José dos Campos 250,00 * 3.247,85Condomínio *** São José dos Campos 250,00 * 930,00Condomínio São José dos Campos 250,00 * 2.860,47Condomínio São José dos Campos 250,00 * 4.000,00Condomínio São José dos Campos 250,00 * 1.850,00Condomínio *** São José dos Campos 250,00 * 535,28Condomínio *** São José dos Campos 250,00 * 368,06Condomínio *** São José dos Campos 250,00 * 850,00Condomínio São José dos Campos 250,00 * 1.200,00Condomínio *** São José dos Campos 250,00 * 921,23Notas: *** Contratos antigos * Áreas estimadasMédia Geral dos valores locativos de sítios ofertados e já utilizados 330,91 3.068,77

Valor locativo proporcional à área ocupada pelo imóvel em análise 2.468,58