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ANÁLISE DE INVESTIMENTOS EM · PDF fileDescrição Mês 1 Mês 2 Mês 3 Mês 4 Mês 5 Mês 6 Mês 7 Mês 8 Mês 9 Mês 10 Mês 11 Mês 12 Mês 13 Mês 14 Mês 15 ... Empreendimento)

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  • ANLISE DE INVESTIMENTOS EM EMPREENDIMENTOS

    IMOBILIRIOSBanco de Dados

    Anlise de Investimentos Aspectos Anlise de Investimentos Aspectos Econmicos e Financeiros de Empreendimentos Imobilirios

    Data: 23/maio/2014

  • SUMRIO

    1.Objetivo

    2. Incorporao Imobiliria2. Incorporao Imobiliria

    3.Anlise de Investimento

    4.Fontes de Financiamento

    5.Concluses

    2

  • OBJETIVO

    O objetivo desta apresentao apresentar o conceito e as

    principais ferramentas de ANLISE DE INVESTIMENTO e sua

    3

    aplicao nos empreendimentos imobilirios e promover o debate

    construtivo desses princpios

  • OBJETIVO

    Para isso vamos rever alguns conceitos que, para a maioria dos

    presentes pode parecer simples, mas para os iniciantes ser

    4

    presentes pode parecer simples, mas para os iniciantes ser

    importante nivelamento de conceitos

  • SUMRIO

    1.Objetivo

    2. Incorporao Imobiliria2. Incorporao Imobiliria

    3.Anlise de Investimento

    4.Fontes de Financiamento

    5.Concluses

    5

  • CONCEITO DE INCORPORAO IMOBILIRIA

    Regulada principalmente pela Lei 4.591, de 16/12/1964

    INCORPORAO IMOBILRIA

    considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e

    realizar a construo, para alienao (alienao aqui no sentido de venda, grifo nosso)

    total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades

    autnomas artigo 28 nico, da Lei 4.591/64

    6

  • CONCEITO DE INCORPORADOR

    considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora

    no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de

    terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes

    INCORPORAO IMOBILRIA

    terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes

    a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente

    aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a terno a

    incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,

    preo e determinadas condies, das obras concludas artigo 29, da Lei 4.591/64

    7

  • Terreno

    Construtor

    Comprador

    INCORPORAO IMOBILRIA

    Incorporador

    Bancos

    Engenheiro

    Corretor

    8

  • CONCEITO DE MEMORIAL DE INCORPORAO

    o conjunto de documentos e informaes (art. 31 da Lei 4.591/64) relativos ao

    INCORPORAO IMOBILRIA

    terreno, ao proprietrio, ao incorporador e ao projeto a ser desenvolvido, que devem ser

    registrados no Servio de Registro de Imveis.

    9

  • INCORPORAO IMOBILRIALocal,

    Estudo de Mercado e de Massa

    Terreno

    Projetos

    Planejamento Financeiro

    ETAPAS DO EMPREENDIMENTO

    10

    Registro da Incorporao

    Lanamento e Vendas

    ConstruoVendas

    Gesto dos Recebveis

    Entrega

    Avaliao Final

  • SUMRIO

    1.Objetivo

    2. Incorporao Imobiliria2. Incorporao Imobiliria

    3.Anlise de Investimento

    4.Fontes de Financiamento

    5.Concluses

    11

  • ELEMENTOS IMPRESCINDVEIS

    Oramento

    Cronograma Fsico e Financeiro

    ANLISE DE INVESTIMENTO

    Cronograma Fsico e Financeiro

    Fluxo de Caixa

    Anlise

    Tomada de Deciso

    12

  • ORAMENTO

    ANLISE DE INVESTIMENTO

    ANLISE DE INVESTIMENTO

    Viso financeira

    Quanto mais sucinto melhor

    OUTRAS FINALIDADES (*)

    Viso da engenharia

    Quanto mais detalhado melhor

    13

    Quanto mais sucinto melhor

    Recomenda margem de segurana

    Mais ateno itens maior relevncia (Mtodo ABC)

    Inclui todos os custos (terreno, obra, tributos, comerciais, administrativas, seguros, cartrio etc.

    Quanto mais detalhado melhor

    Recomenda margem de segurana

    Ateno a todos os itens, com foco nos de maior relevncia

    Geralmente inclui somente custo de obra

    (*) acompanhamento de obra, controle de custos, financiamento etc.

  • CRONOGRAMA FSICO E FINANCEIRO

    Distribuio, ao longo do tempo, das verbas constantes do ORAMENTO

    Verso sucinta e detalhada

    ANLISE DE INVESTIMENTO

    14

    FUNDAMENTAL para elaborao do Fluxo de Caixa

    Serve de base para instituies financeiras efetuarem liberaes do financiamento

    Ferramenta para acompanhamento da obra e controle de custos

    Incorporador deve possuir ferramenta de gesto de projetos para evitar atrasos

  • ANLISE DE INVESTIMENTO

    FLUXO DE CAIXA

    FUNDAMENTAL para a ANLISE DE INVESTIMENTO

    Contempla todas as ENTRADAS e SADAS de caixa

    15

    NO contempla itens que no envolvam ENTRADAS ou SADAS de caixa

    Viso puramente FINANCEIRA

    Baseia-se no CRONOGRAMA FSICO E FINANCEIRO (no tocante ao custo de obra)

    e no ORAMENTO (no tocante aos demais custos)

  • ANLISE DE INVESTIMENTO

    FLUXO DE CAIXA

    Periodicidade MENSAL

    Deve levar em conta os fluxos de RECEBIMENTOS das VENDAS e deINGRESSSOS DE CAPITAL (financiamento bancrio, scios, fundos, securitizao

    16

    INGRESSSOS DE CAPITAL (financiamento bancrio, scios, fundos, securitizaoetc.)

    Deve levar em conta a inadimplncia, o distrato e despesas relacionadas

    Os tributos devem ser considerados no REGIME DE CAIXA e no de competncia

  • Fluxo de CaixaDescrio Ms 1 Ms 2 Ms 3 Ms 4 Ms 5 Ms 6 Ms 7 Ms 8 M s 9 Ms 10 Ms 11 Ms 12 Ms 13 Ms 14 Ms 15 Ms 16 Ms 17 Ms 18 Ms 19 Ms 20 Ms 21 Ms 22 Ms 23 Ms 24 Ms 25 Ms 26 Ms 27 Ms 28

    Entradas 0,33 5,34 0,33 0,33 0,34 0,33 4,39 2,89 3,67 3,70 3,81 3,86 3,86 3,50 3,63 3,71 3,72 3,39 3,57 3,42 3,42 3,42 3,02 3,02 32,67 20,67 20,67 2,00 Vendas a Prazo - - - - - - 3,19 0,89 0,87 0,90 1,01 1,06 1,06 1,10 1,23 1,31 1,32 1,39 1,57 1,42 1,42 1,42 1,42 1,42 18,67 18,67 18,67 - Vendas Vista - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 14,00 2,00 2,00 2,00 Capital Prprio 0,33 5,34 0,33 0,33 0,34 0,33 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Financiamento - - - - - - 1,20 2,00 2,80 2,80 2,80 2,80 2,80 2,40 2,40 2,40 2,40 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 1,60 1,60 - - - - SecuritizaoFundo de InvestimentoOutros InvestidoresOutros IngressosReceita sobre Supervit

    ANLISE DE INVESTIMENTO

    Sadas 0,33 5,33 0,33 0,33 0,33 0,33 4,19 2,70 3,65 3,65 3,71 3,71 3,66 3,17 3,22 3,23 3,18 2,68 2,74 2,59 2,59 2,59 2,09 2,09 28,89 16,04 15,92 0,12 Terreno - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12,00 - - - Custo de Obra - - - - - - 1,50 2,50 3,50 3,50 3,50 3,50 3,50 3,00 3,00 3,00 3,00 2,50 2,50 2,50 2,50 2,50 2,00 2,00 - - - - Projetos - 3,00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Registros - 2,00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Despesas Comerciais - - - - - - 2,50 0,15 0,10 0,10 0,15 0,15 0,10 0,10 0,15 0,15 0,10 0,10 0,15 - - - - - - - - - Tributos - - - - - - 0,19 0,05 0,05 0,05 0,06 0,06 0,06 0,07 0,07 0,08 0,08 0,08 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 1,96 1,24 1,24 0,12 Devoluo de VendasDespesas FinanceirasEstruturao OperaesPagto. Financiamento - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 14,93 14,80 14,68 - Demais Despesas 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Juros sobre Dficit

    Supervit/Dficit Ms -0,00 0,01 -0,00 -0,00 0,01 -0,00 0,20 0,19 0,02 0,05 0,10 0,15 0,19 0,34 0,40 0,48 0,

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