Análise de Viabilidade - Imóveis à venda em · PDF filea trabalho e buscam hospedagem em ambiente tranquilo e refinado, com boa localização e infraestrutura de serviços

ANÁLISE DE VIABILIDADE MERCADOLÓGICAWise Hotel

Endereço: R. Pará esquina com R. Mato Grosso.

Elaborado para CONGESA

Janeiro de 2015

ÍndiceÍndice

1. Introdução

2. Projeto

3. Localização

4. Perspectivas Macroeconômicas

5. Oferta e Demanda

6. Projeção de Desempenho no Mercado

7. Análise de Viabilidade

8. Considerações Finais

IntroduçãoIntrodução


Empresas envolvidas

� O Instituto GEU – Grupo de Estudos Urbanos – com 20 anos de experiência, conta com mais de 3.000 estudos

realizados em todo o Brasil na área imobiliária, trabalhando no levantamento e análise de informações que

contribuem para a tomada de decisão quanto à implementação de diversos tipos de empreendimentos de

iniciativa pública e privada, seguindo sempre normas éticas da ABEP – Associação Brasileira de Empresas de

Pesquisa.Pesquisa.

� O Instituto GEU foi contratado para elaborar um Estudo de Mercado para o Wise Hotel, empreendimento

hoteleiro de categoria econômica, a ser implantado na cidade de Indaiatuba, SP.

� A Congesa, construtora e incorporadora, empreende e no segmento de residencial em Indaiatuba, somando

mais de 20 anos de experiência de mercado e renome.

� O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões da pesquisa de mercado, que oferece um

diagnóstico de viabilidade do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem em Indaiatuba.

Fontes de Dados

� Primária: levantamento de dados em campo (Geomarketing e Pesquisa Qualitativa Exploratória).

� Secundárias: GEU, Prefeitura, IBGE, entre outras.


Metodologias

Geomarketing

� Avaliação do terreno em estudo

� Avaliação do conceito do produto

� Análise concorrencial

� Análise do composto socioeconômico e demográfico� Análise do composto socioeconômico e demográfico

� Medição e qualificação de crescimento do mercado e vetores espaciais

� Identificação de potencialidades e tendências da região

� Avaliação das carências e saturações do segmento hoteleiro

� com entrevistas em profundidade, pessoais e individuais.

Pesquisa Qualitativa Exploratória

� Entrevistas em profundidade:

� Empresas da região de Indaiatuba que utilizam serviços de hotelaria

� Potenciais investidores (pessoa física)

Resultados

� O estudo de viabilidade inicial, para produto hoteleiro no site em estudo, realizado pela GEU, indicou resultado

positivo.

� Partindo deste resultado, avaliamos junto a potenciais investidores e fontes de demanda as características de

infraestrutura, preço e serviços projetados para esse hotel.


ProjetoProjeto

Conceito do Hotel

� Hotel padrão econômico;

� Entrega prevista: 2º semestre de 2017;

� 204 quartos com 20,25 m² de área útil cada;

� 12 quartos adaptados para PNE com 26,05 m² de área útil;

� Recepção;

ProjetoProjeto

� Recepção;

� Conveniência aberta 24 horas;

� Lobby com área para leitura e business center;

� Sala de reunião para 10 pessoas;

� Fitness;

� Bar;

� Restaurante.

ProjetoProjeto

Perspectiva ilustrada: quarto

Perspectiva ilustrada: fitness

Perspectiva ilustrada: conveniência

A Travel Inn

� Afiliação à bandeira Travel Inn, presente em mais de 20 hotéis, pousadas e flats no Brasil. A rede oferece várias

opções diferenciadas de hospedagem em diversas cidades do Brasil que garantem serviços de qualidade,

atendimento diferenciado e preços justos aos clientes, cujo principal perfil é formado por executivos que viajam

a trabalho e buscam hospedagem em ambiente tranquilo e refinado, com boa localização e infraestrutura de

serviços. A Rede abrange cinco segmentos: Travel Inn Resorts, Travel Inn Flats Services, Travel Inn Hotel, Travel

ProjetoProjeto

serviços. A Rede abrange cinco segmentos: Travel Inn Resorts, Travel Inn Flats Services, Travel Inn Hotel, Travel

Inn Residence e Travel Inn Pousadas, onde todas as unidades da rede têm por filosofia a satisfação do cliente.

LocalizaçãoLocalização

Características e Potencialidades da cidade de Indaiatuba

� Qualidade de vida

� FIRJAN – 2012 – Melhor cidade do Brasil para se viver;

� Custo de vida reduzido em relação a cidades grandes;

� Espaços públicos projetados – parques e áreas verdes;

� Infraestrutura urbana de qualidade – mobilidade, segurança,

LocalizaçãoLocalização

plano diretor seguido de maneira continuada pela prefeitura local.

� Acentuado desenvolvimento econômico

� Localização estratégica - Facilidade logística (rodoviária e aeroportuária).

� Distrito Industrial com grandes empresas multinacionais – em ampliação

� Aeroporto Viracopos – em expansão

� Proximidade com importantes cidades polos econômicos e de consumidores:

� Sorocaba, � Itu, � Porto Feliz, � Campinas � São Paulo

� O Aeroporto Internacional de Viracopos está situado em um

importante polo científico, tecnológico e industrial do Brasil, a

cidade de Campinas, a 12km de Indaiatuba.

� Viracopos é o segundo principal terminal de cargas do país, além

de o transporte de passageiros que vem aumentando de maneira

significativa nos últimos anos.

Localização e entornoLocalização e entorno

significativa nos últimos anos.

� Em constante crescimento, desde a sua concessão à iniciativa

privada, uma série de melhorias e inovações vem sendo

implementadas através da concessionária Aeroportos Brasil

Viracopos.

� O objetivo é transformar o Aeroporto Internacional de Viracopos

no maior e mais moderno aeroporto da América Latina.

� A parti de dezembro/14, Viracopos iniciou operação com 38 voos

internacionais semanais.

Centro Esportivo do Trabalhador

Condomínio Village Terras

de Indaiá

Vila Maria

Helena

Localização do empreendimentoLocalização do empreendimento

Site

Supermercado Pague Menos

Faculdade Anhanguera

Hospital Santa Ignes

Supermercado Cato

Supermercado Sumerbol

Clube Nove de Julho

Cidade Nova

Supermercado Pãode Açúcar

Localização e Acessos do Empreendimento:

� Facilidade para entrada e saída na cidade;

� Facilidade de deslocamento para o centro – Av. Conceição e Av. Pres. Kennedy;

� Acesso à Rod. Santos Dumont – saída para o Distrito Industrial e para Aeroporto de Viracopos e

cidades vizinhas;

� Proximidades - boa oferta de comércio e serviços:

Localização do empreendimentoLocalização do empreendimento

� Proximidades - boa oferta de comércio e serviços:

� Supermercados, com destaque ao Pão de Açúcar e ao Pague Menos;

� Hospital Santa Ignês;

� Bares e Restaurantes = Eixo das Avenidas Pres. Kennedy e Pres. Vargas;

Perspectivas MacroeconômicasPerspectivas Macroeconômicas

LocalidadeN° de

CidadesPopulação

2014

TMCA

*

Índice Urbani-zação

Classificação no Estado

(População)

Domicílios 2014

Renda Média

Domiciliar

Mensal

(R$/mês)

Renda Total Mensal

(R$xmil/mês)

2014

Indaiatuba 1 229.299 3,27% 99,0% 34º 69.708 5.260 366.675

PerspectivasPerspectivas MacroeconômicasMacroeconômicas –– PopulaçãoPopulação e e RendaRenda

Região Metropolitana de Campinas

19 3.076.640 2,41% 97,4% - 958.025 5.321 5.098.029

Estado de São Paulo

645 44.497.149 1,90% 96,1% - 13.827.357 4.855 67.130.074

Fonte: IBGE / GEU * Taxa Média de Crescimento Anual

Municípios da Região Administrativa de Campinas: Americana, Artur Nogueira, Campinas, Cosmópolis, Engenheiro Coelho, Holambra, Hortolândia, Indaiatuba, Itatiba, Jaguariúna, Monte Mor, Nova Odessa, Paulínia, Pedreira, Santa Bárbara d'Oeste, Santo Antônio de Posse, Sumaré, Valinhos, Vinhedo.

� Crescimento populacional elevado – muito acima da média da Região e do Estado.

� Renda das famílias em linha com a Região e 8% acima da média do Estado.

Locais A B1 B2 C1 C2 C3 D/E Total

Indaiatuba 1,3% 4,3% 12,3% 17,8% 19,5% 32,6% 12,2% 100,0%

Região Metropolitana de Campinas

1,7% 4,6% 12,1% 16,8% 18,6% 32,4% 13,8% 100,0%

PerspectivasPerspectivas MacroeconômicasMacroeconômicas –– PopulaçãoPopulação e e RendaRenda

Estado de São Paulo 1,6% 3,9% 10,4% 14,3% 16,4% 34,4% 19,1% 100,0%

Fonte: IBGE / GEU; 2014

1,3 1,7 1,64,3 4,6 3,912,3 12,1 10,417,8 16,8 14,319,5 18,6 16,432,6 32,4 34,412,2 13,8 19,10,0

8,0

16,0

24,0

32,0

40,0

Indaiatuba - SP R.M. Campinas São Paulo

A B1 B2 C1 C2 C3 DE

Cidade*População

2014

R$/ano Per Capita R$/ano

2009 2010 Evolução 2009 2010 Evolução

Barueri 262.325 26.909.801.589 27.752.428.245 3,1% 99.602 115.320 15,8%

Americana 229.390 6.125.809.916 6.659.418.053 8,7% 29.849 31.606 5,9%

Cotia 227.962 5.427.197.295 6.212.596.699 14,5% 29.812 30.905 3,7%

PerspectivasPerspectivas MacroeconômicasMacroeconômicas –– PIBPIB

* C

idad

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rte

popu

laci

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sem

elha

nte

= 5

cida

des

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a e

5 ci

dade

s ab

aixo

Indaiatuba 229.299 5.156.204.627 5.834.590.158 13,2% 28.053 28.906 3,0%

Jacareí 227.160 4.832.390.883 5.661.581.711 17,2% 22.706 26.793 18,0%

Itapevi 222.704 3.638.607.348 5.145.931.242 41,4% 17.673 25.618 45,0%

São Carlos 241.500 4.523.513.698 5.132.239.965 13,5% 20.518 23.125 12,7%

Araraquara 226.682 4.193.243.130 4.899.120.407 16,8% 20.897 23.472 12,3%

Embu 261.820 3.697.876.133 4.446.703.125 20,3% 14.868 18.527 24,6%

Presidente Prudente 222.880 3.621.161.528 4.254.058.120 17,5% 17.432 20.489 17,5%

Marília 232.718 3.433.107.014 3.916.984.369 14,1% 15.195 18.077 19,0%

Font

e: IBG

E /

GEU

* C

idad

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rte

popu

laci

onal

sem

elha

nte

=

Cidade*

Empregos por Segmento - 2011 Relação Empregos por

Habitante Comércio Serviços IndústriaConstrução

CivilAgropecuária Total

Barueri 68.209 306.912 51.088 16.455 100 442.764 1,80

Americana 27.688 50.241 48.945 7.196 145 134.215 0,62

Cotia 29.821 54.930 32.566 10.695 589 128.601 0,62

PerspectivasPerspectivas MacroeconômicasMacroeconômicas –– EmpregosEmpregos

Cotia 29.821 54.930 32.566 10.695 589 128.601 0,62

Araraquara 28.984 48.597 30.881 10.807 3.993 123.262 0,58

Indaiatuba 24.651 39.050 38.489 10.030 967 113.187 0,54

São Carlos 24.196 48.672 29.527 5.688 5.761 113.844 0,50

Presidente Prudente 26.878 39.531 18.344 7.128 847 92.728 0,44

Marília 24.787 35.060 18.408 9.880 1.675 89.810 0,41

Jacareí 14.696 27.536 21.717 4.100 1.043 69.092 0,32

Embu 13.820 31.755 15.180 3.672 125 64.552 0,26

Itapevi 15.725 17.040 12.051 3.779 71 48.666 0,24

Perfil Econômico

� Os setores de serviços e da indústria são os principais empregadores de Indaiatuba, o que sinaliza a crescente

urbanização do município.

Indústrias

� Especialmente nos segmentos automotiva, metalúrgica e química, a indústria possui vital papel na economia e desenvolvimento do município, sendo o 2º maior empregador.:

� 1970: Nascimento do Distrito Industrial - desenvolvimento industrial intenso e com crescimento planejado.

PerspectivasPerspectivas MacroeconômicasMacroeconômicas –– EmpregosEmpregos

� 1970: Nascimento do Distrito Industrial - desenvolvimento industrial intenso e com crescimento planejado.� 2013: A cidade conta com aproximadamente 850 empresas instaladas na área do Distrito Industrial, o qual

continua em expansão. � Novas empresas de médio e pequeno portes são atraídas para a região em função das grandes empresas

instaladas, pois otimizam logística.� As atividades do setor industrial apresentam-se como o principal gerador de demanda para o setor hoteleiro.

Serviços

� Especificamente o setor de serviços teve um crescimento de 34,7% entre 2008 e 2011:

� Ainda preservando a cultura de cidade de interior, a principal concentração comercial da cidade se localiza na região central, em operações de rua mas há um bom desenvolvimento do setor nas principais avenidas próximas ao empreendimento (Av. Conceição, Av. Pres. Vargas e Av. Pres. Kennedy).

� Somam-se aproximadamente 4.600 estabelecimentos comerciais na cidade tais como restaurantes, lojas, bancos, supermercados entre outros .

� Os dados apontam uma oferta ainda não saturada e um claro potencial de crescimento.

Oferta e Demanda: Oferta e Demanda: O mercado hoteleiro

OfertaOferta e e DemandaDemanda –– Mercado Mercado hoteleirohoteleiro

Distribuição da

Oferta Hoteleira

Ano Construção

Nome Categoria Unidades

Habitacionais %

Taxa de Ocupação

Anual*

Demanda Anual de Hospedagem

% Preços

Negociam valor?

Simples Duplo

2008 Alji Econômico 82 13,8% 78% 23.345 14,4% 149,00 169,00 Não

2002 Íbis Econômico 120 20,2% 73% 31.974 19,7% 119,00 119,00 Sim

2003 Ruby Econômico 36 6,1% 83% 10.906 6,7% 149,00 169,00 Não

2009Casablanca

Super Econômico 37 6,2% 83% 11.209 6,9% 89,00 119,00 Sim


*Taxa de ocupação levantada em janeiro de 2014. ** Média ponderada pelo total de Uhs.

2009Casablanca Indaiatuba

Super Econômico 37 6,2% 83% 11.209 6,9% 89,00 119,00 Sim

1998 Passadelo Super Econômico 44 7,4% 63% 10.118 6,2% 109,00 149,00 Sim

2001 Primavera Super Econômico 40 6,7% 68% 9.928 6,1% 90,00 120,00 Sim

1997 Santa Rita Super Econômico 73 12,3% 93% 24.780 15,3% 89,00 129,00 Sim

2008 Swiss Reimann Super Econômico 13 2,2% 73% 3.464 2,1% 85,00 119,00 Sim

2002 Vitória Superior 112 18,9% 68% 27.798 17,2% 315,00 358,00 Sim

2002 Ybiá Superior 36 6,1% 64% 8.410 5,2% 285,00 350,00 Sim

Total/ Média Ponderada** 593 100,0% 74,8% 161.932 100,0% 163,06 191,64 -

Ano Construção Nome Categoria Estacionamento

Espaços para Eventos

Quantidade Capacidade Valor Auditórios TX

2008 Alji Econômico X 1 220 800,00 65%

2002 Íbis Econômico X 1 35 150,00 70%

2003 Ruby Econômico X 1 40 490,00 60%


*Taxa de ocupação levantada em janeiro de 2014. Fonte: Site G1; Site das empresas hoteleiras; site HotelInvest. Acessados em Outubro de 2014.

2003 Ruby Econômico X 1 40 490,00 60%

2009 Casablanca Indaiatuba Super Econômico X 0 0 0,00 0

1998 Passadelo Super Econômico X 0 0 0,00 0

2001 Primavera Super Econômico X 0 0 0,00 0

1997 Santa Rita Super Econômico X 0 0 0,00 0

2008 Swiss Reimann Super Econômico X 0 0 0,00 0

2002 Vitória Superior X 2 400 4.500,00 85%

2002 Ybiá Superior X 2 515 1.200,00 75%

Total / Média - 7 1.210 1.428,00 71%

OfertaOferta e e DemandaDemanda –– Mercado Mercado hoteleirohoteleiro� A oferta local dividida nos grupos de conforto pode ser assim apresentada:

*R

oya

l P

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In

da

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do

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Ano Construção Nome Categoria Unidades

Habitacionais %

Taxa de Ocupação Anual


%

Preços

Simples Duplo

2008 Alji Econômico 82 34,5% 78% 23.345 14,4% 149,00 169,00

2002 Íbis Econômico 120 50,4% 73% 31.974 19,7% 119,00 119,00

2003 Ruby Econômico 36 15,1% 83% 10.906 6,7% 149,00 169,00

Total / Média 238 100,0% 76,2% 66.226 140,9%

*R

oya

l P

alm

In

da

iatu

ba

: o

pe

raçõ

es

inic

iad

as

em

No

ve

mb

ro d

e 2

01

4,

nã

o c

on

sid

era

do

na

ta

be

la.


Habitacionais %



%

Preços

Simples Duplo

2009 Casablanca Indaiatuba Super Econômico 37 17,9% 83% 11.209 18,8% 89,00 119,00

1998 Passadelo Super Econômico 44 21,3% 63% 10.118 17,0% 109,00 149,00

2001 Primavera Super Econômico 40 19,3% 68% 9.928 16,7% 90,00 120,00

1997 Santa Rita Super Econômico 73 35,3% 93% 24.780 41,6% 89,00 129,00

2008 Swiss Reimann Super Econômico 13 6,3% 73% 3.464 5,8% 85,00 119,00

Total / Média 207 100,0% 78,7% 59.499 100,0%


Habitacionais %



%

Preços

Simples Duplo

2002 Vitória Superior 112 75,7% 68% 27.798 76,8% 315,00 358,00

2002 Ybiá Superior 36 24,3% 64% 8.410 23,2% 285,00 350,00

Total / Média 148 100,0% 67,0% 36.208 100,0%

Característica Gerais - Mercado Hoteleiro:

� O mercado hoteleiro de Indaiatuba atende essencialmente o segmento corporativo, embora nos fins de

semana exista um bom fluxo devido aos eventos que a cidade promove, geralmente ligados à cultura e ao

entretenimento.

� A alta ocupação concentra-se nos dias úteis da semana, girando próximo dos 100%. Nos fins de semana os

níveis de ocupação caem, principalmente nos hotéis superiores.


níveis de ocupação caem, principalmente nos hotéis superiores.

� Períodos de permanência altos:

� Média de 05 dias úteis de hospedagem em hotéis.

� Muitas empresas têm política de custeio de hospedagem de funcionários transferidos por um período

máximo de um mês de permanência em hotéis (até que definam residência).

� Algumas empresas requerem a permanência de profissionais transferidos por longos períodos (acima de

01 mês podendo chegar a 4 anos) sendo, nestes casos, Flats a opção que atende a demanda desse

público.

� Sazonalidade de ocupação: março a dezembro é o período mais intenso, principalmente de 2ª a 5ª.

Característica Gerais - Mercado Hoteleiro:

� Oferta composta, em maioria, por hotéis de pequeno porte sendo que 5 apresentam estilo arquitetônico e

infraestrutura de pousada (super econômico).

� São pouco definidos quanto a segmentação que atendem = business ou lazer.

� Muitos com falta de manutenção em acomodações;

� Acomodações não adequadas aos preços praticados;


� Acomodações não adequadas aos preços praticados;

� Serviços de baixa qualidade, principalmente em alimentação e atendimento.

� Desta forma, os hotéis acabam não retendo uma demanda gerada pelo próprio município deslocando demanda para as

cidades de:

� Campinas: � Buscam disponibilidade de vagas e opções mais qualificadas.

� Itu e Sorocaba� Buscam disponibilidade de vagas.� Oferece menor custo de deslocamento: proximidade e sem pedágio.

� São Paulo: � Eventual deslocamento em razão de qualidade de acomodações, serviço e atendimento.

Potencial de Demanda:

� Oferta estagnada = Últimos produtos lançados:

� 2009 – Casablanca Indaiatuba;

� 2014 – Royal Palm Indaiatuba;

� Aponta carência de estabelecimentos hoteleiros (em quantidade e qualidade).


� Perspectiva de aumento da demanda:

� Projetos futuros como do Aeroporto de Viracopos implicam/preveem o deslocamento de grande

contingente para a região.

� Ampliação do Distrito Industrial, com instalação de novas unidades industriais/ novas empresas.

� Produtos segmentados - hotéis voltados para setor corporativo/business:

� Acomodações (amplas e equipadas).

� Atendimento mais qualificado.

� Infraestrutura de lazer enxuta.

� Gastronomia de qualidade.

Percepções sobre o mercado hoteleiro em Indaiatuba

Motivações para investir no mercado hoteleiro

Em resumo:


� Poucas opções

� Baixa qualidade

� Pouca infraestrutura para eventos

� Localização ruim

� Pool de locação

� Valorização constante

� Segurança na rentabilidade

Projeção de desempenhoProjeção de desempenhodo mercado

� O setor hoteleiro apresenta grande potencial de exploração:

� Taxa de ocupação elevada – 75%.

� Mercado já sofre com a evasão da demanda para outras cidades em busca de mais opções e melhores instalações.

� Projetos como do Aeroporto de Viracopos e ampliação do Distrito Industrial de Indaiatuba gerarão aumento no

fluxo de turismo de negócios.

� A maioria dos hotéis não possuem segmentação definida. Deste modo acabam atendendo insatisfatoriamente o principal

ProjeçãoProjeção de de desempenhodesempenho de de mercadomercado

� A maioria dos hotéis não possuem segmentação definida. Deste modo acabam atendendo insatisfatoriamente o principal

perfil de hóspede da região = business.

� Poucos fazem faturamento.

� Pouca diferenciação de tarifas.

� Acomodações ruins (metragem e conservação).

� Serviços defasados e de baixa qualidade, especialmente gastronomia.

� Infraestrutura incompatíveis com necessidades do perfil business.

� Atendimento desqualificado (língua estrangeira).

� A baixa concorrência acaba ocasionando diárias incompatíveis com os serviços entregues (alto custo x baixo

benefício).

� Para projetar o desempenho futuro do mercado, analisou-se alguns dados socioeconômicos que refletem o

desenvolvimento da cidade:


Dados Socioeconômicos de Indaiatuba, SP

PIB (em milhares) TCM

2011 5.982.815 2006 3.503.130 11,3%2011 5.982.815 2006 3.503.130 11,3%

Mão de Obra Empregada Assalariada TCM

2011 77.612 2006 52.023 8,3%

Frota de Automóveis TCM

2012 85.661 2007 53.550 9,9%

IDH TCM

2010 0,788 2000 0,704 1,1%

TCM: Taxa de Crescimento Médio

� Assim, estima-se uma taxa de projeção a Indaiatuba ponderando os

dados sócio econômicos da cidade, considerando que o mercado

está com demanda não atendida durante a semana, a economia

está sólida e com viés de:

� A taxa apurada de 8,5% a.a. foi reduzida ao longo dos anos para

ProjeçãoProjeção de de desempenhodesempenho de de mercadomercadoDado TCM Peso

PIB 11,3% 5

Empregos 8,3% 2

Frota 9,9% 1

IDH 1,1% 2

Média - TCMF 8,5% -

TCMF: Taxa de Crescimento Médio Futura � A taxa apurada de 8,5% a.a. foi reduzida ao longo dos anos para

simular a curva de ciclo de vida do mercado usual em qualquer

ambiente mercadológico.

� Dentre a nova oferta da região, os hotéis acima foram selecionados

pela capacidade de competir diretamente com o hotel em estudo.

A entrada de segurança foi aplicada pelo interesse dos investidores

na cidade e especulações sobre a oportunidade de novos hotéis.

Período Corte TCMF

2014 a 2016 0% 8,5%

2017 a 2020 25% 6,4%

2021 a 2023 40% 5,1%

Hotel Categoria Abertura UH

Confort Suites Superior 2.016 108

(Entrada de Segurança) Econômico 2.016 100

Royal Palm Tower Superior 2.017 190

Entrada de Segurança = possibilidade de entrada de mais um hotel de categoria econômica.

TCMF: Taxa de Crescimento Médio Futura

ProjeçãoProjeção de de desempenhodesempenho de de mercadomercado� Desta forma, o estudo de absorção que se segue, pondera posicionamento de um hotel que hoje se equivaleria ao Ybiá,

ou seja, tendo estrutura e serviços intermediários entre os segmentos econômico e o superior. A ponderação se fará com 75% da demanda econômica e 25% da demanda superior.

Estimativa de Desempenho Futuro - Hotéis de Indaiatuba

Grupo: Supereconômico Grupo: Econômico Grupo: Superior

Ano Oferta Demanda % TO Oferta Demanda % TO Oferta Demanda % TO

2.013 75.555 59.499 78,7% 2.013 86.870 66.226 76,2% 2.013 54.020 36.208 67,0%2.013 75.555 59.499 78,7% 2.013 86.870 66.226 76,2% 2.013 54.020 36.208 67,0%

2.014 75.555 64.572 85,5% 2.014 86.870 71.873 82,7% 2.014 54.020 39.295 72,7%

2.015 75.555 70.078 92,8% 2.015 86.870 78.001 89,8% 2.015 54.020 42.646 78,9%

2.016 130.305 76.054 58,4% 2.016 123.370 84.653 68,6% 2.016 93.440 46.283 49,5%

2.017 130.305 80.918 62,1% 2.017 123.370 90.066 73,0% 2.017 162.790 49.243 30,2%

2.018 130.305 86.093 66,1% 2.018 123.370 95.826 77,7% 2.018 162.790 52.392 32,2%

2.019 130.305 91.598 70,3% 2.019 123.370 101.955 82,6% 2.019 162.790 55.742 34,2%

2.020 130.305 97.456 74,8% 2.020 123.370 108.475 87,9% 2.020 162.790 59.307 36,4%

2.021 130.305 102.443 78,6% 2.021 123.370 114.025 92,4% 2.021 162.790 62.342 38,3%

2.022 130.305 107.684 82,6% 2.022 123.370 119.859 97,2% 2.022 162.790 65.531 40,3%

2.023 130.305 113.193 86,9% 2.023 123.370 125.991 102,1% 2.023 162.790 68.884 42,3%

Oferta: UHs disponíveis/ano; Demanda: diárias vendidas/ano; %TO: taxa de ocupação anual - mercado

Fonte: GEU

Cálculo de Desempenho

� Considerando as ideais taxas de ocupação para cada nível, somente haveria espaço para inserção de novo hotel nos

grupos supereconômico e econômico:


SupereconômicosTO ideal* 70%

EconômicosTO* 65%

SuperioresTO* 60%

Projeção de Mercado:

� Considerando as taxas de crescimento futuras das demandas estipuladas, foram projetadas as vendas de diárias/ano

(demanda) por categoria.

� Projetou-se a absorção do mercado, a partir de 2016 com base na estimativa (hipótese) de 03 novos hotéis

que venham a ser instalados no mercado, sendo um hotel de 150 UHs em cada grupo competitivo, ou seja,

supereconômico, econômico e superior.

� Considera-se “oferta” a disponibilidade de diárias por ano, ou seja, 450 UHs disponíveis a partir de 2016.

Estimativa de Demanda:

� Considerando-se o posicionamento deste novo

hotel entre o grupo econômico e o superior:

� Aplicação da taxa de demanda ideal no

Grupo Econômico aproveitando 75% da

demanda ideal estimada para esse


Estudo de Desempenho - Hotel em Estudo

Ano

Tx. Demanda Ideal Demanda Captada Oferta do Hotel: 216

Econômico Superior Econômico Superior Pick Up Total Oferta % TO

2.018 39,0% 32,6% 31.758 2.564 7.884 42.206 78.840 53,5%

2.019 39,0% 32,6% 33.789 2.728 8.388 44.905 78.840 57,0%

segmento.

� Aplicação da taxa de demanda ideal no

Grupo Superior aproveitando 25% da

demanda ideal estimada para esse

segmento.

2.020 39,0% 32,6% 35.949 2.903 8.925 47.777 78.840 60,6%

2.021 39,0% 32,6% 37.789 3.051 9.381 50.221 78.840 63,7%

2.022 39,0% 32,6% 39.722 3.207 9.382 52.312 78.840 66,4%

Demanda Extra:

� Além da penetração nos mercados estudados, o hotel poderia captar demanda não acomodada entre 15 a 25 UHs por dia

(estimativa GEU).

� Desta forma, a título de penetração de mercado (pick-up) foi somado à demanda ideal do hotel mais um pick-up de 21,6

UHs em média, por dia (10% da oferta do hotel em estudo) – 4.563 diárias por ano.

� Tx Demanda Ideal: Participação ideal do hotel em estudo no mercado conforme sua participação (porte) emrelação à oferta total.

� Demanda Captada: taxa de manda ideal aplicada à demanda estimada do grupo. Aproveitamento de 75% dademanda ideal no Grupo Econômico e 25% no Grupo Superior.

� Pick-Up: Captação além da taxa de demanda ideal estimada em ambos os grupos.� Total: Demanda estimada total captada pelo hotel em estudo.

DRE Sintético do HotelDRE Sintético do Hotelproposto

Wise HotelIndaiatuba/SPCategoria Econômico - 216 unidades hoteleirasValores em Reais Valor da Unidade Ofertada (22) 300.000,00 318.000,00 337.080,00 357.304,80 378.743,09

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 a 10Ocupação (1) 51,75% 59,51% 65,46% 69,39% 72,17%Diária média (sem café da manhã) (2) 198,00 217,80 235,22 254,04 274,37RevPAR (1)x(2) 102,47 129,62 153,99 176,28 198,00

Receitas operacionais (3) 8.886.852,53 11.241.868,45 13.373.231,91 15.330.538,17 17.243.126,93Impostos sobre vendas (4) 553.086,25 699.654,11 833.872,91 957.747,05 1.079.321,46Despesas operacionais (5) 3.533.322,30 4.061.627,22 4.554.781,01 9.285.051,27 5.582.117,18Resultado operacional bruto (GOP) (6) = (3)-(4)-(5) 4.800.443,98 6.480.587,12 7.984.577,98 9.285.051,27 10.581.688,30Resultado operacional bruto (GOP) 54,02% 57,65% 59,71% 60,57% 61,37%Resultado operacional bruto (GOP) [(6)/(3)]*100 54,02% 57,65% 59,71% 60,57% 61,37%Pagamento de aluguel média*mês por unidade (7) 525,00 866,25 1.342,69 1.946,90 2.823,00Pagamento total do aluguel anual (8) = (7)x216x12 1.360.800,00 2.245.320,00 3.480.246,00 5.046.356,70 7.317.217,22Taxa de incentivo ao operador hoteleiro (13% GOP) (9) 624.057,72 842.476,33 1.037.995,14 1.207.056,67 1.375.619,48IPTU (10) 108.000,00 116.640,00 125.971,20 136.048,90 146.932,81Auditoria externa (11) 21.600,00 23.328,00 25.194,24 27.209,78 29.386,56Fundo de reserva patrimonial (1% GOP) (12) 48.004,44 64.805,87 79.845,78 92.850,51 105.816,88

Resultado operacional antes de (IRPJ E CSLL) (13)=(6)-(8)-(9)-(10)-(11)-(12)2.637.981,82 3.188.016,92 3.235.325,62 2.775.528,72 1.606.715,35

Provisão (IRPJ 15%) + (adicional 10%) (14) 635.495,46 773.004,23 784.831,41 669.882,18 409.507,67 Provisão (CSLL 9%) (15) 237.418,36 286.921,52 291.179,31 249.797,58 155.342,76

Total dos tributos (16) = (14)+(15) 872.913,82 1.059.925,75 1.076.010,71 919.679,76 564.850,43

Resultado operacional líquido anual (17) = (13)-(16) 1.765.068,00 2.128.091,17 2.159.314,91 1.855.848,96 1.041.864,92 Resultado operacional líquido mensal (18)=17/12 147.089,00 177.340,93 179.942,91 154.654,08 86.822,08 Resultado operacional líquido mensal por unidade (dividendo) (19) = (18)/216

680,97 821,02 833,07 715,99 401,95

Rendimento Mensal Líquido ao Investidor (20)=(19)+(7) 1.205,97 1.687,27 2.175,76 2.662,89 3.224,95

Rendimento Mensal Líquido ao Investidor (%) (21)=[(20)/(22)]x100 0,40 0,53 0,65 0,75 0,85

Composição do valor total da unidade ofertadaValor da Unidade Hoteleira 274.200,00 Equipagem, montagem e decoração na UH 16.590,29 Equipagem, montagem e decoração da área comum 5.709,71 Marketing e capital de giro para a pré operação 3.500,00

ComposiçãoComposição do valor total da do valor total da unidadeunidade ofertadaofertada

Marketing e capital de giro para a pré operação 3.500,00 Valor total da unidade ofertada 300.000,00

25º mês 2.175,76

26º mês 2.175,76

27º mês 2.175,76

28º mês 2.175,76

29º mês 2.175,76

30º mês 2.175,76

31º mês 2.175,76

32º mês 2.175,76

33º mês 2.175,76

Ren

dim

en

tos

3º

an

o

CálculoCálculo da TIRda TIR

Rendimento Mensal Líquido ao Investidor 33º mês 2.175,76

34º mês 2.175,76

35º mês 2.175,76

36º mês 2.175,76

37º mês 2.662,89

38º mês 2.662,89

39º mês 2.662,89

40º mês 2.662,89

41º mês 2.662,89

42º mês 2.662,89

43º mês 2.662,89

44º mês 2.662,89

45º mês 2.662,89

46º mês 2.662,89

47º mês 2.662,89

48º mês 2.662,89

Ren

dim

en

tos

3º

an

o

Ren

dim

en

tos

4º a

no

Rendimento Mensal Líquido ao Investidor Ano 1 : R$ 1,205.97Ano 2 : R$ 1,687.27Ano 3 : R$ 2,175.76Ano 4 : R$ 2,662.89

Ano 5 ao 10 : R$ 3,224,95

TIR Mensal : 0,84%TIR Anual : 10,5048 %

73º mês 3.224,95

74º mês 3.224,95

75º mês 3.224,95

76º mês 3.224,95

77º mês 3.224,95

78º mês 3.224,95

79º mês 3.224,95

80º mês 3.224,95

81º mês 3.224,95

Ren

dim

en

tos

7º

an

o

CálculoCálculo da TIRda TIR

continuação

97º mês 3.224,95

98º mês 3.224,95

99º mês 3.224,95

100º mês 3.224,95

101º mês 3.224,95

102º mês 3.224,95

103º mês 3.224,95

104º mês 3.224,95

105º mês 3.224,95

Re

nd

imen

tos

9º

ano

49º mês 3.224,95

50º mês 3.224,95

51º mês 3.224,95

52º mês 3.224,95

53º mês 3.224,95

54º mês 3.224,95

55º mês 3.224,95

56º mês 3.224,95

57º mês 3.224,95

Ren

dim

en

tos

5º

an

o

81º mês 3.224,95

82º mês 3.224,95

83º mês 3.224,95

84º mês 3.224,95

85º mês 3.224,95

86º mês 3.224,95

87º mês 3.224,95

88º mês 3.224,95

89º mês 3.224,95

90º mês 3.224,95

91º mês 3.224,95

92º mês 3.224,95

93º mês 3.224,95

94º mês 3.224,95

95º mês 3.224,95

96º mês 3.224,95

Ren

dim

en

tos

7º

an

o

Ren

dim

en

tos

8º a

no

105º mês 3.224,95

106º mês 3.224,95

107º mês 3.224,95

108º mês 3.224,95

109º mês 3.224,95

110º mês 3.224,95

111º mês 3.224,95

112º mês 3.224,95

113º mês 3.224,95

114º mês 3.224,95

115º mês 3.224,95

116º mês 3.224,95

117º mês 3.224,95

118º mês 3.224,95

119º mês 3.224,95

120º mês 3.224,95

Retorno da Unidade 300.000,00

Re

nd

imen

tos

9º

ano

R

en

dim

en

tos

10º

ano

57º mês 3.224,95

58º mês 3.224,95

59º mês 3.224,95

60º mês 3.224,95

61º mês 3.224,95

62º mês 3.224,95

63º mês 3.224,95

64º mês 3.224,95

65º mês 3.224,95

66º mês 3.224,95

67º mês 3.224,95

68º mês 3.224,95

69º mês 3.224,95

70º mês 3.224,95

71º mês 3.224,95

72º mês 3.224,95

Ren

dim

en

tos

6º a

no

R

end

ime

nto

s 5

º a

no

ConsideraçõesConsiderações

A empresa contratada para realizar a pesquisa de mercado (GEU) é isenta de qualquer influência, não fazendo parte da

equipe da Incorporadora/Construtora, nem tampouco da Operadora Hoteleira, sendo completamente independente. A

GEU avaliou o mercado em geral, mais especificamente com relação à oferta hoteleira, assim como a demanda reprimida

existente em Indaiatuba, analisada através de entrevistas com as empresas locais. Avaliou também a situação de franca

expansão em que a cidade e a região se encontram no momento, devido à proximidade com Campinas e São Paulo e o

crescimento do aeroporto de Viracopos. A Operadora Hoteleira, baseada na pesquisa realizada pela GEU e em sua

experiência de 30 anos no mercado hoteleiro, em especial 3 anos na praça de Indaiatuba, formatou as premissas de sua

gestão, como: avaliação do tipo de hotel a ser empreendido, diária média, taxa de ocupação, oferta de serviços, númerogestão, como: avaliação do tipo de hotel a ser empreendido, diária média, taxa de ocupação, oferta de serviços, número

de funcionários e custo de comercialização. Assim, o Estudo de Viabilidade tem as duas situações interagindo: a pesquisa

de mercado realizada por uma empresa independente e a experiência da Operadora Hoteleira, que tem conhecimento da

forma como irá efetivar a operação. O conjunto das informações dessas duas empresas faz com que o Estudo de

Viabilidade seja mais fidedigno.

PremissasPremissasAs premissas abaixo foram elaboradas de comum acordo entre a GEU e a Results, detentora da marca Travel Inn e operadorahoteleira do empreendimento:

1. A partir do 2º ano e até o 10º, foi considerada no valor da unidade ofertada, uma correção patrimonial anual de 6%, de forma amanter a equidade do investimento inicial.

2. Foi adotado, conservadoramente, que os rendimentos entre o 6º e 10º ano serão iguais ao apurado no 5º ano, quando oprojeto alcança sua maturação.

3. Taxa de Ocupação:3. Taxa de Ocupação:

3.1. Para início da operação se adotou uma taxa de ocupação baixa, ou seja, conservadora, e nos anos seguintes foi previsto umcrescimento de 15%, 10%, 6%, e 4% respectivamente, quando então a taxa de ocupação se estabiliza.

3.2 Para a tabulação da taxa de ocupação foi ponderado o fato de se tratar de um hotel de negócios; com a maioria dos finais desemana com baixa ocupação.

4. Diária Média: para início da operação (ano 1), adotou-se uma diária de R$198,00, livre de café da manhã e ISS, contando comum crescimento de 10% para o 2º ano e 8% para os três anos subsequentes.

5. O prazo de vigência do contrato com a Operadora Hoteleira é de 05 anos, podendo ser renovado a cada 05 anos por igualperíodo. A continuidade da Operadora Hoteleira é uma decisão dos proprietários adquirentes das unidades hoteleiras por meiode Assembleia.

6. Para o cálculo da TIR foi considerado o período de 10 anos de acordo com a Deliberação CVM nº 734/2015, com o retorno do capital investido ao investidor adquirente (Venda da Unidade Hoteleira) no final do 10º ano.

• Receitas operacionais (3)

� Hospedagem� Alimentos & Bebidas (café da manhã, refeições, frigobar e bar).� Outras receitas (telecomunicações, lavanderia, business center, no-show, taxa de turismo, ISS).

• Impostos sobe vendas (4)

ISS, ICMS, PIS e COFINS.

• Despesas Operacionais (5)

NotasNotas explicativasexplicativas

• Despesas Operacionais (5)

� Administrativas e Geral (coleta de lixo, assessorias e consultorias, central administrativa financeira, serviços de TI,comunicações, despesas com viagens, materiais de escritório, outros).

� Comercial (impressos gráficos, promoção interna, anúncios e inserções na mídia, material de publicidade, central dereservas).

� Manutenção (materiais e equipamentos de manutenção construção civil, pintura, elevadores, equipamentosautomáticos, ar condicionado, hidráulica, máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, gerador, áreas comuns egastos com informática).

� Serviços Públicos (água , energia elétrica, gás, combustível gerador).� Taxa de Administração da operadora (percentual sobre a receita total, taxa de administração).� Salários e Encargos (todos os salários, encargos, adicional noturno, rescisões, benefícios, uniformes, rescisões de

férias, FGTS, vale transporte, cesta básica, medicina do trabalho, assistência médica, seguro de vida em grupo,elaboração de folha).

• Despesas não Operacionais (8) (9) (10) (11) (12)

Taxa de Incentivo, impostos sobre dividendos, IPTU, aluguel, auditorias externas e fundo de reserva.

Análise de viabilidadeAnálise de viabilidade

� O segmento de hotelaria é apontado como tendo forte potencial de viabilidade:

� O perfil da cidade, localizada estrategicamente em uma região de grande potencial industrial e logístico, tanto

rodoviário como aeroportuário;

� As característica dos equipamentos ofertados frente a demanda existente e potencial, sendo insuficientes em

quantidade e principalmente em qualidade;

� Os cálculos de projeção de mercado apontam mercado ainda em crescimento;

AnáliseAnálise de de viabilidadeviabilidade

� Os cálculos de projeção de mercado apontam mercado ainda em crescimento;

� O produto, preços e rentabilidade avaliados junto a investidores do mercado imobiliário hoteleiro, indicam

fortes condições competitivas do empreendimento projetado.

AnáliseAnálise de de viabilidadeviabilidade

� Foi apresentado o projeto para investimento num empreendimento de categoria econômica, com tarifas competitivas no mercado e que atuará exclusivamente no formato de pool de locação, o qual oferece vantagem para todos os proprietários.

� Outro importante diferencial do produto apresentado é o retorno para os investidores de 100% do resultante do pool das locações, considerando-se:

• 45% (média): Lucro operacional / Lucro líquido – GOP (Gross Operating Profit) = 100% dividido Total de

Rentabilidade:

• 45% (média): Lucro operacional / Lucro líquido – GOP (Gross Operating Profit) = 100% dividido entre os investidores.

• 55% (média): Descontos: 9% encargos administrativos; 6 a 7% de impostos; 0,5% fundo para despesas operacionais entre outros encargos.

Total de diárias do

hotel

Calculado a partir do 1º ano de funcionamento do Hotel

Aumento da taxa de ocupação do hotel

Valorização do imóvel no mercado estimado em média a 6% a.a.

Valorização da marca (bandeira) do hotel

65% de taxa de ocupação

Base de cálculo da Rentabilidade

Aumento da tarifa de diária cobrada – valorização do hotel e reajustes anuais

Considerações finaisConsiderações finais

Pontos Fortes

• Operadora reconhecida no mercado.• Localização estratégica.• Preço competitivo (unidade e diária).

Pontos Fracos

• Ausência de centro de convenções.

AnáliseAnálise SWOT do SWOT do projetoprojeto

• Preço competitivo (unidade e diária).• Loja de conveniência.

Oportunidades

• Existência de demanda não atendida na cidade durante a semana.

• Poucas UH da categoria econômica na cidade.

• Expansão aeroporto Viracopos.• Entrada de novas empresas na cidade.

Ameaças

• Novos entrantes no mercado.• Desaquecimento da economia.

• Travel Inn: criada em 1987, a rede oferece várias opções diferenciadas de hospedagem em diversas cidades do Brasil que garantem serviços de qualidade, atendimento diferenciado e preços justos aos clientes, cujo principal perfil é formado por executivos que viajam a trabalho e buscam hospedagem em ambiente tranqüilo e refinado, com boa localização e infra-estrutura de serviços.

� Localização adequada para a implantação de um hotel econômico: localização estratégia, próxima aos acessos da

cidade e com grande visibilidade. Entorno composto de serviços com oferta complementar.

Considerações Considerações finaisfinais

cidade e com grande visibilidade. Entorno composto de serviços com oferta complementar.

� Conceito do produto adequado às características da demanda local: devido à inexistência de empreendimentos do

segmento na região em análise e ao valor da diária , o Hotel apresentará vantagens competitivas no mercado em

análise.

� Mercado com bons índices de desempenho: taxas de ocupação em patamares saudáveis e com perspectiva de

crescimento.

Formas de pagamento

� Foram levantadas diversas indicações de qual seria e melhor forma de se comercializar o produto hoteleiro com investidores.

� Flexibilidade é a palavra-chave do relacionamento da construtora com os investidores.

� Torna-se um aspecto de forte atração, oferecer diversificadas formas de comercialização das unidades como:

� Descontos à vista;

Considerações Considerações finaisfinais

� Parcelamento ao longo do período entre o lançamento e a entrega (final da construção);

� Entrada = 20%

� Financiamento = 60% (pós entrega)

� Saldo = 20% (até a entrega)

Condições restritivasCondições restritivas

� Este relatório é uma versão resumida e simplificada do estudo de viabilidade desenvolvido e apresentado à Congesa.

� Os dados coletados e analisados foram obtidos ao longo de doze meses de processo e estudo, portanto, o teor das

opiniões emitidas por entrevistados (etapas qualitativas da pesquisa) e a precisão de dados (etapa quantitativa e de

geomarketing) podem sofrer alterações desde a data da coleta e a data de apresentação deste relatório, não podendo

ser responsabilizados os avaliados da viabilidade do projeto.

� Contudo, as informações e dados foram rigorosamente coletadas seguindo metodologias reconhecidas e utilizadas no

CondiçõesCondições restritivasrestritivas

� Contudo, as informações e dados foram rigorosamente coletadas seguindo metodologias reconhecidas e utilizadas no

mercado de pesquisa e meio acadêmico.

� As informações e projeções presentes neste estudo de viabilidade tem base em dados levantados em campo e

entrevistas exploratórias com players do mercado, especificamente selecionados e analisados para este estudo em

específico, com determinado produto e localização, não sendo uma análise de macroeconomia e não podendo as

informações presentes serem replicadas fora do contexto deste relatório.

GlossárioGlossário

• CLSS: Contribuição Social sobre o Lucro Líquido

• DRE: Demonstração do Resultado do Exercício.

• FIRJAN: Federação das Indústrias do Estado do Rio de Janeiro

• GOP: Lucro Operacional Bruto.

• IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano.

• IR: Imposto de Renda.

GlossárioGlossário

• IR: Imposto de Renda.

• ISS: Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza.

• PIB: Produto Interno Bruto.

• SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças.

• TI: Tecnologia da Informação.

• TO: Taxa de Ocupação.

• UH: Unidade Habitacional.

Rua Sergipe, 475 cj. 310CEP: 01243-001 – São Paulo / SP

Tel./ Fax: (11) [email protected]

www.geu.com.br

Rua Itororó, 778CEP: 13334-050 – Indaiatuba / SP

Tel./ Fax: (19) [email protected]

www.congesa.com.br

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Análise de Viabilidade - Imóveis à venda em · PDF filea trabalho e buscam hospedagem em ambiente tranquilo e refinado, com boa localização e infraestrutura de serviços