ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICO-FINANCEIROMERCADO IMOBILIRIO

O estudo de viabilidade econmica para o setor de empreendimento imobilirio representa uma consultoria completa. Com ele ser possvel obter melhores informaes, otimizar a execuo do planejamento, testar vrios cenrios e ter acesso aos investidores. INFORMAO = LUCRO

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Parte 1A importncia do Estudo de Viabilidade Financeira para projetos de Empreendimento Imobilirio

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As vantagens de um estudo de viabilidade econmica

Aquisio mais rpida de terrenos com preos atrativos. Profissionalizao diminui os riscos do negcio. Facilita a aproximao com os investidores.

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Investidores procuram projetos...Entendendo a linguagem dos investidores. Porte da empresa, regies de atuao, tempo de mercado, principais concorrentes, unidades construdas e entregues, plano de crescimento para os prximos anos.

Histrico da Empresa

Descrio do Produto

Ficha tcnica: Localizao, segmento, nmero de unidades, pavimentos, rea do terreno e rea construda, status do desenvolvimento. Resumo financeiro: Velocidade de vendas, condies da venda, VGV, custo do terreno, de construo e incorporao, lucro estimado, financiamento, exposio de caixa, investimento mximo, fluxo de caixa.

Indicadores de Viabilidade Econmica**Informao de grande relevncia para o investidor**

Crdito: Revista Construo Mercado

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Medindo os riscosOs problemas podem ser prevenidos.Custos de Obras Os custos de obras podem ir alm da previso inicial.

Velocidade de Vendas

Ritmo de vendas abaixo do projetado.

Prazo da Obra

Se o prazo da obra no for cumprido provocar aumento dos custos.

Econmico

A turbulncia no mercado domstico ou na economia internacional pode repercutir negativamente.

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Objetivo do EstudoQuatro principais premissas:Analisar os resultados parciais e especficos de cada fase do negcio, com o seu comportamento consolidado.Tratar os indicadores econmicos e financeiros, de forma direta, dentro de um grau desejvel de confiabilidade, que permita o investidor decidir pelo negcio Imobilirio

Caracterizar de forma precisa a opo que se deseja estudar, segundo as suas hiptese e cenrios, testando seus limites.

Modificar a qualquer momento a estratgia de investimento, visando perseguir no mnimo, as taxas de atratividade do custo do capital investido.

Crdito: Livro Estruturao Imobiliria Aplicada, ed. Fundamentos

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Parte 2Cronologia do Estudo de Viabilidade

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Cronologia do Estudo de Viabilidade

A linha do tempo a materializao dos tempos e movimentos do fluxo de caixa.

O cliente comprador atual est bem informado sobre o mercado e sabe o que busca.

Como um estudo de viabilidade econmica e financeira pode ser estratgico para um empreendimento.

a.Linha do tempo

b.Desenvolvimento imobilirio

c.O que procura o comprador do imvel?

d.Estrutura do Estudo de Viabilidade

e.Concluso

A realizao imobiliria e os seus participantes.

Componentes, velocidad e de vendas, fluxo de caixa, indicadores, curva s das obras, estudo esttico , dinmico e anlise de sensibilidade.

Crdito: Livro Estruturao Imobiliria Aplicada, ed. Fundamentos

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a. Linha do tempoAs fases de um empreendimento.Processo Meses Incio Construo10 20 30

Habite-se

Linha do tempo

40

50

60

Administrao do empreendimento1 Estudos/ Projetos3 meses

Chaves

2 Lanamento8 meses

3 - CONSTRUO28 meses

4 Estoque (remanecente)10 meses

Perodo de vendas = 49 meses 4 - Ocupao

O empreendimento visto de cima.Page 10

b. Desenvolvimento imobilirio.Conhecendo os papis.1-Participantes2-Fonte de Recursos Prprio: Proveniente da prpria Construtora ou Incorporadora. Investidor: Capital de investidor que oferece emprstimo, podendo ser Recurso x Permuta por unidade ou % no empreendimento. Agente Financeiro:Fonte de financiamento para a construo.

2Fonte de Recursos

Incorporadoras Construtoras1-Participantes

Investidores Permutantes Proprietrios Imobilirias Empreendimento Agentes Financeiros

Integrao

Quem d corpo e credibilidade ao negcio so os participantes - cada com o seu papel estratgico dentro do empreendimento. Todas as partes influenciam o Risco e o Lucro, prprios desta atividade (Livro Estruturao Imobiliria Aplicada, ed, Fundamentos) .

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c. AlinhamentoGarantindo o Sucesso do seu empreendimento.Empreendimento imobilirio deve corresponder s necessidades do comprador do imvel.

Ponto Produto Planta PreoEstratgia de marketing

Boa Localizao Prazo de Pagamento

Empreendimento

Comprador do Imvel(Ele procura POR...)

Forma de Pagamento Financiamento Condies

As fases de concepo e de planejamento de um empreendimento devem envolver os aspectos relacionados s questes scioculturais, urbanas, tecnolgicas e ambientais. O produto final - o empreendimento tem que atender as expectativas e necessidades do comprador do imvel, minimizando o risco e garantindo o sucesso de vendas do produto.

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d. Estudo de Viabilidaded1. Principais componentes:

1 2 3 4 5 6 7

Estimativa do custo direto de obra e cronograma de desembolsos Estimativa dos custos especficos da incorporao(projetos, documentao, marketing, comisso venda, terreno e outros)

Levantamento das despesas tributrias Taxas de administrao do Construtor e Incorporador Definies da Velocidade de Venda e da T.M.A.(Taxa Mnima de Atratividade). Simulao do Fluxo de Caixa Clculos do fluxo de investimento e retorno

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Clculos dos indicadores de desempenho

d. Estudo de Viabilidaded2. Glossrio das principais terminologias do estudo.TMA(Taxa Mnima Atratividade)

TMA a taxa que representa o mnimo que um investidor pretende obter de rentabilidade num negcio.

Velocidade de Vendas

O sucesso de comercializao de um EMPREENDIMENTO avaliado pela Velocidade de Vendas, considerando o tempo de exposio no mercado e suas variveis: localizao, preo, tamanho, nmero de dormitrios e demais atributos fsicos.

Fluxo de Caixa

a demonstrao visual das Receitas e Despesas, distribudas pela Linha do Tempo, objetivando identificar a Exposio-Mxima, Payback, Taxa Interna de Retorno (TIR), Margem Bruta, Lucro e Ponto de Equilbrio.

Estrutura bsica de despesas em um empreendimento:

Perfil das Despesas

Terreno: ITBI, IPTU Despesas comerciais Publicidade, montagem do estande , corretagem Incorporao Averbao, registro da incorporao, regulamentao da obra, decorao do estande Construo Custo Raso e Gerenciamento da Obra Impostos Pis/Cofins, IRPJ, CSLL

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Parte 3Case: Simulao de um Estudo

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Case: Estudo de ViabilidadeEstudo Preliminar ou Estudo Esttico(Anlise Esttica)EMPREENDIMENTO % sobre

Receitas e CustosVGV Bruto Permuta

R$ mil32.440 -4.220

VGV Total114,95% 14,95%

1.1 - VGV TotalCorretagem Impostos (Pis/Cofins, CSLL,IR)

28.220-1.129 -1.722

100,00%4,00% 6,10%

1.2 - Receita LquidaTerreno Contas de promoo Obra (custo raso) Gerenciamento da obra (10% sobre custo raso) Incorporao

25.369-1.274 -1.129 -14.116 -1.412 -744

89,90%4,52% 4,00% 50,02% 5,00% 2,63%

2.1 - Custo Bruto1.2 - Receita Lquida 2.1 - Custo Bruto

-18.67425.369 -18.674

66,17%89,90% 66,17%

3.1 - Resultado Bruto do Empreendimento Margem Bruta (Resultado Bruto / Receita Lquida)

6.695 26,39%

23,72%

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Case: Estudo de ViabilidadeResultado do Empreendedor no EmpreendimentoSntese do Balano da Operao Resultado do Empreendedor no Empreendimentoa. Receita Bruta de Vendas (VGV Total)Entradas Parcelas Repasses 100,00% 5,00% 26,00% 69,00%

28.2201.411 7.337 19.472

100,00%

b. Despesas com VendasCorretagem Im postos (PIS/Cofins, IR, CSLL) -4,00% -6,10%

-2.851-1.129 -1.722

-10,10%

c. Receita Lquida de Vendas (a+b) d. Terreno + Incorporao + PublicidadeTerreno Incorporao Publicidade -4,52% -2,63% -4,00%

25.369 -3.147-1.274 -744 -1.129

89,90% -11,15%

e. Obra (Custo Raso + Tx. Adm)Custo Raso Taxa de Adm inistrao -50,02% -5,00%

-15.528-14.116 -1.412

-55,02%

f. Resultado bruto do Empreendimento (c+d+e) g. Despesas FinanceirasJuros s/ Fluxo de Caixa Juros s/ Financiam ento da obra -4,53% -4,88%

6.695 -2.654-1.278 -1.376

23,72% -9,40%

h. Resultado Lquido do Empreendimento (f+g)

4.041

14,32%

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Case: Estudo de ViabilidadeIndicadores de Qualidade do Investimento.Indicadores da Qualidade do Investimento Investimento, Retorno, Rentabilidade e Payback Valores em R$ milCiclo (meses) Desembolsos R$ mil Total R$ mil

1 - Investimentos ExigidosPerodo de Pr-lanamento Perodo de lanamento Perodo de obras (construo) Perodo de Estoque 1a8 9 a 18 19 a 42 43 a 55 1a8 9 a 18 19 a 42 43 a 55 -2.173 79 -2.159 -10.622

-14.875 Investimento

2 - RetornoPerodo de Pr-lanamento Perodo de lanamento Perodo de obras (construo) Perodo de Estoque 0 0 0 18.916

18.916 Retorno

3 - Resultado Lquido do Empreendimento1. Ciclo de Investimento 2. Ciclo do Retorno do investimento

4.041-14.875 18.916 26,39% 15,93% 47 meses

4 - IndicadoresMargem Bruta (Resultado bruto) Resultado sobre VGV (Resultado Lquido) Payback (ms do retorno do investimento)

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Case: Estudo de ViabilidadeInvestimentos Exigidos, Retorno, Rentabilidade e Payback.Indicadores da Qualidade do Investimento Investimento, Rentabilidade, Retorno e Payback Valores em R$ milIndicadores Resultados Exposio Mxima Ponto de Equilbriocenrio sem nemhuma receita de venda

Investimentoaporte mximo, necessrio no empreendimento

-12.853 0 -17.637 em x unidades

Investimentos Exigidos

RentabilidadeResultado Lquido do Empreendimento (Lucro) Lucro (VPL) Resultado Lquido/Vendas Lquidas Margem Bruta 4.041 3.094 15,93% 26,39%

Retorno do EmpreendedorTaxa Interna de Retorno: TIR Taxa Interna de Retorno Modificada: MTIR 34,32% a.a. 17,07% a.a. 2,50% a.m. 1,32% a.m.

Payback do investimentoRetorno do investimento (em meses) 47 meses abr/2013

Taxa de Desconto (VP)Taxa de Desconto Aplicada (VP) 6,00% a.a.

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Case: Estudo de ViabilidadeTestando as variveis do estudo.ANLISE DE SENSIBILIDADECusto Unitrio Obra (R$/m 2) Cronogram a da obra 26 26 26 8 meses 18 26 26 26 10% P.U. m dio de venda (R$/m 2) Lanam ento Construo Estoque Nas vista Chaves

Cenrios

TMA % a.a.

Bales Mensais

PREMISSAS BSICAS DO ESTUDOesperado 1 2 3 4 5 6 10% 19,0% 17,1% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 19,0% 671,42 671,42 1.678,58 1.678,58 1.678,58 1.678,58 1.510,71 1.678,58 1.678,58

Velocidade de Vendas40% 40% 40% 40% 40% 20% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 60% 40% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%

Condies de Vendas (em %)4% 4% 4% 4% 4% 4% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 56% 56% 56% 56% 56% 56% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 50%

5%

634,50 671,42 671,42 671,42 671,42

NotaAtravs da Anlise de Sensibilidade possvel obter os valores variveis que propiciem as condies-limite estabelecidas para alcanar o resultado.

Indicadores EconmicosResultado Lquido (Lucro) Resultado Bruto Exposio Mxima Investimento Mximo Ponto de Equilbrio Retorno Lquido sobre VGV TOTAL Margem Bruta TIR Payback

Cenrio 1 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 2 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 3 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 4 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 5 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

Cenrio 6 em R$ em R$ em R$ em R$ x unidades % % % a.a. em meses

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Case: Estudo de ViabilidadeCurvas de construo.a

Levantamento Investir em um bom planejamento, com a correta distribuio dos percentuais de execuo de obra no ms a ms, fundamental para o desenvolvimento do estudo. A tabela ao lado mostra exemplos praticados em projetos.

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O Brasil das oportunidades.Profissionalize o seu processo de anlise.

O Brasil vivencia seu melhor momento econmico. E o segmento imobilirio se destaca neste cenrio. necessrio, porm, que as empresas do setor estejam preparadas para ser competitivas neste mercado.

Os Estudos de Viabilidade so amplamente utilizados pelas corporaes brasileiras e principalmente pelos investidores estrangeiros , ambos do segmento imobilirio.

Encomende um Estudo de Viabilidade Econmico Financeiro na consultoria da Souza & Brando. Ela pode fazer do seu empreendimento um sucesso.

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EXTRA-APRESENTAO

MERCADO IMOBILIRIO: INFORMAES MACRO-ECONMICAS

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Total de crdito imobilirio para 2010Recursos SBPE + FGTS = R$ 90 bilhesValores em R$ Bilhes

68%

55 45

1.Desembolsos SBPE (poupana) somados 12 meses anteriores

em 1 ano

57Previso

Desembolsos efetivos (12 meses) de jul 2009 a jun 2010, via SBPE.

44

dez 2010

38 35 25 15 5jun/09 set/09 dez/09 mar/10 jun/10 set/10 dez/10

3431 302. Previso cheia para 2010: SBPE + FGTS FGTS: Fonte CAIXA Dados SBPE: Fonte ABECIP

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Unidades FinanciadasSBPE (poupana) e FGTSSBPE FGTS TotalPrevisto Dez/2010

Mil unidades

1000 900 800Fonte: ABECIP e SECOVI-SP

930

700 600 500 400 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 196 114 367 300 247 303 481 443 367 531 450 670 480

231

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Comercializao de imveis residencias novosMunicpio de So Paulo - SP

Tipologia18%4 ou + dorms

M2 rea til

10%1 dorm- 45m2

8%

35% 37%3 dorms Fonte: Secovi-SP 2 dorms

5% 8% 87%At 130m2

68%

37% 23%

46 a 65m2 At 85m2

66 a 85m2

19% 19% 86 a 130m286 a 130m2

131 a 180 m2at 130m2 at 85m2

acima 180m2 86 a 130m2

Tipologia 72% das unidades comercializadas na cidade de So Paulo tm dois ou trs dormitrios.

M2 rea til 87% das unidades comercializadas na cidade de So Paulo tem at 130 metros quadrados.

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IMVEIS: Contratados x FinanciadosR$ mil Imveis: CONTRATADOS e FINANCIADOSValor mdio do imvel CONTRATADO 205

Percentual (%) Financiado do imvel contratado6047,8 56,4 58,6 61,1 61,9

53,2

Jan-Maio 2010Valor mdio FINANCIADO

12761,9%

45178Jan-Maio 2009

30

10761,1%

15Jan-Maio 2008

174 10258,6%

02005 2006 2007 2008 2009 1o Sem. 2010

R$ mil 0

30

60

90

120 150 180 210

De acordo com dados da Abecip, 62% do valor de um imvel so financiados. Em 2005, esse ndice era de 48%, o que representa uma alta de 14% no perodo.

O brasileiro esta comprando imveis mais caros. Em apenas um ano, entre 2009 e 2010, o valor mdio das unidades financiadas com recursos da poupana (SBPE) passou de R$ 177 mil para R$ 205 mil - alta de 15%. Destaca-se tambm o Valor Mdio do Financiamento. Entre 2009 e 2010, o total passou de R$ 107 mil para R$ 127 mil.

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Fonte: ABECIP

Escritrio Rua Arthur de Azevedo, 1767 17 andar - Sala 177 Pinheiros - So Paulo - SP - CEP 05404-014 Fone: (11) 2337-3630 Elaborado pelo consultor de negcios: Joo Brandoacesse nosso site

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