Marcus MoreiraDiretor de Investimentos

Segmento Imobiliário1º Seminário de Investimentos da Previdência Complementar Fechada

Agenda

1. Experiência Previ

2. Custos de Transição

3. Desafios e Oportunidades

Agenda

1. Experiência Previ

2. Custos de Transição

3. Desafios e Oportunidades

Planos de BenefíciosJulho/2019

Plano 1Funcionários do Banco do Brasil 

admitidos até 24/12/1997

112.478 participantes, sendo 102.774 aposentados/pensionistas

R$ 183,44 bilhões em ativos

Plano de Benefício Definido (BD)

Previ FuturoFuncionários do Banco do Brasil admitidos após 24/12/1997

85.497 participantes, sendo 83.539 ativos

R$ 17,24 bilhões em ativos

Plano de Contribuição Variável (CV)

Participação dos ImóveisAlocação em Julho/2019

Plano 15,46%

Previ Futuro3,03%

45,04%

45,74%

5,46%

3,04% 0,65% 0,09%

Renda Fixa Renda VariávelInvestimentos Imobiliários Empréstimos e FinanciamentosInvestimentos Estruturados Investimentos no Exterior

57,67%27,28%

10,67%

3,03% 1,25% 0,10%

Renda Fixa Renda Variável

Investimentos Imobiliários Empréstimos e Financiamentos

Investimentos Estruturados Investimentos no Exterior

Segmento Valor (R$ Mil)

Renda Fixa 82.620.599Renda Variável 83.902.326Investimentos Imobiliários 10.009.186Empréstimos e Financiamentos 5.570.414Investimentos Estruturados 1.186.780Investimentos no Exterior 156.208

Plano 1 183.445.513

Segmento Valor (R$ Mil)

Renda Fixa 9.942.483Renda Variável 4.703.388Investimentos Imobiliários 522.408Empréstimos e Financiamentos 1.838.935Investimentos Estruturados 215.014Investimentos no Exterior 17.362

Previ Futuro 17.239.590

Carteira ImobiliáriaNúmeros

39 Ativos Imobiliários 

R$ 267,7 MM Ticket Médio

392,0

223,1

166,7

11,0

Área Locável: 792,8 mil m²

Comercial Shopping Logística Hipermercados

5.429,8

4.491,1

481,637,5

Valor Contábil: R$ 10.440,0 MM*

Comercial Shopping Logística Hipermercados

*Valor contabilizado em dez/2018

ImóveisComerciais e Shopping Centers

22 participações392,0 mil m²

272

7743

0

100

200

300

SP RJ DF

Mil

Imóveis Comerciais (m² por UF)

127

4614 13 11 11

0

50

100

150

SP RJ BA DF PR ES

Mil

Shoppings (ABL m² por UF)14

participações223,1 mil m²

Condomínio LogísticoCajamar e Jordanésia

2participações166,8 mil m²

CertificaçõesQualidade e sustentabilidade

Parque Cidade ‐ Torre CWTorre Nações UnidasTorre JequitibáTorre Matarazzo

Marques dos Reis 

Eco BerriniBirmann 21Parque Cidade ‐ Torre A

Água BrancaCentro Empresarial Mourisco

Candelária Corporate

Diretrizes de InvestimentoOrientadores

Consonância com a Política de 

Investimentos da PREVI

Foco preferencial em shoppings, imóveis comerciais e logística

Otimização da Carteira através de desinvestimentos 

de ativos de menor performance/aporte

Precificação: valor justo da Carteira mediante 

reavaliações sistemáticas

Diversificação setorial e geográfica, dentro dos limites da Política

RSA: imóveis com certificação ambiental de construção e operação

FerramentasOrientadores

Linha do Tempo Giro da carteira

201120102009 2012

201520142013 2016

Parque Cidade (DF)  Shopping Metrô Tatuapé (SP) W Torre  Nações Unidas (SP)

Shopping ABC (SP)  Eco Berrini (SP) Expansão ParkShopping (DF) 

Cajamar (SP) Expansão Shopping Barra (BA) 

Torre Matarazzo (SP) Iguatemi Esplanada (SP) Jordanésia (SP) Parque da Cidade (BMX)

Inauguração: Shop. Parque da Cidade (SP) Torre Jequitibá (SP)

Shopping ABC (SP) Expansão Shopping Ribeirão (SP) 

Venda Ponteio Shopping (MG) Venda Hipermercado Extra Itaim (SP)

Aquisição Norte Shopping (RJ) Venda Leste Aricanduva Shopping (SP)

201920182017

Expansão BarraShopping (RJ)

Expansão BarraShopping (RJ) Venda Plaza Centenário (SP) Venda Hospital São Luiz (SP) 

Reposic. Shopping ABC (SP) Venda Ed. São Luiz JK (SP)

ExpansõesAumento do espaço físico

Barra Shopping (RJ) Ribeirão Shopping (SP)

Shopping Barra (BA)ParkShopping (DF)

Inaugurações RecentesSão Paulo

Shopping Parque da Cidade 19,1 mil m2 de ABL

Inauguração: 30/05/2019

Torre Jequitibá 41,7 mil m2 BOMA

1ª locação: 01/08/2019

Primeiro Life Center do Brasil

VacânciaPor segmento X Mercado

Benchmark ShoppingMultiplan: 2,47%BRMALLS: 3,30%(ABRASCE): 5,30%

Benchmark Imóveis Comerciais(Revista Building)São Paulo: 20,77%Rio de Janeiro: 41,02%Brasília: 17,31%

Benchmark Condomínios Logísticos(Siila)São Paulo: 18,34%Fonte:

20%

10%

6%

0%0%

5%

10%

15%

20%

Comerciais Shopping Logística

PREVI   X   MERCADO25%

5%

18%

Receita AnualFluxo de caixa de baixa volatilidade – Vendas em 2018

351  428  486  612  723  751  764  795  798  720  712 ‐

 100

 200

 300

 400

 500

 600

 700

 800

 900

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Receita anual ‐ Carteira imobiliária (R$'MM)

Comercial Shopping Logística Hospital Outros Projeção (2º Semestre 2019) Potencial Jequitibá

InadimplênciaPor segmento

0,00%2,00%4,00%6,00%8,00%10,00%12,00%14,00%16,00%18,00%20,00%

4.000.000

9.000.000

14.000.000

19.000.000

24.000.000

29.000.000

34.000.000

39.000.000

Receita total vs Inadimplência ‐ Comercial

Total Cobrado (R$) Inadimplência (%)

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

0

20.000.000

40.000.000

60.000.000

80.000.000

100.000.000

120.000.000

140.000.000

Receita total vs Inadimplência ‐ Shoppings

Total Cobrado (R$) Inadimplência (%)

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

 ‐ 700.000

 1.400.000 2.100.000 2.800.000 3.500.000 4.200.000 4.900.000 5.600.000

Receita total vs Inadimplência ‐ Logística

Total Cobrado (R$) Inadimplência (%)

baixoíndice de 

inadimplência

%

Geração de CaixaPagamento de Obrigações

5,24%dos investimentos totais

R$ 660 milhões em 2018 de caixa líquido para pagar benefícios ‐ 6,5%  do total

Missão da PREVI

RentabilidadeComparada

407%

189%

165%

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

400%

450%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Imobilário Previ Atuarial TMS

6% 9% 10%

0%

10%

20%

TMS Atuarial Previ…

1 ano

165% 189%407%

0%200%400%600%

TMS Atuarial Previ…

10 anos

33% 30% 29%

0%

20%

40%

TMS Atuarial Previ…

3 anos

*CAGR = Taxa de Crescimento Anual Composta

Investimento ImobiliárioAtributos

Foco em localização

Busca por alto padrão

Custos condominiais otimizados

Revitalização para manter atratividade

Certificação Ambiental

Governança Corporativa

Baixa volatilidade dos retornos

Ativo tangível

Média de idade inferior a 15 anos

Previsibilidade de caixa

Pool de contratos diversifica o risco

Custos* de administração da carteira: ≈ 0,20 % a.a.

* Custos de administração, gestão, comercialização, escrituração, controladoria, entre outros.

Agenda

1. Experiência Previ

2. Custos de Transição

3. Desafios e Oportunidades

CustosTransferência para Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

0,18%

‐3,90%‐4,00%

‐3,00%

‐2,00%

‐1,00%

0,00%

1,00%

2,00%

Rentabilidade carteira de Imóveis Plano 1Rentabilidade carteira hipotética

1º MÊS + CUSTOS

8,29% carteira PLANO 1

2,95% carteira HIPOTÉTICA 

SIMULAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE R$ 10 bilhões

PREMISSAS 12 MESES ‐ set/2018 a ago/2019

Carteira Plano 1 ≈ R$ 10 bilhões 4% : ITBI + custas cartorárias + escrituração 

‐ R$ 400 milhões 0,98%aa :Taxa de Adm.* do FII – R$ 8 

milhões/mês

RENTABILIDADE

LiquidezDesconto IPO

R$ 102,60

R$ 101,00

96

98

100

102

104

106

108

110

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

22/07/2019 28/07/2019 03/08/2019 09/08/2019 15/08/2019 21/08/2019 27/08/2019 02/09/2019 08/09/2019 14/09/2019

Volume diário negociado (R$ mil) Cotação a mercado (R$) Preço da Oferta (R$)

COMPORTAMENTO DO PREÇO DURANTE OFERTA – XPLG11

Data Ex Direito de Preferência

LiquidezVolume do Mercado

XFundos de PensãoR$ 31,7 bilhões

investidos em imóveis*

* Abrapp, abr/2019

Negociação diáriaR$ 84 milhões

2000 dias (8 anos) para fazer a transição≈ considerando 

R$ 16 milhões/dia (20% do volume total 

diário)

FIIs ‐ R$ 87 bilhões de patrimônio líquido*

Agenda

1. Experiência Previ

2. Custos de Transição

3. Desafios e Oportunidades

DesafiosResolução CMN 4661, de 25/5/2018

Principais pontos:

Vedação à gestão direta de imóveis; 

Prazo de 12 anos para as EFPC alienarem o estoque de imóveis e terrenos pertencentes à carteira própria ou constituírem FII para abrigá‐los.

Clock Mercado ImobiliárioCompreensão dos ciclos para tomada de decisão

Fonte: JLL

Tendências mais favoráveis para 

PROPRIETÁRIOS

Tendências mais favoráveis para OCUPANTES

DesafiosResolução CMN 4661, de 25/5/2018

ClockMercado Imobiliário

(oportunidades de investimento/desinvestimento)

Ciclo de vida do imóvel

(manutenção da atratividade)

X

Art. 37.(...)

§ 5º Em até doze anos, a contar daentrada em vigor desta Resolução, asEFPC deverão alienar o estoque deimóveis e terrenos pertencentes à suacarteira própria ou constituir FII paraabrigá‐los (...)

DesafiosResolução CMN 4661, de 25/5/2018

Exercício do direito de preferência

(oportunidade de aumento de participação)

X

Art. 35. Não são considerados comoinobservância aos limites estabelecidosnesta Resolução os desenquadramentospassivos decorrentes de:(...)IV ‐ exercício do direito de preferência;(...)§ 1º Os excessos referidos neste artigodevem ser eliminados no prazo de doisanos da ocorrência do desenquadramento.

DesafiosDilema do Gestor

Dever Fiduciário

Dever de Diligênciae

Art. 4º Na aplicação dos recursos dos planos, aEFPC deve:I ‐ observar os princípios de segurança,rentabilidade, solvência, liquidez, adequação ànatureza de suas obrigações e transparência;

II ‐ exercer suas atividades com boa fé, lealdade ediligência;(...)

IV ‐ adotar práticas que garantam o cumprimentodo seu dever fiduciário em relação aosparticipantes dos planos de benefícios (...)

CMN 4.661

≈4%  ITBI + custos

Tx adm. 0,98%   X 0,20%

Desconto IPO ≥ 10%

OportunidadesPorte e Complexidade

Art. 7º A EFPC deve adotar regras, procedimentose controles internos que garantam a observânciados limites, requisitos e demais disposiçõesestabelecidas nesta Resolução, considerando oporte, a complexidade, a modalidade e a formade gestão de cada plano por ela administrado.

(...)

Art. 9º A EFPC deverá designar administrador oucomitê responsável pela gestão de riscos,considerando o seu porte e complexidade,conforme regulamentação da SuperintendênciaNacional de Previdência Complementar (Previc).

CMN 4.661

295 EFPCs ‐ 56,7% dos ativos sob gestão concentrado nas dez 

maiores EFPC

três maiores EFPC detêm 39,6% dos ativos sob 

gestão 

HETEROGENEIDADE DO SISTEMA

OportunidadesAmbiente Regulatório

exemplos de normas do CMN que diferenciam controle e fiscalização de instituições financeiras por porte e complexidade: 

CMN 4553/17  CMN 4557/17  CMN 4588/17  CMN 4595/17

OportunidadesSugestões

manutenção do estoque de investimentos em imóveis, evitando: custos tributários e cartorários, e,  eventual desvalorização dos ativos por pressão vendedora dado o prazo de 12 anos para desfazimento; 

permissão para práticas distintas na gestão de carteiras, de acordo com o porte, complexidade e riscos de cada plano. 

EFPC com maiores obrigações regulatórias e fiscalizatórias poderiam ter mais liberdade na alocação de seus recursos, na busca pelos 

segmentos que mais adequadamentepudessem cumprir sua meta atuarial. 

Obrigadodirin@previ.com.br(21) 3870 1000