Embed Size (px)
Citation preview
Office T4 2018
Cushman & Wakefield
Apesar das incertezas geradas devido ao
processo eleitoral, do choque econômico
causado pela greve dos caminhoneiro em Maio,
e da guerra comercial entre as duas maiores
economias do mundo, o Brasil continuou com
seu crescimento e sua retomada econômica em
2018. Tais contratempos ao decorrer do ano
trouxeram uma intensa volatilidade aos cenários
políticos e econômicos, o que foi refletido nas
seguidas baixas das projeções nacionais.
A projeção anual para o PIB no início de 2018
era de um crescimento de 3% e foi revisado em
dezembro para 1,3%. A disparidade entre o
projetado no início de 2018 e o final tem como
uma das principais razões a greve dos
caminhoneiros, que paralisou o pais por 10 dias e
afetou muito o crescimento, além é claro da
guerra comercial entre os EUA e China que
culminou com sobretaxação do aço e do
alumínio. Mas mesmo diante destes impactos
negativos o PIB brasileiro mostrou um
crescimento de 0,4 p.p. frente a 2017.
O IPCA, que é o índice de preços oficial do país
calculado pelo IBGE, foi projetado no início de
2018 para terminar o ano com 3,8% de
crescimento real frente a 2017 e na última
revisão caiu para 3,6%. Apesar da queda da
projeção, o IPCA aumentou 0,71 pontos
percentuais em relação ao ano anterior, o que é
reflexo do aumento do consumo decorrente do
aquecimento econômico de 2018. Tudo indica
que a inflação vai finalizar o ano dentro da meta
do Banco Central que é de 4,5%, podendo variar
entre 3% e 6%.
Economia
A taxa de desemprego no Brasil teve sua
projeção no início do ano fixada em 12,02%,
contudo após todas as instabilidades é previsto
que o ano acabe com uma taxa de desemprego
(% da PEA) ligeiramente mais alta, próximo aos
12,18%. Mesmo sendo mais alta que a
provisionada no começo de 2018 está mais baixa
que os 12,74% de 2017, mostrando uma ligeira
recuperação do mercado de trabalho.
O Dólar foi um dos ativos que mais oscilaram no
ano de 2018, iniciando o ano com uma taxa de
R$3,13 e batendo o recorde de máxima desde a
criação do Plano Real quando atingiu R$4,19 em
setembro.
Como pode se observar era esperado uma
recuperação econômica mais forte para o ano de
2018, contudo o cenário econômico, político
interno e externo seguraram o avanço.
1
Indicadores Econômicos 2017 2018 (p)Forecast
12 Meses
Produto Interno Bruto 1,06% 1,39%
Inflação 2,95% 3,74%
Desemprego 12,74% 12,21%
Indicadores de Mercado 4T17 4T18Forecast
12 Meses
Vacância 41,1% 40,2
Absorção Líquida (.000) 33,3 3,8
Novas Entregas (.000) 66,2 0,00
Preço Pedido Médio (R$) 107,01 102,50
(Fonte: IBGE e LCA)
Office T4 2018
Cushman & WakefieldCushman & Wakefield
A crise político-econômica que assolou o estado
do Rio de Janeiro ainda não mostrou sinais de ter
sido superada, e seus reflexos continuam a
impactar o mercado de Office A e A+ das regiões
CBD da cidade do Rio de Janeiro que sofre com
taxas de vacâncias altíssimas.
A taxa de vacância da região terminou 2018 em
40,2%, o que mostra uma redução de 1,31 p.p.
comparado ao mesmo período 2017, apesar da
redução a taxa continua muito acima do nível
considerado saudável que seria em torno de
15%. Mesmo com uma absorção líquida positiva
de 20,5 mil m² no ano o mercado ainda sofre
muito, a desocupação de 22 mil m² da Petrobras
no Edifício Ventura Corporate.
Com este cenário, os inquilinos estão fechando
contratados de locação com descontos maiores
devido ao excesso de oferta. A recuperação do
Rio de Janeiro vem se mostrando mais lenta que
o esperado a taxa de vacância deve continuar
em patamares elevados.
Market Overview
A recuperação do Rio é mais lenta do que se esperava, logo a vacância deve continuar em patamares elevados.
02
*A vacância calculada com a metodologia estabelecida pela Cushman & Wakefield leva em consideração as
ocupações efetivas está em 40,2%, já a taxa de vacância considerando as locações ainda não ocupadas para
Rio de Janeiro CBD classe A e A+ fechou o trimestre em 34,2%.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
-100
-50
0
50
100
150
200
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2016 2017 2018
(.0
00
m²)
Absorção Líquida/Novo Estoque/Vacância – CBD Class AA+Fonte: Cushman & Wakefield
Absorção Líquida Novo Estoque Vacância
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
95
100
105
110
115
120
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2016 2017 2018
Preço Pedido/Vacância – Class AA+Fonte: Cushman & Wakefield
Preço Pedido Vacância
Office T4 2018
Cushman & Wakefield
O cenário político-econômico do Rio de Janeiro
fez com que os inquilinos reduzissem seus
espaços ao longo dos últimos anos e como
agravante tiveram muitas entregas de novos
projetos no mesmo período das desocupações,
aumentando muito a vacância do mercado CBD
A e A+. No entanto em 2018 não teve novas
entregas e apenas um empreendimento deve ser
entregue em 2019 desta maneira o Rio de
Janeiro deve continuar reduzindo a taxa de
vacância a maneira que o estado venha
recuperando sua estabilidade econômica e
política. Tendo isso em vista é de se esperar que
o mercado se recupere lentamente.
Pipeline
O preço pedido médio para empreendimentosClasse A e A+ das regiões CBD do Rio deJaneiro registrou a quarta queda anualconsecutiva em 2018, terminando o ano em R$102,47/m², uma queda de 4,3% em relação a2017 e uma queda de 18,8% se comparada como início das baixas de preço em 2015.
Na contramão do mercado as regiões do Porto eZona Sul apresentaram aumento dos preçospedidos de 6,7% e 28,5% respectivamente. NaZona Sul o aumento se deve principalmente aqueda na taxa de vacância da região que atingiuo menor nível desde 2016. Não obstante asmaiores reduções nos preços pedidos emcomparação anual foram nas regiões da Orla eda Cidade Nova com quedas de 14,8% e 7,8%respectivamente.
Preço Médio Pedido
03
Ocupação
Neste ano no mercado A e A+ das regiões CBD
do Rio de Janeiro foi registrada uma absorção
líquida de 20,5 mil m², uma queda de 29% em
relação a 2017. Sendo importante ressaltar que a
vacância do período reduziu pois não teve
nenhum novo estoque em 2018 e a absorção
liquida apesar de menor que no ano anterior ela
foi positiva.
Os destaques positivos de 2018 foram: a
absorção líquida positiva de 6 mil m² na Torre
Vargas pela Assim Saúde e os 19 mil m² da
ocupação pela Vale na Torre Oscar Niemeyer.
Já o destaque negativo foi a região do Centro
com 14mil m² de absorção líquida negativa.
0
50
100
150
200
250
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
(.000 m
²)
Novo Estoque – CBD Classe AA+Fonte: Cushman & Wakefield
Office T4 2018
Cushman & Wakefield
Major Market Orla Centro Porto
Mapa de Bolha
Volume de Absorção
04
O mapa acima mostra o volume de absorção liquida em cada major market da região CBD Classe
A e A+ do Rio de Janeiro. A região do Centro em vermelho, foi a única região à apresentar
resultado negative em 2018 (-14 mil m²). Já o destaque positivo ficou por conta da Orla que
apresentou absorção liquida de +19 mil m². Mesmo com resultado positivo na maioria das regiões,
o mercado imobiliário do Rio continua sofrendo com altas taxas de vacância e deve se recuperar
de maneira lenta.
Zona Sul Cidade Nova
Office T4 2018
Cushman & Wakefield
Preço Pedido
Preço Pedido Médio
O mapa acima mostra a média dos preços pedidos em cada major market da região CBD Classe A
e A+ do Rio de Janeiro. A maioria das regiões não apresentou variação significativas nos preços
pedidos, com exceção da Zona Sul, que normalmente já apresenta valores acima das outras
regiões e mesmo assim apresentou um crescimento de 28,5% em relação a 2017 atingindo
R$190,00 /m².
05
Major Market Orla Centro Porto Zona Sul Cidade Nova
Office T4 2018
Cushman & Wakefield 06
SUBMARKETNUMBER OF
BUILDINGS
INVENTORY (.000
sqm)
AVAILABLE AREA
(.000 sqm)VACANCY RATE
NET ABSORPTION
(Q4)
NET ABSORPTION
(ANNUAL)
UNDER
CONTRUCTION*
ASKING RENT (ALL
CLASSES)
ASKING RENT
(CLASS AA+)
Centro 35 894,0 286,8 32,1% (5.549,7) (13.016,7) - 76,9 112,5
Cidade Nova 7 239,9 109,7 45,7% - 2.953,0 - 83,4 85,7
Orla 13 180,9 44,8 24,8% (907,4) 19.012,7 - 96,7 102,4
Zona Sul 5 23,8 6,4 26,9% 5.271,0 2.570,9 - 147,8 186,7
Porto 10 222,4 175,2 78,8% 7.402,5 11.510,0 30.149 87,2 93,6
TOTAL CLASS AA+ CBD
Classe AA+ 70 1.560,9 622,9 39,9% 6.216,5 23.029,9 30.149 82,5 102,3
TOTAL CLASS AA+ NCBD
Barra da Tijuca 37 226,3 75,0 33,1% 1.839,0 (2.152,5) - 52,1 86,9
*Nos consideramos "Under Construction" edifícios com previsão de entrega até 4T 2021
Principais Transações T4 2018
BUILDING SQM TENANT TRANSACTION TYPE SUBMARKET
Vista Guanabara 14.315 Amil Lease Porto
Humaitá Corporate 2.473 Casa de Súde São Jose Lease Zona Sul
Aqwa 3.467 Licks Attorneys Lease Porto
Office T4 2018
Cushman & Wakefield 7
Sobre a Cushman & WakefieldA Cushman & Wakefield é uma líder global em serviços
imobiliários comerciais que auxilia seus clientes a transformar a
maneira como as pessoas trabalham, compram e vivem. Seus
45.000 funcionários, em mais de 70 países, ajudam investidores
e ocupantes a otimizar o valor de suas propriedades por meio
da combinação de sua perspectiva global e profundo
conhecimento local apoiados por uma plataforma exclusiva de
soluções imobiliárias. A Cushman & Wakefield é uma das
maiores empresas do setor de imóveis comerciais com receita
de US$ 6 bilhões, provenientes de suas principais linhas de
serviços: Gerenciamento de Facilities e de Propriedades,
Gestão de Projetos Sustentáveis, Serviços a Ocupantes Globais
e Investidores, Representação de Inquilinos e de Proprietários,
Avaliação e Consultoria e Comercialização de Ativos para
Investidores. Para saber mais, visite nosso site:
www.cushmanwakefield.com.br.
Jadson Mendes AndradeHead of Market Research & Business Intelligence
South America
Bruno SuguimotoCoordinator of Market Research & Business Intelligence
South America
REGIÕES
CBD
Porto
Cidade Nova
Centro
Orla
Zona Sul
Non-CBD
Barra da Tijuca
