Artigos - lei de locação

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Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alteraes na Lei no 8.245/91 que dispe sobre as locaes de imveis urbanos (por conseqncia no se aplica s locaes regidas pelo cdigo civil).Temas: 1. Multa pela quebra do contrato. 2. Responsabilidade dos fiadores. 3. Durao das garantias da locao. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. 5. Alteraes processuais nas aes de despejo. 6. Expedio de mandado de despejo na sentena. 7. Execuo provisria do despejo. 8. Ao revisional de aluguis 9. Alteraes nos requisitos da ao renovatria. 10. Data incio da vigncia da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato. (Lei 8.245/91- art. 4) Nos contratos antigos, assinados antes da vigncia da nova lei, o locador no pode retomar o imvel antes do trmino do prazo avenado, mas o inquilino pode entregar o imvel antes do vencimento do prazo da locao, contudo, neste caso, estar sujeito a discutir o valor da multa contratual. Os tribunais, desde h muito, vm decidindo pela aplicao da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matria ainda controvertida. A nova legislao, com o objetivo de reduzir a controvrsia a respeito desta matria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imvel antes de vencido o prazo contratual, mas disps de forma clara e objetiva que o locatrio poder entregar o imvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao perodo de cumprimento do contrato. A nova legislao no alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipteses de dispensa da multa conforme j previsto na Lei 8.245/91. Nova redao dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91- art. 4 - Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolvlo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia. Com a nova norma no haver mais discusso; o valor da multa poder ser apurado por clculo aritmtico. Bastar dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo nmero de meses que faltam para o vencimento do contrato. importante registrar que essa disposio s atinge os contratos firmados a partir da vigncia da nova lei. Ou seja: nas locaes anteriores vigncia da nova lei a aplicao integral ou parcial da multa ainda poder ser discutida judicialmente. 2. Responsabilidade dos fiadores. (Lei 8.245/91- art. 12) (Hiptese da separao ou morte dos afianados.) A nova lei manteve as principais disposies da lei antiga com relao ao destino da locao no caso de separao ou morte de um dos locatrios, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipteses. O fato que d ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador a alterao na composio dos locatrios. Naturalmente que a disposio traz um razovel avano vez que, nestes casos especficos, a exonerao se d ainda na vigncia do contrato. Nova redao dos dispositivos alterados: Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel.

Pargrafo 1 Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia. Pargrafo 2 O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo subrogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silncio do fiador significar que a fiana estar mantida ainda que a locao permanea apenas com um dos afianados. No se pode deixar de observar que fixado um prazo de trinta dias, contados do recebimento da comunicao do locatrio remanescente na locao, para que o fiador possa promover a notificao de desonerao. Portanto, a faculdade de exonerao, neste caso, tem prazo peremptrio. Se no manifestada na forma e prazos que a lei dispe, se extingue e no mais poder ser exercitada. No se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiana e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuar a garantir a locao durante os 120 dias seguintes ao da sua notificao de exonerao dirigida ao locador. 3. Durao das garantias da locao. (Lei 8.245/91- arts. 39 e 40) (Exonerao da fiana na prorrogao indeterminada da locao.) A nova lei tambm realou a continuidade da responsabilidade dos fiadores at a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiana nos casos de prorrogao da locao por prazo indeterminado. Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador dever tomar a iniciativa de notificar ao locador sua inteno de desonerao da fiana. Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei. Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II - ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente; III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de residncia sem comunicao ao locador; IV - exonerao do fiador; V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens mveis; VII - desapropriao ou alienao do imvel. VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento; IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei X - prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. Mais uma vez importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao locador de que no pretende manter a fiana por prazo indeterminado, ainda suportar os seus efeitos durante os prximos 120 dias. certo que as disposies previstas no Cdigo Civil sobre a fiana so mais benficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relaes de fiana imobiliria urbana valer o que dispe a Lei do Inquilinato. A nova lei no estabelece se seus efeitos com relao s duas novas figuras de exonerao da fiana devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados aps a sua vigncia ou se alcanaro tambm os contratos antigos.

Haver conflito, sem dvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na vigncia da norma anterior e a sua prorrogao por prazo indeterminado ocorrer na vigncia da lei nova. O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere fiana nos contratos antigos j prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecer amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes. Na omisso da lei especial sabido que o interprete dever buscar as demais fontes do direito para fundamentar a sua deciso, e a analogia uma delas. CPC - art. 126. O juiz no se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe- aplicar as normas legais; no as havendo, recorrer analogia, aos costumes e aos princpios gerais de direito. Portanto, certo que os tribunais tero a incumbncia de definir os limites da abrangncia da nova norma no que refere fiana, o que levar algum tempo. 4. Despejo liminar por falta de pagamento. (Lei 8.245/91- art. 59) A nova lei do inquilinato incluiu a concesso de ordem liminar, com prazo de desocupao de 15 dias, para os imveis residenciais e no residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia vlida de pagamento. Essa nova hiptese de concesso de liminar de desocupao por falta de pagamento vale tambm para os imveis residenciais ou no residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), no as tenha substitudo. Portanto, importa ressaltar que a nova disposio no atinge os contratos dotados de garantias vlidas de qualquer espcie, por exemplo: a fiana. Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatrio tiver condio de quitar a dvida locatcia por inteiro, a ordem judicial ser cancelada. A nova lei incluiu tambm, entre outras, a concesso de ordem liminar nos casos de necessidade de reparaes urgentes nos imveis, residenciais ou no residenciais, quando determinadas pelo poder pblico e o locatrio (inquilino) no as consentir. A ordem liminar tambm poder ser concedida para pedidos de desocupao de imveis no residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locaes vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificao de no interesse de continuao da locao (denncia vazia). Alerta, esta hiptese no alcana as locaes residenciais. Nova redao dos dispositivos alterados: Lei 8.245/91 - Das Aes de Despejo Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio. 1 Conceder - se - liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mtuo acordo (art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia; III - o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato; IV - a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei; V - a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9, havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII - o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato; VIII - o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada; IX - a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo. 2 Qualquer que seja o fundamento da ao dar - se - cincia do pedido aos sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes. Pargrafo 3 No caso do inciso IX do pargrafo 1 deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." Conforme dispe a norma processual o prazo de desocupao comea a correr a partir da intimao ou citao do locatrio (inquilino), salvo quando a lei dispe de modo diverso. CPC - Art. 234. Intimao o ato pelo qual se d cincia a algum dos atos e termos do processo, para que faa ou deixe de fazer alguma coisa. Art. 238. No dispondo a lei de outro modo, as intimaes sero feitas s partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartrio, diretamente pelo escrivo ou chefe de secretaria. Pargrafo nico. Presumem-se vlidas as comunicaes e intimaes dirigidas ao endereo residencial ou profissional declinado na inicial, contestao ou embargos, cumprindo s partes atualizar o respectivo endereo sempre que houver modificao temporria ou definitiva. Art. 241. Comea a correr o prazo: I - quando a citao ou intimao for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento; II - quando a citao ou intimao for por oficial de justia, da data de juntada aos autos do mandado cumprido; Art. 242. O prazo para a interposio de recurso conta-se da data, em que os advogados so intimados da deciso, da sentena ou do acrdo. 1o Reputam-se intimados na audincia, quando nesta publicada a deciso ou a sentena. A ordem liminar concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua funo evitar um dano irreparvel. Entretanto, a concesso da ordem liminar nos casos que a nova lei prev no uma faculdade da autoridade judicante, a expresso conceder-se- utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem carter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, no poder ser negada. 5. Alteraes processuais nas aes de despejo. (Lei 8.245/91- art. 62) A nova lei inseriu fartas alteraes nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as aes de despejo podem ser embasadas tambm na falta de pagamento de aluguis provisrios, diferenas, partes ou meros acessrios da locao. O legislador tambm deixou claro que a ao de despejo pode ser cumulada com a ao de cobrana dos aluguis e acessrios da locao, mas que o pedido de resciso dever ser dirigido ao locatrio e o

de cobrana aos fiadores, destacando que os clculos discriminados e atualizados do dbito devero ser apresentados com a pea inicial. A alterao mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se limitao do direito do locattio de pagar a dvida na justia, e se livrar do despejo. A faculdade somente ser concedida se nos ltimos a vinte e quatro meses o locatrio no a tiver utilizado. A disposio antiga era mais benfica para o locatario. As demais alteraes so detalhamentos das formalidades, com o objetivo de facilitar as intimaes das partes, via advogado, e imprimir a celeridade ao processo, alm de estabelecer definies aos procedimentos judiciais. Nova redao dos dispositivos alterados: Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao, observar-se- o seguinte: I - o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor do dbito; II - o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos: a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa; III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento do locador; IV - no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada; V - os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser depositados disposio do juzo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levant-los desde que incontroversos; VI - havendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos aluguis, a execuo desta pode ter incio antes da desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao. oportuno lembrar que as alteraes processuais, ainda que inseridas em uma lei especial, so aplicveis imediatamente aps a vigncia da nova norma, no se vinculando data do contrato ou do incio da relao locatcia. O Cdigo de Processo Civil dispe sobre esta hiptese. CPC - art. 1.211. Este Cdigo reger o processo civil em todo o territrio brasileiro. Ao entrar em vigor, suas disposies aplicar-se-o desde logo aos processos pendentes. 6. Expedio de mandado de despejo na sentena. (Lei 8.245/91- art. 63) Ainda no captulo destinado a regular as aes de despejo o legislador estabeleceu que o juiz, ao julgar procedente uma ao de despejo, deve mandar expedir o mandado de desocupao, j fixando o prazo respectivo conforme cada caso, consideradas as situaes que se amoldarem s hipteses da norma.

Neste artigo o foco a abrangncia da sentena proferida pelo juiz depois da tramitao regular do processo da ao de despejo, portanto, no se pode confundir com os prazos e situaes que prevem a concesso da ordem liminar. A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas caractersticas e limitaes legais, no impede ou altera a tramitao da ao de despejo e a prolao da sentena. Os eventuais recursos so possveis em cada tipo de provimento ou atos processuais, contudo, so distintos na forma, espcie e oportunidade. Cada qual tem a sua funo e efeito, um no interfere no outro. Nova redao dos dispositivos alterados: Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes. 1. O prazo ser de quinze dias se: a) entre a citao e a sentena de primeira instncia houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 ou no pargrafo 2 do art. 46. 2 Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico, respeitado o prazo mnimo de seis meses e o mximo de um ano, o juiz dispor de modo que a desocupao coincida com o perodo de frias escolares. 3 Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso em que entre a citao e a sentena de primeira instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses. 4 A sentena que decretar o despejo fixar o valor da cauo para o caso de ser executada provisoriamente. Neste artigo e pargrafos, exceto a insero das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupao, as alteraes introduzidas no produzem efeitos prticos qualquer das partes dentro de uma relao locatcia, apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitao processual com um melhor potencial de celeridade. 7. Execuo provisria do despejo. (Lei 8.245/91- art. 64) A alterao do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da cauo j imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trnsito em julgado da sentena proferida em primeira instncia. Ou seja, mesmo que o locatrio condenado na desocupao do imvel houvesse tempestivamente interposto recurso segunda instncia, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse disposio do juizo o valor que a lei estabeleceu a ttulo de cauo. O valor da cauo na norma alterada era, no mnimo, correspondente a doze, e no mximo correpondente a dezoito aluguis mensais atualizados. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguis atualizados, respectivamente. Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9, a execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo. 1 A cauo poder ser real ou fidejussria e ser prestada nos autos da execuo provisria. 2 Ocorrendo a reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, o valor da cauo reverter em favor do ru, como indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ao prpria, a diferena pelo que a exceder. Na eventualidade de reforma da sentena ou da deciso que concedeu a liminar, o valor arbitrado da cauo ser destinado ao locatrio despejado, a ttulo de indenizao mnima por perdas e danos.

O locatrio pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenizao recebida, postular sua complementao em ao prpria. Os pedidos de reparao de dano podem contemplar os danos apenas morais, aqueles que decorrem da dor, frustrao ou do abalo da reputao do locatrio, etc., e que no podem ser mensurados objetivamente, ou ainda os danos materiais. Os danos materiais so aqueles que podem ser medidos e ou apurados por percia ou documentos. 8. Ao revisional de aluguis. (Lei 8.245/91- art. 68) As alteraes com relao reviso de aluguis, da mesma forma que a maior parte da nova norma, teve como escopo a simplificao e agilidade processuais, alm da compatibilizao da lei inquilinria com a orientao jurisprudencial. Como nos demais artigos, a nova norma tambm foi usada tambm para promover correes de expresses j imprprias, como substituir a antiga expresso rito sumarssimo pela atual rito sumrio, e aclarar a forma de fixao do aluguel provisrio. No inciso IV foi substituda a expresso audincia de instruo e julgamento para audincia de conciliao, de forma a conciliar as disposies do Cdigo de Processo Civil com as disposies da nova norma inquilinria. O inciso V foi includo para acompanhar a jurisprudncia j pacificada no sentido de que o pedido de reviso dos aluguis provisrios interrompia o prazo recursal manejado contra a deciso que o fixou. Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o seguinte: I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida; II - ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes: a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; III - sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto; IV - na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia de instruo e julgamento; V - o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel provisrio. 1 No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do imvel (arts. 46, pargrafo 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigvel ou judicialmente. 2 No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. 9. Alteraes nos requisitos da ao renovatria. (Lei 8.245/91- arts. 71 e 74) No caso do artigo 71 da lei 8.245/91, a alterao apenas atualizou o nome do Ministrio da Fazenda e fez substituir a expresso idoneidade financeira pela atual idoneidade financeira de forma a oportunizar a reviso dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da renovao compulsria da locao no residencial. J no artigo 74 da lei 8.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupao voluntria do imvel, que era de seis meses, para trinta dias. Isso, considerando a hiptese de a sentena no acolher a renovao da locao. As demais disposies do texto original foram mantidas. Lei 8.245/91- art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; V - indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio. Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de parte dele, sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locao originria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocao; na primeira hiptese, procedente a ao, o proprietrio ficar diretamente obrigado renovao. Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, se houver pedido na contestao. 10. Data incio da vigncia da nova lei. A nova lei que alterou a norma inquilinria vigente, em razo de veto do poder executivo, no disps sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposies, assim, nos termos da lei vigente, comear a vigorar somente aps quarenta e cinco dias da sua publicao. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010. O prazo, na omisso da norma, fixado pela Lei de Introduo ao Cdigo Civil Brasileiro: Dec. Lei 4.657/42 - art. 1o Salvo disposio contrria, a lei comea a vigorar em todo o pas quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada. Assim, as matrias de mrito das locaes contratadas dentro do perodo de vigncia da norma antiga sero examinadas e julgadas conforme a norma antiga, e as novas locaes, contratadas a partir da data de vigncia da nova norma, sero examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma. As situaes eventualmente no contempladas pela norma antiga e sequer pela nova, sero definidas pela jurisprudncia. Ressalte-se, entretanto, que as disposies meramente processuais tero aplicao imediata, ou seja, a partir da vigncia da nova lei sero aplicadas nos processos sujeitos lei do inquilinato sem qualquer distino.

Inovaes da lei de locaoIntroduo Foi publicada a Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, introduzindo alteraes na Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Essa lei foi amplamente divulgada pela imprensa, pois cerca de 21% (vinte e um por cento) dos brasileiros vivem em casas alugadas e sero diretamente afetadas pelas novas disposies. Porm, a imprensa, salvo honrosas excees, no observou o rigor tcnico ao comentar a lei, o que gerou dvidas e, muitas vezes, equvocos. Pretende-se neste artigo a apresentao das apontadas modificaes que atingiram os contratos de locao sob uma anlise eminentemente jurdica. Eis, ento, as alteraes. 2. Multa por resilio unilateral do locatrio O artigo 4., da Lei 8245/91, teve singela alterao nas suas disposies que, contudo, sepultam a discusso sobre o valor da multa em caso do locatrio resolver desfazer-se do contrato antes do seu trmino. Em tempo, manteve-se a regra de que o locador no pode reaver o imvel antes do trmino do contrato. Porm, o locatrio pode resilir o pacto desde que arque com a multa.

Nestes casos, o mercado estabeleceu como praxe uma multa no valor de 03 (trs) meses de aluguel. Porm, imagine-se que faltavam dois meses para encerrar o contrato; ou, pior: um nico ms. No seria lgico e nem justo exigir-se 03 (trs) meses de aluguel como multa. Essa multa evidente clusula penal. E, como tal, est a merc do artigo 412, do Cdigo Civil, que estabelece que "o valor da cominao imposta na clusula penal no pode exceder o da obrigao principal". Assim, seria, inclusive, ilegal exigir-se uma multa de 03 (trs) aluguis quando restavam apenas 01 (um) ou 02 (dois) meses para encerrar o contrato. A Lei de Locao, com sua nova disposio, determinou que a multa dever ser proporcional ao cumprimento do contrato. Com isso fez coro ao disposto no artigo 413, do Cdigo Civil, que estipula: "A penalidade deve ser reduzida eqitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negcio." Assim, se restar apenas um ms para o trmino do contrato e o locatrio resolver rescindi-lo, pagar, quando muito, a multa no valor de 01 (um) ms de aluguel, haja vista que este valor a proporcionalidade invocada pela lei. 3. Manuteno do contrato em casos de extino de sociedade familiar Como no poderia deixar de ser, a nova redao legal previu a unio estvel como entidade familiar. Assim, se o casamento ou a unio estvel, por qualquer motivo, findarem-se, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel, sub-rogandose em todos os direitos e deveres. Caber-lhe- notificar o locador e o fiador, se esta for a garantia locatcia prevista. Uma vez notificado o fiador, este poder exonerar-se de sua responsabilidade, desde que comunique por escrito em at 30 (trinta) dias o locador, remanescendo sua responsabilidade pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias aps a notificao do locador. 4. Durao das garantias contratuais Esta questo foi uma das mais problemticas que envolviam o contrato de locao. Via de regra os contratos vinham garantidos pela fiana e detinham clusula de renovao automtica em caso de seu trmino. E surgia a pergunta: o fiador seria responsvel na renovao automtica da qual no anura expressamente? A lei limitava-se a determinar no seu art. 39, in litteris: "Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel." A jurisprudncia vacilou intermitentemente at a edio da Smula 214, do Superior Tribunal de Justia, que disps: "O fiador na locao no responde por obrigaes resultantes de aditamento ao qual no anuiu." Deste modo, o fiador somente permaneceria responsvel pelos dbitos do contrato se houvesse anudo expressamente no aditamento. Porm, a nova redao do art. 39, da Lei 8.245/91, manifestamente desvantajosa aos fiadores, uma vez que imps: "Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta lei." Portanto, pela parte inicial do artigo, v-se que se trata de clusula dispositiva, ficando ao arbtrio das partes estipularem se haver a manuteno ou no da garantia em caso de renovao automtica do contrato. Entretanto, no silncio, o fiador se mantm responsvel pelas dvidas do afianado/locatrio at a efetiva entrega do imvel. Alm disso, h duas novas possibilidades do locador exigir do locatrio novo fiador ou garantia contratual. E so: Art. 40. ... II ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente ... X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. O inciso II uma mera adaptao de nomenclatura ao inserir a recuperao judicial da Lei 11101/05. Todavia, h de se atentar ao inciso X. Por ele, numa interpretao lgica, percebe-se que prorrogado o contrato por prazo indeterminado o fiador se mantm a ele vinculado. Mas, faculta-se-lhe notificar o locador da sua inteno de desonerar-se, ficando apenas obrigado aos efeitos da fiana durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes notificao. Deste modo, parece inequvoco que o fiador pode denunciar sua garantia prestada nos casos de prorrogao do contrato por prazo indeterminado. Caso isso acontea, o "locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao." (art. 40, pargrafo nico, nova redao). Repita-se: caso o fiador se desonere unilateralmente, caber ao locatrio providenciar nova garantia num prazo de 30 (trinta) dias. Se no o fizer, o contrato de locao ser resolvido, extinguindo-se. Como se ver abaixo, a situao permite, inclusive, ao de despejo por um rito mais clere.

5. Ao de despejo. Liminar para desocupao em 15 (quinze) dias, mediante cauo. O grande pavor dos locatrios est ainda mais tenebroso. O rito das aes de despejo foi alterado para dar mais celeridade e efetividade a estes provimentos. O art. 59, 1., agora contempla a possibilidade de se conceder "liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo", afora as hipteses que se mantiveram, as despontadas novas situaes, quais sejam: Art. 59... 1. ... VI o dispositivo do inciso IV do art. 9. (realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las), havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato; VIII - trmino do prazo de locao na residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada. IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo. Veja-se cada uma delas: O inciso VI trata da hiptese em que reparaes urgentes devam ser realizadas no imvel locado, sendo impossvel realiz-las com a presena do locatrio, ou caso esse se negue a autorizar que se realizem. Por exemplo, recorrente a notcia de que chuvas fora do padro da normalidade causaram danos em vrios imveis em vrias cidades. Suponha-se que um desses imveis locado esteja seriamente comprometido em sua estrutura e o Poder Pblico Municipal determine reparos urgentes. Nesta hiptese, se no for possvel ao locatrio manter-se no imvel ou no permitir que os reparos sejam feitos, cabe ao de despejo com pedido de liminar de desocupao em 15 (quinze) dias. Viu-se acima que se houver denncia da fiana com o propsito do fiador eximir-se de responsabilidade nos contratos prorrogados por prazo indeterminado, e se no houver constituio de novas garantias, o contrato se extingue (art. 40, pargrafo nico). Nessa situao, o inciso VII permitiu a ao de despejo igualmente com liminar de desocupao em 15 (quinze) dias. Outrossim, o inciso IX permite que se faa o despejo pelo mesmo rito caso haja inadimplncia de aluguel e o contrato esteja desprovido de qualquer garantia, seja qual for o motivo, salvo se o locatrio depositar em juzo a totalidade dos valores devidos. Nas locaes no residenciais (empresariais, comerciais, industriais), se houver a notificao para desocupao e o locatrio no desimpedir o imvel, e se a ao de despejo for promovida em at 30 (trinta) dias do cumprimento desta notificao, assiste ao locador o direito de liminar nos mesmos termos. Em todas essas hipteses, repise-se, a ao ter rito ordinrio, cabendo a antecipao da tutela de desocupao inaudita altera pars, determinando-se a liberao do imvel em no mximo 15 (quinze) dias, desde que o autor/locador d em cauo no valor de 03 (trs) aluguis contratados. Em singelas palavras: o locador apresenta as hipteses acima invocadas, deposita em juzo o valor de 03 (trs) aluguis, e consegue a desocupao do imvel em no mximo 15 (quinze) dias. 6. Ao de despejo. Falta de pagamento As aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao, sofreram alteraes significativas de modo a torn-las mais dinmicas e, sobretudo, pacificar-se antigas controvrsias jurisprudenciais. Com efeito, resolveu-se definitivamente a questo da legimitidade passiva para figurar nas aes de despejo. O fiador deveria ser ru na ao de despejo quando sua responsabilidade apenas pelo pagamento do dbito? Pela nova redao do art. 62, I, da Lei 8245/91, o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor do dbito. Assim, o plo passivo contar com o locatrio e o fiador. O objeto imediato pretendido nos pedidos plrimo: despejo e cobrana. E cada ru responder pelo objeto mediato que lhe toca (pagamento, no caso do fiador; pagamento e despejo, no caso o locatrio). Por outro lado, o locatrio e o fiador podero evitar a resciso do contrato purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias contado de suas citaes, desde que promova o pagamento do dbito atualizado mediante depsito judicial, includos neste valor: a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis; c) os juros de mora; d)

as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa. Haja vista que a Lei no fez meno sobre o incio do prazo para a purgao da mora, entendemos que se aplica a regra dos artigos 214, III e 191, todos do Cdigo de Processo Civil. Assim, quando houver vrios rus (fiador e locatrio), o prazo para purgao inicia-se a partir da data de juntada aos autos do ltimo aviso de recebimento ou mandado citatrio cumprido. E se os rus possurem diferentes procuradores, ser-lhes-o contados em dobro os prazos para contestar, para recorrer e, de modo geral, para falar nos autos e inclusive purgar a mora. Eis que o valor a ser depositado corre por conta e risco do locatrio ou do fiador, o locador poder discordar do quantum apurado. Nesta hiptese, o depositante ser intimado atravs de seu advogado para complementar a diferena em 10 (dez) dias. No sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada (art. 62, IV). Esse depsito complementar denominado emenda da mora pela Lei. Na sua redao antiga no se admitia a emenda da mora se o locatrio j houvesse utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores propositura da ao. Agora arrochou-se ainda mais as possibilidades do locatrio. A nova redao delimitou que no se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao. Proferida a sentena de procedncia do pedido, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, com reduo para 15 (quinze) dias se: a) entre a citao e a sentena de primeira instncia houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento em mtuo acordo; infrao legal ou contratual; falta de pagamento de aluguis e acessrios; para reparos urgentes determinados pelo Poder Pblico; ou nas denncias vazias de contratos ajustados por escrito com prazo superior a 30 (trinta) meses e prorrogados indeterminadamente. Contudo, nessa ltima hiptese, e apenas nela (denncia vazia de contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses prorrogado indeterminadamente) ser necessria a cauo de valor no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo. Deste modo, tem-se por novidade importante e de destaque pela nova redao da Lei: em caso de inadimplncia de aluguis ou acessrios, proferida a sentena de desocupao essa fixar prazo de 15 dias para desocupao, podendo ser executada provisoriamente independentemente de cauo. 7. Ao revisional de aluguel Manteve-se o rito sumrio para essa ao, com as adaptaes pertinentes aos artigos 275 e seguintes do Cdigo de Processo Civil. Neste passo, o juiz, ao receber a inicial de reviso de aluguel, designa audincia de conciliao e se houver elementos suficientes no processo fixar os aluguis provisrios, que sero devidos desde a citao nos seguintes moldes: a)em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b)em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; Por conseguinte, os aluguis provisrios jamais podero diferir de 80%, para mais ou para menos. Isso, contudo, no impede que a fixao dos aluguis definitivos determinados em sentena ultrapasse este limite. Para tanto, aps a defesa apresentada em audincia e o eventual pedido contraposto do ru, o juiz determinar a realizao de percia e posterior audincia de instruo e julgamento, se assim entender pertinente (art. 68, IV). Alm disso, sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto. Esse pedido de reviso interrompe o prazo para interposio do recurso de agravo que desafia a deciso que fixou o aluguel provisrio. 8. Aes renovatrias Tambm houve modificaes nas aes renovatrias. Na verdade dois tpicos foram acrescidos, mantendo-se na ntegra as demais regras. Uma sem maiores repercusses: o art. 71, V, foi alterado para adaptar regra prtica. Antes, o texto de lei fazia meno necessidade de ao se indicar o fiador do contrato, faz-lo com o nmero de sua inscrio no Ministrio da Economia, Fazenda e Planejamento. O novo texto remete necessidade de se indicar o nmero de inscrio do fiador no Ministrio da Fazenda, o famoso CPF. Porm, significativa foi a alterao do art. 74. A redao antiga previa: "No sendo renovada a locao, o juiz fixar o prazo de at seis meses aps o trnsito em julgado da sentena para desocupao, se houver pedido na contestao". Agora a situao mais rgida: e no for renovada a locao o mandado de despejo ser expedido com prazo de 30 (trinta) dias para desocupao voluntria, desde que o locador tenha feito pedido contraposto neste sentido na contestao. 9. Consideraes finais Uns diro que as modificaes das aes locatcias as tornam tutelas diferenciadas, geis e efetivas; que trazem um acesso Justia de razovel durao e clere quanto tramitao, auspcio constitucional previsto no art. 5., LXXVIII;

Outros, que os interesses econmicos se sobrepuseram ao Direito Social de Moradia, um direito fundamental previsto no art. 6., da Constituio Federal e que, dispensando comentrios sobre, refletem a dignidade da pessoa humana. Parece-nos que ambos tm razo!

O ponto empresarial nos contratos de locaoInvestir em imvel alheio no uma tarefa fcil. Os riscos de perder todo o investimento, bem como de ver sumir toda uma clientela pela simples alterao de um ponto, devem ser compensadas por alguma espcie de proteo, que ao menos atenue tais riscos. Todos os empresrios e sociedades empresrias precisam de um local para desenvolver suas atividade, para tocar a empresa. o que se conhece no direito como Ponto Empresarial, um elemento de muita importncia para o empresrio, que passa a constituir sinal distintivo de busca dos clientes e de fornecedores, para a realizao dos mais diversos interesses. Muitas vezes o empresrio investe de forma impressionante em seu ponto, transformando o que poucos acreditavam ser uma fonte de lucros em uma mina de diamantes pronta para captar receitas resultantes de seu trabalho. O ponto vincula-se ao empresrio tornando-se uma forte referncia que pode desencadear o seu sucesso ou mesmo seu fracasso. Apesar disto, nem sempre o empresrio ou a sociedade empresria possuem o patrimnio imobilirio necessrio para a formao de seu ponto, tendo de recorrer ao aluguel de bens de terceiros. Toda esta importncia e investimento merece uma proteo do direito, de modo a que eles no vejam seus gastos se perderem frente a eventos decorrentes do trmino do aluguel. Investir em imvel alheio no uma tarefa fcil. Os riscos de perder todo o investimento, bem como de ver toda uma clientela de anos de luta de uma hora para a outra sumir pela simples alterao de um ponto devem ser compensadas por alguma espcie de proteo, que ao menos atenue tais riscos. O direito proporcionou tal proteo, e ela muitas vezes forte o suficiente para afetar o prprio dono do imvel que loca seu ponto para o empresrio, ou mesmo pode obrig-lo a indenizar seu antigo inquilino caso descumpra com o que determina a lei, tornando mais justa e menos pesada a perda do ponto. A princpio, antes de adentrar no que se refere proteo dada pela legislao ao Ponto Empresarial, convm diferenci-lo de Estabelecimento Empresarial, j que para os mais descuidados costume que haja confuso entre ambos, mesmo tratando-se de dois institutos diversos. Cabe ressaltar que a diferena entre ambos bem ntida ao se adentrar em seu estudo, pois, enquanto o primeiro refere-se ao local propriamente dito em que o empresrio explora sua atividade, onde o empresrio "mostra sua cara" para a clientela e apresenta-se para a sociedade; o segundo mais amplo, referindo-se todos os bens utilizados no desenvolvimento da empresa, podendo tais ser eles materiais ou imateriais, ou seja, tudo o que compuser o patrimnio do empresrio ou da sociedade empresria. Quando uma pessoa pretende comprar determinado produto em um supermercado, dirige-se ao Ponto Empresarial deste, ou seja, ao local onde o empresrio expe sua atividade ao pblico. Trata-se do local fsico propriamente dito atrelado atividade desenvolvida. Importante ressaltar que o Ponto Empresarial pertence pessoa que explora a atividade, e no ao proprietrio do imvel, sendo que ambos consideram-se diversos. O Ponto Empresarial no existe por si s, ele depende do exerccio e da explorao da empresa e fruto dela; uma consequncia do trabalho desenvolvido. O empresrio poder exercer o seu direito ao ponto, que doutrinadores como Fbio Ulhoa Coelho costumam chamar de Direito de Inerncia ao Ponto [01], mesmo contra o proprietrio do imvel. Isto se d quando o imvel utilizado pelo empresrio por fora de um contrato de locao, sendo desta forma propriedade do locador, um terceiro em relao empresa desenvolvida (e aqui utilizo propriamente o conceito de empresa como atividade explorada). Neste caso, possvel que o empresrio, antes do trmino do contrato, inicie a negociao para a renovao, ou mesmo intente uma ao visando este objetivo. a chamada Ao Renovatria. Esta ao protege efetivamente o direito ao Ponto Empresarial resultante da atividade desenvolvida, motivo pelo qual em caso de sublocao, quem ter o direito renovao ser o sublocatrio, que quem possui efetivamente o ponto.

Apenas a ttulo de exemplo para explicar o acima disposto, suponhamos que A seja uma pessoa natural, sendo scio da sociedade AB LTDA. Agora imaginemos que A firma contrato de locao com C, onde este autoriza a sublocao. Desta forma, A subloca o imvel para X LTDA, que explora atividade no ponto sublocado. Neste caso, o direito de locao ao ponto ser de X LTDA, pois foi ela quem formou toda a estrutura empresarial sobre o local; esta quem ficou conhecida por sua atividade desenvolvida. Ao sublocador, por outro lado, no assiste o direito Ao Renovatria, conforme vem sendo determinado pela jurisprudncia do STJ, abaixo transcrita:"LOCAO. DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRLEO. SUBLOCAO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE PARA PROPOR AO RENOVATRIA. LEI 8.245/91. CARTER EMINENTEMENTE PROCESSUAL. APLICAO IMEDIATA. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. 1. A distribuidora de petrleo, legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos, que subloca totalmente o imvel ao revendedor varejista, no possui legitimidade para propor ao renovatria da locao. Precedentes. 2. A Lei 8.245/91 possui carter eminentemente processual, tendo, portanto, aplicao imediata. O art. 76 da referida norma excluiu de sua gide apenas os processos que j estavam em curso quando da sua entrada em vigor. 3. Agravo Regimental desprovido." (STJ - Processo: AgRg no Ag 1132115 PR 2008/0282989-5, Julgamento: 05/10/2010, rgo Julgador: T5 QUINTA TURMA, Publicao: DJe 03/11/2010)

Da mesma forma, se o contrato autorizar que o locatrio utilize do imvel para desenvolver sociedade do qual faa parte, tanto a sociedade quanto o locatrio podero interpor a ao. Ainda exemplificando, tomando por base a situao anterior, imaginemos que o contrato firmado entre A e C autorize que A funcione a empresa AB LTDA no ponto alugado. Neste caso, o direito a interpor a Ao Renovatria ser tanto de A quanto de AB LTDA. Cabe destacar que no o simples fato de existir um contrato de locao que defere o direito ao empresrio de interpor Ao Renovatria. A locao dever ser considerada como empresarial, sendo necessrio para isto que esteja enquadrado em uma srie de requisitos estabelecidos no Art. 51 da lei n 8.245/91. No estando presentes tais requisitos, no poder ser a locao reputada como empresarial, e por consequncia no h o que se falar em renovao compulsria do contrato de locao firmado. O primeiro dos requisitos que o contrato celebrado seja por escrito, e o prazo estipulado seja determinado. Em verdade, na maioria dos casos no um bom negcio ao empresrio formalizar um contrato por prazo indeterminado, j que estaria de fato vendo o seu vnculo com o locador cessar mediante simples comunicao prvia conforme estipulado em lei. Na maioria dos casos interesse de quem desenvolve determinado negcio manter-se no local pelo maior perodo possvel de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido. Seguido a este, exige-se ainda que a soma dos contratos escritos firmados seja de no mnimo 5 (cinco) anos, podendo considerar-se preenchidos esses requisitos mesmo quando se der um contrato com prazo superior. possvel formar o prazo de cinco anos pela somatria de vrios contratos escritos de menor durao, desde que sejam sucessivos e que a somatria de todos eles tenha durao igual ou superior ao requisito legal. Existe discusso doutrinria no sentido de saber se o lapso temporal que se leva para a assinatura de um novo instrumento escrito pode ser considerado como um impedimento para a formao do direito renovao compulsria do contrato de aluguel. Muitos julgam estar prejudicado o requisito, uma vez que no seria mais ininterrupto o perodo entre um contrato e outro. Apesar disto, creio que um curto lapso temporal, de um ou dois meses, sem instrumento escrito no vem a prejudicar a formao do direito renovao do contrato, pois estar atendido o objetivo do legislador, que garantir a proteo ao empresrio pelo ponto que possui. Vale ressaltar que a demora em se firmar um novo instrumento pode decorrer de impasses para a comunho de vontades nas bases da renovao, e a obrigao de manter de forma solidamente ininterrupta pode terminar por prejudicar a autonomia da vontade das partes, ou mesmo terminar por beneficiar um locador com m-f, que segure a renovao do contrato apenas para o seu locatrio perder seu direito renovao. Importante destacar que a exigncia de contrato escrito para a renovao vlida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos, mas no exige-se que todos sejam por prazo determinado, mas apenas o ltimo, que ser renovado. Desta forma, possvel que a empresa A LTDA firme com B contrato de locao de bem imvel por prazo indeterminado de forma escrita. Passados trs anos, resolvem firmar novo instrumento de contrato por mais trs anos, substituindo o anterior, ou seja, desta vez com prazo determinado. Neste caso estaro preenchidos os requisitos de instrumento escrito, prazo determinado do contrato a ser renovado e superior a 5 (cinco) anos de durao.

Por fim, exige-se ainda que o empresrio locatrio esteja explorando a mesma atividade por pelo menos 3 (trs) anos ininterruptos, prazo este que se considera necessrio para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito renovao. Apenas a ttulo ilustrativo imaginemos a situao hipottica a seguir: A empresrio e locatrio do imvel de B e atua no ramo de venda de calados. Ambos firmaram um contrato de locao de quatro anos por um documento escrito. Terminados os quatro anos, os dois renovaram o contrato por mais quatro anos, em um novo documento escrito, mas A passou a explorar a atividade de um bar. No caso acima, quando do trmino do segundo contrato, ainda assim, teria A o direito de pleitear a renovao do contrato de forma judicial. Ora, o contrato entre ambos foi escrito, a somatria de ambos os contratos superior a cinco anos, e A encontra-se na mesma atividade h mais de trs anos, preenchendo desta forma todos os requisitos. Ou seja, se o contrato for firmado de forma verbal, ainda que destinado ao desenvolvimento de uma empresa, no ser ele considerado como uma locao empresarial, por no estar presente o requisito formal exigido em lei, sendo impossvel pleitear a renovao compulsria da locao. Do mesmo modo acontecer se o contrato a ser renovado for por prazo indeterminado, no tendo o locatrio direito renovao. Importante ainda observar que existe um requisito a mais para a interposio da Ao Renovatria, que muitas vezes passa despercebido a olhares menos atenciosos: a referida ao dever ser interposta entre um ano e seis meses antes do trmino do contrato a ser renovado, prazo este decadencial, ou seja, sem suspenso ou interrupo. Por esta regra, no incio do ltimo ano de contrato importante que o empresrio procure o locador, afim de que negociem as bases para a renovao do contrato. Qualquer sinal de impossibilidade nesta renovao dever autorizar o empresrio a interpor a Ao Renovatria, j que se faltarem menos de seis meses para o trmino do contrato, no mais poder ajuiz-la. recomendvel que j no incio do ltimo ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovao. Por certo, pequenas e desavisadas empresas muitas vezes deixam esgotar referido prazo por falta de conhecimento, ou ento de consulta ao seu corpo jurdico sobre o procedimento a ser adotado para a renovao, passando a preocupar-se com isto em data prxima ao fim, quando j no mais cabe a utilizao da Ao Renovatria. O direito renovao do contrato poder ser transferido para os cessionrios ou sucessores da locao, e mesmo em caso de falecimento de um dos scios da sociedade empresria, o remanescente, se permanecer no mesmo ramo, ter tambm este direito. Em contrapartida a todos os direitos deferidos ao empresrio locatrio, no que se refere proteo ao ponto, o direito de renovao do contrato no poder ser exercido sem limites, j que a propriedade sobre o bem imvel ainda continua pertencendo efetivamente ao locador, que no poder ser tolhido integralmente de seu patrimnio em benefcio de terceiros. Deve-se lembrar que o direito de propriedade est expressamente garantido na Constituio Federal, elencado entre os direitos fundamentais, devendo desta forma ser observado, sob pena de inconstitucionalidade da norma que discipline em sentido contrrio. Por tais motivos que os Arts. 52 e 72 da lei n 8.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessrio para a Ao Renovatria, poder o dono do imvel exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada, ou seja, tomar para si o imvel independente da existncia do direito de renovao por parte do locatrio. Vale ressaltar que tais casos so meramente exemplificativos, sendo que o caso concreto que ir determinar quando a renovao estar compatvel ou no com o direito de propriedade do locador. Esses argumentos podem ser usados como tese para a contestao de Ao Renovatria proposta pelo locatrio, e se devidamente comprovados podero dar ensejo improcedncia da referida ao, com a retomada do imvel para o locador mesmo se constantes os requisitos da Locao Empresarial acima elencados. Inicialmente as hipteses legais para o locador utilizar-se do Direito de Retomada possuem natureza econmica, j que levam em considerao o valor do objeto de locao, a necessidade de reformas e investimentos no imvel. Por tratar-se de um direito de propriedade, no poder o locador ver-se prejudicado e amarrado a um contrato em total desconsiderao com a realidade do imvel que possui. O valor do aluguel dever estar em perfeita consonncia com a situao efetiva do bem, levando-se em considerao mesmo as benfeitorias realizadas pelo locatrio e que o tenham incorporado. Entender de outra forma representaria um enriquecimento indevido por parte do locatrio, s custas do patrimnio do locador, que estaria impedido de encerrar um contrato que apenas lhe prejudica. No bastar, porm, o locador afirmar que o valor do aluguel negociado est abaixo do mercado, dever manifestar qual quantia entende ser a mais justa e efetivamente comprovar esta situao perante o juzo que decidir da melhor forma.

Ainda tomando por base a situao econmica dos aluguis incidentes sobre o imvel, possvel ao locatrio exercer seu Direito de Retomada quando houver uma proposta favorvel de terceiro, devidamente comprovada, facultando ao locatrio aceitar a proposta em igualdade de condies para manter o contrato. Por fim, incide ainda sobre o valor econmico do bem o caso de o locador exigir a retomada do imvel para a realizao de investimentos sobre o mesmo e de obras que lhe aumentem o valor. De outra forma, seria impedir que o locador pudesse investir em sua propriedade em afronta direta ao seu direito constitucional. Importante estabelecer que neste caso, dever o locador apresentar projeto das obras que pretende realizar. Alm das situaes econmicas acima destacadas, o Poder Pblico poder eventualmente determinar a realizao de reformas ou obras sobre o imvel, sendo este caso mais uma das hipteses em que poder ser requerida a retomada pelo locador. Por fim, salvo nos casos de contrato de Shopping Center, poder por razes pessoais o locador pleitear o imvel, em duas hipteses distintas. A primeira delas se d quando pretende utilizar do seu bem para uso prprio. De fato seria um absurdo que a legislao impedisse o locador de utilizar seu bem para benefcio do locatrio. O segundo caso seria quando o locador tivesse interesse em transferir estabelecimento empresarial seu, de seu cnjuge, ascendente ou descendente para o imvel objeto de contrato, sendo exigido que possuam a maioria do capital. Neste ltimo caso exige-se que a atividade do estabelecimento transferido seja diversa da do locatrio, bem como que o estabelecimento empresarial j exista h mais de um ano, salvo se fazia parte do contrato de locao no apenas o imvel, mas todo o estabelecimento empresarial. Mesmo se forem acolhidos tais argumentos, e julgada improcedente a ao para renovao do contrato, determinando a retomada do imvel ao locador, este fato pode vir a implicar em indenizao ao locatrio que atendia os requisitos para a Locao Empresarial. Como regra, ser cabvel a referida indenizao se o locador no iniciar a execuo do destino que afirmou que daria ao imvel em pelo menos 3 (trs) meses contados da sua entrega. Esse o posicionamento que vem sendo confirmado pelo STJ, conforme disposio abaixo transcrita:"DIREITO CIVIL. LOCAO COMERCIAL. AO INDENIZATRIA. RETOMADA DO IMVEL COMERCIAL PARA USO PRPRIO. RENOVAO DO CONTRATO NEGADA. DESTINAO DO BEM DIVERSA DA ALEGADA. INDENIZAO DO ART. 52, INCISO II, DA LEI N. 8.245/91. CABIMENTO. CUMULAO COM A MULTA DO PARGRAFO NICO DO ART. 44. INVIABILIDADE. HIPTESE DOS AUTOS QUE NO SE SUBSUME S PREVISTAS NO ART. 44. 1. Ocorrendo a destinao diversa da alegada, para o imvel retomado para uso prprio, nos termos do art. 52, inciso II, da Lei de Locaes, tem o Locatrio direito indenizao prevista no 3. do mencionado artigo. 2. invivel a cumulao da indenizao do 3. do art. 52 da Lei n. 8.245/91 com a multa do art. 44, pargrafo nico, da mesma lei, quando o Locador, a despeito de negar a renovao do contrato locatcio com fundamento no uso prprio do imvel, lhe d destinao diversa, na medida em que esse caso no se subsume a nenhuma das hipteses previstas nos incisos do referido art. 44. 3. Recurso especial desprovido." (STJ - Processo: REsp 969995 PR 2007/0170059-9, Julgamento: 26/08/2010, rgo Julgador: T5 - QUINTA TURMA, Publicao: DJe 13/09/2010)

Da mesma forma, caber indenizao se a retomada se deu pela existncia de proposta melhor de terceiros, uma vez que o locatrio estar sujeito perda de seu ponto j constitudo. Alm destes casos estabelecido em lei, possvel que haja uma indenizao pela perda do ponto quando decorra alguma violao da boa-f contratual, seja ela subjetiva ou mesmo objetiva, como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatrio, aproveitando-se do nome j formado por aquele para captar clientes. A indenizao a ser aplicada dever levar em considerao os prejuzos efetivamente sofridos, bem como tudo o que o locador deixou de lucrar pela mudana decorrente da retomada. O direito ao ponto uma importante ferramenta para a garantia do empresrio, e se utilizada em conformidade e em perfeita harmonia com o direito de propriedade do locador pode representar um forte mecanismo na defesa de interesses que superam inclusive os das partes envolvidas, para alcanar um nvel at mesmo social, promovendo o desenvolvimento de todo o empreendimento, devendo o profissional do direito ater-se aos seus pormenores, compreendendo o instituto para facilitao das relaes locatcias empresariais.

Ao renovatria: uma releitura da proteo do fundo de comrcio sob seu aspecto funcional

1. INTRODUO

A proteo do fundo de comrcio tem origens medievais e desenvolveu-se em vrios pases do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento ptrio, com a publicao do decreto no. 24.150 de 1934 [01], conhecido como Lei de Luvas. O mencionado decreto representou verdadeira limitao do direito de propriedade do locador, instituindo a compulsoriedade de renovao dos contratos de locao de imveis comerciais em favor do inquilino comerciante, mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste. Passou a assistir ao locatrio, o direito propositura de ao renovatria. O que inicialmente foi equivocadamente interpretado como simples favorecimento classe comerciria por sua influencia e riqueza [02], na verdade tratava-se da reproduo de um instituto que j existia em vrias legislaes europeias. Ao longo do tempo, contudo, pode se vislumbrar na evoluo da proteo do fundo de comrcio um incipiente sinal de superao do marcante individualismo do sculo anterior, e a difuso da funo social da propriedade e do contrato. bom que se esclarea que o termo "comerciante" apenas figurativo, pois a atual lei do inquilinato, no que toca ao direito estabilidade na locao, estendeu o benefcio a toda e qualquer atividade com fins lucrativos, legalmente constituda. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) foi sbia ao introduzir no 4. do seu art. 51 as sociedades civis com fins lucrativos, no s porque, assim o fazendo, consagrou uma tendncia que j vinha se delineando expressivamente na doutrina e na jurisprudncia, como tambm espancou as srias dvidas que o diploma revogado (Dec. 24.150/34, art. 1.) gerava. [03] Alm de refletir a evoluo doutrinria e jurisprudencial, a opo legislativa demonstra que, com o passar do tempo, a atividade econmica empreendedora tornou-se plural, j sendo insuficiente a ateno exclusiva classe genuinamente comerciria. Deve se reconhecer a extenso de iguais direitos aos prestadores de servios, industririos e outros, de acordo com texto legal. Abstrai-se, contudo, no presente trabalho, a limitao lingustica do termo comerciante, para que este possa continuar servindo de ilustrao do sujeito titular do direito proteo do fundo de comrcio. Os estudos acerca dos fundamentos jurdicos da proteo do fundo de comrcio j foram consideravelmente mais ricos. Desde a entrada em vigor da citada Lei do Inquilinato, que consolidou em texto normativo alguns entendimentos doutrinrios e jurisprudenciais, pouco se tem volvido ao tema. O que ora se pretende, demonstrar que a matria permanece campo frtil para elucidaes em vrios aspectos controversos, que no foram satisfatoriamente resolvidos at a presente data, e que merecem relevncia diante da funo social da proteo do fundo de comrcio, justificando-se a submisso do instituto a uma releitura a luz dos princpios jurdicos que prevalecem no direito da ps-modernidade [04]. 2. FUNDAMENTOS PARA A PROTEO DO FUNDO DE COMRCIO A locao imobiliria comercial sem dvida fator promocional de desenvolvimento econmico. No difcil vislumbrar que caso a aquisio de um imvel pelo comerciante fosse condio para a abertura de um estabelecimento comercial, grande parte das lojas, escritrios, restaurantes e etc. atualmente existentes, jamais teriam aberto suas portas. A locao confere dinamicidade economia, possibilitando o sucesso de novos estabelecimentos e novos empreendedores, que muitas vezes possuem uma boa ideia, mas no capital suficiente para, ao mesmo tempo, implantar seu negcio e adquirir um bem imobilirio. De outro lado, caso prevalecesse em absoluto o direito do locador propriedade do imvel locado, invivel seria o investimento do comerciante, pois, diante da inexistncia de qualquer estabilidade no imvel, o prprio sucesso da atividade poderia trabalhar em seu desfavor, uma vez que a valorizao conferida ao ponto comercial atrairia o interesse de terceiros, intencionados em assumir a atividade ali estabelecida, pagando um maior valor de locao, aproveitando-se do fundo de comrcio j previamente constitudo. Como resultado o locatrio "ficava sujeito aos azares de uma especulao, especulao esta que se retratava na exigncia de um pagamento no estipulado no contrato e denominado "luvas", quantia, s vezes, extorsiva" [05]. Logo, o fundo de comrcio, que "pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais, corpreos e incorpreos, que constituem o estabelecimento comercial" [06], engloba um conjunto de fatores que ao longo do tempo desenvolve uma inegvel ligao com o local fsico onde foi estabelecido. Como consequncia do sucesso do negcio, o prprio imvel valorizado para atividades comerciais, e inexistindo proteo, atraente seria, para o proprietrio, valer-se dessa mesma valorizao para obter vantagem financeira submetendo o ponto, to cedo quanto possvel, lei da oferta e da procura. Como dito, tudo isso em patente prejuzo situao daquele que verdadeiramente propiciou a valorizao do imvel, o comerciante. Nesse sentido, possvel deduzir a vedao do enriquecimento sem causa como um dos fundamentos da proteo do fundo de comrcio. Contudo, nos parece que o fundamento de maior influncia h mesmo de ser a funcionalizao social da propriedade e do contrato, objetivando, pelos motivos j destacados, a promoo do melhor desenvolvimento econmico para a sociedade, valorizando e protegendo uma atividade que promove maximizao da gerao de empregos,

riquezas [07] e, em ltima instncia, desenvolvimento humano. Logo, as normas que estabelecem o direito do locatrio renovao uma vez preenchidos certos requisitos, possuem confluncias com as tcnicas legislativas facilitadoras [08], visando encorajar o desenvolvimento de atividades produtivas benficas coletividade. H mais de setenta anos se introduziu a proteo ao fundo de comrcio no ordenamento jurdico brasileiro. Hoje, como ressaltado, mais do que nunca, se vislumbra que tal proteo a compreenso de que a atividade produtiva, pautada no trabalho e na gerao e circulao de riquezas, no pode ser oprimida pelo antes intangvel poder individualista do proprietrio [09]. A locao comercial, normalmente, tem como o objetivo proporcionar lucro aos respectivos proprietrios locadores, e patente que estes se aproveitam da ordem econmica para tal fim, assim constitui-se um ciclo caracterizado pela impessoalidade, ou seja, o interesse em jogo , via de regra, exclusivamente econmico, e cabe ordem jurdica estabelecer regras de equidade que garantam que no apenas o interesse econmico do locador prevalea, mas que todas as partes que da relao locatcia participam tenham condies favorveis ao exerccio das funes sociais das suas titularidades. Desta forma, no pode o imvel submetido locao, especialmente o imvel exclusivamente comercial, revestir o proprietrio de liberdade ilimitada com relao sua destinao. No cabe ao proprietrio reclamar pelo direito de dispor sob o seu patrimnio da forma que lhe convier, se como dito, a noo de supremacia do direito individualista do proprietrio encontra-se superada, importando saber se no exerccio dos direitos subjetivos inerentes propriedade se pode vislumbrar a consecuo de uma funo social. Sob o prisma ora realado, perfeitamente justificvel que, os imveis comerciais, ao serem colocados no mercado, repita-se, com o objetivo primordial de dele extrair lucro, se submetam a determinadas regras que limitem o campo de liberalidade do proprietrio, em benefcio das demais partes que sustentam a ordem econmica, no presente caso, o locatrio. No direito da ps-modernidade, a tnica o temperamento dos direitos atravs do equilbrio dos princpios norteadores do sistema jurdico. A solidariedade valor fundamental, da qual deriva a preocupao em proteger a parte mais fraca da relao jurdica, at como forma de evitar que a busca desenfreada pelos lucros acabe por prejudicar a sustentabilidade do crescimento econmico. Ainda mais importante que a distribuio dos dividendos deste almejado e exaustivamente perseguido crescimento econmico seja realizada equitativamente perante todos os membros da sociedade, de forma a construir um ambiente propcio ao desenvolvimento e preservao da dignidade da pessoa humana. Nesse contexto, a proteo ao fundo de comrcio se justifica com nitidez. 3. AO RENOVATRIA E ALGUMAS DE SUAS QUESTES INTRINCADAS No direito ptrio, a proteo do fundo do comrcio se operacionaliza, principalmente, em torno da Ao Renovatria. O comerciante, uma vez preenchidos os requisitos legais, como a explorao do mesmo ramo de atividade pelo perodo mnimo de trs anos, a existncia de contrato escrito com prazo mnimo de cinco anos, e a pontualidade com os alugueis e encargos da locao, passa a ter direito propositura da dita ao. O direito renovao no pode ser exercido a qualquer momento: a Ao Renovatria deve ser ajuizada no interregno de no mais que um ano e no menos que seis meses antes do escoamento do prazo contratual. Analisando-se a revogada Lei de Luvas, se percebe que os contornos da Ao Renovatria se mantm inalterados desde a sua publicao, tendo as leis posteriores apenas reproduzido o seu contedo. Merece destaque, contudo, o reconhecimento do acessio temporis. Inicialmente uma construo doutrinria, que ganhou fora nos tribunais poca da Lei de Luvas, a acessio temporis era entendida como a considerao, para fins de preenchimento dos requisitos para a propositura de Ao Renovatria, da soma de vrios contratos escritos, desde que o resultado da soma fosse de no mnimo cinco anos e estes contratos tivessem sido celebrados consecutivamente, sem interrupo. O entendimento, at ento no pacificado nos tribunais, era o de que a prtica da renovao reiterada dos contratos comerciais por prazos inferiores a cinco anos visava justamente burlar a lei, impedindo que o inquilino alcanasse o quinqudio legal. [10] Aps a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (8.245/91), a acessio temporis foi incorporada ao texto legal, que expressamente considerou vlido o acumulo de contratos escritos para fins de completar o quinqudio legal. A lei, contudo, faz meno a renovao do contrato por igual prazo. A primeira dvida que se impe : no caso de soma de contratos, por qual prazo dever ser renovada a locao? Tendo em vista a ratio legis, e todo o escoro histrico da jurisprudncia predecessora da elaborao do texto legal relativo acessio temporis, entendemos que no caso de soma de contratos, o prazo de renovao deva ser sempre cinco anos. Isso porque o contrato com prazo inferior a cinco anos no levado em considerao [11]. Apenas a considerao do conjunto de contratos consecutivos, cuja soma de cinco anos corresponde lgica do instituto, que

justamente evitar a burla configurao do quinqudio. "Com absoluta clareza dispe-se, desta feita, que, fundada em contrato nico, ou em soma de prazos, a renovao se dar por igual tempo, ou seja, cinco anos." [12] No se pode deixar de mencionar que o entendimento acerca do prazo de renovao no caso de acessio temporis tem sido objeto de divergncia da jurisprudncia. Majoritrio o entendimento de que a renovao por prazo igual ao ltimo contrato escrito, ainda que este seja inferior a cinco anos, o que melhor coaduna com a vontade das partes, que seria pautada pelo menor prazo de vigncia contratual possvel, em conformidade com o ltimo contrato. Com a devida vnia aos egrgios tribunais ptrios, mas a vontade das partes no pode servir de embasamento para a soluo da questo. Fosse esta realmente atendida, jamais seria necessria a intromisso judicial, renovando forosamente o contrato, em detrimento do desejo do proprietrio. A soluo do problema, como j ventilado, encontra-se na seara da funo social da propriedade e do contrato. Ao se identificar um beneficio ordem econmica e social com uma maior estabilizao das locaes comerciais e a proteo do fundo de comrcio, plenamente cabvel a interveno jurisdicional que imponha a renovao, ficando a vontade das partes em segundo plano de importncia. A submisso da vontade das partes funo social dos bens jurdicos incontestvel, falta agora que isso seja abertamente admitido pela jurisprudncia, merecendo cada vez menos espao, as restries e desconfianas que ainda enaltecem e colocam em evidncia concepes de direito individualistas em favor do proprietrio. A renovao no direito que deva ser exercido apenas uma vez. A ausncia de limitao no texto legal denota que o direito do comerciante pode ser exercido enquanto este preencher os requisitos legais. Assim, pode existir uma ao renovatria que vise renovar um contrato j renovado por sentena judicial. Diante de tal considerao, verifica-se que existe ainda um motivo de ordem prtica para excluir a renovao por prazo inferior a cinco anos. Admitindo-se, por exemplo, que a locao deva ser renovada em todos os casos pelo prazo do ltimo contrato, e este ltimo contrato seja de apenas um ano, estaria o comerciante compelido , logo no incio da vigncia do contrato renovado, propor uma nova ao renovatria, observando o prazo previsto no artigo 51, 5 da Lei do inquilinato: "Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor". Nesse contexto, levando em considerao que a ao renovatria, uma vez contestada, pode se prolongar por anos antes de transitar em julgado, no difcil imaginar a sobreposio de aes renovatrias no tempo, obrigando o autor a, anualmente, ajuizar nova demanda, independentemente do desfecho da anterior, apenas para evitar o decaimento do seu direito. A situao imaginada terreno frtil para vrias complicaes processuais, e est longe de ser apenas hipottica [13]. Existem, ainda, situaes onde h reforma da deciso que renova o contrato, diminuindo o prazo do contrato renovado. Analisando-se um caso julgado pelo Tribunal de Minas Gerais [14], percebe-se que o locatrio obteve, atravs da soma de contratos escritos, a renovao do contrato por cinco anos. O processo foi objeto de recurso por parte do locador, e encaminhado ao Superior Tribunal de Justia, que reformou a deciso, entendendo que a renovao deveria se limitar ao prazo apenas do ltimo contrato escrito, que no caso era de dois anos. Ocorre que quando da reforma, j haviam se passado mais de dois anos, e no caso, foi declarado decado o direito do locatrio em propor uma nova ao renovatria, sob o argumento de que o ajuizamento deveria ter ocorrido seis meses antes do decurso do prazo de dois anos, que acabou sendo o prazo de renovao consolidado, ainda que de forma retroativa. Interessante notar, que, no citado caso, o locatrio no poderia ter proposto a ao renovatria, pois anteriormente reforma da sentena levada a efeito pelo STJ, que reduziu o prazo da renovao, seria carecedor de interesse processual ao propor uma ao tendo como parmetro um contrato de dois anos, quando naquele momento, o contrato encontrava-se sob discusso judicial, porm com prazo de cinco anos estabelecido em sentena de primeira instncia. O quadro problemtico ora delineado certamente agravado pelo seguinte: em 1934, quando foi estabelecido que a ao renovatria deveria ser ajuizada com no mnimo seis meses de antecedncia ao trmino do contrato, o interregno entre a propositura da ao e o fim do prazo contratual (no mnimo seis meses), era, provavelmente, mais do que suficiente para a obteno de uma deciso definitiva, e a efetivao da renovao contratual, com prazos e condies determinadas. Atualmente sabe-se que, havendo resistncia por parte do locador, uma ao renovatria pode se arrastar por mais de cinco anos. Outra questo que emerge se, em se tratando de soma de contratos que ultrapasse cinco anos, seria possvel a renovao por tempo igual. Por exemplo, no caso de cinco contratos consecutivos de dois anos, assistiria ao locatrio o direito de exigir a renovao por igual prazo, ou seja, dez anos? Na falta de melhor critrio, procede-se a exegese da lei do inquilinato, que no seu artigo 51, inciso II, assevera como requisito que a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de

cinco anos". O termo "mnimo" ficou reservado ao prazo do contrato escrito, que no poder ser inferior a cinco anos. Assim, qualquer prazo excedente de ser desconsiderado, no caso de soma de contratos. A renovao por prazo superior a cinco anos, s poder ser admitida caso o prazo mnimo do contrato escrito a renovar, seja, outrossim, superior a cinco anos. Portanto, seja pela melhor interpretao da lei [15], e ate mesmo pela inviabilidade prtica de entendimento diverso, entendemos que, em se tratando de soma de contratos escritos, o prazo a renovar ser sempre de cinco anos. 4. DA FALTA DE JUSTIFICATIVA SISTEMTICA PARA A EXIGNCIA DE CONTRATO ESCRITO PARA A RENOVAO Diante de tudo que foi dito acerca da utilidade social da proteo do fundo de comrcio, da importncia do comerciante para a gerao de empregos e desenvolvimento da economia, de se questionar se a lei tem servido a esses fins. Parece-nos que h largo espao para evoluo. Um ponto que merece destaque justamente falta de critrio no entendimento que assenta a inexistncia de proteo do fundo de comrcio nos casos de contratos no escritos. No existe qualquer diferena entre um comerciante que tenha, atravs de um contrato de cinco anos, ou atravs de contratos somados, consecutivos por cinco anos, desenvolvido o seu fundo de comrcio, e aquele que possua apenas um contrato escrito de quatro anos, contudo segue com sua atividade, ininterruptamente, por outros tantos anos, atravs da prorrogao por prazo indeterminado. Muito provavelmente, este ltimo, apesar de no ter completado o requisito formal do quinqudio legal, contribuiu tanto ou mais para o desenvolvimento do fundo de comrcio quanto o primeiro. Assim, no h como ignorar a"proporo entre fattispecie concreta e disciplina jurdica, da razoabilidade, a qual no, somente probe o tratamento diferenciado de fattispecie iguais e o tratamento igual de fattispecie diferentes, mas impe tambm a verificao da coerncia da norma em relao ao seu fim e s "razes" do ordenamento globalmente considerado" [16].

Como j mencionado, a jurisprudncia, no passado, entendeu que a renovao ofertada pelo locador, por escrito por prazos inferiores a cinco anos representava burla lei, ocultando o objetivo de impedir o direito do locatrio renovao do contrato. Com a predominncia desse entendimento, superada foi a exegese do texto legal (que no acolhia a soma dos contratos). A jurisprudncia consolidou, em um primeiro momento, a possibilidade soma dos contratos escritos, entendimento que mais tarde viria a ser abarcado pela lei do inquilinato de forma expressa. A conduta acima descrita (no sentido do locador eludir-se de firmar contrato com prazo de cinco anos), e que foi considerada antijurdica, primeiro atravs da posio da jurisprudncia e depois pela prpria lei do inquilinato. No se pode negar a identidade da aludida conduta com aquela do locador que, aps o vencimento do contrato inicial de prazo determinado, inferior a cinco anos, se recusa a renovar a locao por escrito, porm, confortavelmente, a mantm por vrios anos, na modalidade de prazo indeterminado. Nas duas hipteses, o que o locador busca uma forma de no ser obrigado a respeitar o fundo de comercio existente. Mas o fundo de comrcio existe, da mesma forma, e dele se aproveita o locador, seja por contrato escrito ou verbal, seja por prazo determinado ou indeterminado. O que se tem uma proteo caolha do fundo de comrcio de titularidade do locatrio, que, muitas vezes, continua ocorrendo apenas quando o locador assim permite. A perspectiva ora apresentada, no de nenhuma forma, indita. Na verdade, anteriormente vigente lei do inquilinato, vrios juristas, como por exemplo Antonio Carlos Amaral Leo, entendiam com acerto, que o simples fato do locador firmar contrato de locao comercial inferior a cinco anos j configuraria burla a lei [17] (lei de luvas vigente naquela poca), devendo ser considerado como clusula contratual violadora de norma cogente, ao impedir o locatrio gozar dos direitos inerentes proteo do fundo de comrcio. O entendimento apregoado era o de que "onde quer que haja um estabelecimento mercantil, haver, por via de consequncia, um fundo de comrcio a ser protegido, no se justificando a excluso da proteo legal to-somente por no contar a locao com um prazo originrio de cinco anos!" [18] Como dito, aps a entrada em vigor da lei do inquilinato, curiosamente, a discusso adormeceu, outorgando a uma interpretao exegtica da lei a soluo de todos os casos, o que at a atualidade redunda na excluso do direito proteo do fundo de comrcio nos casos onde o inquilino no obteve o contrato escrito pelo prazo mnimo de cinco anos. como se Kirchmann estivesse correto quando, em clebre conferncia proferida em 1848 sobre "a falta de valor da jurisprudncia como cincia", asseverou que, "trs palavras de retificao do legislador, e bibliotecas inteiras tornam-se papel de embrulho". Ao nosso sentir, esta a realidade que se destacada das recentes decises jurisprudenciais acerca do tema, mas no nos aquietamos com ela. Resta demonstrada, portanto, incompatibilidade da aplicao da mais acolhida interpretao da atual legislao que rege a proteo do fundo de comrcio, em relao a uma interpretao

sistemtica, pautada em ponderao das normas conforme os princpios valorativos que a encerram. Quanto aparente "clareza" do texto legal, argumente-se que, alm da interpretao lingustica, importante proceder anlise teleolgica da lei, j que o artigo em evidncia normativa integrante de um contexto sistemtico, e dele depende para que seja coerente e razovel, logo, vlido [19]. No se pretende negar a existncia do artigo 51 da lei do inquilinato, que , textualmente, contrrio ao reconhecimento do direito de fundo de comrcio na ausncia de contrato escrito. Contudo, diante da demonstrao de que a prpria legislao vigente resulta de um contexto histrico basicamente construdo pela doutrina e jurisprudncia, no sentido de uma ampliao da proteo do fundo de comrcio, verificam-se os ingredientes necessrios para uma interpretao criativa, no sentido de afastar a exigncia do contrato escrito com prazo mnimo de cinco anos, dependendo do caso concreto, ou seja, quando o locador utiliza-se de sua vantajosa posio na relao contratual para usurpar o fundo de comrcio constitudo pelo locatrio. As normas insculpidas na lei do inquilinato no podem ser interpretadas de forma atomizada e isolada do restante do ordenamento, consideramos que a exigncia do contrato escrito com prazo mnimo de cinco anos deve ser relativizada, para que, em homenagem a uma igualdade de critrios, seja protegido o fundo comrcio no pela verificao de uma formalidade, mas pelo reconhecimento de que a melhor interpretao baseia-se no esforo cientfico jurdico que ao longo dos entendeu que, em prol do estimulo as atividades potencialmente benficas coletividade, devem ser limitados os direitos do proprietrio. Aplica-se no caso, o entendimento de que "as normas contrrias ao sistema podem, por causa da contradio de valores nelas includa, atentar contra o princpio constitucional da igualdade e, por isso serem nulas" [20]. Alm disso, verifica-se exatamente que o "legislador se afastou do seu prprio princpio, sem que houvesse razes bastantes e materialmente figurveis para esta contrariedade ao sistema" [21]. De fato, nossa opinio baseia-se no fato de no haver qualquer perturbao da segurana jurdica na adoo, em alguns casos, de uma interpretao conflituosa com a regra escrita, mas em consonncia com o pensamento sistemtico. Como cedio, possvel que o legislador crie normas que contradigam o restante do sistema, contudo, no poder faz-lo sem uma justificativa com elevado poder de convencimento. No presente caso, no se vislumbra qualquer justificativa para a diferenciao apontada. Admita-se, contudo, que a adoo do entendimento ora colocado pode ter sua aplicao dificultada diante da estrutura de outros incisos do artigo 51 da lei do inquilinato. Quanto a isso, fique bem claro que a inteno do presente trabalho no de substituir o trabalho do legislador, mas conferir a possibilidade do magistrado de, dependendo do caso concreto, aplicar uma interpretao sistemtica do direito que proteja, ainda que parcialmente, tambm o fundo de comrcio desenvolvido pelo comerciante que possua contrato por prazo indeterminado ou no escrito. 5. COMPARAES COM O MODELO FRANCS A legislao brasileira acerca da renovao contratual das locaes comerciais guarda extensa identidade com o estipulado no Cdigo Comercial Francs, o que nos permite deduzir que este foi uma de suas principais fontes de inspirao. Pertinente, portanto, a comparao ora proposta. Foi nesse sistema, denominado propriedade comercial que o legislador brasileiro procurou a inspirao para elaborar o nosso direito positivo. Semelhante na aparncia, mas distinto na realidade, o direito brasileiro representa uma tentativa ousada, ao passo que o direito francs se mantm em uma atitude mais respeitosa s tradies do individualismo jurdico; enquanto o direito nacional confere uma renovao compulsria, o direito francs se limita a autorizar a renovao facultativa [22]. Contudo, o direito francs, mesmo admitindo um direito absoluto do proprietrio em reaver o seu imvel [23], possui algumas peculiaridades que no encontram correspondncia em nosso sistema jurdico, e que, no entanto, conferem maior coerncia, justeza e eficincia soluo do problema da renovao contratual dos contratos de locao comercial. A constante referencia obra do professor Alberto Buzaid no presente trabalho no se d por comodismo. Efetivamente, poucos doutrinadores se debruaram sobre o estudo das origens da proteo do fundo de comrcio como o destacado jurista, sendo assim sua pesquisa valiosssima. Contudo, se sua pesquisa irretocvel, de suas concluses podemos divergir, como, por exemplo, do fato do autor considerar a proteo do fundo de comrcio no direito brasileiro ousada, por possibilitar a renovao compulsria, quando no direito francs, em se tratando de imvel destinado ao comrcio, sempre existe a possibilidade de retomada. Ocorre que, na prtica, o comerciante e o seu fundo de comrcio mais bem protegido no direito francs. Isso porque enquanto no direito brasileiro os requisitos formais para a renovao so vrios, bem como as possibilidades de negativa da renovao sem qualquer indenizao ao locatrio, no direito francs, somente em casos excepcionais o proprietrio pode reaver o seu

imvel sem indenizar locatrio pela perda do fundo de comrcio. Existem ainda, outras vantagens em favor do locatrio no direito francs. Como exemplo, no direito francs inexiste contrato de locao comercial com prazo inferior a nove anos [24]. Este o prazo considerado mnimo e compul