ASPECTOS GERAIS DO ASPECTOS GERAIS DO REGISTRO DE IMÓVEISREGISTRO DE IMÓVEIS

Rodrigo Silva Ferraz de Rodrigo Silva Ferraz de CamposCampos

HISTÓRIA DAS SERVENTIASHISTÓRIA DAS SERVENTIAS

Descobrimento do Brasil;Descobrimento do Brasil; Doações em Cartas de Sesmarias (até Doações em Cartas de Sesmarias (até

1822);1822); 1822 a 1850 – ocupações sem títulos;1822 a 1850 – ocupações sem títulos; Registro do Vigário (Lei 601/1850) – terras Registro do Vigário (Lei 601/1850) – terras

não registradas eram consideradas não registradas eram consideradas devolutas e voltavam para as Províncias;devolutas e voltavam para as Províncias;

1854 – Surgimento do Tabelião – contratos 1854 – Surgimento do Tabelião – contratos para atos inter-vivos e tradição;para atos inter-vivos e tradição;

Lei 1237/64 – Registro Geral – Transcrição Lei 1237/64 – Registro Geral – Transcrição em Livro;em Livro;

Código Civil de 1916 – obrigatoriedade da Código Civil de 1916 – obrigatoriedade da transcrição para a transferência de transcrição para a transferência de domínio;domínio;

Lei 4.827/24 e Decreto 4.857/39 – Lei 4.827/24 e Decreto 4.857/39 – primeira legislação específica para primeira legislação específica para registros públicos;registros públicos;

Lei 6.015/73 – criou um sistema Lei 6.015/73 – criou um sistema registrário (revogou totalmente o Decreto registrário (revogou totalmente o Decreto anterior), substituição de Livros por anterior), substituição de Livros por fichas matrículas;fichas matrículas;

Lei 8.935/94 – Regulamentou a estrutura Lei 8.935/94 – Regulamentou a estrutura Notarial e Registral do país; profissionais Notarial e Registral do país; profissionais do Direito; Serviços Notariais e Registrais;do Direito; Serviços Notariais e Registrais;

DIFERENÇAS ENTRE AS SERVENTIASDIFERENÇAS ENTRE AS SERVENTIAS

Tabelião de Notas – lavratura de Tabelião de Notas – lavratura de Escrituras, procurações, testamentos, atas Escrituras, procurações, testamentos, atas notariais, reconhecimento de firmas; notariais, reconhecimento de firmas; competência dentro do município; competência dentro do município; concorrência;concorrência;

Tabelião de Protesto de Títulos – recebe Tabelião de Protesto de Títulos – recebe títulos sujeito a protesto e lavra o seu títulos sujeito a protesto e lavra o seu termo se não ocorrer o pagamento; termo se não ocorrer o pagamento; competência dentro da Comarca; Mais de competência dentro da Comarca; Mais de 1 – Distribuição;1 – Distribuição;

Registro de Imóveis - Registra todos os Registro de Imóveis - Registra todos os atos translativos e de oneração de atos translativos e de oneração de direitos reais e averbações que podem direitos reais e averbações que podem modificar situação dos imóveis; modificar situação dos imóveis; Parcelamento do Solo e Condomínios, Parcelamento do Solo e Condomínios, entre outros; Competência dentro da entre outros; Competência dentro da Comarca; Mais de 1 – Divisão Comarca; Mais de 1 – Divisão Geográfica;Geográfica;

Registro de Títulos e Documentos – Registro de Títulos e Documentos – Registra todo e qualquer documento, Registra todo e qualquer documento, instrumento ou texto sem atribuição de instrumento ou texto sem atribuição de outro Registro; Conservação de outro Registro; Conservação de documentos; Competência Comarca; documentos; Competência Comarca; Mais de 1 – Concorrência;Mais de 1 – Concorrência;

Registro de Pessoas Jurídicas – Registro Registro de Pessoas Jurídicas – Registro de sociedades civis sem finalidade de sociedades civis sem finalidade comercial; matrículas de jornais, comercial; matrículas de jornais, empresas de rádiodifusão, agências de empresas de rádiodifusão, agências de notícias; Competência na Comarca; notícias; Competência na Comarca; Mais de 1 – Concorrência;Mais de 1 – Concorrência;

Registro Civil das Pessoas Naturais – Registro Civil das Pessoas Naturais – Todos os atos relativos a vida civil: Todos os atos relativos a vida civil: nascimento, casamento, óbito, nascimento, casamento, óbito, interdição; Competência territorial ao interdição; Competência territorial ao ato e tempo que for praticado; Mais de ato e tempo que for praticado; Mais de 1 – Divisão Geográfica;1 – Divisão Geográfica;

Corpo de trabalhadores – Oficial ou Corpo de trabalhadores – Oficial ou Tabelião, Substitutos Designados, Tabelião, Substitutos Designados, Substitutos, Escreventes e Auxiliares;Substitutos, Escreventes e Auxiliares;

A partir da CF/88 – provimento por A partir da CF/88 – provimento por Concurso Público para Tabelião/Oficial, Concurso Público para Tabelião/Oficial, realizado pelo Poder Judiciário – provas realizado pelo Poder Judiciário – provas e títulos;e títulos;

PRINCÍPIOS PRINCÍPIOS REGISTRÁRIOSREGISTRÁRIOS ContinuidadeContinuidade (arts. 195 e 237 da LRP) – Para (arts. 195 e 237 da LRP) – Para

cada imóvel deve existir uma cadeia de cada imóvel deve existir uma cadeia de titularidade, à medida que se fará a inscrição titularidade, à medida que se fará a inscrição de um direito se o outorgante aparecer como de um direito se o outorgante aparecer como seu titular; elo pessoal; Aplica-se aos atos seu titular; elo pessoal; Aplica-se aos atos judiciais e extrajudiciais observando as judiciais e extrajudiciais observando as exigências no momento da apresentação a exigências no momento da apresentação a registro (importante);registro (importante);

Exceções – Usucapião (modo de aquisição Exceções – Usucapião (modo de aquisição originária), títulos de aquisição celebrados originária), títulos de aquisição celebrados antes da vigência do Código de 1916 antes da vigência do Código de 1916 (comprovada a cadeia dominial), (comprovada a cadeia dominial), Desapropriação;Desapropriação;

DISPONIBILIDADE – DISPONIBILIDADE – Ninguém pode Ninguém pode transmitir ou onerar mais do que transmitir ou onerar mais do que tem;tem;

ESPECIALIDADEESPECIALIDADE – Elementos – Elementos precisos de qualificação do imóvel e precisos de qualificação do imóvel e também de seu legítimo também de seu legítimo proprietário; Para tanto, o princípio proprietário; Para tanto, o princípio se divide em :se divide em :

Especialidade objetiva – (art. 176, § Especialidade objetiva – (art. 176, § 1º, II, 3, “a” e “b” e art. 225 da LRP);1º, II, 3, “a” e “b” e art. 225 da LRP);

Se urbano – Medidas perimetrais, área, Se urbano – Medidas perimetrais, área, confrontações, localização e nome do confrontações, localização e nome do logradouro para o qual faz frente, logradouro para o qual faz frente, número do prédio (se houver), se número do prédio (se houver), se terreno, lado par ou ímpar da rua, em terreno, lado par ou ímpar da rua, em que quadra e distância mais próxima que quadra e distância mais próxima ou número do lote e quadra, ou número do lote e quadra, designação cadastral;designação cadastral;

Se rural - Medidas perimetrais, área, Se rural - Medidas perimetrais, área, confrontações, localização, distrito, confrontações, localização, distrito, código junto ao INCRA, módulo e código junto ao INCRA, módulo e fração mínima de parcelamento que há fração mínima de parcelamento que há no comprovante cadastral (CCIR);no comprovante cadastral (CCIR);

Lei 10.267, Decreto 5.570/2005 e Lei 10.267, Decreto 5.570/2005 e 4.449/2002 – Georreferenciamento 4.449/2002 – Georreferenciamento para os imóveis rurais, observando para os imóveis rurais, observando os procedimentos do art. 213 da os procedimentos do art. 213 da LRP;LRP;

Princípio da especialidade objetiva Princípio da especialidade objetiva não admite expressões como “com não admite expressões como “com quem de direito” ou “com herdeiros quem de direito” ou “com herdeiros de fulano”;de fulano”;

Indissociável do princípio da Indissociável do princípio da continuidade;continuidade;

ESPECIALIDADE SUBJETIVA – Perfeita ESPECIALIDADE SUBJETIVA – Perfeita identificação do proprietário do identificação do proprietário do imóvel (art. 176) com os seguintes imóvel (art. 176) com os seguintes dados se pessoa física: nome, dados se pessoa física: nome, domicílio, nacionalidade, profissão, domicílio, nacionalidade, profissão, estado civil, número de CPF e RG; se estado civil, número de CPF e RG; se casado e com regime diverso do casado e com regime diverso do legal – pacto antenupcial e legal – pacto antenupcial e qualificação do cônjuge; qualificação do cônjuge; “aposentado” não é profissão;“aposentado” não é profissão;

Espólio, Condomínio e Firma Individual Espólio, Condomínio e Firma Individual – não tem personalidade jurídica própria – não tem personalidade jurídica própria para negociar direitos; Comentários;para negociar direitos; Comentários;

PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA – PRINCÍPIO DA FÉ PÚBLICA – Advinda do Advinda do Registrador que tem a autoridade legal Registrador que tem a autoridade legal para gerar a presunção de que o direito para gerar a presunção de que o direito real regularmente inscrito pertence à real regularmente inscrito pertence à pessoa em cujo nome se registrou;pessoa em cujo nome se registrou;

PRINCÍPIO DA IDENTIDADEPRINCÍPIO DA IDENTIDADE – (ART. 225, – (ART. 225, §2o da LRP) característica do imóvel §2o da LRP) característica do imóvel deve coincidir com as do título anterior; deve coincidir com as do título anterior; Análise do Registrador se não necessita Análise do Registrador se não necessita de retificação (art. 213 da LRP);de retificação (art. 213 da LRP);

PRINCÍPIO DA INSTÂNCIAPRINCÍPIO DA INSTÂNCIA – (Art. 169 – (Art. 169 da LRP) O Oficial não age sem da LRP) O Oficial não age sem provocação da parte interessada; provocação da parte interessada; PRINCÍPIO DA LEGALIDADEPRINCÍPIO DA LEGALIDADE – – Somente terá validade a inscrição Somente terá validade a inscrição no RI cujos títulos não estejam no RI cujos títulos não estejam viciados por nulidade ou viciados por nulidade ou anulabilidade (discussão anulabilidade (discussão doutrinária);doutrinária);

PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADEPRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE – – Atos de registro são obrigatórios Atos de registro são obrigatórios para gerar efeitos previstos em lei;para gerar efeitos previstos em lei;

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADEPRINCÍPIO DA PUBLICIDADE – (Art. – (Art. 16 da LRP) – Dar conhecimento a 16 da LRP) – Dar conhecimento a todos os que se interessarem do todos os que se interessarem do que se levou a registro; Certidão, que se levou a registro; Certidão, quem pode pedir?; quem pode pedir?;

PRINCÍPIO DA TIPICIDADE – PRINCÍPIO DA TIPICIDADE – (Art. (Art. 172 da LRP) – Somente tem acesso 172 da LRP) – Somente tem acesso ao RI os títulos descritos na própria ao RI os títulos descritos na própria Lei de Registros Públicos em seu Lei de Registros Públicos em seu art. 167, I (atos de registro) e II art. 167, I (atos de registro) e II (atos de averbação);(atos de averbação);

PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULAMATRÍCULA – Somente um imóvel – Somente um imóvel por matrícula;por matrícula;

PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULAMATRÍCULA – Somente um imóvel – Somente um imóvel por matrícula;por matrícula;

Comentários sobre princípios; dão Comentários sobre princípios; dão coerência a todo o sistema, coerência a todo o sistema, fortificando cada Instituto e seus fortificando cada Instituto e seus pensamentos relacionados com pensamentos relacionados com outras matérias do Direito;outras matérias do Direito;

ROTINAS E PROCEDIMENTOS DO RIROTINAS E PROCEDIMENTOS DO RI

Títulos ingressam pela recepção da Títulos ingressam pela recepção da Serventia para receber o respectivo Serventia para receber o respectivo ato ou para exame e cálculo de ato ou para exame e cálculo de emolumentos (valor não restituído);emolumentos (valor não restituído);

Prenotação – validade por 30 dias;Prenotação – validade por 30 dias; Protocolo Oficial; trâmite interno para Protocolo Oficial; trâmite interno para

juntada de matrículas ao serviço;juntada de matrículas ao serviço; Encaminhamento para a qualificação Encaminhamento para a qualificação

registrária (análise pormenorizada registrária (análise pormenorizada adiante);adiante);

Estando o título apto, transposição dos Estando o título apto, transposição dos dados para a matrícula do imóvel;dados para a matrícula do imóvel;

Conferência dos dados transpostos;Conferência dos dados transpostos; Assinatura da matrícula;Assinatura da matrícula; Certidão de Serviço;Certidão de Serviço; Arquivamento de Documentos ou Arquivamento de Documentos ou

liberação do título para entrega as liberação do título para entrega as partes;partes;

Prazos comuns e prazos diferenciados Prazos comuns e prazos diferenciados (Loteamento, Retificação de àrea (Loteamento, Retificação de àrea eDesmembramento);eDesmembramento);

Segurança Jurídica x Celeridade;Segurança Jurídica x Celeridade;

• Segurança Jurídica dos direitos Segurança Jurídica dos direitos reais imobiliários;reais imobiliários;

• Qualificação registral como Qualificação registral como pressuposto;pressuposto;

QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIAQUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA

Parte essencial do Registro de imóveis; Parte essencial do Registro de imóveis; Interdisciplinariedade;Interdisciplinariedade;

Análise de documentos;Análise de documentos; Nota devolutiva/ Exigência;Nota devolutiva/ Exigência; Nota devolutiva x Títulos Judiciais;Nota devolutiva x Títulos Judiciais; Prazos, retornos e registro;Prazos, retornos e registro; Atendimento ao Público;Atendimento ao Público;

Escrituras Públicas de Compra e Escrituras Públicas de Compra e VendaVenda

Exige a forma pública (art. 108 do CC), Exige a forma pública (art. 108 do CC), portanto, lavrada por Tabelião de Notas, a portanto, lavrada por Tabelião de Notas, a livre escolha do interessado;livre escolha do interessado;

Certidão de propriedade e ônus (30 dias de Certidão de propriedade e ônus (30 dias de validade);validade);

Documento de Identidade (Carteira de Documento de Identidade (Carteira de motorista, Profissional ou Passaporte), CPF, motorista, Profissional ou Passaporte), CPF, se casado, certidão de casamento atualizada se casado, certidão de casamento atualizada (90 dias) e pacto se houver;(90 dias) e pacto se houver;

Cadastro na Prefeitura (urbano) ou Incra (rural);Cadastro na Prefeitura (urbano) ou Incra (rural);Comprovante do pagamento do ITBI, citando o Comprovante do pagamento do ITBI, citando o

banco e o número da guia;banco e o número da guia;

Declarações da existência de ações que Declarações da existência de ações que objetivem o Imóvel;objetivem o Imóvel;

Dispensa de Certidões pelo Comprador;Dispensa de Certidões pelo Comprador; Valor da negociação e valor de Valor da negociação e valor de

avaliação;avaliação; Cláusula Resolutiva – pagamento a Cláusula Resolutiva – pagamento a

prazo;prazo; Emissão da DOI;Emissão da DOI; Escrituras de fora do Estado em que Escrituras de fora do Estado em que

será registrada;será registrada; Compra e Venda de Ascendente para Compra e Venda de Ascendente para

Descendente, anuência do cônjuge e Descendente, anuência do cônjuge e demais herdeiros sob pena de demais herdeiros sob pena de anulabilidade (art. 496 do CC);anulabilidade (art. 496 do CC);

Procedimento de Suscitação de Procedimento de Suscitação de DúvidasDúvidas

Caso o interessado não concorde com Nota Caso o interessado não concorde com Nota Devolutiva feita pelo Registrador, tem o Devolutiva feita pelo Registrador, tem o Direito à Suscitação de Dúvida (art. 198 e ss Direito à Suscitação de Dúvida (art. 198 e ss da LRP); Procedimento Administrativo com da LRP); Procedimento Administrativo com Rito Sumaríssimo; Juízo competente (Lei Rito Sumaríssimo; Juízo competente (Lei Estadual define);Estadual define);

Formulado pelo Oficial a requerimento da Formulado pelo Oficial a requerimento da parte, que dá ciência para que a parte se parte, que dá ciência para que a parte se manifeste em 15 dias pela improcedência da manifeste em 15 dias pela improcedência da dúvida;dúvida;

Remessa ao Juízo competente;Remessa ao Juízo competente; Não há necessidade de representação por Não há necessidade de representação por

advogado;advogado;

Interessado no registro tem a Interessado no registro tem a legitimidade para requerer;legitimidade para requerer;

Encaminhamento com toda a Encaminhamento com toda a documentação apresentada ao RI;documentação apresentada ao RI;

Anotar às margens do Protocolo do Título Anotar às margens do Protocolo do Título a Suscitação da Dúvida (Art. 203 da LRP);a Suscitação da Dúvida (Art. 203 da LRP);

Oficial não pode registrar qualquer título Oficial não pode registrar qualquer título na matrícula enquanto há procedimento na matrícula enquanto há procedimento de dúvida em andamento;de dúvida em andamento;

Julgamento da Dúvida, possibilidade de Julgamento da Dúvida, possibilidade de Juiz requerer dilação probatória;Juiz requerer dilação probatória;

Cabe Recurso de Apelação contra Cabe Recurso de Apelação contra decisão de 1ª. Instância (508 do CPC); decisão de 1ª. Instância (508 do CPC); Agravo de Instrumento (522 do CPC) Agravo de Instrumento (522 do CPC) somente quando negar a subida do somente quando negar a subida do Recurso;Recurso;

Não cabe Recurso Especial pela Não cabe Recurso Especial pela natureza eminentemente natureza eminentemente administrativa do procedimento;administrativa do procedimento;

Se procedente a dúvida, Oficial Se procedente a dúvida, Oficial cancela a prenotação, se procedente, cancela a prenotação, se procedente, efetua o registro;efetua o registro;

Dúvida Inversa – parte vai diretamente Dúvida Inversa – parte vai diretamente ao Juiz competente;ao Juiz competente;

CONTATOSCONTATOS

JENSEN & FERRAZ - Assessoria e JENSEN & FERRAZ - Assessoria e Consultoria Notarial, Registral e Consultoria Notarial, Registral e ImobiliáriaImobiliária

Rodrigo Silva Ferraz de Campos – Rodrigo Silva Ferraz de Campos – advogado e professor de Pós Graduação advogado e professor de Pós Graduação na área Registral/Imobiliária;na área Registral/Imobiliária;

Fones: (48) 3029-3344 ou 9114-5970Fones: (48) 3029-3344 ou 9114-5970 E-mail: rodrigoferraz26@hotmail.comE-mail: rodrigoferraz26@hotmail.com