Aula 12 Locacao Civil III

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UNIVERSIDADE SALGADO DE OLIVEIRA DEPARTAMENTO DE CINCIAS JURDICAS DIREITO CIVIL III Prof. Vinicius de Negreiros Calado Unidade I Da Locao 1. Locao a) Origem: no Direito Romano, trs espcies: i. Locatio conductio rerum locao de coisas pela qual o locador cedia ao locatrio o uso de um bem mediante soma em dinheiro; ii. Locatio conductio operarum locao de servios pela qual um sujeito se comprometia a prestar servios para outro mediante o certo pagamento; iii. Locatio conductio operis locao de obra ou empreitada pela qual o sujeito encomendava a outro a execuo de uma obra mediante pagamento de um preo. b) Definio: contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remunerao, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locao de coisas); a prestao de um servio (locao de servios); ou a executar uma obra (empreitada). (VENOSA) c) Cdigo Civil de 1916 i. Princpios Gerais: arts. 1188 a 1199; ii. Locao de prdios: arts. 1200 1215; iii. Locao de servios: arts. 1216 a 1236; iv. Empreitada: arts. 1237 a 1247. d) Novo Cdigo Civil de 2002 i. Locao de Coisas: arts. 565 a 578; ii. Prestao de Servios: arts. 593 a 609; iii. Empreitada: arts. 610 a 626. e) Lei do Inquilinato (Locao de prdios) Legislao especfica Lei n. 8245/1991. f) Caractersticas do contrato de Locao um contrato: bilateral; comutativo; oneroso; consensual; no solene; duradouro; temporal (por tempo determinado ou indeterminado). 1/5

g) Principais Clusulas do contrato de locao: Partes, objeto, prazo, valor do aluguel, clusula penal e garantia (fidejussria). i. ii. Capacidade das partes: aquela para a pratica dos atos da vida civil; Objeto: lcito e possvel, desde que seja bem no fungvel, pois na locao cede-se o uso com a obrigao de restituio, no podendo o objeto ser consumido. Ou seja, exclui-se os bens consumveis, o bem deve ser apto ao uso e fruio; Prazo: A locao pode se dar por prazo determinado ou indeterminado, a critrio das partes; Aluguel: preo ou aluguer. Essencial ao negcio jurdico, geralmente fixado em dinheiro e pago periodicamente (ms, semana, quinzena, etc.). Obs.: O aluguel devido durante todo o tempo que a coisa estiver a disposio do locatrio, ainda que ele no a utilize. Clusula Penal: previso de sano para os casos de descumprimento do pactuado no contrato de parte a parte. Garantia: geralmente os contratos de locao, principalmente o de bens imveis possuem uma clusula de garantia pessoal, de modo a propiciar maior segurana para a parte que cede o bem.

iii. iv.

v. vi.

h) Arrendamento Rural arredamento sinnimo de locao Uso da expresso comum para designar locao de imveis rurais, pois o uso do vocbulo, entre ns, est arraigado ao fato de que no arrendamento rural, alm do uso do imvel, engloba-se, normalmente, a percepo dos frutos. i) Vocbulos Locador ou senhorio aquele que se compromete a ceder a coisa; Locatrio ou inquilino (predial) aquele detm a posse direta da coisa, para dela usar e gozar, sem poder dispor da mesma.

No arrendamento, tem-se: arrendador e arrendatrio. j) Definio legal: Art. 565. Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio. NCC/2002.

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l) Locao de coisas: Obrigaes principais de parte a parte Obrigaes do LocadorArt. 566. O locador obrigado: I - a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo clusula expressa em contrrio; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa.

Obrigaes do LocatrioArt. 569. O locatrio obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstncias, bem como trat-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a recebeu, salvas as deterioraes naturais ao uso regular.

Outros Direito e Deveres - CasusticaDETERIORAAO DA COISA Art. 567. Se, durante a locao, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatrio, a este caber pedir reduo proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso j no sirva a coisa para o fim a que se destinava. EMBARAOS E TURBAES Art. 568. O locador resguardar o locatrio dos embaraos e turbaes de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responder pelos seus vcios, ou defeitos, anteriores locao. USO DIVERSO DO PACTUADO Art. 570. Se o locatrio empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatrio, poder o locador, alm de rescindir o contrato, exigir perdas e danos. DIREITO DE RETENO Art. 571. Havendo prazo estipulado durao do contrato, antes do vencimento no poder o locador reaver a coisa alugada, seno ressarcindo ao locatrio as perdas e

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danos resultantes, nem o locatrio devolv-la ao PROPORCIONALMENTE, a multa prevista no contrato.

locador,

seno

pagando,

Pargrafo nico. O locatrio gozar do direito de reteno, enquanto no for ressarcido. Art. 578. Salvo disposio em contrrio, o locatrio goza do direito de reteno, no caso de benfeitorias necessrias, ou no de benfeitorias teis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. INDENIZAO EXCESSIVA Art. 572. Se a obrigao de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenizao excessiva, ser facultado ao juiz fix-la em bases razoveis. CESSAO DA LOCAO POR PRAZO DETERMINADO Art. 573. A locao por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. PRESUNO DE PRORROGAO Art. 574. Se, findo o prazo, o locatrio continuar na posse da coisa alugada, sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado. RECUSA NA ENTREGA ALUGUEL SANO (norma aberta) Art. 575. Se, notificado o locatrio, no restituir a coisa, pagar, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responder pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Pargrafo nico. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poder o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu carter de penalidade. ALIENO Clusula especfica - REGISTRO Validade erga ominis Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locao, o adquirente no ficar obrigado a respeitar o contrato, se nele no for consignada a clusula da sua vigncia no caso de alienao, e no constar de registro. 1o O registro a que se refere este artigo ser o de Ttulos e Documentos do domiclio do locador, quando a coisa for mvel; e ser o Registro de Imveis da respectiva circunscrio, quando imvel.

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2o Em se tratando de imvel, e ainda no caso em que o locador no esteja obrigado a respeitar o contrato, no poder ele despedir o locatrio, seno observado o prazo de noventa dias aps a notificao. SUCESSO PRAZO DETERMINADO Lacuna no caso do prazo indeterminado Art. 577. Morrendo o locador ou o locatrio, transfere-se aos seus herdeiros a locao por tempo determinado.

Questo para discusso em sala O sr. Marcos entregou em locao ao sr. Joo um computador de sua propriedade pelo prazo certo e determinado de um ano. O preo pactuado fora de R$ 55,00 (cinqenta e cinco reais) por ms. No ltimo ms do contrato, mesmo tendo o locatrio utilizado-se do bem para o uso normal, o computador, sem aparente motivo, parou de funcionar, tendo o sr. Joo comunicado o fato de imediato ao sr. Marcos, entregando-o, no estado em que o mesmo se encontrava (quebrado), ao fim da locao, sem que o Locador tivesse feito absolutamente nada para resolver o problema. Diante da situao acima, pergunta-se: a) De quem a responsabilidade pelo conserto do bem? b) Pode o locador, pela quebra do bem, requerer uma indenizao ou do locatrio tal direito? Porque? c) Agiu corretamente o locador ao deixar expirar-se o prazo final da locao sem se manifestar acerca do ocorrido? d) Poderia o locatrio exigir o conserto do bem? e) Tendo o bem sido danificado durante o curso da locao no teria o locatrio que consertar o bem com base no art. 569, IV do NCC e devolve-lo funcionando no fim da locao? f) devido o ltimo ms de aluguel pelo locatrio? g) Caso o locador/locatrio houvesse morrido aps a notificao do ocorrido, responderiam seus herdeiros pelos direitos e obrigao decorrentes da locao?

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