AUTOS Nº 0035951-17.2012.8.16.0001 LAUDO DE ......Ouro Verde FM Kronberg Leilões 7 Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução

LAUDO TÉCNICO PERICIAL

Nº 1.266 - 05/2018

GARAGEM NO CONDOMÍNIO

EDIFÍCIO SUN GARDEN – CURITIBA/PR

AUTOS Nº 0035951-17.2012.8.16.0001

LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial

www.kronberg.com.br

Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar

Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077

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16/05/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação

http://www.kronberg.com.br/

Kronberg Leilões 2

ÍNDICE

1 INFORMAÇÕES GERAIS 3

2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4

2.1 INTRODUÇÃO 4

2.2 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4

2.3 NORMATIVAS 4

3 OBJETOS 5

3.1 TIPO DO BEM 5

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 5

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5

5 OBJETIVO 11

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 11

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 11

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 11

9 PESQUISA DE VALORES 13

10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 13

11 ENCERRAMENTO 14

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1 INFORMAÇÕES GERAIS

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação

SOLICITANTE: 21ª Vara Cívil de Curitiba

REQUERENTE: Condomínio do Edifício Sun Garden

REQUERIDO: PHI Incorporações de Imóveis Ltda.

OBJETO: Imóvel urbano – Garagem no Bairro Cristo Rei – Curitiba/PR

FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão

METODOLOGIA: Método Comparativo de Dados de Mercado

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Maio de 2018

VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:

(Quarenta mil reais)

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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

2.1 INTRODUÇÃO

Na elaboração deste trabalho, foram utilizados dados e informações fornecidos por

terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com proprietários indicados e visita

técnica no local.

2.2 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS

Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se

apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte

do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que

apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).

Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no

estado em que se encontra.

O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na

operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar

conflito de interesses.

No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões

expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos

verdadeiros e corretos.

Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo as fontes das

mesmas contidas e citadas neste trabalho.

O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas

metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no

mesmo.

Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer

natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.

2.3 NORMATIVAS

Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) NBR 14.653.

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3 OBJETOS

3.1 TIPO DO BEM

Imóvel Urbano – Garagem.

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM

Vaga de garagem nº 09 no 2º Pavimento do Edifício Sun Garden, situado na Rua

Governador Agamenor Magalhães, nº 98 – Cristo Rei, Curitiba-PR, com área construída

privativa de 12,00m², área comum de 14,51m², sendo a área construída global de 26,51m².

Número da Matrícula: Nº 52.346 da 3ª Circunscrição do Registro de Imóveis

Inscrição Fiscal: 26.015.034

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Cristo Rei é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, Paraná e conta com 7.020 domicílios.

Cristo Rei

Subprefeitura Matriz

Área 1,46 km²

População 13.325 hab.

Densidade 91,02 hab/km²

Bairros Limítrofes

Alto da XV, Capão da Imbuia, Jardim Botânico e Tarumã.

Principais Vias

Avenida Presidente Affonso Camargo Avenida Sete de Setembro Avenida Marechal Humberto de Alencar Castelo Branco Avenida Senador Souza Naves Avenida São José Avenida Nossa Senhora da Penha Rua Oyapock Rua do Herval Rua Prefeito Ângelo Lopes

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https://pt.wikipedia.org/wiki/Bairro

https://pt.wikipedia.org/wiki/Cidade

https://pt.wikipedia.org/wiki/Brasil

https://pt.wikipedia.org/wiki/Curitiba

https://pt.wikipedia.org/wiki/Paran%C3%A1

https://pt.wikipedia.org/wiki/Subprefeitura

https://pt.wikipedia.org/wiki/Matriz_(subprefeitura)

https://pt.wikipedia.org/wiki/%C3%81rea

https://pt.wikipedia.org/wiki/Quil%C3%B3metro_quadrado

https://pt.wikipedia.org/wiki/Popula%C3%A7%C3%A3o

https://pt.wikipedia.org/wiki/Densidade_populacional

https://pt.wikipedia.org/wiki/Alto_da_XV_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Cap%C3%A3o_da_Imbuia_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Jardim_Bot%C3%A2nico_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Jardim_Bot%C3%A2nico_(Curitiba)

https://pt.wikipedia.org/wiki/Tarum%C3%A3_(Curitiba)

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Rua Presidente Beaurepaire Rohan Rua Padre Germano Mayer Rodovia Régis Bittencourt

Pontos de referência

Hospital Cajuru Colégio Bom Jesus Nossa Senhora de Lourdes Rádio CBN Praça das Nações Praça Carlos Filizola Praça da Polônia Sociedade Morgenau Rádio Ouro Verde FM

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https://pt.wikipedia.org/wiki/BR-116

https://pt.wikipedia.org/wiki/CBN_Curitiba

https://pt.wikipedia.org/wiki/Bloco_Esportivo_Morgenau

https://pt.wikipedia.org/wiki/Ouro_Verde_FM

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5 OBJETIVO

Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e

também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também

apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um

curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um

valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de

mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de

uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o

seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:

“Vaga de estacionamento número 09, localizada no 2º pavimento, do tipo “GII”, do Edifício Sun

Garden, situado na rua Governador Agamenon Magalhães 98, nesta cidade destinada a guarda

e estacionamento de veículos de passeio de porte pequeno, com área construída de utilização

exclusiva de 12,0000m², área de uso comum 14,5100m² perfazendo a área correspondente

global construída de 26,5100m², fração ideal de solo e partes comuns de 0,0026472 e quota do

terreno de 2,5413m². Dito condomínio encontra-se construído sobre o lote de terreno 6/7,

resultante da unificação dos lotes 6 e 7 da quadra 1, situado na planta I da Vila Cajuru, nesta

capital, conforme descrição do registro anterior. Indicação Fiscal 26.015.034.000”.

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

A. Liquidez: Baixo/Regular;

B. Desempenho de mercado: Baixo/Regular;

C. Absorção pelo mercado: Baixo/Regular.

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação

com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor

do imóvel Grau de Fundamentação (1), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições

constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

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Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de

Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o

valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra”.

➢ Fatores de Homogeneização:

F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela

circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.

F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para

diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).

F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,80

Onde:

FV = Fator venda forçada* = 17%

12% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto,

troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e

pagas pelo comprador em venda forçada

FA = Fator Aluguel* = 3 %

0,5 x Valor do Imóvel x 6

Valor do imóvel

*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma

renda mensal igual a 0,5 % do imóvel. Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor das

Benfeitorias.

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9 PESQUISA DE VALORES

Foi realizada uma pesquisa de mercado com imóveis de características parecidas pela

região, e os valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo

relacionados os valores colocados dos fatores de homogeneização.

Cotação Área (m²) Valor imóvel R$/m² F1 F2 F3

1 40,0 R$ 75.000,00 R$1.875,00 0,95 1,11 0,80

2 20,7 R$ 50.000,00 R$ 2.415,46 0,90 0,94 0,80

3 21,0 R$ 37.000,00 R$ 1.761,90 0,95 0,94 0,80

4 36,0 R$ 52.000,00 R$ 1.444,44 0,85 1,08 0,80

5 15,0 R$ 45.000,00 R$ 3.000,00 0,95 0,87 0,80

10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Conforme o estudo presente o valor de venda forçada do Imóvel é:

R$ 39.845,65

(Trinta e nove mil, oitocentos e quarenta e cinco reais e sessenta e cinco

centavos)

Valor arredondado de Venda Forçada do Imóvel é:

R$ 40.000,00

(Quarenta mil reais)

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11 ENCERRAMENTO

O presente trabalho está redigido em 14 (quatorze) páginas escritas só de um lado e mais 4

anexos.

ANEXO I – Pesquisa de Mercado

ANEXO II – Imóvel em estudo x Cotações – Google Earth

ANEXO III – Memória de Cálculo

ANEXO IV – Matrícula 52.346

Local e Data

Curitiba, 15 de Maio de 2018

Responsável legal da empresa

________________________________________

Helcio Kronberg

Leiloeiro Oficial – JUCEPAR:653

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COTAÇÃO 1

IMÓVEL: Garagem

LOCALIZAÇÃO: Rua Vinte e Quatro de Maio 118, Centro, Curitiba

VALOR: R$ 75.000,00

ÁREA: 40m²

R$/m²: R$ 1.875,00

DESCRIÇÃO: Dispomos de 2 garagens em área central em frente ao Colégio Bom Jesus,

no edifício Michelangelo Parking Com sistema de estacionamento.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-centro.-

2924433274.html

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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-centro.-2924433274.html

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COTAÇÃO 2

IMÓVEL: Garagem

LOCALIZAÇÃO: Avenida Cândido De Abreu, 526 Centro Cívico, Curitiba

VALOR: R$ 50.000,00

ÁREA: 20,7m²

R$/m²: R$ 2.415,46

DESCRIÇÃO: Vaga de garagem no Edifício Centro Comercial Cândido de Abreu, 526.

Garagem livre, 20,70 m²

Link: https://www.chavesnamao.com.br/imovel/box-garagem-comercial-a-venda-

centro-civico-curitiba-gr0006./id-937467/

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https://www.chavesnamao.com.br/imovel/box-garagem-comercial-a-venda-centro-civico-curitiba-gr0006./id-937467/

https://www.chavesnamao.com.br/imovel/box-garagem-comercial-a-venda-centro-civico-curitiba-gr0006./id-937467/


COTAÇÃO 3

IMÓVEL: Garagem

LOCALIZAÇÃO: Avenida Vicente Machado 15, Centro, Curitiba

VALOR: R$ 37.000,00

ÁREA: 21m²

R$/m²: R$ 1.761,90

DESCRIÇÃO: Vagas de Garagem avulsas para venda no Ed. Central Park Residence.

Localizado na Rua Vicente Machado, esse edifício tem perfil adequado para investidores

interessados em locação temporada. Dada a rotatividade de moradores, existe a constante

busca por vagas avulsas que podem ser locadas por valores entre 200 à 250 reais / mês. As

vagas em questão localizam-se no 5° pavimento

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vagas-de-garagem-no-central-

park-residence-2932628330.html

Doc

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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vagas-de-garagem-no-central-park-residence-2932628330.html

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vagas-de-garagem-no-central-park-residence-2932628330.html


COTAÇÃO 4

IMÓVEL: Garagem

LOCALIZAÇÃO: Rua Capitão Souza Franco, 848 , Bigorrilho, Curitiba

VALOR: R$ 52.000,00

ÁREA: 36m²

R$/m²: R$ 1.444,44

DESCRIÇÃO: Importante leitura dos itens abaixo. Vaga de garagem (livre) no 2º subsolo do

Edifício Champagnat Premium. Proximidade: Loja Tok E Stok, Praça da Ucrânia e Hospital

Evangélico. Entre Martim Afonso e Padre Anchieta.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-comercial-para-

venda-e-locacao-2934683211.html

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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-comercial-para-venda-e-locacao-2934683211.html

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-comercial-para-venda-e-locacao-2934683211.html


COTAÇÃO 5

IMÓVEL: Garagem

LOCALIZAÇÃO: Rua Marechal Deodoro 502, Centro, Curitiba

VALOR: R$ 45.000,00

ÁREA: 15m²

R$/m²: R$ 3.000,00

DESCRIÇÃO: Edifício Curitiba Park Business - Esquina Rua Mal Deodoro com Travessa da

Lapa e Jose Loureiro. Vaga 245, tendo área privativa de 12, 00m2 - área de uso comum de

15, 34m2 - área total privativa mais área comum de 27, 34m2- rotativa. Vagas atualmente

alugadas. Ótima localização, centro de Curitiba.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vaga-em-predio-garagem-centro-

2934267755.html

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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vaga-em-predio-garagem-centro-2934267755.html

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vaga-em-predio-garagem-centro-2934267755.html

Kronberg Leilões

ANEXO II

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ente

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Kronberg Leilões

Imagem – Imóvel em estudo x Cotações – Google Earth

Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OEValidação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJDA9 HPXWR V8MLP E98YB

PR

OJU

DI - P

rocesso: 0035951-17.2012.8.16.0001 - Ref. m

ov. 111.2 - Assinado digitalm

ente por Helcio K

ronberg:08518784824

16/05/2018: JUN

TA

DA

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. Arq: Laudo de avaliação

Kronberg Leilões

ANEXO III

Doc

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e M

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200-

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YB



HELCIO KRONBERG - LEILOEIRO OFICIAL

Área (m²) Valor imóvel R$/m²

26,51 39.845,65R$ 1503,04

Cotação Bairro Endereço Área (m²) Valor imóvel R$/m²

1 Centro Rua Vinte e Quatro de Maio 118, Centro, Curitiba 40,0 75.000,00R$ 1.875,00R$

2 Centro Cívico Avenida Cândido De Abreu, 526 Centro Cívico, Curitiba 20,7 50.000,00R$ 2.415,46R$

3 Centro Avenida Vicente Machado 15, Centro, Curitiba 21,0 37.000,00R$ 1.761,90R$

4 Bigorrilho Rua Capitão Souza Franco, 848 , Bigorrilho, Curitiba 36,0 52.000,00R$ 1.444,44R$

5 Centro Rua Marechal Deodoro 502, Centro, Curitiba 15,0 45.000,00R$ 3.000,00R$

MÉDIA 2.099,36R$

Cotação Referência

1 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-centro.-2924433274.html

2 https://www.chavesnamao.com.br/imovel/box-garagem-comercial-a-venda-centro-civico-curitiba-gr0006./id-937467/

3 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vagas-de-garagem-no-central-park-residence-2932628330.html

4 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-comercial-para-venda-e-locacao-2934683211.html

5 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/vaga-em-predio-garagem-centro-2934267755.html

IMÓVEL AVALIANDO

Endereço

Rua Governador Agamenor Magalhães, 98 - Cristo Rei - Curitiba/PR

Apartamentos - Amostras de Avaliação

MEMÓRIA DE CÁLCULO - PÁGINA 1


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https://www.imovelweb.com.br/propriedades/box-garagem-comercial-para-venda-e-locacao-2934683211.html#map

HELCIO KRONBERG - LEILOEIRO OFICIAL

Cotação 1 13,49 51% 26,51 100% Amostra Valor unitário / m² F1 F2 F3 Valor homogeneizado Item Unidade Valor final

Cotação 2 -5,81 -22% 1 1.875,00R$ 0,95 1,11 0,80 1.579,35R$ Número de Amostras Ud 5

Cotação 3 -5,51 -21% 2 2.415,46R$ 0,90 0,94 0,80 1.634,83R$ Grau de liberdade Ud 4

Cotação 6 9,49 36% 3 1.761,90R$ 0,95 0,94 0,80 1.263,28R$ Menor valor R$/m² 1.060,31R$

Cotação 8 -11,51 -43% 4 1.444,44R$ 0,85 1,08 0,80 1.060,31R$ Maior valor R$/m² 1.977,45R$

5 3.000,00R$ 0,95 0,87 0,80 1.977,45R$ Somatório dos valores homogeneizados R$/m² 7.515,21R$

F1 Localização Número de intervalos de classe Ud 3

F2 Área Amplitude de classe R$/m² 305,71R$

F3 Oferta Amplitude total R$/m² 917,14R$

Média aritmética R$/m² 1.503,04R$

Mediana R$/m² 1.579,35R$

Coeficiente de variação % - CV 0,24 Desvio médio R$/m² 273,00R$

Desvio padrão R$/m² 354,17R$

Variância R$/m² ^ 2 125.437,71R$

VERIFICAÇÃO 1

VERIFICAÇÃO 2

26,51

% 1.503,04R$

Ud

R$/m²

R$/m²

R$/m²

Ud

UdGrau de precisão (NBR 14653 / 2011)

80

1,53

1.260,70R$

1.503,04R$

1.745,38R$

1

3

TC (Tabela de Student)

Limite inferior unitário (Li)

Estimativa de tendência central

Limite superior unitário (Ls)

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)

AVALURB - 5.0 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

ETAPA 4 - DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL

ETAPA 5 - INTERVALO DE CONFIANÇA

Adotando t de student

Nível de confiança

ETAPA 6- CONCLUSÃO

Área do imóvel avaliando (m²)

Valor unitário arbitrado (R$/m²)

Diferenças entre áreas ETAPA 1 - HOMOGENEIZAÇÃO DE FATORES ETAPA 2 - TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO

ETAPA 3 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS

VERDADEIRO

TODAS AS DIFERENÇAS SÃO MENORES QUE 30% - PORTANTO

SEGUNDO O SISTEMA AVALURB PARA F2 SERÁ USADA A

FÓRMULA: Fa = (Sp/Sa) ^ 1/4 Onde:

Sp = Área da amostra e Sa = área do estudo

TOTAL AVALIADO

39.845,65R$

Critério de Chauvenet

1,65D/S Crítico da tabela

1,2500D/S calc. Para menor valor

Testanto a amostra - valor mais elevado

Testanto a amostra - valor mais reduzido

D/S calc. Para maior valor 1,3395

VERDADEIRO

MEMÓRIA DE CÁLCULO - PÁGINA 2


PR

OJU

DI - P

rocesso: 0035951-17.2012.8.16.0001 - Ref. m


ente por Helcio K

ronberg:08518784824

16/05/2018: JUN

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Kronberg Leilões

ANEXO IV

Doc

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Iden

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: PJX

3H Z

V2E

2 2X

MD

4 R

C7L

B

PROJUDI - Processo: 0035951-17.2012.8.16.0001 - Ref. mov. 18.2 - Assinado digitalmente por Claudio Marcelo Baiak

13/09/2017: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Registro de Imoveis

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Documents

AUTOS Nº 0035951-17.2012.8.16.0001 LAUDO DE ......Ouro Verde FM Kronberg Leilões 7 Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução