Avaliaçãode Património

ANTÓNIO CIPRIANO AFONSO PINHEIROobteve o título de Engenheiro Silvicultor em1970, pelo Instituto Superior de Agronomiada Universidade Técnica de Lisboa. Entre 1974e 1978, frequentou a(EUAN) onde lhe foi conferido o grau de Ph. D.em Economia. Em 1988 obteve o título deagregado pela Universidade de Évora, onde foiprofessor catedrático no Departamento deEconomia, de 1989 a 2011. Actualmente éProfessor Emérito da Universidade de Évora.Nos últimos trinta e cinco anos realizoutrabalhos de investigação em Portugal e no

Brasil como consultor do Instituto Interamericano de Cooperação para a Agricultura (IICA), aoserviço da EMBRAPA. Desde 1987, a convite da Comissão Europeia, participou, cerca de umavintena de vezes, como especialista independente, na avaliação de projectos multinacionais deinvestigação financiados pela União Europeia. Também tem sido avaliador para a

(INTAS) de candidaturas a bolsas de estudo e a projectos de investiga-ção. Como sócio-consultor da empresa Agri-ciência, tem participado na avaliação de inúmeraspropriedades rústicas e urbanas. Também é vogal da Comissão Executiva da Especializaçãoem Avaliações de Engenharia da Ordem dos Engenheiros e perito avaliador de Imóveis regis-tado na CMVM.

Iowa State University

InternationalAssociation for the Promotion of Co-operation with Scientists from the New Independent Statesof Former Soviet Union

Avaliação

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António Cipriano Afonso Pinheiro

EDIÇÕES SÍLABO

De forma simples e concisa, esta obra expõe as metodologias e afundamentação teórica nas quais os profissionais da avaliaçãodevem alicerçar o exercício da sua actividade. Entre outros tópicos,são abordados conceitos como o valor temporal do dinheiro e aactualização de fluxos monetários, são apresentadas fórmulas espe-cíficas para estimar o valor actual de diferentes tipos de rendimentose exemplos de avaliação de propriedades rústicas e urbanas. Osmuitos casos práticos presentes ao longo do livro ajudarão o leitor acompreender a teoria e a consolidar/aplicar os métodos expostos.

Fruto da longa experiência do autor, quer como avaliador, quercomo docente, esta obra é indispensável para os profissionais doramo e um instrumento de apoio para todos aqueles que queremcomprar ou vender algo.

3ª EdiçãoRevista e Ampliada

ISBN 978-972-618-780-6 37

9 789726 187806

À minha mulher. Aos meus filhos e netos.

AVALIAÇÃO DE PATRIMÓNIO

António Cipriano Afonso Pinheiro

3ª Edição

Revista e Ampliada

EDIÇÕES SÍLABO

É expressamente proibido reproduzir, no todo ou em parte, sob qualquer forma ou meio, nomeadamente fotocópia, esta obra. As transgressões serão passíveis das penalizações previstas na legislação em vigor.

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Editor: Manuel Robalo

FICHA TÉCNICA:

Título: Avaliação de Património Autor: António Cipriano Afonso Pinheiro © Edições Sílabo, Lda. Capa: Pedro Mota 1ª Edição – Lisboa, Maio de 2005 3ª Edição – Lisboa, Novembro de 2014 Impressão e acabamentos: Cafilesa – Soluções Gráficas, Lda. Depósito Legal: 383704/14 ISBN: 978-972-618-780-6

EDIÇÕES SÍLABO, LDA. R. Cidade de Manchester, 2 1170-100 LISBOA Telf.: 218130345 Fax: 218166719 e-mail: silabo@silabo.pt www.silabo.pt

ÍNDICE

AGRADECIMENTOS 11 INTRODUÇÃO 13

CAPÍTULO 1 Conceitos fundamentais

1. O que significa avaliar 17 1.1. Tipos de valor das empresas 19 1.2. Avaliação de uma empresa versus avaliação de património 20

2. O que significa património 22 3. Por que motivos se avalia o património 23

3.1. Tipo de avaliações regulamentadas 29

CAPÍTULO 2 A Valorização de Bens e Serviços Patrimoniais

1. Natureza dos valores patrimoniais a estimar 33 2. Problemas que se põem na avaliação dos bens e serviços:

o caso de uma floresta 36 3. Existência e qualidade de mercados 39 4. Os bens patrimoniais e o mercado 44 5. Como estimar o preço dos bens e serviços que não têm mercado 45

5.1. Valorização contingente 48

CAPÍTULO 3 o valor temporal dos rendimentos

1. O tempo e o dinheiro 53 1.1. A taxa de juro de actualização ou capitalização 54 1.2. Capitalização simples e composta 56 1.3. Taxa de actualização 57 1.4. Taxa de juro de equilíbrio do mercado 59 1.5. Taxa de juro pura 61 1.6. Efeitos das expectativas, do risco e da incerteza na taxa de juro 61 1.7. Efeitos da inflação na taxa de juro 62

2. Classificação dos rendimentos 63 2.1. Como calcular o Valor Actual (VA) dos diferentes tipos de rendimentos 64

3. Risco e incerteza na avaliação do património 68 4. A taxa de juro e a exploração racional dos recursos 72

4.1. A taxa de juro e a exploração de recursos naturais renováveis 73 4.2. A taxa de juro e a exploração de recursos naturais não renováveis 78

5. O valor actual líquido, VAL, dos rendimentos e o valor do património 80

CAPÍTULO 4 Fases da avaliação do património

1. Finalidade da avaliação 85 2. Localização 85 3. Delimitação e caracterização das partes integrantes do património a avaliar 87 4. Plano de utilização actual 88 5. Plano de utilização potencial 88 6. Método de avaliação 89 7. Relatório de avaliação 89

CAPÍTULO 5 Métodos de avaliação

1. Introdução 93 2. Método de comparação directa com os preços de mercado

ou método sintético directo 94

3. Método de comparação indirecta com os preços de mercado ou método sintético indirecto 95 3.1. O modelo de regressão 97 3.2. As distribuições normal, beta, triangular e rectangular 101 3.3. Outras estatísticas usadas com o método sintético 102

4. Método analítico 105 4.1. Estimativa do valor líquido nominal do fluxo de bens e serviços

pelo valor da renda 107 4.2. Estimativa do valor líquido nominal do fluxo de bens e serviços

por cálculo directo 108 4.3. Críticas ao método analítico 112

5. Método dos custos de substituição 113 5.1. Depreciação 115

6. Intervalo de confiança das estimativas 117

CAPÍTULO 6 Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

1. Introdução 123 2. Valor patrimonial tributário dos prédios rústicos 124 3. Valor patrimonial tributário de prédios urbanos 126

3.1. O valor base dos prédios edificados 127 3.2. Área bruta de construção e a área excedente à área de implantação 127 3.3. Coeficiente de afectação 128 3.4. Coeficiente de localização 129 3.5. Coeficiente de qualidade e conforto 130 3.6. Coeficiente de vetustez 131

4. Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção 131

CAPÍTULO 7 Exemplos de aplicação

1. Avaliação de um apartamento de renda conhecida 135 2. Avaliação de um apartamento recorrendo à comparação indirecta

com preços de mercado 139 3. Avaliação de uma propriedade para efeitos de expropriação 146

4. Avaliação de uma propriedade florestal 153 5. Avaliação de uma propriedade para efeitos de partilhas 169 6. Avaliação de uma propriedade agrícola 175 7. Avaliação de um negócio 187 8. Estimativa do Valor Económico Total (VET) de um parque 192

BIBLIOGRAFIA 201

AGRADECIMENTOS

Por mais pequeno que seja o livro ou o artigo que se escreva, é impossível identificar todos os que, directa ou indirectamente, contribuíram para a sua concretização. O nosso conhecimento resulta de inúmeras leituras, palestras, trocas de impressões – com alunos, colegas, amigos e muitas outras pessoas –, da resolução de casos práticos e de muitas outras situações que ao longo da vida vamos experimentando.

Assim, no momento dos agradecimentos fica um certo sentimento de culpa, por não se ter sido capaz de agradecer, de forma explícita, a cada um dos que contribuíram para que a obra nascesse.

Contudo, há sempre algumas pessoas que não podem deixar de ser explici-tamente referidas por a sua contribuição ser notória e marcante e, por isso, merecedora de uma palavra de especial agradecimento. Estão nesta situação os meus bons amigos Senhor Florêncio Leite, pela minuciosa e preciosa revisão pré- -editorial da 1ª edição do livro; o Professor José Pimentel Coelho, pela paciência que revelou na leitura de alguns capítulos da parte teórica da 1ª edição do livro e pelos comentários e sugestões que me fez; e o Doutor Miguel Castro Neto, pelas sugestões que me transmitiu para a elaboração do capítulo dos exemplos de aplicação.

Os membros do Conselho de Administração do Banco Internacional de Cré-dito são, também, credores do meu agradecimento por se terem dignado patrocinar a publicação da 1ª edição deste trabalho.

À empresa Agri-Ciência manifesto o meu reconhecimento pela oportuni-dade que me proporcionou de participar na avaliação de inúmeras proprieda-des ajudando-me, assim, a conhecer os problemas reais com que um avaliador de património se confronta no seu dia-a-dia.

Uma palavra de muito apreço é ainda devida ao Senhor Eng.º Manuel Matos pela informação que gentilmente me cedeu.

Agradeço à minha Mulher, minha companheira, confidente e Amiga dos últimos 22 anos, pelo apoio e estímulo que sempre me deu em todas as minhas realizações pessoais e profissionais e, muito particularmente, na elaboração deste livro.

Para todos os que directa ou indirectamente contribuíram para a publica-ção que agora se dá à estampa, aqui fica o meu bem-haja.

INTRODUÇÃO

Tradicionalmente, em Portugal, os estudos e trabalhos de avaliação têm sido o campo de actividade dos empregados dos serviços de Cadastro e daqueles que fazem da avaliação patrimonial, para os fins mais diversos, a sua profissão. Pode dizer-se que, ainda hoje, estes profissionais não dispõem nem de bons manuais, em Português, nem de fóruns onde a avaliação de património possa ser discutida como uma matéria de natureza científica. O resultado desta situação é que cada avaliador usa os seus próprios critérios, muitas vezes sem fundamentação teórica, chegando a valores muito diferentes dos apresentados por outros avaliadores, o que torna muito difícil a comparação entre valores e tem implicações de vária natureza, levantando até questões de natureza fiscal.

Em Portugal não há qualquer regulamentação sobre práticas de avaliação de património, nenhum sistema credível de informação de propriedades e só um pequeno número de avaliadores tem alguma qualificação formal em matéria de avaliação (Reis et alli, 2003). Um dos problemas que frequentemente são referidos como impedimento para o desenvolvimento da profissão é a falta de informação fidedigna sobre os valores do património. Uma das razões aponta-das para justificar esta realidade parece residir na tendência generalizada de se declararem preços de transacção mais baixos do que os reais, por motivos que se prendem com o fisco. Assim, quando os avaliadores querem apoiar as suas estimativas na comparação com o preço de mercado, têm de tomar como refe-rência o preço pedido pelo vendedor e não o verdadeiro valor da transacção.

Acresce que, em Portugal, não é exigida a prova de qualquer habilitação para o exercício da profissão de avaliador de património, a não ser para alguns efeitos judiciais.

Os Tribunais exigem que o exercício das funções de perito avaliador satis-faça as condições estabelecidas no Decreto-Lei n.º 12/2007, de 19 de Janeiro e a Portaria n.º 788/2004, de 9 de Julho, fixa as licenciaturas que habilitam ao exer-cício de funções de perito avaliador. Outro caso em que existe legislação espe-cífica é o do Decreto-Lei n.º 125/2002, de 10 de Maio, que regula as condições de exercício das funções de perito e árbitro no âmbito dos procedimentos para

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a declaração de utilidade pública e para a posse administrativa dos processos de expropriação previstos no Código das Expropriações.

Independentemente do fim a que se destina a avaliação, o avaliador, no exercício da sua profissão, deve satisfazer um conjunto de condições de ido-neidade, qualificação, competência e experiência profissional, bem como de princípios de independência e de normas éticas ou deontológicas, incluindo regras de incompatibilidade e de conflito de interesses.

É de realçar a fraca apetência das universidades e dos politécnicos pelos cursos de avaliação do património. A criação de condições que levem a alterar esta situação é, em nossa opinião, fundamental para que a profissão de Avalia-dor se modernize e acompanhe a evolução do resto da economia.

Graças à pressão que a Comissão Europeia vem exercendo sobre a necessi-dade de harmonização das práticas de avaliação, e à acção meritória da Ordem dos Engenheiros e das Associações de Avaliadores de Engenharia, a situação parece querer mudar.

O objectivo deste trabalho não é o de preparar avaliadores especializados, aptos para o exercício de uma profissão tão complexa. É nossa convicção de que, em matérias desta natureza, não há ensinamentos teóricos que possam suprir a aprendizagem que só a longa experiência consegue dar. O presente trabalho pretende, assim, ser uma contribuição no sentido de apresentar, de forma simples, metodologias gerais e fundamentação teórica, nas quais os pro-fissionais da avaliação devem alicerçar o exercício da sua actividade. Para além da fundamentação teórica dos métodos usados, descrevem-se situações em que cada método pode ser usado e apresentam-se casos práticos, uns reais e outros que, não o sendo, têm igual importância para efeitos de aplicação dos métodos apresentados. Assim, o trabalho tem interesse não só para os estudiosos destas matérias, mas também para profissionais do ramo.

O autor

CAPÍTULO 1

CONCEITOS FUNDAMENTAIS

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1. O que significa avaliar

Avaliar significa atribuir, estimar ou apurar o valor de alguma coisa. A atri-buição de valor às coisas – bens ou serviços – tem constituído o problema fun-damental da Ciência Económica ao longo dos tempos. A história do pensa-mento económico pode interpretar-se como uma série de tentativas para resol-ver «o problema do valor».1

Embora ideologicamente ainda se mantenha alguma controvérsia, nomea-damente entre as correntes marxistas e não marxistas, a concepção moderna de valor assenta nas preposições axiomáticas da raridade e utilidade. Assim, no domínio económico, valor pode ser definido como a apreciação que um agente económico (indivíduo) faz de um bem ou serviço, num dado momento e em dadas circunstâncias, com base na sua utilidade, tendo em conta as limitações da sua riqueza. Ora, como não se podem comparar utilidades individuais, o valor de um bem ou serviço não é o mesmo para todos os indivíduos. Esta difi-culdade, sentida ao longo dos séculos, é resolvida, pelo menos no plano con-ceptual, considerando dois tipos de valor para um bem: VALOR DE USO e VALOR DE

TROCA. O valor de uso de um bem ou serviço é a avaliação subjectiva por parte de quem dele usufrui ou pensa vir a usufruir. O valor de troca de um bem ou serviço é a avaliação objectiva dele a partir dos bens ou serviços que a sua troca permite obter. Contrariamente ao que acontece com o valor de uso, o valor de troca é mensurável, exprimindo-se pela relação entre as quantidades em que se permutam os valores de uso. Se um dos bens ou dos serviços permutados for a moeda, o valor de troca diz-se VALOR VENAL. Assim, o valor venal da unidade de qualquer bem ou serviço é o seu PREÇO.

A distinção entre valores de uso e de troca permite explicar o chamado paradoxo do valor, que tem origem no facto de alguns bens com elevado valor de uso, como, por exemplo, a água ou o ar, terem pouco ou nenhum valor de troca, enquanto outros bens com um valor de uso quase nulo, como, por exemplo, os diamantes, terem elevadíssimo valor de troca. Embora o ar e a água sejam vitais para manter a vida, como existem em grande abundância, a utilidade marginal (acréscimo de utilidade pelo consumo de mais uma unidade) destes bens torna-se diminuta, por se verificar o princípio da utilidade marginal decrescente. Como o valor de uso do bem reflecte a sua utilidade marginal, esta decresce com a abundância do bem. Em contrapartida, bens como o diamante,

(1) A este propósito veja-se, por exemplo, Verbo Enciclopédia Luso-Brasileira de Cultura, 1976.

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embora tenham pouco valor de uso, sendo desejados e muito escassos, têm elevado valor porque habilitam quem os possui a trocá-los por uma grande quantidade de outros bens ou serviços.

Não existe, portanto, um conceito fundamental único e completamente rigoroso de valor. Assim, o processo de avaliação torna-se complexo e sujeito a alguma subjectividade. Como se referiu, avaliar é estimar o valor de um bem ou serviço. Ora, do que já se disse, é fácil concluir que o valor a apurar depende de factores, como: de quem avalia (formação do avaliador, capacidade de percep-ção das características do bem, preferências, interesses, objectivos), para que se avalia (comprar, vender, direitos sucessórios), contexto económico, social e político no momento em que é feita a avaliação. Pode dizer-se que o valor estimado de um bem depende das características intrínsecas desse bem e das qualidades e motivações do avaliador. Considere-se, por exemplo, uma pequena parcela de terra com características edafo-climáticas tais que permi-tem fazer um conjunto de culturas. Aquela parcela específica de terra tem características de solo (físicas, químicas e estruturais) e de clima (pluviosidade, vento, temperatura e outras) que lhe são próprias e determinam o seu potencial produtivo. Contudo, a percepção das mesmas está dependente da capacidade de quem o vai avaliar. Por outro lado, mesmo que dois avaliadores cheguem à mesma conclusão em relação às características edafo-climáticas, um poderá pensar que a cultura mais rentável para aquele terreno é milho e o outro pensar que é tomate. Isto pode levar a que se atribuam valores diferentes para a mesma parcela de terra. Assim, para se poder fazer uma avaliação correcta e fiável é fundamental que o avaliador (perito que faz a avaliação) tenha conheci-mento e compreensão dos elementos físicos e económicos que afectam a capa-cidade produtiva do bem a avaliar. O factor de apreciação que entra no cálculo do valor é o tempo. Quando adquirimos um objecto que seja capaz de nos prestar serviço imediatamente e apenas uma só vez, o valor do objecto igualará o do serviço que presta; há contemporaneidade entre o objecto e o seu uso e, portanto, igualdade entre os respectivos valores (Henrique de Barros, 1954).

Caballer (1993) define avaliação ou valorização como a parte da Economia cujo objectivo é a estimação de um determinado valor ou de vários valores, partindo de determinadas hipóteses, tendo em vista determinados fins e usando processos de cálculo baseados em informações de carácter técnico. Esta definição evidencia também o carácter subjectivo do processo de avaliação, realçando que o resultado final está condicionado pelas hipóteses considera-das, pelo processo de cálculo e pelas informações de natureza técnica.

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1.1. TIPOS DE VALOR DAS EMPRESAS

Modernamente, encontramos na bibliografia económico-finaceira diversos «tipos» de valor atribuídos a uma empresa, muitas vezes usados em conjunto. Segundo Costa (2004), são de destacar os seguintes:

⎯ VALOR CONTÁBIL: é o valor do património líquido da empresa calculado a partir dos registos contabilísticos originais ou históricos sendo, por-tanto, um valor conhecido. Contudo, devido às complexidades dos métodos contabilísticos (depreciação dos activos permanentes, amorti-zações, correcção monetária, mudanças de legislação, etc.), pode indu-zir a erros de interpretação. O valor contabilístico é, portanto, um mero valor matemático, não representando o valor económico da empresa.

⎯ VALOR DE MERCADO DOS ACTIVOS: é a estimativa do preço possível de venda no mercado dos bens e direitos, no estado em que se encontram. Representa um valor de troca perfeitamente realizável em termos reais.

⎯ VALOR DE BOLSA: é o valor de mercado de empresas de capital aberto com acções no mercado bolsista pela quantidade de acções que compõem o seu capital social.

⎯ VALOR DE SUBSTITUIÇÃO: é o valor do total de capital que seria necessário para construir uma empresa nova, idêntica à existente (excluem-se, entretanto, valores de activos intangíveis como marcas estabelecidas, carteiras de clientes, etc.).

⎯ VALOR PATRIMONIAL: é o valor do património líquido da empresa após uma reavaliação dos seus activos e passivos, porém sem a perspectiva da alienação. Este valor situa-se entre o valor de substituição e de liquida-ção.

⎯ VALOR DE LIQUIDAÇÃO: é o valor que o empreendimento teria se tivesse de ser liquidado. Como os recursos podem perder valor numa situação como esta (o comprador não lhes atribui a utilidade que vinham tendo), normalmente é uma avaliação do valor mínimo da empresa.

⎯ VALOR DE UTILIZAÇÃO: é o que a empresa representa para os proprietários actuais ou futuros tanto em activos materiais como em potencialidades de negócio, ramo de actuação, satisfação pessoal, etc. Esta avaliação tem uma componente objectiva (que pode ser o valor de substituição e de rendimentos futuros) e uma componente subjectiva (percepção e expectativas dos elementos envolvidos).

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⎯ VALOR ACTUAL DOS RENDIMENTOS FUTUROS: representa o valor reportado ao momento presente do fluxo de benefícios futuros que podem ser gera-dos pelo empreendimento, actualizados a uma taxa apropriada.

⎯ VALOR POTENCIAL OU DINÂMICO: é o valor que toma em consideração que os resultados futuros do negócio se baseiam nas estratégias e decisões tác-ticas presentes, não se limitando apenas aos dados financeiros. É o valor mais relevante e baseia-se numa combinação do valor de mercado e do valor de rendimentos futuros.

1.2. AVALIAÇÃO DE UMA EMPRESA VERSUS AVALIAÇÃO DE PATRIMÓNIO

O valor de uma empresa é, em geral, diferente do seu valor contabilístico, isto é,

VALOR DA EMPRESA ≠ Activo – Exigível = Valor contabilístico = = Resultado líquido,

onde o activo representa o conjunto de valores que são propriedade da empre-sa e o exigível representa o conjunto de dívidas que a empresa terá de pagar.

O valor da empresa difere do saldo contabilístico pelo seu good-will:

VALOR DA EMPRESA = Activo – Exigível + G,

sendo G o good-will ou mais-valia do negócio. O good-will é um activo não tangí-vel que representa uma vantagem competitiva, tal como uma representação ou marca forte, elevado prestígio ou elevada moral dos empregados (os emprega-dos têm orgulho de trabalhar na empresa). No processo de aquisição, o good- -will aparece na folha de balanço, do potencial comprador, representado pelo montante pelo qual o preço de compra excede o valor dos activos tangíveis da empresa a adquirir.

Portanto, ao avaliar uma empresa, o valor da mesma só se pode referir a dois parâmetros: o património líquido contábil e o good-will ou mais-valia. Assim, no processo de avaliação da empresa pode-se estimar o good-will pela diferença entre o valor da empresa e o valor patrimonial líquido, ou, pelo con-trário, estimar-se o good-will e considerá-lo como uma parcela a incluir no activo, com o qual o novo património líquido reflecte o valor da empresa. O good-will pode ser estimado com base nos lucros dos últimos anos e/ou nas expectativas de lucros futuros.

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Em algumas situações em que se pretende encontrar o valor «justo» de indemnização é muito importante a distinção entre valor da empresa e valor do património. Consideremos a situação assaz vulgar em que o Estado pretende expropriar uma dada empresa agrícola, onde actualmente uma família trabalha e ganha a sua vida, por motivos de interesse público. O que se vai expropriar é o património o qual, para manter o exemplo simples, consideramos que é ape-nas constituído por terra onde se praticam culturas arvenses – culturas que dão rendimentos anuais, mais ou menos constantes e que se podem considerar perpétuos se o sistema cultural for conduzido de modo sustentável. Perante esta situação, podem tomar-se dois caminhos que, parecendo ambos lógicos, podem levar a valores completamente diferentes.

a) Pode pensar-se que aquilo que o empresário perde é apenas o rendi-mento proveniente daquele capital fundiário (capital terra) e, portanto, o que o avaliador deve fazer é determinar o rendimento fundiário, RF, e, com base naquele valor, determinar a indemnização. O RF pode ser estimado por,

RF = RL – Juros do capital de exploração,1

sendo RL, o rendimento líquido, igual a:

RL = Valor monetário de todos os bens e serviços produzidos menos o valor monetário de todos os bens e serviços sacrificados para obter a produção com excepção da renda da terra e dos juros dos capitais.

Se todos os factores intervenientes no processo de produção forem remunerados com equidade, o RF (ou rendimento do património) repre-senta a parte que cabe ao capital terra (ou património) pela sua contri-buição no processo produtivo. Corresponde, sensivelmente, ao que os economistas designam por RENDA ECONÓMICA.

b) Em alternativa, pode admitir-se que se a propriedade for expropriada, a família que vivia na propriedade, para além do rendimento fundiário, RF, deixa de ter emprego! Não será mais correcto indemnizar a família não na base do rendimento fundiário, mas sim na base do rendimento empresarial que a família vai deixar de auferir? O assunto é certamente

(1) Henrique de Barros e Fernando Estácio (1972).

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discutível mas, tratando-se de uma empresa familiar, pensamos que esta aproximação é mais «justa».

Se se considerar o rendimento ou receita empresarial, RE, esta pode ser estimada por:

RE = Juro normal do capital fundiário + + juro normal do capital de exploração + + lucro normal da exploração + + remuneração do trabalho executivo + + remuneração do trabalho directivo.

Ora, o valor do RE é, em geral, muito superior ao de RF e, portanto, conduz a indemnizações muito maiores.

2. O que significa património

A palavra património é usada, frequentemente, com sentidos e significados bem diferentes. Em sentido restrito, património significa herança paterna, bens de família. Tal como a palavra propriedade, muitas vezes usada como sinónimo de património, tem três sentidos diferentes: pode significar direito de proprie-dade; ou, mais restritamente, este direito quando exercido em bens imóveis; ou designar ainda a própria coisa, imóvel ou móvel que pertença aos homens (Gonçalves, 1952). Correntemente, a palavra património tanto é usada referindo- -se a um bem concreto como, por exemplo, uma casa ou uma fábrica – bens específicos susceptíveis de ser descritos e quantificados com precisão –, como para designar algo mais indefinido e abstracto, como o património cultural.

Em termos jurídicos, património é o complexo de bens ou de relações jurí-dicas (direitos e obrigações) com carácter pecuniário, de que é sujeito activo (quanto aos direitos) ou passivo (quanto às obrigações) uma pessoa singular ou colectiva.1

Do ponto de vista económico não há uma definição que se possa dizer uni-versalmente aceite. Contudo, parece pacífica a definição de património como a expressão quantificada da riqueza, formada por bens e serviços económicos de qualquer natureza, de um sujeito ou de uma comunidade – o conjunto de bens

(1) Veja-se Verbo Enciclopédia Luso-Brasileira de Cultura, 1976.

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que proporcionam a um sujeito económico, no presente ou no futuro, utilidade de qualquer espécie pela sua detenção. Nesta definição geral cabem todos os tipos de património, embora nela esteja implícita a ideia de posse o que, de algum modo, a pode tornar restritiva. Consideremos, por exemplo, o caso de uma floresta de natureza privada. A floresta produz utilidades de vários tipos e em diferentes momentos no tempo. Como adiante se verá, a floresta produz madeira, frutos e outros bens lenhosos e não lenhosos de natureza privada que são percebidos e colhidos por quem a detém (o seu proprietário). Mas, a mesma floresta também captura anidrido carbónico, protege a biodiversidade e produz outros bens e serviços de natureza social que têm de ser considerados como intrínsecos ao património florestal, embora proporcionem utilidade não só a quem os detém, mas a toda a sociedade. No processo de determinação do valor do património é, pois, necessário considerar não só a utilidade que o bem produz para o agente económico que o possui, indivíduo ou colectividade, mas também para toda a humanidade.

No contexto do presente livro, a palavra património será usada no seu sen-tido mais lato. Assim, a avaliação pode aplicar-se, entre outros, aos seguintes tipos de património: imobiliário, artístico, cultural, empresarial e ambiental. Cada tipo de património tem as suas características e para o avaliar haverá um método mais apropriado do que outros.

A caracterização correcta e exaustiva do património a avaliar, em todas as suas valências no espaço e no tempo, constitui a primeira grande dificuldade que se coloca ao perito avaliador. Seja, por exemplo, o caso simples de avaliar uma casa. Se é fácil limitar o espaço que ela ocupa, não será tão fácil determi-nar, com exactidão, a sua vida útil, nem caracterizar correctamente os materiais de construção de que é feita, ou avaliar a qualidade do ambiente que a rodeia, a sua vizinhança (paisagem, ruídos, cheiros, etc.). Se, em vez de uma casa, pen-sarmos num lago ou no património cultural ou artístico de uma dada comuni-dade, o problema é ainda mais complexo.

3. Por que motivos se avalia o património

Para além da prática habitual de muitas empresas procederem à avaliação do património, a fim de organizar o balanço anual e proceder ao apuramento de resultados do exercício para efeitos contabilísticos, existem muitas outras

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razões que podem levar a avaliar o património. Entre os muitos motivos que podem estar na base da avaliação do património podem indicar-se os seguintes:

CEDÊNCIA OU AQUISIÇÃO DE DIREITOS. De todos os motivos de avaliação, este é o que mais põe à prova as capacidades do avaliador. Por regra, há uma transac-ção em vias de se realizar e o perito é chamado pelo comprador ou pelo vendedor para estimar o valor do património, vendo-se a sua estimativa con-firmada ou infirmada ao fim de pouco tempo. O que normalmente é solici-tado ao avaliador são os limites superior e inferior do valor patrimonial. Como veremos, o plano de utilização do património, no presente, pode não ser o que o comprador pretende ou que o vendedor tenha razões especiais para o querer vender. Tanto num como noutro caso, o avaliador deve conhecer as pretensões de quem solicitar os seus serviços para poder actuar em conformidade.

PARTILHAS, DIREITOS SUCESSÓRIOS, CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADES. Neste caso a missão do avaliador é constituir lotes proporcionais aos direitos de cada herdeiro. O mais importante é conseguir encontrar critérios rigorosos e consistentes para avaliar todas as partes do património a ser dividido que mereçam a concordância de todos os interessados. Em regra, o avaliador não está muito preocupado em encontrar o valor venal de cada lote, a não ser que algum dos herdeiros manifeste a intenção de vender o seu quinhão.

IMPOSIÇÃO FISCAL – impostos, mais-valias e contribuições de vária natureza sobre o património. Este é, provavelmente, o motivo mais generalizado que leva à avaliação do património. Neste caso o papel principal do avaliador é o de determinar o rendimento, pois, como oportunamente se verá, neste caso a capitalização é feita com taxas e segundo regras estabelecidas pelo governo (por exemplo, a contribuição autárquica é fixada em função do rendimento).

EXPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA amigável ou judicial. O acto de expropriação traduz-se numa transacção forçada pela entidade expropriante, normal-mente sem a concordância do expropriado ou, certamente, independente-mente da sua vontade. O ideal, mesmo numa situação como esta – em que uma das partes, em geral o expropriante, tem uma «força» desproporcio-nalmente maior que o expropriado –, é a da negociação entre as partes sendo mesmo obrigatório tentar esta solução antes de iniciar qualquer pro-cesso de expropriação. O Código das Expropriações actual tenta encontrar fórmulas de cálculo de indemnização, mas é certo que, quaisquer que sejam os critérios estabelecidos na lei, é provável que o resultado acabe por ser injusto para o expropriado. Na verdade, é muito difícil, ou quase impossível,

Avaliaçãode Património

ANTÓNIO CIPRIANO AFONSO PINHEIROobteve o título de Engenheiro Silvicultor em1970, pelo Instituto Superior de Agronomiada Universidade Técnica de Lisboa. Entre 1974e 1978, frequentou a(EUAN) onde lhe foi conferido o grau de Ph. D.em Economia. Em 1988 obteve o título deagregado pela Universidade de Évora, onde foiprofessor catedrático no Departamento deEconomia, de 1989 a 2011. Actualmente éProfessor Emérito da Universidade de Évora.Nos últimos trinta e cinco anos realizoutrabalhos de investigação em Portugal e no

Brasil como consultor do Instituto Interamericano de Cooperação para a Agricultura (IICA), aoserviço da EMBRAPA. Desde 1987, a convite da Comissão Europeia, participou, cerca de umavintena de vezes, como especialista independente, na avaliação de projectos multinacionais deinvestigação financiados pela União Europeia. Também tem sido avaliador para a

(INTAS) de candidaturas a bolsas de estudo e a projectos de investiga-ção. Como sócio-consultor da empresa Agri-ciência, tem participado na avaliação de inúmeraspropriedades rústicas e urbanas. Também é vogal da Comissão Executiva da Especializaçãoem Avaliações de Engenharia da Ordem dos Engenheiros e perito avaliador de Imóveis regis-tado na CMVM.

Iowa State University

InternationalAssociation for the Promotion of Co-operation with Scientists from the New Independent Statesof Former Soviet Union

Avaliação

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António Cipriano Afonso Pinheiro

EDIÇÕES SÍLABO

De forma simples e concisa, esta obra expõe as metodologias e afundamentação teórica nas quais os profissionais da avaliaçãodevem alicerçar o exercício da sua actividade. Entre outros tópicos,são abordados conceitos como o valor temporal do dinheiro e aactualização de fluxos monetários, são apresentadas fórmulas espe-cíficas para estimar o valor actual de diferentes tipos de rendimentose exemplos de avaliação de propriedades rústicas e urbanas. Osmuitos casos práticos presentes ao longo do livro ajudarão o leitor acompreender a teoria e a consolidar/aplicar os métodos expostos.

Fruto da longa experiência do autor, quer como avaliador, quercomo docente, esta obra é indispensável para os profissionais doramo e um instrumento de apoio para todos aqueles que queremcomprar ou vender algo.

3ª EdiçãoRevista e Ampliada

ISBN 978-972-618-780-6 37

9 789726 187806