Avaliação de imoveis

Grupo iPED - Curso de Avaliao de Imveis

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iPED Instituto Politcnico de Ensino Distncia. Todos os Direitos Reservados. iPED marca registrada pela Empresa Brasileira de Comunicao LTDA.



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Sumrio

Um pouco de Histria ........................................................................................... Pg. 9

Diferena entre Valor e Preo .............................................................................. Pg. 10

Roteiro de Trabalho ............................................................................................. Pg. 11

Analise da Documentao ................................................................................... Pg. 12

Vistoria ................................................................................................................. Pg. 13

Metodologias de Avaliao .................................................................................. Pg. 16

Mtodo Comparativo de Dados de Mercado ........................................................ Pg. 17

Mtodo de Custo .................................................................................................. Pg. 22

Mtodo Evolutivo .................................................................................................. Pg. 23

Outros Mtodos .................................................................................................... Pg. 25

Avaliao de Imveis Rurais ................................................................................ Pg. 26

Composio de um laudo de avaliao ............................................................... Pg. 27

Modelo de Laudo ................................................................................................. Pg. 32

Conceitos Bsicos - para a Avaliao de Imveis Urbanos ................................. Pg. 37

Conceitos Bsicos - Para a Avaliao de Imveis Rurais .................................... Pg. 46

Caractersticas dos Imveis ................................................................................. Pg. 48

O Funcionamento do Mercado Imobilirio............................................................ Pg. 49

Legislao ............................................................................................................ Pg. 50

Natureza das Avaliaes...................................................................................... Pg. 51

Comparao de Dados com o Mercado ............................................................... Pg. 52

Pesquisa de Dados .............................................................................................. Pg. 53

Tratamento de Dados........................................................................................... Pg. 54

Custo de Produo Evolutivo ............................................................................ Pg. 55

Residual ............................................................................................................... Pg. 56

Capitalizao de Renda ....................................................................................... Pg. 57

Involutivo .............................................................................................................. Pg. 59

Avaliao de Terrenos ......................................................................................... Pg. 61

Comparao de Dados de Mercado com Modelos Estatsticos ........................... Pg. 62

Inferncia Estatstica ............................................................................................ Pg. 64

Avaliao para Tributao (Massa) ...................................................................... Pg. 65

Tcnicas de Analise ............................................................................................. Pg. 66

A Profisso ........................................................................................................... Pg. 68



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Institucional

O iPED, Instituto Politcnico de Ensino a Distncia, um centro de educao on-line que oferece informao, conhecimento e treinamento para profissionais, educadores e qualquer um que queira evoluir profissionalmente e culturalmente. Nosso objetivo torn-lo uma base forte de conhecimento e expandir cada vez mais o seu nvel intelectual e cultural. Oferecemos uma quantidade enorme de informao, alm de diversos cursos on-line, onde voc se mantm atualizado em qualquer lugar e a qualquer hora. Educao Distncia Aulas online ou a prtica de aprendizagem distncia, atravs de ambientes virtuais e redes de computadores interligadas para fins educacionais e culturais, nada mais do que o meio mais prtico e inteligente de proliferao de conhecimento. Atravs de ambientes virtuais e sistemas inteligentes, possvel adquirir conhecimento de forma total ou gradativa. Esse nosso conceito de educao, em tempo real, total ou gradativo, quando quiser e onde quiser e acima de tudo, da forma que quiser!

Nossa Misso

O Grupo iPED foi lanado com o intuito de aprimorar e disseminar o conceito de ensino a distncia. Com a implantao do ensino a distncia, pesquisas recentes registram que as pessoas alavancam os resultados dos mdulos de treinamento em at 70%, eliminando as distncias geogrficas e proporcionando a melhoria da gesto do conhecimento e dos recursos humanos por competncias.

Pensando nisso o iPED presta esse servio a todos, para que a excluso digital seja cada vez menor e com o passar do tempo ela desaparea completamente.

Esse nosso objetivo, essa nossa misso, e esteja certo que vamos conseguir!

Fabio Neves de Sousa Diretor Geral - Grupo iPED



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Certificao O conceito de reconhecimento virtual concedido atravs de avaliao feita pelo sistema inteligente, que do inicio at o fim do curso est avaliando cada aluno em suas atitudes individuais e em comparao as atitudes do coletivo. Ao termino do contedo avaliado o aluno submetido a uma avaliao final que nada mais serve do que comprovar a avaliao do desempenho dele ao longo de toda a trajetria do curso.

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CAPITULO I: Introduo

l Avaliao de imveis a definio tcnica do valor de mercado dos bens ou de direitos sobre eles. Os bens materiais so os imveis urbanos, rurais. e industriais, os veculos, as mquinas e equipamentos, o cultivo agrcola e os semoventes

Na categoria dos intangveis se incluem o fundo de comrcio, os lucros cessantes, as marcas e patentes

As avaliaes de imveis so realizadas com diversas finalidades:

Para subsidiar compra e venda

Locao

Indenizao

Seguro

Balano patrimonial,

Outras.

So mais comuns as avaliaes de imveis urbanos para fins de garantia hipotecria ou fiduciria de financiamentos, junto aos Agentes Financeiros do Crdito Imobilirio, que em linhas gerais envolve:

Uma percia do imvel objeto da avaliao, para a suficiente

caracterizao do bem e identificao de patologias construtivas,

vcios construtivos, verificao de estabilidade e solidez estruturais,

condies de habitabilidade, salubridade, funcionalidade,



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acessibilidade, atendimento s diretrizes de projeto da

municipalidade, estado de conservao, demanda por manuteno,

dentre outros aspectos de engenharia e arquitetura.

Uma pesquisa de mercado realizada com tcnicas de amostragem

normalizadas.

Tratamento estatstico da amostra atravs de metodologia cientfica,

envolvendo regresso linear ou espacial, redes neurais artificiais,

anlise de envoltria de dados dentre outros recursos, visando

projeo do valor de mercado mais provvel para o imvel avaliando

por comparao e com a confiabilidade exigida.

Emisso de Pea Tcnica nos padres previstos nas Normas

Brasileiras, que possa ser auditada e/ou reproduzida em outras

instncias.

As Normas Editadas pela ABNT

As normas em vigor, editadas pela ABNT, que traam diretrizes na busca de um trabalho mais apresentvel e com coerncia na apresentao do resultado encontrado, onde no tenhamos trabalhos asseverando possuir certo valor determinado imvel, pela simples intuio do profissional que o avaliou, so as seguintes:

NBR 5676 = Norma Brasileira para Avaliao de Imveis

Urbanos

NBR 8799 = Avaliao de Imveis Rurais

NBR 8951 = Avaliao de glebas urbanizveis

NBR 8976 = Avaliao de unidades padronizadas

NBR 8977 = Avaliao de mquinas, equipamentos,

instalaes e complementos industriais.



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CAPITULO II: Um pouco de Histria

O Engenheiro Luiz Carlos Berrini nasceu em Petrpolis, Estado do Rio de Janeiro em 1.884. Graduou-se em engenharia civil pela Escola de Engenharia Mackenzie, em 1904, frequentando depois a Universidade de Cornell (Estados Unidos), onde seguiu o curso de Mecnica e Eletricidade (classe de 1907). Passou os primeiros anos de sua vida profissional lecionando Hidrulica e Motores, na Escola de Engenharia Mackenzie. Depois montou e dirigiu, at 1.912, uma fbrica de parafusos. De 1913 a 1918, dedicou-se a lavoura cafeeira, em uma fazenda situada em Jundia, no Estado de So Paulo. Aps essa poca, dedicou-se construo civil, nesta capital, deixando realizadas muitas e importantes obras de residncias. Alm de numerosos artigos que escreveu sobre Anlise Vetorial, publicados na "Revista Politcnica" e Boletim do Instituto de Engenharia. Vrios desses artigos deram origem ao seu livro "Anlise Vetorial Elementar" publicado em 1948. Como avaliador Oficial do Banco do Estado de So Paulo, levou a efeito seus primeiros trabalhos de avaliao, em 1927. Assim se iniciou nessa especializao, que tanto renome lhe deu e a qual se dedicou com carinho pelos anos que se seguiram at sua morte. So em grande nmero os artigos de sua autoria. Relativos a essa especialidade e publicados na "Revista de Engenharia Mackenzie", no "Boletim do Instituto de Engenharia" e em "Engenharia". Da compilao e ampliao desses trabalhos publicados at 1941, surgiu o primeiro livro "Avaliao de Terrenos", que alcanou grande sucesso, no s no Brasil, como em outros pases da Amrica Latina, esgotando-se a edio em trs anos. Traduziu o "Processo de Avaliao", de George L. Schmutz, conhecido autor americano, tendo sido esgotada, tambm em pouco tempo, a edio dessa obra. Em 1946, publicou o livro "Avaliao de Terrenos Urbanos", traduo da obra de engenharia Roberto J. Shalders, a "Tabela de quadros e razes quadradas dos nmeros de 1 a 10.000". Em fevereiro de 1949 deu a publicidade a excelente obra "Avaliao de imveis", que, conforme sua prpria expresso, constitui "uma remodelao completa de seus anteriores, representando a soma de experincia e de conhecimento", adquiridos atravs dos longos anos em que, com inexcedvel interesse por esse assunto se dedicou com to grande xito. Faleceu nesta capital, aos 22 de maio de 1949.



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CAPITULO III: Diferena entre Valor e Preo

O valor intrnseco ao bem e depende das variveis de mercado, de ambiente e das tcnicas adotadas para sua determinao. Pressupe uma situao de negcio entre duas partes envolvidas e que no haja qualquer presso externa sobre elas. O preo depende da situao do negocio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituies envolvidas no processo e sofre presses externas. Deve ser lembrado que o valor nico, para um determinado momento e situao de mercado. A Norma diz: "O valor a ser determinado corresponde sempre quele que, num dado instante, nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm ao preo que se definiria em um mercado de concorrncia perfeita..." O valor no caracterstica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele nico. O preo, ao contrrio, mltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociao, e tambm est sujeito a flutuaes de curto prazo, tais como as decorrentes de situaes econmicas, campanhas publicitrias, novos empreendimentos ou perspectiva de alteraes na legislao. Os nmeros obtidos nas pesquisas de transaes consistem, na verdade, de uma faixa de preos, cuja mdia ou "valor mais provvel" o que chamamos de "valor de mercado".



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CAPITULO IV: Roteiro de Trabalho

Levantamento de dados (imvel, local, construtora, projetos, manuais,

especificaes, etc.)

Vistoria

Caracterizao do terreno, das benfeitorias e da regio

Constatao dos danos e histrico

Levantamento de indcios e/ou evidncias

Entrevistas (o que no foi dito pelas partes?)

Observao (a edificao fala)

Verificao das condies de segurana e estabilidade

Registro fotogrfico

Levantamento de hipteses

Teste das hipteses

Concluses

Elaborao do laudo



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CAPITULO V: Analise da Documentao

Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem.

Verificar a documentao relativa ao imvel, no mnimo com Certido

recente do Registro Geral de Imveis.

Prestar ateno na existncia de clusulas restritivas de uso ou,

ainda, de problemas jurdicos

Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm

informar ao contratante e explicitar a circunstncia no laudo, bem

como os pressupostos assumidos em funo dessas condies

Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal,

bem como examinar outras restries ou regulamentos aplicveis,

tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros

que possam influenciar no valor do imvel



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CAPITULO VI: Vistoria

imprescindvel a vistoria do bem avaliado para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor 1 PASSO

Visitar o imvel a ser avaliado

Fazer fotos externas e internas

Elaborar croqui de localizao

2 PASSO

Descrever a caracterizao:

Do terreno

Da construo

Das benfeitorias

Da regio

Terreno: Localizao, aspectos fsicos (solo, topografia, etc.), infraestrutura, utilizao atual e vocao, restries e outras situaes relevantes.



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Construes: Padro construtivo, estado de conservao, nmero de cmodos ou partes, qualidade de construo, idade do imvel e seu estado de conservao. Regio: Aspectos socioeconmicos, fsicos e infraestrutura urbana. COMPLEMENTAO:

Investigao da vizinhana

Adequao do bem ao segmento de mercado com identificao de

circunstncia atpicas

Desvalorizantes

Valorizantes

3 PASSO Verificar todos os dados essenciais formao do preo de imveis daquele local.

Se rural, a vocao agrria da regio

Distncia aos grandes centros consumidores

4 PASSO Observar o movimento de compra e venda, ou de aluguis de imveis, para saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, na rea. 5 PASSO A vistoria pode ser feita por amostragem Na avaliao de conjunto de unidade autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.



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6 PASSO: Outro mtodo: Avaliao em Massa - Nas avaliaes em Massa imprescindvel que o avaliador conhea a regio. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias. 7 PASSO Diagnstico de Mercado: Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imvel em avaliao, resumindo a situao constatada quanto liquidez deste bem. 8 PASSO Alm de mquina fotogrfica, de preferncia digital, o Avaliador, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia.



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CAPITULO VII: Metodologias de Avaliao Existem diversas formas de obter-se o valor de um imvel. A escolha do mtodo depende das informaes disponveis e do nvel de rigor desejado. Este texto est de acordo com a NBR 14653. A melhor forma por comparao com imveis semelhantes (mtodo Comparativo de Dados de Mercado). o melhor mtodo, mas depende da existncia de transaes do mesmo tipo de imvel, na mesma poca e localizao espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a anlise dos valores. Os valores de transaes com imveis semelhantes so a maior evidncia de mercado para um imvel. Havendo dados, preciso obter um valor mdio. sempre uma mdia ponderada, visto que os imveis so sempre diferentes uns dos outros (a singularidade uma caracterstica bsica: os imveis so multivariados). No possvel simplesmente extrair a mdia aritmtica. Esta mdia pode ser feita por aproximao ou " sentimento", se for uma avaliao simplificada, por homogeneizao de fatores ou por inferncia estatstica, alm de existir potencial de utilizao de inteligncia artificial. No existindo dados para comparao, podem ser empregados os mtodos da Renda, Residual, Involutivo e Evolutivo (ou custo de reproduo), que buscam o valor atravs de outras evidncias. So aproximaes, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.

As metodologias aplicveis avaliao de bens dependem basicamente:

CARACTERSTICAS GERAIS MTODO

a) - Caractersticas do bem avaliado

b) - Finalidade da avaliao

c) - Disponibilidade e qualidade de informaes colhidas no mercado

d) - Prazo para sua execuo

a) - Mtodo Comparativo

b) - Mtodo Evolutivo

c) - Mtodo Involutivo

d) - Mtodo de Custo

e) - Mtodo de Capitalizao da Renda

f) - Avaliao utilizando critrio residual

g) - Conjuno de Mtodos

Deve-se optar pela metodologia mais adequada finalidade da avaliao, podendo inclusive, serem aplicados outros mtodos alm dos citados



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CAPITULO VIII: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado

O mtodo comparativo o mais exato e importante, segundo determinao da prpria NBR-14.653. Nada melhor do que consultar o prprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudando. A aplicao deste mtodo de avaliao pressupe:

Coleta de dados (AMOSTRA) Tratamento dos dados

a) - Planejamento da pesquisa

b) - Levantamento dos dados

c) - Verificao dos dados amostrais

a) - Se tivermos poucos elementos, de trs a quinze, devemos trabalhar com a Estatstica clssica, mediante tratamento por fatores

b) - Porm, se tivermos muitos dados amostrais, ou um banco de dados, podemos trabalhar com a estatstica inferencial, notadamente com modelos de regresso linear



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Tratamento dos Dados com a Estatstica Clssica:

A aplicao do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia territorial e temporal. Os fatores mais usuais so:

Fator oferta

Destinam-se a adequar os valores de cada imvel conforme estiver no mercado

Fator localizao

Destinado a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos imveis da nossa amostra em relao ao endereo do imvel em avaliao

Fator topografia

Tratando-se de localizao com topografia acidentada, pode sofrer decrscimo de at 30% (fator 0,70) no valor em relao ao terreno plano situado ao lado. Idem se for passvel de alagamento e o outro no

Fator frente x fundos

Se o formato no for usual, pode sofrer depreciao, sempre incidindo sobre parte de rea no retangular do imvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina tm acrscimo em relao ao lote comum, assim como terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual encontrado no local

Fator padro construtivo

Destinado a adequar as diferenas de nvel construtivo dos imveis da nossa amostra ao padro do imvel em avaliao

Fator idade / conservao

Destinado a adequar as diferenas entre imveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se est mais bem conservado ou com problemas que necessitem de reformas importantes



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Aplicao dos fatores:

No caso de tratamento por fatores, os imveis devem ser da mesma regio e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imvel avaliado.

A utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio, aps a considerao do fator oferta

O valor homogeneizado de cada elemento, aps a aplicao do conjunto de fatores, no poder resultar aqum da metade ou alm do dobro do valor original

O conjunto de fatores aplicado amostra ser considerado homogeneizante quando, aps a aplicao dos mesmos, o coeficiente de variao da amostra diminuir

So considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitrios, em relao ao valor mdio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro.

Devem ser descartados caso a situao persista aps a homogeneizao

Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicveis ao imvel avaliando, aos elementos amostrais ou a regio, as respectivas consequncias devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo

Parmetros de clculos de homogeneizao existem muitos e para vrias situaes de avaliao. Usualmente, consultamos as seguintes fontes de referncia para colh-los:

Norma do IBAPE



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Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro

Tabelas da Lei 691/84 - Cdigo Tributrio da Cidade do Rio de Janeiro

Planta de Valores desse Municpio Os documentos de referncia mencionados j

fornecem praticamente tudo em fatores de homogeneizao para clculos avaliatrios

Tratamento dos Dados com a Estatstica Inferencial:

A inferncia estatstica tem-se firmado ao longo das dcadas recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados

IMPORTANTE:

- Dentre os mtodos de inferncia estatstica, merece destaque o de regresso linear, por ser o mais fcil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da rea

- Inclusive, este sistema est bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso captulo

- A regresso linear se revela de uma grande clareza para a averiguao do mercado imobilirio

- Suas frmulas so muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e programas de computador podemos realiz-los com comodidade

- Se os dados forem errados, em termos de mercado, no adianta termos o melhor computador do mundo que o clculo sai errado

- Pequenas diferenas de rea, pequenas diferenas de idade e estado de conservao, conta pouco no clculo final, isto porque trabalhamos com maior nmero de



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dados amostrais e, por probabilidade, os erros costumam se compensar

- Portanto, em regresso linear costuma-se trabalhar com banco de dados, que nunca oferecem muitos detalhes dos imveis ali compilados

- No entanto, os atributos principais (variveis independentes) tais como tipo de imvel, padro construtivo, localizao, etc., so importantes de serem apreciados no clculo, assim como as variveis dicotmicas, tipo venda/oferta. O profissional dever alimentar o programa de seu computador com estas variveis, e este constitui o principal trabalho estatstico do avaliador

- Para o caso de avaliaes imobilirias, recomendvel o modo pr-ordenado, seja com cdigos alocados, seja com ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada varivel

- Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. Esta a varivel dependente, isto , o valor de cada imvel, que deve ser sempre decorrente das suas caractersticas

- Com estes valores unitrios podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados (logaritmos do valor)

- A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformao dos dados busca apenas adequ-los normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado, difcil a rpida apurao do valor na anlise grfica



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CAPITULO IX: Mtodo de Custo

Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias. Poder ser obtido atravs de oramento analtico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitrios de construo divulgados por entidades oficiais credenciadas Para a utilizao do CUB - Custo Unitrio Bsico - a norma tcnica sugere a seguinte frmula (R$/m2 construdo):

Sendo:

CC = Custo da construo

CUB = Custo Unitrio Bsico

C1 = Custo de elevadores

C2 = Custo de instalaes

C3 = Custo de fundaes especiais

SEq = rea equivalente de construo conforme NBR-12.721 da ABNT

BDI = Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo

Tj = Percentual de juros durante a realizao da obra

Do montante calculado, correspondente ao custo de uma construo nova, temos que deduzir o valor correspondente depreciao fsica do imvel.

Para este clculo, costumamos aplicar o percentual de depreciao da Tabela de Ross-Heidecke ou outros fatores admitidos pela norma, conforme o caso.



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CAPITULO X: Mtodo Evolutivo

- um mtodo analtico que consiste na obteno do valor do imvel

por meio do clculo direto ou indireto dos valores do terreno e da

construo devendo ser consideradas, tambm, as condies do

mercado com o emprego do fator de comercializao

- O fator comercializao dever ser fixado como resultante de

pesquisa de mercado e poder ser igual, maior ou menor que a

unidade, dependendo das condies do mercado na data de

referncia da avaliao



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O MTODO INVOLUTIVO CONSIDERA:

- A receita provvel de comercializao das unidades projetadas com base em preos obtidos em pesquisas

- Todas as despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento projetado

- A margem de lucro liquido ao empreendedor

- Todas as despesas de comercializao das unidade, mediante taxas financeiras operacionais reais

- As margens de risco

EXIGE-SE:

- O imvel avaliando esteja inserido em zona de tendncia mercadolgica com empreendimentos semelhantes ao concebido, alm de legalmente permitido seu uso e sua ocupao

- As unidades admitidas no modelo sejam de caractersticas e em quantidade absorvveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatvel com a realidade

- As formulaes sejam expressas no laudo



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CAPITULO XI: Outros Mtodos

Na avaliao de um imvel, conforme caractersticas de mercado, dever ser adotado um mtodo ou a conjugao de metodologias

OUTROS MTODOS APLICVEIS SO:

CAPITALIZAO DA RENDA

Apropria o valor do imvel, com base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador

CRITRIO RESIDUAL

Para avaliao de terrenos, caso seja constatada a ausncia de terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do terreno incorporado por meio do critrio residual, que consiste na definio do valor do terreno por diferena entre o valor total do imvel e o das benfeitorias

CONJUGAO DE MTODOS

Na avaliao de um imvel poder ser utilizada a conjugao de mtodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construo, devendo ser consideradas, tambm, as condies do mercado, com o emprego do fator de comercializao

Na impossibilidade da aplicao das metodologias citadas, facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que:

- seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos critrios normativos

- sua utilizao seja justificada



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CAPITULO XII: Avaliao de Imveis Rurais

O INCRA TEM DUAS CLIENTELAS DISTINTAS QUE MERECEM TRATAMENTO SIMILAR:

Os Produtores Rurais

Os Trabalhadores Rurais Sem-Terras.

A Avaliao realizada pelo INCRA difere da Avaliao para negcios entre particulares. O INCRA avalia para o valor mdio de mercado CONCEITO DE IMVEL RURAL:

Prdio rstico de rea contnua, qualquer que seja a sua

localizao, que se destine ou possa se destinar explorao

agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial

(Art.4, Lei 8.629/93)

Imvel no qual a atividade econmica mais adequada e rentvel

de natureza agropecuria.

AQUISIO DE IMVEIS PELO INCRA PARA FINS DE INTERESSE SOCIAL

Desapropriao por interesse social regida pela lei 8.629/93

Aquisio decreto 433/92

Crime ambiental,

Trabalho anlogo escravido

Plantas psicotrpicas ou relacionada a crimes de trfico de drogas.



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CAPITULO XIII: Composio de um laudo de avaliao

1. IDENTIFICAO DO SOLICITANTE

2. IDENTIFICAO DO PROPRIETRIO (se diferente do solicitante);

3. OBJETIVO DA AVALIAO

4. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIANDO

Bens Imveis em Geral

Endereo completo do imvel;

Caracterizao da regio;

Usos predominantes e potenciais no entorno (residencial familiar,

residencial Multifamiliar, comercial, industrial, rural);

Infraestrutura (gua, esgotos pluvial e sanitrio, energia eltrica,

iluminao, telefonia, Informao, gs canalizado);

Servios pblicos e comunitrios (pavimentao, transportes

coletivos, comrcio, rede Bancria, educao, sade, segurana,

lazer);

Caracterizao fsica (relevo, solo e condies ambientais);

Caracterizao do terreno

rea e dimenses dos lados (frente, fundos, laterais) do terreno;

Forma geomtrica;



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Situao do terreno em relao quadra (meio de quadra, esquina,

quadra inteira,outros);

Posio em relao ao nvel do logradouro (no nvel, acima, abaixo);

Inclinao / relevo (plano, semi-plano, aclive, declive, acidentado etc.);

Superfcie (seco, brejoso, alagvel, outros);

Uso atual e vocao;

Servides existentes ou previstas (informar tipo e dimenses);

reas de preservao permanente;

Outras restries fsicas e legais ao aproveitamento;

Caracterizao da edificao ou unidade

Tipo (casa, apartamento, loja, prdio, galpo, outros);

N. de pavimentos;

Posio no terreno ou na edificao (se unidade, apartamento,

escritrio etc.);

Frao ideal do terreno atribuda unidade avaliada, quando for o

caso;

Idades efetiva e aparente;

Padro de acabamento;

Estado de conservao;

Detalhes construtivos relevantes (cobertura da edificao, material

das alvenarias etc.);

N. de vagas de estacionamento cobertas ou descobertas (p/

residncias e imveis comerciais);



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reas averbadas;

reas no averbadas;

Uso (residencial, comercial, industrial, misto, outros);

Condies de ocupao.

IMVEIS RURAIS Alm daqueles previstos no item Bens Imveis em Geral:

Denominao do imvel (por exemplo, Fazenda IPED);

Caracterizao da regio:

Recursos naturais e meio ambiente (disponibilidade e uso atual dos

recursos);

Produo predominante.

Caracterizao do terreno:

Classificao das terras;

Estgio atual de explorao;

Tipo de explorao / Culturas existentes / produo;

Frutos e direitos.

Caracterizao das benfeitorias:

Construes e instalaes

Obras e trabalhos de melhoria das terras.

Instalaes Industriais



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Alm daqueles previstos no item Bens Imveis em Geral:

Caracterizao do terreno:

Melhoramentos (sistema virio, ptios, terraplanagem etc.);

Instalaes e servios auxiliares (instalaes hidro sanitrias;

sistemas de tratamento de gua / esgotos / efluentes industriais;

sistemas de proteo; sistemas de ar comprimido / gases; sistemas

de ventilao / refrigerao / climatizao).

Caracterizao das edificaes:

rea fabril;

rea administrativa (escritrios, vestirios, cozinha, refeitrio,

ambulatrio etc.).

Caracterizao dos diversos equipamentos industriais:

Mquinas e Equipamentos

Marca / fabricante;

Modelo / tipo;

Identificao / n. de srie / n. patrimonial

Ano de fabricao / ano de aquisio

Caractersticas fsicas principais (dimenses etc.)

Fundaes / estruturas de apoio

Utilizao / funcionamento

INDICAO DOS MTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

(com justificativa da escolha)

PESQUISAS DE VALORES

Informando:

Fontes de consulta (nomes, telefones de contato, e-mail);

No caso de bens imveis, os endereos e a descrio dos

imveis que compuseram a amostra;



31

Data de obteno dos dados.

ESPECIFICAO DA AVALIAO

Quanto Fundamentao e Preciso, os laudos devero apresentar:

Imveis urbanos e rurais, mquinas, equipamentos,

instalaes e complexos industriais: Grau III de

Fundamentao e Preciso;

A adoo de graus ou nveis inferiores queles ora estabelecidos dever ser devidamente justificada.

MEMRIA DE CLCULO COM TRATAMENTO DOS DADOS

IDENTIFICAO DO RESULTADO

Devero ser apresentados o valor de mercado e o valor de

liquidao devidamente justificados;

No caso de imveis rurais, dever ser obrigatoriamente

destacado o valor de terra nua, mesmo que as terras sejam

produtivas.

LOCAL E DATA DA AVALIAO

QUALIFICAO LEGAL COMPLETA E ASSINATURA DOS

PROFISSIONAIS RESPONSVEIS PELA AVALIAO

DOCUMENTAO MNIMA A SER ANEXADA AO LAUDO

Cpia da ART quitada dos profissionais responsveis pela

avaliao;

Para todos os imveis: cpia do ttulo de propriedade e certido

de nus reais atualizados;

Imveis residenciais / comerciais / industriais: cpia do espelho

do ltimo IPTU;

Imveis rurais: cpia do espelho do ltimo ITR e do CCIR

Mquinas e equipamentos: cpia das notas fiscais de aquisio

dos bens;

Relatrio fotogrfico dos bens avaliados e, sempre possvel,

dos elementos da amostra.

recomendvel a apresentao de planta de localizao /

situao dos imveis avaliados.



32

CAPITULO XIV: Modelo de Laudo

MODELO DE LAUDO/PARECER TCNICO DE AVALIAO PARA

IMVEIS URBANOS E BENS MVEIS NR.LAUDO/PARECER TCNICO ..... /.............

1. SOLICITANTE:

(Citar o solicitante) 2. PROPRIETRIO: (Citar o nome do proprietrio) 3. OBJETO DA AVALIAO: 3.1 Tipo do Bem: (Tipo do bem, preencher conforme a tipologia que est sendo avaliada) 3.2 Descrio Sumria do Bem: (Descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o imvel, incluindo endereo completo e CEP) rea construda total (m2): rea averbada (m2): rea ampliada (m2): rea do terreno (m2): 3.3 Ocupante do imvel: 3.4 Tipo de ocupao:



33

(Indicar, se for o caso, o ocupante do imvel e o tipo de ocupao: imvel prprio, locao, invaso e outros) 4. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TCNICO: (Preencher conforme abaixo, segundo o informado pelo interessado) LPA levantamento patrimonial Informar tratar-se de laudo para ............. 5. OBJETIVO DA AVALIAO/PARECER TCNICO: (Preencher conforme abaixo) Determinao dos valores: De mercado De liquidao imediata (conforme item 3.30 da NBR 14.653-1 Liquidao forada) 6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: (Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1) 7. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIANDO:

Perodo da vistoria: .../.../... (Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem avaliando e o contexto imobilirio a que pertence. Valer-se de anexo, em caso de grande volume de informaes, citando neste campo o nmero do referido anexo) 8. DIAGNSTICO DO MERCADO: (Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador em relao ao desempenho do avaliando no mercado, contemplando elementos auxiliares finalidade do laudo, tais como: convenincia de lotear ou remembrar reas; formas de pagamento; permutas; reformas; carncias em locaes; sugestes para marketing.) Sem prejuzo das informaes relevantes, o avaliador deve classificar o imvel quanto : a) liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ; b) desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO;



34

c) nmero de ofertas: BAIXO, MDIO ou ALTO; d) absoro pelo mercado: SEM PERSPECTIVA, DIFCIL, DEMORADA ou RPIDA; e) pblico alvo para absoro do bem; f) facilitadores para negociao do bem. (Valer-se de anexo em caso de grande volume de informaes, citando neste campo o nmero do referido anexo.) 9. INDICAO DO(S) MTODOS(S) E PROCEDIMENTO(S) UTILIZADO(S): (Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme disposto nos item 8.2 da NBR 14.653-2, justificando sucintamente sua utilizao e atentando para as denominaes abaixo) MCDDM Mtodo comparativo direto de dados de mercado MINVO Mtodo involutivo MEVOL Mtodo evolutivo MCREN Mtodo da renda MCDCT Mtodo comparativo direto de custo MQTCT Mtodo da quantificao de custo MCDRE Mtodo comparativo direto de reposio de equipamentos SMDNO Sem metodologia definida em norma 10. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:

Perodo de pesquisa: de ../../.... a ../../.... Tratamento dos dados: Tipo de tratamento: (Indicar estatstica inferencial; estatstica descritiva; outros) (Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. Valer-se de anexo em caso de



35

grande volume de informaes, indicando-o neste campo) 11. GRAU DE FUNDAMENTAO E PRECISO: (Indicar e justificar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a classificao da norma NBR 14.653-2 da ABNT, quanto aos graus de fundamentao e preciso). 12. RESULTADO DA AVALIAO E DATA DE REFERNCIA: Valor de Mercado: R$..........; (............................................) 13. OBSERVAES COMPLEMENTARES IMPORTANTES: (Informaes relevantes, tais como: alerta sobre dvidas, nus, gravames, invases, posseiros, benfeitorias no averbadas, riscos de inundao, restries de rgos de proteo ambiental ou de concessionrias de energia eltrica e telecomunicaes, projeto de desapropriao, patrimnio histrico, pioneirismo do empreendimento, obsoletismo. Indicar documentos no anexados, que tambm subsidiaram o trabalho) 14. PROFISSIONAIS RESPONSVEIS: (Dever conter: nomes, assinaturas, ttulos, nmero do CPF/CGC e do registro no CREA do(s) profissional(is)/empresa(s) responsvel(is)e tcnico(s), nmero da ART referente ao trabalho) 15. LOCAL E DATA DO LAUDO/PARECER TCNICO: 16. ANEXOS: a) Vistoria detalhada do bem avaliado quando no contemplada no corpo do laudo; b) Fotografias coloridas do avaliando, que permitam pronta identificao do bem, destacando em especial fachadas e interior do imvel, logradouro e vizinhana; c) Diagnstico de mercado quando no contemplado no corpo do laudo; d) Plantas de engenharia e arquitetura (fornecidas pelo proprietrio); e) Documentao do objeto avaliado; f) Anotao da Responsabilidade Tcnica (A.R.T) dos trabalhos junto ao CREA (via do contratante); g) Croqui de localizao do imvel avaliado, com identificao dos elementos amostrais;



36

h) Pesquisa de mercado, conforme normas especficas; i) Tratamento de dados; j) Memorial de clculos; k) Outros documentos que fundamentam o trabalho; l) Foto colorida de cada elemento da amostra (justificar quando no for possvel).



37

CAPITULO XV: Conceitos Bsicos - para a Avaliao de Imveis Urbanos:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente

rea de servido

Parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido

rea total de construo

Resultante do somatrio da rea real privativa e da rea comum atribudas a uma unidade autnoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721

rea til da unidade

rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao

BDI

Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo



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Cdigos alocados

Ordenao numeral (notas ou pesos) para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis

Conciliao

Adoo do valor final, devidamente justificado, em funo dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um mtodo

Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial sade ou segurana do usurio, decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da construo

Depreciao fsica

Perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao

Desmembramento

Subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes

Domnio

Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de algum

Domnio direto

Aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o instituto da enfiteuse

Domnio pleno

Domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto



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Domnio til

Direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econmicos

Edifcio

Construo com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitaes multifamiliares

Equipamento comunitrio

Benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade, educao, transporte, segurana ou lazer da comunidade

Entidades tcnicas reconhecidas

Organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA

Estado de conservao

Situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno

Frao ideal

Percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no terreno e nas coisas comuns da edificao

Frente projetada

Menor projeo da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes so convergentes na direo dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva

Frente real

Projeo horizontal da linha divisria do imvel com a via de acesso

Frente de referncia

Frente da situao paradigma adotada



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Gabarito de altura

Altura mxima de uma edificao permitida legalmente para um determinado local

Gleba urbanizvel

Terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento

Idade aparente

Idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade, partido arquitetnico, materiais empregados, entre outros

Idade real

Tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia

Imvel alodial

Aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses

Imvel de referncia

Dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel avaliando

Imvel dominante

Imvel que impe restrio a outro por servido (por exemplo: lote encravado)

Imvel paradigma

Imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro representativo da regio ou referencial da avaliao



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Imvel com vocao urbana

Imvel em local com caractersticas, uso, ocupao, acesso e melhoramentos pblicos disponveis que possibilitam sua utilizao imediata para fins urbanos

Imvel urbano

Imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei

Imvel serviente

Imvel que sofre restrio imposta por servido

Infraestrutura bsica

Equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de acesso

Lote

Poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano

Loteamento

Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes

Luvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial

Manuteno

Aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies normais de utilizao de um bem



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Outlier

Ponto atpico, identificado como estranho massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado

Padro construtivo

Qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, de materiais, execuo e mo-de-obra efetivamente utilizados na construo

P-direito

Distncia vertical livre entre o piso e o teto

Percentual de comprometimento de rea

Relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do imvel

Percentual de comprometimento de valor

Relao entre os valores da rea atingida por um gravame, antes e depois da sua instituio

Planta de valores

Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel numa mesma data

Polo de influncia

Local que, por suas caractersticas, influencia os valores dos imveis, na medida de sua proximidade

Ponto comercial

Bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao e expectativa de explorao comercial

Ponto influenciante

Ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parmetros estimados ou a estrutura linear da amostra



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Posse

Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito

Profundidade equivalente

Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada principal

Quota-parte

Valor atribudo a uma frao ideal

Renda

Fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital

Segmento de rea diretamente desmembrvel

Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico e legal

Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um corredor de acesso

Terreno encravado

Aquele que no se comunica com a via pblica

Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio da malha viria do Municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na Planta Genrica de Valores do Municpio

Terrenos acrescidos de marinha

Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha



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Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posio da linha do preamar-mdio de 1831, que: a) so situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, at onde se faa sentir a influncia das mars; b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars

Testada

Medida da frente

Unidade imobiliria padronizada

Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio.Comprovada atravs de pesquisa especfica, e identificado de acordo com suas caractersticas construtivas

Valor deprecivel

Diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual

Variveis-chave

Variveis que, a priori e tradicionalmente, so importantes para a formao do valor do imvel

Variveis independentes

Variveis que do contedo lgico formao do valor do imvel objeto da avaliao

Variveis qualitativas

Variveis que no podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padro construtivo, estado de conservao, qualidade do solo)

Variveis quantitativas

Variveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: rea privativa, nmero de quartos, nmero de vagas de garagem)



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Varivel dependente

Varivel que se pretende explicar pelas variveis independentes

Varivel dicotmica

Varivel que assume apenas dois valores

Varivel proxy

Varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se presume guardar com ela relao de pertinncia

Vcio

Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor

Vcio construtivo

Vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de execuo

Vcio de utilizao

Vcio que decorre de utilizao inadequada ou falha na manuteno

Vocao do imvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imvel em funo das caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais



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CAPITULO XVI: Conceitos Bsicos - Para a Avaliao de Imveis Rurais:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica na circunvizinhana, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente

Contemporaneidade

Caracterstica de dados de mercado coletados em perodo onde no houve variao significativa de valor no mercado imobilirio do qual fazem parte

Custo de oportunidade do capital

Maior taxa de juros aufervel no mercado em outros oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nvel de risco e liquidez

Fator de classe de capacidade de uso das terras

Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente influncia sobre o valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das caractersticas intrnsecas e extrnsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras



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Fator de situao

Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente influncia sobre o valor do imvel rural decorrente de sua localizao e condies das vias de acesso

Funcionalidade de benfeitoria

Grau de adequao ou atualidade tecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica no imvel e na regio

Imvel rural

Imvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localizao

Situao do imvel

Compreende a localizao em relao a um centro de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade

Terra bruta

Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural

Terra cultivada

Terra com cultivo agrcola

Terra nua

Terra sem produo vegetal ou vegetao natural

Valor econmico

Valor presente da renda lquida aufervel pelo empreendimento ou pela produo vegetal, durante sua vida econmica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco



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CAPITULO XVII: Caractersticas dos Imveis

Os imveis so bens compostos, no sentido de que existem diversas

caractersticas que interessam aos agentes e que agem

simultaneamente, diferenciando os imveis.

Cada pessoa tem necessidades e experincias distintas, e ter

avaliaes diferentes da vantagem relativa de cada imvel (cada

agente tem o seu valor).

Entretanto, o valor de mercado a mdia geral do mercado,

considerando n agentes

CARACTERISTICAS

Durabilidade (grande vida til)

Heterogeneidade (singularidade)

Fixao espacial (imobilidade)

Custo elevado

Grande tempo de maturao

EFEITOS DAS CARACTERSTICAS

Os usados so a maioria e o prazo de maturao longo: o estoque

domina o mercado e preos seguem a demanda

Heterogeneidade dificulta comparao: imperfeio no mercado:

preo#valor

Imobilidade: acessibilidade e vizinhana so fundamentais

Alto custo exige financiamentos e vincula o imvel s condies

polticas e macroeconmicas do pas, mas o mercado no segue os

indicadores gerais (CUB, IGP, dlar)



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CAPITULO XVIII: O Funcionamento do Mercado Imobilirio

Transformao constante

Dinmica peculiar

Inmeras influncias

Atuao do poder pblico (trs nveis e trs poderes)

Caracterstica espacial (oferta e demanda locais)

Mercados emergentes

Capitais volteis

O mercado muda com a sociedade

Tendncias futuras: trabalho em casa,...

O valor de mercado o equilbrio (mdia das transaes)



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CAPITULO XIX: Legislao

Lei Federal 5194/66 - regula o exerccio profissional

Resolues do CONFEA

218 - define os objetos

205 - cdigo de tica

345 - avaliaes e percias

Normas tcnicas (NB502:NBR5676:NBR14653-2)

Entidades de classe:

IBAPE - http://www.ibape.org.br/



51

CAPITULO XX: Natureza das Avaliaes

A Norma NBR14653 classifica as avaliaes, quanto natureza, em avaliaes de:

Imveis

Terrenos

Benfeitorias

Terrenos com benfeitorias

Frutos

Direitos

As avaliaes de imveis podem ser usadas em: partilhas,

desapropriaes, servides, reviso ou renovao de aluguis,

garantia de emprstimos, privatizaes, seguros, investimentos,

tributos (IPTU, ITBI, ITR, Contribuio de Melhorias, IR), alienaes,

fuses, transferncias, atualizao de patrimnio, informao para

compra e venda, etc.



52

CAPITULO XXI: Comparao de Dados com o Mercado

o melhor mtodo, pois utiliza as informaes do prprio mercado

(buscamos o valor de mercado)

Existem quatro tcnicas de clculo:

Intuitiva (subjetiva)

Homogeneizao (determinstica)

Inferncia estatstica (probabilstica)

Inteligncia artificial

Basicamente consiste na obteno de uma mdia ponderada das

diversas caractersticas de interesse

Exige a disponibilidade de dados de mercado

Idealmente, deve-se gerar um modelo do mercado, estimando o valor

com ele

A inferncia estatstica ou as redes neurais exigem uma quantia

razoavelmente grande de dados (30/200 un)

Se existe pouca ou nenhuma informao sobre o mesmo tipo de

imvel, pode-se utilizar uma das tcnicas a seguir, mas com a

conscincia de que so estimativas menos precisas do mercado



53

CAPITULOXXII: Pesquisa de Dados

Coleta de informaes - fontes:

Imobilirias

Jornais

Cartrios

Prefeituras - cadastros, IPTU, ITBI

Particulares (agentes)

Coleta de informaes - dados:

Informaes cadastrais

rea

Idade

Padro

Informaes da transao

Data

Condies de pagamento

Valor

Vistorias (informaes do local):

Fotografias

Anlise do local (vizinhana)

Estado de conservao / idade aparente

Qualidade da construo / padro



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CAPITULO XXIII:Tratamento de Dados

Codificao/Representao numrica (variveis)

Quantitativas

Qualitativas:

Vrios nveis

Binrias (dummies)

ndices (0-10; 0-100)

Exame e limpeza iniciais

O tratamento dos dados, decorrente da quantidade e qualidade dos dados disponveis, poder ser por critrios e fatores determinsticos ou por uso de metodologia cientfica, de forma a resultar em modelo validado por anlise estatstica que explique o comportamento do mercado imobilirio da regio.



55

CAPITULO XXIV: Custo de Produo Evolutivo

Consiste em obter o valor do imvel atravs do custo de construo de outro, semelhante em tudo (por oramento) - hotis ou fbricas

A hiptese de que o comprador no pagaria mais do que o

necessrio para construir outro imvel igual

O terreno avaliado por outro mtodo

Desconta-se a depreciao (frmulas)

Acrescenta-se a VCF (# pronto x a construir)

Acrescenta-se o Fundo de Comrcio (ponto)

Custo: Obtido por oramento (paramtrico ou detalhado) Depreciao - mtodos comuns:

Reta

Parbola

Ross

Vantagem da Coisa Feita (VCF): diferena entre o imvel pronto e

aquele orado (por construir): riscos, lucros, taxas, custos financeiros,

etc.

Fundo de Comrcio: o uso comercial agrega valor ao imvel ( o

ponto), vantagem que o comprador leva junto com a construo, se

o uso prosseguir.



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CAPITULOX XV: Residual

uma aplicao do mtodo evolutivo (custo). A NBR 5676

apresentava como um mtodo a parte, mas na NBR14653 no mais

citado.

Utilizado para avaliar terrenos em reas sem terrenos disponveis.

Toma-se uma amostra de terrenos com benfeitorias, e o valor de cada

terreno obtido pelo desconto das construes (calculada pelo custo

de reproduo), gerando uma amostra de terrenos virtuais.

Ento se usa o mtodo de comparao.



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CAPITULO XXVI: Capitalizao de Renda

O valor de um imvel tem relao com o que ele pode produzir, sua

renda potencial:

Nos imveis rurais, a renda a quantidade de produto vegetal ou animal

que pode ser obtida por ha/ano;

Nos imveis urbanos, a renda o aluguel das construes (avaliao

pelo mtodo da renda) ou a quantidade de rea que pode ser construda

em um terreno (avaliao pelo mtodo involutivo).

O valor das construes urbanas obtido pela considerao da soma do

que ser produzido na vida til restante do imvel

Tendo em vista que existem juros, no se trata da soma algbrica

Este mtodo utilizado para avaliao de imveis que tm como objetivo

principal a obteno de lucro, especialmente se tm pequena oferta de

imveis para venda escritrios, depsitos, shoppings, lojas, etc.

Utiliza o rendimento lquido e a taxa de capitalizao usual de mercado:

VI = Rendimento lquido / taxa de rendimento

Exemplo:

Se o aluguel lquido de R$ 500 e o mercado oferece rendimentos mensais de cerca de 1%:

VI = 500,00 / 0,01 = R$ 50.000,00

O valor do imvel obtido atravs da renda liquida que ele pode

proporcionar, em sua vida til econmica (capitalizada atravs do valor

presente lquido VPL/DCF):



58

O aluguel ou arrendamento pode ser o do prprio imvel ou obtido por

comparao com imveis semelhantes

Devem ser descontadas as despesas de responsabilidade do proprietrio

(taxas, impostos, conservao)

Considera-se tambm a depreciao fsica e funcional o rendimento

decrescente.



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CAPITULO XXVII: Involutivo

o mtodo do mximo aproveitamento eficiente (semelhante

anlise de viabilidade). um caso especial do mtodo da renda, na

verdade.

Projetamos o mximo e melhor uso, de acordo com o mercado na

regio

O valor do terreno ser a diferena entre o valor de venda do imvel e

as despesas de construo

Casos:

Glebas

Terrenos em rea de incorporao

Retrofit

Prdios inacabados

O mtodo Involutivo aplica-se para avaliao de terrenos e glebas

urbanas - e tambm para imveis obsoletos

Busca-se o mximo aproveitamento eficiente:

Pesquisa e desenvolvimento de anteprojetos das atividades

permitidas pela legislao

Levantamento de custos e valores de mercado para venda



60

Escolha das atividades viveis (com demanda)

Definio da atividade mais rentvel entre as viveis - valor

final

Avaliao de glebas

Glebas so terrenos grandes - geralmente no h similares

A aplicao mais comum de loteamentos:

Definir a quantidade de terrenos que podem ser gerados

Pesquisar os custos para produo do loteamento

Pesquisar preos e demanda para estes terrenos

Verificar a o cronograma de desenvolvimento / etapas



61

CAPITULOX XVIII:Avaliao de Terrenos

Podem ser avaliados terrenos em reas sem disponibilidade de oferta

de terrenos

Verifica-se a hiptese de construo de imveis - de acordo com a

demanda da regio:

Definir o tamanho e padro do imvel

Pesquisar custos e preos de venda

Definir um cronograma fsico-financeiro

No caso de construes de grande porte sem uso comercial, a

alternativa projetar um retrofit

Verifica-se o uso potencialmente mais adequado para o imvel

Verifica-se os preos de venda e os custos de adaptao

necessrio cuidado para identificar uso realmente possveis (do

ponto de vista do mercado)



62

CAPITULO XXIX: Comparao de Dados de Mercado com Modelos Estatsticos

A sequncia semelhante das tcnicas anteriores, mas o volume

de dados maior

Etapas:

Obteno de informaes

Preparao ou pr-processamento

Busca do modelo e validao do mesmo

Estimao dos valores e verificao da adequao real

Produo do relatrio, laudo ou carn

Toda avaliao, qualquer que seja o mtodo, exige a obteno

de informaes do mercado no qual se insere o imvel

No havendo informaes de vendas, busca-se aluguis; no

havendo de prdios, busca-se terrenos, etc.

essencial a formao de um banco de dados, bem

estruturado

Existem vrias fontes de informao: jornais, imobilirias, cartrios,

prefeituras (cadastros, projetos), instituies financeiras, vistorias, etc.

Dados obtidos das vrias fontes:

Endereo, rea, idade, box, outras caractersticas, data da

transao, preo

Dados das vistorias (in loco):



63

Fotografias

Anlise do local (vizinhana)

Estado de conservao / idade aparente

Qualidade da construo / padro



64

CAPITULOXXX: Inferncia Estatstica

Trata-se de um mtodo sofisticado de obteno de mdias

ponderadas

A diferena principal para os anteriores que o processo

probabilstico: h testes e nveis de confiana para os parmetros

razoavelmente objetivo, preciso, moderno, rpido, eficiente e

confivel

Pode ser realizado at no MS-Excel

Regresso simples:

Valor Unitrio = a + b*Localizao + erro

Regresso mltipla:

Valor Unitrio = a + b*rea +c*Idade +d*Localizao +e*Padro

+...+ erro

Com um conjunto de dados (que deve representar o mercado),

estima-se o valor dos coeficientes: a,b,c,d,e,... buscando minimizar o

erro (desvio, resduo)

Analise de preciso do modelo

Determinao (qualidade do ajuste): R2a

Anlise de varincia (teste do modelo): teste F

Anlise de significncia das variveis: teste t



65

CAPITULO XXXI: Avaliao para Tributao (Massa)

Os tributos imobilirios, tais como IPTU, ITBI, ITR e contribuio de

melhorias, geralmente so baseados no valor venal, ou seja, o valor

de mercado do imvel

A diferena da avaliao em massa para a avaliao singular

apenas a escala (o tamanho da tarefa)

Nova tarefa: avaliar a Gesto social da valorizao da terra (mais-

valias urbanas)

Imposto x taxa (segundo o Direito)

Imposto geral: o recurso pode ser gasto em qualquer coisa

Taxa especfica: deve ser gasta naquilo que a motiva (ex:

taxa de iluminao)

Interessam:

Motivo para tributao

Escolha da base tributria (poltica)

Definio de alquotas (poltica)

Clculo dos valores (tcnica)

Avaliao singular x coletiva (massa)

Detalhamento e preciso diferenciados, na prtica

Frao valor cadastral/valor real



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CAPITULO X XXII :Tcnicas de Analise

Podem ser utilizadas diversas tcnicas, s vezes em parceria, outras

vezes em sequncia, e algumas so mais flexveis, realizando vrias

tarefas

Algumas delas so: clusterizao, rvores de deciso, algoritmos

genticos, redes neurais, raciocnio baseado em casos, lgica difusa,

regresso mltipla

Redes neurais

camada de entrada camada oculta camada de sada

rea

idade w16 20

preo estimado

... ...

w0 20

local w15 19

w0 19

1

2

15

17

16

19

20

18



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Regresso mltipla

uma tcnica antiga e bem conhecida - est implementada at

no Microsoft Excel

As avaliaes de imveis, atualmente, usam esta tcnica

(inferncia estatstica)

Algoritmos genricos

So uma tcnica de otimizao de uma funo (busca da melhor

soluo, em um espao amplo de solues), que usa mecanismos

semelhantes natureza: cruzamento, seleo natural, mutao

Geralmente inicia-se com uma populao aleatoriamente escolhida

Lgica difusa

A lgica clssica (Aristotlica) trabalha com duas classes: sim/no, 0/1, pertence/no pertence, etc.

Sistemas de informao geogrfica

Os SIG so ferramentas poderosas de anlise espacial, compostos por um conjunto de mdulos (tratamento de dados, representao espacial, ferramentas de inferncia, etc.)



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CAPITULO X XXIII: A Profisso

O corretor de imveis o profissional do mercado imobilirio por meio do qual ocorrem as transaes imobilirias: compras, vendas, permutas e locaes de imveis. A histria do corretor de imveis bastante antiga remetendo-se ao tempo da colonizao do Brasil, quando esses profissionais eram conhecidos como agentes do comrcio. Em 1942, o Ministrio do Trabalho, em sua Carta Sindical, designou-os como corretores de imveis. No dia 27 de agosto de 1962, foi vez de o Congresso Nacional reconhecer e regulamentar a profisso, por intermdio da Lei n 4.116/62, motivo pelo qual se comemora nessa data o Dia do Corretor de Imveis no Brasil. Com o passar do tempo e os novos rumos do mercado, houve a necessidade de se criar um diploma legal, elevando a categoria a um patamar mais distinto. Novamente o Congresso Nacional interveio e, revogando a lei anterior, promulgou a de nmero 6.530 em 12 de maio de 1978 consolidando a profisso e concedendo a seus integrantes o ttulo de tcnico em transaes imobilirias. O corretor de imveis hoje um profissional no qual famlias depositam economias de toda uma vida para realizar o sonho de adquirir a casa prpria. Ele se tornou profissional de adequada formao, grande responsabilidade e que prima pela conduta tica ao conduzir os negcios daqueles que nele confiam. RESPONSABILIDADE: De acordo com o art. 723 do Cdigo, O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio,



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das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbncia. TICA: Em relao aos clientes, cumpre ao corretor de imveis, dentre outros deveres:

Inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de

oferec-lo;

Apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente

certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o

cliente dos riscos e demais circunstncias que possam

comprometer o negcio;

Recusar transao que saiba ilegal, injusta ou imoral;

Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores

ou documentos a ele destinados;

Zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica do

negcio, reservando ao cliente a deciso do que lhe interessar

pessoalmente.



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Capitulo XXIV: Construes Sustentveis - A Nova Nbr 15.575 Garante Desempenho Mnimo dos Edifcios

Reflita : Texto de Marcos Mascaranhas Em vigor desde o ltimo dia 12 de maio de 2010, nova norma padroniza metodologia de avaliao do desempenho mnimo dos edifcios; a medida pode viabilizar sustentabilidade das obras. Para quem vai construir, reformar ou comprar um imvel, muita ateno para este cdigo: NBR 15.575. Na prtica, se a construtora ou o corretor prometer ao consumidor rudo mnimo entre os andares, durabilidade das paredes, segurana na estrutura do prdio e contra incndio, longa vida til de banheiros e instalaes eltricas e hirosanitrias, vai ter que cumprir. A NBR 15.575 a primeira norma do Brasil que estabelece parmetros tcnicos de avaliao do desempenho mnimo das edificaes e define uma vida til mnima obrigatria para alguns itens da construo. Pela nova norma, os pisos tm de durar pelo menos 13 anos; a estrutura, 40 anos; a cobertura e as instalaes hidrossanitrias, 20 anos. Alm disso, a nova regulamentao determina a ampliao da manutenabilidade da construo, ou seja, a possibilidade de fazer manuteno em todos os setores da edificao. Os projetos e sistemas construtivos passam a ser concebidos em funo de uma vida til e os elementos e componentes especificados devem ter durabilidade compatvel, A partir de agora, quem afirmar que uma edificao tem desempenho superior ter de provar. FORA DE LEI Normas no so leis o que no lhes confere carter punitivo em caso de descumprimento. Mesmo assim, elas tm fora de lei, por advento do Cdigo de Defesa do Consumidor e de leis especficas que obrigam o



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exerccio da profisso de engenharia e a construo de obras seguindo as normas reguladoras vigentes, As empresas que no cumprirem a norma estaro sujeitas a processos judiciais por parte de consumidores insatisfeitos, pois, a partir de agora ser muito mais fcil aferir se o desempenho mnimo obrigatrio foi ou no atingido. A norma ajudar a diminuir a subjetividade da avaliao da qualidade das construes e a balizar o judicirio nas demandas entre consumidores e construtores. Ela ser um instrumento a mais para dar amparo e proteo ao consumidor, embora ele tenha dificuldade de avaliar o desempenho de um imvel no momento em que o recebe. Demanda do setor e combate ao desperdcio Segundo especialistas e profissionais do setor, a regulamentao , na verdade, uma resposta crescente necessidade dos construtores e empresas fabricantes de materiais e sistemas, que demandavam por uma homologao das novas tecnologias de construo. Custo benefcio comum a idia de que o cumprimento de normas e da lei adicionados contratao de mo-de-obra qualificada confere preos mais altos s obras quando comparadas s que no seguem a regulamentao. Entretanto, os especialistas desmentem facilmente esse mito. Vida til em questo Atingir determinado desempenho ao longo da vida til depende de uma srie de agentes, dos incorporadores aos usurios. Portanto, a norma define as responsabilidades de cada um, alm daquelas j previstas pela NBR 5.671. A mais importante diz respeito vida til dos sistemas da edificao e deve ser especificada pelos projetistas de arquitetura, sempre em acordo com o mnimo previsto na NBR 15.575. Por conseqncia, os componentes devem ser especificados considerando-se a vida til estabelecida para o sistema. Se exigida vida til de 20 anos do sistema hidrossanitrio, por exemplo, o projeto deve determinar a periodicidade de inspees, prazos para a substituio de peas e condies de manuteno geral de modo a se atingir a longevidade esperada. Elementos no manutenveis, tais como a fundao ou algumas partes estruturais, devem prever a mesma vida til da edificao. Esse o principal impacto da norma. Os projetos passam a ser concebidos em funo dessa vida til e os sistemas, elementos e componentes especificados devem ter durabilidade compatvel. Na ausncia da indicao da vida til no projeto, para todos os efeitos consideram-se os prazos estabelecidos como mnimos pela NBR 15.575. A moradia talvez seja o bem mais durvel existente hoje na sociedade, mas at agora no havia uma norma que estabelecesse o tempo que ela deve durar. Ao adquirir o imvel, o comprador informado sobre a vida til da edificao e sabe tambm que ter a responsabilidade de usar e fazer a manuteno conforme o previsto no manual elaborado pelos construtores e incorporadores. Um dos exemplos citados na norma o revestimento em argamassa de uma fachada, projetado para vida til de 25 anos, considerando repinturas a cada cinco anos. Se a pintura no for



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realizada nesses intervalos, as patologias que surgirem podem ser atribudas ao uso e manuteno incorretos, e no a falhas construtivas. A nova normatizao tem em vista o desempenho geral do sistema e no avalia a qualidade de cada item isoladamente.Essa uma das principais novidades introduzidas pela norma. Ela no dita se a edificao deve ser feita com paredes de tijolo e telhas metlicas, ela est concentrada no desempenho do conjunto. Isso serve como balizador para o desenvolvimento de novos produtos que comprovem ter o desempenho exigido. Supondo que um fornecedor venha a oferecer peas estruturais de plstico reforado por fibras, ele dever provar a qualidade e caber ao rgo que faz a avaliao de desempenho prever o processo de envelhecimento desse material e a durabilidade que ele ter nesse tipo de uso. Regras do jogo Para cada sistema, a norma baseia-se em uma srie de itens em acordo com a ISO 6.241, uma das mais importantes referncias adotadas pelas normas de desempenho das edificaes. O resultado so parmetros para cada quesito que a partir de agora passam a regular o mercado. Na NBR 15.575-1 esto relacionadas diversas exigncias dos usurios no que diz respeito ao conjunto da edificao. Nesse rol esto includas diretrizes de implantao, entorno, segurana e estabilidade estrutural, com limites mximos para deformaes e defeitos, e premissas de projeto. Entre os itens relacionados esto a segurana contra incndio e condies que reduzem os riscos de sinistro, incluindo protees contra vazamento de gs. Aspectos de sade e salubridade tambm foram contemplados. Entre os diversos exemplos possveis, destacam-se a estanqueidade gua de chuva e umidade do solo e do lenol fretico. O conforto termoacstico no interior das unidades tambm est na pauta. As edificaes devem ser planejadas com ndices que atendam s caractersticas climticas da regio e em acordo com

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Avaliação de imoveis