Avaliação e Perícia Rural - Aula 14-03-2014

8/12/2019 Avaliao e Percia Rural - Aula 14-03-2014

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Etapas, critrios e tcnicas de avaliao emagronomia

Disciplina: Avaliao e percia rural

Curso: Agronomia

Professor: dio Damsio da Silva Junior


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Critrios e tcnicas de avaliao

A linhas metodolgicas de avaliao somecanismos estruturados para comparar,organizar e analisar informaes sobre o objeto

de estudo.A atividade de avaliao, seja ela rural,ambiental ou outra qualquer, deve ser feitabaseada em uma metodologia.

A concluso desta avaliao deve ser obtidasegundo o mtodo adotado.


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Critrios e tcnicas de avaliao

Fica a critrio do profissional ou da equipeque est realizando a avaliao o mtodo maisapropriado a ser adotado.

A NBR 14.653/2004 (partes 1 e 3) consolidaos conceitos, mtodos e procedimentos geraispara os servios tcnicos de avaliao deimveis rurais.


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Atividades bsicas da avaliao

Correspondem s seguintes etapas:- conhecimento e requisio de documentao;

- vistoria;

- coleta de dados;- diagnstico do mercado;

- escolha e justificativa dos mtodos e critrios de

avaliao;- tratamento dos dados de mercado;

- clculo do valor do imvel.


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Conhecimento e requisio de documentao

Cabe ao profissional solicitar ao contratanteo fornecimento da documentao disponvelrelativa ao bem.

Ao constatar eventuais incoerncias ouinsuficincias, convm informar ao contratante eexplicitar a circunstncia no laudo, bem como os

pressupostos assumidos em funo dessascondies.


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Vistoria

A vistoria permite ao profissional conhecer,da melhor maneira possvel, o imvel avaliado eo contexto imobilirio a que pertence, de formaa orientar a coleta de dados.

A coleta de dados feita junto vistoria.


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Vistoria

Na vistoria deve ser feita a caracterizao:- Da regio de estudo;

- Do imvel em estudo (terras, construes,

instalaes, produo vegetal, etc.).

As caractersticas a serem levantadas seroestudadas nas prximas aulas.


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Coleta de dados

O levantamento de dados constitui a basedo processo de avaliao. Nesta etapa,profissional investiga o mercado, coleta dados einformaes confiveis preferencialmente arespeito de negociaes realizadas e ofertas,contemporneas data de referncia daavaliao, com suas principais caractersticas

econmicas, fsicas e de localizao.


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Coleta de dados

As fontes devem ser diversificadas tantoquanto possvel.

A necessidade de identificao das fontes

deve ser objeto de acordo entre os interessados.No caso de avaliaes judiciais, obrigatria aidentificao das fontes.


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Diagnstico do mercado

Na pesquisa de mercado, o que se pretende a composio de uma amostra representativade dados de mercado de imveis com

caractersticas, tanto quanto possvel,semelhantes s do avaliado, usando-se toda aevidncia disponvel.


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Diagnstico do mercado

Recomenda-se consultar as legislaesmunicipal, estadual e federal, bem comoexaminar outras restries ou regulamentosaplicveis, tais como os decorrentes de passivoambiental, incentivos ou outros que possaminfluenciar no valor do imvel.


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Escolha e justificativa da metodologia

Em funo da natureza do bem, dafinalidade da avaliao e da disponibilidade dedados de mercado, podem ser utilizados osseguintes mtodos:

- Mtodo comparativo direto de dados demercado;

- Mtodo evolutivo;

- Mtodo involutivo;

- Mtodo da capitalizao da renda;

- Mtodo da quantificao do custo.


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No h hierarquia entre esses mtodos deavaliao. Deve-se optar pela metodologia maisadequada finalidade da avaliao.


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Mtodo comparativo direto de dados demercado

Analisa elementos semelhantes ou

assemelhados ao avaliado, com objetivo deencontrar a tendncia de formao de seuspreos.

Geralmente o mais utilizado na avaliao.


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Mtodo comparativo direto de dados demercado

Preferencialmente utilizado na busca do

valor de mercado de terrenos, casaspadronizadas, lojas, apartamentos, escritrios,armazns, entre outros, sempre que houverdados semelhantes ao avaliando.


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Mtodo evolutivo

Mtodo em que o valor de mercado doimvel (VI) obtido atravs da composio do

valor do terreno (VT) com o custo de reproduodas benfeitorias (CB) devidamente depreciado eo fator de comercializao (FC), ou seja:

VI = ( VT + CB ) . FC


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Mtodo evolutivo

Indicado para estimar o valor de mercadono caso de inexistncia de dados amostrais

semelhantes ao avaliado. o caso de residnciasde alto padro, galpes, entre outros.


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Mtodo da capitalizao da renda

Recomendado para empreendimentos debase imobiliria, tais como shopping-centers,hotis fazenda, hotis, etc.


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Mtodo da quantificao do custo

Utilizado quando houver necessidade deobter o custo do bem.

Mtodo utilizado para a apurao do custode reedio de benfeitorias


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Tratamento dos dados de mercado

recomendvel, preliminarmente, asumarizao das informaes obtidas sob aforma de grficos que mostrem as distribuiesde frequncia para cada uma das variveis, bemcomo as relaes entre elas.

Nesta etapa, o uso das ferramentasestatsticas fundamental.


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Clculo do valor do imvel

O clculo do valor do imvel ser feitoatravs da escolha do mtodo, da coleta dasinformaes e tratamento estatstico dos dados.

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