Av.balcones de San Miguel

Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro

Arq. José Alberto Meza Sánchez Valuaciones Integrales S.C. 1/12

AVALÚO DE TERRENO Y CONSTRUCCION

FOTO PRINCIPAL DEL INMUEBLE (FACHADA)

Inmueble que se Valúa: CASA HABITACION UNIFAMILIAR DE TRES PLANTAS.

Solicitante del Avalúo: Propietario del Inmueble:

DR. SAUL LARA ESPINOZA

Ubicación del Inmueble:Calle y N° Manzana:275 Lote: 8 Colonia/Fraccionamiento

CALLE SAN MIGUEL # 427 FRACC. BALCONES DE SAN MIGUEL

Municipio/Delegación Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa

CULIACAN SINALOA

VALOR COMERCIAL $ 7,871,500.00

Fecha del Avalúo: 7 DE FEBRERO DE 2015OBSERVACIONES GENERALES:

DR. SAUL LARA ESPINOZA Y SRA. MARIA GUADALUPE ATONDO LEAL

CASA HABITACION DE CUATRO NIVELES TIPO MODERNA DE CALIDAD, UBICADA EN LA CALLE MONTE ROSA # 635, EN EL FRACC. MONTEBELLO, DE LA CIUDAD DE CULIACAN, SIN.


Arq. José Alberto Meza Sánchez. Valuaciones Integrales S.C. 2+0/12

I. ASPECTOS GENERALES

1. ANTECEDENTES

Fecha del Avaluo: 7 DE FEBRERO DE 2015

Perito Valuador(es): Nombre: JOSE ALBERTO MEZA SANCHEZ

Profesión: ARQUITECTO Cédula Profesional: 855671

Postgrado (en su caso): VALUACION DE INMUEBLES Cédula Profesional: 4444930

Registro ICES: 700-154/03 Registro fiscal (en su caso): MESA551116P51

Solicitante del Avalúo: Nombre: DR. SAUL LARA ESPINOZA

Propietario del Inmueble: DR. SAUL LARA ESPINOZA Y SRA. MARIA GUADALUPE ATONDO LEAL

Constructor: NO APLICA.

Propósito o destino del Avalúo CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Tipo de inmueble a valuar: CASA HABITACION UNIFAMILIAR DE TRES PLANTAS. Régimen de propiedad: EN CONDOMINIO

CALLE SAN MIGUEL # 427

Nombre del conjunto (en su caso): FRACC. BALCONES DE SAN MIGUEL Manzana: 275 Lote: 8

Colonia: FRACC. BALCONES DE SAN MIGUEL eleg./Municipio: CULIACAN

Entidad Federativa: SINALOA C.P.: 80176

Número de cuenta predial: 7000-030-275-008-001 Número de cuenta de agua: N/D

3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

Declaraciones: Se realizaron las siguientes verificaciones

Advertencias: Las verificaciones realizadas y señaladas en el apartado de "Declaraciones" se efectuan con las limitaciones señaladas en el apartado "Limitaciones del Avalúo" después de las conclusiones.

Señalar aquí otras, en su caso:

Ubicación del inmueble: Calle y No.: (o equivalentes):

Se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble (con el alcance esperado para efectos de avalúo).

El estado de ocupación del inmueble y su uso.

La construcción del inmueble según el plan de desarrollo urbano vigente (en su caso).

Si el inmueble es considerado monumento histórico por el I.N.A.H.

Si es considerado patrimonio arquitectónico por el I.N.B.A.

No se dispuso de documentación relevante. Especificar:

No se encuentran ofertas del mercado en la zona suficientes para considerar el enfoque comparativo de mercado.

Existe duda sobre el uso del inmueble o de alguna sección del mismo.

Existen obras públicas o privadas que afectan los servicios en la colonia.

SI Coincide NO Coincide

SI es Considerado

SI es Considerado

No es Considerado

No es Considerado

AC1

.:


Arq. José Alberto Meza Sánchez. Valuaciones Integrales S.C. 3+0/12

LIMITACIONES DEL AVALÚO

4. ENTORNOClasificación de zona: HABITACIONAL DE NIVEL MEDIO ALTO Referencia de proximidad urbana: INTERMEDIA

Tipo de construcción predominante en calles circundantes: MODERNA DE CALIDAD DE TRES PLANTAS

Índice de saturación en la zona 80% Densidad de población: NORMAL

Nivel socioeconómico: MEDIO ALTO

Vías de acceso e importancia de las mismas:

Infraestructura disponible en la zona: COMPLETA.

Ancho: 8.00 mts.

100 Porcentaje total de infraestructura disponible

Otros servicios:

Proximidad: 400 mts.

Equipamiento Urbano:Proximidad mts. Proximidad mts.

600 400

500 700

500 600

400 400

EL PRESENTE AVALÚO CONSTITUYE UN DICTÁMEN DE VALOR PARA USO EXPRESO DEL PROPÓSITO EXPRESADO EN LA CARÁTULA DEL MISMO, POR LO TANTO CARECE DE VALIDEZ SI ES UTILIZADO PARA OTROS FINES.

EL PRESENTE AVALÚO NO CONSTITUYE UN DICTÁMEN ESTRUCTURAL, DE CIMENTACIÓN O DE CUALQUIER OTRA RAMA DE LA INGENIERÍA CIVIL O LA ARQUITECTURA QUE NO SEA LA VALUACIÓN, POR LO TANTO NO PUEDE SER UTILIZADO PARA FINES RELACIONADOS CON ESAS RAMAS NI SE ASUME RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS U OTRAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE QUE NO PUEDAN SER APRECIADAS EN UNA VISITA NORMAL DE INSPECCIÓN FÍSICA PARA EFECTOS DE AVALÚO. INCLUSO CUANDO SE APRECIEN ALGUNAS CARACTERÍSTICAS QUE PUEDAN CONSTITUIR ANOMALÍAS CON RESPECTO AL ESTADO DE CONSERVACIÓN NORMAL -SEGÚN LA VIDA ÚTIL CONSUMIDA- DE UN INMUEBLE O A SU ESTRUCTURA, EL VALUADOR NO ASUME MAYOR RESPONSABILIDAD QUE ASÍ INDICARLO CUANDO SON DETECTADAS, YA QUE AUNQUE SE PRESENTEN ESTADOS DE CONSERVACIÓN MALOS O RUINOSOS, ES OBLIGACIÓN DEL VALUADOR REALIZAR EL AVALÚO SEGÚN LOS CRITERIOS Y NORMAS VIGENTES Y APLICABLES SEGÚN EL PROPÓSITO DEL MISMO.EL PRESENTE AVALÚO SE REALIZA SIGUIENDO LAS NORMAS VIGENTES EMITIDAS POR LA SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL Y -EN SU CASO- LA AUTORIDAD FISCAL O CATASTRAL LOCAL, ASÍ COMO CRITERIOS DE VALUACIÓN GENERALMENTE ACEPTADOS, SEGÚN EL ALCANCE DEL AVALÚO EN FUNCIÓN DEL PROPÓSITO DEL MISMO.

NO SE REALIZARON INVESTIGACIONES, EXCEPTO CUANDO ASÍ SE INDIQUE EN EL AVALÚO, CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DE TUBERÍAS O ALMACENAMIENTOS DE MATERIALES PELIGROSOS QUE PUEDAN SER NOCIVOS PARA LA SALUD DE LAS PERSONAS QUE HABITAN EL INMUEBLE O EL ESTADO DEL MISMO, EN EL BIEN O EN SUS CERCANÍAS.LOS NOMBRES DE SOLICITANTE, PROPIETARIO ASÍ COMO LOS NÚMEROS DE CUENTA PREDIAL Y AGUA Y LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE SE SEÑALAN SEGÚN LA INFORMACIÓN PROPORCIONADA POR EL CLIENTE AL MOMENTO DE SOLICITAR EL AVALÚO. POR LO TANTO NO SE ASUME RESPONSABILIDAD POR ERRORES, OMISIONES O DIFERENCIAS CON RESPECTO A LOS DATOS REGISTRADOS POR AUTORIDADES OFICIALES, COMO LO PUEDE SER EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y EL COMERCIO, CATASTRO, U OTROS.

LAS SUPERFICIES UTILIZADAS EN EL AVALÚO SON OBTENIDAS DE LAS FUENTES INDICADAS EN EL MISMO. CUANDO SE INDICA SEGÚN MEDIDAS, CORRESPONDE A UNA MEDICIÓN FÍSICA PARA EFECTOS DE AVALÚO, SIN QUE ESTO REPRESENTE UN LEVANTAMIENTO EXACTO, CONSIDERANDO LAS VARIANTES Y HÁBITOS DE MEDICIÓN EXISTENTES, POR LO QUE SU RESULTADO ÚNICAMENTE SE DESTINA PARA FINES DE CÁLCULO DEL AVALÚO.

CALLE PIRUL Y PROLONGACIÓN ÁLVARO OBREGÓN COMO VIALIDADES PRINCIPALES DE ACCESO AL SECTOR Y AL INMUEBLE.

Aerea

Agua Potable

Electrificación

Alumbrado Público

Gas Natural Red Telefónica

Señalización y nomenclaturaTransporte urbano/suburbano

Vigilancia municipal o privada Recolección de basura municipal o privada

Iglesia

Mercado

Plaza Pública

Jardín

Escuela

Hospital

Banco

Est. de Transp.

Vialidades

Drenaje y Alcantarillado

Con Suministro al Inmueble

Sin Suministro al Inmueble

Con Conexión al Inmueble

Sin Conexión al Inmueble

Fosa Septica

Subterranea

Mixta

Con Acometida

Con Suministro al Inmueble

Sin Suministro al Inmueble

Con Acometida

Sin Acometida

Terraceria

Concreto Asfalto

Subterráneo

Sin AcometidaRed Subterránea

Aérea

AC1

.:


Arq. José Alberto Meza Sánchez. Valuaciones Integrales S.C. 4/12

II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES

1. TERRENOTramo de calle, calles transversales, limitrofes y orientación:

Calle(s) con frente

X Un frente

Esquina

Cabecera de manzana

Manzana completa

Calle transversal: PRIVADA SAN MIGUEL Orientación: NORTE

Calle transversal: SIN NOMBRE Orientación: SUR

Calle limítrofe: PRIVADA SAN MIGUEL Orientación: ORIENTE

Calle limítrofe: PRIVADA SAN MIGUEL Orientación: PONIENTE

Configuración y topografía: REGULAR DE TOPOGRAFIA PLANA Características panorámicas: CON VISTA A AREA DE DONACION

Uso del suelo: HABITACIONAL Coeficiente de utilización del suelo (CUS) 1.66

Densidad habitacional: 40 VIV./HA. Servidumbre y/o restricciones: LAS INDICADAS EN EL REGIMEN DE CONDOMINIO

Medidas y colindancias Fuente:

GEOREFERENCIAS:

N 24º 47' 2.8''W 107º 23' 16.8''

AL NORTE: 8.00 MTS. Y LINDA CON CALLE PRIVADA SAN MIGUEL A 134.0 MTS.AL SUR: 8.00 MTS. Y LINDA CON DERECHO DE PASO 3

AL ORIENTE: 25.00 MTS Y LINDA CON LOTE 9

AL PONIENTE: 25.00 MTS Y LINDA CON LOTE 7

2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONESUso actual

Calidad del proyecto BUENA Clase general del inmueble: RESIDENCIAL, MEDIO ALTO.

Clasificación de las construcciones:

MODERNA DE CALIDAD MODERNA MED. ECON.

Estado de conservación BUENO BUENO

13 13

70 70

57 57

Número de niveles 2 3

100% 100%

100% 100%

1 1

Unidades rentables 1 1

Croquis de localización: (señalar cuando menos un radio de 300m aprox.)

SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ACERA SUR DE LA CALLE PRIVADA SAN MIGUEL

ESCRITURA PUBLICA 13481, VOLUMEN XLVI, LIC. GERARDO GAXIOLA DIAZ, N.P. 167. CULIACAN, SINALOA A 27 DE MAYO DE 2009

CASA HABITACION DE TRES NIVELES QUE CONSTA EN PLANTA BAJA DE COCHERA CUBIERTA PARA 2 VEHICULOS, 2 BODEGAS, RECIBIDOR, SALA, COMEDOR, COCINA CON DESAYUNADOR, 1/2 BAÑO, ESTANCIA FAMILIAR, SALA DE TV, CUARTO DE SERVICIO CON BAÑO COMPLETO Y TERRAZA; EN PRIMER NIVEL CUENTA CON ESCALERA, VESTIBULO, RECEPCION, 2 BIBLIOTECAS PERSONALES, 1 BAÑO COMPLETO Y COCINA; EN SEGUNDO NIVEL CUENTA CON ESCALERA, VESTIBULO, SALA-RECEPCION, 2 RECAMARAS, 1 BAÑO COMPLETO, CUARTO DE TV Y TERRAZA.

Tipos de construcción apreciados:

Edad aproximada (en años)

Vida Util Total (V.U.T.) (en años)

Vida Util Remanente (V.U.R.) (en años)

Grado de terminación de obra

Grado de terminación de obra en áreas comunes (condominios)

Unidades rentables generales



3. SUPERFICIESSuperficie de terreno: 200.00 m² Fuente: ESCRITURA

Superficie construida: 332.77 m² Fuente: MEDICION FISICA

Superficie accesoria: - m² Fuente: NO APLICA.

Superficie inscrita o asentada en escrituras: 200.00 m² Fuente: ESCRITURA

Superficie vendible: 332.77 m² Fuente: MEDICION FISICA

Indiviso Terreno: 100.00% Fuente: ESCRITURA

Indiviso Areas Comunes: 100.00% Fuente: ESCRITURA

4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Cimentación: A BASE DE ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO, CON MUROS DE CONTENCION

Entrepisos y Techos: LOSA DE CONCRETO ALIGERADO; AZOTEAS PLANAS, IMPERMEABILIZADAS A BASE DE EMULSIONES ASFALTICAS.

Muros: TABIQUE DE BARRO RECOCIDO

Trabes y columnas: CASTILLOS Y DALAS DE CONCRETO ARMADO.

Escaleras: RAMPA DE CONCRETO ARMADO REVESTIDO CON LOSETA CERAMICA

Acabados:

Espacio Pisos Muros Plafones

Sala YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

Comedor YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

Cocina YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

Recámaras YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

Baños YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

Estancia familiar YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

Sala de TV YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

Estacionamiento

Área de lavado MEZCLA ACABADO FLOTEADO YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

Oficina

Otro (especificar)

Fachada: Moderna en líneas rectas, la cual se encuentra terminada en acabado floteado y pintura vinílica de buena calidad.

Instalaciones:Hidráulico-sanitarias

Eléctricas:

Cancelería y comunicaciones:

Carpintería:

Herrería: PUERTA DE LAMINA ESTRIADA, PUERTA DE ALUMINIO ###

Elementos adicionales:Instalaciones especiales y obras complementarias:PRIVATIVAS: COMUNES: (EN CASO DE CONDOMINIOS)

Descripción Cantidad Descripción Cantidad

5.50 ML 2 BUENO

11.00 TON 13 BUENO

50.93 M2 13 BUENO

LOSETA CERAMICA DE 60 X 60 CMS. DE PORCELANATO RECTIFICADO, ZOCLOS CERAMICOS DE 10 X 60 CMS.

YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICA




YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICA, AZULEJO DE 30 X 60 CMS.



LOSETA CERAMICA DE 60 X 60 CMS. DE PORCELANATO RECTIFICADO, ZOCLOS CERAMICOS DE 10 X 60 CMS., ANTIDERRAPANTE DE MARMOL DE 10 X 10 CMS.

YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICA, AZULEJO DE 30 X 60 CMS. CON CENEFA, AZULEJO DE 20 X 30 CMS.





LOSETA CERAMICA DE 33 X 33 CMS., ZOCLOS CERAMICOS DE 8 X 33 CMS.





Ramaléo oculto de tubería de cobre; de marca comercial nacional, del tipo hidráulico (m); de ½" y 1" de diámetro y Ramaléo oculto de tubería de policloruro de vinilo (p.v.c.) de marca comercial nacional, de 2" y 4", del tipo sanitario

A base de ramaleo oculto en poliducto con cable y accesorios economicos, con instalacion de acometida para 110 volts Y 220 volts; del tipo bifásica.

PERFIL DE ALUMINIO TIPO INNOVA DE 3''; VIDRIOS FIJOS, CORREDIZOS TIPO FILTRASOL DE 6 MM. DE ESPESOR; PUERTAS PARA BAÑO EN CRISTAL TEMPLADO

PUERTA PRINCIPAL DE MADERA DE CEDRO, INTERIORES DE TAMBOR DE CEDRO, MARCOS DE CEDRO, COCINA INTEGRAL EN MADERA DE CEDRO, , BARANDAL TERNEADO DE MADERA DE CEDRO, CLOSETS DE MADERA DE CEDRO

Unida

d

Edad aproxi

-mada

Estado de conservación

Unida

d

Edad aproxi

-mada

Estado de conservación

COCINA INTEGRAL EN MADERA DE CEDRO

AIRE ACONDICIONADO TIPO MINISPLIT

PISO DE LOSETA CERAMICA DE 33 X 33 CMS.



III. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Ubic. Form. Fecha Teléfono Fuente/Antecedente

1 CERRO DE LOS PILARES, , COLINAS DE SAN MIGU HABITACIONALINTER. REG. 5-Sep-14 717-49-33 COLDWELL BANKER

2 COLINAS DE SAN MIGUEL HABITACIONALINTER. REG. 12-Oct-14 716-01-00 ESPACIOS BIENES RAICES

3 CERRO DE LA MEMORIA, , COLINAS DE SAN MIGU HABITACIONALINTER. REG. 3-Nov-14 667-751-7256 AMPI

4 COLINAS DE SAN MIGUEL HABITACIONALINTER. REG. 14-Dec-14 667-100-6595 PARTICULAR

5 COLINAS DE SAN MIGUEL HABITACIONALINTER. REG. 15-Oct-14 712-50-02 CENTURY 21

6

Oferta Area Precio Unit. Homo- Factores de HOMOLOGACIÓN R.res. Valor Unit. resul-

Terrenos $/m² logar Uso Ubic. Sup. Form. Topog. Servs. Otro F.r. tante ($/m²)

1 1,320,200.00 377.20 3,500.00 X 1.00 1.00 1.07 1.00 1.00 1.00 1.00 1.07 3,729.95

2 1,440,000.00 360.00 4,000.00 X 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 1.05 4,196.99

3 1,260,000.00 360.00 3,500.00 X 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 1.05 3,672.37

4 1,500,000.00 360.00 4,166.67 X 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 1.05 4,371.87

5 1,564,750.00 569.00 2,750.00 X 1.00 1.00 1.22 1.00 1.00 1.00 0.95 1.16 3,193.04

6 X - - -

Area del Lote Tipo o Moda: 311.65 Valor Unitario Promedio: 3,832.85 Area Terreno Sujeto: 200.00 3,850.00

N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Edad E.c.* Fecha Teléfono Fuente/Antecedente

1

2

3

4

5

6

Oferta Terreno Constr. Precio Unit. Homo Factores de HOMOLOGACIÓN R.res.Valor Unit. resul-

Inmuebles $/m² logar C.U.S. Zona Ubic. Area Edad E.c.* Otro F.r. tante ($/m²)

1

2

3

4

5

6

Terreno Construcción Valor Unitario Promedio:

Area Sujeto: 200.00 332.77

N° Ubicación de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Pisos Edad E.c.* Fecha Teléfono Fuente/Antecedente

1

2

3

4

5

6

Oferta Terreno Constr. Precio Unit. Homo Factores de HOMOLOGACIÓN R.res.

Inmuebles $/m² logar C.U.S. Zona Ubic. Sup. Edad E.c.* Acabados F.r.

1

2

3

4

5

6

Fotro= Acabados. Valor Unitario Promedio: #DIV/0!

Area Terreno Sujeto: 200.00 332.77 #DIV/0!

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta de : 332.77 m² x #DIV/0! /m², en la cantidad de:

VALOR COMPARATIVO (MERCADO) #DIV/0!

a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)

Precio de VENTA

m2

m2 $m2

m2 Valor Unitario aplicable, en números redondos: $m2

b) COMPARABLES de INMUEBLES en RENTA semejantes en USO al que se valúa (SUJETO)

Precio de RENTA

m2 m2

$m2


c) COMPARABLES de INMUEBLES en VENTA semejantes en USO al que se valúa (Terreno + Construcciones)

Precio de VENTA Valor Unit. Resultantem2 m2

$m2


NO APLICA.

Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos 2, Col. Centro


IV.A. ENFOQUE DE COSTOS

a) DEL TERRENO. Lote Tipo o Moda: 311.65 alor de Calle o Zona: 3850.00 /m²CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACC. LOCALIZACIÓN AREA (m²) MOTIVO IMPORTE

A AREA PRIVATIVA 200.00 $ 3,850.00 1.00 Lote tipo $ 3,850.00 $ 770,000.00

$ - $ -

SUB-TOTAL a): 200.00 m² Valor Unitario Resultante: $ 3,850.00 $ 770,000.00 Area privativa: 200.00 Indiviso: 100.000% $ 770,000.00

b) DE LAS CONSTRUCIONES.CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

FRACC. USO AREA (m²)V.R.N. UNIT. FACTORES DE DEMÉRITO V.N.R. UNIT. IMPORTE

($/m²) edad e.c. Otro F.r. result. ($/m²) $

1 MCAL MODERNA DE CALIDAD 163.17 10,500.00 0.90 1.00 1.00 0.90 9,450.00 1,541,956.50 2 MM MODERNA MED. ECON. 169.60 6,500.00 0.89 1.00 1.00 0.89 5,804.18 984,388.08 3 - - - - - - 4 - - - - - - 5 - - - - - -

SUB-TOTAL b): 332.77 m² Valor Unitario Resultante: $ - $ 2,526,344.58

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos):

CLAVEEDAD

DESCRIPCIÓN CANT.U. V.R.N. FACTORES DE DEMÉRITO V.N.R. IMPORTE

(Años) (Unidad) ($/U) edad e.c. Otro F.r. $ $

1 2 COCINA INTEGRAL 5.50 ML 20,000.00 0.94 1.00 1.00 0.94 18,800.00 103,400.00 2 13 MINISPLIT 11.00 TON 6500.00 0.71 1.00 1.00 0.71 4,598.75 50,586.25 34678

9 Suma c.1: $ 153,986.25 c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:

1234

Suma c.2: $ -

Indiviso: 100.000% $ - c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1 13 50.93 M2 650.00 0.81 1.00 1.00 0.81 523.25 26,649.12 2

3

4

5

6

Suma c.3: $ 26,649.12

Indiviso: 100.000% $ 26,649.12

SUB-TOTAL c): SUMA INST. ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: $ 180,635.37

VALOR FÍSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ], en números redondos: $ 3,476,979.95

OBSERVACIONES:

VALOR UNIT. ($/M²)

Factor result

VALOR UNIT. result. ($/M²)

PISO DE LOSETA CERAMICA



IV.B. ENFOQUE DE INGRESOS

a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES.1. Vacíos contractuales 3.30% 5. Administración 5.00%2. Impuesto Predial 1.50% 6. Energía (a. comunes) 0.00%3. Agua y drenaje 0.50% 7. Seguros (daños) 2.00%4. Conserv./mantenimiento 5.00% 8. Otros: 2.00%

SUMAN DEDUCCIONES: 19.30%

b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN.En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo género del que se valúa, esto es, en igual -dad de liquidez y plazo de retorno de la inversión. Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo, cuando menos 30años, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversión (largo), como son:

Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversión en México =>TASA 1: 3.00%

Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro país (México), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de acuer-do al género o tipo de inmueble que en razón de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se valúa, como sigue:

CONCEPTOTASAS

5% 8% 9% 10% 11% 12%

TIPO de INMUEBLE Terreno Casa Depto. Ofic./L. Com. Local Especializa-

(según su USO) sin constr. Unifamiliar en condominio en condominio Comercial do

Elija la opción con una X => xREL. AREA (TERR-CONST.) Terr > Constr. Terr > Constr. Terr > Constr. Terr = Constr. Terr < Constr. Terr < Constr.

(Sólo aplica c/construcción util) Mayor a 3:1 Hasta 3:1 Hasta 2:1 1:1 Hasta 1:3 Mayor a 1:3

Elija la opción con una X => X

SUMA CALIFICACIÓN 0 1 0 0 2 0

CAPITALIZACIÓN 0.71429 1.14286 1.28571 1.42857 1.57143 1.71429

TASAS PARCIALES 0.00000 1.52000 0.00000 0.00000 3.14286 0.00000

TASA 2: 4.66%

Suman Tasa 1 + Tasa 2 = 3.00% + Tasa Prima x menor grado de liquidez 4.66% Tasa result.= 7.70%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTASTIPO USO o destino del Area (tipo) U P.U. Renta Bruta Mensual

1 MODERNA DE CALIDAD 163.17 $ - 2 MODERNA MEDIANA 169.60 $ - 3 $ - 4 - $ - $ - 5 - $ - $ -

TOTAL 332.77 $ - $ -

$ -

SUMAN DEDUCCIONES (D): 19.00% $ -

$ -

$ -

Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al7.70% NO APLICA

Coeficiente R.B.M. / Valor Comercial: 0.000%

Finalmente, procedemos a la obtención de la Tasa de Capitalización que está compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en números redondos:

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:

RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:

resulta un VALOR por CAPITALIZACIÓN de RENTAS de:

Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro,


V. CONCLUSIONES

RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS

Resultado por el Método Físico o de COSTOS: $ 3,476,979.95

Resultado por Capitalización de RENTAS: NO APLICA

Resultado del comparativo o de MERCADO: NO APLICA

2. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

3. CONCLUSIÓN

El Valor Comercial estimado para el inmueble motivo del presente AVALÚO $ 7,871,500.00 SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N.

ESTE VALOR ESTÁ REFERIDO AL DÍA_____ 7/8/2014 QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALÚO.

Valor Unitario Vendible resultante: $ 23,654.48

ATENTAMENTE

Valuador: JOSE ALBERTO MEZA SANCHEZProfesión: ARQUITECTO

Cédula profesional: 855671Registro ICES: 700-154/03

4. LIMITACIONES DEL AVALÚO

1.- El valor comercial concluído, es igual al obtenido en el Enfoque Comparativo de Mercado. 2.- Se anexan fotografías y croquis del inmueble valuado. 3.- El valuador no tiene ningún interés presente ni futuro en el inmueble valuado.



5. REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA

ENTORNO DEL INMUEBLE FACHADA

VISTA DE ACCESO AL INMUEBLE VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE

VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE











VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE VISTA HACIA EL EXTERIOR DEL INMUEBLE



6. CROQUIS DEL INMUEBLE







(No imprimir)Num>Letra

Página 16

Módulo de conversión de cifras: número-letra

0 7000000 7800000 7870000 7871000 7871500 7871500 7871500

0 7 8 7 1 5 0 0

$ 7,871,500.00 <<< cantidad a procesar.

SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N.

despliegue de resultado (cantidad con letra)

UNIDADES DECENAS DECENAS CENTENAS decenas de mmillones cien miles

1 UN DIEZ ONCE CIENTO UN MILLON

2 DOS VEINTI DOCE DOSCIENTOS DOS MILLONES

3 TRES TREINTA TRECE TRESCIENTOS TRES MILLONE

4 CUATRO CUARENTA CATORCE CUATROCIENT CUATRO MILLO

5 CINCO CINCUENTA QUINCE QUINIENTOS CINCO MILLON

6 SEIS SESENTA DIECI SEISCIENTOS SEIS MILLONES

7 SIETE SETENTA DIECI SETECIENTOS SIETE MILLONE SIETE MILLO

8 OCHO OCHENTA DIECI OCHOCIENTOS OCHO MILLONE OCHOCIENTO

9 NUEVE NOVENTA DIECI NOVECIENTOS NUEVE MILLON

0 DIECI SIETE MILLO OCHOCIENTO

UN CIEN MIL MILLON Y UN CIENTOS MILLONES RESULTADO: SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N.

(No imprimir)Num>Letra

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00 0 00

00

diez miles miles cientos decenas unidades

UN

QUINIENTOS

SETENTA

SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS

SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N.

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