B2 plano de habitacao de itapetininga

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d .e .m .a .c .a .m .pplanejamento, projeto e consultoria s/s ltda

Relatório 1

PLANO LOCAL DE HABITAÇÃO

DE INTERESSE SOCIAL

INTERESSADO

Prefeitura do Município

de Itapetininga-SP

Campinas

SETEMBRO 2010



À Prefeitura do Município de Itapetininga Secretaria Municipal de Planejamento

A/C Sra. Marina Raquel Caron de Campos Diretora do Departamento de Habitação

Segue a Proposta Preliminar do 1o Relatório Parcial de Atividades

referente à Etapa 1- Proposta Metodológica do: “Plano Local de Habitação

de Interesse Social” do município de Itapetininga, no âmbito do Contrato nº

35/2010 firmado entre a Prefeitura Municipal e a empresa DEMACAMP

Planejamento, Projeto e Consultoria s/s ltda.

Conforme estabelecido no Termo de Referência, anexo ao edital de

contratação, o 1o Relatório Parcial de Atividades consiste no detalhamento

da metodologia de trabalho. Este produto inclui os seguintes conteúdos:

A estrutura organizacional de coordenação e elaboração do

Plano Local de Habitação de Interesse Social de Itapetininga;

Os pressupostos do plano de trabalho;

As etapas e produtos do Plano Local de Habitação de

Interesse Social de Itapetininga;

As estratégias de comunicação, mobilização e participação

da população;

Os prazos e custos estimados para as etapas previstas; e

Relatório de Pactuação da etapa.

Campinas, 14 de setembro de 2010.

Arq. Eleusina Lavor Holanda de Freitas DEMACAMP Planejamento, Projeto e Consultoria s/s ltda

CNPJ 03.584.553/0001-27



INDICE

PROPOSTA METODOLÓGICA

1. Estrutura organizacional de coordenação e

elaboração do Plano Local de Habitação de

Interesse Social de Itapetininga

4

2. Pressupostos do plano de trabalho 7

3. Etapas e produtos do Plano Local de Habitação

de Interesse Social de Itapetininga 10

4. Estratégias de comunicação, mobilização e

participação da população 29

5. Prazos e custos estimados para as etapas

previstas 34

6. Medição de Produto 35

Bibliografia 36

Anexo 1. Dados relativos à questão habitacional 37

Anexo 2. Modelo de ficha de caracterização de

assentamentos 43

Anexo 3. Relatório de Pactuação da Etapa 1 47



1. ESTRUTURA ORGANIZACIONAL DE COORDENAÇÃO E ELABORAÇÃO DO PLANO

LOCAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL DE ITAPETININGA

A estrutura organizacional necessária à elaboração do Plano Local de Habitação

de Interesse Social do Município de Itapetininga será integrada e compartilhada entre a

equipe consultora e a equipe da Prefeitura Municipal, que será composta pelos seguintes

técnicos representantes das secretarias afetas ao tema habitacional:

SECRETARIA NOME PROFISSIONAL FUNÇÃO

Secretaria Municipal de

Planejamento

Marina Raquel Caron de Campos Diretora de Habitação

Coordenação-geral do PLHIS

Rosa Maria Isaac Ferreira Arquiteta

Cássio Henrique Matarazzo Carreira Advogado

Secretaria de Negócios

Jurídicos

Enio Vasques Advogado

Secretaria de

Promoção Social

Rosemara Peixoto de Camargo Assistente Social

Elza Rita de Cássia Silva Melo

Teotonio dos Santos

Assistente Social

Secretaria de Obras Paola Francielli Nunes Técnica Estagiária

Esta equipe terá como atribuições:

Coordenar os trabalhos desenvolvidos pela equipe consultora;

Articular a participação da sociedade civil, os setores e atores organizados,

com o intuito de viabilizar as estratégias de pactuação coletiva dos produtos e

etapas do Plano; e

A articulação institucional necessária à integração dos órgãos da

administração municipal e dos demais níveis de governo a serem mobilizados no

processo de elaboração, implementação e gestão da política habitacional

formulada pelo Plano de Habitação.



A equipe técnica da empresa DEMACAMP Planejamento, Projeto e Consultoria s/s

ltda. será composta pelos seguintes profissionais:

FUNÇÃO NOME DO PROFISSIONAL

CURRICULUM

Coordenador geral

Eleusina Lavôr Holanda de Freitas

Arquiteta e Urbanista formada pela Pontifícia Universidade Católica – PUC de Campinas em 1994. Vem trabalhando com políticas públicas voltadas a habitação e planejamento urbano. É sócia da DEMACAMP desde 1999. É mestre em Gestão Urbana pela PUC Campinas (2002) e doutora pela FAU USP. Pesquisadora do LABHAB/FAU USP.

Urbanista Sênior Lucia Cavendish

Arquiteta formada pela Universidade Federal de Pernambuco em 1981. É mestre em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Trabalha há vinte anos com Projetos e Programas de Urbanização e Desenvolvimento Sócio-Espacial de Assentamentos Precários. Atuou como docente no Curso de Ensino à Distância sobre Planos Locais de Habitação de Interesse Social do Ministério das Cidades para capacitação de técnicos e dirigentes de governos municipais e estaduais.

Urbanista Junior Joana Zavaglia Ribeiro

Arquiteta e Urbanista formada pela Pontifícia Universidade Católica – PUC de Campinas em 2006.

Sociólogo Sylvio Batalha da Silveira

Antropólogo com mestrado em Antropologia Social. Atuou como docente nas áreas de sociologia e antropologia na PUC Campinas durante mais de 15 anos. É também especialista em técnicas de moderação e participação social.

Consultor Advogado

Gabriel Blanco Advogado pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (1985) e especialização em Direito Ambiental pela Faculdade de Saúde Pública (2000). Atua como consultor jurídico para diversos órgãos públicos e privados. Foi superintendente da ANOREG SP (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo) no ano de 2005.

Estagiária de Arquitetura

Camila Argento

A equipe consultora terá como atribuições:

A orientação da equipe técnica municipal na articulação e planejamento da

discussão pública nos momentos de pactuação dos produtos e etapas do Plano;

O levantamento dos dados necessários e a elaboração da proposta

metodológica do PLHIS;

O levantamento dos dados necessários e a elaboração do Diagnóstico do

Setor Habitacional do município, de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo



Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS e a partir de

informações levantadas nas diversas secretarias e órgãos da administração

municipal e nos diferentes níveis de governo, de dados obtidos em fontes

complementares e de vistorias técnicas nas áreas habitacionais a serem

contempladas;

O levantamento dos dados necessários e a formulação das Estratégias de

Ação do PLHIS – Plano de Habitação propriamente dito, contendo diretrizes,

metas e linhas programáticas a partir das orientações do executivo municipal e

das deliberações das discussões com a sociedade civil.

A definição de estratégias de mobilização e participação da sociedade; e

O gerenciamento dos aspectos técnicos necessários ao desenvolvimento do

trabalho, inclusive no que diz respeito à capacitação da equipe municipal para

implementação do PLHIS.



2. PRESSUPOSTOS DO PLANO DE TRABALHO

Conforme estabelecido no Anexo I – Termo de Referência do edital de

contratação da empresa consultora, para a elaboração do Plano Local de Habitação de

Interesse Social estão previstas três etapas com os seguintes conteúdos:

ETAPAS METODOLÓGICAS

ATIVIDADES PRODUTOS

Etapa 1 – PROPOSTA METODOLÓGICA

Estrutura de coordenação e organização dos trabalhos para elaboração do PLHIS;

Estratégia de comunicação, mobilização e participação da população com a identificação dos diferentes atores;

As formas de sensibilização e participação do legislativo local;

As formas de dar publicidade ao início e ao término dos trabalhos com a apresentação da equipe e os mecanismos de participação popular e de acesso às informações;

O cronograma de eventos de discussão com a sociedade, com mapeamento das atividades;

Os prazos e custos estimados para as três etapas e produtos do PLHIS;

A forma de articulação com outros programas e ações do Executivo; e

Relatório contendo memória e material comprobatório da participação popular, com lista de presença do evento e fotos.

Atribuições e responsabilidades da equipe de trabalho municipal, com a identificação dos membros; Atribuições e responsabilidades dos consultores em cada etapa de elaboração do PLHIS, com a identificação dos membros da equipe;

Procedimentos para execução das etapas e produtos do PLHIS, incluídas as fontes a serem consultadas, além da previsão de realização de Oficinas, Reuniões e Seminário.

Etapa 2 – DIAGNÓSTICO DO SETOR HABITACIONAL

Levantamentos de dados e informações técnicas sobre inserção regional, características, estrutura e evolução urbana do município;

Texto apresentando o diagnóstico do setor habitacional; Relatório demonstrativo da realização

das atividades de discussão do Diagnóstico entre a contratada e a equipe técnica do município de Itapetininga, com memória, lista de presença e fotos dos eventos realizados; Relatório contendo memória e material

comprobatório da participação popular, voltada à apresentação, discussão e pactuação do Diagnóstico, nos termos definidos pela proposta metodológica, com memória, lista de

Levantamento de informações sobre as formas de organização dos diversos grupos sociais que atuam no setor habitacional e sua capacidade de atuação; Quantificação e qualificação das necessidades habitacionais – déficit – por incremento ou reposição de estoque, inadequação habitacional e pela demanda futura, utilizando como fonte de dados os cadastros realizados pela



Prefeitura municipal, Censo/IBGE, dados da Fundação João Pinheiro, o Cadastro do Programa Bolsa Família, dados do DATASUS, dados do Cedeplar;

presença e fotos do evento realizado;

Caracterização sócio-econômica da população e caracterização da demanda habitacional; Caracterização dos Assentamentos Precários, incluindo favelas, loteamentos clandestinos e irregulares e conjuntos habitacionais degradados e precários; Caracterização e Análise da Oferta e da Produção habitacional formal e informal, pública e privada); Levantamento, caracterização e análise da legislação existente, com ênfase no Plano vigente Diretor e na Lei de definição da Política Municipal de Habitação; Levantamento dos limites e potencialidades do quadro institucional e administrativo do município para com o setor habitacional; Identificação dos programas e ações habitacionais financiados ou executados diretamente pela gestão local e demais entes federativos ou agências bilaterais, benefícios realizados e previsão de atendimentos; e Identificação de Fontes de Recursos e da capacidade financeira do município;

Etapa 3 – ESTRATÉGIAS DE AÇÃO

Definição das diretrizes e objetivos a serem adotados pelo PLHIS, que indique medidas necessárias no campo jurídico-legal, administrativo e de gestão pública e de participação das comunidades em seu processo de implementação;

Texto contendo as Estratégias de Ação – documento final do plano; e Relatório contendo memória e

material comprobatório da participação popular, voltada à apresentação, discussão e pactuação do documento final do Plano, nos termos definidos pela proposta metodológica, com memória, lista de presença e fotos do evento realizado.

Definição dos programas e subprogramas habitacionais que envolvam desenvolvimento institucional, acesso à moradia adequada, requalificação urbana e ambiental em assentamentos precários, regularização fundiária, produção habitacional, entre outros; Estabelecimento de metas orçamentárias para que se realizem as ações na área de habitação previstas nos objetivos e diretrizes.



Definição das medidas de regulação urbanística, através da adequação da legislação e mecanismos de controle urbano; Definição do modelo de estrutura de gestão a serem adotados, papéis e competência dos órgãos institucionais; definição dos indicadores. Definição do modelo de gestão financeira a serem adotados, origem dos recursos e subsídios necessários; Indicação de áreas a serem incluídas como ZEIS, para produção habitacional, entre outras; Elaboração da proposta base do Plano Local de Habitação de Interesse Social e pactuação com a sociedade.



3. ETAPAS E PRODUTOS DO PLANO LOCAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL DE

ITAPETININGA

3.1. Descrição do objeto

A elaboração do Plano Local de Habitação de Interesse Social de Itapetininga

integra o processo de complementação da Política Municipal de Habitação definida pela

Lei Municipal nº 5.264 de 27 de maio de 2008. Essa política, que estabelece objetivos,

diretrizes, programas e ações voltadas à habitação de interesse social, vem por ora ser

incrementada com a elaboração do PLHIS – que tem como objetivo geral elevar a

qualidade de vida da população através da melhoria de suas condições habitacionais,

urbanas e ambientais, prioritariamente daquela de menor renda e reduzir as necessidades

habitacionais atuais, democratizando o acesso à terra urbanizada e à habitação digna e

sustentável, estimulando a produção de moradia pela iniciativa privada, conduzindo

programas públicos de promoção de habitação subsidiada e aprimorando os programas já

definidos pela política local. Com a execução deste Plano, o município de Itapetininga

passa também a garantir seu acesso ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social

(SNHIS).

A partir da aprovação da Lei Federal 11.124, em junho de 2005, que instituiu

este Sistema, os municípios passaram a ter como compromisso:

1. Constituir Fundo, com dotação orçamentária própria, destinado a

implementar a Política de Habitação de Interesse Social e receber os recursos do

Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS);

2. Constituir conselho que contemple a participação de entidades públicas e

privadas, bem como de segmentos da sociedade ligados à área de habitação,

garantindo o princípio democrático de escolha de seus representantes e a

proporção de 1/4 (um quarto) das vagas aos representantes dos movimentos

populares;

3. Apresentar o Plano Habitacional de Interesse Social, considerando as

especificidades do local e da demanda;

O Plano Local de Habitação de Interesse Social abrangerá o levantamento das

necessidades habitacionais problematizadas a partir de informações sobre infra-estrutura

urbana, situação fundiária, demanda habitacional, incluindo a quantificação e qualificação



do déficit e da inadequação habitacional, assim como demais informações necessárias

para o aprimoramento e incremento da Política Municipal de Habitação (Lei Municipal

5.264/ 2008). Abrangerá ainda o incremento e/ou reformulação dos programas

habitacionais estabelecidos por esta política e as respectivas estratégias de implementação,

enfatizando as ações de regularização fundiária sustentável através dos instrumentos

jurídicos e urbanísticos existentes e a viabilização da utilização de imóveis ociosos ou

subutilizados por empreendimentos habitacionais de interesse público.

O plano deverá acompanhar as políticas de planejamento municipal,

especialmente o Plano Diretor vigente, estabelecendo orientações e diretrizes consoantes ao

ordenamento territorial proposto por este e outros instrumentos – como leis sobre

zoneamento, uso e ocupação do solo urbano e rural – com o objetivo de melhorar as

condições de habitabilidade de forma sustentável e propiciar condições para a ampliação

da produção habitacional de interesse social. Cabe destacar que a existência de uma lei

específica de definição da política habitacional previamente indicará necessidades e

parâmetros a serem considerados pelo PLHIS para obtenção de maior eficácia e

matricialidade no desenvolvimento de todas as ações a serem propostas. Neste sentido,

pretende-se que o Plano seja desenvolvido em articulação com a atual Política Municipal

de Habitação, compartilhando-se os insumos em comum e avaliando-se as proposições

existentes, o que deverá contribuir de forma positiva com o avanço das questões relativas à

habitação de interesse social. Essa articulação viabilizará de forma mais precisa e coerente

a democratização do acesso a terra urbanizada pela combinação dos programas

municipais de subsídio habitacional com as diretrizes dispostas pelo Plano Nacional de

Habitação – PLANHAB e com os instrumentos urbanísticos estabelecidos pelo Estatuto da

Cidade, contemplados no Plano Diretor.

A partir dessas considerações, o produto final conterá a proposição de um

conjunto de diretrizes, metas, ações e linhas programáticas específicas, articuladas com a

política nacional federal, voltadas ao atendimento da demanda habitacional local. Através

do estabelecimento de indicadores, estes programas e ações poderão ser sistematicamente

monitorados e avaliados pela Administração Municipal e pela população do município.



3.2. Procedimentos para as etapas previstas no processo de elaboração do

Plano Local de Habitação de Interesse Social

3.2.1. Etapa 1 – Proposta Metodológica

A proposta metodológica se caracteriza pela proposta de estrutura de

desenvolvimento dos trabalhos que norteará os procedimentos das etapas e produtos

posteriores. Neste sentido, deverá estabelecer claramente as atividades a serem executadas

para desenvolvimento do Plano, explicitar a forma como se dará o processo de

aprimoramento da política habitacional local e os meios pelos quais serão definidos os

objetivos e as estratégias para realizá-la de forma planejada.

No âmbito da Prefeitura Municipal, a elaboração do Plano se dará a partir das

reuniões entre a equipe técnica citada e a consultoria contratada, nas quais serão

formulados os instrumentos de orientação e detalhamento da política municipal de

habitação. Toda esta construção deverá também ser conduzida de forma participativa,

promovendo-se o intercâmbio de informações e debates em torno das problemáticas e

possíveis soluções.

3.2.2. - Etapa 2 – Diagnóstico do Setor Habitacional

O diagnóstico da situação habitacional do município de Itapetininga partirá do

levantamento e análise de dados existentes na Prefeitura Municipal, tais como o

Diagnóstico Habitacional – documento contendo dados genéricos dos problemas

habitacionais locais –, a legislação urbanística (Plano Diretor vigente, Lei de Uso,

Ocupação e Parcelamento do Solo), os dados socioeconômicos da população, as

características habitacionais do município e os principais arranjos da promoção

habitacional formal e informal, bem como os demais dados que possam contribuir para a

composição das necessidades habitacionais. Um panorama geral da caracterização

urbanístico-ambiental será feito através de visitas a campo, acompanhadas pela equipe

técnica da Prefeitura envolvida, que apresente os principais aspectos da produção

habitacional no município nos últimos anos, incluindo os assentamentos subnormais

(favelas), os loteamentos clandestinos e irregulares e também os conjuntos habitacionais

existentes na cidade.

Alguns dos documentos e bases de dados que serão inicialmente solicitados e

analisados, dentre outros, são:



Plano Diretor vigente no município e seu Diagnóstico, contendo dados sobre

o meio físico, o uso e ocupação do solo e os aspectos socioeconômicos de

Itapetininga;

Leis Complementares de Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo, assim

como marcos legais que disponham sobre: política municipal de habitação,

sistema viário, saneamento e drenagem urbana, áreas de proteção ambiental e

áreas de proteção e preservação do patrimônio histórico e cultural;

Mapeamento das áreas urbana e rural;

Base cartográfica e levantamento aerofotogramétrico;

Cartografia dos imóveis ociosos e subutilizados e caracterização cadastral e

fiscal;

Cadastros existentes dos assentamentos subnormais (dados sobre loteamentos

clandestinos e irregulares; situação das redes de infra-estrutura);

Informações sobre a promoção pública de Habitação de Interesse Social,

ressaltando o que foi produzido, para que faixa de renda e por quem;

Informações sobre a promoção privada de Habitação de Interesse Social,

identificando o que foi produzido, para que faixa de renda e por quem;

Levantamento das áreas de risco (baseado em dados da Defesa Civil);

Principais condicionantes da dinâmica econômica (empresas, indústrias,

turismo, etc.);

Informações sobre os principais agentes imobiliários (Construtoras,

Cooperativas, Movimentos organizados, Entidades assistenciais, etc);

Dados populacionais obtidos no censo IBGE;

Cadastros e Diagnósticos sociais existentes e produzidos pelo município;

Cadastro do Programa Bolsa Família (se existente) e DATASUS, para calibrar

os dados do déficit habitacional e conhecer o perfil socioeconômico das

famílias moradoras dos assentamentos precários;

Condições Institucionais (estrutura administrativa municipal); e

Recursos e respectivas fontes: dados da receita orçamentária, dados de

repasse de recursos, evolução das despesas e receitas municipais.

A leitura e análise desses e outros documentos (anexo 1) contemplarão aspectos

que possam tanto contextualizar quanto descrever as necessidades habitacionais relevantes

para a elaboração e implementação do PLHIS. A contextualização e a descrição das



necessidades habitacionais de Itapetininga comporão, assim, o Diagnóstico do Setor

Habitacional propriamente dito, aos moldes do Ministério das Cidades, que será

estruturado a partir organização descrita no próximo item.

3.2.2.1. Contextualização da Problemática Habitacional

Inserção regional e características sócio-econômicas do município

O desenvolvimento econômico esperado para o município e região,

consubstanciado pelas diretrizes de desenvolvimento econômico traçadas pelo poder

público e dispostas no Plano Diretor Municipal concorrerá com a política municipal de

habitação em dois aspectos, portanto: 1) na ampliação da demanda por habitação

caracterizada por um perfil de renda diretamente relacionado ao tipo de desenvolvimento

econômico esperado (desenvolvimento industrial, desenvolvimento rural, etc.), não

necessariamente absorvida pela oferta dirigida pelo mercado e 2) na organização da

ocupação territorial dirigida aos setores formais da economia de mercado em detrimento

de uma organização territorial voltada aos demais interesses coletivos, incluindo a

produção de habitação de interesse social aos segmentos sociais não atendidos

diretamente pelo mercado ou que necessitam de subsídios.

A construção de cenários que evidenciem as principais conseqüências futuras

desta dinâmica contribuirá para o estabelecimento de estratégias que considerem não só a

demanda habitacional presente, mas também a futura decorrente destes processos

socioeconômicos. Neste sentido, serão analisadas informações sobre as atividades

econômicas, a estrutura das indústrias já existentes, empresas potenciais que poderão se

instalar em Itapetininga, o perfil dos funcionários, perfil de outras atividades produtivas

potenciais e possíveis impactos na demanda populacional por moradia.

Estrutura e evolução urbana do município

Pretende-se verificar como a evolução da estrutura urbana e a atual organização

territorial do município influenciam na questão habitacional. Para tanto, será considerado o

modelo físico-territorial existente, constituído através da evolução histórica, urbana e

econômica, identificando as diversas funções da cidade em seu próprio território e as

dinâmicas por elas provocadas; os fatores locacionais e a distribuição das atividades

produtivas no espaço; a distribuição da população, relacionando os estratos sociais e o



território; a distribuição da infraestrutura e das atividades de cultura e lazer e também a

provisão e hierarquia de áreas verdes. A partir desses levantamentos também poderão ser

identificados os vetores de expansão da cidade, organizados a partir da estruturação

urbana local e regional, e os possíveis impactos desencadeados pela dinâmica dos mesmos

na habitação.

Oferta habitacional e promoção habitacional

Pretende-se analisar a organização da promoção habitacional, levantando assim

os grupos e principais promotores imobiliários que atuam no setor habitacional, de modo a

compreender, por um lado, a dinâmica de produção do mercado imobiliário local e, por

outro, as soluções alternativas promovidas pelo Poder Público e outros agentes. Da análise

sobre esta organização social, será possível identificar os principais obstáculos e

fragilidades que dificultam a aquisição de imóveis habitacionais no mercado formal pela

demanda populacional do município, em especial aquela de menor renda.

Os promotores privados da habitação tradicionalmente buscam, em geral, os

segmentos sociais com maior poder aquisitivo de compra, produzindo, assim, unidades

voltadas para a população favorecida por uma faixa salarial mais alta (chamadas A e B).

As classes com renda intermediária (chamadas C) e mais baixa do que as chamadas A e B,

competem pelo conjunto de imóveis “mais antigos” disponíveis no mercado, muitas vezes

encarecidos pela baixa oferta e caracterizados por uma qualidade reduzida. Com esta

lógica, parte desta população ingressa em linhas de financiamento que lhe permite adquirir

uma unidade habitacional e outra parte encontra solução apenas na locação, visto que

não é capaz e possível ingressar em linhas e planos de financiamento. Já as classes menos

favorecidas (chamadas de D e E) não conseguem nem competir com esta intermediária na

busca de uma solução regular de compra ou locação, absorvida, na sua maioria, pela

promoção informal representada pelos assentamentos subnormais (favelas), cortiços e

loteamentos irregulares, passando a se formalizar apenas a partir de alguma intervenção

do Poder Público, quando há alguma.

O levantamento desta lógica de produção habitacional formal e informal em

Itapetininga consistirá, neste sentido, em identificar tanto os principais agentes deste

processo de organização em torno da problemática da moradia, como aqueles ausentes.

Assim, serão analisadas informações sobre os principais promotores imobiliários (empresas

incorporadoras e outros) que atuam em Itapetininga, o perfil dos lançamentos imobiliários



lançados nos últimos anos, a dinâmica do mercado de venda e locação, o perfil dos

loteadores e empresas loteadoras, cooperativas habitacionais (se existir), movimentos

organizados, agentes públicos e outros agentes atuantes.

Paralelamente, em complementação à toda esta análise, serão identificados os

principais aspectos da promoção habitacional em Itapetininga, entendida como a dinâmica

de oferta de moradias tanto formal, promovida por entidades privadas e públicas, como a

informal produzida pelos agentes mapeados e caracterizados. Neste contexto, tornar-se-á

importante perceber as principais características de cada uma das modalidades de

empreendimentos habitacionais promovidos e o perfil da população a que se destinam.

Estas modalidades poderão ser classificadas segundo tipologias identificadas tanto a partir

de dados técnicos quanto de vistorias técnicas realizadas a campo. A título de exemplo,

poderão ser classificados empreendimentos de alto padrão (destinados a famílias com

renda superior a 15 salários mínimos); empreendimentos de médio padrão (destinados a

famílias entre 10 e 15 salários mínimos); imóveis usados à venda ou locação e suas

principais características, como tempo de construção, estado, tipologia – apartamento ou

casa – etc; e principais faixas populacionais a que se destinam esses imóveis e

empreendimentos; loteamentos populares regulares, loteamentos irregulares,

autoconstrução e predominância em cada uma das modalidades dos empreendimentos;

vilas habitacionais na área central; existência e situações de cortiços, assentamentos

precários, etc. A promoção habitacional pública também será evidenciada com a

caracterização dos principais empreendimentos públicos (municipais e estaduais) realizados

nos últimos anos verificando-se, em especial, o perfil da demanda atendida.

Cabe ressaltar que a análise sobre a promoção habitacional também levará em

consideração a configuração territorial destas modalidades de atendimento, verificando-se

como os vários segmentos populacionais estão distribuídos no território, em

correspondência às categorias tipológicas identificadas e classificadas.

Atores sociais e suas capacidades

Pretende-se verificar como estão organizadas no município as forças sociais em

torno da problemática habitacional. Assim, serão identificados os atores sociais presentes e

atuantes, seus potenciais, fragilidades, conflitos de interesse e a possibilidade de pactuar

objetivos comuns. Para tanto, serão formuladas pesquisas qualitativas que visem o

levantamento histórico de lutas e reivindicações desses atores, suas articulações políticas,



projetos desenvolvidos e projetos de futuro pelos quais reivindicam. A identificação deste

atores partirá de uma orientação e identificação preliminar da equipe municipal, levando-se

em consideração os movimentos populares e sociais existentes, relacionados à questão

urbana e habitacional, os diagnósticos sociais realizados e a vivência do poder público a

partir das experiências de processos participativos na cidade e a partir da relação direta

com a sociedade.

Legislação Incidente

O plano deverá levantar a legislação relativa à questão habitacional social

vigente no município, em especial o Plano Diretor, a Lei de Uso, Ocupação e Parcelamento

do Solo, Código de Edificações e outras leis urbanísticas complementares, com o objetivo

de verificar se a legislação urbanística tem sido adequada para garantir o acesso à

moradia pela população menos favorecida, propondo, em caso negativo, as adequações

que forem necessárias para alcançar esse objetivo. Para tanto, serão consideradas as

situações de irregularidade que demandam legislação específica ou casos de núcleos e

tipologias habitacionais não incorporados no marco regulatório do município.

A implementação de instrumentos previstos pelo Estatuto da Cidade, como o

parcelamento e edificação compulsórios e as Zonas Especiais de Interesse Social, quando

respaldados pela legislação vigente no município, poderão ser utilizados como forma de

viabilizar os atendimentos direcionados a cada segmento ou faixa de renda, visto que a

quantificação das necessidades habitacionais será interpretada em quantidade de unidades

habitacionais necessárias que, por sua vez, se traduzirá em quantidades e tamanhos de

imóveis (terrenos ou conjuntos edificados) necessários para os programas habitacionais. A

proposição de emendas nos instrumentos legais já existentes ou a criação de novos, de

forma a tornar aplicáveis estes e outros dispositivos, será tratada com base em análise

criteriosa da legislação incidente, buscando-se as melhores estratégias do ponto de vista

legal.

Cabe ressaltar que, no caso de Itapetininga, a existência de uma lei específica de

definição da Política Municipal de Habitação deve prever e incorporar essas questões,

devendo o PLHIS também avaliar seus principais aspectos, identificando seus potenciais e

observando a existência de fragilidades normativas.



Condições Institucionais Com o objetivo de verificar a capacidade institucional e administrativa do poder

executivo municipal para implementação da política habitacional, tanto a política definida

pela Lei 5.264/2008 quanto a ser estabelecida pelo PLHIS, deverão ser levantados os

recursos humanos disponíveis na Secretaria de Planejamento Urbano e Habitação, os

recursos municipais e a capacidade de investimento da Prefeitura, os programas e ações

habitacionais em andamento e as compatibilidades programáticas e de critérios de

atendimento com as de outras esferas governamentais.

Outro importante elemento de análise do diagnóstico também fará referência à

capacidade de investimento e aplicação de recursos próprios da Prefeitura na área

habitacional. A composição da receita, investimentos e despesas realizados com a

habitação nos últimos anos, as diretrizes orçamentárias, os planos plurianuais e demais

peças orçamentárias deverão ser levantadas e analisadas para se apurar a realidade

financeira do município frente às expectativas de atendimento habitacional a serem

traçadas pelo Plano. Assim também, serão avaliadas as fontes de recursos disponíveis nas

diversas linhas de financiamento estabelecidas pelas esferas estaduais e federais,

apontando-se aquelas potenciais para comporem o montante necessário para a execução

de cada uma das linhas programáticas definidas pela Política Municipal de Habitação atual

e as que poderão ser estabelecidas pelo Plano.

Deve-se considerar ainda que parte dos recursos advindos da iniciativa privada

para a produção de moradias também poderá ser contabilizada no atendimento de parte

da demanda e, se for o caso, também do déficit habitacional. A análise de risco e da

capacidade de endividamento dos vários segmentos populacionais direcionará a

composição a ser realizada e as equações a serem criadas, tanto para o estabelecimento

de parcerias como para a definição de subsídios e seus gradientes.

3.2.2.2. Necessidades Habitacionais

O levantamento das necessidades habitacionais deverá considerar dois conceitos

fundamentais: conceito de demanda e o conceito de déficit habitacional. O primeiro refere-

se às necessidades habitacionais advindas da dinâmica populacional anunciada para um

determinado território. Trata-se de uma estimativa configurada a partir de vários fatores,

como taxa geométrica de crescimento, composição e ciclos de vida familiar, características



de crescimento econômico, oferta de moradias, atuação do mercado imobiliário, etc,

verificando, a partir destes elementos, quantas pessoas procuram ou esperam obter uma

moradia adequada às suas necessidades. A demanda abrange, portanto, os segmentos

sociais e suas exigências presentes e futuras por novas moradias. Para estimá-la, caberá

caracterizar o perfil desta população, principalmente em relação à renda, faixa etária e

composição familiar. Já o conceito de déficit habitacional, assim como a inadequação

habitacional, definem-se pelas necessidades de reposição ou adequação imediata do

estoque de moradias, de maneira a acomodar toda a população que hoje não possui

alternativa habitacional “aceitável” sob vários aspectos. Considera, portanto, toda a

população que necessita de alguma intervenção imediata, seja obras de infraestrutura e de

consolidação, seja pela provisão de novas moradias. Desta forma, o déficit e a

inadequação habitacional referem-se às necessidades presentes e atuais, bem conhecidas,

porém, mesmo com a dificuldade de desvincular estes conceitos dos tempos aos quais

remetem, não se deve relacioná-los tão diretamente, pois tanto a demanda quanto o déficit

tratam do presente e podem ser projetados ao futuro. Neste sentido, pode-se dizer que a

demanda abraça, além do déficit/inadequação, todos os cidadãos interessados em adquirir

ou alugar uma unidade habitacional e que esperam, portanto, encontrar uma unidade de

acordo com suas necessidades de morar.

Será utilizada para levantamento das necessidades habitacionais a metodologia

utilizada pela Fundação João Pinheiro – FJP, referência adotada em âmbito nacional, que

abarca apenas a quantificação do déficit e da inadequação habitacional. Para

levantamento da demanda que trata basicamente de situações futuras e de projeções

futuras, da dinâmica orientada por cenários configurados em situações prováveis, serão

adotados como referência os dados produzidos pelo Centro de Desenvolvimento e

Planejamento Regional da Universidade Federal de Minas Gerais - CEDEPLAR/UFMG, em

estudo contratado pelo Ministério das Cidades em 2010, que apresenta o cálculo da

demanda demográfica futura para todos os municípios brasileiros, até o ano de 2023.

Vale destacar, nesta inserção, que o ônus excessivo com o aluguel, componente

calculado pela Fundação João Pinheiro, para evitar distorções nos municípios, considerou

apenas os domicílios alugados por famílias com renda inferior a três salários mínimos.

Desta forma, levando-se em conta as questões tratadas, o cálculo da demanda

habitacional também poderia considerar, com limitações: 1º. Aqueles que hoje desejam

adquirir ou comprar novos imóveis, mas ainda não encontraram nenhum que fosse



adequado às suas necessidades; e 2º. Aqueles que alugam algum imóvel por não

encontrarem nenhuma alternativa adequada ou que lhes caiba na sua capacidade de

pagamento. A diferença neste caso é que, em nenhuma destas situações, há inadequação

aparente nas moradias onde estes indivíduos “demandatários” habitam e não há,

aparentemente, “ônus excessivo com aluguel” e, portanto, eles não são computados neste

componente. Em métodos simplistas de planejamento, a projeção futura da demanda

poderia ser igual à projeção populacional esperada para os próximos anos, tomando-se

como “estoque” necessário a diferença entre o número de chefes de família atuais e os

futuros.

Mesmo com as devidas ressalvas, o cálculo do déficit/inadequação seguirá, em

linhas gerais, a metodologia utilizada pela Fundação João Pinheiro, que discrimina as

situações de déficit por reposição de estoque e por inadequação de domicílios. Os dados

do universo levantados pelo IBGE e utilizados pela Fundação, no entanto, não são capazes

de caracterizar com a devida precisão as diversas situações específicas que podem existir

em cada um dos municípios. Um exemplo desta diversidade são os aglomerados

subnormais. A partir da composição dos dados feita pela Fundação, muitos podem ser

enquadrados em situações de inadequação (cuja totalização é difícil de ser realizada, já

que um mesmo domicílio pode apresentar vários tipos de inadequação), quando são, na

verdade, casos de reposição de estoque, ou por se localizarem em áreas de risco, ou por

ocuparem áreas inadequadas do ponto de vista fundiário, urbanístico, etc.

Assim também se pode dizer dos dados que caracterizam a coabitação, uma vez

que não discriminam com precisão as situações de coabitação “por opção” das famílias

conviventes (que não é demanda nem déficit), situações de coabitação pela falta de

alternativa ou oferta no mercado (que é demanda, mas não déficit) e, por fim, situações de

coabitação inadequada como, por exemplo, o cortiço – que tanto se enquadra na

demanda quanto no déficit habitacional. Deve-se ainda mencionar que, evidenciadas as

inadequações sem a possibilidade de quantificar os casos de inadequação pela possível

reincidência de várias inadequações no mesmo domicílio, há limitações consideráveis que

implicarão em indefinições quanto a montantes de recursos necessários para os programas,

ou até mesmo de programas e linhas de financiamento adequadas para cada caso.

Pretende-se, portanto, qualificar este déficit, evidenciando as diferentes formas em que este

fenômeno apresenta-se no município de Itapetininga.



Desta forma, serão levantados não somente os dados do universo do IBGE

(aplicados pelo método da Fundação João Pinheiro) como serão também investigados

outros dados primários, tais como: cadastros sociais, vistorias de campo e

fotointerpretação. Estas informações serão importantes instrumentos para calibrar os dados

do déficit habitacional existente. A inadequação fundiária dos assentamentos informais e

precários (favelas e loteamentos clandestinos/irregulares) deverá ser quantificada a partir

das informações existentes na Prefeitura Municipal e das informações a serem levantadas a

campo. Também será utilizado como importante referência para o Plano Local de

Habitação de Interesse Social de Itapetininga, o Diagnóstico Habitacional realizado pelo

município em 2008. Tanto a demanda como o déficit deverão ser apresentados por faixas

de renda, facilitando, à frente, a decisão sobre as estratégias de atendimento, definição de

linhas programáticas, recursos e subsídios a serem incrementados e criados.

Precariedade Habitacional

No âmbito da análise sobre promoção habitacional, um destaque recairá sobre

os assentamentos habitacionais informais e precários, abrangendo todos aqueles

empreendimentos que se situam à margem das disposições de ordenamento legal e que

possuem problemas relacionados à infraestrutura e condições de salubridade, como

loteamentos irregulares, clandestinos, favelas e cortiços. As informações, neste caso, serão

sistematizadas em fichas individuais para caracterização de cada um dos assentamentos,

abrangendo informações como condições socioeconômicas da população moradora,

formas de ocupação do assentamento, situação de infra-estrutura urbana, condicionantes

ambientais, situações de risco, etc. Cada uma das fichas será preenchida com o auxílio da

Equipe Técnica da Prefeitura Municipal, a partir de dados já existentes e de novos

levantamentos de campo a serem realizados pela equipe consultora (modelo de ficha no

anexo 2).

Nesta inserção, vale destacar que a abordagem dos assentamentos precários

existentes em Itapetininga, a partir da análise de suas condições, terá como objetivo

específico enquadrá-los em duas classificações: uma em relação ao estágio e perspectiva

de consolidação e outra quanto ao tipo de intervenção que irão demandar. Com a

organização destas informações, classificadas para cada um dos empreendimentos, será

possível obter uma avaliação precisa de cada caso – informações que tanto determinarão a

quantificação e qualificação do déficit habitacional do município quanto oferecerão bases



concretas para a estimativa de custos e intervenções futuras para o equacionamento dos

mesmos.

Quanto à perspectiva de consolidação, adotando-se como referência as

definições estabelecidas por DENALDI (2008), ainda será possível classificar os

assentamentos precários em outras três categorias: consolidados, consolidáveis e não-

consolidáveis. Os assentamentos consolidados são aqueles que, do ponto de vista

urbanístico, se encontram integrados e dotados de infraestrutura básica, situação esta que

não exige intervenções físicas de saneamento nem mesmo ações que venham a alterar,

estruturalmente, sua morfologia – como re-parcelamento de lotes e redefinição de sistema

viário. Porém, estes assentamentos podem tanto apresentar irregularidades do ponto de

vista fundiário e cadastral, como exigir demandas específicas por ações e programas de

pós-ocupação, sociais, de equipamentos e serviços públicos.

A categoria dos assentamentos consolidáveis abrange os núcleos que apontam

condições favoráveis para a restauração urbanística e ambiental e para o reordenamento

urbano – adaptação ou abertura do sistema viário, implantação de saneamento básico,

regularização urbanística do parcelamento do solo. Os núcleos podem ou não exigir ações

de remoção (reassentamento) de parte da população neles residentes, avaliadas em função

da situação de risco, das restrições legais ao uso e à ocupação e também, caso seja

necessário, efetivar o desadensamento para realização de futuras intervenções urbanas.

Por fim, a classe dos não-consolidáveis abarca os assentamentos onde não são

identificadas as condições favoráveis apresentadas pela categoria dos assentamentos

consolidáveis. Devido ao fato de apontarem graus elevados de risco ou insalubridade,

trata-se de núcleos cujas características não são solucionáveis e, portanto, são tidos como

objetos de ação do tipo remoção e reassentamento em outras áreas.

Embora essas três categorias enquadrem de forma precisa a avaliação de cada

assentamento, são encontradas situações freqüentes onde os assentamentos abrigam,

simultaneamente, pontos consolidáveis e não-consolidáveis, o que dá margem para a

adoção de uma classificação intermediária de parcialmente consolidáveis. Em todos os

casos, a decisão quanto à consolidação parcial ou integral de um assentamento deve levar

em consideração os fatores externos e internos que se articulam aos grandes problemas

urbanos entrelaçados às questões habitacionais. Os fatores internos podem ser apurados

através de estudos in loco que revelem aspectos tais como: condições desfavoráveis na

morfologia do sítio; diferentes tipos de risco; obturação da rede de acessos; densidades



elevadas; precariedade das construções, cuja sobreposição no mesmo espaço dá lugar a

situações de risco e insalubridade; e degradação e isolamento urbano.

Os fatores externos, no caso de Itapetininga, dizem respeito à interdependência dos

problemas urbanos, habitacionais e ambientais possivelmente provocados pela inserção do

município em uma dinâmica regional maior, aspectos que serão abordados e analisados

no decorrer da contextualização da problemática habitacional.

Atendimento e custos das necessidades habitacionais

Para que a política de habitação se estruture de modo eficiente, faz-se necessário

não apenas a caracterização da problemática habitacional, mas também a indicação de

alternativas concretas para a solução dos problemas encontrados. Tais soluções, no

entanto, dependerão de dois fatores fundamentais: a existência de recursos para habitação

(edificação e urbanização) e a disponibilidade de terra urbanizada para a implantação de

empreendimentos de interesse social. Assim, serão abordados insumos para a identificação

das terras aptas para HIS, assim como serão delineadas e dimensionadas as tipologias

favoráveis, o volume de terras e os recursos necessários associados a estas tipologias com o

intuito de formular um repertório de referências de custos e parâmetros urbanos que

subsidiem o atendimento das necessidades habitacionais sugeridas pela demanda. Para

tanto, poder-se-á recorrer tanto aos modelos praticados no município e nas demais cidades

da região em que este se insere, quanto a outros modelos considerados inclusivos,

facilitando assim o planejamento preliminar das formas de atendimento a serem delineadas

pelas futuras Estratégias de Ação do Plano.

Outro aspecto que merece ser observado e analisado é a estrutura fundiária de

Itapetininga: as reservas de áreas livres dominiais do Poder Público, as áreas da prefeitura e

da União, a reserva de imóveis livres ociosos privados não utilizados e subutilizados e a

verificação, ainda que preliminar, das condições de utilização destes imóveis para

programas habitacionais. A viabilidade técnico-financeira destes imóveis e sua inserção

urbanística deverão ser previamente avaliadas para se propor indicações às tipologias

variadas de empreendimentos como forma de atendimento à demanda e, mais

especificamente, ao déficit habitacional de Itapetininga.

Esta análise levará em conta não somente os polígonos dos imóveis existentes

nesta situação, evidenciando o potencial construtivo que possuem, mas também suas

informações cadastrais, levantando-se proprietários, situação tributária, infraestrutura,



situação fundiária (se remanescente de loteamento ou gleba), ano e estado da construção

(se imóvel edificado), etc.

3.2.3 – Etapa 3 –Estratégias de Ação

Com a construção e assimilação das principais questões apontadas pelo

diagnóstico, será possível trabalhar os princípios que orientarão a elaboração do Plano de

Habitação. Os princípios evidenciam os valores e concepções estabelecidos pelo

incremento da Política Municipal de Habitação, refletindo em parte as disposições já

estabelecidas por diferentes esferas de governo, como por exemplo, o Estatuto da Cidade,

as Resoluções do Conselho das Cidades, outras leis federais como a de parcelamento do

solo, a Lei Orgânica do Município, o Plano Diretor municipal, etc. A confrontação dos

valores e concepções traçadas pelos princípios da Política Municipal de Habitação com os

apontamentos do diagnóstico revelará uma série de indicativos que possibilitarão o seu

aprofundamento, orientando a tomada de decisões para o estabelecimento dos objetivos e

diretrizes do Plano de Habitação.

Os valores traçados pelo Plano, em complementação à Política, traduzirão as

escolhas que o município fará no campo da habitação. Estas escolhas deverão ser frutos de

discussões, processos participativos, dinâmicas sociais e conformarão não só as disposições

estabelecidas no Plano Diretor, como também as práticas a serem adotadas pela

Administração Pública. Estes valores deverão ser sempre confrontados com as definições

traçadas pelo Plano de Habitação, reforçando consensos conquistados com a sociedade

em momentos anteriores. O conhecimento e explicitação destes princípios se darão através

da leitura das disposições legais estabelecidas e a partir de reuniões que serão realizadas

com os principais atores políticos da municipalidade.

Estes princípios também contribuirão para, ao final do processo, estabelecer uma

priorização de ações como, por exemplo, o desenvolvimento institucional, a regularização

urbanística e fundiária, a política fiscal e de gestão urbana. A adequação da legislação

vigente pode derivar destas constatações, de modo a viabilizar procedimentos legais de

produção de habitação social e regularização de assentamentos precários necessários para

a implementação do PLHIS.

A estrutura do plano revelará, portanto, a síntese do diagnóstico, consubstanciada

na problematização da questão habitacional em Itapetininga, e os princípios gerais da

complementação e aprimoramento da Política Municipal de Habitação, incluindo uma



análise fundamentada acerca de cada um destes princípios e a definição dos eixos

temáticos e estratégicos. A pactuação desta problematização e consolidação dos eixos

estratégicos com a sociedade constituirão os momentos finais desta etapa.

Os conceitos de objetivos, diretrizes e metas a serem utilizados pelo Plano

tratarão, neste sentido, dos aspectos descritos a seguir.

Objetivo geral:

• Algo que podemos contribuir para, mas não podemos nos responsabilizar

por.

• Razão de existir do plano.

• A missão do grupo.

• Deve ser abrangente e único.

• É redigido no infinitivo.

Objetivos específicos:

• Desafios que o plano se destina a cumprir, visando o objetivo geral.

• Devemos nos responsabilizar por eles, garantir a sua execução.

• São claros e específicos.

• Delimitam o escopo do trabalho.


Estratégia / diretriz

• É um caminho em direção a um objetivo, reflete as políticas (os valores)

adotadas pela instituição.

• Devem ser concretas e coerentes entre si e orientar a definição das metas.

• Atua da seguinte forma:

• Descreve como concretizar as metas definidas.

• Leva em consideração os valores/política que cercam a instituição.

• Orienta a alocação e o emprego dos recursos humanos e financeiros.




Metas / resultados

• A reunião de pactuação das metas deve garantir a conquista dos objetivos

específicos.

• São os impactos tangíveis desejados pelo plano em um período de tempo.

• Podem ser renováveis.

• É redigido no passado ou particípio passado.

As metas devem ser:

• Concretas – todo observador deve ver o mesmo fenômeno;

• Atingíveis – estar no nosso espaço de governabilidade (temos/podemos

viabilizar os recursos necessários);

• Mensuráveis – descreva quantidade e qualidade que possam ser verificados.

Não devem ser:

• Aspirações, diretrizes, expressão de vontade, etc.

Operações:

• Conjunto de ações necessárias para atingir um resultado.

• Deve ser suficientemente abrangente para incluir todas as ações necessárias

para atingir um resultado.

• verbo escolhido deve expressar com precisão as ações para alcançar o

resultado.

• São redigidas no infinitivo.

Seguindo os conceitos estruturadores descritos, os objetivos específicos serão

estabelecidos a partir do diagnóstico, destacando toda a problemática por ele apontada.

Tal problematização considera que as principais questões identificadas pelo diagnóstico

devem ser explicitadas e ressaltadas de forma sintética, garantindo que qualquer

observador consiga compreender os focos da problemática habitacional, possibilitando,

com isso, que os objetivos sejam formulados de forma precisa como uma resposta a estes

problemas identificados.

É através das diretrizes, metas e operações, no entanto, que os objetivos definidos

tornar-se-ão concretos, a partir do estabelecimento dos caminhos, dos rumos a se

percorrer, dados pelas diretrizes; da mensuração, quantificação e circunscrição em um

resultado esperado e em um prazo determinado, dado pelas metas; e das ações,



instrumentos e mecanismos necessários a se realizarem para que as metas sejam atingidas,

dados pelas operações. As estratégias ou diretrizes refletem os valores definidos pelo Plano,

em complementação à Política Municipal de Habitação, ao considerar que para o traçado

de qualquer rumo na gestão a ser realizada, deve-se seguir princípios norteadores, sem os

quais os caminhos podem se tomar sentido contrário ou se contradizerem com o sentido

ideológico das políticas. Assim, também as metas relacionam-se diretamente aos objetivos,

pois retratam o resultado final esperado pelo plano. Ao final do plano, a manutenção deste

resultado e a conquista de novos resultados se darão com o estabelecimento de novas

metas na ocasião de sua revisão. Nas metas, já há a noção, pelo diagnóstico, do montante

de recursos com os quais é possível contar, as fontes existentes e o prazo possível para

realizá-las, considerando tal montante. Por fim, as operações se transformarão nas linhas

programáticas, visto que consideram os instrumentos e outros meios a serem utilizados para

que as metas sejam atingidas. Nesse sentido, deverão prever os responsáveis pela sua

execução e revelarão os passos necessários, auxiliando na estruturação das atividades,

tarefas e agendas, passo seguinte deste sistema.

Outro componente deste sistema, não mencionado anteriormente, é o indicador,

que também deverá ser construído de forma a possibilitar a medição do alcance das metas

estabelecidas. Este componente também partirá do diagnóstico e será destacado dos

aspectos quantitativos por ele apontados, especialmente em relação aos vários

componentes do déficit habitacional. Os indicadores extraídos do diagnóstico serão o V0 de

cada uma das metas e aqueles apontados pelas metas serão o Vf , indicando, portanto,

onde se quer chegar com aquele objetivo no tempo previsto.

Neste sistema é possível visualizar, do início ao fim, a viabilidade da

implementação do plano, transformando-o efetivamente em uma ferramenta de

planejamento e gestão. Possibilitará, na próxima etapa, traçar as linhas programáticas e

definir os recursos necessários, considerando a mensuração realizada no âmbito das metas

do plano. Ao final desta etapa, o plano poderá se consolidar com a estruturação das linhas

programáticas, considerando as linhas já existentes na política habitacional municipal, e

contendo os mecanismos efetivos para sua implementação. Ainda, deve-se destacar a série

de operações que, não necessariamente tornar-se-ão parte das linhas programáticas,

última etapa do Plano, mas que demandarão ações institucionais importantes para

viabilizar o Plano. São, por exemplo, criação ou alteração de instrumentos legais (como



criação de ZEIS, aplicação de instrumentos de parcelamento e edificação compulsórios,

IPTU Progressivo, etc.), alterações institucionais, gestão com iniciativa privada, etc.

O Plano Local de Habitação de Interesse Social terá como produto final o

incremento e definição de linhas programáticas específicas para atender a suas demandas.

Estas se referem àquelas operações (definidas anteriormente) que demandam um arranjo

mais complexo, montantes de recursos e um gerenciamento operacional. Estas deverão ser

concebidas em consonância com a Lei 11.124/05, que define as ações que poderão

receber recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS. São

relacionadas à provisão, adequação e urbanização e poderão contemplar:

aquisição, construção, conclusão, melhoria, reforma, locação social e

arrendamento de unidades habitacionais em áreas urbanas e rurais;

produção de lotes urbanizados;

urbanização, produção de equipamentos, regularização fundiária e

urbanística;

saneamento, infra-estrutura e equipamentos urbanos;

recuperação ou produção de imóveis em áreas encortiçadas ou

deterioradas, centrais ou periféricas.

As linhas programáticas serão diretamente relacionadas à capacidade financeira

e institucional da Administração e, portanto, estarão vinculadas ao orçamento global,

recursos e respectivas fontes que por ora serão estimados de forma mais precisa a partir

das mensurações incluídas nas metas e indicadores do Plano. Além disso, seguirão as

linhas programáticas que já são estabelecidas pelo Plano Nacional de Habitação

(PLANHAB) e pela Política Municipal de Habitação de forma a articular recursos municipais

com os de outras esferas do governo. Serão formuladas considerando, portanto, cada uma

das necessidades habitacionais apontadas no diagnóstico e se acoplarão a cada um dos

objetivos específicos, diretrizes, metas e operações, incluindo, como componentes, as

capacidades operacionais e de mobilização de recursos.

Espera-se que, com as linhas programáticas definidas e re-arranjadas, seja

possível visualizar concretamente os mecanismos para a solução de cada uma das

necessidades apontadas pelo diagnóstico, ressaltadas na etapa anterior. A depender da

gravidade das necessidades encontradas e dos valores explicitados pelas políticas, será

possível realizar uma priorização quanto à implementação dos programas, de forma a

atender, em curto espaço de tempo, àquelas situações que merecem maior atenção. Por



outro lado, alguns programas que não demandam, necessariamente, montantes altos de

recursos, como a assessoria jurídica para a regularização fundiária, por exemplo, também

poderão ser logo iniciados. A priorização seguirá uma metodologia específica e não

dependerá do prazo e nem do montante de recursos disponíveis, mas da relação entre a

gravidade das situações encontradas no diagnóstico e os valores e princípios que estão por

trás das políticas definidas. Neste sentido, metas de longo prazo, por exemplo, poderão ter

suas operações e programas priorizados e iniciados imediatamente.

4. ESTRATÉGIAS DE COMUNICAÇÃO, MOBILIZAÇÃO E PARTICIPAÇÃO DA

POPULAÇÃO

4.1. Estratégias

Segundo o Ministério das Cidades,

“é possível adotar participação direta ou participação representativa para

discutir o PLHIS. No nível de participação representativa, pode-se propor a

discussão no conselho existente e atuante, estabelecer fóruns de debates e

entidades, ou criar comissões especiais. A discussão no conselho pode

permitir um maior aprofundamento do debate, por se tratar, normalmente,

de interlocutores que já vem discutindo as questões em pauta, porém,

mobiliza mais aqueles que já tem experiência de participação e militância.

O estabelecimento de fóruns de debates de entidades pode ampliar a

representatividade e o conhecimento acerca do problema habitacional e

suas soluções, mas, pela diferença de nível de apropriação do problema,

há maiores limitações de aprofundamento.”

(DENALDI; REGINO, 2009, p.69)

Sob essa ótica, a escolha pela participação direta deve ainda considerar a situação

institucional, o grau de mobilização dos atores sociais e, fundamentalmente, a prática e/ou

experiências bem sucedidas de processos participativas no município. Com esta

consideração, e diante das práticas realizadas em Itapetininga, a participação da sociedade

civil na elaboração do Plano se dará de forma representativa, via conselhos municipais

atuantes. Tais atividades deverão se realizar em três momentos principais de pactuação,

consoantes às etapas previstas para elaboração do PLHIS: na Etapa 1. Proposta



Metodológica; na Etapa 2. Diagnóstico do Setor Habitacional; e na Etapa 3. Estratégias de

Ação.

Cabe salientar que a participação representativa via conselhos municipais atuantes

foi adotada devido ao fato do Conselho Municipal de Habitação de Itapetininga não estar

formado; embora haja lei de criação deste Conselho, o mesmo ainda não foi estruturado.

O Diagnóstico Habitacional realizado pelo município em 2008, já mencionado

anteriormente, enfatiza, além dos problemas habitacionais gerais do município, algumas

proposições de encaminhamentos para o poder público, entre as quais se destaca a

estruturação do funcionamento do Conselho Municipal de Habitação pelo Departamento

de Habitação da Prefeitura do Município. Neste sentido, a ação de estruturação do

Conselho já se incluía na pauta da política habitacional municipal e, sendo assim, a

Prefeitura deverá dar continuidade ao encaminhamento proposto. O Departamento de

Habitação deverá ter o papel estruturador e poderá contar com a participação da equipe

técnica municipal envolvida com a questão habitacional (e com o desenvolvimento do

PLHIS) para organização do Conselho, uma vez que este é imprescindível para o

acompanhamento e implementação do Plano e da política municipal de habitação. Como

orientação, ressalta-se que a constituição deste Conselho deve seguir as diretrizes

estabelecidas pela Lei Federal 11.124/2005, que dispõe sobre o Sistema Nacional de

Habitação de Habitação de Interesse Social, em especial o que se refere o artigo 12 da lei:

“(...) II- constituir conselho que contemple a participação de entidades

públicas e privadas, bem como de segmentos da sociedade ligados à área

de habitação, garantindo o princípio democrático de escolha de seus

representantes e a proporção de ¼ (um quarto) das vagas aos

representantes dos movimentos populares (...)”

(BRASIL; MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2008, p. 80)

O Conselho também deverá ter caráter deliberativo segundo o Sistema e, nesse

sentido, a Prefeitura deverá ter o cuidado de incorporar membros e representantes dos seis

distritos existentes no município que, em sua maioria, se encontram afastados do perímetro

urbano da cidade e apresentam demanda por habitação de interesse social.

Enquanto não se estruture o Conselho Municipal de Habitação e mesmo com as

estratégias de participação definidas, a equipe técnica da Prefeitura poderá identificar, para

além dos conselhos que serão mobilizados, os demais atores e representantes da sociedade

civil a serem envolvidos na discussão do Plano Local de Habitação de Interesse Social,



principalmente aqueles ligados à moradia, ainda que não organizados. Assim, os

momentos de pactuação previstos poderão ser ampliados a outros agentes como

representantes de associações comunitárias, de bairros, de entidades e de instituições

atuantes no município, bem como a líderes isolados em determinadas regiões da cidade,

caso a equipe municipal veja como necessário. Com isso pode-se aproveitar as reuniões

de pactuação para aproximar esses atores aos conteúdos do Plano e estimular o interesse à

participação no Conselho Municipal de Habitação a ser estruturado pelo Departamento de

Habitação, facilitando assim a maior e melhor compreensão e abordagem da política de

habitação a ser incrementada pelo município.

As reuniões de pactuação, pretendidas para as três etapas de elaboração do Plano,

bem como as formas de mobilização do legislativo local, deverão ser promovidas pela

equipe municipal, conforme disposto no Termo de Referência anexo ao edital de

contratação da empresa consultora e nas atribuições e responsabilidades das equipes,

dispostas nesta Proposta Metodológica. Os eventos públicos totalizam as três atividades de

caráter participativo a serem adotadas ao longo da elaboração do PLHIS:

Etapa PLHIS Estratégias de Participação

1. Proposta

Metodológica

Reunião de pactuação com conselhos municipais

atuantes, ampliada a representantes/líderes

2. Diagnóstico

Habitacional



3. Estratégias de

Ação



Vale destacar que, no âmbito do poder público local, o processo participativo e de

elaboração do Plano Local de Habitação de Interesse Social de Itapetininga se dará nas

reuniões entre as equipes técnicas descritas anteriormente, as quais também contemplarão

um caráter formativo, a fim de que os membros e agentes das diversas secretarias afetas à

“habitação” sejam co-participantes na construção do planejamento habitacional da cidade,

ao mesmo tempo em que negociam propostas e pontos polêmicos na busca do consenso

para a conclusão de cada fase de elaboração do Plano. Para que isso ocorra, todo o

processo será uma mesa de proposição, negociação e deliberação, onde será possível



promover a coleta e o intercâmbio de informações e debates em torno das problemáticas e

possíveis soluções, associado a um processo de capacitação destes atores.

Assim, a capacitação técnica é entendida como a preparação e aprimoramento dos

atores públicos municipais para lidar com a implementação da Política Habitacional a ser

incrementada pelo Plano Local de Habitação de Interesse Social, tendo em vista seus

conhecimentos e habilidades já existentes. O objetivo principal da capacitação deve ser,

portanto, a incorporação e renovação de conhecimentos teóricos, técnicos e operacionais

relacionados à questão habitacional, por meio dos processos de discussão técnica inerentes

às diversas etapas de elaboração do Plano. Assim, se dará ao longo do desenvolvimento

do plano e, desta forma, será utilizada como complemento da discussão durante as

reuniões periódicas das equipes. A equipe técinca municipal, por sua vez, deve ser

encarada como elemento chave do planejamento habitacional, ponto de partida das ações

de implementação do Plano, visto que a partir dela serão alimentadas as chances reais de

capilaridade e aplicabilidade de conceitos e práticas a serem adotadas pelo PLHIS nas

diversas instâncias da sociedade como, por exemplo, o Conselho Municipal de Habitação

quando montado, e nas próprias repartições públicas.

4.2. Publicidade

A publicidade a ser adotada ao longo do processo de elaboração do Plano é

definida levando-se em consideração as práticas já adotadas pela Prefeitura Municipal.

Caberá à equipe técnica do município orientar o setor de comunicação municipal no

acompanhamento e na promoção da divulgação de todo o processo de elaboração do

Plano, seguindo os encaminhamentos obtidos nas reuniões técnicas das equipes envolvidas.

Os mecanismos de comunicação definidos deverão contemplar as abordagens

diferenciadas utilizadas para os diversos setores da sociedade, entre eles: link na página

eletrônica da prefeitura com informações sobre o Plano; mailing informativo; convites e

ofícios diretos; publicação em jornal e anúncios em rádio local, etc. Todas as etapas da

elaboração do Plano deverão contar com cobertura fotográfica e jornalística da Imprensa

da Prefeitura. Com a orientação da equipe técnica municipal e de acordo com o

andamento do Plano, o site da Prefeitura poderá ser abastecido com informações

atualizadas sobre as etapas da elaboração, tais como releases de eventos, arquivos de

apresentações realizadas, insumos discutidos em encontros técnicos, etc.



As reuniões de equipe poderão ser convocadas com antecedência, expondo-se os

temas a serem debatidos e adotando-se as práticas convocatórias já utilizadas pelas

secretarias envolvidas, tais como convite via ofício, email ou contato direto. As reuniões

deverão acontecer em horário compatível com a disponibilidade dos atores a serem

envolvidos, normalmente durante o expediente de trabalho e em local que garanta o fácil

acesso dos mesmos. As propostas ou deliberações de cada reunião de pactuação deverão

ser enviadas por e-mail ou ofício aos participantes e também disponibilizadas em cópia

impressa para consulta pública no Departamento de Habitação da Secretaria de

Planejamento Urbano da Prefeitura Municipal de Itapetininga em até dois dias úteis após a

realização das mesmas.

Já as reuniões de pactuação com os atores sociais organizados deverão ser

publicizadas com antecedência e o material a ser debatido poderá ser disponibilizado

previamente na página eletrônica da prefeitura e impresso para ser consultado no

Departamento de Habitação e em outros lugares acessíveis à população, como centros de

referência, associações assistenciais e de bairro, setores públicos de assistência e promoção

social, etc. Essas atividades deverão acontecer em horário compatível com a

disponibilidade dos atores envolvidos e em local que garanta o fácil acesso dos mesmos. O

incentivo à participação dos demais representantes da sociedade – a serem identificados

pela equipe do município de acordo com a necessidade – nas Reuniões de Pactuação com

os conselhos municipais atuantes deverá ser formulado pela equipe da Prefeitura, via

convite direto oficial e outros meios de contato já pré-estabelecidos pela dinâmica interna

destes atores.



5. PRAZOS E CUSTOS ESTIMADOS PARA AS ETAPAS PREVISTAS

Os prazos e custos previstos para as três etapas e produtos do Plano Local

de Habitação de Interesse Social deverão seguir a planilha abaixo:

Etapa ago set out nov dez

1

Metodologia de Trabalho

R$12.000,00

2 Diagnóstico Habitacional

2.1. Levantamento de dados para a formulação do diagnóstico do setor habitacional e institucional

R$ 12.000,00

2.2. Diagnóstico propriamente dito, compreendendo a análise dos dados levantados

R$

12.000,00

3 Estratégias de Ação

3.1. Proposta Preliminar de Plano de Ação

R$

12.000,00

3.2. Plano de Ação propriamente dito

R$

12.000,00

Ressalta-se que os custos referentes às etapas de elaboração do Plano deverão ser

pagos mensalmente, em cinco parcelas iguais, conforme planilha acima apresentada e

conforme estabelecido no edital de contratação dos serviços técnicos de consultoria

especializada para a elaboração do Plano Local de Habitação de Interesse Social.



6. MEDIÇÃO DE PRODUTO

O Produto medido neste relatório é o Produto 1. PROPOSTA METODOLÓGICA

(1o Relatório Parcial de Atividades). O valor da parcela, conforme cronograma constante do

Termo de Referência é de R$12.000,00 (doze mil reais).

Campinas, 14 de setembro de 2010.

Eleusina Lavôr Holanda de Freitas DEMACAMP Planejamento, Projeto e Consultoria s/s ltda

CNPJ 03.584.553/0001-27



BIBLIOGRAFIA

BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. “Capacidades administrativas, déficit e efetividade na

política habitacional”. Brasília/São Paulo: Centro de Estudos da Metrópole / CEBRAP,

2007.

BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. “Curso à Distância: Planos Locais de Habitação e

Interesse Social”. Brasília: Ministério das Cidades/ Secretaria Nacional de Habitação,

2009.

BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. “Guia de Adesão. Sistema Nacional de Habitação de

Interesse Social – SNHIS”. Brasília: Ministério das Cidades/ Secretaria Nacional de

Habitação, 2008.

BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. “Plano Nacional de Habitação -2008-2023, Versão

Final”. Brasília: Ministério das Cidades/Secretaria Nacional de Habitação/ Consórcio

PlanHab, 2009.

BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. Secretaria Nacional de Habitação. “Precariedade no

Brasil Urbano”. Centro de Estudos da Metrópole/Centro Brasileiro de Análise e

Planejamento - Cem/Cebrap. Disponível em: www.cidades.gov.br/secretarias-

nacionais/secretaria-de-habitacao/biblioteca.

DENALDI, R. “Plano de ação integrada em assentamentos precários”. In: Ações Integradas de

Urbanização de Assentamentos Precários. Brasília/São Paulo: Ministério das

Cidades/Aliança das Cidades, 2009. P. 139-174

FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Déficit Habitacional no Brasil 2007. Brasília: Fundação João

Pinheiro, 2007.

OLIVEIRA, E. “Demanda Futura por moradias no Brasil 2003-2023: uma abordagem

demográfica”. Brasília: Ministério das Cidades, 2009.



ANEXO 1

DADOS RELATIVOS À QUESTÃO HABITACIONAL



DADOS A COLETAR PARA ETAPA 2.

DIAGNÓSTICO DO SETOR HABITACIONAL

1. Contextualização da Problemática Habitacional

Capítulo Objetivos Fontes de Informação 1. Inserção Regional e

Dinâmica Sócio-econômica do Município

Analisar o desenvolvimento econômico esperado e desejado pelo município, a distribuição espacial dos grupos de renda no território (mescla social x vulnerabilidade) e a distribuição atual e proposta das atividades econômicas no território, tendo em vista que estas questões podem gerar atração de população e, consequentemente, ampliação da demanda habitacional para diferentes faixas de renda

Plano Diretor vigente Diagnóstico completo do Plano Diretor vigente ou anterior Plano de Desenvolvimento Econômico ou similar Intervenções Estratégicas (modificam a dinâmica do território): perfil das indústrias e empreendimentos com previsão de instalação no município

Atrativos que a cidade apresenta (turismo, indústria, agronegócio) Indústrias que se instalaram de 1999 a 2009 Mapeamento dos grupos de renda no território Plano Viário/ Mobilidade Urbana Política para a Zona Rural: qual a característica predominante (Agricultura familiar ou Agronegócio) Plano de Turismo/ Projetos/ Diagnósticos Turísticos Plano Saneamento/ Projetos/ Diagnósticos Ambientais

2. Estrutura e Evolução Urbana

Verificar como a evolução da estrutura urbana e a atual organização territorial influenciam na questão habitacional

Itens do capítulo anterior Teses, dissertações e artigos sobre o município Base cartográfica do município em dwg, contendo: lotes, praças, vias, etc; macrozoneamento, delimitação urbano-rural, zoneamento, áreas de preservação ambiental; principais equipamentos públicos; delimitação de zeis, áreas de preempção e outros instrumentos do Estatuto da Cidade; áreas pavimentadas e não pavimentadas; e iluminação pública



Capítulo Objetivos Fontes de Informação 3. Oferta Habitacional e

Promoção Imobiliária Verificar se há terra disponível para HIS e se há viabilidade técnica-financeira para aquisição Identificar obstáculos e fragilidades que dificultam a aquisição de imóveis de HIS Entender a atuação pública no setor habitacional de acordo com as necessidades de demanda

Lista e mapeamento dos empreendimentos habitacionais privados aprovados nos últimos 10 anos, contendo: ano de aprovação e nº unidades habitacionais produzidas, localização e faixa de renda dos beneficiados Lista e mapeamento dos empreendimentos habitacionais públicos aprovados nos últimos 10 anos, contendo: ano de aprovação, nº unidades habitacionais produzidas, localização, agente produtor e programa de vinculação (governo federal, estadual ou municipal) e faixa de renda dos beneficiados Lista e mapeamento dos empreendimentos habitacionais produzidos por outros agentes (cooperativas, entidades assistenciais, movimentos organizados, etc): ano de produção, nº unidades habitacionais produzidas, localização e faixa de renda dos beneficiados Identificação dos principais agentes imobiliários locais: construtoras, cooperativas, movimentos organizados, entidades assistenciais, imobiliárias (venda e locação). Lista e mapeamento dos novos empreendimentos em processo de análise, contendo: promotores e perfil dos lançamentos - nº unidades previstas, faixa de renda dos beneficiados - programa de vinculação (se cabível) Relatório dos programas habitacionais concluídos e em andamento (com fases, custos das atividades e ações e mapa de localização das áreas atendidas)

4. Atores Sociais e suas Capacidades

Verificar como estão organizadas as forças sociais em torno da habitação, seus potenciais e fragilidades; e identificar os conflitos de interesse e a possibilidade de pactuar objetivos comuns

Lista dos atores sociais do município afetos ao tema da habitação (ou similar): movimentos sociais, entidades, associações de bairro, etc. Diagnósticos sociaisConselho Municipal de Habitação e outros Conselhos existentes e atuantes: Conselhos da Cidade, Desenvolvimento Urbano, Meio Ambiente, Política Urbana. Orçamento Participativo e descriçãoAssociação de Arquitetos e Engenheiros – CREA, IAB, etc.Imobiliárias – CRECI



Capítulo Objetivos Fontes de Informação 5. Marcos Regulatórios e

Legais Verificar se a legislação urbanística tem sido adequada para garantir o acesso à moradia Verificar a interdependência entre as questões ambientais, habitacionais e econômicas

Leis Específicas de Interesse Social (delimitação de zeis, áreas de preempção, IPTU progressivo, outros instrumentos do Estatuto da Cidade) Leis Específicas de assistência técnica ou similar (auxílio moradia, etc)Planos Locais e Setoriais (Turismo, Desenvolvimento, Saneamento, Mobilidade Urbana, Transporte, etc) Operações urbanas e Leis específicas para atração de investimentos (incentivos fiscais) Leis Específicas AmbientaisLei Orgânica do MunicípioLeis complementares de uso, ocupação e parcelamento do solo, código de obras e edificações, etc. e leis sobre alteração do perímetro urbano Lei do Conselho Municipal de HabitaçãoLei do Fundo Municipal de HabitaçãoLei de criação de outros conselhos afins (meio ambiente, cidade, desenvolvimento, etc)

6. Condições Institucionais e Administrativas

Verificar se a Prefeitura possui capacidade institucional e administrativa para implementar a Política de Habitação

Estrutura Administrativa e Recursos HumanosOrganograma da Habitação na PrefeituraEstudo de capacidades administrativasFundos existentes e respectivos recursos (habitação, saneamento, etc)Recursos e fontes de investimentos para: habitação, saneamento e infraestrutura Receita Orçamentária e Despesas do município (últimos 5 anos)Receita Orçamentária e Despesas por Secretaria e departamento (últimos 5 anos) Programas federais, estaduais e municipais na área habitacional (últimos 5 anos) Valor dos repasses de recursos por programa especificadoPrincipais entraves, dificuldades e obstáculos do Departamento de Habitação



2. Necessidades Habitacionais do Município

Capítulo Objetivos Fontes de Informação 7. Precariedade Habitacional Identificar, caracterizar e classificar

(deficit habitacional e qualitativo) os tipos de assentamentos precários existentes no município

Lista e mapeamento das áreas a serem diagnosticadas no Plano de Habitação: loteamentos precários, irregulares e clandestinos; favelas; coabitações; ocupações em áreas de risco; ocupações e habitações em áreas inadequadas (zona urbana e rural); e conjuntos habitacionais degradados. Diagnósticos de Risco e Dados da Defesa Civil Diagnósticos e Relatórios do Programa Cidade Legal (se cabível)Projetos sociais e ambientais – informações sobre assentamentosMapeamento das regiões não atendidas ou atendidas deficientemente pelo serviço de abastecimento de água Mapeamento das regiões não atendidas ou atendidas deficientemente pelo serviço de coleta e tratamento de esgoto Lista e mapeamento dos lotes que possuem mais de um hidrômetro

8. Necessidades Habitacionais do município (Déficit Habitacional, Inadequação e Demanda Demográfica Futura)

Distinguir os diferentes tipos de déficit e sua relação com a cidade formal e informal

Cadastros e Banco de Dados Assistência Social e HabitaçãoCenso Habitacional – Cadastros de demanda por habitação (Minha casa, minha vida, etc) Cadastro Único do Governo Federal (CadÚnico)Cadastros da Saúde (SUS, Programa Saúde da Família)



Capítulo Objetivos Fontes de Informação 9. Necessidades

Habitacionais – Atendimento e Custos

Definir as formas de atendimento –terra x localização x tipologias – para os diferentes grupos de demanda habitacional e os custos correspondentes

Planta Genérica de ValoresIdentificação e mapeamento dos imóveis de propriedade da Prefeitura Municipal Identificação e mapeamento das áreas patrimoniais públicas (Estado e União) Lotes, glebas e imóveis vazios: informações cadastrais, tributárias e infraestrutura Lista e mapeamento dos imóveis inscritos na divida ativaLista e mapeamento dos imóveis que pagam ITRCritérios municipais para isenção do IPTUImóveis que possuem consumo zero de abastecimento de águaObras previstas e principais dificuldades para a extensão ou regularização dos serviços de saneamento Valor médio da terra por região (mercado)Estimativa de custos utilizados por empresas privadas (habitação de mercado popular) Custo para aquisição das terras privadas incluídas no banco de terrasCusto de intervenções pontuais, obras emergenciais e defesa civilCusto para melhorias habitacionaisCusto de regularização fundiáriaCusto de urbanização com implantação de infra-estrutura em assentamentos precários Custo de unidade habitacional unifamiliar com execução de infra-estrutura pública Custo de unidade habitacional verticalizada com execução de infra-estrutura condominial e pública Custo de unidade habitacional em conjunto combinado (50% vertical 50% horizontal)



ANEXO 2

MODELO DE FICHA DE CARACTERIZAÇÃO

DE ASSENTAMENTOS









ANEXO 3

RELATÓRIO DE

PACTUAÇÃO DA ETAPA



RELATÓRIO DE PACTUAÇÃO DA ETAPA 1

A primeira pactuação dos trabalhos do Plano Local de Habitação de Interesse Social

de Itapetininga ocorreu no dia 13/09/2010 e contou com a participação da equipe técnica

da Prefeitura, da equipe consultora, de alguns conselhos municipais atuantes, de

representantes de associações e de membros e líderes de bairros e distritos do município.

De acordo com as definições estabelecidas na reunião de pactuação com a equipe

técnica da Prefeitura Municipal, a primeira reunião de pactuação pública foi coordenada e

conduzida pelo governo municipal, sendo a consultoria responsável pela apresentação dos

elementos necessários para entendimento técnico dos conteúdos exibidos. Adotando-se a

estrutura já utilizada pela Prefeitura para esse tipo de evento, a reunião foi organizada em

quatro blocos principais:

Organização da Audiência Pública

Tempo Abordagem

1 0-15min Abertura da Reunião de pactuação de Pactuação do PLHIS pelo poder

público municipal e apresentação da equipe técnica da consultoria e dos

membros participantes do evento;

2 15min-45min Apresentação do PLHIS – o que é, para que serve, como será feito e quais

os principais desafios – pela equipe consultora;

3 45min-60min Complementação da apresentação pela equipe da Prefeitura Municipal;

4 60min-115min Abertura para questionamentos da sociedade civil e respostas dos

questionamentos por parte do poder público municipal e da equipe

consultora.

A primeira pactuação do Plano teve como objetivo o lançamento do PLHIS no

município, ou seja, a divulgação do início do processo de formulação da política

habitacional de Itapetininga. A apresentação procurou esclarecer com objetividade a toda

população presente o que é, para que serve e como será feito o Plano Local de HIS. Para

tanto, adotou-se como roteiro a abordagem sintética, didática e explicativa de seus

conteúdos e temas centrais, contextualizando a inserção institucional dos trabalhos, os

objetivos e produtos esperados pelas etapas de elaboração do Plano e os desafios que a

política habitacional irá enfrentar durante sua formulação e sua implementação.



Seguindo-se a apresentação proposta pela equipe consultora, os temas tratados

foram:

1. O porquê dos planos habitacionais – que retratou o panorama atual da

habitação no Brasil e as consequências diretas da ausência de política

habitacional a nível federal, quais sejam: a concentração de habitação

social na periferia, o grande contingente de famílias habitando em favelas e

loteamentos clandestinos e, paralelamente, o grande estoque de terras

vazias e dos altos custos nas áreas centrais; a fermentação do déficit

habitacional em todo o país e a insuficiência de recursos para equacionar

esse déficit ou, quando da existência de recursos, a grande quantia de

investimentos realizados sem visão de conjunto e sem planejamento a longo

prazo;

2. A nova Política Nacional de Habitação e suas principais ações, tais como a

viabilização da prioridade para o atendimento às famílias de baixa renda, os

novos programas habitacionais em andamento, o Plano Nacional de

Habitação, o Sistema (SNHIS) e Fundo Nacional de Habitação de Interesse

Social (FNHIS) e as exigências para adesão ao Sistema e para acesso aos

recursos disponibilizados no FNHIS;

3. O que é um plano de habitação, esclarecendo-o como um instrumento de

planejamento do setor habitacional a curto, médio e longo prazo e

apresentando e descrevendo suas etapas de elaboração, quais os

procedimentos e equipes envolvidas, e os conceitos técnicos que as

compõem (déficit habitacional quantitativo e qualitativo, inadequação

habitacional dentro e fora de assentamentos, etc);

4. Os desafios do PLHIS no município, que embora sejam desafios de ordem

federal, foram também identificados pelo Grupo de Trabalho como

pertinentes ao contexto local. Esses desafios consistem em como garantir

oferta de terra urbanizada compatível com a demanda de habitação de

interesse social para os próximos anos, considerando o estabelecimento de

uma política de solo como componente da política habitacional; como

modificar os mecanismos de localização de habitação de interesse social de

forma a combater a segregação socio-territorial; e como ampliar os

recursos para atendimento da habitação de interesse social através das



diferentes fontes de recursos e das possíveis parcerias entre poder público e

iniciativa privada, tendo-se como referência um novo conceito de moradia

digna e que relacione integralmente a casa, o bairro e a cidade; e

5. O papel do Conselho Municipal de Habitação durante a elaboração do

PLHIS, com o intuito de apresentar a importância deste órgão deliberativo

em: apoiar a organização e promoção das atividades participativas de

elaboração do Plano; divulgar o processo participativo de elaboração do

PLHIS; e debater os produtos técnicos que subsidiarão a elaboração do

PLHIS e os produtos finais de cada uma das etapas, participando das

decisões em relação à política municipal de habitação. Também foi

discutido o papel do Conselho ao longo da implementação do PLHIS,

sobretudo sua função de garantir o cumprimento das metas e estratégias

estabelecidas pela política habitacional e o controle social dos recursos e

fundos destinados à execução desta política. Este tópico foi apontado

também com o intuito de suscitar o interesse em alguns membros presentes

a incorporar o Conselho.

A avaliação da reunião de lançamento do PLHIS do município de Itapetininga teve

como base a positividade da discussão. A estrutura de apresentação dos conteúdos técnico-

conceituais e o modo de abordagem dos temas contribuíram para que a discussão levantada

pelos participantes se voltasse a questionamentos de ordem bem mais coletiva do que

individual e que contribuíram para elevar o nível de debate da reunião de pactuação, uma

vez que agregaram novas informações aos conteúdos apresentados. A grande totalidade das

dúvidas e questionamentos apontados pela sociedade civil foi focada nos conteúdos da

apresentação, ou seja, nos próprios conteúdos técnicos do PLHIS, revelando, nesse sentido,

que a população presente pode compreender o plano habitacional como um instrumento de

planejamento a curto, médio e longo prazo.

Tal avaliação parte do pressuposto de que, de modo geral, em grande parte das

reuniões públicas as manifestações da sociedade estão focadas nos interesses individuais – o

participante tende a questionar sobre problemas específicos, aproveitando-se a oportunidade

da reunião de pactuação para criticar ou cobrar o poder público sobre questões que possam

solucionar suas indignações. Esse tipo de debate causa, muitas vezes, certa inquietude tanto

ao questionador quanto ao mediador da reunião de pactuação – no caso, o próprio poder



público – e pode direcionar o debate para caminhos que não mais incorporem discussões e

informações de ordem coletiva, uma vez que podem vir a dar margem a intervenções e

manifestações similares.

O debate também permitiu identificar a preocupação do governo municipal com a

resolução dos problemas habitacionais em destaque no município. Foi possível notar que o

interesse em solucionar e transpor os desafios do PLHIS foi passado ao público de forma

transparente, ressaltando-se tanto as conquistas quanto as dificuldades obtidas pelo governo

local. Pode-se deixar claro, assim, que o objetivo de elaboração do PLHIS abrange, antes de

tudo, o interesse na formulação de uma política habitacional para o município – e não

somente a necessidade de se inserir em parte da exigência federal de acesso a recursos.

Nesse sentido, as questões de maior destaque visíveis foram, primeiramente, as que se

referem aos esforços que o poder público vem desprendendo para atuar na área

habitacional, tendo em vista a recente formação do Departamento de Habitação.

O maior resultado obtido pela reunião de pactuação foi o ganho de informações a

respeito da política habitacional e o entendimento do PLHIS pela sociedade civil. Em muitos

casos, pelo fato dos conteúdos serem muito técnicos e conceituais, a sociedade civil tende a

não se apropriar das informações passadas. Nesse sentido, a Reunião da primeira etapa do

Plano caminhou na direção oposta e pode preparar a base para as futuras discussões do

processo e para o processo de formação e estruturação do Conselho Municipal de

Habitação.



FOTOS DO EVENTO



LISTA DE PRESENÇA E APRESENTAÇÃO



PLANO LOCAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIALITAPETININGA SP DOCUMENTO FINAL

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ITAPETININGA ESTADO DE SÃO PAULO

SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO

1

Relatório

Diagnóstico

Habitacional

Versão Final

PLANO LOCAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL

INTERESSADO

Prefeitura do Município de

Itapetininga

Campinas

DEZEMBRO 2011



2

Equipe DEMACAMP Planejamento, Projeto e Consultoria

Coordenador geral Eleusina Lavôr Holanda de Freitas

Urbanista Sênior Ari Vicente Fernandes

Advogada Ernestina de Oliveira

Sociólogo Sylvio Fleming Batalha da Silveira

Flávio Henrique Ghilardi

ArquitetaUrbanista Joana Zavaglia Ribeiro

Camila Argento

Estagiárias Natasha Mendes



3

INDICE

RELATÓRIO 2.2 DIAGNÓSTICO HABITACIONAL Versão Final

Parte I: Contextualização da Problemática

Habitacional em Itapetininga 4

1. DADOS GERAIS DO MUNICÍPIO 5

2. INSERÇÃO REGIONAL 9

3. DINÂMICA ECONÔMICA DO MUNICÍPIO 14

4. CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÔMICAS DA POPULAÇÃO 22

5. EVOLUÇÃO URBANA 36

6. PROMOÇÃO HABITACIONAL 53

7. MARCO JURÍDICO-INSTITUCIONAL 69

8. ORGANIZAÇÃO INSTITUCIONAL, RECURSOS E FONTES 100

Parte II: Necessidades Habitacionais de Itapetininga 141

9. A PRECARIEDADE HABITACIONAL EM ITAPETININGA 142

10. NECESSIDADES HABITACIONAIS 154

11. ATENDIMENTO E CUSTOS 162

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 175

Anexo I. Relatório do Processo Participativo 177

Anexo II. Fichas de Caracterização dos Assentamentos

Precários vistoriados em Itapetininga

201



4

Parte I.

Contextualização da Problemática

Habitacional em Itapetininga



5

1. DADOS GERAIS DO MUNICÍPIO

O Município de Itapetininga se situa na parte Sudoeste do estado de São Paulo,

possui área de 1.792,08. km2, a terceira maior extensão territorial do estado, com 81,72

km2 de área urbana e 1.710,36 km2 de área rural, sendo, de acordo com o Plano

Municipal de Desenvolvimento Rural Sustentável, o primeiro município do estado em área

agricultável.

A maior parte do território do Município está inserida na bacia hidrográfica do Alto

Paranapanema, em uma altitude de 656m acima do nível do mar (SEADE). A rica malha

hidrográfica do Município constitui um dos fatores de seu desenvolvimento. O principal rio

que banha o município é o Itapetininga, afluente do Paranapanema, que corre na direção

leste‐oeste, nascendo nas proximidades da serra de Araçoiaba e tendo um percurso de 72

km dentro do município. A importância deste manancial levou o Município a criar a Área

de Proteção Ambiental da Bacia do Rio Itapetininga através da Lei Municipal 4.445 de 12

de setembro de 2000. Outros rios que merecem destaque em Itapetininga são o

Paranapanema, o Turvo, o Tatuí e o Sarapuí, que servem de divisa com outros municípios.

Devem ser mencionados, ainda, pela importância, os rios Capivari, Alambari e Agudo,

além dos Ribeirões dos Macacos, do Chá, do Pinhal, Grande e da Estiva.

A cobertura vegetal original é constituída predominantemente por Floresta

Estacional Semidecidual e Ombrófila Densa, além de formação arbórea/ arbustiva em

região de várzea e Savanas. Dados de 2009 do Sistema de Informações Florestais do

Estado de São Paulo apontam que a vegetação natural remanescente no município ocupa

27.823 hectares, o que corresponde a 15,5% de sua área total. Esse percentual encontra-

se abaixo das médias do Estado (17,5%) e da Bacia Hidrográfica do Alto Paranapanema

(20,6%), mas expressa uma situação menos crítica se comparado com os demais

municípios paulistas, encontrando-se na 170ª posição em termos de percentual de área

remanescente de vegetação nativa.

Com relação às áreas protegidas, além da APA Municipal da Bacia do Rio

Itapetininga, ainda não regulamentada, o município conta com a Estação Experimental de

Itapetininga, criada em 28/11/58 pelo Decreto Estadual 34.082 e regulamentada em



6

1964. A Estação Experimental possui uma área de 6.706.78ha e foi transformada em

Reserva de Preservação Permanente pela Lei Estadual n. º 6.150/88. Essas reservas se

destinam à difusão de tecnologia agropecuária, são criadas em áreas de domínio do Poder

Público e suas atividades de pesquisa correspondem às áreas de experimentação nos

setores da produção agrícola, animal e agroflorestal, abrangendo a sanidade animal e

vegetal, os recursos naturais e florestais.

Itapetininga possui privilegiada localização geográfica, sendo cortada por ferrovia e

rodovias que dão acesso ao interior de São Paulo e aos estados de Mato Grosso do Sul e

Paraná, além de estar na rota do Mercosul. A distância de São Paulo é de cerca de 170 km

e os acessos ao Município são feitos pelas rodovias Rodovia Raposo Tavares (SP 270), com

entrada no km 168 para a Rodovia Francisco da Silva Pontes (SP 127) e a Rodovia Castello

Branco (SP 280), com entrada no km 129 para a Rodovia Antônio Romano Schincariol (SP

127). Cabe destacar a importância da rodovia SP 127, que percorre a região no sentido

Norte-Sul, vindo de Piracicaba até Capão Bonito, onde se iniciam a SP 250 que segue até

o Vale do Ribeira e a SP 258 até Itapeva. O Município está, portanto, integrado a um

sistema de rodovias que o interliga a Piracicaba, Sorocaba, Campinas, Curitiba, Ponta

Grossa, Norte do Estado do Paraná e outras cidades do sul do país, bem como, ao oeste

de São Paulo e ao Estado do Mato Grosso, além de dispor de cerca de 4.000 Km de

estradas rurais. Dentre suas particularidades, a localização de Itapetininga se destaca por

possibilitar fácil acesso aos portos de Santos e Paranaguá, bem como ao Terminal

Intermodal Hidroviário de Conchas, no rio Tietê. Na malha ferroviária, Itapetininga é

considerada uma das principais cidades do ramal de Itararé que a une, dentro da Rede

Ferroviária Federal, ao Sul do País, a São Paulo e ao porto de Santos.

1.1. Formação Administrativa

A exemplo de muitas outras cidades do interior de São Paulo, Itapetininga se

desenvolveu por causa do tropeirismo. O local era um ponto de descanso dos tropeiros,

que montavam ranchos e arraiais para o pouso quando se dirigiam a São Paulo, ou antes

de seguirem em direção ao Sul do País. Sua origem está associada à antiga povoação de

Nossa Senhora dos Prazeres, fundada em 1766, no município de Sorocaba, às margens do



7

Rio Itapetininga. Decorridos alguns anos, as terras foram perdendo a fertilidade, sendo

fundado um novo arraial não muito distante do primeiro, e neste local foi oficialmente

criada a Vila de Itapetininga em 05 de novembro de 1770. Em 1852 a Vila foi elevada à

condição de Sede de Comarca, e em 13 de março de 1855 a Lei provincial nº 5 a eleva à

condição de cidade e sede municipal.

Ainda no século XIX, em 1861, foi criado o distrito de Alambari e anexado ao

município e, em 1913, anexados os distritos de Morro do Alto e de Gramadinho. Em 1980,

foi criado e anexado ao município o distrito de Rechan e em 1991 o distrito de Alambari foi

desmembrado de Itapetininga e elevado à categoria de Município. Em 1996, foi anexado

ao município o distrito de Tupy, e na última década dois novos distritos foram anexados ao

município: Conceição e Varginha. Dessa forma, o município apresenta-se constituído hoje

de 7 distritos: Itapetininga, onde está a sede urbana, e os distritos rurais de Conceição,

Gramadinho, Morro do Alto, Rechan, Tupy e Varginha, assim permanecendo até hoje.

(IBGE)



8

Figura 1.1. Divisão distrital do Município

Fonte: Diagnóstico Habitacional, Prefeitura de Itapetininga, 2009.



9

2. INSERÇÃO REGIONAL

Itapetininga está inserida na Região Administrativa de Sorocaba, constituída por 79

municípios. O Município é o terceiro mais populoso dentro da Região Administrativa, e é

sede da Região de Governo que agrega os municípios de Alambari, Angatuba, Boituva,

Campina de Monte Alegre, Capela do Alto, Cerquilho, Cesário Lange, Guareí,

Itapetininga, Quadra, São Miguel Arcanjo, Sarapuí e Tatuí. Esses municípios estão

localizados predominantemente nas bacias hidrográficas do Alto Paranapanema e do

Médio Tietê/Sorocaba, sendo que apenas um deles – São Miguel Arcanjo - tem parte do

seu território na bacia hidrográfica do Ribeira do Iguape.

Quadro 2.1. Municípios da Região de Governo e Bacias Hidrográficas

Municípios da Região de Governo de Itapetininga

Bacia do Alto Paranapanema

Bacia do Tietê Sorocaba

Bacia do Ribeira do Iguape

Alambari X Angatuba X Boituva X Campina do Monte Alegre X Capela do Alto X Cerquilho X Cesário Lange X Guareí X Itapetininga X X Quadra X São Miguel Arcanjo X X Sarapuí X X Tatuí X

Fonte: SIGRH 2010

Na divisão do País em meso e microrregiões, realizada pelo IBGE em 1990,

Itapetininga figura como sede de Mesorregião que é integrada por 36 municípios 1 e

subdividida em quatro Microrregiões: Capão Bonito (10 municípios), Itapeva (12

1 Integrada pelos seguintes municípios: Alambari, Angatuba, Apiaí, Barão de Antonina, Barra do Chapéu, Boituva, Bonsucesso de Itararé, Buri, Campina do Monte Alegre, Capão Bonito, Cerquilho, Cesário Lange, Coronel Macedo, Guapiara, Guareí, Iporanga, Itaberá, Itaoca, Itapetininga, Itapeva, Itapirapuã Paulista, Itaporanga, Itararé, Laranjal Paulista, Nova Campina, Pereiras, Porangaba, Quadra, Ribeira, Ribeirão Branco, Ribeirão Grande, Riversul, Taquarituba, Taquarivaí, Tatuí e Torre de Pedra.



10

municípios), Itapetininga (5 municípios) e Tatuí (9 municípios). Essa divisão, mais do que a

divisão administrativa do estado, revela-se importante para o entendimento da dinâmica

social e econômica regional, auxiliando a avaliação das identidades regionais e

especificidades ligadas à produção desse conjunto de municípios, porque identifica formas

de organização do espaço geográfico que se definem a partir de três dimensões: o quadro

social, o quadro natural e a rede de comunicação e lugares. Na Tabela2.1 a seguir são

apresentadas as microrregiões às quais estão integrados os municípios da Região de

Governo de Itapetininga, podendo-se observar que três municípios – Capela do Alto,

Sarapuí e São Miguel Arcanjo – estão ligados às microrregiões de Sorocaba e Piedade que

compõem, juntamente com as microrregiões de Bragança Paulista e Jundiaí, a Mesorregião

da Macrometropolitana Paulista. Considerando a importância de identificação do perfil

econômico dos municípios integrantes da Região de Governo, bem como a sua localização

e acessibilidade, a Tabela 2.1 acrescenta essas informações.

Tabela 2.1. Municípios da Região de Governo de Itapetininga e Microrregiões do IBGE

Microrregião

(IBGE)

Municípios da Região de Governo

de Itapetininga

Perfil do PIB (Seade 2002-2008)

Localização*/Acesso** DER 2011

Itapetininga Alambari Agropecuário Raposo Tavares (N)

Angatuba Agropecuário com relevância

Raposo Tavares (N)

Campina do Monte

Alegre

Agropecuário Raposo Tavares (S)

Guareí Agropecuário Castelo Branco (S)

Raposo Tavares (N)

Itapetininga Agropecuário com relevância

Raposo Tavares

Tatuí Boituva Industrial Castelo Branco (N)

Cerquilho Industrial Castelo Branco (N)

Cesário Lange Industrial Castelo Branco (N)

Quadra Agropecuário Castelo Branco (S)

Tatuí Industrial Castelo Branco (S)



11

(Sorocaba) Capela do Alto Agropecuário Raposo Tavares (N)

Sarapuí Serviços Raposo Tavares (S)

(Piedade) São Miguel Arcanjo Agropecuário com relevância

Raposo Tavares (S)

(*) referenciada na proximidade com as duas grandes rodovias que dão acesso à região

(**) melhor acesso tendo como referência a Capital

Fonte: Fundação Seade, Perfil Municipal 2010; IBGE, IBGE, e DER, mapa da DR 2 – Itapetininga.

Dados da Fundação Seade sobre o perfil do PIB dos municípios paulistas entre

2002 e 2008, apontam que sete dos treze municípios da Região de Governo de

Itapetininga apresentam um PIB com perfil predominantemente agropecuário (Alambari,

Campina do Monte Alegre, Guareí, Quadra, Angatuba, Itapetininga e São Miguel Arcanjo),

sendo que os três últimos são considerados relevantes no Estado. Quatro municípios dessa

região têm um PIB com perfil industrial (Tatuí, Cerquilho, Boituva e Cesário Lange), os três

primeiros com presença inequívoca do setor industrial na série histórica, enquanto que em

Cesário Lange esse perfil aparece nos últimos dois anos do levantamento. Apenas dois

municípios têm apresentado um PIB com perfil voltado para o setor de serviços (Capela do

Alto e Sarapuí), embora a série histórica indique que nesses dois municípios a presença

agropecuária tem sido relevante.

Tomando-se as duas microrregiões constituídas exclusivamente por municípios da

Região de Governo de Itapetininga, pode-se observar que na microrregião de Tatuí, à

exceção do pequeno município de Quadra, que se desmembrou de Tatuí em 1997, é

evidente o destaque para a atividade industrial, perfil que parece caracterizar os municípios

localizados nas proximidades da rodovia Castelo Branco, enquanto que nos municípios

localizados no “eixo Raposo Tavares”, pertencentes à microrregião de Itapetininga, esse

perfil é fortemente marcado pela atividade agropecuária. Quanto à acessibilidade aos

municípios da microrregião de Itapetininga, cabe observar que o município de Guareí é o

que possui acesso mais precário, que se dá pela vicinal SP 157, que o liga a Itapetininga e

à rodovia Castelo Branco.

Os dados sobre a evolução do PIB e do Valor Adicionado da Região de Governo

de Itapetininga entre 2000 e 2008, apresentados na Tabela 2.2, apontam para uma

evolução bastante positiva da economia regional em relação ao Estado, com crescimento



12

proporcional maior que o estadual em todos os indicadores, especialmente nos valores

referentes ao VA da Indústria, cujo crescimento no período foi quase 100% maior que o do

Estado.

Percebe-se claramente que Cerquilho, Itapetininga e Tatuí despontam com folga no

valor do PIB, bem acima dos demais municípios. Cerquilho apresenta significativo

crescimento do valor adicionado do setor industrial e o maior PIB da região, posição que

até 2002 era ocupada pelo município de Itapetininga. Quanto ao perfil do PIB, em Tatuí e

Cerquilho se destaca, como já visto, a atividade industrial, enquanto que Itapetininga é

caracterizado como município de perfil agropecuário com relevância no Estado. No que diz

respeito à localização desses três municípios Cerquilho e Tatuí, estão integrados à mesma

microrregião e se encontram mais próximos da influência exercida pelo fator de articulação

espacial expresso pela rodovia Castelo Branco, ao passo que Itapetininga é centralidade da

microrregião que tem na rodovia Raposo Tavares o principal fator de integração espacial.

Tabela 2.2. PIB e participação dos setores econômicos no valor adicionado dos municípios

da Região de Governo de Itapetininga

Município PIB ( em milhões de

reais correntes)

Valor Adicionado

da Indústria

Valor Adicionado

da Agropecuária

Valor Adicionado de

Serviços*

2000 2008 2000 2008 2000 2008 2000 2008

Alambari 14,46 56,18 1,92 4,69 3,23 20,22 8,76 28,26

Angatuba 117,21 291,72 37,27 67,04 14,48 51,76 55,32 144,31

Boituva 275,51 928,96 98,07 350,31 4,42 9,05 133,85 433,46

Campina do Monte Alegre

35,77 65,31 8,88 7,71 4,59 15,30 18,52 36,60

Capela do Alto

51,29 147,34 7,94 19,48 7,08 27,80 33,74 91,10

Cerquilho 742,65 2.353,16 415,93 1.476,00 4,54 9,30 216,65 604,66

Cesário Lange

61,23 166,05 11,47 50,37 9,26 14,72 36,56 84,95

Guareí 32,10 107,01 5,59 15,79 4,78 29,53 20,08 55,77

Itapetininga 836,53 1.980,38 209,27 528,90 52,15 229,93 483,55 1.010,18

Quadra 17,91 37,16 1,61 2,44 5,13 12,99 10,10 18,95

São Miguel Arcanjo

133,07 318,31 14,17 24,01 29,00 78,50 83,97 195,90



13

Sarapuí 26,75 81,80 4,54 13,00 3,79 16,22 17,13 46,92

Tatuí 671,96 1.738,95 223,88 620,24 10,17 25,89 362,67 882,65

Região de Governo

3.016,44 8.272,34 1.040,53 3.179,97 152,61 541,22 1.480,89 3.633,71

Total do Estado

424.161,31

1.003.015,76

113.036,22

244.023,21

4.905,43 11.972,9

7 240.585,

41 570.583,

91 (*) inclui Comércio

Fonte: Fundação SEADE, Perfil Municipal 2010

É importante observar também a partir dos dados da tabela acima que, embora o

PIB e o Valor Adicionado da Região de Governo de Itapetininga tenham apresentado

crescimento acima da média do Estado na última década, o município de Itapetininga se

situou entre aqueles de menor crescimento, ficando bem abaixo da média da Região de

Governo. A exceção em Itapetininga ficou com o setor agropecuário, que teve um aumento

da ordem de 340% no período, dado que evidencia a importância do setor para o

município.

Tabela 2.3. Variação percentual no período 2000-2008

PIB VA Total VA Indústria VA Agropecuária VA Serviços

Estado 135 130 115 144 137

Região de Governo

174 175 205 254 173

Itapetinga 137 137 153 340 109

Fonte: Fundação Seade



14

3. DINÂMICA ECONÔMICA DO MUNICÍPIO

Segundo dados do SEADE de 2008, na agropecuária paulista, apesar da

importância da cana-de-açúcar, foram os municípios produtores de laranja que assumiram

as primeiras posições no ranking do setor. Dessa forma, Aguaí, Casa Branca, Itápolis, Mogi

Guaçu, Brotas e Itapetininga se encontram entre as dez primeiras posições na geração de

valor adicionado da agropecuária estadual.

Ao contrário dos setores industrial e de serviços, em que a geração do valor

adicionado é bastante concentrada nos dez maiores municípios (47,7% e 61,18%

respectivamente), o grau de concentração da produção agropecuária é reduzido (um pouco

acima de 11%), como mostra a Tabela 3.1 que apresenta a participação dos dez maiores

municípios no valor adicionado setorial, evidenciando a dispersão da produção

agropecuária no interior do Estado.

Tabela 3.1. Valor adicionado da agropecuária (1) e participação no total Municípios

selecionados do Estado de São Paulo(2) – 2008

Municípios VA da agropecuária

(em R$ milhões correntes)

Participação (%) Participação acumulada

(%)

Estado de São Paulo 11.972,97 100,00 100,00

1. Itapetininga 229,93 1,92 1,92 2. Casa Branca 192,42 1,61 3,53 3. Aguaí 157,16 1,31 4,84 4. Itapeva 146,69 1,23 6,07 5. Mogi Guaçu 131,38 1,10 7,16 6. Itápolis 124,59 1,04 8,20 7. Itaberá 110,00 0,92 9,12 8. Capão Bonito 101,41 0,85 9,97 9. Brotas 96,99 0,81 10,78 10. Altinópolis 90,61 0,76 11,54

(1) a preços correntes

(2) Correspondem aos 10 municípios com maior VA da Agropecuária

Fonte: Fundação Seade: IBGE

Dados de 2008 do Levantamento Censitário das Unidades de Produção

Agropecuária do Estado de São Paulo – LUPA - apontam que existem 2.823 unidades de



15

produção agrícola (UPAs) no Município de Itapetininga, sendo que mais de 80% dessas

unidades possuem área menor que 88 hectares, área máxima considerada para a

caracterização como unidades de agricultura familiar. Esses 2.260 imóveis rurais totalizam

16% da área produtiva do município, enquanto que as unidades que possuem mais que

500 hectares representam 1,6% do total de unidades e ocupam 46% dos 162.081,6

hectares da área agricultável total. Do ponto de vista da produtividade dessas áreas,

constata-se, a partir dos dados do LUPA, que 30% dessas áreas são utilizadas com culturas

perenes ou temporárias, 40% com pastagens e 13% com reflorestamento.

Primeiro lugar no ranking da agropecuária paulista, Itapetininga tem produção

bastante diversificada. Além da laranja e da cana-de-açúcar, o município se destaca por

sua produção de aves, batata, milho e feijão, bem como na pecuária leiteira e silvicultura,

principais responsáveis pelo seu alto PIB agrícola. Em função do clima, recursos

hídricos,terra com boa qualidade e extensão territorial, Itapetininga e região lideram

também a produção de grama no estado, sendo que o município possui, em área de

produção, quase 60% do plantio regional.

A importância do setor agropecuário para o município de Itapetininga se revela no

incentivo conferido aos cursos voltados para a capacitação de mão-de-obra a ser

absorvida pelas atividades ligadas ao agronegócio, dentre os quais se destacam: o curso

de Tecnologia Sucroalcooleira da Universidade Aberta do Brasil, os cursos na área de

Tecnologia em Agronegócios e Tecnologia da Informática com ênfase em gestão do

agronegócio oferecidos pelo Centro Paula Souza, e os cursos técnicos oferecidos pela ETEC

nas áreas de Agropecuária, Agricultura, Agroecologia e Agroindústria.

Entretanto, embora a agropecuária seja o setor ao qual tem sido dado maior

destaque em Itapetininga, em função do perfil tributário do País o município é mais

recompensado pelas atividades de serviço e industrial. O município possui mais de 2 mil

empresas, entre pequenas, médias e grandes. Estão instaladas no Município grandes

indústrias como a Duratex (compensados de madeira), a 3M (fitas, adesivos), Acumuladores

Moura, Nishimbo (tecelagem), MGA Moveleira, Móveis Decormant, além das empresas

diretamente ligadas ao setor agropecuário como Ultrafértil, Citrovita, Usina Vista Alegre,

Frigorífico Rabicó, Laticínio Colaso, entre outras.



16

Em função de estudo realizado pela Federação das Indústrias do Estado de São

Paulo, que classifica Itapetininga como o município com maior potencial de crescimento da

indústria moveleira e de confecções no estado, a Administração municipal tem estimulado

nos últimos anos o crescimento dos ramos moveleiro e têxtil. No ramo moveleiro, a

atratividade da cidade se deve à grande área de cultivo de eucalipto e pínus no município,

além da importância da Duratex, que faz chapas modeladas, e da mão de obra

especializada. Quanto ao ramo têxtil, em fevereiro passado a Prefeitura de Itapetininga

anunciou a construção de um condomínio industrial no município voltado à área têxtil. O

condomínio funcionará em uma área com aproximadamente 50 mil metros quadrados, na

Avenida Walter Fontana, e abrigará empresas da área de confecção. O projeto a ser

implantado pelo grupo Emphasis Indústria e Comércio Votorantim Ltda envolverá um

investimento da ordem de R$ 45 milhões de reais. Pretende-se, com a concessão de

incentivos, transformar a cidade em polo de confecção.

Nos últimos anos, devido ao apoio e incentivos dados pela Administração

Municipal, diversas empreendimentos comerciais se instalaram no município. Entre eles se

destacam as Lojas Style, Bravis Frutas, Extra Supermercados, Magazine Luiza, Lojas

Americanas (Unidades I e II), Datamétrica, Decourtament Móveis, Lojas Marisa e Habib’s,

entre outras. Segundo informações da Secretaria Municipal de Trabalho e Desenvolvimento,

estão previstas a inauguração, ainda em 2011, de outras empresas como Top Fértil

Fertilzantes, Master Brinq Indústria de Brinquedos, Lua Nova Confecções, Socer Brasil

(Grupos Resinas Brasil), que aumentarão ainda mais a oferta de empregos diretos formais

oferecidos na cidade.

Na escala municipal, projeta-se, portanto, um desenvolvimento econômico baseado

em caminhos diversificados, embora o Plano Diretor - Lei Complementar nº 19/2007 tenha

conferido especial destaque ao agronegócio e à agroindústria em seu capítulo sobre a

Política de Desenvolvimento Econômico. Entre as diretrizes e estratégias para o

desenvolvimento (artigo 13) o Plano explicita a preocupação com o incentivo a programas

que visem a expansão do setor produtivo, principalmente no ramo de agronegócios e

agroindústrias, e com o desenvolvimento de ações junto aos Governos Estadual e Federal

de apoio e incentivo às micros e pequenas empresas; ao agronegócio e à agroindústria.

Evidencia-se, portanto, o desejo de estabelecer estratégias para que a economia rural se



17

desenvolva 2 . Entretanto, é marcante a característica diversificada da economia de

Itapetininga, como demonstra claramente a tabela abaixo, que apresenta a evolução do

Valor Adicionado por atividade no município.

Tabela 3.2. Evolução do Valor Adicionado e do PIB em Itapetininga

Ano Agropecuária Indústria Serviços* VA Total

milhões de reais correntes

PIB milhões de reais correntes

% no PIB do Estado valor % Valor % valor %

1999 59,57 8,87 187,43 27,89 424,94 63,24 671,94 756,86 0,20

2000 52,15 7,00 209,27 28,09 483,55 64,91 744,97 836,53 0,20

2001 130,37 15,29 218,06 25,57 504,34 59,14 852,76 945,28 0,20

2002 129,47 14,07 246,17 26,76 544,43 59,17 920,08 1.021,02 0,20

2003 172,72 16,01 286,72 26,58 619,13 57,40 1.078,56 1.194,45 0,21

2004 226,63 17,18 409,58 31,05 682,74 51,76 1.318,95 1.464,09 0,23

2005 233,65 16,22 420,25 29,18 786,21 54,59 1.440,10 1.589,37 0,22

2006 230,80 15,25 442,90 29,27 839,52 55,48 1.513,22 1.677,81 0,21

2007 235,64 14,02 517,97 30,83 926,57 55,15 1.680,18 1.868,01 0,21

2008 229,93 13,00 528,90 29,90 1.010,18 57,10 1.769,02 1.980,38 0,20(*) inclui Comércio

Fonte: Fundação Seade, Informações dos Municípios Paulistas, 2011.

Em valores absolutos é visível que o crescimento do VA do setor agropecuário

apresentou o aumento mais significativo no período, seguido pelo setor industrial. Já em

termos de participação no VA total observa-se acentuada elevação da participação do setor

agropecuário a partir de 2001, mas se verifica uma tendência de queda nos últimos quatro

anos (2006 a 2008), o que pode indicar necessidade de estímulo ao setor e justificar a

ênfase que o Plano Diretor de 2007 confere ao desenvolvimento rural e em especial ao

agronegócio e à agroindústria. A queda regular da participação do valor adicionado na

agropecuária (1% ao ano a partir de 2005) vem acompanhada de crescimento da

participação do setor de serviços, que sofreu acentuada queda até 2004, apresentando

tendência de recuperação a partir de 2005. Interessante observar que em valores absolutos

o setor de serviços foi o que menos cresceu no período e, se comparados os dados do setor 2 É necessário ressaltar que as observações sobre o Plano Diretor são referenciadas apenas no texto da Lei, uma vez que o caderno técnico do Plano não foi localizado na Prefeitura e, portanto, não foi disponibilizado para consulta.



18

no município com os valores do Estado e da Região de Governono mesmo intervalo de

tempo (tabela 2.2), percebe-se que o crescimento no município foi bem menor. Quanto ao

setor industrial, o crescimento do VA do setor foi bastante expressivo no período, com um

incremento de algo em torno de 180%, embora a sua participação no VA total tenha

mantido certa estabilidade, com apenas uma oscilação mais significativa em 2001. A

participação do município no PIB estadual apresenta-se estabilizada em torno de 0,20%

nos 10 anos, com destaque para os anos de 2004 e 2005, quando a participação do

município ficou em 0,23% e a,22% respectivamente.

No comércio, embora a tabela 3.2 não tenha apresentado o valor adicionado,

estando incluído junto ao de serviços, é possível analisar sua evolução no mesmo período a

partir das informações do valor adicionado fiscal apresentadas pela Fundação SEADE. Esta

renda caiu de 251 milhões de reais em 2000 para 204 milhões em 2004, e em 2008

chega a 236 milhões de reais, valor ainda abaixo daquele obtido 2000. Percebe-se, nesse

sentido, que a queda se deu no comércio atacadista e varejista, sendo que no varejo a

recuperação nos últimos quatro anos foi maior. Dos setores específicos do comércio

varejista, os que apresentaram maiores aumentos foram os de revenda de automóveis

(19.428.022 para 39.294.051) e de lojas de departamentos (de 1.770.160 a 6.909.545),

e o que teve pior desempenho foi o de distribuição de combustíveis.

Tabela 3.3. Valor adicionado fiscal do comércio – em reais de 2010

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 VA Fiscal do Comércio - Total (em milhões de reais de 2000)

251,3 235,4 223,6 221,0 204,6 217,5 222,8 224.2 236,2

VA Fiscal do Comércio Atacadista

84,3 78,8 58,8 78,3 65,0 63,3 54,7 49,7 63,2

VA Fiscal do Comércio Varejista

167,0 156,6 164,8 142,7 139,7 154,2 168,1 174,5 173,0

Fonte: Fundação Seade, Informações dos Municípios Paulistas

Com relação ao número de estabelecimentos (Tabela 3.4), cabe notar que não

houve alterações muito significativas na participação dos setores com relação ao total de

estabelecimentos instalados no Município. Comércio e serviços foram os setores que



19

apresentaram maior crescimento no número de estabelecimentos instalados ao longo dos

últimos dez anos, com destaque para o comércio, que teve um incremento de quase 50%.

A maior queda da participação no número total de estabelecimentos do período foi do

setor agropecuário, embora tenha apresentado um crescimento proporcional no número de

estabelecimentos pouco maior que o do setor industrial. É necessário observar, entretanto,

que a fonte dos dados sobre o número de estabelecimentos por setor agropecuário é a

Relação Anual de Informações Sociais (RAIS) do Ministério do Trabalho e Emprego, que

contabiliza como estabelecimentos apenas as unidades de cada empresa separadas

espacialmente, ou seja, com endereços distintos, levando-se em conta a atividade principal, no

caso dos estabelecimentos com mais de uma atividade econômica. Dessa forma, com relação

aos estabelecimentos agropecuários, os dados de 2008 da Coordenadoria de Assistência

Técnica Integral (CATI) da Secretaria de Agricultura e Abastecimento do Estado de São Paulo,

que contabiliza as Unidades de Produção Agropecuária (UPAs) apresentam o expressivo número

de 2.823 UPAs no município de Itapetininga.

A diversidade da economia de Itapetininga pode ser comprovada também na

Tabela 3.4, quando observados os valores absolutos e relativos relacionados à

empregabilidade no município. Com destaque para o setor de serviços, com uma

participação de 30,47% em 2009 e que vem apresentando tendência de queda desde

1999, em 2009 a distribuição dos vínculos empregatícios apresenta-se bastante equilibrada

entre os demais setores: 23,84 na agropecuária, 23,39 no Comércio e 19,15 do total de

vínculos no setor industrial. Entretanto, a evolução do emprego nos últimos dez anos pode

alterar esses dados, pois o setor de serviços foi o que menos cresceu em número de

empregos formais (algo em torno de 37%), enquanto que o comércio apresentou

incremento no número de postos de trabalho próximo de 80%. Agropecuária e indústria

apresentaram um incremento próximo de 54%, com pequena vantagem para o primeiro.

É necessário observar que a leitura dos dados sobre a geração de vínculos

empregatícios no município de Itapetininga deve considerar o fato de que significativa

parcela da população urbana trabalha em atividades ligadas à produção agropecuária. O

Plano Rural de Desenvolvimento Sustentável 2010-2013 estima que mais de 50% da

população economicamente ativa trabalham no setor, destacando, dentre aqueles com

vínculo empregatício, os funcionários das casas agropecuárias, das lojas de insumos, do



20

comércio de máquinas e equipamentos agrícolas, das indústrias de fertilizantes e

aglomerados de madeira, dos supermercados, quitandas, etc.

A importância da participação do setor agropecuário na geração de vínculos

empregatícios em Itapetininga pode ser mensurada ao se compararem os dados do

município com o Estado e a Região de Governo. Em 2009 a participação do setor no total

de empregos formais ficou em apenas 3,08% no Estado e 14,73% na Região de Governo,

enquanto que em Itapetininga chegou a 23,84%.

O aspecto negativo da forte presença do setor agropecuário na geração de postos

de trabalho se manifesta quando analisados os valores referentes ao rendimento médio nas

diferentes atividades, pois este é o setor que apresenta a média de remuneração mais

baixa. No caso de Itapetininga os níveis de remuneração estão todos abaixo da média do

Estado, que em 2009 apresentou os seguintes rendimentos médios em reais correntes:

905,66 no setor agropecuário, 1.296,69 no comércio, 2.076,16 na indústria e 1.885,02

no setor de serviços. Em Itapetininga a média de rendimentos nos últimos dez anos do setor

agropecuário ficou entre 50 e 60% da média do setor industrial, que é o que melhor

remunera. Entretanto, se analisado o incremento da remuneração ao longo do período,

pode-se observar que o setor agropecuário foi o que teve o aumento mais significativo no

rendimento médio dos vínculos empregatícios, apresentando um aumento da ordem de

146%, seguido pelo comércio, com um incremento de 141%. Os setores de serviços e

industrial apresentaram os menores aumentos, ficando o primeiro com aumento de 83% no

período e a indústria com 111%. É importante observar, ainda, que embora no rendimento

médio os valores encontrados no Município sejam menores do que os do Estado, a média

do setor agropecuário é a que apresenta a menor defasagem, representando 91% da

média praticada no Estado em 2009, enquanto que o setor de serviços é o que pratica as

menores remunerações – 56% da média estadual. No mesmo ano comércio e indústria

ficam, respectivamente, em 70% e 67% da média estadual.



Tabela 3.4. Informações dos setores econômicos - evolução 1999 - 2009 em Itapetininga

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Emprego formal - Vínculos Empregatícios

Agropecuária 4.706 5.786 4.947 4.730 4.899 5.485 6.029 5.540 5.359 6.675 7.278 Comércio 4.009 4.492 4.851 4.984 4.763 5.309 5.881 6.297 6.430 6.690 7.142 Indústria 3.799 3.592 3.767 4.141 4.299 5.308 5.466 5.729 5.623 5.659 5.847 Serviços 6.787 7.481 8.413 8.856 8.731 9.218 9.259 9.746 9.730 9.174 9.303

Participação do setor no total de vínculos (em %)

Agropecuária 23,71 26,51 22,13 20,40 21,07 21,23 22,15 19,81 19,18 22,73 23,84 Comércio 20,20 20,58 21,70 21,50 20,48 20,55 21,60 22,52 23,01 22,78 23,39 Indústria 19,14 16,46 16,85 17,86 18,49 20,55 20,08 20,49 20,12 19,27 19,15 Serviços 34,19 34,28 37,64 38,20 37,54 35,68 34,01 34,85 34,82 31,24 30,47

Rendimento Médio (em reais correntes)

Agropecuária 336,29 293,62 363,63 448,79 476,84 547,66 567,73 583,06 732,38 771,84 828,69 Comércio 374,78 404,03 411,05 492,01 555,24 584,82 626,39 638,18 674,60 832,39 906,23 Indústria 661,15 667,29 618,00 775,93 929,59 966,56 1.020,7

4 1.134,3

7 1.279,7

2 1.424,7

1 1.398,08

Serviços 574,49 578,03 545,68 576,79 706,92 747,80 784,20 826,99 858,17 988,30 1.053,93 número de Estabelecimentos Agropecuária 412 421 431 446 481 476 476 495 498 508 516

Comércio 864 922 973 1.030 1.067 1.084 1.154 1.198 1.213 1.236 1.294 Indústria 150 144 147 147 130 148 146 167 177 173 185 Serviços 591 617 649 680 706 703 750 780 804 826 835

Proporção de estabelecimentos do setor no total de estabelecimentos (em %)

Agropecuária 19,29 18,75 18,73 18,54 19,36 18,93 18,14 18,10 17,88 17,67 17,47 Comércio 40,45 41,07 42,29 42,81 42,95 43,12 43,98 43,80 43,55 42,99 43,82 Indústria 7,02 6,41 6,39 6,11 5,23 5,89 5,56 6,11 6,36 6,02 6,26 Serviços 27,67 27,48 28,21 28,26 28,42 27,96 28,58 28,52 28,87 28,73 28,28

Fonte: Fundação SEADE, Informações dos Municípios Paulistas, 2009.



22

4. CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÔMICAS DA

POPULAÇÃO

4.1. Crescimento da população na Região de

Governo

Os treze municípios da Região de Governo somam, de acordo com o censo IBGE

2010, 463.750 habitantes, e possuem dinâmicas de crescimento populacional bastante

diversificadas, a maioria com tendência de queda da taxa geométrica de crescimento da

população na última década, como pode ser visualizado na tabela abaixo.

Tabela 4.1. População e Taxa Geométrica de Crescimento Anual da População dos 13

municípios da Região de Governo de Itapetininga

1991 2000 2010

Alambari 2000/2010 (Em % a.a.) 2,96 1991/2000 (Em % a.a.) 1,15 População NA 3.647 4.881

Angatuba 2000/2010 (Em % a.a.) 1,41 1991/2000 (Em % a.a.) 1,29 População 21.053 19.276 22.182

Boituva 2000/2010 (Em % a.a.) 3,48 1991/2000 (Em % a.a.) 4,57 População - 22.904 34.240 48.201

Campina do Monte Alegre 2000/2010 (Em % a.a.) 0,68 1991/2000 (Em % a.a.) 3,29 População NA 5.195 5.561

Capela do Alto 2000/2010 (Em % a.a.) 2,11 1991/2000 (Em % a.a.) 3,19 População 10.711 14.210 17.502

Cerquilho 2000/2010 (Em % a.a.) 3,01 1991/2000 (Em % a.a.) 4,41 População 19.938 29.402 39.557

Cesário Lange 2000/2010 (Em % a.a.) 1,90 1991/2000 (Em % a.a.) 1,65 População 11.102 12.865 15.535



23

Guareí 2000/2010 (Em % a.a.) 3,63 1991/2000 (Em % a.a.) 2,09 População 8.447 10.179 14.546

Itapetininga 2000/2010 (Em % a.a.) 1,421991/2000 (Em % a.a.) 2,37 População 104.745 125.314 144.377

Quadra 2000/2010 (Em % a.a.) 2,041991/2000 (Em % a.a.) 3,50 População NA 2.643 3.235

São Miguel Arcanjo 2000/2010 (Em %) 0,231991/2000 (Em %) 2,17 População 25.341 30.743 31.446

Sarapuí 2000/2010 (Em % a.a.) 1,471991/2000 (Em % a.a.) 2,07 População 6.481 7.792 9.018

Tatuí 2000/2010 (Em % a.a.) 1,471991/2000 (Em % a.a.) 2,54 População 76.303 93.235 107.836


Alambari, Angatuba e Cesário Lange apresentaram pequeno crescimento e Guareí

uma alta significativa. À exceção de São Miguel Arcanjo e Campina do Monte Alegre, que

apresentaram taxas de crescimento bem abaixo da média estadual de 1,09 no período

2001-2010, nos demais municípios as taxas são mais elevadas que a estadual. Guareí,

Boituva e Cerquilho, se sobressaem com as maiores taxas de crescimento (3,63 – 3,48 e

3,01 respectivamente); o primeiro apresentou o maior crescimento, mantendo tendência

crescente da década anterior, enquanto que Boituva e Cerquilho, apesar das altas taxas da

última década, vêm apresentando tendência de queda. Chama a atenção a brusca queda

nas taxas de Campina do Monte Alegre e São Miguel Arcanjo; aquele saltou dos 3,29 de

crescimento na primeira década de existência do município para 0,68 no período de 2001-

2010, enquanto que em São Miguel vem se consolidando forte tendência decrescente nas

três últimas décadas, com a surpreendente taxa de apenas 0,28 no último período.

Itapetininga experimentou pequeno crescimento entre 1991-2000 (2,01 para 2,37) e

razoável queda na última década, quando apresentou uma taxa de 1,42.



24

4.2. Dinâmica populacional de Itapetininga

A tendência de queda de crescimento da população no País foi demonstrada na

Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios de 2007 (PNAD) realizada pelo Instituto de

Pesquisa Econômica Aplicada. (IPEA), que aponta para a continuação da queda da taxa de

fecundidade total para níveis abaixo aos de reposição, de 1,83 filhos por mulher, o que se

refletirá no fenômeno já conhecido em vários países da Europa, de redistribuição etária e

“envelhecimento” da população.

Os dados da tabela abaixo mostram que Itapetininga apresenta um quadro

semelhante ao nacional, com queda acentuada da taxa de fecundidade e da taxa de

natalidade, que caíram pouco mais de 60%, e um comportamento oscilante da taxa de

mortalidade, ficando entre 6,22 em 2008 (a mais baixa) e 7,96 em 1996 (a mais alta),

com um valor em 2009 muito próximo do apresentado em 1991. O saldo migratório,

demonstrado nos anos de 1991 e 2000, apresentou um incremento significativo no último

período, representado por uma taxa de mais de 8%, que merece ser investigado.

Embora não indique uma diminuição da população do município, a leitura dos

dados da dinâmica populacional de Itapetininga aponta que a possibilidade de incremento

populacional está mais vinculada à migração resultante de mudanças produtivas locais ou

à ocorrência de fatores externos. Nesse sentido, é possível prever com alguma segurança

que Itapetininga não sofrerá grandes impactos no tamanho populacional nos próximos 10

anos, mesmo considerando as gestões que vêm sendo feitas no sentido de dinamizar a

economia local.



25

Tabela 4.2. Dinâmica populacional de Itapetininga

Ano

Taxa de fecundidade (por

mil mulheres entre 15 e 49

anos)

Taxa de natalidade

geral (por mil habitantes)

Taxa de mortalidade

geral (por mil habitantes)

Saldo migratório

Taxa líquida de migração

(por mil habitantes)

Taxa geométrica de crescimento

anual da população

1991 86,58 22,36 6,63 30 0,32 2,011992 86,30 22,40 7,25 1993 88,80 23,21 7,16 1994 87,90 23,09 7,87 1995 83,91 22,15 7,11 1996 80,08 21,24 7,96 1997 77,06 20,54 7,43 1998 82,99 22,22 7,06 1999 81,04 21,80 7,04 2000 81,48 22,02 6,79 960 8,47 2,372001 70,52 19,10 6,72 2002 68,69 18,64 6,77 2003 63,79 17,75 6,76 2004 66,17 18,04 7,02 2005 65,01 17,75 6,72 2006 59,52 16,25 6,89 2007 57,85 15,79 6,68 2008 56,80 15,48 6,22 2009 53,01 14,43 6,69 2010 1,42


A tendência de continuidade de queda na taxa geométrica de crescimento da

população de Itapetininga pode ser confirmada a partir dos dados de projeção da

população do município para 2020 obtidos junto à Fundação Seade, que indicam um

incremento de 11,41% em sua população a partir do senso de 2010.

Dos 144.377 habitantes de Itapetininga, 131.050 se encontram em área urbana

(90,77%) e 13.327 em área rural (9,23%), com uma taxa de urbanização de 90,77%,

pouco acima da média regional e abaixo da média estadual. A densidade demográfica é

de 80,65 habitantes por Km2, que também é maior que a média da Região de Governo e

bem menor que a média do Estado.



26

Tabela 4.3. Grau de urbanização em 2010 (em %)

Itapetininga Região de Governo

Região Administrativa

Estado

Taxa de urbanização (%) 90,77 86,85 86,26 95,88

Densidade demográfica

(habitantes/km2)

80,65 72,86 69,44 167,90

Fonte: Fundação SEADE – Perfil Regional 2010/2011

Analisando a evolução da população de Itapetininga nos últimos 40 anos verifica-

se que em 1970, quando o País começa a apresentar supremacia da população urbana

sobre a rural, o município já apresentava a expressiva taxa de urbanização de 67,89%. Sua

população total cresceu 32,66% entre 1970 e 1980, enquanto a população rural cresceu

apenas 0,27%. Nas três décadas seguintes os percentuais de crescimento da população

total foram decaindo (24,5%, 19,4% e 15%) e a população rural apresentou evolução

negativa de 19% na década de 80 e 20,9% nos anos 90, queda que se reduziu a 0,57% na

última década.

Tabela 4.4. Evolução da população de Itapetininga

Total Urbana Rural Taxa de urbanização1970 63.606 43.182 20.424 67,89 1980 84.381 63.403 20.978 75,15 1991 105.132 88.146 16.986 83,77 2000 125.559 112.137 13.442 89,31 2010 144.377 131.050 13.327 90,77

Fonte: Fundação Seade; IBGE, 2011.

Importante observar que a acentuada redução da tendência de queda da população

rural, que se manifesta na última década, coincide com o incremento verificado nos valores

do VA do setor agropecuário bem como com o aumento de sua participação no VA total.



27

4.3. Indicadores de condições de vida

No que diz respeito aos indicadores que medem as condições de vida da

população, como IDH 3, índice de Gini 4 e renda per capita, os dados de Itapetininga

apresentam variações próximas à média do Estado.. Segundo o Atlas de Desenvolvimento

Humano, no período 1980-2000, o Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDH-M)

de Itapetininga cresceu 11,03%, passando de 0,712 em 1980 para 0,739 em 1991 e

0,786 em 2000, ficando muito próximo da variação no Estado, que foi de 11,18%. De

acordo com a classificação do PNUD, o município está entre as regiões consideradas de

médio desenvolvimento humano (IDH entre 0,5 e 0,8). Em relação aos outros municípios

do Brasil, Itapetininga apresenta uma situação boa: ocupa a 896ª posição, sendo que 895

municípios (16,3%) estão em situação melhor e 4611 municípios (83,7%) estão em

situação pior ou igual. Entre os 645 municípios do Estado Itapetininga ocupa a 272ª

posição, sendo que 271 municípios (42,0%) estão em situação melhor e 373 municípios

(58,0%) estão em situação pior ou igual.

Tabela 4.5. Indicadores de desenvolvimento humano, desigualdade e renda

1980 1991 2000 Índice de Desenvolvimento Humano – IDH Estado de São Paulo 0,728 0,773 0,814

Itapetininga 0,712 0,739 0,786Renda média per capita (em reais de 2000)

Estado de São Paulo 382,9 442,7Itapetininga 265,0 324,1

Proporção de pobres (%) Estado de São Paulo 12,9 14,4 Itapetininga 19,7 18,3

Índice de Gini Estado de São Paulo 0,56 0,59 Itapetininga 0,53 0,56

Fonte: Atlas de Desenvolvimento Humano PNUD; IPEA.

3 O Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) é a síntese de três dimensões: educação, renda e longevidade. A educação é medida pela taxa de matrículas no sistema de ensino e pela taxa de analfabetismo; a longevidade, pela esperança de vida ao nascer, e a renda, pelo PIB per capita. 4 O índice ou coeficiente de Gini é uma medida de concentração ou desigualdade, apontando a diferença entre os rendimentos dos mais pobres e dos mais ricos.. Seu valor varia de “0”, quando não há desigualdade (a renda de todos os indivíduos tem o mesmo valor), a “1”, quando a desigualdade é máxima (apenas um indivíduo detém toda a renda da sociedade e a renda de todos os outros indivíduos é nula).



28

Quanto à renda per capita, os dados da década de 90 mostram que o incremento

apresentado pelo município supera o que foi verificado para o Estado — 22,31% e

15,60%, respectivamente. A pobreza, que é medida pela proporção de pessoas com renda

domiciliar per capita inferior a R$ 75,50 (equivalente à metade do salário mínimo vigente

em agosto de 2000), diminuiu 7,10%, passando de 19,7% em 1991 para 18,3% em 2000,

enquanto que no Estado o percentual é menor mas cresceu 11,16% no mesmo período.

Entretanto, embora esses indicadores tenham apresentado variações positivas no município,

a desigualdade cresceu, pois o índice de Gini passou de 0,53 em 1991 para 0,56 em

2000, situação que se assemelha à do Estado, onde a concentração de renda também

aumentou.

O aumento da renda per capita em Itapetininga pode ser observado a partir dos

dados da tabela 4.6, onde se verifica uma tendência geral de melhoria das condições de

rendimento da população, situação que, tudo indica, será confirmada pelo senso de 2010,

em função do crescimento geral da renda no País no mesmo período. Chama a atenção a

redução de 27,3% das pessoas responsáveis pelo domicílio das faixas de rendimento de até

três salários mínimos — 48,61;% em 2000 para .61,88% encontrados em 1991, com

exceção para aqueles que estão entre mais de ½ e 1 salário. Curiosamente, verifica-se um

incremento maior entre os que estão nas faixas de mais de 10 s.m. (46,47%) e entre mais

de 5 e 10 s.m. (44%), do que na faixa de 3 a 5 salários. É necessário registrar, também o

incremento significativo entre aqueles que se declaram sem rendimento (2,98% para

5,94%).

Tabela 4.6. Pessoas Responsáveis pelos domicílios particulares permanentes em

Itapetininga (1991 e 2000)

1991 2000

Sem Rendimento (em %) 2,98 5,94

Com Rendimento até 1/2 sal.min (em %) 4,49 0,50

Com Rendimento entre mais de 1/2 a 1 sal.min (em %) 11,70 13,39

Com Rendimento entre mais de 1 a 2 sal.min (em %) 28,15 20,05




Com Rendimento maior que 10 sal.min (em %) 6,92 10,15 Fonte: Fundação Seade, Informações dos Municípios Paulistas



29

No que diz respeito à escolaridade, também é possível perceber uma melhoria

sensível entre 1991 e 2000, ainda que se visualize situações que demandam atenção. A

taxa de analfabetismo apresentou considerável queda de cinco pontos percentuais, mas

quase 60% da população maior de 25 anos permanece com menos de oito anos de estudo

e a população jovem com ensino médio completo representa pouco mais que um terço da

população jovem total.

Tabela 4.7. Indicadores de Educação em Itapetininga

1991 2000

Taxa de Analfabetismo da População de 25 Anos e mais (em %) 13,01 8,01

Média de anos de estudos da população de 25 anos e mais (em %) 5,5 6,5

População de 25 anos e mais com menos de 8 anos de estudo (em %) 69,3 59,7

População de 25 anos e mais com menos de 4 anos de estudo (em %) 36,5 23,6

População de 18 a 24 anos com ensino médio completo (em %) 35,81 Fonte: Atlas de Desenvolvimento Humano PNUD; Fundação Seade, Informações dos Municípios Paulistas, 2011.

Outro indicador de qualidade de vida importante a ser considerado é o chamado

Índice Paulista de Vulnerabilidade Social (IPVS), criado pela Fundação SEADE para medir

estas situações em cada um dos municípios paulistas. Para a Fundação SEADE, a

identificação da vulnerabilidade à pobreza não se limita em considerar a privação de

renda, mas também a composição familiar, as condições de saúde e o acesso a serviços

médicos, o acesso e a qualidade do sistema educacional, a possibilidade de obter trabalho

com qualidade e remuneração adequadas, a existência de garantias legais e políticas, etc.

Trabalhado espacialmente através dos setores censitários do IBGE, o indicador

resultante consiste em uma tipologia derivada da combinação entre duas dimensões –

socioeconômica e demográfica –, que classifica o setor censitário em seis grupos de

vulnerabilidade social. A dimensão socioeconômica compõe-se da renda apropriada pelas

famílias e do poder de geração da mesma por seus membros e a demográfica está

relacionada ao ciclo de vida familiar. Os seis grupos foram assim distribuídos:



30

Grupo 1 – Nenhuma Vulnerabilidade: engloba os setores censitários em melhor

situação socioeconômica (muito alta), com os responsáveis pelo domicílio

possuindo os mais elevados níveis de renda e escolaridade. Apesar de o estágio das

famílias no ciclo de vida não ser um definidor do grupo, seus responsáveis tendem a

ser mais velhos, com menor presença de crianças pequenas e de moradores nos

domicílios, quando comparados com o conjunto do Estado de São Paulo.

Grupo 2 – Vulnerabilidade Muito Baixa: abrange os setores censitários que se

classificam em segundo lugar, no Estado, em termos da dimensão socioeconômica

(média ou alta). Nessas áreas concentram-se, em média, as famílias mais velhas.

Grupo 3 – Vulnerabilidade Baixa: formado pelos setores censitários que se

classificam nos níveis altos ou médios da dimensão socioeconômica e seu perfil

demográfico caracteriza-se pela predominância de famílias jovens e adultas.

Grupo 4 – Vulnerabilidade Média: composto pelos setores que apresentam níveis

médios na dimensão socioeconômica, estando em quarto lugar na escala em

termos de renda e escolaridade do responsável pelo domicílio. Nesses setores

concentram-se famílias jovens, isto é, com forte presença de chefes jovens (com

menos de 30 anos) e de crianças pequenas.

Grupo 5 – Vulnerabilidade Alta: engloba os setores censitários que possuem as

piores condições na dimensão socioeconômica (baixa), estando entre os dois

grupos em que os chefes de domicílios apresentam, em média, os níveis mais baixos

de renda e escolaridade. Concentra famílias mais velhas, com menor presença de

crianças pequenas.

Grupo 6 – Vulnerabilidade Muito Alta: o segundo dos dois piores grupos em termos

da dimensão socioeconômica (baixa), com grande concentração de famílias jovens.

A combinação entre chefes jovens, com baixos níveis de renda e de escolaridade e

presença significativa de crianças pequenas permite inferir ser este o grupo de maior

vulnerabilidade à pobreza.

Em Itapetininga, o quadro da vulnerabilidade social foi sintetizado pela Fundação

SEADE na seguinte tabela, onde podem ser visualizados os indicadores trabalhados nesta

composição:



31

Tabela 4.8. Indicadores que Compõem o Índice Paulista de Vulnerabilidade Social – IPVS do

Município de Itapetininga – 2000

Indicadores

Índice Paulista de Vulnerabilidade Social

Total 1. Nenhuma Vulnerabilidade

2. Muito Baixa

3. Baixa

4. Média

5. Alta 6. Muito Alta

População Total 1.256 28.562 36.722 21.480 23.847 11.796 123.663 Percentual da População 1,0 23,1 29,7 17,4 19,3 9,5 100,0 Domicílios Particulares 354 8.592 9.906 5.510 6.208 2.836 33.406 Tamanho médio dos domicílios (por pessoas)

3,5 3,3 3,7 3,9 3,8 4,1 3,7

Responsáveis pelo domicílio alfabetizados(%)

98,9 97,1 93,9 92,8 85,0 85,6 92,2

Responsáveis pelo Domicílio com Ensino Fundamental Completo (%)

76,8 57,4 43,8 38,3 17,6 18,4 39,7

Anos Médios de Estudo do Responsável pelo Domicílio

11,1 8,6 6,9 6,2 4,2 4,3 6,5

Renda Média do Responsável pelo Domicílio (reais julho 2000)

2.205 1.216 782 539 497 363 780

Responsáveis com Renda de até 3 S. M. (%)

22,3 34,1 49,7 61,0 75,4 79,3 54,5

Responsáveis com Idade entre 10 e 29 Anos (%)

9,3 8,2 14,9 21,0 15,6 23,3 15,0

Idade Média do Responsável pelo Domicílio (em anos) 42 52 45 42 46 42 46

Mulheres Responsáveis pelo Domicílio (%)

17,5 31,3 23,4 21,1 14,6 17,4 22,9

Crianças de 0 a 4 Anos no Total de Residentes (%)

8,4 5,9 9,0 11,7 9,9 14,0 9,4

Fonte: IPVS, Fundação Seade.

Itapetininga apresenta expressivos números de vulnerabilidade 5 e 6, que perfazem

28,8% do total da população do município (esse percentual chega a 46,2% se

acrescentado o nível 4 – média vulnerabilidade). Os responsáveis pelo domicílio com

ensino fundamental completo não passam de 18,4% nos níveis 5 e 6, e os anos médios de

estudo do responsável pelo domicílio não passam de 4,3 anos. O rendimento nominal

médio do responsável pelo domicílio nestes níveis não chega a 500 reais, bem abaixo da

média municipal de 780 reais. Outro dado relevante nestes dois níveis é o alto percentual

de responsáveis com renda de até 3 salários mínimos – 75,4% no nível 5 e 79,3% do nível

6 , percentuais significativos diante da média de 54,5% do município.



32

Se comparada com o estado de São Paulo, à exceção do nível 1 (nenhuma

vulnerabilidade) e do nível 3 (baixa vulnerabilidade), que apresentam diferenças percentuais

significativas, indicando uma situação mais desfavorável do Município, nos demais níveis a

realidade de Itapetininga não está muito distante da média do estado.

Gráfico 4.1. Distribuição da População, segundo Grupos do IPVS 2000. Estado de São

Paulo e Município de Itapetininga

Fonte: Fundação Seade

No mapa do município apresentado pela Fundação SEADE, onde estão

espacializados os vários grupos de vulnerabilidade social, observa-se que os grupos mais

vulneráveis – grupo 6 – encontram-se localizados nas porções do município que

correspondem justamente às áreas de ocupação irregular ou onde se localizam os grandes

conjuntos habitacionais que deverão ser objeto de intervenção do PLHIS. Ao Norte está a

porção compreendida pela Vila Belo Horizonte; à Leste o grande conjunto do Taboãozinho,

bem como as Chácaras Alvorada e o Jardim Novo Aeroporto; à Noroeste Vila Mazzei e Vila

Palmeira; à Sudoeste o Jardim Bela Vista, Parque São Bento, Cambuí e Vila Sotemo.

6,9

23,3 22,220,2

17,6

9,8

1,0

23,1

29,7

17,419,3

9,5

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

1- Nenhuma Vulnerabilidade

2- Muito Baixa 3- Baixa 4- Média 5- Alta 6- Muito Alta

Em %Estado Itapetininga



Figura 4.1. Mapa de Vulnerabilidade Social (IPVS), município de Itapetininga, 2000.



34

Itapetininga conta ainda com um instrumento de análise relevante que é o

Diagnóstico Social de Itapetininga, um sistema intra-urbano de avaliação e monitoramento

dos direitos sociais da população do município, que permite identificar prioridades e

especificidades das diferentes regiões a partir de informações organizadas em sete

dimensões: condições de vida, saúde, educação, vínculo familiar e comunitário, pessoas

com deficiência, idosos e ações sociais. Essas sete dimensões, por sua vez, são analisadas

a partir de um conjunto de indicadores. Foram consideradas 17 áreas urbanas em

Itapetininga (Bela Vista/Nastri II, Centro, Jardim Brasil, Jardim Fogaça, Jardim Marabá,

Jardim Monte Santo, Piedade, Rio Branco, Shangrilá, Taboãozinho, Vila Aparecida, Vila

Barth, Vila Barth II, Vila Mazzei/Belo Horizonte, Vila Nastri, Vila Nova Itapetininga e Vila

Prado) e, para a área rural, os sete distritos oficiais. As regiões foram classificadas em cinco

faixas de garantia de direitos: alta, boa, média, baixa e precária. O Diagnóstico permite a

espacialização das informações de cada um dos indicadores, agrupadas nas sete

dimensões ou ainda a partir da consolidação de todos os dados.

Dos 42 indicadores utilizados no Diagnóstico Social quatro têm importância maior

para o PLHIS. São eles:

Baixa renda – responsáveis pelo domicílio com renda de até 1 s.m. (senso 2000)

Densidade por dormitório % de domicílios com 4 ou mais pessoas por dormitórios

(censo 2000)

Transferência de renda - % de domicílios inseridos em programas de transferência

de renda (Secretaria da Promoção Social 2006)

Atendimento em ONGs - % da população atendida em programas assistenciais

oferecidos por ONGs (Entidades de atendimento, 2006)

Na tabela a seguir são destacados os resultados referentes a esses quatro

indicadores, e identificadas as áreas que apresentam os níveis mais baixos nos indicadores

“baixa renda” e “densidade por dormitório” para identificar as áreas que apresentam

maiores percentuais de famílias de baixa renda e de domicílios com piores condições de

habitação, bem como os níveis mais altos nos indicadores “transferência de renda” e



35

“atendimento por ONGs”, que permite observar em que medida as regiões mais

vulneráveis são as que recebem maior atenção desses programas.

Tabela 4.9. Indicadores de garantia de direitos sociais em Itapetininga

Indicadores Média

município (%)

Garantia de direitos

Áreas %

Baixa renda 18,19

Precária (mais de 24%)

Taboãozinho, 37,91Vila Mazzei / Belo

Horizonte 27,63

Jd. Monte Santo 24,87

Baixa (20,01a 24%)

Jd. Fogaça 22,97Vila Prado 22,14

Bela Vista / Nastri II 22,05Jd. Brasil 22,01

Rio Branco 21,75

Densidade por dormitório

9,29

Precária (mais de 14%)

Vila Mazzei/Belo Horizonte 16,56Bela Vista / Nastri II 14,70

Vila Prado 14,19Baixa (11,01 a

14%) Rio Branco 11,93

Transferência de renda 12,92

Alta (mais de 20%) Taboãozinho 43,69Vila Prado 23,03

Boa (15,01 a 20%)

Vila Mazzei / Belo Horizonte 19,00

Vila Nastri 17,22Shangrilá 15,62

Atendimento em ONGs

4,95 Alta (mais de 5%)

Vila Prado 9,75Vila Mazzei/ Belo Horizonte 9,48

Taboãozinho 7,94Shangrilá 7,54

Boa (4,01 a 5%) Vila Nastri 4,48Piedade 4,29

Fonte: Diagnóstico Social de Itapetininga (2006)

A partir desses indicadores é possível ver com clareza que as áreas identificadas

como as mais vulneráveis do ponto de vista da garantia de direitos são aquelas que

apresentam problemas habitacionais a serem enfrentados pelo PLHIS. A tabela mostra

também que os programas de transferência de renda têm sido conduzidos com acerto,

privilegiando o atendimento nas áreas mais carentes.

É possível inferir, a partir das informações expressas nos dados econômicos e de

condições de vida da população analisados, que a questão habitacional está estreitamente



36

vinculada à problemática sócio-econômica do município e que políticas de habitação

isoladas não serão suficientes para enfrentar as situações de vulnerabilidade. Ações e

Políticas integradas são fundamentais para reverter o quadro de desigualdades que alguns

indicadores demonstram em Itapetininga.

5. EVOLUÇÃO URBANA

A evolução urbana é a combinação de três dinâmicas ao longo do tempo: o

crescimento populacional, a expansão territorial e o desenvolvimento sócio-econômico.

Nesta parte do diagnóstico são tratados apenas os aspectos habitacionais referentes a essas

três dinâmicas em Itapetininga.

Quanto ao intervalo de tempo, foi tomado como referência o período de início da

expansão periférica que sucede o da expansão em continuidade do núcleo original. As

informações obtidas indicam que a expansão periférica teve início na década de 60 em

Itapetininga – ainda que haja casos de loteamentos anteriores.

Destaque-se que por evolução urbana entende-se o curso real das transformações

da cidade. Não há um julgamento de valores a priori, mas a simples constatação das

mudanças, que podem ser positivas ou negativas em termos de qualidade de vida e das

condições do “habitat” urbano a cada período. A situação ideal, em tese, é de uma

evolução urbana onde as três dinâmicas são harmônicas.

Os desequilíbrios entre as três dinâmicas no intervalo de tempo acarretam sérios

problemas urbanos no que se refere às condições de habitação. Assim, por exemplo, um

período de crescimento populacional sem a respectiva expansão territorial (horizontal e ou

vertical) resulta em agravamento do déficit habitacional.

Por outro lado, a evolução urbana inversa – um período de grande expansão com

menor crescimento – resulta em fragmentação e dispersão do tecido urbano e em

ociosidade de lotes. O poder público justifica a promoção e a indução à expansão urbana



37

pela previsão de crescimento populacional futuro em função de um período anterior de

persistência de taxas anuais (TGCA) elevadas.

O crescimento urbano sem desenvolvimento compatível traz problemas sociais de

grande monta como desemprego, miséria urbana e sub-habitação. Este desequilíbrio

ocorre mais nas regiões metropolitanas ou em aglomerados urbanos com o surgimento de

“cidades dormitório” – que não é o caso do município de Itapetininga.

No entanto, quando há desequilíbrio entre o crescimento e o desenvolvimento

urbano, surgem também desajustes na expansão territorial. Foram detectadas algumas

situações típicas no caso de Itapetininga, a saber:

Implantação de grandes empresas no município –

Aumentam a imigração na expectativa de emprego; enquanto aguardam a

construção da empresa as famílias de imigrantes ampliam o mercado informal de

trabalho e buscam soluções econômicas de moradia – em geral, irregulares e / ou

precárias.

Execução de grandes obras / “boom” da construção civil –

Nas duas situações são trazidos trabalhadores de outros municípios ou estados com

alojamento no canteiro ou na cidade; parte dessa mão de obra, dado o tempo de

duração das obras, traz seus familiares para morar na cidade e tem expectativa de

residência permanente condicionada à fixação no mercado de trabalho.

Equipamentos institucionais indutores de imigração –

Trata-se de empreendimentos ou sistemas públicos ou privados gerados ou

planejados externamente e que são implantados na cidade e região (diferente da

implantação de grandes empresas que estão fixadas em um ponto do território e

produzem para fora do município) tais como, centros universitários e ou de

pesquisa, complexos turísticos, agroindústrias de ponta, ou ainda como foi a

Estrada de Ferro Sorocabana (EFS) no passado; Itapetininga enfrenta os efeitos da

rede de presídios no município e na região que – ao contrário dos exemplos citados

– não é geradora de oportunidades de trabalho.

Alterações na forma de produção agrícola com migração campo cidade –



38

Apesar da alta taxa de urbanização da população do município e da região, a

expansão do agro-negócio em detrimento da agricultura familiar pode transferir

moradores rurais para a cidade; o inverso também pode acontecer quando há

assentamentos de sem-terra promovidos pelo governo federal.

A seguir, alguns dados que informam a respeito das três dinâmicas da evolução

urbana de Itapetininga a partir da década de sessenta.



39

Figura 5.1. Mapa do Plano Diretor. Equipamentos Estruturadores

Fonte: Plano Diretor Municipal, Prefeitura Municipal de Itapetininga.



40

5.1. Crescimento Populacional

Os dados relativos à inserção regional e ao crescimento populacional de

Itapetininga que constam respectivamente dos Capítulos 2 e 4 são elucidativos do perfil

demográfico do município. Serão aqui comentadas as variáveis dessa dinâmica que

interferem na evolução urbana e suas interfaces com o território e o desenvolvimento.

Comparando os resultados dos censos no intervalo de 1970 a 2010 consta-se o

aumento da taxa média anual de crescimento (TGCA), respectivamente de 2,01% ao ano

na década de 80 para 2,37% a.a. na década de 90 e a redução para 1,42% a.a. na

década passada. Esse comportamento das taxas nos últimos 30 anos decorre de dois

fatores distintos: saldo migratório e população rural.

O saldo migratório de apenas 30 habitantes na década de 80 cresceu para 960

habitantes na década de 90 (o IBGE não fornece ainda o dado da década 2000-2010). É

muito provável que esse crescimento da imigração seja conseqüência da implantação de

três unidades prisionais estaduais – duas em Itapetininga e uma no município vizinho de

Guareí – na década de 90. A política de reclusão do Governo do Estado estabeleceu

afastar os detentos de sua cidade e região de moradia anterior por razões de segurança, o

que leva as famílias dos detentos, na maioria dos casos, a transferir seu domicílio para as

proximidades da unidade prisional onde ele cumpre pena. Tal movimento migratório está

comprovado em outros municípios e esta probabilidade foi confirmada por pesquisa

específica no município de Hortolândia onde está instalado o complexo prisional Ataliba

Nogueira. É provável também que na década passada esse comportamento tenha se

repetido em Itapetininga.

A população rural que vinha diminuindo em termos absolutos de 1970 até 2000 –

respectivamente de 20.424 para 13.442 habitantes – praticamente estabilizou-se na

década passada, totalizando 13.327 habitantes em zona rural. Esse dado, somado a uma

redução do crescimento vegetativo geral passando da taxa de 22,03 nascidos vivos por mil

habitantes em 2000 para 14,43 em 2009. Essa redução é significativa e pesou bastante

para a redução citada da TGCA na década passada a, ponto de neutralizar o efeito

contrário de um provável crescimento do saldo migratório.



41

As duas conseqüências territoriais desse comportamento demográfico são

comentadas a seguir: há uma fixação maior na área rural por força de incremento das

atividades agro-pecuárias no município e há um aumento da população em ocupações

irregulares predominantemente nas estradas de acesso às três unidades prisionais, a saber,

na Vila Belo Horizonte e na Vila Mazzei.

5.2. Expansão Territorial

A cidade de Itapetininga foi implantada ao longo do espigão divisor de águas dos

Ribeirões do Cavalo, ao norte e do Chá, ao sul. A ferrovia chegou na área urbana a

nordeste percorrendo o mesmo espigão e aproximou-se do Ribeirão do Cavalo nas

imediações do centro urbano onde fica a Estação.

Um dos caminhos históricos que passava por dentro da cidade antiga valia-se desse

mesmo espigão (atual Avenida José Almeida Carvalho e Rua Prudente de Morais). O novo

traçado da rodovia Raposo Tavares passou ao sul da área então urbanizada e interceptou

alguns córregos afluentes à margem esquerda do Ribeirão do Chá e do Ribeirão Ponte Alta.

As primeiras expansões do núcleo urbano ferroviário ocorreram nos sentidos oeste –

transpondo o Ribeirão do Chá – e a leste, seguindo pelo espigão. No final da década de

50 do século XX a mancha urbana era contínua interrompida apenas no trecho das

margens do Ribeirão transposto. Do outro lado da Ferrovia loteamentos residenciais e

mistos já se aproximavam das margens do Ribeirão do Cavalo, como a Vila Arruda e, na

outra vertente, a Vila Piedade e a Vila Santana.

Formação da periferia

A periferia é uma configuração habitacional urbana típica da maioria das cidades

no Estado de São Paulo. Sua principal característica é a ocupação fragmentada e dispersa

ao redor da cidade contínua, expandindo seus limites urbanos a distâncias cada vez

maiores do centro. A origem e a ocupação dos loteamentos periféricos ao longo do tempo



42

não são homogêneas, fato que leva a identificar três etapas distintas, constatadas também

no Município de Itapetininga:

5.2.1.Formação da primeira periferia

Ocorre no período pós 2ª guerra mundial até 1965; na cidade de São Paulo ela

surge antes, no entre guerras e em Itapetininga a partir da metade dos anos 50. É resultado

de uma combinação do aumento geral de migrações campo-cidade atraídas pela maior

oferta de empregos e da entrada em operação das primeiras formas de transporte coletivo

sobre pneus (ônibus urbanos) que viabilizam o trajeto moradia trabalho a distâncias

maiores e fora do alcance dos trilhos.

Os bairros dessa 1ª periferia figuram em branco no mapa exposto na figura 5.2.

Ele é uma parte destacada da Folha “Itapetininga” SF-22-Z-D-VI-1 e 2 do IBGE, 1ª Edição

1971, restituição das aerofotografias de 1965 da empresa pública VASP (Viação Aérea São

Paulo). Nota-se que nessa primeira expansão periférica de Itapetininga ocorrem as

transposições urbanas dos dois Ribeirões principais e de córregos tributários, a saber:

Entre ribeirões:

- Vila Baltazar (leste)

- Vila Arlindo Luz (leste / ferrovia)

- Vila Elias Prado (nordeste)

Oeste até córrego Piçarrão:

- Vila Regina

- Vila Rubens

- Vila Máximo (ferrovia)

Ao norte / Ribeirão do Cavalo:

- Vila Piedade (consolidada)

- Vila Santana

Ao sul / Ribeirão do Chá:

- Vila Aliança (hoje interna à Vila Nastri)

- Vila Barth / continuação

- Vila Nova Itapetininga



43

5.2.2.Formação da 2ª periferia

Sob o aspecto da localização no território e da dependência do transporte de

ônibus esta periferia pouco difere da primeira. Mudanças políticas implantadas pelo regime

militar a partir de abril de 1964 vão interferir em poucos anos na evolução urbana e na

periferia em formação, com destaque para a nova lei do inquilinato, o fim da estabilidade

de emprego e a política da casa própria para a baixa renda.

Enquanto nos loteamentos da 1ª periferia parte dos lotes era adquirida por famílias

de classe média como um projeto para o futuro ou como um investimento, na segunda a

maioria dos compradores precisava fugir do aluguel. Com freqüência o pagamento da

entrada do lote era “brindado” com uma entrega de tijolos ou blocos por parte do corretor.

Valendo-se da auto-construção e improvisando a infra-estrutura de água e luz – no geral

bastante precária – os adquirentes constroem e ocupam os primeiros cômodos de sua

moradia em poucos meses. O fato é que na segunda periferia os loteamentos chegam a

50% ou mais de lotes ocupados em poucos anos.



Figura 5.2. Mapa do IBGE: Área Urbana. Foto 1965, edição 1971.

Fonte: Elaboração DEMACAMP, 2011. A partir de mapa disponível em www.ibge.gov.br, consulta realizada em março de 2011.



45

A desvinculação entre local de moradia e local de trabalho decorrente do fim da

estabilidade no emprego resulta em maior dispersão da localização dos loteamentos da 2ª

periferia em relação à 1ª. Ao mesmo tempo, a exigência legal de execução da infra-

estrutura pelo loteador não era cumprida e levou parte dos empreendimentos a uma

situação de irregularidade ou mesmo de clandestinidade.

O Código de Loteamentos (Lei 1.310/67) de Itapetininga estabeleceu as condições

de trâmite dos pedidos de aprovação em consonância com o Plano Diretor, mas limitava as

exigências de obras por parte do loteador à abertura de ruas, demarcação de lotes e áreas

públicas e execução da rede de escoamento de águas pluviais. A execução das demais

redes era compartilhada com os adquirentes de lotes, mediante cláusulas específicas dos

contratos de compra e venda.

Tais disposições eram tardias, pois poderiam se aplicar à etapa anterior da 1ª

periferia quando o ritmo de construção e ocupação dos lotes com moradias era lento.

Passados seis anos, a Lei de Loteamentos Urbanos (Lei 1.732/73) exige do loteador

também a execução das redes de água, esgoto e energia elétrica e estabelece como

garantia a caução de um terço dos lotes. Por força dessas exigências, a partir da metade da

década de 70 a Prefeitura de Itapetininga passa a empreender alguns loteamentos

públicos.

A expansão generalizada da 2ª periferia com loteamentos particulares foi contida a

partir da aprovação da Lei Lehmann (Lei Federal 6.766/79) que penaliza pessoas jurídicas

e físicas envolvidas com a promoção e comercialização de lotes irregulares ou clandestinos

em todo o território nacional. Seus efeitos começam a ser notados em todas as cidades

brasileiras a partir da metade da década de 80 e as administrações municipais recorrem

mais à promoção pública para suprir com lotes e unidades habitacionais a demanda de

famílias de baixa renda.

Não há um inventário completo da aprovação e regularização de loteamentos em

Itapetininga referentes ao período de formação da 2ª periferia que corresponde ao período

entre 1965 e 1985. Neste diagnóstico são apontadas as áreas próximas ao núcleo urbano

que foram sendo ocupadas, referenciadas pelas respectivas bacias e micro-bacias

hidrográficas e são citados alguns dos loteamentos do período, a título de exemplo:



46

Entre ribeirões, a leste – seguindo a expansão da 1ª periferia, Jardim Brasil.

A oeste, até a margem direita do Córrego Piçarrão – seguindo também a expansão

da 1ª periferia e com acesso pela Av. Padre Antonio Brunetti, Vila Alves, Shangrilá.

A noroeste, junto ao Ribeirão do Barro Branco – Vila Mazzei, originalmente um

bairro Jardim.

Ao norte, transpondo o Ribeirão dos Cavalos – ao longo da SP-129, Vila Salem, Jd.

Casagrande.

A nordeste entre o Ribeirão dos Cavalos e a EFS – Vila Paulo Ayres.

A sudeste junto ao Ribeirão Taboãozinho (do Chá) – Jardim Maricota, Jardim

Fogaça.

Ao sul, tributários à margem esquerda do Ribeirão do Chá – Vila Barth II e

transpondo a Rodovia Raposo Tavares bairros jardins, Estância Conceição, Jardim

Colombo.

A sudoeste nas cabeceiras do Córrego Piçarrão – Jardim Bela Vista e Chácaras

Sotemo, situada na Bacia do Rio Itapetininga além da Rodovia.

5.2.3.Ocupações Irregulares e intervenção do poder público

Esta etapa de expansão da periferia começa por volta de 1986 e segue até 2011.

Corresponde a um duplo movimento em que, por um lado, crescem as ocupações

irregulares de glebas vazias ou de terrenos públicos e áreas de proteção permanente de

cursos d’água (APP) e, por outro lado, aumenta a intervenção da Prefeitura de Itapetininga

como promotora ou parceira de empreendimentos.

Esta etapa corresponde a dois períodos distintos sob o ponto de vista da promoção

pública de habitações de interesse social (HIS): de 1986 a 2002 e de 2003 a 2011. No

primeiro período a maioria dos empreendimentos foi contratada com a Companhia de

Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) e no segundo,

com o Ministério das Cidades, através da Caixa Econômica Federal (CEF) e, mais

recentemente, do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social FNHIS.



47

Constata-se que as ações da Prefeitura ao longo desses 25 anos foram

diversificadas e que obtiveram resultados positivos em algumas modalidades de soluções de

problemas habitacionais. No entanto, o poder público não conseguiu conter ou dar um

direcionamento seletivo à expansão da periferia de Itapetininga, persistindo a fragmentação

e a dispersão urbana.

A expansão urbana desordenada persiste neste período mais recente, dentre outras,

pelas seguintes causas:

As obras de reurbanização e regularização atuais são executadas em um tecido

urbano ainda disperso constituído pelos loteamentos de periferia das etapas

anteriores e localizados distantes da área central.

Os novos empreendimentos de conjuntos habitacionais situam-se em glebas na

periferia e, por vezes, isoladas induzindo novas frentes de ocupação dispersa, ainda

que dentro do perímetro urbano.

Os loteamentos públicos empreendidos pela Prefeitura são com freqüência re-

urbanizações de parcelamentos existentes com irregularidades anteriores e com

localizações periféricas.

As favelas e ocupações que surgem nesses 25 anos estão espalhadas e carecem de

projetos de urbanização; há muitos casos de famílias removidas para

assentamentos distantes do local original.

As disposições do Plano Diretor de 2007 e da Política Municipal de Habitação de

2008 quanto aos fins habitacionais do Zoneamento Urbano ainda não foram

compatibilizadas e mapeadas de modo seletivo quanto às direções da expansão

urbana. – ver Figura 5.3. Mapa de Zoneamento do Plano Diretor.

A intervenção da Prefeitura de Itapetininga combina diversas modalidades de ações

na regularização habitacional com parcerias com a iniciativa privada e em convênios com

o governo federal e estadual para produção de novas moradias. Está em condições de

intervir e regular melhor a expansão urbana em todo o município.



48

5.3. Desenvolvimento Socioeconômico

A análise das variáveis sociais e econômicas de Itapetininga e região foi

apresentada nos Capítulos 3 e 4. É preciso agora examinar como essas variáveis

aparecem na configuração do território, ou seja, como a dinâmica do desenvolvimento

interfere na evolução urbana. Consideram-se os dados e suas variações ao longo dos

períodos citados no item anterior.

5.3.1. Proximidade moradia trabalho

Até a metade do século XX a dificuldade de transporte urbano estabelecia essa

condição com as indústrias, o comércio e serviços localizados na área urbana contínua. As

atividades agro-pecuárias já eram relevantes na economia municipal e fixavam a grande

maioria da população rural no campo. As indústrias maiores da época, a exemplo da

Sociedade Algodoeira do Nordeste Brasileiro localizavam-se nas proximidades do leito

ferroviário, o mais próximo possível da Estação.

As rodovias fora da concentração urbana construídas na década de 60 atraem a

implantação de indústrias externas a essa mancha urbana, a exemplo da Duratex e da

Ultrafértil e – na década seguinte – a tecelagem Nishimbo. Além de indutoras de outras

indústrias de sua cadeia produtiva, são promotoras de loteamentos residenciais ao longo

das vias radiais que lhes dão acesso à cidade.



49

Figura 5.3. Mapa de zoneamento do Plano Diretor

Fonte: Plano Diretor Municipal, Prefeitura Municipal de Itapetininga.

A relação de proximidade persiste para os empregos no comércio e serviços e nas

indústrias mais antigas, ao tempo que começa a ser quebrada pelas plantas industriais

associadas à rodovia. Relatos do setor imobiliário indicam uma porcentagem elevada de

moradias de aluguel ocupadas por trabalhadores dessas indústrias. A maioria da

população imigrante – como já foi comentado – chegava à cidade com uma perspectiva de



50

emprego previamente acertada e o mercado informal, como é hoje entendido, limitava-se a

atividades artesanais e caseiras exercidas por moradores antigos de Itapetininga.

Nesse quadro, a dinâmica da evolução urbana mantinha uma relação de razoável

equilíbrio entre crescimento populacional, expansão territorial e desenvolvimento. Nas

décadas seguintes o modelo de cidade industrial nunca foi assumido devido ao equilíbrio

entre os três setores econômicos, fato perceptível até hoje nos dados de valores agregados

à economia municipal por setor (ver Tabela 3.2).

5.3.2. A periferia e a desvinculação emprego moradia

A formação da primeira periferia entre 1950 a 1965 tem características comuns às

de outras cidades paulistas e algumas peculiaridades da cidade de Itapetininga. Mesmo

não dispondo de dados efetivos da Prefeitura, pode-se afirmar que houve um movimento

inédito até então do setor imobiliário em número de loteamentos lançados à venda, na sua

localização em relação à mancha urbana e na ausência generalizada de investimentos de

infra-estrutura de serviços públicos por parte dos seus empreendedores.

A necessidade de atender mais famílias de trabalhadores que obtinham emprego na

cidade e de assegurar opções de moradia e assim atrair mais empresas era a tônica do

discurso vigente. Os novos loteamentos eram justificados pela necessidade de atender à

demanda de moradias pela população de baixa renda e a urgência de disponibilizar os

lotes para a venda colocava o poder público como cúmplice da precariedade urbana

dessas áreas, reduzindo as exigências legais para a sua aprovação.

Estudos realizados sobre a 1ª periferia de São Paulo, Campinas e outras cidades

das duas atuais regiões metropolitanas constatam essas mesmas características. Detectam

ainda que na incorporação das glebas anteriormente rurais onde situam-se esses

loteamentos, os valores por metro quadrado – descontados os investimentos do loteador –

chegam a aumentar de até 13 vezes (São Paulo) a até 15 vezes (Campinas). A

porcentagem de lotes vendidos a compradores não residentes na cidade ultrapassa 30%

em alguns casos pesquisados. No caso de compradores que já residiam na cidade, 28%

(São Paulo) e 33% (Campinas) moravam em casas próprias. A urgência em construir sua



51

moradia no lote adquirido era o principal motivo da compra para 25% em São Paulo e

22% em Campinas. O motivo principal alegado pelos adquirentes era “comprar terrenos

como uma boa opção de investimento e fugir da desvalorização do dinheiro decorrente da

inflação” – que já começava a ser um problema estrutural da economia brasileira.

Compradores sem pressa de morar e atraídos pelo preço baixo e pelo sistema de

prestações, não tinham pressa também em “compartilhar os custos de infra-estrutura” como

estabeleciam as cláusulas do contrato de compra e venda. Apesar de contar com leis

municipais de loteamentos, as prefeituras das cidades estudadas alegaram não ter

condições de fiscalizar a execução das obras mínimas por parte do loteador, razão pela

qual muitas unidades eram vendidas antes da aprovação formal do loteamento e – como a

pesquisa constatou – nos fins de semanas.

Há casos de loteamentos promovidos por empresas industriais nas imediações de

sua planta industrial cuja comercialização também acabou se adequando a esse método e

a essa forma de venda para pequenos poupadores ou investidores. A cultura da expansão

urbana horizontal como um fator de progresso e desenvolvimento da cidade suplantava

todas as tentativas de enquadramento da ofereta de lotes no mercado.

Guardadas as devidas proporções entre os casos citados e algumas informações

colhidas, Itapetininga passou por procedimentos similares no período de formação da 1ª

periferia. Essa já era uma forma de desvinculação entre moradia – potencial, mas sem

urgência – e trabalho, pois a escolha do lote a ser adquirido não estava prioritariamente

vinculada à moradia imediata.

Na 2ª periferia, (empreendida entre 1965 e 1986) essas características mudam

substancialmente, como já foi descrito no item 5.2. A desvinculação entre local de moradia

e trabalho é explícita, há urgência em construir a casa ou embrião pela maioria dos

adquirentes e a dissociação entre as condições de desenvolvimento sócio-econômico e a

materialidade ou territorialidade da solução de moradia é flagrante. Até a ideologia da

valorização da expansão urbana como “sinal de progresso” é substituída pela paisagem de

um urbano pauperizado e precário em nada atrativo. O passeio dos compradores para

conhecer os novos loteamentos aos fins de semana é substituído pelo trabalho acelerado de

intensa atividade de auto-construção dos futuros moradores.



52

O desequilíbrio entre as dinâmicas de desenvolvimento e de expansão territorial

nesse período da evolução urbana, atinge números dramáticos. Por um lado, loteamentos

ou partes grandes de loteamentos antigos que permanecem ociosas ou sub-ocupadas até

hoje; por outro lado, loteamentos que ultrapassam 60% de lotes ocupados e edificados

clandestinamente em poucos anos e cujo histórico de irregularidades é bastante elevado.

O descompasso entre crescimento populacional e oferta de empregos regulares também

aumenta, no período em exame, as situações informais de trabalho e o sub-emprego que

são formas de ocupação exercidas predominantemente nas áreas centrais e de urbanização

consolidada de Itapetininga.

5.3.3.A periferia desenvolvida

A presença maior do poder público, nos últimos 25 anos demorou a apresentar

resultados concretos em termos de melhoria das condições de qualidade de vida urbana no

que se refere à moradia. Somente na última década os efeitos urbanos de políticas de

regularização e re-urbanização de assentamentos precários combinadas à construção de

novas unidades em conjuntos habitacionais começou a surtir efeitos de re-adequação da

dinâmica de desenvolvimento – acelerado por políticas nacionais específicas – e expansão

territorial da cidade. O descompasso entre as duas dinâmicas ainda é grande, a expansão

da periferia de modo fragmentado e disperso em todas as direções ainda escapa ao

controle e ao planejamento municipal, mas há resultados sociais relevantes.

Um estudo mais detalhado de cada área de irregularidades é imprescindível para

dar embasamento a novos projetos de qualificação e até mesmo para qualificar a

produção de novas unidades em áreas ociosas do perímetro urbano. A ocupação hipotética

de toda a área disponível no interior do atual perímetro urbano de Itapetininga com novos

loteamentos seguindo o padrão histórico da sua periferia – padrão rarefeito e disperso, de

baixa densidade – poderia abrigar mais de duzentos mil moradores ou incrementar mais

uma vez e meia de moradores em relação aos 145 mil habitantes recenseados pelo IBGE

em 2010.



53

Para o setor imobiliário a “produção do urbano” é em si uma atividade

compensadora e não depende do déficit habitacional maior ou menor do município. No

período recente entraram em cena empreendimentos na periferia voltados a atender

famílias de renda mais alta, no teto da renda do Programa Minha Casa Minha Vida que é

de 10 salários mínimos (atualmente de 5.450,00 reais). A ênfase da iniciativa privada é

voltada para adquirentes nesse teto e a realização dos conjuntos viabiliza o lançamento de

condomínios fechados fora do âmbito de HIS, nas imediações daqueles – como o caso do

Moradas de Itapetininga próximo ao Taboãozinho.

Em contrapartida, os programas de regularização de favelas e ocupações que são

de fato voltados a famílias das faixas de rendas mais baixas do MCMV, correm o risco de

continuar segregados dos demais e desvinculados das benesses da atual era de

desenvolvimento.

6. PROMOÇÃO HABITACIONAL

A promoção de habitações para famílias de baixa renda em Itapetininga foi, até

vinte anos atrás, quase exclusivamente resultado da iniciativa privada. A forma

predominante era a oferta de lotes com cerca de 250 m², cujos valores de venda a prazo

tornam-se acessíveis a essas famílias ou por falta de investimentos em infra-estrutura e

melhoramentos urbanos, ou por se tratar de áreas parceladas distantes da mancha urbana

contínua do núcleo original da cidade e, portanto, com baixo preço da gleba bruta

original.

Esses loteamentos não eram lançados como empreendimentos populares, ou seja,

raramente eram destinados a atender à demanda desse segmento no mercado. Há casos

de loteamentos de chácaras ou “bairros jardim” com lotes de dimensões maiores que se

tornaram populares no processo de ocupação, pois enquadravam-se em uma das duas

situações de barateamento acima citada. Nesses casos, os lotes eram adquiridos por duas



54

ou três famílias com rateio dos valores da entrada e do pagamento das prestações e

subdivididos para efeito de edificação.

A Prefeitura não dispõe de dados consolidados a respeito dos loteamentos lançados

a partir da formação da primeira periferia (1955) até o início da promoção pública na

década de 90; também não há dados sobre a citada subdivisão de lotes. Constata-se ainda

a existência de empreendimentos públicos municipais que resultam da posterior re-

urbanização parcial ou total de alguns loteamentos.

Parte das informações que constam deste Capítulo foi obtida por rastreamento e

identificação das fotos aéreas da área urbana de Itapetininga em 2007, associada a

verificações em campo nos meses de março e abril de 2011. As leis municipais e federais

aqui citadas são comentadas, a seguir, no Capítulo 7.

6.1. PROMOÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

6.1.1. Normas para loteamentos e os planos

diretores

O lote de 250 m² é o principal produto habitacional oferecido pelo mercado

imobiliário às famílias de baixa renda que pretendam tornar-se proprietárias de uma

habitação, em geral mediante auto-construção. Até a aprovação da Lei 1.310/67,

conhecida como Código de Loteamentos, as disposições dos arruamentos e parcelamentos

faziam parte do código de obras. A nova lei estabeleceu a obrigação do loteador de abrir

as ruas, demarcar os lotes e executar a rede de águas pluviais.

O código de loteamentos foi publicado simultaneamente à Lei 1.314/67 que

aprovou o Plano Diretor de Itapetininga. A lei do Plano divide o município em zona urbana,

zona rural e zona de expansão urbana, normatiza a classificação das construções com 5

tipos residenciais, 6 comerciais, 2 industriais e especiais e no Capítulo do zoneamento

estabelece 19 setores residenciais e 6 setores industriais. Seus artigos definem dimensões de



55

lotes mínimos, além de disciplinarem os índices de ocupação e de utilização

(aproveitamento) dos lotes para cada classificação.

Seis anos depois foi aprovada a Lei de Loteamento Urbano 1.732/73 que substituiu

a anterior. O novo texto legal ampliou as obrigações do loteador incluindo a execução das

redes elétrica, de água e de esgoto – alem das anteriores. Como garantia de realização

das obras, a lei estabeleceu a retenção em caução de um terço dos lotes projetados.

Informações preliminares apontam que em Itapetininga a relação custo-benefício levou

muitos loteadores a optar pela não execução da infra-estrutura e, conseqüentemente, pela

entrega dos lotes caucionados, conforme ocorreu em outros municípios paulistas nas

décadas de 70 e 80. A Prefeitura passou a contar com um “estoque potencial” de lotes

cujas localizações, quantidades e destinações ao longo do tempo não foram

contabilizadas. A Lei de Loteamento Urbano (1.732/73) foi aprovada simultaneamente às

diretrizes do novo Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI), instituídas através da

Lei 1.728/73.

Todos os estudos a respeito da produção de planos diretores das décadas de 60 e

70 em municípios do Estado de São Paulo apontam para a ineficácia e para a limitada

aplicação de suas disposições legais. Após o processo constituinte (1987 a 1990) esse

instrumento técnico ganhou maior relevância, em especial a partir de 2001 com a entrada

em vigor do Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01).

Feitas essas ressalvas, cabe destacar algumas diretrizes do PDDI de Itapetininga que

se referem aos loteamentos:

Introdução do serviço medido de distribuição de água no município, mas com a

intenção explícita de adiar ao máximo possível novos investimentos na captação,

tratamento e reservação.

Ampliar o sistema de coleta de esgotos da sede urbana para levar o atendimento

de 66,5% em 1973 para 85% da população em 1975; prevista também a

implantação de sistema de interceptores e tratamento de efluentes de esgotos

sanitários – porem sem prazos e dimensões.



56

Pavimentar as ruas da área urbana “consolidada”, ou seja, com densidade

demográfica bruta de quadra superior a 70 habitantes por hectare; também prevista

a construção da rede de esgotos pluviais – sem prazos ou dimensões.

Colocação de guias, sarjetas e pavimentação das calçadas nas áreas de densidade

demográfica bruta de quadra superior a 50 habitantes por hectare.

Construção e substituição de pontes em concreto armado nas principais estradas

municipais.

Melhorar e ampliar os serviços de coleta de lixo e varrição de ruas.

Ampliar a distribuição de energia elétrica para consumo residencial nas áreas de

expansão urbana prioritária e ainda nas áreas de maior densidade demográfica da

zona rural; são previstas melhorias e ampliação das redes de iluminação pública e

a correspondente cobrança de taxas.

E examinar as diretrizes específicas quanto à Organização Territorial:

Orientar a expansão urbana futura em consonância com a circulação – viário

urbano e rodoviário: hierarquizar o sistema viário urbano através da implantação

de um eixo principal ao longo do córrego Taboão (Ribeirão do Chá); reservar (...)

área para eventual e futura expansão urbana do outro lado da Rodovia Raposo

Tavares e entre esta e o Rio Itapetininga; implantar na zona rural (...) o anel

rodoviário municipal; delimitar a área central da cidade por um anel de circulação.

Delimitar (...) o perímetro da área urbana e de expansão urbana para fins de

aprovação de projetos de loteamentos e edificações urbanas, na área

compreendida entre a Rodovia Raposo Tavares e a Estrada de Ferro Sorocabana

(...) com área de 1.850 hectares.

Estabelecer padrões para os futuros empreendimentos residenciais quanto às

densidades variáveis entre 300 e 50 habitantes por hectare.

Prever e reservar áreas para macro-equipamentos urbanos e paisagísticos (fundos

de vale, represa e reflorestamento).

As diretrizes do PDDI de 1973 revelam uma projeção de crescimento populacional

e de expansão urbana futura exagerada face à evolução real de Itapetininga (em 2011).



57

Mas esse é também um atributo dos planos diretores dessa época identificado nos estudos

já citados. Os altos índices de crescimento migratório e de urbanização, as taxas

geométricas de crescimento anual (TGCA) elevadas nas décadas de 50 e 60, somaram-se

à ideologia de desenvolvimento no regime militar com elevações reais do produto interno

bruto nacional (PIB) de até 10% ao ano na década de 70 e induziram os planejadores ao

erro.

No que diz respeito à expansão urbana as diretrizes dos planos diretores – com

maior ou menor grau de aplicação por parte das administrações – avalizam a proliferação

de loteamentos precários, irregulares ou clandestinos nas décadas de 60, 70 e adentram

nos anos 80. A chamada Lei Lehmann (Lei Federal 6.766/79), dentre outras disposições,

penaliza como crime a comercialização de lotes irregulares e passa a dar suporte para

ações de regularização por parte das Prefeituras.

O terceiro plano diretor de Itapetininga foi aprovado pela Lei 3.367/92. Trata dos

objetivos estratégicos e das diretrizes e instrumentos de implantação por áreas diferenciadas

de planejamento; institui o macro-zoneamento e re-estrutura o sistema viário e os grandes

equipamentos do município. O plano em vigor foi instituído pela Lei Complementar nº

19/07 e suas disposições servem de base ao presente Diagnóstico e às propostas do PLHIS.

6.1.2. Perímetro urbano e as tipologias verticais

Outro indicador institucional que dá embasamento legal à ampliação da oferta de

lotes populares é a variação do perímetro urbano municipal. As leis que alteram o

perímetro em Itapetininga são listadas na Tabela 6.1, acrescidas de observações quanto à

expansão urbana comentada no Capítulo 5 anterior, no que concerne à produção de lotes

e habitações populares.



58

Tabela 6.1. Alterações do perímetro urbano de Itapetininga

Ano N° da Lei Observações

1957 428 Delimitava a expansão do núcleo urbano original entre os Ribeirões e

estabelecia as primeiras transposições

1966 1.265 Amplia a área urbana conforme estudos para o Plano Diretor

1973 1.719 Antecede a Lei de Loteamento Urbano e ajusta o perímetro ao Plano

Diretor – inclui o perímetro de expansão urbana

1980 2.180 Contempla parcelamentos irregulares que passaram a fazer parte do

novo perímetro

1989 2.962 Inclui áreas urbanas para futuros empreendimentos públicos de

habitações populares

2001 4.597 Estabelece um traçado poligonal mais abrangente

2004 4.871 Traçado atual da poligonal do perímetro, com acréscimos

Fonte: elaboração Demacamp, 2011.

Os sucessivos perímetros legais serão superpostos em um mapa atual da área

urbana, assim como o acréscimo de superfície em hectares que cada alteração legal

representou. Esses dados ainda não foram obtidos junto à Prefeitura de Itapetininga, mas

algumas considerações a respeito podem ser antecipadas.

O perímetro urbano no final dos anos 50 já ultrapassava em alguns trechos o

traçado da estrada de ferro ao norte. Compreendia uma área com aproximadamente um

oitavo da área delimitada atualmente. A sua maior ampliação relativa resultou da Lei

1.265/66 em função dos estudos do Plano Diretor.

A adoção de duas linhas – a do perímetro urbano e a de expansão urbana – foi

decorrência da metodologia desenvolvida nos anos 60 pelo Centro de Estudos e Pesquisas

em Administração Municipal (CEPAM, atual fundação Faria Lima). Disseminado em diversos

planos diretores, o duplo perímetro persistiu até o final da década de 80. Para voltar a ter

uma só linha de perímetro, as prefeituras enviaram projetos de lei às Câmaras de

Vereadores transformando o perímetro de expansão em perímetro urbano – situação a ser

verificada no caso de Itapetininga.



59

Administrar a expansão urbana entre as duas linhas de perímetro trouxe, na prática,

mais problemas do que vantagens e induziu a proliferação de loteamentos irregulares por

falta de infra-estrutura. A dispersão urbana encarece o investimento público em redes e vias

com baixa utilização inicial e retarda o seu retorno sob a forma de pagamento das tarifas

de consumo ou de uso dessas redes e sistemas. Portanto, ainda que a maioria dos

loteadores execute as principais infra-estruturas nas áreas parceladas e arruadas, os custos

de alimentação, manutenção e a ociosidade das redes principais oneram os cofres da

Prefeitura.

A produção do mercado imobiliário de habitações populares prontas é recente e

limitada às tipologias horizontais. Itapetininga conta com poucos prédios de apartamento

voltados a atender o próprio mercado de classe média e média alta. Mais uma vez a regra

geral de outros municípios aplica-se aqui: o exagero na oferta de lotes periféricos e a

alternativa de expansão horizontal constante com ampliação do perímetro urbano

desestimulam a busca de soluções habitacionais populares verticais. Limitamo-nos a citar

algumas disposições legais referentes à altura das edificações que não parecem ter sido

inibidoras da construção de prédios ao longo do tempo:

A Lei de uso do solo urbano – Lei 2.097/79 – cujas disposições estão parcialmente

em vigor até hoje permite edificações verticais residenciais e mistas com até 35 m

de altura na zona central (ZC), com até 15 m de altura nas zonas residenciais (ZR 1

e ZR 2), e as proibia na zona residencial de baixa densidade (ZR 3) e nos bairros

jardins (BJ) cuja altura máxima das edificações não pode passar de 7,5 m. Mas o

mesmo artigo 12 que estabelece a altura máxima das edificações no inciso III,

restringe o coeficiente máximo de aproveitamento do lote a 0,8 na zona central

(inciso I);

Sete anos depois a Lei nº 2.548/86 libera sem restrições as alturas máximas das

edificações onde já eram permitidas e inclui a zona residencial de baixa densidade

(ZR 3) nessa disposição; somente nos bairros jardins (BJ) é mantida a restrição de

altura da Lei 2.097/79;

Alterações posteriores da Lei de uso do solo: a Lei 2.569/86 versa sobre acréscimo

de área à zona central (ZC), porém com restrição de altura a 5,5 m; a ZC sofrerá



60

novo acréscimo de área através da Lei 2.604/86 a qual não trata de altura máxima

das edificações, mas acresce ao artigo 12 permissão parcial de avanço de

construções sobre alinhamento; a Lei 2.976/90 altera a altura máxima (instituída

pela Lei 2.569/86) de 5,5 para 15 m;

O Plano Diretor de Itapetininga, Lei Complementar nº 19 de 2007 prevê a

elaboração de uma nova Lei Municipal de uso e ocupação do solo (art. 33, Título

II, Capítulo IV) que não foi elaborada até agora (2011).

Conclui-se que a incipiente produção privada de habitações verticais não se deve às

restrições de altura máxima das edificações. As variações de alturas por zonas ao longo das

últimas três décadas, a adoção do limite de 15 m (máximo de 5 pavimentos) na maior

parte da área urbana consolidada, não são limitadores das tipologias verticais.

A explicação reside no baixo índice urbanístico de aproveitamento dos lotes

estabelecido em 1979, em especial da zona central (ZC) e de seus acréscimos definidos

pelas leis citadas em 1986. O outro fator inibidor da verticalização é a ampla dimensão do

perímetro urbano que induz o mercado a ofertar mais lotes ou conjuntos habitacionais de

unidades horizontais, como se verifica mais recentemente em Itapetininga.



61

6.1.3. Empreendimentos privados recentes

A oferta de lotes ou unidades prontas de habitações pelo mercado depende sempre

da interveniência do poder público. O empreendedor privado deve, no mínimo, regularizar

a gleba ou lote, obter as diretrizes de uso e ocupação, submeter seu projeto ao exame e

aprovação dos órgãos competentes e, ao final, regularizar a situação de cada unidade –

matrículas, certidões condominiais, habite-se, etc. A maior parte dessas autorizações e

certidões são da competência da Prefeitura.

As outras formas de interveniência do poder público foram surgindo e se

diversificando ao longo das últimas décadas e podem ser resumidas a: financiamento (da

execução e / ou da comercialização das unidades) co-promoção ou parceria na

incorporação (PPP), re-urbanização ou re-comercialização pelo Estado, clientela de

cadastros públicos e mutirões ou cestas de materiais para auto-construção. A cada forma

citada correspondem sempre programas estatais regulamentados por leis e decretos com

possíveis combinações dos entes públicos – união, estados e municípios – e de entidades

da sociedade civil.

A Tabela 6.2 corresponde aos empreendimentos habitacionais recentes da iniciativa

privada em Itapetininga. Os dados foram fornecidos pelo Departamento de Habitação da

Secretaria de Planejamento (Seplan) em abril de 2011 separados em “consolidados” e “em

fase de análise ou implantação” nessa data.



Tabela 6.2. Relação de empreendimentos habitacionais em Itapetininga

Empreendimento Proprietário Lotes Unid. Faixa de renda Bairro Situação

1 Edificio New Place Construtora Paulo Afonso 14 Alto Vila Rosa Consolidado

2 Edificio Ilha Bela 30 Alto Centro Consolidado

3 Edificio Claudia Construtora Tardelli 42 Alto Vila Rosa Consolidado

4 Edificio Itapuã 28 Alto Centro Consolidado

5 Residencial Liberdade - Modulo 1 Camargo Barros - Construções e Comercio Ltda. 61 Médio Cambuí Consolidado

6 Residencial Liberdade - Modulo 2 Camargo Barros - Construções e Comercio Ltda. 40 Médio Cambuí Consolidado

7 Residencial Liberdade - Modulo 3 Camargo Barros - Construções e Comercio Ltda.

30 Médio Cambuí Consolidado

8 Edificio Village Residence Construtora Infratécnica 54 Médio Vila São João Consolidado

9 Loteamento Residencial Cambuí Construtores Diversos 250 Médio Cambuí Consolidado

10 Loteamento Residencial Cambuí Cambuí Empreendimentos e Participação S/C Ltda

119 Médio Cambuí Consolidado

11 Residencial Moradas Itapetininga Terra Nova Rodobens Inc. Imob. Residence X SPE Ltda.

706 Médio Taboãozinho Consolidado

12 Loteamento Vila José Salem Terezinha Rita Cavalheiro Salem e Outros 286 Médio Vila José Salem Consolidado

13 Loteamento Portal da Figueira Calil Aborrage 126 Médio Taboãozinho Consolidado

14 Loteamento San Martin Ygrus Empreendimentos Imobiliários Ltda. 24 Médio Consolidado

15 Loteamento Jardim Santa Inês Wilson Matiazzo 51 Médio Jardim Santa Inês Consolidado

16 Loteamento Jardim Santa Inês Wildo Pedro Matiazzo 24 Médio Jardim Santa Inês Consolidado

17 Loteamento Jardim Santa Inês Edna Matiazzo 24 Médio Jardim Santa Inês Consolidado

18 Residencial Treville Camargo Barros - Construções e Comercio Ltda.

37 Médio Vila Paulo Ayres Em fase de análise e/ou implantação

19 Condominio Residencial Villa dos Ingleses

Villa dos Ingleses Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

111 Médio Vila Arlindo Luz Em fase de análise e/ou implantação



20 Edificio Jamel Residencial Jamel Empreendimentos Imobiliários Ltda. 120 Alto Vila Novo horizonte Em fase de análise e/ou implantação

21 Portal dos Pinheiros I Loteamento Residencial dos Pinheiros SPE Ltda.

726 Alto Mato Seco Em fase de análise e/ou implantação

22 Portal dos Pinheiros II Loteamento Residencial dos Pinheiros SPE Ltda. 1042 Médio Mato Seco

Em fase de análise e/ou implantação

23 Portal dos Pinheiros III Loteamento Residencial dos Pinheiros SPE Ltda. 374 Interesse Social Mato Seco


24 Residencial Spazio Verde José Reynaldo Gios de Lara & Outros 400 Alto Bancários Em fase de análise e/ou implantação

25 Scopel Desenvolvimento Urbano SPE Union Ville Real State Itapetininga Emp. Imob.

424 Baixo Barro Branco Em fase de análise e/ou implantação

26 Residencial Marina Norberto Coelho 150 Médio


27 Morada dos Ipês José Claudio Munhos Vaqueiro 80 Alto


28 Gramado II Pedro Carlos Rovai 354 Médio Taboãozinho Em fase de análise e/ou implantação

29 Golden Ville Moacyr Rodrigues 800 Alto


30 Solar dos Hungrias Zecaborba Soares Hungria 467 Médio Taboãozinho Em fase de análise e/ou implantação

31 Jacutinga Jorge Coelho 250 Alto Chapada Grande Em fase de análise e/ou implantação

32 Dino Cerqueira de Moraes 400 Médio


33 Condominio de Golf - Abril Anapi 400 Alto


34 Loteamento Vila Leme NYÃ Empreendimentos Ltda. 624 Médio Vila Leme Em fase de análise e/ou implantação

35 FKB Yolanda Vampré Yolanda Franco Vampré 400 Alto Fazenda Sobradinho Em fase de análise e/ou implantação

36 Condominio Belo Horizonte J. J. V. Construção e Planejamento Imobiliário

53 Baixa Vila Belo Horizonte Em fase de análise e/ou implantação



64

Os empreendimentos recentes do setor privado revelam uma inversão da tendência

histórica verificada, ou seja, do total geral de 9.121 imóveis previstos na Tabela predomina

a oferta de unidades edificadas (6.581) sobre os lotes (2.540). O mesmo se aplica se

considerarmos apenas os empreendimentos já “consolidados”: de um total de 1909

imóveis somente 119 são lotes. Já no caso dos empreendimentos “em fase de análise ou

implantação” do total de 7.212 imóveis previstos serão edificadas 4.791 unidades e

ofertados 2.421 lotes urbanizados.

Quanto à faixa de renda dos adquirentes, encontramos os seguintes totais:

Tabela 6.3. Faixa de renda dos adquirentes de empreendimentos habitacionais em

Itapetininga

Unidades / faixa de renda: Consolidados Em análise

Alta e média 1.909 6.361

Baixa e de interesse social 0 851

Fonte: elaboração DEMACAMP, 2011.

Somente 9,3% do total geral de unidades destinam-se aos adquirentes de baixa

renda e não há nenhuma unidade para essa faixa nos empreendimentos recentes já

consolidados em Itapetininga. Resta saber se há demanda atual no mercado de alta e

média renda para a aquisição dos 8.270 imóveis em potencial oferta.

6.2. PROMOÇÃO PÚBLICA

A interveniência do poder público na oferta de moradia popular em Itapetininga

iniciou no fim da década de 60 com a promoção do Governo do Estado, prosseguiu de

forma episódica a partir da década de 90 com maior interveniência da Prefeitura, e só na

última década contou com aportes do Governo Federal. É preciso recuperar essa trajetória

da produção pública de moradias populares com maior quantidade de informações da

Prefeitura – a quem cabe consolidar uma estrutura permanente de administração e

promoção da habitação para baixa renda.



65

6.2.1. Antecedentes até a função social da

propriedade

A denominação de “habitações de interesse social” (HIS) só foi instituída a partir da

Constituição de 1988 em seus artigos 182 e 183, apesar de já ter sido utilizada em alguns

planos e relatórios técnicos anteriores a essa data. O art. 182 atribui ao município o poder

de elaboração da política de desenvolvimento urbano (através do Plano Diretor aprovado

pela Câmara Municipal) que tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das

funções sociais da cidade. O art. 183 assegura o direito a todo cidadão de obter um título

de domínio de área urbana de até 250 m² que possuiu como sua por cinco anos,

ininterruptamente e sem oposição.

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01) veio regulamentar as disposições

constitucionais citadas somente 13 anos depois. Nesse longo tempo a maioria dos

municípios viu-se obrigada por disposição de sua Lei Orgânica aprovada em 1990 a

elaborar um Plano Diretor. Em Itapetininga o cumprimento dessa obrigação se deu através

da Lei 3.367/92 já citada no item 6.1.1, porém sem dispor ainda dos instrumentos do

Estatuto da Cidade.

A pesquisa feita para elaborar este Plano Local (PLHIS) não buscou referências

anteriores ao conjunto de 50 casas populares construídas no Bairro Nova Itapetininga em

1968 pela CECAP (Carteira Estadual de Casas para o Povo). É provável que existam

iniciativas anteriores como, por exemplo, junto à Fundação da Casa Popular (governo

federal 1946) ou junto ao IPESP (casas para servidores estaduais nos anos 50 e 60), que

devem ser levantadas para completar este Diagnóstico.

O conjunto da CECAP foi promovido durante o Governo Abreu Sodré, época em

que a Carteira era operada pela Caixa Econômica Estadual – hoje incorporada pelo Banco

do Brasil. A Caixa era uma autarquia do Governo do Estado de São Paulo que operava o

financiamento habitacional com recursos públicos. A partir da criação em 1965 do Sistema

Financeiro Habitacional (SFH) e do Banco Nacional da Habitação (BNH) aumentou

substancialmente a produção de novas unidades pelo Estado com recursos federais. A

CECAP passou a construir conjuntos maiores e a atender um número maior de municípios

paulistas.



66

Entre 1979 e 1980 no governo Paulo Maluf foi criada a CODESPAULO

(Companhia de Desenvolvimento de São Paulo) como empresa pública de economia mista

que passou a responder pela construção de casas populares. A nova empresa absorveu a

estrutura de promotora de empreendimentos habitacionais da CECAP enquanto a parte

financeira foi transformada em banco de poupança associado ao SBPE (Sistema Brasileiro

de Poupança e Empréstimo) que mais tarde viria a ser absorvido pela Caixa Econômica

Estadual de São Paulo. No governo de Franco Montoro (1983-1986) a CDHU (Companhia

de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) substituiu a CODESPAULO e é a empresa

administradora e executora da política habitacional do Estado até hoje.

A produção pública de moradias populares em Itapetininga conta com diversos

empreendimentos da CDHU desde quando a empresa estadual foi criada. Essa relação não

obedece, no entanto, a um plano ou convênio geral firmado entre Prefeitura e Estado, ou

seja, é descontínua e esporádica. O mesmo pode ser observado no que se refere à relação

com a Caixa Econômica Federal que vem sendo um agente financeiro habitacional tanto

da promoção pública quanto privada de habitações e lotes urbanizados no município.

Por outro lado, não foi encontrado nenhum empreendimento feito pelo governo

federal no período em que funcionou o Banco Nacional de Habitação (BNH de 1965 a

1986). Como já foi visto no Capítulo 5 a esse período correspondeu uma grande expansão

urbana da periferia de Itapetininga, fato que torna mais misteriosa a ausência de contratos

amparados pelos diversos programas do BNH.

A Tabela 6.4 foi produzida com os dados fornecidos pela Prefeitura e as diversas

intervenções públicas em habitação popular foram listadas em seqüência cronológica. Foi

adotada uma periodização na tentativa de compreender e explicar a aparente

descontinuidade dessas ações. A periodização baseou-se nas variações qualitativas e

quantitativas da oferta de HIS e de lotes urbanizados pelo poder público, ou tendo o poder

público como “parceiro”. As variações dessa oferta são afetadas tanto por fatores externos

das políticas governamentais da União e do Estado, quanto pelos efeitos urbanos

detectados em Itapetininga, a seguir resumidos:



67

Tabela 6.4. Oferta de unidades dos EHIS públicos no Município de Itapetininga *

Ano Denominação / Promotor Lotes Casas Aptos Total1968 Vila Nova Itapetininga CECAP 0 50 0 50 Subtotais 1º período 0 50 0 50

1990 1991 1992 1992 1992 1992 1993 1993

Vila Piedade PMI Jardim Maricota CEF / PMI Gramadinho CEF / PMI Quatro Irmãos CDHU C1 e C2 Vila Piedade CDHU E Vila Aires CEF / COHAB Campinas Vila Prado CEF/PMI Jd. Mirassol - Fogaça CEF / PMI

360 0 0 0 0 32 36

046 61 0

167 194 16 15

0 0 0

288 0 0 0 0

3646 61 288 167 194 48 51

Subtotais 2º período 104 499 288 8911996 1997 1997 1997 1998 1998 1999 1999 2000 2000 2000 2001

Vila Sonia CDHU F1 Jardim Casagrande PMI Jardim Nova Era PMI Vila Sudeste PMI / CDHU Vila Sonia CDHU F2 Vila Nishimbo CDHU G1 Vila Nishimbo CDHU G2 Jardim São Camilo CEF / PMI Jardim São Camilo CEF / PMI Jardim Nova Era CEF / PMI Vila Sonia CDHU F3 Quatro Irmãos CDHU C3

00

523 0 0 0 0

145 0 0 0 0

027 0

229 160 142 81 0 59 17 0 0

101 0 0 0 0 0 0 0 0 0

158 288

10127 523 229 160 142 81 145 59 17 158 288

Subtotais 3º período 668 715 547 1.9302004 2005 2005 2010 2010

Jardim São Camilo CEF / PMI Jardim Nova Esperança CEF / PMI Cambuí PAR – CEF Jardim São Camilo FNHIS Jardim Santa Inês PAR - FNHIS

00 0 0 0

10445 500 71 129

0 0 0 0 0

10445 500 71 129

Subtotais 4º período 0 849 0 849 TOTAIS DA OFERTA 772 2.113 835 3.720 2011

Vila Sonia CDHU H Regularização de loteamento no Rechã CDHU I Jardim São Camilo CDHU L Vila Dignidade (idosos) CDHU Gramado I FNHIS

0100 0 0 0

00 25 16 359

200 0 0 0 0

200100 25 16 359

Totais em andamento (abril de 2011) 100 400 200 700(*) As datas e números de unidades desta Tabela estão sujeitos a revisão e ajustes.



68

1) Período entre 1964 e 1986 – a expansão da periferia ultrapassa os

Ribeirões do Cavalo e do Chá; disponibilidade de financiamento habitacional pelo BNH.

2) Período entre 1987 e 1994 – instabilidade financeira e desenvolvimento do

mercado imobiliário; surgem situações de irregularidade nos loteamentos.

3) Período entre 1995 e 2002 – estabilidade financeira com recessão e

escassez de financiamentos habitacionais públicos; aumento das irregularidades.

4) Período entre 2003 e 2010 – desenvolvimento do setor habitacional para

produzir HIS; políticas públicas para a regularização habitacional.

6.2.2. Descontinuidade e diversidade das

intervenções públicas

Os intervalos de tempo da periodização apresentada aplicam-se à análise da

promoção pública de moradias em geral no Brasil contemporâneo (pós 1964). No caso do

município de Itapetininga observa-se que a produção maior foi acumulada no 3º período,

ou seja, quando começa a estabilidade financeira com a inflação controlada e com pouca

disponibilidade de financiamentos federais. Dos doze empreendimentos públicos citados

nesse período, sete foram feitos através da CDHU somando 1.159 unidades que

representam 60% do total; outros três foram realizados pela Prefeitura com financiamento

da CEF (221 unidades, 11,5%) e dois com recursos municipais (550 unidades, 28.5%).

No 4º período, que é mais recente, 100% das 849 unidades empreendidas pelo

poder público contaram com recursos do governo federal e resultaram na produção de

casas em parceria com a iniciativa privada. A CDHU volta a ter uma participação

expressiva nas unidades ora em andamento (2011) respondendo por 341 das 700

unidades, cabendo a maioria ainda ao financiamento federal (359 casas).

Destaque-se ainda que no 1º período verificou-se a maior diversidade da produção

pública de HIS tanto quanto à oferta de lotes, casas e apartamentos, quanto às formas de

promoção. Alem da participação da CDHU com 455 unidades (51%) registra-se o conjunto

promovido pela COHAB Campinas e financiado pelo governo federal com 194 unidades

(21,8%) e as demais 242 unidades (27,2%) promovidas por iniciativa da Prefeitura com



69

financiamentos da CEF. Dados parciais obtidos junto à Prefeitura indicam que parte desta

produção foi realizada em loteamentos particulares existentes e que esse tipo de promoção

prosseguiu nos períodos seguintes.

Quanto aos tipos de unidades ofertadas, a produção total do setor público entre

1968 e 2010 foi de 3.720 unidades distribuídas nas proporções de: 20,8% lotes, 56,8%

casas e 22,4% apartamentos. Todos os apartamentos foram promovidos pela CDHU nos

seus dois maiores empreendimentos denominados Quatro Irmãos (1992 e 2001) e Vila

Sonia (1996 e 2000) – este último também com casas edificadas em 1996 e com mais 200

apartamentos em andamento em 2011.

7. MARCO JURÍDICO-INSTITUCIONAL

7.1. Legislação Federal

7.1.1. Constituição Federal e Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01)

A Constituição Federal de 1988 foi um marco importante para a política urbana,

trazendo um conjunto de princípios inovadores e oportunos para o desenvolvimento

urbano. A começar pelo artigo 3º do Título I, dos Princípios Fundamentais, que inclui como

um dos objetivos fundamentais da República a erradicação da pobreza e da

marginalização e redução das desigualdades sociais e regionais. Também no artigo 5° do

Título II, que trata dos Direitos e Garantias Fundamentais, inclui-se o direito de

propriedade, condicionando-o, entretanto, ao atendimento de sua função social. No

Capítulo dos Direitos Sociais, a Constituição estabelece que são direitos sociais a

educação, a saúde, a moradia5, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à

maternidade e à infância e a assistência aos desamparados. No que se refere

especificamente à política urbana - artigos 182 e 183, um avanço da Constituição está na

5 O direito à moradia foi acrescentado ao texto constitucional pela Emenda 26 de 14 de fevereiro de 2000.



70

ampliação do princípio da função social da propriedade, estendendo-o explicitamente à

propriedade urbana. O texto constitucional reafirma também a importância do

planejamento urbano ao tornar obrigatório o plano diretor para cidades com mais de

20.000 habitantes e vincular o cumprimento da função social da propriedade ao

atendimento das exigências de ordenação da cidade expressas no plano.

Destaca-se ainda na Constituição Federal a indicação do município como ente

federativo responsável por sua política territorial e pela efetiva implementação de projetos e

programas voltados ao desenvolvimento urbano. A sustentabilidade econômica, social e

ambiental destes programas é foco dos instrumentos normativos, em especial do plano

diretor, elevado à condição de principal instrumento da política urbana municipal. O claro

direcionamento para que as políticas econômicas, sociais e ambientais estejam associadas

à política de desenvolvimento urbano foi um esforço empreendido pela Constituição

Federal e vem avançando, desde a promulgação da Lei 10.257/01, conhecida como

Estatuto da Cidade, com a instituição dos vários planos diretores locais. A relação entre

disposições estabelecidas em nível federal e as disposições contidas nos instrumentos locais

– os planos diretores – tem indicado potencialidades para efetivar políticas públicas de

interesse social, nas quais se inserem as políticas de habitação.

Promulgado em 10 de julho de 2001, o Estatuto da Cidade regulamenta os Artigos

182 e 183 da Constituição Federal, estabelecendo as diretrizes gerais da política urbana

em nível nacional bem como os instrumentos para a sua aplicação. Sob vários aspectos, o

Estatuto da Cidade pode e deve ser considerado um marco na gestão urbana no Brasil. O

primeiro deles, certamente, é o fato de que, depois de 11 anos de tramitação, debates,

disputas políticas, econômicas e sociais, a conquista representada pela inclusão de um

capítulo destinado à política urbana na constituição ganha concretude ou, pelo menos, tem

um marco regulatório que permite sua aplicação. Do ponto de vista estritamente jurídico, o

estatuto representa um rompimento com uma tradição de regulação do direito de

propriedade pela matriz do liberalismo jurídico clássico, que condenava parcela

significativa da população das cidades a uma condição de subcidadania, uma vez que sua



71

relação com a terra (não titulada) não atendia aos preceitos jurídicos e urbanísticos

vigentes6.

O Estatuto da Cidade define um importante conjunto de instrumentos, trazendo

para o seu corpo alguns já previstos em outros dispositivos legais, caso do zoneamento

ambiental, e incorporando novos instrumentos, como o estudo de impacto de vizinhança ou

o direito de preempção, e que passam a compor uma espécie de “caixa de ferramentas do

gestor urbano”. Em linhas gerais as inovações apresentadas pelo Estatuto da Cidade

podem ser agrupadas em: (1) instrumentos de natureza urbanística, voltados para o

controle do uso e ocupação do solo; (2) alternativas de regularização fundiária das posses

urbanas e (3) gestão democrática das cidades tendo como elemento central a estruturação

de órgãos colegiados de política urbana em nível federal, estadual e municipal, além de

mecanismos de participação direta dos cidadãos (audiências e consultas públicas,

iniciativas populares de projeto de lei etc.). De certa forma o Plano Diretor mantém um

papel central em relação ao conjunto de instrumentos estabelecidos, exceto em relação aos

planos cuja abrangência extrapola os limites do município, que obviamente devem dialogar

com os Planos Diretores, mas que não se subordinam a ele.

Os instrumentos da política urbana previstos no Estatuto da Cidade estão em

grande parte condicionados à sua previsão nos planos diretores municipais e alguns,

inclusive, necessitam de leis específicas ou algum tipo de regulamentação posterior para

que possam ser aplicados. Configura-se, com isso, um longo caminho a percorrer até que

estes instrumentos sejam efetivamente aplicados, demandando, portanto, certa agilidade

nas decisões tomadas na esfera municipal para que estes possam ser utilizados como

estratégias de implementação das políticas sociais e em especial a de habitação. Neste

campo, destacam-se alguns instrumentos cruciais tanto para constituir uma reserva ou

banco de imóveis para servirem a novos empreendimentos habitacionais, como para

promover a regularização fundiária dos assentamentos precários. Estes instrumentos são as

Zonas Especiais de Interesse Social, a Concessão de Direito Real de Uso, o Parcelamento,

Edificação ou Utilização Compulsórios, a Usucapião de Imóvel Urbano (individual e

coletivo), o Direito de Superfície, o Direito de Preempção, entre outros. A Medida Provisória

6 ALFONSIN, B. O estatuto da Cidade e a construção de cidades sustentáveis, justas e democráticas. 2º Congresso Brasileiro do Ministério Público de Meio Ambiente. Canela, R.S. 2001.



72

2.220/2001 também instituiu a Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, que é o

instrumento correspondente à Usucapião, aplicado para imóveis públicos.

A aplicação destes instrumentos pode garantir conquistas importantes no campo das

políticas sociais, associando-as às políticas territoriais. Para isso, porém, as leis urbanísticas

como o plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e lei de parcelamento do solo devem

adotá-los, definindo regras precisas para a sua aplicação. Assim, por exemplo, no caso das

Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), é importante que estejam demarcadas no

território municipal, o que pressupõe uma opção assumida pela municipalidade em

determinar alguns imóveis dirigidos exclusivamente para novos empreendimentos

habitacionais destinados à população de baixa renda ou para a regularização dos

assentamentos precários, em consonância com a demanda e o déficit habitacional

devidamente mensurado.

Da mesma forma, o instrumento do parcelamento, utilização ou edificação

compulsórios, que força a utilização dos imóveis ociosos ou sub-utilizados, depende do

estabelecimento de critérios de localização e de padrões tipológicos de imóveis

interessantes para serem empreendidos. A Concessão de Direito Real de Uso, Concessão

de Uso Especial para Fins de Moradia e a Usucapião são instrumentos jurídicos que podem

estar associados ao instrumento da ZEIS, contribuindo para o processo de regularização

fundiária. Como estratégia de enfrentamento dos mecanismos do mercado especulativo,

tanto as ZEIS como o parcelamento e edificação compulsórios são oportunos até como

medidas de acomodação do valor dos imóveis demarcados para a produção de habitação

social, contando com fatores depreciativos e mecanismos fiscais de contenção do aguardo

para valorizações futuras. Neste sentido, se os planos diretores não avançarem na

aplicabilidade destes instrumentos, o plano setorial de habitação deverá reforçar a sua

regulamentação de forma a garantir que estes mecanismos tornem-se estratégicos para a

constituição de uma reserva fundiária futura, especialmente para os empreendimentos

habitacionais de interesse social.



73

7.1.2. Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano – 6766/79

A lei federal 6766/79 instituiu nacionalmente, em 1979, as regras gerais para o

parcelamento do solo urbano nos municípios brasileiros, estabelecendo, inclusive,

parâmetros urbanísticos mínimos a serem atendidos pelos municípios, desconsiderando as

diferenças regionais, não desprezíveis. Esta lei com constituiu-se em um regulador

importante de produção de moradia, crucial no momento em que foi promulgada, mas já

atrasada frente ao explosivo crescimento da população urbana que se iniciou a partir dos

anos 1940. Na maioria das cidades brasileiras e, principalmente naquelas pertencentes às

regiões metropolitanas, a onda urbanizadora passou bem antes que esta lei federal fosse

promulgada, instalando-se um padrão periférico de crescimento, que associou a produção

de lotes irregulares e a ocupação indevida de áreas ambientalmente frágeis, produziu

grandes manchas urbanas ilegais ao lado de ilhas de regularidade, criando-se, assim, duas

cidades7, legal e ilegal.

Supõe-se que a lei 6766/79 foi apresentada como uma resposta ao avanço do

padrão irregular de ocupação sintonizado com as características de renda e emprego que

já determinavam a não inclusão da maior parte da população brasileira do mercado formal

de moradia ou de programas governamentais de provimento de habitação social. Ainda

assim, a lei passou longe de promover qualquer aproximação com a realidade territorial e

foi, como outros instrumentos normativos instituídos, mais um fator favorável à produção de

irregularidades fundiárias.

Embora esta lei tenha estabelecido uma série de regras importantes, antes

negligenciadas pelo Decreto Lei 54/37, como os procedimentos para a aprovação do

parcelamento do solo no município, os procedimentos registrários e as garantias para a

execução de obras mínimas de infra-estrutura, discriminadas e exigidas na lei, ela

estabeleceu parâmetros e medidas que não garantiram maior racionalidade nos padrões

urbanísticos adotados e a inclusão territorial de uma parcela significativa da população

brasileira, principalmente nas grandes cidades. O que se viu, após a sua promulgação e

aplicação nos municípios brasileiros, foi a continuação do processo de irregularidades

consubstanciado pelo aparecimento de novos parcelamentos que, não raras vezes, 7 ROLNIK, R. Instrumentos Urbanísticos contra a Exclusão Social. Raquel Rolnik e Renato Cymbalista (orgs.). São Paulo, Polis, 1997, p. 7-9.



74

esbarravam em algum aspecto estabelecido pela lei, impedindo, portanto, que o seu

processo de implantação seguisse o curso normal, desencadeando uma série de novos

processos de irregularidades posteriores.

Deve-se ressaltar que em muitos municípios brasileiros a estrutura administrativa das

prefeituras, ora contribuiu para promover tais irregularidades, omitindo-se do processo de

licenciamento e fiscalização, ora foi vítima diante da falta de uma estrutura capaz de conter

os históricos processos de irregularidades. A morosidade e a ausência, durante anos, do

Poder Judiciário nestes processos de irregularidades acentuaram esta problemática, questão

que só recentemente tem sido contornada com o envolvimento das promotorias de

urbanismo e meio ambiente nas ocorrências relacionadas ao parcelamento do solo.

Neste sentido é que muitas das regras estabelecidas pela lei 6766/79 têm sido, já

há algum tempo, questionadas pelos urbanistas e já é sob a ótica da regularização

fundiária – tema, aliás, que se tornou candente nos fóruns relacionados à habitação nos

últimos anos – que grande parte dos questionamentos foi contextualizada. Ao elaborarem

suas leis de parcelamento do solo específicas, muitos municípios incorporaram as regras

estabelecidas pela 6766/79 e as aplicaram, muitas vezes desconsiderando as

peculiaridades locais. Um exemplo disto é o parâmetro do lote mínimo estabelecido pela lei

e reproduzido por boa parte dos municípios. O inciso II do artigo 4º estabelece que os lotes

devem ter área mínima de 125 m², autorizando o estabelecimento de lotes menores

quando destinados à urbanização específica ou à edificação de conjuntos habitacionais de

interesse social. Poucos foram os municípios que estabeleceram 125 m² como parâmetro

mínimo para o tamanho de lote e raríssimos foram os que incluíram um tamanho menor

para os casos de interesse social. O custo do terreno, excessivo principalmente nas regiões

metropolitanas eleva a necessidade de promover adensamentos compatíveis, associando

custo do terreno à capacidade de pagamento da população de menor renda. A vinculação

do tamanho de lote a determinados padrões de ocupação também determina esta

compatibilidade, tendo sido desconsiderada por vários municípios. A alternativa para o

enfrentamento da incompatibilidade entre as disposições das leis de uso do solo com as

necessidades da habitação de interesse social tem sido a instituição de leis específicas de

interesse social e, mais recentemente ainda, a instituição das zonas especiais de interesse



75

social, instrumento previsto no Estatuto da Cidade, incipientemente aplicado por alguns

municípios.

Em 1999, a lei 6766 sofreu algumas alterações com a promulgação da lei federal

9785/99. Aspectos pertinentes aos preceitos constitucionais, como a vinculação de

determinados parâmetros a índices dispostos no plano diretor foram incorporados (como a

vinculação entre o total de áreas públicas a serem destinadas e a densidade prevista para o

empreendimento). Assim também aspectos referentes à regularização de parcelamentos

foram complementados, inclusive de caráter registrário. Do ponto de vista urbanístico,

destacam-se o parágrafo único do artigo 43 no tocante à exigência da destinação das

áreas públicas dispostas no artigo 4º, podendo, nos casos de regularização, ser substituídas

por pecúnia ou área equivalente, no dobro da diferença entre o total exigido e o

efetivamente destinado, e o artigo 53-A que considerou de interesse público os

parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras

Municipais e do Distrito Federal, ou ainda, entidades autorizadas por lei, em especial as

regularizações de parcelamento e assentamentos. Do ponto de vista registrário, destaca-se

a inclusão do parágrafo 3º do artigo 26 que atribuiu, nos parcelamentos populares, à

Cessão de Posse com Imissão Provisória na Posse o caráter de escritura pública, admitindo-

o como instrumento passível de realização de registro do parcelamento.

Desde 2000, está em discussão na Câmara dos Deputados, o PL 3.057, conhecido

como projeto de lei da responsabilidade territorial que, se aprovado, substituirá a Lei

6766/79. Em discussão já há dez anos no Congresso Nacional, este PL modificará com

radicalidade muitos dos dispositivos vigentes pela legislação atual, mas seu caráter

polêmico tem dificultado a sua aprovação. Deve-se ressaltar que as mudanças

constitucionais e o impulso promovido pela promulgação da lei 10.257/01 colocaram em

outro patamar a discussão sobre o parcelamento do solo para fins urbanos e integram os

dispositivos propostos por este PL, principalmente no que se refere à concepção da gestão

plena dos municípios, para aqueles que tenham plano diretor e uma estrutura de gestão

condizente com as exigências licenciadoras e a inclusão de conceitos e capítulos referentes

à regularização fundiária, para a qual foram designadas três categorias: a regularização

fundiária sustentável, a regularização fundiária de interesse social e a regularização

fundiária de interesse específico. A este respeito, cabe destacar a consolidação da questão



76

até mesmo em normativas ambientais, como é o caso da Resolução CONAMA 469/2006

que dispôs sobre os casos excepcionais de intervenção ou supressão de vegetação em

Áreas de Proteção Permanentes (APPs), nos casos de utilidade pública, interesse social ou

baixo impacto ambiental, em resposta aos tradicionais problemas provocados pela

aplicação das disposições do Código Florestal (Lei Federal 4771/65) em APPs urbanas.

A assunção da realidade territorial nas disposições a serem aplicadas por esta futura

lei é um aspecto que merece ser observado, mas encontrará dificuldades diante do caráter

não aplicativo de muitos planos diretores e da ausência de mecanismos locais que

referendem ou implementem as disposições de regularização fundiária. Além disso, mais

uma vez, a morosidade provocada pela polêmica instaurada no seu processo de discussão

colocá-la-á novamente com atraso frente a dinâmica urbanizadora que passa por um

segundo momento de explosão recente, esta provocada por uma onda expansiva das

atividades do mercado imobiliário.

7.1.3. Legislação federal de promoção habitacional

Outra gama de normativas a ser considerada no PLHIS diz respeito aos aspectos de

promoção dos programas habitacionais. Este campo teve significativas contribuições

recentes, principalmente com a promulgação da Lei Federal 11.124/2005 que instituiu o

Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social e cria o Fundo Nacional de Habitação

de Interesse Social. Esta lei é decorrente da Política Nacional de Habitação, publicada em

novembro de 2004 pelo Ministério das Cidades, que definiu uma série de princípios,

objetivos gerais e diretrizes voltados para a promoção da habitação de interesse social. A

lei é estratégica ao compor um sistema integrado pelas três esferas de governo,

corroborando os princípios do pacto federativo, bem como a necessária articulação com

outras políticas setoriais, o que é explicitado logo em seu artigo 4º: “compatibilidade e

integração das políticas habitacional federal, estadual, do Distrito Federal e municipal, bem

como das demais políticas setoriais de desenvolvimento urbano, ambientais e de inclusão

social.”

Ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social cabe a gestão dos recursos

do FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador), do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de



77

Serviço), do FNHIS (Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social) e outros fundos ou

programas que vierem a ser criados. Ressalte-se que o FGTS não foi incluído no rol dos

recursos do FNHIS, que é composto por recursos do FAS (Fundo de Apoio ao

Desenvolvimento Social), dotação do Orçamento Geral da União, recursos provenientes de

empréstimos externos e internos para programas de habitação; contribuições de pessoas

físicas ou jurídicas, entidades e organismos de cooperação nacionais ou internacionais;

receitas operacionais ou patrimoniais realizadas com recursos do FNHIS, outros fundos,

recursos ou programas que vierem a ser a ser incorporados ao FNHIS. Os recursos do

FNHIS serão aplicados de forma descentralizada por intermédio dos Estados, Distrito

Federal e municípios. Neste aspecto, cabe ressaltar que a lei exige que cada um dos entes

destas três esferas constitua fundo com dotação orçamentária própria, destinado a

implementar a Política de Habitação de Interesse Social; constitua Conselho que contemple

a participação de entidades públicas e privadas, bem como de segmentos da sociedade

ligados á área de habitação; apresente plano habitacional de interesse social,

considerando especificidades do local e da demanda; firme Termo de Adesão ao FNHIS,

entre outras condições.

A lei reforça o papel dos conselhos estaduais e municipais. Os estados que

aderirem ao Sistema deverão atuar como articuladores das ações do setor habitacional no

âmbito do seu território, promovendo a integração dos planos habitacionais dos municípios

aos planos de desenvolvimento regional, coordenando atuações integradas que exijam

intervenções intermunicipais, em especial nas áreas complementares à habitação, e dando

apoio aos municípios para a implantação dos seus programas habitacionais e suas políticas

de subsídios. O papel dos conselhos municipais será o de fixar critérios para a priorização

das linhas de ação, alocação de recursos e atendimento dos beneficiários dos programas

habitacionais. Estes também promoverão ampla publicidade das formas e critérios de

acesso aos programas, das modalidades de acesso à moradia, das metas anuais de

atendimento habitacional, dos recursos previstos e aplicados, identificados pelas fontes de

origem, das áreas objeto de intervenção, dos números e valores dos benefícios e dos

financiamentos concedidos, de modo a permitir o acompanhamento e fiscalização pela

sociedade das ações do SNHIS. Além disso, os conselhos deverão dar publicidade às

regras e critérios para o acesso a moradias no âmbito do SNHIS, em especial às condições



78

de concessão de subsídios. A Resolução 13/2007 definiu como principais ações para a

distribuição de recursos do FNHIS a provisão habitacional de interesse social, a melhoria

das condições de habitabilidade de assentamentos precários, além da elaboração de

planos habitacionais de interesse social e desenvolvimento e da qualificação da política

habitacional e a prestação de serviços de assistência técnica para Habitação de Interesse

Social.

Fica claro que os conselhos municipais deverão aprofundar as discussões sobre as

regras locais de atendimento habitacional, tendo um papel proeminente até mesmo na

concepção destes critérios, questões que são parte integrantes dos planos locais de

habitação. Ao estabelecer que o acesso à moradia deve ser assegurado aos beneficiários

do SNHIS, de forma articulada entre as três esferas do governo e priorizando as famílias de

menor renda, a lei explicita que os benefícios concedidos no âmbito do sistema poderão ser

representados por subsídios financeiros destinados a: complementar a capacidade de

pagamento das famílias beneficiárias; equalização de operações de crédito realizadas por

instituições financeiras autorizadas pelo Conselho Monetário Nacional e fiscalizadas pelo

Banco Central do Brasil; isenção ou redução de impostos municipais, distritais, estaduais ou

federais incidentes sobre o empreendimento, no processo construtivo, condicionado à

prévia autorização legal; além de outros benefícios não caracterizados como subsídios

financeiros, destinados a cobrir o custo de construção ou aquisição de moradias. Estas

medidas indicam algumas regras que o município pode adotar no que se refere à política

de subsídios, lembrando que a própria lei incluiu as diretrizes pelas quais os benefícios

serão concedidos: identificação dos beneficiários dos programas realizados no âmbito do

SNHIS no cadastro nacional, de modo a controlar a concessão dos benefícios; valores de

benefícios inversamente proporcionais à capacidade de pagamento das famílias

beneficiárias; utilização de metodologia aprovada pelo órgão central do SNHIS para o

estabelecimento dos parâmetros relativos aos valores dos benefícios, à capacidade de

pagamento das famílias e aos valores máximos dos imóveis, que expressem as diferenças

regionais; concepção do subsídio como benefício pessoal e intransferível, concedido com a

finalidade de complementar a capacidade de pagamento do beneficiário para o acesso à

moradia, ajustando-a ao valor de venda do imóvel ou ao custo do serviço de moradia,

compreendido como retribuição de uso, aluguel, arrendamento ou outra forma de



79

pagamento pelo direito de acesso à habitação e impedimento de concessão de benefícios a

proprietários, promitentes compradores, arrendatários ou cessionários de imóvel residencial.

Cabe ressaltar no âmbito destas diretrizes, a previsão de um cadastro nacional de

beneficiários, de modo a controlar a concessão de benefícios, assim como o

estabelecimento de parâmetros quanto aos valores de benefícios, capacidade de

pagamento das famílias e os valores máximos dos imóveis, questões que estão sendo

discutidas no Plano Nacional de Habitação. Parte das regras e disposições relativas à

aplicação dos recursos do FNHIS programadas para o período 2008-2011 estão contidas

nas resoluções e instruções normativas do Conselho Gestor do Fundo Nacional de

Habitação de Interesse Social.

Dois outros instrumentos normativos devem ser ainda destacados aqui. O primeiro é

a Lei 10.998/2004 que alterou o Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social

(PSH), antes tratada na Medida Provisória 2.212/2001. Nesta lei estão explicitadas as

finalidades para as quais os subsídios são concedidos, quais sejam: a complementação da

capacidade financeira do proponente para pagamento do preço do imóvel residencial, do

valor necessário a assegurar o equilíbrio econômico-financeiro das operações de

financiamento realizadas pelas instituições financeiras ou agentes financeiros do SFH,

compreendendo as despesas de contratação, de administração e cobrança e de custos de

alocação, remuneração e perda de capital, e do valor necessário a assegurar o equilíbrio

econômico-financeiro das operações de parcelamento, realizadas pelas instituições

financeiras ou agentes financeiros do SFH, compreendendo as despesas de contratação e

administração do crédito e remuneração das instituições ou agentes.

O segundo é a Resolução 518/06, do Conselho Curador do FGTS, que alterou e

consolidou a Resolução 460/04 que tem como objetivo viabilizar o acesso à moradia para

famílias de baixa renda através de operações de financiamento com subsídios / desconto,

organizados de forma coletiva e em parceria com o Poder Público ou Entidade

Organizadora. Com o estabelecimento da Resolução 460/04, 50% da rentabilidade do

Fundo foi disponibilizado para complementar a capacidade de financiamento do

beneficiário com renda limitada a R$ 1.875,00 nas regiões metropolitanas e municípios

com mais de 100 mil habitantes e R$ 1.125,00 nos demais municípios.



80

Ainda em nível federal devem ser mencionadas três importantes referências para o

PLHIS: os programas “Minha Casa Minha Vida” e PAC – Programa de Aceleração do

Crescimento, e o Plano Nacional de Habitação. Este último, denominado “Pacto Nacional

pela Moradia Digna”, foi concebido entre 2007 e 2009 a partir de amplo processo

participativo, com horizonte de planejamento de 15 anos, prevendo-se revisões periódicas

de forma a promover sua articulação com outros instrumentos de planejamento

orçamentário-financeiro do Governo Federal. Dessa forma, estão previstas revisões do

PLANHAB nos anos de elaboração dos Planos Plurianuais em 2011, 2015 e 2019.

O Programa de Aceleração do Crescimento – PAC, embora não vinculado

diretamente ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social, é financiado em grande

parte com recursos do Orçamento Geral da União e inclui o saneamento e a habitação

entre as áreas estratégicas de desenvolvimento. Sua relevância para o PLHIS pode ser

identificada, por exemplo, nas possibilidades de utilização dos recursos do programa para

a realização de obras de saneamento necessárias para a regularização de assentamentos

precários.

O programa “Minha Casa, Minha Vida” – PMCMV, instituído pela Lei federal n°

11.977 de 2009, alterada pela MP 514-A de 2010, tem como objetivo o estímulo ao

mercado privado de habitação popular para famílias com renda de até R$ 4.650,00 ou,

atualizado esse valor, até o limite de dez salários mínimos, com a previsão de subsídios

para famílias com renda de até R$ 1.395,00, valor que não poderá ultrapassartrês salários

mínimos quando atualizado. A lei trata também de conceitos e princípios, além de

estabelecer procedimentos para a regularização fundiária de assentamentos urbanos.

Segundo o estabelecido na lei, o PMCMV compreende dois subprogramas, O Programa

Nacional de Habitação Urbana – PNHU, e o Programa Nacional de Habitação Rural –

PNHR. Através de repasses da União ao Fundo de Arrendamento Residencial e ao Fundo

de Desenvolvimento Social, com participação da União no Fundo Garantidor da Habitação

Popular e com concessão de subvenção econômica da União ao Banco Nacional de

Desenvolvimento Econômico e Social, o PMCMV atuará em uma estrutura normativa

paralela ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS.



81

7.2. Legislação Estadual

7.2.1. Constituição do Estado de São Paulo de 1989

A Constituição do Estado de São Paulo trata do desenvolvimento urbano no

Capítulo II, artigos 180 a 183. No artigo 180 são estabelecidas diretrizes de

desenvolvimento urbano a serem observadas pelos municípios, dentre as quais cabe

destacar a disposição da alínea “a” do inciso VII que, com redação dada pela Emenda

Constitucional nº 3 de 2007, possibilita que as áreas definidas em projetos de loteamento

como áreas verdes ou institucionais tenham a sua destinação alterada nos casos de

loteamentos em que essas áreas estejam total ou parcialmente ocupadas por núcleos

habitacionais de interesse social destinados à população de baixa renda, e cuja situação

esteja consolidada ou seja de difícil reversão8. Esse dispositivo contribui sobremaneira para

os processos de regularização fundiária de favelas e outros tipos de assentamentos em

áreas de uso comum do povo, tornando possível a sua desafetação nos casos de

regularização de interesse social. O Parágrafo 1º desta emenda especifica que as exceções

serão admitidas desde que a situação das áreas objeto da regularização esteja consolidada

até dezembro de 2004 e mediante a realização de compensação, que poderá ser

dispensada, desde que se comprove a existência de áreas públicas suficientes no entorno

do assentamento.

A questão da regularização também aparece com força no artigo seguinte ao

dispor que os municípios estabelecerão, observadas as diretrizes fixadas para as regiões

metropolitanas, microrregiões e aglomerações urbanas, critérios para a regularização e

urbanização de assentamentos e loteamentos irregulares. Outra emenda constitucional (16,

de 25/11/2002) acrescentou mais um parágrafo ao artigo, vedando aos municípios, nas

suas leis edilícias, a exigência de apresentação de planta interna para edificações

unifamiliares, uma iniciativa que procurou facilitar os procedimentos burocráticos para a

aprovação de projetos residenciais de pequeno porte. Assim também as disposições

relativas à produção de habitação popular foram estabelecidas no artigo 182, incumbindo

8 A redação original estabelecia que as áreas definidas em projeto de loteamento como áreas verdes ou institucionais não poderiam, em qualquer hipótese, ter sua destinação, fins e objetivos originariamente estabelecidos alterados.



82

ao estado e municípios promover programas de construção de moradias populares, de

melhoria de condições habitacionais e melhoria do saneamento básico.

Importa concluir destas disposições que, além da exigência constitucional de se

promover programas de produção de moradias populares, muitos instrumentos jurídicos

voltados à regularização fundiária foram incorporados, mas devem, sobretudo, serem

assumidos pelos municípios, aos quais caberá a sua aplicação. A despeito dos mecanismos

instituídos pela Constituição estadual, que procuraram abrigar situações de irregularidade

que demandam uma ação institucional, eles devem ser complementados por mecanismos

de abrangência municipal, diretriz que a promulgação do plano diretor pode auxiliar nos

aspectos que regulamentam a questão da habitação e toda a sua problemática.

7.2.2. Legislação estadual de promoção habitacional

Há um amplo conjunto de leis estaduais que estabelecem regras para a promoção

habitacional no estado de São Paulo e orientam a vinculação aos programas executados

pela CDHU (Companhia de Desenvolvimento habitacional e Urbano) para a produção e

gestão de moradias. De certa forma, o governo estadual paulista assumiu um rol até

extenso de mecanismos e programas, instituídos por lei e isto já representa um avanço, do

ponto de vista institucional. Para fazer frente à escassez de recursos destinados à habitação

a partir do fim do BNH, a partir de 1989 o estado vem promulgando leis que estabelecem

o acréscimo de um ponto percentual à alíquota de 17% prevista na Lei 6734/89, que

disciplina o ICMS, destinando essa majoração a programas habitacionais. A última edição

deste tipo de legislação foi em 2007, com a promulgação da Lei 12.786/07, que

prorrogou até 31 de dezembro de 2008 a elevação deste um ponto percentual, prevista

anteriormente na lei 11.601/2003. E necessário observar que a edição de leis anuais se

revela necessária para não caracterizar a destinação desse recurso para programas

habitacionais como uma garantia plena, pois tal vinculação contraria dispositivo

constitucional que proíbe a vinculação de receita de impostos a órgão, fundo ou despesa.

Dessa forma. diferentemente dos primeiros anos, quando havia regras claras quanto à

aplicação de recursos em programas habitacionais pela CDHU, estabelecidos, inclusive por



83

decretos estaduais (como os decretos 31.357/90 e 33.119/91), as leis que dispõem sobre

a majoração da alíquota do ICMS não vinculam a aplicação deste percentual em

programas habitacionais.

Em 1990, foi promulgada a Lei 6.756/1990, que criou o Fundo de Financiamento

e Investimento para o Desenvolvimento Habitacional e Urbano, ao qual competia investir

em projetos de assentamento humano destinados à geração de condições de vida

adequadas à população de diferentes níveis de renda, viabilizando o acesso à habitação e

serviços urbanos. A Instituição de um Conselho de Orientação, definição dos recursos que

constituem o Fundo, além das regras quanto à gestão patrimonial foram assuntos tratados

por esta lei. Recentemente, a Lei 12.801/2008 autorizou o Poder Executivo a adotar

medidas visando à participação do Estado no Sistema Nacional de Habitação de Interesse

Social – SNHIS, criando, além disso, o Conselho de Habitação (CEH), o Fundo Paulista de

Habitação de Interesse Social (FPHIS) e o Fundo Garantidor Habitacional (FGH). Esta lei

não revogou a lei de 1990, o que suscita dúvidas em relação à sua vigência. O fato é,

porém, que a nova lei insere-se no marco jurídico federal, o que representa um avanço do

ponto de vista do arranjo institucional e da aplicação de medidas para a construção do

pacto federativo entre União, estados e municípios nas políticas relacionadas à habitação.

Vários aspectos da Lei 12.801/2008 devem ser destacados. O primeiro diz respeito

à determinação de que a participação do estado no SNHIS seja direcionada ao

atendimento da população de baixo poder aquisitivo, enquadrada na faixa de renda

familiar de até 5 salários mínimos. O atendimento a famílias com renda de até 10 salários

mínimos é permitido, desde que não ultrapasse 20% do total do orçamento da Secretaria

de Habitação e da CDHU. Uma segunda observação se refere à obrigatoriedade de

inclusão dos programas e ações previstos nos planos estadual e municipais de habitação de

interesse social (PLHIS) nos Planos Plurianuais (PPAs), leis de diretrizes orçamentárias (LDOs)

e leis orçamentárias anuais (LOAs). Outro destaque é a criação do Conselho Estadual de

Habitação com atribuições específicas, como propor programas e ações para o

desenvolvimento da política estadual de habitação de interesse social, acompanhar a

implantação de programas e ações desta natureza, promover a cooperação entre as várias

esferas de governo, incentivar, estruturar e fortalecer os conselhos voltados à política

habitacional, ampliar os mecanismos de controle social sobre as políticas de habitação,



84

além de outras medidas de interesse para a promoção habitacional do estado de São

Paulo. A lei criou também o Fundo Paulista de Habitação de Interesse Social (FPHIS),

explicitando quais serão seus recursos, dentre os quais se destacam as dotações

orçamentárias anuais que lhe forem atribuídas e os recursos do FNHIS. Interessante notar

que, além da criação do Conselho Estadual de Habitação, a lei criou um Conselho Gestor

deste Fundo, com participação paritária entre membros do executivo estadual e da

sociedade civil, neste caso com poder deliberativo para definir as diretrizes de aplicação

dos recursos do Fundo e aprovar planos de aplicação e de metas do FPHIS. Um último

destaque é a criação do Fundo Garantidor Habitacional, cujos recursos serão utilizados

para garantir riscos de crédito e de perfomance, equalizar taxas de juros, conceder aval e

apoiar operações de securitização.

No tocante à aplicação dos recursos do Fundo Paulista de Habitação de Interesse

Social, a Lei 12.801/08 estabelece que os recursos do FPHIS em áreas urbanas devem se

submeter à política de desenvolvimento urbano expressa no plano diretor aprovado, e que

deve ser priorizado o atendimento aos Municípios ou regiões que disponham de fundos e

conselhos de habitação e desenvolvam planos municipais ou regionais de habitação de

interesse social, bem como Municípios e demais agentes promotores e financeiros que

adotem medidas e mecanismos que agilizem a aprovação e regularização dos

empreendimentos habitacionais de interesse social.

O rol de possibilidades na utilização destes recursos é bastante amplo e abriga, de

certa forma, o conjunto de programas variados instituídos pelo governo do estado por lei

ou decreto, ao longo das décadas de 1990 e 2000, dentre os quais se destacam: a lei

9.142/95, que dispôs sobre o financiamento e desenvolvimento de programas

habitacionais sociais destinados à população de baixa renda, incluindo a construção de

moradias, a produção de lotes urbanizados, a urbanização de favelas, a intervenção em

cortiços e em habitações coletivas de aluguel, a reforma e recuperação de unidades

habitacionais e a construção ou reforma de equipamentos comunitários vinculados aos

projetos habitacionais; a Lei 9788/97, que criou o Programa Cooperativo para a

Construção de casas Populares; o Decreto 43.132/98, que instituiu o Programa de

Atuação em Cortiços (PAC); a Lei 10.365/99, que autorizou o Estado a implantar o

Programa de Locação Social (ainda que não vinculado à formação de um parque público



85

de locação); o Decreto 44.782/00 que instituiu o Programa de Lote Social Urbanizado

(PROLURB); a Lei 11.330/02, que dispôs sobre a ampliação da área de intervenção do

Programa de Atuação em Cortiços (PAC); o Decreto 48.982/04 que criou o programa de

Crédito para a Compra de Terra, visando a construção de casas populares; a Lei

12.148/05 que instituiu a Política de Incentivo e Apoio à Ação Comunitária em

Condomínios e Conjuntos Habitacionais do Estado; e o Decreto 52.050/07 que instituiu o

Programa de Regularização de Núcleos Habitacionais (públicos ou privados) – Cidade

Legal.

A Lei 12.801/08 compreende um amplo conjunto de ações que poderão ser

financiados com os recursos do FPHIS, quais sejam: a aquisição, locação, arrendamento,

construção, conclusão, ampliação, melhoria, reforma de unidades habitacionais em áreas

urbanas e rurais; a aquisição de terrenos destinados à implantação de intervenções

habitacionais; a produção e financiamento de lotes urbanizados; a produção e

financiamento de empreendimentos habitacionais dotados de infra-estrutura urbana básica

e equipamentos comunitários; a regularização fundiária e urbanística de áreas

caracterizadas de interesse social; a urbanização ou reurbanização de áreas degradadas ou

assentamentos informais; a produção de equipamentos comunitários; o investimento em

obras e serviços de saneamento básico, infra-estrutura e equipamentos urbanos,

complementares aos atendimentos habitacionais de interesse social; a aquisição de

materiais para construção, ampliação e reforma de moradias em processos de

regularização; a recuperação ou construção de imóveis em áreas encortiçadas ou

deterioradas, centrais ou periféricas, para fins habitacionais de interesse social; o repasse

de recursos aos agentes financeiros e promotores e aos fundos municipais e regionais,

visando a sua aplicação em programas e ações aprovadas pelo Conselho Gestor do FPHIS;

a concessão de subsídios, observadas as normas pertinentes e os limites orçamentários

estabelecidos; a constituição de contrapartidas, para viabilizar a completa realização dos

programas implementados com recursos do FPHIS; o ressarcimento dos custos operacionais

do agente operador.

Diante deste montante de ações possíveis, caberá aos municípios organizarem-se

institucionalmente, segundo as regras estabelecidas pela lei, para que possam adquirir

recursos necessários a realizá-las, questão que passa efetivamente pelo estabelecimento de



86

diretrizes a serem traçadas pelo plano de habitação local e pela constituição de um

arcabouço jurídico-institucional que seja condizente com a estrutura instituída pelo Estado.

7.3. Legislação Municipal

A Lei Orgânica do Município de Itapetininga aborda a questão habitacional em seu

Artigo 243, estabelecendo que cabe ao município promover, de acordo com sua política

urbana e respeitadas as disposições do Plano Diretor, programas de habitação popular

destinados a melhorar as condições de moradia da população carente do Município. A Lei

estabelece ainda que as ações do município devem buscar ampliar o acesso a lotes

mínimos dotados de infra-estrutura básica, estimular e orientar tecnicamente projetos

comunitários e associativos de construção de habitação e serviços, bem como urbanizar,

regularizar e titular as áreas ocupadas por população de baixa renda passíveis de

urbanização.

Para as finalidades deste Plano toma-se como referências, além do Plano Diretor e

da legislação de uso e de parcelamento do solo, legislação específica de política

habitacional, como a que institui a Política Municipal de Habitação (Lei 5.264/08), e

algumas normas de regularização de parcelamento do solo que vêm sendo editadas nas

três últimas décadas.

7.3.1. A Política habitacional no Plano Diretor (Lei Complementar nº 19/2007)

O Plano Diretor de Itapetininga não destaca a habitação no capítulo em que trata

das políticas setoriais. A abordagem da questão habitacional no Plano está inserida no

campo de seus princípios fundamentais e objetivos gerais (Título I), bem como no Título II,

que cuida do ordenamento territorial, com menção específica às Zonas Especiais de

Interesse Social, e na disciplina dos instrumentos de Política Urbana incorporados pelo

Plano (Título III).



87

Entre os princípios que fundamentam o Plano inclui-se a função social da cidade

(inciso I do art. 3°), destacando-se que a redução da segregação sócio-espacial, a justa

distribuição dos ônus e benefícios do crescimento urbano, o direito à terra urbanizada e o

direito à moradia são, segundo o Plano, aspectos importantes compreendidos na noção de

função social da cidade. No campo dos objetivos gerais do Plano, expressos em seu artigo

8°, os incisos II, III, IV, V e VII podem ser entendidos como aqueles especialmente voltados à

questão habitacional: combater a especulação imobiliária; garantir a justa distribuição dos

benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização particularmente no que se refere

às condições habitacionais e de infra-estrutura e serviços públicos; urbanizar

adequadamente os vazios urbanos e integrar os territórios da cidade; produzir habitação de

interesse social com qualidade; promover um plano de regularização fundiária nos

assentamentos informais urbanos; e induzir a utilização de imóveis não edificados,

subutilizados e não utilizados.

No capítulo que trata das diretrizes específicas das políticas setoriais é possível

identificar a presença da questão habitacional nas diretrizes do Planejamento Municipal

quando há referência à aplicação dos instrumentos de gestão da política urbana do

Estatuto da Cidade para a implantação de políticas fundiárias, e quando é mencionada a

necessidade de revisão, atualização e aperfeiçoamento das leis que se referem ao uso e

ocupação do solo adequando-as às disposições do Plano. Na Política Urbanística e

Ambiental o tema se coloca na diretriz que estabelece a necessidade de fiscalização para

evitar ocupação irregular de áreas de interesse ambiental e de risco.

7.3.1.1. Ordenamento territorial no Plano Diretor

O Plano Diretor estabelece um macrozoneamento para o Município, dividindo o seu

território em quatro macrozonas, adotando o “critério da diversidade cultural,agrícola e

ambiental”. São elas: Macrozona Rural 1 – MZR 1 – caracterizada pela existência de

grandes propriedades e atividades econômicas significativas; Macrozona Rural 2 – MZR 2 –

onde predominam pequenas propriedades e atividades econômicas de subsistência;

Macrozona de Proteção e Reflorestamento – MZPR – que compreende a área de domínio



88

do Estado na Estação Experimental de Itapetininga; e a Macrozona Urbana – MZU –

constituída pela sede do município e pelas sedes dos distritos.

Figura 7.1. Macrozoneamento do Município de Itapetininga

Fonte: Plano Direto de Itapetininga, Prefeitura Municipal de Itapetininga, 2007.



89

Alterando o zoneamento estabelecido pela Lei 2.097/79, lei de uso e ocupação do

solo, o Plano Diretor estabelece seis diferentes zonas para a Macrozona Urbana: ZPR 1 –

Zona de Uso Predominantemente Residencial de Baixa Densidade, que corresponde ao

Jardim Colombo e Vila Nastri II; ZPR 2 – Zona de Uso Predominantemente Residencial de

Média-Baixa Densidade que compreende os bairros Estância Conceição, Vila Apolo,

Parque Atenas do Sul, Jardim Shangrilá, Terras de Santo Antônio, Jardim Aeroporto e Vila

Barth; ZM 1 – Zona de Uso Misto de Média Densidade, caracterizada nas demais áreas do

perímetro urbano; ZM 2 – Zona de Uso Misto de Baixa Densidade, que corresponde à

área de infra-estrutura consolidada localizada no platô central; ZCL – Zona de

Centralidade de Alta Densidade, corresponde aos lotes lindeiros às Avenidas Padre

Albuquerque e Avenida José de Almeida Carvalho do início até a Avenida Maria do

Bonsucesso de Proença Moraes e Dr. Virgilio de Resende, do início até a Rua Plínio

Salgado, que constituem os dois principais eixos viários do Município; e ZUI – Zona de Uso

Industrial, que é constituída por quatro áreas, duas referenciadas ao Norte e ao Sul da

Rodovia Raposo Tavares, a terceira na gleba da Nishinbo do Brasil e a quarta em faixa de

300 metros ao longo da SP 127 em direção ao Norte até o limite do perímetro urbano. (ver

Figura 7.1)

O Plano Diretor identifica também três Zonas Especiais que se sobrepõem ao

zoneamento e compreendem áreas do território que exigem tratamento especial na

definição de parâmetros reguladores de usos e ocupação do solo: as Zonas Especiais de

Interesse Histórico-Cultural – (ZEIHC); as Zonas Especiais de Proteção Ambiental –

(ZEPAM); e as Zonas Especiais de Interesse Social – (ZEIS). São identificadas quatro Zonas

de Interesse Histórico Cultural: o Centro histórico, a área dos Colégios, o Pátio Ferroviário

e o Casarão do Tropeiro. Quanto às Zonas de Interesse Ambiental, correspondem às áreas

de preservação permanente (APP) dos Ribeirões do Chá, dos Cavalos, da Ponte Alta,

Taboãozinho, Piçarrão e seus afluentes.

As ZEIS são definidas como porções do território destinadas prioritariamente à

recuperação urbanística, à regularização fundiária e à produção de habitação de interesse

social (HIS), e dividem-se em dois tipos: ZEIS A, que são áreas com predominância de

terrenos ou edificações subutilizados situados em áreas dotadas de infra-estrutura e serviços

urbanos, onde há interesse do Município em proceder à recuperação urbanística, não



90

sendo mencionada a produção de HIS; e as ZEIS B, áreas ocupadas por população de

baixa renda, abrangendo favelas, loteamentos precários e empreendimentos habitacionais

de interesse social, onde há interesse do Município em promover a recuperação urbanística,

a regularização fundiária, a produção e manutenção de Habitações de Interesse Social

(HIS), incluindo equipamentos sociais e culturais, espaços públicos, serviço e comércio. O

Plano identifica apenas uma área de ZEIS A, que corresponde a parte do terreno do antigo

Centro de Tradição Tropeiro Boiadeiro. Quanto às ZEIS B, estão localizadas nos seguintes

bairros: Jardim Bela Vista, Jardim São Camilo, Parque São Bento, Vila Belo Horizonte, Vila

Mazzei, Vila Palmeira, Vila Sotemo, Taboãozinho, Varginha e nos assentamentos ao longo

do Córrego da Vila Nastri 1 e 2.

7.3.1.2. Instrumentos urbanísticos propostos no Plano Diretor

Além das ZEIS, o Título III do Plano enumera os instrumentos de Política Urbana que

serão adotados no Município, destacando sete que são objeto de capítulos específicos:

parcelamento, edificação ou utilização compulsória; IPTU progressivo no tempo e

desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública; outorga onerosa do direito

de construir; transferência do direito de construir; operações urbanas consorciadas; direito

de preferência; e estudo de impacto de vizinhança.

O capítulo que trata do parcelamento, edificação ou utilização compulsória não

identifica nenhuma área específica passível de ser gravada com tal instrumento, admitindo-

o genericamente para qualquer área localizada na Macrozona Urbana, desde que

considerada solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado. Nesse sentido, a lei

considera solo urbano não edificado os terrenos e glebas, de um mesmo proprietário, com

área superior a 125m2, no todo ou em partes, localizados na MZU, quando o coeficiente

de aproveitamento utilizado for igual à zero. Solo Urbano subutilizado é caracterizado em

três situações: quando localizado Macrozona Urbana, cujo coeficiente de aproveitamento

seja inferior ao mínimo definido para a zona em que está inserido; imóveis vagos há mais

de cinco anos, localizado nas ZC – Zona de Centralidade de Alta Densidade, ZEIHC 1 –

Zona Especial de Interesse Histórico e Cultural e ZM 2 – Zona de Uso Misto de Baixa



91

Densidade; e glebas ou terrenos maiores que 10.000 m2 em ZM 1 – Zona de Uso Misto de

Média Densidade, dotada de infra-estrutura viária, de saneamento ambiental e de energia.

Quanto ao solo urbano não utilizado, nos termos do Plano é todo tipo de edificação que

esteja comprovadamente desocupada há mais de dois anos a partir de sua promulgação,

ressalvados os casos de imóveis integrantes de massa falida. A lei estabelece também os

prazos e procedimentos a serem adotados para a aplicação do instrumento.

O IPTU progressivo no tempo é previsto para os casos de descumprimento dos

prazos e etapas previstos para o parcelamento, edificação ou utilização compulsória, e

poderá ser sucedido por desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública

depois de cinco anos de cobrança sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação da

dar uso ao imóvel.

O Plano Diretor prevê também a possibilidade de concessão de Outorga Onerosa

do Direito de Construir na Zona de Centralidade Linear de Alta Densidade –(ZCL), e em

áreas onde esse direito possa ser exercido acima do permitido pela aplicação do

coeficiente de aproveitamento básico, até o limite estabelecido pela lei de uso e ocupação

do solo. A lei condiciona essa concessão à aprovação do Conselho Municipal do Plano

Diretor, que deverá também definir os critérios para o cálculo da contrapartida financeira.

Quanto à aplicação desses recursos, ao invés de destiná-los para as necessidades da

habitação como têm feito inúmeros municípios, a lei estabelece que serão destinados à

ampliação do leito carroçável e calçadas ao longo da ZCL.

Outro instrumento previsto no Plano é a transferência do direito de construir ou

alienação total ou parcial do potencial não utilizado no próprio lote, que se aplica em

quatro situações: imóvel localizado na Macrozona Urbana que apresente interesse histórico;

imóvel que seja lindeiro ou defrontante às zonas especiais de interesse ambiental (ZEPAM);

imóvel que exerça função ambiental importante; e imóvel que sirva a programas de

regularização fundiária ou urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e

HIS. Neste último caso, a transferência de potencial construtivo só será concedida ao

proprietário que doar o imóvel ao Município.

As Operações Urbanas Consorciadas, que constituem intervenções e medidas

coordenadas pelo Município com a participação dos proprietários, moradores, usuários

permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar transformações



92

urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental em determinado

perímetro contínuo ou descontinuado, estão previstas no Plano Diretor para, dentre outras

finalidades, implantação de programas de HIS ou solução habitacional dentro de seu

perímetro ou vizinhança próxima, no caso da necessidade de remover os moradores. Cada

operação urbana deverá ser objeto de lei específica após aprovação pelo Conselho

Municipal do Plano Diretor, e os recursos da contrapartida a ser exigida dos proprietários,

usuários permanentes e investidores privados em função dos benefícios recebidos, serão

aplicados dentro do perímetro da Operação Urbana em programa de intervenções a ser

definido na lei de criação da operação.

A problemática habitacional está contemplada também com a instituição do Direito

de Preferência, pois o Plano Diretor prevê que o Poder Público poderá exercer o direito de

preferência gravando com este instrumento imóvel urbano objeto de alienação onerosa

entre particulares nos casos em que a área seja necessária para regularização fundiária e

execução de programas e projetos habitacionais de interesse social. São delimitadas duas

áreas para incidência desse direito: o Horto religiosoe o CASI,ambas destinadas à criação

de espaços públicos e áreas verdes, remetendo-se para lei posterior a delimitação de outras

áreas de incidência do direito.

O último instrumento a receber destaque no Plano Diretor é o Estudo de Impacto de

Vizinhança, cuja elaboração e aprovação serão necessárias no licenciamento de

empreendimentos considerados impactantes sob os aspectos urbanístico e ambiental.

Nesses casos, dentre as possíveis condições para a aprovação está a destinação de

percentual de habitação de interesse social no empreendimento.

No Título que trata da gestão da Política Urbana o destaque é a criação do

Conselho Municipal do Plano Diretor, colegiado com caráter consultivo e deliberativo em

matéria de natureza urbanística e de política urbana, composto de forma paritária por

representantes do Poder Público e da Sociedade Civil. Dentre as competências do Conselho

cabe destacar: acompanhamento da implementação do Plano Diretor, analisando e

deliberando sobre questões relativas à sua aplicação; deliberação sobre proposta de

alteração da Lei do Plano Diretor, sobre projetos de lei de interesse da política urbana e

sobre as omissões e casos não perfeitamente definidos pela legislação urbanística

municipal; acompanhamento da implementação dos instrumentos urbanísticos, em especial



93

da outorga onerosa do direito de construir e das operações urbanas consorciadas, que

deverão ser submetidas à sua aprovação. Considerando a ênfase dada ao poder de

deliberação do Conselho, sua instalação parece ser condição essencial para a

aplicabilidade do Plano.

Além do Conselho Municipal do Plano Diretor, a lei prevê também que a

participação popular na gestão da Política Urbana se fará através de audiências públicas e

de consulta popular através de plebiscito e referendo

Uma última observação importante sobre o Plano Diretor diz respeito ao dispositivo

que prevê a sua revisão após cinco anos, cabendo ao Poder Executivo instalar, após dois

anos de vigência do Plano, audiência pública para sua análise e revisão e encaminhar

projeto de lei alterando, substituindo ou excluindo dispositivos discutidos e aprovados pela

audiência pública.

7.3.2. Uso, ocupação e parcelamento do solo

Um aspecto fundamental a ser considerado no campo da política habitacional é a

estrutura legal de aplicação das regras de uso, ocupação e parcelamento do solo. Por um

lado, porque tanto o poder público quanto a iniciativa privada deverão seguir estas regras

para produzir habitação adequada à demanda populacional e, por outro, porque tais

regras deverão ser compatibilizadas com o Plano Diretor para que se cumpram os

princípios e se atinjam os objetivos nele traçados. Ainda que o Plano Diretor tenha

estabelecido um novo zoneamento para a cidade e tenha incluído um conjunto de

instrumentos tratados no Estatuto da Cidade, o município de Itapetininga encontra-se em

um período de transição, determinado principalmente pela impossibilidade de utilizá-los,

uma vez que as disposições estabelecidas pelo plano diretor não são auto-aplicáveis. Com

relação à ocupação do solo, o Plano Diretor se limita a estabelecer que coeficiente de

aproveitamento, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade do solo, recuo e gabarito são

parâmetros urbanísticos reguladores, remetendo à lei específica o detalhamento desses

parâmetros. Assim, até que se produza legislação complementar ao Plano Diretor, no que

diz respeito aos parâmetros de uso e ocupação do solo continuam a vigorar as disposições



94

da Lei 2.097/79 e suas alterações. Quanto ao parcelamento do solo, são as leis nº

1.310/67 e nº 1.732/73 que disciplinam o tema.

Algumas observações merecem ser feitas com relação a essa legislação em vigor, a

começar pela Lei n° 2.097, de 05 de março de 1979, que disciplina o Uso e Ocupação do

Solo. Em primeiro lugar, quanto ao zoneamento a lei delimita nove diferentes zonas, sendo

que o uso habitacional é permitido em cinco delas: na Zona Central, nas Zonas

Residenciais de Alta, Média e Baixa densidade e nos Bairros Jardins, estes últimos com uso

exclusivamente habitacional, enquanto que nas demais zonas é permitido uso misto. A lei

define os seguintes parâmetros de ocupação para as diferentes zonas de uso: coeficiente

máximo de aproveitamento, taxa máxima de ocupação, recuos mínimos, dimensões

mínimas dos lotes, capacidade de estacionamento no interior dos lotes e altura máxima das

edificações. Com relação ao gabarito de altura os parâmetros restritivos estabelecidos pela

lei 2.097/79 foram alterados pelas leis 2.364/83 e 2.548/86, que passam a permitir a

verticalização sem restrições em todas as zonas da cidade. Limites de altura para as

edificações voltam a ser estabelecidos para área incluída na Zona Central através da Lei

2.569/86, estabelecendo-se o limite de 5,50m, alterado para 15m pela lei n° 2.976/90.

Quanto à definição do tamanho mínimo dos lotes, a lei define 250m2 para a Zona

Residencial de Alta Densidade, 300m2 para a Zona Central e Zonas Residenciais de Média

e Baixa Densidade e 600m2 para os Bairros Jardins. Como foi editada antes da Lei federal

6.766/79, a lei de uso e ocupação do solo não prevê lotes mínimos de 125 m2 e

tampouco a possibilidade de tamanhos menores para os casos de interesse social. A esse

respeito cabe menção à Lei municipal n° 2.127 de outubro de 1979, que prevê a

possibilidade de aprovação de construções em lotes com área inferior a 250m2 desde que

regularizada sua situação jurídica e urbanística antes da vigência da lei de uso e ocupação

do solo.

Quanto ao parcelamento do solo, as leis que disciplinam o tema são as leis

1.310/67 e 1.732/73, ambas anteriores à lei federal de parcelamento do solo urbano, que

é de dezembro de 1979. Esses dois diplomas legais têm como foco os procedimentos a

serem seguidos e os requisitos exigidos para a aprovação de loteamentos e

desmembramentos. Dentre os requisitos exigidos, apenas a lei 1.310/67 faz menção à

dimensão mínima de lotes, que é estabelecida em 250 m2. Quanto à Lei nº 1.732/73, três



95

dispositivos merecem destaque: o artigo 19, que amplia as exigências quanto às obras de

infra-estrutura a serem executadas pelo loteador, acrescentando redes de água e esgotos,

rede elétrica, iluminação pública, pavimentação, e até arborização de vias públicas e

parques; o artigo 5°, que estabelece o caucionamento de 1/3 dos lotes como garantia das

obras de infra-estrutura do loteamento, alterado pela Lei n° 5.339/09, que permite a

substituição da caução de lotes por garantia de instituição financeira ou outra garantia real;

e o § 1° do artigo 17, que proíbe a Prefeitura de alienar ou outorgar direito real de uso das

áreas destinadas à implantação de equipamento para recreação ou comunitário.

7.3.3. Legislação de promoção habitacional

A principal referência legal de promoção habitacional do município de Itapetininga

é a Lei n° 5.264, de maio de 2008, que fixa as diretrizes gerais da Política de Habitação,

cria o Conselho Municipal de Habitação de Interesse Social – CMHIS, e o Fundo Municipal

de Habitação de Interesse Social – FMHIS. Entretanto, antes da edição dessa lei é possível

identificar textos legais que o município tem produzido para enfrentar a problemática da

habitação de interesse social e que ainda se encontram em vigor.

A primeira lei a ser destacada é a Lei nº 2.796, de setembro de 1988, que autoriza

a desafetação de oito áreas de uso comum, pertencentes a sistemas de recreio de

loteamentos regulares, com a finalidade de doar lotes mínimos de 125m2 a famílias

carentes para a construção de moradias econômicas. Essa lei foi alterada em junho de

1989 através da Lei n° 2.875 e em outubro de 1989 pela Lei 2.991, que reduzem a

incidência da lei a cinco áreas: duas na Vila Piedade, uma na Vila Carolina e duas no

Jardim Maricota. As alterações prevêem também que os lotes serão doados diretamente a

munícipes ou a Sociedades Comunitárias de Habitação Popular constituídas

especificamente para esse fim, encarregadas de implantar o loteamento e promover a

doação dos lotes para as famílias beneficiadas. Importante observar que essas leis

antecedem a promulgação da Constituição Estadual que, como já visto, trazia dispositivo

vedando a alteração da destinação das áreas definidas como áreas verdes ou institucionais

nos projetos de loteamento.



96

Ainda no final dos anos 1980 foi editada a Lei n° 2.808/88 que autoriza a

Prefeitura a fornecer projetos de moradia econômica devidamente aprovados, bem como

assistência de profissionais habilitados para acompanhar a construção dessas moradias. A

lei define como moradia econômica a construção de um só pavimento, unifamiliar e

destinada ao uso do proprietário, de até 60 m2 (depois reduzido para 50m2), em cuja

construção se empreguem materiais simples e econômicos, que na construção utilize mão-

de-obra remunerada de baixa qualificação e que a construção seja administrada pelo

próprio proprietário. Importante observar que a lei não permite a edificação de moradias

econômicas na Zona Central. Em 1989 a Lei n° 2.956 disciplina o fornecimento, através da

Empresa Municipal de Urbanização de Itapetininga, de material de construção para

proprietários de lotes urbanos com piso salarial de até três salários mínimos, a serem pagos

em até 120 parcelas mensais. Esta lei sofreu seguidas alterações sendo revogada pela Lei

4.088/97, que amplia o fornecimento de material de construção também para reformas e

ampliações de habitações populares, ampliando também o prazo de pagamento para 240

meses nos casos de construção de moradia econômica e fixando-o em 60 meses para

reforma ou ampliação de habitação popular.

No início da década de 1990 um conjunto de leis é editado9 para autorizar a

Prefeitura a empreender parcelamentos, construir habitações econômicas ou fornecer

materiais de construção, promover a cessão dos lotes em comodato ao beneficiários

(famílias com renda até 3 salários mínimos), com doação definitiva dos terrenos após o

pagamento das prestações referentes à construção das casas.

Em 1997 a Lei nº 4.088 institui o Pro-Lotes Itapetininga, Programa de Doação e

Comercialização de Lotes, destinado a atender a população de baixa renda. A Prefeitura é

autorizada a promover o parcelamento de áreas integradas ao seu patrimônio dominial,

doar ou vender e financiar os lotes para pessoas com renda familiar de até 30 UFMs (no

caso de doação até 10 UFMs), e aplicar no Programa as disposições da Lei 4.058/97, que

trata do fornecimento de materiais de construção. Nesse mesmo ano três grandes áreas

são disponibilizadas para promoção de parcelamento pela prefeitura, com venda de lotes

9 Destacam-se as seguintes áreas: Lei 3.082/ 90 – uma área no Jardim Fogaça desafetada da classe de uso comum do povo; Lei 3.260/92 – uma área na Vila Arruda ; Lei 3.261/92 – área no Distrito Gramatinho; Lei 3.323/92 – duas áreas na Vila Arruda e uma no Jardim Fogaça.



97

para pessoas com renda familiar de até três salários mínimos. Duas dessas áreas, uma no

Bairro Taboãozinho e outra no Bairro Belo Horizonte, resultam de permuta com áreas de

sistemas de recreio que foram desafetadas da Vila Rubens e do Jardim Marabá, e são

tratadas nas Leis 4.082/97 e 4.064/97. A terceira área, objeto da Lei 4.033/97, é fruto da

desafetação de parte do sistema viário do Bairro Taboãozinho, com autorização para

doação de lotes a ocupantes que construíram suas residências na área e venda dos lotes

remanescentes.

Uma menção necessária na legislação de conteúdo habitacional é a Lei nº 3.449,

de julho de 1993, que dispõe sobre a constituição do Conselho Municipal de Bem-Estar

Social e cria Fundo Municipal a ele vinculado. Embora a lei estabeleça que a finalidade do

Conselho é assegurar a participação da comunidade na elaboração e implementação das

políticas sociais, dentre as quais a de habitação, quando dispõe sobre a aplicação dos

recursos do Fundo enumera apenas ações de política habitacional e estabelece também

que o Fundo Municipal de Bem estar Social ficará vinculado à Empresa Municipal de

Urbanização de Itapetininga - EMURBI. Não há informação se o Conselho e o Fundo foram

regulamentados ou, se o foram, por quanto tempo estiveram ativos. Por outro lado, a lei de

criação não foi revogada.

7.3.3.1. Lei 5.264/08 – Política Municipal de Habitação

A Lei que estabelece as diretrizes gerais da Política de Habitação de Itapetininga

contém inúmeras disposições que merecem ser comentadas. Já no artigo 2º a lei explicita o

entendimento legal de conceitos relevantes, dentre os quais se destacam:

Família de baixa renda – aquela cuja situação sócio-econômica, definida segundo

seu padrão de consumo, não lhe permita arcar, total ou parcialmente, com os

custos de quaisquer formas de habitação a preço de mercado.

Lote social – lote de terreno urbano, situado em loteamento ou desmembramento

aprovado pelo órgão municipal competente e registrado no Cartório de Registro de

Imóveis, cujo preço seja igual ou inferior ao que vier a ser determinado por



98

Conselho Municipal de Habitação, atendendo a parâmetros técnicos de padrão de

consumo familiar.

Habitação de interesse social – habitação urbana, nova ou usada, com o respectivo

terreno e serviços de infra-estrutura, com destinação a famílias de baixa renda.

Padrão de consumo familiar – parâmetro para definir os indicadores de

implementação, de aferição dos programas habitacionais, e de enquadramento

para o acesso à política de subsídios. Na metodologia para sua aferição, que

deverá ser estabelecida em regulamento da lei, deverão ser considerados variáveis

como nível de renda, tamanho e faixa etária da família, grau de escolaridade,

número de membros da família que trabalham e hábitos locais ou regionais.

Cabe observar que a lei prevê, em suas Disposições Transitórias, que enquanto não

forem estabelecidos e regulamentados os indicadores que permitem aferir o padrão de

consumo das famílias, serão considerados como projetos habitacionais de interesse social

aqueles destinados a famílias com renda mensal de até três salários mínimos.

Nos termos da lei o público alvo dos programas habitacionais de interesse social é

classificado em três estratos, identificado em função da capacidade de pagamento, que tem

como base o padrão de consumo familiar: o Grupo 1 compreende as famílias sem

capacidade de pagamento, localizadas abaixo da linha de pobreza; o Grupo 2 é

constituído pelas famílias com baixa capacidade de pagamento, que conseguem atender

suas necessidades básicas exceto despesas com moradia, e aquelas com capacidade de

pagamento, que conseguem atender suas necessidades básicas e apresentam alguma

capacidade para assumir despesas com moradia; no Grupo 3 estão as famílias que têm

capacidade de poupança, ainda que reduzida. A lei exclui da Política de Habitação de

Interesse Social as famílias que têm capacidade de investimento e podem resolver suas

necessidades de moradia por meio do mercado.

A Lei enumera seis possíveis modalidades de programas e projetos habitacionais

que poderão ser financiadas com recursos do Fundo Municipal de Habitação de Interesse

Social:

Produção de loteamentos, lotes urbanizados, unidades e conjuntos habitacionais;



99

Revitalização e/ou requalificação de áreas degradadas;

Regularização fundiária e urbanística;

Melhoria das condições de habitabilidade das moradias já existentes;

Financiamento individual para aquisição de lote, aquisição de materiais de

construção ou construção em lote próprio;

Assistência técnica e social às famílias moradoras de áreas de risco.

Além desses, a lei identifica cinco programas específicos: Bolsa Moradia, Cesta

básica de materiais de construção, Programas estruturais em área de risco, Locação Social

e Serviço de assistência técnica em habitação de interesse social. Com relação à concessão

de subsídios, a lei estabelece que o Conselho de Habitação aprovará os tipos de subsídios,

as características das famílias que poderão recebê-los, bem como os critérios a serem

observados para sua concessão, suspensão ou restabelecimento.

Com relação ao Conselho Municipal de Habitação de Interesse Social, sua

composição é definida com representantes do Poder Público e da Sociedade Civil

Organizada, assegurando a indicação de representantes dos movimentos populares na

forma a ser estabelecida por regulamento a ser editado pelo Poder Executivo, garantindo-se

princípios democráticos de escolha. Dentre as competências do Conselho estão a

proposição e aprovação de diretrizes, prioridades, estratégias e instrumentos da Política

Municipal de Habitação de Interesse Social, de planos de aplicação dos recursos do Fundo

Municipal de Habitação de Interesse Social – FMHIS, a definição das condições básicas de

subsídios e financiamentos com recursos do Fundo, a regulamentação, fiscalização e

acompanhamento de todas as ações referentes aos subsídios habitacionais, e a aprovação

das contas do FMHIS. Optou-se na lei municipal pela criação de um único Conselho que

será, portanto, o gestor do Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social.

Na previsão de recursos do FMHIS, se destacam as dotações orçamentárias anuais

destinadas a Habitação Social, os recursos do FNHIS e as receitas patrimoniais do

município arrecadadas a título de aluguéis e arrendamentos. A regulamentação do acesso

a esses recursos será feita através de ato do Poder Executivo, a partir de proposta do



100

Conselho, estando previstas as seguintes formas de concessão: fundo perdido, apoio

financeiro reembolsável, financiamento de risco e participação societária.

8. ORGANIZAÇÃO INSTITUCIONAL, RECURSOS E FONTES

8.1. Organização Institucional

Uma ampla reforma administrativa foi feita na Prefeitura de Itapetininga através da

Lei Complementar n° 27, de 23 de dezembro de 2008. Foram criadas quatro novas

Secretarias (Planejamento, Governo, Negócios Jurídicos e Trânsito e Cidadania),

promoveu-se a divisão da Secretaria de Cultura, Esportes e Turismo em duas pastas

(Cultura e Turismo e Esporte e Lazer), e transformou-se a Secretaria de Industrialização e

Desenvolvimento em Secretaria de Trabalho e Desenvolvimento e a Secretaria do Meio

Rural e Abastecimento em Secretaria de Agricultura e Meio Ambiente. A lei que instituiu a

reforma não redefiniu atribuições e quadro de pessoal, remetendo para ato do Executivo a

sua regulamentação.

Através do Decreto n° 485, de janeiro de 2009, foi regulamentada a Secretaria de

Planejamento, desenhada com um perfil que contempla a área de gestão urbana,

planejamento e acompanhamento de programas de desenvolvimento econômico, em

parceria com a Secretaria de Trabalho e Desenvolvimento e com a Secretaria de Gabinete,

coordenação do planejamento e execução de políticas, programas e ações desenvolvidas

pela administração municipal, juntamente com a Secretaria de Governo, e produção e

sistematização de dados e informações necessários ao desenvolvimento das ações de

governo. Além dessas áreas, é prevista também a atuação da Pasta de Planejamento em

parceria com a Secretaria de Agricultura e Meio Ambiente na área de política ambiental. O

regulamento estabelece as seguintes atribuições para a Secretaria:

Promover a execução das políticas e diretrizes da administração municipal na

área de gestão urbana no município.



101

Elaborar, controlar, avaliar e propor a aplicação e revisão do Plano Diretor e de

outros instrumentos que visem a ordenar a ocupação, o uso ou a regularização

da posse do solo urbano.

Coletar e sistematizar informações e dados, e a montagem de acervos,

cadastros e arquivos de suporte à gestão urbana.

Elaborar, acompanhar e fiscalizar a execução dos planos de urbanização do

município.

Promover, em conjunto com as demais secretarias municipais, o

acompanhamento técnico-gerencial dos projetos de desenvolvimento

econômico do município.

Atuar em apoio às demais secretarias municipais, em especial a Secretaria

Municipal de Trabalho e Desenvolvimento, para a atração e implantação de

novas empresas no município e para promover as suas potencialidades

econômicas.

Promover e apoiar pesquisas científicas voltadas para a melhoria da qualidade

de vida, aumento da produtividade e outras demandas e potencialidades da

população de Itapetininga.

Desenvolver, em conjunto com as demais secretarias municipais, ações e

programas para implementação de uma política de mobilidade urbana.

Desenvolver, em conjunto com a Secretaria da Agricultura e Meio Ambiente,

ações e programas para implementação de uma política ambiental.

Coordenar, em conjunto com as demais secretarias municipais, o processo de

concessões de áreas públicas para investimentos de interesse do Município.

Coordenar, em conjunto com a Secretaria de Gabinete, o planejamento e a

execução integrada das políticas, programas e ações da administração

municipal.

Coordenar, em conjunto com a Secretaria de Gabinete, a estratégia e a

metodologia de gestão e acompanhar os programas e projetos prioritários do

Governo Municipal.



102

Embora nesse conjunto de atribuições da Secretaria não se encontrem referências

explícitas à Política de Habitação, em sua estrutura organizacional é criado o Departamento

de Habitação de Interesse Social (DHIS), ao qual compete:

Executar a política municipal de habitação;

Desenvolver e executar programas de regularização fundiária;

Desenvolver e executar programas de moradia de interesse social;

Elaborar projetos habitacionais, e executar a construção de unidades

habitacionais em conformidade com as diretrizes estabelecidas pelo Município,

Estado e União;

Acompanhar, em conjunto com a Secretaria de Obras, a construção de

unidades habitacionais decorrentes de programas habitacionais dos quais o

Município participe.

Além do Departamento de Habitação de Interesse Social, outras três unidades

compõem a pasta de Planejamento: Assessoria Técnica e Administrativa, Departamento de

Planejamento e Desenvolvimento Urbano e Departamento Técnico de Acompanhamento e

Integração de Programas. A Assessoria Técnica tem funções que se assemelham a uma

chefia de gabinete, atuando no apoio aos demais departamentos para viabilização dos

programas e projetos da Secretaria, além de funções administrativas e assessoria direta ao

Secretário. O Departamento de Planejamento e Desenvolvimento Urbano desenvolve as

ações na área de gestão urbana, especialmente aquelas voltadas para o acompanhamento

e produção da legislação urbanística para o uso, ocupação e parcelamento do solo, além

da importante função de acompanhar a implantação e aplicação do Plano Diretor. Quanto

ao Departamento Técnico de Acompanhamento e Integração de Programas, suas funções

estão voltadas para a articulação institucional e produção e sistematização de dados e

informações de interesse da Secretaria e da Administração em geral.

As atribuições dessas três unidades previstas no Decreto nº 485/09 complementam

as do DHIS no que diz respeito ao desenvolvimento de ações necessárias à efetivação da

Política de Habitação, dentre as quais se destacam:

Elaboração, acompanhamento e avaliação de legislação urbanística de uso,

ocupação e de parcelamento do solo, adequando-a ao Plano Diretor;



103

Organização e sistematização de informações necessárias ao desenvolvimento de

planos, projetos e programas; desenvolvimento de estudos, projetos e pesquisas

para suporte do planejamento urbano;

Fornecimento de informações específicas para os projetos de edificações e

parcelamento e ocupação do solo;

Promover a integração e interação entre os diversos órgãos da Secretaria e com os

demais órgãos da Administração.

Esse desenho institucional confere um papel estratégico à Secretaria de

Planejamento, e um conjunto de atribuições que requer uma estrutura de pessoal que conte

com profissionais de formações técnicas diversas. Entretanto, a Secretaria parece encontrar-

se ainda em fase de implantação, pois o citado decreto regulamentador não estabelece

quadro de pessoal para a Pasta, apresentando apenas uma relação de treze cargos de

provimento em comissão a ela vinculados. Além do Secretário, são previstos quatro cargos

de Diretor, um de Supervisor e sete de Assessoria. Desses cargos apenas um Diretor e um

Assessor encontram-se lotados no Departamento de Habitação, o que é seguramente

insuficiente para dar cumprimento a todas as atribuições da unidade.

Por outro lado, considerando que a problemática habitacional não se resolve de

forma isolada, é importante identificar na estrutura da Prefeitura os parceiros prioritários

para o desenvolvimento de ações integradas. O Decreto 485/09 já prevê algumas

parcerias da Secretaria de Planejamento com outros órgãos de governo, como com a

Secretaria de Gabinete nas ações de planejamento de governo e integração de políticas e

programas, e com a Secretaria de Obras no acompanhamento da construção de unidades

habitacionais de programas dos quais o município participe. Outras possibilidades de

convergência de ações podem ser identificadas a partir da análise das atribuições

específicas de outras Secretarias tais como: com a Secretaria de Promoção Social na

assistência e promoção da inclusão social de famílias em situação de vulnerabilidade; com

a Secretaria de Agricultura e Meio Ambiente na discussão de diretrizes ambientais para os

projetos de parcelamento do solo em áreas de interesse social; com a Secretaria de Obras

na elaboração e construção de projetos habitacionais; com a Secretaria de Negócios

Jurídicos no desenvolvimento dos programas de regularização fundiária; com a Secretaria



104

de Trabalho e Desenvolvimento na qualificação profissional do trabalhador desempregado

ou de baixa renda e no desenvolvimento de políticas de geração de renda; com a

Secretaria de Governo no desenvolvimento de esforços no sentido de integrar a população

ao processo de gestão pública.

8.1.1.Conselhos Municipais

Ainda no plano institucional é necessário mencionar os Conselhos municipais, que

podem se constituir em valiosos aliados na construção das propostas do PLHIS, na medida

em que congregam representantes da sociedade civil organizada já envolvidos com o

processo de gestão das políticas públicas. A Lei Orgânica do Município já conferia essa

importância aos Conselhos ao estabelecer no Capítulo do Poder Executivo, em seu Artigo

86, que eles seriam instituídos por lei de iniciativa do Executivo, a fim de garantir a

participação de representantes da comunidade no acompanhamento das políticas públicas

municipais.

Em Itapetininga existem, pelo que foi possível apurar através da legislação,

dezesseis Conselhos Municipais. Á exceção do Conselho Municipal de Meio Ambiente,

instituído em 1985, os demais foram criados após a promulgação da Lei Orgânica do

Município. Além do Conselho do Plano Diretor e do Conselho Municipal de Habitação, já

criados e ainda não regulamentados, na década de 1990 foram instituídos os seguintes

Conselhos Municipais: de Educação, de Cultura, de Turismo, da Assistência Social, de

Desenvolvimento Rural, de Defesa do Patrimônio Histórico, Artístico e Cultural, de Esportes,

dos Direitos do Idoso, do Bem-Estar Social (já mencionado), e Conselho Multidisciplinar de

Urbanismo. Em 2002 foi criado o Conselho do Orçamento Participativo e, em 2009 os

Conselhos dos Direitos da Mulher e dos Direitos da Criança e do Adolescente. Desses

colegiados apenas os de Urbanismo e do Bem-Estar Social não estão previstos na Lei

Orgânica do Município. Boa parte desses Conselhos tem caráter deliberativo e alguns,

inclusive, foram criados por exigência legal, como o da Assistência Social e o de Educação.

É necessário destacar, entretanto, que à exceção daqueles criados por exigência legal, o

funcionamento desses Conselhos parece ser bastante precário, pois não foram



105

disponibilizadas informações sobre suas rotinas de reuniões ou sobre a estrutura de apoio

com que contam na Prefeitura.

8.1.2.Programas e Projetos em andamento

Além das parcerias com a CDHU e com o Ministério das Cidades e Caixa

Econômica Federal para a construção de unidades habitacionais, tratados no item 6, a

Prefeitura de Itapetininga firmou convênio com o Governo do Estado, através da Secretaria

de Estado da Habitação, para desenvolvimento do Programa Estadual de Regularização de

Núcleos Habitacionais – Cidade Legal, instituído, como já visto, pelo Decreto estadual n°

52.052/07, que tem por objetivo a fornecer aos municípios orientação técnica para as

ações municipais na regularização de parcelamentos de solo e de núcleos habitacionais.

Em Itapetininga o programa atende a seis núcleos: Vila Sudeste, Central Parque 4L, Vila

Mazzei, Vila Sotemo, Vila Paulo Ayres e Rechã.

Como propostas ainda em discussão dois outros programas devem ser

mencionados: o Programa Cesta Básica, destinado à aquisição de material de construção

através de cartão de débito a ser utilizado nos estabelecimentos comerciais da cidade que

trabalham com material de construção a partir da definição de um valor a ser concedido a

cada participante do programa; e a criação do Sistema de Informações Habitacionais do

município, com criação de um banco de dados georreferenciado. Segundo informações do

Departamento de Habitação, o Programa Cesta Básica está em fase de formatação, com a

produção de Projeto de Lei para sua instituição.



106

8.2. Recursos e fontes

Na análise dos recursos e fontes dos recursos municipais procurou-se utilizar

informações sobre receitas correntes, compreendendo a arrecadação municipal e todas as

transferências realizadas pelo Estado e União. A avaliação das despesas considera as

despesas realizadas por diferentes setores, estando apresentada também por unidade

orçamentária. As fontes utilizadas foram a Fundação SEADE, que apresenta dados já

sistematizados até 2008, possibilitando a construção de uma série histórica de dez anos, e

a Prefeitura de Itapetininga, através da consulta aos balancetes dos últimos cinco anos. As

informações sobre receitas seguem nas tabelas abaixo, onde se procurou apresentar em

separado os valores das receitas provenientes de transferências.



Tabela 8.1. Composição da Receita Municipal corrente – 1999 -2008 (em reais de 2010) Variável 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Total de Receitas Municipais Correntes (Em reais de 2010)

102.548.917 102.830.181 107.796.956 119.762.105 117.939.615 123.490.714 126.204.670 144.087.426 179.704.262 189.462.141

Total da Receita Tributária Municipal 18.689.048 17.047.351 16.453.101 17.530.749 16.886.167 19.517.846 19.286.946 21.448.342 23.404.382 23.899.562

Total de Deduções da Receita Municipal Corrente

9.339.564 8.235.824 8.525.099 9.354.483 10.634.104 15.072.154 16.580.149

Total de Arrecadação de Impostos Municipais

13.415.683 12.097.839 12.200.842 13.459.205 13.512.182 14.177.415 15.984.568 17.809.796 19.757.989 20.207.579

Arrecadação de IPTU 5.609.625 5.117.591 4.911.823 4.831.412 4.588.460 5.006.209 5.218.401 5.659.430 5.664.212 5.522.591

Arrecadação de ISS 6.414.231 5.613.229 5.986.445 6.338.866 6.217.151 6.766.689 8.052.971 9.047.100 9.556.747 10.469.803

Arrecadação de ITBI 1.939.883 1.905.306 1.815.489 1.439.161 1.138.201 935.514 1.097.972 1.255.720 1.862.260 1.863.177

Arrecadação de IVVC -

Total de Arrecadação Municipal de Taxas

4.239.569 4.271.407 4.006.506 3.981.731 3.348.178 5.326.647 3.299.387 3.622.497 3.646.394 3.691.983

Arrecadação Municipal de Contribuições de Melhoria

1.033.794 678.108 245.754 89.812 25.806 13.785 2.989 16.051 - -

Receita Municipal de Contribuições - - - 7.616.302 7.423.015 6.607.474 6.559.403 6.818.941 9.299.865 5.093.490

Receita Municipal Patrimonial 306.747 300.092 1.295.522 2.515.218 2.886.418 2.611.651 2.915.011 3.687.292 3.070.679 3.902.714

Receita Municipal de Atividades Diversas

216.099 179.852 133.729 99.363 3.275.657 3.615.008 1.516.123 1.487.411 8.717.827 1.777.542

Total de Outras Receitas Municipais Correntes

6.202.709 4.770.997 341.605 4.310.026 7.275.366 8.450.756 5.221.196 5.841.840 6.827.423 7.863.579

Total de Rec. Munic. de Capital 1.246.517 787.919 552 6.098.379 4.187.367 1.811.227 1.418.452 2.276.636 3.592.949 5.342.997

Receitas c/ Alienação de Bens 9.656 89.871 - 299.539 - 34.799 - 144.456 - 15.046

Receitas Municipais com Amortização de Empréstimos

- 1.357.140 520.655 - - 20.462 27.300 3.998

Total da Receita Municipal com Transf. de Capital

1.236.860 698.045 552 4.441.703 3.666.715 1.776.428 1.418.452 2.111.718 3.565.649 5.323.954

Fonte: Fundação Seade, Informações dos municípios paulistas, 2010



Tabela 8.2. Composição da Receita Municipal corrente – transferências 1999 -2008 (em reais de 2010) Variável 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Receita Municipal por Transferências Correntes

77.134.316 80.531.889 86.329.293 87.690.449 80.192.992 82.687.976 90.705.991 104.803.60

0 128.384.08

3 146.925.25

2 Receita Municipal por Transferências Correntes Intergovernamentais

74.923.573 78.183.869 83.279.634 84.557.574 76.244.876 79.773.864 89.013.421 102.371.61

4 123.766.13

7 140.590.44

5

Total da Receita Municipal por Transferências Correntes da União

26.211.065 23.922.369 24.405.338 24.136.604 21.981.486 23.633.037 29.148.767 32.849.725 44.652.024 50.611.371

Receita Municipal - Transferências de Recursos do SUS

177.928 2.766.832 3.158.223 3.963.531 5.455.135 4.996.888 15.548.813

Receita Municipal - Transferências de Recursos do FNAS

- - - - - - -

Receita Municipal - Transferências de Recursos do FNDE

- - - 3.115.961 3.684.424 4.508.280 4.796.422

Receita Municipal - Transferências da Cota-Parte do FPM

17.652.528 14.414.828 18.157.740 19.668.664 17.591.361 17.680.452 20.683.058 22.397.873 33.853.830 28.743.946

Receita Municipal – IRRF 464.299 913.868 875.956 849.768 1.568.370 1.469.003 1.615.223 1.847.543 2.674.769 2.352.009 Receita Municipal - Transferências da Cota-Parte do ITR

611.991 353.329 251.411 398.903 255.344 177.770 181.966 209.803 215.961 257.031

Receita Municipal - Transferências Multigovernamentais do Fundeb

8.690.996 8.451.891 10.402.685 11.979.198 13.413.581 17.195.344 24.942.849

Total da Receita Municipal por Transferências Correntes do Estado

48.712.509 54.261.500 58.874.297 51.729.974 45.811.501 45.590.697 47.885.456 56.108.307 61.918.770 65.036.226

Receita Municipal por Transf. da Cota-Parte do ICMS

36.344.292 34.813.871 42.601.448 40.821.622 35.837.254 37.928.368 40.448.978 47.554.456 52.457.578 55.263.347

Receita Municipal por Transf. da Cota-Parte do IPVA

6.328.700 6.235.453 6.965.856 6.922.730 6.027.809 6.350.851 6.662.476 7.750.054 8.521.294 8.924.542

Receita Municipal por Transferências da Cota-Parte do IPI

- - 484.074 412.844 327.125 346.324 388.275 438.950 532.471 543.091

Receita Municipal por Transferências de Convênios

2.174.476 3.132.873 3.948.116 2.914.113 1.439.566 2.359.844 4.411.387 6.334.806

Receita Municipal - Demais Transferências Correntes

36.269 3.049.662 - - - 253.006 72.143 206.558 -




109

Tabela 8.3. Receita Orçamentária

Ano Receita orçamentária (acumulado do ano) 2005 92.555.675,662006 108.053.076,952007 144.258.310,332008 169.575.139,072009 193.236.376,81Fonte: Secretaria Municipal de Administração e Finanças, 2011

Apesar das diferenças nos valores apresentados pelas duas fontes, é possível constatar

aumento constante da receita corrente nos últimos cinco anos. Entretanto, quando observados os

dados apresentados pela Fundação SEADE referentes aos últimos dez anos identifica-se uma queda

de 1,53% da receita entre 2002 e 2003, associada a uma queda de cerca de 10% da receita

corrente proveniente de transferências intergovernamentais, mantendo tendência já apresentada

entre 2001 e 2002, além da queda significativa de 34,60% das receitas de capital do Município. A

receita volta a crescer a partir de 2004, ficando em torno de 4,70% até 2006, quando salta para

11,41%. Esse crescimento da receita atinge o expressivo percentual de 24,72% entre 2006 e 2007,

e apresenta um recuo para 5,43% entre 2007 e 2008. Em 2009 há um novo salto e, de acordo

com os dados do balancete da Prefeitura de Itapetininga, o crescimento atinge quase 14%.

As transferências intergovernamentais no período 1999/2008 têm aumento de 87,64%,

percentual ligeiramente acima dos 84,75% de crescimento total da receita corrente no mesmo

período, o que demonstra certo equilíbrio nas variações quando considerada a média do período.

Com efeito, ao se analisar a evolução da participação das transferências intergovernamentais no

total da receita corrente, percebe-se que o percentual apresentado em 1999, 74,06%, é pouco

menor do que os 74,20% apresentados em 2008, indicando forte dependência desses recursos na

composição da receita corrente municipal. É interessante observar, entretanto, que quando essa

participação apresenta queda acentuada, de 7% em 2002, não há redução no total das

transferências, que tiveram um aumento, ainda que irrelevante. Essa queda se deve, portanto, a

aumento efetivo da arrecadação municipal no ano, que teve variação positiva significativa nas

receitas de contribuições, patrimonial, outras receitas correntes e receitas de capital.

É importante observar também que a partir de 2004 transferências intergovernamentais

vêm apresentando tendência de crescimento, sendo que as transferências da União apresentam

percentuais maiores, exceto em 2006, quando esse aumento foi de 11,3%, mas chegando a 35,9%



110

em 2007. Nas transferências da União deve-se destacar o significativo incremento da cota-parte do

FPM em 2007, embora tenha caído em 2008, e os valores do SUS em 2008. Quanto às

transferências do Estado, os aumentos a partir de 2004 têm sido menores que os da União,

ficando abaixo de 10%, exceto pelo ano de 2006, quando foi de 17,17%. Cabe observar que a

partir de 2001 a cota-parte do ICMS vem crescendo em importância no total dos repasses do

Estado, constituindo-se na maior transferência realizada para o município e na maior fatia do bolo

orçamentário. Diretamente associado ao desenvolvimento econômico municipal, o ICMS constitui-

se em recurso estratégico pelo que representa no montante da arrecadação municipal,

especialmente porque não é um recurso carimbado.

No que diz respeito à arrecadação municipal, deve-se observar o incremento

significativo no valor das taxas em 2004, superando inclusive a arrecadação com o IPTU, das

contribuições em 2007, do ISS em 2005, 2006 e 2008, da receita patrimonial em 2006 e 2008, e

do total de receitas de capital em 2007 e 2008. Quanto ao IPTU, com oscilações ao longo do

período apresentou uma evolução negativa de 1,56% ao final dos dez anos que deve ser

investigada, pois pode indicar necessidade de revisão da planta genérica de valores ou mesmo

uma política de isenção excessivamente onerosa para o município. Revisão de alíquotas, adoção

do IPTU progressivo e modernização do cadastro técnico multifinalitário são medidas que podem

aumentar a arrecadação desse imposto.

As tabelas abaixo apresentam dados sobre a composição das despesas realizadas por

funções em série de dez anos da Fundação Seade, e dados sobre as despesas do período de 2005

a 2009, extraídos dos balancetes fornecidos pela Secretaria de Administração e Finanças da

Prefeitura. A tabela com os dados da Prefeitura está referenciada no total empenhado por unidade

orçamentária por ser informação comum aos cinco balancetes encaminhados para consulta.

Os dados das duas tabelas revelam de forma bastante clara que a habitação não tem

sido uma política priorizada em termos de investimentos municipais. Além dos significativos gastos

com educação e saúde, por força de obrigações legais e das transferências do Sistema Único de

Saúde, as despesas com Administração e planejamento e com a rubrica urbanismo respondem por

cerca de 80% do total das despesas.



Tabela 8.4. Despesas municipais 1999 – 2008 (em reais de 2010)

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Despesa com Agricultura - 35.709 - 1.903 - 22.268 18.147

Despesa com Indústria, Comércio e Serviços

36.017 177.401 162.963 124.777 219.127 260.475 517.562

Gestão Municipal em Meio Ambiente 27.336 47.651 - - 4.020 157.338 2.053.649

Despesa com Saúde 25.928.008 29.168.318 33.849.673 24.787.604 29.909.597 43.236.136 52.427.815

Despesa com Transporte 27.287 - - - 2.742.866 3.018.433 3.424.687

Despesa com Administração e Planejamento

13.154.621 15.227.477 16.078.335 29.775.747 39.299.664 17.892.640 16.984.215

Despesa com Assistência 3.897.760 3.535.106 4.414.302 1.732.988 2.448.679 2.750.156 4.153.101

Despesa com Previdência 8.093.938 7.836.361 7.838.897 8.079.505 9.387.681 5.744.117 6.325.366

Despesas com Desporto e Lazer 1.061.671 978.832 856.564 1.115.296 2.605.331 2.245.105 2.067.562

Despesa com Educação 28.851.879 34.708.882 30.150.885 36.248.377 39.116.208 47.477.223 55.162.043

Despesa com Cultura 1.526.440 1.436.339 1.509.617 1.252.415 1.399.574 2.098.696 1.926.263

Despesa com Habitação - - 129.653 997.068 1.415.267 705.972 548.522

Despesa com Urbanismo 24.585.651 16.791.770 17.856.117 2.755.798 3.735.199 25.191.261 24.422.054

Despesa com Investimentos - Total 7.578.656 4.613.249 9.897.654 18.213.238 12.228.476 11.346.766 8.533.394 16.067.368 17.420.380 28.829.412

Despesa com o Legislativo 4.518.462 4.895.606 4.913.307 4.712.335 5.302.011 4.088.935 2.806.340

Total de Despesas Municipais Correntes

90.672.981 96.907.039 89.938.042 92.683.919 100.689.234 106.930.484 105.369.892 116.607.156 141.940.765 149.700.160

Total de Despesas Municipais 100.246.273 102.789.922 101.066.016 114.820.559 114.888.662 119.244.985 117.869.263 137.585.223 167.105.103 183.592.151




112

Os gastos com habitação foram insignificantes em 2004, passando a irrisórios 0,8%

do total das despesas em 2005 e atingindo o “pico” de 1% em 2006. Em 2007 e 2008

caíram para 0,4% e 0,3% respectivamente. A implantação de uma efetiva Política de

Habitação pode começar a reverter esse quadro, especialmente no que diz respeito às

fontes de recursos que seus instrumentos podem viabilizar. A criação de fundos com

recursos próprios e a utilização de recursos oriundos da aplicação de instrumentos

urbanísticos previstos no Plano Diretor, como outorga onerosa do direito de construir e IPTU

progressivo, podem se constituir em fontes alternativas de recursos de grande relevância.

Além disso, é necessário dimensionar o montante de recursos necessários para o

desenvolvimento de ações que enfrentem a problemática habitacional no município e, a

partir daí, construir parcerias com a União e o Estado para seu enfrentamento.

Tabela 8.5. Despesas Municipaispor unidade orçamentária - total empenhado (2005-2009)

Unidades 2005 2006 2007 2008 2009

Câmara Municipal 3.687.818,90 4.220.871,25 3.420.572,05 2.611.305,68 2.871.860,05 Gabinete 2.228.764,48 3.099.577,29 3.701.470,15 3.995.468,02 3.683.458,67 Administração 11.188.607,96 11.595.378.01 19.572.542,35 19.090.920,72 21.963.397,14 Educação 28.367.563,12 31.139.969,36 39.716.762,10 51.328.404,97 56.900.884,67 Saúde 19.398.494,06 23.810.691,04 36.168.907,75 48.784.198,60 52.399.538,68 Obras e Serviços 14.356.767,30 18.671.142,41 21.826.699,76 25.625.694,03 23.887.196,39 Promoção Social 2.227.858,60 3.122.714,94 3.681.300,63 5.523.464,01 6.451.176,92 Industrialização e Desenvolvimento

- 174.443,51 217.897,61 481.592,85

Meio Rural e Abastecimento

2.309.970,92 2.838.902,24 2.717.329,91 3.458.816,09

Cultura, Esportes e Turismo

2.006.706,99 3.382.916,16 3.960.000.64 4.047.274,50

Agricultura e Meio Ambiente

2.835.885,94

Planejamento 488.164,25 Trânsito e Cidadania 1.489.906,63 Trabalho e Desenvolvimento

367.803,34

Governo 330.811,74 Negócios Jurídicos 320.293,29 Cultura e Turismo 2.275.448,91 Esporte e Lazer 2.124.332,05 Total

Fonte: Secretaria Municipal de Administração e Finanças, 2011.



113

Complementando as informações sistematizadas pelo Seade, a tabela anterior

apresenta as despesas do Município por unidade orçamentária, já contemplando em 2009

as novas Pastas definidas a partir da reforma administrativa. Ainda que 2009 seja o

primeiro ano em que as despesas são definidas em função da reorganização das

Secretarias, chama a atenção a diminuta participação da Secretaria de Planejamento, Pasta

à qual está vinculado o Departamento de Habitação, no total das despesas empenhadas,

especialmente se for considerada a extensão de suas atribuições, tema já abordado.

8.3. Programas e linhas de financiamento do

Governo Federal e Estadual para Política de

Habitação

8.3.1. Recursos da União

PAC – Programa de Aceleração do Crescimento

O Programa de Aceleração do Crescimento – PAC está organizado em três eixos

estruturais de investimentos: infraestrutura logística, que envolve a construção e ampliação

de redes rodoviárias, ferroviárias, portuárias, hidroviárias e aeroportuárias; infraestrutura

energética, que envolve ações para geração e transmissão de energia elétrica, petróleo,

gás natural e energias renováveis; e infraestrutura social e urbana, que compreende ações

na área de saneamento, habitação, metrôs, trens urbanos, recursos hídricos, assim como

engloba as ações para a universalização do Programa Luz para Todos.

O Programa é executado sob coordenação, supervisão, acompanhamento e

avaliação do Ministério das Cidades, e sob operacionalização da Caixa Econômica Federal

– CEF. Os recursos do Programa se concentram em dois grandes grupos:

Recursos fiscais consignados no Orçamento Geral da União – OGU e no Fundo

Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS, repassados aos municípios

com caráter não oneroso; e



114

Recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS ou do Fundo de

Amparo ao Trabalhador – FAT, repassados aos municípios com caráter oneroso.

Além destes recursos, somam-se aos investimentos do Programa os valores das

contrapartidas dos estados, Distrito Federal e municípios, que podem se apresentar sob a

forma de recursos físicos ou financeiros, desde que mensuráveis. Os valores das

contrapartidas são calculados sobre o valor total do investimento, determinados pelo

Ministério das Cidades, considerando-se a capacidade financeira da unidade beneficiada e

seu Índice de Desenvolvimento Humano. No caso dos Municípios, consideram-se os

seguintes limites mínimos para contrapartida:

2% para municípios com IDH menor ou igual a 0,5;

3% para municípios com IDH maior que 0,5 e menor ou igual a 0,6;

4% para municípios com IDH maior que 0,6 e menor ou igual a 0,7;

8% para municípios com IDH maior que 0,7 e menor ou igual a 0,8; e

20% para municípios com IDH maior que 0,8.

No eixo de investimento sobre habitação, o PAC concentra recursos em

urbanização de assentamentos precários, intervenção que envolve ações de infraestrutura;

saneamento; produção habitacional para atendimento de demanda de reassentamento e

remanejamento; melhorias habitacionais e ações complementares; equipamentos públicos

e recuperação ambiental; e trabalho social e regularização fundiária. As famílias a serem

beneficiadas pelo Programa, no âmbito da urbanização, regularização e integração de

assentamentos precários, devem possuir renda mensal de até R$ 1.050,00.

Programa Minha Casa, Minha Vida

Gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econômica

Federal, o Programa Minha Casa, Minha Vida possui sete modalidades direcionadas a

diferentes faixas de renda, que operam a partir de diversas fontes de recursos.

Com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a linha programática

“Imóvel na Planta” consiste na aquisição de unidades habitacionais ainda não construídas a

serem adquiridas por famílias com renda bruta mensal de até R$ 1.395,00 através de



115

venda com parcelamento. Esta modalidade abrange apenas capitais, regiões

metropolitanas e municípios com população acima de 50 mil habitantes.

Já os recursos do FGTS e do Fundo Garantidor da Habitação são destinados ao

financiamento às empresas da construção civil do mercado imobiliário para a produção de

habitação popular para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00. A execução das

obras dos empreendimento do Programa é realizada por Construtora contratada pela

CAIXA, que se responsabiliza pela entrega dos imóveis concluídos e legalizados. Há

também o financiamento de infraestrutura, interna e/ou externa, para produção de

empreendimentos habitacionais populares, no amparo do Programa MCMV, que é

operacionalizado com recursos do BNDES sob a linha de Crédito Corporativo. Estas

modalidades abrangem todos os municípios brasileiros.

Para municípios com população até 50 mil habitantes, o programa realiza a oferta

de recursos orçamentários por meio de leilão aos Agentes ou Instituições Financeiras do

Sistema Financeiro de Habitação, os quais operarão os recursos junto às Prefeituras

Municipais. Ainda no âmbito do Minha Casa, Minha Vida, o Programa Habitacional

Popular Entidades opera investimentos que subsidiam financiamento habitacional às

famílias com renda mensal de até R$ 1.395,00, organizadas coletivamente por Entidade

Organizadora, por meio de recursos provenientes do Orçamento Geral da União – OGU,

aportados ao Fundo de Desenvolvimento Social – FDS. O programa atende três

modalidades: aquisição de lote urbanizado e construção de unidades habitacionais;

construção de unidades habitacionais; e aquisição de material de construção para reforma

ou ampliação.

O Programa compreende ainda a modalidade de habitação rural, que opera com

recursos do Orçamento Geral da União – OGU e que consiste na concessão de subsídios

a agricultores familiares para aquisição de material de construção para produção de

unidades habitacionais em área rural. As famílias a serem beneficiadas devem possuir

renda anual bruta de até R$ 10.000,00.

Para as modalidades imóvel na planta e construção de unidades habitacionais, o

número de unidades habitacionais por empreendimento é estabelecido em função da área

e do projeto. Para a população com renda familiar de até 3 salários mínimos, as unidades



116

habitacionais podem ser casas térreas ou apartamentos, sendo as áreas mínimas por

tipologia assim estabelecidas:

Casa térrea: área útil mínima de 32 m², 02 quartos, sala, cozinha, banheiro e

área de serviço;

Apartamentos: área útil mínima de 37 m², 02 quartos, sala, cozinha, banheiro e

área de serviço.

Os valores máximos das unidades habitacionais são dispostos na Portaria nº

93/2010 do Ministério das Cidades e estabelecidos de acordo com a localidade e em

função das tipologias. Municípios com população entre 50 mil e 100 mil habitantes são

atendidos em função do déficit habitacional.

Para as famílias com renda até 3 salários mínimos, as unidades habitacionais são

vendidas com as seguintes condições:

Subsídio integral com isenção do seguro;

Prestação de até 10% da renda, por 10 anos, com prestação mínima de R$ 50

por mês.

Recursos Orçamento Geral da União – OGU e Fundo

Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS

Programa urbanização, regularização e integração de assentamentos precários

Utilizando recursos do Orçamento Geral da União e do Fundo Nacional de

Habitação de Interesse Social (FNHIS), este programa apóia os estados, municípios e o

Distrito Federal nas ações destinadas a melhorar as condições de habitabilidade dos

assentamentos humanos precários e na execução de intervenções necessárias à segurança,

salubridade e habitabilidade de população localizada em área inadequada à moradia,

visando a sua permanência ou realocação.

Os beneficiários deste Programa devem ter renda de até R$1.050,00, residentes em

assentamentos humanos precários.

As unidades da Federação beneficiárias devem aportar contrapartida constituída por

recursos financeiros, bens ou serviços financeiramente mensuráveis, passíveis de compor o



117

investimento, em respeito ao cronograma físico-financeiro estabelecido para o

empreendimento. O aporte de contrapartida é obrigatório e calculado em valor

correspondente aos percentuais estabelecidos pelo Ministério das Cidades sobre o valor do

repasse da União, em conformidade com a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) vigente à

assinatura do contrato. Obras e serviços executados antes da assinatura do contrato de

repasse de recursos da União não poderão ser aceitos como contrapartida, nem compor o

valor do investimento.

Cabe ao poder público na qualidade de proponente e agente executor: elaborar a

proposta de intervenção acompanhada de toda a documentação necessária, em resposta

às demandas e necessidades sociais, bem como incentivar a participação dos beneficiários

nas principais etapas do projeto e administrar e fiscalizar a execução dos trabalhos

necessários à consecução do objeto contratado, observando critérios de qualidade técnica,

prazos e custos previstos contratualmente.

O repasse dos recursos da União aos estados ou municípios para a execução de

ações integradas de urbanização com construção / aquisição de unidades habitacionais,

em municípios integrantes de regiões metropolitanas, fica limitado a R$23.000,00 por

família beneficiada. Além disto, há um limite ao repasse de recurso por intervenção de

acordo com o tamanho do assentamento em questão:

- Assentamentos com até 100 domicílios: R$ 2.000.000,00 por intervenção;

- Assentamentos entre 100 e 4.000 domicílios: R$ 5.000.000,00 por intervenção; e

- Assentamentos com mais de 4.000,000 domicílios: R$ 10.000.000,00 por

intervenção.

Deverá ser aberta uma conta na Caixa Econômica Federal para o depósito dos

recursos.

Programa de Habitação de Interesse Social – Ação Apoio à Provisão Habitacional de

Interesse Social

Esta Ação tem por objetivo apoiar os estados, Distrito Federal, municípios e

entidades privadas sem fins lucrativos na viabilização do acesso à habitação digna, regular

e dotada de serviços públicos, em localidades urbanas ou rurais, mitigando as

desigualdades sociais e contribuindo para a ocupação urbana planejada.



118

Utiliza recursos do FNHIS para a: construção ou aquisição de unidades

habitacionais; produção ou aquisição de lotes urbanizados; e requalificação de imóveis

existentes para fins habitacionais.










Este Programa destina-se às famílias com renda mensal de até R$1.050,00.










Este Programa possui três modalidades de atendimento: 1) produção ou aquisição

de unidades habitacionais; 2) produção ou aquisição de lotes urbanizados; e 3)

requalificação de imóveis.

O repasse dos recursos da União aos estados ou municípios para a construção ou

aquisição de unidades habitacionais, em municípios integrantes de regiões metropolitanas,

fica limitado a R$23.000,00 por família beneficiada. No caso de produção ou aquisição

de lote urbanizado e requalificação de imóvel, o valor do repasse é de R$9.000,00 por

família beneficiada. Nos casos em que houver a construção ou aquisição de unidades

verticalizadas, poderá haver um aumento de até 20%.



119

O limite ao repasse de recurso por intervenção de acordo com o tamanho do déficit

habitacional do município em questão:

- Municípios com déficit habitacional até 4.999 domicílios: R$ 50.000,00 por

intervenção;

- Municípios com déficit habitacional entre 5.000 e 9.999 domicílios: R$

1.000.000,00 por intervenção;

- Municípios com déficit habitacional entre 10.000 e 29.999 domicílios: R$

2.500.000,00 por intervenção; e

- Municípios com déficit habitacional acima de 30.000: R$ 5.000.000,00 por

intervenção.

Deverá ser aberta uma conta na Caixa Econômica Federal para o depósito dos

recursos.

Apoio à Prestação de Serviços de Assistência Técnica para Habitação de Interesse

Social

Este Programa, que utiliza recursos do FNHIS, objetiva melhorar o padrão mínimo

de salubridade, segurança e habitabilidade das edificações produzidas no âmbito do

processo de auto-gestão habitacional, por intermédio de apoio à prestação de serviços de

assistência técnica. Contempla:

- Assistência técnica individual para o desenvolvimento de projeto técnico e o

acompanhamento da execução das obras e serviços;

- Assistência técnica coletiva para o desenvolvimento de projetos técnico e jurídico e

de trabalho social;

- Assistência técnica para mobilização e organização comunitária ou projetos e

ações de regularização fundiária.

O repasse dos recursos da União a estados e municípios fica limitado aos seguintes

parâmetros:

- Assistência técnica individual: R$ 40.000,00, para a faixa de atendimento entre

100 e 200 famílias;



120

- Assistência técnica coletiva: R$ 40.000,00, para a faixa de atendimento entre 100

e 200 famílias;

- Assistência técnica para mobilização e organização comunitária: R$ 30.000,00

para a faixa de atendimento entre 100 e 200 pessoas.

Para a modalidade Prestação de Serviços de Assistência Técnica, o limite de ações

de atendimento que os municípios componentes de Região Metropolitana (ou assemelhado)

tem é de 6 ações, e os municípios com mais de 1 milhão de habitantes é de até 15 ações

(Estados ou Distrito Federal: até 20 ações).

Apoio à Elaboração de Planos Habitacionais de Interesse Social

Este programa, financiado pelo FNHIS, tem como objetivo apoiar os municípios na

elaboração de Plano Local de Habitação de Interesse Social, requisito para adesão ao

SNHIS previsto na Lei 11.124/2005.

O Programa se destina ao poder público estadual, municipal e do Distrito Federal.










O valor a ser repassado para os municípios fica entre R$ 10.000,00 (mínimo) e R$

60.000,00 (máximo); já para os estados e o DF este valor pode ser de até R$ 250.000,00.



121

Apoio à Produção Social da Moradia

Este programa, financiado com recursos do FNHIS e das contrapartidas

obrigatórias, tem como objetivo apoiar entidades privadas sem fins lucrativos, vinculadas ao

setor habitacional, no desenvolvimento de ações que resultem no acesso à moradia digna,

situada em localidades urbanas ou rurais. As ações do programa são direcionadas a

famílias com renda de R$ 1.125,00 mensais, que podem ingressar nas seguintes

modalidades:

Produção ou Aquisição de Unidades Habitacionais;

Produção ou Aquisição de Lotes Urbanizados; e

Requalificação de Imóveis.

A habilitação das entidades é pré-requisito para a participação no Programa. Para

se habilitar, os dirigentes máximos das entidades privadas sem fins lucrativos devem seguir

as orientações estabelecidas nos termos do Capítulo III das Resoluções nº 18 e nº 19, de

2008, do Conselho Gestor do FNHIS, e realizar o preenchimento de formulário eletrônico

específico junto ao Agente Operador da Ação (Caixa Econômica Federal).

Além do limite de renda familiar mensal, o programa veda:

Proprietários, compradores ou titulares de direito de aquisição, arrendamento ou

uso de imóvel residencial, regular e dotado de infra-estrutura mínima (água, esgoto

e energia), com padrão mínimo de edificação e habitabilidade definido pelas

posturas municipais em qualquer parte do país;

Beneficiários de recursos do Orçamento Geral da União repassados com a

finalidade de provisão habitacional; ou

Titulares de contrato de financiamento obtido com recursos do Fundo de Garantia

do Tempo de Serviço – FGTS, ou em condições equivalentes ao Sistema Financeiro

da Habitação – SFH, em qualquer parte do país.



122

Recursos Orçamento Geral da União – OGU

Programa Intervenções em Favelas

Este Programa tem como objetivo implantar ações integradas de habitação,

saneamento e inclusão social necessárias à regularização fundiária, segurança, salubridade

e habitabilidade da população que habita áreas inadequadas à moradia.

Além dos recursos provenientes do Orçamento Geral da União (OGU), este

Programa também conta com recursos dos Agentes Executores (contrapartida) e de outras

fontes que vierem a ser definidas.

São destinatários finais deste programa as áreas ocupadas há mais de 5 anos, com

pelo menos 60% das famílias residentes com renda até R$ 1.050,00 e localizadas em áreas

de situação que configure risco ou insalubridade, ou seja, áreas nas quais seja proibido o

uso para fins habitacionais.

Cabe ao poder público na qualidade de proponente e agente executor: elaborar a

proposta de intervenção acompanhada de toda a documentação necessária, em resposta

às demandas e necessidades sociais, bem como incentivar a participação dos beneficiários

nas principais etapas do projeto e administrar e fiscalizar a execução dos trabalhos

necessários à consecução do objeto contratado, observando critérios de qualidade técnica,

prazos e custos previstos contratualmente.

O repasse dos recursos da União aos estados ou municípios para a execução de

ações integradas de urbanização com construção / aquisição de unidades habitacionais,

em municípios integrantes de regiões metropolitanas, fica limitado a R$23.000,00 por

família beneficiada. Este valor pode ser acrescido em até 20% nos casos de construção ou

aquisição de unidades habitacionais verticalizadas.

Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat – (PBQP-H)

Este Programa tem como objetivo elevar a qualidade e produtividade da

construção civil e aumentar a competitividade do setor visando a criação de soluções mais

baratas e de melhor qualidade nos produtos e serviços necessários à produção de unidades

habitacionais. O Programa é direcionado a empresas da construção civil e é pré-requisito

para que estas ingressem no Programa Minha Casa, Minha Vida.



123

O PBQP-H prevê a criação e implantação de mecanismos de modernização

tecnológica e gerencial que envolve ações como: avaliação da conformidade de empresas

de serviços e obras, qualificação de materiais, componentes e sistemas construtivos,

capacitação profissional e assistência técnica à construção civil, normalização técnica,

capacitação laboratorial, avaliação de tecnologias inovadoras, informação ao consumidor

e promoção da comunicação entre os setores envolvidos.

Recursos do Fundo de Garantia por Tempo de

Serviço – FGTS

Carta de Crédito Individual

Neste Programa são utilizados recursos do Fundo de Garantia por Tempo de

Serviço (FGTS) para: aquisição de unidade habitacional nova, construção de unidade

habitacional, aquisição de unidade habitacional usada, conclusão, ampliação, reforma ou

melhoria de unidade habitacional, aquisição de material de construção, ou ainda,

aquisição de lote urbanizado.

O poder público não participa diretamente do programa, mas sua participação é

desejável, especialmente nas operações efetuadas de forma coletiva, com aquisição de

material de construção e para fins de redução de exigências construtivas, taxas e/ou

emolumentos.

A demanda deste programa é constituída por famílias com renda mensal bruta de

até R$ 3,9 mil, as quais devem contratar operação de financiamento habitacional junto às

instituições financeiras e retornar os encargos mensais. No caso de financiamento de

imóveis em municípios integrantes de Regiões Metropolitanas do estado de São Paulo,

como a RMC, são admitidas famílias com renda mensal bruta de até R$4.900,00. Nestes

casos, o valor de venda/avaliação/investimento também se eleva atingindo R$130.000,00.

O prazo de amortização máximo é de 30 anos.



124

Carta de Crédito Associativo

Este Programa tem por objetivo conceder financiamentos a pessoas físicas,

organizadas sob a forma de grupos associativos (condomínios, sindicatos, cooperativas,

associações, pessoas jurídicas voltadas à produção habitacional e Companhias de

Habitação – COHAB, ou órgãos assemelhados).

Com a utilização de recursos do FGTS, ele permite a produção de lote urbanizado,

a construção de unidade habitacional ou a aquisição de unidade nova produzida no

âmbito do próprio programa.

Os empreendimentos de reabilitação urbana objetivam a aquisição de imóveis,

conjugada com a execução de obras e serviços voltados à recuperação e ocupação para

fins habitacionais, admitidas ainda obras e serviços necessários à modificação de uso. Os

projetos deverão estar comprovadamente inseridos em planos municipais de reabilitação de

áreas urbanas dotadas de infra-estrutura, equipamentos e serviços públicos.

Assim como na Carta de Crédito Individual, aqui o poder público não participa

diretamente do programa, mas sua participação é desejável, especialmente nas operações

efetuadas de forma coletiva, com aquisição de material de construção e para fins de

redução de exigências construtivas, taxas e/ou emolumentos.



instituições financeiras e retornar os encargos mensais. No caso de financiamento de

imóveis em municípios integrantes de Regiões Metropolitanas do estado de São Paulo,

como a RMC, são admitidas famílias com renda mensal bruta de até R$4.900,00. Nestes

casos, o valor de venda/avaliação/investimento também se eleva atingindo R$130.000,00.

O prazo de amortização máximo é de 30 anos. Há contrapartida para o financiamento.

Os projetos desenvolvidos que busquem recursos neste programa devem seguir às

diretrizes estipuladas tais como o atendimento às recomendações do Plano Diretor

Municipal, do Estatuto do Idoso e às normas de preservação ambiental.

Programa de Apoio à Produção de Habitações - Pró-Moradia

Este Programa financia, com recursos do FGTS, empreendimentos de produção

habitacional ou reabilitação urbana, voltados à população-alvo do FGTS, por intermédio



125

de financiamentos a pessoas jurídicas do ramo da construção civil. Os empreendimentos de

reabilitação urbana objetivam a aquisição de imóveis, conjugada com a execução de obras

e serviços voltados à recuperação e ocupação para fins habitacionais, admitidas ainda

obras e serviços necessários à modificação de uso. Os projetos deverão estar

comprovadamente inseridos em planos municipais de reabilitação de áreas urbanas

dotadas de infra-estrutura, equipamentos e serviços públicos.



instituições financeiras e retornar os encargos mensais.

O valor de financiamento poderá chegar a R$ 78.000,00, nos casos de

empreendimentos situados nos municípios integrantes das regiões metropolitanas dos

Estados de São Paulo e do Rio de Janeiro e no Distrito Federal.

Para obter recursos deste Programa, os projetos deverão seguir às diretrizes

estipuladas tais como o atendimento às recomendações do Plano Diretor Municipal, do

Estatuto do Idoso e às normas de preservação ambiental.

Recursos Fundo Arrendamento Residencial – FAR

Programa de Arrendamento Residencial – PAR

Este Programa, financiado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial

(FAR)10, tem por objetivo a oferta de unidades habitacionais para a população de baixa

renda por meio de arrendamento com opção de compra. O programa atua nas capitais

estaduais, regiões metropolitanas e municípios com mais de 100.000 habitantes.

A demanda é composta por famílias com renda de 3 até 6 salários mínimos (SM)

(R$1.800,00), as quais devem participar de um grupo de pessoas ou associação. Nos

casos de proponentes ao arrendamento de unidades habitacionais de empreendimentos

reformados, inseridos ou não em programas de requalificação de centros urbanos ou

10 O FAR foi criado exclusivamente para aplicação no PAR e é composto com recursos onerosos provenientes de empréstimo junto ao FGTS e recursos não onerosos provenientes do FAS, FINSOCIAL, FDS e PROTECH.



126

recuperação de sítios históricos o limite da renda mensal é de R$2.100,00. No caso do

atendimento de militares das forças armadas e profissionais da área de segurança pública

esse valor sobre para R$2.800,00.

Podem ser construídas unidades habitacionais novas em áreas indicadas pela

Prefeitura, governo estadual ou construtoras e podem ser reformados prédios em áreas

centrais, os quais estejam degradados e ocupados. As unidades são arrendadas às famílias

por um prazo de 15 anos; após este período, o valor pago mensalmente é subtraído do

valor de venda do imóvel. A mensalidade varia conforme o valor de venda do imóvel: para

famílias com renda de até 4 SM, o valor da mensalidade é de 0,5% do valor de venda do

imóvel; para famílias com renda superior a 4 SM, o valor da mensalidade equivale a 0,7%

do valor de venda do imóvel.

As seguintes atribuições cabem aos Estados, DF e Municípios: identificar os locais

para implantação dos projetos; indicar as famílias a serem beneficiadas; promover ações

facilitadoras e redutoras dos custos de implantação dos projetos, tais como, redução de

tributos, contribuições e taxas; aportar recursos financeiros, bens ou serviços

economicamente mensuráveis, necessários à realização das obras e serviços do

empreendimento.

Recursos Fundo Desenvolvimento Social – FDS

Programa Crédito Solidário – PCS

Este programa, financiado pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS)11, volta-se

para o atendimento da população de baixa renda, com renda de até 3 SM (R$1.050,00),

residente em áreas urbanas ou rurais, que esteja organizada por cooperativas, associações

e entidades da sociedade civil. É admitida a participação de famílias com renda bruta

mensal superior a 3 e até 5 SM (R$1.750,00), limitadas a: 35% da composição do grupo

associativo, no caso de propostas em municípios de regiões metropolitanas e capitais

estaduais; e 20% de composição do grupo, no caso de propostas apresentadas nos demais

municípios ou em áreas rurais.

11 O Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) foi criado pela Lei nº 8.677/93.



127

Fornece crédito diretamente ao beneficiário para: aquisição de material de

construção; aquisição de terreno e construção; construção em terreno próprio; conclusão,

ampliação ou reforma de unidade habitacional. A contrapartida mínima do mutuário é de

5% do valor do investimento habitacional, que poderá ser integralizada com recursos

próprios, com itens do investimento não financiados com recursos do FDS.

O poder público não participa diretamente do programa, mas sua participação é

desejável no sentido de apoiar a inclusão das famílias no programa e de reduzir exigências

construtivas, taxas ou emolumentos.

Recursos Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT)

Projetos Multissetoriais Integrados

No âmbito dos Projetos Multissetoriais Integrados (PMI) operados pelo Banco

Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social – BNDES, este Programa oferece

urbanização e implantação de infraestrutura urbana básica em assentamentos precários,

áreas de risco e de sub-habitação, visando o atendimento à população com renda familiar

mensal de até 3 salários mínimos, através de financiamento de projetos de investimentos e

ações integradas.

Estados, Distrito Federal e Municípios devem enviar propostas de operações de

crédito por meio de Carta-Consulta ao BNDES, conforme calendário definido pelo

Ministério das Cidades.

8.3.2. Estado de São Paulo

Programa Parceria com Municípios – Administração Direta e Auto-Construção

Este programa, da Companhia Estadual de Desenvolvimento Habitacional e Urbano

(CDHU), tem como objetivo atender a famílias com renda entre 1 a 10 salários mínimos,

com prioridade para aquelas com renda familiar de até 3 salários mínimos, idosos e

portadores de necessidades especiais. Adota a tipologia de 2 ou 3 dormitórios (horizontal

ou vertical). Os recursos financeiros são repassados para as prefeituras, visando a



128

construção de unidades habitacionais novas, sob administração direta ou autoconstrução.

O município deve doar o terreno à CDHU e executar o trabalho de organização social e

ações complementares.

Programa Parceria com Municípios – Empreitada Global

Neste Programa, a CDHU estabelece parceria com os municípios para a construção

de unidades habitacionais (UHs), diretamente pela Companhia, para o atendimento de

famílias com renda entre 1 a 10 salários mínimos, com prioridade para aquelas com renda

familiar de até 3 salários mínimos, idosos e portadores de necessidades especiais. Adota a

tipologia de 2 ou 3 dormitórios (horizontal ou vertical). O município deve doar o terreno à

CDHU e executar o trabalho de organização social e ações complementares; poderão

também se responsabilizar pela execução da infra-estrutura.

Programa Parceria com Associações e Cooperativas – Gestão Compartilhada

Este programa tem como objetivo a construção de unidades habitacionais (UHs)

novas, com 2 ou 3 dormitórios (horizontal ou vertical), em empreendimentos de até 160

UHs. Objetiva atender famílias com renda mensal de 2 a 10 salários mínimos, dando

prioridade àquelas que recebem até 3 salários mínimos. A CDHU faz a gestão do

empreendimento junto com as entidades sociais.

Programa Parceria com Associações e Cooperativas – Mutirão Associativo/Autogestão

Este programa tem como objetivo a construção de unidades habitacionais novas,

com 2 ou 3 dormitórios (horizontal ou vertical), por meio de mutirão e com autogestão. A

demanda desse programa é composta por famílias com renda mensal de 2 a 10 salários

mínimos, mas dá-se prioridade àquelas que recebem até 3SM. Os recursos são repassados

às entidades sociais para a aquisição de material de construção e para o pagamento de

serviços a cargo da entidade.

Moradia Indígena

Este Programa visa à construção de unidades habitacionais destinadas às

comunidades indígenas localizadas em terras da União. Recursos aplicados diretamente



129

pela CDHU ou repassados às Prefeituras Municipais. A FUNASA deve se responsabilizar

pela implantação da infraestrutura.

Moradia Quilombola

Programa destinado à construção de unidades habitacionais destinadas às

comunidades indígenas localizadas em áreas reconhecidas como remanescentes de

quilombos. Recursos aplicados diretamente pela CDHU ou repassados às Prefeituras

Municipais.

Moradia rural

Programa destinado à construção de UHs novas em lotes rurais e/ou em conjuntos

habitacionais inseridos na malha urbana, que pode ser efetuada pela administração direta

ou por autoconstrução. As famílias a que se destina este programa devem ter chefe ou

cônjuge trabalhador rural, cuja renda familiar mensal esteja entre 1 e 10 salários mínimos.

Programa Habitacional de Integração – PHAI

O Programa se destina a servidores públicos estaduais ativos lotados nos órgãos da

administração direta e indireta dos poderes executivo, legislativo e judiciário e do Ministério

Público, os quais devem ter uma renda entre R$1.000,00 e R$4.150,00. São cartas de

crédito para aquisição de unidades habitacionais, novas ou usadas, no mercado

(financiamento Banco Nossa Caixa). O valor máximo de avaliação do imóvel é de R$

80.000,00 e o valor máximo de financiamento é de R$ 60.000,00. A prestação mensal é

fixa ao longo do financiamento no valor mínimo de R$ 250,00 e o prazo máximo de

amortização pela Tabela Price é de 300 meses.

Atuação em Cortiços

Este programa tem como objetivo atender as famílias com renda familiar mensal de

1 a 10 salários mínimos, moradoras de cortiços em áreas pré-identificadas. São ofertadas

cartas de crédito para: aquisição de unidades habitacionais no mercado; aquisição de

imóveis encortiçados para demolição e construção de novo empreendimento habitacional

para a demanda encortiçada; aquisição de imóveis vazios já existentes na área dos cortiços



130

afetados ou em outra área aceita pelos beneficiários e reforma e/ou ampliação desses

imóveis mediante a emissão de cartas de créditos associativas e certificados de subsídios;

aquisição de terrenos na área de origem do cortiço, ou em outras áreas aceita pelos

Beneficiários, e construção de imóveis destinados à moradia dos Beneficiários nessas áreas;

ajuda de custo para famílias ou pessoas sem renda ou que não estejam interessadas em

assumir financiamento habitacional moradoras em cortiços erradicados.

Urbanização de Favelas – intervenção CDHU

Este Programa visa atender as famílias moradoras de áreas de favelas e

assentamentos precários, objeto de urbanização, recuperação ambiental e obras públicas

de estruturação urbana, as quais constituem demanda de interesse social. As intervenções

são executadas diretamente pela CDHU.

Urbanização de Favelas – parceria com Municípios

Este Programa visa atender as famílias moradoras de áreas de favelas e

assentamentos precários, objeto de urbanização, recuperação ambiental e obras públicas

de estruturação urbana, as quais constituem demanda de interesse social. A CDHU repassa

os recursos financeiros aos municípios para que executem as intervenções propostas.

Repasse aos Municípios

Este Programa visa atender às famílias provenientes de remoção de áreas de risco,

favelas e assentamentos precários, bem como áreas sobre influência de intervenções de

obras públicas e áreas de proteção ambiental onde não é possível a urbanização. Os

recursos são repassados aos municípios para construção de novas UHs, isoladas ou em

conjuntos habitacionais, com infraestrutura e equipamentos urbanos; ou para aquisição de

unidades no mercado.

Reassentamento – produção CDHU

Este Programa visa atender às famílias provenientes de remoção de áreas de risco,

favelas e assentamentos precários, bem como áreas sobre influência de intervenções de

obras públicas e áreas de proteção ambiental onde não é possível a urbanização. Os



131

recursos são repassados aos municípios para construção de novas UHs, isoladas ou em

conjuntos habitacionais, com infraestrutura e equipamentos urbanos; ou para aquisição de

unidades no mercado. Ressalta-se que a opção de construção de UHs se dá por meio da

modalidade de Empreitada em terrenos municipais doados à Companhia.

Cidade Legal – regularização fundiária

Este Programa visa implementar e agilizar os processos de regularização fundiária

de parcelamentos do solo e núcleos habitacionais, públicos ou privados, localizados em

área urbana ou de expansão urbana através de um Convênio de Cooperação Técnica que

oferece orientação e apoio técnico às Prefeituras Municipais.

Programa Especial de Melhorias - PEM

Este Programa visa garantir a melhoria das condições de habitabilidade de bairros

degradados ou conjuntos habitacionais de interesse social, onde vivem famílias com renda

de 1 a 5 salários mínimos. Os recursos do Programa, repassados a fundo perdido, com a

previsão de contrapartida municipal mínima de 20% do valor total do investimento, podem

ser aplicados para implantação de infraestrutura, equipamentos coletivos e serviços

públicos, ações de inclusão social e também reformas e ampliações de unidades

habitacionais.

Programa Vila Dignidade

Este Programa tem por objetivo a construção de vilas habitacionais (até 24

moradias e áreas de convivência social) para o atendimento de idosos com renda mensal

de até 2 salários mínimos. Os recursos são repassados ao município, que se responsabiliza

pela gestão social do programa. A construção é feita pela CDHU, em terreno próprio ou da

Prefeitura.

Programa São Paulo de Cara Nova

O Programa objetiva a execução de obras e serviços de melhoria habitacional e de

infraestrutura, de equipamentos sociais e comunitários e de recuperação de áreas

condominiaisde conjuntos habitacionais ou assentamentos em processo de urbanização

realizados pela CDHU. Os recursos são repassados ao município por meio de convênio,



132

aplicados a fundo perdido e definidos de acordo com as operações a serem realizadas. Os

recursos também podem ser aplicados em ações de capacitação para treinamento e

organização dos moradores para a realização das intervenções.

Parceria em Programas Federais

Este Programa destina-se exclusivamente a famílias de agricultores e trabalhadores

rurais de baixa renda, pertencentes a entidades habitacionais (associações ou

cooperativas), que tenham operações aprovadas pela Caixa Econômica Federa (CEF), no

âmbito do Programa Federal Minha Casa Minha Vida. O Programa promove a junção de

recursos das três esferas governamentais para serem aplicados na construção de moradias

em áreas rurais.

Programa Parceria com entidades representativas dos trabalhadores

Este Programa tem por objetivo a construção de novas moradias para a população

organizada através de entidades representativas dos trabalhadores (sindicatos). Os recursos

destinam-se a famílias com renda mensal de um a 10 salários mínimos, no entanto,

prioriza-se o atendimento de famílias com renda mensal de até 5 salários mínimos.



Tabela 8.6. Quadro síntese dos Programas e Linhas de Financiamento do Governo Federal

Programa Abrangência Fonte de Recursos Objetivo Modalidade Limite Renda familiar Programa de Aceleração do Crescimento – PAC

Todos os Municípios OGU/FNHIS/FGTS/FAT

Aumentar a economia, combinando geração de empregos, distribuição de renda e inclusão social.

Infraestrutura logística-

Infraestrutura energéticaInfraestrutura social e urbana12 Até R$ 1.050,00

Minha Casa, Minha Vida (PMCMV)

Capitais, Regiões Metropolitanas, Municípios acima de 50 mil habitantes

Fundo de Arrendamento

Residencial – FAR Aquisição de UH Imóvel na planta Até R$ 1.395,00

Todos os Municípios FGTS e Fundo Garantidor da

Habitação

Financiamento às empresas da construção civil do mercado imobiliário para a produção de habitação popular

Construção de UH Até R$ 4.900,00

BNDES

Financiamento de infraestrutura, interna e/ou externa, para produção de empreendimentos habitacionais populares ao amparo do PMCMV

Linha de Crédito Corporativo -

Municípios com até 50 mil habitantes

OGU Financiamento habitacional às famílias organizadas coletivamente, por Entidade Organizadora

Aquisição de terreno e construção de UH

Até R$ 1.395,00 Construção de UH Aquisição de material de construção (reforma/ampliação)

Área rural (todos os municípios) Orçamento Geral da

União – OGU

Concessão de subsídios a agricultores familiares para produção de UH em área rural.

Aquisição de material de construção para produção de UH

Renda anual bruta de até R$

10.000,00 Programa Habitacional Popular Entidades -

Fundo de Desenvolvimento Social

Concessão de financiamentos a beneficiários organizados de forma

a) aquisição de terreno e construção; até R$ 1.395,00

12Modalidade focada nos programas Urbanização, Regularização e Integração de Assentamentos Precários e PPI – Intervenções em Favelas



PHPE - FDS associativa por uma Entidade Organizadora – EO (Associações, Cooperativas, Sindicatos e outros)

b) construção em terreno próprio ou de terceiros, e

c) aquisição de imóvel novo produzido no âmbito deste programa ou para requalificação.

Urbanização, Regularização e Integração de Assentamentos Precários

Estados, Municípios e Distrito Federal

OGU/FNHIS

Ações/ intervenções de melhoria das condições de habitabilidade de assentamentos precários

Urbanização de assentamentos precários Até R$ 1.050,00

Apoio à Provisão Habitacional de Interesse Social

Estados, Distrito Federal, Municípios e entidades privadas sem fins lucrativos

Viabilizar o acesso à habitação digna, regular, dotada de serviços públicos em localidades urbanas ou rurais

Construção ou aquisição de unidades habitacionais

Até R$ 1.050,00 Produção ou aquisição de lotes urbanizados Requalificação de imóveis existentes para fins habitacionais

Apoio à Prestação de Serviços de Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social

Estados, Municípios e Distrito Federal Melhorar o padrão mínimo de

salubridade, segurança e habitabilidade de UH através de serviços de assistência técnica

Assistência Técnica Individual

- Assistência Técnica Coletiva

Assistência Técnica para mobilização e organização comunitária

Apoio à elaboração de Planos Habitacionais de Interesse Social – PLHIS

Poder Público Estadual, Municipal e do Distrito Federal

Apoiar os municípios na elaboração de Plano Local de Habitação de Interesse Social

Desenvolvimento institucional, realização de planos e projetos

-

Apoio à Produção Social da Moradia

Entidades privadas sem fins lucrativos (todos os municípios)

Apoiar entidades privadas sem fins lucrativos, vinculadas ao setor habitacional, no desenvolvimento de ações que resultem no acesso à moradia digna, situada em

Produção ou aquisição de UH

Até R$ 1.125,00 Requalificação de UH

Produção ou aquisição de lotes urbanizados



localidades urbanas ou rurais

Projetos Prioritários de Investimentos - PPI (Intervenções em Favelas)

Estados, Municípios e Distrito Federal

OGU

Implantar ações integradas de habitação, saneamento e inclusão social necessárias à regularização urbanística e fundiária

Urbanização sem construção/aquisição de UH

Até R$ 1.050,00 Urbanização com construção/aquisição de UH

Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat - PBQP-H 13

Construtoras e incorporadoras (todos os municípios)

Aumentar competitividade do setor da construção civil visando soluções mais baratas e de melhor qualidade nos produtos e serviços para produção UH

Carta de Crédito Individual

Pessoa Física (todos os municípios)

FGTS

Financiamento a pessoas físicas para aquisição, construção, conclusão, ampliação, reforma ou melhoria de unidade habitacional; aquisição de cesta de material de construção; aquisição de lote urbanizado.

Aquisição de UH nova

Até R$ 3.900,00

Aquisição de UH usada Construção de UH Conclusão, Ampliação, Reforma ou Melhoria UH Aquisição de material de construção Aquisição de lote urbanizado

Carta de Crédito Associativo

Pessoa Física organizada sob a forma de grupos associativos (todos os municípios)

Financiamento a pessoas físicas organizadas sob a forma de grupos associativos para produção de lote urbanizado, construção de unidade habitacional, aquisição de unidade nova e reabilitação urbana

Produção de lote urbanizado

Até R$ 3.900,00

Construção de UH Aquisição de UH nova produzido no âmbito do Programa Reabilitação urbana (aquisição de imóveis + execução de obras e serviços)

Programa de Atendimento

Pessoa jurídica do ramo da construção

Financiamento a pessoas jurídicas do ramo da construção civil para

Produção de UH Até R$ 3.900,00

13O Programa é pré-requisito para construtoras/ incorporadoras ingressarem no Programa Minha Casa, Minha Vida.



Habitacional através do Poder Público - Pró-Moradia

civil (todos os municípios)

produção habitacional ou reabilitação urbana

Reabilitação urbana (aquisição de imóveis + execução de obras e serviços)

Programa de Arrendamento Residencial – PAR

Capitais estaduais, Regiões Metropolitanas e Municípios com mais de 100 mil habitantes

Fundo de Arrendamento

Residencial (FAR)

Oferta de unidades habitacionais para a população de baixa renda por meio de arrendamento com opção de compra

Construção de UH nova De R$ 1.800,00 a

R$ 2.800,00 Reforma de UH em área central

Programa Crédito Solidário

Pessoa Física organizada sob a forma de grupos associativos (todos os municípios)

Fundo de Desenvolvimento Social

(FDS)

Financiamento a pessoas físicas organizadas sob a forma de grupos associativos, residentes em áreas urbanas ou rurais, para aquisição de UH.

Aquisição de material de construção

Até R$ 1.050,0014

Aquisição de terreno e construção de UH Construção UH em terreno próprio Conclusão, ampliação ou reforma de UH

PMI - Projetos Multissetoriais Integrados

Estados, Distrito Federal e Municípios Fundo de Amparo ao

Trabalhador (FAT)

Urbanização e implantação de infraestrutura urbana básica em assentamentos precários, áreas de risco e de sub-habitação.

Urbanização, regularização e integração de assentamentos precários

Até 3 salários mínimos

Fonte: elaboração DEMACAMP, a partir de dados disponíveis no site do Ministério das Cidades (www.cidades.sp.gov.br) e da Caixa Econômica Federal (www.caixa.gov.br), consulta realizada em abril de 2011.

14É admitida a participação de famílias com renda bruta mensal superior a 3 e até 5 SM (R$1.750,00), limitadas a: 35% da composição do grupo associativo, no caso de propostas em municípios de regiões metropolitanas e capitais estaduais; e 20% de composição do grupo, no caso de propostas apresentadas nos demais municípios ou em áreas rurais.



Tabela 8.7. Quadro síntese dos Programas do Governo Estadual

Programa Objetivo Modalidade Limite Renda familiar

Programa Parceria com Municípios Construção de unidades habitacionais novas, sob administração direta ou autoconstrução

Administração direta De 1 a 10 salários mínimos

Auto-Construção

Programa Parceria com Municípios – Empreitada Global

Construção de unidades habitacionais novas pela CDHU

Construção de UH De 1 a 10 salários mínimos

Programa Parceria comAssociações e Cooperativas – Gestão Compartilhada

Construção de UHs novas, com 2 ou 3 dormitórios (horizontal ou vertical), em empreendimentos de até 160 UHs.

Construção de UH com gestão compartilhada (CDHU e entidades)

De 2 a 10 salários mínimos

Programa Parceria com Associações e Cooperativas

Construção de UHs novas, com 2 ou 3 dormitórios (horizontal ou vertical) por meio de mutirão associativo e com autogestão

Aquisição de material de construção

De 2 a 10 salários mínimos Pagamento de serviços a cargo de entidade

Moradia Indígena Construção de UH para atendimento de comunidades indígenas localizadas em terras da União

Construção de UH15 -

Moradia Quilombola Construção de UH para atendimento de comunidades indígenas localizadas em áreas reconhecidas como remanescentes de quilombos.

Construção de UH -

Moradia Rural Construção de UHs novas em lotes rurais e/ou em conjuntos habitacionais na malha urbana, por administração direta ou por autoconstrução.

Construção de UH para trabalhadores rurais

De 1 a 10 salários mínimos

Programa Habitacional de Integração – PHAI

Cartas de crédito a servidores públicos estaduais para aquisição de unidades habitacionais, novas ou usadas, no mercado.

Aquisição de UH no mercado De R$1.000,00 e R$4.150,00

Atuação em Cortiços Cartas de crédito para famílias moradoras de cortiços Aquisição de UH no mercado De 1 a 10 salários mínimos

15FUNASA deve se responsabilizar pela implantação da infraestrutura.



em áreas pré-identificadas. Aquisição de imóveis encortiçados para demolição e construção de UH Aquisição de imóveis vazios /ocupados + reforma e/ou ampliação Aquisição de lotesConstrução de UH em áreas de cortiço Ajuda de custo (auxílio moradia)

Urbanização de Favelas – intervenção CDHU

Urbanização, recuperação ambiental e obras públicas de estruturação urbana, executadas pela CDHU em assentamentos precários de interesse social

Urbanização e integração de assentamentos precários

-

Urbanização de Favelas – parceria com Municípios

Repasse de recursos para urbanização, recuperação ambiental e obras públicas de estruturação urbana, executadas pelo município em assentamentos precários de interesse social

Urbanização e integração de assentamentos precários

-

Repasse aos Municípios

Repasse de recursos a municípios para atendimento de famílias de remoção de áreas de risco, favelas e assentamentos precários, áreas sobre influência de intervenções de obras públicas e áreas de proteção ambiental

Construção de UH (isoladas ou conjuntos habitacionais)

- Aquisição de UH no mercado

Reassentamento – produção CDHU

Repasse de recursos e construção de UH para atendimento de famílias de remoção de áreas de risco, favelas e assentamentos precários, áreas sobre influência de intervenções de obras públicas e áreas de proteção ambiental

Construção de UH – Empreitada Global

- Aquisição de UH no mercado



Cidade Legal – regularização fundiária

Regularização fundiária de parcelamentos do solo e núcleos habitacionais, públicos ou privados, localizados em área urbana ou de expansão urbana

Regularização Fundiária (Convênio de Cooperação Técnica)

-

Programa Especial de Melhorias - PEM

Melhoria das condições de habitabilidade de bairros degradados ou conjuntos habitacionais de interesse social

Melhoria Habitacional De 1 a 5 salários mínimos

Programa Vila Dignidade Construção de vilas habitacionais (até 24 UH e áreas de convivência social) para o atendimento de população idosa

Construção de UH Até 2 salários mínimos

Programa São Paulo de Cara Nova

Execução de obras e serviços de melhoria habitacional (infraestrutura, equipamentos sociais e comunitários, recuperação de áreas condominiais)em conjuntos habitacionais ou assentamentos em processo de urbanização realizados pela CDHU

Melhoria Habitacional -

Parceria em Programas Federais Construção de UH em área rural para agricultores familiares inscritos no Programa Minha Casa, Minha Vida (Habitação Rural)

Construção de UH Renda anual bruta de até R$

10.000,00

Programa Parceria com entidades representativas dos trabalhadores

Construção de novas moradias para a população organizada através de entidades representativas dos trabalhadores (sindicatos)

Construção de UH De 1 a 10 salários mínimos

Fonte: elaboração DEMACAMP, a partir de dados disponíveis no site da Secretaria do Estado da Habitação de São Paulo (www.habitacao.sp.gov.br), consultarealizada em abril de 2011.



140

Parte II.

Necessidades Habitacionais de

Itapetininga



141

9. A PRECARIEDADE HABITACIONAL EM ITAPETININGA

A Parte I deste Diagnóstico identificou alguns problemas habitacionais decorrentes

de desequilíbrios da evolução urbana de Itapetininga ao longo do tempo e outros

decorrentes dos mecanismos de intervenção e gestão dos empreendimentos públicos

voltados a atender adquirentes de baixa renda. Cabe agora, em síntese, destacar as

questões centrais desses problemas que fundamentam a análise das precariedades, sua

quantificação e a formulação das propostas para superá-las.

A expansão territorial sem ordenamento da periferia urbana criou um tecido urbano

disperso e fragmentado. A localização de indústrias fora da cidade e de macro-

equipamentos cujos acessos se dão por rodovias e estradas vicinais, induziu

simultaneamente essa dispersão. Resultam desse padrão de ocupação diversos loteamentos

isolados irregulares entremeados de vazios urbanos especulativos. A baixa densidade

populacional bruta dessa ocupação periférica encarece os custos dos sistemas de infra-

estrutura que dão pretexto para a não execução a contento das redes e serviços locais de

cada bairro pelo respectivo loteador.

A intervenção mais sistemática do poder público, em especial da Prefeitura, tardou

a acontecer e é ainda incipiente. Observa-se neste Diagnóstico que as ações

empreendedoras da Prefeitura começam em 1990 e são “corretivas” e parciais em

loteamentos contíguos à mancha urbana central (provavelmente por facilidades de infra-

estrutura) e, simultaneamente, os primeiros conjuntos habitacionais (inclusive da CDHU) são

empreendidos em glebas distantes da mancha urbana. Observa-se ainda que, na mesma

época surgem favelas e ocupações de faixas ou áreas ociosas de particulares cujos

moradores passam a demandar ações “corretivas” e parciais do poder público. (ver Tabela

6.3. 1º período)

A falta de políticas urbanas e de ações “preventivas” para disciplinar os novos

empreendimentos e as dimensões amplas do tecido urbano da periferia criam uma relação

causa-efeito onde a cada tentativa de regularização pontual correspondem novas

ocupações, ainda que de pequeno porte. Nem mesmo a ação mais incisiva do poder

público no período seguinte (1995-2002) consegue reduzir significativamente a



142

disseminação da precariedade habitacional a várias partes da área urbanizada de

Itapetininga.

9.1. Tipos e características dos assentamentos

precários

Ao classificar os assentamentos precários do município quanto à origem, o

Diagnóstico Habitacional de Itapetininga, produzido em 2009, identifica duas

configurações: favelas, que são as ocupações por não proprietários sem plano de

ocupação pré-fixado, e loteamentos irregulares, que se caracterizam por projetos

implantados por agente promotor e/ou incorporador em desacordo com a legislação, com

ou sem aprovação prévia.

A partir das vistorias realizadas e do levantamento de informações disponíveis e

tendo em vista as especificidades locais das áreas objeto de intervenção, optou-se pela

revisão da caracterização dos assentamentos precários, definindo-se as seguintes

configurações:

Favelas – ocupação por não proprietários de áreas públicas patrimoniais ou de uso

comum do povo sem projeto prévio, que podem ou não ser consolidadas integral

ou parcialmente com base nos dispositivos do Estatuto da Cidade.

Ocupações - ocupação por não proprietários de áreas privadas que podem ou não

ser total ou parcialmente consolidadas.

Loteamentos irregulares - áreas particulares arruadas, parceladas e comercializadas

por agente empreendedor, clandestinamente ou sem aprovação municipal ou sem

o devido registro do loteamento.

Re-parcelamento – ocupações irregulares que contaram com a interveniência da

PMI para regular partedo parcelamento, sendo originalmente áreas públicas de uso

comum (sistemas de lazer) desafetadas e doadas, ou áreas privadas que constituíam

partes ou o todo de loteamentos pré-existentes.



143

Empreendimento habitacional público degradado – empreendimentos públicos que

apresentam unidades ocupadas irregularmente.

Na Tabela 9.1 abaixo estão relacionadas as 20 áreas que deverão ser objeto de

intervenção do PLHIS, com a identificação de sua origem.

Tabela 9.1. Assentamentos precários de Itapetininga objeto do PLHIS


Nome Configuração Origem Diagnóstico Habitacional

Adotada pelo PLHIS

1. Jd. Bela Vista favela favela Ocupação de área de lazer e de APP

2. V. Belo Horizonte cortiço favela ocupação de área do DER 3. V. Belo Horizonte — favela Ocupação de APP e faixa de

estrada de domínio do DER 4. Vila Nastri I A favela favela Ocupação de área de lazer 5. Vila Nastri I B favela favela Ocupação faixa de linha de

transmissão de energia 6. Vila Nastri I C favela favela Ocupação de área de lazer e de

APP 7. Vila Nastri II A/B favela favela Ocupação de APP 8. Vila Francisca I favela favela Ocupação de APP 9. Vila FranciscaII favela ocupação Ocupação de parte de quadra

de loteamento 10. Central Pq 4L favela favela Ocupação de área de lazer e de

APP 11. V. Paulo Ayres loteamento

irregular favela Ocupação de área de lazer e de

faixa de estrada de domínio do DER

12. V. Carolina favela Ocupação de APP 13. Vila Sotemo favela ocupação Ocupação de área para

alargamento de estrada 14. Vila Mazzei loteamento

irregular ocupação Ocupação de lotes da quadra 3

do loteamento 15. V. Palmeira (PitoAceso) favela ocupação Ocupação de faixa para

alargamento de rua 16. V. Piedade A/B loteamento

irregular re-

parcelamento Ocupação de área lazer

17. Jd. Maricota A/B EHPúblico re-parcelamento

Ocupação de área lazer

18. Vila Sônia EHPúblico EHPúblico Ocupação de apartamentos 19. Vila Sudeste EHPúblico EHPúblico Loteamento privado

desapropriado pela PMI 20. Rechã (Vicente Langoni) loteamento

irregular loteamento

irregular Loteamento privado



144

Dessas vinte áreas oito constam como objeto de análise no âmbito do Programa

Cidade Legal: Vila Piedade A/B, Jardim Maricota A/B, Vila Sudeste, Central Parque Quatro

L, Vila Mazzei, Vila Sotemo, Rechã e Vila Paulo Ayres, sendo que apenas das duas primeiras

foram localizados relatórios, ainda que preliminares.

Na maioria dos assentamentos enquadrados como favela ocorreu a ocupação de

sistemas de lazer de loteamentos existentes e de áreas de preservação permanente – APP.

Duas dessas favelas se localizam em áreas non aedificandi (faixa de estrada de domínio do

DER e faixa de segurança de linha de transmissão de energia), e em apenas uma delas –

favela da Vila Belo Horizonte – se dá ocupação de área pública patrimonial, no caso uma

área pertencente ao Departamento de Estradas de Rodagem – DER.

Dos quatro assentamentos enquadrados como ocupação cabe destacar que dois

deles – Pito Aceso/Vila Palmeira e Vila Sotemo – situam-se em áreas sobre as quais incide

diretriz de alargamento de rua, mas que ainda é particular. A Vila Francisca II é

caracterizada como ocupação, que constitui parte de quadra de loteamento regular cuja

planta não foi localizada.

O grupo cuja tipologia é identificada como re-parcelamento é constituído por dois

assentamentos – V. Piedade e Jd. Maricota – que têm sua origem na ocupação de sistemas

de lazer de loteamentos devidamente aprovados, cujas áreas foram desafetadas e doadas

para Associações de moradores com a finalidade de regularizar a ocupação, conforme já

mencionado no Capítulo 6.

Os dois assentamentos enquadrados na tipologia Empreendimentos Habitacionais

Públicos apresentam problemas de regularização, sendo que o Vila Sudeste, cuja área foi

desapropriada pela Prefeitura, é objeto de análise do Programa Cidade Legal para

regularização fundiária. Quanto à irregularidade do conjunto habitacional Vila Sonia,

empreendimento promovido pela CDHU, está limitada à ocupação de 32 apartamentos.

Apenas o assentamento do Distrito de Rechã foi enquadrado na tipologia

loteamento irregular, pois é único em área privada cuja origem está associada a

empreendedor privado que promoveu o parcelamento sem projeto prévio aprovado.

Abaixo apresentamos mapa com a localização desses vinte assentamentos.



Figura 9.1. Mapa de localização dos assentamentos precários de Itapetininga



146

9.2. Classificação dos assentamentos precários

As condições dos assentamentos precários identificados foram analisadas com o

objetivo de enquadrá-los a partir de dois critérios de classificação:

a) quanto ao estágio e perspectiva de consolidação

b) quanto ao tipo de intervenção que irão demandar

Estas duas operações têm uma relação direta com o equacionamento dos déficits

qualitativos (inadequação) e quantitativos (déficit habitacional), como será visto no capítulo

seguinte, além de oferecer bases para a estimativa de custos das intervenções futuras.

9.2.1. Classificação quanto ao estágio ou

perspectiva de consolidação

A classificação quanto à perspectiva de consolidação adota como referência as

definições propostas por DENALDI (2008), que classifica os assentamentos precários em

três categorias: consolidados, consolidáveis e não consolidáveis.

¨Consolidados são assentamentos que já estão integrados urbanisticamente e

dotados de infra-estrutura básica. Não são necessárias intervenções físicas que alterem sua

morfologia (reparcelamento de lotes, redefinição de sistema viário), assim como a execução

de obras de infra-estrutura básica. Os assentamentos podem, porém, não estar

regularizados e sua população pode apresentar demandas específicas por programas de

pós-ocupação, sociais e equipamentos e serviços públicos.

Consolidáveis são os núcleos que apresentam condições favoráveis de recuperação

urbanística e ambiental e de reordenamento urbano (abertura ou readequação de sistema

viário, implantação de infra-estrutura básica, regularização urbanística do parcelamento do

solo), com ou sem necessidade de remoção (reassentamento) de parte das famílias

moradoras. A remoção pode ser necessária para eliminar situações de risco, promover o

desadensamento, para executar intervenções urbanas ou, ainda, em função de restrições

legais à ocupação.



147

Não consolidáveis são os assentamentos que não apresentam condições de

recuperação urbanística e ambiental e de reordenamento urbano. Trata-se de áreas

comprometidas por situações de risco e insalubridade não solucionáveis como, por

exemplo, as que se localizam sobre aterro sanitário, oleoduto, viário estrutural da cidade,

áreas de risco, de preservação ambiental e non aedificandi. Os núcleos não consolidáveis

são objeto de intervenção do tipo “remoção” e reassentamento em novas áreas.”

Além das três categorias acima, é necessário ressaltar que em Itapetininga se

apresentam situações de assentamentos que abrigam setores consolidáveis ao lado de

outros que não o são, levando à necessidade de adoção da classificação intermediária de

parcialmente consolidáveis.

Para enquadramento de um assentamento ou de setores do mesmo quanto à

consolidação são levados em conta fatores como a morfologia do sítio, os diferentes tipos

de risco, densidades elevadas, precariedade das construções, que produzem situações de

risco e insalubridade, bem como a localização em áreas ambientalmente inadequadas

como APPs e áreas verdes, ou ainda a localização em áreas non aedificandi.

Assentamento não consolidáveis

Em Itapetininga são 6 (seis) os assentamentos nesta categoria, totalizando 289

domicílios que deverão ser removidos. Os fatores que determinaram esta classificação

foram a localização em APP e em faixa de linha de linha de transmissão de energia, que

compreendem diferentes situações de risco, além da ocupação de faixa de diretriz viária

(Pito Aceso). Abaixo são apresentados os assentamentos não consolidáveis com a

identificação do número de domicílios a serem removidos.



148

Tabela 9.2. Assentamentos não-consolidáveis de Itapetininga

Nome Origem N° de domicílios

V. Belo Horizonte (DER) Ocupação de área do DER 08

Pito Aceso/V.Palmeira Ocupação de diretriz viária 250

V. Nastri I B Ocupação de faixa de linha de transmissão

02

V. Francisca I Ocupação de APP 10

V. Francisca II ocupação de quadra 11

V. Carolina ocupação de APP 08

TOTAL 289

Fonte: Elaboração DEMACAMP, 2011.

É necessário registrar que a demarcação das faixas das áreas de preservação

permanente – APPs – foi feita considerando-se as dimensões estabelecidas pelo Código

Florestal, Lei federal 4771/65, que nas áreas analisadas é de 30 metros. Sobre os

assentamentos Vila Francisca II e Pito Aceso/Vila Palmeira, cabe a observação de que o

primeiro poderia ser considerado consolidável e o segundo parcialmente consolidável, mas

a opção da Prefeitura é pela remoção total das unidades.

Assentamentos consolidáveis

Os assentamentos classificados como consolidáveis apresentam diferentes

necessidades de intervenção, com situações que envolvem, inclusive, o remanejamento de

unidades. No quadro abaixo estão relacionados os 3 (três) assentamentos com as

respectivas necessidades de remanejamento.

Tabela 9.3. Assentamentos consolidáveis de Itapetininga

Nome N° de domicílios N° de remanejamentos

Piedade A e B 36

V. Nastri I C 15 15

V. Sotemo 131 11

TOTAL 146 26




149

Chama a atenção nesse grupo o expressivo número de domicílios que deverão ser

remanejados, que compreendem 17,8% do total.

Assentamentos parcialmente consolidáveis

Foram classificados como parcialmente consolidáveis os assentamentos que

apresentam índices de remoção superiores a 10% do total de domicílios. O grupo envolve

assentamentos com um total de 344 domicílios, computando-se a necessidade de 85

remoções, o que representa quase 25% do total.

Tabela 9.4. Assentamentos parcialmente consolidáveis de Itapetininga


Nesse grupo é necessário observar que podem se apresentar eventuais

discrepâncias quanto à denominação e delimitação dos assentamentos, pois três deles – V.

Mazzei, Jd. Maricota e Central Parque Quatro L – são objeto do Programa Cidade Legal,

cujo foco está voltado na agilização de processos de regularização fundiária, e encontram-

se em fase de checagem de informações de campo com informações contidas em plantas e

documentos disponíveis.

Nome N° de domicílios N° de remoções

Vila Nastri II A/B 40 16

Jardim Bela Vista 80 22

Jd. Maricota A e B 46 06

Central Pque. Quatro L 88 10

V. Belo Horizonte 40 16

V. Mazzei 50 15

TOTAL 344 85



150

Assentamentos consolidados

Os 5 (cinco) assentamentos considerados consolidados abrigam 473 domicílios que

demandam basicamente regularização fundiária e/ou registrária.

Tabela 9.5. Assentamentos consolidados de Itapetininga

Nome origem N° de domicílios

V. Paulo Ayres ocupação de área de uso comum 22

V. Nastri I A ocupação de área de lazer 30

V. Sonia ocupação de unidades 32

V. Sudeste loteamento assumido pela PMI 229

Rechã loteamento clandestino 160

TOTAL 473


Três desses quatro assentamentos – Vila Paulo Ayres, Vila Sudeste e Rechã – estão

sob análise do Programa Cidade Legal. Quanto ao assentamento Vila Nastri I A, há

divergências sobre sua delimitação, que se confunde com a do Central Parque 4L, que está

em fase de levantamento de dados pelo Programa Cidade Legal. Assim, sua delimitação e

o número de unidades estão sujeitos a confirmação, bem como a identificação de possíveis

remoções.

9.2.2. Classificação quanto ao tipo de

intervenção

A identificação dos diferentes tipos de intervenção nos assentamentos precários tem

por base a classificação adotada pela Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das

Cidades, utilizada no Plano Nacional de Habitação: urbanização simples, urbanização

complexa, remanejamento (ou re-locação) e re-assentamento (ou re-alocação). Esses

conceitos, explicitados a seguir, são de grande relevância para a avaliação dos custos

básicos das intervenções necessárias.



151

Urbanização – viabiliza a consolidação do assentamento com a manutenção total

ou parcial da população local. Compreende a abertura, readequação ou consolidação do

sistema viário, a implantação de infra-estrutura completa, o re-parcelamento do solo

quando necessário, a regularização fundiária e, se necessário, a execução de obras de

consolidação geotécnica, construção de equipamentos sociais e promoção de melhorias

habitacionais.

Urbanização simples – compreende a intervenção em assentamentos que possuem

baixa ou média densidade, traçado regular, não apresentam necessidade de realização de

obras complexas de infra-estrutura urbana, consolidação geotécnica e drenagem, e

apresentam baixo índice de remoções (até 5%).

Urbanização complexa – compreende a intervenção em assentamentos com alto

grau de densidade, com alto índice de remoções, que não apresentam traçado regular

e/ou com necessidade de realização de complexas obras geotécnicas ou de drenagem

urbana tais como canalização de córregos, contenção de encostas, criação de solo, etc.

Remanejamento (relocação) – trata-se de casos de reconstrução de unidades no

mesmo perímetro do assentamento que está sendo urbanizado. A população é mantida no

local após a substituição das moradias e tecido urbano. A intervenção, nesse caso, também

pode envolver a abertura de sistema viário, implantação de infra-estrutura completa,

parcelamento do solo, construção de equipamentos e regularização fundiária.

Re-assentamento (re-alocação) – compreende a remoção para outro terreno fora

do perímetro da área de intervenção. Trata-se da produção de novas moradias destinadas

aos moradores removidos de assentamentos não consolidáveis ou consolidáveis.

A utilização desses conceitos na classificação dos assentamentos precários não foi

rigorosa, mas procurou tomar o cuidado de não comprometer sua finalidade principal, que

é a produção de um referencial para a projeção dos custos básicos das intervenções

necessárias para o enfrentamento dos problemas identificados.

Feitas essa observações,a Tabela 9.2. seguinteapresenta a classificação dos

assentamentos precários de Itapetininga quanto ao tipo de intervenção.



152

Tabela 9.6. Quantificação das intervenções em Itapetininga

Tipo de intervenção Áreas N° de domicílios

Urbanização simples Piedade A/ B 36 Vila Nastri II A/B 24 Vila Belo Horizonte 24 Jardim Maricota A/B 40 Vila Sotemo 120 Vila Mazzei 35 Jardim Bela Vista 58 Total 337

Urbanização complexa Central Parque Quatro L 78 Total 78

Remanejamento Vila Nastri I C 15 Vila Sotemo 11 Total 26

Reassentamento Vila Paulo Ayres 22 Jardim Maricota A/B 06 Vila Francisca I 10 Vila Francisca II 11 Vila Nastri I B 02 Central Parque Quatro L 10 Vila Nastri II A/B 16 Vila Carolina 08 Jardim Bela Vista 22 Vila Belo Horizonte 16 Vila Belo Horizonte (DER) 08 Pito Aceso/V. Palmeira 250 Vila Mazzei 15 Total 396

Regularização fundiária Vila Nastri I A 30 Vila Paulo Ayres 22 Vila Sonia 32 Rechã 160 Vila Sudeste 229 Total 473

TOTAL GERAL 1.310 domicílios




153

A partir dos números obtidos com essa classificação verifica-se que os

assentamentos precários de Itapetininga não demandam, na sua grande maioria,

complexas obras de infra-estrutura, enquadrando-se na demanda por urbanização simples.

Apenas um assentamento– Central Parque Quatro L – é classificado como de urbanização

complexa. Entretanto, é importante destacar que o número de remoções estimado é

bastante significativo (396 domicílios de um total de 1.310), correspondendo a 30% do

total.

Na tabela a seguir encontram-se sistematizadas todas as informações constantes

deste capítulo.



154

10. NECESSIDADES HABITACIONAIS

10.1. Conceito de Necessidades Habitacionais

O conceito de necessidades habitacionais no Brasil vem sendo elaborado com maior

sistematicidade e aprofundamento desde o começo da década de 1990, sob coordenação

do Governo Federal e desenvolvimento pela Fundação João Pinheiro. Atualmente, nos

estudos estatísticos em nível federal, o conceito das necessidades habitacionais engloba três

aspectos metodológicos, quais sejam, o déficit habitacional, a inadequação de moradias e

a demanda futura por moradia. Esses três aspectos das necessidades habitacionais podem

ser assim caracterizados:

A metodologia de cálculo das necessidades habitacionais, desenvolvida e

aprimorada pela Fundação João Pinheiro, englobando o déficit habitacional, que

demanda incremento e reposição do estoque de moradias, e o conjunto de

domicílios em situações inadequadas, que demanda ações de melhorias do ponto de

vista urbanístico e da regularização fundiária sem precisar produzir unidades novas,

significa uma mudança da base conceitual sobre como enfrentar o problema da

habitação de interesse social. (...) Complementando a análise, tem-se ainda a

demanda demográfica, que dimensiona as moradias a serem acrescentadas ao

estoque habitacional a fim de acomodar o crescimento populacional projetado em

determinado período. Essa estimativa das necessidades de incremento do estoque de

moradias, não considera o déficit habitacional acumulado nem a inadequação de

parcela do estoque existente. (CARDOSO, ARAÚJO e GHILARDI, 2009: 87; grifo

nosso).

O déficit habitacional engloba tanto os domicílios que devem ser repostos, ou seja,

aqueles sem condições de habitabilidade pela precariedade da construção ou pelo

desgaste da estrutura física, quanto os domicílios que precisam ser incrementados ao

estoque, ou seja, aqueles com coabitação familiar ou locais de moradia destinados para

fins não residenciais.



155

O déficit por reposição de estoque é composto pelas seguintes variáveis (FJP, 2004:

07):

Domicílios rústicos: “não apresentam paredes de alvenaria ou madeira aparelhada,

o que resulta em desconforto para seus moradores e risco de contaminação por doenças e

devem, portanto, ser repostos”.

Depreciação dos domicílios: “está relacionada ao pressuposto de que há um limite

para a vida útil de um imóvel. Para o cálculo desse componente do déficit tomou-se

inicialmente 50 anos de construção como o limite para a necessidade de reposição do

estoque. Em seguida, aplicou-se um percentual sobre o montante de imóveis residenciais

construídos até 1950, devido às suposições de que parcela desconhecida desse estoque

possa ter sido alvo de manutenção e reformas, mantendo assim suas condições de uso, e

que outra parcela tenha assumido usos não-residenciais ou sido substituídas por novas

edificações”.

O déficit por incremento do estoque é composto pelas seguintes variáveis (FJP,

2004: 07 e 08):

Domicílios improvisados: “engloba todos os locais destinados a fins não-

residenciais que sirvam de moradia, o que indica claramente a carência de novas unidades

domiciliares”.

Coabitação familiar16: “compreende a soma das famílias conviventes secundárias

que vivem junto a outra família em um mesmo domicílio e das que vivem em cômodos

cedidos ou alugados. As famílias conviventes secundárias são constituídas por, no mínimo,

duas pessoas ligadas por laço de parentesco, dependência doméstica ou normas de

convivência e que residem em um mesmo domicílio com outra família, denominada

principal. O responsável pela família principal é também o responsável pelo domicílio. As

famílias residentes em cômodos – cedidos ou alugados – foram incluídas no déficit

habitacional porque esse tipo de moradia mascara situação real de coabitação em

domicílios formalmente distintos”.

16 Mudanças recentes na metodologia de cálculo do déficit tem incorporado questões sobre os motivos da convivência familiar para caracterizá-la ou não como demanda para uma nova unidade habitacional. (cf. )



156

Ônus excessivo com aluguel: “corresponde ao número de famílias urbanas, com

renda familiar de até três salários mínimos, que moram em casa ou apartamento

(domicílios urbanos duráveis) e que despendem mais de 30% de sua renda com aluguel”.

A inadequação de domicílios refere-se àqueles domicílios que não têm condição de

habitabilidade para seus ocupantes, o que não implica na necessidade de construção de

novas moradias. Devido às especificidades da metodologia de cálculo, somente é possível

a estimativa da inadequação de moradias para a área urbana. Diferentemente dos

componentes do déficit habitacional, não é possível somar os componentes da

inadequação, pois não são mutuamente exclusivos.

Os componentes da inadequação de moradias são os seguintes (FJP, 2004: 08):

Domicílios com carência de infra-estrutura: “todos aqueles que não dispunham de

ao menos um dos seguintes serviços básicos: iluminação elétrica, rede geral de

abastecimento de água com canalização interna, rede geral de esgotamento sanitário ou

fossa séptica e coleta de lixo”.

Adensamento excessivo: “ocorre quando o domicílio apresenta um número médio

de moradores superior a três por dormitório. O número de dormitórios corresponde ao total

de cômodos que, em caráter permanente, serviam de dormitório para os moradores do

domicílio. Incluem-se aí os que assim são utilizados em função de inexistir acomodação

adequada a essa finalidade. Para o cálculo do indicador foram considerados somente os

membros da família principal, uma vez que as famílias secundárias foram incorporadas ao

déficit habitacional”.

Inadequação fundiária: “refere-se aos casos em que pelo menos um dos moradores

do domicílio tem a propriedade da moradia, mas não possui total ou parcialmente, o

terreno ou a fração ideal de terreno (no caso de apartamento) em que aquela se localiza”.

Inexistência de unidade sanitária domiciliar exclusiva: “define o domicílio que não

dispunha de banheiro ou sanitário de uso exclusivo do domicílio”.

Para o cálculo do déficit habitacional nos municípios, a única fonte de dados

estatísticos disponível são os Censos Demográficos, aplicados a cada dez anos. O último



157

Censo com dados processados e disponíveis para elaboração dos dados do déficit

habitacional é o Censo Demográfico 2000.

Para o cálculo do déficit habitacional e da inadequação para o nível municipal,

houve algumas limitações estatísticas para utilização dos dados disponíveis no Censo 2000.

Assim, para o nível municipal, a Fundação João Pinheiro calcula o que denominou como

déficit habitacional básico, dado que alguns componentes do déficit e da inadequação não

foram passíveis de cálculo. O quadro abaixo resume os componentes do déficit e da

inadequação que estão disponíveis para o Brasil, Unidades da Federação, Municípios e

Microrregiões:

Quadro 10.1. Comparação entre a metodologia de cálculo do déficit e da inadequação

dos domicílios para as unidades da federação e municípios

Brasil e Unidades da Federação Municípios e Microrregiões Déficit Habitacional

• Componentes: Reposição do estoque

− Domicílios rústicos − Depreciação

Incremento do estoque − Domicílios improvisados − Coabitação familiar − Famílias conviventes secundárias − Cômodos alugados e cedidos (coabitação disfarçada) − Ônus excessivo com aluguel

• Componentes: Reposição do estoque

− Domicílios rústicos (estimativa)

Incremento do estoque − Domicílios improvisados − Coabitação familiar − Famílias conviventes secundárias − Cômodos próprios, alugados e cedidos (coabitação disfarçada)

• Apenas o componente Depreciação não pode ser calculado por faixas de renda

• Somente o componente Incremento do estoque pode ser calculado por faixas de renda

• Cálculo para áreas:− urbana − rural

• Cálculo para áreas:− urbana − aglomerado rural de extensão urbana − restante da área rural

Inadequação dos Domicílios• Componentes: − Densidade excessiva de moradores por dormitório − Carência de serviços de infra-estrutura (energia elétrica, abastecimento de água, esgotamento sanitário, coleta de lixo) − Inadequação fundiária urbana − Inadequação em função da depreciação − Inexistência de unidade sanitária domiciliar exclusiva

• Componentes:− Densidade excessiva de moradores por dormitório − Carência de serviços de infra-estrutura (energia elétrica, abastecimento de água, esgotamento sanitário, coleta de lixo) − Inadequação fundiária urbana − Inexistência de unidade sanitária domiciliar exclusiva (antiga unidade sanitária domiciliar interna)



158

(antiga unidade sanitária domiciliar interna)• Apenas o componente Inadequação em função da depreciação não pôde ser calculado por faixas de renda

• Todos os componentes calculados por faixas de renda

• Cálculo para área: − urbana

• Cálculo para área:− urbana − aglomerado rural de extensão urbana

Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), Centro de Estatística e Informações (CEI).

10.2. O Déficit Habitacional (quantitativo e

qualitativo) em Itapetininga

Os números do déficit habitacional (quantitativo) 2000 para Itapetininga

apresentam os seguintes dados:

Tabela 10.1. Déficit Habitacional Básico 2000 (Quantitativo) – Itapetininga, SP

Componentes do Déficit Habitacional Total % dos domicílios

Domicílios Improvisados 96 0,29%

Famílias Conviventes 1.861 5,58%

Cômodos 159 0,48%

Domicílios Rústicos 193 0,58%

TOTAL 2.309 6,92%

Fontes: Fundação João Pinheiro (FJP), Déficit Habitacional no Brasil 2000.

Tais dados referem-se ao ano 2000; atualizando-os para o ano de 2010 – a partir

dos primeiros dados divulgados pelo Censo 2010, considerando o mesmo percentual de

domicílios em déficit no ano 2000 – temos um total de 2.931 domicílios considerados

déficit habitacional em Itapetininga, conforme tabela abaixo.

Tabela 10.2. Atualização do Déficit Habitacional - 2010 (Quantitativo) – Itapetininga, SP

Domicílios Particulares Ocupados – 2010 (a) 42.350

% dos domicílios em déficit -2000 (b) 6,92%

Déficit Habitacional atualizado - 2010 (a * b) 2.931



159

Fonte: Elaboração DEMACAMP a partir de Censo Demográfico 2010 – IBGE e Fundação João Pinheiro

(FJP), Déficit Habitacional no Brasil 2000

A inadequação habitacional (déficit qualitativo) de Itapetininga apresenta os

seguintes dados abaixo:

Tabela 10.3. Inadequação Habitacional 2000 (Qualitativo) – Itapetininga, SP

Componentes da Inadequação Habitacional Total % dos domicílios

Inadequação Fundiária 833 2,74%

Adensamento Excessivo 3.032 9,99%

Domicílios sem Banheiro 567 1,87%

Carência de Infra-Estrutura 1.753 5,77%

Fontes: Fundação João Pinheiro (FJP), Déficit Habitacional no Brasil 2000.

Tais dados referem-se ao ano 2000; atualizando-os para o ano de 2010 – a partir

dos primeiros dados divulgados pelo Censo 2010, considerando o mesmo percentual de

domicílios em déficit no ano 2000 – temos a tabela abaixo:

Tabela 10.4. Atualização da Inadequação Habitacional – Itapetininga, SP

Componentes Total 2010 % dos domicílios

Domicílios Particulares Ocupados – 2010 42.350 100%

Inadequação Fundiária (atualizado 2010) 1.162 2,74%

Adensamento Excessivo (atualizado 2010) 4.230 9,99%

Domicílios sem Banheiro (atualizado 2010) 791 1,87%

Carência de Infra-Estrutura (atualizado 2010) 2.446 5,77%

Fonte: Elaboração DEMACAMP a partir de Censo Demográfico 2010 – IBGE e Fundação João Pinheiro

(FJP), Déficit Habitacional no Brasil 2000.



160

10.3. Demanda Demográfica Futura por Moradias

Os dados da demanda futura por moradias apresentam a projeção do total de

domicílios que irão se formar no município em determinado período. Esse montante

apresenta o desafio de atendimento adequado com produtos habitacionais de modo a que

não se tornem novas necessidades habitacionais (déficit ou inadequação). O estudo

Demanda Futura por Moradias, elaborado pelo CEDEPLAR-UFMG e sob contratação da

Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, com o objetivo de subsidiar a

elaboração do Plano Nacional de Habitação – PlanHab, traz dados sobre a projeção no

número de domicílios para a escala municipal até o ano de 2023.

As projeções do CEDEPLAR-UFMG concebem a demanda futura por moradia como

a quantidade de unidades residenciais que deverão atender todas as famílias que formarão

um novo domicílio. Trata-se de um estudo de caráter demográfico, baseando-se, portanto,

em tendências de projeção populacional e de modelos demográficos. Como coloca o

próprio estudo, “a demanda demográfica acompanha normas sociais de organização

familiar, casamentos, idade de saída da casa dos pais e o próprio crescimento da

população. A demanda, então, é demográfica porque o pressuposto da necessidade é

baseado em evento demográfico e o montante é estimado por meio de projeção

populacional e modelo demográfico” (OLIVEIRA, GIVISIEZ e RIOS-NETO, 2009: 15).

Portanto, deve-se frisar que se trata de um estudo com caráter demográfico, que

não projeta mudanças de caráter econômico, como o impacto de grandes projetos,

mudanças na economia regional, que podem transformar o fluxo migratório do município e

alterar a dinâmica demográfica local. Também deve-se destacar que o estudo do

CEDEPLAR-UFMG trata especificamente da projeção dos domicílios e não da população,

como comumente se verifica nos estudos sobre projeção demográfica. Particularmente para

a área habitacional, esse estudo abre uma perspectiva de abordagem para além dos

indivíduos (projeção populacional), tratando da projeção da formação e dissolução de

domicílios, considerando, por exemplo, categorias de tamanho de domicílio, que deverão

ser atendidos com soluções habitacionais. De acordo com os objetivos de identificação das

principais necessidades habitacionais do município, para o planejamento da demanda por



161

terra urbanizada e custos de atendimento habitacional, consideramos que esses dados, com

as devidas ressalvas, poderão ser adotados pelo PLHIS.

Para Itapetininga, a projeção do CEDEPLAR-UFMG sobre o total de domicílios entre

os anos de 2010 e 2023 traz os seguintes valores:

Tabela 10.6. Projeção do total de domicílios, Itapetininga (2010-2023)

Ano Total de Domicílios

2010 47.199

2011 48.501

2012 49.709

2013 50.853

2014 51.963

2015 53.072

2016 54.212

2017 55.410

2018 56.688

2019 58.061

2020 59.515

2021 61.027

2022 62.574

2023 64.132

Fonte: elaboração DEMACAMP a partir de OLIVEIRA, GIVISIEZ e RIOS-NETO (2009).

Para os objetivos do Plano Local de Habitação, interessa abordar o fluxo de

formação de novos domicílios, que traz a quantidade de domicílios que irão se formar por

ano e que deverão ser atendidos adequadamente para que não se tornem uma

necessidade habitacional. No período de projeção do Plano de Habitação (2011-2023), a

demanda por moradia totalizada é de 16.933 domicílios, sendo 5.518 na faixa de 0 a 3

salários mínimos e 3.382 na faixa de 3 a 5 salários mínimos17.

17 Consideramos a distribuição por faixas de renda de acordo com o Censo 2000, dado que é a última fonte de informação censitária disponível para o nível municipal.



162

A tabela abaixo apresenta o fluxo de formação de novos domicílios entre os anos

de 2011 e 2023 em Itapetininga:

Tabela 10.7. Projeção de novos domicílios, Itapetininga (2011-2023)

Faixas de Renda Distribuição % Total

0 a 3 s.m. 32,59% 5.518

3 a 5 s.m. 19,97% 3.382

Subtotal 0 a 5 s.m. 52,56% 8.900

5 a 10 s.m. 25,61% 4.336

Mais de 10 s.m. 21,83% 3.697

TOTAL 100% 16.933

Fonte: elaboração DEMACAMP a partir de OLIVEIRA, GIVISIEZ e RIOS-NETO (2009) e Censo

Demográfico 2000 - IBGE.

11. ATENDIMENTO E CUSTOS

A conclusão deste Diagnóstico informa os custos previstos para assegurar o

atendimento do déficit habitacional atual e projetado até 2023 conforme calculado no

Capítulo anterior. A base numérica do déficit quantitativo consta das Tabelas 10.6 e 10.7 e

o cálculo de custos incluirá o déficit qualitativo, ou seja, as necessidades de intervenções

para regularização, urbanização e melhorias habitacionais dos assentamentos identificados

na Tabela 9.1.

O repertório de custos e parâmetros urbanos para o cálculo do déficit baseou-se

nos modelos praticados no município. Quando necessário, recorreu-se à analogia com

outros municípios de porte similar a Itapetininga no interior do Estado de São Paulo, aos

custos praticados pelo Programa Minha Casa Minha Vida e a outros indicadores gerais do

Ministério das cidades. Todo o cálculo é feito a custos nominais de 2010, deixando-se para



163

as Propostas do PLHIS a depuração, detalhamento e retificação dos valores, associando-os

aos programas de ação em HIS e a distribuição desses custos ao longo do tempo.

11.1. Atendimento da demanda por novas moradias

A inadequação habitacional em Itapetininga é de 8.629 domicílios em 2010,

conforme soma da Tabela 10.4. As remoções por inadequação de localização nas 20

áreas de intervenção somam 422 domicílios (396 reassentamentos e 26 remanejamentos)

conforme consta da Tabela 9.2, e, portanto, esse número será adotado como déficit

habitacional dentro dos assentamentos. A demanda por habitação futura (2011 a 2023),

na faixa de 0 a 3 salários mínimos é de 5.518 domicílios conforme Tabela 10.7. O

resultado da adição da demanda futura com o déficit dentro dos assentamentos

corresponde a 5.940 unidades, que é o número total de novas habitações que precisam ser

produzidas ao longo do tempo para resolver o déficit dessa faixa de renda mais baixa.

Os números do déficit quantitativo (produção de novas unidades) no horizonte de

tempo até 2015 estão próximos da expectativa de promoção do setor público e do

mercado (cerca de dez mil novas unidades); há disparidades entre a oferta e demanda por

faixa de renda – excesso de oferta nas faixas mais altas e insuficiência nas faixas mais

baixas.

11.1.1. Indicação de áreas aptas para HIS

A localização de áreas destinadas a novos empreendimentos habitacionais em geral

será objeto de critérios mais detalhados nas Propostas deste PLHIS. O Plano Diretor de

Itapetininga (Lei complementar 19/07) prevê dois tipos de zonas especiais de interesse

social (ZEIS) e as define no texto como sendo: A) o terreno do antigo Centro de Tradição

Tropeiro Boiadeiro e B) dez áreas já ocupadas e que necessitam de regularização e

intervenções urbanas e as favelas do Córrego Cachoeirinha. As áreas da ZEIS B vão abrigar

os domicílios já existentes em situação de regularização e, eventualmente, parte dos re-



164

assentados citados, pois dispõem de terrenos que podem ser desapropriados ou

desafetados para assentar mais famílias.

A área do Centro de Tradição com cerca de 4 hectares (ha) pode ser destinada a

resolver parte dos domicílios da demanda futura. Seu projeto atual prevê alguns

equipamentos sociais de abrangência maior de atendimento, dada a localização do terreno

em área urbana já consolidada. O Diagnóstico Habitacional de Itapetininga de 2009

apontou outras sete áreas “com potencial para compor o banco de terras” do município:

1. Área ao norte na vertente oeste do alto curso do Ribeirão dos cavalos – consta ter

sido doada à CDHU e localiza-se nas imediações da Vila Belo Horizonte, com

aproximadamente 4 ha;

2. Espólio de Lucia Derze, a leste, na margem esquerda do Ribeirão do Taboãozinho –

é contígua ao conjunto habitacional do mesmo nome (originalmente denominado

de Gramadinho) e tem cerca de 13,5 ha;

3. Área a sudeste próxima ao Ribeirão do Chá – em frente da Vila Harmonia com

cerca de 6 ha;

4. Espólio de Domingos Nalesso, a sudoeste, margem direita do curso médio do

córrego Piçarrão – faz fundos com o bairro Atenas do Sul e tem aproximadamente

5,6 ha;

5. Fausto Adalberto Minelli ou sucessores, a sudoeste, margem esquerda do córrego

Piçarrão – é contígua à anterior, tem cerca de 23,6 ha;

6. Francisco Soares da Silva, a sudoeste, na mesma micro-bacia – faz divisa com a

anterior e é a maior de todas com cerca de 52,5 ha;

7. Espolio de Antonio Cavalheiro Salem, a noroeste, entre o córrego São José e o

Ribeirão dos Cavalos – entre a Vila Piedade e o Jardim Santa Inês tem

aproximadamente 8 ha.



165

Localização das áreas

Figura 11.1. Mapa da cidade com as áreas em potencial para compor o Banco de Terras do

Muncípio.

Fonte: Diagnóstico Habitacional de Itapetininga, 2009

As sete glebas listadas somam uma área aproximada de 113 ha. No padrão de lote

mínimo de 125 m² adotado em Itapetininga para HIS pode-se estimar 40 unidades (casas)

por hectare, o que totalizaria 4.520 unidades, ou seja, 77,5% do déficit de novas moradias.

A identificação das glebas aqui descritas pelo Diagnóstico Habitacional foi

realizada no ano de 2009 na vigência do Plano Diretor de Itapetininga (Lei Complementar

nº 19/07). Os “instrumentos da política urbana” que constam do Título III, em especial do

Capítulo I “do parcelamento, urbanização ou utilização compulsória” (artigos 36 e 37), não

foram usados para dispor dessas áreas para a construção das HIS. Outros instrumentos que

dependem de maior prazo para a obtenção das áreas – no Capítulo II “do IPTU progressivo

no tempo e desapropriação com pagamento em títulos” (artigos 38 e 39) ou no Capítulo VI



166

“do direito de preferência” (artigos 53 a 59) – não foram aplicados, segundo informações

obtidas na Prefeitura.

11.1.2. Parâmetros para atendimento e dimensionamento

A promoção habitacional de HIS em Itapetininganos últimos 20 anos (como já foi

comentado no Capítulo 6) combinou as duas vertentes: do setor público e do setor privado.

A comercialização de lotes em áreas da periferia urbana foi, durante muitas décadas, o

principal produto que o mercado ofereceu para atender a demanda popular por casa

própria. A aquisição do lote pago à prestação induziu um padrão deautoconstrução de

unidades térreas isoladas. Foi verificada na pesquisa de campo a ocorrência desse padrão

tanto em lotes de um só proprietário (unifamiliar) como de duas ou mais casas

(multifamiliar) por desdobro do lote. O lote padrão de 250 m² abriga em geral duas

unidades e, em lotes maiores, foram encontradas até quatro unidades.

Não consta ter havido qualquer programa público de assistência técnica à

autoconstrução das casas. A Política Municipal de Habitação (Lei 5.264/08) cria em seu

artigo 14, o Serviço de Assistência Técnica em Habitação de Interesse Social que poderá

assumir a produção de moradias nos casos de re-assentamento. Nos primeiros

empreendimentos públicos de lotes urbanizadospromovidos na década de 90 as plantas de

casas populares eventualmente fornecidaspela Prefeituraforam alteradas com o passar dos

anos. Os lotes urbanizados de dimensões inferiores a 250 m² foram comercializados nos

re-parcelamentos de áreas loteadas por particulares, mas na maioria dos casos com casas

padrão edificadas pela Prefeitura ou pela CDHU. Os lotes dos empreendimentos públicos

mais recentes recebem unidades unifamiliares devido às suas dimensões reduzidas que

impedem o desdobro.

A casa unifamiliar autoconstruída é, portanto, uma tipologia de grande produção

em Itapetininga e deve permanecer como uma das alternativas de solução da demanda por

HIS. Do mesmo modo, a casa unifamiliar produzida em série em conjuntos habitacionais

representa a maior parte da oferta pública de HIS e tende a continuar no repertório das

soluções tipológicas. Ressalve-se que o primeiro empreendimento público de HIS construído



167

em 1968, a Vila Nova Itapetininga, consistiu em 50 casaspadrão térreas unifamiliares. Ali

foi adotada uma tipologia de casa evolutiva isolada no lote cuja ampliação, no entanto,

chegava à divisa lateral gerando paredes geminadas – o que aconteceu praticamente em

todas as casas do conjunto.

Coube à CDHU introduzir duas tipologias de maior adensamento: o sobrado

geminado e o prédio de apartamentos com quatro pavimentos. Na metade da década de

90foram construídos 101 sobrados no conjunto da Vila Sônia e esta tipologia não foi mais

adotada desde então. Os motivos do abandono da solução de sobrados não foram

fornecidos pela Prefeitura, mas cabe ainda pesquisar o fato junto à CDHU.

Os prédios de apartamentos com quatro pavimentos, ou habitações multifamiliares

verticais representam a solução de maior adensamento para o atendimento da demanda

por HIS. Em Itapetininga é uma solução até agora restrita à produção da CDHU, que

utiliza um tipo específico: uma “planta em H” com quatro apartamentos por andar e escada

central semi-aberta acopladas duas a duas em linha e em nível, formando um bloco

contínuo com 8 unidades por pavimento e 2 escadas separadas.

A Prefeitura não estabeleceu normas quanto às dimensões de lotes para a

construção de novas moradias ou para re-assentamento (lotes urbanizados); também não

estão estabelecidas as dimensões mínimas para a regularização fundiária de favelas e

ocupações. No que se refere aos parâmetros de ocupação de terrenos e de áreas

construídas das edificações foram adotados, na tabela abaixo, padrões encontrados em

cidades de porte similar; no caso de apartamentos, constam as dimensões utilizadas pela

CDHU para prédios “duplo H” já executados no município:

Tabela 11.1. Parâmetros adotados para área construída e fração ideal por tipologia

Tipologia Área (m2) Fração ideal ou lote (m2)

Apartamentos 50* 70

Casa unifamiliar em série 42 125

Casa unifamiliar autoconstruída 30 140

(*) área privativa + área comum Fonte: elaboração DEMACAMP



168

11.1.3 Proporção de unidades por tipologia

Itapetininga é uma cidade com padrão de ocupação disperso e horizontal. A

demanda de novas moradias para as famílias na faixa de renda de até três salários

mínimos, conforme calculada no início deste Capítulo, é de 5.940 unidades – sendo 5.518

para atender a demanda futura até 2023 e 422 para atender as remoções e

remanejamentos. Ressalve-se que no cálculo do déficit habitacional do Capítulo anterior já

foram consideradas as unidades atualmente em construção. Portanto, o número de

unidades aqui considerado representa um investimento a ser planejado para o período.

No que se refere às unidades para re-assentamento é necessário respeitar o

princípio da proximidade em relação ao local de remoção. Para tanto, as 396 unidades

serão construídas em diversas localizações e em pequenas quantidades valendo-se da

produção de lotes urbanizados com casas unifamiliares autoconstruídas. Quanto às 26

unidades destinadas a remanejamentos, representam pequenas quantidades que deverão

ser produzidas nos respectivos assentamentos. O programa específico para atender a essas

demandas deve incluir o financiamento direto ao morador e a assistência técnica por parte

da Prefeitura.

No que se refere à demanda futura desta faixa de renda é preciso avaliar melhor o

número atual de famílias residentes em apartamentos produzidos pela CDHU. É conhecida

a resistência dessas famílias a residir em apartamentos e a correspondente aspiração de

possuir uma casa em lote. Dados referentes à comercialização mediante sorteio de alguns

conjuntos de apartamentos da CDHU não ajudam a estabelecer parâmetros reais, pois as

estatísticas de sorteio fixam o mínimo de 30% das unidades a comercializar com

adquirentes de faixa de renda mais baixa, mas o recadastramento feito seis meses após a

entrega das unidades, detecta 22% de sub-locação e sendo a maior parte desses casos

(cerca de 60% nos conjuntos maiores) de adquirentes de renda mais baixa. Vale dizer que o

mínimo de 30% se reduz a 16,8% de moradores com até 3 salários mínimos de renda.

As informações citadas foram obtidas junto ao escritório regional da CDHU em

Campinas e referem-se aos dois últimos conjuntos implantados nesse município que tem

respectivamente 2.380 unidades (CDHU “F”, 2006) e 1532 unidades (CDHU “E”, 2009).

O repasse do imóvel – seja por venda “de gaveta” ou por aluguel – se dá para novos



169

moradores com renda maior, ainda que dentro da faixa de interesse social. Não há dados

atualizados a respeito da renda dos moradores atuais dos dois conjuntos de apartamentos

da CDHU de Itapetininga (CDHU “C”, 1992 e CDHU “F”, 1998), mas pode-se assumir um

comportamento similar apesar da comercialização das primeiras unidades ter ocorrido há

mais tempo.

A maior parte da produção de unidades voltadas para a faixa de renda mais baixa

do período entre 2003 e 2010 valeu-se da tipologia de casas unifamiliares em série. Tais

atendimentos tornam-se viáveis graças às concessões de subsídios incluídas nos

financiamentos do Fundo Nacional de Habitações de Interesse Social (FNHIS) obtidos nos

contratos mais recentes pela Prefeitura de Itapetininga – ver Tabela 6.3.

Considere-se, por último, que existe uma demanda por casa unifamiliar

autoconstruída expressa por famílias em situação de co-habitação ou morando em casas

de aluguel. No cadastro de inscrições para o programa Minha Casa Minha Vida da

Prefeitura constam 10.249 pessoas, das quais a grande maioria (9.761) na faixa de renda

de até 3 salários mínimos. A condição de moradia atual aponta cerca de metade morando

em casa alugada.

Feitas essas considerações, o parâmetro de proporcionalidade das alternativas para

a construção das 5.940 novas moradias, passa a ser:

15% de apartamentos = 891

70% de casas unifamiliares em série = 4.158

15% de casas unifamiliares autoconstruídas = 891



170

11.1.4. Terrenos e áreas construídas

O cálculo das áreas brutas de terrenos para a construção de novas moradias na

proporção acima, parte dos parâmetros apresentados na Tabela 11.1. Trata-se aqui de

definir as necessidades quantitativas tanto em relação às edificações quanto à aquisição de

terras.

As definições e diretrizes para plano, programas e projetos que viabilizem essa

produção constarão da Proposta, cabendo aqui apenas enumerá-las:

1. A localização diferenciada das glebas buscando compatibilizá-las com as diretrizes

gerais de uso e ocupação do Plano Diretor de Itapetininga e buscando ainda

reduzir os vazios e a fragmentação atual do tecido urbano.

2. O porte dos empreendimentos adotando uma variação a cada caso e adequando

essa variedade às condições dadas das áreas a serem negociadas.

3. A economia de localização que vai alem do custo de cada terreno em si, pois deve

incluir as condições de provimento de redes e serviços de infra-estrutura e de

abastecimento.

4. A garantia de proximidade ou de inclusão dos equipamentos sociais na gleba, cujas

áreas não constam deste cálculo inicial.

5. A conveniência de planejar combinações destas tipologias e soluções com outras

que atendam às demandas de outros intervalos de renda (mais altos) dentro da

faixa de interesse social.

6. A compatibilização de adensamento de cada empreendimento com a característica

do seu entorno – atual ou prevista no Plano Diretor.

7. O atendimento a todas as exigências ambientais – que pode resultar em menor

aproveitamento da gleba – e a pertinência de cada área à micro-bacia ou sub-

bacia urbana.

O cálculo de áreas de terrenos ou glebas para a tipologia de apartamentos foi uma

simples multiplicação da fração ideal. O terreno destinado a casas unifamiliares em série

foi calculado para ter 65% de sua área parcelada em lotes. No cálculo do terreno para as

casas unifamiliares autoconstruídas o aproveitamento é de 75%. Não foi incluída área



171

construída para esta última tipologia, pois se supõe haver financiamento direto ao morador

e assistência técnica à autoconstrução da Prefeitura.

Tabela 11.2. – Demanda de terrenos e de construção por tipologia

Tipologia

Unidades

Nº % relação ao total

Terrenos m²

construção

m²

Apartamentos 891 15% 62.370

44.550

Casas construídas em série 4.158 70% 799.615

174.636

Casas autoconstruídas 891 15% 166.630

26.730

Total 5.940 100% 1.031.015

245.916 Fonte: elaboração DEMACAMP

11.2. Atendimento da demanda por inadequação

O déficit por inadequação habitacional no município de Itapetininga corresponde à

quantidade de moradias que necessitam de melhorias que assegurem condições básicas de

habitabilidade aos seus ocupantes. O significado de cada uma dessas melhorias foi

descrito no Capítulo 10 e as dimensões relativas a cada tipo de inadequação serão agora

sucintamente apresentadas.

Não foi calculado o déficit qualitativo fora dos assentamentos, ou seja, fora das 20

áreas identificadas e descritas nas fichas. Pode-se afirmar que mais de 80% do déficit

qualitativo de moradias na faixa de renda até três salários mínimos de Itapetininga está

nesses assentamentos. É preciso, no entanto, obter mais informações sobre a precariedade

habitacional para dar mais consistência aos números e valores na elaboração das

Propostas deste PLHIS.

Do universo de 1.310 domicílios encontrados nos 20 assentamentos, 422 serão

removidos e reassentados e já estão incluídos no déficit quantitativo. Por outro lado, são

considerados consolidados 473 domicílios que necessitam de regularização fundiária, mas

já dispõem de redes e serviços de infra-estrutura urbana.



172

Baseado nos critérios definidos para o cálculo do déficit qualitativo e contados os

domicílios por assentamento, conclui-se que há necessidade de urbanização simples em

337 domicílios e de urbanização complexa em 78 domicílios. É importante notar que ao

mapear as áreas objeto de urbanização muito provavelmente os projetos de infra-estrutura

serão indutores de urbanização em bairros vizinhos ou até mesmo de vazios urbanos nas

imediações de cada assentamento.

Não foi feita uma contagem das moradias que necessitam ser melhoradas em cada

assentamento. Durante o trabalho de campo foram feitas algumas contagens parciais a

título de amostra e concluiu-se por uma porcentagem de 45% dos domicílios como

demanda. Estimou-se assim a demanda total de 589 domicílios em melhorias

habitacionais. Aqui também é recomendável ajustar esse número à realidade por ocasião

do detalhamento da Proposta e fazer a retificação cabível.

O déficit qualitativo apurado no Diagnóstico está provavelmente subestimado,

faltando acrescer o déficit por reposição de estoque (domicílios rústicos e depreciação dos

domicílios) e parte dos componentes do déficit por incremento de estoque (domicílios

improvisados, coabitação familiar, ônus excessivo com aluguel e inexistência de unidade

sanitária básica) – (título 10.1).

11.3 Custos de atendimento da demanda

11.3.1 Demanda por novas moradias

A composição de custos de produção de novas moradias envolve três grandes

parcelas: o custo de construção da unidade habitacional, o da infra-estrutura e o do

terreno. As referências de custos de produção de novas unidades foram obtidas junto à

Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, atualizadas pelos custos

praticados nos programas pertinentes do PAC (Plano de Aceleração do Crescimento) e

Minha Casa Minha Vida que resultam em:

Casas construídas em série: R$ 42.000,00 por unidade



173

Unidades multifamiliares verticais: R$ 46.000,00 por apartamento

No cômputo global não são incluídos os custos de construção das casas autoconstruídas

(890 unidades).

Os custos de infra-estrutura imputados a cada unidade habitacional foram

padronizados conforme custo de urbanização simples e se aplica tanto para apartamentos

e as novas casas em série, quanto para as casas autoconstruídas. Adotou-se também o

valor praticado pela SNH/MCidades de R$ 7.500,00 por unidade.

Não foi levantado o custo da terra para as áreas aptas para HIS citadas no item

11.1.1 deste Capítulo. A diversidade de localizações, com certeza traria valores

diferenciados por metro quadrado para cada gleba. Estimou-se um valor médio a partir de

dados do setor imobiliário de Itapetininga, resultando no valor de R$ 26,00 / m². Na

Tabela 11.3 a seguir os valores da terra só figuram no total por tipologia.

Tabela 11.3. Custo final do atendimento por novas moradias (R$)

Tipologia

Unidades

Nº Unitário c/ infra

Edif + infra global

Terrenos global

TOTAL Por tipo

Apartamentos

891 53.500 47.668.500 1.621.620

49.290.120

Casas em série

4.158 49.500 205.821.000 20.789.990

226.610.990

Autoconstruídas

891 11.500* 10.246.500 4.332.380

14.578.880

TOTAIS

5.964 114.500 253.736.000 26.743.990

290.479.990

(*) inclui custo da assistência técnica

Fonte: elaboração DEMACAMP

11.3.2 Demanda por Inadequação

A principal referência de custos para atendimento do déficit qualitativo também é a

Secretaria Nacional de Habitação que apresenta os seguintes custos médios por família,

segundo categorias de intervenção já definidas:



174

Urbanização complexa R$ 13.000,00

Urbanização simples R$ 7.000,00

Regularização fundiária R$ 1.300,00

Melhoria Habitacional R$ 6.000,00

Ressalte-se mais uma vez que na Tabela seguinte os números de unidades

inadequadas que demandam recursos no déficit qualitativo estão subestimados, pois

referem-se apenas aos assentamentos precários identificados no Capítulo 9.

Tabela 11.4. Custos finais do atendimento da inadequação (R$)

Unidades Valor (em R$)

Urbanização simples 337 R$ 2.359.000,00

Urbanização complexa 78 R$ 1.014.000,00

Regularização fundiária 473 R$ 614.900,00

Melhoria habitacional 589 R$ 3.534.000,00

Total do custo R$ 7.521.900,00

Fonte: elaboração DEMACAMP

11.4. Resumo geral dos custos

O atendimento dos déficits quantitativo e qualitativo, mais a demanda futura

prioritária por novas moradias – na faixa de renda até três salários mínimos – no horizonte

temporal deste Plano, no município de Itapetininga, orça em R$ 298.001.890,00. A esse

montante deve ser apurado e acrescido o valor correspondente à demanda qualitativa de

moradias precárias fora dos assentamentos.



175

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ALFONSIN, B. O estatuto da Cidade e a construção de cidades sustentáveis, justas e democráticas.

2º Congresso Brasileiro do Ministério Público de Meio Ambiente. Canela, R.S. 2001.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. “Caderno MCidades 4 –

Habitação”. Brasília: Ministério das Cidades/Secretaria Nacional de Habitação, 2004.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. “Capacidades administrativas,

déficit e efetividade na política habitacional”. Brasília/São Paulo: Centro de Estudos da

Metrópole / CEBRAP, 2007.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. “Curso à Distância: Planos Locais

de Habitação e Interesse Social”. Brasília: Ministério das Cidades/ Secretaria Nacional de

Habitação, 2009.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. “Guia de adesão ao Sistema

Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS”. Brasília: Ministério das Cidades, 2008.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. “Plano Nacional de Habitação –

versão para debates”. Brasília: Ministério das Cidades/ Secretaria Nacional de Habitação,

2010.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação/ CEDEPLAR/ UFMG. “Projeto

projeção da demanda demográfica habitacional, o déficit habitacional e assentamentos

subnormais”. Brasília: Ministério das Cidades, 2007.

CARDOSO, Adauto Lúcio, ARAÚJO, Rosane Lopes e GHILARDI, Flávio Henrique. “Necessidades

habitacionais no Brasil. In: MINISTÉRIO DAS CIDADES e ALIANÇA DAS CIDADES (2009).

Ações integradas de urbanização de assentamentos precários. Brasília/São Paulo: Ministério

das Cidades/Aliança das Cidades. Primeira reimpressão, 2009.



176

OLIVEIRA, E. “Demanda Futura por moradias no Brasil 2003-2023: uma abordagem demográfica”.

Brasília: Ministério das Cidades, 2009.

ROLNIK, R. Instrumentos Urbanísticos contra a Exclusão Social. Raquel Rolnik e Renato Cymbalista

(orgs.). São Paulo, Polis, 1997, p. 7-9.

Leis, Decretos, Pareceres, Regulamentos e

Documentos

BRASIL, Lei Federal nº 10.257 de 10 de julho de 2001 – Estabelece diretrizes gerais da Política

Urbana (Estatuto da Cidade).

BRASIL, Lei Federal nº 11.124 de 16 de junho de 2005 – Dispõe sobre o Sistema Nacional de

Habitação de Interesse Social (SNHIS), cria o Fundo Nacional de Interesse Social (FNHIS) e

institui o Conselho gestor do FNHIS.

ITAPETININGA, Prefeitura Municipal de. Diagnóstico Habitacional, 2009.

ITAPETININGA, Prefeitura Municipal de; KAIRÓS, Desenvolvimento Social. Diagnóstico Social

Intraurbano. Disponível em http://www.itapetininga.sp.gov.br/diagnostico-social/mapa.html, consulta

realizada em março de 2011.

ITAPETININGA, Prefeitura Municipal de. Plano Municipal de Desenvolvimento Rural Sustentável 2010-

2013.

Sítios Eletrônicos

www.itapetininga.sp.gov.br

www.camaraitapetininga.sp.gov.br



177

ANEXO 1.

Relatório do Processo Participativo

da Etapa 2. Diagnóstico



178

RELATÓRIO DO PROCESSO PARTICIPATIVO

ETAPA 2. DIAGNÓSTICO HABITACIONAL

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01) estabelece em seu artigo 2º, inciso

II, que a política urbana deve ser exercida com “gestão democrática por meio da

participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da

comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos

de desenvolvimento urbano”. Atendendo a essa determinação legal, ao longo dos últimos

10 anos o Ministério das Cidades instituiu mecanismos de gestão democrática, instalando o

Conselho das Cidades e promovendo Conferências para a discussão dos problemas

urbanos nas três esferas de governo.

Em observância ao Estatuto da Cidade, a Lei 11.124/2005, que institui o SNHIS,

exige a adoção de metodologia participativa na elaboração dos Planos Habitacionais de

Interesse Social (PLHIS) desenvolvidos no âmbito dos governos federal, estadual e

municipal. A participação popular no caso dos PLHIS adquire importância maior na medida

em que não há a obrigatoriedade de transformação desses Planos em lei, apesar de sua

elaboração ser requisito obrigatório para os municípios e estados acessarem os recursos do

FNHIS. O PLHIS, portanto, não deve ser apenas um plano governamental, uma vez que

não se estrutura somente em ações governamentais, mas um plano que agrega ações

importantes do setor produtivo e da sociedade civil, valorizando esforços que se

fundamentam no princípio da parceria e da responsabilidade compartilhada.

Um dos desafios para a implementação de uma metodologia participativa é, muitas

vezes, a falta da cultura democrática e participativa da população e dos órgãos técnicos.

Dessa forma, considerando que as realidades dos municípios brasileiros não são iguais e,

portanto, requerem alternativas de participação diferentes, o Ministério das Cidades prevê a

possibilidade de criação de comissões especiais para a discussão dos conteúdos do PLHIS

quando não houver instância representativa constituída e atuante no município.

O Plano Nacional de Habitação foi elaborado a partir da interlocução entre

diferentes agentes do poder público integrantes do Sistema Nacional de Habitação com a

sociedade civil, representada através dos movimentos sociais, das entidades empresariais e

de trabalhadores, Organizações não Governamentais e instituições de ensino e pesquisa



179

que têm atuação no setor, buscando a construção coletiva de soluções para o

enfrentamento dos graves problemas habitacionais do País. Entre 2007 e 2009 foram

organizados diversos debates regionais e setoriais, que se constituíram em importantes

espaços de interlocução política, proposição e deliberação.

No Estado de São Paulo a construção do Plano Estadual iniciou-se em 2009, e está

em fase final, com previsão de encaminhamento da proposta para aprovação pelo

Conselho Estadual de Habitação até dezembro de 2011. No âmbito do estado oito

Encontros Regionais foram realizados, envolvendo a participação de 1.473 representantes

de 415 municípios, com predominância de representantes das prefeituras. O Encontro das

Regiões de Sorocaba e Registro aconteceu em outubro de 2010, e envolveu a participação

de 72 municípios, dentre eles Itapetininga.

A interlocução da Prefeitura de Itapetininga com os movimentos sociais de moradia

e demais segmentos envolvidos com a questão habitacional no município ainda não se

realiza de forma institucionalizada, pois o Conselho Municipal de Habitação, embora

criado em 2008, ainda não foi instituído. Entretanto, no final dos anos 1980 é possível

identificar ações de parceria entre o Município e a população moradora de assentamentos

precários, através de suas associações, utilizando-se de leis que autorizavam a desafetação

de áreas públicas de uso comum que eram doadas a Sociedades Comunitárias de Ação

Popular para implantar loteamento e promover a doação de lotes mínimos para famílias

carentes, conforme foi visto no item 7.3.3. do Diagnóstico.

Conforme definido na Proposta Metodológica do Plano, a participação da

sociedade civil na elaboração do PLHIS de Itapetininga adota a forma representativa, via

conselhos municipais atuantes. Contudo, a ausência de canais institucionais de

participação levou à adoção de forma alternativa, criando-se uma dinâmica de discussões

entre a equipe contratada e os técnicos da Prefeitura. A esse respeito deve ser ressaltado

que essa forma de participação foi adotada apenas para a fase de Diagnóstico, indicando-

se a necessidade de criação de fóruns de discussão ampliados na fase de definição de

estratégias e aprovação de propostas.

Na elaboração da segunda etapa do PLHIS de Itapetininga – Diagnóstico – o

processo participativo teve como objetivo principal o nivelamento de informações, bem

como a construção de uma leitura comum de problemas prioritários, estratégia



180

fundamental para viabilizar o processo de tomada de decisões da próxima etapa. Nesse

sentido, foram realizadas cinco reuniões técnicas com a equipe da Prefeitura Municipal,

composta pelos seguintes representantes das secretarias envolvidas com o tema

habitacional:

Quadro 1. Equipe técnica do PLHIS no âmbito da Prefeitura de Itapetininga

Secretaria Nome Função

Secretaria de Planejamento

Marina Raquel Caron de Campos Diretora de Habitação Coordenação geral do PLHIS

André Pascoal de Lima Hamaue AssessorRosa Maria Isaac Ferreira ArquitetaCássio Henrique Matarazzo Carreira

Advogado

Secretaria de Negócios Jurídicos

Enio Vasques Advogado

Secretaria de Promoção Social

Rosemara Peixoto de Camargo Assistente Social Elza Rita de Cássia Silva Melo Teotonio dos Santos

Assistente Social

Secretaria de Obras Paola Francielli Nunes Técnica estagiária Fonte: elaboração DEMACAMP, 2010.

Estas reuniões contemplaram um caráter formativo, com o objetivo de que os

membros e agentes das diversas secretarias envolvidas se tornassem co-participantes na

construção do planejamento habitacional da cidade, ao mesmo tempo em que pactuassem

propostas e pontos polêmicos na busca do consenso para a conclusão desta fase do Plano.

Nesse processo foi possível promover coleta e intercâmbio de informações acerca das

questões necessárias à elaboração do Diagnóstico, bem como debater a problemática

habitacional da cidade, apontando possíveis soluções. É necessário destacar o papel

desempenhado pelos fiscais da Secretaria de Obras nesta etapa do PLHIS, pois o seu

conhecimento da cidade foi de grande importância para a identificação das áreas que

serão objeto de intervenção e no resgate de informações sobre suas origens.

A formulação do Diagnóstico se deu, portanto, no âmbito de reuniões entre

técnicos da empresa contratada e membros da equipe destacada pela PMI para

acompanhar o desenvolvimento dos trabalhos. As datas, participantes e temas tratados

nessas reuniões encontram-se no quadro a seguir:



181

Quadro 2. Quadro Registro das reuniões da Etapa 2 de elaboração do PLHIS de Itapetininga

Data Participantes Objetivos/temas abordados 27/01/2011 Messias Ferreira Lucio, Marina

Raquel Caron de Campos, André Pascoal de Lima, Cássio Henrique Matarazzo Carreira, Rosa Maria Isaac Ferreira, Paola Francielli Nunes, Ênio Vasques, Ari Vicente Fernandes, Ernestina Gomes de Oliveira, Joana Zavaglia Ribeiro. (ver lista de presença em anexo)

1. Capacitação do Grupo em relação aos conteúdos do Plano 2. Apresentação dos conteúdos a serem desenvolvidos na fase 2 - Diagnóstico; 3. Definição e debate sobre os dados necessários à elaboração do Diagnóstico e que deveriam ser disponibilizados pela Prefeitura (conforme relação anexa).

21/02/2011 Marina Raquel Caron de Campos, André Pascoal de Lima, Cássio Henrique Matarazzo Carreira, Pedro fiscal, Ari Vicente Fernandes, Ernestina Gomes de Oliveira, Camila Argento.

1. Coleta de dados sobre as características e processo de urbanização de Itapetininga - dados de domínio dos técnicos da Prefeitura – visando contextualizar a problemática habitacional da cidade. 2. Vistorias técnicas para caracterização dos assentamentos precários de Itapetininga

22/02/2011 Marina Raquel Caron de Campos, André Pascoal de Lima, Paola Francielli Nunes, Pedro fiscal, Ari Vicente Fernandes, Ernestina Gomes de Oliveira, Camila Argento.

1. Coleta de dados disponíveis sobre as áreas a serem objeto de intervenção do PLHIS 2. Vistorias técnicas para caracterização dos assentamentos precários de Itapetininga

06/04/2011 Marina Raquel Caron de Campos, Paola Francielli Nunes, André Pascoal de Lima, Cássio Henrique Matarazzo Carreira, Ênio Vasques, Rosa Maria Isaac Ferreira, Ari Vicente Fernandes, Ernestina Gomes de Oliveira, Camila Argento. fiscais Pedro e ??

1. Coleta de dados ainda pendentes 2. Checagem dos dados coletados nas vistorias técnicas; 3. Pactuação de prazos para encaminhamento das informações ainda pendentes; 4. Definição da data de entrega do Relatório 2.1

18/07/2011

Cássio Henrique Matarazzo Carreira, Paola Francielli Nunes, André Eduardo Turazza, Ari Vicente Fernandes, Ernestina Gomes de Oliveira, Camila Argento, Natasha Mendes (ver lista de presença em anexo)

1. Apresentação e discussão do Diagnóstico completo; 2. Revisões essenciais a serem feitas no Diagnóstico pela PMI, e definição de estratégias, como condição para a elaboração da Parte 3 - Propostas do Plano Local (PLHIS), que deverá ser discutida e referendada em fórum ampliado que contemple participação dos segmentos da sociedade civil envolvidos com a problemática habitacional no Município.




182

Na primeira reunião foram apresentados os slides a seguir sobre os conteúdos do

Diagnóstico, identificadas as principais fontes de informação, e discutidas as

responsabilidades pela disponibilização das mesmas, ficando acordado que caberia à

Prefeitura providências no sentido de levantar os documentos necessários para que a

equipe contratada procedesse à análise e sistematização dos dados e informações (relação

anexa). Nesta reunião foi destacada a importância de envolvimento dos técnicos da

Prefeitura, uma vez que a coleta de informações dependeria do conhecimento das fontes de

dados de suas respectivas áreas de atuação, bem como a necessidade de agilizar a

instituição do Conselho Municipal de Habitação.

Figuras 1. Slides sobre conteúdos do Diagnóstico



183



184




185

Diante da ausência de dados e informações sistematizados, nos dias 21 e 22 de

fevereiro a equipe contratada reuniu-se com os técnicos da Prefeitura para colher

informações sobre o processo de urbanização do Município e sobre os assentamentos

precários do Município, realizando debates técnicos e vistorias para identificar as

características dessas áreas.

Em reunião de 06 de abril, tendo em vista a falta de informações relevantes para a

conclusão do diagnóstico e a necessidade de cumprimento do prazo para a entrega do

produto 2.1., foram checados dados coletados nas vistorias técnicas e pactuados prazos

para o envio de informações necessárias ainda pendentes, bem como a definição da data

de entrega do Relatório. No mesmo dia foram feitas novas vistorias a áreas que

apresentavam informações conflitantes em diferentes documentos consultados (Diagnóstico

habitacional e plantas de loteamentos)

O Diagnóstico completo foi apresentado e discutido em reunião realizada no dia

18 de julho, conforme slides a seguir. Nesta oportunidade foram acordados prazos para a

necessária revisão do Diagnóstico, bem como para a definição de estratégias a serem

adotadas para a etapa 3 do PLHIS



186

Figuras 2. Slides da apresentação do Diagnóstico Habitacional



187



188



189



190



191



192



193



194




195

Figuras 3. Fotos da reunião



196

ANEXO A

RELAÇÃO DE DADOS

Documentos e informações necessárias para a elaboração

do PLHIS de Itapetininga

1. Arquivo digital do Plano Diretor vigente

2. Mapas do Plano Diretor vigente em arquivo digital

3. Diagnóstico (caderno de subsídios) completo do Plano Diretor vigente ou anterior em arquivo digital

4. Plano de Desenvolvimento Econômico ou similar (se possível em arquivo digital)

5. Listagem e mapeamento das Intervenções Estratégicas previstas no município (modificam a dinâmica do território), tais como indústrias e empreendimentos com previsão de instalação nos próximos anos;

6. Listagem e mapeamento das Indústrias que se instalaram no município entre 1999 a 2009 (arquivo digital)

7. Mapeamento dos grupos de renda no território8. Plano Viário ou de Mobilidade Urbana existentes9. Plano de Desenvolvimento Rural ou similar (documento para identificação da

Política prevista e adotada para a Zona Rural: qual a característica predominante – agricultura familiar ou agronegócio)

10. Plano de Turismo/ Projetos/ Diagnósticos Turísticos existentes (arquivo digital) 11. Plano Saneamento/ Projetos/ Diagnósticos Ambientais existentes (arquivo digital) 12. Base cartográfica do município em arquivo .dwg (AUTO CAD), contendo: curvas

de nível, lotes, praças, vias, etc; macrozoneamento, delimitação urbano-rural, zoneamento, áreas de preservação ambiental; principais equipamentos públicos; delimitação de zeis, áreas de preempção e outros instrumentos do Estatuto da Cidade; áreas pavimentadas e não pavimentadas; e iluminação pública

13. Lista e mapeamento dos empreendimentos habitacionais privados aprovados nos últimos 10 anos, contendo: ano de aprovação e nº unidades habitacionais produzidas, localização e faixa de renda dos beneficiados (arquivo digital)

14. Lista e mapeamento dos empreendimentos habitacionais públicos aprovados nos últimos 10 anos, contendo: ano de aprovação, nº unidades habitacionais produzidas, localização, agente produtor e programa de vinculação (governo federal, estadual ou municipal) e faixa de renda dos beneficiados (arquivo digital)

15. Lista e mapeamento dos empreendimentos habitacionais produzidos por outros agentes (cooperativas, entidades assistenciais, movimentos organizados, etc): ano de produção, nº unidades habitacionais produzidas, localização e faixa de renda dos beneficiados (arquivo digital)



197

16. Identificação dos principais agentes imobiliários locais: construtoras, cooperativas, movimentos organizados, entidades assistenciais, imobiliárias (venda e locação).

17. Lista e mapeamento dos novos empreendimentos em processo de análise, contendo: promotores e perfil dos lançamentos - nº unidades previstas, faixa de renda dos beneficiados - programa de vinculação (se cabível)

18. Relatório dos programas habitacionais concluídos e em andamento (com fases, custos das atividades e ações e mapa de localização das áreas atendidas)

19. Lista dos atores sociais do município afetos ao tema da habitação (ou similar): movimentos sociais, entidades, associações de bairro, etc.

20. Leis Específicas de Interesse Social (delimitação de zeis, áreas de preempção, IPTU progressivo, outros instrumentos do Estatuto da Cidade)

21. Leis Específicas de assistência técnica ou similar (auxílio moradia, etc) 22. Planos Locais e Setoriais (Turismo, Desenvolvimento, Saneamento, Mobilidade

Urbana, Transporte, etc) 23. Operações urbanas e Leis específicas para atração de investimentos (incentivos

fiscais) 24. Leis Específicas Ambientais25. Lei Orgânica do Município26. Leis complementares de uso, ocupação e parcelamento do solo, código de obras

e edificações, etc. e leis sobre alteração do perímetro urbano 27. Lei do Conselho Municipal de Habitação28. Lei do Fundo Municipal de Habitação29. Lei de criação de outros conselhos afins (meio ambiente, cidade,

desenvolvimento, etc) 30. Estrutura Administrativa e Recursos Humanos31. Organograma da Habitação na Prefeitura (arquivo digital)32. Fundos existentes e respectivos recursos (habitação, saneamento, etc) (arquivo

digital) 33. Recursos e fontes de investimentos existentes para habitação, saneamento e

infraestrutura (arquivo digital) 34. Receita Orçamentária e Despesas do município por Secretaria e departamento

(últimos 5 anos) – arquivo digital 35. Programas federais, estaduais e municipais implementadas na área habitacional

(últimos 5 anos) – arquivo digital 36. Valor dos repasses de recursos por programa especificado em: valor global, valor

do repasse e contrapartida – arquivo digital 37. Lista e mapeamento das áreas a serem diagnosticadas no Plano de Habitação:

loteamentos precários, irregulares e clandestinos; favelas; coabitações; ocupações em áreas de risco; ocupações e habitações em áreas inadequadas (zona urbana e rural); e conjuntos habitacionais degradados.

38. Diagnósticos de Risco e Dados da Defesa Civil 39. Diagnósticos e Relatórios do Programa Cidade Legal (se cabível)



198

40. Projetos sociais e ambientais – informações sobre assentamentos41. Mapeamento das regiões não atendidas ou atendidas deficientemente pelo

serviço de abastecimento de água 42. Mapeamento das regiões não atendidas ou atendidas deficientemente pelo

serviço de coleta e tratamento de esgoto 43. Cadastros e Banco de Dados Assistência Social e Habitação44. Censo Habitacional – Cadastros de demanda por habitação (Minha casa, minha

vida, etc) 45. Cadastro Único do Governo Federal (CadÚnico)46. Cadastros da Saúde (SUS, Programa Saúde da Família)47. Planta Genérica de Valores do município (arquivo digital)48. Identificação e mapeamento dos imóveis de propriedade da Prefeitura Municipal 49. Identificação e mapeamento das áreas patrimoniais do Estado e da União 50. Lotes, glebas e imóveis vazios: informações cadastrais, tributárias e infraestrutura 51. Lista e mapeamento dos imóveis inscritos na divida ativa comprometidos com

mais de 50% do valor venal 52. Lista e mapeamento dos imóveis que pagam ITR53. Critérios municipais adotados para isenção do IPTU54. Obras previstas e principais dificuldades para a extensão ou regularização dos

serviços de saneamento 55. Valor médio da terra por região (mercado)56. Estimativa de custos utilizados por empresas privadas (habitação de mercado

popular) 57. Custos de referência adotados pelo município para: aquisição das terras privadas

incluídas no banco de terras; intervenções pontuais, obras emergenciais e defesa civil; melhorias habitacionais; regularização fundiária; urbanização com implantação de infra-estrutura em assentamentos precários; unidade habitacional unifamiliar com execução de infra-estrutura pública; unidade habitacional verticalizada com execução de infra-estrutura condominial e pública; unidade habitacional em conjunto combinado (50% vertical 50% horizontal)



199

ANEXO B

LISTAS DE PRESENÇA DAS REUNIÕES



200



201

ANEXO 2.

Fichas de Caracterização dos

Assentamentos precários vistoriados

em Itapetininga

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__

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mic

ílios

( )

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_ do

mic

ílios

( )

sola

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__

_ do

mic

ílios

( )

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___

dom

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) se

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____

____

____

____

____

_

Padr

ão C

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s H

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) rú

stic

o (m

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ra o

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prec

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os

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) pa

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solid

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) não

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Rede

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) não

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( )

inte

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cla

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Rede

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) n

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nas

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s

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Pavi

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LOC

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201

1

VIL

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ASSE

NTA

MEN

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- 30

m

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POST

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PLEM

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Des

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gula

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ção

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iári

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pós-

uso.

Con

solid

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sim

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Com

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16 d

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ílios

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APP

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aniz

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com

plex

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Rem

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Parc

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C

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Tip

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Ass

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____

____

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____

____

_

Áre

a: 5

3.24

1,99

m²

Núm

ero

de d

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ílios

: 40

Inse

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no

Cid

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Lega

l:(X

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(

) não

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( )

regi

ão c

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imítr

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(X) r

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rica

( )

regi

ão c

entr

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Situ

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Fun

diár

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lica:

(

) p

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mon

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(

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Rest

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Con

dici

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Am

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:(

) m

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m d

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( )

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dom

ínio

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ferr

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( )

faix

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dom

ínio

de

rede

de

alta

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) dom

icíli

os e

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omic

ílios

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res

triç

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( )

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alha

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____

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Risc

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) s

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VIL

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PLEM

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Des

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lvim

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as a

ções

, com

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riza

ção

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iári

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pós-

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Con

solid

ável

Urb

aniz

ação

sim

ples

Urb

aniz

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sim

ples

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omic

ílios

Urb

aniz

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com

plex

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Rem

anej

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( )

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(

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____

___

Áre

a: 1

2.00

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Núm

ero

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omic

ílios

: 22

Inse

rido

no

Cid

ade

Lega

l:(X

) sim

(

) não

Loca

lizaç

ão:

( )

regi

ão c

entr

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imítr

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( )

regi

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(X) r

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l sec

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(

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Áre

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m²

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púb

lica

de e

nerg

ia e

létr

ica

( )

sim

(X

) não

(

)par

cial

( )

com

med

idor

indi

vidu

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) co

m m

edid

or c

olet

ivo

( )

com

inte

rlig

ação

cla

ndes

tina

Rede

púb

lica

de il

umin

ação

nas

via

s

(X) s

im

( )

não

( )

parc

ial

( )

rede

ofic

ial c

om p

oste

amen

to r

egul

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) re

de n

ão o

ficia

l com

pos

team

ento

inte

rmite

nte

( )

ilum

inaç

ão p

elas

mor

adia

s

Pavi

men

taçã

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) Asf

alto

(

) C

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to

(X) T

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Tran

spor

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) n

ão

His

tóri

co

VIL

A F

RAN

CIS

CA

I

CLA

SSIF

ICA

ÇÃ

OT

IPO

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INT

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PRO

POST

A C

OM

PLEM

ENTA

RES

Con

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ado

Des

envo

lvim

ento

de

outr

as a

ções

, com

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gula

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ção

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iári

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pós-

uso.

Con

solid

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Urb

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ação

sim

ples

Urb

aniz

ação

com

plex

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Rem

anej

amen

to (r

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ação

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Parc

ialm

ente

C

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lidáv

elU

rban

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ão s

impl

es

Urb

aniz

ação

com

plex

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Não

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Reas

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amen

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LOC

ALI

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O N

O M

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B

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rtog

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1

N

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CA

II

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MEN

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NÍV

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NIC

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FO

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GRÁ

FIC

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) fa

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( )

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( )

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imen

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grad

ado

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____

____

____

____

____

____

____

____

____

___

Áre

a: 5

.158

,96m

²

N

úmer

o de

dom

icíli

os: 1

1

Inse

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no

Cid

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Lega

l:(

) si

m (

X) n

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lizaç

ão:

(X) r

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) re

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per

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(

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sec

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ria

Situ

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lica:

(

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rim

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mum

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)Par

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l con

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Rest

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faix

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dom

ínio

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rodo

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) fa

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____

____

____

____

____

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Risc

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( )

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_ do

mic

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( )

inun

daçã

o __

_ do

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( )

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dom

icíli

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) sem

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____

____

____

____

___

Padr

ão C

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o da

s H

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) rú

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) s

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ão (

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(

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) l

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Rede

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(

) não

(

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(X) h

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divi

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( )

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PLEM

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RES

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Reas

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caçã

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pod

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ser

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rem

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tota

l.

LOC

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201

1

N

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cela

men

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) em

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____

____

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____

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____

____

____

_

Áre

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,49m

²

N

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0

Inse

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no

Cid

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Lega

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) si

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X) n

ão

Loca

lizaç

ão:

( )

regi

ão c

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( )

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rica

(X) r

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o ce

ntra

l sec

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Situ

ação

Fun

diár

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)Púb

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(

) pat

rim

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com

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( )P

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Rest

riçõ

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Con

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m d

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grim

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decl

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%

(

) fa

ixa

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omín

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( )

faix

a de

dom

ínio

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ferr

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( )

faix

a de

dom

ínio

de

rede

de

alta

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ão(

) do

mic

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ível

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alha

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(

) ou

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: ___

____

____

____

____

___

Risc

o:

( )

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____

____

____

____

____

_

Padr

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o da

s H

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ções

:(X

) rús

tico

(mad

eira

ou

alve

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____

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_

Áre

a: 4

.924

,74m

²

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mic

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1

Relatório

Estratégias de

Ação

Versão Final

PLANO LOCAL DE HABITAÇÃO DE

INTERESSE SOCIAL

INTERESSADO

Prefeitura do Município

de Itapetininga

Campinas

DEZEMBRO 2011



2

Equipe DEMACAMP Planejamento, Projeto e Consultoria

Coordenador geral Eleusina Lavôr Holanda de Freitas

Urbanista Sênior Ari Vicente Fernandes

Advogado Ernestina de Oliveira

Arquiteta Urbanista Joana Zavaglia Ribeiro

Camila Argento

Sociólogo Sylvio Fleming Batalha da Silveira

Flávio Henrique Ghilardi

Estagiárias Natasha Mendes



3

INDICE

RELATÓRIO 3.2 ESTRATÉGIAS DE AÇÃO Versão final

PRELIMINARES: DO DIAGNÓSTICO ÀS AÇÕES

4

1. PRINCÍPIOS E OBJETIVOS DO PLHIS

6

2. COMPONENTES ESTRUTURADORES DO PLHIS

8

3. PROGRAMAS DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL

20

4. METAS DE ATUAÇÃO DA POLÍTICA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO POR PLANO PLURIANUAL (2011-2023)

31

5. MONITORAMENTO

32

BIBLIOGRAFIA DE REFERÊNCIA

36

ANEXO REGISTRO DO PROCESSO PARTICIPATIVO DA ETAPA 3

31



4

PRELIMINARES: DO DIAGNÓSTICO ÀS AÇÕES

O Diagnóstico Habitacional elaborado no 1º semestre de 2011 revelou o quadro

de potencialidades e fragilidades da administração, assim como as práticas e ações do

setor privado e do setor público detectadas nas últimas décadas no Município de

Itapetininga.

Destacamos, a seguir, algumas constatações do Diagnóstico que devem subsidiar

as Propostas do Plano:

1. Os números do déficit quantitativo (produção de novas unidades) apurados para o

horizonte de tempo até 2015 estão próximos da expectativa de promoção do setor

público e do mercado (cerca de dez mil novas unidades); há disparidades entre a

oferta e demanda por faixa de renda – excesso de oferta nas faixas mais altas e

insuficiência nas faixas mais baixas.

2. O déficit qualitativo do Diagnóstico (título 10.1) está provavelmente subestimado,

faltando acrescer o déficit por reposição de estoque (domicílios rústicos e

depreciação dos domicílios) e uma parte dos componentes do déficit por

incremento de estoque (domicílios improvisados, coabitação familiar, ônus excessivo

com aluguel e inexistência de unidade sanitária básica); os levantamentos desses

dados precisam ser realizados com urgência.

3. A descontinuidade da promoção de unidades habitacionais ao longo do tempo

precisa ser substituída por um plano que assegure a regularidade de oferta da

produção pública e privada, a médio e longo prazo.

4. A intervenção do município na promoção de HIS é diversificada quanto às formas

de empreendimentos e tipologias edificadas nos últimos 20 anos, porem falta

gestão pública articulada e encadeamento dessas ações; em conseqüência disso, a

Prefeitura perde em eficácia e no cumprimento dos prazos.

5. O controle social com participação dos segmentos envolvidos no plano e gestão da

execução de HIS – que é uma exigência do SNHIS, do Estatuto da Cidade e de



5

resoluções do Ministério da Cidade – ainda não está implantado no município de

Itapetininga.

6. O compartilhamento dos recursos orçamentários até 2023 para todas as ações

referentes às HIS, prevê aportes de 65% da União, 25% do Estado de São Paulo e

10% de recursos próprios da Prefeitura de Itapetininga; os valores destinados a

cada ano supõem uma certa flexibilidade entre os programas nos aportes anuais, a

ser detalhada no plano plurianual e nos orçamentos municipais futuros.



6

1. PRINCÍPIOS E OBJETIVOS DO PLHIS

1.1. Princípios norteadores do PLHIS

As ações propostas no Plano de Habitação de Interesse Social de Itapetininga têm

como base os princípios, objetivos e diretrizes já acordados em diferentes momentos do

processo de tomada de decisões no Município, bem como aqueles definidos pelas políticas

nacional e estadual de habitação, a seguir descritos:

Função social da cidade e da propriedade, conforme o Art. 182 da Constituição

Federal, princípio expresso na LOM de Itapetininga no parágrafo único de seu

artigo 241, e, ainda, no art. 4° da Lei do Plano Diretor.

Gestão democrática e participativa, de acordo com o previsto no art. 2°, II do

Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), com a participação dos diferentes segmentos

da sociedade, de forma a garantir descentralização, controle social e transparência

dos procedimentos decisórios, conforme o art. 3º, III, do Plano Diretor de

Itapetininga, bem como o art. 4º, III da Lei Municipal 5.264/08.

Integração com as políticas habitacionais federal e estadual, bem como com as

demais políticas setoriais do município, em particular com as políticas de inclusão

social, de geração de renda, ambientais e de desenvolvimento urbano, conforme o

estabelecido no art. 4º da Lei Federal 11.124 e art. 4º da Lei 5.264/08.

Garantia da moradia digna como direito universal e fator de inclusão social,

prevista na Constituição Federal e no art. 4º da Lei federal 11.124/05.

Melhoria da qualidade e redução dos custos da produção habitacional, mediante

adoção de processos tecnológicos adequados e discutidos com os usuários.



7

1.2. Objetivos do PLHIS

Para que esses princípios se concretizem, o PLHIS tem como objetivo geral orientar

as ações do poder público para a produção e gestão de habitação de interesse social, de

forma a assegurar às famílias de baixa renda o acesso gradativo à moradia digna. A partir

desse objetivo geral definem-se alguns objetivos específicos, dentre os quais se destacam:

Redução progressiva do déficit habitacional com a produção de lotes urbanizados,

produção de novas habitações e melhoria das condições de habitabilidade das

habitações existentes;

Promoção da regularização fundiária e urbanística dos assentamentos precários

com re-assentamento de moradores de áreas impróprias e em situação de risco;

Promoção de ações de desenvolvimento institucional, para a melhoria da

capacidade de gestão de planos e programas habitacionais;

Fomento à participação da iniciativa privada na produção de HIS em terrenos bem

localizados e com um novo patamar de qualidade.



8

2. COMPONENTES ESTRUTURADORES DO PLHIS

Antes de enunciar as propostas, programas e ações serão apresentados os

elementos estruturadores do Plano Local de Habitação de Interesse Social. Os obstáculos e

as dificuldades acima detectadas no diagnóstico exigem um esforço de método e de

inovações administrativas por parte da Prefeitura, a seguir descritas:

a) O PLHIS de Itapetininga deve estar referenciado nas políticas nacional, estadual e

municipal (Lei nº 5.264/08) de HIS; a realização do Plano se faz através de

programas e de suas correspondentes ações ao longo do tempo e do espaço

(distribuídas no território municipal).

b) A promoção de unidades habitacionais para as faixas de renda de interesse

social, seja ela de iniciativa pública ou privada, deve estar submetida aos ritmos e

prazos estabelecidos neste Plano, sob gestão da Prefeitura e sob controle da

sociedade.

c) Todas as estratégias de ação serão agrupadas em três linhas permanentes e

simultâneas de atividades: 1) produção de novas unidades habitacionais, 2)

regularização fundiária e urbana e 3) meios de gestão pública e controle social.

d) As intervenções sobre o território obedecerão a critérios específicos e

diferenciados para cada escala de abrangência: municipal, urbana e local.



9

2.1. Políticas, Plano, Programas e Ações

O Plano Local de Habitação de Interesse Social de Itapetininga é o conjunto de

estudos e propostas que estabelece as diretrizes e estrutura as ações da Prefeitura sobre o

assunto, com horizonte de 12 anos. Conforme as disposições da Lei Federal nº 11.124/05

o PLHIS habilita o município a firmar novos contratos com o Governo Federal e com o

Governo de São Paulo e ter o aporte de recursos financeiros e suporte técnico pertinente a

todas as ações necessárias para a habitação popular previstas no Plano.

A eficiência do PLANO depende de sua compatibilidade com as POLÍTICAS que são

definidas pelas respectivas leis federal, estadual e municipal. Sua eficácia reside na

formulação criteriosa de PROGRAMAS que passam a ter existência permanente no

horizonte de 12 anos. Estes, por sua vez, terão resultados positivos a depender de um

conjunto de AÇÕES articuladas entre si e que materializam as metas e os objetivos

definidos no plano; por estarmos tratando de planos de habitação boa parte das ações está

condicionada a PROJETOS.

As condições peculiares destes componentes no que se refere às relações do

município de Itapetininga com a União e com o Estado, foram tratadas no Capítulo 7 do

Diagnóstico – “Marco Jurídico-Institucional”. Resumem-se, a seguir as considerações de

cada componente, visando objetivar a apresentação das propostas do PLHIS.

2.1.1. Políticas de Habitação de Interesse Social

Coube ao Ministério das Cidades formular em 2004 a nova Política Nacional de

Habitação, colocando a Questão Habitacional como uma Política de Estado, ressaltando a

importância do seu papel na regulação urbana e do mercado imobiliário, na provisão da

moradia e na regularização dos assentamentos precários. A nova Política Nacional de

Habitação obedece a dois objetivos básicos no âmbito dos objetivos estratégicos do

governo: universalizar o acesso à moradia digna, e gerar emprego e renda dinamizando a

economia.



10

As estratégias para atingir estes objetivos são as seguintes:

1. Fortalecer o papel do Estado na gestão da Política e na regulação dos agentes

privados;

2. Concentrar esforços e, de forma articulada, canalizar recursos não onerosos dos

três âmbitos de governo para enfrentamento dos problemas habitacionais;

3. Priorizar o atendimento da população de baixa renda com subsídio;

4. Estimular o mercado para atender as faixas de renda média sem subsídio;

5. Buscar a expansão do crédito habitacional ampliando fontes de recursos

existentes e criando ambiente de mercado estável;

6. Enfrentar o problema habitacional de forma articulada com as políticas

fundiária, de saneamento e de transporte, e em consonância com as diretrizes da

política urbana.

O marco regulatório da nova Política foi a criação do Sistema Nacional de

Habitação de Interesse Social – SNHIS (Lei Federal 11.124/05) que resultou na exigência

de três requisitos básicos para a adesão de Prefeituras e Governos de Estado:

Constituir o Fundo de Habitação de Interesse Social;

Constituir um Conselho Gestor do Fundo de Habitação de Interesse Social; e

Elaborar o Plano Estadual e o Plano Local de Habitação de Interesse Social

(PLHIS).

O Estado de São Paulo se integra a essa política e, como visto no Capítulo 7 do

Diagnóstico do PLHIS de Itapetininga, edita a Lei Estadual 12.801/2008, que estabelece as

bases para a adesão do Estado ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social –

SNHIS, inserindo-o no marco jurídico federal.

As condições institucionais para a inserção do Município de Itapetininga no SNHIS

são dadas a partir da edição da Lei municipal nº 5.264/08, que estabelece diretrizes gerais

para a Política Municipal de Habitação e cria o Conselho Municipal de Habitação de

Interesse Social e o Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social. Além do

cumprimento das condições impostas pelo SNHIS, o Município promove também em 2008,

através da Lei Complementar nº 27, reforma administrativa que cria o Departamento de

Habitação de Interesse Social junto à Secretaria de Planejamento.



11

2.1.2. Plano de Habitação de Interesse Social

O Plano Nacional de Habitação – PLANHAB – foi elaborado pelo Governo Federal

de 2003 a 2005 em consonância com a respectiva política nacional. Ele expressa em seus

diversos programas e instrumentos o acúmulo de muitos anos de lutas sociais pela reforma

urbana (cujo marco regulatório foi o Estatuto da Cidade, Lei Federal 10.257/01), pela

moradia como direito de todos e pelo controle público e democrático dos recursos

destinados à sua construção.

O Plano Estadual de Habitação encontra-se em fase de elaboração, o que

representa um avanço do ponto de vista do arranjo institucional e da aplicação de medidas

para a construção do pacto federativo entre União, estados e municípios nas políticas

relacionadas à habitação. No tocante à aplicação dos recursos do Fundo Paulista de

Habitação de Interesse Social, a Lei 12.801/08 estabelece que os recursos do FPHIS em

áreas urbanas devem se submeter à política de desenvolvimento urbano expressa no plano

diretor aprovado, e que deve ser priorizado o atendimento aos municípios ou regiões que

disponham de fundos e conselhos de habitação e desenvolvam planos municipais ou

regionais de habitação de interesse social, bem como municípios e demais agentes

promotores e financeiros que adotem medidas e mecanismos que agilizem a aprovação e a

regularização fundiária e urbana dos empreendimentos habitacionais de interesse social.

O Plano Municipal deve, portanto, ser compatível com os planos Nacional e

Estadual, assim como guardar estreita coerência com as respectivas políticas habitacionais.

Por se tratar de um plano de âmbito municipal, o PLHIS deve ser compatível com os demais

planos do município de Itapetininga, em especial com o Plano Diretor de Desenvolvimento.

Sua característica de plano setorial – aborda todos os aspectos relacionados à habitação –

exige ainda uma sintonia com outros planos setoriais de âmbito federal, estadual e regional

a exemplo do desenvolvimento urbano, saneamento, transportes e acessibilidade, meio

ambiente, dentre outros.



12

2.1.3. Programas e Ações

Há muitas décadas o governo federal e o governo estadual se utilizam de

programas para agilizar suas ações na administração direta e indireta. No capítulo 8 do

Diagnóstico, item 8.3 – “Programas e linhas de financiamento do Governo Federal e

Estadual para a Política de Habitação” são descritos os que estão hoje em disponibilidade

para todos os municípios paulistas. Destaquem-se os Quadros 8.6 e 8.7 ao final do

capítulo onde constam resumos dos respectivos programas federais e estaduais.

Observa-se que, no caso desses programas, a origem ou iniciativa nem sempre

pertence aos entes administrativos específicos de habitação. Essa interdisciplinaridade,

também denominada como “ações transversais”, é uma característica atual dos entes

administrativos públicos e pode ser contemplada também pelo poder municipal.

Nos PLHIS é desejável que sejam contemplados todos os programas que possam

atender direta ou indiretamente as metas e objetivos da política habitacional do município.

A multiplicidade de fontes de recursos exigirá, com certeza, procedimentos adequados e

cuidadosos tanto no que se refere às ações de solicitação (projetos específicos dentro de

cada programa) quanto às de prestações de contas.

Uma vez que os Programas desta proposta passem a ter existência duradoura, é

preciso estabelecer seus procedimentos e rotinas. São esses cuidados que propiciam a

eficácia tanto do ponto de vista administrativo (interno à PMI), quanto do ponto de vista de

suas exterioridades: relações adequadas com os entes públicos federais e estaduais e

transparência em relação ao controle social local.

Os programas e ações do plano são a sua expressão material, seu objeto de

relação constante com o Conselho Municipal de Habitação. A este cabe discutir e aprovar

os projetos, fiscalizar e acompanhar o desempenho e as demais condições de

aprimoramento dos programas e do Plano.



13

2.2. Promoção Pública e Privada de Habitações de

Interesse Social

Assim como não há uma produção predominantemente pública das HIS, também

não existe uma produção privada de HIS nos moldes do livre mercado imobiliário. A

Constituição brasileira assegura o direito à moradia dentre os demais direitos sociais.

Assim, a família que adquirir sua moradia através de um programa de HIS e algum tempo

depois puder adquirir outro imóvel residencial, irá negociá-lo no mercado.

As responsabilidades dos entes públicos e das empresas privadas são definidas pelo

bem social a ser produzido – significa que os agentes públicos e privados estão

comprometidos com a natureza social desse produto. A HIS não é uma mercadoria, é um

bem social.

O Governo federal articulou através do Programa “Minha Casa Minha Vida” uma

composição possível de unidades para atender faixas específicas de renda com até 10

salários mínimos (sm), desde que uma porcentagem dessas unidades seja destinada à faixa

mais baixa, com até 3 sm. Essa composição deveria ocorrer dentro do mesmo

empreendimento, mas tem sido aceita em alguns municípios como passível de ser cumprida

em duas ou mais localidades distintas e, por vezes, distantes entre si. Essa distorção precisa

ser evitada para não geral uma segregação espacial de moradores por estrato de renda.

O empreendimento do MCMV que produzir um conjunto de unidades, com

tipologias diferentes para cada estrato de renda, comercializará todas elas através do

financiamento público e social, portanto em condições especiais de juros para todos e com

subsídios proporcionalmente crescentes para os adquirentes das faixas de renda menores.

Quando se tratar de iniciativa de empresas privadas é justo que as unidades construídas

sejam remuneradas pelo seu custo total real acrescido do lucro do mercado, mas não

podem ser pagos os sobre-preços de incorporação e comercialização, pois estas atividades

serão feitas através do poder público.

Por último, todas as empresas privadas que participam da promoção de HIS, devem

assumir os compromissos e preceitos legais estabelecidos pela Política Nacional de

Habitação: barateamento dos custos de produção pela utilização de métodos e técnicas

inovadas – é o mais importante – sem perda de qualidade do produto; a redução do custo



14

de cada unidade pelo aperfeiçoamento da produção em escala; o zelo pelas questões

ambientais (da gleba e de seu entorno) e de salubridade das moradias; os projetos e a

execução de infra-estrutura adequada com aproveitamento de energias não poluentes – e

outros tantos.

2.2.1. Promoção Pública de HIS

As ações e empreendimentos de iniciativa pública serão voltados para atender as

famílias situadas nos estratos mais baixos de renda. Prioridade especial será dada às

remoções e re-assentamento de moradores em áreas de risco e de danos ambientais, assim

como para atender situações de urgência social, devidamente detectadas.

O Cadastro de Inscritos no programa MCMV do Departamento de Habitação da

Secretaria de Planejamento da Prefeitura de Itapetininga – devidamente aperfeiçoado – será

utilizado como base da comercialização de todas as unidades empreendidas. O

empreendedor privado pode realizar comercializações de unidades fora desse Cadastro

desde que não impute esses custos ao agente financeiro ou ao comprador.

O setor público responde ainda pelo exame e aprovação de todos os

empreendimentos, pela concessão ou intermediação de licenças e certificações legais

exigíveis. No que se refere à operação financeira, todos os empreendimentos dos

programas de HIS serão acompanhados pelo setor público – desde o orçamento e

solicitação do financiamento, passando pela contratação, até as medições e liberações de

recursos para a execução das obras. Contará para tanto com o suporte técnico e

administrativo da Prefeitura, bem como com a fiscalização e controle social por parte do

Conselho Municipal de Habitação.

2.2.2. Promoção privada de HIS

Os empreendimentos de HIS de iniciativa privada deverão ser submetidos a exame

especial dos órgãos competentes da PMI. A seqüência desse exame especial compreenderá

necessariamente o pedido de diretrizes e certidão de conformidade ao programa, o alvará



15

de aprovação do projeto, o alvará de construção ou autorização do início de obra e o

habite-se. A Prefeitura regulamentará esses procedimentos após a conclusão e aprovação

deste Plano Local.

Essa tramitação será acompanhada pelo Conselho Municipal de Habitação de

Itapetininga. Ao Conselho cabe ainda dar pareceres sobre cada empreendimento, solicitar

estudos e informações sobre o trâmite de aprovação e participar do acompanhamento das

obras e do processo de comercialização das unidades.

As empresas privadas que participarem dos empreendimentos de promoção pública

também estarão sujeitas ao acompanhamento do Conselho: no processo licitatório (mesmo

nos casos de carta-convite), nos termos da contratação e na execução da obra ou serviço

contratado.

2.3. Diretrizes por Linhas de Ações

Todas as ações abrangidas por este Plano destinam-se a assegurar a política e os

Programas de HIS em Itapetininga referenciados em três linhas:

1. Produção de novas unidades para HIS

2. Regularização fundiária e urbana

3. Meios de gestão pública e controle social

2.3.1. Produção de novas unidades para HIS

Compreende a promoção pública e privada de novas unidades habitacionais em

série, de lotes urbanizados com assistência técnica à auto-construção, bem como toda a

infra-estrutura urbana necessária e os equipamentos sociais e de serviços executados nas

correspondentes áreas institucionais e de sistemas de recreação e lazer. Compreende ainda

a produção em série de unidades em loteamentos existentes por auto-construção assistida

ou mutirão simples e mutirão com empreita, a promoção de empreendimentos por

cooperativas ou entidades associativas.



16

2.3.2. Regularização fundiária e urbana

Compreende as ações a serem tomadas face às terras irregulares do município que

abriguem HIS ou que possam vir a abrigá-las. Os assentamentos irregulares identificados

no Diagnóstico – bem como outros que sejam detectados – serão alvo de ações realizadas

de acordo com planos e projetos específicos de urbanização que definem as necessidades

de remoção e re-alocação de domicílios, re-assentamentos (o que remete à linha anterior) e

melhorias habitacionais. As intervenções do poder público devem ser articuladas e

concomitantes nos aspectos jurídico-administrativos (registro, matrículas, titulação), técnico-

urbanístico (projetos, obras) e de inclusão social (comunidades afetadas).

2.3.3. Meios de gestão pública e controle social

É o conjunto das atividades meio da administração municipal necessário à

realização dos objetivos (fins) referentes às novas unidades e à regularização do existente.

Compreende aprimoramentos ou reformulações da estrutura administrativa municipal

(criação, implantação e ampliação de órgãos), introdução de inovações na gestão (técnicas

de informações, organização e métodos, transversalidades), capacitação e aperfeiçoamento

(de servidores do quadro, técnicos de empresas afins e representantes dos diversos

segmentos em conselhos) e as interfaces administrativas técnicas e financeiras com a União,

o Estado e a sociedade a quem cabe o controle de todas as ações do Plano.

Como foi detectado no Diagnóstico, o município de Itapetininga reúne as condições

subjetivas para a implementação dessas três linhas, com destaque às ações realizadas nos

últimos 20 anos:

Promoção pública e privada de novas unidades habitacionais e oferta de lotes

urbanizados no mercado ou por iniciativa da Prefeitura na re-urbanização de

antigos loteamentos privados transformados em empreendimentos públicos;

Regularização de assentamentos populares por iniciativa própria da Prefeitura, em

convênio com associações de moradores, em parcerias público privadas (através da



17

CDHU) e, mais recentemente, através do Programa Cidade Legal do Governo do

Estado;

A reforma administrativa que criou o Departamento de Habitação de Interesse

Social, a Lei da Política Habitacional que instituiu o Conselho Municipal de

Habitação, o respectivo Fundo, alem das operações de financiamento com recursos

do Estado e da União intermediadas pela Prefeitura.

As condições objetivas serão obtidas à medida que o Plano identifique novas ações

que completem o quadro, bem como permita ajustar ações já praticadas a esse conjunto,

articuladas entre si mediante Programas regulares e permanentes.

2.4. Escalas de Abordagem

As ações da Prefeitura para a realização deste Plano devem ser sistematizadas e

articuladas nas três escalas de abordagem de sua competência: municipal, urbana e local.

A atribuição de responsabilidades separadas por esses três níveis supõe alterações

administrativas, como parte integrante desta Proposta. Seguem as definições de

abrangência e o repertório básico das ações propostas para cada escala.

2.4.1. Escala municipal

Compreende toda a extensão do município de Itapetininga e arredores e os

condicionantes decorrentes de sua inserção regional, conforme descrita no Diagnóstico. O

predomínio da área rural sobre as urbanas exige um estudo mais sistemático das condições

atuais e das demandas futuras de HIS na zona rural. Pertencem também a esta escala de

abordagem as ações e programas voltados à produção e regularização de HIS e a

loteamentos populares nas sedes urbanas dos seis distritos.



18

2.4.2. Escala urbana

Refere-se à área do distrito sede delimitada pelo atual perímetro urbano e acrescida

dos territórios e vetores destinados à expansão urbana futura, definidos pelo Plano Diretor e

por leis e normas co-relacionadas. A abordagem da questão habitacional nesta escala deve

levar em conta os aspectos físico-territoriais e o fato urbano existente e planejado. No

primeiro conjunto destaca-se o georeferenciamento dos assentamentos residenciais ao

sistema hídrico da sede urbana – utilizado no diagnóstico – quase completamente inserida

nas sub-bacias do Ribeirão dos Cavalos e do Ribeirão do Chá. No que se refere ao fato

urbano destacam-se os usos do solo não residenciais de grande porte (também

denominados como macro-equipamentos) e o sistema de circulação viária urbana

associado ao sistema rodoviário.

2.4.3. Escala local

Trata-se aqui das glebas ou áreas selecionadas pelo poder público ou pela

iniciativa privada para a execução de novos conjuntos destinados a HIS, bem como das

áreas ocupadas que são objeto de regularização fundiária e urbana. É imprescindível que

esta escala de abordagem leve sempre em consideração o entorno imediato da área sob

intervenção, para assegurar a compatibilidade e adequação do projeto de HIS com a sua

vizinhança. Tal compatibilidade deve ser alcançada tanto nos aspectos físico-territoriais –

áreas ambientalmente frágeis, capacidade de suporte, tipologias adequadas, densidade

adequada, etc. – quanto nos aspectos urbanísticos propriamente ditos – infra-estrutura

disponível, acessibilidade, impacto de vizinhança, indução à ocupação, dentre outros.



19

2.5. Matriz: Diretrizes Gerais para HIS

Quadro 1.1. Matriz das Diretrizes Gerais da HIS

Linhas de Ações Municipal Urbana Local

PRODUÇÃO PÚBLICA DE NOVAS UNIDADES

- Projeção da expansão nas sedes distritais - Programas para habitações rurais - Evitar as áreas de conurbação - Evitar ocupação residencial ao longo dos eixos rodoviários

- Estabelecimento de metas e cronograma - Instituição de ZEHIS - Seleção de áreas segue o zoneamento do Plano Diretor - Evitar formação de vazios urbanos - Utilizar a divisão em micro-bacias urbanas - otimizar a provisão das redes e serviços sócio-ambientais

- Planejamento dos empreendimentos: tipos, agrupamentos, fases, equipamentos sociais, etc. - Diversidade de soluções: promoção consorciada, cooperativa, mutirão, etc. - Adequação dos terrenos e redes locais - Administração e fiscalização da obra c/ futuros moradores

PRODUÇÃO PRIVADA DE NOVAS UNIDADES

- Controle dos parcelamentos rurais para fins residenciais - Excluir bairros jardins

- Subordinar localização das novas unidades ao PLHIS - Observar todas as diretrizes acima

- Normas de composição das unidades por faixa de renda - Regulação dos contratos de parcerias - Acompanhamento pelo Conselho

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA PÚBLICA

- Cadastro dos assentamentos nos distritos - Inventário da condição da moradia rural - Normalizar usos não residenciais fora do perímetro urbano

- Impedir ocupações e favelas em áreas de risco, de proteção ambiental e públicas - Universalização da regularização de HIS - Programa especial para erradicação - Seleção de áreas próximas para o re-assentamento

- Levantamento topo-gráfico cadastral de cada área - Regularização cartorária, aquisição, emissão de posse pela Prefeitura (Cidade Le-gal) - Projeto urbano - Remanejamento de unidades no local - Comissão de acompanhamento e gestão em cada área

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA PRIVADA

- Controle Municipal dos procedimentos - Fiscalizar os novos empreendimentos

- Atender somente as áreas de HIS

- Aquisição da terra c/ mediação da PMI - Observar todas as diretrizes acima

GESTÃO PÚBLICA E CONTROLE SOCIAL

- Inclusão dos Distritos na gestão e controle - Representação de moradores rurais

- Constituição imediata do Conselho e do Fundo de HIS - Gestão conjunta de ações para HIS - Serviço público de informações sobre o trâmite das ações

- Produção de manuais e cartilhas - Capacitação dos quadros técnicos da Prefeitura - Formação de gestores e conselheiros - Produção de leis e normas pertinentes




20

3. PROGRAMAS DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL

Para a implementação do Plano Local de Habitação de Interesse Social de

Itapetininga, propõe-se a estruturação de programas habitacionais a serem desenvolvidos

pela Prefeitura no horizonte de planejamento do Plano (2011-2023). De acordo com os

objetivos e estratégias enunciados anteriormente, são propostos programas que atenderão

aspectos específicos das necessidades habitacionais do município, identificadas no

diagnóstico.

Os programas de habitação de interesse social propostos são:

Programa de Desenvolvimento Institucional da Política Municipal de Habitação –

tem como objetivo, inicial, criar e estruturar instâncias administrativas e mecanismos

normativos e legais relacionadas à política habitacional do município,

principalmente de interesse social. Visa, portanto, constituir e sistematizar a gestão

da política de habitação, além de capacitar os agentes envolvidos, sejam governo,

sociedade civil ou setor produtivo ligado a construção civil.

Programa de Provisão de Habitação de Interesse Social – com o objetivo de

promover a produção habitacional com qualidade e bem localizada no território,

atendendo as necessidades do déficit habitacional, demanda futura prioritária e de

remanejamento e re-assentamento nas ocupações precárias;

Programa de Regularização Urbanística e Fundiária de Assentamentos Precários –

trata-se de um programa para atendimento das necessidades de urbanização e de

regularização fundiária dos assentamentos precários do município (favelas,

ocupações e loteamentos precários), os quais não demandam intervenções em

grande escala;



21

Programa de Reforma e Readequação de Moradias – promover a melhoria da

qualidade das moradias de baixa renda, ofertando acesso à material de construção

e assistência técnica em todas as etapas de atendimento.

Deve-se destacar que a implementação desses programas deverá estar integrada ao

ciclo de planejamento orçamentário da Prefeitura – Plano Plurianual, Lei de Diretrizes

Orçamentárias e Lei Orçamentária Anual, de modo a prever fontes de recursos para a

viabilização. Além disso, devem estar articulados aos instrumentos de política urbana, como

o Plano Diretor Participativo e os instrumentos urbanísticos (dação em pagamento, ZEIS,

outorga onerosa, parcelamento e edificação compulsória etc.) e, também, a outros planos

setoriais, como o Plano Municipal de Saneamento Básico.

3.1. Programa de Desenvolvimento Institucional

O objetivo inicial do programa é criar uma estrutura institucional na área

habitacional adequada ao enfrentamento do tamanho da problemática habitacional no

município. Para tanto, deverão ser executadas medidas administrativas tanto para a

formação de uma capacidade institucional na área (com constituição de equipe técnica,

capacitação, fortalecimento da estrutura de apoio etc.) quanto para implementação de

instrumentos legais e normativos correlatos ao setor (implementação e revisão da lei do

Plano Diretor, normatização e implementação de Fundos e Conselhos etc.).

Também deverão ser levadas a cabo medidas para o fortalecimento da gestão

participativa e do controle social acerca da Política Municipal de Habitação, principalmente

com a institucionalização e capacitação de gestores do fundo e do conselho de habitação.

Por fim, mostra-se essencial a estruturação de um sistema de informações,

monitoramento e avaliação da política municipal de habitação, de modo a promover a

organização e divulgação dos dados e permitir o acompanhamento das ações realizadas

na área.

A partir desses objetivos específicos do programa, propõem-se três subprogramas:



22

1. Sub-Programa 1: Fortalecimento das Capacidades Administrativas da Política

Municipal Habitacional e Adequação dos Instrumentos Normativos e Legais;

2. Sub-Programa 2: Fortalecimento da Gestão Participativa e do Controle Social da

Política Municipal de Habitação; e

3. Sub-Programa 3: Desenvolvimento do Sistema de Informações, Monitoramento e

Avaliação da Política Municipal de Habitação.

Fontes de Recursos

Federal e Estadual: parcerias com essas esferas de governo.

Municipal: Orçamento municipal

Metas de Investimento

Para as metas de investimento do Programa de Desenvolvimento Institucional,

propõe-se a aplicação de recursos da ordem de R$ 100 mil anuais, que poderão ser

utilizados em estudos, projetos e assessorias para subsidiar as medidas de aperfeiçoamento

da estrutura administrativa e normativa da política municipal de habitação, além da

capacitação da gestão participativa. O município deverá arcar com a maior parte deste

recurso (60%), visto que é o principal demandatário e beneficiário dessa política, prevendo-

se, também, uma pequena participação do Estado (15%) e da União (25%).



23

Tabela 1.1. Metas de Investimento (R$) – Programa de Desenvolvimento Institucional da

Política de Habitação, por Plano Plurianual - PPA (2011-2023)

PPA Metas por Esfera de

Governo Município Estado União TOTAL

60% 15% 25% 100%

2011-2013 R$ mil por ano 60 15 25 100

R$ Total Período 180 45 75 300

2014-2017 R$ mil por ano 60 15 25 100


2018-2021 R$ mil por ano 60 15 25 100


2022-2023 R$ mil por ano 120 30 50 200


TOTAL 2011-2023 R$ Total Período 900 225 375 1.500


3.2. Programa de Provisão de Habitação de

Interesse Social

O programa tem como objetivo ofertar novas unidades habitacionais, produzidas

com qualidade e bem localizadas no tecido urbano da cidade, de modo a atender o déficit

habitacional, a demanda futura e as necessidades de remanejamento e re-assentamento

em ocupações precárias.

Vale destacar que a perspectiva de produção de novas unidades para a população

de baixa renda, em Itapetininga, atende parcela considerável das necessidades

habitacionais do município. Assim, deverão ser considerados dois aspectos nesse

programa: atenção para a construção de grandes conjuntos habitacionais, que poderão se

conformar em bolsões de concentração da pobreza urbana, gerando maiores questões

sociais a serem enfrentadas pelo poder público; a consideração da diversificação da

solução habitacional para a população de baixa renda, ofertando-se outros produtos além



24

da produção de novas unidades, tais como serviços de melhoria habitacional, assistência

técnica, lotes urbanizados ou regularização urbanística e fundiária.

Fontes de Recursos

Federal: Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS; Orçamento

Geral da União; Programa Minha Casa, Minha Vida (FAR, FGTS e Entidades –

FDS); Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS; PAC.

Estaduais: Recursos da Secretaria do Estado de Habitação e CDHU.

Municipal: Orçamento municipal; Fundo Municipal de Habitação; Contrapartidas;

terrenos adquiridos ou negociados pela Prefeitura.


O cálculo dos custos de atendimento por novas moradias, efetuados no

diagnóstico, balizam a proposta de metas de investimento da Prefeitura no programa:

Tabela 1.2. Custo final do atendimento por novas moradias (R$)

Tipologia

Nº Unidades

Unitário c/ infra

Edif. + infra global

Terrenos global

TOTAL Por tipo

Apartamentos 891 53.500 47.668.500 1.621.620

49.290.120

Casas em série 4.158 49.500 205.821.000 20.789.990

226.610.990

Auto-construídas 891 11.500* 10.246.500 4.332.380

14.578.880

TOTAIS 5.964 114.500 253.736.000 26.743.990

290.479.990

(*) inclui custo da assistência técnica


Assim, calculou-se uma escala de atendimento que se ampliará ao longo dos anos.

Visto que o programa Minha Casa, Minha Vida tornou-se atualmente o principal



25

instrumento da produção habitacional no município, projetou-se um maior aporte de

recursos do Governo Federal no programa:

Tabela 1.3. Metas de Investimento (R$) – Programa de Provisão de Habitação de Interesse

Social, por Plano Plurianual - PPA (2011-2023)

PPA Metas por Esfera de Governo

Município Estado União TOTAL

10% 25% 65% 100%

2011-2013 R$ milhões por ano 1,66 4,17 10,50 16,33

R$ Total Período 5,00 12,50 32,50 50,00

2014-2017 R$ milhões por ano 2,00 5,00 13,00 20,00

R$ Total Período 8,00 20,00 52,00 80,00

2018-2021 R$ milhões por ano 2,50 6,25 16,25 25,00

R$ Total Período 10,00 25,00 65,00 100,00

2022-2023 R$ milhões por ano 3,00 7,50 19,50 30,00

R$ Total Período 6,00 15,00 39,00 60,00

TOTAL 2011-2023 Total Período R$ milhões

29,00 72,50 188,50 290,00

Fonte: elaboração DEMACAMP, 2011

3.3. Programa de Regularização Urbanística e

Fundiária de Assentamentos Precários

O programa deve promover a integração física dos assentamentos precários

(favelas, ocupações e loteamentos irregulares) ao conjunto da cidade, garantindo a

melhoria das condições de habitação e a segurança na posse aos moradores. Trata-se de

um programa de menor escala na política habitacional do município, visto que Itapetininga

não apresenta uma grande problemática quanto à precariedade habitacional que

demandem amplas ações de regularização urbanística e fundiária.

Basicamente, a Prefeitura de Itapetininga deverá acessar recursos de outras esferas

de governo, ou aplicar recursos próprios, para a elaboração de projetos e execução das

ações de regularização urbanística e fundiária nos loteamentos irregulares de baixa renda.



26

Fontes de Recursos

Federal: FNHIS (OGU) - Urbanização, Regularização e Integração de

Assentamentos Precários; OGU - Projetos Prioritários de Investimentos - PPI

(Intervenções em Favelas); FGTS - Programa de Atendimento Habitacional através

do Poder Público - Pró-Moradia; FAT - Projetos Multissetoriais Integrados – PMI;

Estadual: Urbanização de Favelas – intervenção CDHU; Urbanização de Favelas –

parceria com Municípios; Cidade Legal – Regularização Fundiária; e

Municipal: Recursos próprios.


O cálculo dos custos de atendimento por inadequação, efetuados no diagnóstico,

balizam a proposta de metas de investimento da Prefeitura no programa:

Tabela 1.4. Custos finais do atendimento da inadequação (R$)

Tipo de intervenção Unidades Valor (em R$)

Urbanização simples 337 R$ 2.359.000,00

Urbanização complexa 78 R$ 1.014.000,00

Regularização fundiária 473 R$ 614.900,00



Assim, calculou-se uma escala de atendimento que se ampliará ao longo dos anos.

Visto que o Programa de Aceleração do Crescimento – PAC mostra-se como um dos

principais programas para atendimento aos assentamentos precários dos municípios,

projetou-se um maior aporte de recursos do Governo Federal no programa:



27

Tabela 1.5. Metas de Investimento (R$) – Programa de Regularização Urbanística e

Fundiária de Assentamentos Precários - PPA (2011-2023)

PPA Metas por Esfera

de Governo


10% 25% 65% 100%

2011-2013 R$ mil por ano 20,00 50,00 130,00 200,00

R$ Total Período 60,00 150,00 390,00 600,00

2014-2017 R$ mil por ano 30,00 75,00 195,00 300,00

R$ Total Período 120,00 300,00 780,00 1.200,00

2018-2021 R$ mil por ano 35,00 87,50 227,50 350,00

R$ Total Período 140,00 350,00 910,00 1.400,00

2022-2023 R$ mil por ano 40,00 100,00 260,00 400,00

R$ Total Período 80,00 200,00 520,00 800,00

TOTAL

2011-2023

Total Período

R$ mil 400,00 1.000,00 2.600,00 4.000,00


3.4. Programa de Reforma e Readequação de

Moradias

Este programa tem o objetivo de atender os domicílios de baixa renda que

necessitam de melhorias habitacionais, tais como reforma, conclusão e ampliação da

moradia. Para tanto, serão ofertadas linhas de financiamento e subsídio para o acesso à

material de construção, necessariamente conjugado ao acesso à serviços de assessoria

técnica habitacional, tais como arquitetônico, engenharia, jurídico e social. Além disso,

deverão estar associadas medidas de capacitação de mão-de-obra (do próprio beneficiário

ou de terceiros) que realizarão os serviços.

Para a oferta de assistência técnica, deverá se organizar uma equipe própria da

Prefeitura que possa acompanhar a execução das melhorias habitacionais, contando com

arquiteto, engenheiro, mestre de obras, pedreiro e servente. Essa equipe poderá estar

presente nos bairros a serem atendidos, capacitando os moradores ou coordenando

equipes quando houver a terceirização de serviços.



28

Fontes de Recursos

Federal: Programa Carta de Crédito – FGTS (modalidade operações coletivas e

individual); FNHIS - Ação Provisão Habitacional de Interesse Social - Modalidade:

Assistência Técnica.

Estadual: PEM - Programa Especial de Melhorias.

Municipal: Recursos próprios da Prefeitura.


O cálculo dos custos de atendimento por melhorias habitacionais, efetuados no

diagnóstico, balizam a proposta de metas de investimento da Prefeitura no programa:

Tabela 1.6. Custos finais do atendimento da melhoria habitacional (R$)

Tipo de intervenção Unidades Valor (em R$)

Melhoria habitacional 589 R$ 3.534.000,00



Assim, calculou-se uma escala de atendimento que se ampliará ao longo dos anos,

projetando-se um maior aporte de recursos do Governo Federal no programa, visto que

existem mais linhas de financiamento nessa esfera para este tipo de ação:

Tabela 1.7. Metas de Investimento (R$) – Programa de Reforma e Readequação de

Moradias, por Plano Plurianual - PPA (2011-2023)

PPA Metas por Esfera de Governo


10% 25% 65% 100%

2011-2013 R$ mil por ano 20,00 50,00 130,00 200,00

R$ Total Período 60,00 150,00 390,00 600,00

2014-2017 R$ mil por ano 25,00 62,50 162,50 250,00

R$ Total Período 100,00 250,00 650,00 1.000,00

2018-2021 R$ mil por ano 30,00 75,00 195,00 300,00



29

R$ Total Período 120,00 300,00 780,00 1.200,00

2022-2023 R$ mil por ano 35,00 87.50 227.50 350,00

R$ Total Período 70,00 175,00 455,00 700,00

TOTAL 2011-2023

Total Período R$ mil

350,00 875,00 2.275,00 3.500,00

Fonte: elaboração DEMACAMP, 2011.27

Os investimentos necessários para a implementação do PLHIs de Itapetininga no

período 2011-2023 somam R$ 299.000.000,00 (duzentos e noventa e nove milhões de

reais), recursos que deverão ser assumidos pelas três esferas de governo em proporções

diferenciadas. A Tabela 1.8 apresenta a síntese de desembolso de cada esfera de governo,

com metas de aporte de recursos em cada PPA compreendido no período.

Tabela 1.8. Investimentos TOTAIS necessários para a implementação do PLHIS de

Itapetininga 2011-2023, por período (R$)

Fonte: elaboração DEMACAMP, 2011

O investimento do Município no PLHIS corresponde a 10,25% do total a ser

investido no período 2011-2023, enquanto que o Estado deverá responder por 24,95% e a

União por 64,80% dos recursos necessários.

É importante destacar as metas de investimento que devem ser assumidas pelo

Município de Itapetininga para a implementação do Plano Municipal de Habitação de

Interesse Popular no período 2011-2023. Assim, a Tabela 1.9 apresenta a síntese dos

investimentos do município por período, discriminando os aportes a serem feitos em cada

um dos programas.

PPA Município Estado União TOTAL

2011-2013 5.300.000,00 12.845.000,00 33.355.000,00 51.500.000,002014-2017 8.460.000,00 20.610.000,00 53.530.000,00 82.600.000,002018-2021 10.500.000,00 25.710.000,00 66.790.000,00 103.000.000,002022-2023 6.390.000,00 15.435.000,00 40.075.000,00 61.900.000,00

TOTAL 2011-2023

30.650.000,00 74.600.000,00 193.750.000,00 299.000.000,00



30

Tabela 1.9. Metas de Investimento em Habitação do Município por Plano Plurianual -

PPA (2011-2023)

PPA Programa Investimento em R$

2011-2013 Desenvolvimento Institucional 180.000,00

Provisão de Habitação de Interesse Social 5.000.000,00

Regularização Urbanística e Fundiária 60.000,00

Reforma e Readequação de Moradias 60.000,00

Sub Total 5.300.000,00





Sub Total 8.460.000,00





Sub Total 10.500.000,00





Sub Total 6.390.000,00

TOTAL GERAL – 2011-2023 30.650.000,00 Fonte: elaboração DEMACAMP, 2011



31

4. METAS DE ATUAÇÃO DA POLÍTICA MUNICIPAL DE

HABITAÇÃO POR PLANO PLURIANUAL (2011-2023)

Como agenda de implementação do PLHIS de Itapetininga, são definidas as

seguintes metas de atuação da Política Municipal de Habitação no horizonte dos próximos

Planos Plurianuais:

PPA 2011-2013

Constituição e estruturação do Sistema Municipal de Habitação (Secretaria de Habitação, Conselho de Habitação de Interesse Social, Fundo de Habitação de Interesse Social)

Capacitação do Conselho e do Fundo Municipal de Habitação; Criação do Sistema de Informações, Monitoramento e Avaliação; Conclusão dos empreendimentos habitacionais de baixa renda; Elaboração de estudos para urbanização de assentamentos precários;

PPA 2014 – 2017

Contratação de novos empreendimentos habitacionais de baixa renda; Captação de recursos para projetos de urbanização de assentamentos precários; Implementação do programa de Reforma e Readequação de Moradias; Revisão participativa do Plano Local de Habitação.

PPA 2018 – 2021

Urbanização dos assentamentos precários e foco em medidas de controle urbano de ocupações;

Implementação do programa de Reforma e Readequação de Moradias e foco na orientação técnica para construção e reforma;

Revisão participativa do Plano Local de Habitação.

PPA 2021– 2023

Equacionamento da questão habitacional em Itapetininga; Medidas de orientação para melhoria habitacional e de fiscalização de ocupação

indevida.



32

5. MONITORAMENTO

O monitoramento de um plano consiste no acompanhamento das ações e verificação se

os seus rumos (diretrizes) estão corretos, possibilitando que as metas sejam atingidas. Mudanças de

rumos, reorientação de ações e até mesmo redução das expectativas do alcance de algumas metas

são parte do processo de planejamento instaurado pelo plano. Nesse sentido, o monitoramento

deve ser entendido como uma peça de orientação e controle do processo dinâmico de

implementação da política municipal de habitação de Itapetininga.

Diante da problemática apresentada no diagnóstico e dos cálculos efetuados a partir da

constatação das necessidades habitacionais presentes e futuras do Município de Itapetininga foi

possível definir os principais programas do PLHIS e estabelecer metas financeiras e de atuação para

atendimento dessas necessidades.

Considerando a realidade institucional do Município, que em um primeiro momento não

comporta a adoção de sistemas de monitoramento mais complexos, com a identificação de metas

quantitativas e qualitativas dentro de cada programa, propõe-se a aplicação dos seguintes

procedimentos de monitoramento nos três anos iniciais de vigência do PLHIS:

a) O sistema de acompanhamento de metas de investimento

Um aspecto fundamental para a avaliação dos resultados do Plano é a comparação do

realizado com as metas e objetivos do mesmo. Este aspecto pode ser avaliado em distintos níveis, o

mais genérico deles se refere à comparação entre o investimento programado e o executado para

cada um dos programas. Os indicadores são os valores utilizados por quadriênio, traduzidas em

METAS ANUAIS em cada programa, conforme previsto nas tabelas 1.1., 1.3., 1.5 e 1.7 do Capítulo

3. Os principais objetivos do sistema em foco são:

1. Identificar transtornos e dificuldades para o cumprimento das metas de investimento, a fim

de identificar as fontes dos mesmos para pôr em prática ações corretivas ou efetuar a

necessária redefinição das metas;

2. Dispor de informação que permita estabelecer uma programação melhor dos investimentos

futuros.



33

3. Compartilhar com outros atores sociais e institucionais os acertos das previsões.

A comparação deve ser realizada anualmente e o fórum privilegiado dessa prestação de

contas é o Conselho Municipal de Habitação de Interesse Social, criado pela Lei Municipal n°

5.264/2008, que tem dentre suas atribuições o acompanhamento e avaliação da Política Municipal

de Habitação, bem como a gestão dos recursos do Fundo Municipal de Habitação de Interesse

Social. Por este motivo o Conselho deve ser constituído o mais breve possível.

b) O sistema de acompanhamento dos objetivos e estratégias de ação

O foco desse sistema é a evolução qualitativa do Plano e os indicadores propostos devem

possibilitar o monitoramento das ações e verificar se os objetivos estão sendo atingidos em cada

etapa ou fase programada pelo plano. Tendo como referencial os objetivos a serem atingidos, o

Quadro abaixo aponta alguns indicadores:

Quadro 1.2. – Indicadores de evolução do PLHIS de Itapetininga

Objetivo Ações Indicadores

1. Promoção de ações de desenvolvimento institucional, para a melhoria da capacidade de gestão de planos e programas habitacionais

- Constituição imediata do Conselho e do Fundo de HIS - instituição de Sistema de Informações sobre Habitação - Adequação da estrutura de pessoal do Departamento de Habitação de Interesse Social - Capacitação dos quadros técnicos da Prefeitura - Formação de gestores e conselheiros - Produção de leis e normas pertinentes - Produção de material destinado à formação e capacitação

- evolução da dotação orçamentária municipal para habitação

- evolução do n° de funcionários na área de habitação

- material de capacitação produzido

- n° de eventos de capacitação

- n° de funcionários e conselheiros capacitados

- instrumentos legais de regulação produzidos

2. Redução progressiva do déficit habitacional com a produção de lotes urbanizados, produção de novas habitações e melhoria das condições de habitabilidade das habitações existentes

- Estabelecimento de metas e cronograma - Elaboração de Programas para habitações rurais - Instituição de ZEHIS e aplicação de instrumentos do Estatuto da Cidade para evitar formação de vazios urbanos - Otimização das redes e serviços sócio-ambientais - Definição de diversidade de soluções: promoção consorciada, cooperativa,

- número de UH por empreendimento

- quantidade de diferentes tipologias habitacionais em cada empreendimento

- número anual de novas unidades de HIS;

- evolução anual do número de iniciativas de produção habitacional no



34

mutirão, etc. - Administração e fiscalização de obra em parceria com futuros moradores - Definição de diretrizes para a produção de HIS

município envolvendo a esfera pública e a privada

- evolução do estoque de terra da PMI destinadas a HIS

- projetos de iniciativa pública elaborados anualmente, com número unidades

- comissões de moradores para acompanhamento de obras

3. Promoção da regularização fundiária e urbanística dos assentamentos precários com reassentamento de moradores de áreas impróprias e em situação de risco

- Cadastro dos assentamentos precários com levantamento cadastral de cada área - Inventário da condição da moradia rural - Universalização da regularização de HIS - Programa especial para erradicação de moradores de áreas de risco - Seleção de áreas para reassentamento - Regularização cartorária, aquisição, emissão de posse pela Prefeitura - Elaboração de projetos de urbanização

- número de domicílios em assentamentos irregulares comparado ao número de domicílios formais por faixa de renda:0 a 3 sm; 3 a 5 sm; 5 a 10 sm

- número de domicílios sem acesso direto por via pública em favelas urbanizadas e regularizadas;

- número de famílias em situação de risco

- evolução anual do número de domicílios em favelas;

- número de famílias em situações vulneráveis atendidas pelos programas sociais do município;

- n° de projetos de urbanização elaborados e executados;

- n° de levantamentos topográficos realizados

- n° de remanejamentos e reassentamentos realizados

- n° de títulos de posse ou propriedade conferidos

4. Fomento à participação da iniciativa privada na produção de HIS em terrenos bem localizados e com um novo patamar de qualidade

- Controle dos parcelamentos rurais para fins residenciais - Subordinação da localização das novas unidades de HIS ao PLHIS - Observação das diretrizes previstas para a produção pública de HIS - Elaboração de normas de composição das unidades por faixa de renda - Regulação dos contratos de parcerias com Poder Público - Acompanhamento pelo Conselho

- número anual de convênios firmados com a iniciativa privada, governo federal e estadual

- valores conveniados

- produção habitacional privada

- evolução do atendimento do déficit habitacional e déficit qualitativo no município

- Evolução do atendimento da demanda futura por novas moradias.




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c) Avaliação participativa

A Avaliação Participativa constitui procedimento que deve permear todo o processo

de monitoramento. No triênio inicial do PLHIS de Itapetininga a avaliação participativa será

centrada no Conselho Municipal de Habitação, que definirá um pequeno número de

indicadores a serem utilizados anualmente para avaliação da execução do Plano.

É importante que seja realizada também a avaliação pós-ocupação dos

empreendimentos promovidos no período, de modo a levantar o grau de satisfação das

famílias beneficiadas pelos programas de habitação vinculados ao PLHIS. Estas pesquisas

deverão ser periódicas (anuais) e deverão avaliar a qualidade do projeto, índice de

inadimplência, conservação das áreas coletivas, adaptações posteriores ao projeto inicial, e

demais aspectos relacionados ao referido empreendimento.

Ainda no primeiro triênio deve ser realizada a Conferência Municipal de Habitação,

que se constituirá em fórum privilegiado para a avaliação e (re) definição das metas

previstas nos quatro programas propostos pelo Plano.



36

BIBLIOGRAFIA DE REFERÊNCIA

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. “Assentamentos Precários

Urbanos no Brasil”. Brasília: Ministério das Cidades, 2007.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. “Curso à Distância: Planos Locais

de Habitação e Interesse Social”. Brasília: Ministério das Cidades/ Secretaria Nacional de

Habitação, 2009.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. “Guia de adesão ao Sistema

Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS”. Brasília: Ministério das Cidades, 2008.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. “Deficit Habitacional no Brasil”.

Brasília: Ministério das Cidades, 2005.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. Produto 4: Definição do Arranjo

Institucional e do Papel dos Agentes – Plano Nacional de Habitação. Contrato nº 4700003921,

Ref. BID Nr: 4000007130 BRA/00/019 – Habitar – BID. Brasília: Plano Nacional de Habitação.

Versão para debates. Brasília: Ministério das Cidades/ Secretaria Nacional de Habitação,

2008.

BRASIL. Ministério das Cidades. Secretaria Nacional de Habitação. Plano Nacional de Habitação.

Versão para debates. Brasília: Ministério das Cidades/ Secretaria Nacional de Habitação, 2010

(a).

BUARQUE, Sérgio. “Construindo o Desenvolvimento Local Sustentável”. Rio de Janeiro: Garamond,

2005.

BUENO, Laura Machado de Mello. “Parâmetros para avaliação de vida urbana e qualidade

habitacional em favelas urbanizadas”. In: Coletânea Habitare Vol. 1 - Avaliação Pós-

ocupação: Métodos e Técnicas Aplicados à Habitação Social. São Paulo, 2002. Disponível

em: http://www.habitare.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/90.pdf



37

BUENO; L. M. M.; FREITAS, E. L. H. de. “Normas específicas e metodologia para projetos e obras de

urbanização e recuperação ambiental de assentamentos precários”. In: MINISTÉSTIO DAS

CIDADES (2009). Ações Integradas de Urbanização de Assentamentos Precários. Brasília/São

Paulo: Ministério das Cidades/Aliança de Cidades.

FREITAS, E. L. H. de. “Como Qualificar Conjuntos Habitacionais Populares”. Caixa Econômica

Federal, Brasília, 2004.

OLIVEIRA, Elzira Lúcia de; GIVISIEZ, Gustavo Henrique Naves; RIOS-NETO, Eduardo Luiz

Gonçalves. Demanda futura por moradias no Brasil 2003-2023: uma abordagem

demográfica. Brasília: Ministério das Cidades, 2009.

ROSSETTO, Rossella. Metodologia para dimensionamento de custos e metas em planos

habitacionais. Aula proferida no curso “Metodologia e Informações Básicas para Elaboração

de Planos Locais e Regionais de Habitação”. São Paulo: Casa da Cidade, 2009.

Leis, Decretos, Pareceres e Regulamentos

BRASIL, Lei Federal nº 10.257 de 10 de julho de 2001 – Estabelece diretrizes gerais da Política

Urbana (Estatuto da Cidade).

BRASIL, Lei Federal nº 11.124 de 16 de junho de 2005 – Dispõe sobre o Sistema Nacional de

Habitação de Interesse Social (SNHIS), cria o Fundo Nacional de Interesse Social (FNHIS) e

institui o Conselho gestor do FNHIS.



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ANEXO

REGISTRO DO

PROCESSO

PARTICIPATIVO DA

ETAPA 3



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REGISTRO DO PROCESSO PARTICIPATIVO

ETAPA 3. ESTRATÉGIAS DE AÇÃO

O processo de elaboração da terceira etapa (Estratégias de Ação) do Plano Local

de Habitação de Interesse Social de Itapetininga teve como objetivo a construção das

propostas da política municipal de habitação, à luz da contextualização da problemática e

das necessidades locais abordadas no Diagnóstico.

A etapa ocorreu entre outubro e dezembro de 2011 e foi finalizada com a

realização de uma Audiência Pública, ocorrida em 23.11.2011, que reuniu membros do

poder público local e de instituições públicas, da sociedade civil e também membros

representantes do movimento e associações de moradia da cidade. No âmbito do poder

público local, esteve presente a equipe da Secretaria Municipal de Planejamento,

representada no Grupo de Trabalho estabelecido para subsidiar a elaboração do Plano.

O encontro realizado contemplou também um caráter deliberativo e teve como

objetivo o debate, a pactuação, formulação e definição dos objetivos, diretrizes, metas e

estratégias de ação do Plano de forma a garantir legitimidade e aplicabilidade da política

local de habitação. A atividade procurou associar ao debate técnico a capacitação dos

atores envolvidos para implementação e acompanhamento da Política Habitacional

formulada, tendo em vista que permitiu a orientação e esclarecimento sobre questões

ligadas ao planejamento e política urbana, diante da contextualização da problemática

habitacional da cidade.

A seguir, são apresentadas as fotos e a lista de presença da atividade.



40

Fotos da Audiência Pública



41

Lista de Presença da Audiência Pública

Documents

B2 plano de habitacao de itapetininga