Caderno Técnico CREA-PR Inspeção e Manutenção Predial

5/14/2018 Caderno Técnico CREA-PR Inspeção e Manutenção Predial - slidepdf.com

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SÉRIE DE caDERnoS tÉcnIcoS Do cREaPR — InSPEção PREDIal

Série de Cadernos Técnicos

InSPEção PREDIal

arq. Ver lúi de cmps crrê She




EXPEDIEntE

Publicações temácas da Agenda Parlamentar do Conselho Regional de Engenharia, Arquiteturae Agronomia do Paraná – CREA-PR

Jornalista Responsável: Anna Preussler; Projeto gráco e diagramação: Mamute Design; Revisão or-tográca: Lia Terbeck; Organização: Patrícia Blümel; Edição: Assessoria de Comunicação do CREA-PR.

Agenda Parlamentar CREA-PR – Assessoria de Apoio às Endades de Classe: Gestor Claudemir MarcosPraes, Eng. Mario Guelbert Filho, Eng. Jeerson Oliveira da Cruz, Eng. Vander Della Colea Moreno,Eng. Helio Xavier da Silva Filho, Eng. Israel Ferreira de Mello, Eng. Gilmar Pernoncini Rier, Eng. EdgarMatsuo Tsuzuki.

Tiragem: 1.000 exemplares

* O conteúdo deste caderno técnico é de inteira responsabilidade do autor.

Acessibilidade

Agenda 21

Arborização Urbana

Cercas Eletricadas

Conservação de solos e água

Construção é Coisa Séria

Ideias e Soluções para os Municípios

Iluminação Pública

Ispe e Me Predi

Instalações Provisórias

Licenciamentos Ambientais

Licenciamentos Ambientais 2

Licitações e Obras Públicas

Lodos e Biossólidos

Nossos Municípios mais Seguros

Obtenção de Recursos

Planos Diretores

Prevenção de Catástrofes

Produtos Orgânicos

Programas e Serviços do CREA-PR

Resíduos Sólidos

Responsabilidade Técnica

Saneamento Ambiental

Trânsito

Uso e Reúso de Água

PublIcação:




aPRESEntação

Resultado das discussões da Agenda Parlamentar, programa de contribuição técnica às gestõesmunicipais realizado pelo CREA-PR – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura, Agronomia emparceria com endades de classe nos municípios, a presente publicação têm o objevo de orientar eauxiliar os gestores na implementação das propostas apresentadas como prioritárias para a melhoriada qualidade de vida dos paranaenses. Foram mais de 250 propostas compiladas em três grandes áre-as: Cidade, Cidadania e Sustentabilidade.

Os temas foram detalhados por especialistas e são apresentados de forma a subsidiar projetose propostas de polícas públicas para os municípios. Os conteúdos são apresentados em formato decarlha, totalizando 25 publicações, com os seguintes temas: Acessibilidade; Agenda 21; Arborização

Urbana; Cercas Eletricadas; Conservação de solos e água; Construção é Coisa Séria; Iluminação Públi-ca; Inspeção e Manutenção Predial; Instalações Provisórias; Licenciamentos Ambientais; Licenciamen-tos Ambientais 2; Licitações e Obras Públicas; Lodos e Biossólidos; Nossos Municípios mais Seguros;Obtenção de Recursos; Planos Diretores; Prevenção de Catástrofes; Produtos Orgânicos; Programas eServiços do CREA-PR; Propostas da Agenda Parlamentar; Resíduos Sólidos; Responsabilidade Técnica;Saneamento Ambiental; Trânsito; Uso e Reúso de Água.

Na presente publicação o tema abordado é a importância da inspeção predial. O objevo é mos-trar que a inspeção predial deve ser feita periodicamente e por prossional habilitado.

Além dos conteúdos apresentados nas publicações o CREA-PR, as Endades de Classe das áreasda Engenharia, Arquitetura e Agronomia e os prossionais ligados a estas áreas estão à disposição dosgestores no auxílio e assessoramento técnico que se zerem necessários para a busca da aplicaçãodeste trabalho técnico na práca, a exemplo do que já vem acontecendo com muitas das propostasapresentadas e que já saíram do papel. Da mesma forma, o programa Agenda Parlamentar não se en-cerra com estas publicações, mas ganha nova força e expansão do trabalho com a apresentação técnicae fundamentada dos assuntos.

Eng. Agr. Álvaro Cabrini JrPresidente do CREA-PR

Gestão 2009/2011







SuMáRIo

1. OBJETIVO ...........................................................................................................................................09

2. CONCEITUAÇÃO TÉCNICA ..................................................................................................................13

3. FUNDAMENTAÇÃO LEGAL ................................................................................................................17

4. MANUTENÇÃO ..................................................................................................................................21

5. ESTRATÉGIA DE IMPLEMENTAÇÃO .................................................................................................. 25

6. RESULTADO ...................................................................................................................................... 27

7. CONCLUSÃO ..................................................................................................................................... 28

8. REFERÊNCIAS .................................................................................................................................... 29

9. AUTOR ...............................................................................................................................................30



8 SÉRIE DE caDERnoS tÉcnIcoS Do cREaPR — InSPEção PREDIal



9SÉRIE DE caDERnoS tÉcnIcoS Do cREaPR — InSPEção PREDIal

1. objEtIVo

O sonho do brasileiro, esmulado desde a época do BNH – Banco Nacional da Habitação – sem-pre foi ter a sua casa própria.

E hoje, como a família trabalha fora, por pracidade, economia e também por uma segurançamelhor, se faz opção pelas unidades habitacionais vercais, os famosos condomínios.

Além do que, nestes arranha-céus se têm áreas de lazer, às vezes até piscina, espaço para fes-nha das crianças e churrascos nos nais de semana.

O que se pode esperar a mais... a busca da tranquilidade de um jardim, o descanso... uma as-sembleia de condomínio?

Que mudança brusca, como pode pessoas tão parecidas, de uma mesma classe social, viveramperto umas das outras por quase toda a vida, algumas até estudaram na mesma escola, se confronta-rem em uma reunião?

Como pode, se os interesses deveriam ser os mesmos?

Quando surgiu este arrojado invesmento no bairro, ninguém resisu, muitos compraram suasunidades habitacionais, o seu quinhão, a sua cota-parte, na esperança de uma qualidade de vida me-lhor, representava um status adquirir este apartamento, mesmo que as ’n’ prestações mais uma, se-riam a perder de vista.

Mas, voltando à assembleia, o condômino que assumiu ser síndico desde a constuição do con-domínio, na criação da especicação por volta da entrega do “habite-se” era “chapinha” da Constru-tora.

Alguns moradores o admiravam, anal o conjunto de prédios que estava sob sua batuta, comple-tava 5 (cinco) anos de vida e a taxa condominial nunca havia aumentado. Como ele conseguiu?

Foi marcada a reunião para eleição de outro síndico, o atual alegava ter cumprido sua obrigação,ter feito a sua parte e até porque estaria de mudança com a família para a praia.

Foi então que nosso personagem, bem quisto entre os condôminos se candidatou... e venceu....

E agora?Vamos nos inteirar sobre o condomínio, são 3 blocos, tem 9 funcionários, mais as faxineiras, os

porteiros que cam a noite, a família do zelador, o irmão do porteiro do Bloco A que vem ajeitar asantenas de vez em quando, o jardineiro, opa! Parece uma rma.

E as crianças que jogam bola na área comum, as deformidades no piso da garagem dos fundos,as manchas das paredes do Bloco B, sem contar o desplacamento da fachada principal.

Será que todos estes aborrecimentos compensam a isenção da taxa mensal do condomínio?




Você precisa de ajuda, aconselha um morador mais idoso e experiente, pois recai sobre o síndi-co a responsabilidade civil e criminal, depois do CDC – Código de Defesa do Consumidor em 1990 – asituação deve ter responsabilidades especícas.

E no Código Civil Brasileiro em seu argo 1.348, item V “compete ao síndico diligenciar a conser-vação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

E mais, no argo 186 “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudênciaviolar direito e causar danos a outrem, ainda exclusivamente moral, comete ilícito”.

Este papo o deixou sem dormir. O que está errado, meu antecessor se deu tão bem. Precisava serracional, começar pelo começo, então vejamos primeiro os conceitos.

De acordo com a Lei 4.591/64 cabe ao SÍNDICO representar, ava e passivamente o condomínio,em juízo ou fora dele, e pracar os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições

conferidas por esta Lei ou pela Convenção:

• Exercer a administração interna da edicação ou conjunto de edicações, no que respeita àsua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos osmoradores;

• Pracar os atos que lhe atribuírem as Leis, a Convenção e o Regimento Interno;

• Impor multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

• Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazerexecutar as deliberações da Assembleia;

• Prestar contas à Assembleia dos condôminos;

• Manter guardada durante o prazo de 5 anos, para eventuais necessidades de vericação con-tábil, toda a documentação relava ao condomínio. E por aí vai.... quanta responsabilidadee ainda tem que saber fazer?

É preciso saber que:

coM + DoMÍnIo indica a circunstância de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa.É o direito simultâneo do por várias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal direito não

sobre uma parte determinada, mas sobre a fração ideal, segundo a força do direito próprio de cadapessoa.

Tem a propriedade exclusiva ou autônoma e a comum ou de todos e aí que está a parte de maioradivo para o síndico.

Um edicio é um grande sistema composto por vários subsistemas que interagem direito com o




meio e nesta inter-relação surge o desgaste natural que deriva do desgaste dos equipamentos, fazendocom que a manutenção seja crucial para o bom funcionamento desta engrenagem.

Não tem como conhecer todas as áreas, porém uma coisa é certa, uma boa administração se faz

em delegar atribuições a pessoas qualicadas.

Cabe ao síndico se munir de prossionais habilitados para vericar as condições e determinar asmedidas correvas e até prevenvas que se zerem necessárias para a boa vida do imóvel e de seususuários.

Uma gestão operacional detém vários pos de intervenções desde uma reparação, uma moder-nização, uma conservação, uma restauração e até uma demolição.

Necessário se fazer idencar a origem do problema, seu grau de risco para elaboração de umplano de ação e um cronograma sico nanceiro acomodado a disponibilidade nanceira do condomínio.

Portanto a seriedade é o ponto chave, não se pode alegar desconhecimento, não se pode sernegligente ou passar a responsabilidade para a Municipalidade, cabe ao Síndico, legímo representan-te do condomínio, se munir de prossionais capacitados.

Um edicio é um grande sistema composto por vários subsistemas que se interagem direto como meio ambiente e o ser humano e nesta inter-relação surge o desgaste natural que deriva na dete-rioração dos equipamentos, fazendo com que a manutenção seja crucial para o bom funcionamentodesta engrenagem.

É necessário que se planeje que se estabeleça um p de me onde estratégias e

graus de riscos sejam determinados com conhecimento e responsabilidade.A relação dos componentes e equipamentos dos diversos sistemas construvos a serem inspe-

cionados deverá apresentar complexidade compavel com o po de edicio em questão, bem como,com o nível de inspeção estabelecido.

Também os critérios de classicação das anomalias constatadas em uma Inspeção Predial, a reale efeva conscienzação que deverão declinar do simples reparo à Manutenção coerciva, e evitar,se não o risco aos usuários da edicação por uma vertente à inviabilidade econômica ou técnica derecuperação proláca por outra.

Você precisa ver seu condomínio como uma empresa, se está anal, lidando com os patrimôniosde várias famílias e nem sempre o baranho é o ideal... já ouvimos de há muito, o jargão popular queo barato sai caro.

O critério ulizado para elaboração de inspeções prediais baseia-se na análise do risco.

A análise do risco consiste na classicação das anomalias detectadas nos diversos componentesde uma edicação, quanto ao seu grau de urgência, relacionado com fatores de conservação, deprecia-ção, saúde, segurança, funcionalidade e dos sistemas da edicação.




Usar da avidade da Inspeção Predial com toda a gama de avidades de instrumentação de ad-ministração condominial tornar-se-á eciente e adequado.

Uma metodologia deve se deter em:

• determinação do nível e po de inspeção;

• exame da documentação;

• inspeção dos tópicos da listagem de vericação;

• classicação do grau de urgência;

• indicação das recomendações; e

• classicação do escopo de conservação.

Esta técnica é muldisciplinar e deve ser feita com prossional especializado circunstanciado porART – Anotação de Responsabilidade Técnica.

Alguns segmentos a serem inspecionados: muro de arrimo; drenagem do terreno; fundações vi-síveis; instalações de gás; hidrossanitárias; elétricas; sistema de SPDA – Sistema de Proteção de Descar-gas Atmosféricas; cobertura; impermeabilizações; revesmentos; sistema de automação; elevadores;prevenção e combate a incêndio; potabilidade da água; acessibilidade; níveis de ruído e iluminação etc.

A classicação quanto ao grau de urgência de uma anomalia deve sempre ser fundamentada,

considerando os limites e os níveis da Inspeção Predial realizada.cRÍtIco: Risco iminente contra a saúde e segurança;

REGulaR: Risco a funcionalidade;

MÍnIMo: Risco de desvalorização precoce.

As recomendações técnicas pernentes, consoantes com a classicação determinada, indicamas medidas correvas e prevenvas que darão subsídios à elaboração de um plano de manutenção.

Isto não impede que se estabeleça interdição em parte da edicação, visando garanr a integri-dade dos usuários, quando do surgimento de situações de grau de urgência críco, em setores especí-cos e destacados do restante do empreendimento inspecionado.

Este trabalho revela a legíma situação do imóvel, direcionando com prossionalismo as açõesde manutenção e contribuindo para a economia, preservação e principalmente valorização do seupatrimônio como um todo.

Se você usa este instrumento, terá ou alcançará indubitavelmente um tempo maior de vida daedicação e principalmente, com mais qualidade.




2. concEItuação tÉcnIca

O grau de entendimento e conhecimento técnicos dos gestores dos condomínios é quase queinexistente.

Com o crescimento dos grandes centros urbanos e suas vercalizações e a falta de preparo parao atendimento de suas reais necessidades, aliado com a degradação natural, tem sido o maior movopara a divulgação desta modalidade que é a InSPEção PREDIal.

Usar da avidade da Inspeção Predial com toda a gama de avidades de instrumentos de admi-nistração condominial tornar-se-á eciente e adequado.

O problema mais grave é a tardia intervenção pelo real desconhecimento e as decorrentes corre-

ções e manutenções inadequadas ou consertos “baranhos”, mas sem qualidade, e na maioria das vezesreincidentes.

Esta ferramenta revela a legíma situação do imóvel, direcionando com prossionalismo asações de manutenção e contribuindo para a economia, preservação e principalmente valorização doseu patrimônio, e a falta é o inverso.

Quando se usa este instrumento, de maneira correta, se alcança indubitavelmente um tempomaior de vida da edicação e principalmente, com mais qualidade.

O custo de uma intervenção aumenta de forma drásca e dramáca, na medida em que trata-mos a instalação com menor atenção, cuidado e negligência, espaçando as manutenções, por conse-guinte o dispêndio será maior.

Façamos um comparavo de nossas construções como o nosso organismo.... ele precisa de cui-dados, ele envelhece, ele necessita de um hek-p.

A Inspeção Predial é o check-up do condomínio.

Quanto mais cedo se idencar, melhores resultados você tem. O bom senso e a relação custo-benecio são predominantes.

Há necessidade de avaliações periódicas, conforme a idade do imóvel e o po da construção,contando seu uso adequado e apontando as desconformidades que sendo programadas, possibilitamcustos menos onerosos, sendo a outra vertente abalizadora o estado de conservação.

Este assunto teve início em 1999 num Congresso Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenha-ria – COBREAP, em Porto Alegre, onde o objeto era sistemazar as vistorias em prédios, sendo que ocaráter de vistoria estava voltado à manutenção correva e prevenva.




Sua denição foi instalada com o texto de vistoria da edicação para avaliar suas condições téc-nicas, funcionais e de conservação, visando orientar a manutenção.

Em sua evolução foram acrescidos aspectos de sustentabilidade, acessibilidade e visão triparte

da própria inspeção, ou seja, técnica, manutenção e funcionalidade.

Existem outras ferramentas, também necessárias dependendo da situação e abordagem de tra-balhos a serem estudadas em um condomínio como, por exemplo:

aRbItRaMEnto que é a avidade que envolve tomada de decisão ou posição entre alterna-vas, tecnicamente controversas ou que decorre de aspectos subjevos.

aValIação que é a avidade que envolve a determinação técnica do valor qualitavo ou mo-netário de um Bem, de um direito ou de um empreendimento.

PERÍcIa que é a avidade que envolve a apuração das causas que movaram determinado even-to ou da asserção de direitos.

lauDo que é a peça na qual o perito, prossional habilitado, relata o que observou e dá suasconclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente.

auDItoRIa sendo o atestamento técnico de conformidade de um fato, condição ou direito re-lavo a um objeto.

conSultoRIa, a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito relavo a um objeto.

VISTORIA que é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minu-ciosa dos elementos que constuem, sem a indagação das causas que o movam.

E por m a InSPEção é a análise técnica de fato, condição ou direito relavo a um objeto, quemais se enquadra nos edicios, portanto:

• as Vistorias constatam;

• as Auditorias atestam;

• as Perícias apuram causas;

• as Consultorias se servem de todos os conhecimentos anteriores para fazer as prescriçõestécnicas.




As inspeções analisam, ou seja, técnica, uso e manutenção visando orientar a qualidade predialtotal.

A técnica é o levantamento de todas as anomalias construvas do prédio, quer de produtos,

quer dos sistemas, e suas análises de desempenhos.

O uso determina as anomalias funcionais e analisa o desempenho das condições de ocupação,segurança e meio ambiente e por m a manutenção apura as falhas e avalia os métodos empregados,os processos de operação, as vantagens e desvantagens.

De conformidade com as Normas de Inspeção Predial do IBAPE-SP e do IBAPE NACIONAL, ostrabalhos podem ser denidos em três níveis de classicação:

nÍVEl 1 – idencação das anomalias e falhas aparentes, elaborado por prossional habilitado.

nÍVEl 2 – vistoria para idencação de anomalias e falhas aparentes eventualmente idenca-das com o auxílio de equipamentos ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicosespecícos, consoantes a complexidade dos sistemas construvos existentes. Neste nível a ins-peção predial será elaborada por prossionais habilitados em uma ou mais especialidades.

nÍVEl 3 – equivalente aos parâmetros denidos para a inspeção anterior, porém, acrescida deauditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos de uso e de manutenção predial, alémde orientação no plano de manutenção com melhoria de ajuste de procedimentos.

Fica claro que a denição dos níveis depende do prossional ou prossionais contratados e dasituação do Bem, classicando aqui a

• Idade do imóvel;

• A complexibilidade dos sistemas instalados;

• A existência ou não de plano de manutenção;

• A pologia construva,

ou seja, o padrão do empreendimento, visando o estado de conservação geral na data da vistoria.Antes, porém a explicação do que é anoMalIa e o que é FalHa.

Anomalia é o vício construvo.

Ela pode ser proveniente de erros de projetos, materiais e execução denominada ENDÓGENA,




originária da própria edicação, ou decorrente de danos causados por terceiros

EXÓGENAS, fatores externos,

FuncIonal oriunda da degradação, do uso e término de vida úl de elementos e sistemas, e

natuRal, danos causados pela natureza, fenômenos previsíveis ou imprevisíveis.

Fh é víi de me.

A falha se classica no PlanEjaMEnto proveniente de falha nos programas e manuais apre-sentados, especicações inadequadas de plano de manutenção, sem fundamentação técnica, de

uso, de operação, dados incongruentes que não se tem conabilidade nas especicações.

Na EXEcução, associadas a este item avidades descritas no plano de manutenção quanto aouso inadequado de procedimentos.

Na oPERação, registro e controle alienados às avidades pernentes.

No GEREncIaMEnto com irregularidade de controle de qualidade e falta de acompanhamentode custos.

A inspeção, portanto levanta o estado de conformidade e não conformidade de uma edicação.

Existe também uma metodologia que foi denida quanto a cricidade, ou seja, há a necessi-dade de se denir na inspeção se o impacto é irrecuperável, ou seja relavo a risco contra a saúde, asegurança do usuário e ao meio ambiente, bem como a intervenção imediata na perda excessiva dedesempenho, neste caso está denido como cRÍtIco. Se o impacto é parcialmente recuperável quantoa perda de função e desempenho e existe a probabilidade de programar uma intervenção a curto pra-zo, ca estabelecido como critério a condição REGulaR e por m sendo o impacto recuperável, sem

incidência ou probabilidade de ocorrência de riscos e programado intervenção a médio prazo.




3. FunDaMEntação lEGal

Importante consignar a existência de duas NORMAS direcionadas para o assunto que integral orol da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT direcionadas para o assunto.

nbR 5674 – Manutenção de edicações – Requisitos para a gestão do sistema de manutenção.

Cabe destacar o que a norma citada, por Manutenção dene, como,

“c de viddes serem reizds pr servr reperr pidde fi- d edi e de ss pres sies m de eder às eessiddes e segr dsses sris”.

nbR 14037 – Manual de uso, conservação e manutenção das edicações – Requisitos para ela-

boração e apresentação dos conteúdos.O grupo de trabalho pós-obra, formado por empresas parcipantes do Comitê de Tecnologia e

Qualidade (CTQ) do Sinduscon/SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo)propôs à ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, a revisão destas Normas, tendo em vistaa sua necessidade de adequação às prácas atuais do setor imobiliário e à Norma de Desempenho deEdicação, válida a parr de maio de 2010.

A Comissão de Estudo de Manutenção de Edicações (CE-02:140.01) responsável já deu inícioaos trabalhos de revisão.

O Comitê Brasileiro de Construção Civil – Cobracon elabora, divulga e difunde as normas técni-cas para o setor da construção civil.

Nossa cultura sempre se voltou ao correvo, até porque, nossos prédios eram novos. Com opassar do tempo, os invesdores começaram a se preocupar com o tempo de vida, com as garanas eo padrão das construções.

Surge, no entanto o conceito da Norma de Desempenho.

A Norma estabelece critérios e métodos de avaliação de Desempenho para os principais siste-mas que compõem um edicio.

Sua publicação terá um impacto em todo o processo construvo e até mesmo no pós-venda.

A nrm de Desempeh idencada por nbR 15575 possui 6 sub-itens que se descrevem:

NBR 15575-1 – requisitos gerais.

NBR 15575-2 – requisitos para os sistemas estruturais.

NBR 15575-3 – requisitos para os sistemas de pisos internos.




NBR 15575-4 – requisitos para os sistemas de vedações vercais externas e internas.

NBR 15575-5 – requisitos para os sistemas de cobertura.

NBR 15575-6 – requisitos para os sistemas hidrossanitários.

Cada um desses itens traz requisitos de Desempenho com critérios e métodos para se fazer ava-liações, com seus parâmetros preestabelecidos.

O foco desta Norma está na evolução e a forma de incidir em menos erros, propiciando a ausên-cia ou pelo menos a não constância de sinistros, queda de estruturas, incêndios e colapsos com riscosao nosso bem maior, A VIDA.

O mérito maior desta Norma Brasileira é a questão de entendimentos entre o produtor, o con-

sumidor e o meio técnico.Sua abordagem inicial é estabelecer uma sistemáca de avaliação de tecnologias e sistemas

construvos de habitações, com base em requisitos e critérios de Desempenho expressos nas Normasda Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e Instuto Nacional de Metrologia, Normalizaçãoe Qualidade Industrial – INMETRO. Ou seja, focar o desempenho do ponto de vista do uso, indepen-dente do material construvo e do produto.

Não se pretende prescrever os procedimentos de execução de obra,

referindo-se principalmente à durabilidade dela.

Serão descritos da mesma forma a integridade do sistema de cobertura ao longo de sua vida,dentro dos critérios de riscos ou as condições de salubridade de ambientes internos em itens comosegurança contra incêndio e risco de inamação.

O custo-benecio ca transparente.

A previsão de níveis:

• mínimo,

• intermediário e

• superior

propiciará ao consumidor um Prazo de Garana e Vida Úl diferenciado e a incorporadora/cons-trutora poderá invesr em tecnologias de conformidade com o valor proporcional do imóvel.

O outro lado da Norma em questão é o aspecto de preparação, reconhecimento e remuneração,adequados ao prossional – principalmente projesta que terá seu trabalho dobrado em carga/horatrabalhada nos projetos para atender a Norma.




O componente da Norma em apreço cou essencialmente concebido para ser aplicado aos sis-temas que compõem uma edicação de até cinco pavimentos, podendo ser usada para outras quan-dades de pavimentos, sempre que tecnicamente juscáveis.

Isto foi adotado por que a grande maioria das habitações brasileiras está neste rol. São os princi-pais modelos de habitações de interesse social construído com recursos públicos.

O texto base da norma abrange fundações, estruturas, paredes internas, fachadas, coberturas,divisórias internas, pisos internos, sistemas hidráulico-sanitários, elétricos, gás, telecomunicações,condicionamento ambiental, transporte, segurança e proteção.

Essa nova Norma se difere das outras já existentes em seu conceito.

É diferente da maioria das Normas Brasileiras, pois não se trata da entrada de como o produtodeve ser empregado na obra, e sim de saída, regulamentando a forma como a edicação deve se portar

depois da entrega ou “pós-venda”.A iniciava de criar essa Norma historicamente, teve seu início no ango Banco Nacional da Ha-

bitação – BNH, que depois virou Caixa, no Instuto de Pesquisas Tecnológicas–IPT, Sinduscon e IBAPEs.Enm, pela comunidade técnica.

Todos deram e ainda dão as suas contribuições junto ao Comitê Brasileiro, responsável pelaelaboração de normas técnicas de componentes, elementos, produtos e serviços na Construção Civil,abrangendo seus aspectos referentes ao planejamento, projeto, execução, método de ensaio, armaze-namento, transporte, operação, uso e manutenção.

A forma de estabelecimento do Desempenho é comum e internacionalmente pensada por meiode denição de critérios qualitavos e métodos avaliatórios, permindo fazer com facilidade sua men-suração.

Estas premissas não substuem as normas prescrivas, são complementares.

A Norma de Desempenho vem com este objevo, ou seja, atendimento às exigências da ISO –Internaonal Organizaon for Standardizaon, aos critérios quancáveis e mensuráveis por meios demétodos de ensaio, de avaliações e da classicação em níveis.

Esta Norma é a conguração da responsabilidade prossional, a exclusão do jeinho impregna-

do no brasileiro e a necessidade de capacitação do prossional já habilitado para tal mister.Ficará o Desempenho vinculado ao ponto de vista do uso, independente do material e ao pro-duto empregado.

O mérito maior dessa Norma é a questão de entendimentos entre o produtor, o consumidor e omeio técnico, por que muito se ganhará.

Será a composição de novas metodologias de projeto e de pesquisas de materiais.




O combate à informalidade, a melhoria da imagem da construção civil é uma questão até demarkeng.

O que se pretende é realmente uma nova conceituação e adequação para uma vida úl com

qualidade.Pela Norma, construtor, incorporador e projesta responsabilizam-se indiscuvelmente pelo

prazo de garana oferecido, indicando ainda, o tempo de vida úl para cada elemento, caso o progra-ma de manutenção seja seguido.

Hoje, há uma confusão muito grande entre Vida Úl e Garana.

E a Norma faz esta disnção.

VIDa ÚtIl se dene na fase de concepção do empreendimento pelos arquitetos em conjuntocom os contratantes e usuários, cuja nalidade é nortear todos os sistemas, elementos e componentes

que serão especicados no Projeto e PRAZO DE GARANTIA.PRaZo DE GaRantIa é o tempo em que a probabilidade é grande de que, eventuais defeitos

embudos no produto em estado novo venham a se manifestar (falhas de fabricação, montagem ouinstalação), que por consequência representam um Desempenho inferior àquele previsto.

Ao ser concluído, prevê-se que diminuirão os ligios, pois o usuário e o construtor terão docu-mentos legais denidos se alguma patologia está ou não dentro do prazo oferecido pela construtora.

Haverá parâmetros técnicos.




4. ManutEnção

Há uma diferença a ser evidenciada.Quando falamos em manutenção nos limitamos a informações fornecidas pelo dono do empre-

endimento ou seu gestor.

Quem faz a manutenção é controlado por uma regra espulada por alguém. Ao passo que vis-toria, ou mais especicamente, Inspeção Predial é um conjunto de exames visuais para vericar acapacidade funcional da edicação.

E isto depende de uma avaliação diretamente proporcional à experiência do prossional ou pro-ssionais, pois a mesma é muldisciplinar.

A Inspeção Predial é a vistoria da edicação para determinar suas condições técnicas, funcionaise de conservação, visando direcionar o Plano de Manutenção.

Esta vistoria técnica tem por nalidade vericar as condições de Desempenho e determinar me-didas correvas e prevenvas que se zerem necessárias para a boa vida do imóvel e seus usuários.

Os prossionais do Sistema CONFEA/CREA mais preparados para tal mister são: o Arquiteto e oEngenheiro Civil, acostumados a gerenciar. Então, os elementos construvos de uma edicação comoum todo, sob sua tutela, que o Engenheiro Eletricista com a sua atribuição especíca responde pelaelétrica e para-raios, o Engenheiro Mecânico o sistema dos elevadores, por exemplo.

Importante salientar que, enquanto o prossional habilitado projeta e executa, o perito ins-petor, pela experiência detecta as anomalias, não só pela degradação irreversível, etapa úlma, bemcomo, a sua formação e propagação.

Com isto se conclui que é necessário conhecimento técnico para se fazer a Inspeção Predial combons resultados.

Há no mercado várias rmas que prestam serviços de manutenção predial, porém para que sejadada a ordem da Manutenção é necessário um plano de ação, feito pelo prossional que fez a InspeçãoPredial, dando as prioridades, idencando problemas que o desgaste e o uso impuseram.

“Estudos constatam que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes em edicações com

mais de dez anos, estão relacionados à deciência com a manutenção, perda precoce de Desempenhoe deteriorização acentuada”.

Conveniente enaltecer a importância da Manutenção Predial ou de Edicações, pelos conceitosa seguir denidos:

“o de viddes e rerss qe gr mehr Desempeh d edi preder s eessiddes ds sris, m iidde e dispiiidde, mer s pssíve ”.




“Manutenção é a combinação de ações técnicas e administravas, incluindo as de supervisão,desnadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma funçãorequerida”. NBR 5462/92 da ABNT.

A devida e necessária relevância ao tema são expressas segundo vários autores, enaltecendoainda a Mantenabilidade, Conabilidade e Disponibilidade, que são:

Meiidde é a facilidade de um item em ser mando ou recolocado no estado no qualpode executar suas funções requeridas, sob condições de uso especicadas, quando a manutenção éexecutada sob condições determinadas e mediante procedimentos e meios prescritos.

ciidde é a probabilidade de que um componente, equipamento ou sistema exercerásua função sem falhas, por um período de tempo previsto, sob condições prescientes de operaçãoespecicadas.

Dispiiidde é a probabilidade de que um componente que sofreu manutenção exerça suafunção sasfatoriamente para um dado tempo “t”, ou, mais resumidamente, a probabilidade de que osistema esteja em condição operacional no instante “t”.

Segundo a nbR 5674, a manutenção deve ser orientada por um plano de Gestão da Manuten-ção, isto é, uma estratégia de ação que por sua vez, dene as avidades que podem ser classicadasem predivas, prevenvas, correvas e detecvas.

Me Prediv: é a avidade que visa ao estudo de sistemas e equipamentos com aná-lises de seus comportamentos em uso, a m de predizer e apontar eventuais anomalias, além de dire-cionar e implementar os procedimentos de manutenção prevenva.

Me Prevev: é a avidade que atua antecipadamente para que não haja a repara-ção. São avidades programadas em datas preestabelecidas obedecendo, portanto, a critérios técnicose administravos baseados em dados estascos ou do próprio histórico da manutenção realizada.

Me crrev: é a avidade que visa à reparação, caracterizada por serviços planejadosou não, a m de corrigir as falhas. Implica, necessariamente, a paralisação de um sistema. Pode con-sisr em uma intervenção de longo prazo ou não.

Me Deev: é a avidade que visa apurar a causa de problemas e falhas para a suaanálise, auxiliando nos planos de manutenção. É a Engenharia de Manutenção ou Manutenção Pró-

ava.

Classicamos a Manutenção em vários pos de intervenção:

conSERVação, que é uma avidade roneira, realizada diariamente ou com pequenos interva-los de tempo, relacionada com a operação e limpeza dos edicios.

REPaRação é a avidade prevenva ou correva, antes de se angir o nível de qualidade míni-mo aceitável.




REStauRação é a avidade correva, após ser angido nível inferior à qualidade mínima acei-tável, ou seja, há perda signicava de performance, desempenho, podendo interferir na segurançado usuário.

MoDERnIZação é a avidade prevenva e correva, visando que a recuperação de qualidadeULTRAPASSE o nível inicialmente construído e projetado, xando um novo patamar de qualidade edesempenho para a edicação e seus sistemas.

Não somente as Normas e Leis que preconizam os procedimentos como também nos regemcomo prossionais, mas os aspectos de envergadura Éca e o Código do Consumidor são restriçõesque limitam as escolhas.

Destarte, um único aspecto que devo reforçar é a seriedade, através da livre escolha, pois aconcorrência é sadia.

O que importa é o despojamento da cultura, da esperteza, aquela do levar vantagem em tudo ebuscar a eciência, e a competência.

O trabalho e a relação custo/benecio mais vantajoso certamente, não é subsídio para determi-nação de quem deve vericar e manter seu patrimônio.

Uma vistoria prevenva com olhar técnico e selevo, não apenas habilitado e sim, empenhadona capacitação e no bom senso e responsabilidade social, devem nortear toda e qualquer ação.

E como diz o dito popular: “deve-se tratar o mal pela raiz”, e uma informação errada ou displi-cente pode desvalorizar o seu Bem ou impor ainda que sua adequação seja tão dispendiosa e assim

mesmo reincidente após um considerável decurso de tempo.Normalmente se faz uso de tabela de honorários, e que segue padrões.

Não podemos aquilatar o tempo de uma vistoria, isto é muito variável.

Cada imóvel tem sua vida e às vezes o que pode parecer simples poderá requerer uma atençãomaior.

Não obstante aos prédios de uso comercial, apresentar uma população utuante e maior, emdetrimento de outro residencial, com potencial de risco menor, ambos os sistemas, porém, devemreceber igual atenção e envolvidos de acuidade especíca e especial.

De qualquer forma estamos lidando com vidas humanas e sua segurança não deve ser descon-siderada ou menosprezada, nem tão pouco a valoração patrimonial.

Desconsiderando a má execução, toda a construção tem um tempo de Vida Úl. Se não é peloaspecto da decrepitude, ou obsolesmo quando cuidada de maneira correta, pode ter um longo tempode Vida. O que podemos dizer das construções europeias?




Não se conhece todas as áreas, porém uma coisa é certa, uma boa administração se faz em de-legar atribuições às pessoas qualicadas.

Cabe ao condomínio, através de seu representante legal, o Síndico, se munir de prossionais

habilitados para vericar as condições e determinar as medidas correvas e até prevenvas que sezerem necessárias, em atenção a sasfação do pós-uso.

Uma gestão operacional pode deter vários pos de ingerência desde uma simples reparação,uma modernização, uma restauração ou até uma demolição, se necessário.

Idencar a origem do problema, e seu grau de risco, para elaboração de um Plano de Ação eum cronograma sico nanceiro adequando a disponibilidade nanceira do condomínio.

Portanto, a seriedade é o ponto-chave, não se pode alegar desconhecimento ou ser negligenteou ainda passar a responsabilidade para outrem, quando de eventuais sinistros.

A água, por exemplo, é o essencial de nosso organismo, mas também é o infortúnio da constru-ção civil.

A patologia mais grave é a que vai aos poucos como um câncer que, quando constatada a olhonu já tomou parte do arcabouço estrutural, desplacando inclusive as paslhas de uma fachada, poruma vertente. Por outra podem também, ser decorrentes de processos de inltrações meramentesuperciais, cabe ao prossional responsável pela Inspeção Predial averiguar.




5. EStRatÉGIa DE IMPlEMEntação

É comum nos condomínios vercais ou horizontais a parcipação efeva do zelador ou portei-ros que se reportam à administradora, ou ao seu síndico para tomadas de decisões de uma maneirainformal e despreparada.

O que precisa-se ter ciência é que a falta de prossionalismo tem um custo muito maior.

Para uma vericação adequada é necessário que se tenha conhecimento especíco, porque seencontrados problemas ou vericado sintomas de importante interferência, como numa necessidadede um ensaio tecnológico, esta avaliação não pode ser feita por leigo.

Da mesma forma a conformidade ou não conformidade de atendimentos diversos como o Có-digo de Posturas ou de Obras de cada Cidade, e as Normas da ABNT – Associação Brasileira de NormasTécnicas.

É necessário que se veja o condomínio com os olhos de invesmento, ou seja, resolver o proble-ma pela raiz e valorizar o patrimônio.

Independentemente das construções vercalizadas que é hoje o objeto de maior empenho, pelaquandade, os procedimentos da Inspeção Predial para os demais usos como: Locais de Reunião (Igre-

jas, Cinemas, etc.), Escolas, Prédios Públicos, Hospitais etc., são instrumentos inevitáveis para nossarealidade.

A Inspeção Predial dependendo de sua necessidade e do grau de sua qualicação é uma avida-

de MULTIDISCIPLINAR, ou seja, envolve prossionais de diversas áreas.A Inspeção Predial é uma ferramenta que demonstra tecnicamente a necessidade de reparos

ou substuições dentro de uma programação de manutenção, e anal o que é programado torna-seviável.

Esta experse e seus processos recaem sobre os Engenheiros Civis, Arquitetos, EngenheirosMecânicos, Engenheiros Eletricistas etc.

A vistoria busca vericar e relatar vícios construvos ou de manutenção e problemas com o Bem,observando o estado das estruturas, da cobertura, da fachada, dos revesmentos, das instalações elé-

tricas, do SPDA – Sistema de Proteção a Descargas Atmosféricas, das instalações hidráulicas aparentes,eventuais vazamentos de água e possíveis inltrações, da conservação de caixilhos, dos componentesestruturais visíveis, entre outros.

A complexidade e grau de deterioração do imóvel determinarão o estado de conservação e Graude Urgência da solução das anomalias e falhas especicadas anteriormente.

Importante ressaltar que o relatório fotográco é mister à compreensão de todo o processo,




comprovação da deformidade e a junção da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica de cada pro-ssional envolvido, conrmando a integridade das informações prestadas.

Há necessidade de avaliações periódicas, conforme a idade do imóvel e o po da construção,

contando seu uso adequado e apontar as desconformidades que sendo programadas, são menos one-rosas.

O caminho é o chamamento de prossionais para denir os parâmetros de cada Município, epara a elaboração de regras a serem observadas quanto a Inspeção Predial, pois, cada qual tem as suasespecicidades.

O que se deve mudar é a cultura, propiciando uma psr de is er.




6. RESultaDoExiste em vários municípios pelo Brasil afora, Leis que preveem a vericação através da Inspeção

Predial em todas as edicações pós-uso, ou seja, já ocupadas, espulando prazos e validades, isto va-riando pela idade e uso de cada edicação.

Esta análise possibilita idencar a real situação do empreendimento, permindo um planeja-mento de gastos proveniente de manutenções adequadas, priorizadas através de um plano de ação.

Se existe um uso adequado, a sua função e seguro só pode valorizar ainda mais o patrimônio, eisto está diretamente relacionada ao correto gerenciamento de sua manutenção e conservação comcustos reduzidos.

“Em muitos empreendimentos vistoriados não há ou são decientes os diagnóscos dos proble-

mas encontrados”.

“As reavaliações de procedimentos correvos tornam-se inecientes, gerando retrabalhos con-nuos, além de agravar o problema existente”.

“Em decorrência da inexistência ou deciência dos diagnóscos realizados junto as anomaliase problemas nas instalações, há o prejuízo quanto à análise do Grau de Urgência nos reparos a seremrealizados”.




7. concluSãoE o nosso personagem agora consciente do “balaio de gatos” que estava por acontecer, vai con-

tratar um prossional habilitado, permindo que se faça em seu condomínio uma Inspeção Predialcorreta e um Plano de Manutenção adequado.

Ficou também “esperto” na cobrança de seus representantes legais que legislam em seu muni-cípio para solicitar a obrigatoriedade das Inspeções Prediais com uma visão correta e prevenva.




8. REFERÊNCIAS

GOMIDE, T.L. Ferreira; FAGUNDES NETO,J.C.P; GULLO M.A Engenharia Diagnósca em Edica-ções. São Paulo: PINI

GOMIDE, T.L. Ferreira; PUJADAS, F.Z.ª; FAGUNDES NETO, J.C.P. Técnicas de Inspeção e Manuten-ção Predial. São Paulo: PINI.

IBAPE|SP. Inspeção Predial – Check-up predial: guia da boa manutenção. 1. e 2. Eds. São Paulo.PUJADAS, Flávia. Inspeção Predial. XV COBREAP, set.2009.

PUJADAS, Flávia; KALIL, Marli Lanza. Construção- Mercado, São Paulo: PINI.

[email protected] – www.smabr.com

VELLOSO NETO, Z. Ponto de Vista. Revista AABIC,a. VII, n.82, p.09, mar.2000.




9. autoRVera Lúcia de Campos Corrêa Shebalj

ARQUITETA e URBANISTA, ENGENHEIRA DE SEGURANÇA DO TRABALHO

E-mails: [email protected] / [email protected]

• Graduação 1978 na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo FAU – Farias Brito/SP

• Pós-graduação em ENGENHARIA DE SEGURANÇA DO TRABALHO Cefet/PR/UTFPR 04/05

• Pós-graduação em AVALIAÇÃO E PERÍCIAS DE ENGENHARIA IBAPE/MOURA LACERDA 09/10

• Presidente do IBAPE-PR – Instuto Brasileiro de Avaliações e Perícias do Paraná – gestão2007/2009 e

• reeleita no biênio 2009/2011

• Vice-presidente IBAPE NACIONAL eleita para gestão 2010/2011

• Conselheira suplente da Câmara especializada de Arquitetura do CREA PR gestão 2007/2009

• Presidente da Comissão de Avaliação, Vistoria e Perícia do CREA-PR – 2009

• Presidente da Comissão de Mediação e Arbitragem do CREA-PR – 2009

• Secretaria da Comissão de Acessibilidade do CREA-PR – 2009

• Membro da Organização do Congresso Estadual do Paraná – COE-2010

• Perita Judicial e Extrajudicial atuando nas Comarcas de Curiba e São Paulo





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Caderno Técnico CREA-PR Inspeção e Manutenção Predial