CARLOS EDUARDO DE ANDRADE MAIA

Advogado, palestrante e parecerista;Professor de Dir. Civil, Prática Civil e Dir. do Consumidor em cursos preparatórios para a OAB e para Concursos Públicos; Professor de Dir. Civil em cursos de pós graduação lato sensu; Professor da ESA – Escola Superior da Advocacia -Núcleos; Professor de Direito Civil da FACCAMP; Coordenador do Curso de Especialização em Direito de Família e Sucessões do Complexo Andreucci; Membro efetivo da Comissão de Dir. de Família da OAB/SP;Membro efetivo da Comissão do Jovem Advogado da OAB/SP; Membro efetivo do IBDFAM; Membro efetivo da Academia Brasileira de Direito Civil;Advogado do CREMESP nomeado desde 2011; Especialista em Direito Civil pela FMU;Doutorando em Ciências Jurídicas e Sociais pela Universidad del Museo Social Argentino (Buenos Aires); Coautor do livro Exame da OAB Unificado – 1ª Fase – Ed. SaraivaCoautor do livro Passe em Concursos Públicos (Questões Comentadas)–MP Estadual e Federal – Ed. SaraivaCoautor do livro Passe em Concursos Públicos (Manual de Dicas)–MP Estadual e da União – Ed. Saraiva

DIREITOS REAIS

• Rol dos Direitos Reais previsto no CC (1.225,CC)

• - Propriedade - - - - - - - único sobre coisa PRÓPRIA

• - Superfície

• - Servidões

• - Usufruto

• - Uso

• - Habitação

• - Direito do promitente comprador

• - Penhor

• - Hipoteca

• - Anticrese

• - Concessão de uso especial para fins de moradia

• - Concessão de direito real de uso

• - Laje

GOZO

OU

FRUIÇÃO

GARANTIA

AQUISITIVO

EXERCÍVEIS SOBRE COISA ALHEIA

DIREITO DE PROPRIEDADE

• Características dos Direitos Reais

• A palavra reais deriva de res, que significa COISA.

• Os direitos reais são, pois, direitos que incidem sobrecoisas móveis ou imóveis dotadas de valor econômico ecomercializáveis

• OPONIBILIDADE ERGA OMNES: o titular do direito realpoderá insurgir-se contra qualquer pessoa que pretendamolestar o exercício de tal direito.

• O DIREITO DE SEQUELA OU JUS PERSEQUENDI: o direitoreal aderirá (impregnará) ao bem móvel ou imóvel e o“acompanhará” independentemente de para quem oupara onde vá, permitindo ao seu titular que o exerçairrestritamente.

DIREITO DE PROPRIEDADE

• Características dos Direitos Reais

• quando o direito recair sobre bem móvel somente haverá seuaperfeiçoamento mediante a tradição.

• Artigo 1.226, CC- Os direitos reais sobre coisas móveis, quandoconstituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquiremcom a TRADIÇÃO

• Se incidir sobre bem imóvel, para que se revista dos caracteresmencionados e, portanto, seja considerado direito real, será indispensável oregistro no Cartório de Registro de Imóveis

• Artigo 1.227, CC- Os direitos reais sobre imóveis constituídos, outransmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o REGISTRO noCartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247),salvo os casos expressos neste Código

DIREITO DE PROPRIEDADE

• Fatores que compõem o Direito de Propriedade

• usar (jus utendi - usar o bem extraindo apenas o frutosindispensáveis à sobrevivência, sem alterar a substância dacoisa)

• gozar ou fruir (jus fruendi – extrair frutos naturais ou civis)

• dispor (jus abutendi – alienar (lato sensu) a coisa ou gravá-lacom ônus real)

• reivindicar ou reaver (rei vindicatio – reivindicar o bem dequem quer que o injustamente possua ou detenha)

DIREITO DE SUPERFÍCIE

• SUPERFÍCIE (1369)Trata-se de direito de uso e gozo de solo alheio

• Só para bem imóvel

• É transmitida pelo proprietário ao superficiário a possedireta do bem

• Tem que ser por tempo determinado

• Por escritura pública que deverá ser registrada

• Pode ser gratuita ou onerosa; nesse último caso osuperficiário pagará ao proprietário o chamado canon

DIREITO DE SUPERFÍCIE

• SUPERFÍCIE (1369)• Ao superficiário recai o ônus de pagar os tributos e despesas

• Terá direito à percepção dos frutos

• Findo o prazo o superficiário perderá a posse daquilo queplantou ou construiu para o proprietário, sem indenização,salvo disposição contrária.

• Por ser erga-omnes, o direito real de superfície subsiste aindaque o proprietário venda o imóvel.

• Tanto o proprietário quanto o superficiário têm o direito depreferência em caso de transferência do direito de superfícieou da propriedade.

DIREITO DE SERVIDÃO

• SERVIDÃO (1378)Trata-se de direito real sobre coisa alheia.

• Servidão Positiva: Direito de passagem (ex. aqueduto)

• Servidão negativa: implica abstenção ao titular do prédioserviente. (ex. proibição de construir no imóvel serviente paranão prejudicar a visão que se tem do dominante)

• Servidão aparente: visível a olho nu. Aquela que deixa marcas.(rastro da passagem do gado, canalização de água, etc.)

• Servidão não aparente: não visíveis, e por isso não podemensejar a usucapião, pois não é possível evidenciar o fato daposse.

DIREITO DE SERVIDÃO

• SERVIDÃO (1378)

São requisitos:

• A existência de 2 prédios vizinhos

• Que tais imóveis pertençam a proprietários diversos

• Tem por finalidade a comodidade ou melhor utilidade para o prédio dominante

• É constituída para fim específico. (Ex. se para passar gado, só estespoderão passar, não podendo transitar tratores) (1385)

• Impõe-se o registro no CRI

DIREITO DE SERVIDÃO

• SERVIDÃO (1378) Constituem-se:

• Contrato (escritura pública devidamenteregistrada)

• Testamento

• Destinação do proprietário

• Usucapião (servidão aparente por mais de dez anos. Asentença será o objeto de registro no CRI) (1379)

DIREITO DE SERVIDÃO

•SERVIDÃO (1378)Extinguem-se: (1388 e 1389)

• Confusão: um único proprietário passa a ser dono dos prédiosdominante e serviente (1389, I)

• Cessão da utilidade: o imóvel serviente não é mais útil para odominante

• Convenção: as partes resolvem acabar com a servidão (1388,III)

• Renúncia: do titular do prédio dominante (1388, I)

• Não uso: por 10 anos contínuos (1389, III)

DIREITO DE USO

•USO (1412 e 1413, CC)• Incessível

• Inter vivos ou causa mortis

• Móvel (infungível e inconsumível) ouImóvel

• Extração de frutos• Limitados às necessidades do usuário e de seus familiares

DIREITO DE USUFRUTO

•USUFRUTO (1390 a 1411, CC)• Direito de USAR e GOZAR transferidos ao

usufrutuário• UTILIZAR (usar) a coisa e EXTRAIR (gozar ou

fruir) frutos

• Usar

• Gozar

• Dispor

• Reaver

Usufrutuário

Nu-proprietário

DIREITO DE USUFRUTO

•USUFRUTO (1390 a 1411, CC)• Temporário ou vitalício

• Gratuito (podendo ser oneroso)

• Inalienável, porquanto personalíssimo(porém, cessível, pois ao usufrutuário assiste odireito de gozar – poderá locar ou dar emcomodato, p.ex.) (1393, CC)

• Móvel ou Imóvel

• Extração de frutos, que pertencerão aousufrutuário

DIREITO DE USUFRUTO

•USUFRUTO (1390 a 1411, CC)• Caso tenha por objeto bem imóvel deverá

ser feito o pertinente registro namatrícula

• Se porventura o usufruto tiver sidoestabelecido em favor de duas ou maispessoas, a morte de qualquerusufrutuário fará com que os direitos deusar e gozar que a ele pertencia retornemao nu-proprietário (salvo disposição emcontrário no instrumento constitutivo)(1411, CC)

DIREITO DE USUFRUTO

•USUFRUTO (1390 a 1411, CC)• Extinção (1410, CC)

• I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;

• II - pelo termo de sua duração;

• III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quemo usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelodecurso de trinta anos da data em que se começou aexercer;

• IV - pela cessação do motivo de que se origina;

• V - pela destruição da coisa, guardadas as disposiçõesdos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;

DIREITO DE USUFRUTO

•USUFRUTO (1390 a 1411, CC)• Extinção (1410, CC)

• VI - pela consolidação;

• VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena,deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhesacudindo com os reparos de conservação, ouquando, no usufruto de títulos de crédito, não dá àsimportâncias recebidas a aplicação prevista noparágrafo único do art. 1.395;

• VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em queo usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

DIREITO DE HABITAÇÃO

•HABITAÇÃO (1414 a 1418, CC)• Gratuito (mas pagará os impostos)

• Temporário e personalíssimo

• Incessibilidade

• Somente Imóveis (direito de residir;morar)

DIREITO DE HABITAÇÃO

•HABITAÇÃO (1414 a 1418, CC)

• Direito real de habitação assegurado aocônjuge e ao companheiro sobreviventes

• Cônjuge (1831, CC)

• Companheiro (Lei 9.278/96, art. 7°,parágrafo único)

DIREITO DE HABITAÇÃO

•HABITAÇÃO (1414 a 1418, CC)

• Os proprietários podem vender o imóvel,mesmo gozando o habitador do direitoreal em destaque?

DIREITO DO PROMITENTE

COMPRADOR

•PROMITENTE COMPRADOR (1417 e1418, CC)

• Vendedor: compromete-se à transferir apropriedade por meio da outorga daescritura após a quitação

• Comprador: compromete-se a pagartodas as prestações da forma avençada(valor, data, etc.)

DIREITO DO PROMITENTE

COMPRADOR

• PROMITENTE COMPRADOR (1417 e1418, CC)• Instrumento público ou particular

• Inexistência de cláusula de arrependimento

• Registro no Cartório de registro de imóveis?** Súm. 239, STJ

• Adjudicação compulsória (1418, CC c/c art.16 do Dec. Lei 58/37 c/c 275, alínea g, CPC)

DIREITO DO PROMITENTE

COMPRADOR

•PROMITENTE COMPRADOR (1417 e1418, CC)• O direito de manejo da aludida ação

prescreve ou decai?

Superior Tribunal de Justiça. RESP: 369206/MG(200101269199) – Promessa de Compra e Venda.Escritura definitiva. Adjudicação. Prescrição. Nãoprescreve o direito de a promissária compradoraobter a escritura definitiva do imóvel, direito quesó se extingue frente ao de outrem, amparado pelousucapião. Recurso não conhecido. Relator:Ministro Cesar Asfor Rocha – Relator Acórdão:Ministro Ruy Rosado de Aguiar – DJ data:30/06/2003, PG: 254.

DIREITO DO PROMITENTE

COMPRADOR• PROMITENTE COMPRADOR (1417 e 1418, CC)

• O promitente vendedor tem interesse processual na propositura de açãovisando a compelir o comprador a aceitar a outorga da escritura?

TJSP – 0002542-08.2010.8.26.0077 - Apelação - Relator: Francisco Loureiro - Comarca:

Birigüi - Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 28/04/2011 -

Data de registro: 29/04/2011 - Outros números: 25420820108260077 - Compromisso De

Venda e Compra. Obrigação de Fazer. Ação ajuizada pela promitente vendedora contra o

promitente comprador para compeli-lo a receber a escritura do imóvel, cujo preço se

encontra integralmente pago Interesse da promitente vendedora para que as taxas e

tributos ou mesmo obrigações propter rem, ou responsabilidade civil por ruína do prédio,

não recaiam sobre quem mantém formalmente o domínio, mas despido de todo o

conteúdo, já transmitido ao adquirente. Dano Moral. Ocorrência. Autora que, em

decorrência da inexistência de regularização da propriedade do bem, teve seu nome

negativado – Ação procedente – Recurso provido.

•

DIREITOS REAIS DE GARANTIA

PENHOR

• PENHOR (1431)

• Direito real de garantia que tem como cerne atransferência da posse de uma coisa MÓVELALIENÁVEL e, em troca, o recebimento de valor.

• São requisitos: (1424) • Valor do crédito (ou estimação)

• Prazo para pagamento

• Taxa de juros, se for o caso

• Especificação do bem empenhado

• O credor pignoratício apenas terá a coisa em depósito, não podendo usar e gozar

DIREITOS REAIS DE GARANTIA

PENHOR

• PENHOR (1431, CC)

• A coisa empenhada é indivisível, pois ainda que haja o pagamentoparcial não será lícito o levantamento de parte do gravame, salvodisposição em contrário.

• A posse da coisa nem sempre será transmitida ao credor, sendo lícita amanutenção do devedor na posse do bem empenhado (1431, §único).

• O credor portará cédula pignoratícia, documento em que serádiscriminado o bem e em que haverá a nomeação do devedor comodepositário.

• Penhor legal: vide 1467, CC

DIREITOS REAIS DE GARANTIA

HIPOTECA• HIPOTECA (1473, CC)

• Garantia real que recai sobre bem imóvel* e que se aperfeiçoa com o registro dotítulo (1492). Visa a garantir o pagamento de dívida assumida pelo adquirenteperante o credor hipotecário.

Sujeitam-se à hipoteca:

• Imóveis e seus acessórios

• Domínio direto (propriedade plena)

• Domínio útil (nua-propriedade)

• Estradas de ferro

• Recursos minerais (minas, jazidas, outros recursos minerais, monumentosarqueológicos)

• Navios

• Aeronaves

Obs.

• - É lícita a alienação do bem dado em hipoteca (1475)

• - Pode haver mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem

• - Não havendo o pagamento ao credor é conferido o direito de executar ahipoteca, oportunidade em que adjudicará para si o bem dado em garantia

DIREITOS REAIS DE GARANTIA

ANTICRESE• ANTICRESE (1506, CC)

• Atualmente em desuso, configura-se pela transmissão da posse dedeterminado bem IMÓVEL ao credor anticrético a fim de que esse, usandoe gozando do bem, extraia deste seus frutos com a finalidade de amortizardívida ou receber juros.

• O devedor é privado da posse direta do bem imóvel em favor do credor

• Deve existir crédito do credor para com o devedor

• Deve haver a tradição do bem

• Hipoteca e anticrese podem conviver

• Firma-se por contrato ou testamento, devendo ambos instrumentos conter ovalor do crédito, o prazo de pagamento, a taxa de juros e a discriminaçãodo bem dado em garantia.

• Imprescindível escritura pública e registro

Obs.

• - Extingue-se pela remissão (perdão), renúncia, renúncia tácita(devolução da coisa, pois não há anticrese sem o bem),desapropriação ou pelo decurso de 15 anos contados do registro.

Muito Obrigado!

SUCESSO

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