Centro de São Paulo - SP Agosto de 2017hotelsenadorqueiros202.com.br/pdf/26-09/220917-Estudo...De acordo com o relatório “Lodging Industry in Numbers Brazil” da Jones Lang LaSalle

Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-

Financeira para Soft Inn São Paulo Business Hotel

Centro de São Paulo - SP

Agosto de 2017

Realização: Cliente:

1

Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP

Índice

Sumário Termo de Entrega do Estudo ................................................................................................... 2

Introdução: Dados gerais de interesse sobre o mercado hoteleiro da cidade de São Paulo ... 5

Setor Hoteleiro – Brasil............................................................................................................ 5

Setor Hoteleiro – São Paulo ..................................................................................................... 6

1. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento ............................................................ 9

2. O Empreendimento: ........................................................................................................ 9

3. Localização .................................................................................................................... 23

4. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo .................................................................. 43

O projeto ............................................................................................................................... 43

5. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o Mercado de Investidores Imobiliários

Pulverizados. ......................................................................................................................... 59

6. Análise Financeira .......................................................................................................... 61

2


Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se da atualização do estudo expedito desenvolvido para a

empresa STX Desenvolvimento Imobiliário em julho-agosto de 2014,

conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market

Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING realizou este trabalho

com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-

financeira para empreendimento hoteleiro a ser construído na cidade de

São Paulo, SP, em terreno localizado na Rua Senador Queirós, no centro

da cidade.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE

CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio

Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes

e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria

pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi

Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além

da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o

momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela

inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo.

Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do

cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo.

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do

empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados

3


por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão

sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se

tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL

ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem

qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em

nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer

situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis

dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e

desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO

CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que

mencionada a fonte.

São Paulo, 22 de agosto de 2017

4


A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING atua na

área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de

forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos

empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e

vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa

já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico-

financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão

melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações

educacionais.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING tem como clientes e

parceirosas principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais

destacamos alguns:

Principais clientes e parceiros:

5


Introdução: Dados gerais de interesse sobre o mercado hoteleiro da

cidade de São Paulo

Setor Hoteleiro – Brasil

O mercado hoteleiro nacional é bastante fragmentado, sendo que os três maiores

players respondem por apenas 6,65%, 2,97% e 1,87%, respectivamente, do

mercado (em termos de números de quartos operados), segundo o relatório

Hotelaria em Números Brasil 2016, publicado pela Jones Lang LaSalle Hotels.

Neste sentido, a maior parte dos hotéis atualmente operando no Brasil é

administrada por famílias ou por pequenas empresas, sendo que, dos

aproximadamente 10.206 hotéis e flats, totalizando 521,585 quartos espalhados

pelo Brasil, 90% são independentes, ou seja, não pertencem a cadeias de hotéis

nacionais ou internacionais, conforme dados do mesmo relatório. Tal fragmentação

cria um cenário favorável à consolidação do mercado por meio da aquisição ou

administração de hotéis por players institucionais.

De acordo com o relatório “Lodging Industry in Numbers Brazil” da Jones Lang

LaSalle Hotels, houve aumento em 2016 do número de hotéis afiliados a cadeias

hoteleiras, devido à abertura de novos hotéis, e também de novos hotéis de grupos

empresariais que aumentaram seu portfólio e se tornaram redes hoteleiras. O

percentual de empreendimentos afiliados a cadeias hoteleiras ainda é pequeno em

número de hotéis (10,2%), mas em número de apartamentos é mais representativo,

chegando a 33,8% do total de apartamentos disponíveis no Brasil.

6


Setor Hoteleiro – São Paulo

Segundo o Anuário Estatístico do Turismo do Ministério do Turismo, 2,2 milhões de

visitantes entraram no Brasil por São Paulo em 2016. Em segundo lugar, aparece o

Rio de Janeiro, com 1,3 milhões de entradas no ano de 2016. O estudo do

Ministério do Turismo é realizado anualmente com base em dados da Polícia

Federal.

A edição 2017, ano-base 2016, revela um crescimento de 4% no volume de turistas

estrangeiros que visitaram o Brasil em 2016 em relação ao ano anterior. Ao todo,

foram 6,5 milhões de chegadas em 2016, contra 6,3% milhões em 2015, sendo que

nos últimos 20 anos, o aumento é de 222%.

Dados da União Brasileira dos Promotores de Feiras (ubrafe.org.br) revelam que

42% das feiras de negócios que ocorreram no Brasil no ano de 2016 foram

realizados na cidade de São Paulo, sendo que são realizados um evento a cada 6

minutos na cidade de São Paulo (conforme dados trazidos pela São Paulo Turismo

S.A. disponíveis em www.spturis.com), a qual conta com diversos centros de

eventos como, por exemplo, (i) o Expo Center Norte, com capacidade para realizar

5 feiras e 23 eventos simultaneamente, conforme informações disponíveis no seu

website (www.expocenternorte.com.br); (ii) o Centro de Convenções Rebouças, que

atende até 2.300 participantes simultaneamente e foi eleito um dos três melhores

centros de convenções do país no ano de 2016, conforme dados da Associação

Brasileira de Empresas e Eventos (http://www.abeoc.org.br/); e (iii) o Espaço

Anhembi, o qual recebe mais de 1.000 eventos ao ano e 6 milhões de visitantes, de

acordo com os dados disponíveis em seu portal (www.anhembi.com.br).

Ainda, o relatório “Dados e Fatos” produzido pelo Observatório de Turismo e

Eventos de São Paulo destaca que o calendário do São Paulo Convetion & Visitors

Bureau registrou 1.937 eventos na cidade de São Paulo. Conforme dados da

http://www.spturis.com/

http://www.expocenternorte.com.br/

http://www.abeoc.org.br/

http://www.anhembi.com.br/

7


Prefeitura de São Paulo disponíveis em seu portal, 75% das feiras internacionais

que ocorrem no Brasil são realizadas na cidade de São Paulo.

Não obstante o exposto acima, vale ressaltar que dados do Observatório do

Turismo da cidade de São Paulo indicam que 46,7% dos turistas que visitaram a

cidade de São Paulo no ano de 2016, vieram motivados por negócios, enquanto

que 25% do turistas viajaram a lazer, 3,8% para estudos, 5% por questões de

saúde, 13,6% para visitar parentes e 1,9% por outras razões não descritas acima.

Ainda, conforme dados do relatório “Dados e Fatos 2017” elaborado pelo

Observatório do Turismo da cidade de São Paulo, os gastos dos turistas que

visitaram a cidade no ano de 2016 podem ser destrinchados da seguinte forma:

50,1% com hospedagem, 20,7% com alimentação, 12,3% em compras, 7,9% com

transporte, 6,2% com lazer e 2,8% em outras despesas. A este respeito, vale

ressaltar que conforme dados da Secretaria de Desenvolvimento da cidade de São

Paulo disponíveis no ano de 2015, mais de 7 milhões de pessoas visitam a cidade

de São Paulo anualmente para realizar compras no centro da cidade.

Neste sentido, a zona central de São Paulo abriga diversos centros culturais como,

por exemplo: (i) a Pinacoteca, a qual possui público anual superior a 483.000

visitantes conforme dados disponíveis em seu portal (www.pinacoteca.org.br); (ii) o

Museu da Língua Portuguesa, com número de visitantes anual superior a 380.000

conforme informações do Observatório do Turismo da cidade de São Paulo; e (iii) o

Catavento Cultural e Educacional, museu mais visitado na região central de São

Paulo, segundo dados trazidos pelo Observatório do Turismo da cidade de São

Paulo.

Além disso, a região central de São Paulo traz importantes centros de compra e

lazer, como, por exemplo: (i) o Mercado Municipal, com circulação diária na média

de 15.000 pessoas, segundo dados trazidos pelo SP360º, do Projeto 360 Conteúdo

http://www.pinacoteca.org.br/

http://observatório/

8


Web, disponíveis em seu portal (www.sp360.com.br); (ii) o bairro do Brás, o qual,

segundo dados trazidos pela Associação de Lojistas do Brás, disponíveis em seu

portal na rede mundial de computadores (www.alobras.org.br), possui mais de

5.000 lojas e atrai mais de 300.000 pessoas por dia; e (iii) a Rua 25 de Março, com

circulação média diária de 400.000 pessoas, podendo chegar a até 1.000.000 nos

meses de Novembro e Dezembro, de acordo com dados trazidos pela União dos

Lojistas da 25 de Março, disponíveis em seu portal (www.univinco.com.br). Neste

sentido, a região central de São Paulo comporta 50 atrações diferentes, enquanto

que na Zona Oeste da cidade existem 20 atrações, e na Zona Norte e regiões

próximas a Paulista e o Jardins, conjuntamente, 13 e 18, respectivamente

(www.spturis.com).

http://www.sp360.com.br/

http://www.alobras.org.br/

http://www.univinco.com.br/

http://www.spturis.com/

9


1. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento

- Considerações sobre a metodologia do Estudo:

Esse estudo teve como objetivo atualizar a viabilidade mercadológica de

um empreendimento hoteleiro de categoria econômica, localizado no Centro

da Cidade de São Paulo.

O projeto estima 198 unidades habitacionais, com dimensão média de

aproximadamente 17 m² e oferecerá salão para café da manhã, serviço de

conveniência 24 horas, e salas de reuniões.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu às orientações do

Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários

Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels &

Motels Valuations and Market Studies – Appraisal Institute.

A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em

estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting

for the Lodging Industry – AH&MA.

2. O Empreendimento:

O hotel em estudo está localizado na cidade de São Paulo, SP, o maior

polo empresarial, centro financeiro e mercantil do país, sendo um dos

principais indutores de turismo através dos segmentos de negócios e eventos.

Os estudos apontaram viabilidade mercadológica e a análise financeira

do investimento verificada está na média dos investimentos imobiliários

similares.

Desta forma, destacamos alguns pontos importantes do estudo:

a) Identificação do mercado ou nicho do mercado.

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O hotel em estudo foi projetado para ser um hotel econômico. Hotelaria

econômica pode ser definida rapidamente como o melhor custo/benefício de

hospedagem que agregue preço justo à boa localização e boa cama-chuveiro.

O mercado referencial definido como concorrente somou 10 hotéis, de

categoria econômica que ofertam diariamente 1468 unidades habitacionais.

Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting

b) Identificação do Local:

A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se destacar como

principal indutor de turismo de negócios.

Os dados socioeconômicos da cidade demonstram que o município está

crescendo e os indicadores sociais apontam melhorias na qualidade de vida

da população.

Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de maior

impacto de investimento público são aqueles referentes à mobilidade urbana.

A principal intervenção com impacto no empreendimento em estudo é a

Linha 4 – Amarela do Metrô de São Paulo. O terreno em estudo localiza-se a

11


aproximadamente 170 m da estação Luz, a qual se integra a Linha 4 –

Amarela.

Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República, Paulista,

Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 – Azul, 2 – Verde, 3 –

Vermelha e 9 – Esmeralda (CPTM).

Na segunda fase serão construídas mais quatro estações: estações -

Higienópolis-Mackenzie, Oscar Freire, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia.

Segundo notícia do portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão

de usuários.

Fonte: Metro SP

O terreno está localizado na região central da cidade, um importante

centro financeiro e comercial da cidade, cercado de diversos edifícios

históricos e conhecidos pontos de referência como a Rua 25 de Março.

Desta forma, o terreno escolhido para o hotel em estudo atende as

principais premissas de mercado:

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- Acessibilidade: O acesso ao empreendimento em estudo será

facilitado pelas vias: Corredor Norte-Sul / Av. Tiradentes, Av. do Estado e

Marginal Tietê.

Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting

O terreno em estudo tem fácil acesso rodoviário ao aeroporto de

Congonhas e o Terminal Rodoviário do Tietê, como pode ser notado através

dos trajetos a seguir.

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- Proximidade dos Geradores de Demanda: Além do público de

negócios, comum ao mercado hoteleiro da cidade de São Paulo, os hotéis

localizados na região central tem ainda a demanda que vem à cidade para

realizar compras nas regiões do Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e Rua 25 de

Março.

- Qualidade do Entorno e dos Serviços nas Imediações: O entorno

do terreno conta com várias opções de comércio popular e infraestrutura

básica como lanchonetes, padarias, conveniências, etc. Além disso, a

aproximadamente 170 m do terreno encontra-se a estação Luz do metrô, na

qual se integra a Linha 1 – Azul, Linha 4 – Amarela e com a CPTM. A Linha 1

- Azul oferece acesso direto aos terminais rodoviários Tietê e Barra Funda e a

Linha 4 – Amarela a importantes centros comerciais, como Av. Paulista e Av.

Brigadeiro Faria Lima.

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c) Análise do Desempenho de Mercado

A inserção do hotel em estudo no grupo competitivo destacado

apresentou a seguinte estimativa de desempenho:

Diária Média: Valores correntes Agosto – 2017, sem café da manhã.

Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting

Legenda:

Oferta: Disponibilidade de UHs para venda no ano;

Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;

Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo;

Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do

grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel

em estudo;

Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair ;

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda

estimada para o grupo competitivo;

Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo;

Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de

equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o

mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da

manhã, valores correntes de Agosto de 2017.

Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na análise da cesta

competitiva.

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2018 1646 1844 10,7% 95% 12,0 883 102 51,55% 215,00

2019 1646 1844 10,7% 100% 12,0 900 109 54,88% 223,60

2020 1489 1687 11,7% 105% 14,0 918 127 64,19% 230,31

2021 1575 1773 11,2% 105% 14,0 936 124 62,48% 237,22

2022 1512 1710 11,6% 105% 15,0 954 131 66,15% 244,33

Oferta Hotel X mercado Demanda

198

Desempenho

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O método utilizado para a inserção do hotel e a consequente taxa de

ocupação, considera que o empreendimento em estudo dividirá com os

demais competidores a demanda que se estima para todo o grupo. Esse

método é considerado adequado, pois pondera a quantidade de oferta

existente e o impacto de nova oferta no mercado, e tem como premissa

considerar a força de vendas de cada hotel de forma equitativa, a princípio.

No caso do hotel em estudo, a inserção do mesmo no mercado dá-se

juntamente com outros hotéis. Desta forma, há grande oscilação na taxa de

ocupação nos primeiros três anos, porém estima-se que a taxa de ocupação

média – anual se estabilize acima dos 66%.

Essa média é adequada e permite o hotel operar com condições de

gerar resultados positivos.

A diária média de R$ 215,00 (sem café da manhã) para o primeiro ano

de operação está alinhada aos competidores identificados.

d) Operação Hoteleira – Comentários sobre a escolha da Rede

Hoteleira

O hotel em estudo está localizado em área de alta oferta hoteleira,

porém, de produtos com baixa qualidade num geral. O gerenciamento do

hotel deve ser profissional e contar com atributos de reconhecimento de

marca e canais de comunicação e distribuição desenvolvidos.

Nesse caso, o hotel em estudo deve ser operado pela BHG, empresa

que administra 51 hotéis no Brasil no momento e possui outros 22 em

implantação.

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A BHG tem canais de comunicação e distribuição nacionais e

internacionais bem desenvolvidos, até por ser licenciada no Brasil pelo uso

das marcas da Golden Tulip Hotels.

Dessa forma, a rede hoteleira escolhida é adequada para o

empreendimento em estudo e atende critérios importantes para a definição da

rede, com destaque: marca, canais de distribuição e perfil gerencial.

e) Projeções de Receitas e Resultados da Operação

Baseados na estimativa de desempenho e nos serviços

complementares que podem ser oferecidos aos hóspedes, bem como a

estimativa de gastos envolvidos em uma operação padrão de hotel

econômico, os grandes números da operação hoteleira são:

Obs.: Os resultados operacionais e financeiros foram estimados para os primeiros cinco anos de funcionamento do hotel, porém as análises financeiras abarcam período de 10 anos, entre o período de funcionamento do sexto ao décimo ano aplicou-se um crescimento vegetativo do fluxo de caixa de 1% a.a. tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Projeção- Caio Calfat Real Estate Consulting. – As premissas de operação e resultados são apresentados no item Viabilidade Econômica.

f) Avaliação da Viabilidade Econômico-Financeira:

A viabilidade econômico-financeira necessita de três premissas para

análise: Investimento, Resultado Operacional (Fluxo de Caixa) e Taxa de

Atratividade.

2.018 2.019 2.020 2.021 2.022

Receita Total 10.039.114 100,0% 11.153.825 100,0% 13.440.021 100,0% 13.587.472 100,0% 14.806.005 100,0%

Gastos Centros de Receitas 3.060.559 30,5% 3.304.106 29,6% 3.773.820 28,1% 3.830.974 28,2% 4.085.291 27,6%

Margem Bruta 6.978.555 69,5% 7.849.718 70,4% 9.666.201 71,9% 9.756.498 71,8% 10.720.714 72,4%

Gastos não distribuíveis 2.421.214 24,1% 2.599.579 23,3% 2.989.368 22,2% 3.028.196 22,3% 3.210.686 21,7%

Lucro Operacional Bruto 4.557.341 45,4% 5.250.140 47,1% 6.676.834 49,7% 6.728.303 49,5% 7.510.027 50,7%

Gastos de Propriedade e Fundo de Reposição 848.991 8,5% 1.142.150 10,2% 1.532.314 11,4% 1.745.959 12,8% 2.036.768 13,8%

Resultado da Operação antes do IR 3.708.351 36,9% 4.107.990 36,8% 5.144.519 38,3% 4.982.344 36,7% 5.473.259 37,0%

Resultado por UH - Linear 18.729 20.747 25.982 25.163 27.643

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Neste caso, para oferecermos o parecer, serão apresentados

ponderações sobre essas três premissas:

- Investimento: O hotel será oferecido ao mercado como um HIIP –

Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, ou seja, será ofertado no

mercado como uma unidade hoteleira autônoma, seguindo a Lei de

Incorporações 4.591/64.

O preço a prazo estimado para as unidades habitacionais do hotel são

destacadas no quadro abaixo:

Fonte: STX – Agosto de 2017

O valor acima está previsto ser pago em dois momentos: 40% no

durante a construção, 60% na entrega da unidade habitacional; o saldo de

60% poderá ser financiado pelo adquirente da unidade ou pago para a

incorporadora em parcela única.

A STX destaca que para pagamento a vista e no período de lançamento

o preço total, englobando FF&E e Gastos Pré-operacionais e capital de giro, o

valor ofertado ao adquirente será de R$ 392.400.

CapRate do Setor: Buscaram-se informações no mercado que

pudessem refletir o CapRate para o mercado comparável ao hotel em estudo,

conforme o quadro abaixo e chegou-se a uma taxa média para o CapRate de

4,94%:

FF&EK Giro + Pré

Operacional

A prazo 198 17 396.000 37.500 3.900 437.400,00 25.729,41

Total/Média 198 17,00

Valor de venda/m² Grupo Qtde m² privativoValor da

unidade

Valor de Venda

da Unidade

Taxas Hoteleiras

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Pesquisa realizada junto às imobiliárias no dia 23/03/16 de alguns hotéis referenciais disponíveis nesta data,

dados não auditados

Contudo, o CapRate de 4,94% foi comparado a uma taxa mínima de

atratividade para o negócio em estudo, considerando uma taxa de livre de

risco (optou-se pela SELIC sem inflação estimada para 2023 – máxima data

estimada pela equipe econômica do Banco Bradesco) e mais um spread de

ordem operacional, que refletisse o risco do fluxo de caixa estimado não ser

atingido.

Dessa forma, a taxa livre de risco adotada foi de 3,6% e foi calculado o

spread de 1,48%, o que somou CapRate de 5,07%.

Como o CapRate do setor está abaixo da taxa de atratividade

referencial de 5,07%, adotou-se essa taxa para a capitalização do FC 2027.

O spread de base operacional foi definido pelo risco de não se atingir o

FC estimado, para tanto calculou-se a diferença da taxa de ocupação

estimada para a taxa de ocupação no Ponto de Equilíbrio (lucro = 0), a

diferença percentual foi a base para o cálculo do spread. O ano base utilizado

para o cálculo de ponto de equilíbrio foi o FC 2022 (ver Anexo).

Análise Financeira para o Investidor: Assim, a análise de

investimento para o empreendimento se apresenta a seguir:

Ibis Budget Consolação R$ 335.000,00 R$ 1.746,00 0,52% 6,44%

Tryp Paulista R$ 315.000,00 R$ 891,00 0,28% 3,45%

Blue Tree Verbo Divino R$ 320.000,00 R$ 1.465,28 0,46% 5,64%

Média 0,40% 4,94%

Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel

Unidade Valor Anunciado Distribuição DivulgadaRentabilidade Nominal

Mês

Rentabilidade

Nominal Ano

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Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade:

Foram simulados dois cenários de compra: (1) pagamento

integral no lançamento (com preço definido pela STX), e (2) parcelamento

sendo 40% durante a obra e 60% na entrega da unidade hoteleira, o saldo de

60% poderá ser financiado pelo adquirente da unidade ou pago para a

incorporadora em parcela única.

O FC de 2018 reflete o pagamento da parcela de 60% e o recebimento dos resultados estimados (R$ 18.729). Os cenários são estáticos e não são precisos nas datas de desembolso, o que pode trazer pequena variação na TIR em cenários dinâmicos. O saldo de 60% pode ser financiado por terceiros, isso pode alterar o cálculo da TIR pela ocorrência de juros no plano negociado.

Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de agosto de 2017

Rentab.: rentabilidade simples;

Média 10 anos: rentabilidade simples média do FC 2018 a FC 2027; Média ano 3 a Ano 10 – Rentabilidade simples média do FC 2020 a 2027

FC de CapRate de 5,07%: Capitalização do FC de 2027 com a taxa de CapRate apurada.

TIR calculada com o último fluxo de caixa considerando a soma FC 2027 + FC de Capitalização de 5,07%.

Cenario de Compra :

Preço Total -392.400 -437.400

2017 (Construção) -392.400 -174.960

2.018 18.729 4,8% -243.711 N/A

2.019 20.747 5,3% 20.747 4,7%

2.020 25.982 6,6% 25.982 5,9%

2.021 25.163 6,4% 25.163 5,8%

2.022 27.643 7,0% 27.643 6,3%

2.023 27.919 7,1% 27.919 6,4%

2.024 28.198 7,2% 28.198 6,4%

2.025 28.480 7,3% 28.480 6,5%

2.026 28.765 7,3% 28.765 6,6%

2.027 29.053 7,4% 29.053 6,6%

FC de CapRate de 5,07%

Média 10 anos

Média Ano 3 - Ano 10

Tir com FC de CapRate

Análise Financeira - Cenários de TIR

573.341 573.341

Rentab.

A vista no Lançamento A Prazo

6,6% 6,1%

7,1% 6,4%

9,4% 8,6%

20


A partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa, simulação do ciclo de vida do empreendimento, que nesse período está terminando o ciclo de crescimento e entrando no ciclo de maturidade, quando há política de preços mais consistentes com defesa de posicionamento e políticas e ambiente propício para ganhos de produtividade e redução de custos

Spread é termo financeiro que foi utilizado nesse texto como majoração de uma taxa

referencial de juros que traduzisse um prêmio pelo risco do negócio em análise

21


Parecer Sobre a Qualidade do Investimento

Os dados coletados e analisados para a elaboração deste estudo

apontam a viabilidade mercadológica e a financeira para o hotel em

estudo.

Atributo Hotel Localização

Localização: ADEQUADA

Terreno de fácil acesso aos principais pontos de interesse da região. Bastante movimentação de carros e pedestres no entorno durante o dia e noite. Alta visibilidade, o que é adequado para um hotel de negócios.

Mercado: EM

CRESCIMENTO

O mercado da região central é composto por empreendimentos antigos e defasados e carece de hotéis com qualidade de produtos e serviços profissionais.

O Hotel em Estudo:

VIÁVEL

O hotel em estudo está previsto para operar sob a bandeira Soft Inn, da empresa BHG, que tem abrangência nacional e conta com bons canais de comunicação e distribuição. O estudo de desempenho do hotel apontou uma taxa de ocupação adequada, chegando a 66% no quinto ano.

Riscos: A atividade hoteleira possui riscos como qualquer outro

negócio; desde aqueles oriundos de variáveis macroeconômicas até as

específicas do setor. Desta forma, o investimento deve ser analisado com

22


cautela e atenção. Os resultados aqui apresentados estão baseados em

dados históricos e no momento atual no mercado, que não garantem

resultados futuros.

Além disso, a taxa de projeção de demanda foi elaborada por meio de

dados disponíveis e ponderados de forma a considerar o atual momento

econômico do país. Mesmo com critério e cautela, a taxa pode apresentar

variações ao longo do tempo, fator que impõe risco aos resultados

apresentados.

Nas páginas seguintes se encontra o estudo completo que permitiu a

emissão deste parecer.

23


3. Localização

A cidade:

A cidade de São Paulo é a capital do Estado de São Paulo.

A cidade se destaca no cenário nacional como:

Um dos maiores indutores de turismo no Brasil, sendo a cidade mais

visitada pelo turismo de negócios;

Principal centro financeiro, corporativo e mercantil do Brasil e da

América do Sul;

O maior polo empresarial do país;

Maior rede hoteleira do Brasil, com cerca de 42.000 unidades

habitacionais.

Imagens: wikipedia.org e mapa-brasil.com

http://www.wikipedia.org/

http://www.rioservicetour.com.br/

24


Turismo de Negócios

Por ser o maior centro financeiro da nação, São Paulo é sede das

maiores empresas e indústrias do país, concentrando 38% das 100 maiores

empresas privadas de capital nacional e 63% dos grupos internacionais

instalados no Brasil. Por abrigar diversas empresas, desde pequenas a sedes

internacionais, a cidade passou a receber eventos de todos os portes

passando a ser conhecida como a capital do Turismo de Negócios do

continente.

Essa tendência pode ser notada através do quadro abaixo que

apresenta a motivação de viagem dos turistas de São Paulo nos últimos anos:

De acordo com pesquisa elaborada pelo Observatório do Turismo, o

público corporativo é uma demanda exigente e que tem grande expectativa

pelos serviços oferecidos, tanto no âmbito externo (cidade) quanto no interno

(meio de hospedagem). Conforme a mesma pesquisa, este segmento do

25


turismo é pouco sensível a preço e, em média, gasta três vezes mais que os

turistas convencionais.

Turismo de Eventos, Feiras e Convenções

São Paulo é sede de grandes eventos tais como a Bienal Internacional

do Livro, Carnaval, Grande Prêmio de Fórmula 1, Salão do Automóvel, São

Paulo Fashion Week, entre outros.

O segmento turístico de eventos movimenta cerca R$ 16,3 bilhões em

negócios ao ano. No ano de 2016, São Paulo foi sede de 1.987 eventos de

negócios de todas as tipologias, com um total de 16 milhões de visitantes.

Segundo último levantamento da São Paulo Convention&Visitors

Bureau (SPC&VB), das 172 feiras internacionais realizadas no Brasil, 120 são

na cidade de São Paulo.

A Avenida Paulista, principal cartão postal da cidade, também é palco

de alguns eventos de grande representação popular, como é o caso do

Reveillón na Paulista, a Parada do Orgulho LGBT e a Corrida de São

Silvestre.

26


Fonte: São Paulo Convention & Visitors Bureau

Espaços de Eventos

A cidade de São Paulo dispõe de espaços de variados tamanhos para

eventos de todos os portes. A São Paulo Convention&Visitors Bureau divide

os equipamentos de eventos em Centros de Convenções, Espaços para

Eventos e Espaços para eventos em hotéis.

Nas entrevistas com os hotéis concorrentes ao empreendimento em

estudo, foi informado que as feiras que ocorrem nos Centros de

Convenções Anhembi Parque e Expo Center Norte, são as principais

geradoras de demanda para os empreendimentos, garantindo alta ocupação.

De acordo com a SPTuris, somente o espaço Anhembi Parque recebe

cerca de 200 eventos por ano e mais de 11 milhões de visitantes que

frequentam grandes feiras, congressos, exposições de carros, seminários e

workshops, shows musicais nacionais e internacionais, colações de grau e

bailes de formatura.

27


A tabela abaixo apresenta algumas feiras que ocorrem anualmente em

São Paulo, nos centros de convenções Expo Center Norte e Anhembi Parque

e o público da edição de 2016.

A tabela abaixo apresenta os Centros de Convenções associados ao

SPC&VB, localizados na região centro e norte da cidade de São Paulo.

Os equipamentos localizam-se há menos de 15 minutos de automóvel

do hotel em estudo.

Evento P úblico 2016 Lo cal

Hair Brasil 98 mil Expocenter Norte

Hospitalar 90 mil Expocenter Norte

Couromoda 35 mil Anhembi Parque

Fispal 40 mil Anhembi Parque

28



29


Turismo de Lazer

A cidade de São Paulo é conhecida por ser a Capital dos Negócios no

Brasil e possui a fama de manter altas taxas de ocupação hoteleira de 2ª a 5ª

feira e ver esses índices despencar nos finais de semana.

Esta ideia já não representa mais a realidade de São Paulo. Isto pode

ser mostrado através do levantamento do Observatório do Turismo (tabela

abaixo) que mostra que a ocupação média nos finais de semana de 2016,

atingiu a marca de 56,72%. Sabendo que a oferta hoteleira de São Paulo gira

em torno de 42.000 unidades habitacionais, chega-se ao número absoluto de

aproximadamente 23.780 UHs ocupadas nos finais de semana, o que é quase

metade a oferta hoteleira total da cidade do Rio de Janeiro (58.000 UHs),

reconhecida mundialmente pelos seus atrativos turísticos que impulsionam o

turismo de lazer.

Taxa de Ocupação dos Hotéis no Fim de Semana

Fonte: Observatório do Turismo

30


Com isso, nota-se que a cidade de São Paulo também conta com

atratividade para hospedagem nos finais de semana, seja para o turismo de

compras, cultural, gastronômico ou de eventos sociais.

A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou gastronômico, surge

graças a toda a infraestrutura necessária para estes segmentos. Com casas

de espetáculos com agendas repletas de opções, salas de teatro, salas de

cinema e casas noturnas, São Paulo possui uma das vidas noturnas mais

badaladas do país.

Infraestrutura Turística

Shopping Centers 53

Teatros 182

Salas de Cinema 282

Centros Culturais 39

Parques e Áreas Verdes 111

Museus 101

Estádios de Futebol 11

Centros de Esportes e Lazer 332

Autódromo 1 Restaurantes 15 mil

Bares 20 mil

Fonte: Observatório do Turismo 2017

Outra vertente do Turismo de Lazer é o Turismo Gastronômico. Com

mais de 15 mil restaurantes, São Paulo é conhecida como a Capital Mundial

da Gastronomia por apresentar mais de 50 tipos de culinárias distintas.

31


Turismo de Compras

Segundo a São Paulo Turismo (2017), São Paulo possui cerca de 240

mil lojas distribuídas nas ruas de todas as regiões da cidade e concentradas

nos 53 shopping centers, nas 59 ruas de comércio especializado, além dos

centros comerciais instalados nos diversos bairros da capital.

O diferencial da cidade no turismo de compras volta-se para a

diversidade: São Paulo oferece tanto opções para atender ao consumo de

luxo, em endereços como a Rua Oscar Freire, Alameda Gabriel Monteiro da

Silva e shoppings como Iguatemi, Cidade Jardim e Vila Olímpia, como

também atende quem busca opções populares, no bairro Bom Retiro, Brás e

Rua 25 de Março.

A UNIVINCO - União dos Lojistas da Rua 25 de Março e Adjacências,

divulgou em 2013, data da última pesquisa disponível, que o número diário de

visitantes que percorre a região da Rua 25 de Março e Bom Retiro é de 400

mil. Na época natalina, este número varia entre 800 mil e 1 milhão de

visitantes/dia.

32


Imagens: Google Earth

A Pesquisa realizada pelo Observatório do Turismo informa que 12%

dos 13,2 milhões de turistas recebidos em 2013 na cidade de São Paulo,

destinam-se às compras na cidade.

O terreno em estudo possui localização estratégica entre os pólos de

compra da Rua 25 de Março e Rua José Paulino, além de distância de 2,4 km

até o Brás.

33


Fonte: Observatório do Turismo (últimos dados disponíveis)

Mercado Hoteleiro

Com cerca de 410 hotéis, a cidade de São Paulo é o maior parque

hoteleiro do Brasil, com hotéis em todas as categorias, inclusive hotéis

tematizados.

A demanda é multifacetada, distribui-se em diversos segmentos, com

destaque para negócios e MICE – Meetings, Incentives, Conferences and

Exhibitions (reuniões, incentivos, conferências e exposições); além disto, a

cidade realiza diversos megaeventos ao longo do ano, como festivais de

música, eventos esportivos e culturais.

A hotelaria se beneficia desta diversidade e, por diversas barreiras de

ordens econômica e estrutural, praticamente não recebeu novos hotéis nos

últimos 10 anos. Tal fato proporcionou que a cidade ganhasse a percepção de

cara e difícil de hospedar, pois o valor das diárias cresce desde 2006 em

34


níveis anuais acima de 7% a.a. e a demanda não parou de crescer, levando a

cidade a registrar média anual próxima de 70% ao ano, o que representa

ocupação plena nos dias úteis e quedas nos fins de semana.

Fonte: Observatório do Turismo

Dados Socioeconômicos:

A cidade de São Paulo representa, isoladamente, 11,5% do PIB

Nacional, além de ocupar a posição de 10º maior PIB municipal do mundo.

A economia da cidade é baseada no setor de serviços, sendo

responsável por 36% da produção de bens e serviços do Estado de São

Paulo.

O gráfico abaixo apresenta a evolução do PIB de São Paulo entre os

anos de 2009 e 2014, bem como a sua composição.

35


PIB: fonte IBGE. – Dados Oficiais disponíveis.

Não há dados oficiais do PIB após 2014 por cidade. Destacamos que os

dados das taxas de crescimento para o PIB do Brasil para 2015 e 2016 são

de -3,6% e -3,8% respectivamente e foram ponderados na média de

crescimento do PIB.

Além do PIB, os índices que mais se destacam são:

Empresas, Pessoal Ocupado, IDHM: fonte IBGE/ Índice FIRJAN: fonte FIRJAN/ Aeroporto: Fluxo total de

passageiros Guarulhos e Congonhas, fonte INFRAERO / TCM: Taxa de Crescimento Médio

Dados Oficiais Disponíveis

Aeroporto (GRU)

2016: 36.596.326

2011: 30.003.428

TCM: 4,05% a.a.

Aeroporto (CGH)

2016: 20.816.957

2011: 16.756.452

TCM: 4,44% a.a

Empresas

2015: 582.367

2011: 584.225

TCM: -0,6% a.a.

Pessoal Ocupado

2015: 5.848.294

2011: 5.899.412

TCM: -0,17% a.a.

IDHM

2010: 0,805

2000: 0,733

TCM: 0,94% a.a.

Índice FIRJAN

2013: 0,8492

2008: 0,8377

TCM: 1,66% a.a

36


Os dados acima apresentados são os mais recentes disponibilizados

pelas fontes oficiais. Para atenuar a falta de dados mais recentes, optou-se

por períodos de análise de pelo menos cinco anos para apontamento de

tendências. Importante destacar, a partir dos dados do crescimento do PIB

Brasil, que é possível que a linha de tendência apurada possa estar com viés

negativo a partir de 2015/2016 para os índices com disponibilidade mais

antiga. Aeroportos: Localizado a 25 km do terreno em estudo, o Aeroporto

Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em passageiros e

aeronaves. Já o Aeroporto de Congonhas é o terceiro mais movimentado do

país e está localizado a aproximadamente 11,5 km do terreno em estudo

(cerca de 14 minutos de automóvel).

Empresas e Pessoal Ocupado: Esse índice reflete o retração no

momento da cidade. A taxa de crescimento de empregados de -0,6%

a.a. contra 3,91% a.a sinaliza que a cidade vem sentindo os impactos

da atual situação econômica.

IDHM e Índice FIRJAN: Esses índices medem melhorias na qualidade

de vida da população, analisando dados ligados à saúde, educação e

geração de emprego e renda.

Tendências e Perspectivas Socioeconômicas para a cidade

A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se destacar como

principal indutor de turismo de negócios.

Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de maior

impacto de investimento público, são aqueles referentes à mobilidade urbana.

37


A principal intervenção com impacto no empreendimento em estudo é a

Linha 4 –Amarela do Metrô de São Paulo. O empreendimento em estudo

localiza-se a aproximadamente 170 m da estação Luz, a qual se integra a

Linha 4 – Amarela.

Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República, Paulista,

Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 – Azul, 2 – Verde, 3 –

Vermelha e 9 – Esmeralda (CPTM).

Na segunda fase serão construídas mais quatro estações: estações -

Higienópolis-Mackenzie, Oscar Freire, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia.

Segundo notícia do portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão

de usuários.

Fonte:

Metro SP

Em entrevista com a Subprefeitura da Sé – Coordenaria de

Planejamento e Desenvolvimento Urbano – foi informado que não há nenhum

projeto em andamento, tanto público, como privado com cronograma de

implementação em curto, médio ou longo prazo na região analisada.

38


Foram identificados, no entanto, projetos voltados à mobilidade urbana,

com influência na região central da cidade, na qual o empreendimento em

estudo se localiza. Estes projetos estão descritos no portal da Prefeitura da

cidade, sem cronograma de obras e investimento.

Os projetos encontrados foram:

Complexo Júlio Prestes: É um projeto da Prefeitura de São Paulo em

parceria público privada que visa reurbanizar a região da Luz. Na região da

antiga rodoviária serão construídos 1.202 apartamentos com unidades entre

40m² e 54 m². O local contará também com estabelecimentos comerciais e

uma creche para 200 crianças.

Fonte: Prefeitura de São Paulo

Projeto Cidade Linda: Iniciado em 2017 o projeto prevê ações

contínuas de zeladoria em diversas áreas da cidade. Entre as ações estão

poda de árvores, conservação e limpeza de galerias, consertos em geral,

limpeza de calçadas e retiradas de entulho.

VLP Centro: A Prefeitura avalia o projeto do VLP (Veículo Leve sobre

Pneus) a ser instalado na região central de São Paulo. A ideia é que o veiculo

39


circule pelos pontos culturais do centro da cidade. Serão 12 km de extensão e

cerca de 20 paradas.

40


O Terreno

O terreno está localizado no centro de São Paulo, na Avenida Senador

Queirós, esquina com a Avenida Prestes Maia, há menos de 200 metros de

uma das entradas da estação Luz (CPTM e Metrô). Além disso, está próximo

a diversos pontos de interesse da região, como pode ser notado na imagem

abaixo.

Fonte do Mapa: STX

Atualmente o terreno em estudo abriga um estacionamento e possui alta

visibilidade, sendo um dos poucos terrenos na região sem construção vertical,

como podemos notar nas imagens a seguir.

41


Imagens: STX

O terreno se mostra adequado para a instalação de um hotel de

categoria econômica, pois é uma região de fácil acesso, e encontra-se em um

42


importante centro financeiro e comercial da cidade, cercado de diversos

edifícios históricos e conhecidos pontos de referência como a Rua 25 de

Março.

43


4. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo

O projeto

O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços reduzidos

que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade habitacional.

O projeto prevê 198 UHS com área privativa média de 17m², um

restaurante para café da manhã que contará com área de conveniência, e

algumas salas de reunião (petit comitê).

O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e

será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação

legal que faz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32

da Lei 4.591 – Memorial de Incorporação).

Imagens Ilustrativas – Fonte STX

44


A Rede Hoteleira

A rede hoteleira contratada para esse empreendimento foi a BHG –

Brazil Hospitality Group, sob a bandeira Soft Inn.

A BHG é operadora hoteleira que conta com 51 unidades hoteleiras em

operação e está com outros contratos assinados para gerenciar outras 22

unidades hoteleiras.

Os hotéis da empresa estão presentes no Brasil nos seguintes Estados:

Rio de Janeiro, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Ceará, Goiás, Rio Grande

do Sul, Pará, Pernambuco, Bahia, Rio Grande do Norte, Maranhão, Espírito

Santo, Minas Gerais e Distrito Federal.

A Soft Inn é marca da própria BHG, porém a empresa atua no Brasil

também com marcas licenciadas da Golden Tulip, marca internacional de

origem holandesa.

As marcas que a BHG utiliza para atuar no Brasil são:

A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve atender critérios

ligados à: competência gerencial, reconhecimento de marca, canais de

distribuição próprios e proteção geográfica da marca no mercado em que

atua, assim, nestes casos pode-se concluir:

45


Competência Gerencial e Reconhecimento: a BHG é uma das

maiores empresas em operação no Brasil, com atuação nacional e diversas

marcas que atendem todo tipo de público.

A empresa está presente em todas as regiões do país e atua fortemente

no segmento B2B (empresas e intermediários), o que cria massa crítica com o

público final.

Canais de Distribuição: A empresa possui equipe de vendas próprias

que atua em base nacional, mantém links de reservas B2B e B2C a nível

nacional e Reconhecimento: a empresa atua no mercado de lazer e mantém

websites para todos os empreendimentos, com reservas online.

Proteção Geográfica: O terreno em estudo está em região com vários

hotéis concorrentes, a bandeira Soft Inn Plus não está ainda nesta região, o

que fortalecerá o hotel em sua operação e concentrará esforços da BHG para

essa unidade.

Desta forma, a bandeira escolhida e a operadora se mostram

adequadas para operar o hotel em estudo, uma vez que atendem critérios

básicos considerados em processos de seleção de bandeira.

46


Análise da Cesta Competitiva

- Definição do Grupo Competitivo

Foram relacionados os empreendimentos localizados na região central

de São Paulo, nos bairros: Centro, Luz, Bom Retiro, Bela Vista, Consolação,

Liberdade, República, Sé, Santa Cecília, Higienópolis e Santa Ifigênia,

classificados no Guia 4 Rodas (fonte oficial para classificação de hotéis do

Ministério do Turismo). Pela proximidade da região em estudo com os

principais centros de eventos da cidade (Anhembi e Center Norte), foram

relacionados também os empreendimentos localizados nos bairros Santana,

Carandiru e no Parque Anhembi. Esta relação totalizou 39 empreendimentos

de todas as categorias.

Considerando as características do hotel em estudo, foram filtrados os

hotéis classificados como Midscale e Midscale Superior (diária média superior

a R$ 250,00), além dos supereconômicos (diária média abaixo de R$ 170,00).

Após a aplicação dos filtros, restaram no grupo competitivo 10 hotéis,

que totalizam 1468 Unidades Habitacionais (Uhs).


A seguir, apresentam-se os hotéis selecionados para o estudo:

47


48


Fonte: Imagens e informações dos webpages dos hotéis

49


A localização dos concorrentes em relação ao hotel em estudo:


Características Gerais do Grupo Competitivo:

A partir de informações colhidas nos hotéis e em pesquisas em OTAs –

On Line TRavel Agencies e nas webpages dos hotéis, as diárias médias

do grupo competitivo puderam ser assim estimadas:

Os hotéis da cidade de São Paulo operam com hóspedes do segmento

de negócios e eventos, principalmente. No caso dos empreendimentos

Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa

1 1943 Excelsior 198 191,70 192,00 222,82 225,33 172,67 180,75

2 2002 Brasília Santana Gold Flat 96 183,75 204,17 219,84 184,00 174,56 175,97

3 1964 Normandie Design Hotel 161 171,34 191,00 177,63 175,33 163,05 154,33

4 2003 Nobile Downtown 260 173,67 197,00 172,67 181,00 166,80 155,63

5 1950 San Raphael 214 182,64 180,00 172,48 181,33 163,19 152,74

6 2011 Leques Brasil 56 210,53 195,53 196,02 206,00 182,73 174,32

7 1975 Boulevard São Luís 157 201,00 170,00 173,65 182,33 166,95 154,41

8 1996 San Juan 63 169,50 170,00 0,00 169,67 152,78 143,41

9 2009 155 76 169,00 175,00 167,14 176,00 154,80 145,47

10 2015 Ibis Styles Anhembi 187 222,77 236,63 222,85 234,00 162,43

1468 160,18

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda DM (sem

café)Item Inauguração Hotel UH Comp.Quadro de Diárias - Single UH Base

50


da região central, há também o público que visita a cidade para realizar

compras, nas regiões do Bom Retiro, Rua 25 de Março, Brás e Santa

Ifigênia.

Os hóspedes dos hotéis destacados são, em sua maioria, brasileiros ou

imigrantes, que fazem compras para abastecer seus negócios. Há

pouca representação dos turistas estrangeiros.

A permanência média do público de negócios e eventos na cidade

oscila entre 2 e 3 dias, enquanto o público de compras permanece, em

média, apenas 1 dia.

51


- Desempenho do Grupo Competitivo:

A São Paulo Turismo, através de seu núcleo de pesquisa, o

Observatório do Turismo, publica a taxa de ocupação e diária média dos

empreendimentos na cidade de São Paulo.

Os resultados de São Paulo em 2015 e 2016 foram:

Fonte: São Paulo Turismo – Observatório do Turismo

Hotéis do Centro de São Paulo 2016 Taxa de Ocupação: 58,79%

Diária Média: R$ 240,29

Hotéis do Centro de São Paulo Acumulado 2015

Taxa de Ocupação: 61,81%


Hotéis Econômicos de São Paulo Acumulado 2016

Taxa de Ocupação: 59,75%


52


Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Hotel em

Estudo

O hotel em estudo possui 198 unidades habitacionais.

A análise de desempenho é elaborada pelo método de absorção,

considerando as seguintes variáveis:

Projeção de oferta: Realizada conforme as informações de mercado

colhidas até o momento e redefinição de nova cesta competitiva, com a

adição de eventuais novos hotéis a serem introduzidos no mercado nos

próximos anos e pela saída de algum empreendimento hoje incluso na

cesta competitiva em análise.

Projeção de demanda: a projeção de demanda leva em conta as

características próprias do mercado hoteleiro estudado, bem como as

características da cidade e a consequente consistência do fluxo

hoteleiro.

Projeção da Oferta (Estimativa):

Foram realizadas pesquisas junto as principais operadoras hoteleiras do

país para identificar novos empreendimentos que poderiam concorrer

com o hotel em estudo. Os empreendimentos considerados neste

estudo foram:

2018: Entrada do Ramada Tiradentes, 176 Uhs;

2021: Hotel B&B, 300 Uhs – Centro.

Com a entrada de novos empreendimentos na cesta competitiva,

entende-se que haverá uma reorganização geral na oferta da cidade, desta

forma, estima-se que os hotéis com características de hotéis

53


supereconômicos e mais defasados devem se reposicionar e procurar uma

nova de atuação:

Reposicionamento - Saídas do Grupo Competitivo

Saída Hotel UHs

2020 Boulevard São Luis 157

2021 San Raphael 214

2022 San Juan 63


54


Considerando as entradas e saídas de empreendimentos no Grupo

Competitivo definido, pode-se projetar a oferta da seguinte forma:

Estimativa Caio Calfat Consulting – Uhs disponíveis por dia

As taxas de ocupação dos hotéis da cesta competitiva indicam que o

mercado hoteleiro de São Paulo encontra-se estável. A entrada dos novos

empreendimentos suprirá parte da demanda existente, sem impactar

negativamente o desempenho do mercado como um todo. A oferta futura da

cidade captará também a demanda dos hotéis mais antigos, com menor força

de mercado, dado seu posicionamento, bandeira e estrutura.

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2017 1468 1468

2018 1468 178 1646

2019 1646 1646

2020 1646 157 1489

2021 1489 300 214 1575

2022 1575 63 1512

2023 1512 1512

2024 1512 1512

2025 1512 1512

2026 1512 1512

PROJEÇÃO DA OFERTA

55


Projeção de Demanda (Estimativa):

A projeção de crescimento da demanda do grupo competitivo baseou-se

na ponderação dos dados de crescimento da demanda turístico, da ocupação

dos hotéis da cesta competitiva e do crescimento do PIB, conforme os dados

disponibilizados pelo Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo e pelo

IBGE.

Demanda Turística – 2006/2016

Demanda Hoteleira – 2005/2017 ponderando os dados do 1º semestre

de 2017.

PIB – 2009/2016, ponderado as taxas de crescimento de 2015 (-3,8%) e

2016 (-3,6%)

Fonte: Observatório do Turismo e Caio Calfat Real Estate Consulting que calculou a demanda da cesta

competitiva conforme os dados de ocupação fornecidos pelos relatórios mensais Desempenho dos Meios de

Hospedagem Paulistanos nas dadas definidas.

Ponderando-se as taxas e considerando a potencialidade da cidade em

atrair demanda, conforme apresentado nos capítulos anteriores, chegou-se

nos seguintes quadros de taxa de projeção de demanda:

A taxa de crescimento foi mantida para evitar supervalorização da

demanda.

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB 3,60% 2

Cresc. Dem. Turística 4,60% 1

Cresc. Dem. Hoteleira 1,10% 7

1,95% 10

PONDERAÇÃO DAS VARIÁVEIS

Período Corte

2017 a 2019 100% 1,95%

2020 a 2022 100% 1,95%

2023 a 2025 100% 1,95%

Taxa Efetiva para Projeção de Demanda

56


Assim, aplicando a taxa de crescimento apurada, a projeção de

demanda para o Grupo Competitivo do hotel em estudo é:

Uhs Vendidas: Média por dia do Grupo Competitivo

Estimativa Caio Calfat Real Estate Consulting

- Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo:

O estudo de absorção não apontou problemas para a inserção de um

hotel com 198 unidades habitacionais, desta forma, simulando o hotel no

grupo competitivo estudado, temos o seguinte quadro de ocupação estimativa

para os primeiros cinco anos:

Diária Média: Valores correntes Agosto – 2017, sem café da manhã.

Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting

Ano Negócios Outros TOTAL

2017 780 87 866

2018 795 88 883

2019 810 90 900

2020 826 92 918

2021 842 94 936

2022 858 95 954

2023 875 97 972

2024 892 99 991

2025 910 101 1011

2026 927 103 1030

PROJEÇÃO DA DEMANDA

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2018 1646 1844 10,7% 95% 12,0 883 102 51,55% 215,00

2019 1646 1844 10,7% 100% 12,0 900 109 54,88% 223,60

2020 1489 1687 11,7% 105% 14,0 918 127 64,19% 230,31

2021 1575 1773 11,2% 105% 14,0 936 124 62,48% 237,22

2022 1512 1710 11,6% 105% 15,0 954 131 66,15% 244,33

Oferta Hotel X mercado Demanda

198

Desempenho

57


Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano;

Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;

Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo;

Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do

grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel

em estudo;

Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair ;

Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda

estimada para o grupo competitivo;

Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo;

Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de

equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o

mercado inteiro.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da

manhã, valores correntes de Agosto 2017.

Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na análise da cesta

competitiva.

Os resultados da estimativa de desempenho podem ser assim

entendidos:

Taxa de Ocupação: O hotel se insere em mercado que está se

qualificando, com outros hotéis de rede se inserindo, fato que transformará a

percepção da oferta hoteleira na região.

A sugestão do hotel em estudo, a ser operado pela empresa BHG, é

oferecer um empreendimento econômico com qualidade de produtos e

serviços melhores que seus principais concorrentes e com ótima localização.

A taxa de ocupação estimada já apresenta níveis adequados a partir do

quinto ano de operação e estabilização acima de 66%.

58


Diária Média: como dito acima, o hotel pode se posicionar como o

melhor hotel da região, assim estima-se diária média de entrada de R$

215,00, sem café da manhã.

59


5. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o Mercado de

Investidores Imobiliários Pulverizados.

Atributo Hotel Localização

Localização: ADEQUADA

Terreno de fácil acesso aos principais pontos de interesse da região. Bastante movimentação de carros e pedestres no entorno durante o dia e noite. Alta visibilidade, o que é adequado para um hotel de negócios.

Mercado: EM

CRESCIMENTO

O mercado da região central é composto por empreendimentos antigos e defasados e carece de hotéis com qualidade de produtos e serviços profissionais.

O Hotel em Estudo:

VIÁVEL

O hotel em estudo está previsto para operar sob a bandeira Soft Inn, da empresa BHG, que tem abrangência nacional e conta com bons canais de comunicação e distribuição. O estudo de desempenho do hotel apontou uma taxa de ocupação adequada, chegando a 66% no quinto ano.

Ressalta-se e alerta-se que o Estudo de Viabilidade Mercadológica e

Econômico Financeira foi baseado em dados e premissas coletadas ao longo

da realização do mesmo, assim, há riscos relacionados à obtenção dos

resultados aqui expostos. Esses riscos estão relacionados ao meio ambiente

social e econômico do país, ao próprio desenvolvimento do empreendimento

e o risco de outros competidores no mercado, além dos identificados. Assim,

60


o investidor deve ponderar esses potenciais riscos na decisão de compra de

uma unidade habitacional.

O projeto foi realizado de acordo com as características de mercado

levantadas nesse estudo e foi aprovado pela rede hoteleira, o que fez com

que premissas de produto e mercado fossem relevadas na apresentação do

modelo final de hotel a ser desenvolvido.

Assim, não há ressalvas a serem feitas ao projeto nesse momento.

61


6. Análise Financeira

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos

primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento

Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e

diária média prevista).

O fluxo de caixa para as análises financeiras foi estimado em 10 anos, sendo os

cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas

a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a.

para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

O aumento vegetativo de 1% a.a do fluxo de caixa entre o quinto e o décimo ano de

operação simula a adaptação do hotel em estudo ao ciclo de vida; nesse período o

hotel está deixando a fase de crescimento e entrando na fase de maturidade, época

em que as políticas de preços estão mais consistentes com defesa de

posicionamento e a previsibilidade da operação permite ações de controle e

redução de custos

Os valores são correntes de Agosto de 2017, sem inflação, apresentados antes do

Imposto de Renda.

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of

Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria

hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os

centros de receita (departamentos operacionais) dos centros de custo (gastos não

distribuíveis).

As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores

foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva.

O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-

operacional.

Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na

cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Honorários e Taxas Contratuais da BHG foram considerados e já estão refletidos no

resultado apresentado.

Todas as despesas e remuneração das partes (Operadora Hoteleira, Assessora e

Incorporadora) já estão previstas no DRE.

62


Foram simulados dois cenários de TIR, (i) pagamento integral no inicio de 2017 e (ii)

pagamento em uma parcela em 2017 e a segunda em de 2018. Esses cenários são

referenciais e apontam TIR que possa orientar os adquirentes; importante lembrar

que a forma de pagamento definida no momento da compra influencia no cálculo da

TIR, bem como eventual saldo financiado após a entrega da UH que recaiam

acréscimo de juros afetará de forma significativa a TIR final frente os cenários

apresentados.

O CapRate utilizado para esse estudo foi o CapRate/Atratividade gerado pelo fluxo

de caixa, na taxa de 5,07% conforme mencionado nos capítulos anteriores.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e

de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças

nessas premissas alteram o resultado.

A operação do empreendimento está prevista para o primeiro semestre de 2018,

para efeito de cálculo e rentabilidade foi considerada a operação de 12 meses.

63


Receitas

Folha de Pagamento

2018 2019 2020 2021 2022

72.270 72.270 72.270 72.270 72.270

51,6% 54,9% 64,2% 62,5% 66,1%

37.256 39.661 46.391 45.154 47.804

215,00 223,60 230,31 237,22 244,33

8.010.051 8.868.127 10.684.277 10.711.365 11.680.025

52.158 55.525 64.948 63.216 66.925

110,84 122,71 147,84 148,21 161,62RevPar

Estimativa de Vendas - Hospedagem

Disponibilidade

Taxa de Ocupação

Diárias Vendidas

Diária Média

Receita

Número de Hóspedes

2018 2019 2020 2021 2022

Receita A&B 1.591.837 1.793.398 2.193.111 2.262.218 2.485.200

Alimentos 1.114.286 1.255.379 1.535.178 1.583.553 1.739.640

Bebidas 477.551 538.020 657.933 678.665 745.560

2018 2019 2020 2021 2022

Aluguel de Espaço 197.100,00 241.447,50 289.080,00 339.997,50 354.780,00

Lavanderia 80.100,51 88.681,27 106.842,77 107.113,65 116.800,25

Outros 20.025,13 22.170,32 26.710,69 26.778,41 29.200,06

Total de Receitas 297.225,64 352.299,09 422.633,46 473.889,56 500.780,31

Departamentos Menores

Receita de Alimentos e Bebidas

Funcionários 2018 2019 2020 2021 2022

Hospedagem 24 405.600 409.656 415.740 421.824 425.880

Alimentos e Bebidas 4 43.200 48.480 49.200 49.920 50.400

Eventos e Deptos. Menores 1 14.040 15.756 15.990 16.224 16.380

Administração e Segurança 2 89.640 100.596 102.090 103.584 104.580

Marketing e Vendas 1 27.000 30.300 30.750 31.200 31.500

Manutenção 3 51.840 58.176 59.040 59.904 60.480

Subtotal 35 631.320 662.964 672.810 682.656 689.220

+ Encargos e Benefícios 100% 631.320 662.964 672.810 682.656 689.220

Total de Folha de Pagamento 1.262.640 1.325.928 1.345.620 1.365.312 1.378.440

Salário Médio Ano 1 1.503

Estimativa de Folha de Pagamento

64


Demonstrativo de Resultados

2.018 2.019 2.020 2.021 2.022

Receita Bruta 10.039.114 11.153.825 13.440.021 13.587.472 14.806.005

Receita Líquida 9.149.241 10.164.808 12.247.852 12.381.616 13.491.735

Habitações

Receita Bruta 8.010.051 100,0% 8.868.127 100,0% 10.684.277 100,0% 10.711.365 100,0% 11.680.025 100,0%

Receita Líquida 7.317.182 91,4% 8.101.034 91,4% 9.760.087 91,4% 9.784.832 91,4% 10.669.703 91,4%

Gastos Gerais 704.490 8,8% 759.971 8,6% 886.735 8,3% 890.307 8,3% 958.609 8,2%

Folha de Pagamento 815.256 10,2% 825.457 9,3% 839.795 7,9% 852.084 8,0% 860.278 7,4%

Lucro ou Prejuízo do Departamento 5.797.436 72,4% 6.515.606 73,5% 8.033.557 75,2% 8.042.440 75,1% 8.850.816 75,8%

Alimentos e Bebidas

Receita Bruta 1.591.837 100,0% 1.793.398 100,0% 2.193.111 100,0% 2.262.218 100,0% 2.485.200 100,0%

Receita Líquida 1.432.654 90,0% 1.614.059 90,0% 1.973.800 90,0% 2.035.996 90,0% 2.236.680 90,0%

Custos de A&B 396.367 24,9% 446.556 24,9% 546.085 24,9% 563.292 24,9% 618.815 24,9%

Gastos Gerais 93.980 5,9% 102.903 5,7% 120.239 5,5% 123.983 5,5% 134.175 5,4%


Lucro ou Prejuízo do Departamento 855.906 53,8% 967.640 54,0% 1.209.076 55,1% 1.248.881 55,2% 1.382.890 55,6%

Departamentos Menores

Receita Bruta 437.226 100,0% 492.299 100,0% 562.633 100,0% 613.890 100,0% 640.780 100,0%

Receita Líquida 399.406 91,4% 449.715 91,4% 513.966 91,4% 560.788 91,4% 585.353 91,4%

Gastos Gerais 46.113 10,5% 51.731 10,5% 58.886 10,5% 64.099 10,4% 66.833 10,4%


Lucro ou Prejuízo do Departamento 325.213 74,4% 366.473 74,4% 423.568 75,3% 465.177 75,8% 487.008 76,0%

L/P dos Centros de Receita 6.978.555 69,5% 7.849.718 70,4% 9.666.201 71,9% 9.756.498 71,8% 10.720.714 72,4%

Administração e Geral 2.019 2.020 2.021 2.022 2.023

Gastos Gerais 754.071 7,5% 798.855 7,2% 879.574 6,5% 888.644 6,5% 930.385 6,3%


Resultado 933.351 9,3% 1.000.047 9,0% 1.083.754 8,1% 1.095.812 8,1% 1.139.545 7,7%

Marketing e Sales

Gastos Gerais 376.467 3,8% 390.384 3,5% 470.401 3,5% 475.562 3,5% 518.210 3,5%


Resultado 430.467 4,3% 450.984 4,0% 531.901 4,0% 537.962 4,0% 581.210 3,9%

Manutenção e Conservação

Gastos Gerais 351.369 3,5% 376.675 3,4% 424.658 3,2% 429.113 3,2% 454.236 3,1%


Resultado 455.049 4,5% 493.027 4,4% 542.738 4,0% 548.921 4,0% 575.196 3,9%

Gastos com Água e Energia

Total de Utilidades UHs 200.782 2,0% 223.076 2,0% 268.800 2,0% 271.749 2,0% 296.120 2,0%

Total de Utilidades Áreas Comuns 150.587 1,5% 153.598 1,4% 158.974 1,2% 166.128 1,2% 174.435 1,2%

Resultado 351.369 3,5% 376.675 3,4% 427.775 3,2% 437.878 3,2% 470.555 3,2%

Resultado Antes Fees Gerenciamento 4.808.319 47,9% 5.528.985 49,6% 7.080.034 52,7% 7.135.927 52,5% 7.954.207 53,7%

Basic Fee 250.978 2,5% 278.846 2,5% 403.201 3,0% 407.624 3,0% 444.180 3,0%

Basic Fee 250.978 2,5% 278.846 2,5% 403.201 3,0% 407.624 3,0% 444.180 3,0%

Lucro Operacional Bruto - GOP 4.557.341 45,4% 5.250.140 47,1% 6.676.834 49,7% 6.728.303 49,5% 7.510.027 50,7%

Gastos de Capital 2.018 2.019 2.020 2.021 2.022

Seguros 40.156 0,4% 40.960 0,4% 41.562 0,3% 41.963 0,3% 42.164 0,3%

Taxas da Propriedade 168.300 1,7% 168.300 1,5% 168.300 1,3% 168.300 1,2% 168.300 1,1%

Incentive Fee 455.734 4,5% 525.014 4,7% 734.452 5,5% 807.396 5,9% 901.203 6,1%

Fundo de Reposição 0 0,0% 223.076 2,0% 403.201 3,0% 543.499 4,0% 740.300 5,0%

Aluguéis e Outros 184.800 1,8% 184.800 1,7% 184.800 1,4% 184.800 1,4% 184.800 1,2%

Resultado 848.991 8,5% 1.142.150 10,2% 1.532.314 11,4% 1.745.959 12,8% 2.036.768 13,8%

L/P Antes do IR e Depreciação 3.708.351 36,9% 4.107.990 36,8% 5.144.519 38,3% 4.982.344 36,7% 5.473.259 37,0%

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Análise Financeira

- Sensibilidade de Preço de Venda X Resultado para o Comprador

da Unidade:

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade:

Foram simulados dois cenários de compra: (1) pagamento integral no lançamento (com preço definido pela STX), e (2) parcelamento sendo 40% durante a construção e 60% na entrega da unidade hoteleira, o saldo de 60% poderá ser financiado pelo adquirente da unidade ou pago para a incorporadora em parcela única. O FC de 2018 reflete o pagamento da parcela de 60% e o recebimento dos resultados estimados (R$ 18.279). Os cenários são estáticos e não são precisos nas datas de desembolso, o que pode trazer pequena variação na TIR em cenários dinâmicos. O saldo de 60% pode ser financiado por terceiros, isso pode alterar o cálculo da TIR pela ocorrência de juros no plano negociado.

Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de agosto de 2017

Rentab.: rentabilidade simples;

Média 10 anos: rentabilidade simples média do FC 2018 a FC 2027; Média ano 3 a Ano 10 – Rentabilidade simples média do FC 2020 a 2027

Cenario de Compra :

Preço Total -392.400 -437.400

2017 (Construção) -392.400 -174.960

2.018 18.729 4,8% -243.711 N/A

2.019 20.747 5,3% 20.747 4,7%

2.020 25.982 6,6% 25.982 5,9%

2.021 25.163 6,4% 25.163 5,8%

2.022 27.643 7,0% 27.643 6,3%

2.023 27.919 7,1% 27.919 6,4%

2.024 28.198 7,2% 28.198 6,4%

2.025 28.480 7,3% 28.480 6,5%

2.026 28.765 7,3% 28.765 6,6%

2.027 29.053 7,4% 29.053 6,6%

FC de CapRate de 5,07%

Média 10 anos

Média Ano 3 - Ano 10

Tir com FC de CapRate

Análise Financeira - Cenários de TIR

573.341 573.341

Rentab.

A vista no Lançamento A Prazo

6,6% 6,1%

7,1% 6,4%

9,4% 8,6%

66


FC de CapRate de 5,07%: Capitalização do FC de 2027 com a taxa de CapRate apurada.

TIR calculada com o último fluxo de caixa considerando a soma FC 2027 + FC de Capitalização de 5,07%.

A partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa, simulação do ciclo de vida do empreendimento, que nesse período está terminando o ciclo de crescimento e entrando no ciclo de maturidade, quando há política de preços mais consistentes com defesa de posicionamento e políticas e ambiente propício para ganhos de produtividade e redução de custos

- CapRate do Setor:

Pesquisou-se junto às imobiliárias de São Paulo que comercializam

flats/condo-hotéis os preços de vendas no mercado imobiliário e o

conseqüente CapRate das Operações:

Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel

Unidade Valor Anunciado Distribuição

Divulgada Rentabilidade Nominal Mês

Rentabilidade Nominal Ano

Ibis Budget Consolação R$ 335.000,00 R$ 1.746,00 0,52% 6,44%

Tryp Paulista R$ 315.000,00 R$ 891,00 0,28% 3,45%

Blue Tree Verbo Divino R$ 320.000,00 R$ 1.465,28 0,46% 5,64%

Média 0,40% 4,94%

Pesquisa realizada junto às imobiliárias no dia 23/03/16 de alguns hotéis referenciais disponíveis nesta data,

dados não auditados

O CapRate referencial para o setor, considerando uma taxa de atratividade

mínima para o setor com base em uma taxa livre de risco somada a um

spread relativo ao risco do negócio em estudo, foi calculada para referendar o

CapRate do setor.

Assim, buscou-se também a taxa livre de risco em projeções de longo prazo,

a taxa adotada foi de 3,6%, a qual representa a taxa SELIC estimada para

2023 sem inflação. O spread utilizado foi aplicado ao risco do fluxo de caixa

estimado não se realizar, assim considerando o fluxo de caixa estimado de

2022 e calculando-se o nível de vendas no Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero),

67


chegou a um risco de 40,76%, o que gerou um spread de 1,48% em relação à

taxa de 3,6%.

O CapRate/Taxa de Atratividade foi estimado em 5,07%, o qual foi aplicado

para cálculo do TIR pois era maior que CapRate verificado na pesquisa de

mercado.

Spread é termo financeiro que foi utilizado nesse texto como majoração de uma taxa

referencial de juros que traduzisse um prêmio pelo risco do negócio em análise

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Glossário

69


70


71


Anexo: Cálculo da Taxa Interna de Retorno:

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Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa

correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado

da soma, considerando os valores dos fluxos de caixa descontados, incluindo o valor de

investimento, seja 0.

72


Anexo: Cálculo do Ponto de Equilíbrio e Risco Operacional

Ano Base para Cálculo: 2022

Valores Composição

Receita total 14.806.005 100,0%

Gasto Variável 4.046.001 27,3%

Gasto Fixo 4.385.541 29,6%

Resultado Operacional 6.374.463 43,1%

Receita Total Por Venda 310

Receita no Ponto Equilíbrio 6.034.602

Diárias Vendidas no Ponto Equilíbrio19.484

%TO Ponto de Equilíibrio 27,0%

Risco Operacional 40,76%

Estudo de Ponto de Equilíbrio e Risco Operacional

Item

73


Anexo: Projeção Longo Prazo – Equipe Econômica Banco

Santander.

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Centro de São Paulo - SP Agosto de 2017hotelsenadorqueiros202.com.br/pdf/26-09/220917-Estudo...De acordo com o relatório “Lodging Industry in Numbers Brazil” da Jones Lang LaSalle