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Cláusulas para diferentes modalidades DONACIONES INMOBILIARIAS

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Cláusulas para diferentes modalidades

DONACIONES INMOBILIARIAS

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DONACION PURA Y SIMPLEAspectos a considerar como esenciales en la

redacción del negocio:Identificación precisa del objeto (mediato e

inmediato)Expresión de la causa del acto (conlleva un análisis

particular para cada caso, ya que su omisión en el texto no implica su ausencia – arts. 281 y 282, CCC)

Debe constar claramente las manifestaciones de oferente y aceptante, en tal sentido.

Al ser un contrato consensual, incorporar la manifestación sobre su cumplimiento en el acto escriturario.

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Cláusula de donación de nuda propiedad con reserva de usufructo“El Señor XXX da y transfiere en donación a la Señora YYY,

quien acepta, la nuda propiedad de un inmueble sito en ……, Ciudad de…. Partido de ….. , Provincia de Buenos Aires, reservándose para sí el usufructo vitalicio y gratuito.”

Variable del doble negocio:“El Señor XXX da y transfiere en donación a la Señora YYY,

un inmueble sito en… (datos del inmueble) con el cargo de que la donataria constituya usufructo vitalicio y gratuito a favor de …..”

“La donataria acepta lisa y llanamente la donación y el cargo impuesto…”*

*tener presente que cuando la variable del doble negocio involucra a un incapaz como donatario, se requiere la autorización judicial y no puede realizarse para supuesto de padres a hijos incapaces(art. 689 y 1549, CCC)

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Aceptación de donación hecha a un incapazPara aceptar donaciones se requiere ser capazAnte el supuesto de incapacidad, la donación puede

aceptarse por medio del representante. No es necesario tutor especial.

En el supuesto de menores donatarios, la aceptación puede cumplirse por cualquiera de los padres (art. 685).

En caso de donación de padres a hijos, rige la validez del acto si es sin cargo (como excepción a la regla del art. 689, según art. 1549).

El juicio de capacidad debe compatibilizarse con las normas dispuestas para el régimen de capacidad progresiva y de emancipados (art. 450 contrario sensu y doc. 404, 446, CCC)

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Donación con cargoModelo 1 (con cargo, propiamente dicho)“El Señor XXX dona y transfiere al Sr. WWW con el cargo que se estipula en la cláusula siguiente, el inmueble sito en ……(datos del inmueble).”“La donación se realiza con el cargo de que el donatario realice las tareas de reparación necesarias para la habitabilidad de un inmueble sito en la calle ….., de titularidad de la Sra. YYYY a quien se designa como beneficiario exclusivo de este cargo. El plazo para el cumplimiento del cargo se establece en seis meses desde la presente donación.”“El Sr. WWW acepta la donación y el cargo impuesto…”

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Donación con cargoModelo 2 (con cargo-condición)“El Señor XXX dona y transfiere al Sr. WWW con el cargo que se estipula en la cláusula siguiente, el inmueble sito en …(datos del inmueble).”“La donación se realiza con el cargo de que el salón principal del inmueble donado sea destinado a la actividad cultural de exhibición de obras de nóveles artistas nacionales, para su promoción y difusión, mediante la organización de un evento anual durante todo un mes a designar por el donatario. El plazo de este cargo se estipula en diez años desde la presente donación. ““El Sr. WWW acepta la donación y el cargo impuesto…”

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Posibilidad de pactar el cargo como condición resolutoria

Ante falta de disposición expresa, para la donación con cargo, rige la revocación en caso de incumplimiento.

No obstante, puede estipularse que el incumplimiento constituya el hecho previsto de la condición resolutoria.

En este último caso, la revocación opera de pleno derecho, pero queda limitada la condición al término de 10 años (por imperio del art. 1965 y siguientes).

Debe analizarse en cada supuesto la conveniencia (celeridad vs. Limitación en el tiempo y determinación del incumplimiento)

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Cláusulas de cargo como condición resolutoriaLuego del texto que impone el cargo, se agrega la siguiente

cláusula:“El incumplimiento del cargo operará como condición

resolutoria, por lo que verificado éste último, la donación quedará revocada de pleno derecho y con efecto retroactivo a la fecha de la donación, aplicándosele en lo que corresponda las normas relativas al dominio revocable. En consecuencia, ante el incumplimiento debidamente verificado y notificado al donatario, este deberá restituir al donante el inmueble donado, libre de todo gravamen, derecho real constituido a favor de terceros y/u ocupación”

Para cargo condición:

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Retransmisión del dominio por incumplimiento del cargo (sin intervención judicial)Primeramente se incorpora al texto un relato

de los antecedentes de la donación en la que se impuso y aceptó el cargo a revocar.

En dicha cláusula debe expresarse puntualmente la imposibilidad de cumplimiento del cargo y la retransmisión del bien al donante por esta causa. Luego, se incorporan las siguientes cláusulas:

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Retransmisión del dominio por incumplimiento del cargo (sin intervención judicial)1- “Por lo expresado, el Señor XXX retransmite al Señor

WWW el inmueble anteriormente relacionado, libre de gravámenes, haciéndose entrega de la posesión del bien en este acto. El Sr. WWW declara haber recibido el bien en plena conformidad y libre de ocupantes.”

2- “Atento a la naturaleza y gratuidad del acto, ambas partes renuncian mutuamente a cualquier reclamo, sea respecto del uso dado a la cosa y la percepción de sus frutos, por una parte; como a las eventuales mejoras introducidas, gastos de mantenimiento y erogaciones afrontadas para el cumplimiento frustrado del cargo”

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Donación con derecho de reversiónGenera un dominio revocable por condición

resolutoria.Oponibilidad por su inscripción en el Registro

Propiedad InmuebleOpera de pleno derechoQueda limitada al término de 10 años desde que

se pactó (arts. 1965 a 1969, CCC).Es renunciable en tanto no se haya cumplido la

condiciónDebe ser pactada expresamente. No se presume.Precaución de no generar una situación de

sustitución fideicomisaria.

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Cláusula de reversión de donación pura y simple

“Las partes acuerdan el derecho de reversión de la donación, para el caso de que el donatario fallezca antes que el donante. Si operara la condición resolutoria pactada, se pacta expresamente el efecto retroactivo al momento de la donación y el donante recuperará por reversión el dominio transferido en este acto en idénticas condiciones en las que lo tenían hasta ese momento, con especial desplazamiento de toda carga, hipoteca o derecho constituido a favor de teros adquirentes sobre la cosa donada, para lo cual se acreditará tal circunstancia mediante acta labrada ante escribano con la exhibición del certificado de defunción correspondiente.”

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Cláusulas de reversión (pluralidad de donantes solidarios)1- “La donación se hace solidariamente entre los

donantes, acordándose el derecho de reversión para el supuesto de que el donatario falleciera antes que los donantes”

2- “Si cualquiera de los donantes falleciera antes que el donatario, el derecho de reversión queda sin efecto, y se consolida el dominio irrevocablemente a favor del donatario”

3- “Si el donatario falleciera antes que todos los donantes, estos revertirán el dominio a su favor, con efecto retroactivo al día de la donación, en idénticas condiciones en las que lo tenían hasta ese momento, con especial desplazamiento de toda carga, hipoteca o derecho constituido a favor de teros adquirentes sobre la cosa donada.”

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Cláusulas de reversión (pluralidad de donantes por separado)1- “La donación se efectúa con renuncia

expresa a la transmisión solidaria, pactándose el derecho de reversión a favor de los donantes, en forma separada e independiente para cada uno de ellos.”

2- “El fallecimiento de cada donante consolidará el dominio a favor del donatario, en la proporción que aquél hubiera transmitido, manteniéndose vigente el derecho del donante supérstite. El fallecimiento de todos los donantes antes que el donatario, perfeccionará su derecho, extinguiendo totalmente el derecho de reversión.”

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Cláusulas de reversión (pluralidad de donantes por separado) (Continuac.)

3- “El fallecimiento del donatario antes que cualquiera de los donantes, revertirá el dominio a favor del donante supérstite, por su parte, con efecto retroactivo y en idénticas condiciones en las que lo tenía al momento de la donación, con especial desplazamiento de toda carga, hipoteca o derecho constituido a favor de teros adquirentes sobre la cosa donada”

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Cláusulas de reversión (pluralidad de donatarios solidarios)1- “La donación se hace solidariamente a todos los

donatarios mencionados, pactándose a su vez, el derecho de reversión para el caso de pre-fallecimiento de todos los donatarios al donante.”

2- “Si falleciera uno de los donatarios antes que el donante, el derecho de reversión continuará vigente a favor del donante, entre los donatarios supérstites y los herederos del donatario fallecido, hasta tanto se produzca el pre-fallecimiento de todos los restantes donatarios antes que el donante. En este último caso, operará de pleno derecho la reversión total al donante, con efecto retroactivo al momento de la donación.”

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Cláusulas de reversión (pluralidad de donatarios solidarios) (Continuac.)3- “Si falleciera el donante antes que cualquiera de

los donatarios, se extinguirá el derecho de reversión y se consolidará el dominio a favor de los donatarios y/o herederos de los que hubieran pre-fallecido.”

4- “Operada la condición resolutoria, el donante revertirá el dominio a su favor, con efecto retroactivo y en idénticas condiciones en las que lo tenía al momento de la donación, con especial desplazamiento de toda carga, hipoteca o derecho constituido a favor de teros adquirentes sobre la cosa donada”

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Cláusulas de reversión (pluralidad de donatarios por separado)

1- “La donación se efectúa con renuncia expresa a la adquisición solidaria por las partes indivisas del bien donado, pactándose el derecho de reversión a favor del donante, para el caso de pre-fallecimiento de cualquiera de los donatarios, en cuyo caso, la porción del donatario fallecido revertirá al donante, con efecto retroactivo al momento de la donación. Ocurrida esa circunstancia, el fallecimiento posterior del donante con antelación a cualquiera de los restantes donatarios, extingue el derecho de reversión con relación a los donatarios supérstites, sin perjuicio del condominio operado a favor de los herederos del donante.”

2- “Operará la condición resolutoria de la reversión total y efecto retroactivo a la donación solamente en el supuesto de que el fallecimiento del donante anteceda a los de todos los donatarios y por partes si acontece previamente el fallecimiento de un donatario.”

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Renuncia expresa al derecho de reversión

Comparecientes: donante y donatario.Como recaudo necesario, se relaciona en el texto

escriturario los antecedentes de la donación en la que se pactó la reversión. No es necesario la invocación de la causa, aunque puede hacerse alusión para una mayor claridad del negocio.

Seguidamente se incorpora la cláusula específica:“El Señor XXX renuncia a la reversión oportunamente

acordada para el caso de pre-fallecimiento del donatario. En consecuencia, el dominio adquirido por el titulo de donación aludido queda consolidado irrevocablemente a favor del donatario”.

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Donaciones mutuasCláusulas incorporadas en el texto escriturario:1- “El Señor XXX dona y transfiere al Señor WWW , quien

acepta, un inmueble ubicado en …. (datos del inmueble)….”2- “A su vez, el señor WWW dona y transfiere al Señor XXX,

quien acepta, un inmueble ubicado en …. (datos del inmueble)…”

3- “Las partes manifiestan haber recibido mutuamente la posesión material de los respectivos inmuebles donados, libres de ocupantes.”

Nota: las donaciones mutuas presumen la existencia de caracteres de pluralidad, reciprocidad y simultaneidad. Este último requisito no es constitutivo, por lo que pueden ser donaciones mutuas celebradas de modo sucesivo, si así se manifiesta expresamente.

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Cláusula sobre manifestación del carácter mutuo de donaciones no simultáneas.

La simultaneidad acredita el carácter mutuo de las donaciones en un solo acto. Sin embargo, puede darse el supuesto de que ese carácter se cumpla en el caso de donaciones sucesivas. En tal marco, debe incorporarse la manifestación expresa del del carácter mutuo. La cláusula específica propuesta debe expresar:

“La presente donación se constituye como mutua de la celebrada (especificar los datos de la donación que se relaciona), con los efectos que emanan de la ley y especialmente de lo dispuesto en el art. 1560, Código Civil y Comercial”

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Donación remuneratoriaDe acuerdo a lo dispuesto en el art. 1561, CCC, la donación

remuneratoria requiere que se indique expresamente ese carácter, así como también lo sean en recompensa de un servicio por el cual el donatario podría exigir judicialmente una retribución en dinero. El texto debe expresar:

“La presente donación reviste el carácter de remuneratoria, en relación a la obligación dineraria pendiente a que el donatario tuviera derecho por su prestación de servicios al donante cumplidos en ocasión de …(identificar con precisión el servicio prestado). En consecuencia, con la aceptación de esta donación, el donatario expresa que nada más tiene que reclamar al donante por el referido servicio prestado, por ningún concepto.”

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Cláusula de reserva del derecho de revocación por supernacencia de hijo

Primeramente corresponde dejar expresada la manifestación del donante, sobre la inexistencia de hijos al momento de la donación. La cláusula específica propuesta debe expresar:

“El Sr. XXX se reserva el derecho de revocar la donación en el supuesto de supernacencia de hijo. Para el supuesto que el donante llegara posteriormente a tener hijo alguno, éste podrá revocar la donación para lo cual notificará fehacientemente esta circunstancia al donatario, quien quedará desde entonces obligado a restituir el inmueble al donante, en idénticas condiciones a las existentes al momento de la presente transmisión, para lo cual se acreditará tal circunstancia mediante acta labrada ante escribano con la exhibición del certificado de nacimiento correspondiente.”

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Renuncia al derecho de revocación por supernacencia de hijo

Al tratarse de un supuesto de revocación, el donante puede renunciar al derecho que le concede la cláusula inicialmente acordada. Esta renuncia es válida aun en el supuesto de que la supernacencia hubiera ocurrido. La cláusula específica propuesta debe expresar:

“Por donación celebrada …. (datos que relacionan la renuncia con la donación antecedente) el Sr. XXX se reservó el derecho de revocar la donación en el supuesto de supernacencia de hijo. Atento el antecedente expuesto, el donante renuncia irrevocablemente al derecho de revocación oportunamente acordado, por lo cual cesa cesan a su vez todos sus efectos, consolidándose irrevocablemente todos los efectos de la donación a favor del donatario.”

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Cláusula de reserva del derecho de revocación por supernacencia de hijo con efecto de condición resolutoria

Al igual que lo expresado sobre el cargo, puede pactarse el efecto de la condición resolutoria al caso, con las mismas limitaciones (temporal por efecto del carácter revocable del dominio) y consecuencias (pleno derecho).

“El Sr. XXX se reserva el derecho de revocar la donación en el supuesto de supernacencia de hijo, que se pacta expresamente como condición resolutoria de esta donación. En consecuencia, acaecida ésta última, operará de pleno derecho y con efecto retroactivo, por lo que el donatario, una vez notificado por el donante sobre el hecho previsto, deberá restituir el inmueble al donante, en idénticas condiciones a las existentes al momento de la presente transmisión, para lo cual para lo cual se acreditará tal circunstancia mediante acta labrada ante escribano con la exhibición del certificado de nacimiento correspondiente.”

Page 26: Cláusulas para diferentes modalidades DONACIONES INMOBILIARIAS

Regimen del art. 2461 y modalidad para consentir por legitimariosSupuesto: transmisión onerosa por acto entre vivos, de

causante a legitimario, de la propiedad de bienes con reserva de usufructo o contraprestación de renta vitalicia.

Presunción: iure et de iure como acto gratuito y con intención de mejorar al legitimario.

Derechos del legitimario: deducir del valor de lo donado las sumas efectivamente pagadas (onerosidad comprobada).

Imputación: a la porción disponible y el excedente queda sujeto a colación.

Excepción: consentimiento de la enajenación por los restantes legitimarios, les impide demandar imputación y colación.

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Clausula recomendada (art. 2461)Para el supuesto de que se pretenda evitar que

los legitimarios eventualmente pretendan imputar el valor del bien transmitido o colacionar deben éstos comparecer al acto y manifestar:

“Presentes en este acto, los Sres…….. manifiestan expresamente su consentimiento con la transmisión acordada, en los términos del art. 2461, Código Civil y Comercial”

Se recomienda no plantear el texto de la cláusula como renuncia, para que no pueda ser interpretada como violatoria de la prohibición de contratar sobre herencia futura (art. 1010, CCC).

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Donación diferida La donación diferida o entre ausentes es válida en el CCC,

siempre que se acepte en vida del donante y del donatario.Además requiere el juicio de capacidad propio de todos los

contratos, por lo que al momento de la aceptación, las partes deben ser capaces (no rige sistema de excepción similar al que disponía el art. 1809, C.Civil)

El contrato queda concluido (produce sus efectos propios) y constituye título suficiente para la adquisición del dominio por donación, si la aceptación es recibida por el donante (doc. Arts. 971, 980 y 983, C. Civil). La notificación puede cumplirse por comparecencia del donante en el acto de aceptación.

Sobre la forma de la aceptación se recomienda la misma solemnidad (art. 1017, inc. c, CCC).

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Donación diferida (oferta)El texto debe expresar:

1- “El Señor XXX ofrece en donación a la Sra. YYYY la finca ubicada en …….(datos del inmueble).”

2- “El donatario podrá aceptar la donación en cualquier momento, sin perjuicio del derecho que el donante se reserva de revocar la oferta antes de su aceptación.”

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Donación diferida (aceptación)

1- “Por escritura de fecha…. pasada ante ……. El Señor XXX hizo donación de aceptación diferida del inmueble sito en ….(datos del inmueble)..”

2- “La Señora YYY acepta en este acto la referida donación, y manifiesta haber recibido la posesión del bien donado, libre de ocupantes y sin oposición alguna.”

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Donación diferida (notificación de la aceptaciónTexto a incorporar en caso de

comparecencia del donante en el acto escriturario de aceptación:

“Presente en este acto el donante XXXX, se notifica y toma conocimiento expresamente de la aceptación del donatario a la donación oportunamente ofrecida y vigente, en los términos de los arts. 971, 980, inc. b, y 983, Código Civil y Comercial.”

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Donación diferida (notificación al donante)Para el supuesto de que el donante no

compareciera al acto de aceptación; deberá notificársele ésta en los siguientes términos:

“Por requerimiento efectuado por… (datos del donatario) se le notifica que con fecha …. ante mí (o en su defecto ante el notario que hubiera autorizado la aceptación), según escritura (datos de la escritura de aceptación) el donatario ha aceptado la oferta de donación que se formalizara mediante escritura… (datos de la escritura de oferta).”

Seguidamente se deja constancia de haber quedado el donante, notificado y de conformidad, para su posterior inscripción en el Registro.

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Pluralidad de donatarios en caso de donación diferida

Debe determinarse en la oferta si los donatarios son tales en forma separada o solidariamente (art. 1547).

En tal caso a las cláusulas de oferta ya referida, se recomienda aclarar esta circunstancia.

En el caso de donatarios solidarios, es recomendable limitar expresamente el plazo para aceptar, por ej.:

“Cada uno de los donatarios podrá aceptar la donación dentro del plazo de ……, a contar desde la fecha de la presente. Si alguno o varios de los donatarios no aceptaren en el plazo indicado, la oferta caducará de pleno derecho respecto de ellos, consolidándose el dominio en quienes hubieran aceptado. La falta de aceptación de todos los donatarios en el plazo señalado importará la caducidad de la oferta en su totalidad”.

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FINMuchas gracias