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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Imóvel situado na Rua da Palmeira, nº 11 e Rua
Eduardo Coelho nº 14 e 14 A, em Lisboa
CLIENTE: CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA
Referência KRATA: 0.11383.18
Data de referência: 26 de Outubro de 2018
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íNDICE
1. RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO ............................................................................. 2
2. IDENTIFICAÇÃO ................................................................................................... 2
3. OBJECTIVO ............................................................................................................ 2
4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO .................................................................... 3
5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................... 4
6. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE ......................................................................... 4
7. DADOS DOCUMENTAIS ...................................................................................... 5
8. ANÁLISE DE MERCADO ...................................................................................... 5
9. AVALIAÇÃO .......................................................................................................... 5
10. CONCLUSÃO DE VALOR ................................................................................. 7
11. OBSERVAÇÕES ................................................................................................... 8
12. DOCUMENTAÇÃO FACULTADA .................................................................... 9
13. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO .................................................................... 9
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1. RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
O presente relatório de avaliação adopta a seguinte estrutura:
Âmbito da avaliação (objecto e objectivo)
Metodologia utilizada
Descrição do imóvel
Descrição da envolvente
Pesquisa de mercado
Avaliação
Conclusão de Valor
Condicionantes e pressupostos
2. IDENTIFICAÇÃO
O objecto da presente avaliação consiste num edifício situado na Rua da
Palmeira, nº 11 e Rua Eduardo Coelho nº 14 e 14 A, freguesia da Misericórdia,
concelho de Lisboa.
A visita ao imóvel foi realizada no dia 1 de Outubro de 2018.
3. OBJECTIVO
A presente avaliação tem como objectivo a estimativa do Valor de Mercado do
imóvel objecto de estudo, para efeitos do exercício de direitos de preferência
da CML.
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4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
O presente relatório de avaliação foi elaborado tendo em conta a legislação
nacional e como referencial as Normas Europeias de Avaliação (European
Valuation Standards), nomeadamente quanto a:
Definições de Valor:
Adoptámos o Valor de Mercado, definido como o montante pelo qual se estima
que um activo, adequadamente publicitado (durante um período de tempo
normal e coerente com a natureza do imóvel) seja transaccionado, à data da
avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, cada um dos quais
actuando independentemente um do outro, com precaução, sem coacção ou
outro tipo de pressão, e com bom conhecimento do mercado.
Métodos de Avaliação:
A determinação deste valor pode, dependendo do tipo de imóvel e de
quaisquer características específicas legais, históricas ou de outra natureza, do
mercado onde o imóvel se encontra, ser aferido através da utilização
apropriada de um ou mais de três métodos de avaliação reconhecidos
internacionalmente:
- Método da comparação de mercado (nota: ou “Método de Mercado”);
- Método de capitalização de rendimentos (nota: ou “Método do Rendimento”);
- Método do custo.
Neste caso específico, optámos por uma abordagem residual dinâmica do
método de mercado, adequada à avaliação de imóveis para reconstrução ou
reabilitação, e que consiste em estimar os custos e as receitas do
desenvolvimento do projecto imobiliário previsto para esses imóveis, distribuídos
ao longo do tempo, e actualizados com uma taxa adequada. Neste caso, e
dado que efectuámos a avaliação do mesmo imóvel para o CHLC (actual
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titular) em 2014, usámos o mesmo cenário, actualizado de acordo com os
tempos e com as condições de mercado, e que, resumidamente, consiste em
reabilitar e vender a área devoluta já, manter o inquilino até ao limite previsto no
NRAU (contado a partir de 2014) e reabilitar e vender a área agora ocupada
assim que ficar vaga.
5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel objecto de estudo consiste num edifício com área total de 488, 5 m2,
dos quais 231,8 m2 são cobertos, composto por 2 blocos:
Na Rua da Palmeira, edifício com r/c, 2 pisos, mansarda e sótão, com
logradouro;
Na Rua Eduardo Coelho, edifício com r/c e andar.
Trata-se duma construção centenária, com estrutura de alvenaria de pedra,
soalho de madeira e cobertura de telha cerâmica, em propriedade total.
O primeiro edifício está arrendado a uma IPSS, desde há muitos anos, tendo tido
obras de conservação e pequenas remodelações, estando em razoável estado
de conservação. O segundo está devoluto, com divisões amplas em ambos os
pisos, o piso superior criado com estrutura metálica, e o estado de conservação
é fraco.
6. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE
O imóvel fica situado em zona histórica, muto próximo do jardim do Príncipe
Real, entre o Largo do Rato e o Chiado.
Trata-se duma zona totalmente consolidada, residencial e com comércio local,
em reabilitação há vários anos. A zona é razoavelmente bem servida em termos
de acessos, mas com arruamentos exíguos e com declives significativos, é bem
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servida de transportes públicos, e de grande escassez de estacionamento em
superfície.
7. DADOS DOCUMENTAIS
Foram facultadas a caderneta predial e descrição predial da CRP, que
correspondem ao artigo urbano nº 225 da freguesia da Misericórdia e ao prédio
nº 22 da freguesia das Mercês, respectivamente.
8. ANÁLISE DE MERCADO
Procedemos a uma pesquisa de mercado de apartamentos na zona envolvente,
de forma a poder aplicar a abordagem residual, conforme atrás indicado. Os
valores pesquisados encontram-se em tabelas inseridas em anexo, tendo sido
homogeneizados, para ter em conta, nomeadamente, a localização específica,
e ajustados para ter em conta a diferença entre preços pedidos e presumíveis
valores de transacção.
Esta zona tem vindo a valorizar significativamente nos últimos anos, em todos os
segmentos do mercado imobiliário, devido, fundamentalmente ao aumento do
turismo na cidade de Lisboa, e à consequente procura por parte de investidores
nacionais e estrangeiros.
9. AVALIAÇÃO
Neste caso específico, optámos por uma abordagem residual dinâmica do
método de mercado, e que consiste em estimar os custos e as receitas do
desenvolvimento do projecto imobiliário previsto para esses imóveis, distribuídos
ao longo do tempo, e actualizados com uma taxa adequada. Neste caso, e
dado que efectuámos a avaliação do mesmo imóvel para o CHLC (actual
titular) em 2014, usámos o mesmo cenário, actualizado de acordo com os
tempos e com as condições de mercado, e que, resumidamente, consiste em
reabilitar e vender a área devoluta já, manter o inquilino até ao limite previsto no
NRAU, e reabilitar e vender a área agora ocupada assim que ficar vaga.
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A renda actual é a mesma da vigente à data de 2014, 22,16 euros/mês.
Inserimos em seguida o quadro de avaliação:
PRESSUPOSTOS
Área de Terreno 489 m2
cenário 1
Ab total INCLUINDO ESTACIONAMENTO (R/C) 920 m2
Nº de pisos 4
Ab habitação colectiva 752 m2
Abp habitação colectiva 679 m2
Nº fogos 8
Rua da Palmeira 466.720,00 € 63%
Ab habitação colectiva 583 m2
Abp habitação colectiva 520 m2
Nº fogos 6 269.200,00 € 37%
Rua Eduardo Coelho
Ab habitação colectiva 168 m2
735.920,00 €
Abp habitação colectiva 158 m2
Ab estacionamento 168 m2
Nº fogos 2
Nº lugares estacionamento 6 862.125,00 € 22%
Custos
Custos unitários de reabilitação
Habitação colectiva - R da Palmeira 800 €/m2
Habitação colectiva - R Eduardo Coelho 1.200 €/m2
Estacionamento (R/c) 400 €/m2 67300,0
Custos de Construção 735.920 €
Custos Indirectos
Taxas e licenças 10,00% 73.592 €
Projecto 4,00% 29.437 €
Gestão do projecto 4,00% 29.437 €
Encargos Financeiros 6,00% 44.155 €
Comercialização 4,00% 156.642 €
Custos totais 1.069.183 €
Valores de venda unitários
Habitação colectiva 4.500 €/m2
Estacionamento (R/c) 25.000 /lug.
Receitas totais 3.916.050 €
Mapa de Fluxos de Caixa 2018 2019 2.010 2.021 2022 2023 2024 Total
Construção 0% 37% 0% 0% 63% 0% 0% 100,00%
Outros Custos Indirectos 37% 0% 0% 63% 0% 0% 0% 100,00%
Custo das vendas 0% 22% 0% 0% 0% 39% 39% 100,00%
Vendas 0% 22% 0% 0% 0% 39% 39% 100,00%
Mapa de Fluxos de Caixa 2018 2019 2010 2021 2022 2023 2024 Total
Custos Totais (€) 65.350 306.752 0 111.271 463.630 61.090 61.090 1.069.183
Construção 0 272.290 0 0 463.630 0 0 735.920
Custos Indirectos 65.350 34.461 0 111.271 0 61.090 61.090 333.263
Receitas Vendas (€) 0 861.531 0 0 0 1.527.260 1.527.260 3.916.050
Rendas (€) 266 266 266 266 0 0 0 1.064
Cash Flow (€) -65.084 555.045 266 -111.005 -463.630 1.466.169 1.466.169 2.847.931
Taxa de Desconto (projecto) 8,0%
Taxa de Desconto (rendas) 4,0%
Valor Real de Mercado 1.798.200 €
obras de remodelação repartidas; manutenção do inquilino
até 2021; alienação posterior
Receitas
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10. CONCLUSÃO DE VALOR
De acordo com a análise e metodologia de avaliação atrás expostas, somos de
opinião que o valor de:
1.798.200 € (Um Milhão, Setecentos e Noventa e Oito Mil e Duzentos)
representa de forma razoável o Valor de Mercado do imóvel objecto de
avaliação, na situação e à data actual.
Lisboa, 26 de Outubro de 2018
José Cruz Oliveira, Eng.
(Director Geral)
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11. OBSERVAÇÕES
A Krata – Sociedade de Avaliação de Bens, Lda, não é responsável por
eventuais vícios ocultos que possam existir. Do valor de avaliação haverá que
deduzir quaisquer ónus ou encargos que incidam sobre os imóveis.
O relatório foi realizado para o Cliente indicado, não sendo a Krata responsável
pelo uso – total ou parcial – para uma finalidade, uma pessoa ou uma entidade
financeira terceira, salvo autorização prévia e por escrito da nossa parte.
O alcance da avaliação, e o relatório dela resultante, não constituem um
relatório pericial sobre os elementos referidos no mesmo, e particularmente sobre
os aspectos físicos e registrais e demais elementos não observáveis na inspecção
realizada, salvo menção expressa no relatório correspondente.
A Krata não se responsabiliza pela veracidade da documentação facultada
pelo solicitante ou por terceiros, e faz menção especial quando se tenham
detectado discrepâncias entre a realidade e quaisquer documentos, ou entre
estes, tendo-se aceite os que se considerou serem os mais adequados ao
objectivo do relatório.
No estudo realizado, o avaliador realizou o seu trabalho de acordo com as
normas aplicáveis e em qualquer caso, salvo condicionantes, mediante
inspecção visual do imóvel, não tendo realizado, tal como se refere
anteriormente, nenhuma comprovação do estado e/ou capacidade das infra-
estruturas existentes, ou da existência das mesmas no subsolo.
As áreas foram retiradas da documentação facultada, sem que tenha sido feito
nenhum levantamento de áreas ou levantamento topográfico ou planimétrico
dos imóveis estudados, não sendo a Krata responsável pela diferença de valor
que possa existir por discrepâncias de áreas entre a informação facultada e a
real.
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A avaliação foi feita partindo do princípio de que os imóveis estão aptos para o
fim previsto, salvo se se indicar expressamente o contrário. Em nenhum caso se
entenderá que o relatório é uma análise jurídica de situações distintas à
contemplada.
Com respeito aos valores atribuídos, os mesmos foram calculados de acordo
com critérios válidos de acordo com a metodologia indicada no ponto 4 do
presente relatório.
12. DOCUMENTAÇÃO FACULTADA
Caderneta predial
Descrição da CRP
Contrato de arrendamento (e informação da renda)
Correspondência entre o CHLC e o inquilino, sobre a transição para o
NRAU
13. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO
A presente avaliação foi realizada pela sociedade Krata – Sociedade de
Avaliação de bens, com o nº de registo na CMVM PAI/06/003, intervindo o perito
José Cruz Oliveira, com o nº de registo PAI/06/003/001.
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ANEXO – ELEMENTOS GRÁFICOS
LOCALIZAÇÃO
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FOTOGRAFIAS
RUA DA PALMEIRA
0.11383.18 12
0.11383.18 13
0.11383.18 14
RUA EDUARDO COELHO
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ANEXO – PROSPECÇÃO DE MERCADO
Preço
Fonte de
ProspecçãoData
Ano
Const.€ Pond. Área (m2) Valor (€) Pond. Área (m2)
Valor
(€)Pond. Área (m2) Valor (€) Tipo Nº
Valor
Global(€)
Remax Outubro 18 ~1920 320.000 T1 R/c, com algumas obras, acabamentos simples 57 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 20 16.000 0 5.333 1 5333
Remax Outubro 18 ~1920 320.000 T1 R/c, total/ remodelado recente/, acab correntes, mobilado 50 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 8 7.500 0 6.250 0,8 5000
Remax Outubro 18 ~1900 345.000 T2Andar alto, sem elevador, total/ remodelado recente/, acab
correntes69 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 0 0 0 5.000 0,95 4750
Remax Outubro 18 ~1920 375.000 T2 R/c, a estrear após remodelação total, acab correntes 70 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 12 9.401 0 5.223 0,95 4962
Remax Outubro 18 1930 440.000 T33º andar, sem elevador, remodelado há cerca de 20 anos,
acab correntes83 0,3 0 0 0,3 3 4.720 0,15 0 0 0 5.244 1,1 5769
Remax Outubro 18 ~1900 453.000 T2Duplex, r/c e 1º, total/ remodelado recentemente, acab
correntes108 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 0 0 0 4.194 1,1 4614
437,00 5.070 Média 5048
Com ajust.
preço/valor 4500
Preço Unitário
(€/m2)Coef. Homog.
Preço unitário
homogeneizado
Prospecção:
Tip
olo
gia
Descrição
Área de
ref.
(m²)
Arrecadação Varanda Terraço Estac./Garagem