Condomínio&

Incorporação

ImobiliáriaAplicação prática

no Registro de Imóveis

DANIEL LAGO RODRIGUESRegistrador de imóveis

Catanduva – Jun/2018

INTRODUÇÃO

Tradicional

� CONDOMÍNIOC. Edilício

C. de LotesEspecial

Multipropriedade

INTRODUÇÃO

INSTITUÍDO A PARTIR DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

� CONDOMÍNIO EDILÍCIO

INSTITUÍDO DIRETAMENTE

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

� LEI n. 4591/64 (LEI DE INCORPORAÇÕES E CONDOMÍNIOS)

� CÓDIGO CIVIL (ARTS. 1331 a 1358)

TRIPÉ JURÍDICO DO CONDOMÍNIO

� INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO

�CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

�REGIMENTO INTERNO

INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO

� DISCRIMINAÇÃO, INDIVIDUALIZAÇÃO E ESTREMAÇÃO DAS UNIDADES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVAS (CC 1331, I)

� DETERMINAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E PARTES COMUNS DE CADAS UNIDADE (CC 1331, II)

� DESTINAÇÃO DA UNIDADE (CC 1331, III)

NOVOS PAVIMENTOS (CC1343) � PROJETO ARQUITETÔNICO

FACHADA (LCI 10§ 2º)

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

� MODO DE FUNCIONAMENTO DOS ÓRGÃOS CONDOMINIAIS

� MODO DE ADMINISTRAÇÃO

� USO DE COISAS COMUNS

� SANÇÕES

� TEMAS PRÓPRIOS DE OUTROS INSTRUMENTOS

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

� MODO DE FUNCIONAMENTO DOS ÓRGÃOS CONDOMINIAIS (LCI 9º§ 3º)

h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;

i) o quórum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quórum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

� MODO DE ADMINISTRAÇÃO

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

� USO DE COISAS COMUNS

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

- disposição (uso ou alienação) de vagas a estranhos ao condomínio

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

� SANÇÕES

- Sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

� TEMAS PRÓPRIOS DE OUTROS INSTRUMENTOS

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

V - Regimento interno.

REGIMENTO INTERNO

�REGULA DIREITO DE VIZINHANÇA (REGRAS DE CONVIIVENCIA)

�REGULA SITUAÇÕES NÃO TRATADAS NA CONVENÇÃO

�REGRAS FLEXÍVEIS

FORO REGISTRÁRIO

INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO REGISTRO DE IMÓVEIS

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO REGISTRO DE IMÓVEIS

REGIMENTO INTERNO REGISTRO DE IMÓVEIS

DECISÕES ASSEMBLEARES DEPENDE DA MATÉRIA

Alteração dos itens acima (RI) Demais casos (RTD)

VAGAS DE GARAGEM

�VAGAS AUTÔNOMAS

�VAGAS VINCULADAS Á UNIDADE PRINCIPAL (ACESSÓRIA)

�VAGAS EM ÁREA COMUM DE USO EXCLUSIVO

�VAGAS EM ÁREA COMUM DE USO COMUM (ROTATIVA)

ALIENAÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM

� VAGAS AUTÔNOMAS

� PARA CONDÔMINO, SEMPRE POSSÍVEL

� PARA ESTRANHO, DEPENDE DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

CONCEITO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

�Considera-se incorporação imobiliária aatividade exercida com o intuito de promover erealizar a construção, para alienação total ouparcial, de edificações ou conjunto deedificações compostas de unidadesautônomas (Art. 28, p. único, Lei 4591/64)

Características da Incorporação Imobiliário

- Natureza de empreendimento

- Oferta pública

- Captação de poupança pública

- Gera multiplicidade de unidades

- Registro de tutela coletiva

- Due diligences obrigatória

- Transitoriedade

- Pressuposto para alienação de unidades futuras

- Natureza de promessa

- Negócio complexo – Atividade Empresaria

INCORPRADORA(COORDENAÇÃO)

CONSTRUTORA

AGENCIA DE PUBLICIDADE

CONTABILIDADE

ADMINISTRAÇÃO DA OBRA

CORRETOR DE IMÓVEIS

OUTROS

Incorporador - conceito

�Pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas (Art.29)

Incorporador - Legitimados

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32

b) o construtor * (exige procuração)

c) o corretor de imóveis * (exige procuração)

d) o ente da Federação com imissão na posse registrada a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste

Incorporação Irregular

�Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Incorporação Irregular

�Art.29 - Par. único. Presume-se a vinculaçãoentre a alienação das frações do terreno e onegócio de construção, se, ao ser contratada avenda, ou promessa de venda ou de cessãodas frações de terreno, já houver sido aprovadoe estiver em vigor, ou pender de aprovação deautoridade administrativa, o respectivo projetode construção, respondendo o alienante comoincorporador.

INCORPORAÇÃO IRREGULAR

Crime – Art. 65

Contravenção penal – Art. 66

Multa exclusivamente – Art. 64

Incorporação Irregular

Crime – Art. 65

Contravenção penal – Art. 66

Multa exclusivamente – Art. 64

OBJETO DA INCORPORAÇÃO

�A) CONDOMÍNIO HORIZONTAL (EDIFÍCIO)

�B) CONDOMÍNIO DE CASAS

�C) CONDOMÍNIO MISTO

Patrimônio de Afetação

- Segregação patrimonial

- Decisão do incorporador

- Liminar ou incidental (Item 223.2)

- Fiscalização via comissão de representantes

- Extinção

- Término da obra e registro dos títulos

- Denúncia da incorporação

Requerimento e AutuaçãoItem 212 - Os requerimentos de registro de

incorporação devem ser autuados em processosque terão suas folhas numeradas e rubricadas,figurando os documentos pertinentes na ordemestabelecida na lei.

212.3. Não se exigirá a assinatura de engenheiro –responsável técnico – nos requerimentos de registrode incorporação, nas hipóteses em que talassinatura já conste dos documentos técnicos (queimponham sua participação) que o instruem.

Prova da Representação

�213. Quando o incorporador for pessoa jurídica,incumbirá ao oficial verificar, com base no contratode constituição da sociedade e suas posterioresalterações ou no estatuto social acompanhado daata da assembleia que elegeu a diretoria vigente, aregularidade da representação societária,especialmente se quem requer o registro tem poderespara tanto. Tratando-se de pessoa jurídicarepresentada por procurador, será apresentadoconjuntamente com aqueles documentos o trasladodo respectivo mandato, para aferição dos poderesoutorgados ao procurador.

Documentos Obrigatórios

� a) título de propriedade de terreno, ou de promessa,irrevogável e irretratável, de compra e venda ou decessão de direitos ou de permuta do qual constecláusula de imissão na posse do imóvel, não hajaestipulações impeditivas de sua alienação em fraçõesideais e inclua consentimento para demolição econstrução, devidamente registrado;

Documentos Obrigatórios

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; (Item 215)

Documentos Obrigatórios

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; (Item 219.2)

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; (item 212.1)

Documentos Obrigatórios

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; (Item 221)(NBR 12.721)

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbreo terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;

Documentos Obrigatórios

g) memorial descritivo das especificações da obraprojetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV,do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à datado arquivamento, calculada de acordo com a normado inciso III, do art. 53 com base nos custos unitáriosreferidos no art. 54, discriminando-se, também, o custode construção de cada unidade, devidamenteautenticada pelo profissional responsável pela obra;

Documentos Obrigatórios

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; (Item 221)

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

Documentos Obrigatórios

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

Documentos Obrigatórios

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos. (Item 220)

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos (Item 219 e 219.1)

EM SP: GRAPROHAB a) condomínios horizontais e mistos (horizontais e

verticais), com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m²;

b) condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m², que não sejam servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública

c) c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00m².

PRAZO DE EFICÁCIA DO REGISTRO

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo

CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO

�223. Para fins do artigo 33 da Lei nº 4.591/64,considera-se concretizada a incorporação em casode venda ou promessa de venda de ao menos umadas unidades autônomas, contratação daconstrução, obtenção de financiamento à produçãoou decorrência do prazo de carência previsto noregistro do empreendimento sem que a incorporaçãotenha sido denunciada pelo incorporador. Nestaúltima hipótese, será necessária a revalidação daincorporação se, decorrido o prazo de validade doalvará de aprovação ou de execução da obra,nenhuma das outras primeiras hipóteses tenhaocorrido ou a obra não tenha sido iniciada.

PRAZO DE CARÊNCIA

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.

PRAZO DE CARÊNCIA

§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver,mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência,inclusive para efeitos do art. 45.

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.

DENÚNCIA DA INCORPORAÇÃO

Art. 34 § 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

DESDOBRAMENTO DA INCORPORAÇÃO

- Incorporação faseada

- Incorporação desdobrada (supercondomínio)

- Prazo de carência faseado?

REGISTRO DE UNIDADES FUTURAS EM SÃO PAULO

226. Antes de averbada a construção e registrada ainstituição do condomínio, será irregular a abertura dematrículas para o registro de atos relativos a futurasunidades autônomas.

226.1. Independentemente da ficha auxiliar a que se refereo item 225, quando do ingresso de contratos relativos adireitos de aquisição de frações ideais e decorrespondentes unidades autônomas em construção,serão abertas fichas complementares, necessariamenteintegrantes da matrícula em que registrada aincorporação.

MODALIDADES DE CONTRATAÇÃO

A) Administração

B) Empreitada

C)Preço fechado

CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS NOS DOCUMENTOS DE AJUSTE

a) o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, qual o título desta ocupação e condições de desocupação.(art.38)

CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS NOS DOCUMENTOS DE AJUSTE

a) o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, qual o título desta ocupação e condições de desocupação.(art.38)

b) Quando a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas a parcela que, se houver, será paga em dinheiro e a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

CLÁUSULAS OBRIGATÓRIAS NOS DOCUMENTOS DE AJUSTE

c) se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

d) O prazo de carência (art.34.p3)

e) A inexistência do prazo de carência (art.35 p.1)

f) O fato do imóvel estar gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.

FORMALIZAÇÃO DOS CONTRATOS

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 60dias, a contar do termo final do prazo decarência, se houver, para promover acelebração do competente contrato relativo àfração ideal de terreno, e, bem assim, docontrato de construção e da Convenção docondomínio, de acordo com discriminaçãoconstante da alínea "i", do art. 32.

§ 1º No caso de não haver prazo de carência,o prazo acima se contará da data de qualquerdocumento de ajuste preliminar.

FORMALIZAÇÃO DOS CONTRATOS

�Art. 35. § 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüentedireito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

CONDOMÍNIO PÓS-INCORPORAÇÃO

�224.1. Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não tenha sido modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de conclusão da edificação e desnecessária anuência dos condôminos. (NSCGJ)

OUTRAS QUESTÕES

- Alteração da incorporação (Art. 43, IV)

- Cessão da Incorporação

- Timesharing

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL

�Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, apóssolicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desdelogo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar,em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, avenda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quotade terreno e correspondente parte construída e direitos, bemcomo a sub-rogação do contrato de construção.

§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembolsoefetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e aconstrução, despesas acarretadas e as percentagens expressasno parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazoestipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito omaior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO).

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do sêlo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com podêresnecessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para êste fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado

BIBLIOGRAFIA BÁSICA

SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis. São Paulo: Ed. Mirante. 2011.

MEZZARI, Mário Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Norton. 2014

SILVA, Jose Marcelo Tossi. Incorporação Imobiliária. São Paulo: Atlas. 2010

CHALHUB, Melhin Nemem. Da incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Renovar. 2014.

FIORANELLI, Adhemar. Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Fabris. 2001

�Obrigado!