CONTRATO DE LOCAÇÃO - legale.com.br · • A ação revisional poderá ser proposta para reajuste do valor ao mercado, desde que entre o pedido e a última fixação tenham

CONTRATO DE LOCAÇÃO

CARLOS EDUARDO DE ANDRADE MAIA

Professor de Dir. Civil em cursos de pós graduação lato sensu

Professor da ESA – Escola Superior da Advocacia – Núcleos

Professor de Direito Civil da FACCAMP

Coordenador do Curso de Especialização em Direito de Família e Sucessões do Complexo Andreucci

Advogado, Palestrante e Professor


• Membro efetivo da Comissão de Direito de Família e Sucessões da OAB/SP

• Membro efetivo da Comissão do Jovem Advogado da OAB/SP

• Membro efetivo do IBDFAM

• Membro efetivo da Academia Brasileira de Direito Civil



• Advogado do CREMESP

• Especialista em Direito Civil pela FMU

• Doutorando em Ciências Jurídicas e Sociais pela Universidad del Museo Social Argentino (Buenos Aires)

• Autor de obras jurídicas


CONTRATO DE LOCAÇÃO

RESIDENCIAL

NÃO RESIDENCIAL

SHOPPING CENTER

Locação

• RESIDENCIAL

• NÃO RESIDENCIAL

• SHOPPING CENTER

O contrato de

LOCAÇÃO RESIDENCIAL

• NOÇÕES GERAIS

• Partes• Locador: o que transfere a posse do bem

• Locatário: o que recebe a posse direta

• Por regra é contrato:• BILATERAL (ambos contraem obrigações)

• TEMPORÁRIO (sendo em certo caso real)

• ONEROSO (há sacrifício econômico/patrimonialrecíproco)


• NOÇÕES GERAIS

• Em razão de expressa previsão legal, aexistência de mais de uma pessoa comolocadora ou locatária pressupõeSOLIDARIEDADE• Obs: é possível da dispensa da solidariedade

• Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de umlocatário, entende-se que são solidários se ocontrário não se estipulou.

• Obs. Processualmente, a ação poderá ser proposta contraqualquer dos inquilinos, repercutindo os efeitos da sentençaa todos. Trata-se, no nosso entender, de litisconsórciofacultativo.

• PRAZOS

• Poderá ser firmada por prazo determinado, convolando-see indeterminado em certos casos

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trintameses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, porprazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

• Importante

• O locador não poderá requerer a restituição da coisa navigência do prazo determinado, salvo hipótese excepcional

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato,não poderá o locador reaver o imóvel alugado

• O locatário poderá resilir o contrato vigente por prazodeterminado a qualquer tempo, obviamente arcando com acláusula penal

Art. 4o (…) o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multapactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato,ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.


• PRAZOS

• Se o prazo for indeterminado, locatário poderá resilir ocontrato a qualquer tempo por meio de notificaçãopremonitória

Art. 6o O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminadomediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trintadias.


• CLÁUSULA PENAL

• O que é cláusula penal?

• Como calcular?


• MORTE DAS PARTES

• Se o locador morrer, transfere-se a locação aos seusherdeiros.

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

• Essa nota é importantíssima, porquanto afeta diretamente à legitimidadeprocessual ativa ou passiva

• Se falecer o locatárioArt. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos eobrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou ocompanheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas

que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes noimóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, 5e, se for o caso, seusucessor no negócio.


• FIM DA RELAÇÃO

• Com o término da sociedade conjugal:Art. 10. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissoluçãoda união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com ocônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicadapor escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta)dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficandoresponsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificaçãoao locador.



• VALOR DOS ALUGUERES

• Livre pactuação

• Índice de correção livremente eleito

• Veda-se a cobrança de alugueres de modo antecipado: usa-se,depois se paga

• O valor da sublocação não poderá ultrapassar ao da locação

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nashabitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá sersuperior ao dobro do valor da locação

• A ação revisional poderá ser proposta para reajuste do valor aomercado, desde que entre o pedido e a última fixação tenhampassado 3 anos ou mais

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos devigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedirrevisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.


• DIREITO DE PREFERÊNCIA

• Contrato verbal

• Contrato instrumentalizado em documento particular

• Contrato instrumentalizado em documento público

• Tanto por tanto

• Prazo para exercício do direito prelação

• 30 dias

• Os mais antigos aos mais novos e os mais idosos a estes também

• O condômino ao inquilino


• DIREITO DE PREFERÊNCIA

• O inquilino ignorado terá quais direitos?Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamardo alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesasdo ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer noprazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis,desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta diasantes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único: A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias docontrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

• Em resumo

• Contrato escrito com 2 testemunhas

• Averbado na matrícula 30 dias antes da alienação

• Adjudicação do imóvel em 6 meses

• Pagamento do preço + custos da alienação

LOCAÇÃO RESIDENCIAL• BENFEITORIAS

• Úteis

• Necessárias

• VoluptuáriasArt. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitoriasnecessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelolocador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis epermitem o exercício do direito de retenção.

• Comparativo com o Código Civil

• Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização dasbenfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se nãolhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, epoderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessáriase úteis.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL• GARANTIAS

• Caução

• Real ou fidejussória

• Em dinheiro – limitação da 3 alugueres

• Seguro fiançaArt. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigaçõesdo locatário.


• Fiança

• É UNILATERAL (pois só o fiador assume obrigações: pagar adívida)

• Impõe-se a forma ESCRITA – 819, CC. (NULA será a garantiaverbal – 166, IV, CC)

• Essencialmente, é GRATUITO, podendo, porém, serONEROSO.

• Não admite interpretação extensiva, por ser contratoBENÉFICO (819, segunda parte, CC)

• Contrato ACESSÓRIO


• Fiança

• Cláusula de benefício de ordem

• Cuida-se de privilégio que milita em favor do fiador nosentido de que seus bens só poderão ser excutidos APÓS aconstrição dos bens do devedor, caso não sejam estessuficientes.

• A responsabilidade do fiador, portanto, por regra, éSUBSIDIÁRIA, considerando o caráter acessório da fiança.

• Somente até a CONTESTAÇÃO (procedimento comum) ouaté a nomeação de bens à penhora – (794, CC) – (execução)

• O fiador deverá indicar bens do devedor livres e situados nomesmo Município (em que tramita a ação), eximindo-se daresponsabilidade


• Fiança

• Cláusula de benefício de ordem

Não gozará o fiador do benefício (828, CC)

• Se o fiador renunciar expressamente ao privilégio

• Se assumiu o posto de pagador principal ou de devedorsolidário

• Se o devedor principal cair em insolvência (pessoa natural)ou falir (p. jurídica)


• Fiança

• LIMITAÇÃO DA GARANTIA

• Se for prestada por prazo DETERMINADO:

• NÃO será admitida a DESVINCULAÇÃO antes do termo final

• Se a fiança tiver duração ILIMITADA poderá o fiador:

• Exonerar-se

• Quando lhe convier

• Responsabilizando-se por TODOS os efeitos da garantia peloprazo de 60 (sessenta) DIAS – CÓDIGO CIVIL

Art. 40, X – prorrogação da locação por prazo indeterminado umavez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração,ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (centoe vinte) dias após a notificação ao locador

• Bastando, para tanto, simples NOTIFICAÇÃO (judicial ouextrajudicial)


• Fiança

• Responsabilidade até o fim do prazo determinado ou até aentrega das chaves?

• ANTIGO texto do artigo 39 da Lei 8.245/91

• Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquerdas garantias da locação se estende até a efetiva devoluçãodo imóvel. (não vige mais)

• ATUAL texto do artigo 39 da Lei 8.245/91

• Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquerdas garantias da locação se estende até a efetiva devoluçãodo imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazoindeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº12.112, 9/dez./2009)

LOCAÇÃO RESIDENCIAL• PRAZOS CONTRATUAIS

• Contrato ESCRITO

• Prazo igual ou superior a 30 meses

• Findo o prazo, contrato EXTINTO. Significa que a açãopara desocupação poderá ser proposta no dia seguinte!

• Se o inquilino se mantiver na posse por mais de trintadias sem resistência do locador, renovação automáticapor prazo indeterminado

• A denúncia do contrato por parte do locador nãoprecisará de motivação, devendo-se conceder o prazo de30 dias para desocupação


• PRAZOS CONTRATUAIS

• Contrato VERBAL ou prazo inferior a 30 meses

• Findo o prazo, contrato restará renovadoautomaticamente.

• A denúncia do contrato por parte do locador será semprecheia, amparando-se no art. 9º ou 47 da Lei.


• RITO E AÇÃO

• O rito será o comum (art. 59, LL)

• A ação para retomada será de DESPEJO.

• Despejo em caráter liminar...

• Desocupação em 15 dias

• Contrato SEM garantia

Art. 59, IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação novencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantiasprevistas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinçãoou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

• O inquilino poderá elidir a desocupação, pagando em 15 dias:

• Aluguéis e acessórios

• Cláusula penal, juros, custas e honorários de no mínimo 10 porcento, salvo previsão diversa no contrato. (Art. 62, II)


• RITO E AÇÃO

• Cabe execução?

• Análise do art. 784, VIII, CPC.


• RECURSO

• Apenas devolutivo, autorizando-se a execução provisória

58, V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeitosomente devolutivo.

Caberá execução provisória nos moldes do 475-O, CPC

• Poderá o inquilino pleitear a concessão do efeitosuspensivo

995, parágrafo único, CPC: A eficácia da decisão recorrida poderáser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção deseus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossívelreparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento dorecurso.


• AÇÃO REVISIONAL

• Rito COMUM

• Indispensável a menção do NOVO VALOR

• Regra dos 80% (68, II, “a” e “b”)

• Na contestação deverá haver contraproposta

• Poderá ser determinada perícia

• O importe fixado em sentença retroagirá à data da citação

• O saldo será cobrado sob a ótica do 523, CPC

• Qual o valor da causa?

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

REGRAS IMPORTANTES


• AÇÃO RENOVATÓRIA (Art. 51)

• Contrato escrito e por prazo determinado

• Cinco anos de locação mínima (um contrato ou mais,desde que ininterruptos)

• Prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos na mesmaatividade empresarial


• AÇÃO RENOVATÓRIA (Art. 51)

• Prazo DECADENCIAL para ajuizamento

PRAZO DO CONTRATO – 60 MESES

INÍCIO FIM

1 2 3 48

MESES5

PRAZO PARA AJUIZAMENTO

ART. 51, §5º

54

MESES


• PRAZOS CONTRATUAIS

• Contrato ESCRITO, prazo DETERMINADO

• Findo o prazo, contrato EXTINTO. Significa que a açãopara desocupação poderá ser proposta no dia seguinte!(Art. 56)

• Se o inquilino se mantiver na posse por mais de trintadias sem resistência do locador, renovação automáticapor prazo indeterminado

• A denúncia do contrato por parte do locador nãoprecisará de motivação, devendo-se conceder o prazo de30 dias para desocupação (Art. 57)

Shopping Center

Especificidades desta locação

SHOPPING CENTER

• Shopping

• Cuida-se de locação não residencial ou, comomuitos preferem, empresarial

• Possui características especiais

• Visualiza-se sistema dúplice de aluguel, ou“mínimo percentual”

• Valor fixo, mínimo

• Valor variável, incidente o percentual sobre areceita

• Será devido o MAIOR VALOR!

• Por isso há auditorias frequentes, inclusive na“boca” do caixa

SHOPPING CENTER

• Shopping

• Pagamento em dobro do locatício no mês dedezembro (13º)

• Há estabelecimentos que cobram 50% a maisem novembro também

• O inquilino não pode fazer promoções quandoquiser, pois estará vinculado à Associação deLojistas e submisso às datas impostas peloempreendedor

• Cumprirá os horários impostos peloempreendedor

SHOPPING CENTER

• Shopping

• Não poderá mudar de ramo

• Não poderá mudar a decoração da loja

• Comum cláusula de performance, a qual obrigao lojista a atingir metas sob pena de infraçãocontratual. Geralmente, o aluguel performanceé pago a partir do 6º mês de locação

• Comum a cláusula res sperata, afeta àobrigatoriedade de cessão de espaço peloempreendedor ao lojista quando finalizada aconstrução

SHOPPING CENTER

• Shopping

• O empreendedor não poderá repassar ao lojistaos gastos com:

Art. 22, parágrafo único:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem àestrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração eiluminação, bem como das esquadrias externas;

(…)

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensade empregados, ocorridas em data anterior ao início dalocação;

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• Para refletir

• Caso o empreendimento não alcance asespectativas, poderá o inquilino lojista manejaração para reparação de danos?

• No nosso entender, SIM, desde que prove que hánexo causal entre o fracasso do emprendimento e aconduta do empreendedor locador que, por exemplo,deixou de cumprir as estratégias de marketing edivulgação

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• Renovatória

• Obedece aos mesmos requisitos, com umaressalva:

• O locador não poderá elidir a renovação comarrimo no argumento do uso próprio previsto noart. 52, II.

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• Plus

• Contrato built-to-suit

• Significa construído para servir

• Trata-se de locação por encomenda, em que oinquilino contrata a contrução, modificação,adequação de imóvel pertencente ao locador,devendo este erguer/adequar o empreendimentode acordo com a atividade que será exercida pelofuturo inquilino

Muito Obrigado!

SUCESSO

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