AÇÕES LOCATÍCIAS

PETIÇÃO INICIAL

LOCAÇÕES – PETIÇÃO INICIALPETIÇÃO INICIAL - CONCEITOS

Ato judicial da parte autora com a finalidade de provocar a jurisdição acerca de um pedido, isto é, a pretensão

resistida.

É a peça que estabelece a relação jurídico-processual entre o autor e o juiz, gerando o direito de resposta ao pedido

imediato formulado, nem que seja para indeferi-la de plano, por ausência de um ou mais requisitos formais essenciais

(Carlos Eduardo Ferraz de Matos Barroso).

PETIÇÃO INICIAL - REQUISITOS

Também denominada de exordial e vestibular é ato formal e exige requisitos predeterminados em lei (319):

GERAIS

Juiz ou Tribunal que é dirigida – Importante função, pois delimita a jurisdição e aciona o órgão competente para

julgamento da demanda, (Tribunal – Competência originaria);

Nomes, prenomes etc. – Serve para fixar aquele que vai sofrer os efeitos da sentença;

Fatos e fundamentos jurídicos do pedido – Causa de pedir próxima e remota;

Pedido com suas especificações – Na essência têm-se dois pedidos o imediato (sentença esperada), e o mediato

(direito material);

Valor da causa – Importante para estabelecimento de custas judiciais, competência e fixação de verba de

sucumbência;

Provas – Obrigação do autor de demonstrar como pretende provar os fatos alegados ao Poder Judiciário;

Opção pela realização de audiência de conciliação – Providência destinada a atender ao novo prisma do CPC, pela

LOCAÇÕES – PETIÇÃO INICIAL

ESPECIAIS

Documentos indispensáveis para a propositura da ação.

EMENDAS

Caso os requisitos não forem verificados o magistrado exigira sua

complementação no prazo de 15 dias (321), visto que suas lacunas podem

dificultar o andamento regular do feito e o julgamento do mérito.

INDEFERIMENTO PETIÇÃO INICIAL – ARTIGO 330

Tal instituto possibilita ao magistrado afastar petição que apresenta vícios

incontornáveis para solução da lide.

Desta decisão cabe apelação, conforme disposto no artigo 331 do novo CPC.

CONTESTAÇÃO

LOCAÇÕES – CONTESTAÇÃOATUAÇÃO DO RÉU

O direito de defesa é inerente à natureza, como um todo.

O direito apenas reproduz no campo processual essa eterna batalha entre o pedir e

resistir.

NO CAMPO PROCESSUAL CIVIL ESTÃO REPRODUZIDAS AS TRÊS HIPÓTESES

a) Inércia – Verifica-se pelo não interesse em demandar, também denominada

contumácia. VIDE ARTIGO 344 E SEGUINTES.

b) resposta– Se verifica em duas frentes (contestação e reconvenção), também pode

denunciar à lide (125), chamar ao processo (130), incorreção do valor dado à causa

(337, III), dentre outros – VIDE ARTIGOS 337 E 343. As antigas exceções estão

dispostas como preliminares da contestação (337, II).

c) reconhecimento do pedido do autor – Não é atitude comum, pelo simples fato da

lide ser inerente ao ser humano. Neste caso haverá extinção do processo com resolução

do mérito - ARTIGO 487, “a”.

LOCAÇÕES – CONTESTAÇÃOPRINCÍPIOS

I – Concentração – Toda a matéria de defesa deve ser alegada na contestação, pena

de preclusão – artigo 336.

II – Eventualidade – Toda a matéria de defesa deve ser alegada na contestação, pois o

juiz pode conhecer de uma sem conhecer das demais (preliminar-mérito).

III – Isonomia – Princípio constitucional.

IV – Impugnação especificada – Culmina na obrigatoriedade de impugnar, ponto a

ponto da exordial, pois aqueles não enfrentados são tidos como verídicos – VIDE

ARTIGO 341.

V – Contraditório – Possibilidade real de reação pelo binômio: ciência e resistência.

VIDE ARTIGO 5º LV DA CF.

VI – Ampla defesa – Volta-se a oferta de meios adequados para uma defesa com o

mesmo aparato processual da inicial. VIDE ARTIGO 5º LV DA CF.

DESPEJO

LOCAÇÕES – DESPEJO

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da

locação, a ação do locador para reaver o imóvel

é a de despejo.

LOCAÇÕES – DESPEJODISPOSIÇÃO GERAIS DAS AÇÕES LOCATÍCIAS

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

LOCAÇÕES – DESPEJO

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se- á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

LOCAÇÕES – DESPEJOVI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

LOCAÇÕES – DESPEJOArt. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação

II - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

LOCAÇÕES – DESPEJOArt. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios

da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos

acessóriosda locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

LOCAÇÕES – DESPEJO

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

LOCAÇÕES – DESPEJOArt. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

LOCAÇÕES – DESPEJO

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITAPEVI – SP.

..........., por seus procuradores (doc. anexo), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar a presente

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS COM PEDIDO DE LIMINAR

em face de ..............., que faz com supedâneo na Lei n. 8245/91 e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passam a aduzir.

Os autores locaram aos réus, para fins não residenciais, a partir de 15 de dezembro de 2016, o imóvel da rua Dr. José, 161 a 163, Bairro Jardim, mediante contrato escrito (doc. anexo), pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses e aluguel inicial de R$ 3.000,00 (três mil reais), cabendo, ainda, aos locatários, o pagamento dos encargos descritos no contrato.

LOCAÇÕES – DESPEJOOcorre que os réus estão em mora desde maio de 2014, sendo certo que a parcela de maio foi paga em 24 de junho de 2014, apenano valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), remanescendo R$ 500,00 (quinhentos reais).

Deste modo, os réus são devedores do valor linear de 30.000,00 (trinta mil reais), sendo sete parcelas de R$ 2.500,00 (entre junho de 2014 a dezembro 2014), que totalizam R$ 17.500,00, bem como quatro parcelas de R$ 3.000,00 (entrejaneiro de 2015 a abril de 2015), que totalizam R$ 12.000,00 (doze mil reais), acrescidos do valor de R$ 500,00 (remanescente do mês de maio de 2014).

O débito atual é de R$ 30.185,55, conforme discriminação em planilha anexa (doc. anexo).

MÊS ANO VALOR IGPM VALOR FINAL

JUNHO 2014 2.500 0,74% 2.518,50

Segue abaixo planilha com a aplicação da multa de 10% (dez por cento), prevista contratualmente (parágrafo segundo da Cláusula 6ª):

APLICAÇÃO DA MORA DE 10%

500,65 10% 50,07

2.518,50 10% 251,85

3018,37

LOCAÇÕES – DESPEJOFUNDAMENTOS JURÍDICOS

A nova redação do artigo 59, §1º, IX da Lei 8.245/91 é taxativa:

“Art. 59 Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

Excelência escuda-se essa ação nesse dispositivo, isto é, os locatários estão em mora com o aluguel e acessórios da locação!

MEDIDA LIMINAR

Diante dos fatos acima narrados os demandantes fazem jus ao deferimento de medida liminar, inaudita altera pars, determinando-se que os réus desocupem o imóvel objeto desta ação ou purguem sua mora integralmente, no prazo quinze dias, pena de não o fazendo, ser compelida a fazê-lo de forma coercitiva, nos termos da lei.

LOCAÇÕES – DESPEJOCITAÇÃO E PEDIDO

Posto isto, requer os autores:

a) deferir liminarmente inaudita altera pars, o despejo dos réus, determinando a expedição do mandado de despejo para que os mesmos desocupem o imóvel objeto desta ação ou purguem sua mora integralmente, no prazo quinze dias, deixando-o em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as benfeitorias eventualmente nele introduzidas, uma vez foram incorporadas ao imóvel (Cláusulas 8ª, parágrafo único), pena de não o fazendo, serem compelidos a fazê-lo de forma coercitiva, nos termos da Lei;

b) após o deferimento da liminar aqui pleiteada mandar citar os réus no endereço constante do preâmbulo desta, para (i) querendo evitar a rescisão da locação, purgar a mora, depositando em juízo a quantia de R$33.203,92 (trinta e três mil duzentos e três reais e noventa e dois centavos), referente aos aluguéis e encargos (doc.anexo), a ser devidamente atualizado e acrescido das custas e despesas pagas, além dos aluguéis e encargos que se vencerem até a efetiva purgação da mora, com o depósito total do débito, (ii) ou vir responder aos termos desta ação, contestando-a, se quiserem, devendo, a final, ser julgada inteiramente procedente, com o despejo dos locatários e eventuais ocupantes, e consequentemente, decretada a rescisão do contrato de locação em questão, com a condenação dos réus no pagamento dos alugueres objeto desta ação e daqueles que se vencerem até prolação da sentença, tudo sempre com condenação da demandada no pagamento das custas judiciais e dos honorários de 20% sobre o montante devido, custas e honorários esses que deverão ser corrigidos monetariamente e executados nestes próprios.

LOCAÇÕES – DESPEJOPROVAS

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal da Ré, que desde já se requer, pena de confissão.

VALOR DA CAUSA.

Dá-se à causa, o valor de R$33.203,92 (trinta e três mil duzentos e três reais e noventa e dois centavos).

LOCAÇÕES – DESPEJOPROVAS

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal da Ré, que desde já se requer, pena de confissão.

VALOR DA CAUSA.

Dá-se à causa, o valor de R$33.203,92 (trinta e três mil duzentos e três reais e noventa e dois centavos).

LOCAÇÕES – DESPEJOEXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITAPEVI – SP.

PROCESSO

e OUTRO, já qualificados, vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS COM PEDIDO DE LIMINAR que tramita em face de e OUTRO, expor e requerer o quanto segue.

Tendo em vista o cumprimento do mandado de imissão na posse do imóvel locado, requer os autores que o processo prossiga unicamente em face dos pedidos de: 1)declaração da rescisão do contrato de locação objeto da demanda; 2) condenação dos réus no pagamento dos alugueres objeto desta ação e daqueles que se vencerem até prolação da sentença, tudo sempre com condenação dos demandados no pagamento das custas judiciais e dos honorários de 20% sobre o montante devido, custas e honorários esses que deverão ser corrigidos monetariamente e executados nestes próprios.

Termos em que, pedem deferimento.

LOCAÇÕES – DESPEJOEXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ITAPEVI – SP.

PROCESSO URGENTE

e OUTRO, já qualificados, vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS COM PEDIDO DE LIMINAR que tramita em face de e OUTRO, expor e requerer o quanto segue.

Chegou ao conhecimento dos requerentes que o imóvel objeto da presente ação de despejo encontra-se vazio e com placa de “Mudou-se”.

Posto isto, vem os autores requerer a expedição de Mandado de Constatação e Imissão de Posse, COM URGÊNCIA, tendo em vista que o imóvel está à mercê de invasões e depredações.

Termos em que, pedem deferimento.

LOCAÇÕES – DESPEJOEXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA MM. XXXª VARA CÍVEL DO FORO XXXXXXXXXXXXXXX.

Processo nº

, por seus advogados e procuradores devidamente qualificados no mandato acostado aos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES que ajuíza em face de XXXXXXXXXXXXX, vêm, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, tendo em vista o r. despacho de fls, expor e requerer o que segue:

Consoante determinação expressa deste DD. Juízo, bem como disposição legal trazida pelo art. 62, inc II e alíneas da Lei 8.245 de 1991, expor que esta parte tem pleno interesse na manutenção do locação vigente, assim procurando evitar sua rescisão, vem a presença de Vossa Excelência efetuar o pagamento dos valores que entende serem suficientes e justos para adimplemento da obrigação pleiteada, conforme segue:

1. R$ XXXXXXXX (XXXXX), conforme comprovante de guia de deposito anexa (doc 01), para purgação da Mora do Débito da presente demanda;

LOCAÇÕES – DESPEJO

2. R$ XXXXXXXXX (XXXXXXXX), montante esse relativo ao aluguel da mês corrente, cujo vencimento deu-se em XX/XX/XXXX (doc 02).

Assim, constiuindo-se da mais plena proteção jurídica em face do contrato de locação vigente e exercitando seu direito de posse e uso do imóvel objeto da presente, requer se digne Vossa Excelência, a aceitar os valores depositados como adimplemento total da obrigação existente –purgação da mora - devendo assim ser mantida a locação existente em curso, com suas cláusulas que seguem inalteradas.

Por ocorrência da satisfação integral do pleito efetivado na peça inicial, uma vez que se encontram depositados nos autos os valores pleiteados. Requer, outrossim, seja a presente demanda extinta com julgamento do mérito, com fundamento no artigo 269, II, do Código de Processo Civil.

Termos em que,

pede deferimento.

LOCAÇÕES – DESPEJOEXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL I – SANTANA.

PROCESSO N.º AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

, por seu advogado e bastante procurador que a presente subscreve (docs. anexos), nos autos supra, que lhe promove E OUTRO, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar, tempestivamente sua CONTESTAÇÃO, consubstanciado nos motivos de fato e razões de direito que a seguir expõe.

DOS FATOS

Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos. O pedido final monta o valor de R$.41.800,16 (quarenta e um mil, oitocentos reais e dezesseis centavos).

LOCAÇÕES – DESPEJOMÉRITO

A pessoa jurídica ré vem informar à V. Exa. que já desocupou o imóvel.

Noticia, ainda, que tentou por várias oportunidades entregar as chaves aos autores e o filho deste o Sr. e seus advogados, mas estes se recusaram a receber.

A empresa ré já estava providenciando a competente ação de consignação de chaves quando tomou conhecimento da presente ação de despejo.

Desse modo, requer à V. Exa. se digne deferir, imediatamente, a entrega das chaves do imóvel em juízo, bem como seja considerado como termo final do contrato o dia 1º de setembro de 2015, data em que a empresa ré tentou efetuar a entrega das chaves.

A proposta base na ocasião da tentativa da entrega das chaves seria a entrega de equipamentos de propriedade do Auto Posto em dação em pagamento da multa contratual, pois os alugueres ainda não estavam inadimplidos, nem mesmo havia mora neste sentido.

LOCAÇÕES – DESPEJOInsta destacar, ainda, a esse D. Juízo que a empresa ré deixou de

realizar o trespasse do estabelecimento empresarial por duas oportunidades, em razão da inercia dos autores em dar a resposta sobre a proposta de acordo em epígrafe.

Posto isto, requer seja declarado extinto o processo por perda do objeto da ação, porquanto:

o pedido de despejo vai perder seu objeto com o depósito das chaves em juízo, após autorização judicial;

os valores elencados no exordial não se sustentam posto que a mora não foi do réu, mas sim dos autores que ficaram inertes aos vários pedidos de composição e entrega administrativa das chaves do prédio locado, causando, ainda, prejuízos aos representantes legais do Auto Posto que não conseguiram a realização do trespasse do estabelecimento empresarial por culpa dos demandantes.

A um giro, os autores não demonstraram como realizaram a atualização dos valores das locações, estabelecido na última ação renovatória, o que fulmina de morte a higidez desse crédito, que fica completamente impugnado para todos os fins e efeitos de direito.

LOCAÇÕES – DESPEJOEntretanto, apenas por amor ao debate e apego ao direito, caso remanesçam

créditos aos locadores nesta demanda, o réu propõe sua liquidação com a dação em pagamento dos equipamentos que ainda permanecem no posto, em especial: bombas Gilbarco, Tele Med Veeder, Calibrador de pneus, filtro de diesel, filtro coalecedor, Tanque 1.000 litros, tanques coleta d’água de inox, bomba de transferência de produtos nos tanques e móveis diversos.

Caso contrário, requer o réu a autorização judicial de V.Exa. para levantamento dos bens que ainda permanecem no imóvel, por ser medida de direito e justiça.

Posto isto, requer se digne V.Exa.:

autorizar a entrega das chaves em juízo, posto que o prédio já está desocupado pelo réu;

declarar por sentença inexistente o crédito dos valores locatícios e seus acessórios, pela inércia dos autores em receber as chaves e por ter causado prejuízos materiais aos réus por essa conduta, julgando TOTALMENTE IMPROCEDENTE a presente demanda, e por consequência todos os pedidos elencados na exordial, condenando os autores ao pagamento das verbas sucumbenciais além das custas e despesas do processo;

autorizar o réu a proceder a retirada dos bens deixados no imóvel locado.

Protesta-se por todos os meios de prova em direito admitidos, inclusive por depoimentos pessoais, juntada posterior de documentos, pericias técnicas, oitivas de testemunhas e outras provas que se fizerem necessárias.

LOCAÇÕES – DESPEJOSÚMULAS STFSÚMULA 65

A cláusula de aluguel progressivo anterior à L. 3.494, de 19.12.58, continua em vigor em caso de prorrogação legal ou convencional da locação.

SÚMULA 123

Sendo a locação regida pelo D. 24.150, de 20.4.34, o locatário não tem direito à purgação da mora prevista na L. 1.300, de 28.12.50.

SÚMULA 171

Não se admite, na locação em curso, de prazo determinado, a majoração de encargos a que se refere a L. 3.844, de 15.12.60.

SÚMULA 172

Não se admite, na locação em curso, de prazo determinado, o reajustamento de aluguel a que se refere a L. 3.085, de 29.12.56.

SÚMULA 178

Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação, fundada no D. 24.150, de 20.4.34.

LOCAÇÕES – DESPEJO

SÚMULA 370

Julgada improcedente a ação renovatória da locação, terá o locatário, para desocupar o imóvel, o prazo de seis meses, acrescido de tantos meses quantos forem os anos da ocupação, até o limite total de dezoito meses.

SÚMULA 375

Não renovada a locação regida pelo D. 24.150, de 20.4.34, aplica-se o direito comum e não a legislação especial do inquilinato.

SÚMULA 376

Na renovação de locação, regida pelo D. 24.150, de 20.4.34, o prazo do nôvo contrato conta-se da transcrição da decisão exequenda no Registro de Títulos e Documentos; começa, porém, da terminação do contrato anterior, se esta tiver ocorrido antes do registro.

SÚMULA 411

O locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel.

SÚMULA 442

A inscrição do contrato de locação no Registro de Imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no Registro de Títulos e Documentos.

SÚMULA 481

Se a locação compreende, além do imóvel, fundo de comércio, com instalações e pertences, como no caso de teatros, cinemas e hotéis, não se aplicam ao retomante as restrições do art. 8º, e, parágrafo único, do Decreto nº. 24.150, de 20.4.34.

SÚMULA 482

O locatário, que não fôr sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do Decreto nº 24.150.

LOCAÇÕES – DESPEJOSUMULAS STJ

Súmula 214

O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de

aditamento ao qual não anuiu.

Súmula 335

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à

indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Súmula 486

É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja

locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja

revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

Súmula 549

É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de

contrato de locação.

LOCAÇÕES – DESPEJO

FIADOR

Renuncia ao benefício de ordem

Art. 794. O fiador, quando executado, tem o

direito de exigir que primeiro sejam executados

os bens do devedor situados na mesma

comarca, livres e desembargados, indicando-os

pormenorizadamente à penhora.

LOCAÇÕES – DESPEJO

Art. 513. O cumprimento da sentença será feito segundo as regras deste Título, observando-se, no que couber e conforme a natureza da obrigação, o disposto no Livro II da Parte Especial deste Código.

§ 1o O cumprimento da sentença que reconhece o dever de pagar quantia, provisório ou definitivo, far-se-á a requerimento do exequente.

§ 2o O devedor será intimado para cumprir a sentença:

§ 5o O cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento.

LOCAÇÕES – DESPEJO

Art. 779. A execução pode ser promovida contra:

I - o devedor, reconhecido como tal no título executivo;

II - o espólio, os herdeiros ou os sucessores do devedor;

III - o novo devedor que assumiu, com o consentimento do credor, a obrigação resultante do título executivo;

IV - o fiador do débito constante em título extrajudicial;

RENOVATÓRIA

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIAArt. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição

inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe

incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com

indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da

Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e

o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do

fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da

fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao

proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o

sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou

renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIAArt. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição

inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe

incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com

indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da

Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e

o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do

fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da

fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao

proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o

sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou

renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIAEXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DO FORO REGIONAL DE

SANTANA – SP.

(docs. anexos), por intermédio do seu procurador devidamente constituído (doc. anexo), vem,

respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fulcro nos artigos 51 e seguintes, artigo 58,

71 e seguintes da Lei 8.245/91, propor a presente

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL

em face de, consubstanciado nas razões de fato e de direito a seguir expostas.

I - FATOS

O autor recebeu em locação comercial o imóvel descrito no anexo instrumento de locação (docs.

anexos), firmado originariamente em 27 de setembro de 2.001, consistente em imóvel

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIANos termos do aludido contrato, a locação originariamente passou a vigorar a partir de 01 de

outubro de 2.001, por prazo determinado de 5 (cinco) anos, com término previsto para o dia 30 de

setembro de 2.006.

Por força de decisão judicial, transitada em julgado, proferida pela 4ª Vara Cível desse

Fórum Regional em ação renovatória de locação (Processo nº 001.06.106226-2), referido

contrato foi prorrogado nas mesmas condições anteriores e por igual prazo, ou seja, 5 (cinco)

anos, com inicio em 01 de outubro de 2006 e término previsto para 30 de setembro de 2011

(docs. anexos).

O imóvel foi edificado e adaptado para destinar-se exclusivamente à exploração do comércio de

venda de produtos derivados de petróleo e demais atividades afins, conforme previsto na cláusula 5ª.

No decorrer do contrato o imóvel foi mantido, pelo autor, modernizado e identificado pelo “lay out”

e imagens características da bandeira “BR”, em decorrência dos contratos de licença de uso da

marca e promessa de compra e venda mercantil, firmados com a Petrobrás Distribuidora S/A, os

quais encontram-se em vigor, inclusive com cláusulas penais pelo descumprimento dos mesmos.

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIAA exploração e refino do petróleo até regulamentação da lei ordinária configura-se em

monopólio estatal conferido a Petróleo Brasileiro S/A, sendo certo que a distribuição e revenda

são rigidamente controladas através de portarias, resoluções, decretos e leis em especial da

A.N.P (Agência Nacional do Petróleo), que por sua vez substituiu o antigo Departamento

Nacional de Combustíveis.

De se ressaltar que o autor realizou e realiza manutenção e atualização do imóvel por ele

recebido em locação, mantendo, inclusive, vigente seguro (docs. anexos), prestando

ininterruptamente assistência técnica aos equipamentos, substituindo-os quando necessário,

modernizando-os e informartizando-os, bem como promovendo todas as adequações,

investimentos e reformas necessárias no respectivo imóvel (docs. anexos).

Como se denota, o autor sempre cumpriu fielmente com todas as obrigações exsurgentes

do contrato, sendo certo, ainda, que como determina a lei, vem exercendo ininterruptamente

o mesmo ramo de atividade e comércio por mais de 3 (três) anos consecutivos, ou seja, posto

de serviços e abastecimento de veículos automotores, preenchendo, pois, os requisitos do

artigo 51, I, II e III, e 71 da lei 8.245/91 (docs. anexos).

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIACom o intuito de demonstrar a boa fé e a firme intenção na

renovação, por parte do autor, este propõe, conforme determina o

artigo 71, IV, adequações do mesmo à nova realidade mercadológica

da atividade, mantidas as principais condições do contrato atualmente

em vigor entre as partes, notadamente prazos de vigência, índices e

periodicidade de correção e valor dos alugueres.

Assim, o autor propõe a manutenção do valor de R$ 5.775,02

(Cinco mil, setecentos e setenta e cinco reais e dois centavos) a título

de alugueres pagos atualmente, encontrando-se em observância aos

valores das locações de imóveis na região explorada e, ainda, em

conformidade com o laudo de avaliação do perito judicial nomeado nos

autos do processo anterior (doc. anexo).

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIA

Uma vez preenchida a condição do inciso IV do artigo 71, com a oferta

supra, o autor indica como fiadores os Srs. que concordam e aceitam

figurar na qualidade de fiadores com todos os encargos daí

advindos, bem como possuem idoneidade financeira, conforme

declaração e cópias das escrituras e demais documentos anexos.

O autor anexa à presente, ainda, comprovação de preenchimento

das condições da ação e do exercício ininterrupto do fundo de

comércio comum, no último triênio, protestando, desde já, pela

complementação no decorrer da instrução caso seja necessário (docs.

anexos).

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIAPor oportuno, esclarece, o autor, que conquistou uma vasta clientela pela

excelente prestação de serviços nestes anos ininterruptos de exercício das

atividades previstas em seu contrato social.

No tocante aos alugueres, o autor esclarece que os mesmos estão sendo

pagos pontualmente, conforme combinado com os locadores, ora réus, através

de depósito/transferência em conta corrente de depósito, conforme

comprovam os demonstrativos anexos à presente (docs. anexos).

Os impostos devidos também estão sendo pagos regularmente, conforme

demonstram documentos anexos (docs. anexos).

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIAII - PEDIDOS

A procedência do pedido, sem dúvida há de ser

decretada, pois estão atendidas as exigências legais,

como se conclui da documentação ofertada, mormente

quanto ao cumprimento das obrigações contratuais,

pagamentos pontuais de alugueres, impostos, taxas, quer

no aspecto do direito substantivo, quer no adjetivo,

restando, também o pleito judicializado no semestre que

antecede ao término do contrato.

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIAPosto isto, é a presente para requerer se digne V. Exa. julgar a ação

totalmente procedente, declarando a renovação judicial do contrato de locação

existente entre as partes, por novo período de 5 (cinco) anos a contar de 01 de

outubro de 2.011 e término em 30 de setembro de 2016 , com o valor mensal

de alugueres no importe R$ 5.775,02 (Cinco mil, setecentos e setenta e cinco

reais e dois centavos), observados os índices e periodicidade de correção

previstos no contrato original.

De outro lado, além da procedência do pedido formulado, requer o autor,

outrossim, a condenação dos réus nas verbas da sucumbência e demais

consectários legais, na hipótese de resistência.

Requer-se, ainda, a citação dos réus para, querendo, contestar a ação,

sob pena de confissão e revelia, quando o pedido deverá ser julgado

procedente, decretando-se a renovação forçada do contrato, por novo período

de 5 (cinco) anos.

LOCAÇÕES – RENOVATÓRIAProtesta, outrossim, caso V. Exa. entenda necessário, sejam os fiadores do contrato de locação

original cientificados da presente demanda, para todos os fins e efeitos de direito.

Protesta, finalmente, provar o alegado, por todos os meios de prova

admitidos em juízo, não só pelos documentos acostados aos autos, mais ainda por outros que poderá

juntar ao processo, provas periciais que desde já se requer, inquirição de testemunhas, depoimento

pessoal dos réus, que fica desde já também expressamente requerido, sem prejuízo da produção de

outras provas que se façam necessárias.

Dá-se à causa para fins fiscais o importe de R$ 69.300,24 (sessenta e

nove mil, trezentos reais e vinte e quatro centavos), correspondentes a 12 vezes o último aluguel

pago, nos termos da lei vigente.

Termos em que,

Pede e espera deferimento.

São Paulo