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Daniel Raseira Sperandio R.A.: 3.250.030 – 10º semestre ANÁLISE DE VIABILIDADE DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO Itatiba 2007

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Daniel Raseira Sperandio

R.A.: 3.250.030 – 10º semestre

ANÁLISE DE VIABILIDADE DE UM

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Itatiba

2007

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Daniel Raseira Sperandio

R.A.: 3.250.030 – 10º semestre

ANÁLISE DE VIABILIDADE DE UM

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Monografia apresentada à disciplina Trabalho de Conclusão de Curso, do Curso de Engenharia Civil da Universidade São Francisco, sob orientação do Profº Adilson Franco Penteado, como exigência parcial para conclusão do curso de graduação.

Itatiba

2007

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SPERANDIO, Daniel Raseira. Análise de viabilidade de um empreendimento imobiliário. Monografia defendida e aprovada na Universidade São Francisco em 10 de Dezembro de 2007 pela banca examinadora constituída pelos professores.

_____________________________________________ Prof. Dr. Adilson Franco Penteado USF - orientador

_____________________________________________ Prof. Ms. Andre Penteado USF – examinador _____________________________________________ Eng. Daniela Colagrossi Examinadora

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RESUMO

Com a expansão do mercado imobiliário nacional e o ressurgimento dos agentes financeiros

disponibilizando crédito para a construção, fica inquestionável a importância de se analisar

cuidadosamente a tomada de recursos para que os juros cobrados pelos agentes credores não

deteriorem os lucros obtidos em determinado empreendimento. Para análise de viabilidade

financeira de um determinado empreendimento, existem ferramentas disponíveis para definir os

resultados a partir de simulações determinando o grau de rentabilidade que o mesmo pode

oferecer. Este trabalho visa orientar empresas e empresários da construção civil na tomada de

decisões para avaliar a viabilidade de empreendimentos imobiliários de qualquer natureza,

sejam residenciais, comerciais, etc... O referencial teórico apresentado neste trabalho é

baseado em pesquisa bibliográfica de ciências econômicas e matemática financeira, visando

trazer para o campo da engenharia tais aplicações e teorias. Através do estudo de caso de um

empreendimento na cidade de Bragança Paulista, vamos simular os resultados do

empreendimento em dois regimes de construção: preço de custo e preço fechado. Partindo da

premissa de que a empresa pretende captar recursos através de agentes financeiros para

execução do empreendimento, iremos definir a taxa de juros do capital de terceiro viável para a

execução do empreendimento.

Palavra chave: VIABILIDADE, EMPREENDIMENTO, SIMULAÇÃO.

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ABSTRACT

Taking into account the growth of the National Estate Market and the resurgence of financial stockers who are available to invest in construction, it is unquestionable the importance of analyzing carefully the interest which will be charged from the lender in order to not damage the profit in certain enterprise. To review the financial viability of a certain enterprise there are available tool to define the results from a specified simulation showing the profitability which this enterprise may offers. This research aims on guiding companies and executives from civil construction areas to take decisions to evaluate de Estate Enterprises of any nature (business, commercial, residential …). Through studying an enterprise in the city of Bragança Paulista, we are simulating its results evaluating to points in the regime of construction: cost price and purchase cost. Starting from the surmise that the company intends to achieve resources through financial brokers, we will define the interest out of the down payment of a buyer to accomplish the enterprise.

Key words: VIABILITY, ENTERPRISE, SIMULATION.

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SUMÁRIO

LISTA DE FIGURAS.................................................................................

1. INTRODUÇÃO .....................................................................................

1.1 O investidor e o empreendedor no setor imobiliário...........................

2. OBJETIVO ...........................................................................................

3. REFERENCIAL TEÓRICO ..................................................................

3.1 Viabilidade econômica .......................................................................

3.2 Viabilidade financeira .........................................................................

3.3 Métodos de análise.............................................................................

3.3.1 Fluxo de caixa .................................................................................

3.3.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa ...............................................

3.3.3 Fluxo de caixa descontado .............................................................

3.3.3.1 Valor presente líquido (VPL) ........................................................

3.3.3.2 Índice de lucratividade (IL) ...........................................................

3.3.3.3 Taxa interna de retorno (TIR) ......................................................

3.3.4 Sem fluxo de caixa descontado.......................................................

3.3.4.1 Prazo de retorno do investimento (pay back) ..............................

3.3.5 Aplicação da engenharia econômica. .............................................

3.4 Risco e incerteza ...............................................................................

3.4.1 Previsão das receitas......................................................................

3.4.2 Previsão dos custos ........................................................................

3.4.3 Rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa......................

3.4.4 Risco de um investimento ...............................................................

3.4.5 Avaliação de empreendimentos em condição de risco ..................

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3.4.6 Considerações finais sobre risco e incerteza .................................

3.5 Regime de construção........................................................................

3.5.1 Incorporação a preço de custo........................................................

3.5.1.1 A comercialização e a construção ...............................................

3.5.1.2 Vantagens da obra “a preço de custo” ........................................

3.5.1.3 Desvantagens da obra “a preço de custo” ...................................

3.5.2 Incorporação a preço fechado ........................................................

3.5.2.1 A comercialização e a construção................................................

3.5.2.2 Vantagens da obra “a preço fechado”..........................................

3.5.2.3 Desvantagens da obra “a preço fechado”....................................

4. ESTUDO DE CASO .............................................................................

4.1 O produto............................................................................................

4.2 Análise mercadológica .......................................................................

4.3 Viabilidade econômico financeira ......................................................

4.3.1 Caso 1: Incorporação pelo regime de preço de custo ....................

4.3.2 Caso 2: Incorporação pelo regime de preço fechado .....................

4.4 Conclusão ..........................................................................................

5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .....................................................

ANEXO 1 .................................................................................................

ANEXO 2 .................................................................................................

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Lista de Tabelas

Tabela 01 – Quadro de Áreas..................................................................

Gráfico 01 – Pesquisa Mercadológica......................................................

Tabela 02 – Valor Parcela de Entrada .....................................................

Tabela 03 – Estimativa de Custo .............................................................

Tabela 04 – Receita x Despesa ...............................................................

Tabela 05 – Aplicação da Parcela de Entrada ........................................

Tabela 06 – Administração ......................................................................

Tabela 07 – Fluxo de caixa ......................................................................

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1. INTRODUÇÃO

O mercado imobiliário é um dos mais importantes segmentos da economia nacional. Além

da complexidade inerente à realização dos projetos compostos por inúmeros elementos, a

atividade carrega elevados riscos em conseqüência dos investimentos de porte que são

exigidos antecipadamente a absorção do produto final pelo mercado. Investidores, sejam eles

empreendedores, incorporadores, construtores ou particulares buscam atingir algum beneficio

com o empreendimento e antes de decidir, deve ser desenvolvida uma avaliação cuidadosa

para assegurar que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus objetivos. No caso da

construção civil, quando uma nova construção é investigada, denomina-se tradicionalmente de

“análise de viabilidade” (BALARINE, 1997, GONZALEZ, 1999).

Atualmente, com expansão da oferta do crédito disponibilizada pelos agentes financeiros

para construtoras e incorporadoras, resultado da sinergia de alguns fatores, destacando-se: a

consolidação do novo marco regulatório para o setor trazido pela Lei 10.931 de agosto de 2004,

que contemplou regras sobre o patrimônio de afetação segregando a contabilidade de cada

empreendimento, estabeleceu a alienação fiduciária, agilizando o processo de cobrança via

cartório de imóveis e garantindo ao credor a propriedade do bem em caso de não pagamento

do valor principal da dívida, atrelada a estabilidade econômica alcançada pelo país, fez com

que as empresas do setor desenvolvessem métodos diferenciados para os estudos de

viabilidade de seus empreendimentos.

Tais ferramentas surgiram na tentativa de aumentar a precisão na analise da lucratividade

das empresas perante as taxas de juros empregadas pelos agentes credores, que diante do

aquecimento do mercado imobiliário, viram a oportunidade de aumentar suas carteiras de

crédito imobiliário disponibilizando recursos para viabilização de novos empreendimentos.

Algumas empresas, diante do cenário promissor, abriram seu capital para captar recursos

mais baratos em comparação aos ofertados pelos bancos com o objetivo de financiar seus

projetos aumentando a lucratividade de seus empreendimentos. Porém, tal manobra exige uma

razoável alocação de recursos para atender às exigências do mercado de capitais, restringindo

tal ferramenta de captação para grandes empresas do setor imobiliário.

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1.1 O investidor e o empreendedor no setor imobiliá rio.

Diz João da Rocha Lima Jr. (1998) que o investidor está associado ao empreendedor,

pois o investidor aplica recursos enquanto que o empreendedor “se encarrega de analisar,

planejar, implantar e operar, ou gerenciar a operação”.

Um investimento é uma aplicação de recursos financeiros em uma oportunidade de

negócios. Interessa verificar se há lucro ou se determinada taxa de uma oportunidade

alternativa é atingida, propiciando retorno do investimento realizado. Sinteticamente, a análise

de investimentos consiste em coletar as informações e aplicar as técnicas de engenharia

econômica, considerando as taxas de desconto, os prazos e os valores previstos em um fluxo

de caixa descontado, e eventualmente completando com a análise dos riscos ou incertezas

envolvidos no processo.

Na construção civil, é comum que as empresas apliquem pequena quantidade de

recursos próprios, geralmente para custear projetos e divulgação, obtendo recursos de terceiros

através de vendas antecipadas, ou “venda na planta”, constituindo o regime de incorporação a

preço de custo onde se caracteriza a formação de um grupo de investidores denominado

condomínio para custear a construção da obra. Neste caso, as empresas estarão empregando

sua capacidade técnica de gerenciamento, caracterizada pelo conceito de empreender e não

investir.

Quando a empresa ou o construtor opta por construir com recursos próprios, ainda que

parcialmente, investindo recursos financeiros e trabalho para obter um resultado, pode se dizer

que estará participando efetivamente como investidor do empreendimento.

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2. OBJETIVO

O objetivo do presente trabalho é identificar o resultado de um empreendimento

simulando as possibilidades de retorno mediante diferentes regimes de incorporação. Tal

identificação irá definir qual o regime mais rentável para a empresa e o custo de capital, ou seja,

taxa de juros para captação de recursos de terceiros viável para realização do empreendimento.

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3. REFERENCIAL TEÓRICO

3.1 Viabilidade Econômica

Dentre as várias oportunidades, existe sempre a possibilidade de se identificar a mais

atraente para escolher a melhor. Um empreendimento pelo qual se possa cobrar um bom preço,

receber rápido e que custe pouco. Tudo dentro de estimativas realistas de venda e

levantamento de custos confiáveis.

Em outras palavras, busca-se inicialmente o lucro, o benefício projetado para o futuro e

alguma garantia de que ele será realmente obtido.

O preço deverá ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, deverão ser maiores

que os gastos, ou saídas.

Resumindo, quando a decisão de investir está baseada apenas na análise comparativa da

quantidade de recursos entrantes e de saídas referentes ao custeio do empreendimento,

resultando em um lucro, trata-se de viabilização econômica. (BEZERRA DA SILVA, 1995).

3.2 Viabilidade Financeira

A grande maioria dos negócios de construção civil exige o investimento de capital.

Embora o preço seja via de regra, superior aos custos, a receita entra no caixa bem depois da

necessidade de pagamentos de despesas. Contratos de prestação de serviços de construção

civil por empreitada e incorporações imobiliárias quase sempre exigem que se coloque

antecipadamente uma quantidade de recursos para alavancar a sua produção. Em suma,

quando a decisão de investir está baseada na disponibilização de recursos, com objetivo de se

obter o equilíbrio das entradas e saídas, levando-se em conta os saldos a cada momento fluxo

de caixa), trata-se de viabilização financeira. (BEZERRA DA SILVA, 1995)

Portanto, o estudo de viabilidade econômico-financeira é tal que pretende caracterizar um

empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final do negócio, bem como ser

capaz de evitar saldos negativos proporcionando, conseqüentemente, um fluxo de caixa

positivo em qualquer momento do empreendimento.

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Entretanto, não deve uma análise prévia de viabilidade, se restringir a uma análise

econômico-financeira, pois esta não leva em consideração fatores não quantificáveis que

influenciam na qualidade dos indicadores do resultado final do negócio.

3.3 Métodos de análise.

Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um bom

cenário, dispor de um bom modelo matemático para simulação, conhecer os indicadores de

qualidade fornecidos pelo modelo de cálculo e saber interpretar os indicadores, estabelecendo

critérios particulares de decisão. (BEZERRA DA SILVA, 1995)

As características especiais do mercado imobiliário tornam muito difícil o processo de

decisão de investimento ou de lançamento de novas construções. Principalmente na análise de

viabilidade, na qual, muitas vezes, esta decisão é tomada pelo empresário de forma intuitiva, de

acordo com sua experiência e sua percepção das condições momentâneas do mercado, sem

ter como base uma análise criteriosa, embasada em dados. (GONZÁLEZ, 1999)

Visto que é grande a quantidade de fatores intervenientes e que é longo o período que

decorre entre o momento da decisão e a conclusão do empreendimento, torna-se necessário

analisar objetivamente a viabilidade econômica e financeira do mesmo, empregando as

técnicas gerais de engenharia econômica, acrescidas das peculiaridades relativas ao mercado

imobiliário. No processo decisório é importante levar em consideração a diferença entre a

disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isto decorre da existência de incertezas e da

necessidade de remunerar o capital, através de uma taxa de juros.

O dinheiro é um recurso escasso, existindo um preço, que são os juros pagos pelo direito

de uso deste bem. Como, no Brasil, as taxas de juros são extremamente elevadas, podendo-se

afirmar serem proibitivas para empresas construtoras, faz-se necessário um controle rígido dos

períodos de fluxo de caixa negativos, que, gerando juros, corroem o lucro almejado.

Na prática, os parâmetros da análise sofrem ainda por influência de variáveis

monitoráveis e não monitoráveis. As variáveis monitoráveis são aquelas que o incorporador

pode exercer algum tipo de controle ou pode alterá-las de alguma forma. As variáveis não

monitoráveis são as que fogem totalmente do raio de ação do incorporador, sendo impostas

pelo mercado. Pode-se citar como variáveis monitoráveis, os custos de produção, o cronograma

físico da obra, o cronograma de desembolso da produção, as taxas de BDI (Bônus e Despesas

Indiretas) e a remuneração dos serviços; quanto às variáveis não monitoráveis, encontram-se,

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dentre outras, a expectativa de inflação e dos juros da economia, a variação no valor dos

imóveis e a velocidade de vendas.

As técnicas mais comuns para a tarefa de análise econômica e financeira são a taxa

interna de retorno (TIR) e o valor presente líquido (VPL). Emprega-se também o custo periódico

(CP), período de retorno do investimento (pay back) e o índice de lucratividade (IL).

Geralmente, a análise busca identificar o lucro ou se a taxa de retorno é maior do que a taxa de

atratividade.

Decidir é escolher entre alternativas disponíveis, após uma análise baseada nos critérios

da engenharia econômica. Caso haja apenas um investimento em estudo, seu rendimento

deverá ser comparado ao rendimento de aplicações financeiras correntes no mercado,

disponíveis ao investidor para o mesmo volume de recursos. As taxas destas aplicações serão

os parâmetros de comparação, definindo a taxa mínima de atratividade deste investimento.

É sempre importante trabalhar com técnicas que considerem o momento em que ocorrem

as despesas e receitas, através de um fluxo de caixa descontado, o que não incrementa

significativamente a dificuldade de análise. A seguir são revisados conceitos sobre as técnicas

empregadas na análise financeira de investimentos. Para incorporar o custo-tempo do dinheiro,

torna-se fundamental determinar uma taxa de desconto adequada. Esta é a primeira questão.

3.3.1. Fluxo de caixa

Fluxo de caixa é a apreciação das contribuições monetárias (entradas e saídas de

dinheiro) ao longo do tempo a uma caixa simbólica já construída. Pode ser representada de

uma forma analítica ou gráfica.

O fluxo de caixa de uma incorporação, por ser complexo, exige a montagem de uma

matriz, que relacione as transações financeiras com os períodos em que foram efetuadas,

podendo ser chamada de matriz do fluxo de caixa.

O diagrama de fluxo de caixa é uma representação dos fluxos de dinheiro ao longo do

tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo, com vetores

identificando os movimentos monetários, adotando-se convenções cartesianas: fluxos positivos

para cima e negativos para baixo. São considerados fluxos positivos os dividendos, as receitas

ou economias realizadas; são considerados fluxos negativos as despesas em geral, a aplicação

de dinheiro, o custo de aplicações ou as parcelas que foram deixadas de receber.

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Fluxos de caixa são construídos para dar apoio a decisões empresariais, estudar

aplicações de resíduos de caixa de permanência temporária e servir de base para a obtenção

dos indicadores necessários para a análise financeira. No caso do caixa da incorporação,

podem-se mencionar os seguintes indicadores, entre outros:

• Exposição máxima (mês onde se verifica o maior saldo positivo);

• Prazo de retorno e

• Taxa de retorno.

Com a ajuda do fluxo de caixa, pode-se determinar o momento em que a incorporação

requisitará o ingresso de recursos de financiamento ou investimento, e ainda, determinar o

momento que parte do faturamento poderá ser transferido para o retorno. (GONZÁLES, 2003)

3.3.2. Taxa de desconto do fluxo de caixa

O capital aplicado durante t anos a uma taxa de juros de k% a .a. equivale a (1+k)t ao final

de t anos. Para se dispor do capital ao cabo de t anos seria suficiente aplicar hoje, a uma taxa

de juros k, o valor de 1/(1+k)t. Ou seja, 1/(1+k)t é o valor presente do capital a ser recebido

dentro de t anos. Assim, um projeto será dito rentável se o total das entradas de caixa trazidas

ao presente, a uma taxa k, tiver um valor superior ao total das saídas de caixa do projeto,

também trazidas ao presente à mesma taxa k. (GALESNE, 1999)

Convém discutir a taxa a ser utilizada para descontar os fluxos de caixa de um projeto,

antes de se passar à descrição destes critérios de análise. Para a avaliação um projeto de

investimento, a taxa de desconto k será a taxa mínima de rentabilidade exigida do projeto,

também chamada taxa mínima de atratividade (TMA). Esta taxa representa o custo de

oportunidade do capital investido ou uma taxa definida pela empresa em função de sua política

de investimentos. Para a análise desenvolvida neste trabalho, será considerada a taxa de

desconto k como a taxa mínima de rentabilidade que a empresa exige de seus projetos de

investimentos, ou simplesmente taxa mínima de atratividade. Em última análise, a taxa de

desconto k tem a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa equivalentes aos valores

presentes (GALESNE, 1999)

A taxa de desconto, referida como taxa mínima de atratividade, é também tratada como

“custo de capital”, ou como custo de oportunidade. Estes termos, contudo, não são sinônimos e,

de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte da empresa e da conjuntura

momentânea da economia. Pode-se discriminar essas taxas em:

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a) Custo de oportunidade do capital de terceiros (ka) – é a taxa de captação dos recursos

no mercado, seja através de instituições financeiras ou investidores privados;

b) Custo de oportunidade de capital próprio (ke) – é o custo de uso do capital próprio da

empresa. Representa as oportunidades de uso de capital perdidas quando é decidida

determinada alocação de recursos;

c) Taxa de reinvestimento (rs) – é a taxa de aplicações futuras dos fluxos de caixa

positivos gerados pela empresa. Não deve ser tomada como o custo do capital próprio (ke),

porque os fluxos positivos nem sempre podem ser aplicados a esta taxa, por questões de prazo

e volume de recursos. Deve ser ligada à taxa efetiva de reaplicação dos fluxos futuros, nas

aplicações em que dispõe;

d) Taxa mínima de atratividade (TMA) – do ponto de vista teórico, a taxa de desconto

deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital próprio (k=ke). Porém, pode ser

substituída por uma taxa politicamente definida pelo decisor, em função da política de

investimento da empresa (k=TMA). A taxa de atratividade representa a rentabilidade mínima

exigida pelo investidor, ou seja, sua motivação para investir. Como não tem sentido que a TMA

seja inferior ao custo de oportunidade do capital próprio, geralmente adota-se TMA ≥ ke, pois a

empresa desejará obter mais do empreendimento do que obteria em uma alternativa de

investimento comparável e segura, devendo ainda incluir uma parcela de risco.

Assim, a taxa k de desconto poderá assumir um dos valores acima, conforme as

premissas e o enfoque da análise. Na construção civil, deve-se verificar ainda que geralmente o

investimento próprio seja pequeno, trabalhando-se fundamentalmente com os recursos dos

compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a viabilidade do empreendimento

globalmente.

3.3.3. Fluxo de caixa descontado

3.3.3.1 Valor presente líquido (VPL)

O VPL de um projeto de investimento é igual à diferença entre o saldo dos valores

presentes das entradas e saídas líquidas de caixa associadas ao projeto e ao investimento

inicial necessário, com o desconto dos fluxos de caixa feito a uma taxa k definida pela empresa

(TMA). Todo projeto de investimento que tiver um VPL positivo será rentável; para um projeto

analisado, havendo mais de uma variante rentável, o de maior VPL será o mais lucrativo. É o

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valor presente dos retornos diminuídos dos investimentos, descontados até a data da análise

pela taxa de juros do custo do capital. (GALESNE, 1999)

3.3.3.2 Índice de lucratividade (IL)

Este critério consiste em estabelecer a razão entre o saldo dos valores presentes das

entradas e saídas líquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste critério também, os

cálculos são efetuados com base na taxa mínima de atratividade (k) da empresa. Este índice

informa a percentagem de quanto se está ganhando, além do custo do capital, em relação ao

valor presente do investimento. (GALESNE, 1999)

3.3.3.3 Taxa interna de retorno (TIR)

Por definição, a taxa que anula o valor presente líquido do empreendimento é chamada

de taxa interna de retorno (TIR). É uma taxa média de desconto do fluxo de caixa, ou, em

outras palavras, é a taxa que torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao investimento

inicial. É a mínima taxa de retorno que garante a recuperação da quantidade investida

(GONZALEZ, 1999). Todo projeto cuja taxa de retorno seja superior à taxa mínima de

rentabilidade que o dirigente da empresa exige para seus investimentos, o negócio é

interessante (GALESNE, 1999)

3.3.4 Sem fluxo de caixa descontado

3.3.4.1 Prazo de retorno do investimento ( pay back)

Consiste na análise do período necessário para se obter o retorno do investimento inicial

sem considerar nenhum tipo de juros. O que é falho neste critério é que ele é utilizado como um

critério de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele se caracteriza mais como uma

medida da liquidez do capital investido no projeto. O uso deste critério pode ser justificado

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quando empregado em conjunto com os critérios baseados nos fluxos de caixa descontados,

jamais como critério principal.

3.3.5 Aplicação da engenharia econômica

Raros são os estudos especificamente direcionados à aplicação das técnicas

apresentadas acima na avaliação de empreendimentos imobiliários.

As técnicas atualmente em uso para avaliação prévia de empreendimentos utilizam

formatos mais simples, baseando-se exclusivamente no comparativo entre custos e receitas

totais. Como o tempo é elemento significativo e a incidência de custos e receitas ocorrem em

diferentes momentos, é importante descontar (ou capitalizar) tais ocorrências para uma data

única, usualmente a data do estudo de viabilidade. Para tanto, identifica-se a taxa de

atratividade e/ou custos financeiros incidentes, para a aplicação dos métodos disponíveis,

através da engenharia econômica. (BALARINE, 1997)

3.4 Risco e incerteza

A incerteza é o desconhecimento das condições de variabilidade de um parâmetro,

impedindo a adequada previsão de seu comportamento.

A previsibilidade do futuro, por parte do dirigente de uma empresa, está diretamente

influenciada por diversos fatores externos sobre os quais este dirigente não tem domínio. O

clima, os acontecimentos políticos e sociais e as descobertas científicas são exemplos de

fatores que influenciam as decisões de investimento. Assim, o dirigente da empresa deve, para

manter a empresa no mercado, assumir riscos: o risco de fracasso do empreendimento é um

deles. É este risco que o dirigente da empresa vai se esforçar em reduzir, tentando prever,

quando não influenciar, a evolução futura dos elementos determinantes da rentabilidade de seu

investimento. (GALESNE, 1999)

Quatro elementos têm influência determinante sobre a rentabilidade de um projeto de

investimento: os montantes das receitas anuais, os custos anuais e o nível de rentabilidade do

reinvestimento dos fluxos de caixa do projeto.

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3.4.1 Previsão das receitas

O sucesso ou fracasso de um investimento depende da maneira como o produto

resultante do investimento é aceito pelo mercado consumidor. Contudo, dependerá também do

tipo de organização do mercado para o produto considerado. O mercado consumidor muda ao

sabor da alteração dos gostos e das necessidades de cada consumidor individual. É assim que

muitos produtos de grande aceitação, num dado momento, declinam e, até mesmo,

desaparecem, enquanto outros podem apresentar um crescimento muito rápido. Em geral,

pode-se constatar que a incerteza das receitas é tanto maior quanto mais inovador é o produto.

Para uma situação de monopólio de mercado, o grau de incerteza é menos elevado e

pode ser reduzido por meio de estudos de mercado. Para uma situação concorrencial, o

sucesso da estratégia de uma empresa dependerá, em grande parte, da reação das demais à

tomada de sua ação. Esta segunda fonte de incerteza é mais incômoda que a primeira por fugir

totalmente ao controle da empresa que inicia a ação.

3.4.2 Previsão dos custos

A necessidade de se reduzir a incerteza existente na estimativa de custos de produção

tem levado as empresas a implantarem sistemas de custos e restrito controle dos orçamentos.

Estes orçamentos são baseados em experiências anteriores da empresa.

Entretanto, esta experiência anterior não se constitui, de forma alguma, em garantia de

repetição de fatores no futuro. Fatores relacionados a agentes externos, como aumentos de

preços de matérias-primas, podem contribuir para que as previsões baseadas em séries

históricas possam fracassar.

Mesmo reduzida, a incerteza nas previsões de custo permanece um elemento importante

na avaliação do investimento.

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3.4.3 Rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa

A conseqüência essencial desta incerteza parece ser a variabilidade potencial da

rentabilidade esperada. Visto que não se pode assegurar a rentabilidade, pode-se concluir que

a incerteza quanto ao resultado dos fluxos líquidos de caixa seja também elevada.

3.4.4 Risco de um investimento

Risco e incerteza, embora ligados, são noções distintas; são ligados no sentido de que o

risco de um projeto de investimento é a conseqüência da incerteza associada ao projeto; são

distintos à medida que um projeto de investimento, com resultados incertos, somente é

arriscado quando suscetível de apresentar resultados não desejados.

3.4.5 Avaliação de empreendimentos em condição de r isco

Como visto, em presença de risco, admite-se que há uma probabilidade conhecida de

variação dos parâmetros. Algumas vezes, o risco é tão remoto que pode ser considerado nulo;

em outras ocasiões precisa ser ignorado pela falta de dados para análise.

O risco deve ser considerado se as atividades são projetadas para um futuro distante e os

resultados estão sujeitos a influências condicionais. A identificação das alternativas inclui:

• Definição dos estados ou condições futuros (mercado e macro economia);

• Predição da probabilidade de cada estado ocorrer;

• Determinação dos retornos associados a cada estado.

Estados futuros podem ser antecipados, mas não controlados. A questão chave é decidir

quais estados são relevantes para a solução do problema, limitando a complexidade de análise

a um nível razoável.

Algumas questões estão sob o controle da empresa, ao menos relativamente, tais como

datas de lançamento, entrega do produto, custo de produção, especificações do

empreendimento e projetos, entre outros, e, com algum esforço, a empresa poderá antecipar as

variações possíveis e mantê-las nestes níveis durante a execução.

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Para a análise do risco, há técnicas complexas, entre elas, a teoria dos jogos e as árvores

de decisão. Ainda se pode realizar a análise da sensibilidade do fluxo de caixa, percebendo-se

a influência na variação de parâmetros importantes, tentando de forma simplificada prever

situações futuras de risco ou incerteza.

3.4.6 Considerações finais sobre risco e incerteza

Não interessa tentar reproduzir ou antecipar o comportamento do decisor, mas apenas

dotá-lo de ferramentas de análises adequadas ao setor imobiliário. Desta forma, não há

interesse em determinar curvas de utilidade, ou identificar seu comportamento frente ao risco ou

à incerteza; busca-se um modelo analítico coerente para a análise de empreendimentos na

construção civil, capaz de permitir o julgamento objetivo de propostas de construção.

Determinar qual o caminho que tomará o decisor, diante das alternativas que dispõe, está fora

do escopo deste trabalho (GONZÁLEZ, 1999).

3.5 Regime de construção

3.5.1 Incorporação a preço de custo

A realização de um empreendimento pelo regime de incorporação a “Preço de Custo”,

caracteriza-se pela venda das unidades do empreendimento na planta, antes do início da

construção ou durante a mesma. O interesse de aquisição do comprador é associado ao

interesse da Incorporadora e da Construtora de levar o empreendimento adiante.

De posse do terreno, seja por aquisição ou através de parceria com o proprietário do

mesmo, a Incorporadora realiza os projetos que irão compor o empreendimento, aprova-os nos

órgão públicos competentes, e realiza o devido registro da incorporação do empreendimento,

onde são estabelecidas todas as especificações do mesmo, como as áreas privativas, área de

uso comum, garagem, etc., com o fim específico de se pré-determinar e resguardar o direito do

comprador.

É também apresentado o cálculo da estimativa de custo da obra a ser custeado pelos

compradores, assim como as especificações básicas do empreendimento, como tipo de

acabamento interno e externo, equipamentos, etc., de forma a dar conhecimento ao comprador,

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o tipo de acabamento do imóvel que está adquirindo, assim como as despesas que integram os

valores na composição do cálculo da estimativa de custo do mesmo.

Concluindo as vendas das unidades, é definido em assembléia geral dos proprietários o

início das obras e demais parâmetros que irão definir o andamento do empreendimento.

É importante salientar no contrato de aquisição, quais os itens que compuseram o custo

da obra, e que o mesmo é apenas uma estimativa calculada conforme as normas, vez que

compete aos compradores responder pelo custo integral da obra, pagando na proporção de

suas frações ideais no terreno, inclusive as despesas diretas e indiretas, necessárias à

execução do empreendimento até o seu final.

Assim sendo, a obra terá andamento de acordo com o ingresso de recursos pelos

compradores, pois pelo sistema de construção a preço de custo, não compete à Incorporadora

ou Construtora a obrigação de financiar o andamento das obras, ainda que a título de

adiantamento, sendo assim sempre viável economicamente.

Neste caso, a empresa ou o construtor terá o papel de empreendedor, pois não fará

investimentos financeiros a longo prazo no empreendimento.

3.5.1.1 A comercialização e a construção

A comercialização das unidades de um empreendimento a preço de custo inicia-se com

sua divulgação e formalização dos contratos e termina com a entrega das chaves aos

proprietários.

Para que o resultado seja satisfatório para ambas as partes é necessário total

transparência das informações durante todo o processo de construção. Caso contrário, isso

poderá levar à inadimplência do comprador e no insucesso do empreendimento, com perdas

generalizadas aos compradores, à Incorporadora e à Construtora.

Ao adquirir imóvel na modalidade de construção a preço de custo, o comprador deve se

certificar de idoneidade das partes envolvidas e exigir sempre informações atualizadas sobre o

empreendimento.

3.5.1.2 Vantagens da obra “a preço de custo”

As principais vantagens de se adquirir um imóvel na planta pelo sistema a preço de custo

são:

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• Pagamento apenas do custo real da construção;

• Condições de pagamento vinculadas ao andamento das obras,

possibilitando o ingresso de recursos de forma parcelada e sem juros;

• Liberdade na determinação do ritmo da obra, conforme o interesse da

assembléia dos proprietários, podendo-se acelerar ou retardar os prazos da

realização do empreendimento, conforme a disponibilidade de caixa do condomínio;

• Possibilidade de escolha pessoal dos materiais de acabamento interno

das unidades autônomas, personalizadas ao gosto do comprador;

• Quando a obra é executada a preço de custo, mesmo em épocas de crise

econômica, o resultado final tende a ser bom, pois a experiência mostra que os

aumentos dos custos (materiais, equipamentos, etc.) caso haja, tenderão a refletir

positivamente no valor de venda do imóvel à médio ou longo prazo.

3.5.1.3 Desvantagens da obra “a preço de custo”

Como desvantagens na aquisição de um imóvel na planta pelo sistema a preço de custo,

podemos salientar:

• Caso o grupo de condôminos seja muito heterogêneo na capacidade

financeira, nível social e cultural, isso poderá ocasionar convulsões no objetivo

principal do grupo;

• Se o comprador não tem conhecimento claro e objetivo das normas do

sistema de construção a preço de custo, isso pode levar ao comprometimento

financeiro superior ao esperado pelo comprador, visto que a construção será

totalmente custeada pelos compradores.

3.5.2 Incorporação a preço fechado

No regime de incorporação a preço fechado, ou fixo reajustável, a construtora se obriga a

entregar o imóvel objeto do contrato de compra e venda ao comprador, por um preço

previamente fixado, dentro das dimensões e especificações constantes no memorial de

incorporação.

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A entrega da unidade, pronta e acabada, conforme houver sido contratado, obriga o

construtor a assumir todos os riscos do negócio, no que se refere a reajustes de preços ou

inadimplência de compradores, devendo entregar o bem no prazo contratado e o comprador

poderá estender o pagamento por um período superior ao da construção conforme acordado

entre as partes previamente.

É esse tipo de empreendimento que na maioria das vezes causa prejuízo ao mercado

em caso de insolvência da incorporadora, pois todo risco do negócio fica a cargo exclusivo do

incorporador.

No regime de incorporação a preço fechado, a empresa ou o construtor, que emprega

recursos financeiros próprios para a construção da obra, assume o papel de empreendedor e

investidor, pois seu capital que será investido deverá ser remunerado.

3.5.2.1 Comercialização e construção

Após a aprovação do empreendimento nos órgãos competentes e incorporação do

mesmo no cartório de registros, a incorporadora poderá comercializar as unidades autônomas

conforme sua necessidade e estratégia pois no caso da construção pelo regime de preço

fechado, a mesma se responsabiliza pela entrega da unidade e preço conforme estipulado

antecipadamente no contrato.

Nesse caso, a incorporadora poderá a seu critério antecipar a conclusão da obra, seja

pela otimização dos custos da construção ou estratégia de mercado.

3.5.2.2 Vantagens da obra “a preço fechado”

A principal vantagem em se adquirir um imóvel pelo regime de preço fechado está no

prazo de construção geralmente proposto pelas empresas e no valor fixo estipulado pelo

imóvel.

Outro fator importante que se caracteriza como benefício para o comprador é a garantia

dada pela empresa ao imóvel seja durante ou após sua conclusão, pois todo risco em relação a

construção do empreendimento fica a caráter exclusivo da incorporadora.

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3.5.2.3 Desvantagens da obra “a preço fechado”

Devido à garantia da entrega do imóvel na data e valor pré fixados no contrato, e aos

riscos sejam de caráter monitoráveis ou não monitoráveis corridos pela incorporadora, o valor

do imóvel comercializado tende a ser mais alto se comparado ao imóvel adquirido na planta.

Isso ocorre pois o lucro pelo investimento necessário para viabilização do empreendimento será

incluído no preço de venda do imóvel, tendendo o mesmo a atingir o valor de mercado de

imóveis prontos.

Outro fator importante a ser observado é a capacidade da empresa incorporadora para

disponibilizar os recursos necessários à conclusão da obra no prazo proposto, pois caso falte

recursos, a obra poderá ser prejudicada, trazendo prejuízo para todos.

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4. ESTUDO DE CASO

O estudo de caso a seguir tem como objetivo, a analise mercadológica, e a viabilidade

econômica-financeira de um empreendimento imobiliário em andamento, lançado pelo regime

de incorporação a preço de custo pela Construtora e Incorporadora Engebela S/C Ltda, na

cidade de Bragança Paulista, estado de São Paulo.

A empresa detentora do empreendimento é experiente em executar obras pelo regime

de “preço de custo”, porém alguns fatores são desfavoráveis a esse método de construção

conforme visto anteriormente.

Com a oferta de crédito disponível no mercado, a empresa pretende captar recursos

para execução das próximas etapas do empreendimento, executando a obra a “preço fechado”,

ou seja, sem a necessidade de comercializar as unidades durante a construção. Porém, tal

opção tem de ser detalhadamente estudada para que os juros cobrados pelos credores não

deteriorem os lucros esperados do empreendimento.

Para analisar o resultado mais lucrativo para empresa, faremos uma comparação dos

lucros obtidos na simulação dos dois regimes de incorporação: “construção a preço de custo” e

“construção a preço fechado”.

Como auxílio na determinação das variáveis responsáveis pela avaliação dos resultados

financeiros do empreendimento, utilizaremos o sistema de software PINI VERSATO viabilidade,

que simula automaticamente os dados inseridos no sistema, gerando os índices necessários

para análise do estudo.

4.1 O produto

Conforme apresentação do empreendimento (ANEXO 1), temos como principais

características:

• Tipo de empreendimento: Edifício residencial

• Número total de unidades: Etapa I: 30 apartamentos

Etapa II: 30 apartamentos

Etapa III: 30 apartamentos

• Área do terreno: 4.801,15 m²

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• Área total a construir: 5.233,84 m²

• Conceito: Lofts com 1 suíte, sacada, sala, cozinha, lavanderia e 1 vaga na garagem;

podem ser unidos com o andar acima ou abaixo formando um duplex, interligado por

escada de acesso.

• Infra-estrutura: piscina, academia, salão de festas, espaço gourmet, piscina coberta e

aquecida com raia, sauna, portaria com segurança 24h;

• Características físicas: Três edifícios com 5 pavimentos, 6 unidades por andar e 1

elevador panorâmico cada;

• Publico alvo:

o Investidores – capitalistas que buscam retorno financeiro sobre o investimento do

capital em bens imóveis.

o Moradores: Clientes que com recursos próprios para investir no imóvel em

construção a fim de constituir moradia após a conclusão.

• Localização: Zona sul da cidade, a 30 m de escolas do ensino fundamental, 200 m da

Universidade São Francisco, próximo da saída para Rodovia Fernão Dias.

• Total de apartamentos: 90 unidades. (30 aptos por edifício)

Tabela 1 – QUADRO DE ÁREAS

4.2 Análise mercadológica

O produto desenvolvido pela incorporadora apresentou boa aceitação do publico alvo em

geral, porém o prazo de construção e valor das parcelas foram os principais fatores para

TIPO ÚTIL COMUM TOTAL

Qua

dro

de á

reas

APTO. 1 suíte

LOFT 2 suítes (duplex)

43,92 m²

87,84 m²

14,23 m²

28,46 m²

58,15 m²

116,30 m²

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desistência da aquisição no lançamento da primeira etapa, conforme mostra o gráfico da

pesquisa realizada com 270 interessados:

Gráfico 1 – PESQUISA MERCADOLÓGICA

65%

25%

10%

Prazo

Preço

Outros

4.3 Viabilidade econômica-financeira

Através dos dados disponibilizados pela empresa referentes a 1ª etapa de construção,

vamos analisar a viabilidade econômica e financeira do empreendimento para o lançamento da

próxima etapa: edifícios II, comparando a simulação do empreendimento pelo sistema de

construção a “preço fechado” ou “empreitada”, ou seja, aquela em que a empresa é uma

locadora de serviços que se obriga com quem a contratou a fazer ou mandar fazer determinada

obra e o “sistema a preço de custo” ou “administração”, ou seja, a empresa apenas administra,

em nome do cliente (onde surge a figura do condomínio de construção) a execução da obra.

Para proceder ao estudo econômico e financeiro do empreendimento, devem se projetar

os prováveis custos resultantes dos insumos e atividades que compõem um empreendimento

(terreno, projetos, construção, vendas, promoção, administração, encargos, custos com

financiamentos, etc.) e projetar a receita resultante da venda das unidades.

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Para estudo do caso em que o regime de incorporação é o de preço fechado, utilizaremos

como ferramenta de simulação o software VERSATO VIABILIDADE, desenvolvido pela PINI

para estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários. O software reúne as informações

dadas ao simulador e gera automaticamente os indicadores necessários para analise de

viabilidade do empreendimento e seu potencial de retorno financeiro.

Já no caso da simulação pelo regime de incorporação a preço de custo, utilizaremos a

aplicação de técnicas de engenharia econômica para determinação dos resultados.

Em ambas as situações devemos considerar que a empresa atua somente como

empreendedora já que não investe capital para a viabilização do empreendimento. Para efeito

de comparação dos resultados, será avaliado o valor presente líquido do resultado, assumindo

como investimento inicial o valor igual a zero.

4.3.1 Caso I: Sistema de construção a preço de cust o

De acordo com os dados disponíveis da etapa 1, onde foi aplicado o sistema de

construção a preço de custo, podemos simular a construção da etapa II obtendo o resultado no

caso da utilização do regime proposto.

O valor da unidade é composto por uma entrada (tabela 2) referente aos emolumentos da

incorporadora para cobrir gastos necessários para viabilização do empreendimento, como

marketing, comissões, projetos, e demais despesas; somado com a estimativa de custo da

construção (tabela 3) calculado com base no Custo Unitário Básico (CUB) do Sinduscon.

A incorporadora também cobra a taxa de 3% sobre o valor da obra, que será recebida de

acordo com o custo mensal da construção.

Para que seja viabilizado e o empreendimento, e conseqüentemente dado o início das

obras, a incorporadora efetua a comercialização das unidades mediante reserva, recebendo os

valores da parcela de entrada (tabela 2), somente depois de concluída 100% das reservas.

O prazo de construção da obra é de 30 meses, calculado com base na etapa anterior,

pois caso o prazo fosse reduzido, o valor das parcelas seria superior, dificultando a

comercialização das unidades no prazo esperado.

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TABELA 2 – VALOR DA PARCELA DE ENTRADA

ENTRADA

SINAL 3 MENSAIS TOTAL

R$ 5.000,00 R$ 1.666,67 R$ 10.000,00

Tabela 3 – ESTIMATIVA DE CUSTO

ESTIMATIVA DO CUSTO DAS OBRAS

30 4 CUSTO TOTAL PREVISTO

INICIO OBRAS MENSAIS SEMESTRAIS DA CONSTRUÇÃO

R$ 3.840,00 R$ 1.220,00 R$ 2.270,00 R$ 49.520,00

Com a receita referente a parcela de entrada das unidades, conclui-se que a

Incorporadora obteve um aporte de caixa conforme segue:

• Unidades vendidas: 24 unidades.

• Valor unitário da entrada: R$ 10.000,00.

• Unidades permutadas pelo terreno: 6 unidades.

Tabela 4 – RECEITA x DESPESA

DESCRIÇÃO CRÉDITO DÉBITO TOTAL

Vendas R$ 240.000,00 R$ 240.000,00

Corretagem R$ 72.000,00 R$ -72.000,00

Marketing R$ 45.000,00 R$ -45.000,00

R$ 123.000,00

Considerando que os recursos sejam aplicados a taxa de 0,7% a.m. pelo período da

construção da obra para que possamos obter os resultados financeiros na conclusão do

empreendimento, temos o resultado a seguir:

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Tabela 5 – APLICAÇÃO DA PARCELA DE ENTRADA

Mês Valor (R$) aplicação (R$) saldo (R$)

1 123.000,00 861,00 123.861,00

2 123.861,00 867,03 124.728,03

3 124.728,03 873,10 125.601,12

4 125.601,12 879,21 126.480,33

5 126.480,33 885,36 127.365,69

6 127.365,69 891,56 128.257,25

7 128.257,25 897,80 129.155,05

8 129.155,05 904,09 130.059,14

9 130.059,14 910,41 130.969,55

10 130.969,55 916,79 131.886,34

11 131.886,34 923,20 132.809,54

12 132.809,54 929,67 133.739,21

13 133.739,21 936,17 134.675,39

14 134.675,39 942,73 135.618,11

15 135.618,11 949,33 136.567,44

16 136.567,44 955,97 137.523,41

17 137.523,41 962,66 138.486,08

18 138.486,08 969,40 139.455,48

19 139.455,48 976,19 140.431,67

20 140.431,67 983,02 141.414,69

21 141.414,69 989,90 142.404,59

22 142.404,59 996,83 143.401,42

23 143.401,42 1.003,81 144.405,23

24 144.405,23 1.010,84 145.416,07

25 145.416,07 1.017,91 146.433,98

26 146.433,98 1.025,04 147.459,02

27 147.459,02 1.032,21 148.491,23

28 148.491,23 1.039,44 149.530,67

29 149.530,67 1.046,71 150.577,39 Resultado final 27.577,39 150.577,39

Considerando que as despesas operacionais da incorporadora é zero e que todo

recebimento referente aos honorários mensais sejam aplicados até a conclusão da obra,

devemos analisar o fluxo de entradas de caixa gerado e aplicar os recursos a taxa de 0,7%,

para que o lucro da incorporadora seja obtido na conclusão do empreendimento conforme

segue:

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Tabela 6 – ADMINISTRAÇÃO

Parcelas receitas adm 3% aplicação

adm (0,7% a.m.)

Saldo adm

inicio de obras 92.160,00 2.764,80 19,35 2.784,15 1 29.280,00 878,40 25,64 3.688,19 2 29.280,00 878,40 31,97 4.598,56 3 29.280,00 878,40 38,34 5.515,30 4 29.280,00 878,40 44,76 6.438,45 5 29.280,00 878,40 51,22 7.368,07 6 83.760,00 2.512,80 69,17 9.950,04 7 29.280,00 878,40 75,80 10.904,24 8 29.280,00 878,40 82,48 11.865,11 9 29.280,00 878,40 89,20 12.832,72

10 29.280,00 878,40 95,98 13.807,10 11 29.280,00 878,40 102,80 14.788,29 12 92.160,00 2.764,80 122,87 17.675,97 13 29.280,00 878,40 129,88 18.684,25 14 29.280,00 878,40 136,94 19.699,59 15 29.280,00 878,40 144,05 20.722,03 16 29.280,00 878,40 151,20 21.751,63 17 29.280,00 878,40 158,41 22.788,44 18 92.160,00 2.764,80 178,87 25.732,12 19 29.280,00 878,40 186,27 26.796,79 20 29.280,00 878,40 193,73 27.868,92 21 29.280,00 878,40 201,23 28.948,55 22 29.280,00 878,40 208,79 30.035,74 23 29.280,00 878,40 216,40 31.130,54 24 92.160,00 2.764,80 237,27 34.132,60 25 29.280,00 878,40 245,08 35.256,08 26 29.280,00 878,40 252,94 36.387,42 27 29.280,00 878,40 260,86 37.526,68 28 29.280,00 878,40 268,84 38.673,92 29 29.280,00 878,40 276,87 39.829,18 30 29.280,00 878,40 284,95 40.992,54

36.410,40 4.582,14 40.992,54 Resultado final:

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Conforme demonstrativo acima, concluímos que o lucro obtido pela incorporadora no

período de construção do empreendimento é dado conforme segue:

• Lucro obtido com o recebimento da entrada: R$ 123.000,00

• Lucro obtido com o rendimento da entrada em aplicações financeiras: R$ 27.577,39

• Lucro obtido com a administração da incorporação do empreendimento: R$ 36.410,40

• Lucro obtido com o rendimento da Administração da incorporação em aplicações

financeiras: R$ 4.582,14

• Lucro total no período de 30 meses: R$ 191.569,93

Para efeito de comparação devemos calcular o valor presente do lucro obtido no período

de 30 meses. Para isso traremos o lucro obtido na conclusão da obra para o valor atual

descontando a taxa de aplicação de 0,7% a.m., obtendo como resultado:

[ ][ ]

21,397.155

)007,01/(193,569.191

)1/(130

=+=

+=

P

P

iSP n

O valor no presente correspondente ao lucro de R$ 191.569,93 daqui a 30 meses,

corresponde a R$ 155.397,21 aplicados pela taxa mensal de 0,7%, ou seja, se aplicarmos o

valor presente pela taxa de 0,7% a.m. durante 30 meses obteremos o montante de R$

191.569,90 no final do 30º mês.

4.3.2 Caso II: Sistema de construção a preço fechad o

Para cálculo dos resultados utilizando o método de construção a preço fechado,

utilizaremos o software da PINI – VERSATO VIABILIDADE que gera os resultados (ANEXO 2) a

partir dos dados inseridos no sistema conforme segue:

Para estudo do empreendimento em regime de preço fechado, podemos considerar que

o apartamento será vendido pelo valor fixo de R$ 87.840,00, preço assumido diante do valor de

mercado para imóveis similares na região. A possibilidade de o cliente financiar o imóveis

através de agentes financeiros também influencia no tempo necessário para conclusão das

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vendas, pois o comprador tem a opção de financiar o imóvel a prazos que podem chegar a até

20 anos.

O prazo de construção do edifico será determinado para 12 meses, considerando que a

empresa não tem a necessidade de vender as unidades até o término da obra, pois o capital

para execução do empreendimento será captado de terceiros, neste caso de agentes

financeiros.

Aliado ao fator de recursos disponíveis para execução da obra, a possibilidade do cliente

financiar o imóvel em até 20 anos através de créditos disponíveis no, fica evidente que a

comercialização das unidades será efetuada em prazo relativamente curto de tempo.

• Total das Receitas: R$ 2.108.160,00

• Total de despesas: R$ 1.860156,80

• Lucro imobiliário: R$ 248.003,20

• Tir: 4,43% a.m.

• Máxima exposição de caixa: R$ 1.070.530,07

Na compreensão dos índices gerados pelo sistema de software, podemos estabelecer

que a "taxa de retorno interna" do empreendimento de 4,43% a.m. é um excelente resultado

para o capital a ser investido. Porém, a empresa terá de captar recursos financeiros que sejam

inferiores a essa taxa para que os juros cobrados pelo agente credor não inviabilize o resultado

do empreendimento.

Supondo uma taxa de juros de 1% a.m. cobrada pelo credor teremos:

Tabela 7 – FLUXO DE CAIXA

Mês Saldo Saldo Acumulado Juros Saldo0 - 1 45.472,00 45.472,00 45.472,00 2 (14.397,00) 31.076,00 31.076,00 3 26.592,00 57.668,00 57.668,00 4 (74.678,00) (17.010,00) (170,10) (17.180,10) 5 (172.376,00) (189.386,00) (1.895,56) (191.451,66) 6 (263.415,00) (452.801,00) (4.548,67) (459.415,33) 7 (263.415,00) (716.216,00) (7.228,30) (730.058,63) 8 (120.246,00) (836.462,00) (8.503,05) (858.807,68) 9 (71.906,00) (908.369,00) (9.307,14) (940.020,81)

10 (141.714,00) (1.050.083,00) (10.817,35) (1.092.552,16) 11 (20.447,00) (1.070.530,00) (11.129,99) (1.124.129,15) 12 1.318.533,00 13 248.003,00 248.000,00 (53.600,15) 194.403,85

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Conforme acima demonstrado, caso a taxa de juros para captação de recursos seja de

1% ao mês para os períodos de fluxo de caixa negativo, a empresa deverá remunerar o credor

no valor de R$ 53.600,15 tendo como resultado financeiro de seu empreendimento o valor de

R$ 194.403,85 no prazo de 12 meses.

Para efeito de comparação devemos calcular o valor presente do lucro obtido no período

de 12 meses. Para isso traremos o lucro obtido na conclusão da obra para o valor presente,

descontando a taxa de aplicação de 0,7% a.m., obtendo o seguinte resultado:

[ ][ ]

32,701.178

)007,01/(185,303.194

)1/(112

=+=

+=

P

P

iSP n

O valor no presente correspondente ao lucro de R$ 194.403,85 daqui a 12 meses,

corresponde a R$ 178.701,32 aplicados a taxa mensal de 0,7%, ou seja, se aplicarmos no valor

presente a taxa de 0,7% a.m. durante 12 meses obteremos o montante de R$ 194.403,85 no

final do 12º mês.

4.4 CONCLUSÃO

A decisão de empreender por parte da empresa incorporadora pelo regime de preço de

custo, irá gerar um lucro no valor presente de R$ 155.397,21. Já no caso de a empresa realizar

o empreendimento pelo regime de incorporação a “preço fechado”, o lucro gerado no valor

presente será de R$ 178.701,32, já descontado o custo de capital de terceiros.

Conforme resultados obtidos na simulação dos dois regimes de construção, podemos

concluir que a opção pelo regime de incorporação a “preço fechado” será a de maior

lucratividade para a empresa. Porém alguns fatores devem ser levados em consideração na

aplicação do regime considerado, tais como: o controle no custo da obra, a taxa de juros

cobrada pelo agente financeiro e riscos assumidos durante e após a conclusão da obra. Tais

cuidados devem ser rigidamente observados, pois todo risco inerente a entrega do

empreendimento no prazo e valor estipulado deverá ser respeitado.

É importante lembrar que o regime de construção a “preço fechado” necessita de

investimento de capital, seja capital próprio ou de terceiros, pois a obra deverá ser executada

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sem a necessidade de comercialização das unidades, mesmo que se faça durante a execução.

Tal regime de incorporação deve ser aplicado somente pelo incorporador que disponibiliza de

tal capital para conclusão da obra, para que não exista atraso ou mesmo a não conclusão das

obras, causando prejuízo ao mercado imobiliário e aos possíveis clientes que efetivamente

compraram alguma unidade antes da entrega do empreendimento.

Para casos em que a empresa incorporadora não disponha de capital para execução do

empreendimento, o regime de incorporação a “preço de custo” demonstra-se como mais seguro

e viável, pois exige do empresário somente sua capacidade empreendedora, extinguindo a

possibilidade de risco inerente a resultados financeiros negativos ou descumprimento de

contratos.

Tal fator deve-se ao fato de neste regime de incorporação, o lucro do empreendedor estar

basicamente nos honorários cobrados pelos serviços prestados, não tendo a necessidade de

investir capital, seja próprio ou de terceiros, para a viabilização do empreendimento visto que o

capital utilizado bem como os riscos assumidos pelo empreendimento ficam a caráter do cliente,

neste caso o comprador.

Porém, muitas vezes tal opção exige maior prazo para que as unidades sejam

comercializadas, devido ao fato de se comercializar um imóvel inexistente, bem como o período

de construção da obra estendido para que o custo da construção seja diluído evitando altos

investimentos por parte dos compradores.

Outro fator considerado como determinante no sucesso de uma construção a preço de

custo é a credibilidade e transparência dos trabalhos realizados pela incorporadora, pois a ela

caberá todo o gerenciamento dos recursos disponibilizados pelos compradores.

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5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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BEZERRA DA SILVA, Mozart. Desenvolvimento Profissional PINI: Viabilidade de Incorporações , 1999, 70 pág.

BEZERRA DA SILVA, Mozart. Planejamento Financeiro para o Setor da Construção Civil. Texto Técnico 11 (TT/PCC/11). São Paulo: EPUSP, 1995, 47 pág.

COSTA NETO, J.A.L.; BRIM JUNIOR, J.V.; AMORIM, P.H.M. Estudo de um modelo para Análise Previa de Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários em Salvador – Ba . 2003. 42 f. Monografia. (Curso de especialização em Gerencioamento de Obras) – Universidade Federal da Bahia, Salvador, BA.

GALESNE, Alain, FENSTERSEIFER, Jaime E, LAMB, Roberto. Decisões de Investimento da Empresa. São Paulo: Atlas, 1999.

GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf; FORMOSO, Carlos Torres. Proposta de um Modelo de Análise de Viabilidade Econômico-Financeira de Construções Residenciais. In: Seminário de Doutoramento, NORIE. Porto Alegre: UFRGS, 1999

GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf. Empreendimentos Imobiliários . Universidade do Vale do Rio dos Santos. São Leopoldo, 2003, 41 pág.

ROCHA LIMA JR, João da. Decidir Sobre Investimentos no setor da Construção Civil. Boletim Técnico 200 (BT/PCC/200). São Paulo: EDUSP, 1998, 72 pág.