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Daniel Raseira Sperandio
R.A.: 3.250.030 – 10º semestre
ANÁLISE DE VIABILIDADE DE UM
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Itatiba
2007
Daniel Raseira Sperandio
R.A.: 3.250.030 – 10º semestre
ANÁLISE DE VIABILIDADE DE UM
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Monografia apresentada à disciplina Trabalho de Conclusão de Curso, do Curso de Engenharia Civil da Universidade São Francisco, sob orientação do Profº Adilson Franco Penteado, como exigência parcial para conclusão do curso de graduação.
Itatiba
2007
SPERANDIO, Daniel Raseira. Análise de viabilidade de um empreendimento imobiliário. Monografia defendida e aprovada na Universidade São Francisco em 10 de Dezembro de 2007 pela banca examinadora constituída pelos professores.
_____________________________________________ Prof. Dr. Adilson Franco Penteado USF - orientador
_____________________________________________ Prof. Ms. Andre Penteado USF – examinador _____________________________________________ Eng. Daniela Colagrossi Examinadora
RESUMO
Com a expansão do mercado imobiliário nacional e o ressurgimento dos agentes financeiros
disponibilizando crédito para a construção, fica inquestionável a importância de se analisar
cuidadosamente a tomada de recursos para que os juros cobrados pelos agentes credores não
deteriorem os lucros obtidos em determinado empreendimento. Para análise de viabilidade
financeira de um determinado empreendimento, existem ferramentas disponíveis para definir os
resultados a partir de simulações determinando o grau de rentabilidade que o mesmo pode
oferecer. Este trabalho visa orientar empresas e empresários da construção civil na tomada de
decisões para avaliar a viabilidade de empreendimentos imobiliários de qualquer natureza,
sejam residenciais, comerciais, etc... O referencial teórico apresentado neste trabalho é
baseado em pesquisa bibliográfica de ciências econômicas e matemática financeira, visando
trazer para o campo da engenharia tais aplicações e teorias. Através do estudo de caso de um
empreendimento na cidade de Bragança Paulista, vamos simular os resultados do
empreendimento em dois regimes de construção: preço de custo e preço fechado. Partindo da
premissa de que a empresa pretende captar recursos através de agentes financeiros para
execução do empreendimento, iremos definir a taxa de juros do capital de terceiro viável para a
execução do empreendimento.
Palavra chave: VIABILIDADE, EMPREENDIMENTO, SIMULAÇÃO.
ABSTRACT
Taking into account the growth of the National Estate Market and the resurgence of financial stockers who are available to invest in construction, it is unquestionable the importance of analyzing carefully the interest which will be charged from the lender in order to not damage the profit in certain enterprise. To review the financial viability of a certain enterprise there are available tool to define the results from a specified simulation showing the profitability which this enterprise may offers. This research aims on guiding companies and executives from civil construction areas to take decisions to evaluate de Estate Enterprises of any nature (business, commercial, residential …). Through studying an enterprise in the city of Bragança Paulista, we are simulating its results evaluating to points in the regime of construction: cost price and purchase cost. Starting from the surmise that the company intends to achieve resources through financial brokers, we will define the interest out of the down payment of a buyer to accomplish the enterprise.
Key words: VIABILITY, ENTERPRISE, SIMULATION.
SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS.................................................................................
1. INTRODUÇÃO .....................................................................................
1.1 O investidor e o empreendedor no setor imobiliário...........................
2. OBJETIVO ...........................................................................................
3. REFERENCIAL TEÓRICO ..................................................................
3.1 Viabilidade econômica .......................................................................
3.2 Viabilidade financeira .........................................................................
3.3 Métodos de análise.............................................................................
3.3.1 Fluxo de caixa .................................................................................
3.3.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa ...............................................
3.3.3 Fluxo de caixa descontado .............................................................
3.3.3.1 Valor presente líquido (VPL) ........................................................
3.3.3.2 Índice de lucratividade (IL) ...........................................................
3.3.3.3 Taxa interna de retorno (TIR) ......................................................
3.3.4 Sem fluxo de caixa descontado.......................................................
3.3.4.1 Prazo de retorno do investimento (pay back) ..............................
3.3.5 Aplicação da engenharia econômica. .............................................
3.4 Risco e incerteza ...............................................................................
3.4.1 Previsão das receitas......................................................................
3.4.2 Previsão dos custos ........................................................................
3.4.3 Rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa......................
3.4.4 Risco de um investimento ...............................................................
3.4.5 Avaliação de empreendimentos em condição de risco ..................
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3.4.6 Considerações finais sobre risco e incerteza .................................
3.5 Regime de construção........................................................................
3.5.1 Incorporação a preço de custo........................................................
3.5.1.1 A comercialização e a construção ...............................................
3.5.1.2 Vantagens da obra “a preço de custo” ........................................
3.5.1.3 Desvantagens da obra “a preço de custo” ...................................
3.5.2 Incorporação a preço fechado ........................................................
3.5.2.1 A comercialização e a construção................................................
3.5.2.2 Vantagens da obra “a preço fechado”..........................................
3.5.2.3 Desvantagens da obra “a preço fechado”....................................
4. ESTUDO DE CASO .............................................................................
4.1 O produto............................................................................................
4.2 Análise mercadológica .......................................................................
4.3 Viabilidade econômico financeira ......................................................
4.3.1 Caso 1: Incorporação pelo regime de preço de custo ....................
4.3.2 Caso 2: Incorporação pelo regime de preço fechado .....................
4.4 Conclusão ..........................................................................................
5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .....................................................
ANEXO 1 .................................................................................................
ANEXO 2 .................................................................................................
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Lista de Tabelas
Tabela 01 – Quadro de Áreas..................................................................
Gráfico 01 – Pesquisa Mercadológica......................................................
Tabela 02 – Valor Parcela de Entrada .....................................................
Tabela 03 – Estimativa de Custo .............................................................
Tabela 04 – Receita x Despesa ...............................................................
Tabela 05 – Aplicação da Parcela de Entrada ........................................
Tabela 06 – Administração ......................................................................
Tabela 07 – Fluxo de caixa ......................................................................
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1. INTRODUÇÃO
O mercado imobiliário é um dos mais importantes segmentos da economia nacional. Além
da complexidade inerente à realização dos projetos compostos por inúmeros elementos, a
atividade carrega elevados riscos em conseqüência dos investimentos de porte que são
exigidos antecipadamente a absorção do produto final pelo mercado. Investidores, sejam eles
empreendedores, incorporadores, construtores ou particulares buscam atingir algum beneficio
com o empreendimento e antes de decidir, deve ser desenvolvida uma avaliação cuidadosa
para assegurar que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus objetivos. No caso da
construção civil, quando uma nova construção é investigada, denomina-se tradicionalmente de
“análise de viabilidade” (BALARINE, 1997, GONZALEZ, 1999).
Atualmente, com expansão da oferta do crédito disponibilizada pelos agentes financeiros
para construtoras e incorporadoras, resultado da sinergia de alguns fatores, destacando-se: a
consolidação do novo marco regulatório para o setor trazido pela Lei 10.931 de agosto de 2004,
que contemplou regras sobre o patrimônio de afetação segregando a contabilidade de cada
empreendimento, estabeleceu a alienação fiduciária, agilizando o processo de cobrança via
cartório de imóveis e garantindo ao credor a propriedade do bem em caso de não pagamento
do valor principal da dívida, atrelada a estabilidade econômica alcançada pelo país, fez com
que as empresas do setor desenvolvessem métodos diferenciados para os estudos de
viabilidade de seus empreendimentos.
Tais ferramentas surgiram na tentativa de aumentar a precisão na analise da lucratividade
das empresas perante as taxas de juros empregadas pelos agentes credores, que diante do
aquecimento do mercado imobiliário, viram a oportunidade de aumentar suas carteiras de
crédito imobiliário disponibilizando recursos para viabilização de novos empreendimentos.
Algumas empresas, diante do cenário promissor, abriram seu capital para captar recursos
mais baratos em comparação aos ofertados pelos bancos com o objetivo de financiar seus
projetos aumentando a lucratividade de seus empreendimentos. Porém, tal manobra exige uma
razoável alocação de recursos para atender às exigências do mercado de capitais, restringindo
tal ferramenta de captação para grandes empresas do setor imobiliário.
1.1 O investidor e o empreendedor no setor imobiliá rio.
Diz João da Rocha Lima Jr. (1998) que o investidor está associado ao empreendedor,
pois o investidor aplica recursos enquanto que o empreendedor “se encarrega de analisar,
planejar, implantar e operar, ou gerenciar a operação”.
Um investimento é uma aplicação de recursos financeiros em uma oportunidade de
negócios. Interessa verificar se há lucro ou se determinada taxa de uma oportunidade
alternativa é atingida, propiciando retorno do investimento realizado. Sinteticamente, a análise
de investimentos consiste em coletar as informações e aplicar as técnicas de engenharia
econômica, considerando as taxas de desconto, os prazos e os valores previstos em um fluxo
de caixa descontado, e eventualmente completando com a análise dos riscos ou incertezas
envolvidos no processo.
Na construção civil, é comum que as empresas apliquem pequena quantidade de
recursos próprios, geralmente para custear projetos e divulgação, obtendo recursos de terceiros
através de vendas antecipadas, ou “venda na planta”, constituindo o regime de incorporação a
preço de custo onde se caracteriza a formação de um grupo de investidores denominado
condomínio para custear a construção da obra. Neste caso, as empresas estarão empregando
sua capacidade técnica de gerenciamento, caracterizada pelo conceito de empreender e não
investir.
Quando a empresa ou o construtor opta por construir com recursos próprios, ainda que
parcialmente, investindo recursos financeiros e trabalho para obter um resultado, pode se dizer
que estará participando efetivamente como investidor do empreendimento.
2. OBJETIVO
O objetivo do presente trabalho é identificar o resultado de um empreendimento
simulando as possibilidades de retorno mediante diferentes regimes de incorporação. Tal
identificação irá definir qual o regime mais rentável para a empresa e o custo de capital, ou seja,
taxa de juros para captação de recursos de terceiros viável para realização do empreendimento.
3. REFERENCIAL TEÓRICO
3.1 Viabilidade Econômica
Dentre as várias oportunidades, existe sempre a possibilidade de se identificar a mais
atraente para escolher a melhor. Um empreendimento pelo qual se possa cobrar um bom preço,
receber rápido e que custe pouco. Tudo dentro de estimativas realistas de venda e
levantamento de custos confiáveis.
Em outras palavras, busca-se inicialmente o lucro, o benefício projetado para o futuro e
alguma garantia de que ele será realmente obtido.
O preço deverá ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, deverão ser maiores
que os gastos, ou saídas.
Resumindo, quando a decisão de investir está baseada apenas na análise comparativa da
quantidade de recursos entrantes e de saídas referentes ao custeio do empreendimento,
resultando em um lucro, trata-se de viabilização econômica. (BEZERRA DA SILVA, 1995).
3.2 Viabilidade Financeira
A grande maioria dos negócios de construção civil exige o investimento de capital.
Embora o preço seja via de regra, superior aos custos, a receita entra no caixa bem depois da
necessidade de pagamentos de despesas. Contratos de prestação de serviços de construção
civil por empreitada e incorporações imobiliárias quase sempre exigem que se coloque
antecipadamente uma quantidade de recursos para alavancar a sua produção. Em suma,
quando a decisão de investir está baseada na disponibilização de recursos, com objetivo de se
obter o equilíbrio das entradas e saídas, levando-se em conta os saldos a cada momento fluxo
de caixa), trata-se de viabilização financeira. (BEZERRA DA SILVA, 1995)
Portanto, o estudo de viabilidade econômico-financeira é tal que pretende caracterizar um
empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final do negócio, bem como ser
capaz de evitar saldos negativos proporcionando, conseqüentemente, um fluxo de caixa
positivo em qualquer momento do empreendimento.
Entretanto, não deve uma análise prévia de viabilidade, se restringir a uma análise
econômico-financeira, pois esta não leva em consideração fatores não quantificáveis que
influenciam na qualidade dos indicadores do resultado final do negócio.
3.3 Métodos de análise.
Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um bom
cenário, dispor de um bom modelo matemático para simulação, conhecer os indicadores de
qualidade fornecidos pelo modelo de cálculo e saber interpretar os indicadores, estabelecendo
critérios particulares de decisão. (BEZERRA DA SILVA, 1995)
As características especiais do mercado imobiliário tornam muito difícil o processo de
decisão de investimento ou de lançamento de novas construções. Principalmente na análise de
viabilidade, na qual, muitas vezes, esta decisão é tomada pelo empresário de forma intuitiva, de
acordo com sua experiência e sua percepção das condições momentâneas do mercado, sem
ter como base uma análise criteriosa, embasada em dados. (GONZÁLEZ, 1999)
Visto que é grande a quantidade de fatores intervenientes e que é longo o período que
decorre entre o momento da decisão e a conclusão do empreendimento, torna-se necessário
analisar objetivamente a viabilidade econômica e financeira do mesmo, empregando as
técnicas gerais de engenharia econômica, acrescidas das peculiaridades relativas ao mercado
imobiliário. No processo decisório é importante levar em consideração a diferença entre a
disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isto decorre da existência de incertezas e da
necessidade de remunerar o capital, através de uma taxa de juros.
O dinheiro é um recurso escasso, existindo um preço, que são os juros pagos pelo direito
de uso deste bem. Como, no Brasil, as taxas de juros são extremamente elevadas, podendo-se
afirmar serem proibitivas para empresas construtoras, faz-se necessário um controle rígido dos
períodos de fluxo de caixa negativos, que, gerando juros, corroem o lucro almejado.
Na prática, os parâmetros da análise sofrem ainda por influência de variáveis
monitoráveis e não monitoráveis. As variáveis monitoráveis são aquelas que o incorporador
pode exercer algum tipo de controle ou pode alterá-las de alguma forma. As variáveis não
monitoráveis são as que fogem totalmente do raio de ação do incorporador, sendo impostas
pelo mercado. Pode-se citar como variáveis monitoráveis, os custos de produção, o cronograma
físico da obra, o cronograma de desembolso da produção, as taxas de BDI (Bônus e Despesas
Indiretas) e a remuneração dos serviços; quanto às variáveis não monitoráveis, encontram-se,
dentre outras, a expectativa de inflação e dos juros da economia, a variação no valor dos
imóveis e a velocidade de vendas.
As técnicas mais comuns para a tarefa de análise econômica e financeira são a taxa
interna de retorno (TIR) e o valor presente líquido (VPL). Emprega-se também o custo periódico
(CP), período de retorno do investimento (pay back) e o índice de lucratividade (IL).
Geralmente, a análise busca identificar o lucro ou se a taxa de retorno é maior do que a taxa de
atratividade.
Decidir é escolher entre alternativas disponíveis, após uma análise baseada nos critérios
da engenharia econômica. Caso haja apenas um investimento em estudo, seu rendimento
deverá ser comparado ao rendimento de aplicações financeiras correntes no mercado,
disponíveis ao investidor para o mesmo volume de recursos. As taxas destas aplicações serão
os parâmetros de comparação, definindo a taxa mínima de atratividade deste investimento.
É sempre importante trabalhar com técnicas que considerem o momento em que ocorrem
as despesas e receitas, através de um fluxo de caixa descontado, o que não incrementa
significativamente a dificuldade de análise. A seguir são revisados conceitos sobre as técnicas
empregadas na análise financeira de investimentos. Para incorporar o custo-tempo do dinheiro,
torna-se fundamental determinar uma taxa de desconto adequada. Esta é a primeira questão.
3.3.1. Fluxo de caixa
Fluxo de caixa é a apreciação das contribuições monetárias (entradas e saídas de
dinheiro) ao longo do tempo a uma caixa simbólica já construída. Pode ser representada de
uma forma analítica ou gráfica.
O fluxo de caixa de uma incorporação, por ser complexo, exige a montagem de uma
matriz, que relacione as transações financeiras com os períodos em que foram efetuadas,
podendo ser chamada de matriz do fluxo de caixa.
O diagrama de fluxo de caixa é uma representação dos fluxos de dinheiro ao longo do
tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo, com vetores
identificando os movimentos monetários, adotando-se convenções cartesianas: fluxos positivos
para cima e negativos para baixo. São considerados fluxos positivos os dividendos, as receitas
ou economias realizadas; são considerados fluxos negativos as despesas em geral, a aplicação
de dinheiro, o custo de aplicações ou as parcelas que foram deixadas de receber.
Fluxos de caixa são construídos para dar apoio a decisões empresariais, estudar
aplicações de resíduos de caixa de permanência temporária e servir de base para a obtenção
dos indicadores necessários para a análise financeira. No caso do caixa da incorporação,
podem-se mencionar os seguintes indicadores, entre outros:
• Exposição máxima (mês onde se verifica o maior saldo positivo);
• Prazo de retorno e
• Taxa de retorno.
Com a ajuda do fluxo de caixa, pode-se determinar o momento em que a incorporação
requisitará o ingresso de recursos de financiamento ou investimento, e ainda, determinar o
momento que parte do faturamento poderá ser transferido para o retorno. (GONZÁLES, 2003)
3.3.2. Taxa de desconto do fluxo de caixa
O capital aplicado durante t anos a uma taxa de juros de k% a .a. equivale a (1+k)t ao final
de t anos. Para se dispor do capital ao cabo de t anos seria suficiente aplicar hoje, a uma taxa
de juros k, o valor de 1/(1+k)t. Ou seja, 1/(1+k)t é o valor presente do capital a ser recebido
dentro de t anos. Assim, um projeto será dito rentável se o total das entradas de caixa trazidas
ao presente, a uma taxa k, tiver um valor superior ao total das saídas de caixa do projeto,
também trazidas ao presente à mesma taxa k. (GALESNE, 1999)
Convém discutir a taxa a ser utilizada para descontar os fluxos de caixa de um projeto,
antes de se passar à descrição destes critérios de análise. Para a avaliação um projeto de
investimento, a taxa de desconto k será a taxa mínima de rentabilidade exigida do projeto,
também chamada taxa mínima de atratividade (TMA). Esta taxa representa o custo de
oportunidade do capital investido ou uma taxa definida pela empresa em função de sua política
de investimentos. Para a análise desenvolvida neste trabalho, será considerada a taxa de
desconto k como a taxa mínima de rentabilidade que a empresa exige de seus projetos de
investimentos, ou simplesmente taxa mínima de atratividade. Em última análise, a taxa de
desconto k tem a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa equivalentes aos valores
presentes (GALESNE, 1999)
A taxa de desconto, referida como taxa mínima de atratividade, é também tratada como
“custo de capital”, ou como custo de oportunidade. Estes termos, contudo, não são sinônimos e,
de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte da empresa e da conjuntura
momentânea da economia. Pode-se discriminar essas taxas em:
a) Custo de oportunidade do capital de terceiros (ka) – é a taxa de captação dos recursos
no mercado, seja através de instituições financeiras ou investidores privados;
b) Custo de oportunidade de capital próprio (ke) – é o custo de uso do capital próprio da
empresa. Representa as oportunidades de uso de capital perdidas quando é decidida
determinada alocação de recursos;
c) Taxa de reinvestimento (rs) – é a taxa de aplicações futuras dos fluxos de caixa
positivos gerados pela empresa. Não deve ser tomada como o custo do capital próprio (ke),
porque os fluxos positivos nem sempre podem ser aplicados a esta taxa, por questões de prazo
e volume de recursos. Deve ser ligada à taxa efetiva de reaplicação dos fluxos futuros, nas
aplicações em que dispõe;
d) Taxa mínima de atratividade (TMA) – do ponto de vista teórico, a taxa de desconto
deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital próprio (k=ke). Porém, pode ser
substituída por uma taxa politicamente definida pelo decisor, em função da política de
investimento da empresa (k=TMA). A taxa de atratividade representa a rentabilidade mínima
exigida pelo investidor, ou seja, sua motivação para investir. Como não tem sentido que a TMA
seja inferior ao custo de oportunidade do capital próprio, geralmente adota-se TMA ≥ ke, pois a
empresa desejará obter mais do empreendimento do que obteria em uma alternativa de
investimento comparável e segura, devendo ainda incluir uma parcela de risco.
Assim, a taxa k de desconto poderá assumir um dos valores acima, conforme as
premissas e o enfoque da análise. Na construção civil, deve-se verificar ainda que geralmente o
investimento próprio seja pequeno, trabalhando-se fundamentalmente com os recursos dos
compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a viabilidade do empreendimento
globalmente.
3.3.3. Fluxo de caixa descontado
3.3.3.1 Valor presente líquido (VPL)
O VPL de um projeto de investimento é igual à diferença entre o saldo dos valores
presentes das entradas e saídas líquidas de caixa associadas ao projeto e ao investimento
inicial necessário, com o desconto dos fluxos de caixa feito a uma taxa k definida pela empresa
(TMA). Todo projeto de investimento que tiver um VPL positivo será rentável; para um projeto
analisado, havendo mais de uma variante rentável, o de maior VPL será o mais lucrativo. É o
valor presente dos retornos diminuídos dos investimentos, descontados até a data da análise
pela taxa de juros do custo do capital. (GALESNE, 1999)
3.3.3.2 Índice de lucratividade (IL)
Este critério consiste em estabelecer a razão entre o saldo dos valores presentes das
entradas e saídas líquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste critério também, os
cálculos são efetuados com base na taxa mínima de atratividade (k) da empresa. Este índice
informa a percentagem de quanto se está ganhando, além do custo do capital, em relação ao
valor presente do investimento. (GALESNE, 1999)
3.3.3.3 Taxa interna de retorno (TIR)
Por definição, a taxa que anula o valor presente líquido do empreendimento é chamada
de taxa interna de retorno (TIR). É uma taxa média de desconto do fluxo de caixa, ou, em
outras palavras, é a taxa que torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao investimento
inicial. É a mínima taxa de retorno que garante a recuperação da quantidade investida
(GONZALEZ, 1999). Todo projeto cuja taxa de retorno seja superior à taxa mínima de
rentabilidade que o dirigente da empresa exige para seus investimentos, o negócio é
interessante (GALESNE, 1999)
3.3.4 Sem fluxo de caixa descontado
3.3.4.1 Prazo de retorno do investimento ( pay back)
Consiste na análise do período necessário para se obter o retorno do investimento inicial
sem considerar nenhum tipo de juros. O que é falho neste critério é que ele é utilizado como um
critério de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele se caracteriza mais como uma
medida da liquidez do capital investido no projeto. O uso deste critério pode ser justificado
quando empregado em conjunto com os critérios baseados nos fluxos de caixa descontados,
jamais como critério principal.
3.3.5 Aplicação da engenharia econômica
Raros são os estudos especificamente direcionados à aplicação das técnicas
apresentadas acima na avaliação de empreendimentos imobiliários.
As técnicas atualmente em uso para avaliação prévia de empreendimentos utilizam
formatos mais simples, baseando-se exclusivamente no comparativo entre custos e receitas
totais. Como o tempo é elemento significativo e a incidência de custos e receitas ocorrem em
diferentes momentos, é importante descontar (ou capitalizar) tais ocorrências para uma data
única, usualmente a data do estudo de viabilidade. Para tanto, identifica-se a taxa de
atratividade e/ou custos financeiros incidentes, para a aplicação dos métodos disponíveis,
através da engenharia econômica. (BALARINE, 1997)
3.4 Risco e incerteza
A incerteza é o desconhecimento das condições de variabilidade de um parâmetro,
impedindo a adequada previsão de seu comportamento.
A previsibilidade do futuro, por parte do dirigente de uma empresa, está diretamente
influenciada por diversos fatores externos sobre os quais este dirigente não tem domínio. O
clima, os acontecimentos políticos e sociais e as descobertas científicas são exemplos de
fatores que influenciam as decisões de investimento. Assim, o dirigente da empresa deve, para
manter a empresa no mercado, assumir riscos: o risco de fracasso do empreendimento é um
deles. É este risco que o dirigente da empresa vai se esforçar em reduzir, tentando prever,
quando não influenciar, a evolução futura dos elementos determinantes da rentabilidade de seu
investimento. (GALESNE, 1999)
Quatro elementos têm influência determinante sobre a rentabilidade de um projeto de
investimento: os montantes das receitas anuais, os custos anuais e o nível de rentabilidade do
reinvestimento dos fluxos de caixa do projeto.
3.4.1 Previsão das receitas
O sucesso ou fracasso de um investimento depende da maneira como o produto
resultante do investimento é aceito pelo mercado consumidor. Contudo, dependerá também do
tipo de organização do mercado para o produto considerado. O mercado consumidor muda ao
sabor da alteração dos gostos e das necessidades de cada consumidor individual. É assim que
muitos produtos de grande aceitação, num dado momento, declinam e, até mesmo,
desaparecem, enquanto outros podem apresentar um crescimento muito rápido. Em geral,
pode-se constatar que a incerteza das receitas é tanto maior quanto mais inovador é o produto.
Para uma situação de monopólio de mercado, o grau de incerteza é menos elevado e
pode ser reduzido por meio de estudos de mercado. Para uma situação concorrencial, o
sucesso da estratégia de uma empresa dependerá, em grande parte, da reação das demais à
tomada de sua ação. Esta segunda fonte de incerteza é mais incômoda que a primeira por fugir
totalmente ao controle da empresa que inicia a ação.
3.4.2 Previsão dos custos
A necessidade de se reduzir a incerteza existente na estimativa de custos de produção
tem levado as empresas a implantarem sistemas de custos e restrito controle dos orçamentos.
Estes orçamentos são baseados em experiências anteriores da empresa.
Entretanto, esta experiência anterior não se constitui, de forma alguma, em garantia de
repetição de fatores no futuro. Fatores relacionados a agentes externos, como aumentos de
preços de matérias-primas, podem contribuir para que as previsões baseadas em séries
históricas possam fracassar.
Mesmo reduzida, a incerteza nas previsões de custo permanece um elemento importante
na avaliação do investimento.
3.4.3 Rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa
A conseqüência essencial desta incerteza parece ser a variabilidade potencial da
rentabilidade esperada. Visto que não se pode assegurar a rentabilidade, pode-se concluir que
a incerteza quanto ao resultado dos fluxos líquidos de caixa seja também elevada.
3.4.4 Risco de um investimento
Risco e incerteza, embora ligados, são noções distintas; são ligados no sentido de que o
risco de um projeto de investimento é a conseqüência da incerteza associada ao projeto; são
distintos à medida que um projeto de investimento, com resultados incertos, somente é
arriscado quando suscetível de apresentar resultados não desejados.
3.4.5 Avaliação de empreendimentos em condição de r isco
Como visto, em presença de risco, admite-se que há uma probabilidade conhecida de
variação dos parâmetros. Algumas vezes, o risco é tão remoto que pode ser considerado nulo;
em outras ocasiões precisa ser ignorado pela falta de dados para análise.
O risco deve ser considerado se as atividades são projetadas para um futuro distante e os
resultados estão sujeitos a influências condicionais. A identificação das alternativas inclui:
• Definição dos estados ou condições futuros (mercado e macro economia);
• Predição da probabilidade de cada estado ocorrer;
• Determinação dos retornos associados a cada estado.
Estados futuros podem ser antecipados, mas não controlados. A questão chave é decidir
quais estados são relevantes para a solução do problema, limitando a complexidade de análise
a um nível razoável.
Algumas questões estão sob o controle da empresa, ao menos relativamente, tais como
datas de lançamento, entrega do produto, custo de produção, especificações do
empreendimento e projetos, entre outros, e, com algum esforço, a empresa poderá antecipar as
variações possíveis e mantê-las nestes níveis durante a execução.
Para a análise do risco, há técnicas complexas, entre elas, a teoria dos jogos e as árvores
de decisão. Ainda se pode realizar a análise da sensibilidade do fluxo de caixa, percebendo-se
a influência na variação de parâmetros importantes, tentando de forma simplificada prever
situações futuras de risco ou incerteza.
3.4.6 Considerações finais sobre risco e incerteza
Não interessa tentar reproduzir ou antecipar o comportamento do decisor, mas apenas
dotá-lo de ferramentas de análises adequadas ao setor imobiliário. Desta forma, não há
interesse em determinar curvas de utilidade, ou identificar seu comportamento frente ao risco ou
à incerteza; busca-se um modelo analítico coerente para a análise de empreendimentos na
construção civil, capaz de permitir o julgamento objetivo de propostas de construção.
Determinar qual o caminho que tomará o decisor, diante das alternativas que dispõe, está fora
do escopo deste trabalho (GONZÁLEZ, 1999).
3.5 Regime de construção
3.5.1 Incorporação a preço de custo
A realização de um empreendimento pelo regime de incorporação a “Preço de Custo”,
caracteriza-se pela venda das unidades do empreendimento na planta, antes do início da
construção ou durante a mesma. O interesse de aquisição do comprador é associado ao
interesse da Incorporadora e da Construtora de levar o empreendimento adiante.
De posse do terreno, seja por aquisição ou através de parceria com o proprietário do
mesmo, a Incorporadora realiza os projetos que irão compor o empreendimento, aprova-os nos
órgão públicos competentes, e realiza o devido registro da incorporação do empreendimento,
onde são estabelecidas todas as especificações do mesmo, como as áreas privativas, área de
uso comum, garagem, etc., com o fim específico de se pré-determinar e resguardar o direito do
comprador.
É também apresentado o cálculo da estimativa de custo da obra a ser custeado pelos
compradores, assim como as especificações básicas do empreendimento, como tipo de
acabamento interno e externo, equipamentos, etc., de forma a dar conhecimento ao comprador,
o tipo de acabamento do imóvel que está adquirindo, assim como as despesas que integram os
valores na composição do cálculo da estimativa de custo do mesmo.
Concluindo as vendas das unidades, é definido em assembléia geral dos proprietários o
início das obras e demais parâmetros que irão definir o andamento do empreendimento.
É importante salientar no contrato de aquisição, quais os itens que compuseram o custo
da obra, e que o mesmo é apenas uma estimativa calculada conforme as normas, vez que
compete aos compradores responder pelo custo integral da obra, pagando na proporção de
suas frações ideais no terreno, inclusive as despesas diretas e indiretas, necessárias à
execução do empreendimento até o seu final.
Assim sendo, a obra terá andamento de acordo com o ingresso de recursos pelos
compradores, pois pelo sistema de construção a preço de custo, não compete à Incorporadora
ou Construtora a obrigação de financiar o andamento das obras, ainda que a título de
adiantamento, sendo assim sempre viável economicamente.
Neste caso, a empresa ou o construtor terá o papel de empreendedor, pois não fará
investimentos financeiros a longo prazo no empreendimento.
3.5.1.1 A comercialização e a construção
A comercialização das unidades de um empreendimento a preço de custo inicia-se com
sua divulgação e formalização dos contratos e termina com a entrega das chaves aos
proprietários.
Para que o resultado seja satisfatório para ambas as partes é necessário total
transparência das informações durante todo o processo de construção. Caso contrário, isso
poderá levar à inadimplência do comprador e no insucesso do empreendimento, com perdas
generalizadas aos compradores, à Incorporadora e à Construtora.
Ao adquirir imóvel na modalidade de construção a preço de custo, o comprador deve se
certificar de idoneidade das partes envolvidas e exigir sempre informações atualizadas sobre o
empreendimento.
3.5.1.2 Vantagens da obra “a preço de custo”
As principais vantagens de se adquirir um imóvel na planta pelo sistema a preço de custo
são:
• Pagamento apenas do custo real da construção;
• Condições de pagamento vinculadas ao andamento das obras,
possibilitando o ingresso de recursos de forma parcelada e sem juros;
• Liberdade na determinação do ritmo da obra, conforme o interesse da
assembléia dos proprietários, podendo-se acelerar ou retardar os prazos da
realização do empreendimento, conforme a disponibilidade de caixa do condomínio;
• Possibilidade de escolha pessoal dos materiais de acabamento interno
das unidades autônomas, personalizadas ao gosto do comprador;
• Quando a obra é executada a preço de custo, mesmo em épocas de crise
econômica, o resultado final tende a ser bom, pois a experiência mostra que os
aumentos dos custos (materiais, equipamentos, etc.) caso haja, tenderão a refletir
positivamente no valor de venda do imóvel à médio ou longo prazo.
3.5.1.3 Desvantagens da obra “a preço de custo”
Como desvantagens na aquisição de um imóvel na planta pelo sistema a preço de custo,
podemos salientar:
• Caso o grupo de condôminos seja muito heterogêneo na capacidade
financeira, nível social e cultural, isso poderá ocasionar convulsões no objetivo
principal do grupo;
• Se o comprador não tem conhecimento claro e objetivo das normas do
sistema de construção a preço de custo, isso pode levar ao comprometimento
financeiro superior ao esperado pelo comprador, visto que a construção será
totalmente custeada pelos compradores.
3.5.2 Incorporação a preço fechado
No regime de incorporação a preço fechado, ou fixo reajustável, a construtora se obriga a
entregar o imóvel objeto do contrato de compra e venda ao comprador, por um preço
previamente fixado, dentro das dimensões e especificações constantes no memorial de
incorporação.
A entrega da unidade, pronta e acabada, conforme houver sido contratado, obriga o
construtor a assumir todos os riscos do negócio, no que se refere a reajustes de preços ou
inadimplência de compradores, devendo entregar o bem no prazo contratado e o comprador
poderá estender o pagamento por um período superior ao da construção conforme acordado
entre as partes previamente.
É esse tipo de empreendimento que na maioria das vezes causa prejuízo ao mercado
em caso de insolvência da incorporadora, pois todo risco do negócio fica a cargo exclusivo do
incorporador.
No regime de incorporação a preço fechado, a empresa ou o construtor, que emprega
recursos financeiros próprios para a construção da obra, assume o papel de empreendedor e
investidor, pois seu capital que será investido deverá ser remunerado.
3.5.2.1 Comercialização e construção
Após a aprovação do empreendimento nos órgãos competentes e incorporação do
mesmo no cartório de registros, a incorporadora poderá comercializar as unidades autônomas
conforme sua necessidade e estratégia pois no caso da construção pelo regime de preço
fechado, a mesma se responsabiliza pela entrega da unidade e preço conforme estipulado
antecipadamente no contrato.
Nesse caso, a incorporadora poderá a seu critério antecipar a conclusão da obra, seja
pela otimização dos custos da construção ou estratégia de mercado.
3.5.2.2 Vantagens da obra “a preço fechado”
A principal vantagem em se adquirir um imóvel pelo regime de preço fechado está no
prazo de construção geralmente proposto pelas empresas e no valor fixo estipulado pelo
imóvel.
Outro fator importante que se caracteriza como benefício para o comprador é a garantia
dada pela empresa ao imóvel seja durante ou após sua conclusão, pois todo risco em relação a
construção do empreendimento fica a caráter exclusivo da incorporadora.
3.5.2.3 Desvantagens da obra “a preço fechado”
Devido à garantia da entrega do imóvel na data e valor pré fixados no contrato, e aos
riscos sejam de caráter monitoráveis ou não monitoráveis corridos pela incorporadora, o valor
do imóvel comercializado tende a ser mais alto se comparado ao imóvel adquirido na planta.
Isso ocorre pois o lucro pelo investimento necessário para viabilização do empreendimento será
incluído no preço de venda do imóvel, tendendo o mesmo a atingir o valor de mercado de
imóveis prontos.
Outro fator importante a ser observado é a capacidade da empresa incorporadora para
disponibilizar os recursos necessários à conclusão da obra no prazo proposto, pois caso falte
recursos, a obra poderá ser prejudicada, trazendo prejuízo para todos.
4. ESTUDO DE CASO
O estudo de caso a seguir tem como objetivo, a analise mercadológica, e a viabilidade
econômica-financeira de um empreendimento imobiliário em andamento, lançado pelo regime
de incorporação a preço de custo pela Construtora e Incorporadora Engebela S/C Ltda, na
cidade de Bragança Paulista, estado de São Paulo.
A empresa detentora do empreendimento é experiente em executar obras pelo regime
de “preço de custo”, porém alguns fatores são desfavoráveis a esse método de construção
conforme visto anteriormente.
Com a oferta de crédito disponível no mercado, a empresa pretende captar recursos
para execução das próximas etapas do empreendimento, executando a obra a “preço fechado”,
ou seja, sem a necessidade de comercializar as unidades durante a construção. Porém, tal
opção tem de ser detalhadamente estudada para que os juros cobrados pelos credores não
deteriorem os lucros esperados do empreendimento.
Para analisar o resultado mais lucrativo para empresa, faremos uma comparação dos
lucros obtidos na simulação dos dois regimes de incorporação: “construção a preço de custo” e
“construção a preço fechado”.
Como auxílio na determinação das variáveis responsáveis pela avaliação dos resultados
financeiros do empreendimento, utilizaremos o sistema de software PINI VERSATO viabilidade,
que simula automaticamente os dados inseridos no sistema, gerando os índices necessários
para análise do estudo.
4.1 O produto
Conforme apresentação do empreendimento (ANEXO 1), temos como principais
características:
• Tipo de empreendimento: Edifício residencial
• Número total de unidades: Etapa I: 30 apartamentos
Etapa II: 30 apartamentos
Etapa III: 30 apartamentos
• Área do terreno: 4.801,15 m²
• Área total a construir: 5.233,84 m²
• Conceito: Lofts com 1 suíte, sacada, sala, cozinha, lavanderia e 1 vaga na garagem;
podem ser unidos com o andar acima ou abaixo formando um duplex, interligado por
escada de acesso.
• Infra-estrutura: piscina, academia, salão de festas, espaço gourmet, piscina coberta e
aquecida com raia, sauna, portaria com segurança 24h;
• Características físicas: Três edifícios com 5 pavimentos, 6 unidades por andar e 1
elevador panorâmico cada;
• Publico alvo:
o Investidores – capitalistas que buscam retorno financeiro sobre o investimento do
capital em bens imóveis.
o Moradores: Clientes que com recursos próprios para investir no imóvel em
construção a fim de constituir moradia após a conclusão.
• Localização: Zona sul da cidade, a 30 m de escolas do ensino fundamental, 200 m da
Universidade São Francisco, próximo da saída para Rodovia Fernão Dias.
• Total de apartamentos: 90 unidades. (30 aptos por edifício)
Tabela 1 – QUADRO DE ÁREAS
4.2 Análise mercadológica
O produto desenvolvido pela incorporadora apresentou boa aceitação do publico alvo em
geral, porém o prazo de construção e valor das parcelas foram os principais fatores para
TIPO ÚTIL COMUM TOTAL
Qua
dro
de á
reas
APTO. 1 suíte
LOFT 2 suítes (duplex)
43,92 m²
87,84 m²
14,23 m²
28,46 m²
58,15 m²
116,30 m²
desistência da aquisição no lançamento da primeira etapa, conforme mostra o gráfico da
pesquisa realizada com 270 interessados:
Gráfico 1 – PESQUISA MERCADOLÓGICA
65%
25%
10%
Prazo
Preço
Outros
4.3 Viabilidade econômica-financeira
Através dos dados disponibilizados pela empresa referentes a 1ª etapa de construção,
vamos analisar a viabilidade econômica e financeira do empreendimento para o lançamento da
próxima etapa: edifícios II, comparando a simulação do empreendimento pelo sistema de
construção a “preço fechado” ou “empreitada”, ou seja, aquela em que a empresa é uma
locadora de serviços que se obriga com quem a contratou a fazer ou mandar fazer determinada
obra e o “sistema a preço de custo” ou “administração”, ou seja, a empresa apenas administra,
em nome do cliente (onde surge a figura do condomínio de construção) a execução da obra.
Para proceder ao estudo econômico e financeiro do empreendimento, devem se projetar
os prováveis custos resultantes dos insumos e atividades que compõem um empreendimento
(terreno, projetos, construção, vendas, promoção, administração, encargos, custos com
financiamentos, etc.) e projetar a receita resultante da venda das unidades.
Para estudo do caso em que o regime de incorporação é o de preço fechado, utilizaremos
como ferramenta de simulação o software VERSATO VIABILIDADE, desenvolvido pela PINI
para estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários. O software reúne as informações
dadas ao simulador e gera automaticamente os indicadores necessários para analise de
viabilidade do empreendimento e seu potencial de retorno financeiro.
Já no caso da simulação pelo regime de incorporação a preço de custo, utilizaremos a
aplicação de técnicas de engenharia econômica para determinação dos resultados.
Em ambas as situações devemos considerar que a empresa atua somente como
empreendedora já que não investe capital para a viabilização do empreendimento. Para efeito
de comparação dos resultados, será avaliado o valor presente líquido do resultado, assumindo
como investimento inicial o valor igual a zero.
4.3.1 Caso I: Sistema de construção a preço de cust o
De acordo com os dados disponíveis da etapa 1, onde foi aplicado o sistema de
construção a preço de custo, podemos simular a construção da etapa II obtendo o resultado no
caso da utilização do regime proposto.
O valor da unidade é composto por uma entrada (tabela 2) referente aos emolumentos da
incorporadora para cobrir gastos necessários para viabilização do empreendimento, como
marketing, comissões, projetos, e demais despesas; somado com a estimativa de custo da
construção (tabela 3) calculado com base no Custo Unitário Básico (CUB) do Sinduscon.
A incorporadora também cobra a taxa de 3% sobre o valor da obra, que será recebida de
acordo com o custo mensal da construção.
Para que seja viabilizado e o empreendimento, e conseqüentemente dado o início das
obras, a incorporadora efetua a comercialização das unidades mediante reserva, recebendo os
valores da parcela de entrada (tabela 2), somente depois de concluída 100% das reservas.
O prazo de construção da obra é de 30 meses, calculado com base na etapa anterior,
pois caso o prazo fosse reduzido, o valor das parcelas seria superior, dificultando a
comercialização das unidades no prazo esperado.
TABELA 2 – VALOR DA PARCELA DE ENTRADA
ENTRADA
SINAL 3 MENSAIS TOTAL
R$ 5.000,00 R$ 1.666,67 R$ 10.000,00
Tabela 3 – ESTIMATIVA DE CUSTO
ESTIMATIVA DO CUSTO DAS OBRAS
30 4 CUSTO TOTAL PREVISTO
INICIO OBRAS MENSAIS SEMESTRAIS DA CONSTRUÇÃO
R$ 3.840,00 R$ 1.220,00 R$ 2.270,00 R$ 49.520,00
Com a receita referente a parcela de entrada das unidades, conclui-se que a
Incorporadora obteve um aporte de caixa conforme segue:
• Unidades vendidas: 24 unidades.
• Valor unitário da entrada: R$ 10.000,00.
• Unidades permutadas pelo terreno: 6 unidades.
Tabela 4 – RECEITA x DESPESA
DESCRIÇÃO CRÉDITO DÉBITO TOTAL
Vendas R$ 240.000,00 R$ 240.000,00
Corretagem R$ 72.000,00 R$ -72.000,00
Marketing R$ 45.000,00 R$ -45.000,00
R$ 123.000,00
Considerando que os recursos sejam aplicados a taxa de 0,7% a.m. pelo período da
construção da obra para que possamos obter os resultados financeiros na conclusão do
empreendimento, temos o resultado a seguir:
Tabela 5 – APLICAÇÃO DA PARCELA DE ENTRADA
Mês Valor (R$) aplicação (R$) saldo (R$)
1 123.000,00 861,00 123.861,00
2 123.861,00 867,03 124.728,03
3 124.728,03 873,10 125.601,12
4 125.601,12 879,21 126.480,33
5 126.480,33 885,36 127.365,69
6 127.365,69 891,56 128.257,25
7 128.257,25 897,80 129.155,05
8 129.155,05 904,09 130.059,14
9 130.059,14 910,41 130.969,55
10 130.969,55 916,79 131.886,34
11 131.886,34 923,20 132.809,54
12 132.809,54 929,67 133.739,21
13 133.739,21 936,17 134.675,39
14 134.675,39 942,73 135.618,11
15 135.618,11 949,33 136.567,44
16 136.567,44 955,97 137.523,41
17 137.523,41 962,66 138.486,08
18 138.486,08 969,40 139.455,48
19 139.455,48 976,19 140.431,67
20 140.431,67 983,02 141.414,69
21 141.414,69 989,90 142.404,59
22 142.404,59 996,83 143.401,42
23 143.401,42 1.003,81 144.405,23
24 144.405,23 1.010,84 145.416,07
25 145.416,07 1.017,91 146.433,98
26 146.433,98 1.025,04 147.459,02
27 147.459,02 1.032,21 148.491,23
28 148.491,23 1.039,44 149.530,67
29 149.530,67 1.046,71 150.577,39 Resultado final 27.577,39 150.577,39
Considerando que as despesas operacionais da incorporadora é zero e que todo
recebimento referente aos honorários mensais sejam aplicados até a conclusão da obra,
devemos analisar o fluxo de entradas de caixa gerado e aplicar os recursos a taxa de 0,7%,
para que o lucro da incorporadora seja obtido na conclusão do empreendimento conforme
segue:
Tabela 6 – ADMINISTRAÇÃO
Parcelas receitas adm 3% aplicação
adm (0,7% a.m.)
Saldo adm
inicio de obras 92.160,00 2.764,80 19,35 2.784,15 1 29.280,00 878,40 25,64 3.688,19 2 29.280,00 878,40 31,97 4.598,56 3 29.280,00 878,40 38,34 5.515,30 4 29.280,00 878,40 44,76 6.438,45 5 29.280,00 878,40 51,22 7.368,07 6 83.760,00 2.512,80 69,17 9.950,04 7 29.280,00 878,40 75,80 10.904,24 8 29.280,00 878,40 82,48 11.865,11 9 29.280,00 878,40 89,20 12.832,72
10 29.280,00 878,40 95,98 13.807,10 11 29.280,00 878,40 102,80 14.788,29 12 92.160,00 2.764,80 122,87 17.675,97 13 29.280,00 878,40 129,88 18.684,25 14 29.280,00 878,40 136,94 19.699,59 15 29.280,00 878,40 144,05 20.722,03 16 29.280,00 878,40 151,20 21.751,63 17 29.280,00 878,40 158,41 22.788,44 18 92.160,00 2.764,80 178,87 25.732,12 19 29.280,00 878,40 186,27 26.796,79 20 29.280,00 878,40 193,73 27.868,92 21 29.280,00 878,40 201,23 28.948,55 22 29.280,00 878,40 208,79 30.035,74 23 29.280,00 878,40 216,40 31.130,54 24 92.160,00 2.764,80 237,27 34.132,60 25 29.280,00 878,40 245,08 35.256,08 26 29.280,00 878,40 252,94 36.387,42 27 29.280,00 878,40 260,86 37.526,68 28 29.280,00 878,40 268,84 38.673,92 29 29.280,00 878,40 276,87 39.829,18 30 29.280,00 878,40 284,95 40.992,54
36.410,40 4.582,14 40.992,54 Resultado final:
Conforme demonstrativo acima, concluímos que o lucro obtido pela incorporadora no
período de construção do empreendimento é dado conforme segue:
• Lucro obtido com o recebimento da entrada: R$ 123.000,00
• Lucro obtido com o rendimento da entrada em aplicações financeiras: R$ 27.577,39
• Lucro obtido com a administração da incorporação do empreendimento: R$ 36.410,40
• Lucro obtido com o rendimento da Administração da incorporação em aplicações
financeiras: R$ 4.582,14
• Lucro total no período de 30 meses: R$ 191.569,93
Para efeito de comparação devemos calcular o valor presente do lucro obtido no período
de 30 meses. Para isso traremos o lucro obtido na conclusão da obra para o valor atual
descontando a taxa de aplicação de 0,7% a.m., obtendo como resultado:
[ ][ ]
21,397.155
)007,01/(193,569.191
)1/(130
=+=
+=
P
P
iSP n
O valor no presente correspondente ao lucro de R$ 191.569,93 daqui a 30 meses,
corresponde a R$ 155.397,21 aplicados pela taxa mensal de 0,7%, ou seja, se aplicarmos o
valor presente pela taxa de 0,7% a.m. durante 30 meses obteremos o montante de R$
191.569,90 no final do 30º mês.
4.3.2 Caso II: Sistema de construção a preço fechad o
Para cálculo dos resultados utilizando o método de construção a preço fechado,
utilizaremos o software da PINI – VERSATO VIABILIDADE que gera os resultados (ANEXO 2) a
partir dos dados inseridos no sistema conforme segue:
Para estudo do empreendimento em regime de preço fechado, podemos considerar que
o apartamento será vendido pelo valor fixo de R$ 87.840,00, preço assumido diante do valor de
mercado para imóveis similares na região. A possibilidade de o cliente financiar o imóveis
através de agentes financeiros também influencia no tempo necessário para conclusão das
vendas, pois o comprador tem a opção de financiar o imóvel a prazos que podem chegar a até
20 anos.
O prazo de construção do edifico será determinado para 12 meses, considerando que a
empresa não tem a necessidade de vender as unidades até o término da obra, pois o capital
para execução do empreendimento será captado de terceiros, neste caso de agentes
financeiros.
Aliado ao fator de recursos disponíveis para execução da obra, a possibilidade do cliente
financiar o imóvel em até 20 anos através de créditos disponíveis no, fica evidente que a
comercialização das unidades será efetuada em prazo relativamente curto de tempo.
• Total das Receitas: R$ 2.108.160,00
• Total de despesas: R$ 1.860156,80
• Lucro imobiliário: R$ 248.003,20
• Tir: 4,43% a.m.
• Máxima exposição de caixa: R$ 1.070.530,07
Na compreensão dos índices gerados pelo sistema de software, podemos estabelecer
que a "taxa de retorno interna" do empreendimento de 4,43% a.m. é um excelente resultado
para o capital a ser investido. Porém, a empresa terá de captar recursos financeiros que sejam
inferiores a essa taxa para que os juros cobrados pelo agente credor não inviabilize o resultado
do empreendimento.
Supondo uma taxa de juros de 1% a.m. cobrada pelo credor teremos:
Tabela 7 – FLUXO DE CAIXA
Mês Saldo Saldo Acumulado Juros Saldo0 - 1 45.472,00 45.472,00 45.472,00 2 (14.397,00) 31.076,00 31.076,00 3 26.592,00 57.668,00 57.668,00 4 (74.678,00) (17.010,00) (170,10) (17.180,10) 5 (172.376,00) (189.386,00) (1.895,56) (191.451,66) 6 (263.415,00) (452.801,00) (4.548,67) (459.415,33) 7 (263.415,00) (716.216,00) (7.228,30) (730.058,63) 8 (120.246,00) (836.462,00) (8.503,05) (858.807,68) 9 (71.906,00) (908.369,00) (9.307,14) (940.020,81)
10 (141.714,00) (1.050.083,00) (10.817,35) (1.092.552,16) 11 (20.447,00) (1.070.530,00) (11.129,99) (1.124.129,15) 12 1.318.533,00 13 248.003,00 248.000,00 (53.600,15) 194.403,85
Conforme acima demonstrado, caso a taxa de juros para captação de recursos seja de
1% ao mês para os períodos de fluxo de caixa negativo, a empresa deverá remunerar o credor
no valor de R$ 53.600,15 tendo como resultado financeiro de seu empreendimento o valor de
R$ 194.403,85 no prazo de 12 meses.
Para efeito de comparação devemos calcular o valor presente do lucro obtido no período
de 12 meses. Para isso traremos o lucro obtido na conclusão da obra para o valor presente,
descontando a taxa de aplicação de 0,7% a.m., obtendo o seguinte resultado:
[ ][ ]
32,701.178
)007,01/(185,303.194
)1/(112
=+=
+=
P
P
iSP n
O valor no presente correspondente ao lucro de R$ 194.403,85 daqui a 12 meses,
corresponde a R$ 178.701,32 aplicados a taxa mensal de 0,7%, ou seja, se aplicarmos no valor
presente a taxa de 0,7% a.m. durante 12 meses obteremos o montante de R$ 194.403,85 no
final do 12º mês.
4.4 CONCLUSÃO
A decisão de empreender por parte da empresa incorporadora pelo regime de preço de
custo, irá gerar um lucro no valor presente de R$ 155.397,21. Já no caso de a empresa realizar
o empreendimento pelo regime de incorporação a “preço fechado”, o lucro gerado no valor
presente será de R$ 178.701,32, já descontado o custo de capital de terceiros.
Conforme resultados obtidos na simulação dos dois regimes de construção, podemos
concluir que a opção pelo regime de incorporação a “preço fechado” será a de maior
lucratividade para a empresa. Porém alguns fatores devem ser levados em consideração na
aplicação do regime considerado, tais como: o controle no custo da obra, a taxa de juros
cobrada pelo agente financeiro e riscos assumidos durante e após a conclusão da obra. Tais
cuidados devem ser rigidamente observados, pois todo risco inerente a entrega do
empreendimento no prazo e valor estipulado deverá ser respeitado.
É importante lembrar que o regime de construção a “preço fechado” necessita de
investimento de capital, seja capital próprio ou de terceiros, pois a obra deverá ser executada
sem a necessidade de comercialização das unidades, mesmo que se faça durante a execução.
Tal regime de incorporação deve ser aplicado somente pelo incorporador que disponibiliza de
tal capital para conclusão da obra, para que não exista atraso ou mesmo a não conclusão das
obras, causando prejuízo ao mercado imobiliário e aos possíveis clientes que efetivamente
compraram alguma unidade antes da entrega do empreendimento.
Para casos em que a empresa incorporadora não disponha de capital para execução do
empreendimento, o regime de incorporação a “preço de custo” demonstra-se como mais seguro
e viável, pois exige do empresário somente sua capacidade empreendedora, extinguindo a
possibilidade de risco inerente a resultados financeiros negativos ou descumprimento de
contratos.
Tal fator deve-se ao fato de neste regime de incorporação, o lucro do empreendedor estar
basicamente nos honorários cobrados pelos serviços prestados, não tendo a necessidade de
investir capital, seja próprio ou de terceiros, para a viabilização do empreendimento visto que o
capital utilizado bem como os riscos assumidos pelo empreendimento ficam a caráter do cliente,
neste caso o comprador.
Porém, muitas vezes tal opção exige maior prazo para que as unidades sejam
comercializadas, devido ao fato de se comercializar um imóvel inexistente, bem como o período
de construção da obra estendido para que o custo da construção seja diluído evitando altos
investimentos por parte dos compradores.
Outro fator considerado como determinante no sucesso de uma construção a preço de
custo é a credibilidade e transparência dos trabalhos realizados pela incorporadora, pois a ela
caberá todo o gerenciamento dos recursos disponibilizados pelos compradores.
5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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