Gesto de Mercado do Solo Urbano

O texto abaixo foi elaborado como atividade programada, quando da participao no curso Gesto de Mercado do Solo Urbano, oferecido pelo Lincoln Institute of Land Policy EAD, realizado entre maro e abril de 2012. Nesta atividade, o objetivo era sonhar com uma cidade da Amrica Latina democrtica, mais justa e inclusiva, a partir da gesto do solo urbano e utilizao de ferramentas ou instrumentos urbansticos e jurdicos articulados ao planejamento e gesto de sua poltica urbana. O conjunto desses instrumentos deveriam auxiliar na regulao do mercado do solo urbano e recuperar a mais-valia a ser reinvestida nas polticas pblicas urbanas. O sonho deveria ser um sonho concreto, com instrumentos concretos e problemas concretos de uma cidade da Amrica Latina.

Cuiab, da realidade ao sonho possvel: utilizao dos instrumentos de gesto do solo

Doriane Azevedo

A Cidade: Cuiab, o Centro Geodsico da Amrica do Sul Cuiab a capital poltico-administrativa, e integra a Regio Metropolitana do Vale do Rio Cuiab (RMVRC Lei Estadual n 351/2009). Em 2012, Cuiab apresenta 551.098 mil habitantes (mais de 66% do total da RMVRC), sendo que a populao urbana representa 98,13% do total. Sua economia est estruturada na oferta de bens e servios. Desde a fundao (1718), e por mais de dois sculos, permaneceu estruturada ao longo de crregos (Crrego da Prainha) e rios (Rio Cuiab e Rio Coxip). Apenas na dcada de 1930, abre-se a via urbana perpendicular ao Crrego da Prainha, denominada Avenida Getlio Vargas, no contexto da poltica federal de presidente do mesmo nome, criando, assim, um novo vetor de crescimento urbano na cidade. O ncleo urbano, que at ento apresentava configurao urbana e arquitetura tipicamente coloniais, somente ao final da dcada de 1960, ocupou posio de centro regional na Macrorregio Brasileira Centro-Oeste, segundo os estudos do antigo Ministrio do Interior, em 1975. Neste mesmo perodo, iniciou-se a implementao dos programas da poltica desenvolvimentista federal que intensificaram o processo de urbanizao no estado, e Cuiab, como capital poltico-administrativa tornou-se o plo de atrao de migrantes das regies sul e sudeste do Pas, principalmente. Muitas transformaes ocorreram no territrio mato-grossense, a partir da dcada de 1970, com as polticas de planejamento de desenvolvimento regional, como a implantao de infraestrutura econmica (rodovias, hidreltricas, entre outras) e at a diviso do estado em dois, criando Mato Grosso do Sul. Essas transformaes tambm se fizeram sentir na escala urbana: enquanto capital do remanescente Mato Grosso, Cuiab - o ncleo urbano de origens coloniais -, precisou ser reestruturada em seus aspectos fsicos, como resposta as solicitaes do proceso de urbanizao. Para abrigar o contingente populacional, decorrente da poltica migratria incentivada; para se evitar a destruio do centro antigo, que sofra com o conjunto das atividades sociais e econmicas, foi pensada e executada uma nova interveno urbanstica em outro quadrante da cidade agora sob a responsabilidade do governo estadual -, implantou-se as Avenidas Miguel Sutil (antiga Avenida Perimetral) e a Rubens de Mendona (conhecida como Avenida

do CPA). Construiu-se o Centro Poltico Administrativo (CPA) e as quatro etapas do conjunto habitacional com o mesmo nome.

Figura 1: Cuiab, na dcada de 1970 antes da implantao da Av. Rubens de Mendona. Em amarelo, a

delimitao da rea onde seria implantado os conjuntos urbansticos do Centro Poltico Administrativo e

habitacional, cumprindo tambm o papel de novo vetor de expanso urbana. Em vermelho, a delimitao da rea

onde se encontram os eixos do futuro VLT, verificando o aumento da rea urbanizada nos dias de hoje.

Atualmente, est se discutindo as obras de infraestrutura urbana decorrentes da escolha da cidade como uma das sedes de jogos da Copa do Mundo de Futebol, em 2014. Dentre as principais obras, a implantao do modal de transporte pblico urbano Veculo Leve sobre Trilho (VLT), nos principais eixos virios da cidade: Avenida Rubens de Mendona (Av. do CPA), Av. Coronel Duarte (Av. da Prainha), regio onde se encontra o Centro Antigo, tombado pelo Governo Federal, Av. XV de Novembro, extendendo-se at a Av. da FEB, no municipio vizinho de Vrzea Grande (compondo com Cuiab o aglomerado urbano da Regio Metropolitana). Somar-se-a a este eixo, o Centro-Coxip, que seguir o traado das avenidas Cel Escolstico e Fernando Correa da Costa.

A Avenida do CPA constitui um importante eixo virio que induziu toda a ocupao da poro norte da cidade. Construdo com recursos pblicos, esta via permitia, na poca de sua implantao, o acesso ao conjunto urbanstico institucional (o Centro Poltico Administrativo) e residencial (o Conjunto Habitacional do CPA etapas 1, 2, 3 e 4). O entorno imediato Avenida do CPA uma das reas mais valorizadas de Cuiab. Uma regio que nasce voltada verticalizao, com edifcios de uso comercial e de servios construdos ao longo da via. ao longo da maior parte da via. As ruas pararelas avenida, em ambos os lados do eixo, verificamos edificaes de uso residencial (unifamiliar e multifamiliar) ocupados por moradores de mdia e alta renda. Quanto mais afastado (lateralmente) da Av. do CPA, mais se observa a diferena do padro das configuraes urbansticas e do padro construtivo, evidenciando reas com menor valor de mercado, o que pode ser alterado, em partes, com a implantao de uma interveno importante como o VLT. A preocupao que, a maior parte da populao percebe apenas que o VLT pode valorizar a regio, mas no alcana os efeitos perversos desta valorizao, com a expulso branca da populao de baixa renda. O que j nasceu altamente valorizada, com seu desenho geomtrico composto por vrias pistas de rolamento, canteiro central e passeio pblico generoso, constrantando com a caracterstica configurao da rea central de origem colonial -, mantm a sua importncia na estrutura da cidade por ligar os dois polos do poder poltico-administrativo: no centro antigo, o Palcio Municipal e o centro de comrcio e servios mais popular e consolidado; na outra ponta, o Centro Poltico Administrativo, sede do governo estadual, e das mais variadas instituies (Conselhos Regionais, rgos Pblicos da Administrao Estadual e Federal, Entidades da Sociedade Organizada), e o shopping center. A cada dia, cresce a ocupao ao longo do eixo como tambm cresce, exponencialmente, o valor do m (terreno livre ou com edificao), nas proximidades da avenida. Atualmente, o que vemos que, aparentemente, a propriedade de boa parte dos terrenos ao longo ou no entorno imediato da Avenida Rubens de Mendona so das principais incorporadoras e/ou construtoras de Cuiab. Esta situao no recente, mas foi um movimiento realizado a mais de duas dcadas. Estes grupos econmicos passaram a capturar no apenas uma parte do valor gerado com a produo imobiliria, como tambm todo o valor da valorizao decorrente da produo social, coletiva, decorrente dos investimentos pblicos realizados na regio da Av. do CPA. Ainda observamos grandes reas no ocupadas, com destaque as existentes ao longo da avenida, e no entorno imediato. Em algumas, recentemente comearam a construo de empreendimentos imobilirios residenciais multifamiliares, e de salas comerciais. Muitos empreendimentos foram lanados no ltimo ano na Avenida, e se encontram em plena construo. Outras, so reas de proteo permanente (APP) ou Unidades de Conservao (UC) criadas posteriormente, mas sofrem com a presso imobilria no entorno. Cuiab, que a dez anos atrs, tinha uma populao de aproximadamente 483 mil habitantes, viu o nmero de habitantes crescer em torno de 8% neste perodo, ampliando a demanda, no mercado de imveis, tanto residenciais quanto comerciais, o que, em parte, justifica a crescente quantidade de empreendimentos imobilirios em construo, mas no se justifica a quantidade macia para uma nica faixa de renda, onde no reside o maior dficit. Os empreendimentos lanados ou em construo so voltados para a faixa de renda mdia, mdia/alta, acentuando ainda mais um carter de segregao socioespacial na Av. do CPA. Nas extremidades dos eixos do VLT a ponta da Av. do CPA, o entroncamento da linha Av. da Prainha, a extremidade na Av. Fernando Correa da, encontramos reas que apresentam fragilidade ambiental Parques, Zonas de Interesse Ambiental, que abrigam um nmero considervel de nascentes dos principais crregos, importantes na rede de microbacias

hidrogrficas, que alimentam os Rios Coxip e Cuiab, responsveis pelo abastecimento de gua nos municipios de Cuiab e Vrzea Grande. Tambm temos um grande nmero de assentamentos irregulares instalados prximos ou sobre essas reas de proteo ambiental, decorrentes, em parte, da ausencia de poltica de habitao durante dcadas. reas degradadas da regio do Porto Antigo.

Figura 2: Avenida da FEB (rea esquerda do mapa, em cores), Av da Prainha e Av. do CPA, direita. Em azul, linha

indicando os eixos de implantao do VLT.

Mas, com a implantao do VLT ao longo do eixo da Av. do CPA, da Av. da Prainha, XV de Novembro e Fernando Correa, provavelmente, o que veremos, ser a desenfreada valorizao das reas ao longo e entorno dos eixos e a expulso da populao de baixa renda, para alm dos limites da zona urbana do municipio, resultando em procesos intensos de gentrificao. Atualmente, ocupam reas na zona considerada de expanso urbana (no urbanizada), na rea de interesse histrico.

Figura 3: Av. do CPA e o Uso do Solo real. As grandes manchas no apresentam, em detalhes, as vissitudes

urbanas existentes: assentamentos precrios e ocupaes irregulares, invaso de reas de Proteo Permanente,

tambm por classes de mdia e alta renda. Poderia ser um dos eixos objeto de Plano Urbano e Urbanstico,

ancorado pelo modal VLT.

O Sonho: Sonho com uma Cuiab que, no mais executaria obras pontuais, desarticuladas de um planejamento maior. Uma Cuiab que j preparava, no contexto de sua poltica urbana, um grande Plano Urbano para os eixos virios estruturantes da cidade. Quando do anncio surpresa da cidade como uma das sedesde um grande evento internacional, pois era um municipio que tinha incorporado a prtica do planejamento (urbano) em sua rotina. O Plano Urbano articularia as diferentes polticas setoriais (habitao, mobilidade, saneamento, emprego e renda, econmica, etc) e estruturaria um conjunto de intervenes que se fizessem necessrio para que consolidaria sua caracterstica inclusiva todos em todos os lugares. Para tal, o municipio discutia a modernizao do seu sistema de transporte pblico, ponderando a implantao do Veculo Leve sobre Trilhos - VLT e como poderia minimizar os impactos negativos da implantao deste modal de transporte . O VLT substituiria e articularia com o atual modal utilizado o nibus. O VLT seria implantado apenas ao longo dos eixos formados por algunas das avenidas estruturais da cidade, que cortam Cuiab nos diferentes quadrantes (Avenidas Rubens de Mendona, Cel Duarte, XV de Novembro, Av. Cel Escolastico e Av. Fernando Correa), complementando com o trecho da Av. da FEB, no municipio vizinho de Vrzea Grande, em uma articulao regional metropolitana. Uma das principais diretrizes deste novo Plano Urbano seria estruturar Cuiab para as prximas dcadas, com destaque para 2019, quando completaria 300 anos. O municipio e a sociedade discutia, ento, uma possvel Operao Urbana Consorciada articulada ao Plano Urbano e Urbanstico, que poderia colocar Cuiab em posio de destaque entre as cidades

dos pases vizinhos da Amrica Latina, no apenas como referncia enquanto Centro Geodsico da Amrica do Sul, mas como referncia pelas qualidades sociais, econmicas e ambientais que o ordenamento do seu territorio municipal promovia. O Instrumento. A proposta era de uma Operao Urbana Consorciada (OUC), que relacionaria projetos urbanos (e no caso, representado pelo Plano Urbano coordenado pela Municipalidade, com claras diretrizes de cunho social. A municipalidade coordenadora da OUC, respeitava e contaba com o apoio (e ampla) participao social. Seriam realizadas parcerias entre o Poder Pblico, os proprietrios, a sociedade civil, buscando-se investimentos tanto pblicos quanto privados A OUC, como uminstrumento que visa transformar reas da cidade, atendendo os objetivos e aes estabelecidos no Planejamento Pblico Municipal , em uma clara Parceria Pblico Privado (PPP), poderia ser utilizada para a reconverso e/ou requalificao de reas em proceso de alterao do uso do solo, adequando-se, enquanto instrumentoa regio do Porto Antigo, s margens do Rio Cuiab. Poderia, tambm, definir o modo de ocupao de terrenos vazios (o municipio quera um plano urbanstico para a rea de expanso urbana, e no permitir, como acontecia em muitos outros municipios brasileiros, a ocupao desenfreada por empreendimentos privados que optavam pela tipologa de condominios fechados, e que criavam paisagens rida e inseguras para fora dos muros. Outra possibilidade de utilizao da OUC era para adequar o uso do solo e de infraestrutura ao longo de/ e entorno de avenidas, orientando a implantao de transporte pblico coletivo, como eram os planos implantao do VLT nas Av. do CPA e da Prainha.

A Aplicao: Os extensos eixos formados pelas Avenidas Rubens de Mendona (Av. do CPA), Coronel Duarte (Av. da Prainha) - Cuiab e Av. da FEB (cidade de Vrzea Grande, separada de Cuiab pelo Rio do mesmo nome), e a Av. Fernando Correa da Costa, onde seria implantado o VLT, mereciam que toda a sua extenso, e reas adjacentes, integrassem o Plano Urbano e Urbanstico coordenado pela Prefeitura Municipal, valendo-se da gesto democrtica sua elaborao e que direcionaria uma Operao Urbana Consorciada nas Avenidas. Para isso, o Plano Urbano e Urbanstico indicariam um conjunto de diretrizes que se baseiariam na aplicao dos instrumentos jurdicos e polticos como a desapropriao dos imveis que se encontram na rea do traado do VLT; no Centro Antigo, a ocupao por populao de baixa renda em imveis pblicos seria aplicado a concesso de uso especial para fins de moradia. Tanto na regio da Av. da Prainha (Interesse Histrico) que apresentam edificaes subutilizadas e, na Av. do CPA, com grandes terrenos sem parcelamento/ edificaes, seriam aplicados o IPTU progressivo no tempo e, aps o perodo mximo estabelecido para que os proprietrios mudassem esta situao, seria realizado o parcelamento/edificao ou utilizao compulsria. Como o Plano Urbanstico preveria a articulao com Programa de Habitao, parte das unidades seria revertida para populao de mdia/baixa renda, em um claro processo de incluso social.No Programa de Habitao tambm seria previsto a demarcao urbanstica para fins de regularizao urbanstica e fundiria nos assentamentos precrios, o que permitiria a legitimao de posse/ propriedade, devidamente acompanhado de assistncia tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos, podendo-se elaborar projeto urbanstico e arquitetnico para adequao desta poro especfica da cidade e das habitaes. Em um Programa de Modernizao Instituicional, todo o aparato tcnico e legal seria previsto para instituir a contribuio de melhoria, como tambm o mecanismo de transferncia do

direito de construir em reas pr-definidas para adensamento, considerando a devida restrio desse direito na rea do Centro Tombado. Nas reas de expanso urbana, seria previsto novos empreendimentos a partir da gesto consorciada do solo, cujas diretrizes definidas com a gesto participativa, que acompanharia o processo de elaborao do Programa, Planos e Projetos Urbansticos, e ainda os projetos arquitetnicos das unidades. Mas, ao longo de todo o proceso de formulao do Plano Urbano e Urbanstico, em todas as etapas, a gesto participativa seria atuante, acompanhando o os Estudo Prvio de Impacto Ambiental (EIA) e Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana (EIV), e os respectivos relatrios (RIA / RIV), que apresentariam as aes mitigadoras e ainda incorporariam as discutidas nas muitas reunies nas escolas, bairros e nas audincias pblicas, nos Conselhos Setoriais, nas Cmaras Tcnicas do Conselho de Desenvolvimento Urbano e de Desenvolvimento Urbano e Gesto Metropolitano, quando for o caso. Todas as aes mitigadoras seriam incorporadas pelo Plano, quando da reviso das suas etapas.

A viabilidade do Sonho: Este sonho totalmente possvel a partir do momento que a Constituio Federal de 1988 incluiu o Captulo da Poltica Urbana, e seus art. 182 e 183, regulamentados a mais de dez anos pela Lei 10.527/2001 conhecido como Estatuto da Cidade. O Plano Diretor de Desenvolvimento Estratgico de Cuiab, aprovado por Lei em 29 de janeiro de 2007, incorporou esse conjunto de instrumentos. Sim, este sonho dependeria de muita vontade poltica da municipalidade e, principalmente, de todos os agentes que produzem o espao, e no profundo sentido de cidadania, congregando Todos os agentes interessados no verdadeiro desenvolvimento socioeconmico de Cuiab e, com clareza, construiriam uma cidade democrtica, mais justa e que, cumpriria sua funo social.

A realidade que no se altera: Quando se acorda do sonho, nota-se que, o que temos, so os pesadelos que insistem em ser a nossa realidade, com uma populao aptica e polticos que desrespeitam o bem pblico. Um VLT que ser implantado, pura e simplesmente, como se no tivesse quaisquer implicaes no urbano, ou seja, nos aspectos fsicos e nas dimenses sociais (social, poltica, econmica, cultura, ideolgica, ) do espao, mas que fatalmente agudizar os piores problemas socioeconmicos e ambientais, o legado pela falta de planejamento urbano e a opo por intervenes urbansticas desarticuladas.