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2 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Alexandre Berthe PintoAngelo Volpi NetoAntonio Artêncio FilhoArnon VelmovitskyBruno Bittencourt BittencourtBruno Medeiros BastosCarlos Roberto TavarnaroDaniel Alcântara Nastri CerveiraDaphnis Citti de LauroEzequiel FrandolosoFelícia Ayako HaradaFelipe Leonardo RodriguesFrancisco dos Santos Dias Bloch

Frank Wendell ChossaniGeraldo Beire SimõesJaques BushatskyJoão Pedro Lamana PaivaJosé Flávio Bueno FischerJosé Hildor LealKênio de Souza PereiraKiyoshi HaradaLucas Bento SampaioLuís Ramon AlvaresLuiz Antonio Scavone JuniorLuiz Ribeiro O. N. Costa JuniorMarcelo Manhães de Almeida

Mário Cerveira FilhoMichel Rosenthal WagnerOlivar VitalePaulo Caldas PaesRenato SavyRodrigo Alves ZaparoliRodrigo KarpatSamuel Luiz AraújoSérgio JacominoSylvio Campos Lindenberg FilhoSylvio CapanemaThales Pontes BatistaWendell Salomão

Colaboradores:

Direção: Dominique Pierre FagaJornalista Responsável:Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073ISSN: 1982-4599

Conselho Editorial:Edson Guedes JuniorHeronides Dantas de FigueiredoLeonardo CostaMauricio Francisco LeiteNathan [email protected]

DIÁRIO DAS LEIS LTDA.CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40R. Nossa Sra. Imac. Conceição, 166, Conj 9 - 1ºAndar - 06190-100 - Osasco - SP11 3673-3155 - www.diariodasleis.com.brAdministração: 11 [email protected]: 11 3673-3801 / [email protected]ão: Gráfica Mais MNota BDI: Proibida a reprodução total ou parcial.Os artigos assinados não refletem necessariamen-te a opinião da direção do Diário das Leis.

32ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

SumárioAssociação de Moradores: Proprietário assumiu obrigação com a associação de

moradores de seu condomínio no momento em que adquiriu o imóvel .............................. 22

Atraso na Entrega do Imóvel: Lucros cessantes e danos morais ...................................... 11

Certificados Digitais para Condomínios: Emissão de Certificados Digitais para Condomínios... 8

Conselho Fiscal: Alegou que síndica teria dividido sua remuneração com o subsíndico ......... 17

Construção: Direitos do Consumidor Imobiliário .............................................................. 30

Contrato de Comodato: Duas ONG’s na mesma sede. Qual o tipo de contrato devemosutilizar para a proteção jurídica? .................................................................................. 15

Contrato de Locação Comercial: Ficha cadastral da JUCESP demonstrou que locatáriosnão eram inadimplentes.............................................................................................. 16

Corretores: Como formalizar a contratação de corretores? ................................................ 29

Danos a Imóvel Vizinho: Causados por detonações ........................................................ 27

Direito Real de Laje: Sua instituição independe do respeito às normas urbanísticas municipais .. 5

Doação a Filho Menor: Transferência de imóvel comprado na planta pode ser feita emnome do filho menor de idade? .................................................................................... 9

Fiador: A temerária decisão do STF sobre penhora de bem de fiador na locação comercial ..... 12

Fraude à Execução: Venda ilegal de imóvel em fase de Execução Fiscal tributária ............... 10

ITBI: Pode ser calculado sobre o valor venal de referência? ............................................... 34

ITBI e os Cartórios: Oficiala negou o registro de carta de arrematação de imóvel porentender que o valor do recolhimento do ITBI estava incorreto ........................................ 23

Leilão: O locatário deve ser notificado sobre o leilão?........................................................ 15

Lucros Cessantes: O cabimento dos lucros cessantes na ação de rescisão contratual poratraso na entrega da obra ........................................................................................... 24

Registro do Contrato de Locação: Registro do contrato de locação foi negadoporque o imóvel não pertencia mais à proprietária ......................................................... 26

Sobrecarga Elétrica: Seguradora é indenizada por concessionária pelos danos causadosnos equipamentos por sobrecarga elétrica ..................................................................... 28

Sobrepartilha de Inventário: Não há como registrar a escritura e a rerratificação dasobrepartilha se houverem problemas com os cadastros municipais .................................. 33

Suspeita de Sublocação: Locatário suspeito de sublocar a terceiros .................................. 14

Taxa Condominial: Inadimplemento da taxa condominial e mecanismos de cobrança .......... 19

Índices de Correção Monetária .................................................................................... 35

52ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Direito Real de Laje

Direito Real de Laje: sua instituição independedo respeito às normas urbanísticas municipais

Giuliana Vieira de Sá Cardozo*

A elaboração do presente

trabalho teve como motivo aausência de artigos jurídicos

sobre a recentíssima Lei nº

13.465/2017, haja visto seuspoucos meses de entrada em

vigor. Em que pese ainda pou-

co abordada pela Academia,essa Lei trouxe uma importan-

te implicação prática para os

Cartórios de Registro de Imó-veis e ainda incorporou na Lei

de Registros Públicos um novo

direito real passível de chan-cela Registral.

1. IntroduçãoA Medida Provisória nº 759/

2016, foi convertida na Lei nº

13.465, de 12 de julho de

2017, que veio disciplinar oDireito de Laje, acrescentan-

do importantes dispositivos no

Código Civil e na Lei de Regis-

tros Públicos, permitindo aosRegistradores de Imóveis a

abertura de matrícula própria

para a instituição desse Direi-to real.

2. NomenclaturaApesar de o Legislador op-

tar pelo termo “Laje”, esse

nome não é o mais correto –

pois esse direito real tambémse aplica às construções sub-

terrâneas, como garagens por

exemplo, porque o que a Leiconsidera é o solo e não so-

mente andares construídos

acima de propriedade. Dessaforma, preferimos o termo do

direito lusitano - “sobreleva-

ção”, por ser mais técnico eabranger o Direito real de su-

perfície (que engloba a super-

fície e o subsolo). Assim, ain-

da que o Código Civil tenhautilizado o termo “laje”, tal di-

reito real implicitamente

abrange os respectivos espa-ços aéreo e subterrâneo da

propriedade.

3. Natureza JurídicaA Lei 13.465/2017, em res-

peito ao princípio da taxa-

tividade que regra a existên-cia dos direitos reais, incluiu o

inciso XIII, no art. 1.225 do

Código Civil, instituindo a lajecomo DIREITO REAL.

A mesma Lei incluiu os arti-

gos 1.510-A e seguintes no cor-po da Codificação Civil, trazen-

do normas específicas acerca

deste importante direito real.O titular do direito de laje

possui todos os poderes ine-

6 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Direito Real de Laje

rentes à propriedade (usar,

gozar e dispor), conforme art.1.510-A, § 3º, do Código Civil

em vigor, in litteris:

Art. 1.510-A. O proprietá-rio de uma construção-base

poderá ceder a superfície su-

perior ou inferior de sua cons-trução a fim de que o titular

da laje mantenha unidade dis-

tinta daquela originalmenteconstruída sobre o solo.

(...)

§ 3º. Os titulares da laje,unidade imobiliária autônoma

constituída em matrícula pró-

pria, poderão dela usar, gozare dispor.

A natureza jurídica de direi-to real também é aferida pela

disposição do §9º, do Art. 176,

da Lei nº 6.015, de 31 de de-zembro de 1973 (Lei de Re-

gistros Públicos – LRP), que

permite a abertura de matrí-cula própria para a constitui-

ção do direito de laje:

Art. 176. (…)§ 9º. A instituição do di-

reito real de laje ocorrerápor meio da abertura deuma matrícula própria noregistro de imóveis e por

meio da averbação desse fatona matrícula da construção-

base e nas matrículas de lajes

anteriores, com remissão re-cíproca.

Veja que o Cartório de Re-

gistro de Imóveis conferirá

uma matrícula própria à laje,

em consonância com o princí-pio registral da unitariedade

ou unicidade matricial: a cada

imóvel deve corresponderapenas uma matrícula. Isso

afasta qualquer dúvida em re-

lação à natureza real do Di-reito de Laje.

4. Normas urbanísticasO Código Civi l no art.

1.510-A, §§ 5º e 6º, vaticina

que o direito real à explora-

ção da laje ou do subsolo de-pende da observação de nor-

mas urbanísticas. Vejamos:

Art. 1.510-A. O proprietá-rio de uma construção-base

poderá ceder a superfície su-

perior ou inferior de sua cons-trução a fim de que o titular

da laje mantenha unidade dis-

tinta daquela originalmenteconstruída sobre o solo.

(...)

§ 5º Os Municípios e oDistrito Federal poderãodispor sobre posturasedilícias e urbanísticas as-sociadas ao direito real delaje.

§ 6º. O titular da laje po-

derá ceder a superfície de suaconstrução para a instituição

de um sucessivo direito real de

laje, desde que haja autoriza-ção expressa dos titulares da

construção-base e das demais

lajes, respeitadas as postu-ras edilícias e urbanísticasvigentes.

Registradores de Imóveiscomeçaram a questionar se

seria necessária prévia autori-

zação do Poder Público Munici-pal que atestasse a congruência

do direito de laje com as nor-

mas urbanísticas locais pararegistrar o ato de instituição do

72ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Direito Real de Laje

referido direito real.

Entendemos que inexisteóbice que impeça o Registrador

de proceder ao registro do ato

que constitui o Direito Real deLaje, ainda que não exista pré-

via autorização do município.

Na prática, se uma pessoafor ao CRI (Cartório de Regis-

tro de Imóveis) no intuito de

registrar um direito real delaje, poderá fazê-lo, ainda que

naquele momento as regras

urbanísticas do município nãopermitam a construção no

imóvel-base. Seria a hipótese

de investimento para uma fu-tura exploração do direito de

uso, gozo e fruição do direitode laje.

Nesse mesmo sentido, o

ilustre Professor Flávio Tartuce: “Em resumo, as regras ur-

banísticas não impedem a

constituição do direito real delaje, mas apenas a averbação

de futuras construções feitas

pelo seu titular. O que aMunicipalidade pode restringir

é o uso da laje ou a edificações

sobre elas, mas não impedir amera constituição de um direi-

to real de laje.”

Observe que o Registradorpode registrar o Direito Real de

Laje independentemente de

autorização do Poder Munici-pal para construir; porém a

averbação da construção so-

mente poderá ser feita com aapresentação do “habite-se”

ou autorização do Poder Públi-

co Municipal. Isso porque o re-gistro do Direito de Laje, ain-

da que formalmente obtido por

meio do registro, por si só, nãoautoriza a construção.

Por óbvio, a permissão para

construir depende das regrasurbanísticas que deverão au-

torizar (ou não) o exercíciodesse direito de edificar. Da

mesma forma, a ocupação da

laje depende de autorização doPoder Público Municipal.

5. ConclusãoPor todo o exposto, pode-

se afirmar que o Registrador

de Imóveis não precisa obser-

var as regras urbanísticas pararegistrar o Direito Real de Laje;

porém, a averbação de cons-

truções futuras dependem,sim, do “habite-se” ou outro

documento autorizativo da

municipalidade.Referências Bibliográficas

STOLZE, Pablo. Direito real

de laje: primeiras impressões.Revista Jus Navigandi

<https://jus.com.br/artigos/

54931/direito-real-de-laje-pri-meiras-impressoes>. Acesso

em 14 set.2017.

TARTUCE, Flavio. DireitoReal de Laje a luz da Lei 13.465/

2017 – nova hermenêutica

<https://flaviotartuce.jusbra-sil.com.br/artigos/478460341/

direito-real-de-laje-a-luz-da-lei-

n-13465-2017-nova-lei-nova-hermeneutica>. Acesso em 14

set. 2017.FARIAS, Cristiano Chaves

de; ROSENVALD, Nelson. Cur-

so de direito civil. Salvador:Juspodivm, 2014, v. 5.FIUZA,

César. Direito civil - Curso

completo. 18ª. ed., São Pau-lo: RT, 2015.

SARMENTO FILHO, Eduar-

do Sócrates Castanheira. O di-reito de superfície na legisla-

ção brasileira. Boletim do IRIB

em Revista, São Paulo, ed.325, p. 88-97, mar-abr. 2006.

* A autora é Oficial de Registros Públicos, Titular do Cartório de Registros de Imóveis

Títulos e Documento e das Pessoas Jurídicas da Comarca de Conde - BA. Membro Fundador do

IRTDPJ-BA (Instituto de Registros Públicos e Títulos e Documentos do Estado da Bahia),Graduada pela UCSAL (Universidade Católica do Salvador), Pós-graduada em Direito Proces-

sual Civil pela UCSAL e em Direito do Trabalho pela UFBA (Universidade Federal da Bahia).

Ex-Procuradora do Município.

8 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Certificados Digitais para Condomínios

Emissão de Certificados Digitais para Condomínios

Instrução Normativa n° 9, de 29.8.2018 (DOU-1 3.9.2018)

Ementa: Dá nova redação ao parágrafo único do art. 1° da Instrução Normativa nº 2, de 9 de

Agosto de 2011, que trata dos requisitos para emissão de certificados digitais para condomínios.

O Diretor-presidente do Instituto Nacional de Tecnologia da Iinformação, substituto, no uso das

atribuições que lhe foram conferidas pelo inciso VI do art. 9° do anexo I do Decreto nº 8.985, de 8

de fevereiro de 2017, e pelo art. 1° da Resolução nº 33, do Comitê Gestor da ICP-Brasil, de 21 de

outubro de 2004, resolve:

Art. 1°. O parágrafo único do art. 1° da Instrução Normativa nº 2, de 9 de agosto de 2011, passa

a vigorar com a seguinte redação:

“Parágrafo único. Àqueles condomínios não constituídos nos termos da legislação, admite-se,

para fins de comprovação de sua existência, a inscrição junto ao Cadastro Nacional de Pessoas

Jurídicas - CNPJ, além da Convenção Condominial e da ata da Assembleia Condominial que escolheu

o Síndico, registrada em cartório.” (NR)

Art. 2°. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.

Rafaelo Abritta

92ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Doação a Filho Menor

Transferência de imóvel comprado na planta podeser feita em nome do filho menor de idade?

Pergunta: Um imóvel que foi comprado e financiado na planta, direto com a construtora, será

quitado e não vai haver alienação fiduciária. Na hora de escriturar e registrar, qual o procedimento

para colocar esse imóvel em nome de um filho menor de idade? E quais os procedimentos e as

possibilidades legais?

BDI Responde: Nesse caso, a transferência se dará por doação, nos termos do art. 538, do

Código Civil Brasileiro, ou seja, o comprador adquirente do imóvel, por liberalidade, transfere o

imóvel ao seu filho. A transferência do imóvel poderá ser feita por escritura pública ou instrumen-

to particular, sendo necessária a sua apresentação no Cartório de Registro de Imóveis, para que

se proceda com a transferência. Para esse tipo de transação será necessário o recolhimento das

taxas de cartório, bem como do ITCMD - Imposto de Transmissão Causa Mortis e doação. Por fim,

cabe ressaltar que a transferência direta para o filho menor, sem passar pelos trâmites acima, não

seria possível, pois no momento da aprovação do financiamento, os dados para constar na escri-

turas serão da pessoa que comprou.

10 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Fraude à Execução

Venda ilegal de imóvel em fasede Execução Fiscal Tributária

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação em que o Estado solicita a cobrança de dívidas

tributárias de um imóvel que foi vendido pelo proprietário, pois queria isentar-se dos débitos.

O Estado, inconformado com a decisão que indeferiu o seu pedido para o reconhecimento defraude à execução fiscal, alegou que o juiz de 1ª instância confundiu as disposições do CPC. Ques-

tionou o dispositivo de lei invocado e pediu para que seja determinado o recurso a seu favor.

O Tribunal verificou que o proprietário não poderia ter vendido o imóvel a terceiro, pois estavacom débitos tributários e, tratando-se de execução fiscal tributária, não se aplicam os artigos do

CPC, em razão da existência de regra especial que regula a matéria (art. 185 do CTN) que diz:

“Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeitopassivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como

dívida ativa”.

A venda do imóvel ocorreu após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa, de forma que éevidente a caracterização da fraude à execução fiscal.

Portanto, foi declarado o reconhecimento de fraude à execução fiscal pela venda ilegal do imóvel,

em favor do Estado.Ementa: Agravo de Instrumento. Direito Tributário. Execução fiscal. Fraude à execução caracte-

rizada. Ineficácia da alienação da fração ideal sobre imóvel. 1. Hipótese dos autos em que houve a

alienação do bem imóvel após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa e ao ajuizamento daexecução fiscal. Ato praticado em data posterior à vigência da Lei Complementar nº 118/2005. 2.

Para que seja caracterizada a fraude na execução fiscal não há necessidade do registro da penhora

e é irrelevante o elemento volitivo do agente que realizou o negócio, bastando que seja levado aefeito após a inscrição do crédito em dívida ativa. Art. 185 do CTN. Inaplicabilidade da Súmula 375

do STJ às execuções fiscais. Orientação do REsp 1141990/PR, julgado em regime de repercussão

geral. Recurso provido.Dados da Decisão: TJRS – Agravo de Instrumento n° 70076989466b - Relator: Irineu Mariani

- Data do julgamento: 23.5.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

112ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Atraso na Entrega do Imóvel

Lucros cessantes e danos moraispelo atraso na entrega do imóvel

Comentário do BDI: Trata-se de uma indenização por danos morais e lucros cessantes pelo

atraso na entrega de um imóvel.

O promissário comprador e o vendedor celebraram um compromisso de compra e venda de umimóvel, em 22.1.2011. O prazo previsto para a entrega da unidade era esperado para 1.3.2013,

com tolerância de 180 dias. Contudo, somente em 26.3.2014 o promissário comprador recebeu as

chaves.O Tribunal verificou que o atraso na entrega do imóvel foi de aproximadamente sete meses.

Desse modo, a responsabilidade é do promissário vendedor, que arcará pelo pagamento dos lucros

cessantes, de 0,5% do preço de compra atualizado do imóvel, a cada mês de atraso, acrescido dejuros de mora de 1% ao mês, bem como, à reparação por danos morais no valor de R$ 5.000,00,

corrigidos monetariamente.

Ementa: Apelação. Compromisso de Compra e Venda. Sentença extra petita. Ocorrência. Devo-lução de valores não pleiteada na inicial. Violação ao princípio dispositivo. Inteligência do art. 141

do CPC/15. Declaração de nulidade do capítulo que extrapolou os pedidos deduzidos. Atraso na

entrega do imóvel. Reconhecimento. Caso fortuito ou força maior. Inocorrência. Acontecimentosnarrados pela apelante que são inerentes à atividade empresarial. Teoria do risco. Responsabilidade

objetiva. Mora da alienante desde o término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das

chaves. Súmula 160 deste E.TJSP. Lucros cessantes. Ocorrência. Reparação devida, na importânciade 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do compromisso. Dano moral. Existência de lesão a direito

de personalidade. Mora inferior a 1 ano. Redimensionamento do valor fixado a este título.

Sucumbência. Decaimento mínimo da parte autora. Mantida a sucumbência fixada no primeirograu. Recurso parcialmente provido.

Dados da Decisão: TJSP - Apelação n° 1008228-17.2017.8.26.0562 – Relator: Carlos Ortiz

Gomes – Data do Julgamento: 22.8.2018Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

12 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Fiador

A temerária decisão do STF sobre penhorade bem de fiador na locação comercial

Pedro Serejo*

A 1ª Turma do Supremo Tri-bunal Federal, em sessão no dia

12 de junho, decidiu, por maio-ria, no julgamento do Recurso

Extraordinário 605.709, por

afastar a penhora sobre bemimóvel do fiador em contrato

de locação comercial, reconhe-

cendo-o como bem de família,nos termos da Lei 8.009/90.

A lei do bem de família,

criada no ano de 1990, pos-sui o relevante e fundamen-

tal papel de assegurar o di-

reito de moradia, bem comogarantir que as dívidas con-

traídas pelo casal ou pela

entidade familiar não atingi-rão o imóvel que serve de

moradia ou que garanta tal

direito ao seu proprietário.Ocorre que, ao prever, no

ano de 1990, que o único imó-

vel que serve de moradia nãopode ser atingido pela dívida

de qualquer natureza contraí-da pelo casal ou pela entidade

familiar, a lei do bem de famí-

lia criou relevante inseguran-ça no mercado de locações,

especialmente quanto à figura

do fiador, na medida em queum único imóvel de sua pro-

priedade não seria suficiente

para garantir o pagamento deeventual dívida locatícia, eis

que impenhorável.

Com isso, passou-se a exi-gir que o fiador apresentasse

não apenas um, mas ao me-

nos dois imóveis capazes degarantir o pagamento dos alu-

guéis contratados. Obviamen-

te, se já é tortuosa a missãode conseguir um fiador que dis-

ponha de um imóvel, que dirá

o que disponha de dois ou mais,fato esse que passou a in-

viabilizar, do ponto de vista prá-tico, o mercado de locações.

De modo a ajustar esse

descompasso do mercado imo-biliário de locações foi que, em

1991, na entrada em vigor da

Lei do Inquilinato (8.245/91),o artigo 82 inseriu o inciso VII

no artigo 3º da lei do bem de

família, para incluir como ex-ceção à impenhorabilidade o

imóvel do fiador em contrato

de locação.Ressalta-se que a possibi-

lidade de responder por dívi-

da restringe-se à fiança pres-tada especificamente em con-

trato de locação, e não em

qualquer outro negócio. A leitambém não distingue o tipo

de locação, abrangendo todas

132ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Fiador

as modalidades.Com base nesse histórico foi

que se garantiu — ao menos

até a recente decisão do STF— considerável segurança ju-

rídica ao mercado de locações,

especialmente quanto à ina-fastabilidade da garantia am-

pla do patrimônio do fiador.

Por esse prisma é que seentende que a decisão do STF,

em última análise, resgata

uma insegurança há muitopacificada, recolocando em ris-

co, ao menos em relação às

locações comerciais, a neces-sária estabilidade do mercado.

Embora o até então conso-

lidado entendimento (de serpossível alcançar o imóvel do

fiador) dê azo às circunstânci-

as como a possibilidade de sepenhorar o imóvel do fiador,

mas não o do locatário (que é

o devedor principal), certo éque a fiança de locação é um

ato puramente volitivo, que

não permeia qualquer outranecessidade (de moradia ou de

subsistência como no caso da

locação residencial ou comer-cial, respectivamente), e de-

pende exclusivamente da de-

liberada intenção do fiador emse colocar em tal posição, e na-

turalmente assumir os seusriscos e ônus.

Por isso, por mais que o en-

tendimento prevalente na de-cisão comentada se paute na

impossibilidade de o direito à

livre iniciativa se sobrepor aodireito à moradia, deve se ter

em conta que tal possibilidade

foi criada única e exclusivamen-te pela pura opção do fiador,

sem que qualquer outra neces-

sidade (básica ou não) o tenhacompelido, forçado ou orienta-

do a assumir tal encargo.

Diante dessas considera-ções é que, em prestígio à ne-

cessária segurança jurídica do

mercado locatício — especial-mente em momento delicado

por que passa atualmente —,

alcançada pela inserção doinciso VII do artigo 3º na lei

do bem de família, bem como

diante da certeza de que aposição de fiador em contrato

de locação (residencial ou co-mercial) é assumida pela mais

pura e simples manifestação

de vontade, sem qualquer ne-cessidade que a impulsione, é

que se entende inadequada e

temerária a decisão da 1ª Tur-ma do Supremo Tribunal Fe-

deral, tanto do ponto de vista

jurídico como pela ótica doimpacto social e comercial que

dela resultará.

É preciso mencionar, porfim, que apesar de se tratar

de decisão da suprema corte

brasileira, refere-se a umaúnica decisão, pautada em

entendimento isolado, proferi-

da apenas por uma das duasturmas do STF, que não tem

qualquer caráter vinculante em

relação aos demais juízos etribunais e, portanto, não

pode, nem deve, ser admitida

como um novo entendimentopredominante.

* O autor é advogado, no Rio de Janeiro, RJ. Atua no Vieira, Cruz Advogados, pós-

graduado em Direito Processual Civil pela Universidade Candido Mendes e graduado em Di-

reito pela PUC-Rio. Atua nas áreas de Direito Imobiliário e Contratual, relações de consumo erecuperação de crédito.

14 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Locatário suspeito de sublocar a terceiros

Trata-se de uma locação antiga de um apartamento localizado na região nobre de Belo Horizonte.

Há cerca de 1 mês, fomos informados verbalmente pela síndica que o locatário estaria empres-

tando a unidade, com certa rotatividade, a terceiros, suspeitando ela de sublocação e tendo chega-

do a ela reclamações de outros condôminos.

Solicitamos à síndica que tomasse providências e ela se recusou dizendo que cabe à imobiliária

ou à proprietária. Não há nada expresso no sentido de interpelarmos o locatário adimplente e sem

provas dos fatos alegados pela síndica, frisa-se que o condomínio possui uma empresa que admi-

nistra e dá suporte, mas que nunca nos comunicou nada a respeito.

Recebemos, via síndica, a notícia de uma convocação feita à proprietária locadora, para partici-

par de uma assembleia referente a assuntos diversos.

Pergunta: Que orientação preliminar nos dão, já que a assembleia está prestes a ocorrer? E

com os desdobramentos, há como se precaver já que em tese, não temos nenhum elemento con-

creto motivador de qualquer providência a ser tomada contra o locatário?

BDI Responde: Entendemos que o comparecimento da proprietária é importante para tomar

ciência dos acontecimentos, bem como para apresentar possíveis defesas judiciais e ou extrajudiciais

no futuro. Isso porque será necessário analisar se a convocação da assembleia preencheu os requi-

sitos formais da convenção do condomínio e da lei, em seguida ao tomar conhecimento dos fatos

imputados ao inquilino, verificar se tais fatos se encaixam nas normas de proibição da convenção

condominial e da lei, em especial os art. 1335 (direitos dos condôminos) e art. 1336 (deveres dos

condôminos), ambos do Código Civil/2002, e ainda se há provas do ocorrido. Em se confirmando a

infração do locatário, o locador deverá tomar providências, se o ato praticado pelo inquilino tiver

previsão de cláusula penal resolutiva no contrato de locação.

Suspeita de Sublocação

152ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

LeilãoO locatário deve ser notificado sobre o leilão?

Trata-se de um leilão de imóvel onde já saiu o edital, intimamos o devedor e sua esposa sobre oleilão, porém o imóvel está locado.

Pergunta: Preciso cientificar o locatário?

BDI Responde: A lei processual determina que o titular de usufruto, uso, habitação, devem ser

notificados do leilão com cinco dias de antecedência, dessa forma, o locatário deve ser intimado no

prazo legal.○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Duas ONG’s na mesma sede.Qual o tipo de contrato devemosutilizar para a proteção jurídica?

Trata-se de duas Organizações não governamentais parceiras, que ocupam a mesma sede, onde

exercem as suas atividades sociais, sendo uma delas a titular do imóvel.Pergunta: Visando a proteção jurídica para a ONG proprietária do imóvel, que tipo de contrato

devemos celebrar?

BDI Responde: Poderá ser realizado um contrato de comodato de imóvel, conforme o art. 579

do Código Civil/2002. Entretanto, é nosso dever informar que o contrato de cessão de uso é mais

comum na esfera estatal.

Contrato de Comodato

16 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Contrato de Locação ComercialFicha cadastral da JUCESP demonstrouque locatários não eram inadimplentes

Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação de Rescisão contratual cumulada com despejo pordenúncia vazia.

Locador e Locatários firmaram contrato de locação comercial de um imóvel, pelo prazo de dozemeses, com início em 1 de outubro de 2001.

O locador afirmou que em razão da existência de saldo devedor de aluguéis, notificou os locatários adesocuparem o imóvel, contudo não obteve êxito.

Os locatários disseram que permaneceram no imóvel até o final de julho de 2007, e que esse foientregue ao diretor do locador, tendo sido o imóvel locado novamente a um terceiro a partir de agostode 2007.

Os locatários alegaram que os aluguéis em atraso correspondem ao período em que já não ocupa-ram o imóvel.

O Tribunal verificou que os locatários para demonstrarem as suas alegações trouxeram a fichacadastral da JUCESP, dando conta de que houve alteração do endereço de sua sede em 5 de outubro de2007, bem como a ficha cadastral do terceiro, cujas atividades tiveram início em 13 de agosto de 2007e que o contrato firmado entre as partes permitia, em caso de abandono do imóvel, que o locador olocasse a terceiro, sem que antes tivesse sido proposta ação de despejo contra os locatários anteriores,de acordo com a cláusula 8ª, parágrafo sexto, que diz: “Estando a LOCATÁRIA em mora com o aluguele abandonando o imóvel, a LOCADORA, juntamente à propositura da competente ação de despejo,formulará um pedido de imissão de posse do imóvel abandonado. Se o abandono do imóvel ocorrerantes da propositura da ação de despejo, ou, antes da citação da LOCATÁRIA para tal ação, ficaautorizada a LOCADORA a se apossar diretamente do imóvel, sem acionar os meios jurisdicionais,podendo locá-lo a terceiros, tudo sem prejuízo das demais cláusulas aqui constantes. O abandono doimóvel ficará caracterizado pelo seu fechamento e ausência de mercadorias ou pessoas para operaremo estabelecimento ficando expressamente autorizada a remoção, pela LOCADORA, de quaisquer insta-lações ou bens móveis para outra área, com objetivo de liberar o imóvel para nova locação”.

Assim, diante da prova que demonstrou que a partir de agosto de 2007 os locatários não maisocupavam o imóvel, e que esse era ocupado por terceiro, tendo em vista que a inadimplência teve inícioa partir de janeiro de 2009. Portanto, o locador foi condenado ao pagamento das despesas processuais.

Ementa: Locação de Imóvel Comercial. Ação de Rescisão Contratual c.c. Despejo por DenúnciaVazia. Locatário que demonstrou que ao tempo da suposta inadimplência o imóvel era ocupado porterceiro estranho à lide. Certidões da JUCESP que a tanto se prestam, tendo em vista que paraabertura de empresa necessária é a demonstração do endereço desta. Contrato que previa a possi-bilidade de desfazimento do negócio jurídico sem a prévia distribuição de despejo ou entrega formaldas chaves. Recurso desprovido.

Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 0016595-78.2012.8.26.0576 – Relator: Dimas RubensFonseca - Data do Julgamento: 17.7.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

172ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Conselho Fiscal

Conselho fiscal alegou que síndica teriadividido sua remuneração com o subsíndico

Trata-se de uma administração de condomínio no qual um dos membros do Conselho Fiscal

chamou atenção da síndica, alegando ilegalidade por ela ter dividido a sua remuneração e pró-

labore com o subsíndico. O mesmo passou a ter um crédito do valor atribuído na taxa condominial.

Cabe ressaltar que o valor não onerou o condomínio, passou a ser inferior ao que antes era

praticado por ato espontâneo da síndica haver reduzido. A síndica deu conhecimento em assembleia,

no item assuntos gerais, de que iria adotar tal medida e não houve nenhuma contestação.

Pergunta: Poderiam informar se há alguma ilegalidade no ato? A síndica foi eleita quando

ainda era condômina, após a alienação de sua unidade se manteve no cargo.

Por esse fato e não residindo no prédio, resolveu repassar parte de sua remuneração, ou seja,

da sua isenção da taxa condominial para a pessoa que também é condômino, eleito subsíndico e

permaneceu percebendo o pró-labore.

BDI Responde: Tendo em vista que a síndica foi eleita formalmente pelos condôminos, bem

como deu conhecimento aos condôminos, em reunião de assembleia, de que iria adotar tal medi-

da e não houve nenhuma contestação, não há ilegalidade no ato praticado pela síndica. Além

disso, se a convenção de condomínio for omissa ao tema não há que se falar em ilegalidade.

192ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Taxa CondominialInadimplemento da taxa condominial

e mecanismos de cobrança

Marcelo Barça Alves de Miranda*

Antes de adentrarmos naparte do conhecimento técni-co jurídico referente à cobran-ça da taxa condominial, torna-se relevante explicar o porquêdo aumento desenfreado donúmero de devedores de ta-xas condominiais no País.

Importa notar que o au-mento da inadimplência estáintimamente ligado ao fato deque, no primeiro trimestre de2018, aproximadamente 27milhões de pessoas estavamdesempregadas ou trabalhan-do menos do que poderiam ougostariam.

O ponto central da divulga-ção do IBGE neste trimetre foireferente à subutilização daforça de trabalho, que chegoua 24,7% no 1º trimestre de2018, atingindo 27,7 milhõesde pessoas. Esta é a taxa maisalta da série iniciada em 2012.A taxa de desemprego no 1ºtrimestre foi divulgada peloIBGE no mês passado e fi-cou em 13,1%, atingindo13,7 milhões de brasilei-ros.¹

Utilizando como parâmetroo crescente número decondôminos inadimplentes, sir-vo-me do presente para

disponibilizar um trecho do es-tudo do Sindicato do Setor Imo-biliário do Estado de São Paulo(SECOVI-SP) no mês de junhode 2018 , senão vejamos:

‘‘De acordo com o Tribunalde Justiça do Estado de SãoPaulo, foram protocoladas nacidade de São Paulo 1.019ações por falta de pagamentonos condomínios em junho,aumento de 19,7% em rela-ção ao mês anterior, que re-gistrou 851.’’

Diante disso, sugere-se aosíndico representante legal docondomínio contratar o servi-ço de assessoria jurídica (es-critório de advocacia) visandoà cobrança das taxas condo-miniais, nas esferas extraju-diciais e judiciais, a fim de di-minuir o crescimento da ina-dimplência nos condomínioshorizontais e/ou verticais.

Ressalta-se que há diversasnormas, regulamentação e le-gislação que dispõem sobre oscondomínios. Entre as maisimportantes, destacam-se: Lei4.591/64, que dispõe sobre ocondomínio em edificações eas incorporações imobiliárias;Lei 10.406/2002, que instituio Código Civil brasileiro; Con-

venção do condomínio e Regi-mento interno, que possuemnormas referentes às relaçõesentre os condôminos, procedi-mentos administrativos e re-gulamentos inerentes ao fun-cionamento do condomínio eCódigo de Processo Civil, Lei13.105/2016, que trouxe mu-danças importantes para a co-brança da taxa condominial.

O ordenamento jurídico dis-põe que é dever do condôminocontribuir para as despesas docondomínio, na proporção desuas frações ideais, recolhen-do, nos prazos previstos daConvenção e/ou Assembleias,a quota-parte que lhe couberem rateio.

Em verdade, considera-seinadimplente o condômino quenão efetuou o pagamento atéo último dia do vencimento dataxa condominial. Dessa for-ma, além do valor referente àtaxa condominial, incidirá nomontante da dívida os seguin-tes acréscimos: juros (supe-rior a 1%, desde que previstoem convenção), multa (de até2% sobre os débitos devidos,conforme artigo 1.336, pará-grafo 1º do Código Civil), cor-reção monetária e honorários

20 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

advocatícios (conforme con-venção do condomínio, encon-

trando respaldo no artigo 395

do Código Civil brasileiro).Outrossim, o condômino

que deixar de cumprir reite-

radamente o dever de pagarsua taxa condominial estará

sujeito à aplicação de multa em

até cinco vezes o valor do con-domínio, após deliberação da

assembleia que reúna ¾ dos

condôminos, senão vejamos oartigo 1.337 do Código Civil:

Art. 1337. O condômino, ou

possuidor, que não cumprereiteradamente com os seus

deveres perante o condomínio

poderá, por deliberação de trêsquartos dos condôminos res-

tantes, ser constrangido a pa-

gar multa correspondente atéao quíntuplo do valor atribuído

à contribuição para as despe-

sas condominiais, conforme agravidade das faltas e a reite-

ração, independentemente das

perdas e danos que se apurem.Anota-se que o síndico, por

intermédio da sua assessoria

jurídica, deverá realizar a co-brança dos condôminos ina-

dimplentes de forma ágil na

esfera extrajudicial, negocian-do o pagamento da taxa

condominial de acordo com as

possibilidades do relatório deinadimplência do condomínio.

Ressalta-se que a intenção

neste momento não é privile-giar o devedor, e sim enten-

der o porquê este não foi ca-

paz de efetuar o pagamento dataxa condominial dentro do

prazo ajustado em Convenção.

Isto posto, torna-se neces-sária uma atuação proativa e

humanizada da assessoria ju-

rídica no tocante à negociaçãoda dívida condominial. Partin-

do da premissa de que a co-

brança na esfera extrajudicialtem como finalidade oportu-

nizar aos condôminos e síndi-

co uma relação amistosa, re-comenda-se realizar duas

tentativas de composição

consensual/extrajudicial.Nesse contexto, a assesso-

ria jurídica irá enviar duas no-

tificações ao condômino ina-dimplente, conforme se verifi-

ca a seguir: a primeira notifi-

cação será enviada a partir dovencimento da taxa condomi-

nial até quinze dias do momen-

to do vencimento do título; porconseguinte, o escritório de

advocacia deverá encaminhar

a segunda e última notificaçãoextrajudicial, cujo período não

poderá ultrapassar 30 dias do

vencimento da taxa condo-minial.

Sem sombra de dúvidas,

não logrando êxito no tocanteàs providências adotadas para

quitação das taxas condo-

miniais em atraso, a assesso-ria jurídica do condomínio de-

verá ingressar em juízo (ação

de execução), a fim de que ocondômino seja compelido a

efetuar o pagamento da dívi-

da no prazo de 3 dias, e nocaso de não haver o pagamen-

to espontâneo da dívida, o juiz

poderá determinar a penhorado imóvel ou de outro bem,

conforme artigo 835 do Códi-

go de Processo Civil em vigor.Com efeito, o crédito referen-

te à taxa condominial (ordiná-

ria ou extraordinária), previstasna respectiva convenção ou

aprovada em assembleia geral,

desde que documentalmentecomprovadas, constitui título

executivo extrajudicial, confor-

Taxa Condominial

212ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

me Artigo 784, Inciso X do Có-

digo de Processo Civil.Nada impede que na ação

de execução conste a inclusão

dos créditos vencidos duranteo ajuizamento. Caso tenham

por objeto o cumprimento de

obrigação em prestações su-cessivas, essas serão conside-

radas incluídas no pedido, in-

dependentemente de declara-ção expressa do autor. Sendo

assim, serão incluídas na con-

denação, enquanto durar aobrigação, no curso do proces-

so, caso o devedor deixe de

pagá-las ou de consigná-las.A respeito do prazo de pres-

crição para o ajuizamento daação de execução, aplica-se a

regra do artigo 206, Parágrafo

50, Inciso I, do Código Civil,considerando o prazo de cinco

anos a contar do dia seguinte

ao vencimento da taxa condo-minial.

Gera-se, pois, a pretensão do

ajuizamento da ação de execu-ção diante do inadimplemento

da taxa condominial, fazendo

surgir, a partir daí, a pretensãocondenatória, surgindo a con-

tagem do prazo prescricional.

Em outras palavras, o condo-mínio deverá ingressar em juízo

dentro do prazo previsto em lei,

caso contrário, torna-se semefeito o resultado pretendido.

Ademais, permite-se ao con-domínio ingressar em juízo no

âmbito dos juizados especiais

cíveis, consoante a Lei 9.099/95, combinado com enunciado

9, do Fórum Nacional dos

Juizados Especiais Cíveis(FONAJE) e artigo 1063 do Có-

digo de Processo Civil, impli-

cando ao condomínio o acessoao poder judiciário independen-

temente, em primeiro grau de

jurisdição, do pagamento decustas, taxas ou despesas.

À guisa de conclusão, cons-

ta-se que não é convenientedeixar acumular a dívida re-

ferente à taxa condominial,

haja vista que o Código deProcesso Civil inseriu a referi-

da taxa como título executivoextrajudicial, oportunizando a

penhora do patrimônio do de-

vedor. Dessa forma, torna-seprudente ao condômino assu-

mir o compromisso referente

ao pagamento da taxa condo-minial dentro do prazo de ven-

cimento.

NOTAS1. https://economia.esta-

dao.com.br/noticias/geral,falta-

trabalho-para-27-7-milhoes-de-pessoas,70002312347.

* O autor é sócio-fundador do escritório Alves de Miranda Advocacia, em Goiânia, GO. Cola-

borador articulista da Revista Consulex e do site Consultor Jurídico. Pós Graduado em Ciências

Penais. Especialista em Direito Civil. Atua em questões de Direito Civil; Direito Digital; DireitoImobiliário; Direito do Consumidor; Direito Médico. Diretor do Instituto Brasileiro de Pequenos

e médios Escritórios de Advocacia (IBPEA/região centro-oeste).

Taxa Condominial

22 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Proprietário assumiu obrigação com aassociação de moradores de seu condomínio

no momento em que adquiriu o imóvel

Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação Declaratória de inexigibilidade de cobrança referen-te a uma associação de moradores de um condomínio.

O proprietário morador argumentou que não concorda com a cobrança que está sendo feita pela

associação de moradores do seu condomínio.A associação de moradores afirmou que a obrigação do proprietário morador de contribuir com

as despesas foi aprovada no momento em que ele adquiriu o imóvel. Sustentou que possui legitimi-

dade para promover e realizar atividades que importem na melhoria da qualidade de vida de seusmoradores.

O Tribunal verificou que no contrato registrado já havia a expressa previsão da Lei nº 6.766/79,

em seus artigos 25 e 26, sobre os compromissos nele assumidos e que são irretratáveis, o queportanto confere o direito real aos contratantes. Assim, quando adquiriu o imóvel, assumiu a obri-

gação de pagar os encargos relacionados com a segurança e portaria do loteamento, tanto é que o

morador pagou vários boletos, em favor da associação, demonstração de que a ela consentiu dedireito e de fato. Evidente que posterior arrependimento não pode desfazer o contrato público

registrado em cartório. Portanto, a alegação do proprietário morador não prosperou.

Associação de Moradores

232ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Ementa: Loteamento fechado ou “condomínio fechado”. Declaratória de inexigibilidade de co-brança de taxa associativa. Improcedência por dois fundamentos. Inovação Legislativa. Analise sob

a ótica do direito obrigacional. Exegese do artigo 1.358-A do Código Civil e artigos 2º, §8; 4º, §4º

e 36-A da Lei 6.766/79, inseridos pela lei 13.465/2017. Loteamento e contrato padrão registrado.Publicidade decorrente dos Registros Públicos. Cláusulas restritivas do direito de propriedade e

imposição e obrigação validas. Inteligência do artigo 25 e 26 de Lei 6.766/79; ademais quitação de

encargos decorrente da associação, circunstância que, também, demonstra sua anuência. Inequí-voco conhecimento das restrições e existência da associação quando da compra do imóvel.

Inadmissibilidade de comportamento contraditório. Sentença reformada. Recurso provido para jul-

gar improcedente a ação.Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 1004057-61.2017.8.26.0127 – Relator: Nilton Santos

Oliveira - Data do Julgamento: 3.7.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Associação de Moradores

ITBI e os Cartórios

Oficiala negou o registro de carta dearrematação de imóvel por entender que o

valor do recolhimento do ITBI estava incorreto

Comentário do BDI: Trata-se de um pedido de registro de carta de arrematação de imóvel que

foi negado pela oficiala registradora sob a alegação de que o Imposto sobre a Transmissão de Bens

Imóveis – ITBI, está com diferença no valor.O Tribunal verificou que não cabe ao oficial discutir o valor recolhido do ITBI, esta matéria é de

interesse exclusivo da Fazenda Pública, a quem a lei reserva meios próprios para haver do contri-

24 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

ITBI e os Cartórios

buinte diferenças de recolhimento de impostos que entenda devidas. Ou seja, no caso, em que sebusca a prática de ato registrário, a qualificação do Oficial, na matéria concernente ao imposto de

transmissão, não vai além da aferição sobre seu recolhimento, e não sobre a integralidade de seu

valor.Portanto, ficou determinado o registro de carta de arrematação do imóvel.

Ementa: Registro de Imóveis – Carta de Arrematação – Qualificação negativa - Imposto sobre

Transmissão de Bens Imóveis - Qualificação feita pela oficial registradora, na matéria concernenteao imposto de transmissão, que deve se ater ao seu recolhimento, sem alcançar o valor - Afastada

a exigência, para ingresso do título no fólio real - Apelação provida.

Dados da Decisão: CSM-SP – Apelação Cível n° 1013108-38.2017.8.26.0405 – Relator: Geral-do Francisco Pinheiro Franco – Data do julgamento: 23.4.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

O cabimento dos lucros cessantes na ação derescisão contratual por atraso na entrega da obra

Ricardo Chabu Del Sole*

Quando da ocorrência do

atraso na entrega da obra, ao

consumidor é facultado man-

ter a promessa de venda e

compra e, quando da entrega

do imóvel depois do prazo,

entrar com uma ação de in-

denização (caso tenha inte-

resse), ou pode pedir a resci-

são e a devolução de 100%

dos valores pagos.

Nessa segunda hipótese,

de rescisão, entendemos que

todos os valores pagos (par-

celas contratuais, comissões

de corretagem e SATI etc.)

devem ser devolvidos inte-

gralmente, inclusive com

Lucros Cessantes

252ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Lucros Cessantes

atualização monetária e juros.

Contudo, a dúvida surge se

também são cabíveis danos

materiais – aqui na modalida-

de de lucros cessantes.

Ora, tanto quanto na hipó-

tese de manutenção do con-

trato, nós defendemos enten-

dimento que, mesmo no caso

de rescisão por culpa da cons-

trutora, havendo atraso na

entrega da obra, é possível

buscar a indenização por da-

nos materiais.

A justificativa para tanto é

simples: havia uma expecta-

tiva do consumidor em rece-

ber a unidade em determina-

da data. Ou seja, a partir da-

quele prazo, poderia mudar-

se para a nova residência,

auferir renda com o aluguel do

imóvel prometido, ou iniciar

atividade laboral na sala co-

mercial comprada. No entan-

to, por conta do atraso ines-

perado, o comprador deixou

de usufruir do imóvel no pra-

zo previamente acordado.

Assim, não tendo o bem

disponível na data prometida,

é cabível indenização por essa

indisponibilidade, mesmo que

tenha perdido interesse na

negociação e queira rescindir/

distratar.

Sobre o assunto, temos de-

cisões recentes do Tribunal de

Justiça de São Paulo, como no

processo nº 1040656-20.20-

17.8.26.0002, ou também no

caso nº 1072356-11.201-

6.8.26.0100. Sobre esse se-

gundo processo, inclusive

transcrevemos as palavras do

nobre Desembargador julga-

dor José Luiz Mônaco da Sil-

va, que fez constar que: “(...)

Tal entendimento justifica o

arbitramento de lucros

cessantes, uma vez que o pre-

juízo é presumido. O funda-

mento dessa indenização é

evitar seja o comprador pre-

judicado pela mora da ven-

dedora, pois estabelece certa

correspondência entre o pre-

ço do imóvel adquirido e ou-

tro eventualmente alugado

enquanto aguardava a entre-

ga do seu”.

Assim, e em concordância

com as decisões recentes do

Tribunal de Justiça de São Pau-

lo, entendemos que, mesmo

quando há pedido de rescisão/

distrato, é cabível a indeniza-

ção de 0,5% ao mês, do valor

atualizado do imóvel, pelo

tempo que o consumidor dei-

xou de poder utilizar o imóvel.

* O autor é Advogado, em São Paulo, SP. Obteve bacharelato pela Universidade Presbiteriana

Mackenzie. Especialista lato sensu em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade

Católica (PUC-SP).

26 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Registro do Contrato de Locação

Registro do contrato de locação foi negadoporque o imóvel não pertencia mais à proprietária

Comentário do BDI: Trata-se de uma dúvida apresentada pelo Oficial Registrador que negou o

registro do contrato de locação de um imóvel alienado fiduciariamente.

A locadora alegou que o contrato foi celebrado antes de receber a notificação para o pagamento

da dívida e da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

O Oficial Registrador salientou que a qualificação do locador é deficiente porque não foi indicado

o seu endereço, seja residencial ou comercial. Além disso, o contrato de locação foi apresentado

para registro em 27.3.2017, quando o imóvel já não era mais de propriedade da locadora.

O Tribunal verificou que em razão do não pagamento do débito pela locadora, o imóvel foi

consolidado em favor do credor fiduciário em 29.8.2016. Portanto, foi negado o pedido de registro

do contrato de locação feito pela locadora.

Ementa: Registro de imóveis. Contrato de locação. Pretensão de registro. Imóvel objeto de

alienação fiduciária. Consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário antes da prenotação

do contrato de locação celebrado com a devedora fiduciante. Princípio da continuidade. Dúvida

julgada procedente. Recurso não provido.

Dados da Decisão: CSMSP – Apelação nº 1000920-23.2017.8.26.0337 – Relator: Geraldo Fran-

cisco Pinheiro Franco – Data do Julgamento: 28.62018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

272ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Danos a Imóvel Vizinho

Danos causados a imóvel pordetonações em terreno vizinho

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de indenização por danos materiais envolvendodetonações em terreno vizinho ao imóvel.

Uma empreendedora sustentou que seu imóvel sofreu diversos danos em razão das detonações

realizadas por uma empresa em terreno vizinho ao seu.A empresa se defendeu dizendo que não é dela a responsabilidade pelas detonações, e sim da

empresa contratada para tal, a quem foram concedidas as licenças para a realização da obra pela

Prefeitura Municipal.O Tribunal verificou que a existência da placa, contendo o nome e o telefone da empresa em

frente à obra é fato inegável. Tal fato, somado à admissão da própria empresa acerca da parceria

com a empresa contratada para tal, a quem tenta culpar pelo ocorrido justifica sua legitimidade ouresponsabilidade para responder à presente ação.

Ainda que a obra esteja sendo realizada eventualmente, por outra empresa, não há dúvida de

que a empresa responde perante terceiros por eventuais danos causados, na medida em que constaa sua placa, além de ter a empreendedora comprovado as inúmeras ligações efetuadas, no intuito

de resolver os problemas ocorridos. Portanto, foi reconhecida a responsabilidade da empresa por

eventuais danos causados ao imóvel da empreendedora.Ementa: Apelação. Ação de Indenização por materiais. Obra envolvendo detonações em terreno

vizinho ao imóvel da empresa autora. Legitimidade passiva reconhecida. Sentença que extinguiu o

feito cassada. Responde a empresa ré por eventuais danos causados ao imóvel de terceiros emvirtude de obra em que consta, em frente, placa com o seu nome e o respectivo número de telefo-

ne, ainda que tenha sido, eventualmente, contratada empresa terceirizada. Aplicável ao caso a

denominada Teoria da Aparência. Reconhecida a legitimidade passiva, impõe-se o prosseguimentodo feito. Descabida, por sua vez, a incidência do art. 130, inc. III, do CPC/2015, para fins de incluir

a empresa Michael A. Villa & Cia. Ltda., por meio de chamamento ao processo, formulado pela parte

autora. Recurso parcialmente provido.Dados da Decisão: TJRS – Apelação n° 70077931814 – Relator: Des. Eduardo Kraemer - Data

do Julgamento: 12.7.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

28 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Seguradora é indenizada porconcessionária pelos danos causados

nos equipamentos por sobrecarga elétrica

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação regressiva de ressarcimento de danos, objetivandoindenização por conta de avarias ocasionadas por sobrecarga elétrica em equipamentos que esta-

vam no imóvel dos segurados.

A seguradora alegou que os imóveis segurados por ela foram afetados por um distúrbio elétrico,proveniente da rede de distribuição administrada pela concessionária.

A seguradora apresentou relatório de sinistro e laudo técnico, onde ficou comprovado que os

danos causados aos equipamentos dos segurados decorreram de uma descarga elétrica e forteschuvas.

O Tribunal verificou que a concessionária não comprovou que na data dos sinistros não haviam

ocorrido sobrecarga de tensão na rede elétrica. Assim, não há elementos a excluir a sua responsa-bilidade. A concessionária deverá ressarcir os valores de R$ 1.010,00 e R$ 2.944,35, totalizando R$

3.954,35, corrigidos monetariamente para a seguradora, bem como as despesas processuais.

Ementa: Energia Elétrica - Contrato de seguro - Ação regressiva objetivando ressarcimento deindenização paga por conta de avarias ocasionadas por sobrecarga elétrica em equipamentos que

guarneciam imóvel de segurados Improcedência - Suficiência de laudo particular de danos e que

decorreram de oscilação de energia elétrica - Falta de provas de que no dia dos fatos houve forne-cimento adequado dos serviços, sem ocorrência de sobrecarga de tensão na rede elétrica - Respon-

sabilidade e obrigação de indenizar do fornecedor de serviços, e objetiva do prestador do serviço

público essencial (art. 37, § 6º da CF), o qual não apresentou provas de excludentes aptas a rompero nexo de causalidade com os fatos e danos ocasionados, descumprindo o ônus imposto pelo art.

14, § 3º do CDC Contrato de seguro, laudo de danos e comprovante de pagamento amparam a sub-

rogação - Ressarcimento regressivo devido dos valores pagos pela seguradora Decaimento inverti-do Sentença substituída - Recurso provido.

Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 1103025-13.2017.8.26.0100 – Relator: José Wagner

de Oliveira Melatto – Data do Julgamento: 21.8.2018.Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

Sobrecarga Elétrica

292ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Corretores

Como formalizar a contratação de corretores?

Temos a necessidade de contratar vários corretores para atender os clientes.Ocorre que temos uma dúvida de como contratar esses profissionais.Perguntas: Podemos fazer uma contrato de prestação de serviços? Eles teriam que abrir uma

MEI para nos dar Nota Fiscal de serviços prestados? Devem ser contratados como funcionários?

BDI Responde: Na contratação de corretor como associado ou como empregado há a necessi-dade de inscrição no conselho de representação profissional, no caso o Conselho Regional de Corre-tores de Imóveis – CRECI da região. Há critérios estabelecidos para a prestação de serviços decorretagem associada, quanto à não configuração a relação de emprego, principalmente quanto àausência de subordinação ou contrato de prestação de serviços, surgindo especificamente o contra-to de associado, que deve ser registrado no órgão de representação sindical, ou na ausência deste,na delegacia da federação da classe da região, e por último, mas não obrigatoriamente, que ocorretor se inscreva como empreendedor individual, pois este passará a ter vantagens de pessoajurídica.

No entanto, é preciso ter cautela quanto ao exercício da função do corretor no cotidiano dacorretora, pois a Lei nº 13.097/2015, no seu art. 139, alterou o § 2º do artigo 6º, da Lei nº 6.530/1978, que prevê autonomia profissional do corretor, esta autonomia descaracteriza o vínculo deemprego da Lei do Trabalho - CLT e consequentemente afasta a responsabilidade previdenciária dacorretora.

Por outro lado, o corretor poderá ser contratado como empregado para exercer as funções que aimobiliária determinar, ou seja, nessa modalidade há subordinação e o empregado está sujeito aocumprimento de ordens, pois possui o vínculo de emprego.

Diante das alterações propostas na Lei nº 13.097/2015, é mais vantajoso para a empresa queestabeleça com seus corretores não empregados, o contrato de associação previsto na lei, com istohaverá menor incidência tributária de sua prestação de serviço na compra, venda, permuta e loca-ção de imóveis, pois como operações distintas, o serviço de corretagem associado acaba pordescontaminar a carga tributária quando era realizada em uma só operação. Quando o volume deoperações for significativo esta desoneração tributária passa a ser interessante economicamentepara a incorporadora/empreendedora (imobiliária) em suas transações.

Sugerimos a leitura da matéria do BDI nº 19 - ano: 2017 - Contratar corretor de imóveis empre-gado ou associado (autônomo)? Qual a melhor e mais barata alternativa?

30 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Construção

Direitos do Consumidor Imobiliário

Augusto Vanzin Espíndola*

Nos últimos anos, a cons-

trução e a aquisição de imó-

veis aumentou muito no Bra-

sil, fato extremamente posi-

tivo, ao passo que minimiza

o deficit habitacional existen-

te no país e alcança um mai-

or número de pessoas a pos-

sibilidade de ver realizado o

“sonho da casa própria”.

Porém, a massificação das

relações negociais de aquisi-

ção de imóveis acarretou,

também em grandes propor-

ções, a ocorrência de varia-

dos problemas decorrentes

dessas transações. Atualmen-

te, atrasos na entrega das

obras, contratos elaborados

de forma abusiva pelas cons-

trutoras, cobranças indevidas

e outras formas de lesão aos

direitos dos consumidores

adquirentes, infelizmente,

tornaram-se habituais. No

entanto, a notícia positiva é

que o Judiciário, quando acio-

nado pelos consumidores le-

sados, vem reconhecendo a

procedência dos pedidos de

reparação, em diversos as-

pectos.

Um exemplo de prática

abusiva muito recorrente nas

transações imobiliárias é atri-

buir ao consumidor a respon-

312ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Construção

sabilidade de pagar a comis-

são de corretagem dos pro-

fissionais (corretores) que

são contratados pelas cons-

trutoras. É cabível o pedido

de restituição desses valores,

já que a responsabilidade

pelo pagamento de comissão

de corretagem é do vendedor

que contrata o respectivo pro-

fissional.

O consumidor também

deve ter em mente que a

construtora tem a obrigação

de entregar o imóvel na data

estipulada no contrato. Ha-

vendo atraso na entrega, é

plenamente viável o pleito

indenizatório junto ao Poder

Judiciário, até mesmo porque

há consumidores que se

veem obrigados a pagar o

aluguel, em razão do atraso

da construtora.

Ademais, nesses casos de

atrasos na entrega das obras,

quando optam por aguardar

e receber o imóvel fora do

prazo previsto, os consumi-

dores têm direito ao recebi-

mento de um valor mensal

equivalente a um percentual

do valor total do imóvel e,

ainda, de quantia (geralmen-

te baseada no valor do alu-

guel de um imóvel semelhan-

te) a título de reparação dos

danos suportados. Já quan-

do decidem rescindir o con-

trato em virtude do atraso na

entrega, através da Justiça,

os consumidores conseguem

assegurar a restituição do

montante já pago, sem a re-

tenção de valores em favor da

construtora.

Outro pedido também re-

conhecido pelo Judiciário

como procedente é a obriga-

ção da construtora, quando

essa deu causa à ação judici-

al em função do descumpri-

mento do contrato, a pagar os

honorários contratuais do ad-

vogado do consumidor.

Ainda, uma prática muito

comum dos vendedores é o

anúncio de uma área de imó-

vel a qual combina a área

habitacional do apartamento

com a vaga de garagem, sem

especificar este detalhe quan-

do da divulgação do empreen-

dimento. Assim, é totalmente

cabível o pedido judicial da

restituição de parte da quan-

32 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Construção

tia paga pelo consumidor, já

que a área privativa do imó-

vel adquirido é menor do que

a prometida pela construtora,

corrigida monetariamente aos

padrões atuais.

Além destas situações, nas

quais o posicionamento do

Poder Judiciário já se conso-

lidou, há ainda debates sobre

a ocorrência ou não de danos

morais. Entretanto, quando

reconhecidas, essas lesões

imateriais, podem gerar inde-

nização em favor do consu-

midor, por diversos fatores,

tais como o já mencionado

atraso na entrega da obra, a

falta de lealdade e transpa-

rência da construtora duran-

te todas as fases contratuais,

e até mesmo propaganda en-

ganosa feita pelos vendedo-

res. Portanto, uma vez feri-

dos quaisquer direitos do con-

sumidor, ele é, sim, titular de

indenização por danos ima-

teriais que eventualmente

tenha sofrido, vez que nin-

guém contrata acreditando ou

esperando futura lesão.

Como o assunto é comple-

xo e envolve conhecimento téc-

nico, muitos consumidores, por

não possuírem experiência no

meio imobiliário, desconhecem

a possibilidade de anular as clá-

usulas abusivas do contrato

elaborado pela construtora. Por

isso, levando em consideração

que cada caso tem as suas par-

ticularidades e, muitas vezes,

documentos simples como o

material de anúncio do imóvel

podem ser decisivos para o

êxito ou insucesso da deman-

da e que as dificuldades e le-

sões a direitos podem ocorrer

em diversas etapas das tran-

sações imobiliárias, é altamen-

te recomendável que os con-

sumidores busquem auxílio de

profissionais da área jurídica

para lhes assistirem nessas

transações, desde o início das

tratativas até a conclusão do

contrato e recebimento do imó-

vel, para que o sonho da casa

própria não sofra percalços na

sua realização.

Por fim, também nas tran-

sações imobiliárias entre parti-

culares, quando não se aplicam

as normas do Código de Defesa

do Consumidor, é importante

contar com o auxílio de advo-

gados, pois situações como a

existência de dívidas de condo-

mínio ou até mesmo tributári-

as, que são de fácil constatação

por quem tem conhecimentos

técnicos na área legal, podem

trazer enormes prejuízos a

quem adquire o imóvel sem as

cautelas necessárias.

* O autor é Advogado, em Porto Alegre/RS e Brasília/DF; Bacharel em Direito pela PUCRS;

Especialista em Direito Público pela PUCRS; Especialista em Direito Imobiliário, Contratos eResponsabilidade Civil pela Faculdade IDC.

332ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

Sobrepartilha de Inventário

Não há como registrar a escritura e arerratificação da sobrepartilha se houverem

problemas com os cadastros municipais

Comentário do BDI: Trata-se de uma dúvida do Oficial, tendo em vista a negativa em proceder

quanto ao registro da escritura pública e a rerratificação de sobrepartilha de inventário com abertu-

ra de uma nova matrícula.O Oficial refere-se à existência de divergências entre as descrições constantes nos instrumentos

públicos e nos cadastros municipais, ou seja, o imóvel partilhado está cadastrado como sendo o

imóvel do vizinho, conforme planta fiscal apresentada.Esclarece que, para efeito de abertura de matrículas existe a possibilidade de ocorrer a duplicidade

de registros. Alegou que não é possível deduzir, com a segurança jurídica necessária, se o imóvel

objeto da partilha corresponde ao número de contribuinte correto.O Tribunal ratificou, conforme exposto pelo Oficial, que não há a certeza sobre a área do imóvel

em que se busca abrir a matrícula, sendo que a numeração do prédio, qual seja, é a mesma do seu

confrontante, não havendo como se auferir se foi desmembrado, originando dois números de con-tribuintes distintos, o que fere o princípio da especialidade objetiva nos termos do artigo 176, § 1º,

II, item 3, alínea “b” da Lei de Registros Públicos.

Sem a perfeita identificação do imóvel em questão, não há como registrar os títulos apresenta-dos. Portanto, foi julgada procedente a dúvida apresentada pelo Oficial em não proceder com aos

registros.

Ementa: Sucessões. Sobrepartilha. Descrição. Logradouro. Numeração. Número de contribuin-te. Especialidade objetiva. Matrícula. Abertura

Dados da Decisão: 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo – Processo Digital n° 1062481-

80.2017.8.26.0100 – Relatora: Tânia Mara Ahualli - Data do julgamento: 13.4.2018Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

34 2ª quinzena - Setembro 2018 – nº 18

ITBI

ITBI pode ser calculado sobreo valor venal de referência?

Tatiane Rodrigues*

Desde de 2005, a Prefeiturade São Paulo insiste em calcu-

lar o valor do Imposto de Trans-

missão de Bens Imóveis (ITBI)com base no valor venal de re-

ferência, que é determinado

com base em uma pesquisa demercado e não há previsão de

qual é o período de atualização

desta base de cálculo.Ressalta-se que, o valor

venal de referência é superior

ao valor venal do imóvel, queé utilizado para calcular o

IPTU. O uso dessa base de

cálculo eleva o valor o ITBI,mas a consequência do seu

emprego vai além.

O valor venal de referên-cia torna o valor da escritura

mais cara, já que conforme

estabelece a Lei 11.331/02,os emolumentos referentes a

escritura terão como base de

cálculo a mesma utilizada

para recolher o ITBI. Portan-to, o comprador tem que de-

sembolsar um valor maior

para pagamento do impostoe da escritura, caso assim

tenha sido combinado entreas partes.

Ocorre que, a Prefeitura uti-

lizou de decretos e lei para uti-lização do valor venal de refe-

rência, mas a Justiça de São

Paulo já se posicionou declaran-do inconstitucional o seu uso.

A declaração de inconstitu-

cionalidade referente aos de-cretos teve como justificativa

o fato de que apenas lei pode

tratar da majoração da base decálculo de imposto.

Já em relação à lei, a decla-

ração pautou-se na impossibi-lidade de haver base de cálcu-

lo diferente para IPTU e ITBI.

Desse modo, a Justiça de

São Paulo entende que nãopode ser usado o valor venal

de referência, porém, a Prefei-

tura ignora tal posicionamentoe continua utilizando como base

de cálculo de ITBI. Os compra-dores de imóveis na cidade de

São Paulo estão recorrendo à

Justiça para obrigar a prefeitu-ra calcular o ITBI sobre o valor

venal do imóvel, afastando,

assim, o critério do valor venalde referência.

Por fim, vale ressaltar que

o ITBI é um tributo municipal,sendo assim, cada município

possui suas particularidades e

leis próprias. Em que pese ter-mos citado a cidade de São

Paulo, existem outras cidades

que também adotam o valorvenal de referência como base

de cálculo do ITBI.

* A autora é Advogada, em São Paulo, SP. Pós-graduanda em Direito Imobiliário e Tributário.

ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIAMESES

FGV % IBGE % FIPE %

IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI INCC-DI INPC IPC-A IPC

Set./2017 0,4682 0,6188 (-) 0,0217 0,9738 0,0626 (-) 0,0200 0,1599 0,0184

Out. 0,1965 0,0976 0,3265 (-) 0,0300 0,3080 0,3700 0,4201 0,3224

Nov. 0,5243 0,8020 0,3587 1,0648 0,3108 0,1801 0,2801 0,2889

Dez/2017 0,8873 0,7413 0,2120 1,0670 0,0731 0,2600 0,4400 0,5483

Jan./2018 0,7550 0,5765 0,6861 0,5797 0,3089 0,2300 0,2900 0,4629

Fev. 0,0732 0,1537 0,1672 0,1531 0,1276 0,1800 0,3200 (-) 0,4166

Mar. 0,6351 0,5625 0,1719 0,7708 0,2424 0,0699 0,0900 0,0032

Abr. 0,5697 0,9255 0,3363 1,2647 0,2879 0,2100 0,2200 (-) 0,0260

Mai. 1,3782 1,6410 0,4131 2,3546 0,2314 0,4299 0,4001 0,1947

Jun. 1,8672 1,4779 1,1884 1,6719 0,9714 1,4299 1,2600 1,0102

Jul. 0,5067 0,4442 0,1688 0,5202 0,6135 0,2500 0,3301 0,2283

Ago. 0,6999 0,6768 0,0743 0,9905 0,1484 0,2500 (-) 0,0899 0,4121

MESESTR (¹) POUPANÇA (¹) SALÁRIO-MÍNIMO DÓLAR - R$ (2)

% % R$ COMERCIAL PARALELO

Set./2017 0,0000 0,5000 937,00 3,1490 3,3200

Out. 0,0000 0,4690 937,00 3,1680 3,3400

Nov. 0,0000 0,4273 937,00 3,2730 3,3900

Dez. 0,0000 0,4273 937,00 3,2720 3,4000

Jan/2018 0,0000 0,3994 954,00 3,3150 3,4800

Fev. 0,0000 0,3994 954,00 3,1810 3,3200

Mar. 0,0000 0,3855 954,00 3,2440 3,3700

Abr. 0,0000 0,3715 954,00 3,3010 3,4600

Mai. 0,0000 0,3715 954,00 3,5050 3,6300

Jun. 0,0000 0,3715 954,00 3,7370 3,8800

Jul. 0,0000 0,3715 954,00 3,8780 4,0600

Ago. 0,0000 0,3715 954,00 4,3741 3,7491

Set. 0,0000 0,3715 954,00 4,0730 4,2700

1. TR e Poupança - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.2. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.

IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Abril/2015

Base de Cálculo (R$)

Até 1.903,98

De 1.903,99 até 2.826,65

De 2.826,66 até 3.751,05

De 3.751,06 até 4.664,68

Acima de 4.664,68

Alíquota (%)

Isento

7,5

15

22,5

27,5

Parcela a Deduzir (R$)

142,80

354,80

636,13

869,36

DEDUÇÕES:

a) R$ 189,59 por dependente;

b) Pensão alimentícia integral;

c) R$ 1.903,98 para aposentados, pensionistas e transferidos para a

reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;

d) Contribuição à Previdência Social.

COEFICIENTES ANUAIS – ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (3)

Reajuste em Jun./2018 Reajuste em Jul./2018 Reajuste em Ago./2018 Reajuste em Set./2018Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual

IGP-M/FGV 1,0426 IGP-M/FGV 1,0692 IGP-M/FGV 1,0824 IGP-M/FGV 1,0889

IGP-DI/FGV 1,0520 IGP-DI/FGV 1,0779 IGP-DI/FGV 1,0859 IGP-DI/FGV 1,0906

IPC-DI/FGV 1,0287 IPC-DI/FGV 1,0443 IPC-DI/FGV 1,0422 IPC-DI/FGV 1,0415

INPC/IBGE 1,0176 INPC/IBGE 1,0353 INPC/IBGE 1,0361 INPC/IBGE 1,0364

IPC-A/IBGE 1,0286 IPC-A/IBGE 1,0439 IPC-A/IBGE 1,0448 IPC-A/IBGE 1,0419

IPC/FIPE 1,0154 IPC/FIPE 1,0251 IPC/FIPE 1,0276 IPC/FIPE 1,0308

3. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.